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報稅手冊
崔
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基
金
會
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製
作
屋租
第二版
租屋報稅手冊 第二版
目 錄
第一章： 序言 1 第二章： 崔媽媽的服務與沿革 2 第三章： 報稅觀念 5 第四章： 常見問題 7
房客篇 7 房東篇 9
第五章： 節稅 13 第六章： 附錄 15
綜合所得稅繳稅方式 15 2014 年度課稅級距及累進稅率 15
特別感謝：會計師義工施美鳳，對本手冊再版的貢獻
發 行 人 ：呂佳翰
發 行 所 ：財團法人崔媽媽基金會
編輯委員 ：呂秉怡、馮麗芳、曹筱筠、張偉瑜
再版日期 ：二○一五年四月第二版
※版權所有，如有引用、轉載請取得崔媽媽基金會同意
※相關稅務資訊，依照國稅局頒佈法令為主
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 1
【第一章】序言
許多的房東及房客都曾有過被房租申報所得稅一事搞得昏頭轉向的慘痛經驗。
自從 2000 年元月開始實施的所得稅法部份條文修正的法案，其中第十七條部份增列了
房屋租金支出扣除額十二萬元的規定開始，由於民眾對相關法令的模糊，加上財稅機關
提供的資訊並不充份，導致眾說紛云，諸如：申報條件、所需的證明文件、報稅後對權
益的影響…，許多民眾在房租申報所得稅前夕即為此傷腦筋不已，還有一些房東和房客
更因報稅的問題衍生出租屋糾紛。
有鑑於此，「崔媽媽基金會」特別針對房東、房客報稅應有的權利與義務加以整理，並
從以往因報稅所發生的租屋糾紛案例加以歸類，邀請專業的會計師、律師協助執筆，製
作了「崔媽媽租屋報稅手冊」供租賃雙方參考。其中的內容包括：報稅基本觀念、常見
租屋稅務問題、節稅方法、綜所稅繳稅方式與課稅級距等，教您選擇最有利的節稅方案。
希望透過這份資料，能夠協助房東、房客掌握彼此的權利與義務，順利地完成報稅這一
項令人頭疼的問題，並減少不必要糾紛之發生。
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 2
【第二章】崔媽媽的服務與沿革
崔媽媽是由一群人情味濃厚、關心社會問題的「雞婆」市民所組成的團體；在這裡的每個
人，不僅關照自己的生命，更願意發揮熱心，默默為社會大眾服務。
自 1989 年成立以來，崔媽媽與時俱進、回應台灣社會在各個不同階段對居住生活的問題
及需求：租屋服務中心曾是多數五、六年級出外人當年到台北都會討生活時必須報到的第
一站；搬家評鑑制度導正了過往搬家業界劣質經營的市場生態；結合熱心義務律師參與的
「租屋法律服務」提供民眾可靠的居住法律諮詢；針對台北都會公寓大廈進行公共事務的
協助……在這段發展歷程中，居住市場的亂象、民眾的住宅需求，造就了崔媽媽發揮的舞
台。
在租賃服務產業方面，崔媽媽於 2013 年催生「蝸牛社會企業有限公司」，透過專業的代租、
代管服務做為推動產業的起頭示範；同時也立定將發展及健全租屋市場，及推動租賃專法
等完善法令制度，做為往後階段最重要的任務目標。
在政策倡議方面，崔媽媽也不缺席。2010 年發起的社會住宅運動促使台灣各界重視社會
住宅政策，更於 2014 年發起第二代住宅運動「巢運」，針對社會住宅、不動產稅制改革、
健全租賃市場、制定租屋專法等訴求進行運動倡議。
從風雨飄搖的社團，轉型成為更制度化、更穩健的基金會，這代表崔媽媽被賦予更大的社
會責任與承諾。在深耕居住議題這場持久戰的同時，崔媽媽基金會需要來自各界的穩定資
源挹注，透過社會大眾的定期小額捐款，細水長流的支持對崔媽媽不但意義重大，也是支
撐我們完成承諾與責任的實質重要力量，更是保障自己未來的居住福祉。
捐款方式： (1)上網搜尋「捐款贊助崔媽媽」 (2)郵政劃撥，捐款帳號：19510685 戶名：財團法人崔媽媽基金會
服務地址：台北市大安區羅斯福路 3 段 269 巷 2-3 號 2 樓 網址：http://www.tmm.org.tw
崔媽媽對外服務：
� 服務項目 房東房屋出租、房客租屋資訊提供、法律問題諮詢、社區工作諮詢、優良搬家公司推薦、
網路資訊及電子報提供、住宅政策及相關法案推動、公寓大廈法律問題諮詢、都會區弱
勢族群租屋服務
� 房東出租 登記服務時間：周一至周五，上午 9:30～12:00，下午 1:00～5:00
� 網路租屋 服務系統：24 小時開放使用
� 居住法律諮詢 問題諮詢預約預約登記時間：周一至周五，上午 9:30～12:00，下午 1:00～5:00
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 3
大事記
年度 事記
1989 � 「無住屋者自救委員會」籌備會成立，由板橋新埔國小教師李幸長發起
� 「無住屋者團結組織」成立
� 「夜宿忠孝東路」活動發起
� 「百對無住屋佳偶街頭結婚典禮」活動舉辦
� 「崔媽媽租屋服務中心」正式設立，初期提供免費租屋服務
1990 � 「8.25 重返忠孝東路」活動舉辦
1991 � 開辦「房客現場租屋服務」
1992 � 出版「崔媽媽租屋手冊」，提供房東、房客租屋過程所需資訊及租屋問題對策建議
1993 � 開辦學生租屋服務，第一個合作學校為台灣大學
1994 � 「中華民國住宅暨社區服務協進會」成立
� 開辦「租屋法律服務」，提供民眾免費租屋糾紛、租屋法律問題的諮詢
� 出版「崔媽媽租屋法律手冊」
1995 � 傳真語音系統架設完成，開辦自助式的「傳真租屋服務」
� 以「溫州公園的改善計劃」遴獲北市政府都發局「台北市地區環境改造計劃」第七名
1996 � 推出「崔媽媽社區生活資訊網」
� 與資策會之 HOT 生活情報站合作，推出「網路租屋服務」
� 出版「崔媽媽房屋租賃契約範本」
� 開辦「優良搬家公司評鑑與推薦服務」
� 受邀「地區環境改造計劃」成果聯展，並獲台北市長陳水扁頒發優良都市設計獎
1997 � 編製「租賃存證信函範本」
� 於「崔媽媽社區生活資訊網」推出二手貨跳蚤市場
� 於資策會的網站推出舊貨、托育為主之社區生活資訊，與「非營利社團網路託播服務」
� 編製「搬家服務契約書」
1998 � 推出「英文版網路租屋搜尋系統」
� 「崔媽媽社區生活資訊網」入圍行政院 NII 小組舉辦之第一屆網路金像獎之「最佳主題特色獎」
� 發行「台灣第一份每月更新優良搬家公司名單」
� 崔媽媽協助推動之大學社區榮獲台北市社會局社區評鑑之特優獎項
� 受台北市政府推薦，獲經建會頒授「改善城鄉風貌計劃」之熱心參與獎
1999 � 「崔媽媽社區生活資訊網」榮獲行政院 NII 小組舉辦之 1999 年網際最佳社會服務金像獎
� 「房價就要倒、大家踹一腳」系列活動，對行政院 1500 億不合理優惠房貸抗議
� 協助九二一地震受災遷校之暨南大學師生在台北尋找暫居之所
� 推動「搬家貨運業務管理策進方案」
� 推動搬家業者成立「北區搬家同業聯誼會」
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 4
2000 � 開辦台北都會之「弱勢族群租屋服務」
� 立法院通過蝸牛聯盟推動之「租金抵扣所得稅」方案
2001 � 崔媽媽基金會成立
� 發行「搬家快易通」手冊，提醒消費者保護自身搬家權益知識
� 舉辦「公寓大廈管理委員會訓練營」
� 「公寓大廈義務法律服務團」成立
2002 � 崔媽媽新竹服務據點成立
� 發行「租屋報稅手冊」
� 開辦「公寓大廈法律服務」，免費提供民眾公寓大廈相關法律問題的諮詢
� 結合北部各大專院校，推動「學生租屋整合服務」方案
2003 � 推動「弱勢者搬家扶助」計畫，成立「弱勢者搬家扶助基金」
� 推動台北市北區大學生租屋合作組織
� 開辦「搬家投訴審議庭」協調業者與消費者搬家糾紛
2004 � 成立搬家專屬網站「優良搬家網」
� 開辦外籍人士的租屋服務
2005 � 榮獲行政院消費者保護委員會認定為「消費者保護團體」
� 推動弱勢者居住議題，出版「弱勢租屋扶助資源手冊」
2006 � 集結優良搬家業者於中正紀念堂前舉行大會師活動
2007 � 舉辦日本搬家技術考察，與日本業者進行交流
� 「崔媽媽社區生活資訊網」榮獲行政院網際營活獎「優質網站」首獎
2008 � 優良搬家評鑑制度榮獲經濟部標檢局頒發之「團體標準化獎」
2009 � 日本搬家企業領導至崔媽媽基金會參訪
� 弱勢居住扶助計畫推廣至台中地區
� 環保搬家方案試辦
2010 � 與 OURs 及 10 個社福團體共同發起「社會住宅推動聯盟」，針對住宅法、社會住宅政策進行長
期性的政策倡議工作
2011 � 集結優良搬家業者於台北小巨蛋廣場，舉辦全國搬家達人運動會。
� 舉辦高雄地區「弱勢者搬家扶助記者會」
� 協力促成臺灣第一部住宅法、奢侈稅條例、實價登錄三法
2012 � 承接新北市永和青年住宅的住宅管理工作，服務工作跨足租屋代管市場
� 舉辦「新世代搬家職人，缺你不可」聯合徵才
2013 � 催生「蝸牛社會企業有限公司」實行租屋代租、代管、代修服務
� 通過行政院勞工委員會職業訓練局，TTQS 訓練品質評核系統（訓練機構版）
� 崔媽媽基金會榮獲「優良消費者保護團體獎」
2014 � 取得環保輔具掛衣箱、電視盒專利證明書
� 與 OURs 及社會住宅推動聯盟共同發起「巢運」，針對台灣居住權益保障進行倡議
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 5
【第三章】報稅觀念
問 1：什麼是『租金抵扣所得稅』？ 答：納稅人及其配偶與受扶養直系親屬，在中華民國境內租屋供自住且非供營業（營利
事業）或執行業務使用者（例，醫師、律師、會計師、代書…），其所支付的租金。每
一申報戶每年可以扣除數額以十二萬元為限，但已申報購屋借款利息支出者，不得再申
報扣除租金支出扣除額。若租屋一半供自住、一半做營業使用，並不適用申報租金扣除
額減稅的優惠。
例： 若房客每月房屋租金為 2 萬元，全年租金總計 24 萬元，房客可以申報租金抵扣額還是
以 12 萬元計算。
問 2：什麼是『租賃所得』？ 答：把財產出租收到的租金和押金利息的收入就是租賃收入。把全年租賃收入減除合理
且必要的損耗和費用後的餘額就是租賃所得。（所得稅法第十四條第一項第五類）
所謂「合理且必要的損耗和費用」可採列舉方式，可舉證申報之細項包括折舊、修理費、
地價稅、房屋稅及其附加捐、產物保險費及向金融機構借款購屋而出租之利息支出等。
房屋租賃所得若無法逐項舉證列報，則可直接以租金收入的 43%為必要費用標準而扣
除，房東可以計算之後，自己決定要以何種方式申報。
例： 房東 A 先生，每月收取租金 20,000 元，無押金，選擇以全年租金收入的 43%為「合理
且必要的損耗和費用」（亦即租屋成本） 全年租金收入：20,000×12＝240,000 元 租屋成本：240,000×43%＝103,200 元 租金收入加上押金利息，再減去成本，就是可申報的租金所得 240,000＋0－103,200＝136,800 元 A 先生可能增加的稅賦支出，在 6,840 元至 54,720 元之間。（依租稅節省之各級稅率換
算） 『租賃所得』×『適用稅率』＝『租賃所得稅』（適用稅率參照 2014 年課稅稅率） 若原稅基在 520,000 以下，則適用稅率 5%計算：136,800×5%＝6,840 元 若原稅基在 4,400,001 以上，則適用稅率 40%計算：136,800×40%＝54,720 元
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 6
問 3：什麼資格的房客可以報稅？
(1) 所租自用的房子，必須在中華民國境內，但不能當營業用（營利事業）或執行
業務（例，醫師、律師、會計師、代書…）使用的房屋
(2) 租屋者必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬，也就是同一申報戶口中，
其他受扶養親屬名義租的房子不可認列
(3) 房客應以實際房租支出申報，最高以十二萬為上限
(4) 不能同時列報購屋自住貸款利息支出
問 4：房客申報時須準備的文件？
(1) 租賃契約書影本：必須載明房東與房客的姓名、身分證字號、戶籍地址、租金
金額
(2) 房租付款證明影本：房客必須檢附房東或房東配偶簽收的收據，或足以證明匯
入房東帳戶的存簿影本，或是匯款單存根正本或影本。(ATM 自動櫃員機轉帳
交易明細表，或金融機構的匯款證明)
(3) 房客供自住的設籍證明文件：租屋者必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親
屬，在課稅年度在該承租地址辦妥戶籍登記的證明。
如果並未設籍在租屋處，房客就必須檢具切結書，載明納稅人承租的房屋在課
稅年度內是供自住，且非供營業或執行業務使用。
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 7
【第四章】常見問題
【房客篇】
申報條件認定
問 1：租賃契約是不是一定要公證，才能報稅？
答：不是。但契約上一定要有房東與房客的姓名、身分證字號、戶籍地址及租金金額。
問 2：租金一直是以現金給付，並無房東簽收單，房客可以報稅嗎？
答：關於房租付款證明部分，除了房東或房東配偶簽收的收據外，房客只要能提出足以
證明匯入房東帳戶的存簿影本，或是匯款單存根正本或影本即可申報。(例如：ATM 自
動櫃員機轉帳交易明細表，或金融機構的匯款證明)
問 3：租期已滿(或未滿)時，搬離或遷居另一租賃處，可以申報房租列舉扣除額嗎？
答：可以，只要約期(或部分約期)是在當年度的都可以申報，但單據要齊全。
問 4：房客戶籍一定要遷入承租地址嗎？
答：不一定。但是房客申報租金扣抵所得稅時，戶籍設在租屋處與否，所須準備的證明
文件不同。請詳見第 6 頁 問 4【房客申報時需準備的文件？】第(3)點。
問 5：如果租金不到十二萬，或超出十二萬該怎麼辦？
答：房客應以實際房租支出申報，但上限最多不得超過十二萬元。
例：陳先生每月的房屋租金為 15,000 元，全年租金雖高達 180,000 元，但由於已超出
租金支出的扣稅上限 120,000 元，因此可以申報的租金支出仍是 120,000 元。
申報方式
問 6：租金要報稅一定要用列舉申報的方式嗎？
答：是。就像申報購屋借款利息的規定一樣，房客必須提出相關證明文件才得以申報。
申報人可以計算之後，自己決定要採列舉方式申報或標準扣除額方式申報。
其他
問 7：房客堅持報租金抵扣所得稅，但房東卻說要漲房租，房客該怎麼辦？
答：房客可能要詳加計算之後，才決定是否要堅持報稅，或是下次換屋時，找一個願意
到法院公證（亦即願意申報租賃所得）的房東。
房客也可自行精算、比較補貼金額與房東增加的稅額，並與房東協調租金漲幅。
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 8
問 8：房東在契約書上要求租賃所得稅，由房客負擔是否合法？
答：收入報稅本就是國民應盡之義務，租金報稅則是房客應有之權利，不可在房屋契約
書上用『不得報稅』等文字，來限制房東、房客行使權利及義務。但契約中可註明所產
生之稅金，由房東或房客負擔，若契約明定由何方負擔，則照契約內容行使之。
問 9：多人合租一間房屋，但只以其中一位房客名義與房東簽約，其他未簽約房客可否申報房屋租金抵扣？ 答：房客申報租金抵扣所得稅，必須取得申報所需的文件，才可進行申報，國稅局是以
該文件認定房東之全年租賃所得。若其他房客也可取得申報之文件，即可申請申報房屋
租金抵扣。
要避免這種情況發生，崔媽媽建議每個房客必須與房東簽約，或是再與代表簽約的房客
簽一份二房東的租約。
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 9
【房東篇】
租賃所得的認定
問 1：房屋出租約定的租金，較當地一般租金為低時，如何課徵綜合所得稅？ 答：房屋出租約定的租金，若明顯比當地一般租金還低，國稅局會以租賃契約書所約定
的租金，以及實際租金的收取證明（例如匯款紀錄）來認定實際租金。
與房客就租賃所得的認定
問 2：房東可否在租賃契約書中明定房客不可報稅，或不可申請福利補貼？
答：由於誠實報稅是憲法明定的國民義務，租金報稅及申請福利補貼（如果符合資格）
則是房客應有之權利，因此在房屋租賃契約書中不可明載『不得報稅』等文字，來限制
房東、房客行使權利及義務。但契約中可註明所產生之稅金，由房東或房客負擔，屆時
則照契約內容行使之。
房客申報租金抵扣所得對房東的影響
問 3：租賃契約書中未註明稅金報繳約定，房東在不知情的狀況下，發現房客自行報租金抵扣所得，會產生什麼問題？ 答：房客只要合於報稅相關規定，即可自行申報，不待雙方契約約定。 當房客申報租金抵扣所得，將會有以下情況產生：
(1) 房東將被追繳租賃所得稅，並影響其他稅賦（地價稅、房屋稅）（詳見本頁問 5） (2) 房東可能對房客產生不滿，造成不願再續租給房客 (3) 房東可能將稅金增加部份轉嫁給房客。
問 4：房東以前一直沒有報過租賃所得稅，此次房客主動申報，房東是否會被追繳稅金？
答：國稅局表示有被追繳的可能。任何所得收入，本就應要照實申報；若被發現有遺漏
申報的情形，是會被追繳稅款的。
問 5：房客申報租金抵扣所得稅後，房東有哪些稅額會變動？
答：房東會變動的稅額為地價稅、房屋稅、綜合所得稅。
� 房屋稅：是以房屋為課稅對象，向房屋所有人課徵的一種財產稅。
所謂房屋，除一般通稱的房屋外，尚包含其他形狀特殊而供住宅、營業、工作等使
用之建築物在內。如夾層屋及各種形狀之散裝倉庫、油槽及加油亭等均是。
房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 10
� 地價稅：是以土地為課徵標的，向土地所有權人徵收的一種財產稅。地價稅是依照
所有權人在每一直轄市／縣／市轄區內已規定地價之土地公告地價總額所計算。
原則上地價稅採累進稅率課稅，但是土地所有權人其地價總額未超過土地所在地直
轄市及縣（市）累進起點地價時，其地價按基本稅率徵收，其稅率如下頁圖表 A。
以地方稅而言，自住屋主將房屋承租給房客後，需按房屋實際使用類別的稅率課徵。（請
參考下頁圖表 B）
圖表 A／地價稅
土地使用別 稅率 一般私有土地 10/1000 自用住宅用地 2/1000
工業、礦業、公園等特定用地 10/1000 公共設施保留地(建築使用) 6/1000
公有土地非公用 10/1000 A. 空地稅：按應納地價稅加徵２倍至５倍 B. 地價總額超過累進起點時，則有累進課稅。
圖表 B／房屋稅稅率表（更新日期：2014/6/25）
使用情形 法定稅率% 徵收率% *
最低稅率 最高稅率 最低稅率 最高稅率
住家用 自住、公益出租 1.2 1.2 非自住 1.5 3.6 1.5 3.6
非住家用
營業用 3 5 3 私人醫院、診所、自由職業事
務所 人民團體 1.5 2.5 2
* 徵收率係由各縣市政府規定
租賃所得的扣除項要件
問 6：房東申報租賃所得之必要損耗及費用，如採用逐項舉證方式者，其地價稅、房屋稅及其附加捐項目應檢送之文件及核認條件為何？ 答：舉證地價稅、房屋稅及附加捐項目應檢送的文件為地價稅、房屋稅稅單正本或影本，
核認條件必需符合下列情形： (1)必須是屬於出租年度的稅捐，而且在當年度已經繳納完畢 (2)稅單的所屬期間必需與當年度出租期間相符 (3)當年度實際出租期間還未滿一年的話者，要按出租期間比例計算
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 11
問 7：房東申報租賃所得之必要損耗及費用，如採用逐項舉證方式者，其修理費項目應檢送之文件及核認條件為何？ 答：舉證修理費項目應檢送的文件為修理費的發票或收據正本，而且註明房屋所有權人
姓名及房屋座落地點；另外還要符合下列情形： （1）必須是在出租期間所支付的，以憑証所開立的日期為準。 （2）修理費如果是屬於資本性質支出（例如屋頂、壁面、下水道不透水工程…），應該
要列入成本中提列折舊，不得認列。 （3）如果實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算。（例如：廚房流理台整
修費為 1,200 元，房屋出租時間為 10 個月，修理費用計算為：1200×(10/12)＝1000，此即房東可申報之費用）
問 8：房東申報租賃所得之必要損耗及費用，如採用逐項舉證方式者，其自金融機構貸款購屋出租所支付之利息項目，應檢送之文件及核認條件為何？ 答：舉證貸款購屋出租的利息支出項目，應檢送的証明文件分下列二點來說明：
（1） 這間房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的証明清單，並須註明貸款房屋
的詳細地址 （2） 如果繳息收據或証明清單上沒有註明貸款房屋地址時，請檢附貸款合約書及所有
權狀影本
此項利息支出項目核認的條件僅限於利息，至於它的本金、逾期息、違約金等均不可列
入；如果當年度實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算。
問 9：房東申報租賃所得之必要損耗及費用，如採用逐項舉證方式者，其保險費項目應檢送之文件及核認條件為何？ 答：舉證保險費項目應檢送的文件是這個出租標的物的財產保險（如火險）繳費收據；
核認條件必需為出租期間所發生並且已經繳納的保險費，如果當年度實際出租期間未滿
一年的話，要按出租期間比例計算。
房屋再分租後，大房東、二房東與二房客的申報問題
問 10：如果房客承租的對象是二房東，二房客該如何申報租金抵扣所得稅？ 答：房客呈報租金抵扣所得稅不管承租對象是大房東或二房東，只要取得申報所需的文
件，即可進行申報，國稅局是以該文件認定房東之全年租賃所得。
租金抵扣所得稅的申報文件，請詳閱第 6 頁 問 4【房客申報時須準備的文件？】。
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 12
問 11：如果房客將房子分租出去，大房東該如何申報租賃所得稅？ 答：國稅局課徵租賃所得稅是以房東之全年租賃收入減除合理而必要的損耗和費用後的
餘額，就是租賃所得。
房東申報租賃所得稅，是依照租賃契約書所訂之合約內容進行申報。房客若將房子再分
租出去所延伸的租賃所得稅，國稅局是根據該房客申報租金抵扣所得稅所檢附之租賃契
約書的房東，追溯租賃所得稅。因此房東只要以依照與房客之租賃契約書之內容進行申
報租賃所得稅即可。
例：甲在租賃契約書中只將房子租給乙，乙又將房子分租給丙(乙與丙有訂租賃契約書)，則甲只需申報對乙的全年租賃所得，而丙所申報的租金抵扣所得稅，所延伸之租賃所得
稅，則應由乙方申報，因為丙繳交之租金為乙方之收入。
問 12：如果二房東將房子分租出給二房客，因而延伸的租賃所得稅，對二房東本人有何影響？ 答：二房東將房子分租給二房客，因二房東所繳交之租金為大房東之收入，所以二房東
申報租金抵扣所得稅所衍生之租賃所得稅，應由大房東申報。而二房客所繳交的租金為
二房東之收入，因此二房客申報租金抵扣所得稅所衍生的租賃所得稅，是由二房東申報。
任何要申報租金抵扣所得稅之房客，都必須檢附申報條件之文件（詳閱第 6 頁 問 4【房
客申報時須準備的文件？】）。
其他
問 13：房屋閒置，會不會課空屋稅？
答：根據 2014 年立法院通過修正房屋稅條例，與財政部發布的「住家用房屋供自住及
公益出租人出租使用認定標準」，明定「自住房屋」限於(1)未出租，並(2)供本人、配偶
或直系親屬實際居住，且(3)在全國合計三戶以內。
自住房屋稅率維持 1.2%；而非自住房屋稅率則提高為 1.5%至 3.6%，地方政府並可視
所有權人持有的房屋戶數，各自訂定差別稅率，被外界俗稱為「囤房稅」。最快於 2015年 5 月開徵。以台北市為例，持有二戶非自住房屋的稅率為 2.4%、三戶以上是 3.6%。
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 13
【第五章】節稅
【房客篇】 租屋能讓房客節稅嗎？答案是可以的。綜合所得稅結算申報的列舉扣除額項目，就包括
扣除房屋租金支出一項，每戶以十二萬元為限；全年房租支出十二萬元以下者，則按實
際支出金額扣除。
不過必須注意，房租支出與自用住宅購屋的借款利息，只能擇一申報所得稅，所以建議
房客仔細精算、比較後擇優申報。
另外，申報時到底要以標準扣除額，或是列舉扣除額較能節稅呢？其實只要看看申報時
同戶成員中，在當年度所支付的醫藥或生育費、保險費、房屋租金支出（或自用住宅購
屋借款利息支出）、捐贈及災害損失等金額總合，有無超過標準扣除額的額度，答案如
果是肯定的，最好採用列舉扣除額，前提是平常就要保存好相關證明文件，以便申報時
檢附。
【房東篇】 房東申報租賃所得後，如何節稅？對於餘屋出租，收取租金、押金的房東而言，年年的
租金收入申報常是頭痛問題，其實節稅不難，基本上可從下列三方向進行：
(1) 妥善保管相關舉證用憑證，提高可供扣除費用金額： 對租賃所得的申報方式，一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的百分
之四十三列為必要費用，但土地出租之收入，僅能扣除該地當年度繳納之地價稅，不得
扣除百分之四十三的必要費用。另一種是採列舉扣除方式，必須對因租賃而發生之合
理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加
稅捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。納
稅義務人可先行核算可扣除費用額，擇高適用。
(2)避免無出租之實卻被認為有租金收入的情形發生： 房屋所有人若將房屋無償借給他人，應儘快到法院公證，以免權益受損。納稅義務人若
將房屋無償借給配偶或直系親屬以外之親朋好友做生意或執行業務之事務所使用，不論
實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個
人作住家使用，必須訂立無償使用契約，且須符合非供營業或執行業務使用條件，並由
雙方當事人以外的二人證明及法院公證，證明確實是無條件提供使用，就可以不用設算
租金。
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 14
此外，無償借用契約只適用在住家使用部分，如果是作為公司行號或是會計師、律師、
代書等執行業務者及補習班等其他所得者的辦公室，或是作為店面使用，即使訂立無償
使用契約，也都不符合免課租賃所得稅的規定。
(3)彈性運用押金孳息所得的申報規定： 所得稅法第十四條規定，財產出租有收取押金或任何款項類似押金的話，都要把這筆款
項按郵政儲金匯業局一年期定期存款利率，計算租賃收入。但是如能證明這項租金孳息
的用途（如修繕），並且已經把運用所產生的所得申報的話，就不必申報租賃所得。因
此納稅義務人如果把出租房屋的押金，存到銀行所孳生之利息，可選擇以這些利息列為
租賃所得申報，可以減掉租賃所得的必要費用。或是這些利息如果能確實證明是押金存
放銀行所產生的，並且已經申報了利息所得，則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除，不
用再計算租賃所得。
崔媽媽租屋報稅手冊 第二版 15
【第六章】附錄
(1) 綜合所得稅繳稅方式
繳稅 方式
繳稅流程 適用報稅
方式 手續 費
遞延 效果
現金
◎ 代收稅款之金融機構繳款（郵局不代收） 填寫「綜合所得稅結算稅額繳款書」�至金融
機構繳款�證明聯檢附於申報書後申報（採網
路申報者免檢附） ◎ 超商繳款（稅額 2 萬元以下）
至財政部稅務入口網自行列印附條碼繳款書�
四大超商繳稅�繳納稅款證明檢附於申報書後
申報（採網路申報者免檢附）
書面申報 二維申報 網路申報
無
無
帳戶 扣款
◎ 書面郵寄申報書 填寫「繳稅取款委託書」�蓋存款印鑑章�委
託書檢附於申報書後申報 ◎ 電子申報
在申報書上指定欄位蓋印鑑章
佳
ATM 轉帳
到有「跨行：提款＋轉帳＋繳稅」標籤的 ATM 轉帳
�交易明細表檢附於申報書後申報（採網路申報者
免檢附） 無
支票 繳納
開立支票�填「繳款書」�到金融機構辦理�證明
聯檢附於申報書後申報 有
信用卡 備妥本人或配偶之信用卡�取得授權碼後填入相關
欄位 依銀行 而異
佳
晶片 金融卡
上網並安裝晶片卡讀卡機�輸入晶片金融卡密碼於
線上繳稅 網路申報
無 無
(2) 2014 年度課稅級距及累進稅率
綜合所得淨額
×
稅率
－
累進差額
＝ 應納稅額
0-52 萬 5% 0 52-117 萬 12% 36,400
117-235 萬 20% 365,000 235-440 萬 30% 365,000 440 萬以上 40% 802,000
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�固定捐款期間： □不指定 □自 年 月起至 年 月止，共 期
收據抬頭：□同捐款人 □另抬頭改開
收據地址：□同通訊處 □另寄：
�□年底統計，次年度 1 月寄發收據 (建議選此以減少郵資及行政作業之負擔) □按月寄發收據
信
用
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資
料
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銀 行
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期 限 至 月 年
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根據崔媽媽基金會租屋服務的多年經驗，在租屋市場中，僅有不到一成的房東願意
開放看屋機會給弱勢房客；至於這些弱勢在其他租屋、搬家所遇到的種種困難，更
是不在話下。
崔媽媽看見許許多多弱勢者租屋的辛酸與焦慮。為協助社會弱勢戶解決租屋、搬家
經費捉襟見肘的困難，基金會發起「弱勢居住扶助」計畫，協助低收入戶之租屋、
搬家問題，希望藉此協助低收入戶的弱勢者度難關。
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