CORSO DI TECNICA PROFESSIONALE

Dott. Prof.Silvia Cecchini

PREMESSA

La delega ai notai per la vendita dei beni immobili e mobili registrati nelle

esecuzioni, è prevista per la prima volta con legge 3 agosto 1998 n.302 che ha inserito nel c.p.c. artt. 534 bis, 534 ter,

591 bis, 591 ter.La legge 14.5.05 n.80 e la L.

28.12.05 n.263 sono poi intervenute per ampliare la platea dei soggetti

delegabili e l’oggetto

PREMESSA(CONTINUA) La prima novità

riguarda il procedimento di vendita ,si ha prima la vendita SENZA incanto e poi eventualmente quella CON incanto se la prima ha esito negativo

Ora delegati alla vendita sono non solo notai ma anche avvocati e commercialisti

I PROFESSIONISTI DELEGABILI

L’art. di riferimento è il 591 bis c.p.c

Che fissa anche requisiti,onorario ecc. Sanzioni eventuali

FASE PRELIMINARE

La riforma del 2005 ha stabilito che l’incarico è conferito dopo il deposito della stima del bene da parte del perito stimatore.

Quindi l’attività dell’esperto(geometra,ingegnere ) e la sua relazione precedono la nomina del professionista delegato,ciò implica che il prof.delegato è vincolato alla perizia e comunque la utilizzerà con le note dei CT di parte per la fissazione del PREZZO

QUOTA INDIVISA Qualora il pignoramento abbia ad oggetto

una quota indivisa il Giudice può disporre la vendita (anche c/delega al D.C.) SOLO se la ritenga probabile al valore pari o superiore della stessa altrimenti deve disporre che si proceda al giudizio per realizzare lo scioglimento della Comunione e può delegare il professionista a vendere l’intero bene di cui fa parte la quota pignorata

assieme alla ordinanza di vendita ci può essere quella che eventualmente dispone l’inizio del giudizio di divisione

ORDINANZA DI DELEGA

L’O.di Delega al professionista

è adottata nella udienza di comparazione delle parti prevista ex art 569 c.p.c,

CONTENUTO ORDINANZA DI DELEGA

Estremi della procedura Descrizione del bene di cui è disposta la

vendita Generalità del professionista delegato Modalità della pubblicità della vendita

senza incanto Termine non inferiore a 90 gg.e non

sup.a 120 entro il quale far pervenire le offerte di acquisto

CONTENUTO ORDINANZA DI DELEGA

Luogo in cui si procede all’esame delle offerte e gara fra gli offerenti

Modalità della pubblicità della vendita con incanto e luogo della vendita.

Temine per lo svolgimento delle operazioni delegate

CONTENUTO ULTERIORE ORD.VENDITA

Fissa criteri per garantire la segretezza delle offerte

per determinare modalità di apertura delle buste

Di svolgimento della gara Determina le modalità concrete del

versamento del prezzo Determina le modalità con cui fissare e

comunicare la somma da versare per spese

Individua il procedimento da adottare per predisporre e approvare il Progetto di Distribuzione somme

CUSTODIA

L’ordinanza di vendita deve inoltre contenere le prescrizioni inerenti la custodia dell’immobile (ex art 559 cpc 4°co.) può essere custode lo stesso professionista delegato.

L’autorizzazione a concedere in locazione l’immobile pignorato è concessa con ordinanza

Il Giudice può disporre la liberazione dell’immobile pignorato quando NON ritiene di autorizzare il debitore ad abitare lo stesso

Il Giudice stabilisce nell’ordinanza di nomina le MODALITA’ con cui il custode deve adoperarsi perché gli interessati all’offerta esaminino i beni.

L’ art.560 ultimo co. stabilisce che il Custode provvede alla amministrazione e gestione del bene e pone in essere le azioni occorrenti per conseguirne la disponibilità

AVVISO DI VENDITA

Il professionista poi provvede alla redazione dell’AVVISO di vendita

che non deve avere solo il contenuto dell’art.576,1°co,

ma deve contenere tutte le indicazioni necessarie per lo svolgimento della vendita senza incanto in conformità con l’ordinanza di delega

AVVISO DI VENDITA: PER VENDITA SENZA INCANTO,CONTIENE

Natura e descrizione del bene da vendere e Comune in cui si trova

Dati catastali,almeno 3 confini e Valore,

sito internet in cui c’è la relazione di stima e recapito del custode

Numero dei lotti,con prezzo base e termine per le offerte ,con modalità e luogo di presentazione con data e ora non che giorno di scadenza per le offerte/disciplina generale della gara

AVVISO DI VENDITA

E’ necessario avvisare che al momento dell’offerta l’offerente deve dichiarare o eleggere domicilio nel comune del Tribunale e che in mancanza le comunicazioni verranno fatte alla cancelleria

Se Il G. ritiene opportuna la notifica dell’avviso ai creditori iscritti lo prevede in Ordinanza ed è pertanto effettuata dal Professionista delegato

PUBBLICITÀ ART.490 CPC

L’avviso va pubblicizzato almeno 40 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o data dell’incanto lo stesso avviso assieme alla ordinanza,alla stima è inserito nei siti internet appositi

L’ordinanza comunque fissa le forme di pubblicità già previste dalla legge

LA VENDITA SENZA INCANTO Nel termine stabilito nell’ordinanza di

delega,il prof.delegato dovrà ricevere le offerte presentate ai sensi dell’art.571 c.p.c.

Il giorno successivo al termine finale per la presentazione delle offerte,nell’ora e nel luogo fissato nella ordinanza di vendita,si procede alla deliberazione previa apertura delle buste dell’offerta alla presenza degli offerenti.

L’offerta inferiore al prezzo base d’asta è inefficace.

Dopo il versamento del prezzo dell’aggiudicatario il G.emette il D.di T.

LA VENDITA CON INCANTO

Per partecipare è necessario avere depositato una cauzione e nell’ordinanza il G.fissa tale cauzione non superiore al decimo del prezzo base d’asta

Tale cauzione è restituita immediatamente dopo l’incanto

La cauzione è restituita per 9/10 se l’offerente non partecipa e non giustifica l’assenza.

LE OFFERTE DOPO L’INCANTO

L’art 584 cpc prevede che avvenuto l’incanto possano essere ancora fatte offerte entro il termine perentorio di 10 giorni,ma se sono efficaci se il prezzo offerto non supera di 1/5 quello raggiunto dall’incanto

Il Giudiceverificata la regolarità dell’offerta indice la gara

Il professionista che indice quindi la gara comunica il termine perentorio entro cui nuove offerte possono essere fatte.

L’ESITO POSITIVO DELLA VENDITA L’aggiudicatario è obbligato a

depositare oltre al saldo-prezzo anche le somme necessarie per l’emissione e la trascrizione del Decreto di Trasferimento che viene emesso dal Giudice..

Il D.T. oltre a prevedere l’iscrizione di ipoteca a favore di chi ha concesso il finanziamento (eventuale ) contiene anche l’ordine di cancellare le ipoteche successive alla trascrizione del pignoramento.

L’ESITO NEGATIVO DELLA VENDITA Rif. Art. 591 bis cpc comma 2,n.8 e

comma 7,soggetto a interpretazioni poiché impreciso

Si potrebbe ritenere che il professionista delegato possa senza restituire al G.il fascicolo fissare un’altra vendita senza incanto seguita eventualmente da una con incanto,prezzo ridotto di ¼ ,sarebbe però opportuno che questa eventualità fosse fissata nella Ordinanza di delega al professionista di tale potere

ULTERIORI ATTIVITÀ DELEGATE

Redazione del verbale di vendita Predisposizione del Decreto di Trasferimento

(atto che trasferisce la proprietà) Formalità di esecuzione registrazione e voltura

catastale e comunicazioni alle Pubblica Amministrazione ove occorrano.

LA DISTRIBUZIONE DEL RICAVATO ARTT.596-597 C.P.C 591 BIS C.P.C

Se vi è un solo creditore procedente non si redige progetto di distribuzione

L’art.591 bis prevede comma 2 n.12 prevede che il professionista formi il progetto e lo trasmetta al Giudice per consentire a questi di depositarlo in cancelleria e fissare l’udienza per l’approvazione

OBBLIGHI FISCALI

Con la circolare 62/E del 16.5.05 ha chiarito che il prof.delegato deve emettere la fattura di vendita del bene venduto, in nome e per conto del debitore esecutato e deve altresì provvedere al versamento dell’IVA