CALIFICACIÓN FIDEICOMISO MERCANTIL MUTUALISTA …...del Fideicomiso Mercantil Irrevocable denominado “Fideicomiso Mercantil Mutualista Pichincha 8 – FIMUPI 8”. en comité No.051-2021,

CALIFICACIÓN FIDEICOMISO MERCANTIL MUTUALISTA PICHINCHA 8

FIMUPI 8 Corporativos

25 de febrero de 2021

www.globalratings.com.ec febrero 2021 1

DEFINICIÓN DE CATEGORÍA:

Corresponde al patrimonio autónomo que tiene

excelente capacidad de generar los flujos de

fondos esperados o proyectados y de responder

por las obligaciones establecidas en los contratos

de emisión.

El signo más (+) indicará que la calificación podrá

subir hacia su inmediato superior, mientras que el

signo menos (-) advertirá descenso en la categoría

inmediata inferior.

Las categorías de calificación para los valores

representativos de deuda están definidas de

acuerdo con lo establecido en la normativa

ecuatoriana.

Conforme el Artículo 3, Sección I, Capítulo II, Título

XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones

Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros

Expedida por la Junta de Política y Regulación

Monetaria y Financiera, la calificación de un

instrumento o de un emisor no implica

recomendación para comprar, vender o mantener

un valor; ni una garantía de pago del mismo, ni la

estabilidad de su precio sino una evaluación sobre

el riesgo involucrado en éste. Es por lo tanto

evidente que la calificación de riesgos es una

opinión sobre la solvencia del emisor para cumplir

oportunamente con el pago de capital, de

intereses y demás compromisos adquiridos por la

empresa de acuerdo con los términos y

condiciones del Prospecto de Oferta Pública, de la

respectiva Escritura Pública de Emisión y de más

documentos habilitantes.

GLOBALRATINGS CALIFICADORA DE RIESGOS S.A. otorgó la categoría de AAA para las clases A4 y A5

del Fideicomiso Mercantil Irrevocable denominado “Fideicomiso Mercantil Mutualista Pichincha 8 –

FIMUPI 8”. en comité No.051-2021, llevado a cabo en la ciudad de Quito D.M., el día 25 de febrero

de 2021; con base en los estados financieros auditados de los periodos 2019, estructuración de la

titularización y otra información relevante con fecha 31 de diciembre de 2020. (Resolución

Q.IMV.2012.1403 del 15 de marzo de 2012 por un monto de hasta USD 30.000.000,00).

FUNDAMENTOS DE CALIFICACIÓN

La calificación se sustenta en la calidad de la cartera titularizada, que ha permitido cubrir el saldo por

pagar a inversionistas. La morosidad que ha existido no ha impedido el cumplimiento de los pagos a

tiempo; adicionalmente el fideicomiso cuenta con intereses extraordinarios que se acumulan para el

pago de la última clase. Al respecto:

▪ La emergencia sanitaria que atraviesa el mundo ha hecho que el corto plazo sea

altamente incierto dado que aún no se vislumbra un final y que las consecuencias

económicas son imposibles de predecir. Pensar el largo plazo es más complejo aun

dado que el escenario económico post pandemia es difícil de predecir. En este

contexto el Fideicomiso ha demostrado fortalezas que debería permitir sortear el

escenario antes mencionado.

▪ La cartera titularizada consiste en valores de contenido crediticio representativos,

derivados de créditos con garantía hipotecaria. De acuerdo con el comportamiento

de la cartera titularizada hasta la fecha, los índices de morosidad de la cartera se

mantienen dentro de límites tolerables y no ponen en riesgo la capacidad de

generar flujos de efectivo necesarios para cumplir con las obligaciones del

Fideicomiso.

▪ El Fideicomiso está en la capacidad de cumplir con sus obligaciones dados los

montos de la cartera titularizada en su poder, los mismos que resultan suficientes

para cancelar los títulos emitidos correspondientes a las clases A3, A4 y A5

pendientes de ser redimidas.

▪ Mantiene una adecuada calidad y garantías de la cartera que forman parte del

Patrimonio del Fideicomiso, la estructura del Fideicomiso Mercantil y su

operatividad se han mantenido óptimamente. Así como la capacidad de la cartera

para generar flujos positivos dentro del proceso de Titularización.

▪ Existe una subordinación de pago de la Clase A5 respecto de la Clase A4 y de esta

respecto a la Clase A3 garantizando de esta forma el cumplimiento de las

obligaciones.

▪ El Índice de Siniestralidad en base a un escenario pesimista está cubierto por los

mecanismos de garantía de la titularización en estudio.

▪ Es opinión de GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A. que el patrimonio

autónomo del Fideicomiso Mercantil FIMUPI 8 presenta una excelente capacidad

para generar los flujos esperados para el pago de las obligaciones emanadas del

presente instrumento.

CALIFICACIÓN:

Clase A4 y A5 AAA

Tendencia

Acción de calificación

Revisión

Metodología Calificación de Titularizaciones

Fecha última calificación

Agosto 2020

FECHA CALIFICACIÓN CALIFICADORA

feb-15 AAA PCR

ago-15 AAA PCR

feb-16 AAA BankWatch

ago-16 AAA BankWatch




ago-18 AAA GlobalRatings

feb-19 AAA GlobalRatings




Mariana Ávila Gerente de Análisis [email protected] Hernán López Gerente General [email protected]

CONTACTO

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]





FACTORES ADICIONALES

La emergencia sanitaria que atraviesa el mundo ha hecho que el corto plazo sea altamente incierto dado que

aún no se vislumbra un final y que las consecuencias económicas sean difíciles de proyectar. Pensar en el

largo plazo es más complejo aun dado que el escenario económico post pandemia es casi imposible de

predecir. En este contexto la compañía ha demostrado las fortalezas ya señaladas en lo que respecta a la

calidad de sus activos y de su administración.

FACTORES DE RIESGO

GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A. identifica como riesgos previsibles asociados al negocio y como

riesgos previsibles de la calidad de los activos que respaldan la Emisión, los siguientes:

▪ Riesgo general del entorno económico, que afecta a todo el entorno, y que se puede materializar

cuando, sea cual fuere el origen del fallo que afecte a la economía, el incumplimiento de las

obligaciones por parte de una entidad participante provoca que otras, a su vez, no puedan cumplir

con las suyas, generando una cadena de fallos que puede terminar colapsando todo el

funcionamiento del mecanismo, por lo que ante el incumplimiento de pagos por parte cualquiera de

la empresas se verían afectados los flujos del proceso de titularización. El riesgo se mitiga por un

análisis detallado del portafolio de clientes y con políticas de cobro definidas a sus clientes.

▪ Cambios en la normativa y en el marco legal en el que se desenvuelve la empresa son inherentes a

las operaciones de cualquier compañía en el Ecuador, situación que podría afectar el desempeño de

la cartera Titularizada, el riesgo está mitigado por tratarse de una cartera madura y bajo contratos

definidos con anterioridad.

▪ La continuidad de la operación de la administradora del fideicomiso de titularización de cartera

hipotecaria puede verse en riesgo efecto de la pérdida de información, en cuyo caso la

administradora mitiga este riesgo ya que posee políticas y procedimientos para la administración de

respaldos de bases de datos, cuyo objetivo es generar back up por medios magnéticos externos para

proteger las bases de datos y aplicaciones de software contra fallas que puedan ocurrir y posibilitar

la recuperación en el menor tiempo posible y sin la perdida de la información.

▪ En la concesión de créditos para vivienda debe considerarse el hecho de que si el prestatario no

cumple con su obligación puede entregar el bien hipotecado para extinguir la deuda en su totalidad

más allá de la diferencia que puede haber entre el total adeudado y el valor del bien. En este sentido

la entidad podría terminar con un bien de difícil realización, lo que indudablemente le afectaría. El

saldo de la cartera actual, por haber transcurrido un tiempo largo, es mucho menor que el valor de

los bienes hipotecados, por lo que el riesgo señalado es prácticamente nulo.

▪ Alteraciones en los flujos proyectados como consecuencia de la falta de pago de los deudores

hipotecarios, es lo que se conoce como riesgo de crédito. Éste puede dividirse en riesgo de mora y

de pérdida. Es opinión de GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A, que el riesgo de mora queda

cubierto con los cálculos realizados respecto de los índices de siniestralidad en donde se toma en

cuenta este aspecto. El riesgo de pérdida considera como tal a aquella cartera que tiene más de 90

días de vencido y a la que se agrega la cartera castigada si la hubiera. Es importante destacar que

cuando se considera un riesgo de pérdida no se toma en cuenta la posible recuperación parcial por

vía legal a través de la liquidación de garantías.

▪ Un prepago se produce cuando el cliente cancela el total o varias cuotas del crédito otorgado. Valores

de prepago elevados de los créditos aceleran la amortización de la cartera lo que provoca descalces

en los flujos proyectados. En Ecuador el prepago de este tipo de cartera se producía de manera

fundamental por la oferta de créditos de vivienda del BIESS generalmente a tasas más bajas y a plazos

más largos. Sin embargo, en los últimos meses, los prepagos han tendido a disminuir respecto al

semestre anterior.





INSTRUMENTO

CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE LA ESTRUCTURA

Originador Asociación Mutualista de Ahorro y Crédito para la Vivienda Pichincha.

Agente de Manejo

Administradora de Negocios Fiduciarios, ANEFI S.A.

Agente de Pago CTH S.A.

Custodio CTH S.A.

Administrador de Cartera Hipotecaria

Asociación Mutualista de Ahorro y Crédito para la Vivienda Pichincha.

Monto de Emisión

Hasta por USD 30.000.000,00.

Monto Colocado USD 30.000.000,00.

Valor del Activo USD 30.000.000,00

CLASES SERIE # TITULOS VALOR

NOMINAL USD

MONTO USD

PLAZO LEGAL MESES

RENDIMIENTO SI 5,00% <

TPP<12,00%

RENDIMIENTO SI TPP>=12,00% < ó

TPP<=5,00%

APLHA Serie 1 10 100.000 1.000.000 22 5%

Clase A1

Serie 1 30 10.000

15.800.000 65 TPP – 4,94% 58,83% Serie 2 50 50.000

Serie 3 50 100.000

Serie 4 40 200.000

Clase A2

Serie 1 35 10.000

8.100.000 103 TPP – 4,13% 65,58% Serie 2 25 50.000

Serie 3 25 100.000

Serie 4 20 200.000

Clase A3

Serie 1 6 50.000

2.400.000 120 TPP – 3,43% 71,42% Serie 2 7 100.000

Serie 3 7 200.000

Clase A4

Serie 1 6 50.000

2.699.000 162 TPP – 3,38% 71,83% Serie 2 7 100.000

Serie 3 8 200.000

Serie 4 1 99.000

Clase A5 Serie 1 100 10 1.000 163 Excedentes del Fideicomiso, una vez

atendidos los gastos, intereses y otros cargos que registre el Fideicomiso.

Objetivo

Estructurar mecanismos recurrentes que movilicen recursos de largo plazo para la actividad de financiamiento de vivienda.

Ofertar papeles de largo plazo al Mercado de Capitales.

Cubrir los riesgos de plazo en la Cartera Hipotecaria.

Fecha de Emisión marzo de 2012

Fecha de Vencimiento marzo de 2026 Tabla 1: Resumen instrumento.

Fuente: ANEFI S.A.; Elaboración: GlobalRatings

El resumen precedente es un extracto del Informe de Calificación de Riesgos del Fideicomiso Mercantil

Mutualista Pichincha 8 “FIMUPI 8” realizado con base en la información entregada por el originador y a

partir de la información pública disponible.

Atentamente,

Ing. Hernán Enrique López Aguirre PhD(c)

Gerente General





ENTORNO MACROECONÓMICO

EXPECTATIVAS DE RECESIÓN

La economía mundial se contrajo significativamente al cierre de 2020 como consecuencia de la emergencia

sanitaria y de las medidas de contención adoptadas para detener la propagación del virus. La crisis sanitaria

generó efectos adversos y desiguales entre las economías avanzadas y en desarrollo, afectando

principalmente a la población pobre, a los jóvenes desempleados, a aquellos con empleos informales, y a los

sectores económicos con mayor dependencia de las interacciones y el contacto humano. En este sentido, la

recuperación para 2021 será desigual e incierta, especialmente en ciertas economías emergentes que se ven

altamente amenazadas por nuevas variantes del virus y nuevas olas de contagios. No obstante, el Fondo

Monetario Internacional (FMI) mejoró la proyección de crecimiento mundial para 2021 en 0,3 puntos

porcentuales frente a las previsiones de octubre de 20201, en función de las expectativas de aprobación de

las vacunas contra el Covid-19 y los planes de vacunación a nivel mundial, que permitirán fortalecer la

actividad económica durante el segundo semestre del año2. El nivel de la recuperación variará

significativamente entre países, según el acceso a intervenciones médicas, la efectividad de políticas

implementadas y las condiciones estructurales con las que enfrentaron la crisis. No obstante, la economía

mundial se mantendrá por debajo de los niveles pre - pandemia al término de 2021.

CRECIMIENTO FUENTE 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Real Estimado Proyectado

Economía mundial FMI 3,81% 3,51% 2,80% -3,50% 5,50% 4,20%

Banco Mundial 3,30% 3,00% 2,40% -4,30% 4,00% 3,80%

Economías avanzadas FMI 2,53% 2,24% 1,65% -4,90% 4,30% 3,10%

Banco Mundial 2,50% 2,10% 1,60% -5,40% 3,30% 3,50%

Economías emergentes FMI 4,82% 4,48% 3,66% -2,40% 6,30% 5,00%

Banco Mundial 4,50% 4,30% 3,50% -2,60% 5,00% 4,20%

América Latina FMI 1,35% 1,06% 0,03% -7,40% 4,10% 2,90%

Banco Mundial 1,90% 1,70% 0,80% -6,90% 3,70% 2,80%

Ecuador FMI 2,37% 1,29% 0,05% -11,00% 4,76% 1,28%

Banco Mundial 2,40% 1,30% 0,10% -9,50% 3,50% 1,30% BCE 2,37% 1,29% 0,05% -8,86% 3,06% -

Ecuador PIB Nominal (millones USD) BCE 104.296 107.562 107.436 96.677 100.816 Ecuador PIB Real (millones USD) BCE 70.956 71.871 71.909 65.535 67.539

Tabla 2: Evolución y proyecciones de crecimiento.

Fuente: Fondo Monetario Internacional, Banco Mundial, Banco Central del Ecuador. Elaboración: GlobalRatings

La región de América Latina y el Caribe fue la más afectada durante 2020, tanto desde una perspectiva

económica como desde una perspectiva sanitaria3. Según la Comisión Económica para América Latina y El

Caribe, la región afrontó la pandemia desde una posición más débil que el resto4, ya que su desempeño

económico fue deficiente durante los últimos cinco años. Las medidas adoptadas para controlar la

propagación del virus, como restricciones de movilidad y confinamiento obligatorio en ciertos países, junto

con la aversión al riesgo entre los hogares y las empresas, y los efectos indirectos de la recesión económica

mundial repercutieron en una contracción significativa del Producto Interno Bruto de la región.

Adicionalmente, las deficiencias en los sistemas de salud y los niveles de informalidad en la región agravaron

los brotes de la pandemia en la región. Las perspectivas económicas para 2021 consideran una recuperación

moderada, en función del levantamiento de restricciones, de la evolución de los procesos de vacunación, la

recuperación de los precios del petróleo y de los metales, y la mejora en las condiciones externas3.

La economía ecuatoriana creció aceleradamente entre 2010 y 2014, impulsada por el auge en el precio de

los commodities5. Esta tendencia se revirtió a partir de 2015, por la caída en los precios del petróleo, la

reducción del margen fiscal, la apreciación del dólar y la contracción de los niveles de inversión, y se acentuó

para 2016 producto del terremoto en la Costa que contrajo la actividad productiva6. La economía ecuatoriana

se recuperó a partir de 2017, pero en 2019 se vio nuevamente afectada por la consolidación fiscal y el

compromiso de ajuste ante el FMI, así como por los disturbios sociales de octubre, que le costaron al país 0,1

puntos porcentuales en el crecimiento7. Los datos del tercer trimestre de 2020 reflejan una caída de -8,78%5

1 Fondo Monetario Internacional (2020, octubre). World Economic Outlook: A Long and Difficult Ascent. Washington D.C. 2 Fondo Monetario Internacional (2021, enero). World Economic Outlook Update: Policy Support and Vaccines Expected to Lift Activity. 3 Banco Mundial (2021, enero). Global Economic Prospects. Washington D.C. 4 Comisión Económica Para América Latina y El Caribe. (2020, marzo). Informe Especial Covid-19, América Latina y El Caribe Ante la Pandemia del Covid-19: Efectos económicos y sociales. 5 Banco Central del Ecuador. (2020, diciembre). Boletín de Cuentas Nacionales Trimestrales del Ecuador No. 113. 6 Comisión Económica para América Latina y El Caribe. (2016). Estudio Económico de América Latina y el Caribe: Ecuador. 7 El Comercio. (2020, febrero). Ecuador buscará retirada ‘gradual’ de subsidios, reitera Richard Martínez. https://www.elcomercio.com/actualidad/ecuador-retirada-gradual-subsidios-combustibles.html

PERFIL EXTERNO





en el PIB, debido a la suspensión de actividades productivas a nivel nacional producto de la emergencia

sanitaria, que contrajo los niveles de inversión en 14,8% y redujo el consumo de los hogares en 8,91%.

Adicionalmente, la crisis fiscal que afronta el país, incluso desde antes de la emergencia sanitaria, limitó la

capacidad de respuesta del Gobierno y redujo el gasto público en 7,42%. De acuerdo con estimaciones del

Banco Mundial, Ecuador fue la cuarta economía con peor desempeño en América del Sur, precedida por

Venezuela, Perú y Argentina3.

Si bien las previsiones de organismos multilaterales coinciden con el Banco Central del Ecuador en que la

economía ecuatoriana presentará una recuperación durante 2021, esta no alcanzará los niveles previos a la

crisis sanitaria. Las proyecciones de crecimiento señalan que el desempeño esperado para Ecuador durante

2021 será de los más bajos de América Latina3.

PERSPECTIVAS DEL MERCADO DE PETRÓLEO

El desempeño de la economía ecuatoriana es altamente dependiente del crudo, por lo cual, cuando hay

precios elevados del petróleo en mercados internacionales, junto con niveles de producción adecuados, la

economía del país crece, mientras que cuando la industria petrolera se contrae, la economía se estanca. Tras

el desplome en los precios internacionales del petróleo debido a al exceso de oferta en el mercado y a la

caída en la demanda mundial debido al confinamiento y al deterioro en las actividades productivas, el precio

del crudo presentó una recuperación a partir de mayo de 2020. La reducción en los niveles de existencias a

nivel mundial, el optimismo entre inversionistas internacionales acerca del fortalecimiento de los mercados,

y el acuerdo de los niveles de producción por parte de los países de la OPEP+, presionaron al alza los precios

del petróleo. A la fecha del presente informe, el precio del petróleo WTI asciende a USD 57 por barril.

Gráfico 1: Evolución precios promedio del crudo ecuatoriano (USD).

Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: GlobalRatings

Para noviembre de 2020 el precio promedio de la canasta de crudo ecuatoriano incrementó en 3,96% con

respecto al mes de octubre de 2020, pero cayó en 31,43% con respecto al valor registrado en noviembre de

20198. El diferencial entre el precio promedio del petróleo WTI y el de la canasta de crudo ecuatoriano, que

mantuvo una tendencia creciente desde agosto de 2019, se redujo para abril de 2020 en función de la caída

drástica del precio en mercados internacionales. Si bien el diferencial se contrajo entre septiembre y octubre

de 2020, para noviembre de 2020 este presentó un crecimiento mensual de 26,27%, alcanzando un monto

de USD 4,44 por barril. De acuerdo con el Ministro de Energía y Recursos Naturales No Renovables, el país

ha planteado la meta de incrementar la producción diaria en 4% entre 2020 y 2021, con un promedio de

500.000 barriles diarios.

Las exportaciones petroleras entre enero y noviembre de 2020 cayeron en 41,2% frente al mismo periodo

de 2019, producto del deterioro de los precios y de la contracción de la demanda. Además, en abril de 2020

las tuberías del Sistema de Oleoducto Transecuatoriano (SOTE) y del Oleoducto de Crudos Pesados (OCP) se

rompieron, lo cual afectó la producción nacional9 y obligó al país a postergar exportaciones. Las operaciones

del SOTE y del OCP se reanudaron durante la primera semana de mayo, pero se suspendieron nuevamente

a mediados de junio y julio como medidas preventivas. Adicionalmente, existieron retrasos en la perforación

de 22 pozos nuevos. La proforma presupuestaria para 2020 se elaboró con un precio de USD 51,30 por barril,

por lo que la caída en el valor de las exportaciones petroleras se tradujo en que los ingresos petroleros al

cierre de 2020 representen solamente el 20% de las proyecciones realizadas para 202010. Para el presupuesto

General de 2021 se consideró un precio del petróleo de USD 37 por barril. Con la aprobación de la Ley de

8 Banco Central del Ecuador. (2020, diciembre). Información Estadística Mensual No. 2026– Diciembre 2020. 9 El Comercio. (2020, abril). Ecuador bajó la producción petrolera por rotura de oleoductos. https://www.elcomercio.com/actualidad/ecuador-produccion-petrolera-reduccion-oleoductos.html 10 El Comercio (2020, enero). Ecuador inicia 2021 con esperanza de mejoras tras un mal año petrolero. https://www.elcomercio.com/actualidad/ecuador-mejora-petroleo-finanzas-ortiz.html

(20)

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Diferencial Crudo Oriente Crudo Napo WTI





Ordenamiento de Finanzas Públicas, se creó un Fondo de Estabilización Petrolera, que se alimentará de los

ingresos de la explotación y comercialización de recursos naturales no renovables que superen a lo

contemplado en el Presupuesto General del Estado, luego de descontar las preasignaciones dispuestas por

Ley. El fondo iniciará su proceso de acumulación cuando se haya llegado a un porcentaje de deuda

consolidada del 40% del PIB.

CRISIS FISCAL Y DEUDA PÚBLICA

El Estado ecuatoriano registró déficits fiscales durante los últimos 12 años, en respuesta a una agresiva

política de inversión pública sumada a un mayor gasto corriente11, que se mantuvo para años posteriores a

pesar de la caída en los ingresos petroleros. En 2019, una sobreestimación del nivel de ingresos tributarios

(USD 724 millones por encima de la recaudación real12) y de monetización de activos, junto con un mayor

gasto por el pago de intereses y por el aporte estatal a la Seguridad Social, incrementaron el monto del déficit

fiscal.

Si bien la recaudación tributaria alcanzó un máximo al cierre de 2019, en 2020 se contrajo en 13,23%13 debido

fundamentalmente al deterioro en los niveles de ventas a nivel nacional. Con el objetivo de incrementar los

ingresos, el Gobierno dispuso el pago anticipado del Impuesto a la Renta de las empresas grandes, por lo cual

percibió USD 257 millones en el mes de septiembre. Asimismo, la Ley de simplificación y Progresividad

Tributaria, aprobada en 2019, estableció el cobro de impuesto a la renta del 2% de los ingresos a los

microempresarios. Mediante decreto ejecutivo, el Presidente Lenín Moreno difirió el pago de este tributo,

que debía realizarse en el mes de enero, hasta el mes de noviembre de 2021.

La caída de USD 1.887 millones en los ingresos tributarios para 2020, junto con la caída en ingresos petroleros

y de monetización de activos, repercutieron en un déficit de USD 6.900 millones al cierre del año14. Esta cifra

es USD 800 millones inferior a la prevista. Hasta diciembre de 2020, el presupuesto cayó en 8,5% frente al

presupuesto inicial, asociado a menores gastos operativos en salarios y suministros de oficina, un menor

gasto de capital, y un menor pago de intereses producto de la renegociación de la deuda, entre otros.

Asimismo, con el objetivo de recortar el gasto, en mayo de 2020 se reemplazó el subsidio a los combustibles

por un mecanismo de banda de precios, atada al comportamiento de los precios internacionales. Para 2021,

el Presupuesto General del Estado será de USD 32.000 millones, monto que implica una reducción de 10%

con respecto a 2020. El FMI proyecta una recuperación en el déficit fiscal para 2021, siempre que se realicen

correcciones fiscales, se reduzca el gasto público y aumenten los ingresos15.

Debido a los niveles de gasto público excesivos, la dificultad para hacer recortes sustanciales, y la caída en

los ingresos, la capacidad del Gobierno de implementar estímulos fiscales depende de financiamiento

externo, lo que impulsó al alza la deuda pública en los últimos años, superando el límite máximo permitido

por ley. En 2020 la deuda pública creció en función del incremento en los compromisos con multilaterales,

de los cuales el país se volvió altamente dependiente durante la crisis sanitaria, que pasaron de USD 12.035

millones a USD 19.050 millones. Para el cierre de 2020, la deuda pública incrementó en USD 5.847 millones

frente a 2019, concentrada en acreedores externos. Para 2021 las necesidades de financiamiento del país

están calculadas en USD 7.500 millones.

INDICADORES FISCALES PERIODO DE INFORMACIÓN INDICADOR VARIACIÓN INTERANUAL

Déficit fiscal (millones USD) 2020 -6.900,00 70,67% Déficit fiscal (% PIB) 2020 -7,14% -3,34%

Recaudación tributaria (millones USD) 2020 12.381,55 -13,23%

Deuda pública (millones USD) diciembre 2020 63.163,47 10,20% Deuda pública (% PIB) diciembre 2020 65,33% 11,98%

Deuda interna (millones USD) diciembre 2020 17.796,20 12,34% Deuda externa (millones USD) diciembre 2020 45.367,27 9,38%

Tabla 3: Indicadores fiscales. Fuente: Ministerio de Finanzas; Elaboración: GlobalRatings

En agosto de 2020 se llegó a un acuerdo con los tenedores de bonos internacionales para renegociar los

vencimientos de USD 17.400 millones, mediante el cual se redujo el stock de deuda en USD 1.500 millones,

11 El Universo. (2019, enero). Ecuador cumplió diez años con déficit en presupuestos del Estado. https://www.eluniverso.com/noticias/2019/01/15/nota/7139165/decada-deficit-presupuestos-estado 12 Servicio de Rentas Internas del Ecuador. Estadísticas de Recaudación del Periodo Diciembre 2019. 13 Servicio de Rentas Internas del Ecuador. Estadísticas de Recaudación del Periodo 2020. 14 Expreso. (2021, enero). El 2020 terminó con un déficit fiscal menor a lo esperado. https://www.expreso.ec/actualidad/economia/2020-termino-deficit-fiscal-menor-esperado-96400.html#:~:text=Archivo.,%2C%20lleg%C3%B3%20a%20%24%206.900%20millones. 15 Primicias (2021, enero). FMI: el déficit fiscal bajará 61,5% en 2021. https://www.primicias.ec/noticias/economia/fmi-deficit-fiscal-ecuador/





se incrementó el plazo a 12,7 años con 5 años de gracia para el pago de capital, y se disminuyó la tasa de

interés de 9,3% a 5,2%. Una de las condiciones para dicha negociación fue concretar un acuerdo con el FMI

al que se llegó en agosto de 2020, con una duración de 27 meses y por un monto de USD 6.500 millones, de

los cuales USD 4.000 millones se recibirán este año. El plazo para el pago de capital es de 10 años, con 4 años

de gracia, y una tasa de interés de 2,9% anual. El primer desembolso del FMI se realizó en octubre de 2020

por USD 2.000 millones, monto que se destinó principalmente a cubrir atrasos del Gobierno, que ascendían

a USD 3.600 millones. Tras la aprobación de la Ley Anticorrupción, el 23 de diciembre de 2020 se recibió el

segundo desembolso del FMI por USD 2.000 millones, que se destinó a atender necesidades de salud,

educación y protección social, así como pago de atrasos a proveedores y a Gobiernos Autónomos

Descentralizados. Los siguientes desembolsos previstos hasta 2022, dependen del cumplimiento de ciertos

compromisos, incluidos la expansión de la base de beneficiarios de programas sociales, la disminución de los

niveles de endeudamiento, la recuperación de la independencia del Banco Central y una reforma tributaria.

Tras el desembolso de diciembre de 2020, el Fondo Monetario Internacional se convirtió en el principal

acreedor multilateral, superando los valores adeudados a China. Cabe resaltar que Ecuador intentó negociar

líneas de crédito por USD 2.400 millones con empresas chinas a cambio de la venta de 154 millones de

barriles de petróleo a largo plazo, pero no se concretó debido a la caída en la producción petrolera del país

que no permitió cumplir con el monto de barriles requerido16. En enero de 2021 Ecuador firmó un acuerdo

con la Corporación Financiera Internacional para el Desarrollo de Estados Unidos para un crédito de hasta

USD 3.500 millones, a un plazo de 8 años y una tasa de 2,48% anual, para reemplazar parte de la deuda

externa, principalmente obligaciones crediticias con China. El desembolso de los recursos está atado a la

monetización de activos del Estado de las áreas petrolera, de telecomunicaciones y eléctrica. Con el objetivo

de inyectar recursos al sector productivo y acelerar la recuperación económica, el Gobierno analiza la emisión

de un bono productivo en el mercado internacional, con la garantía de organismos multilaterales17.

PERCEPCIONES DE RIESGO

Desde enero de 2020, el riesgo país de Ecuador presentó una tendencia creciente, que se disparó en los

peores momentos de la emergencia sanitaria, cuando se desplomó el precio del petróleo y se restringieron

las actividades económicas18. Tras la renegociación de la deuda externa y la firma del acuerdo con el FMI, el

riesgo país mantuvo una tendencia decreciente, que se revirtió durante las primeras semanas de enero con

la incertidumbre en cuanto a las elecciones generales. Actualmente el riesgo país de Ecuador es de 1.153

puntos, y es el tercero más alto de América Latina, antecedido por Argentina (1.455) y Venezuela (24.104).

Durante los primeros meses de la emergencia sanitaria las principales calificadoras de riesgo internacionales

redujeron la calificación crediticia del Ecuador en varias ocasiones. No obstante, en septiembre de 2020 Fitch

Ratings mejoró la calificación de la deuda soberana de largo plazo ecuatoriana de RD a B(-) y Standard &

Poors subió la calificación de SD a B(-), ambas con perspectiva estable, tras la renegociación de la deuda con

los tenedores de bonos internacionales y el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional19,.

Gráfico 2: Evolución Riesgo País (EMBI, eje izquierdo) y precio del petróleo (WTI, eje derecho).

Fuente: JPMorgan – BCRD; Elaboración: GlobalRatings

16 Primicias. (2020, noviembre). Falta petróleo para convencer a China de que preste dinero a Ecuador. https://www.primicias.ec/noticias/economia/petroleo-china-dinero-ecuador/ 17 Primicias. (2020, noviembre). Ecuador analiza emisión de bono productivo, asegura Ministro Pozo. https://www.primicias.ec/noticias/economia/ecuador-emision-bono-productivo-ministro/ 18 La Hora (2021, enero). Reducción de riesgo país tomará más de cuatro años. https://lahora.com.ec/noticia/1102338476/reduccion-de-riesgo-pais-tomara-mas-de-cuatro-anos 19 Fitch Ratings. (2020, septiembre). Fitch Upgrades Ecuador to 'B-'; Outlook Stable. https://www.fitchratings.com/research/sovereigns/fitch-upgrades-ecuador-to-b-outlook-stable-03-09-2020

(50) (40) (30) (20) (10) - 10 20 30 40 50 60 70

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1

Global Latino Ecuador Precio WTI





La inversión extranjera en Ecuador ha sido históricamente débil, ubicándose por debajo de otros países de la

región, debido a problemas como la inestabilidad jurídica y la tramitología. Durante 2019 esta se contrajo en

34%, pero entre el primer y tercer trimestre de 2020 creció en 45% con respecto al mismo periodo de 2019,

principalmente en actividades de minería, servicios y construcción, que representaron el 41,73%, 23,71% y

19,41% de la inversión extranjera total, respectivamente. Entre el primer y tercer trimestre de 2020 existió

una disminución en la inversión proveniente de los países de la Comunidad Andina (-USD 14,86 millones). El

49,23% de la inversión extranjera durante el periodo provino de América, principalmente Canadá (275,53

millones) y Estados Unidos (USD 83,95 millones). Por su parte, los capitales europeos totalizaron USD 385,12

millones, equivalente al 42,92% del total, provenientes principalmente de España (USD 239,82 millones) e

Inglaterra (USD 95,49 millones)20. Los capitales asiáticos totalizaron USD 46,09 millones entre el primer y

tercer trimestre de 2020.

INVERSIÓN EXTRANJERA DIRECTA 2016 2017 2018 2019 2020.I 2020.II 2020.III

Monto (millones USD) 756,11 624,55 1.388,67 948,60 269,99 154,08 473,15

% del PIB 0,76% 0,60% 1,29% 0,88% 1,03% 0,65% 1,96%

Tabla 4: Evolución Inversión Extranjera Directa.


Bajo las condiciones actuales, con un riesgo país por encima de los niveles de la región, el país tiene gran

dificultad para acceder a los mercados internacionales y atraer inversión, por el alto costo que representaría.

PARALIZACIÓN PRODUCTIVA: EMPLEO E INFLACIÓN

La Organización Internacional del Trabajo (OIT) estima que en 2020 se perdieron 255 millones de empleos a

nivel mundial por las medidas de confinamiento que afectaron al capital empresarial, lo que se tradujo en

una caída de 8,3% en los ingresos laborales mundiales. Específicamente en América Latina, se perdieron cerca

de 34 millones de empleos en el segundo trimestre del año, y uno de cada seis jóvenes perdió su empleo

durante la pandemia. La informalidad en la región es alarmante: cerca del 53% de trabajadores se emplean

en el sector informal. Los sectores de servicios, basados en las relaciones interpersonales, representan el

64% del empleo en la región y el 60% de la fuerza laboral se emplea en micro, pequeñas y medianas

empresas21, lo que generó un deterioro en el empleo en la región y un incremento en el nivel de pobreza.

INDICADORES LABORALES 2015 2016 2017 2018 2019 JUN. 2020* SEPT. 2020* Desempleo 4,77% 5,21% 4,62% 3,69% 3,84% 13,27% 6,64%

Empleo adecuado 46,50% 41,19% 42,26% 40,64% 38,85% 16,72% 32,08%

Subempleo 14,01% 19,87% 19,82% 16,49% 17,79% 34,46% 23,37% Empleo no remunerado 7,66% 8,39% 9,00% 9,95% 10,92% 7,74% 10,77% Otro empleo no pleno 26,42% 25,12% 24,13% 28,82% 28,00% 25,23% 26,29%

*Los resultados para junio de 2020 corresponden a la Encuesta Nacional de Empleo, Desempleo y Subempleo Telefónica, cuya metodología difiere de la empleada en años anteriores. Los resultados para septiembre de 2020 se obtuvieron en 99% mediante encuestas cara a cara y en 1% por llamadas telefónicas.

Tabla 5: Indicadores laborales Ecuador. Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC); Elaboración: GlobalRatings

Los indicadores laborales en el país presentaron un deterioro para junio de 2020, debido a la paralización

económica y a la crisis en el sector productivo. No obstante, las estadísticas del INEC sugieren una

recuperación para septiembre de 2020, con una mejora en el nivel de desempleo, una recuperación en la

tasa de empleo adecuado y un menor porcentaje de subempleo, en función de la reactivación gradual de las

actividades económicas y las nuevas contrataciones amparadas en la Ley Humanitaria22. No obstante,

alrededor de 500.000 personas se encontraban desempleadas en septiembre de 2020. Cabe resaltar que a

la fecha del presente informe el INEC no ha presentado información actualizada con respecto al mercado

laboral al cierre de 2020. El FMI estima una tasa de desempleo de 8,07% en Ecuador para 2020 y proyecta

una mejora para 2021, a niveles de 5,64%1.

Debido al debilitamiento en los niveles de producción, se prevé que la inflación promedio a nivel mundial se

mantenga en niveles moderados durante 2021, por debajo de los niveles objetivos y de los promedios

históricos. Las estimaciones de inflación en América Latina se encuentran por encima del promedio mundial,

en 6,24% para 2020, con una proyección de 6,67% para 2021, impulsadas por el incremento en precios

previsto en Venezuela y Argentina.

20 Banco Central del Ecuador. (septiembre 2020). Inversión Extranjera Directa, Boletín No. 72. 21 Orueta, I. (2017). La Financiación de las Micro, Pequeñas y Medianas Empresas a través de los Mercados de Valores. 22 Instituto Nacional de Estadística y Censos. (2020, octubre). Encuesta Nacional de Empleo, Desempleo y Subempleo.





INFLACIÓN 2017 2018 2019 2020 ENERO 2020 ENERO 2021

Inflación mensual 0,18% 0,10% -0,01% -0,03% 0,23% 0,12%

Inflación anual -0,20% 0,27% -0,07% -0,93% -0,30% -1,04%

Inflación acumulada -0,20% 0,27% -0,07% -0,93% 0,23% 0,12%

Tabla 6: Evolución de tasas de inflación en Ecuador.

Fuente: INEC; Elaboración: GlobalRatings

La disminución en la tasa de inflación anual en Ecuador al cierre de 2020 reflejó el deterioro en el empleo

adecuado, que resultó en una menor demanda de bienes y servicios. La interrupción en la cadena de

suministros impulsó al alza los niveles de precios en los primeros meses de la cuarentena, principalmente de

los alimentos y bebidas no alcohólicas y los servicios de salud. No obstante, la menor actividad de sectores

como transporte, educación, prendas de vestir, cultura y restaurantes impulsó a la baja los niveles de inflación

al cierre del año23. El FMI prevé una inflación de 1,05% en 20211, mientras que el Banco Mundial pronostica

una inflación de 0,6% para el mismo periodo24.

LIQUIDEZ Y MERCADOS FINANCIEROS

La creciente aversión al riesgo y la demanda de activos líquidos durante los primeros meses de 2020

desplomaron los principales índices bursátiles a niveles similares a los de la crisis financiera de 2009 y

causaron una salida masiva de capitales en la región de América Latina1. No obstante, la política monetaria

implementada por ciertos bancos centrales permitió evitar la crisis en los mercados financieros durante

20203. No obstante, para octubre de 2020 los mercados financieros cayeron debido a perspectivas negativas

en cuanto a la evolución del Covid-19 y a la implementación de estímulos fiscales, principalmente en Estados

Unidos, lo que condujo a una mayor demanda de activos seguros, presionando al alza las cotizaciones de las

monedas más fuertes. Las expectativas favorables con respecto al desarrollo de las vacunas contra el Covid-

19 y los programas de vacunación a nivel mundial mejoraron constituyen una presión al alza sobre los

mercados de capitales a nivel mundial.

MERCADOS FINANCIEROS PERIODO DE

INFORMACIÓN MONTO

(MILLONES USD) VARIACIÓN MENSUAL

VARIACIÓN INTERANUAL

Oferta Monetaria (M1) noviembre 2020 27.490 0,62% 8,38% Especies monetarias en circulación noviembre 2020 17.431 -0,56% 6,35%

Depósitos a la vista noviembre 2020 9.980 2,76% 12,20% Liquidez total (M2) noviembre 2020 61.318 -0,24% 9,21%

Captaciones a plazo del sistema financiero noviembre 2020 33.828 -0,92% 9,89% Colocaciones del sistema financiero noviembre 2020 45.187 0,90% 2,13%

Reservas internacionales diciembre 2020 7.196 42,02% 111,82% Reservas bancarias diciembre 2020 8.620 19,40% 96,93%

TASAS REFERENCIALES PERIODO DE

INFORMACIÓN TASA (%)

VARIACIÓN MENSUAL

VARIACIÓN INTERANUAL

Tasa activa referencial febrero 2020 8,38% -0,20% -0,43% Tasa pasiva referencial febrero 2020 5,70% -0,12% -0,55%

Diferencial de tasas de interés febrero 2020 2,68% -0,08% 0,12% Tabla 7: Evolución de indicadores financieros en Ecuador (última fecha de información disponible).


En el Ecuador, la posición de liquidez en la economía se mantuvo sólida a pesar de la paralización económica

a raíz de la crisis sanitaria. Si bien en marzo se evidenció una contracción asociada a la disminución de los

ingresos fiscales, la disrupción en la cadena de pagos, y la crisis de liquidez del sector privado, a partir de abril

los niveles de liquidez presentaron una recuperación. Para noviembre de 2020 la liquidez total de la economía

se mantuvo estable con respecto a octubre de 2020, evidenciando una mayor preferencia por los activos de

disponibilidad inmediata.

Históricamente, las captaciones a plazo del sistema financiero nacional incrementaron sostenidamente, lo

que permitió a las entidades financieras hacer frente al shock económico relacionado con la paralización de

actividades. Si bien las captaciones se redujeron en el mes de marzo, en función de la mayor necesidad de

liquidez de los agentes económicos, a partir de abril se evidenció una recuperación, lo que resalta la confianza

de los depositantes en el sistema financiero nacional. Para noviembre de 2020 las captaciones del sistema

23 Instituto Nacional de Estadística y Censos. (2021, enero). Índice de Precios al Consumidor, enero 2021. 24 Banco Mundial. (2020, junio). Global Economic Prospects. Washington D.C.





financiero se mantuvieron estables, con una disminución marginal de 0,92% con respecto a octubre de 2020.

Los depósitos a plazo fijo cayeron en 0,51% entre los meses de octubre y noviembre, mientras que los

depósitos de ahorro bajaron en 2,00% durante el mismo periodo. La tasa pasiva referencial presentó un

incremento durante los meses de la emergencia sanitaria, con el fin de atraer un mayor monto de depósitos,

pero disminuyó para meses posteriores en función de la liquidez creciente en las entidades financieras. A

pesar de los programas de crédito destinados a la reactivación económica impulsados por el Gobierno, las

colocaciones del sistema financiero se redujeron en los meses de confinamiento. Para noviembre de 2020 se

evidenció una recuperación en la colocación de crédito, superando el monto otorgado en noviembre de

2019. En marzo de 2020 la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera resolvió que las entidades

financieras del sector público y privado podrían cambiar las condiciones originalmente pactadas de las

operaciones de crédito de los diferentes segmentos, sin generar costos adicionales para los clientes y sin

afectar su calificación crediticia. Asimismo, en abril de 2020 la Junta de Política y Regulación Monetaria y

Financiera permitió diferir los pagos a tenedores de instrumentos de renta fija en el Mercado de Valores con

aprobación de dos tercios de los votos.

En el marco del acuerdo con el FMI, Ecuador se comprometió a incrementar el monto de Reservas

Internacionales, para respaldar la totalidad de los depósitos bancarios en el Banco Central y la moneda

fraccionaria en circulación. En marzo, las reservas internacionales cayeron producto de la emergencia

sanitaria y la falta de recursos del Gobierno, pero a partir de abril incrementaron debido al financiamiento

externo recibido, principalmente de organismos multilaterales. Este comportamiento se mantuvo para

diciembre de 2020, en que las reservas internacionales se vieron favorecidas por el segundo desembolso del

acuerdo con el FMI. El monto de reservas internacionales en diciembre de 2020 cubrió en 82,71% a los

pasivos monetarios de la entidad y en 83,47% a las reservas bancarias, situación que evidencia una falta de

respaldo en el Banco Central8.

SECTOR EXTERNO

La balanza comercial de Ecuador en 2019 registró un superávit en función de un incremento en las

exportaciones no petroleras, que representaron el 61% de las exportaciones totales, asociadas a productos

tradicionales, fundamentalmente camarón, así como de menores importaciones, principalmente no

petroleras, señal de una mejora productiva a nivel nacional. Los primeros meses de 2020 se caracterizaron

por una importante demanda de productos ecuatorianos en mercados internacionales, principalmente

asiáticos, lo que impulsó al alza las exportaciones no petroleras. No obstante, la crisis asociada al coronavirus

deterioró el comercio internacional y generó problemas en la capacidad operativa de las industrias,

afectando directamente al sector exportador durante el segundo trimestre del año. Durante el tercer

trimestre de 2020, las exportaciones no petroleras, que representaron cerca del 71% del total, se

recuperaron en 7% con respecto al segundo trimestre de 2020 y crecieron en 8% frente al tercer trimestre

de 2019, con un incremento en las exportaciones tradicionales, principalmente de banano y cacao, entre

otros. Las interrupciones en las cadenas de suministro internacionales y la menor demanda disminuyeron las

importaciones, por lo cual se registró un superávit comercial hasta noviembre de 2020.

El 8 de diciembre de 2020 Ecuador firmó un acuerdo de primera fase con Estados Unidos, que es su principal

socio comercial. Este acuerdo permitirá obtener facilidades comerciales y beneficios para pequeñas y

medianas empresas, así como facilitar la cooperación en temas anticorrupción y la implementación de

buenas prácticas regulatorias.

BALANZA COMERCIAL 2017 2018 2019 ENE-NOV 2019 ENE-NOV 2020

Exportaciones 19.092 21.628 22.329 20.309 18.404 Exportaciones petroleras 6.920 8.802 8.680 7.953 4.675 Exportaciones no petroleras 12.173 12.826 13.650 12.356 13.729

Importaciones 19.033 22.106 21.509 19.884 15.280 Importaciones petroleras 3.201 4.343 4.159 3.896 2.384 Importaciones no petroleras 15.832 17.763 17.350 15.988 12.895

Balanza comercial 59 -478 820 425 3.125 Balanza petrolera 3.719 4.459 4.521 4.058 2.291 Balanza no petrolera -3.660 -4.937 -3.701 -3.632 833

Tabla 8: Evolución de balanza comercial Ecuador (millones USD). Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: GlobalRatings





Con lo antes expuesto se da cumplimiento a lo establecido en el Numeral 1, Artículo 11, Sección II, Capítulo

II, Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros

Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera, es opinión de GlobalRatings

Calificadora de Riesgos S.A., que el entorno mundial, regional y del Ecuador presenta tendencias de

crecimiento conservadoras de acuerdo a las estimaciones realizadas y publicadas por el Fondo Monetario

Internacional, Banco Mundial, CEPAL y Banco Central del Ecuador.

SECTOR HIPOTECARIO

Un análisis del sector hipotecario conlleva directamente a analizar el comportamiento del sector de la construcción, que a su vez se encuentra directamente ligado al sector inmobiliario y de vivienda en general. La construcción es considerada un sector estratégico y un motor de desarrollo, por su alto impacto económico y social. El sector es un dinamizador de la economía, puesto que genera encadenamientos con varias ramas industriales y comerciales del país, generando un efecto multiplicador. El Estado participa en esta actividad a través de la inversión en obras de infraestructura básica, vial, recreación, deportes, educación y salud, mientras que el sector privado participa especialmente en la rama edificadora o de vivienda.

Actualmente, el sector afronta el desafío de reactivarse en medio de la crisis económica, considerando que su desempeño ha sido deficiente desde 2015. A pesar de las expectativas favorables para 2019, la construcción se contrajo en función del desempleo, el deterioro en la calidad del trabajo y la menor liquidez en la economía25. Asimismo, el sector inmobiliario cerró el año 2019 con una desaceleración del 17% con respecto al 2018, afectado por la disminución de 11,7% en los créditos hipotecarios otorgados por el BIESS a nivel nacional. A pesar de que la actividad económica sectorial presentaba una leve recuperación a partir de mediados de 2018, con un incremento significativo en la tendencia de reservas de inmuebles y en las ventas del sector, en 2019 volvió a recaer26. La crisis del Covid-19 supone una presión adicional para el sector que deterioró su desempeño durante 2020, dado que las medidas de confinamiento detuvieron los proyectos, alteraron las cadenas de suministro y el acceso a materiales, y generaron una crisis de liquidez.

El sector de la construcción creció sostenidamente durante la década de 2004 a 2014, periodo en el cual alcanzó una tasa de crecimiento promedio de 6,94%. Sin embargo, a partir de 2015, la industria de la construcción mantuvo una tendencia decreciente, impulsada por la recesión del ciclo económico y la disminución de los ingresos del Estado, que frenaron los proyectos de inversión pública en infraestructura y contrajeron la inversión privada en edificaciones. Entre 2015 y 2017, el sector de la construcción cayó en USD 733,6 millones en términos constantes, y llegó a los USD 6.160 millones en 2017, lo cual constituye una caída de 4,41% frente a 201627. Al término de 2018, el Valor Agregado Bruto de la industria de la construcción alcanzó un monto de USD 12.125 millones en términos nominales, con una recuperación real de 0,56% frente al cierre de 2017. Para 2019, el recorte de 18% en la inversión pública, la desaceleración en la colocación de crédito para vivienda, el aumento en el desempleo y la paralización del mes de octubre, ocasionaron una contracción de 5,16% en el sector de la construcción, que alcanzó un VAB nominal de USD 11.691 millones.

Gráfico 3: Producto interno bruto (USD millones) y tasa de variación anual del sector construcción.

Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: GlobalRatings.

25 El Comercio. (2020, enero). La construcción cayó en el 2019, promotores arman estrategias. https://www.elcomercio.com/actualidad/construccion-ecuador-promotores-estrategias-economia.html 26 Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (APIVE). Reporte de Asociados: Noviembre-Diciembre/2019. Enero 2020. 27 Banco Central del Ecuador. Boletín de Cuentas Nacionales Trimestrales No.112.

-10%

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-

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

PIB Nominal PIB Real Tasa de variación anual





Tras 13 trimestres consecutivos de decrecimiento, la construcción presentó una recuperación durante el

primer trimestre de 2018, impulsada por la derogatoria de la Ley de Plusvalía, que fomentó la reanudación

de proyectos que se encontraban paralizados, y por la Ley de Fomento Productivo, que buscó reactivar la

producción y el empleo de los distintos sectores. No obstante, a partir del tercer trimestre de 2018 la

construcción presentó un decrecimiento que se extendió durante 2019, con excepción del tercer trimestre.

Durante el primer trimestre de 2020 se mantuvo el comportamiento decreciente en la actividad de la

construcción, con una caída interanual de 7,14% y una disminución trimestral de 5,52%, profundizada por

los primeros efectos de la crisis generada por el Covid-19 y las medidas de confinamiento. El sector de la

construcción presentó la desaceleración más pronunciada en la economía nacional durante el primer

trimestre de 2020. Adicionalmente, de acuerdo con un estudio del Banco Central del Ecuador, entre los

meses de marzo y mayo de 2020, el sector de la construcción se contrajo en aproximadamente 4,7%, como

consecuencia de la emergencia sanitaria y su impacto sobre la actividad económica28. En general, durante

el segundo trimestre de 2020 el sector de la construcción decreció en 13,44% frente al mismo periodo de

201927. A pesar de la reactivación gradual de ciertas actividades económicas, durante el tercer trimestre

de 2020, el sector de la construcción presentó una contracción interanual de 14,16%, por lo que las

previsiones del Banco Central del Ecuador estiman un decrecimiento anual de 16% en la construcción al

cierre de 2020.

Gráfico 4: Producto interno bruto (USD millones) y tasa de variación trimestral del sector construcción.

Fuente: Banco Central del Ecuador. Elaboración: GlobalRatings.

Al cierre de 2019 el PIB de la construcción representó el 10,88% del PIB nacional, y para el tercer trimestre

de 2020 su participación dentro de la economía fue de 10,59%, manteniéndose como el segundo sector

más representativo en la economía del país. Este sector está estrechamente relacionado con el estado de

la economía y es un multiplicador de empleo y distribución de la renta.

En el país, la implementación de las medidas de confinamiento y la paralización en la actividad económica

detuvieron los proyectos en ejecución, limitaron el acceso a materiales debido a disrupciones en las

cadenas de producción y demoraron los proyectos en etapas previas de construcción que dependen de la

obtención de permisos y aprobaciones. La contracción esperada en los niveles de liquidez en el mercado

por la reducción de ingresos del sector real, conducirán a una menor demanda inmobiliaria, y, por tanto, a

una menor actividad en el sector de la construcción. A raíz de la declaratoria del Estado de Excepción en el

país, aproximadamente el 80% de las empresas que operan en el sector de la construcción detuvieron sus

actividades29 y alrededor de USD 400 millones de proyectos fueron represados por la paralización de

servicios dentro de la cadena de la construcción30. De esta manera, la facturación del sector se contrajo en

aproximadamente 55% durante el segundo trimestre de 2020 debido a la pandemia. Contrario al

comportamiento esperado para la economía nacional, para 2021, el Banco Central del Ecuador prevé una

caída anual de 1,2% en las actividades de construcción, debido a los efectos sostenidos de la pandemia

sobre la demanda inmobiliaria y la liquidez. A pesar de que el pronóstico no es bueno, se espera que se

abran nuevas oportunidades de inversión extranjera directa con la creación de Fondos y Sociedades de

Inversión en bienes inmuebles para alquiler, y la popularidad de Ecuador como destino predilecto para

retiro que impulsa el turismo inmobiliario.

En 2019 se concedieron 27.596 permisos de construcción por parte de los municipios alrededor del país,

que representan una disminución frente a 2018, cuando se emitieron 30.630 permisos. Del total de

28 Banco Central del Ecuador. (2020, agosto). Evaluación del impacto macroeconómico del Covid19 en la economía ecuatoriana. https://www.bce.fin.ec/index.php/boletines-de-prensa-archivo/item/1373-evaluacion-del-impacto-macroeconomico-del-covid19-en-la-economia-ecuatoriana 29 El Univero. (2020, marzo). Empresas en apuros para pagar fin de mes y peor aún en abril de 2020. https://www.eluniverso.com/noticias/2020/03/29/nota/7798914/sueldos-empresas-coronavirus-ecuador 30 El Universo. (2020, abril). Construcción pide a las autoridades reanudar actividades notariales en Ecuador. https://www.eluniverso.com/noticias/2020/04/21/nota/7818336/construccion-pide-autoridades-reanudar-actividades-notariales

-15%

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1.500

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PIB Nominal PIB Real Tasa de variación trimestral





potenciales edificaciones para 2019, 86,07% correspondió a edificaciones residenciales, 8,98% a

construcciones no residenciales y el 4,95% restante a viviendas mixtas. Del total de edificaciones la mayor

parte se concentró en la provincia del Guayas con 7.106, que representa el 21,33%, seguido por Pichincha

y Azuay, en donde se alcanzaron 6.846 y 2.227 construcciones31, respectivamente. Este comportamiento

se mantuvo estable con respecto a los datos registrados para 2018.

Gráfico 5: Evolución de unidades reservadas netas.

Fuente: APIVE; Elaboración: GlobalRatings

Tras la derogación de la Ley de Plusvalía, la eliminación del techo del pago de las utilidades a los

trabajadores y el anuncio de facilidades para la compra de vivienda en abril de 2018, se inició un nuevo

ciclo para el sector inmobiliario en el país. Para 2019, se esperaba una mejora de las unidades de reserva

con el aumento de los incentivos de compra como los anuncios gubernamentales de viviendas, sin

embargo, estos no lograron dinamizar la demanda como se esperaba. Las unidades de vivienda reservadas

en 2019 presentaron un decrecimiento de 17,2% frente al año anterior. Durante los últimos años las

viviendas con rangos de precios más bajos (USD 0- USD 70.000) fueron las más afectadas por la crisis y las

que comprenden la mayor parte del déficit de viviendas, que son aquellos hogares que no cumplen con las

necesidades básicas de material habitacional. Para diciembre de 2019, el déficit habitacional cualitativo

empeoró en 2,1% con respecto al 2018, y el número de viviendas ofertadas en el país se contrajo. Entre

enero y octubre de 2020, las reservas netas cayeron en 26% con respecto al mismo periodo de 2019, con

un decrecimiento en todos los rangos de precios, y las visitas de clientes interesados en proyectos nuevos

cayeron en 24%, coherente con la contracción de 49% en la colocación de créditos hipotecarios.

El Índice de Nivel de Actividad Registrada (INAR) mide el desempeño económico-fiscal de los sectores

productivos de la economía. Para el mes de noviembre de 2020, el sector de la construcción obtuvo un

INAR de 80,27 puntos, cifra 15,98% inferior a la de octubre de 2020 y que representa una caída de 21,75%

frente a noviembre de 2019, reflejando una retracción en las actividades de la construcción debido a las

medidas de confinamiento y el efecto económico a nivel nacional. Por su parte, las actividades inmobiliarias

obtuvieron un índice de actividad de 108,48 puntos en noviembre de 2020, cifra que superó en 7,52% a la

de noviembre de 2019 y en 2,69% con respecto a octubre de 2020.

Gráfico 6: Índice de Nivel de Actividad Registrada


A partir de la contracción del sector desde 2015, el empleo total generado por actividades de construcción

y venta de inmuebles mantuvo una tendencia decreciente. Asimismo, el empleo adecuado disminuyó

desde 2015 a 2019, señal de informalidad creciente en el sector. Por lo tanto, la participación del sector en

la provisión de empleo a nivel nacional disminuyó de 6,8% en 2018, a 6,08% en 2019, situándolo como el

31 INEC. (2020). Encuesta de edificaciones 2019. https://www.ecuadorencifras.gob.ec/edificaciones

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2019

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250

Construcción Obras de ingeniería civilAcondicionamiento de edificios Alquiler de equipo de construcciónActividades inmobiliarias





sexto sector con mayor generación de empleo en el país32. Cerca del 38% del empleo en el sector de la

construcción es formal, mientras que el 62% del empleo en el sector son plazas de trabajo informales. La

industria de la construcción es importante en el desarrollo laboral ya que genera amplias fuentes de trabajo

para mano de obra no calificada; aproximadamente el 49,2% de la mano de obra no calificada en el país

corresponde a la construcción. El sector provee ingresos de manera directa e indirecta a 2.296.606

personas33. De acuerdo con el Banco Central del Ecuador, como consecuencia de la emergencia sanitaria,

se perdieron aproximadamente 25.000 empleos en el sector entre marzo y mayo de 202028, mientras que

la Cámara de la Construcción de Guayaquil estima que en el segundo trimestre del año se perdieron

alrededor de 75.000 empleos directos34.

Gráfico 7: Índice de Puestos de Trabajo, Índice de Remuneraciones e Índice de Horas Trabajadas – actividades inmobiliarias.


Por su parte, los indicadores laborales de las actividades inmobiliarias evidencian un deterioro durante el

último año. El Índice de Puestos de Trabajo fue de 76,49 puntos en noviembre de 2020, el cual se mantuvo

estable frente a octubre de 2020, pero se redujo en 7,03% con respecto a noviembre de 2019, en línea con

la contracción del sector. El Índice de Horas Trabajadas fue de 72,64 puntos en noviembre de 2020, con

una caída anual de 4,68% y una disminución mensual de 2,45%, en función de las restricciones

implementadas a nivel nacional para las actividades económicas, así como del deterioro en la demanda de

inmuebles. Finalmente, el Índice de Remuneraciones fue de 127,13 puntos en noviembre de 2020, con un

incremento anual de 10,16%, lo cual señala una mejora en los niveles de ingresos percibidos por el sector,

en función del recorte en los horarios de trabajo sin ajustes proporcionales en los salarios.

Con respecto al financiamiento del sector, al cierre de 2019 el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad

Social (Biess) otorgó USD 610 millones en créditos hipotecarios; sin embargo, no se alcanzó la meta inicial

de USD 900 millones debido a la contracción de la economía ecuatoriana. La mayoría de las operaciones

fueron destinadas a la compra de viviendas terminadas, a la compra de terrenos y a la construcción35. De

igual manera, durante el segundo trimestre de 2020 se evidenció una caída significativa en la actividad

crediticia del sector: el sector financiero privado y el popular y solidario otorgaron 838 operaciones, lo que

representa una caída de 77,5% frente al mismo periodo de 2019, cuando se otorgaron 3.721 operaciones

crediticias36. No obstante, las instituciones financieras privadas incrementaron su participación sobre el

total de crédito hipotecario colocado en 2020 a 65% mientras que el BIESS redujo su participación a 35%.

El volumen de crédito otorgado por las entidades del sistema financiero al sector de la construcción se

redujo en 35,91% al cierre de 2019 y el monto total otorgado entre enero y junio de 2020 presentó una

caída de 21,17% frente al monto otorgado entre enero y junio de 2019. Por su parte, el crédito otorgado a

las actividades inmobiliarias incrementó en 14,71% al cierre de 2019, y entre enero y junio de 2020 creció

en 33,46% frente al periodo entre enero y junio de 2019. Directivos del gremio de constructores establecen

que es fundamental el incremento en los créditos hipotecarios a tasas convenientes, para incentivar la

demanda, así como que se destinen fondos provenientes de organismos multilaterales para la reactivación

del sector.

32 INEC. (2019, diciembre). Encuesta Nacional de Empleo, Desempleo y Subempleo. 33 Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (APIVE) Tendencias y Perspectivas del Sector Inmobiliario en Ecuador. Diciembre2019. 34 El Universo. (2020, noviembre). El sector de la construcción es uno de los más golpeados por la crisis económica y la pandemia del Covid-19. https://www.eluniverso.com/noticias/2020/11/22/nota/8057011/proyectos-vivienda-ecuador-2020 35 Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social. Reporte Estadístico Abril 2010 – Septiembre 2019. 36 El Comercio. (2020, septiembre). Economía de Ecuador se hunde 12,4% el segundo trimestre de 2020. https://www.elcomercio.com/actualidad/economia-ecuador-crisis-comercio-agricultura.html

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0

IPT IR IH





Gráfico 8: Volumen de crédito otorgada (millones USD).

Fuente: Superintendencia de Bancos; Elaboración: GlobalRatings

Existen diversas barreras de entrada que limitan la participación de nuevos competidores en el sector de

la construcción. Entre estas, la inversión inicial necesaria es muy elevada. Asimismo, las economías de

escala incrementan los costos de producción para los competidores nuevos en comparación con los más

grandes y con mayor participación en el mercado, debido a las diferencias en la aplicación de tecnologías

y procesos innovadores, así como a las magnitudes de los proyectos y al conocimiento del negocio. De igual

manera, existe una tendencia de formación de alianzas estratégicas y colaboración entre empresas para

participar del mercado, así como una mayor colaboración en alianzas público-privadas, que limitan la

participación de nuevas empresas dentro del sector. Una última barrera de entrada es el cumplimiento de

ordenanzas gubernamentales en cuanto al uso del suelo, edificación, aprobación de planos previo a la

construcción, lo cual aplaza la puesta en marcha de nuevos proyectos y limita la participación de nuevos

competidores.

Por el contrario, las barreras de salida de la industria son bajas, considerando que, al finalizar la ejecución

de las obras, no existen activos significativos de desinversión dado que las contrataciones de materiales y

personal generalmente se realizan por proyectos. No obstante, en casos en que existe una caída de

actividad próxima a la adquisición de nueva maquinaria, o una revolución tecnológica que vuelva obsoletos

los productos adquiridos, los costos fijos podrían ser una barrera de salida significativa.

Tasas de interés

SEGMENTACIÓN TASA ACTIVA MÁXIMA (%) TASA ACTIVA EFECTIVA

REFERENCIAL (%) MONTO DE OPERACIONES

(MILLONES USD) Vivienda 4,99 4,93 15,8

Inmobiliario 11,33 10,13 77,0

Corporativo 9,33 9,13 175,3

Empresarial 10,21 9,79 32,3

PYMES 11,83 11,03 18,8

Tabla 9: Tasas y montos otorgados octubre 2020 Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: GlobalRatings

Las operaciones activas realizadas en el mes de octubre de 2020 a largo plazo, en las que influye la figura de

crédito hipotecario son analizadas a continuación:37

Productivo Corporativo

Del total del monto de las operaciones activas otorgado en el segmento Productivo Corporativo, el 42% fue

pactado con plazo de 4 a 6 años y el 39% con un plazo de 6 a 8 años y se destinó mayoritariamente para la

compra de activos fijos tangibles: terrenos, edificios y construcción de infraestructura para fines productivos

y comerciales con un monto de USD 73,4 millones.

Productivo Empresarial

Del total del monto de operaciones activas otorgado en el segmento Productivo Empresarial, el 50% fue

pactado con plazo de 4 a 6 años y el 37% con un plazo de 2 a 4 años, este tipo de operaciones se destinó

mayoritariamente a activos fijos tangibles: terrenos, edificios y construcción de infraestructura para fines

productivos y comerciales con un monto de USD 18,4 millones.

37https://contenido.bce.fin.ec/documentos/Estadisticas/SectorMonFin/BoletinTasasInteres/ect202010.pdf

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2015 2016 2017 2018 2019 enero-junio 2020

Construcción Actividades inmobiliarias





PYMES

Del total del monto de operaciones activas otorgado en el segmento Productivo PYMES, el 51% fue pactado

con plazo de 4 a 6 años y el 32% con un plazo de 2 a 4 años, este tipo de operaciones se destinó

mayoritariamente a activos fijos tangibles: terrenos, edificios y construcción de infraestructura para fines

productivos y comerciales con un monto de USD 11,5 millones.

Vivienda de interés público

Del total del monto de operaciones activas, el 100% fue pactado a un plazo mayor a 12,8 años. Por su parte

el valor comercial de la vivienda se encuentra en promedio en USD 66.399 mientras que el metro cuadrado

se ubicó en USD 607,10 en promedio.

Inmobiliario

Del total del monto de operaciones activas, el 57% fue pactado a un plazo mayor a 12,8 años y el 22% a un

plazo de 10 a 12,8 años. El principal destino del crédito fue para compra de vivienda nueva con un monto de

USD 17,0 millones, mientras que USD 13,4 millones se destinaron a la compra vivienda usada.

El valor comercial de la vivienda en el segmento inmobiliario se encuentra en promedio en USD 133.100,00,

mientras que el metro cuadrado se ubica en USD 1.694 en promedio.



Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera, es opinión de GlobalRatings

Calificadora de Riesgos S.A. que la compañía mantiene una buena participación de mercado y un nivel de

ingresos por ventas adecuado dentro del sector en el que opera.

EL ORIGINADOR

La Asociación Mutualista de Ahorro y Crédito para la Vivienda “Pichincha” es una Institución Financiera de

Derecho Privado con finalidad social, cuya actividad principal es la captación de recursos del público para

destinarlos al financiamiento de vivienda, la construcción y el bienestar familiar de sus socios y clientes. Actúa

y opera bajo el control de la Superintendencia de Bancos del Ecuador, mientras dure el proceso de transición

en el que se encuentra. Su órgano máximo de Gobierno y la Junta General de Representantes de Socios, en

cumplimiento al Código Orgánico Monetario y Financiero vigente desde septiembre del 2014, tomó la

decisión de adherirse al sector de la Economía Popular y Solidaria dada su naturaleza mutual; y se somete a

las normas de solvencia y prudencia financiera, y de contabilidad que se dictaren para el efecto.38

Misión: Entregar a nuestros clientes soluciones financieras e inmobiliarias eficientes, ejecutadas con

Responsabilidad Social Empresarial.

Visión: Ofrecer vivienda y calidad de vida alcanzables para todos.

Cobertura

▪ 13 ciudades.

▪ 25 agencias a nivel nacional.

▪ Todos los cajeros automáticos de BANRED y todas las agencias de Servipagos.

▪ Alianza estratégica con Unión Andina, quien cuenta con oficinas en: Estados Unidos (New York y

Plainfield) y España (Madrid, 2 oficinas y Barcelona).

CUENTA 2019 dic-20

Activos 765.965.493 810.360.777

Pasivos 708.118.128 752.240.318

Patrimonio 57.846.365 58.120.459

Ingresos 83.785.967 82.788.468

Egresos 81.373.801 82.284.252

Utilidad Neta 2.412.166 504.216

Tabla 10: Cifras (USD)

Fuente: Mutualista Pichincha; Elaboración: GlobalRatings

38 Mutualista Pichincha Memoria de Sostenibilidad 2018

PERFIL ORIGINADOR-

ADMINISTRADORA





ÍNDICE 2019 dic-20

Cobertura Patrimonial de Activos 61,56% 64,23%

Morosidad Bruta Total 3,49% 2,36%

Morosidad Cartera Comercial 2,26% 0,86%

Morosidad Cartera Consumo 8,13% 6,94%

Morosidad Cartera Inmobiliaria 3,24% 1,72%

Morosidad Cartera Microempresa 0,89% 0,37%

Gastos de Personal/Activo total Promedio 1,72% 1,49%

Gastos Operativos/Activo Total Promedio 4,70% 4,18%

ROE 4,35% 0,88%

ROA 0,31% 0,06%

Tabla 11: Índices Financieros (%)

Fuente: Mutualista Pichincha Elaboración: GlobalRatings

Con todo lo expuesto anteriormente, GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A. sustenta que se da

cumplimiento a la norma estipulada en los Literales e y f, Numeral 1, Artículo 10 y en los Numerales 3 y 4,

Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,

Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera

respecto del comportamiento de los órganos administrativos. Es opinión de GlobalRatings Calificadora de

Riesgos S.A. que la compañía mantiene una adecuada estructura administrativa y gerencial, que se desarrolla

a través de adecuados sistemas de administración y planificación que se han afirmado en el tiempo.

Mutualista Pichincha está gobernada por la Junta General de Socios o Representantes de Socios, el Directorio,

y el Representante Legal, que es el Gerente General.

El Directorio de la compañía se encuentra en funciones desde el 29 de mayo del 2013, y está conformado en

un 90% por personas del género masculino y un 10% por personas de género femenino según el siguiente

detalle:

VOCAL NOMBRE

Principal Marcelo López Arjona

Principal Roberto Gabela Arias

Principal Cristina Arteaga Varea

Principal Mónica Moreira Ortega

Principal Fernando Armendáriz Saona

Suplente Geovanni Roldán Crespo

Suplente Marcelo Holguín Albornoz

Suplente Pablo Peña Romero

Secretaria Rosa Zambrano Cobo

Suplente Oswaldo de la Torre Neira

Tabla 12:Miembros del Directorio

Fuente: Mutualista Pichincha.; Elaboración: GlobalRatings

Cada miembro del Directorio pertenece a cada uno de los siguientes comités:

▪ Comité de Auditoría

▪ Comité de Cumplimiento

▪ Comité de Administración Integral de Riesgos

▪ Comité de Ética

▪ Comité de Retribuciones.

Con todo lo expuesto en este acápite, GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A. sustenta que se da

cumplimiento a la norma estipulada en Numeral 4, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la

Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política

y Regulación Monetaria y Financiera.

NEGOCIO

Según el Código Orgánico Monetario y Financiero, las asociaciones mutualistas de ahorro y crédito para la

vivienda formarán parte del sector financiero, popular y solidario, controladas por la Superintendencia de





Economía Popular y Solidaria. Se regirán por las disposiciones del Código, las aplicables para las cooperativas

de ahorro y crédito en la Ley Orgánica de la Economía Popular y Solidaria, las regulaciones que expida la Junta

de Política y Regulación Monetaria y Financiera y en sus estatutos. En virtud de dar cumplimiento a la

Vigésima Novena Transitoria del Código anteriormente citado, mediante la Junta General Extraordinaria de

Representantes de Socios del 25 de noviembre de 2014, Mutualista de Ahorro y Crédito para la Vivienda

Pichincha resolvió su permanencia en el Sector Financiero Popular y Solidario.

Mutualista Pichincha cuenta con dos líneas de negocio:

▪ Inmobiliario

▪ Financiero

Estrategia:

El Plan Estratégico ratifica el deseo de ampliar el acceso a vivienda a través del financiamiento; crear una

estrategia de diversificación sin descuidar el foco en vivienda; mantenerse como una sociedad de personas

con capital, más no de capitales, consolidar la responsabilidad social empresarial como eje de la gestión hacia

todos los grupos de interés; y, fortalecer el canal comercial para que sea altamente competitivo y efectivo

en el mundo de las captaciones.

Desde el momento que el originador, en este caso Mutualista Pichincha vendió su cartera y habiendo

fenecido el plazo de reposición (60 meses), la cartera en poder del Fideicomiso se sostiene por sí sola sin

considerar el desempeño del originador.



Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera., es opinión de GlobalRatings

Calificadora de Riesgos S.A. que el Originador mantiene una adecuada posición en sus líneas de negocio y

una sólida estrategia para el desarrollo de sus funciones que le permiten mantenerse como referente en el

sector donde desarrolla sus actividades.

PRESENCIA BURSÁTIL

La Mutualista Pichincha S.A., ha titularizado su cartera hipotecaria, en 8 ocasiones por medio de Fideicomisos

Mercantiles. Títulos que han tenido una aceptación favorable en el Mercado de Valores, de acuerdo con el

siguiente detalle:

NOMBRE MONTO

AUTORIZADO CLASES APROBACIÓN SCVS

Fideicomiso Mercantil Mutualista Pichincha 3, FIMUPI 3 (Liquidado)

35.000.000 A1 A2 A3 06-G-IMV-6959 del 28 de

septiembre de 2006

Fideicomiso Mercantil Mutualista Pichincha 4, FIMUPI 4 (Liquidado)

64.510.618 A1 A2 A3 A4 A5 Q.IMV.07.4356 del 30 de octubre

de 2007

Fideicomiso Mercantil Mutualista Pichincha 5, FIMUPI 5

64.988.136 A1 A2 A3 A4 A5 Q.IMV.08.4389 del 21 de octubre

2008


40.000.000 A1 A2 A3 A4 A5 Q.IMV.09.2303 del 5 de diciembre

de 2009


31.068.023 A1 A2 A3 A4 A5 Q.IMV.2010.5483 del 13 de

diciembre de 2010


30.000.000 ALPHA A1 A2 A3 A4 A5 Q.IMV.2012.1403 del 15 de marzo

de 2012


35.000.000 ALPHA A1 A2 A3 A4 A5 Q.IMV.2012.6526 del 14 de

diciembre de 2012


50.000.000 ALPHA A1 A2 A3 A4 A5 SCV.IRQ.DRMV.2014.2365 del 12

de diciembre de 2014

Tabla 13: Presencia Bursátil Fuente: SCVS; Elaboración: GlobalRatings

En el siguiente cuadro se evidencia la liquidez que han presentado los instrumentos que ha mantenido

Mutualista Pichincha, en circulación en el Mercado de Valores.

NOMBRE DÍAS BURSÁTILES NÚMERO DE TRANSACCIONES MONTO COLOCADO

(USD) Fideicomiso Mercantil Mutualista Pichincha 3, FIMUPI 3 1 13 33.611.537

Fideicomiso Mercantil Mutualista Pichincha 4, FIMUPI 4 1 19 64.505.051





NOMBRE DÍAS BURSÁTILES NÚMERO DE TRANSACCIONES MONTO COLOCADO

(USD) Fideicomiso Mercantil Mutualista Pichincha 5, FIMUPI 5 1 19 64.998.136






Tabla 14: Liquidez de presencia bursátil Fuente: SCVS; Elaboración: GlobalRatings

En función de lo antes mencionado, GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A., opina que se observa

consistencia en la presencia bursátil dando cumplimiento a lo estipulado en el Literal f, Numeral 1, Artículo

10, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II y en el Numeral 5, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI,

Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta

de Política y Regulación Monetaria y Financiera.

ADMINISTRADORA DE FONDOS Para el presente proceso ANEFI S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos es la compañía encargada de

la administración del Fideicomiso Mutualista Pichincha 8 FIMUPI 8.

ANEFI S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos se constituyó mediante escritura pública otorgada el 4

de marzo de 1994 ante la Notaria Décimo-Octava del cantón Quito, inscrita ante el Registro Mercantil del

mismo cantón el 29 de marzo del mismo año, bajo la denominación social de compañía Administradora de

Fondos y Fideicomisos Produfondos S.A. con un plazo de duración de 50 años.

Fue autorizada para operar como Administradora de Fondos y Fideicomisos por parte de la Superintendencia

de Compañías, Valores y Seguros mediante Resolución No. 94.1.5.2.1287 de diciembre 14 de 1994.

Adicionalmente fue autorizada para actuar como Agente de Manejo en procesos de Titularización por parte

de la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros mediante Resolución No. SCQ.IMV.02.006.3774 de

abril 18 de 2002.

La Fiduciaria cambió su denominación social a ANEFI S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos y reformó

sus estatutos sociales según consta de la escritura pública de 3 de mayo de 2013, ante la Notaria Tercera del

cantón Quito e inscrita en el Registro Mercantil el 15 de agosto de 2013.

Gráfico 9: Organigrama


La Administradora de Fondos y Fideicomisos ANEFI S.A. (antes PRODUFONDOS S.A.) cuenta con un personal altamente calificado y con amplia experiencia en el sector bancario y fiduciario.

La compañía cuenta con el soporte legal del Estudio Jurídico Gonzalo Córdova y Asociados.





El personal de la Administradora está integrado por 44 personas distribuidas de la siguiente manera:

▪ 11 ejecutivos fiduciarios.

▪ 2 ejecutivos atención al cliente y 2 asistente fiduciario.

▪ 29 ejecutivos administrativos, operaciones y sistemas.

ANEFI S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos para el óptimo manejo administrativo, contable y financiero de los fideicomisos, cuenta con el sistema integrado GESTOR, el cual está desarrollado bajo el lenguaje de programación Oracle, y dirigido al manejo de cualquier tipo de fideicomiso, fondos de inversión, de pensiones, titularización y activos de carteras. Gestor Fiducia a través de una estructura completamente parametrizable, admite la administración de fideicomisos de: Inversión, Titularización, Garantía, de Administración, de Prestaciones Sociales, Inmobiliario y sus diferentes especializaciones.

La administradora de fondos tiene un capital autorizado de USD 1.000.000,00 y un capital suscrito y pagado de USD 1.000.000,00. Los accionistas son:

NOMBRE NACIONALIDAD CAPITAL (USD) PARTICIPACIÓN

Samaniego Ponce José Eduardo Ecuatoriana 239.830 23,98%

Pachano Bertero Abelardo Antonio Ecuatoriana 216.000 21,60%

Pachano Estupiñán Luis Abelardo Ecuatoriana 162.000 16,20%

Morillo Paimann José Joaquín Ecuatoriana 143.465 14,35%

Velasco Pimentel Francisco Xavier Ecuatoriana 50.830 5,08%

Attia Matos Jack David Ecuatoriana 50.000 5,00%

Solano de la Sala Torres Carlos Augusto Ecuatoriana 48.439 4,84%

Fernández de Córdova Morales Esteban David Ecuatoriana 33.901 3,39%

Simón Campaña Farith Ricardo Ecuatoriana 29.070 2,91%

Maldonado Samaniego Patricio Eduardo Ecuatoriana 26.465 2,65%

Total 1.000.000 100,00%

Tabla 15: Composición accionarial ANEFI

Fuente: SCVS.; Elaboración: GlobalRatings

INSTRUMENTO

Con No. de Inscripción 2012.1.02.01025, en la ciudad de Quito el día 19 de marzo de 2012; la Asociación Mutualista de Ahorro y Crédito para la Vivienda Pichincha presentó la titularización dividida en cinco clases A1, A2, A3, A4 y A5, con No. de Resolución Q.IMV.2012.1403.

GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A. verificó que el instrumento presentó aceptabilidad evidenciado en los tiempos de colocación antes mencionados, dando cumplimiento a lo estipulado en el Numeral 5, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera.


Originador Asociación Mutualista de Ahorro y Crédito para la Vivienda Pichincha.

Agente de Manejo

Administradora de Negocios Fiduciarios, ANEFI S.A.

Agente de Pago CTH S.A.

Custodio CTH S.A.

Administrador de Cartera

Hipotecaria Asociación Mutualista de Ahorro y Crédito para la Vivienda Pichincha.

Forma de Presentación

Los valores están instrumentados en títulos a los que se los denominó Valores TCIMUPI 8.

Monto de Emisión Hasta por USD 30.000.000,00.

Monto Colocado USD 30.000.000,00.

Valor del Activo USD 30.000.000,00

Garantías del Activo

(1) Cartera hipotecaria por primeras hipotecas, (2) hipotecas que cubren, por lo menos, en un 125% del valor de los créditos hipotecarios, (3) pólizas de seguro contras los riesgos de incendio y líneas aliadas, que amparan los bienes hipotecados, en los casos que aplique, (4) pólizas de desgravamen y vida que amparan a los deudores hasta por el saldo adeudado y de vivienda y líneas aliadas.

Tasa Promedio Ponderada (TPP)

Resultado de dividir: (1) La sumatoria de cada uno de los saldos insolutos de capital de los créditos hipotecarios, calculados al final del día de cierre del segundo mes inmediato anterior al día de pago, multiplicados por sus respectivas tasas de interés, para (2) la suma total de los saldos insolutos de dichos créditos hipotecarios a la misma fecha.






CLASES SERIE # TITULOS VALOR

NOMINAL USD

MONTO USD

PLAZO LEGAL MESES

RENDIMIENTO SI 5,00% <

TPP<12,00%

RENDIMIENTO SI TPP>=12,00% < ó

TPP<=5,00%

APLHA Serie 1 10 100.000 1.000.000 22 5%

Clase A1

Serie 1 30 10.000

15.800.000 65 TPP – 4,94% 58,83% Serie 2 50 50.000

Serie 3 50 100.000

Serie 4 40 200.000

Clase A2

Serie 1 35 10.000

8.100.000 103 TPP – 4,13% 65,58% Serie 2 25 50.000

Serie 3 25 100.000

Serie 4 20 200.000

Clase A3

Serie 1 6 50.000

2.400.000 120 TPP – 3,43% 71,42% Serie 2 7 100.000

Serie 3 7 200.000

Clase A4

Serie 1 6 50.000

2.699.000 162 TPP – 3,38% 71,83% Serie 2 7 100.000

Serie 3 8 200.000

Serie 4 1 99.000

Clase A5 Serie 1 100 10 1.000 163 Excedentes del Fideicomiso, una vez

atendidos los gastos, intereses y otros cargos que registre el Fideicomiso.

Objetivo

Estructurar mecanismos recurrentes que movilicen recursos de largo plazo para la actividad de financiamiento de vivienda.

Ofertar papeles de largo plazo al Mercado de Capitales.

Cubrir los riesgos de plazo en la Cartera Hipotecaria.

Fecha de Emisión marzo de 2012

Fecha de Vencimiento marzo de 2026

Tabla 16: Características del instrumento Fuente: ANEFI S.A.; Elaboración: GlobalRatings

PATRIMONIO AUTÓNOMO

El Fideicomiso Mercantil Mutualista Pichincha 8 fue constituido mediante Escritura Pública el 19 de marzo

de 2012, ante el Notario Trigésimo del cantón Guayaquil, cuyo originador es la Asociación Mutualista de

Ahorro y Crédito para la Vivienda Pichincha.

La finalidad del Fideicomiso fue desarrollar un proceso de titularización, acorde con lo dispuesto en el art.

140 de la Ley de Mercado de Valores. Adquiriendo créditos respaldados con garantía hipotecaria mediante

la celebración de los correspondientes contratos de compra venta para que el Agente de Manejo en

representación legal del Fideicomiso cobre los créditos y ejerza todos los demás derechos que le

correspondan como acreedor hipotecario, de conformidad con los términos y condiciones de los créditos

hipotecarios de vivienda y para que utilice los pagos que reciba de los mismos para cumplir con los

compromisos adquiridos en la emisión de valores de contenido crediticio, así como los gastos asociados con

la constitución del Fideicomiso.

El FIMUPI 8 se constituyó mediante aporte inicial de USD 1.000, además y también lo conforman:1) Los

recursos que se integren, a cualquier título, en el futuro al FIMUPI 8, 2) Los créditos hipotecarios adquiridos

conforme a lo establecido en el Contrato del Fideicomiso, 3) Todos los recursos generados por la recaudación

de los créditos hipotecarios, 4) Los recursos recaudados por la colocación de los TCIMUPI OCHO, 5) Los bienes

en que el FIMUPI 8 invierta y los que el Agente de Manejo adquiera a nombre del Fideicomiso o que llegasen

a ser parte del fideicomiso, 6) Todos los bienes, ganancias de capital, intereses, créditos, beneficios, derechos

y acciones que se deriven de los demás activos del FIMUPI 8.

El 15 de marzo de 2012 la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros aprobó el proceso de

titularización por un monto de hasta USD 30.000.000,00.

La escritura pública de constitución del Fideicomiso, desde su fecha de celebración a la fecha de revisión ha

presentado variaciones en su forma que no cambian el fondo del contrato.

El Código Orgánico Monetario Financiero, publicado en el Registro Oficial No. 332 de 12 de septiembre de

2014 en su disposición transitoria vigésima séptima dispuso que CTH transfiera la calidad de Fiduciaria en los

procesos de titularización que administraba a una sociedad administradora de fondos y fideicomisos,

manteniendo las demás facultades requeridas para desarrollar procesos de titularización propios y de

terceros. En tal virtud, convocaron a una Asamblea de Inversionistas de Fideicomisos, que fue celebrada el





26 de diciembre de 2015, resolviendo designar a ANEFI S.A. como agente de manejo del Fideicomiso. Con

fecha 12 de agosto de 2015 celebraron la escritura de sustitución de la fiduciaria, acordando que, a partir de

1 de septiembre procedieran con la sustitución del agente de manejo, procediendo a contratar a ANEFI S.A.

Con lo expuesto, GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A. expresa que a la fecha de corte del presente

informe se considera adecuada la legalidad y forma de trasferencia de los activos al patrimonio de propósito

exclusivo y cesión del derecho de cobro, con base a la documentación suministrada por el fiduciario, los

originadores y en función de los términos establecidos en el contrato. Lo cual se ajusta a lo requerido en el

artículo 139 de la Ley de Mercado de Valores. Dando cumplimiento a lo estipulado en el Literal a, Numeral 3,

Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,

Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera, que

evalúa la capacidad de los activos integrados al patrimonio de propósito exclusivo para generar los flujos

futuros de fondos, así como la idoneidad de los mecanismos de garantía presentados.; al Art. 151 de la Ley

de Mercado de Valores, y, al Literal d) del art. 188 de la misma Ley.

Estructura

La presente titularización contempla una estructura en la que existen dos etapas principales:

a) Etapa de acumulación, durante la cual se mantiene el saldo insoluto de la emisión de títulos, mediante

la reposición de créditos hipotecarios por la porción que se amortice.

b) Etapa de repago o amortización, durante la cual, los saldos de los títulos emitidos se amortizan

conforme se cancelan los créditos hipotecarios que respaldan la titularización.

Al 31 de diciembre de 2020, el flujo de pagos del Fideicomiso se mantuvo según los datos de la siguiente

tabla:

PERÍODO CLASE ALPHA CLASE A1 CLASE A2 CLASE A3 CLASE A4 CLASE A5

CAPITAL INTERESES CAPITAL INTERESES CAPITAL INTERESES CAPITAL INTERESES CAPITAL INTERESES CAPITAL INTERESES

2012 - 420.729 2.474.094 626.994 387.533 126.910 143.693 2013 1.000.000 741.188 5.062.519 637.273 538.656 176.400 199.727 2014 4.383.903 364.107 538.656 176.400 199.727 2015 3.371.871 129.219 538.656 176.400 199.727 2016 507.614 3.677 2.528.241 471.478 176.400 199.727 2017 2.606.587 291.026 176.400 199.727 2018 2.287.732 119.844 176.400 199.727 2019 677.441 10.098 1.150.911 151.171 199.727 2020 1.249.089 46.132 199.727 Total 1.000.000 1.161.917 15.800.000 1.761.269 8.100.000 2.895.948 2.400.000 1.382.613 - 1.741.509 - -

Tabla 17: Flujo de Pagos USD Fuente: ANEFI S.A.; Elaboración: GlobalRatings

Las cuotas correspondientes a las Clases A4 y A5 continúan vigentes, siendo el pago de capital

correspondiente a la Clase A4 por USD 2.699.000. Adicionalmente, cabe mencionar que el fideicomiso

mantiene un interés extraordinario acumulado de USD 3.028.989,33. En la siguiente tabla se describe el

estado de la cartera al 31 de diciembre de 2020:

DESCRIPCIÓN DE LA CARTERA

Tipo Cartera hipotecaria de vivienda

Número de créditos 302

Saldo de capital promedio USD 17.607,30

Tasa promedio ponderada 10,78%

Tasa promedio efectiva 11,33%

Relación Deuda - Avalúo: 24,96%

Relación Cuota - Ingreso: 17,18%

Plazo mínimo 0 meses

Plazo máximo 153 meses

Plazo transcurrido promedio 108 meses

Plazo remanente promedio 62 meses

Cobertura de seguros Inmueble: 100% del avalúo comercial

Desgravamen: 100% del saldo del crédito

Tabla 18: Descripción de la cartera Fuente: ANEFI S.A.; Elaboración: GlobalRatings

Ampliando lo descrito en la tabla anterior, se detalla que el saldo de capital por pagar a los inversionistas es

de USD 2.588.452, correspondientes a las Clases A4 y A5, que se mantienen vigentes a diciembre de 2020.

Al 31 de diciembre de 2020 se mantiene un total pagado a los inversionistas por USD 34.501.747 tomando

en cuenta los intereses, con un capital pagado de USD 27.300.000.





CLASE MONTO CAPITAL PAGADO INTERESES PAGADOS TOTAL PAGADO SALDO POR PAGAR

ALPHA 1.000.000 1.000.000 1.161.917 2.161.917 Cancelado

A1 15.800.000 15.800.000 1.761.269 17.561.269 Cancelado

A2 8.100.000 8.100.000 2.895.948 10.995.948 Cancelado

A3 2.400.000 2.400.000 1.382.613 3.782.613 Cancelado

A4 2.699.000 111.548 1.741.509 1.853.057 2.587.452

A5 1.000 - - - 1.000

Total 30.000.000 27.300.000 7.201.747 34.501.747 2.588.452

Tabla 19: Pagos a los inversionistas USD Fuente: ANEFI S.A.; Elaboración: GlobalRatings

Del estudio realizado se desprende que el Fideicomiso ha recaudado de capital por USD 24.715.459.,

provenientes de los abonos y cancelación de cuotas en un 52,38% y por pre-cancelaciones en un 33,70%, el

restante 13,92% es producto de abonos extraordinarios, ventas y reestructuraciones o sustituciones. Además

de los intereses correspondientes a cada una de las cuotas cobradas.

AÑO ABONOS

EXTRAORDINARIOS PRECANCELACIONES

CLIENTE ABONOS Y

CANCELACIÓN DE CUOTAS VENTAS

REESTRUCTURACIONES SUSTITUCIONES

TOTAL RECAUDACIÓN CAPITAL

2012 1.155.348 1.807.097 1.562.791 -326.840 - 4.198.396

2013 687.868 1.948.435 1.859.584 - - 4.495.887

2014 517.667 1.397.425 1.783.744 - - 3.698.836

2015 507.513 743.051 1.606.007 2.835 - 2.859.405

2016 260.134 872.350 1.463.856 - - 2.596.339

2017 173.092 575.348 1.366.889 5.925 115.309 2.236.563

2018 151.480 433.665 1.269.282 - 59.408 1.913.835

2019 45.475 379.730 1.164.788 - 21.370 1.607.543

2020 40.665 172.801 884.403 - 2.024 1.108.655

Total 3.539.242 8.329.902 12.961.344 -318.080 194.063 24.715.459

Tabla 20: Recaudación de capital USD Fuente: ANEFI S.A.; Elaboración: GlobalRatings

MECANISMO DE GARANTÍA

Los Títulos Valores tendrán como mecanismo de garantía la subordinación entre clases de tal manera que a

la(s) clase(s) subordinadas(s), se imputarán hasta agotarla(s), los siniestros o faltantes de activos, mientras

que las clases preferidas recibirán prioritariamente el pago de los intereses y el capital, de acuerdo con la

prelación de pagos establecida más adelante.

Se aclara que se ha establecido como mecanismo de garantía de la emisión. Existirá una subordinación de

pago de la Clase A5 respecto del resto de Clases, de la Clase A4 respecto de las Clases A3, A2, A1 y Alpha,

subordinación de la Clase A3 respecto de las clases A2, A1 y Alpha, de la Clase A2 respecto de la Clase A1 y

Alpha; y finalmente una subordinación de la Clase A1 respecto a la Clase Alpha. Los porcentajes de

subordinación de cada clase son los siguientes:

▪ La Clase Alpha es privilegiada respecto de las Clases A1, A2, A3, A4 y de la Clase A5, por lo que cuenta

con una garantía de flujos equivalentes al 79,78% del total de su valor nominal, más los activos

remanentes del Fideicomiso.

▪ La Clase A1 es privilegiada respecto de las Clases A2, A3, A4 y de la Clase A5 por lo que cuenta con una

garantía de flujos al 79,78% del total de su valor nominal, más los activos remanentes del Fideicomiso.

▪ La Clase A2 es privilegiada respecto de la Clase A4 y de la Clase A5 por lo que cuenta con una garantía de

flujos equivalentes al 79,78% del total de su valor nominal, más los activos remanentes del Fideicomiso.

▪ La Clase A3 es privilegiada respecto de la Clase A5, por lo que cuenta con una garantía de flujos

equivalentes al 53,85% del total de su valor nominal, más los activos remanentes del Fideicomiso.

▪ La Clase A4 y A5 es subordinada del resto de Clases, cuenta con una garantía de flujos equivalentes al

24,69% del total de su valor nominal, más los activos remanentes del Fideicomiso.

Para cumplir con lo anterior, de acuerdo con la etapa, los Títulos Valores tendrá la siguiente prelación en sus

pagos.

Etapa de reposición

▪ Intereses Atrasados a la Clase A1, si existieren.





▪ Intereses de la Clase A1 del correspondiente mes de pago.







▪ Exceso de flujos remanente no pagados de la Clase A5, si existieren.

▪ Exceso de flujos remanente del correspondiente mes de pago de la Clase A5.

Etapa de amortización




▪ Intereses de la Clase A2 si existieren.

▪ Intereses Atrasados a la Clase A3, Si existieren.




▪ Capital de la Clase A1 hasta que su saldo sea cero.




▪ Capital de la Clase A5 más todos los excedentes existentes en el Fideicomiso.

Los niveles de subordinación definidos inicialmente son fijos en valor absoluto. Por lo tanto, conforme se

amortiza la clase privilegiada, el respaldo del saldo por vencer de dicha clase, incrementa mes a mes, en

términos de porcentaje de garantía.

A diciembre de 2020, se mantenían vigentes las clases A4, y A5, ésta última es la clase subordinada, mismas

que presentan cobertura por el mecanismo de garantía antes descrito, cubriendo en su totalidad el resto de

las clases.

CLASES ORIGINAL dic-20

SALDO (USD) COBERTURA SALDO (USD) COBERTURA Alpha 1.000.000 2900,00% CANCELADO

A1 15.800.000 83,54% CANCELADO

A2 8.100.000 62,96% CANCELADO

A3 2.400.000 112,50% CANCELADO

A4 2.699.000 0,04% 2.587.452 117,10%

A5 1.000 1.000 302898,93%

Total 30.000.000 2.588.452 Tabla 21: Mecanismos de garantía


SALDO CARTERA TITULARIZADA/SALDO POR PAGAR INVERSIONISTAS

SALDO CARTERA MÁS FONDOS DISPONIBLES

SALDO INVERSIONISTA





2,10 5.445.389 2.588.452

Tabla 22: Saldos mecanismos de garantía (USD)


El saldo al 31 de diciembre de 2020 cubre en 2,10 veces el saldo por pagar a los inversionistas.

SINIESTRALIDAD

CLASE SALDO CAPITAL (USD) SINIESTRALIDAD PROYECTADA ACTUAL (USD) SALDO/SINIESTRALIDAD

A4 y A5 2.588.452 461.773 5,61

Tabla 23: Cobertura de Siniestralidad Fuente: ANEFI S.A.; Elaboración: GlobalRatings

El Índice de Siniestralidad en base a un escenario pesimista está cubierto por los mecanismos de garantía de

la titularización en estudio, se espera de acuerdo con el escenario planteado que el 4,12% de los valores en

circulación, sin embargo, se calculó que para el 31 de diciembre de 2020 USD 461.773 sean pérdida.

En lo que se refiere a las características de la cartera definidas para las compras de hipotecas por parte del

FIMUPI 8 se observan las siguientes:

▪ Cartera seleccionada conforme a las normas y políticas internas del originador.

▪ Garantía primera hipoteca abierta.

▪ Plazo máximo de 180 meses.

▪ Monto máximo de USD 110.000,00 al momento de la transferencia.

▪ Relación de deuda respecto del avalúo de la hipoteca de hasta el 80%, representa una cobertura de

125%.

▪ Relación de cuota respecto del ingreso familiar de hasta el 19,85%.

▪ Seguro de desgravamen para los deudores y seguro contra incendio y líneas aliadas para la vivienda.

▪ Cartera que no tenga vencidos al momento de la transferencia.

RANGO MONTO (USD) PARTICIPACIÓN #OPERACIONES PARTICIPACIÓN

Menor a USD 10.000,00 559.457 11% 123 41%

Entre USD 10.001,00 y USD 20.000,00 1.016.372 19% 70 23%

Entre USD 20.001,00 y USD 30.000,00 1.137.680 21% 46 15%

Entre USD 30.001,00 y USD 40.000,00 1.271.884 24% 37 12%

Entre USD 40.001,00 y USD 50.000,00 588.768 11% 13 4%

Mayor a USD 50.001,00 743.243 14% 13 4%

Total 5.317.404 100,00% 302 100,00%

Tabla 24: Distribución de cartera


La cartera de créditos que conforma el Fideicomiso FIMUPI 8 presenta a diciembre de 2020 una relación de

cuota respecto del ingreso familiar (CIN) promedio ponderado de 17,18%, y la relación deuda actual respecto

del avalúo del bien hipotecado (DAV) promedio ponderado de 24,96%, cumpliéndose lo expuesto

anteriormente, es decir, se cumple con los límites que establece el Fideicomiso en su contrato. La calificación

propia de la cartera que se mantuvo hasta el 31 de diciembre de 2020 presentó el comportamiento que se

observa en el siguiente gráfico, donde la mayoría de los créditos se encuentran con calificación A1, con un

monto de USD 2.964.310. El 20,00% estuvo vencida entre 2 a 18 cuotas y son aquellas operaciones

comprendidas entre la calificación B1 y la E.





Gráfico 10: Calificación de la cartera

Fuente: ANEFI S.A. Elaboración: GlobalRatings

Del saldo total del capital de la cartera el 80,00% es cartera por vencer, 3,65% es cartera vencida y 16,34%

es cartera que no devenga intereses. Los plazos de la vigencia de la cartera fueron de 36 a 180 meses,

teniendo su mayor concentración en los plazos entre 120 a 180 meses.

Plaza Total

Quito 40,03%

Guayaquil 18,07%

Cuenca 11,03%

Manta 6,55%

Ibarra 4,31%

Portoviejo 3,26%

Loja 3,23%

Latacunga 2,91%

Riobamba 2,75%

Azogues 2,37%

Quevedo 2,35%

Ambato 1,78%

Santo Domingo 1,36%

Total general 100,00%

Tabla 25: Distribución geográfica de la cartera Fuente: ANEFI S.A.; Elaboración: GlobalRatings

La estructura de la cartera de acuerdo con su distribución geográfica muestra concentración en la ciudad de

Quito, respecto al número de operaciones el 40,03%, seguido por la ciudad de Guayaquil con un 18,07% y

otra ciudad representativa es la ciudad de Cuenca con un 11,33%, el resto de las plazas tienen colocado un

30,86%.

En la etapa de estructuración se evaluaron tres escenarios (optimista, probable, pesimista) para medir la

exposición del comportamiento de la cartera incorporada al Fideicomiso.

MORA SINIESTRALIDAD PREPAGO

OPTIMISTA 10,52% 0,29% 8,00%

PROBABLE 17,89% 1,57% 5,00%

PESIMISTA 24,71% 2,70% 2,60%/9,10%

Tabla 26: Escenarios Iniciales Fideicomiso Fuente: ANEFI S.A.; Elaboración: GlobalRatings

En la actualidad con la cartera en libros del Fideicomiso, la morosidad de la cartera vencida más aquella que

no devenga interés alcanza el 1,68% sobre saldo actual, debe considerarse que al momento de modelar la

mora se estableció un solo porcentaje en función de cada escenario.

De acuerdo con el contrato del Fideicomiso los tenedores de la clase subordinada percibirán un rendimiento

que será el que resulte de los excedentes del Fideicomiso una vez atendidos los gastos, intereses y otros

cargos que registre el Fideicomiso.

Es importante destacar que la cartera remanente a la liquidación del Fideicomiso se transfiere al tenedor de

la clase subordinada y que los haberes de los inversionistas de las clases A1 y A2 ya serán cancelados. En

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

-

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

A1 A2 A3 B1 B2 C1 C2 D E

OPERACIONES MONTO (USD)





otras palabras, el riesgo de morosidad si lo hubiera, lo asume el tenedor actual. Debe puntualizarse, además,

que la cartera pendiente de cobro está garantizada por hipotecas con una relación deuda avalúo (DAV) del

62,72%, lo que facilita de forma importante las probabilidades de cobro. En consecuencia, es opinión de

GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A., que el Fideicomiso está en capacidad de cubrir los montos

pendientes de pago, con lo cual se da cumplimiento a lo expresado en el Literal a, Numeral 3, Artículo 10,

Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de

Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera, que evalúa la

capacidad de los activos integrados al patrimonio de propósito exclusivo para generar los flujos futuros de

fondos, así como la idoneidad de los mecanismos de garantía presentados.

En relación con los gastos que tuvo el Fideicomiso estos alcanzaron la suma de USD 534.277,71, compuestos

en su mayor proporción por intereses causados (78,94%), mientras los ingresos están conformados por

intereses ganados (93,05%) y otros ingresos (6,95%).

CUENTA MONTO (USD)

Activos 5.627.966,80

Fondos Disponibles 127.985,76

Cartera de Créditos 5.317.403,57

Por Vencer 4.254.155,59

Cartera que no Devenga Intereses 869.048,56

Cartera Vencida 194.199,42

Cuentas por Cobrar 182.577,47

Pasivos 5.626.966,80

Cuentas por Pagar 3.038.515,15

Valores en Circulación 2.588.451,65

Patrimonio 1.000,00

Capital Social 1.000,00

Gastos 534.277,71

Intereses Causados 421.782,89

Comisiones Causadas 50.061,65

Pérdidas Financieras -

Gastos de Operación 62.433,17

Otras Pérdidas Operacionales -

Ingresos 534.277,71

Intereses y Descuentos Ganados 497.168,98

Otros ingresos 37.108,73

Tabla 27: Estados Financieros al 31 de diciembre de 2020 Fuente: ANEFI S.A.; Elaboración: GlobalRatings

En opinión de GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A., a la fecha de este análisis, la cartera titularizada

presenta capacidad suficiente para generar los flujos necesarios como para cumplir con las obligaciones del

Fideicomiso y las garantías existentes son idóneas para asegurar el pago de dichas obligaciones dando

cumplimiento a lo expresado en el Literal a, Numeral 3, Artículo 10, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II

de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de

Política y Regulación Monetaria y Financiera, que evalúa la capacidad de los activos integrados al patrimonio

de propósito exclusivo para generar los flujos futuros de fondos, así como la idoneidad de los mecanismos

de garantía presentados.

AAA

Corresponde al patrimonio autónomo que tiene excelente capacidad de generar los flujos de fondos

esperados o proyectados y de responder por las obligaciones establecidas en los contratos de emisión.

El signo más (+) indicará que la calificación podrá subir hacia su inmediato superior, mientras que el signo

menos (-) advertirá descenso en la categoría inmediata inferior.


feb-15 AAA PCR

ago-15 AAA PCR









CATEGORÍA DE CALIFICACIÓN








Tabla 28: Historial de calificación Fuente: SCVS; Elaboración: GlobalRatings

Conforme el Artículo 12, Sección I, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera, la calificación de un instrumento o de un emisor no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor; ni una garantía de pago del mismo, ni la estabilidad de su precio sino una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste. Es por lo tanto evidente que la calificación de riesgos es una opinión sobre la solvencia del originador para cumplir oportunamente con el pago de capital, de intereses y demás compromisos adquiridos por la empresa de acuerdo con los términos y condiciones de los respectivos contratos.

El Informe de Calificación de Riesgos al Fideicomiso Mercantil Mutualista Pichincha 8 FIMUPI 8, ha sido realizado con base en la información entregada por la empresa y a partir de la información pública disponible.

Atentamente,

Ing. Hernán Enrique López Aguirre PhD(c)

Gerente General





GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A. a partir de la información proporcionada, procedió a aplicar su metodología de calificación que contempla dimensiones

cualitativas y cuantitativas que hacen referencia a diferentes aspectos dentro de la calificación. La opinión de GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A. al

respecto ha sido fruto de un estudio realizado mediante un set de parámetros que cubren: perfil externo, perfil interno y perfil financiero, generando un análisis

de la capacidad de pago, por lo que no necesariamente reflejan la probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad

o falta de voluntad de un emisor para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago con lo cual los acreedores y/o tenedores se verían forzados a tomar

medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante, lo anterior, para

darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés. GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A.

guarda estricta reserva de aquellos antecedentes proporcionados por la empresa y que ésta expresamente haya indicado como confidenciales. Por otra parte,

GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A. no se hace responsable por la veracidad de la información proporcionada por la empresa, se basa en el hecho de que

la información es obtenida de fuentes consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, ni garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad

de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La información que se

suministra está sujeta, como toda obra humana, a errores u omisiones que impiden una garantía absoluta respecto de la integridad de la información.

GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A. emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa

aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.globalratings.com.ec, donde se pueden consultar documentos como el Código

de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes.

INFORMACIÓN QUE SUSTENTA EL PRESENTE INFORME

INFORMACIÓN MACRO ▪ Entorno macroeconómico del Ecuador.

▪ Situación del sector y del mercado en el que se desenvuelve el Emisor.

INFORMACIÓN EMISOR ▪ Información cualitativa.

▪ Información levantada “in situ” durante el proceso de diligencia debida.

▪ Información financiera auditada de los últimos tres años, e interanual con

corte máximo dos meses anteriores al mes de elaboración del informe y los

correspondientes al año anterior al mismo mes que se analiza.

▪ Proyecciones Financieras.

▪ Detalle de activos menos deducciones firmado por el representante legal.

INFORMACIÓN EMISIÓN ▪ Documentos legales de la Emisión.

OTROS ▪ Otros documentos que la compañía consideró relevantes.

De acuerdo con el Artículo 5, Sección I, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros expedida

por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera, la calificación de riesgos de la Emisión en análisis deberá ser revisada semestralmente hasta la

remisión de los valores emitidos. En casos de excepción, la calificación de riesgo podrá hacerse en períodos menores a seis meses, ante la presencia de hechos

relevantes o cambios significativos que afecten la situación del emisor.

La calificación otorgada por GlobalRatings Calificadora de Riesgos S.A. está realizada en base a la siguiente metodología, aprobada por la Superintendencia

de Compañías, Valores y Seguros:

FLUJOS FUTUROS ESTRUCTURAS INDEPENDIENTES, aprobada en diciembre 2020

Para más información con respecto de esta metodología, favor consultar: https://www.globalratings.com.ec/sitio/metodologias/

https://www.globalratings.com.ec/sitio/metodologias/

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CALIFICACIÓN FIDEICOMISO MERCANTIL MUTUALISTA …...del Fideicomiso Mercantil Irrevocable denominado “Fideicomiso Mercantil Mutualista Pichincha 8 – FIMUPI 8”. en comité No.051-2021,