CAPÍTULO 4: EDIFICABILIDAD AGOTADA - Geoportal de Las ...geoportal.laspalmasgc.es/sicam_doc/pgmo_pdf/pgmo_adp_def_2005/... · urbanos distribuidos a lo largo de toda la trama capitalina

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Parte 2 / Capítulo 4: Edificabilidad Agotada

CAPÍTULO 4: EDIFICABILIDAD AGOTADA

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ILUSTRACIÓN 2.4.1: LA MORFOLOGÍA DE LOS POLÍGONOS SUPONE LA RUPTURA

CON LA CIUDAD EXISTENTE

ILUSTRACIÓN 2.4.2: LAS BARRERAS TOPOGRÁFICAS NO HAN SIDO OBSTÁCULO

PARA LA LOCALIZACIÓN DE LOS POLÍGONOS

� EDIFICABILIDAD AGOTADA

Antes de entrar a analizar los paquetes urbanos quedesignamos con el nombre de Edificabilidad Agotada, esnecesario establecer su definición. Urbanísticamente, elvocablo Edificabilidad o Intensidad se define como elcoeficiente que relaciona la superficie que se puede construircon la superficie de la parcela urbanizada (m² techo/m²suelo). Multiplicando el coeficiente por la superficie de laparcela, se obtendrá la edificabilidad (superficie construidatotal) que podrá edificarse en la misma. Para resumir, en elcaso de este documento entendemos por edificabilidad larelación entre el suelo disponible con carácter lucrativo y lacantidad de construcción que sobre dicho suelo se puedeedificar. Por lo tanto, denominamos Áreas de EdificabilidadAgotada a aquellas partes de la ciudad en las que esa relaciónse ha aprovechado al máximo, es decir, aquellos paquetesurbanos distribuidos a lo largo de toda la trama capitalina quehan agotado su capacidad de ofrecer suelo para serconstruido.

Se trata, básicamente, de áreas que se handesarrollado (unas pocas lo están siendo en la actualidad) através de operaciones de gestión unitaria, cuyo objetivoprimordial ha sido la producción masiva de vivienda,destinadas fundamentalmente para los estratos medios ybajos de la población, en los que es la propia habitación y suagrupación en diferentes combinaciones, la que se haconvertido en el principal valor morfológico, adoptándosegeneralmente para ello el tipo edificatorio de bloque. En estetipo de asentamientos, se adopta una morfología que nadatiene que ver con el tejido urbano tradicional, ni con la tramaurbana que lo conforma, sino que normalmente supone unaruptura radical con ella, aunque se localice contiguamente, ysolo observa reglas de composición internas a la agregaciónde viviendas.

Desde el punto de vista morfológico, las áreas deEdificabilidad Agotada se han formado a través deoperaciones de gestión unitaria -polígonos-, cuyo objetivofundamental ha sido la producción masiva de viviendas. Estasformas de actuar, estos modelos de ocupación del territorionovedosos y distintos de los usados hasta el momento en laconstrucción de la Ciudad Tradicional, devinieron de laspautas que se desarrollaron en las reuniones de los CIAM(Congreso Internacional de Arquitectura Moderna) delprimer cuarto de este siglo aunque constituían ya desde elinicio una interpretación muy forzada y parcial de las teoríasdel Movimiento Moderno.

Los análisis de la ciudad realizados por los CIAM secentraron en la separación de sus diferentes funciones(vivienda, trabajo, ocio y transporte) lo que conllevó laseparación física y espacial de éstas al asignarse unos usosexclusivos a las distintas áreas de la ciudad. Con ello apareceel concepto “zoning” y basándose en ello los polígonos,separando la vivienda del trabajo, creando barriosdormitorios. En ellos se establece el bloque como tipoedificatorio dominante, resultado de la agrupación de lahabitación, como célula mínima, en diferentes combinacionespara evitar los patios interiores. Las infraestructuras y losservicios complementarios a la vivienda juegan un papelsecundario. La ciudad así concebida (y su exageración altrasladarlo al barrio como unidad mínima) ha producido

áreas aisladas donde es muy difícil detectar la característicafundamental de la vida urbana: la vida asociada y laconvivencia entre sus habitantes. Desaparece también elconcepto de calle, apareciendo la red viaria comoestructuradora, pero no integradora de la trama urbana, puesse enfatiza la movilidad y el transporte frente a su faceta deocio y relación. Es común a todas estas áreas la edificabilidadagotada en sus parcelas residenciales, producto de laejecución global de sus edificaciones, y la ambigua separaciónfísica entre propiedad pública y propiedad privada.

Resultado de ello ha sido la ausencia de criterios deplaneamiento en la selección de las localizaciones, la baja

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CUADRO 2.4.1: RELACIÓN DE LAS ÁREAS DE EDIFICABILIDAD AGOTADA

ÁREAS Año * Superficie(Ha)

Viviendas**

Habitantes**

Escaleritas 1942 41,30 5.859 15.888

Schamann 1945 17,74 2.232 8.238

Zárate 1950 14,40 1.603 5.931

Nueva Isleta 1958 11,00 1.464 5.127

El Polvorín 1959 8,79 703 2.504

Las Rehoyas 1960 14,67 2.511 8.045

Buenavista 1966 27,72 4.112 12.444

Casablanca I 1967 10,27 1.323 4.395

Hoya de La Plata-Tres Palmas 1967 6,36 987 3.587

Tamaraceite 1967 2,13 354 1.309

El Lasso 1967 10,60 641 2.794

La Feria-Hostelería 1967 41,30 4.807 13.530

Ciudad del Mar 1967 39,08 4.377 11.574

La Paterna 1967 34,85 1.660 5.486

Lomo Blanco 1968 15,77 1.227 4.124

El Batán 1969 29,10 1.130 4.015

Miller Bajo 1970 30,30 2.866 8.551

Pedro Infinito Alto/Sansofé 1972 9,44 904 2.595

Vega de San José 1973 56,85 3.146 12.794

Cruz de Piedra 1973 20,21 1.775 6.815

Cuevas Torres 1975 8,36 1.155 3.989

Casablanca III-Padres Paules 1980 26,73 1.052 2.513

Jinámar 1987 118,40 810 2.997

Total 595,37 46.698 149.245

* Año aproximado de construcción de las viviendas Elaboración propia** Datos de viviendas y habitantes tomados del Censo de 1991

ILUSTRACIÓN 2.4.3: CIUDAD ALTA: LOCALIZACIÓN DE LAS PRIMERAS ÁREAS

DE EDIFICABILIDA AGOTADA

calidad urbanística en términos de estructura y ordenación,y los bajos presupuestos en la construcción, dentro de loscuales los de dotación y urbanización eran prácticamenteinexistentes.

1. ANTECEDENTES GENERALES

Aunque la edificabilidad esté ya agotada en estas áreasurbanas, que comúnmente son conocidas como polígonos deviviendas, considerando tales como aquellas operacionesurbanísticas puntuales que persiguen la construcciónsimultánea de un cierto número de viviendas destinadas aresolver el problema de escasez de alojamiento, sin embargoson elementos muy recientes en la trama urbana de lasmedias y grandes ciudades españolas.

En general, se trata de operaciones destinadas a crearviviendas para alojar a las clases menos pudientes al menorcoste posible. De localización frecuentemente periférica ycon problemas de integración en la trama urbana, deficientesequipamientos y baja calidad de la construcción. La dimensiónes variable, desde unos pocos centenares de viviendas hastavarios miles, así como lo es también la superficie afectada. Lapromoción es pública o privada, aunque en este caso cuentageneralmente con ayuda de la administración pública,primero estatal y ahora autonómica, que puede alcanzarhasta la adquisición de los terrenos. La trama esgeneralmente geométrica y uniforme, habiendo sidoelaborada en todas sus fases (desde la preparación del sueloa la construcción de las viviendas y los generalmente escasosequipamientos) por el organismo o empresa promotoraantes de la entrega de llaves a los vecinos. El trazado delpolígono prescinde por completo de las estructuras ruralespreexistentes. La estabilidad de la trama es muy grande, yaque por el mismo carácter de la operación no puedenrealizarse remodelaciones parciales, sino que éstas, caso derealizarse, deberían afectar al conjunto de la trama.

Aunque la aparición masiva del "polígono" esrelativamente reciente, posterior a los años cincuenta, nodejan de existir precedentes como son las colonias quealgunas empresas hacían para sus trabajadores, o las viviendasbaratas de la época de la dictadura de Primo de Rivera (1923-

29), o de algunas promociones inmediatamente posterioresa la Guerra Civil, con un notable protagonismo de laOrganización Sindical del Hogar y los Patronatos Municipalesde la Vivienda, como las que se constituyeron en embrión dela Ciudad Alta de Las Palmas. La creación del Ministerio de laVivienda en 1957 permitió activar la construcción dealojamientos, y a partir de 1960 la Gerencia de Urbanización,luego Instituto Nacional de Urbanización (INUR), yposteriormente SEPES, pertenecientes a ese Ministerio o alsubsiguiente de Obras Públicas y Urbanismo, se encargaronde la construcción de polígonos en las ciudades españolas engeneral y en Las Palmas de Gran Canaria en particular.

El Plan Nacional de la Vivienda, en colaboración con laGerencia de Urbanización previó la creación de innumerablespolígonos residenciales en España, y establecía una normativaa la que debían ajustarse en lo referente a densidades (hastala friolera densidad de 500 hab./ha), dotación deinfraestructura, dotación de equipamientos y jerarquizaciónde los mismos (para los barrios de Las Palmas se estipulaban40 Has. para cada polígono de 20.000 habitantes). Por elcontrario, la iniciativa privada, que sí jugó un papel muyimportante en la construcción de viviendas sociales en otrasciudades de España, en Las Palmas de Gran Canaria apenasprodujo este tipo de operaciones en este período (bloquesde la Shell o de la Cepsa en Las Alcaravaneras).

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ESQUEMA 2.4.1: EVOLUCIÓN DE LAS ÁREAS CON EDIFICABILIDAD AGOTADA:

INICIO


DESARROLLO


EXPANSIÓN

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CUADRO 2.4.2: URBANIZACIONES EN EL ÁREA DE EDIFICABILIDAD AGOTADA

Áreas Urbanización/Polígono

1. Ciudad del Mar CidelmarAvenida Marítima

2. Miller Bajo Urbanización Los BetancoresUrbanización Los RuiseñoresUrbanización Santa ElenaUrbanización Los AngelesUrbanización Las GaviotasUrbanización CopherfamUrbanización Divina PastoraPolígono de San Francisco

3. El Polvorín Polígono El Polvorín

4. Schamann Martín FreireGeneral FrancoCuatro Cañones

5. Escaleritas EscaleritasChumberas

6. Buenavista Urbanización San RafaelUrbanización BuenavistaUrbanización Suárez Fiol

7. Las Rehoyas Polígonos Arapiles I, II, III

8. Cruz de Piedra Polígono Cruz de Piedra

9. Pedro Infinito Alto-Sansofé Urbanización SansoféProlongación Pedro Infinito

10. La Feria-Hostelería La Feria (Urbanización Parque Atlántico)Hostelería

11. Cuevas Torres Cuevas Torres

12. La Paterna La PaternaNueva Paterna

13. Casablanca III-Padres Paules Casablanca III

14. Lomo Blanco San José Artesano

15. El Batán El Batán

16. Vega de San José Vega de San José

17. Zárate Zárate

18. Casablanca I Casablanca IFilipinas

19. Hoya de La Plata-TresPalmas

Hoya de La PlataTres Palmas

20. El Lasso El Lasso

21. Jinámar Polígono de Jinámar

22. Nueva Isleta Nueva Isleta

23. Tamaraceite Tamaraceite

Elaboración propia

ESQUEMA 2.4.4: SITUACIÓN DE LAS ÁREAS DE EDIFICABILIDAD AGOTADAComo ya se ha dicho, es a partir de los años cuarentacuando, a través del Mando Económico y del Ayuntamiento,se produce el salto a lo que hoy llamamos Ciudad Alta, apartir de operaciones de construcción de vivienda públicacon tipología unifamiliar adosada con carácter morfológico deciudad jardín, construyendo un total de 422 y 427 viviendas,respectivamente, en dos promociones que se llamaron“Escaleritas” y “General Franco”. Es de destacar que estetipo de asentamiento con ciertos atributos de "ciudad jardín"han sido los únicos casos existentes en toda la historia devivienda pública en la ciudad hasta fechas muy recientes.

Se continúan promoviendo viviendas con caráctersocial, viviendas baratas, durante los cuarenta y cincuenta,como las debidas al Patronato Francisco Franco o a la ObraSindical del Hogar, ambas con un clarísimo carácterautárquico, que emana directamente del movimientonacional, construyendo, por ejemplo, las promociones deZárate (1.063 viv), Martín Freire (1.488 viv), Escaleritas(1.868 viv), o Arapiles (1.060 viv), junto a otras de menorentidad, las cuales se encuentran repartidas por lo quepodríamos llamar primera periferia o periferia interna.

Es a partir de los últimos años de la década de loscincuenta y de los primeros de los sesenta cuando comienza,de modo un tanto tímido al principio, la promoción a travésde entidades o grupos privados la construcción de viviendassociales; Buenavista (776 viv), Nueva Isleta (428 viv), CuatroCañones (160 viviendas impulsadas por el Ministerio delEjército), Casablanca (88 viv). También en el entoncesemergente barrio de Las Alcaravaneras se levantaron bloquesde viviendas para oficiales y suboficiales de la Marina o deAviación.

Durante los años sesenta y setenta la promoción deviviendas sociales toma un giro de carácter socio-económico,el boom del turismo hace confluir un impulso de laconstrucción hablándose de viviendas de protección oficial,donde la iniciativa privada se hace presente, construyendoseuna buena cantidad de este tipo de viviendas, con lo que serelega incluso la iniciativa pública a un segundo plano,creándose empresas mixtas, por ejemplo, Casablanca III(1.052 viv), o Miller Bajo, que contendría pequeños polígonoscomo Los Betancores, Los Ruiseñores, Santa Elena, LosAngeles, Las Gaviotas, Copherfam y Divina Pastora, todos depromoción privada y con un número de viviendas totales de2.300. De esta época son también La Paterna, (1.660 viv,

mixta), Feria del Atlántico (en dos fases, una de 314 viv, yotra de 1.868 viv, ambas privadas) y Cruz de Piedra (1.404,del INUR).

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ILUSTRACIÓN 2.4.4: BARRANCO DE GONZALO. POLÍGONOS DE TRES PALMAS

Y HOYA DE LA PLATA

ILUSTRACIÓN 2.4.5: EL BLOQUE COMO PRINCIPAL PROTAGONISTA DE LAS

ÁREAS DE ESTUDIO

Es a comienzos de los años setenta cuando la zona deCiudad Alta atenúa sus posibilidades de oferta de suelobarato para la construcción de viviendas de promociónpública, pues ya están construidas las infraestructuras y laconexión con la ciudad baja. El mercado de suelo comienzaa relocalizarse en la ciudad baja, en dos zonasfundamentalmente; la primera es en la antigua vega agrícolade San José, cerca del barrio marinero de San Cristóbal,creándose el polígono de San José, con 3.146 viv promovidaspor el Instituto Nacional de Urbanización en 1973, cerca delas construcciones recientes en el Cono Sur de la ciudadformado por los polígonos de El Lasso, con 641 viv, y TresPalmas y Hoya de La Plata con 987 viv; la segunda zona selocaliza en el litoral, en los terrenos ganados al mardenominados Ciudad del Mar, construcciones en su totalidadde promoción privada.

En resumen, la periferia interna de la ciudad seconsolida edificatoriamente entre los años cuarenta yochenta, ocupando poco a poco los sectorestopográficamente más altos de la ciudad, en el interfluvio delos barrancos de Guiniguada y el de La Ballena, y ya muy al

sur municipal, condicionado por lo abrupto del medio queimpide la continuidad física de la ciudad, se sitúan, de formaaislada, los polígonos emplazados en las laderas de losbarrancos del Rosario, Zárate, Tres Palmas, etc. En el últimoperíodo, agotada las posibilidades anteriores, hay un saltocualitativo en los mismos pasando a ocupar las zonas delitoral y las ganadas al mar como la Vega de San José oCidelmar.

Las áreas de edificabilidad agotada que en los años 40tenían una superficie de 18,23 Ha. pasan a través de estasintervenciones a tener una superficie de 595,37 Ha.

2. FORMAS DE OCUPACIÓN DEL

TERRITORIO

La morfología de los polígonos o áreas deEdificabilidad Agotada en la trama urbana de Las Palmas se vaelaborando progresivamente a lo largo de los últimoscuarenta años. A partir de los años cincuenta, la reanudaciónde los contactos entre España y el exterior permitió lallegada de la Carta de Atenas, mientras que la normalizaciónde la situación cultural hacen posible enlazar con lasexperiencias racionalistas esbozadas en nuestro país antes dela Guerra Civil (con gran predicamento en la arquitecturaregionalista canaria), la difusión de las ideas de la Carta deAtenas y, posteriormente, la llegada de las ideas organicistas.Se abandona la construcción entre medianeras y se adoptaprogresivamente para estas operaciones urbanísticas laconstrucción en bloques abiertos (open planning), que ya sevenía aplicando por estos años en los grands ensembles de losbarrios periféricos franceses, o en los barrios de las ciudadesdetrás del "telón de acero" (Moscú, San Petersburgo, Sofía,Bucarest, Varsovia....). El principio de agrupar las viviendas enbloques elevados, que se compensan teóricamente, conamplios espacios verdes y equipamientos, la desaparición dela red viaria tradicional, sustituida por una red de accesosjerarquizados, la rigurosa zonificación (separación deactividades y viviendas) y unas retóricas ideas sobre losefectos sociales del urbanismo (eludidas en la práctica poruna fuerte segregación social de las operaciones), son los

fundamentos urbanísticos que influyen en la morfología deestos barrios. De todas esas características, los promotorescapitalinos, tanto públicos como privados, aceptaron aquellosaspectos que mas coincidían con sus intereses. Los primerosrespetaron relativamente las proporciones de espacios libres,y mantuvieron una baja densidad relativa de edificabilidad,pero en su preocupación por realizar economías para laconstrucción de "viviendas baratas" aplicaron unosestándares de calidad muy bajos, que contribuyeron al rápidodeterioro de los edificios, agravado por los casi inexistentesgastos de conservación. Los casos de El Polvorín, Buque deGuerra y muchos de los primeros bloques de Escaleritas dantestimonio se ello. Esto se agrava en algunos polígonos de lasprimeras promociones públicas que fueron realizados sin queel Ayuntamiento tuviera constancia del Plan Parcial o de lafigura urbanística equivalente para su programación, pues elMinisterio de la Vivienda era el primero en no respetar suspropias ordenanzas en materia de zonas verdes,equipamientos, o usos en planta baja.

Por su parte, los promotores privados, junto a unaamplia utilización de la manzana cerrada, aceptaron tambiénla idea de la agrupación de las viviendas en bloque, quepermitía elevar los índices de edificabilidad, pero en subúsqueda de máximo beneficio, disminuían los equipamientosy zonas verdes, practicando un urbanismo de moldes de flano de muralla china, en el que se trata de disponer los bloquesen la distancia más reducida posible.

Resumiendo, en el Movimiento Moderno, la reducciónde la vivienda a sus “mínimos existenciales” comportó, acambio de su agregación en grandes edificios, elacompañamiento de servicios comunitarios imprescindiblespara la función residencial. Pero en la práctica la vivienda se

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ILUSTRACIÓN 2.4.6: EL AISLAMIENTO ES UN PROBLEMA CARACTERÍSTICO DE

LA MAYORÍA DE LOS POLÍGONOS

agrupa y se reduce sin contrapartidas, es decir, elequipamiento y los servicios, que son los encargados deestimular la vida colectiva, tienden a desaparecer o aminimizarse, pues ha sido habitual que en la realización de lospolígonos se hayan conculcado frecuentemente las propiasreglas que sus modelos teóricos proponían y se han limitadoa la utilización masiva del bloque de viviendas.

Además de esta nueva relación que se pretendíainstaurar entre residencia-equipamiento, los asentamientosresidenciales seguían unas reglas compositivas en oposicióna la ciudad tradicional, pero que estaban basadas enconcepciones de calidad ambiental, en una nueva relaciónentre espacio privado y espacio público, la calle corredor sedifumina entre los espacios públicos y semipúblicos etc...

Como se dijo antes, el análisis de la ciudad a través dela separación de sus funciones (vivienda, trabajo, ocio ytransporte), conllevó la separación física y espacial de éstas,al asignarse unos usos exclusivos a las distintas áreas de laciudad. Con esto, reaparece el concepto "zoning", y en basea esto, los polígonos, separando la vivienda del trabajo,creando barrios dormitorios, con edificación abierta enbloque, la red viaria como estructuradora de la trama urbanapero no integradora, pues se enfatizaba la movilidad y eltransporte frente a su faceta de soporte de actividades deocio y relación, desapareciendo por tanto el concepto decalle, contribuyendo a su segregación morfológica de laCiudad Tradicional, la ciudad que ha costado cinco siglos dehistoria, capaz de absorber cualquier tipo de corrienteurbanística menos esta oleada de polígonos, que casi la handesnaturalizado.

Además, la ciudad, así concebida (y su exageración altrasladarlo al barrio como unidad mínima), produce áreasaisladas en las que es muy difícil detectar la característicafundamental de la vida urbana: la vida asociada, la convivenciaentre sus habitantes. Esta forma de colonizar el territorio deforma global, no poco a poco asumiendo la calle, el barrio ...sino de golpe, produce un cambio crucial en el concepto debarrio pues el nuevo modelo no ofrece posibilidad deidentificarse el vecino con el barrio de forma inmediata eincluso esa falta de memoria colectiva a veces producedesarraigo.

Concluyendo, la práctica urbanística durante muchosaños en Las Palmas de Gran Canaria se caracteriza, en

general, por la ausencia de reglas, por una total atonía oanomía urbanística, donde el único espacio ordenado, a vecesprecariamente, es el bloque de viviendas. El tipo deasentamiento en forma de polígono, tal como se ha realizado,salvo raras excepciones, carece de ordenación en relacióncon el conjunto de la trama urbana: casi siempre es unasimple agrupación de bloques de viviendas aislados, másaislados que nunca, donde puede observarse como losequipamientos comunitarios se sitúan normalmente aposteriori y, subsidiariamente, por iniciativa municipal en losterrenos intersticiales, en los menos aptos para la edificación.En aquellos polígonos que por su localización han quedadoaislados del crecimiento general de la ciudad, la escasez deservicios y equipamientos es casi total. Así pues, launitariedad de la gestión, el bloque como elementotipológico, y su capacidad de alterar el tejido urbanotradicional, la presencia de planeamiento legal, lasimultaneidad de las operaciones de urbanización, parcelacióny edificación, y a veces la reserva y la construcción deequipamientos para la residencia, es lo que mejor define elpolígono.

Estas formas de actuación, estos otros nuevos modosde ocupación del territorio, han tenido una enorme influenciaen la actual configuración de la ciudad, pues constituyen másde la mitad de su trama urbana.

En todos los casos, la superficie de las viviendas esgeneralmente reducida. Aunque el Plan de Urgencia Social de1957 señalaba que las dimensiones de las viviendas debían deoscilar entre 38 y 150 m², un estudio para la revisión del PlanNacional de la Vivienda de 1965 decía para toda España, ypor tanto para Las Palmas de Gran Canaria, que de cada diezviviendas sociales en bloque, ocho poseían entre 50 y 90 m²,aunque el número más elevado de viviendas estaba en tornoa los 65-72 m². La densidad de esos barrios, a los que acudíanprioritariamente familias humildes y numerosas, eraninicialmente muy altas, máxime teniendo en cuenta ladensidad de 500 hab/ha, que solía ser superada en muchoscasos en los primeros barrios construidos.

3. FIGURAS DE TRAMITACIÓN

El desarrollo de la vivienda pública como fenómenourbanístico obligó y sigue obligando a la creación de unmarco jurídico administrativo que organice y controle estetipo de construcciones, que normalmente se caracterizaronpor ser masivas y por ocupar suelos situados en las sucesivasperiferias urbanas. Además, las ciudades han sido unconjunto de relaciones provocadas fundamentalmente por lasinterdependencias de sus diferentes usos: residencia,infraestructuras, dotaciones, comercio, etc.., y es su calidady relación la que hará que la ciudad, como espacio unitario,o sus barrios por separado, sean atractivos y habitables.

Esa medida de las cosas necesita una concreción queel promotor, sea público o privado, debe establecer, y máshoy en día para introducir conceptos tales como calidadurbana, que debe ser incorporada en su actividadconstructiva. Centrándonos en los polígonos que estamosestudiando, existe de forma generalizada un desfase entreresidencia y el resto de las actividades que hemosmencionado.

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CUADRO 2.4.3: PROYECTOS Y FIGURAS DE PLANEAMIENTO EN LA FORMACIÓN DE LAS URBANIZACIONES

Polígono Año * Tramitación Promotor

Zárate 19501968

Proyecto de edificaciónProyecto de edificación

Cabildo, C.I.A., I.N.V.Patronato Francisco Franco

Martín Freire (Schamann) 1953 Proyecto de edificación Patronato Francisco Franco

El Polvorín 1959 Proyecto de edificación Patronato Francisco Franco

Barriada Escaleritas 1959 Proyecto de edificación Patronato Francisco Franco

Rehoyas 1960 Proyecto de edificación Patronato Francisco Franco

Tamaraceite 1967 Proyecto de edificación Patronato Francisco Franco

Hoya de La Plata 1967 Proyecto de edificación Ayuntamiento

El Lasso 1967 Proyecto de edificación Cabildo

Lomo Blanco 1968 Proyecto de edificación Patronato Francisco Franco

Tres Palmas 1974 Proyecto de edificación Patronato Francisco Franco

San Francisco 1962 Proyecto de Urbanización Lomo San Francisco Particular

Las Chumberas 1962 Proyecto de Urbanización Dragados y Construcciones

Buenavista 1966 Proyecto de Urbanización Particular

Casablanca I 1967 Ordenación de volúmenes y trazado viario Inmobiliaria Popular Casablanca

Ciudad del Mar 19441963

Plan General de Ordenación (S. Zuazo)Proyecto de Ordenación General Urbana del ensanche de Triana-Cidelmar

AyuntamientoCidelmar, S.A.

Avenida Marítima 19651967

Plan Parcial de Ordenación de la Nueva Avenida MarítimaProyecto de Urbanización Nueva Avenida Marítima

AyuntamientoAyuntamiento

Miller 196419691970

Plan Parcial de Ordenación del sector sur-oeste de la ciudadPlan Parcial de Ordenación de la Finca de Matas-Divina Pastora-CopherfamProyecto de Urbanización

Inmobiliaria BetancorMontepío de Previsión Social Divina PastoraMontepío de Previsión Social Divina Pastora

Feria del Atlántico 1964 Plan Parcial de Ordenación del sector sur-oeste de la ciudad Inmobiliaria Betancor

1967 Proyecto de Urbanización turístico-residencial en Lomo del Chinche Inmobiliaria Betancor

La Paterna 196719711975

Cambio de uso de industrial a residencialPlan Parcial La PaternaProyecto de Urbanización

Inmobiliaria COBASAInmobiliaria COBASAInmobiliaria COBASA

Vega de San José 1962 Plan Parcial Vega de San JoséProyecto Urbanización interior

Ministerio de La ViviendaMinisterio de La Vivienda

Cruz de Piedra 19761977

Plan Parcial Cruz de PiedraProyecto de Urbanización y ampliación polígono Cruz de Piedra

Delegación Provincial de La ViviendaDelegación Provincial de La Vivienda

Jinámar 1973 Plan Parcial de Ordenación Urbana Ministerio de La Vivienda

Nueva Paterna 197219771979

Cambio de uso de rústico e industrial a residencialPlan Parcial Nueva PaternaProyecto de Urbanización

Inmobiliaria COBASAAyuntamientoMinisterio de Obras Públicas y Urbanismo

El Batán 19791981

Plan Parcial de Ordenación del barranco de El BatánProyecto de Urbanización

Caja Insular de Ahorros de Gran CanariaCaja Insular de Ahorros de Gran Canaria

Hostelería 1970197219761983

Plan Parcial de Hostelería. Polígono nº 10Proyecto de UrbanizaciónPlan Parcial para el desarrollo de la zona de reserva en HosteleríaProyecto de Urbanización

Cooperativa de Vivienda del Sindicato de Hostelería y similaresCooperativa de Vivienda del Sindicato de Hostelería y similaresProfuence, S.A.Cooperativa El Pilar

Cuevas Torres 197219731973

Cambio de uso industrial por residencialPlan Parcial Cuevas TorresProyecto de Urbanización

ParticularParticularParticular

Casablanca III-Padres Paules 197619781980

Cambio de uso rústico a residencialPlan Parcial Finca Los PaulesProyecto de Urbanización

Inmobiliaria CasablancaInmobiliaria CasablancaInmobiliaria Casablanca

* Año de aprobación de la tramitación correspondiente Elaboración propia

A pesar de lo dicho, la legislación urbanística siempreha procurado concretar los estándares o parámetros queposibiliten una cierta autonomía a la escala del barrio, sobretodo en lo que respecta a los usos del suelo a asignar.

Los sucesivos polígonos que han surgido en la ciudadson consecuencia del tiempo en el que fueron creados. Suubicación, su organización, la ausencia o no de equipamientostienen una relación directa con la tramitación inicial de losdocumentos que dieron origen al asentamiento.

Como ya hemos visto, ha habido varias fases en eldesarrollo de la legislación a aplicar en el momento de laformación de los distintos barrios de polígonos capitalinos.Pasemos a resumirlos brevemente:

Durante los años 1940-1950 la gestión pública detodas estas áreas se mueve fundamentalmente por objetivospolíticos. Entre 1941 y 1946 es el Mando Económico elpropulsor de este tipo de construcciones, la implicaciónconstante del Ayuntamiento garantizaba la instalación ymantenimiento posterior de los servicios públicos(urbanización primaria). La operación se centrabafundamentalmente en que la edificación residencial ibaconsumiendo de forma gratuita las infraestructurasmunicipales ya trazadas o bien construidas al efecto.

En definitiva, la introducción de elementos deinfraestructura y de dotaciones se dejan de forma semi-oficiala la discreción del Ayuntamiento, según las necesidades queéste estime oportunas. De un lado, iba ofreciendo suelomínimamente conectado al resto de la ciudad y, de otro,atendía a demandas vecinales. En cualquier caso, no existíareglamentación al efecto, y se actuaba mediante lo quepodríamos llamar “Proyecto de Arquitectura”, refiriéndoseal propio proyecto de edificación. La vivienda y laarquitectura eran lo primordial, y su ubicación correspondíaa la lógica de la relación entre bloques y, tímidamente, a unacausal relación con la topografía.

En la década de los años cincuenta encontramos lasprimeras operaciones de promociones públicas. El MarcoInstitucional Español había cambiado sustancialmente, con unpaquete de medidas, por una parte, que intentaban estimularcomo nuevos protagonistas del desarrollo urbano, a lospromotores privados. A tal efecto se pronunció la “Ley deViviendas de Renta Limitada” (1954), así como el primer Plan

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CUADRO 2.4.4: SUCESIVAS MODIFICACIONES DESVIRTÚAN LOS PLANES.

EJEMPLO: PLAN PARCIAL DE LA AVENIDA MARÍTIMA DEL NORTE

Año Modificación Promotor

1971 Cambio de uso de parcelas 301 y 329 deoficinas a viviendas u oficinas y en planta bajacomercial

Cooperativa de ViviendasMédico-Farmacéutica

1972 Cambio de uso de parcela 423 de residenciala administrativo

Cabildo

1973 Cambio de uso de parcelas 413, 414 y 415 deresidencial a administrativo

Organización Sindical

1973 Cambio de uso de parcela 417 de residenciala administrativo

Jefatura Provincial delMovimiento

1975 Cambio de uso de parcela 327 de residenciala oficinas

General Española deSeguros, S.A.

1976 Cambio de uso de parcela 423 deadministrativo a deportivo

Cabildo

1977 Cambio de uso de parcela 416 de residencialy comercial a administrativo

Delegación de Hacienda

1986 Cambio de uso de parcela 328 derepresentativo y espectáculo a administrativo

Caja Insular de Ahorros

1986 Modificación parcela 302 manteniendo el usode aparcamientos y permitiendo el usocomercial o de espectáculo en planta baja

Ayuntamiento

1987 Cambio de uso de parcela 211 deaparcamientos a residencial

Ayuntamiento

Elaboración propia

Nacional de la Vivienda (1955), dentro del nuevo Ministeriode la Vivienda. Las actuaciones de esta época se realizanmediante el desarrollo de lo que podemos llamar “Proyectosde Urbanización”, donde se refleja la relación de los bloquesentre sí y con el medio, señalando y garantizando, a través delas infraestructuras básicas, los accesos y unos serviciosmínimos. Por otra parte, en 1956 se había redactado la leysobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que regulabade forma clara las intervenciones tendentes a la creación denuevo suelo urbano, exigiendo una planificación general y dedesarrollo previas.

Al amparo del primer Plan General de OrdenaciónUrbana de Las Palmas de Gran Canaria (1962) surgen lasprimeras promociones privadas planificadas: San Francisco yLas Chumberas. Sin embargo, el mayor peso en laconstrucción de viviendas lo sigue llevando la promociónpública, a la que, paradójicamente, no se le exigíaplaneamiento previo. La incorporación de la iniciativa privadaa la construcción masiva de viviendas tiene comoconsecuencia, en cuanto a la relación vivienda-equipamiento,un renovado interés por los “equipamientos rentables”, loslocales comerciales, que comienzan a aparecer en los bajosde las viviendas y, aunque sea como subproductos, rompenla rígida división funcional anterior.

Las expectativas despertadas por la clasificación delsuelo y reglamentación de la edificación del Plan General de1962 se concretan en una gran actividad edificatoria; losproyectos de esta época y posteriores se empiezan a tramitarcon planeamiento previo, tal y como remitía la reciénaprobada Ley del Suelo, apareciendo la figura del Plan Parcialdonde se establecen las relaciones entre promotoresprivados y administración. En dichos documentos ya sereflejan los parámetros legales y urbanísticos establecidosdesde el Plan General, para adecuar los diferentes PlanesParciales a la globalidad, e intentando establecer un ciertocontrol sobre las intervenciones arquitectónicas.

Lo anterior se institucionaliza y se concreta, siguiendolas determinaciones de la Ley del Suelo, en la iteración de lassiguientes figuras: Plan General/Plan Parcial/Proyecto deUrbanización/Proyecto de Arquitectura.

Con dicha ley aparece el concepto de estándaresurbanísticos y todas las necesidades de los moradores dedichas viviendas se desarrollan dentro de los límites delpropio Plan Parcial. Así, las reservas de suelo para los

equipamientos se concretan en un número de metros enrelación directa con el número de viviendas del propio plan.

Si esto constituyó un éxito, pues no solo debería depreverse los accesos y los equipamientos, sino que tenían queser cedidos “gratuita y obligatoriamente” a la colectividad, alo que nunca se obligó fue a la ejecución de estos últimos, aconcretarse ediliciamente, y aún hoy gran parte de lospolígonos tienen superficies libres a la espera de que seconstruyan sus correspondientes equipamientos.

El momento culminante lo marcan la aprobación delPlan Parcial del Suroeste (1964) y del Proyecto deUrbanización de Miller Bajo (1970), ambos de iniciativaprivada, en los que comparten el beneficio un gran númerode pequeñas y medianas empresas constructoras que sesubdividen la operación en actuaciones de tamaño medio, yque tienen como marco de referencia coordinador el PlanParcial. Como consecuencia de lo anterior, el local comercialcomo forma de mejor aprovechamiento de las plantas bajastoma carta de naturaleza en todo el período, pero las“dotaciones no rentables” y que requieren de gran consumode suelo (aparcamiento, zonas verdes), se mantienen congran precariedad o se reservan a la actuación municipal, encualquier caso el fin último de estas precarias reservas desuelo para dotaciones es la de estar bajo la presión de unmás que posible cambio de uso convirtiéndose en altamenterentable: la residencia. Y es aquí, con sucesivasmodificaciones puntuales a los diferentes Planes Parciales,que algunos de ellos se desdibujan y transforman perdiéndosela relación original entre vivienda y dotaciones.

Esto siempre ha conllevado problemas, tanto si es porincremento de las parcelas residenciales (se eleva la densidadde población, se suprime suelo de alguna dotación cuandodebería ampliarse pues un mayor número de viviendas exigemás cantidad de superficie para dotaciones...) como si esdebido a cambios de uso en el plan parcial (normalmenteusos no previstos de oficinas en los bajos o en edificioexclusivo con lo que se incrementa la movilidad en la zona yponen en evidencia la escasez de aparcamientos). El ejemploparadigmático de polígono con sucesivas transformaciones esel de la Avenida Marítima.

La pérdida del papel de la promoción pública ante lapromoción privada hace que ambas tengan que coordinarsede cualquier manera; se crea por la Dirección General deUrbanismo el término de “preparación de suelo” (1970). Se

realizan así por el Instituto Nacional de Urbanismo (INUR)los grandes polígonos de San Cristóbal, Cruz de Piedra y,finalmente, Jinámar, corriendo a cargo de la iniciativa públicala gestión y urbanización de los terrenos, y ofreciendo a losagentes privados suelo urbanizado para la construcción deviviendas. Esto trajo consigo algunos efectos positivos conrespecto a las situaciones anteriores ante la carencia demarco legal que regulara este tipo de intervenciones, encuanto la administración se asegura el control técnico de lasinfraestructuras y reservas de suelo para equipamientos, conun cierto valor de ejemplaridad para la iniciativa privada encuanto a calidades y estándares.

Preocupada por la gestión del suelo y por el controlde las figuras de planeamiento, la Administración se olvidó decuidar su patrimonio residencial, las promociones deviviendas públicas, lo que ha provocado con el paso deltiempo una necesidad y una obligación de intervenir en él.

Una necesidad pues la finalidad de los polígonosresidenciales estaba encaminada a resolver el problema del

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CUADRO 2.4.5: SUPERFICIES DE LAS VIVIENDAS DE PROMOCIÓN PÚBLICA

Años Superficie de las viviendas

30 m² 40 m² 50 m² 60 m² 70 m² 80 m²

1930 - 40 - - - - 36 -

1940 - 50 - - - 715 - -

1950 - 60 - 604 1.472 866 32 -

1960 - 70 84 2.870 969 128 262 -

1970 - 80 - - - 1.620 945 1.884

1980 - 90 - - - 588 657 864

1990... - - - 157 - -

Total Viviendas 84 3.474 2.431 4.074 1.932 2.774

Elaboración propia

CUADRO 2.4.6: PROMOCIÓN DE VIVIENDAS PÚBLICAS EN EL TÉRMINO MUNICIPAL

Patronato Francisco Franco Consejería de Vivienda Viviendas Municipales Cabildo

Grupo Situación Año Viviendas Grupo Situación Año Viviendas Grupo Situación Año Viviendas Grupo Situación Año Viviendas

San José I y II Zárate 1968 650 San Cristóbal I y II Vega de San José 1973 2.801 Alonso Quintero Vegueta 1968 12 Zárate Zárate 1960 408

San Nicolás de Bari San Nicolás 1965 60 Nueva Paterna La Paterna 1986 864 San Gabriel San Cristóbal 1943 8 El Lasso (*) El Lasso 1967 483

Guanarteme Guanarteme - 96 F.S. Orrio Lomo Apolinario 1955 168 Hoya de La Plata Hoya Plata 1968 500

Martín Freire Schamann 1953-58 1.472 Los Paúles Lomo Apolinario 1988 56 Batán Batán 1971 11

Agustina de Aragón Buque de Guerra 1958-59 60 5 Septiembre Fincas Unidas 1964 60 El Lasso (*) El Lasso 1967 17

Martín Cobos Rehoyas Bajas 1960 930 José Antonio Alcaravaneras 1960 134 Hnos. Jiménez Guerra Alcaravaneras 1959 32

Nª Sra de La Paz Rehoyas 1964 500 R.S. Franchy La Isleta 1955 96 Ing. Manuel Becerra Alcaravaneras - 32

Polvorín I, II, III y IV El Polvorín 1559-63 750 Pedro Infinito Schamann 1978 216 General Orgaz Santa Catalina 1938 36

Escaleritas Escaleritas 1959 512 Cruz de Piedra Rehoyas 1973-86 1.512 Nª Sra del Carmen Isleta 1944 76

Tamaraceite I y II Tamaraceite 1967-70 354 Cuevas Torres Cuevas Torres 1988 160 Capt. García López Isleta 1943 35

Lanzarote Escaleritas 1962 784 Generalísimo Franco Schamann 1959 238

Escaleritas Escaleritas 1964 150 Baratas Schamann 1944 174

Los Ficus I y II La Feria 1984-86 135 San Lázaro Cementerio 1961 5

La Feria La Feria 1988-90 786 Escaleritas Escaleritas 1948-63 1686

Mirador del Valle Jinámar 1992 157

Rambla de Jinámar Jinámar 1993 504

Total 5.384 Total 8.583 Total 2.862 Total 891

Total viviendas públicas: 17.720

(*) La globalidad de la promoción (500 viviendas) fue construida por el Cabildo Insular de Gran Canaria. Elaboración propia

ESQUEMA 2.4.5: LOCALIZACIÓN DE LAS PROMOCIONES PÚBLICAS DE

VIVIENDAS MÁS SIGNIFICATIVAS

alojamiento masivo, es decir, ejecutar el mayor número deviviendas para el mayor número de familias posibles, y siendoaquellas unas épocas de escasos recursos económicos, losmateriales empleados para la ejecución de los mismos nofueron de calidad.

Esto se agudiza con la intensa ocupación de lasviviendas con reducidas superficies y agravado por la altadensidad poblacional de dichas urbanizaciones, sobre todo enlas construidas a finales de los cincuenta y principios de lossesenta (El Polvorín, en 1959 con 703 viviendas y LasRehoyas, en 1960 con 2.511 viviendas) en las que se ha hechoevidente la necesaria intervención.

Y una obligación por parte de los promotores, que nohan cumplido un programa de mantenimiento en las viviendasni en las de zonas comunes (tanto de las edificaciones comode la urbanización) que ha sido causa del actual estado dedeterioro de los polígonos de promoción pública.

Debido a lo anterior, y coincidiendo con ladesaparición del “Patronato de Viviendas Francisco Franco”planteada por la Administración de Estado (asumiendo lasadministraciones locales dicho patrimonio), el 23 de junio de1992 se llevó a cabo la firma de un convenio para coordinarla complejidad y el volumen de las actuaciones a realizar enlas 5.384 viviendas que dicho organismo había construido ennuestro término municipal. En este convenio se plantea la

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dualidad entre reposición y rehabilitación, reconociendo ensu memoria de intenciones que dichos “...grupos de viviendas,promovidas al amparo de la protección oficial, han experimentadoun proceso de deterioro físico, causado tanto por sus propiascaracterísticas constructivas como por el transcurso de los años yla carencia de una adecuada conservación, que en la actualidadexige la puesta en práctica de actuaciones de rehabilitación y ensu caso de reposición que eviten la progresión del citado procesode degradación y restituya a los usuarios de las citadas viviendaslas condiciones adecuadas de habitabilidad, de conformidad conel derecho de una vivienda digna garantizado por la ConstituciónEspañola.”.

Por tanto, una vez que la administración y la sociedadhan asumido las intervenciones de sustitución y de reposicióniniciadas en el barrio del Polvorín a raíz del convenioanterior, es intención de la presente Revisión del PlanGeneral ahondar en dichas líneas de trabajo, sin menoscabode las necesarias políticas de rehabilitación.

4. LA INTERVENCIÓN EN LAS ÁREAS DE

EDIFICABILIDAD AGOTADA

Por la propia definición dada desde este documentopara referirnos a los polígonos como áreas de la tramacapitalina que han agotado su capacidad de ofrecer sueloresidencial para ser construido, donde la práctica totalidad delos edificios residenciales se encuentran ejecutados, algunosrecientemente, es intención del equipo redactor no centrarlos esfuerzos en el aspecto normativo de los mismos (salvoen algunos pocos casos donde se plantea la sustituciónedilicia) sino que las intervenciones que proponemos secentrarán básicamente en definir un nuevo modelo deespacio público, sin olvidar en cualquier caso laimprescindible conservación del patrimonio edificado.

La ciudad que más conocemos, la Ciudad Tradicional,es resultado de sucesivas intervenciones a lo largo deltiempo. En cambio estas áreas de Edificabilidad Agotada sonmuy recientes y se conformaron al aplicar un modelo teóricotambién reciente, con esos nuevos conceptos y criterios,donde primó la estructura de ordenación general, con unajerarquización viaria y utilizando una posición estratégica de

los equipamientos para enfatizar su carácter simbólico, queconsiguiera facilitar la identificación de dichas áreas.

La transcripción de dichos modelos teóricos yforáneos no ha sido siempre (casi nunca) acertada para cadasituación particular y poco a poco se convirtió en un modode actuar, en una manera de ocupar el territorio. Dichomodelo se desvirtúa en cada una de sus concreciones hastadesnaturalizarse y convertirse en un modo de proyectar,desapareciendo a veces incluso una mínima ordenación,primando la rentabilidad del suelo, copiando lo más llamativoy ostentoso del modelo, el bloque aislado, la edificación enaltura, sin fijarse en la “estructura”, perdiendo las referenciasespaciales.

Por tanto y en el mejor de los casos, pueda que enalgún polígono tengamos una mala copia de un buen modelo.Averiguar el modelo ideal del cual surge dicho asentamientoo simplemente ver que modelo encaja con la determinadaocupación de un polígono concreto es un ejerciciointeresante como inicio de la intervención en dichas áreas.

Como se ha dicho anteriormente son áreas recientesque en muchos casos están sin terminar, sin desarrollarcualitativamente. Sin embargo poseen generalmente una granproporción de suelo libre (en relación a la CiudadTradicional), lo que la hace poseedora de muchasposibilidades para ensayar nuevos tipos de espacios, ademásde la consabida y drástica división entre espacio público/zonaprivada de dicha Ciudad Tradicional (espacio semipúblico,zonas comunitarias, etc...)

Se debe afrontar, pues, una evaluación de lasnecesidades de los polígonos a partir del análisis de lastramas urbanas existentes, estimando sus características y lostipos de intervención más convenientes, para así conseguiruna mejora sustancial de sus condiciones urbanas.

Para esto estudiamos dichas tramas residencialesexistentes como piezas de la ciudad con forma, procesos ycontenido social distintos, proponiendo unas categorías deanálisis centradas prioritariamente en el espacio urbano(público y privado), y establecemos unos perfilescaracterísticos de necesidades que den pautas sobre lasdificultades, las prioridades y los costes de los déficits en cadaárea.

Analizados de este modo, podemos clasificar porgrupos las áreas de polígonos, ya que responden de modosimilar al partir casi siempre de parecidos problemas.

Así hay áreas que presentan situaciones muydesiguales, pudiéndose afirmar que existen situacionesextremas, de tal modo que las intervenciones pasarán desdela sustitución integral del tejido urbano, produciendo unaregeneración global del área utilizando técnicas deplaneamiento, hasta actuaciones de menor impacto utilizandotécnicas de urbanización que permitan una mejora de lacalidad urbana de estos tejidos.

Se trata, por tanto, de mejorar la calidad de vida en laciudad, trabajando directamente sobre su tejido, yconsecuentemente se buscará su relación con las decisionestomadas por el Plan General desde otros ámbitos.

En cuanto a las intervenciones sobre el espacio públicoen dichas áreas, podemos distinguir los siguientes tres niveles:

� El de planeamiento� Las técnicas de urbanización� Los proyectos concretos

Si bien el nivel de planeamiento, tanto en su vertientede calificación de suelo como en el normativo, así como elnivel del proyecto, en la concreción de la pieza edificada,poseen una amplia teoría y una práctica mayor ocupando unsitio en el debate sobre el espacio urbano, sin embargo, loque podemos denominar técnicas de urbanización están fuerade toda reflexión pues se entienden como neutras, amparadaen su carácter técnico. La urgencia por solucionar elproblema del alojamiento de masas ha tenido, como hemosvisto, que relegar la propia urbanización y el diseño de losespacios de pequeña escala a un segundo plano, cuando no aun tercero.

Si al principio éstas áreas se tramitaban como simplesproyectos de edificación, después como proyectos deurbanización y, finalmente como planes parciales, en ningunode los casos ha existido una preocupación sincera por ladefinición (en cuanto modelo y concreción del mismo) de losespacios públicos y, en definitiva, eso es lo que dota a laciudad de su textura e identidad, al ser los artífices de laescena urbana. Dichas técnicas de urbanización deben deestar encaminadas en las áreas de Edificabilidad Agotada a labúsqueda de una estructura o modelo, y subordinadas aldiseño del espacio público. Dichas áreas de EdificabilidadAgotada son parte de la ciudad consolidada, pero carecen deestructura. El proceso frenético de su creación ha dado lugar

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ESQUEMA 2.4.6:EJEMPLO DE INTERVENCIÓN EN LOS VACÍOS INTERBLOQUES

PARA LA CREACIÓN DE ESPACIOS DE OCIO

LA PLAZA COMO CONEXIÓN DE SENDAS PEATONALES

1 ZONA DE ESTANCIA CON PÉRGOLA

2 ESPECIES ARBÓREAS DE PORTE ALTO

3 LOCAL DE OCIO Y RELACIÓN

4 PAVIMENTACIÓN DE LA PLAZA Y ZONA DE JUEGO

a un conglomerado de bloques residenciales cerca de unasvías de tráfico, sobre unos espacios sin diferenciar, cuando nopermanecen vacíos. La intención que subyace a lasintervenciones propuestas es la de transformar lo anterior enun tejido urbano real.

Por otro lado, la realidad del espacio libre de estasáreas no es el resultado de un proceso intencionado, antesal contrario, se han ido conformando como el subproductode una serie de acciones concretas, destinadas a cubrir otrosobjetivos (viviendas, accesos...), con lo que otra intención denuestras intervenciones es el diseñar estas zonas con vistasa crear un espacio que responda a las necesidades de ocio yrelación de los residentes, sin menoscabar el papel que debende jugar para facilitar la identificación del lugar y la lectura dedichas áreas urbanas.

A la hora de establecer los objetivos particulares paracada polígono, desde el punto de vista conceptual ymetodológico, estableceremos tres niveles de intervención:

1- Las acciones propositivas específicas del polígonoconcreto.

2- Aquellas derivadas del análisis del medio físicodonde se ubica el barrio.

3- Las acciones características por las que el polígonose ha incluido en un determinado grupo de trabajo en laclasificación de las áreas de estudio.

Así, las propositivas responderán a la preguntagenérica de ¿qué se propone realizar el Plan en tal barrio?Serán éstas las determinaciones vinculantes del planeamientoy se aportará un esquema del conjunto del polígono a modode referente modelo de estructura, o incluso una nuevaconceptualización de su organización, pues coincidirán conlas decisiones claves sobre el trazado y la ordenación.

Las derivadas del medio físico coincidirán más conaquellos esquemas y propuestas indicativas que puedanayudar a comprender o interpretar la imagen finalpretendida. Por ejemplo, se propondrán soluciones para losproblemas de bordes concretos del polígono, lostratamientos de cornisas o la resolución de alguna conexióncon el sistema viario, etc... En definitiva, la resolución detodos aquellos problemas físicos, topográficos omorfológicos, propios del barrio.

En cuanto a las acciones características queidentificaremos como propias del grupo donde hemosincluido el barrio en concreto, intentaremos destacar oapuntar las intervenciones que bajo nuestro criterio subsanenlas deficiencias detectadas en el análisis anterior, por el cualse han clasificado en los cuatro grupos de trabajo.

En otras palabras, las intervenciones en el polígono sedividirán en conceptuales y proyectuales. La primera será laque afecte al modelo, y por tanto será más propositiva. Laproyectual será aquella intervención que resuelva problemasconcretos del barrio; a un primer nivel, las derivadas delmedio físico, en un segundo nivel, los derivados del grupo enque clasificaremos a los diversos polígonos.

5. CLASIFICACIÓN DE LAS ÁREAS DE

EDIFICABILIDAD AGOTADA.

APROXIMACIÓN AL TERRITORIO.

Aún a sabiendas de que una clasificación de algo tanheterogéneo en principio es arriesgado, pues habrá áreas acaballo entre una y otra clasificación, el anterior recorridotemático nos ha ayudado a clarificar algunas cuestiones. Estonos ayudará, al menos, para establecer una primeraclasificación con vistas a aportar soluciones ante una deseadaintervención urbanística.

Partimos de las siguientes bases de intervención, a lavista de las características ya reseñadas de este tipo de áreas.En primer lugar, a nivel instrumental se cuestiona el "zoning"como método de trabajo en cuanto herramienta preferentede ordenación de la ciudad en esta escala intermedia deactuación, sin que sea entendido como el abandono de lastécnicas de calificación del suelo previstas en la legislación, nicomo la ausencia de la reflexión sobre la articulaciónadecuada de los usos que conforman la ciudad y definen losbarrios. Por tanto, se propone la combinación de los usoscon el fin de "hacer ciudad" y equilibrar las carenciasexistentes. Este favorecer la coexistencia de diferentes usosen una misma zona no significa la permisividad absoluta, yaque en ese caso se produciría un comportamiento indeseado.Se tiende a la coexistencia de usos distintos pero compatibles

y complementarios, lo que enriquecerá dicha vida asociada,la convivencia y la habitabilidad.

Ya que la cuestión definitoria de este apartado loconstituye la Edificabilidad Agotada de estos barrios,producto de la ejecución global de sus edificaciones (lasresidenciales), no utilizaremos el instrumento de laordenanza ni prácticamente el trazado; trabajaremosfundamentalmente intentando cambiar el paisaje urbano,definiendo el espacio público del privado, recuperando elespacio cotidiano a partir del tratamiento de las zonasinterbloques y su puesta en uso para pequeños lugares deestancia y relación, así como pequeñas dotacionesdeportivas

A modo de resumen, podríamos decir que en estosbarrios o polígonos, el diagnóstico propositivo a nivel deavance consiste en realizar un análisis de la estructura físicadel barrio, donde se detecten las anomalías, tanto en loreferente al trazado viario, a las deficiencias deequipamientos, deficiencias de suelos públicos, lo que se

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ESQUEMA 2.4.7: LA PATERNA: APROXIMACIÓN AL ÁREA DE ESTUDIO

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ILUSTRACIÓN 2.4.7: ÁREA CON NULAS POSIBILIDADES DE DESARROLLO:

EL POLVORÍN

CUADRO 2.4.7: BARRIOS INCLUIDOS EN EL GRUPO DE SUSTITUCIÓN

Barrio

Viviendas Habitantes

Número % * Número %*

El Lasso 641 1,37 2.794 1,87

Rehoyas 2.511 5,38 8.045 5,39

El Polvorín 703 1,51 2.504 1,68

Tamaraceite 354 0,76 1.309 0,88

Total 4.209 9,02 14.652 9,82

* % con respecto a la totalidad del área de Edificabilidad Agotada Elaboración propia

ESQUEMA 2.4.8: PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR PARA LA SUSTITUCIÓN

DE LAS VIVIENDAS DEL BARRIO DEL POLVORÍN

refiere a los asentamientos edificatorios, las propuestas deborde y conexión, etc.

En definitiva, el leit-motiv común a las intervencionesen estas áreas pasan por recualificar el paisaje urbano,recuperando el espacio cotidiano a partir del tratamiento delas áreas libres públicas y su puesta en uso para pequeñoslugares de estancia y relación, así como pequeñas dotacionesdeportivas y de ocio. Utilizar el carácter simbólico de losequipamientos como elementos estructurantes, facilitandola identificación y lectura de dichos barrios. En pocaspalabras, se trata de cualificar la escena urbana buscando sumejora y posibilitando un aumento del binomio CalidadUrbana - Calidad de Vida.

Aún cuando la línea de trabajo es necesariamentecompleja, resulta imprescindible plantear sucesivos nivelesde acercamiento en el conocimiento de estas Áreas deEdificabilidad Agotada y, aunque nos es imprescindible ynecesario reflexionar de modo individualizado sobre cadanúcleo en particular, para una comprensión global de estasáreas los hemos agrupado en diferentes grupos de trabajo.

Así la antigüedad de su ejecución -lo que conllevaunos parámetros comunes en cuanto al estado de lasviviendas o a las reservas de suelo para otros usos-, suubicación física concreta, -tanto referida a los parámetrostopográficos de la urbanización como de posición respectoa la Ciudad Tradicional-, o el estudio de factores que nospuedan dar pautas para su trabazón -por continuidad formaly funcional con otros ámbitos como puede ser por suintegración en Suelos Urbanizables colindantes, o incluso elacabado de los elementos que conforman la urbanización yel grado de ejecución de los equipamientos o, en su caso, suinexistencia-, nos ha llevado a definir dichos grupos detrabajo, que son los siguientes:

� GRUPO I: Áreas de Sustitución

� GRUPO II: Áreas de Reestructuración

� GRUPO III: Áreas de Ordenación Genérica

� GRUPO IV: Áreas de Reurbanización

Áreas de Sustitución

En este apartado se incluyen aquellos barrios con unmodelo de ocupación del suelo con escasas posibilidades dedesarrollo, alta densidad de viviendas, déficits deequipamientos para albergar las actividades de ocio yrelación, con nulo mantenimiento de la construcción y conescasos m² por vivienda para los mínimos estándares dehabitabilidad al uso.

Todo lo anterior desaconseja que se realicenintervenciones de rehabilitación que tiendan a consolidar losplanteamientos erróneos del modelo de ocupación, y porello se opta por una operación de sustitución de lasviviendas si lo que queremos es aportar solucionesdefinitivas para estos barrios. Tanto la escala de laintervención como la situación del barrio en el marco de laciudad requiere que las reflexiones, el análisis, así como lapropia intervención, sea acometida desde una ópticaterritorial.

Se incluyen en este grupo los siguientes barrios: ElLasso, Las Rehoyas y El Polvorín y Tamaraceite.

En el primero de los casos, El Lasso, se deja abiertala posibilidad de otro tipo de actuaciones que intentesuperar los complejos problemas actuales, pudiendoseremitir dicho polígono a un Plan Especial que sopese la

necesaria conexión con los barrios próximos, susnecesidades de equipamientos, los impactos que ocasionanlos enormes bases de las edificaciones, que cuestione la faltade estructura interna y que estudie incluso el estado y laorganización de las viviendas que conforman los edificios.

Áreas de Reestructuración

Son áreas de ordenación antigua, normalmentedesarrolladas a través de la normativa de polígonos depromoción pública (patronatos, etc). Suelen tener un fuertedéficit de servicios y equipamientos, no disponiendo para sudel suelo necesario. A lo anterior se le añade sus problemas

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ESQUEMA 2.4.9: MILLER BAJO: CRITERIOS DE INTERVENCIÓN EN ÁREAS DE REESTRUCTURACIÓN

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CUADRO 2.4.8: BARRIOS INCLUIDOS EN EL GRUPO DE REESTRUCTURACIÓN

Barrio Viviendas Habitantes

Número % * Número % *

Schamann 2.232 4,78 8.238 5,52

Hoya de la Plata-Tres Palmas 987 2,11 3.587 2,40

Zárate 1.603 3,43 5.931 3,97

Casablanca I 1.323 2,83 4.395 2,94

Escaleritas 5.859 12,55 15.888 10,65

Cruz de Piedra 1.775 3,80 6.815 4,57

Nueva Isleta 1.464 3,14 5.127 3,44

Lomo Blanco 1.227 2,63 4.124 2,76

Miller Bajo 2.866 6,14 8.551 5,73

Cuevas Torres 1.155 2.47 3.989 2,67

Total 20.491 43,88 66.645 44,65


CUADRO 2.4.9: BARRIOS INCLUIDOS EN EL GRUPO DE ORDENACIÓN GENÉRICA



La Feria-Hostelería 4.807 10,29 13.530 9,07

Pedro Infinito Alto-Sansofé 904 1,94 2.595 1,74

Buenavista 4.112 8,81 12.444 8,33

Total 9.823 21,04 28.569 19,14


ESQUEMA 2.4.10: CASABLANCA III: CRITERIOS DE INTERVENCIÓN EN ÁREAS

DE REURBANIZACIÓN

CUADRO 2.4.10: BARRIOS INCLUIDOS EN EL GRUPO DE REURBANIZACIÓN



Vega de San José 3.146 6,74 12.794 8,57

Ciudad del Mar 4.377 9,37 11.574 7,76

La Paterna 1.660 3,55 5.486 3,68

El Batán 1.130 2,42 4.015 2,69

Casablanca III-Padres Paúles 1.052 2,25 2.513 1,68

Jinámar 810 1,73 2.997 2,09

Total 12.175 26,06 39.379 26,39


de borde, pues algunos están en contacto inmediato con laciudad consolidada, lo que le impide resolver dichasnecesidades fuera de sus propios límites, y otros seencuentran en suelos inadecuados y aislados por la agrestetopografía del medio lo que de igual manera resulta muydifícil resolver dichas necesidades mas allá de sus actualesubicaciones. Se incluyen en este grupo los siguientes barrios:Schamann, Hoya de La Plata-Tres Palmas, Zárate,Casablanca I, Escaleritas, Cruz de Piedra, Nueva Isleta, LomoBlanco, Miller Bajo y Cuevas Torres.

Áreas de Ordenación Genérica

Bajo esta denominación se incluyen barrios con unaordenación no muy lejana en el tiempo. Actualmente seencuentran en cierta medida aislados por la escasa conexióncon las áreas colindantes. No tienen graves problemas deequipamientos y estos se pueden resolver en suelospróximos, pues la presente revisión del Plan General planteaactuaciones en sus cercanías. Dichas intervenciones ademásde resolver sus objetivos particulares (Suelos UrbanizablesProgramados, Planes Especiales de Espacios Libres...)cubrirán dichas necesidades y resolverán las necesariasconexiones y articulaciones con dichos barriosimplicándolos en una nueva ordenación del conjunto. Es elcaso de los siguientes barrios: La Feria-Hostelería, PedroInfinito Alto-Sansofé, Buenavista.

Áreas de Reurbanización

Son áreas de reciente ejecución de su planeamientoespecífico. Tienen reservas de suelo para sus equipamientos,sin embargo, tienen una gran indefinición de su destino, conlo que se estudiará el uso adecuado en cada caso,atendiendo tanto a su posición en el barrio como a lapoblación que en él habita. Un tema prioritario a resolveres la jerarquización de su viario interno con lo que seactuará sobre la sección del trazado atendiendo a sunormalización y a la intensidad de su uso. En dicha reflexiónse enmarca la problemática de la formalización y los usosque actualmente se dan en las plantas bajas de lasedificaciones.

Se incluyen en este grupo los siguientes barrios: Vegade San José, Ciudad del Mar, La Paterna, El Batán,Casablanca III- Padres Paules, y Jinámar.

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CAPÍTULO 4: EDIFICABILIDAD AGOTADA - Geoportal de Las ...geoportal.laspalmasgc.es/sicam_doc/pgmo_pdf/pgmo_adp_def_2005/... · urbanos distribuidos a lo largo de toda la trama capitalina