不動産競売情報レポート

事件番号 平成 29 年（ケ）第 21号

物件番号１ ３

名称等 那覇市松川 420 店舗付 2世帯住宅 市街化区域一種低層 建蔽率 50％ 容積率 100％

購入検討において留意すべき事項

総評

那覇市内では珍しい 型 建物件だが修繕費 や 札保証 が 700 万円を超えるなどプロじゃないと取扱いの難しい物件。アパート用地として利用するには建蔽率容積率共に低く容積率いっぱいに建てたとしても総床面積 145 坪程度、単純計算で 1 ルーム 5 坪を想定して 29室 3.5 万円だとすると利回り８％として総事業費 1億 3千万円くらい。建築単価が 90万円から 100 万円くらいする昨今では建物だけで 1 億 3 千万円くらいになるのでアパートは不向き。通路や庭を確保しつつ３棟の分譲住宅を企画すると正味の敷地が１棟当たり３０坪くらいになりそう。土地３０坪建物３０坪の新築住宅を 4,800 万円で売却すると想定すると建物が 3000 万円土地 1800 万円の価格が想定される。3 棟売却して 5,400 万円が土地の売却価格と思慮する。解体費や売れ残るリスクなどを考慮すると冒険はしたくない物件だと結論し買受可能額あたりで購入し分譲業者へ現状で売却する企画が無難だと考えます。やはりプロじゃないとリスクの高い物件です。 逆説的にいうと入札競争率が低いと思われるので、企画力のある方には化ける可能性がある物件。リスクを十分に理解、考慮して事業計画し入札金額を決定してください。

購入の決定に係る権利に関する重大な事項

裁判所の 3点セット（物件明細書、現況調査報告書、評価書）に買受人の権利を妨げる警戒すべき記載は見受けられませんでした。

事業計画に影響を及ぼす注意すべき事項

52 ㎡の未登記部分が存在する、金融機関によっては登記をしないと借り入れや担保設定に影響する可能性がある。場合によっては増築部分または建物全体の解体が必要になるケースも考えられる。

北側と 側に 道が北側店舗付近を店舗への通路として無権限で使 し 側で敷地に取り込んでいる。

昭和５５年３月に建築された下駄ばき１階建ての建物の下駄ばき部分を平成２４年に増築し１階とした。従前の１階を２階として登記、築３７年を経過し保守状態は劣るリフォームが必要築年数は古いが面積が大きいため物件の残存価値のわりに費用は多くかかるとみられる。

１階はシロアリ被害があり大雨時に浸水し床がボロボロの状態、排水管にも詰まりなどの不具合が見受けられ修繕は大掛かりになると考えられる。

付近はアップダウンの激しい坂道が多く特に南側玄関付近の２項道路から大雨時には雨水が流れ込むため排水溝の設置など土木工事を行う必要がある。

動産の量により 50 万円前後、場合によっては 100 万円以上かかるケースもあるため特に注意が必要です。

水路に面しており人によっては嫌う傾向がありそう、近くには安里川の氾濫のためにつくられた真嘉比遊水地があるが沖縄県に確認したところ物件付近が氾濫したことはない。

事件事故等の調査 過去のニュース検索と現場周辺聞き込みでは事件事故の噂は発見できませんでした。

修繕等の必要性

修繕工事が必要になる。土地約１４５坪、建物約９１坪と規模が大きいため分離発注しても５００万円から１０００万円くらいの工事がかかると思われる。既存の建物を活かすのは簡単ではない。素人向けではなく不動産買取業者向けの物件。

※レーダーチャートの形がきれいな６角形であり面積が大きいほど人気が出て競争率が上がると予想されます。

エリア

県都那覇市で新都心に近く人気の真嘉比エリアに隣接しているが勾配のキツイ坂道や区画整理されていない地域ということで４点と評価

面積

土地２筆で 480.00 ㎡約 145.46 坪 建物 1階 181.38 ㎡ 54.86 坪 2階 119.88 ㎡ 36.26 坪 那覇市内には珍しい大型物件でその積算価値は大きい

築年数

築 37 年躯体対応年数の 74％経過している点を２点とした。

権利関係

特に阻害要素はないが占有者との立ち退き交渉と取り込んでいる里道があるので３点とした。

状態

経年劣化とシロアリ、浸水と排水の詰まりで保守状態は悪いので 2点とした。

環境

大雨時には水が流れ込む急な坂道や水路、お墓などが隣接しており好かれる環境ではないと判断し 2点とした。

012345エリア

面積

築年数

状態

権利関係

環境

グラフタイトル

名称 平成29 年 （ケ） 第 21 号固定資産税額 固定資産課税標準額

土地 480.88 ㎡ 145.47 坪 107,713 7,693,776建物 301.26 ㎡ 91.13 坪 115,165 8,226,081昭和 55 年 101000 金利　担保付 36,500,000築 37 年 222878

自己資金 9,600,000 お客様の立場から：自己資金、借入額、毎月払い等借入金額 38,400,000 年返済 毎月支払額 161,896

金利　 1,460,000

（売）免許税　土地 679,964（売）免許税　建物

（売）免許税　抹消 10,000

建物消費税 692,689売買報酬 1,620,000

C　諸経費計 4,462,653

販売予定額 販売利益 7,046,097

割増率 利益率　 17.2%80%100%

土地 145.47 坪× 円　　＝建物 91.13 坪× 円　　＝

土地 145.47 坪× 円　　＝建物 91.13 坪× 円　　＝

土地 145.47 坪× 円　　＝建物 91.13 坪× 円　　＝

中見込

底価格

購入販売計画表

予算内訳

上見込 \48,003,8460

250,000 36,366,550\36,366,550

270,000 39,275,874

0

330,000 48,003,846

\39,275,8740

29,000,000 割増額

売却基準価格 36,240,000 -7,240,00028,992,000 8,000買受可能価格

31,691,251 B　工事費計 4,800,000

48,000,000 ーABC経費合計 40,953,903

入札価格

予備費 500,000A　購入時原価計

取得税　土地 509,973取得税　建物 246,782

調査費用 10,000借入手数料 50,000

司法書士報酬 54,000強制執行 1,000,000

（買）免許税　設定 146,000（買）免許税　建物 164,522（買）免許税　土地 509,973

解体工事 4,000,000

平成29年10月3日

標準画地価格固定資産税

土地評価額 33,998,216

那覇市松川2世帯住宅

入札購入価格 29,000,000 測量 300,000

販売予定額 48,000,00030