不动产登记与估价广东恒发彩印有限公司不动产登记与估价（季刊） 2016年09月第3期总第48期 ... （Real Estate Registration Centre,MLR, PRC., Beijing

2016年 9月

2016年

第三期（总第48期）

Real Estate Registration and ValuationReal Estate Registration and Valuation

GuangDong Real Estate Valuers and Agents Association


不动产登记与估价不动产登记与估价

Real Estate Registration and Valuation

广东省不动产登记与估价专业人员协会GuangDong Real Estate Valuers and Agents Association

Internal Data Free ExchangeSeptember, 2016

内部资料免费交流2016年09月

不动产登记与估价

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不动产登记与估价（季刊）

2016年09月第3期总第48期

不动产登记

公证在未来不动产登记立法中的合理定位（翟国徽）……………………………………………………3

估价理论与实务

标定地价体系的搭建实践及应用探索（刘敏军廖旻马忠杰）……………………………………………6

浅议收益还原法中的期中价值评估（庄国华）……………………………………………………………12

采用剩余法评估经营性墓地价值之初探 ——以深圳某墓地土地价值咨询为例（黄建英杨琛静周得玲）……………………………………15

期房价值评估在土地估价中的运用（罗君君）……………………………………………………………20

集体建设用地评估

深圳集体建设用地管理制度创新分析（张宇钟凯文蔡玉军）…………………………………………25

深圳集体建设用地价值评估研究（艾利刚骆晓红隗晶月）……………………………………………33

集约利用评价

浅议中心城区建设用地集约利用的潜力评价工作方法（孙锦海）………………………………………38

业务拓展

PPP项目物有所值评价—房地产估价机构业务创新探讨（司徒荣轼江建华张志军王雪）……………46

Real Estate Registration and Valuation(Quarterly)

September,2016 No.3 Serial No.48

Real Estate Registration

The Reasonable Positioning of Notarization in Real Estate Registration Legislation in the Future（ZHAI Guo-hui）………………………………………………………………………………………3

Appraisal Theory and Practice

The Construction Practice and Application Research of the Demarcated Land Price System （LIU Min-jun LIAO Min MA Zhong-jie）………………………………………………………………………6

Discussion on the Evaluation of the Value in the Period of Income Approach （ZHUANG Guo-hua）……………………………………………………………………………………………12

Use Residual Method to Evaluate Operational Graveyard Value:Take the Cemetery Land Value Consultation in Shenzhen For Example （HUANG Jian-ying YANG Chen-jing ZHOU De-ling）……………………………………………………………15

The Application of the Forward House Valuation in Land Appraisal（LUO Jun-jun）……………………………20

Collective Construction Land Appraisal

Analysis on Innovation of Management System in Shenzhen Collective Construction Land （HANG Yu ZHONG Kai-wen CAI Yu-jun）……………………………………………………………………25

The Research for Value Assessment of Collective Construction Land of Shenzhen （AI Li-gang LUO Xiao-hong KUI Jing-yue）……………………………………………………………………33

Intensively Utilizing Appraisal

Extraction of Downtown of Intensive Construction Land Use Potential Evaluation Method （SUN Jin-hai）…………………………………………………………………………………………………38

The Expansion of Our Business

Evaluation of the PPP Project Value Real Estate Appraisal InstitutionsBusiness Innovation to Discuss（SITU Rong-shi JIANG Jian-hua ZHANG-Zhi-jun WANG Xue）………………………………………46

32016. 9Real Estate Registration and Valuation

GDALVAReal Estate Registration

不动产登记

公证在未来不动产登记立法中的合理定位

摘要：目前条件下，不动产登记法定公证制度在短期内难以强行推开。待各方面条件成熟以后，未来的不动产登记立法可以考虑采取法定强制公证和自愿选择公证两种方式并存模式。关键词：不动产；登记；公证

翟国徽

（国土资源部不动产登记中心，北京， 100034）

The Reasonable Positioning of Notarization in Real Estate Registration Legislation in the Future

ZHAI Guo-hui

（Real Estate Registration Centre,MLR, PRC., Beijing 100034, China）

Abstract: At present,It is difficult to forcibly push away the legal notarization system in real estate registration in short term . When the conditions for various aspects are ripe in the future,the real estate registration legislation can consider to take legal compulsory notarization coexisting with voluntary choiced notarization.Key words: the real estate; registration; notarization

在推进不动产统一登记工作中，是否应该建立法定公证制度，理论及实务界存在争议。笔者研究认

为，虽然不动产统一登记工作为公证提供了更大空间，但判定是否需要在不动产登记制度中构建法定公证

制度，需要我们找准理论和实务的切合点，通过深入把握公证行业现实状况和不动产统一登记工作现实需

要出发，审慎作出判定。

1 现行有关规定

《物权法》并未规定不动产登记法定公证制度。究其原因，正如全国人大法律委员会指出：“不动产

登记前是否办理公证，可以由当事人自愿选择。如果办理登记前必须经过公证，不仅不便民，还会增加群

众负担。因此，不宜规定不动产登记前必须经过公证。”

有关部门虽然规定了房产登记强制公证制度，但缺乏上位法依据。1991年，司法部和建设部联合发布

了《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》。该文件规定，因继承、赠与取得房产需要办理登记的，

应当持有公证机关出具的“继承权公证书”、“遗嘱公证书”、“赠与公证书”等。此外，有关房产所有

权转移的涉外和涉港澳台法律行为，必须办理公证证明。但该文件没有上位法依据，因此也缺乏强制施行

的效力。

4 不动产登记与估价

GDALVA

不动产登记Real Estate Registration

2 不动产登记中公证的必要性

我国不动产登记簿具有公信力。《物权法》第十六条规定了不动产登记簿的推定效力，第一百零六条

规定了不动产与动产的善意取得。虽然第一百零六条并没有明确宣称登记簿具有公信力，但是学者通常认

为，只要取得人信赖了登记，就推定其是善意的，除非其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记

载。因此，我国不动产登记簿具有公信力，依法完成登记即产生绝对效力，即便登记簿上所记载权利并不

存在，或者权利的内容、权利的主体与真实的权利状况不一致，法律上依旧承认那些因信赖登记簿所展现

出来的物权。

登记簿的公信力要求登记过程中的实质性审查。登记簿的公信力要求在登记过程中，应当对申请登记

的事项进行实质审查，从而确保其满足法律规定的登记条件。

但从《物权法》第十二条的规定来看，登记机构原则上只进行形式审查，而不对材料的内容，即材料

所反映的法律关系的真实性、合法性等加以审查。因此，一方面，登记簿的公信力要求完成登记的权利应

当尽可能与真实权利状况相一致，在登记过程中应当对相关申请事项进行实质审查；但另一方面，登记机

构又囿于法定权限和自身能力的限制，对很多事项无法进行实质审查。而通过强制公证程序的引入，由公

证机构对相关法律事实先行审查，再由登记机构对公证文书进行形式审查，能够有效弥合制度的张力与矛

盾，实现不动产登记制度体系的内在和谐。

3 法定公证在实践中存在的问题

笔者认为，实行不动产登记法定公证制度的主要困境不在于理论缺乏支撑，而在于现实难以承载。

当前公证业收费较高，使不动产登记纠纷事前预防成本可能大于事后纠错成本。公证的核心价值之一

在于通过事前预防降低事后纠错的成本支出，但如果这种事前预防所需要的成本支出大于事后纠错的成本

支出时，则没有存在的必要。现阶段高额的公证收费，催生了公证从业人员的趋利心理，同时也使得事前

预防成本可能大于事后纠错成本，这从根本上瓦解了将不动产登记公证法定化的理由。

公证机关在缺乏配套制度和产权管理部门协助的情况下，难以实现实质审查。现实中，公证机构所能

审查核实的内容并不如人们所料想的那么全面，尤其是不动产产权管理等专业性极强的领域，基本上仍要

依赖不动产产权登记机关的产权登记簿来核实。在不动产产权的真实性方面，不动产产权登记机关显然更

具审查上的优势。

因此，尽管公证行业从自身发展角度出发，积极主张在不动产登记中使公证制度法定化，但制度的构

建必须建立在公平正义的理念之上，而非利益之上。目前我国的公证行业现实状况，使公证活动的证明力

频频下滑，纠纷并未得到有效预防，反而增加法院的负担，法院在裁判纠纷时，有时还不得不通过当事人

的反证撤销公证文书。

4 引入公证程序的立法思路：强制和自愿并存

确立不动产登记中强制公证事项的原则。从《物权法》的精神出发，在未来的法律或者行政法规中对

不动产登记过程中的相关事项要求强制公证，应当符合以下原则：

1.必要性原则。即仅对有必要强制公证的事项规定强制公证。从这一原则出发，在确定强制公证事项

时，应当以登记机构审查能力和审查权限为基础。对于登记机构有权力、有能力审查的事项，就没有必要

再规定强制公证、增加人民群众的负担。而对于登记机构因其法定权力所限，没有权力、没有能力审查的

事项，则可以考虑强制公证。例如：对于不动产物权变动的合同，不应再规定强制公证。一是立法者已在

《物权法》制定过程中否定了这一建议；二是双方在申请房屋登记时须同时到场，共同申请，这已经充分

表明了双方当事人变动物权合意的存在以及意思的真实性，没有必要再对合同的真实性、有效性进行审

查。

2.公平性原则。即对于申请人通常情况下都需要提交的登记申请材料，原则上不应要求强制公证。而


GDALVAReal Estate Registration

不动产登记

对于个别申请人基于个人的特殊需要而要求法律对其提供一定的豁免或者优惠，由此需要另行提交的材

料，则可以考虑通过强制公证，由公证机构代为分担一部分审查责任。

法定强制公证范围。判定不动产登记中法定公证的范围，应主要考虑尊重当事人意思自治、维护社会

公共利益和公序良俗等方面。综合当前有关政策法律规定及对实践中可能出现的矛盾问题的事先考量，笔

者建议，未来不动产登记立法层面规定强制公证可以考虑如下具体范围：

1.自然人委托他人代为办理处分登记、预告登记、异议登记、变更登记，并可能因此导致利益损失的

授权委托书。不仅境外申请人委托代理人申请不动产登记的，其授权委托书宜按照国家有关规定办理公证

或者认证，对于自然人委托他人代为办理处分登记、预告登记、异议登记、变更登记，并可能因此导致利

益损失时，就其申请登记的授权委托书，也有必要对其真实性和有效性强制公证。

2.对申请登记的不动产享有继承权或者接受遗赠的证明。依据《物权法》，继承或者遗赠发生时，即

发生物权的变动，继承人或者受遗赠人取得被继承人的物权。现实中，《继承法》对继承、遗赠有着十分

复杂的规定，在继承或者遗赠发生后，登记机构既无法判断遗嘱的真实性，也无法判断继承人的范围，更

无从确定其各自的份额。此外，继承关系属于民事法律关系，而登记机构的权力属于行政权力，法律没有

授权登记机构去确定继承关系。因此，登记机构不应直接对继承人、受遗赠人的权利作出界定。在这里，

公证的证明作用是任何机构所不能替代的，其证明效力是至上的，只有通过公证，才能确定继承人继承权

的存在及其具体份额。

3.父母之外人员对无行为能力或者限制行为能力人享有监护权的证明。作为当事人向登记机构作出的

意思表示，登记申请应当适用民法关于法律行为的一般规定。换言之，当事人应当具备完全行为能力。限

制民事行为能力人或无民事行为能力人其不动产登记行为必须由监护人代理。在法定代理人代为申请登记

的情况下，登记机构应当对证明其监护人关系的证明进行审查。尤其在未成年人父母双亡或者均丧失行为

能力的情况下，登记机构可能无法认定其监护人身份，如果监护人并非法院指定，则应当要求对其他人对

未成年人享有监护权的证明进行强制公证。

4.法律、行政法规要求出具书面同意的自然人，不能亲自到登记机构出具的书面同意。《物权法》

中有多个条文涉及权利人的书面同意。如第十九条更正登记时登记簿记载权利人的书面同意，第二十

条预告登记后预告登记权利人的书面同意；第

一百九十一条转让抵押物时抵押权人的书面同

意，第一百九十四条抵押权变更时其他抵押权人

的书面同意等。而这些书面同意，实际上就意味

着相关人员放弃了某种权利或者利益，在此情况

下，客观上要求登记机构应当对该书面同意的真

实性进行审查。实践中，登记机构都要求这些人

员亲自到登记机构出具书面同意，从而确保其真

实性。但问题在于，如果出具书面同意的是自然

人，而且其不亲自到场接受登记机构核查，则登

记机构无法辨认其书面同意的真实性，登记机构

也无法确认其行为能力。在此情况下，为充分保

护其利益，笔者认为，在要求自然人书面同意的

情况下，如果其不能亲自到登记机构出具书面同

意，则应当要求对该书面同意的真实性进行公

证。

翟国徽，男，山东滨州人，国土资源部不动产登记中心助理研究员，主要研究方向：国土资源法治、不动产登记等。 E-mail :[email protected]


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估价理论与实务Appraisal Theory and Practice

标定地价体系的搭建实践及应用探索

摘要：标定地价是政府根据管理需要，评估某一宗地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格，是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价和基准地价一起构成我国地价体系的核心，是我国房地产管理法规定需要定期公布的地价类型，因此，标定地价体系搭建的科学、合理至关重要。近几年大家对标定地价的研究主要是在标定地价评估的技术路线方面，但对标定地价的工作组织模式、评估体系框架搭建、质量保障体系及成果应用等方面的研究较少。本文从珠海市国有建设用地使用权市场价评估项目和珠海市标定地价试点项目实践出发，研究标定地价体系的搭建及成果应用探索。关键字：标定地价；公示地价；标准宗地；市场价

刘敏军廖旻马忠杰

（广东思远土地房地产评估咨询有限公司，广东珠海 519015）

The Construction Practice and Application Research ofthe Demarcated Land Price System

Abstract: In accordance with the demand of government administration, the demarcated land price is the evaluated price of the usage right of a land parcel at the evaluation date under normal market condition, it is the guiding price of the same kind of land in the same region. Demarcated land price, together with standard land price, constitute the core of the land price system of our country, it is the kind of land price which should be publicized regularly according to the national real estate administrative regulations, so, it is of the critical importance to construct a scientific and reasonable demarcated land price system. In recent years, the main research work has focused on the technical route of the demarcated land price assessment, but fewer attention has been paid on the work organization pattern, construction of assessment framework, quality control system and application of these results. Basing on the practices of the assessment project of the market price of the usage right of Zhuhai state-owned construction land and the pilot project of Zhuhai’s demarcated land price, this paper interprets the research work on the construction of demarcated land price system and the application of relevant results.Key words: demarcated land price; proclaimed price of land; standard land lot; market price

LIU Min-jun LIAO Min MA Zhong-jie

（Guangdong Seeing Real Estate Appraisal Co., LTD., Zhuhai 519015, China）

1 前言

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期

确定并公布”；《划拨土地使用权管理暂行办法》规定：“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出

租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；《国土资源部办公

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厅关于2013年度城市地价调查与监测工作有关问题的通知》（国土资厅发〔2013〕23号）规定：“加快

推进上海、长沙、唐山等城市的标定地价试点工作；鼓励有条件的城市主动开展标定地价试点，试点方案

应经省级国土资源主管部门同意后报部备案”；《国土资源部办公厅关于部署开展2014年度城市地价调查

与监测工作的通知》（国土资厅发〔2014〕14号）规定：“抓紧推进建立全国标定地价公示体系，重点做

好公示环节的工作。支持武汉、西安、青岛、太原、贵阳、珠海、临沂、保定、安阳等9个城市开展标定

地价公示试点。”；《国土资源部办公厅关于部署开展2015年度城市地价调查与监测工作的通知》（国土

资厅发〔2015〕655号）规定：“鼓励青岛、贵阳、珠海、临沂、安阳等5城市探索开展标定地价公示试

点。”。

以上法律法规及文件明确了标定地价的法律地位及应用方向，并对开展标定地价试点工作进行了部

署。自1999年国土资源部开展新一轮国土资源大调查以来，全国各省市陆续开展基准地价评估及更新工

作，初步建立了城镇基准地价体系。虽然标定地价在法律上与基准地价具有同等地位，但长期以来，标定

地价评估工作一直没有得到地方政府的重视，标定地价的研究和制定工作滞后于需求。

2012年9月25日，珠海市人民政府办公室发布了《珠海市人民政府办公室印发关于国有建设用地使用

权评估市场价格确定及使用的规定（试行）的通知》（珠府〔2012〕47号），提出了珠海市国有建设用地

使用权市场价格评估项目，项目成果作为政府计收地价的参考，具有较强的公示性。2015年，珠海市国土

资源局在国土资源部的工作部署下，开展了珠海市标定地价公示试点项目，试点项目已通过专家评审，现

暂未向社会公示。

本文结合珠海市国有建设用地使用权市场价格评估项目和珠海市标定地价公示试点项目的实践经验，

总结标定地价在工作组织模式搭建、质量保障体系搭建和评估体系框架搭建等方面的模式，并结合珠海市

实际应用情况，探索标定地价的成果应用方向。

2 标定地价的内涵及作用

标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，于某一估价期日法

定最高使用年期下的土地权利价格。

标定地价是政府认可的，具体宗地在正常市场条件下的土地价格，属于微观层次的宗地价格，具有一

定的价值表征性和区位代表性。标定地价作为政府公示地价的一种，它可为划拨土地使用权转让、出租、

抵押时，确定补交出让金提供参考；它可为清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价

入股提供参考；它可为核定土地增值税和管理地产市场提供参考；它可为政府出让土地使用权时确定出让

金额提供参考；它可为估价机构运用公示地价系数修正法提供参考。

3 组织模式创新性探索

基准地价、标定地价、监测地价共同构成了我国地价管理的应用型框架，自1999年国土资源部部署开

展新一轮国土资源大调查工作以来，基准地价和地价动态监测均已各自形成成熟的组织实施模式，组织实

施模式各具特色，但标定地价于2013年才开始部署开展试点工作，组织实施模式尚未形成统一标准。以下

结合珠海市实践经验，从保证标定地价成果科学、合理等方面出发，探索标定地价工作组织模式的搭建。

（一）工作组织实施模式实践探索

从各地组织实施基准地价评估和地价动态监测项目情况来看，基准地价评估工作一般由地方国土资源

管理部门根据国土资源部及省厅的要求，定期组织开展基准地价评估及更新工作，该项目由一家技术单位

承担技术工作，更新成果由地方国土资源管理部门提请省厅验收，并组织听证及上报市政府公布实施；地

价动态监测是一项全国上下联动的系统工程，整体工作由国土资源部部署开展，中国土地勘测规划院组织

实施，省级国土资源管理部门对市级开展情况进行督促和指导，市级国土资源管理部门负责全面落实，技

术承担单位负责技术支持工作，估价师对标准宗地信息采集负责，监测成果由技术承担单位定期上报市


GDALVA


级、省级和国家级国土资源管理部门，并由各级国土资源管理部门将监测成果定期向社会公布。

标定地价作为微观层次并具有一定价值表征性的宗地价格，其价格的合理性至关重要，为保证其价格

的科学、合理，必须搭建一个科学合理的工作组织模式。结合基准地价和地价动态监测的工作组织模式及

珠海市实践情况，标定地价工作的开展需在国土资源部的工作部署及省级国土资源管理部门的督促和指导

下，各地方国土资源管理部门积极探索科学、合理的工作组织模式。

结合珠海市实践经验，各地方国土资源管理部门在启动标定地价评估工作时，可以搭建“六位一体”

的项目工作组织实施框架。包括项目组织实施单位（市国土资源局）、项目全程监督单位（市监察局）、

征询意见专业机构（市评估协会）、技术监理单位、估价机构、若干名估价师等六级工作组织模式，各级

管理层明确各自的工作职责，合理有序的开展项目工作。

（二）标定地价评估组织模式实践探索

根据以上搭建的“六位一体”的项目工作组织实施框架，标定地价的评估由1家技术监理单位搭建评

估体系，3家估价机构组织评估，由分属于3家机构的估价师“背靠背”同时对同一宗标准宗地进行评估，

技术监理单位将符合技术规范要求并通过审核的3家估价机构所承担的标准宗地的评估结果算术平均值作

为标定地价评估结果。

各估价机构将所属估价师评估结果内部审核后提交技术监理单位，由技术监理单位对3家提交的成果

进行初步审核并组织3家机构互审，同时由技术监理单位组织向技术监理单位和估价机构以外的专业技术

人员（必须持有土地估价师资格证书）征询意见，并协助地方国土资源主管部门组织听证，广泛听取社会

各界人士意见。

为保证成果质量及标定地价公示的科学性和连续性，在保证技术监理单位的稳定的同时，需建立估价

机构考核制度，对3家估价机构实行质量评审考核末位淘汰制，被淘汰的机构原则上不得参与下一年度的

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GDALVA



估价机构的入围。

4 质量保障体系实践探索

质量保障体系的建设是保障项目成果科学、合理的基础。地方国土资源管理部门在组织开展标定地价

评估工作时，应根据“六位一体”的项目工作组织实施模式建立质量保障体系。

（一）“六位一体”下不同组织承担的职责探索

地方国土资源管理部门作为该项目的组织实施单位，要对该项目负总责；为防止技术监理单位、估价

机构及估价师在搭建体系和标准宗地评估时受社会非法力量影响，需引入监察制度，由地方监察局全程监

督项目落实情况；为了保证项目成果的科学、合理，需要委托地方估价师协会作为该项目初步成果的征询

意见专业机构；技术监理单位作为该项目的技术支持单位，要对该项目的整体技术过程负责，同时需要初

步审核估价机构及估价师提交的成果，并组织征询专业人员意见，协助组织听证及制定项目成果质量评审

考核办法；作为该项目的估价机构要对机构内部估价师承担的标准宗地的评估结果负总责；估价师作为该

项目标准宗地的信息采集人员，要对标准宗地价格信息采集的“及时、真实、准确、规范、完备”负责。

（二）建立相关质量保障制度的探索

根据上述工作组织模式及评估组织模式的搭建，需要通过制定项目成果多级审核制度、建立征询专业

人员意见制度、建立项目工作组制度、建立项目联络员制度、建立重大问题解决制度、建立专家（高校教

授和省协会专家）评审验收制度、建立成果听证制度、建立估价机构质量评审考核制度等来保证项目成果

质量，最后将通过评审验收的成果上报市政府同意后向社会公示。

5 标定地价体系搭建实践探索

标定地价体系的搭建属于标定地价评估项目的总体框架，总体框架搭建的科学，直接关系到标定地价

评估结果的准确及成果应用的效果。根据珠海市实践，标定地价体系框架主要包括布设体系、评估体系、

修正体系、系统建设体系、维护体系等。

（一）布设体系搭建实践

布设体系属于标定地价体系框架的结构体系，包括评估范围布设、标定区域布设和标准宗地布设。该

体系的设定直接关系到标定地价评估的准确程度。因此在项目工作开展时，努力做好布设体系的建设，合

理确定评估范围、准确划分标定区域、合理布设标准宗地十分重要。

布设体系搭建的难点在于标定区域的划分和标准宗地的布设，虽然《城市地价动态监测体系技术规

范》（TD/T 1009-2007）对地价区段（标定区域）的划分和标准宗地的布设都有原则性要求，但如何保

证划分后标定区域的区位条件一致性和地价水平一致性；如何在划分后的标定区域内布设到具有代表性的

标准宗地，都值得技术监理单位深入思考。

结合珠海市实践，现仅对城市近期规划建设区、城市边缘区的未建成区进行标定区域及标准宗地布设

实践分析，对于上述区域需要布设标准宗地的情况可以通过以下方法解决：

1、了解该区域未来的规划发展状况，如区域属于整体发展，可单独划为标定区域，通过委托方或其

他途径获得其中一些地块的控制性详细规划资料，选取其中一块具有代表性且易识别的规划单元作为该区

域的标准宗地，适时做好该地块的动态跟踪；

2、如该区域近期尚无明确的规划方向，则采取就近原则，将其纳入临近的建成区域内，适时了解该

区域的发展动态，如区域逐步建成，则可及时进行分割，单独成片，并布设标准宗地。

（二）评估体系搭建实践

评估体系的搭建主要包括评估思路及运行方案的确定、组织评估、成果审核、成果评审、征询意见、

修改完善、成果提交。这项体系属于标定地价体系框架的数据支撑体系，该体系的建立关系到标定地价体

系框架的数据成果的准确性和完备性，因此各估价机构及估价师应努力做好该项工作，保证数据成果的真


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实性和准确性，技术监理单位应做好数据成果的检查审核和对于相关问题的汇总分析，并及时提出解决的

对策。

评估体系搭建的难点主要是总体评估思路的确定，标定地价作为政府公示地价的一种，项目成果将广

泛应用于政府部门及社会各界，如何保证标定地价评估结果的科学、合理同时符合市场现实状况，需要技

术监理单位和各估价机构共同讨论决定。

结合珠海市实践，在保证标定地价评估结果不受现状土地使用年限的影响，同时保证评估结果符合市

场实际状况的情况下，对标定地价的评估提出以下总体技术思路：即各用途标准宗地均按该宗地目前状况

下政府批准的合法容积率、合法用途、法定最高使用年期，评估得到现状最高使用年期下的地价，然后再

进行容积率等个别因素修正得到标准宗地于设定条件下的地价。

（三）维护体系搭建实践

维护体系主要包括评估范围维护、标定区域维护、标准宗地维护、地价体系维护、应用及公示系统维

护。维护体系的建立关系到项目工作的动态发展过程以及项目工作的持续性，该项目成果适时反映实际市

场地价水平，因此需努力做好动态维护工作，保证项目工作的动态发展和持续性。

维护体系搭建的难点主要在于标定区域的维护，标定区域的维护主要是通过动态跟踪各标定区域的发

展情况，了解各标定区域内部的发展状况。标定区域原则上保持稳定，但遇到下列情况时，应该更新：

1、标定区域内规划发生重大调整，区片发展方向发生改变；

2、标定区域内发生大面积土地供应，且其供应土地用途、规划条件等与标定区域整体水平不一致；

3、标定区域内部发展不均衡，导致区片内部地价空间分布不平衡；

4、城市主城区或建成区扩容、行政区划界线调整；

5、城市范围的调整，导致部分标定区域没有被区片范围覆盖。

（四）修正体系搭建实践

修正体系是项目成果与成果应用之间的桥梁，要使得项目成果得到最为有效的利用，需要技术监理单

位组织各估价机构努力做好修正体系的制定工作。修正体系包括容积率修正体系、年期修正体系及其他用

途地价修正体系。对于各子体系应做到切合实际、易于操作、便于计算等。

由于标定地价是满足某价格定义情况下的价格，在实际应用中，当待估的宗地条件与价格定义不一致

时，则需进行个别因素修正；当待估的宗地用途非商业、居住、工业三大用途时，需要进行用途修正。每

一项修正体系的搭建必须经科学论证，保证修正体系的合理。

（五）系统建设体系搭建实践

系统建设体系的搭建是实现估价机构、技术监理单位、项目组织单位和用户之间数据交互的平台，能

够最大限度的提高工作效率，保证信息沟通的畅通。系统的建设包括标定地价评估系统功能模块和标定地

价公示及查询系统功能模块。

6 标定地价的应用探索

标定地价的应用包括法定应用和法定应用以外的延伸应用，下面从目前法律、法规规定的应用层面和

法定应用以外的延伸应用方面探讨标定地价的应用。

（一）为地方政府计收补缴地价款提供参考

国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发

〔2010〕204号）中规定：“坚决制止擅自调整容积率行为。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源

管理部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴土地出让价款。”

虽然国家坚决制止擅自调整容积率行为，但由于各种现实的原因，各地房地产开发企业在国有建设取

得阶段或在取得后实施建设过程中（含报建、规划验收、房地产登记确权等）往往存在改变原已确定的用

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地位置、用途（功能）和建设规模等规划条件的情况，依法经政府批准后，地方政府需要计收补缴地价

款。

目前在遇到该种情况时，各地方政府采用逐宗评估或按照基准地价计收补缴地价款。采用逐宗评估虽

能保证补缴地价的现势性，但不排除存在人为干扰等因素造成不公平等现象；采用基准地价计收补缴地价

款虽能保证公平性，但基准地价现势性不强。由于标定地价同时具备价格的现势性和区域价格的表征性，

可以弥补采用逐宗评估和基准地价来计收补缴地价款的不足，经定期更新并公布的标定地价可以作为政府

补缴地价的参考。

（二）作为公示地价系数修正法的比准价格

根据房地产管理法的规定，基准地价和标定地价为我国的法定公示地价。目前大部分地方政府只公示

了基准地价，而没有公示标定地价，由于基准地价更新周期较长，导致基准地价的现势性较差，如果地方

政府能启动标定地价工作并按照年度或半年度进行标定地价的更新及公示，将可以完善我国的公示地价体

系。政府公示的标定地价未来将大量应用于各估价机构的日常估价事务。

（三）为基准地价动态更新提供数据支持

基准地价是政府对地价的宏观管理，是区域平均价格，精度相对较低，而标定地价是政府对地价的微

观管理，要求地价测算精确，因此标定地价更能准确的反映现实。通过基准地价与标定地价结合，就可以

使地价管理更加全面，更有利于地价的动态监测，同时实现基准地价的动态更新。

（四）为银行等金融机构的放贷提供参考

标定地价属于微观地价，并在一定区域具有价

值表征性和区位代表性，同时由于标定地价更新周

期较短，保证了公示地价的现势性。经政府验收公

布的标定地价可以作为金融机构审核放贷的参考。

（五）作为考核土地集约利用潜力的参考

标准宗地的价格是依据该地块的控规指标（土

地用途、容积率、建筑密度等）评估的正常市场价

格，从而显现土地的利用价值及集约利用的潜力，

可为城市土地集约利用潜力评价提供可靠的数据支

持。

（六）作为税务机关征收土地增值税等相关税

收的参考

标定地价作为政府公示地价，并在一定区域范

围内具有价格代表性和现势性，该价格的公示可以

为税务机关计收土地增值税等相关税收提供价格参

考。

参考文献（References）：

[1] 赵松,田彦军,毕继业,周光源.多级网格化地价监测体系构建与规模化应用.地质出版社.2011.12.[2] 赵松,董为红,王锟.日本房地产市场及地价公示制度研究.地质出版社.2013.4.[3] 中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001,2002-07-01实施).[4] 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001, 2002-07-01实施).

[5] 《城市地价动态监测技术规范》(TD/T 1009-2007,2007-09-01实施).

刘敏军，男，山西人，工程师、土地估价师、房地产估价师、土地登记代理人、房地产经纪人，主要研究方向：土地评估、房地产评估等评估理论体系及评估咨询项目研究、房地产市场研究等，具体包括集约利用评价、地价动态监测、公示地价评估（基准地价、标定地价评估）、土地一级开发、地价体系分析、存量房批量评估、土地规划等等。 E-mail : 857158114 @qq.com


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浅议收益还原法中的期中价值评估

摘要：本文结合实际碰到的案例，分析了收益还原法中的期中价值的含义以及计算方法，并通过案例分析了期中价值算法的合理性，为估价师提供参考。关键词：收益还原法；期中价值；评估

庄国华

（广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司，广东广州 510075）

Discussion on the Evaluation of the Value in the Period of Income Approach

ZHUANG Guo-hua

（GuangDong Zhong Di Real-estate Appraisal & Planning Design Co.,LTD., Guangzhou 510075,China）

Abstract: In this paper, the met with practical cases, analysis the value in the period of income approach, the value of the meaning and calculation method, and through the case analysis the rationality of the value in the period algorithm so as to provide references for valuers.Key words: income approach; period value; valuation

在资本时间价值及投资回报的内涵中，可分为期初价值（现值）、期中价值（中值）和期末价值（终

值）。在我们日常评估中，评估最多的期初价值，即将估价对象在未来一段时间内可产生的收益折现到现

时（即估价期日）的价值总和。而对于期中价值和期末价值就很少会涉及到，期末价值在评估教材以及估

价师考试的相关教材中都有阐述，其原理就是估价对象将来一段时间内产生的收益于将来某个时点的价值

总和。但是对于期中价值，教材中没有提到。本文对期中价值的原理以及应用进行论述，为估价师实际估

价过程中碰到相关问题提供解决思路。

1 期中价值的提出

我们在日常评估中用得最多的是期初价值（即现值），例如评估一套房子的价值，主要考虑的是这套

房子未来每年可以获取多少租金收益或者转售收益，而这些收益经过一定的回报率折现到现时的价值总和

即为该房子的价值。期末价值评估中很少涉及，而在其他领域运用的更多一些，例如保险行业和银行计算

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定期存款到期末能拿到多少钱。

而对于期中价值，实际评估业务中就更少见了。但是随着经济发展，过往经济活动的一些不规范导致

了评估时需要考虑过去一段时间所产生收益的终值与将来一段时间的现值之和，这个就是期中价值。举个

例子，某公司于五年前取得了某土地的使用权，但由于历史原因未缴纳土地出让金而且已经开发利用，现

国土局规范土地使用权，要求该公司补缴土地出让金。对于这个案例的评估，就需要考虑该土地已经使用

的年期以及未来还可以使用的年期两部分土地使用权价值，估价期日还是现在，这个估价期日位于土地使

用年期的中间，因此评估的价值表现为期中价值。

起始估价基准日终止

土地使用年期

2 期中价值的含义及计算方法

（1）期中价值的含义

期中价值是指某个估价对象于一段时间内中间某个时间点的价值，它包含两部分：一是该时间点前一

段时间内收益终值，二是该时间点之后的一段时间内收益的现值。具体可以从下图更加直观地理解期中价

值的含义。

期初 A A A 期中 B B B B 期末

第一部分价值第二部分价值

从上图可见，第一部分价值就是从期初到期中这段时间内，每期收益A的终值；第二部分就是从期中

到期末这段时间内每期收益B的现值。

（2）期中价值的计算方法

从期中价值的含义可以推导期中价值的计算公式如下：

V期中=F1+P2

F1=A×[(1+r) n1-1]/r

P2=B/r×[1-1/(1+r) n2]

式中：V期中——期中价值

F1——第一部分价值

P2——第二部分价值

A——第一部分年纯收益

B——第二部分年纯收益

r——收益率

n1——第一部分纯收年期


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n2——第二部分纯收年期

3 案例测算

某个公司2010年12月1日取得某居住用地的使用权，并且已经建成投入使用，但由于历史原因，一

直没缴纳土地出让金，现要补地价。该土地已使用年期5年，法定最高使用年期70年(从2010年12月1日起

算)，剩余使用年期为65年。据调查测算，2010年12月至评估期日（2015年12月1日），该土地所在区域的

居住用地年平均收益1000元/平方米，土地还原利率5%；2015年12月至2080年12月，该土地所在区域的居

住用地年平均收益1500元/平方米，土地还原利率5.5%。则该地块需补交的土地出让金为多少？

（1）按期中价值的思路测算（P期中）

需补交土地出让金=1000×[(1+5%)5-1]/5%+1500/5.5%×[1-1/(1+5.5%) 65]= 31958元/平方米

（2）按土地使用年期起始日期时的现值计算（P现值1）

需补交土地出让金=1000/5.0%×[1-1/(1+5.0%) 5]+1500/5.5%×[1-1/(1+5.5%) 65] /（1+5%）5

= 25040元/平方米

（3）按现时未来法定最高使用年期的现值计算（P现值2）

需补交土地出让金=1500/5.5%×[1-1/(1+5.5%) 70] =26630元/平方米

（4）各种测算思路的比较分析

从上述计算可见，P期中> P现值2> P现值1,价值最大的是期中价值算法，另外两个现值算法中按现时未

来法定最高使用年期的现值大于按土地使用年期起始日期时的现值。因为期中价值算法考虑了前5年未交

的出让金的投资价值，也就是说该公司不仅仅要

补交这五年的出让金，还要缴纳这五年出让金所

能产生的收益。对于该公司来说，由于延迟了五

年缴纳出让金，无形中省下了一笔资金，而这笔

资金客观上是可以获得一定收益的；对于国土局

来说，这笔出让金假如按时收，客观上也是可以

获得一定收益的。因此这种算法比较符合客观情

况。另外两个现值算法仅考虑了前5年未交的出让

金，未考虑该部分的投资价值。

4 结语

从前面的分析以及案例计算可见，随着评估

行业的发展，需要对期中价值进行评估。估价师

在往后的估价中可以根据期中价值的含义进行分

析，判断是否应该采取期中价值的算法进行评

估。

庄国华，男，广东吴川人，资深土地估价师、房地产估价师、广东省不动产登记与估价专业人员协会专家库成员、广东执业土地估价名人、广州市房地产评估行业专家库成员，主要研究方向：不动产评估。 E-mail :[email protected]

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采用剩余法评估经营性墓地价值之初探——以深圳某墓地土地价值咨询为例

摘要：本文以深圳市某墓地土地价值咨询为案例，探析剩余法评估经营性墓地过程中，遇到的问题及如何更好的解决处理，供大家实践中作参考。随着民营资本进入殡葬领域，改变了墓地长期以划拨形式的供应方式，市场化、经营性墓地涌入市场，带来经营性墓地土地价值量化的市场需求，如何科学量化其使用权价值具有较为重要的现实意义。关键词：经营性墓地；价值评估；剩余法

Use Residual Method to Evaluate Operational Graveyard Value:Take the Cemetery Land Value

Consultation in Shenzhen For Example

HUANG Jian-ying YANG Chen-jing ZHOU De-ling

Abstract: This paper brings up the problems encountered in valuing a piece of operating cemetery land located inShenzhen City by using residual method. Solutions are provided accordingly for reference in practice. Along withthe entering of private capital in the field of funeral and interment, instead of assigned cemeteries as the main formof supply in the past, market-oriented and operating cemeteries constitute a large supply, which generates the needof quantifying the value of cemeteries. Thus the quantification of its use rights is of practical significance. Key words: operating cemetery; valuation; residual method

黄建英　杨琛静　周得玲

（深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司，广东深圳 518000）

（DTZ Debenham Tie Leung Shenzhen Valuation Company Limited., ShenZhen 518000, China）

1 背景

深圳是我国改革开放的试验田，殡葬改革也走在全国前沿。1993年特区政府颁布《深圳市殡葬管理规

定》，2000年通过了新的《深圳经济特区殡葬管理条例》，从法制上来保障殡葬改革；1994年市政府进

行了深圳市墓园规划，1997年第一座公墓吉田墓园投入使用，标志着深圳现代化公墓建设进入新的阶段；

1998年深圳市开展清理“三道两区”（“三道”是指铁路、国道、省道公路主干线两侧视线范围内，“两

区”是指城市周边区域、风景名胜区）乱葬坟活动。到2006年左右基本完成从土葬到火化过程。

目前，深圳市经营性公墓5家，公益性墓园19家。《深圳市殡葬事业发展“十二五”规划》指出加强


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公墓管理，严格限定墓穴面积，整改超规定面积的墓地（穴），严格执行墓地（穴）使用期间的有关规

定，提高公墓节地葬法比例。现有公墓中尚未开发的墓区采用节地葬的比例应不少于40%，提高殡葬用地

的循环利用率。

《深圳经济特区殡葬管理条例》第二十一条规定：经营性公墓的经营单位在土地使用权出让合同规定

的年限内享有公墓的土地使用权。

由于殡葬制度改革，出现较多民营资本进人殡葬领域，改变墓地长期以划拨形式的供应方式，市场

化、经营性墓地涌入市场，带来了较多经营性墓地土地价值量化的市场需求，如何科学量化其使用权的价

值具有较为重要的现实意义。

2 墓地分类及特点

（一）公墓分类

公墓分为公益性公墓和经营性公墓。公益性公墓是为农村村民提供遗体或骨灰安葬服务的公共墓地。

经营性公墓是为城镇居民提供骨灰或遗体安葬实行有偿服务的公共墓地，属于第三产业。

民政部是全国公墓的主管部门，负责制定公墓建设的政策法规和总体规划，进行宏观指导。县级以上

各级民政部门是该行政区域内的公墓主管部门。负责贯彻执行国家公墓政策法规，对该行政区域内的公墓

建设和发展进行具体指导。

建立经营性公墓，由建墓单位向县级民政部门提出申请，经同级人民政府审核同意，报省、自治区、

直辖市民政厅(局)批准。经营性公墓，由建墓单位持批准文件，向当地工商行政管理部门领取营业执照，

方可正式营业。

（二）墓地特点

根据2007年8月10日发布实施GB/T21010-2007《土地利用现状分类》殡葬用地（二级类）主要指陵

园、墓地、殡葬场所用地，属于特殊用地（一级类，是指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土

地）。

因此，墓地属于特殊用地，具有以下特点：

1、特殊区位要求。墓地一般远离居民住宅区、城市公园、风景名胜区、文物保护区及铁路、公路主

干线两侧。相对商品住宅、商业、工业等经营性用途宗地，其区位通常较为偏远，属于较劣地块，但受传

统“风水”文化的影响，具有特殊优势。例如四面环山、道路曲折等对其它用地条件劣，但对于墓地条件

好。

2、垄断性较强。墓地资源稀缺，经营上具有垄断性，由此产生行业垄断收益。深圳市经营性公墓在

符合土地利用总体规划和城市规划要求的前提下，扩大墓园使用范围的，必须严格控制规模，并依照法定

程序和要求报批。

国家对经营性公墓实行行政许可制度。未经许可，不得进行公墓设施建设和从事相关营业活动。经营

性公墓开业，需要经深圳市民政部门验收。

3 方法适用性分析

殡葬制度改革前，墓地长期以划拨形式的供地方式，墓地评估方法较多参照工业用地用途性质评估。

随着社会的发展，对于市场化、经营化的墓地评估，我们认为参照商业用地性质的评估更符合经营性墓地

评估的方向。

1、市场比较法。深圳市房地产市场非常活跃，但墓地土地市场交易较少，墓地资源受政府规划限

制，市场空间狭小、交易案例稀缺，类似案例适用范围也较小，且墓地成交区域性差别非常大，即使选择

案例范围适当扩大，即服务于同一城市居民的墓地均可成为案例，也很难找到可替代案例，因此市场比较

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法在墓地评估实践中基本不适用。

2、成本逼近法。深圳市为经济发达地区，城市的墓地资源为全市统一规划并为全市服务，地段的优

劣对经营性墓地建成后经营实现的价值与墓地直接开发成本没有太多直接关系，即使远离城区较为偏远的

经营性墓地，其价值与墓地的定位、规模、风水、区位、垄断利润等关系更大，因此不适宜采用成本法求

取墓地价值。

3、剩余法。深圳市为经济发达地区，目前有经营性公墓5家，可通过市场调研采用市场比较法测算出

墓位售价，扣除建设期间各项直接、间接费用，开发利息、利润等，最后测算并确定墓地价值。也就是说

墓地作为阴宅与房地产开发有着相似性，具有借鉴性，采用剩余法测算经营性墓地价值得出墓地价值市场

贴近度较高。因此推荐剩余法作为经营性墓地价值评估的主要方法。

4、基准地价系数修正法。深圳市2013年颁布的基准地价中说明了对主题公园、高尔夫球场、度假

村、墓园、特殊海滨用地及容积率小于1.0的住宅等特殊类型用地段按程序单宗评估确定，即深圳市未制

定特殊用地(含墓地)的基准地价，因此基准地价系数修正法不适用。

5、收益还原法。本次探讨经营性墓地为深圳市某宗历史性坟场用地，尽管在市场调研过程中，能够

搜集到经营性墓园的相关数据，但难以从中将土地收益剥离，因此本次采用收益还原法同样不适用。

4 案例分享

本次分析之案例为深圳市的某宗历史性坟场用地，土地面积约7.8万平方米，项目人员对该经营性墓

地进行实地勘察，该用地位于**公园内，用地内已有约0.7万平方米（非本次咨询物业）现状是村集体村

民已投入使用的永久墓地，其他用地仍保持原自然地质风貌，地面附着物为人工林及乔木、灌木等植被。

依据《咨询委托合同书》，本次咨询不考虑现状已投入使用坟地价值及历史遗留问题对咨询对象土地价值

的影响，经咨询委托双方达成一致意见，设定条件为咨询日期土地用途为经营性墓地，开发程度达到宗地

红线外五通（即通路、通电、通信、通上水、通下水），宗地内达开发使用条件下，土地使用年限为40年

的国有土地使用权的市场价值。

（一）关于规划方案

委托方咨询经营性墓地价值目的是为补偿该用地价值提供参考依据。由于深圳城市的发展，目前该用

地部分为公益公园用地，部分为道路用地，未来不会开发该宗地所在区域为作为墓园使用。因此，目前该

墓地没有通过深圳市国土相关部门的规划方案，咨询时点深圳市亦没有经营性公墓建设标准相关规定颁

布，委托方提供的墓地模拟设计方案是否合理，需要估价人员通过对深圳市经营性墓园市场调研工作，进

行合理性的初步判断。

咨询过程中，我们主要参照《深圳经济特区殡葬管理条例》（修订草案征求意见稿）相关规定，并结

合深圳市五大墓园市场调研及未来墓园推行节地葬发展方向初步判断其方案的合理性，并经多次与委托双

方及相关政府部门沟通达成一致后采用多次调整确定的规划方案作为最后的咨询依据。

如参照《深圳经济特区殡葬管理条例》（修订草案征求意见稿）中第十四条公墓建设标准：公墓内可

以建设独立墓穴和合葬墓穴。埋葬骨灰的独立墓穴或者合葬墓穴占地面积均不得超过1平方米。政策允许

埋葬遗体的独立墓穴不得超过4平方米，合葬墓穴不得超过6平方米。

公墓应当设立撒散、深埋、树葬、花葬、草坪葬、壁葬、寄存、小型合葬墓等节地葬区，在土地使用

权期限内不得改变用途。新建经营性公墓实行节地葬法的比例不得少于50%。现有经营性公墓中尚未开发

的墓区采用节地葬法的比例不得少于40%。

（二）市场调研内容

深圳市现有经批准合法的经营性墓园有5座，分别是南山区报恩福地墓园、宝安区宝山永久墓园、龙

岗区吉田墓园、龙岗区龙山永久墓园、大鹏湾华侨墓园。各大墓园区位分布如下：


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根据市场调研资料，除深圳华侨墓园（该墓园于1980年3月投入使用，园区埋葬的一般都是香港同胞

或华侨，墓园在建成之初就实行一次性收费模式，对墓地实行永久性管理。）的情况与其他墓园有所不

同，结合经营性墓园分布、园区基本信息及市场销售情况，我们得出深圳市经营性墓园具有以下特点：

① 从区位来看，除西丽报恩福地墓园位于南山区外，其余4个均分布于原特区外，5大经营性墓园分

布较为均匀，且离福田、罗湖等市中心较远。

② 从占地面积、开发规模看，墓园占地面积均在27-53万平方米之间，规模较大，并按分期开发。

③ 从交通及配套看，道路系统一般分为引道（主路）、支路、步行道（组团道路）；

④ 从配套、绿化看，一般均有管理用房、停车场，绿化覆盖率多为50%以上，以松、柏、黄叶假连

翘、冬青等常绿乔木、灌木为主；

⑤ 从墓位均价来看，各墓园墓位价格表现出价格差异较大，这与墓园本身定位有关，同时同一个墓

园不同区域墓位视其大小、朝向、位置高低等因素而有较大差异。通常视野开阔度越高，穴位面积越大，

价格越高；

⑥ 其他服务费用方面：除墓位费用外，购买者需要缴纳一定年限的管理费（通常一次性收取10

年-20年）、安葬费及绿化费，该部分费用主要用于园区的日常管理、绿化维护等，与园区日常运营支出

成本较为接近；

⑦ 市场接受度方面：目前各墓园区的葬法主要有中式墓碑葬法、西式葬法、节地葬法（包括花葬、

树葬、壁葬等），从园区访谈及现场调查来看，中式墓碑葬为主流，西式葬法及节地葬法（又称生态葬）

市场接受度一般。

根据市场调查可以发现，墓地土地使用权价值的评估与常见的房地产土地价值的评估较为类似，其开

发价值的体现与常规房地产价值接近，价格的影响因素也具有多样化特点，要考虑自身因素（区位因素、

使用年期、实物状况）、人口因素、制度因素（如规划及设施兴建受殡葬管理条例限制）、心理因素

（风水文化等）。

通过对全市经营性墓地的实地调查及资料搜集，有利于我们在建立开发模型过程中把握墓位的定价原

则，结合殡葬发展的趋势，从市场方面更准确的预测其开发价值及开发成本。

（三）墓位价格确定

根据深圳市购买墓穴条件规定，购买者需要持有死亡证明或火化证明的人员，经办人为死者的配偶、

亲属或者受其配偶、亲属委托的自然人。经营性公墓服务机构不得出售超面积墓穴，不得炒买、炒卖墓

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穴，购买者不得转售墓穴。

我们在确定墓园墓位价格及各种花葬、草坪葬、壁葬等形式价格时，主要采用市场比较法，通过墓园

区位、规模、定位等修正得出目前墓位价格。

同时，由于墓位的需求数量与常住人口数量及人口死亡率直接相关，多数墓园规模较大，一般墓园都

分为多期开发，销售周期较长，结合长期趋势法预测后面各期墓位价格。考虑整个开发期持续时间较长，

因此在确定各开发期开发价值时将各开发期销售价值通过折现方式折现咨询时点得出整个墓园开发价值。

在对各期开发规模、需求量预测时，我们通过调研及相关统计数据得出，深圳市历年来人口增长非常

快，墓位稀缺性特点越发突显，市场价格显现逐年递增幅度较大趋势，因此预测需求量成为判断各开发期

开发规模并测算各期开发价值的关键。

我们通过市场调查数据，提取深圳市统计局公布的户籍人数统计数据发现，近年来深圳市户籍人口

数量年增长率保持在5%左右，每年全市死亡人数占户籍人口的比例稳定在0.10%-0.15%，有约35%的死

亡者选择购买墓位（不含生态葬、节地葬），深圳市经营性墓园过往五年平均每年穴位的销售数量接近

1,800个。根据常住人口未来增长，考虑当前老龄化加速的实际情况，深圳移民城市等特点因素，结合市

场数据的提取及模拟，最终修正得出未来全市墓位去化率，咨询墓地的开发分期节奏及推出量。

（四）开发成本收集

成本收集调查包括：建墓材料费、建墓劳务费、墓园建设费、安葬费、护墓费、配套其他费用、公墓

维护基金等。其中：

墓园建设费，主要是指用于墓园的绿化、道路、公共设施等建设费用，一般按墓穴占地面积+公共使

用占地面积一次性计；

安葬费，主要是指用于穴内清扫、封盖、立碑等劳务费用。

护墓费，主要是指用于护墓人的劳务报酬、墓穴管理和维护费用等。家属扫墓时，不再收取任何其他

费用。

配套其他费用，主要是指如墓碑费，花草费，刻字费等等。

公墓维护基金，一般各省有不同规定，深圳市规定经营性公墓服务机构应当从墓穴出售收入中提取不

低于5%的资金作为公墓维护基金，专项用于支付经营性公墓服务机构应当承担的法律责任，以及重大公

共维修开支。

5 结语

在经济发达地区，出让性质的墓地将逐渐增

多，未来新批准建立的经营性墓地都是出让用地。

墓地因其特殊性，基本位于相对偏远的地区，且常

常是山地，其使用不可替代性，同时，其开发建成

后售价较高，且有较多配套费用，如墓碑费，花草

费，刻字费。因此，我们在咨询过程中：（1）如何

更准确的确定墓园开发利润？（2）因墓位商品的特

殊性，分期开发利用模式下，墓位价格增长趋势、

增长率如何较为准确的把握？（3）各期开发价值

折现率如何选取？这些问题在未来类似案例还会出

现，希望引出一些问题与同行一起思考与探讨。


[1]《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014).

黄建英，女，贵州人，土地估价师、房地产估价师，主要研究方向：不动产估价、不动产投资分析。E-mail：[email protected]

20不动产登记与估价

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期房价值评估在土地估价中的运用

摘要：当遇到一些特殊的土地估价对象，常规土地估价方法难以合理地还原出其客观价值时，则需要借助其他评估方法来对该估价对象进行评估。在本文中，笔者拟对某一些特殊情形的土地估价对象植入期房价值评估理念进行评估予以分析。关键字：土地估价；期房价值；风险补偿

罗君君

（深圳市尊量行土地房地产估价有限公司，广东深圳 518000）

The Application of the Forward House Valuation in Land Appraisal

Abstract: When we encounter some special the valuation objects of land, the conventional method of land appraisal has been difficult to reasonably restore its objective value. However, it’s necessary to use other valuation methods to assess the valuation of the object. In this article, the author intends to implant and analyze forward house valuation in the special object of land appraisal.Key words: land appraisal; forward house value; risk compensation

1 问题提出

自80年代以来，我国土地使用制度的改革将土地的使用权和所有权分离。将过去无偿、无限期使用转

变为有偿、有限期使用，使其真正按照其商品的属性进入市场。随着我国土地使用制度改革的深入，城镇

土地市场得以逐步建立和完善。土地资源实现市场配置，土地市场也得到了快速发展和完善，城镇国有土

地使用权的市场配置方式也日趋多样化，而土地使用权市场配置的基础是土地资产的量化，量化的基本手

段又是估价。常见的如城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收，土地使用权抵押、发行土地债券

等，都离不开土地估价。由于土地市场发展日趋多元化，在土地估价过程中，我们涉及到的估价对象也不

再只是单一的纯土地使用权价值评估。以抵押为例，有的押品不仅仅是一宗土地，该宗地还正在开发，地

上建有部分建筑物。在这种土地估价情形中，我们应分析并需要委托方明确其抵押对象到底是仅为土地使

用权，还是整个在建工程。抵押对象的不同，其评估方法和思路与及价值内涵也截然不同。再比如有的押

品当前状态仅有土地使用权办理了产权证，而地上建筑物却已竣工入伙多年了。这时候，我们在抵押估价

LUO Jun-jun

（Shenzhen ZunLiangHang Land Real Estate Appraisal Co., LTD., ShenZhen 518000, China）

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过程中又当如何分析呢？应当采用何种评估方法进行估价呢？这也是笔者拟在本文中想着重分析诸如此类

特殊类型的土地使用权评估中应该关注哪些地方，又应当采取什么样的评估思路和评估方法予以评估？

2 案例陈述

土地权利人甲利用其所拥有的A号地块土地使用权抵押向金融机构乙申请抵押贷款。金融机构委托我

司对该押品进行抵押价值评估，具体情况如下所示：

土地使用权利人甲通过协议出让方式取得C号宗地的使用权，并办理了《房地产证》，该宗地面积为

30,014.35平方米，土地用途为工地用地，使用年限为50年（从2004年08月04日至2054年08月03日），

建筑容积率≤1.5，建筑面积45,020平方米（其中厂房33,180平方米，宿舍10,355平方米，其他配套设施

1,485平方米）。

在开发过程中，因政府建设需要，需收回C号宗地其中1,0274.23平方米土地使用权，并完善了征收

补偿。征收后，C号宗地调整为两宗用地，分别为A号、B号宗地，同时签订了《土地使用权出让合同》补

充协议，并已补缴地价款，办理了《房地产权证》。

根据《土地使用权出让合同》补充协议记载，A号宗地面积4,043.26平方米，该宗地现状已建成1栋6

层工业厂房，总建筑面积11,678.05平方米，同意规划保留使用。A号宗地地上建筑物已投入使用，但尚

未办理产权登记。B号宗地面积15,639.76平方米，建筑容积率≤2.73，总建筑面积42,809.64平方米，其

中厂房28,056平方米，办公5,150.64平方米，宿舍9,603平方米。

本次估价对象为A号宗地使用权，评估目的为委托方向金融机构申请抵押贷款确定贷款额度提供参考

依据而评估其抵押价值。根据委托方介绍及估价人员现场查勘情况，A号宗地地上建筑物已出租作为工业

配套办公投入使用。

3 案例分析

根据委托方提供的资料，押品A号土地使用权已办理《房地产证》，地上

建成1栋6层工业厂房，已被同意规划保留使用，但尚未办理产权登记。笔者

以为该押品在设定抵押时其价值内涵是有别于一般的土地使用权抵押，因此

在抵押估价过程中，我们作为专业的估价人员应该对押品的法律特性进行相

应的分析，根据押品的特点来确定其价值内涵，继而确定合理的评估思路及

估价方法。

经过分析，我们发现该押品具备如下几个特点：

（1）从产权证来看，其涵盖的内容仅为该地块的土地使用权价值，但估

价对象实际上为土地使用权及其地上建筑物；

（2）通过查询《法定图则》，A号宗地所处区域规划容积率为不超过

3.0，而现状容积率为2.9，已基本达到该地块规划上限，可以认为A号宗地

已开发完毕；

（3）从委托方提供的《深圳市土地使用权出让合同》补充协议条款中可以明确获悉，该宗地现状已

建成1栋6层工业厂房，总建筑面积11,678.05平方米，并且同意规划保留使用，这就表明该宗地上的地上

建筑物有了合法身份，只是尚末完成产权登记确认工作；

（4）按照《物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）第一百八十二条规定：“以建筑物抵

押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一

并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。由于押品只办理了土地使用

权产权登记，并颁发了产权证书，因此，从抵押形式来看，仅为土地使用权抵押登记，但其本质内涵实际

上是包括了地上建筑物，所以其价值内涵实为土地使用权价值和地上建筑物价值；


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（5）笔者以为本次估价对象并不是简单意义上的土地使用权价值，而是一个在建工程，更为严谨准

确定义的话是一期房，非现房。

为了更清楚理解为什么笔者以为估价对象定义为期房更为准确，我们来看看这三者之间关系，首先我

们来看看这三者的定义，如下所示：

①在建工程定义

《房地产业基本术语标准》（中华人民共和国建设部公告第127号）对在建工程的定义是指正在建设

尚未竣工投入使用的建设项目。

②现房定义

从现有的法律体系中暂无现房的明确定义，按照《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令

第88号）第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将

竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为”。依据此条例，可以看出现房即为

竣工验收合格的商品房。

③期房定义

从中国房地产估价师与房地产经纪人学会编著的《房地产估价理论与方法》中对期房价格的定义为以

目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。从中不

难看出，期房应为尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地使用权，但笔者以为

期房之所以称之为“房”，必须具备预售条件作为前提，因此期房的完整定义应为达到预售条件的且尚未

建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地使用权，亦为预售商品房。

从三者的定义可以看出，三者的关系应为在建工程范围涵盖期房，现房与期房的分界点应为建筑物取

得竣工验收合格证之日。三者关系如下图所示：

在建工程现房

取得土地使用权并动工开发达到预售条件竣工验收合格

期房

综上，笔者以为本次估价对象定性为期房更为科学、准确，其价值内函应为期房价格。

4 评估思路分析

本次估价对象定性为期房，当然也符合在建工程的特点，因此，根据《城镇土地估价规程》（GB/

T18508-2014）及《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）要求，从理论上符合在建工程评估的常用

方法有市场比较法、剩余法、成本逼近法。但结合A号宗地的实际状况来分析，目前周边同类相类似的期

房交易几乎没有，难以采用市场比较法来进行评估，而深圳市工业楼宇市场发展已非常成熟，成本逼近法

难以客观地还原出其市场价值，因此笔者以为采用成本逼近法对本次估价对象进行评估非常牵强，不建议

采纳。剩余法不论是从估价对象的特点来看，还是当前的市场成熟度来判断，理论上是具备评估条件。但

笔者出于以下几点考虑，依然认为不能采用，主要理由如下:

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①估价对象距现房只有一步之遥，只差竣工验收这一环节，从现状实际情况来看，该地上建筑物都已

交付使用，但从法律性质而言，由于估价对象当前尚末办理竣工验收，所以本次估价依然定性为期房；

②剩余法是在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业

费用、利息、利润和税费，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。从剩余法的定义可以看出，剩余法的

原理是居于模拟开发过程，侧重于开发资金投入环节的理解，而忽视了估价对象因未竣工验收从而可能面

临法律风险对价值影响，缺乏考虑风险补偿的理念。显然，本次估价对象实际现状已开发完毕，未来再续

投入开发建设资金基本上为零。如果采用剩余法进行评估，则本次估价对象的价格基本上与现房价格相

当，对估价对象价格判断过于乐观，这于本次评估目的大相径庭；

③本次评估目的是为委托方向金融机构申请抵押贷款确定贷款额度提供参考依据而评估其抵押价值，

应遵循谨慎原则；

④期房价格是指目前尚未建造完成而在将来建造后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地

产价格。期房价格形成模型为：

期房价格=现房价格— —风险补偿

综上，笔者以为估价对象若采用剩余法进行评估，则仅开发流程及成本控制角度去考虑，未来考虑估

价对象因未竣工验收可能面临的法律风险对其价值的影响，对估价对象价值判断过于乐观，违背了本次评

估应遵循谨慎原则，而巧妙植入期房价值评估理念，将估价对象视为期房，按照期房评估模型，风险补偿

可以充分考虑到估价对象所面临的法律风险对价值的影响。

5 评估测算

由于期房价格=现房价格— —风险补偿，所以具体测算过程如下：

①求取现房价格

根据委托方提供资料，A号宗地地上建筑物目前已出租使用，故可分别采用收益法、市场比较法求取

现房价格。根据测算，估价对象A号宗地地上11,678.05平方米建筑物的现房价格为3,500元/平方米（详

细测算过程简略）。

②求取预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值

估价对象A号宗地地上建筑物1栋6层工业厂房现已投入使用，并已实现租金收益，则其从期房达到现

房期间无出租收益损失，故预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为0。

③求取风险补偿

本次估价目的是为委托方向金融机构申请抵押贷款确定贷款额度提供参考依据而评估其抵押价值，则

本次风险补偿主要体现为竣工验收存在一定的不确性因素对价值的影响、将来办理房屋产权证存在一定的

不确性因素对价值的影响、因房屋未办理产权证对抵押权变现存在一定的不确定性对价值的影响及未来工

业楼宇政策调整的不确定性对价值的影响等所带来的风险补偿。估价人员根据各风险补偿因素对价值影响

的权重打分来予以综合确定本次风险补偿对价值的影响程度。详细见下表：

预计从期房达到现房期间

现房出租的净收益的折现值

预计从期房达到现房期间

现房出租的净收益的折现值

风险补偿考虑因素风险补偿占对价值的影响程度（%）

竣工验收存在一定的不确性因素对价值的影响 3

将来办理房屋产权证存在一定的不确性因素对价值的影响 5


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综上所述并结合估价师经验，最终确定本次估价对象风险补偿为现房价格的19%。

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

=3,500×11,678.05-0-3,500×11,678.05×19%

=33,107,272（元）

因此，本次估价对象A号宗地未设立法定优先受偿款条件下的土地使用权价值为33,107,272元。

6 结束语

随着我国土地制度改革深入，以土地使用权抵

押为融资条件的信贷业务发展十分迅速，这一融资

形式不仅为企业、个人提供了急需的发展资金，也

提高了银行资金的利用效率，对促进房地产业和整

个国民经济的快速发展起到了积极的作用。而在融

资过程中，如何客观、准确地量化土地资产价值又

成为防范金融风险的重要一环。对于专业的估价人

员而言，有义务有能力帮助金融机构审慎分析土地

这一押品的特点，根据不同的土地资产市场存在形

式与特点，采用科学、合理的估价方法将土地资产

价值真实、客观地还原出来。


[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社,2015年5月:114-115.

罗君君（1990-），女，河南信阳人，资产评估专业硕士学位，主要从事不动产评估工作。E-mail :[email protected]

风险补偿考虑因素风险补偿占对价值的影响程度（%）

因房屋未办理产权证对抵押权变现存在一定的不确定性对价值的影响 6

未来工业楼宇政策调整的不确定性对价值的影响 3

其他因素对价值的影响 2

合计 19%

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深圳集体建设用地管理制度创新分析

摘要：本文相对系统地分析了深圳集体建设用地管理问题。通过总结深圳集体建设用地管理制度演进历程，从半城市化、集体土地所有权认知差异及新“二元”结构、违法建筑、政府主导下的产业布局与农村集体发展诉求存在冲突等四个方面剖析了集体建设用地管理困境，认为应结合十八届三中全会总体要求，坚持尊重历史、面向发展的基本立场，进一步加大集体建设用地管理制度改革力度，优化集体土地资源配置，完善土地治理结构，强化土地制度建设，构建科学合理的集体建设用地管理制度体系。关键词：集体建设用地；利益重构；制度创新；深圳

张宇钟凯文蔡玉军

（1. 南京农业大学公共管理学院，江苏南京210095；2. 深圳市宝安区土地整备中心，广东深圳518101）

Analysis on Innovation of Management System inShenzhen Collective Construction Land

ZHANG Yu ZHONG Kai-wen CAI Yu-jun

Abstract: collective construction land management problems in Shenzhen was studied relatively systematically.It analyzed system evolution of Shenzhen collective construction land management, and further analyzed its dilemma from ‘desakota’, new dualities, illegal construction, the conflict between Industrial layout and collective economy develops and so on. At last, we think it should insist on general requirements of the Party's eighteen plenary session, and adhere to the basic view of respecting the history, development oriented, further strengthening land management institutional reform of the collective construction land, and optimizing allocation of resources, improving the land governance structure, strengthening the construction of the land management system for constructing scientific and reasonable collective construction land management system.Key words: collective construction land; interest reconstruction; system innovation; Shenzhen

1 深圳集体建设用地管理制度创新背景

（一）国家顶层制度设计提供了集体建设用地管理制度创新方向

我国长期实行城乡二元土地所有结构和管理体制。随着经济社会发展，传统二元土地管理制度及其配

套的土地利用管理模式对经济支撑和城市建设推进效用不断递减。2008年中央《关于推进农村改革发展若

干重大问题的决定》首次提出逐步建立城乡统一的建设用地市场，集体建设用地在符合规划的前提下与国

（1.College of Public Administration,Nanjing Agricultural University,Nanjing 210095,China; 2. Bao’an LandReadjustment Center, Shenzhen 518101, China）



GDALVACollective Construction Land Appraisal

有土地享有平等权益。党的十八届三中全会以后，中央《关于全面深化改革若干重大问题的决定》再次明

确提出建立城乡统一的建设用地市场。2014年3月，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的公布将

城市化和城乡统筹发展结合起来。从目前趋势看，国家顶层制度设计的原则性框架响应了集体土地产权保

护和资产经营的现实诉求，为集体建设用地管理制度创新明确了着力点和方向。

（二）各地集体建设用地流转实践提供了丰富的经验参考

农村集体土地入市问题一直是学术界研究的热点，国内部分地区在中央授权下陆续开展了实践探

索，比较典型的有广东省（2005）、安徽芜湖（1999）、浙江湖州（2001）、四川成都（2010）、重庆

市（2008）等，基本做法是在坚持同地同价同权的原则下，允许集体建设用地参照国有建设用地进行交

易，但禁止商业经营性开发。不同城市试点集体建设用地流转的侧重点存在差异，主要有两种模式①：一

是“保权分利”模式，是指集体土地所有权性质不变，集体经济组织仍作为土地所有者获取收益，土地按

照“两种产权，同一市场”的原则实施管理，产生的收益由集体经济组织、乡镇以及县、市政府按比例分

配。安徽芜湖“三个集中模式”、山东临沂、河南安阳、江苏苏州“两种产权，统一管理”模式等均属此

类；二是“保权保利”模式，指集体建设用地通过使用权转让、作价入股、租赁，联营、联建等方式入

市，国家不再直接参与对土地流转收益的分配,主要代表是广东省。广东省早在2003年就颁布了《关于实

行农村集体建设用地使用权流转的通知》，之后于2005年颁布了《广东省集体建设用地使用权流传管理办

法》，允许集体土地“同地、同价、同权”进入统一的土地交易市场。

（三）集体建设用地管理制度创新是深圳新一轮土地制度改革的重要内容

深圳自特区成立以来，土地管理制度创新主要围绕国有土地有偿使用及市场化配置，并通过征转地解

决城市国有建设用地供应和城市空间外拓问题。随着经济发展，城市发展空间平台产生了质的变化，通过

外延式扩张新增建设用地已逼近极限。尽管2004年的城市化转地使深圳名义上实现了行政辖区内的所有土

地国有化，但事实上大量原集体土地（包括已建和未建用地）仍掌控在原村民或继受单位手中。现状效益

低、利用成本高是深圳新一轮土地制度改革必须面对和迫切需要解决的问题。2012年2月，国土资源部和

广东省《关于深圳市土地管理制度改革总体方案的批复》要求深圳围绕土地产权、用途管制和有偿使用制

度改革以及土地二次开发利用等进行创新研究，探索建立高度城市化地区土地利用和管理新模式。能否处

理好原农村集体建设用地管理问题，关系到制度改革成败。

2 深圳集体建设用地管理制度演进历程

（一）特区成立阶段（1992年之前）

特区建立之初的土地制度顶层设计旨在盘活土地资产，使之资本化，以解决城市建设资金不足问题。

1981年11月,《深圳经济特区土地管理暂行规定》指出特区范围内已开发和待开发的矿藏、水流、荒地、

耕地、山林等，由政府统一管理；政府根据需要，依法实行征购、征用或者收归国有。1988年1月，《深

圳经济特区土地管理条例》规定特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度。1991年5月，《广东省经济

特区土地管理条例》规定特区土地实行统一规划，统一征用，统一出让，统一管理。但上述文件主要针对

国有土地。1992年7月，深圳出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，对特区内农村土地采

取以下两种途径国有化：一是集体所有尚未被征用的土地实行一次性征收；二是按已划给原农村的集体工

业企业用地和私人宅基地，使用权仍属原使用者。该时期在原特区内出现了大量违规用地的现象，但特区

外区域由于经济发展尚处于起步阶段，对建设用地需求小，违建行为也较少。

（二）特区内统征及撤县建区阶段（1992-2004）

1992年11月，国务院批准宝安撤县建区，成立宝安、龙岗两区。随后，深圳市政府出台《深圳市宝

①王延强、陈利根：《基于农民权益保护的宅基地权益分析》，《农村经济》，2008年第3期。

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安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》，对两区土地实行统一规划、征用、开发、出让和管理，这是深圳

第一次出台涉及农村集体土地利用和管理的系统性规范性文件。尽管从制度上实现了统一管理，但由于后

续细化政策并未及时跟进，农村集体土地仍长期游离在政府管控之外。政府对农村集体土地掌控力度仍十

分有限，实施效果低于预期。政府试图在二元条件下，将特区外的土地实施一个标准统一管制，但忽略了

城乡二元体制的实际存在及特区外农村发展的现实。农村集体土地管理的长期缺失和被动，成为后来“三

来一补”经济快速发展过程中大量无序建设违法建筑的制度根源。

（三）城市化转地阶段（2004-2010）

2004年，深圳市出台了《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》及补偿标准、实施程序、土地储

备管理以及户籍等配套文件，规定将两区所有土地转为国有，但对已建成区、坡度25度以上山林地等四类

地不予补偿。政府试图通过自上而下的强制性制度推进实现两区集体所有土地国有化，以此解决城市建设

所需用地和土地管理二元化问题。至2004年底，宝安、龙岗两区18个镇218个自然村的27万村民全部转为

城市居民。为保障原村民发展，政府按“工商用地100平方米/人、居住用地100平方米/户、公共设施用

地200平方米/户”的标准划定非农建设用地。但由于长期积累的大量违法建筑占用了较大规模用地，无

法完全按该指标核定用地规模并落地，导致部分非农建设用地停留在指标层面。据深圳最新公开的历史遗

留违法建筑普查统计显示，全市违法建筑为35.7万栋，建筑面积为3.92亿平方米，用地面积为131平方公

里。除此之外，尚有大量村集体掌控的未建土地。这部分土地在政策上没有出路，农民或农民集体往往通

过违法抢建折现增值收益。此外，部分非农建设用地、征地返还用地未落实，造成了诸多历史遗留问题，

也影响后续土地管理。

（四）城市土地二次开发阶段（2010至今）

一般认为，城市化水平大于70%即为后城市化阶段。目前深圳城市化率已达100%，在全国率先进入高

度城市化阶段，粗放型外拓已无可能，土地问题成为制约经济转型的瓶颈。与此同时，大量低效、粗放用

地广泛集中在原农村区域，原村民在折现土地增值收益的同时，因城中村负外部性产生的大量公共治理成

本由政府乃至社会承担。上述背景下，政府再次推动土地改革，通过城市更新和土地整备等二次开发实现

用地增长模式由增量扩张向存量释放的根本性转变，以政府和市场双重力量解决发展困境及城中村土地管

理顽疾。其中，前者侧重由市场主导解决经营性用地的更新改造问题，后者由政府主导旨在解决市政及公

共设施用地需求，并扩大土地储备来源。由于二次开发发生在城市化转地后，实施范围主要在已建成区，

实施方式是补偿后签订出让合同，用于公共设施或经营性项目建设，对原农村区域而言，可认为二次开发

实际上是对城市化转地的补充和遗留问题的处理，其实施思路基本延续既定处理逻辑，具有典型的路径依

赖特征。

3 深圳集体建设用地管理困境分析

纵观深圳土地管理发展历程，深圳集体建设用地管理先后表现出城乡二元化、“城乡+特区内外”双

二元化、“原特区内外一体化+新二元化”几个不同的阶段性特征。政府关于集体建设用地管理的理念由

刚开始较为理想的“统一”管理逐步向面向规划落实和产业环境提升的务实型管理模式转变。原农村集体

经济组织参与土地增值收益分配不再限于以往的体制外折现，但受长期土地制度供应滞后于经济发展、部

分制度设计脱离现实、既有管理模式路径依赖等多种因素影响，目前深圳集体建设用地管理仍面临诸多问

题。

（一）半城市化问题

McGee在研究亚洲发展中国家城市化时，发现了一类分布在大城市之间的交通走廊地带，该区域与城

②MCGEETG.Urbanisasi or kotadesasi? Evolving patterns of urbaniza-tion in Asia. Spatial Dimensions and Policy Issues[C]. University of Hawaii Press,1989.93-108.




市相互作用强烈，非农产业增长迅速。许多亚洲国家由乡村逐步向这种区域转化，非农人口和非农经济就

地转换，实现以区域为基础的城市化过程，他称之为半城市化②。半城市化属于城乡土地利用混杂交错、

社会经济结构急剧变化、“似城非城”的过渡性地域类型。深圳特区设立之初侧重发展“三来一补”经

济，以土地为载体，建立了庞大的低端产业体系，对厂房、宿舍及其他配套设施的需求不断增加。在经济

发展导向下，除部分核心区域外，大部分特区外区域缺乏科学合理的规划指引和足量的用于规范开发建设

行为的管理制度，土地处于多头管理、多头经营局面，以追求经济效益为目标的土地资源配置由区、镇政

府甚至村委会实施，土地用途是基于双方协商或由土地权益人自行主张建设，来自城市的内在扩张力和农

村区域自发顺应经济发展需要的非农化动力相互交错，导致大部分建设低端、重复、无序、抗市场风险能

力差，土地经济关系复杂，基础设施建设严重不足。尽管深圳半城市化问题随着城市化转地的深度推进及

二次开发措施的落实有所淡化，但若彻底解决仍需要包括集体建设用地管理制度在内的一系列制度改进与

重构。

（二）集体土地所有权认知差异及新“二元”结构

深圳2004年完成宝安、龙岗两区城市化转地后，从法律上实现了全市土地国有化管理。但自转地之

初，因转地导致的集体土地所有权变更路径的合法性、合理性和可推广性问题一直为学术界所关注。有学

者认为根据《宪法》，土地所有权的转化只有通过征地，农民户籍的变化并不能引致土地所有权性质变

化。还有人认为，深圳城市化转地是一场城市化“跃进”行为，完成“实质城市化”还需要更长时间③。

宋志红（2010）等人则认为，集体土地整体转权是我国所独有的土地所有权变动形式，对于完善我国土

地制度、保护农民权益有重要意义，应予以规范④。国务院法制办、国土资源部于2005年3月4号联合发布

《关于对<中华人民共和国土地管理法实施条例>第2条第（五）项的解释意见》，将该条规定解释为“指

农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织

剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。”可以看出，国家并不鼓励实施大规模的城市化转地。由

于大量原农村区域用地仍掌控在村集体经济组织手中，转地本身的定性不明确，政府及原村集体对未予补

偿的四类地均存在土地所有权诉求，导致部分土地政策无所适从，客观上在消除了城乡二元土地管理结构

后，形成了新的二元结构。

（三）违法建筑屡禁不止

深圳大量存在的违法建筑是长期积累的结果，且陷入积重难返局面。为处理违法建筑，深圳早在1999

年3月5日就出台了专门的地方性法规，并逐步建立了相对完善的违法建筑处理机制，成立了违法建筑处理

常设机构，先后出台10余项市级违法建筑处理政策（如表1所示），但违法建筑问题一直难以有效处理。

究其原因，大概有三个方面：一是经济原因。早期“三来一补”经济刺激吸引了大量的投资者和务工者，

产生了对以厂房和宿舍为主体的大量需求，后随着产业层次的提升和土地比较价值提高，违法建筑预期收

益不断提高。二是制度原因。制度供给滞后于经济发展，规划未实现全覆盖、建设审批及农村集体土地流

转等制度供给迟缓。在正常报建渠道难以畅通的情况下，各类违法建筑应运而生。还有一个原因是制度设

计脱离现实管理需要，与实施环境契合度较低，如1993年实施的“五统一”制度及“房地一体”的房地产

登记条例，在农村土地管理制度方面均有很大创新，但未充分考虑农村集体建设用地实际情况，导致实施

结果低于预期。三是社会原因。表现为羊群效应及法不责众心理，随着违法用地者数量增多,违法用地者

似乎更多了一层对抗政府的屏障⑤。显然，大量不同类型、不同用地来源的违法建筑增加了集体建设用地

管理制度创新成本和实施难度。

③赵灵敏：《深圳城市化中的土地博弈》，《南风窗》，2004年第10期。④按照宋志红(2010)的解释，集体土地整体转权是指国家在城市化推进的过程中，将发展到具有一定城市化水平的区域内的某一个或某几个农民集体

的全部土地，在不改变原使用现状的基础上一次性整体转变为国有土地，同时将相应集体组织内的农民全部转变为城镇居民并享受居民同等福利待遇的措施。集体土地整体转权是一种不以具体的建设项目为依托、不以所涉土地的公共利益用途为前提、转权之时大多维持土地原使用现状的行政性的土地所有权变动方式。详见宋志红：《城市化进程中集体土地的整体转权》，《国家行政学院学报》，2010年第4期。

⑤李曦等：《半城市化区域违法用地的成因分析与治理对策》，《华中农业大学学报(社会科学版)》，2008年第1期。

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表1 深圳市历年来主要违法建筑处理政策

表2 深圳市部分区土地利用集约水平对比

序号文件名称实施时间制定层次

1 深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定 1999 人大决定

2 深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定 2001 地方性法规

3 深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定 2001 地方性法规

4 《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干决定》实施细则 2002 政府规章

5 《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》实施细则 2002 政府规章

6关于印发《<深圳市宝安区处理历史遗留违法私房实施办法>和<深圳市宝安区处理历史遗留生产经营性违法建筑实施办法>的通知》

2002 政府规范性文件

7 关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定 2004 政府规范性文件

8 深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定 2009 人大决定

9《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》试点实施办法

2014 政府规章

（四）政府主导下的产业布局与农村集体发展诉求存在冲突

深圳目前表现出经济总量大、产业亟待转型升级、财政对土地依赖性降低、建成区面积大、土地利用

效率低等后城市化特点。统计显示，深圳建设用地比例已高达45%，其中原农村集体建设用地占16.4%，

大部分位于原特区外地区，且各区地均产出层次差异较大，且原农村集体建设用地利用集约度和产出效益

越低，各区土地利用集约水平见表2。目前深圳正着力实施创新驱动发展战略，实现有质量地稳定增长和

全面可持续发展。政府试图通过腾挪土地资源，充分挖掘原农村区域的土地潜力，将土地规划、城市规划

和产业规划相结合，实施去低端化的产业战略布局，强化内涵式发展。但广大原农村集体经济组织及其成

员作为集体范围内土地的实际掌控者，更倾向于通过经营土地获得持续收入，这是参与城市建设和发展的

底线。因此，双方冲突的焦点是土地增值收益分配问题，如何确定合理的分配区间是改革成功的关键。

区域指标

福田罗湖南山宝安龙华新区

光明新区

龙岗坪山新区

辖区面积(a) 78.66 78.36 188.3 392.14 175 156.13 387 168

GDP(b) 2700.29 1488.43 3206.57 2033.09 1309.1 580.56 2143.48 385.12

税收(c) 705.30 314.93 501.00 342.08 247.4 62.52 352.09 52.03

地均GDP(b/a) 34.33 18.99 17.03 5.18 7.48 3.72 5.53 2.29

地均税收(c/a) 8.97 4.02 2.66 0.87 1.38 0.4 0.91 0.31

单位：km2，亿元

*资料来源：根据深圳市各区《2013年国民经济和社会发展统计公报》及其他相关资料整理 ⑥ 。

4 深圳集体建设用地管理制度创新思路

十八届三中全会后，中央再次强调允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地

同等入市、同权同价。国家和地方关于农村集体建设用地流转的文件指引和成功经验进一步强化了深圳原

农村经济组织保护和经营集体土地的愿望和诉求。结合深圳土地利用现状及城市深度发展对土地的需求，

用足、用好原农村集体土地政策对促进产业升级、提升城区面貌、改善投资环境具有重要意义，但在当前

土地价值不断攀升、农地入市思路日趋明朗的背景下，如何平衡原农村集体经济组织及其成员对土地的诉

⑥ 宝安、龙岗、龙华新区、光明新区及坪山新区为原特区外区域。




求及由此延伸的土地增值收益分配问题成为开发利用此类土地的关键。针对目前情况，深圳集体建设用地

管理制度创新的出发点应是在既定事实下寻找双方利益诉求的平衡点，其中，政府不应将注意力仅仅局限

在攫取土地增值收益的狭小范围内，应回归公共治理角色，通过优化土地利用格局改善发展环境、保障规

划落实、扩大就业、增加税收，并采取措施保障农村集体经济组织通过落实规划合法获取土地增值收益或

以经营土地长期获利的权益，提高违规利用土地成本，以逐步消除违规开发和交易的顽疾。

《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012-2015年)》明确提出，探索原农村集体

土地收益分配问题，并先行试点原农村集体经济组织符合规划的工业用地进入全市统一土地市场。2013

年，深圳出台了《关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》等“1+6”文件，鼓励社区企业以资

金、土地、厂房入股等多种形式参与产业项目建设，提高社区土地资源利用水平。作为破冰之举，该市宝

安区凤凰村于2013年12月21日挂牌出让了一块面积为14568.29平方米的原农村集体工业用地，土地使用年

期30年，成交价为人民币1.16亿元，凤凰村获得30%，并无偿取得13980平方米商品房性质配套物业。此

举对后续集体建设用地管理制度创新具有示范意义。

（一）基本导向

1. 尊重历史，实事求是

目前深圳原农村集体建设用地管理面临的困难主要有三点：一是大量历史遗留违法建筑及违法用地的

处理问题；二是实施城市化转地后法律上集体土地所有权国有化与原农村集体经济组织实际控制土地之间

矛盾的协调问题。该问题一定程度上导致现行原集体土地政策陷入适用困难的尴尬局面，必须通过制度创

新与重构予以修复和调整；三是按原有政策应落实但未落实的非农建设用地和征地返还用地落实，以及因

制度依赖导致的现行房屋征收过程中原农村集体经济组织要求返还用地诉求的处理问题。以上问题从根本

上讲仍是原农村集体用地权益分割及折现问题。对此，应正视既定的原农村集体土地管理困局，承认大量

历史遗留违法建筑产生的综合性历史原因，既要维护政府决策权威，又要利于解决问题，采取措施将政府

与原农村集体经济组织谈判的外部成本内化为村集体谋求发展的动力。

2. 着力发展，保障落实

深圳对农村集体建设用地的管理从20世纪90年代的特区内统征到2004年的城市化转地以及至今的征

地或房屋征收，一直惯用的操作模式均为单向度实现土地所有权国有化。即使是完成城市化转地后实施的

城市更新和土地整备等二次开发模式，核心环节仍是土地所有权的彻底国有化。不同的是，前者基于市场

谈判，补偿标准略高，而后者基于公共利益，名义上以房屋收回为主，在具体补偿时，则采用房地分开的

补偿方式，对土地的补偿基本延续城市化转地的补偿及返还用地标准，实际上仍是承认了农村集体经济组

织的土地所有权。但无论是经营性用地还是公共利益用地，均须首先完成所有权彻底国有化的做法仍存在

“与民争利”的嫌疑。当前形势下，基于政府宏观管理诉求和原农村集体经济组织以土地为对象的利益诉

求的差异，政府应强化公共治理角色，由拿地向落地转变，只要符合规划布局，有利于产业升级及项目落

地，就达到了政府公共治理目标。以此为指引，改进土地二次开发做法，创建基于规划落实的开发模式，

在城市更新及土地整备等二次开发模式改进上，应是为规划落实、产业落地开展前期基础性工作，形成与

之相契合的开发利用平台。

（二）创新思路

根据《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案（2012-2015年）》，涉及原农村集体建

设用地管理的改革主要有两点：一是结合二次开发，探索原农村土地依改造确权路径；二是探索原农村土

地依现状确权路径，建立高效实施的土地二次开发利益分配机制，合理确定政府、权利主体和开发主体的

利益空间，推动开展土地权益重构。可以看出，深圳新一轮土地管制制度改革中关于原农村集体建设用地

管理的制度设计主要围绕产权制度改革和土地增值收益分配开展。但鉴于农村集体土地管理制度与其他相

关制度的高度关联性，必须将原农村集体建设用地管理问题作为土地制度改革体系的重要组成部分予以统

筹考虑，并辅以其他相关制度建设，确保新的制度设计达到预期效果。

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1. 优化资源配置，创建满足紧凑型城市发展要求的空间布局结构

深圳的土地利用现状及未来发展对土地的需求迫使深圳必须实施内涵式土地利用模式，通过优化土地

资源空间配置实现地尽其用，有效协调经济、社会、生态关系，创造面向未来的可持续土地利用模式。

（1）完善规划体系，改善规划编制路径。在宏观上统筹考虑，编制产业发展、土地利用和空间布局

相结合的综合性规划，以此为指引，逐层完善下层次规划体系和各专项规划。在编制方法上，尊重社区等

基层诉求，强化社区在基层规划编制中的作用，调动社区落实规划的积极性和主动性，将规划对原集体建

设行为的约束转为面向综合价值提升的指引性措施。

（2）发挥市场在土地资源配置中的作用。市场价值取向与片区区位优势的提升高度关联。一些老旧

厂房因商业价值提升而自行改为商业设施的案例并不少见，并由此倒逼规划调整，较为典型的案例有深圳

华强北商圈、八卦路商圈等。反过来，规划确定的土地用途也需要通过市场力量进行资源配置才能实现。

农村集体建设用地长期体制外流转客观上构成了庞大且隐蔽的土地市场，但即使如此，体制外交易的双方

仍关注规划的空间功能定位，符合规划即意味着多了一层安全保障。为提高规划实施率，需通过产权等多

种措施规范集体建设用地市场。

2. 完善治理结构，构建满足统筹发展要求的管制规则

土地利用社会治理结构是依据土地利用社会基础和制度环境等非正式或正式制度所确立的具体竞争和

实施规则，如土地交易规则、土地登记及地籍管理规则、土地规划计划等。集体建设用地社会治理结构包

括产权、交易、用途及利用过程等内容，基于城市化转地后土地所有权名义上一元化的实施基础，总体治

理结构可在遵循既定治理框架基础上，尊重原集体建设用地管理的特殊性。

（1）无论是依现状还是依改造确权，首先要解决的是产权功能问题，产权内涵均应明确。对此，较

为妥善的方案是淡化所有权，从法律上赋予原农村集体经济组织长期且可分割的土地使用权，并参照国有

土地出让制度细化集体建设用地使用权处分规则。

（2）规范原农村集体建设用地交易，实施统一的交易方式、平台、操作规则，保障其权益的有效实

现，发挥政府在土地交易中的公共管理职能，但应避免过多干预，以免影响实施效率。

（3）实施基于用途差异化的管理措施。在完善原农村建设用地规划功能基础上，将开发建设时序、

产业布局等因素作为制定差异化管理措施的依据。

（4）将原集体建设用地开发报建等纳入一体化管理，具体包括报建规则、手续、过程监管、竣工验

收、产权登记等各环节，并将原集体闲置土地纳入统一处理轨道。

3. 强化制度建设，打造科学合理的集体建设用地管理制度体系

反观深圳集体建设用地管理制度演进历程发现，经济高速发展在短时间内诱发了大量的建设需求。深

圳长期的集体建设用地管理制度不健全、不完善且与经济发展速度严重脱节是导致产生大量历史遗留违法

建筑的根本原因。目前情况下，原集体建设用地管理制度优化和改进的客观推力仍是经济驱动因素，主观

力量则是制度设计者基于制度和社会经济协调发展的综合考量。当前集体建设用地管理制度创新的主要任

务是要建立满足发展要求的制度体系，并通过制度重构解决过去因制度不足形成的历史遗留问题，逐步将

体制外土地收益分配调整到合法渠道。

（1）完善内核制度，制定针对原农村集体建设用地管理的框架文件。深圳经济特区创建之初曾制定

《深圳经济特区土地管理条例》，为当时国有土地有偿使用等问题提供依据，但作为专门的地方性土地管

理法规，该条例并未涵盖农村集体土地管理。考虑到目前深圳正在推进新一轮土地使用制度改革，可以此

为契机，研究制定关于深圳土地管理的专门地方性法规，并明确针对原农村集体土地管理的指导意见，具

体包括历史遗留问题处理、产权确认、产权交易、土地权益重构及增值收益分配、规划体系及规划编制、

相关管理措施等。

（2）充实保障制度，注重集体土地管理制度与其他配套制度的衔接。实践证明，一旦内核制度脱离

制度实施环境，势必降低制度实施预期。对此，基本思路是将集体建设用地管理制度设计与产业布局与结




构调整、片区发展定位、环境提升、社区股份公司发展衔接起来，确保制度的可操作性和配套性。

（3）制度设计与现势环境需要有效契合。土地管理制度的演进体现了政府不断变换行为重点和焦点

的动态过程，而重点和焦点的确定来源于对土地利用形势和经济社会发展目标的调整和判断。反观深圳以

往的部分土地制度设计，尽管具有较强的前瞻性和创新性，但因脱离了当时的实施环境，实施结果往往大

打折扣。因此，在进行集体建设用地制度设计时，必须充分尊重基层诉求，从实际出发进行制度创新。

4. 夯实社会基础，培育符合高度城市化要求的集体土地管理认知意识

社会基础包括文化、规范、习惯、道德、传统以及宗教等非正式约束，这些非正式约束为社会广泛接

受，并成为人行为的基本约束框架。土地利用制度实施的社会基础作为制度实施环境外化于制度之外，主

要包括人们利用土地制度的习惯、风俗、道德文化等软约束。农民对土地的依赖除了因自身生存保障的基

本需求外，还源于传统习俗及习惯行为的传承，而相对集中的土地在一定程度上成为维系宗族意识和群体

精神的载体。一旦脱离这个载体，宗族群体可能面临解散。因此，土地存续状态在潜意识中影响农民的生

活行为。即使通过强制性制度变迁短期内改变其生活状态，但由守土到用土的转变、集中向分散转变、传

统向现代转念、因循守旧向技术创新转变仍需要较长的过程。在这个过程中，需要政府通过持续不断的一

系列活动进行引导和矫正，如，通过宣传培训引导农民文化水平，尽快适应城市生活方式，逐渐培养其资

源可持续利用意识；扩大就业机会，改变其传统生活状态；建立针对城市化农民的社会保障机制，替代土

地保障等。

5 结论

在新一轮土地使用制度改革思路下，深圳原农

村集体经济组织将在建设用地经营上逐步摆脱长期

以来的出租、租赁模式，开始在政府引导下进行土

地资产化经营，而政府在此过程中更多的获取投资

环境提升、城区面貌改善、项目落地、规划落实、

增加就业及税收等宏观收益。此举可看作是对城

市化转地后原农村区域新二元经济结构的反思和矫

正，政府试图探索一种政府、社区和用地单位多赢

的土地经营模式。同时，这也对土地整备、城市更

新等二次开发模式产生影响，推动其改进既定实施

路径，进一步完善操作机制，探索社区参与的开发

模式。因此，可以认为，深圳集体建设用地管理制

度改革代表了高度城市化区域解决集体土地收益分

配问题的一种探索。随着越来越多的城市在经历了

外拓式发展后逐步步入高度城市化阶段，深圳实践

无疑具有一定的借鉴意义。


[1]MCGEETG.Urbanisasi or kotadesasi?Evolving patterns of urbanization in Asia. Spatial Dimensions and Policy Issues[C]. University of Hawaii Press,1989.[2]王延强、陈利根:《基于农民权益保护的宅基地权益分析》,《农村经济》,2008年第3期.[3]赵灵敏:《深圳城市化中的土地博弈》,《南风窗》,2004年第10期.[4]宋志红:《城市化进程中集体土地的整体转权》,《国家行政学院学报》,2010年第4期.[5]李曦等:《半城市化区域违法用地的成因分析与治理对策》,《华中农业大学学报(社会科学版)》,2008年第1期.

张宇，男，安徽太和人，助理研究员，博士，国土高级工程师，深圳市土地利用规划修编专家组成员，主要从事土地利用管理及土地政策研究。E-mail：[email protected]

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深圳集体建设用地价值评估研究

摘要：目前，深圳市的城市更新正在大力推进，采用何种估价方法确定集体建设用地的价值未有明确指引，本文通过对深圳市原农村集体建设用地的流转方式进行分析，把原农村集体建设用地的价值类型分为项目用地开发价值、土地政策指导价及土地市场交易价格三类，并提出了不同类型的原农村集体建设用地的评估思路，认为原农村集体建设用地原地流转的评估主要采用剩余法，涉及空地的评估采用市场比较法，原农村集体建设用地异地流转的评估可采用剩余法、市场比较法及套用相关政策法规进行评估。关键词：原农村集体建设用地；流转；价值评估

艾利刚骆晓红隗晶月

（深圳市国策房地产土地估价有限公司，广东深圳 518034）

The Research for Value Assessment of CollectiveConstruction Land of Shenzhen

AI Li-gang LUO Xiao-hong KUI Jing-yue

Abstract: The urban renewal is vigorously promoting in Shenzhen,use which kind of valuation method to determine the value of collective construction land is still blank,This article analysises the circulation mode of the original rural collective construction land of Shenzhen,put the value of the type of original rural collective construction land into the value of land for development projects, the guide price of land policy and the land market transaction price,put forward the assessment methods of different types of original rural collective construction land,consider the situ transfer of the original rural collective construction land assessment should use the method of residue,evaluation involves open space should use the market comparison approach,and the off-site transfer of the original rural collective construction land assessment should use the method of residue, the market comparison approach,or apply the relevant policies and regulations to assess.Key words: the original rural collective construction land; circulation; value assessment

我国当前经济迅速发展，建设用地的需求与日俱增，土地资源已然成为一种特殊商品，其使用必然受

到国家政策的管制与调节。面对建设用地的需求迅速扩增，国有土地的供应显然已无法满足其需求的增

长，在供求缺口下，集体建设用地的流转必然成土地市场的关注焦点。党的十八届三中全会明确提出建设

城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、

入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配

制度。在这一历史背景条件下，未来集体经营性建设用地使用权流转将会逐渐频繁。因此，在时代发展的

（Shenzhen Great Strategy Real Estate Appraisal& Consulting Co, LTD.,Shenzhen 518034,China）




号召下，集体建设用地价值评估研究不仅具有理论研究的意义，同时也非常具有现实发展的意义。

党的十八届三中全会后，国内已开始“试水”集体经营性建设用地直接通过招拍挂入市交易。目前已

有多个城市通过设定底价进行招拍挂的方式交易集体经营性建设用地。广东省在国内率先制订了相关土地

流转的办法——通过三旧改造的方式解决集体建设用地流转的问题。而深圳市则是通过城市更新的方式消

化2005年全市城市化转地（集体土地转为国有用地）后遗留的未征未转历史遗留用地（以下简称原农村集

体建设用地，包括非农建设用地、征地返还用地、其他原农村集体建设用地），并制定了相关处理办法，

本文通过研究深圳市城市更新过程中涉及原农村集体建设用地的相关问题，从而探讨关于集体建设用地评

估方法及应用。

1 深圳市原农村集体建设用地评估背景

土地供给严重不足已经影响到深圳市经济的发展。从土地招拍挂的情况来看，在原特区内除前海片区

外已处于无地可供的情况；在原特区外也仅有光明新区、坪山新区存在少量土地供给。在深圳面临实体经

济转型发展的关键期，企业面临着要么走向集约化发展的道路，通过转型升级求发展，要么忍痛离开深圳

到周边或其他省市发展或被淘汰。

为化解土地供给不足的瓶颈，加快推进城市更新工作，深圳市出台了《深圳市城市更新办法》（深圳

市人民政府令第211号）、《关于深入推进城市更新工作的意见》（深府[2010]193号）、《深圳市城市更

新办法实施细则》（深府[2012]1号）、《印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（深

府办[2012]45号）、《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府[2013]1

号）及《深圳市人民政府印发关于征地安置补偿和土地置换若干规定》（试行）的通知（深府[2015]81

号）等一系列文件，为加快原农村集体建设用地流转、形成原农村集体建设用地交易市场、实现原农村集

体土地同等入市、同权同价提供了政策保障。

与此同时，为保障原农村集体经济组织持续健康的发展、防止集体资产的流失，深圳市制订了《深圳

市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》。其第九条的规定，非农

建设用地按市场招标、拍卖、挂牌及竞争性谈判等方式协商交易的，“原农村集体经济组织应委托合法资

产评估机构进行评估”。在实际操作过程中，不在上述规定范围内的其他原农村集体土地交易也需参照上

述规定进行评估。

由于政策的保驾护航、深圳市房地产市场的繁荣以及房地产价格的持续上涨，使得缺乏城市更新条件

的区域均已具备城市更新的潜力，深圳市已进入全面城市更新阶段。伴随着城市更新的大力推进，集体土

地流转也愈发频密。特别值得一提的是，在原特权外已形成了非农建设用地和征地返还用地的交易市场，

一方面为进一步加快城市更新工作起到了积极地促进作用，另一方面为增加集体土地价值评估业务提供了

有力保障。因此，面对旺盛的市场需求，采用何种估价方法确定集体土地的价值需要估价机构进行研究和

探讨。

2 深圳市原农村集体建设用地流转分析

（一）原农村集体建设用地现状及分类

集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和

农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公

共设施用地和经营性用地。

原农村集体建设用地是指深圳市2005年全市城市化转地（集体土地转为国有用地）后遗留的未征未转

集体建设用地（主要包括非农建设用地、征地返还用地、其他原农村集体建设用地等）。目前，深圳市除

了基本农田（均已通过征转为国有用地）及其他农业设施、生产用地（如园地、水塘等，绝大部分已征转

为国有用地）外，其他原农村集体建设用地主要为原农村建成区内及周边零星集体建设用地，少量为生态

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控制线内的未征转的园地、水塘等。

根据用地类型，可以将深圳市原农村集体建设用地划分为：非农建设用地、征地返还用地及其他原农

村集体建设用地。

非农建设用地和征地返还用地是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，

根据深圳市有关法律法规和政策规定，由深圳市原规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土

地。

其他原农村集体建设用地是指除非农建设用地和征地返还用地外，在原集体经济组织范围内的其他建

设用地（如旧屋村用地）、未征转的建成区用地及空地。

深圳市原农村集体建设用地分类表

序号用地类型土地利用现状情况备注

1非农建设用地、征地返还用地

空地

2 建成区

3

其他原农村集体建设用地

旧屋村用地建成区地上建筑物结构一般为砖瓦结构，在上世纪90年

代之前建成

4 未征转的建成区用地建成区尚未完善征（转）地补偿手续

5 未征转的空地空地尚未完善征（转）地补偿手续

（二）原农村集体建设用地的流转方式分析

1、深圳原农村集体建设用地的流转

在城市更新过程中，原农村集体建设用地一般是通过流转实现其潜在价值。

原农村集体建设用地一般包括两种流转方式：一是原地流转，即通过城市更新在项目范围内完善征

（转）地补偿手续将原农村集体用地征（转）为国有用地，从而消化原农村集体建设用地；二是异地流

转，即将原农村集体建设用地中的非农建设用地和征地返还用地指标异地置换到其他城市更新项目中的未

完善征（转）地补偿手续的土地上。根据深圳相关规定，可以异地流转的原农村集体建设用地仅包括非农

建设用地和征地返还用地。异地流转方式的存在是形成了原农村集体土地交易市场的重要因素。

深圳原农村集体建设用地流转一般程序：开发主体先行完善原农村集体建设用地的征（转）地补偿手

续，将集体用地（包含原地流转和异地流转的原农村集体建设用地）征（转）为国有用地，然后依据城市

更新项目的规划设计要点（法定图则）确定的用途、年限等按照相关政策性文件的要求缴纳地价后取得国

有用地使用权。

2、关于各类原农村集体建设用地在城市更新中的相关规定

在城市更新过程中，由于用地类型不同，土地流转进入房地产市场的缴纳地价依据和标准不同，对项

目成本的影响也不同：

（1）非农建设用地、征地返还用地：依据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用

地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第

211号）及其实施细则缴纳地价，且所缴纳地价标准最低。

（2）旧屋村用地：依据《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）缴纳地价，且所缴纳

的地价标准较低，但高于非农建设用地、征地返还用地缴纳地价标准。

（3）未征转的建成区用地：依据《印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（深

府办[2012]45号）缴纳地价，且所缴纳的地价标准较高，且均高于非农建设用地、征地返还用地及旧屋村

用地缴纳地价标准。

（4）未征转的空地：依据《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》进行处




理，不需缴纳地价，土地出让收益需有政府和原农村集体经济组织按一定比例分配。

3 深圳农村集体建设用地价值评估

1、原农村集体建设用地的价值内涵

原农村集体建设用地通过土地流转变更土地性质和用途后，可以上市交易或进行房地产开发，因而土

地具有较大市场价值。由于城市更新项目普遍存在搬迁安置成本较高、项目操作风险较大，因此，从降低

项目开发成本与提高项目收益的角度出发，各开发主体对原农村集体建设用地的需求空前高涨，特别是对

非农建设用地、征地返还用地的需求空前高涨，进一步推动了原农村集体建设用地交易市场的发展。

在城市更新过程中，原农村集体建设用地价值的两种表现形式：一是城市更新项目对应的项目用地及

其指标的价值；二是用原农村集体建设用地指标覆盖其他城市更新项目用地时相对原土地可以抵消或少缴

的地价款。

2、价值类型

原农村集体建设用地的价值类型包括：项目用地开发价值、土地政策指导价及土地市场交易价格。

项目用地开发价值：按相关政策法规完善征（转）地补偿手续（包含扣减应缴纳的地价款及安置补偿

费用等，可视为开发成本）后的国有出让用地确定项目用地的开发价值。项目用地开发价值一般用于城市

更新项目收购的价值确定；

土地政策指导价：按相关规定完善征（转）地补偿手续并核算确定土地的政策指导价，如非农建设用

地及征地返还用地异地流转的指标价值为根据《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）及

其实施细则调整前后城市更新项目用地缴纳地价款之差额；

土地市场交易价格：根据原农村集体建设用地交易市场案例的实际交易价格比较分析确定的原农村集

体建设用地的实际交易价格，一般特指非农建设用地和征地返还用地。

3、原农村集体建设用地评估思路和方法

根据《城镇土地估价规程》，常用土地价估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发

法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在原农村集体建设用地评估时需结合原农村集体建设用地的

特点、流转方式及价值类型选用适当的估价方法。

（1）原农村集体建设用地原地流转的评估思路

正如前文所述，在城市更新项目中，原农村集体建设用地原地流转即将原农村集体建设用地完善征

（转）地补偿手续变更为国有用地，一般仅涉及项目用地开发价值。

因原农村集体建设用地按一定的程序可以通过原地流转方式取得完全产权（可视为市场商品房的土

地）进入市进行交易，因此，流转后进入市进行交易的土地评估技术路线与国有出让土地的思路基本相

同。原农村集体建设用地评估思路为先求取设定条件为国有用地的土地市场价值扣减相关成本（包括需缴

纳的地价款及安置补偿费用等），即为项目用地开发价值。

现状为空地的原农村集体建设用地可以参照国有用地进行评估，若在目前国土地一级交市场上可以获

得满足要求（如具备类似功能、用途、开发强度等条件）的交易案例，则该类用地可以选用市场比较法进

行评估，其项目用地开发价值为市场评估价值扣减土地流转需缴纳的地价款。

现状为建成区的原农村集体建设用地也可以参照国有用地进行评估，再扣减一级土地开发成本（包括

搬迁补偿费、安置过渡费、房屋置换成本及各类税费和利润等）及土地流转需缴纳的地价款。但因大多数

城市更新项目均涉及房屋置换，其成本计量一般采用房屋货币补偿的方式来计量与实际成本较大差异，可

能导致成本计量不准确。因此，一般不考虑选用市场比较法。

原地流转的原农村集体建设用地评估可以通过模拟房地产开发的流程进行评估。先预测房地产开发完

成后的房屋销售价值，并可以通过市场调研估算合理开发成本（包括建安费用、搬迁补偿费、安置过渡

费、房屋置换对应的成本等）、各类税费和城市更新对应的开发利润，从而求取土地的市场价值。因此，

372016. 9

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可以采用剩余法。

收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法等其他估价方法一般也不适用于城市更新土地价值评

估。如收益还原法中土地收益及其还原利率难以准确计量可能导致结果存在较大偏差；城市更新中项目的

差异性导致土地开发成本难以计量，特别是土地取得成本难以准确计量，导致成本法估算的土地价值不准

确；在深圳，基准地价系数修正法主要为政府管理服务所编制，难以具体准确的反映现行市场地价，与真

实的市场地价水平有所偏差。

综上所述，原农村集体建设用地原地流转的评估方法主要采用剩余法，涉及空地的评估可以采用市场

比较法。

（2）原农村集体建设用地异地流转的评估思路

同样，原农村集体建设用地异地流转也是将原农村集体建设用地完善征（转）地补偿手续变更为国有

用地，一般包括项目用地开发价值、土地政策指导价及土地市场交易价格。

项目用地开发价值的评估思路和方法与原农村集体建设用地原地流转的基本一致，主要采用剩余法，

涉及空地的评估采用市场比较法。需要说明的是，涉及原农村集体建设用地异地流转的项目开发价值是包

含了从异地流转到城市更新项目中的非农建设用地与征地返还用地指标的价值，同样也是项目的整体价

值。当需要评估非农建设用地与征地返还用地指标的价值时，首先需评估在非农建设用地与征地返还用地

指标异地流转前城市更新项目的项目用地开发价值；再评估在非农建设用地与征地返还用地指标异地流转

后城市更新项目的项目用地开发价值；最后通过分析测算确定非农建设用地与征地返还用地指标的价值，

其一般为上述两种项目用地开发价值之差。

土地政策指导价是根据深圳市相关政策文件，

先测算未套用非农建设用地、征地返还用地时缴纳

的地价，再测算套用非农建设用地、征地返还用地

时缴纳的地价，非农建设用地、征地返还用地的价

值为上述两种不同缴纳地价之差额。

土地市场交易价格，因存在原农村集体建设用

地交易市场，该市场交易相对活跃，可以通过调查

获得相关的类似交易案例，因此可以选用市场比较

法。因土地市场交易价格是从其特定市场的角度出

发，一般为非农建设用地和征地返还用地指标的市

场交易价格，所以其他方法不适用该类用地的交易

市场价格评估。

综上所述，原农村集体建设用地异地流转可采用

剩余法、市场比较法及套用相关政策法规进行评估。


[1]《深圳市城市更新办法》及其实施细则,深圳市人民政府令第211号文.[2]《关于深入推进城市更新工作的意见》》,深府[2010]193号.[3]《深圳市城市更新办法实施细则》,深府[2012]1号.[4]《印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》,深府办[2012]45号.[5]《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》,深府[2013]1号.[6]《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》,深府[2011]198号.[7]《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》,深府办[2013]1号.[8]《深圳市人民政府印发关于征地安置补偿和土地置换若干规定》(试行)的通知(深府[2015]81号).

艾利刚，男，湖北仙桃人，土地估价师、房地产估价师、深圳市十佳估价师，主要研究方向：不动产评估、城市更新咨询、征收评估。 E-mail :[email protected]


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集约利用评价Intensively Utilizing Appraisal

摘要:在国家对节约集约用地高度重视，需全面“摸清家底”的背景下，全国全面启动城市建设用地建设用地

节约集约利用评价工作，而评价工作之一的中心城区建设用地集约利用潜力评价在评价思路流程、工作地域划

分、工作底图制作、功能区划定、基础数据调查、定性分析和定量评价等方面如何开展？本文将对该问题进行

探讨。

关键词：中心城区、建设用地、评价、潜力

孙锦海

（广东国地规划科技有限公司，广东广州，50000）

Extraction of Downtown of Intensive ConstructionLand Use Potential Evaluation Method

SUN Jin-hai

（Shenzhen Guoyu Realty Appraisal And Consulting Co., LTD., Shenzhen 518101,China）

Abstract: As the country attaches great importance to the conservation and intensive land use and under the background of fully "to find out the real situation" ,the country started the land evaluation working of construction of urban construction land conservation and intensive use.But one of the evaluation is potential evaluation to the Center City Intensive Land Use how to work with the evaluation process of thinking, the geographical division of work, base of map making, functional area delineation, foundation data survey, qualitative and quantitative evaluation etc? This article will discuss about the issue.Key words: center city; construction land; evaluation; potential

浅议中心城区建设用地集约利用的潜力评价工作方法

针对我国经济快速发展、人地矛盾日益尖锐的时代背景，国家提出实行最严格的节约用地制度，制度

推行落实的前提是“摸清家底”。然而，以往开展的土地调查工作仅大体摸清我国建设用地的数量及其变

化，建设用地的质量、利用程度及可供挖掘的潜力状况等却是未知数，对建设用地节约集约利用状况开展

评价迫在眉睫。在此背景下，国土资源部印发了《国土资源部关于部署开展全国建设用地节约集约利用评

价工作的通知》（国土资函〔2014〕210号），提出通过2014-2018年完成全国80%地级以上城市和60%县

级市的评价工作，随后广东省下发《广东省国土资源厅转发国土资源部关于部署开展全国建设用地节约集

约利用评价工作的通知》（粤国土资利用发〔2014〕222号），进一步落实广东省建设用地节约集约利用

评价工作。建设用地节约集约利用评价包含区域用地状况评价和中心城区用地潜力评价两个评价体系，广

东省区域用地状况初始评价现已基本完成，目前各地正启动城市中心城区建设用地集约利用潜力评价，中


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心城区建设用地集约利用潜力评价如何做？接下来根据《城市建设用地节约集约利用评价操作手册》，以

及本人的理解，重点介绍如何开展中心城区建设用地集约利用潜力评价。

1 评价总体要求

(1）评价对象：经法定程序批准的中心城区土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模边界内的所有

现状建设用地。对于评价对象的概念，我们要抓住其几个关键点，即法定程序批准、城镇建设用地规模边

界和所有现状建设用地。

(2）评价时点：中心城区初始评价时点为2014年12月31日，更新评价时点为2016年12月31日和 2017

年12月31日。更新评价国土资源部会选取部分城市开展。

(3）成果提交程序：完成评价成果—市国土部门组织召开专家评审会—技术单位出自检报告—市国土

部门出初审报告—上报省国土部门申请验收会—省国土部门汇交各地成果上报国土资源部审查—成果逐级

备案。

(4）提交时间要求：本次中心城区初始评价2016年12月31日前汇报国土资源部。提交省国土资源厅的

时间需更早，时间非常紧迫。

2 评价思路流程

中心城区建设用地集约利用潜力评价技术流程分为划定评价工作地域、制作工作底图、划定功能区、

基础数据调查、定性分析、定量评价、潜力测算、评价结果综合分析、挖潜措施与对策建议制定、成果编

制等阶段，具体如下图：

图1 中心城区建设用地集约利用潜力评价技术路线图


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3 评价工作地域划定

划定工作地域必备图件有土地利用现状图、土地利用总体规划图、中心城区范围线、遥感影像图等基

础资料。划定步骤如下：

第一步：土地利用现状图叠加土地利用总体规划图

以2014年土地利用现状图（土地利用变更调查数据库）为基础，叠加从土地利用总体规划数据库中提

取的城市中心城区城镇建设用地规模边界线，将城镇建设用地规模边界线以外的区域予以剔除后，形成基

础底图。

第二步：在基础底图上叠加地籍图、影像图等

按照集中连片原则，进行综合比对识别，圈定城镇规模边界范围内的现状建设用地外围界线（可包括

若干的“组团”），作为评价工作地域范围线。

第三步：利用其它图件及实地调查，补全现状建设用地

当地类图斑图、遥感影像图等不能反映评价时点状况，或不能完全覆盖评价工作地域范围时，应依据

评价时点的地形图，结合实地调查，补全现状建设用地，形成最终的评价工作地域范围。

注意事项：评价工作地域范围线内的用地，原则上应当均为现状建设用地。若依据前述方法划定的评

价工作地域外围线内仍存在一定的非建设用地时，原则上可将集中连片且面积较大的非建设用地区块以及

未纳入到参评城市总体规划建设用地平衡表中的旅游风景区、军事用地、湖泊等予以剔除，其他零星分布

的非建设用地，则应视为建设用地，不得剔除（此时在评价工作底图制作涉及地类归类时，可将其统一视

为其他建设用地）。另外，工作地域形态本次评价无硬性要求，可以分区片、组团也可以开天窗。

4 工作底图制作

工作底图制作重点是确定各地块土地利用现状用途。

(1）工作底图中的必备地类：至少包括符合《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）、

《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）或《城市用地分类与规划建设用地标准》

（GBJ137-90 ）要求的商业用地、居住用地、工业用地、教育用地（高校用地）、教育用地（中小学用

地）、行政办公用地、城市道路与交通设施用地、广场用地、公园绿地等。

(2）土地现状用途确定依据：原则依地籍资料确定，若没有地籍资料，可依据城市总体规划现状图或

者中心城区地形图。

(3）必备地类识别及归类方法

必备地类按照以下表格进行识别和归类，其中以地籍数据库为依据的主要对应以下《土地利用现状分

类》（GB/T 21010-2007）分类进行识别，以城市总体规划现状图为依据的主要对应以下《城市用地分

类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）或《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137-90）

进行识别，具体如下表：

表1 工作底图必备地类识别与归并方法

工作底图中的必备地类

地类名称

地类识别与归并的基本依据、原则和方法

与《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）的对应关系【地类名（代码）】

与《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）的对应关系【地类名（代码）】

与《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137-90）的对应关系【地类名（代码）】

商业用地

指居住区级及以上的商服用地（05），包含批发零售用地（051）、住宿餐饮用地（052）、商务金融用地（053）、其他商服用地（054）

与商业设施用地（B1）、商务设施用地（B2）、娱乐康体设施用地（B3）、公用设施营业网点用地（B4）、其他服务设施用地（B9）等中类对应，包含B11、B12、B13、B14、B21、B22、B29、B31、B32、B41、B49等小类用地

与商业金融业用地（C2）中

类对应

将评价基础底图中对应于商服用地的所有图斑，依据城市总体规划图，原则上将城市总体规划图中一般不予表达的属于居住小区级及以下商服用地的图斑，与周边的住宅用地图斑融合，调整为居住用地图斑。


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工作底图中的必备地类

地类名称

地类识别与归并的基本依据、原则和方法

与《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）的对应关系【地类名（代码）】

与《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）的对应关系【地类名（代码）】

与《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137-90）的对应关系【地类名（代码）】

居住用地

包含城镇住宅用地（ 0 7 1 ）、农村宅基地（072），以及居住小区级及以下的商服用地（05）、公共管理与公共服务用地（08）

与居住用地（R）大类对应，包含R1及R11、R12，R2 及R21、R22，R3及R31、R32等中类、小类用地

与居住用地（R）大类对应

将评价基础底图中所有对应于居住用地的各类用地图斑，依据城市总体规划图，原则上将城市总体规划图中一般不予表达的属居住小区及以下级的各类公共服务设施用地（参见表4.2）图斑与周边的住宅用地图斑作合并融合，调整为居住用地图斑。

工业用地与工业用地（061）、仓储用地（063）对应

与工业用地（M）、物流仓储用地（W）等大类地对应，包含M1、M2、M3、W1、W2、W3等中类用地

与工业用地（M）、仓储用地（W）大类地对应，

行政办公用地与机关团体用地（081）对应

与行政办公用地（A1）中类对应与行政办公用地（C1）中类对应

属于社区级的行政办公用地原则上应调整为居住用地。

教育用地（高校用地）

指科教用地（083）中的高等学校、中等专业学校用地

与教育科研用地（A3）中的高等学校用地（A31）、中等专业学校用地（A32）小类对应

与高等学校用地（C61）、中等专业学校用地（C62）小类对应

需对评价基础底图中的教育科研用地（A3）或科教用地（083）进行识别，将高等学校、中等专业学校与中小学、幼托用地等作区分后归类，其中幼托用地应直接调整为居住用地。教育用地（中

小学用地）指科教用地（083）中的中小学用地

与与教育科研用地（A3）中的中小学用地（A33）小类对应

与公共服务设施用地（R12、R22、R32、R42）小类中的中小学对应

城市道路用地与交通设施用

地

与街巷用地（10 3）、铁路用地（10 1）、公路用地（ 1 0 2 ）、机场用地（10 5）、港口码头用地（106）基本对应，但不包括街巷用地（103）中的附属道路、宅间小路等非城市道路

与城市道路用地（S1）、城市轨道交通用地（S2）、交通枢纽用地（S3）、交通场站用地（S4）等中类对应

与道路用地（S1）、社会停车场库用地（S3）、对外交通用地（T）等中类、大类对应，但不包括R13、R23、R33、R43等居住用地中的道路用地

原则上需对照城市总体规划或分区规划确定的城市道路等级划分标准，将评价基础底图中达不到城市道路标准的各附属道路、宅间小路等图斑与周边地类图斑归并。

广场用地指文体娱乐用地（085）中的广场用地

与广场用地（G3）中类对应与广场用地（S2）中类对应

广场用地的识别需对照城市总体规划或分区规划对广场用地的认定标准为依据加以确定，基础底图中达不到标准的广场用地原则上与相邻区域的主导用途地类图斑融合归并。

公园绿地

与公园与绿地（087）基本对应，但不包括宅间绿地、街头绿地、组团绿地、小游园等附属绿地

与公园绿地（G1）、防护绿地（G2）中类对应

与绿地（G）大类对应，不包括R14、R24、R34、R44等居住用地中的绿地

公园绿地的识别需对照城市总体规划或分区规划中的认定标准加以确定，对基础底图中未达到城市总体规划规定标准的宅间绿地、街头绿地、组团绿地、小游园等图斑与邻近的其他地类图斑合并，调整为相邻区域的主导用途地类。

注：1．地类识别与归并，原则上应以城市总体规划（大城市、特大城市的分区规划）所采用的图纸比例尺下的图斑最小控制单元或用地分类标准为依据，按本表确定的各必备地类的内涵进行识别与归并。如：某城市总体规划图中没有独立的小学、幼托用地，地类识别与归并时，需将基础底图中的小学、幼托用地地类图斑调整为居住用地，或与住宅用地作融合归并，形成居住用地图斑；针对城市总体规划图中一般不予表达出来的支小路、街头绿地、卫生站、文体站等附属用地，需将基础底图中的对应地类图斑与邻近的主导地类图斑作融合归并；

2．涉及商住等综合用途的图斑，原则上以宗地的主要用途确定相应的地类归类。一般情况下，城市总体规划功能定位为商服中心的区域，涉及的商住等混合用地可视为商服用地，其他区域则依宗地主导用途而定；

3．不属于工作底图中必备地类的其他地类图斑，除河流水系等外，原则上可统一归为其他建设用地。

必备地类识别及归类需注意有以下几点内容：（1）原则上应以城市总体规划所采用的图纸比例尺下

的图斑最小控制单元或用地分类标准为依据。城市总体规划图中一般不予表达的地类图斑，与邻近的主

导地类图斑作融合归并。（2）涉及商住等综合用途的图斑，原则上以宗地的主要用途确定相应的地类归

类。一般情况下，城市总体规划功能定位为商服中心的区域，涉及的商住等混合用地可视为商服用地。

（3）不属于工作底图中必备地类的其他地类图斑，除河流水系等外，原则上可统一归为其他建设用地

（文化设施、体育、医疗卫生、社会福利等各类用地）。（4）当部分用地地籍资料中的用途与实际用途

不一致时，以地籍资料为准确定现状用途。


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五、功能区划定

(1）概念：功能区是指土地使用功能、基准地价、未来土地利用条件等大体一致的区域。

(2）分类：分为居住、工业、商业、教育、行政办公和其他等 6类功能区。

(3）划分依据：经法定程序批准的城市总体规划功能分区图斑边界、城市道路分布情况、街道（建制

镇）行政界线、城市用地现状主导用途。

4）划分步骤

功能区划分首先需确定未参评区，对剩余的参评区开展功能区划分。

①确定未参与评价区并剔除：在评价工作底图中，将除规划主导用途需要调整为居住、工业、商业、

教育、行政办公等功能之外的现状城市道路与交通设施用地、广场用地、城市公园与绿地、文物古迹用

地、旅游景点、大型市政公用设施用地，以及军事用地、河流水系等，作为未参与评价区予以扣除。

②以城市主次干道划分城市用地片区：以规划城市道路主、次干道分布为依据，确定城市用地片区界

线。

③按照城市总体规划图斑初步划分功能区：按照城市总体规划图斑边界，在城市用地片区内部初步划

分功能区。

④以行政界线细分功能区：根据街道（建制镇）行政界线，对初步划分的功能区做进一步切割细分，

确定功能区边界。即一个功能区不跨镇界。

⑤确定功能区类型与编码编号，进行汇总。根据功能区内部土地利用现状主导用途，确定功能区类

型，并区分现状主导用途与规划主导用途是否一致两种情况分别对各类各个功能区进行编码编号另外，功

能区的主导地类参考标准及划定一般要求如下表：

功能区类型

主导地类

功能区划定的一般要求《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）涉及的地类（代码）

《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137-90）涉及的地类（代码）

《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）涉及的地类（代码）

居住功能区

居住用地（R）、中小学用地（A

33）、

居住用地（R）

城镇住宅用地（071）；居住区级及以下的商服用地（05）、公共管理与公共服务用地（08）；科教用地（083）中的中小学用地、宗教用地（094）、街巷用地（103）；居住区内的小型工业用地（061）、仓储用地（063）、空闲地（121）

居住功能区现状用地主要由居住用地及其配套的居住区级及以下的各类公共服务设施用地（见表4.4中的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理等）组成，允许存在不高于20%的其他零星地类。具体划定应遵循居住功能完整性、集中连片且面积不小于4hm2（参考数）、街道（建制镇）行政界线完整性的基本原则。

商业功能区

商业设施用地（B

1）、商务设施用

地（B2）、娱乐康体

设施用地（B3）、公

用设施营业网点用地（B4）、其他服务设施用地（B9）

商业金融业用地（C

2）

居住区级以上（不含居住区级）的商服用地（05）

商业功能区主要分布在各类商服设施集中连片分布的市级、区级商业中心区域和专业市场集聚分布区域，现状用地主要为各类商业、服务业用地及其配套的停车、仓储设施等用地，允许存在不高于20%的其他零星地类，居住区级及以下的商服设施或独立分布的零星商服用地不宜单独划分商业功能区，应归入至邻近区域的居住功能区、工业功能区等其他功能区之中。

工业功能区

工业用地（M）、物流仓储用地（W）

工业用地（M）、仓储用地（W）

工业用地（061）、仓储用地（063）

工业功能区主要为工业、仓储用地集中连片分布的区域，现状用地主要为工业用地（含高新技术产业用地、仓储用地）及其配套的研发、物流及非市级的各类市政公用设施等用地，允许存在不高于20%的其他零星地类。

教育功能区

高等学校用地（A

31）、中等专业学

校用地（A32）

高等学校用地（C

61）、中等专业学

校用地（C62）

科教用地（083）中的高等学校、中等专业学校用地

教育功能区主要针对高等院校、大中专学校用地，原则上一个教育功能区由一个教育机构构成，允许分散布局的教育机构所管理的区域划分为多个教育功能区，允许由多个教育机构所管理的区域共同构成一个教育功能区；服务于全市的高中学校用地必要时可划定为教育功能区。

表2 功能区的主导地类参考标准及划定一般要求


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功能区类型

主导地类

功能区划定的一般要求《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）涉及的地类（代码）

《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137-90）涉及的地类（代码）

《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）涉及的地类（代码）

行政办公功能区

行政办公用地（A1）行政办公用地（C

1）机关团体用地（081）

行政办公功能区主要为各类行政机关团体集中连片分布的区域，面积不小于4hm2（参考数），现状用地主要为行政办公（机关团体）用地及其停车等配套设施用地，允许存在不高于20%的其他零星地类。原则上面积小于4hm2且独立分布的行政办公用地不宜单独划分为行政办公功能区，应归入至邻近区域的居住功能区、商业功能区、工业功能区等其他功能区之中。

其他功能区

主要针对集中连片分布且面积在4hm2以上（参考数）的文化设施、体育、医疗卫生、社会福利等各类用地，以及规划用途需要调整为居住、工业、商业、行政、教育等功能的其他各类用地，按照集中连片原则划定为其他功能区。

未参与评价区

除规划用途需要调整为居住、工业、商业、行政、教育等功能之外的现状城市道路与交通设施用地、广场用地、城市公园与绿地、文物古迹用地、旅游景点、大型市政公用设施用地，以及军事用地、河流水系等，宜划定为未参与评价区。

6 基础数据调查

基础资料调查主要针对评价工作地域范围、功能区两个层级空间尺度，收集与评价相对应的空间范围

的资料与数据。工作地域范围需收集人口、经济、建筑状况、市政公用设施等方面的数据，功能区需根据

各功能区的人口、经济、建筑状况、土地市场交易等方面的数据。所有基础数据优先从统计年鉴、各相关

部门收集，若无法直接从相关部门收集到基础数据才考虑开展实地调查。

7 定性分析

定性分析主要从以下几方面进行分析：

(1）中心城区建设用地结构、布局特点和存在问题分析——从土地利用现状、规划角度进行分析。

(2）中心城区建设用地利用强度分析 ——结合各用途综合容积率等指标进行分析。

(3）中心城区建设用地利用效益分析——结合单位面积地区生产总值、人口密度、商业用地单位面

积第三产业增加值、单位面积从业职工数，工业用地单位面积固定资产总额等指标进行分析。

(4）用地现状与城市总体规划用地规划状况差异性分析——通过空间叠加比对进行分析。

(5）土地市场状况分析——分析土地级别分布、基准地价、土地价格和房地产价格空间分布及交易状

况。

8 定量评价

中心城区用地状况定量评价，主要以划定的居住、商业、工业、行政办公、教育等不同类型功能区作

为评价单元，选择评价指标，进行理想值指标标准化，计算各功能区的土地利用集约度指数，判定土地利

用状况类型，揭示不同类型功能区的土地集约利用水平及其空间分异规律。有以下几方面的内容：

(1）指标体系——各类型功能区不一样，各功能区指标体系如下表。

(2）现状值计算——根据调查收集数据计算。

(3）权重值确定——采用特尔斐法、因素成对比较法等

(4）理想值确定——控制性详细规划，土地利用总体规划，国家和地方制定的法律、法规、制度及

各类土地使用的技术标准，专家咨询等确定。

(5）评价指标标准化，集约利用指数计算

(6）土地利用状况类型划分——过度利用、集约利用、中度利用、低度利用四种类型，可采用数轴法

等确定。


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表3 中心城区用地状况定量评价指标体系

功能区类型（代码）

指标（代码）指标含义指标属性选择要求

居住功能区（R）

综合容积率（R1）居住功能区内的各类建筑总面积（万m2）/居住功能区土地面积（hm2）正向相关指标必选

人口密度（R2）居住功能区内的居住人口（人）/居住功能区土地面积（hm2）正向相关指标必选

基础设施完备度（R3）指居住功能区内的水、电、路等基础设施的配套程度正向相关指标必选

住宅地价实现水平（R4）

居住功能区现状条件下的单位土地市场地价（元/m2）/居住功能区所在级别基准地价（元/m2）

正向相关指标必选

建筑密度（R5）居住功能区内的各类建筑基底面积（万m2）/居住功能区土地面积（hm2）适度相关指标必选

商业功能区（C）

综合容积率（C1）商业功能区内的各类建筑总面积（万m2）/商业功能区土地面积（hm2）正向相关指标必选

基础设施完备度（C2）指商业功能区内的水、电、路等基础设施的配套程度正向相关指标必选

商业地价实现水平（C3）商业功能区现状条件下的单位土地市场地价（元/m2）/商业功能区所在级别基准地价（元/m2）


建筑密度（C4）商业功能区内的各类建筑基底面积（万m2）/商业功能区土地面积（hm2）适度相关指标必选

商业物业出租（营业）率（C5）

商业功能区内的物业平均出租率或营业率（%）正向相关指标备选

工业功能区（I）

综合容积率（I1）工业功能区内的各类建筑总面积（万m2）/工业功能区土地面积（hm2）正向相关指标必选

基础设施完备度（I2）指工业功能区的水、电、路等基础设施的配套程度正向相关指标必选

单位用地固定资产总额（I3）

工业功能区内的工业（物流）企业固定资产原价（万元）/工业功能区土地面积（hm2）


单位用地工业总收入（I4）

工业功能区内的工业（物流）企业总收入（万元）/工业功能区土地面积（hm2）


建筑密度（I5）工业功能区内的各类建筑基底面积（万m2）/工业功能区土地面积（hm2）适度相关指标必选

行政办公功能区（G）

综合容积率（G1）行政办公功能区内的各类建筑总面积（万m2）/行政办公功能区土地面积（hm2）


基础设施完备度（G2）指行政办公功能区内的水、电、路等基础设施的配套程度正向相关指标必选

单位用地服务行政办公人员数（G3）

行政办公功能区内的行政办公人员数（人）/行政办公功能区土地面积（hm2）


建筑密度（G4）行政办公功能区内的各类建筑基底面积（万m2）/行政办公功能区土地面积（hm2）

适度相关指标必选

教育功能区（E）

综合容积率（E1）教育功能区内的各类建筑总面积（万m2）/教育功能区土地面积（hm2）正向相关指标必选

基础设施完备度（E2）指教育功能区内的水、电、路等基础设施的配套程度正向相关指标必选

单位用地服务学生数（E3）

教育功能区内的服务学生总数（人）/教育功能区土地面积（hm2）正向相关指标必选

建筑密度（E4）教育功能区内的各类建筑基底面积（万m2）/教育功能区土地面积（hm2）适度相关指标必选

其他功能区（X）

综合容积率（X1）其他功能区内的各类建筑总面积（万m2）/其他功能区土地面积（hm2）正向相关指标必选

建筑密度（X2）其他功能区内的各类建筑基底面积（万m2）/其他功能区土地面积（hm2）适度相关指标必选

9 潜力测算

(1）总体情况

①中心城区用地潜力测算：主要包括规模潜力测算、经济潜力测算、潜力分区、潜力利用时序配置和

城市可节地率测算等五个方面的内容。

②规模潜力和经济潜力测算需考虑基于全面改造和基于现实条件改造两种情形。

③教育功能区、行政办公功能区以及规划用途为公益性用地的其他功能区仅测算规模潜力。

(2）基于全面改造的用地潜力测算

①基于全面改造的潜力测算对象：为中心城区用地状况评价判定为中、低度利用区的功能区，以及其


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他根据规划需调整用途的功能区、现状综合容积率低于规划允许容积率控制标准的功能区、需要进行功能

完善和提升的功能区。

②潜力测算步骤

a计算功能区规划允许容积率控制标准值：原则上应以功能区所在区域控制性详细规划控制值为依据

加以测算得到。

b调查新建物业市场价格、现有物业市场价格、新建物业开发成本等数据（经济潜力测算时需要）。

c计算规模潜力：分绝对规模潜力和相对规模潜力。

d潜力分区：根据相对规模潜力大小。

(3）基于现实条件的用地潜力测算

①确定最佳的挖潜方式不同（区分利用空闲地挖潜、部分拆除现有物业改造挖潜和整体拆除现有物业

改造挖潜三种情形）。——可充分利用三旧改造标图建库成果、三旧改造专项规划、更新规划、闲置土地

范围等资料。

②划定相应的空闲地、改造地等挖潜区域。——这部分要做实，有改造可能的才划进来。

③同基于全面改造的用地潜力测算，测算规模潜力和经济潜力，并开展潜力分区。

(4）功能区用地潜力利用时序配置分析

①功能区用地潜力利用时序配置分短期（两年内）、近期（3-5年）、长期（6-10 年）三种情形。

②时序配置依据：规模潜力越高，功能区近、短期挖潜利用的可行性越高；空闲地挖潜的，无论是经

济上还是技术上看，近、短期挖潜利用的可行性较高；城市社会经济发展规划、城市规划实施计划安排、

相关开发建设或改造计划安排等因素。

10 成果编制

完成以上工作后，开始编制评价成果，评价成

果包含工作报告、技术报告、基础资料汇编、成果

图件、数据库等内容。其中在技术报告中还需开展

中心城区建设用地集约利用状况综合分析，以及提

出评价成果应用及政策建议。

中心城区建设用地集约利用潜力评价是一项技

术要求高、工作量大的工作，纵观该项目的工作流

程，其中，工作底图制作和基础数据调查是基础也

是难点；定性分析很考验技术人员的撰写分析能

力；定量评价中理想值确定是关键，直接影响各功

能区的评价分值；潜力测算意义最大，因此需要做

细做实；评价结果综合分析需提炼评价城市的节约

集约规律、存在问题，对技术人员专业水平要求很

高；提出的对策建议必须具有针对性和可操作性。

孙锦海，男，广东潮阳人，土地管理工程师，主要研究方向：建设用地节约集约、国土规划。E-mail：[email protected]。


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业务拓展The expansion of our business

摘要:本文通过分析我国近几年出台的PPP模式相关政策文件精神、现阶段PPP项目的推出状况和未来发展潜

力等，发现房地产估价机构开展PPP项目物有所值评价受到政策上的鼓励，也具有较大的市场开拓空间。同

时，通过将房地产估价与物有所值评价在本质上、学科上和分析方法进行对比，发现房地产估价机构开展物有

所值评价具有可行性。

关键词：物有所值；PPP项目；房地产估价机构；业务创新

司徒荣轼江建华张志军王雪

（广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司，广东广州510330）

Evaluation of the PPP Project Value Real EstateAppraisal Institutions Business Innovation to Discuss

SITU Rong-shi JIANG Jian-hua ZHANG-Zhi-jun WANG Xue

（Guangdong Guo Zhong Lian Hang Assets EvaluationLand & Real Estate Appraisal, Planning and ConsultingCo., LTD., Guangzhou 510330, China）

Abstract: By analyzing the PPP related policy documents of China in recent years, PPP projects release status now and future development potential, we have found that real estate appraisal agencies are encouraged to carry out the PPP project value for money appraisal, and they have a large market space. Meanwhile, by comparing real estate appraisal and value for money appraisal in essence, discipline and analytical methods, we have found that real estate appraisal agencies carry out the PPP project value for money appraisal are workable.Key words: value for money; PPP project; real Estate appraisal agency; business innovation

PPP项目物有所值评价—房地产估价机构业务创新探讨

近年来，政府和社会资本合作模式，即PPP模式被越来越广泛地应用到基础设施及公共服务项目的建

设中来。与采用政府传统采购模式实施项目相比，采用PPP模式是否更有价值需要经过PPP项目物有所值

评价。作为独立、专业化的第三方中介机构，房地产估价机构可开拓此评价服务，对项目采用PPP模式实

施是否能够实现物有所值做出独立、客观、公正的判断。房地产估价机构开展物有所值评价有政策鼓励、

有市场空间，并且具有可行性。

1 房地产估价机构开展物有所值评价有政策鼓励

近几年，从中央到地方，各级政府部门频发政策推进PPP项目建设，鼓励包括房地产估价机构在内的


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第三方中介机构提供物有所值评价服务，赋予了房地产估价机构参与PPP项目物有所值评价的合法身份。

如，财政部《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》——“要积极发挥第三方

专业机构作用，全面统筹政府和社会资本合作管理工作，从定性和定量两方面开展物有所值评价工作”；

财政部《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》——“除传统的项目评估论证外，

还要积极借鉴物有所值评价理念和方法，对拟采用政府和社会资本合作模式的项目进行筛选，必要时可委

托专业机构进行项目评估论证”；

国土资源部等五部门联合发布的《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房建设和运营管

理的通知》——“市县财政部门会同同级住房保障部门引入第三方中介机构和专家，对拟实施政府和社会

资本合作的公共租赁住房项目进行必要性、可行性、经济性、合规性评估和物有所值评价，论证项目是否

满足政府和社会资本合作项目的必要条件”。

2 房地产估价机构开展物有所值评价有市场空间

1. 潜在PPP项目多，物有所值评价需求大。

现阶段，我国基础设施及公共服务总体上还处于供给相对紧缺的阶段，随着新型城镇化发展战略的进

一步推进，未来城镇基础设施及公共服务将会获得长足的发展。这一过程中，社会资本将不断涌入，促进

PPP模式的广泛应用。目前，我国各级政府部门都在紧锣密鼓推进PPP模式的发展，陆续推介PPP项目。

如，继在官方网站建立总投资约2万亿元、包含1043个PPP项目的项目库后，国家发改委又联合其他有关

部门于2015年10月24日召开PPP项目推介电视电话会议，仅江苏、安徽等七个省份即一次性推介287个项

目，总投资约9400亿元。

大量PPP项目的推出，对物有所值评价服务需求也不断膨胀，未来市场业务空间较大。实际上，个别

政府部门已着手委托中介机构开展物有所值评价服务的政府采购工作，如佛山市顺德区财税局。

2. 同一个PPP项目需多次评价，业务空间大。

从PPP项目运作程序和国外的经验来看，一个PPP项目的物有所值评价并非只做一次，通常在项目的

不同发展阶段会分别开展相应的评价，目的和功能各有不同。如在英国、爱尔兰、印度等国家，一个PPP

项目的实施，一般要开展2-4次物有所值评价，分别在项目可行性研究时、编制项目产出说明时、对社会

资本响应文件进行评审时、签订项目合同时进行。另外，在合同结束后、财务结算前将再进行一次物有所

值检验。

我国PPP项目物有所值评价尚处于起步阶段，一般只在项目前期开展物有所值评价，即项目识别和准

备阶段（根据实施方案来进行评价）、项目采购阶段（根据社会资本提交的采购响应文件进行评价），项

目中后期的评价工作尚未开展。未来，随着各地越来越多PPP项目的陆续开展和逐渐规范，物有所值评价

的业务市场将逐渐放大。

3 房地产估价机构开展物有所值评价有可行性

1. 房地产估价与物有所值评价在本质上相同

按照国家标准的界定，房地产估价是一种专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程

序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理

价格或价值进行估算和判定的活动。其本质是一种估算和发现价值的活动，其评价的对象是房屋、土地等

房地产。

物有所值评价目前虽尚未有国家标准界定，但其本质也是一种估算和发现价值的活动，是一种判断是

否采用PPP模式代替政府传统采购模式实施基础设施及公共服务项目的活动。其本质上与房地产估价的相

同性表现在如下几个关键要素上：①有特定的目的——为相关部门的项目决策提供重要依据；②有基本原

则——应遵循真实、公允、客观、公正的原则；③遵循特定的程序——一般先进行定性分析，通过定性


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分析的项目，列入PPP项目目录，下一步进行物有所值定量分析；④选择合适的方法——定性分析一般采

用专家评分法，定量分析一般采用公共部门比较值法；⑤需综合分析影响因素——采用PPP模式的服务质

量、价格、资源利用、风险分担、时效性、长期运营效果等；⑥在特定的项目节点进行——项目识别阶

段、项目准备阶段、项目采购阶段、项目结算阶段等。

2. 房地产估价与物有所值评价在学科上相近

房地产估价是一门综合性的学科，融合了经济学基础、评估理论、项目管理、金融知识、会计知识、

工程建筑知识、统计知识、法律知识等知识要素。注册房地产估价师具备较为完整的知识结构。房地产估

价机构的人员结构上也配备一定数量的财会、经济、管理、建筑、法律等各方面的专家，且每年通过后续

教育不断更新所需知识。

物有所值评价也需融合很多学科知识，与经济学、管理学、政治学、金融学、统计学、法学等有着密

切联系，需要进行大量的信息处理和分析，需要综合性人才开展这项工作。而注册房地产估价师所具备的

横跨文理工科且由实践不断强化的知识结构，具有较好的延伸性和市场适用性，能较好地满足物有所值评

价范围广、跨度大、领域多、较复杂的特点。

3. 房地产估价与物有所值评价在分析方法上贯通

基于替代原理、预期原理等主要理论依据，房地产估价一般需进行市场背景分析、最高最佳使用分

析，并采用市场法、成本法、收益法、假设开发法等常用方法进行估算。

物有所值评价是判断在基础设施及公共服务项目上，是否采用PPP模式代替政府传统采购模式来进行

实施，其分析过程和思路遵循替代原理和预期原理的思想。在具体分析上，一方面通过采用专家评分法来

定性判断PPP模式下项目能否增加公共供给、优化风险分配、提高效率、促进创新和公平竞争、有效落实

政府采购政策等；另一方面通过公共部门比较值法来定量测算PPP模式下政府在项目全生命周期预期支出

成本的净现值是不是更小、更经济。可见，对PPP

项目物有所值的分析与房地产估价上的市场背景分

析、最高最佳使用分析原理近似，均是通过分析法

律和政策环境因素、风险因素，预测未来收入和成

本变化等，来分析项目（房地产）在法律上是否许

可、在技术上是否可能、在经济上是否可行。

且物有所值定量分析的部分测算公式和参数取

值依据可直接参考房地产估价的相关做法。如，初

始PSC值（政府实施与PPP项目产出相同的虚拟项

目所承担的建设成本、运营维护成本和其他成本等

成本的净现值之和）的计算可借鉴成本法和假设开

发法的相关处理方法进行。而第三方收入值（项目

全生命周期内，因提供项目基础设施及公共服务而

从第三方获得的收入（如使用者付费））的计算可

借鉴收益法的相关处理方法进行。

司徒荣轼，男，广东开平人，广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司常务副总经理，注册房地产估价师、注册土地估价师、中级经济师。E-mail：[email protected]

《不动产登记与估价》征稿启事

顺应我国建立不动产统一登记制度的新形势，原《土地估价与登记代理》更名为《不动产登记与估

价》。《不动产登记与估价》致力于推进不动产登记与估价理论研究和技术创新，研究不动产登记与估价

最新政策变化和房地产市场走向，广泛交流不动产登记与估价业务风险管理经验，支持国土资源管理工

作。刊物设有不动产登记、估价理论与实务、政策研究、市场分析、风险管理等栏目。

一、征稿对象

1.相关学科的专家、研究人员、院校师生;

2.从事不动产估价或不动产登记相关工作的政府管理人员;

3.估价、登记代理工作者及爱好者。

二、鼓励投稿的措施

凡在本刊刊登的文章，其第一作者可享受以下权利：

1.在协会评选行业“十佳”或推荐资深会员时，享有排名优先权；

2.在协会选聘专家时，享有排名优先权；

3.第一作者所在机构获资信评级加分或优先推荐权；

4.投稿人及其所在机构获协会年终发文表彰；

5.按质量和篇幅获得相应稿酬；

6.根据需要折算土地估价师或者土地登记代理人的继续教育学时；

7.其他奖励。

协会每年将对本年度四期杂志刊登的文章进行评奖，获奖的作者将获得荣誉证书及相应奖金；协会每

年还将设立若干特别贡献奖，以鼓励专家投稿。

三、投稿方式与要求

1.投稿方式

来稿请发送至电子邮箱：[email protected]

联系人及联系电话：郭志花 020-22263293

2.投稿要求

（1）论文格式一般要包括：题目、作者及单位、邮编、内容摘要、关键词、正文、注释及参考文献。

（2）作者投稿时请附上第一作者的生活照，留下详细准确的邮寄地址、联系电话。

投稿详细要求及稿件样式请上协会官方网站（http://www.gdreva.org.cn/）下载。

《不动产登记与估价》编辑部

二○一六年九月


《不动产登记与估价》

2016年 9月

2016年

第三期（总第48期）

Real Estate Registration and ValuationReal Estate Registration and Valuation



不动产登记与估价不动产登记与估价

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不动产登记与 估价广东恒发彩印有限公司 不动产登记与估价 （季刊） 2016年09月 第3期 总第48期 ... （Real Estate Registration Centre,MLR, PRC., Beijing

不动产登记与估价广东恒发彩印有限公司不动产登记与估价（季刊） 2016年09月第3期总第48期 ... （Real Estate Registration Centre,MLR, PRC., Beijing