CHAPTER 04att.eduspa.com/OFiles/board/379/주택관리사 핵심요약본문-관계법규.pdf · 주택관리사 2차(필수핵심정리) ... 도로, 상하수도 지자체전기,

04 주택관리관계법규 1

주택관리관계법규 주택관리사 2차(필수핵심정리)

01 주택법 요약준주택 고시원, 노인복지주택, 오피스텔(국민주택기금 지원)

도시형 생활주택 150세대 미만, 도시지역, 국민주택규모(30세대 이상＋“1주택” 포함＝사업계획승인)① 단지형 연립주택 ② 단지형 다세대주택 ③ 원룸형 주택(12m² 이상 50m² 이하)

국민주택 단위규모 85m² 이하(수도권 제외 도시지역이 아닌 읍, 면 지역：100m² 이하)주택의 단위규모 단독주택：1호당 330m² 이하, 공동주택：1세대당 297m² 이하

국민주택규모 건설 국토해양부장관, 75%(주택조합, 고용자：100%) 국민주택규모공동주택 아파트, 연립주택, 다세대주택(기숙사는 제외)

주거전용면적의 산정

∙단독주택：바닥면적에서 지하실(거실 사용 제외), 본 건축물과 분리된 창고, 차고, 화장실 제외

∙공동주택：“외벽의 내부선”을 기준으로 산정한 면적별개의 주택단지 철도ㆍ고속도로ㆍ자동차전용도로, 폭 20m이상 일반도로, 폭 8m이상 도시계획예

정도로 등 리모델링 대수선, 증축[15년(15년 이상 20년 미만 연수 중 시ㆍ도 조례), 10분의 3 이내]

국민주택 등“국민주택”과 국가, 지자체, 한국토지주택공사, 지방공사가 건설하는 주택 및 임대주택령상 건설임대주택으로서 “공공택지”에 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택 중 주거전용면적이 “85m² 이하”인 주택

민영주택 “국민주택 등” 외의 주택사업주체의 착공 2년(사유 없어진 날부터 1년 연장 가능) → 불이행시 사업계획승인을 취소할 수 있다.

간선시설 설치의무자

100호 이상, 16,500m² 이상, “사용검사일”까지 (도로, 상하수도：지자체, 전기, 가스, 통신, 지역난방：공급자, 우체통：국가)

주택성능등급 표시 1천 세대(에너지성능등급：300세대) 이상, 국토해양부장관 인정기관, 입주자모집공고에 표시

주택성능등급 인정 주택성능등급을 인정하는 기관의 장은 인정결과를 15일 이내 “국토해양부장관”에게제출

환기시설의 설치 100세대(주상 100세대)이상 공동주택의 신축 또는 리모델링, 시간당 0.7회 이상 환기

04CHAPTER

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2 2011 주택관리사 시험대비 핵심요약집

마감자재목록표 시, 군, 구청장, 사용검사일로부터 2년 이상 보관분양가상한제적용주택 예외

1. 도시형생활주택 2. 경제자유구역3. 관광특구 50층 또는 150m 이상

“택지비” 산정 1. 공공택지：“공급가격” ＋ 가산2. 공공택지 외：“감정가” ＋가산(매입가격 인정：경공매, 국가 등으로부터 매입)

분양가격의 공시1. 공공택지：사업주체, 택지비, 공사비, 간접비 등2. 공공택지 외：시․군․구청장, 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리

비, 부대비 등

분양가심사위원회의 설치

1. 시․군․구청장은 사업계획승인 신청(도시및주거환경정비법상의 사업시행인가, 건축법상 건축허가를 포함)이 있는 날부터 20일 이내에 분양가심사위원회를 설치․운영해야 한다.

2. 시장․군수․구청장은 입주자모집 승인을 할 때에는 분양가심사위원회의 심사결과에 따라 승인 여부를 결정하여야 한다.

3. 10명 이내 (주택관리사로서 관리사무소장의 직에 5년 이상 근무한 자 1명 이상 포함)

임대주택의 건설

1. 20세대 이상의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우2. 용적률 완화 ⇨ 30%이상 60%이하 범위에서 시․도 조례로 정하는 비율 이상

공급의무3. 국토해양부장관, 시․도지사, 한국토지주택공사, 지방공사에게 공급해야 한다.4. 임대주택의 공급가격은 임대주택의 매각 시 적용하는 공공건설임대주택의 분

양전환가격에 산정기준에서 정하는 건축비로 하고, 그 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.

투기과열지구

1. 국토해양부장관 또는 시․도지사가 지정, “최소한의 범위”2. 국토해양부장관은 시․도지사 의견을 들어 지정, 시․도지사는 국토해양부장

관과 협의 지정3. 국토해양부장관 1년마다 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다.4. 지정해제 요청받은 국토해양부장관등은 40일 이내 결정, 지방자치단체의 장에

게 통보주택공영개발지구 1. 국토해양부장관이 지정

2. 국가,지자체,한국토지주택공사,지방공사(공공기관)에 양도,공공기관이 직접 시행

전매가 허용되는 예외

[사업주체(위 2. 3.의 경우는

한국토지주택공사다만, 사업주체가

지방공사인 경우에는 지방공사)의 동의를

받은 경우]

1. 근무, 생업상 사정, 질병치료․취학․결혼으로 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군 제외)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권으로 이전하는 경우 제외

2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우4. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우5. 공토법상 공익사업 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터

이주대책용 주택을 공급받은 경우로서 시장․군수 또는 구청장이 확인하는 경우6. 위 2. 및 3. 주택의 소유자가 국가, 지방자치단체, 금융기관에 대한 채무를 이행

하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우7. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

전매제한의 부기등기

1. 위 2. 및 3. 주택의 경우2. “주택의 소유권보존등기”와 동시에 하여야 한다.

2011 주택관리사


의무적관리대상공동주택

① 300세대 이상 공동주택② 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택③ 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)의 공동주택④건축허가 받아 주택 외의 시설과 150세대 이상 주택을 동일건축물로 건축한 경우

소규모 공동주택지방자치단체의 장은 위의 “의무적관리대상 공동주택이 아닌 공동주택”(소규모 공동주택)의 관리와 안전사고의 예방 등을 위하여 안전관리계획의 수립 및 시행,안전점검의 업무 등을 할 수 있다.

장기수선계획수립대상 공동주택

① 300세대 이상 공동주택② 승강기가 설치된 공동주택③ 중앙집중식 난방방식의 공동주택※ 의무적관리대상 임대주택과 동일

입주자대표회의의 구성 요구를 받은 날부터 3개월자치관리기구의 구성 요구를 받은 날부터 6개월

시장․군수․구청장의 허가 또는 신고

① 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위② 공동주택을 신축․증축․개축․대수선 또는 리모델링하는 행위③공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행

위(다만, 창틀․문틀의 교체, 세대내 천장․벽․바닥의 마감재 교체, 급․배수관 등 배관설비의 교체, 난방방식의 변경(시설물의 파손․철거를 제외)의 경미한 행위는 제외한다)

④ 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 다음의 행위㉠ 공동주택의 용도폐지㉡ 공동주택의 재축 및 비내력벽의 철거

관리주체의 동의

①위의 창틀, 문틀의 교체 등 국토해양부령으로 정하는 경미한 행위로서 주택내부 구조물 과 설비를 증설 또는 제거하는 행위

② 소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률에 위배되지 않는 범위에서 공용부분에 물건을 적재하여 통행․피난 및 소방을 방해하는 행위

③ 공동주택에 광고물․표지물 또는 표지를 부착하는 행위④가축(장애인 보조견 제외)을 사육하거나 방송시설을 사용함으로써 공동주거생

활에 피해를 미치는 행위⑤ 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위⑥ 전기실․기계실․정화조시설 등에 출입하는 행위

관리방법의 결정 및변경 방법

입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고,전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법 (30일 이내 시․군․구청장에게 신고, 사업주체에게 통지)

주택관리업자의 재선정

계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 재선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다.

주택관리업자에게 위탁관리하는 경우

①입주자대표회의는 국토해양부장관이 고시하는 “경쟁입찰의 방법”으로 주택관리업자를 선정해야 한다.

②위에 따라 주택관리업자를 선정하는 경우에는 계약기간은 장기수선계획의 조정주기를 고려하여야 한다.

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공동주택관리기구(자치관리기구)

① 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다.② 자치관리기구의 관리사무소장을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선임한다.③입주자대표회의는 선임된 관리사무소장이 해임 등의 경우 30일 이내에 선임 의무④ 입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없다.⑤공동관리하거나 구분관리하는 경우 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주

택관리기구를 설치하여야 한다.

장부 작성 및 보관관리주체는 월별로 관리비등과 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입)의 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 한다.

관리비등의 사업계획 및 예산안 수립

①관리주체는 다음 회계연도 관리비등의 사업계획 및 예산안(선거관리위원회의 운영경비를 포함)을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 한다.

②관리주체는 매 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

관리비의 공개 (법 제45조 제4항)

공동주택의 관리주체는 다음의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공개하여야 한다.① 관리비 ② 사용료 등 ③ 장기수선충당금과 그 적립금액 ④ 그 밖에 “대통령령으로 정하는 사항”

관리비의 공개 (영 제58조 8항, 9항)

①관리주체는 관리비등(난방비, 급탕비, 전기료, 수도료, 가스사용료, 지역난방방식인 공동 주택의 난방비와 급탕비는 사용량을, “장기수선충당금”은 적립요율 및 사용한 금액 포함) 을 다음 달 말일까지 국토해양부장관이 지정하는 인터넷 홈페이지에 공개해야 한다.

② “잡수입”의 경우에도 동일한 방법으로 공개하여야 한다.③위 ④의 공개되어야 하는 사항은 “주택관리업자의 선정에 관한 입찰공고 및 선정

결과의 내용”을 말하며,위 ①에도 불구하고 관리주체는 이를 즉시 공개하여야 한다.

④ 위 ③에 따른 “주택관리업자의 선정에 관한 입찰공고 및 선정결과의 내용”이 결정되면 입주자대표회의는 이를 즉시 관리주체에게 통지하여야 한다.

관리규약 준칙 “시․도지사”는 공동주택의 관리, 사용에 관해 준거가 되는 공동주택관리규약의 준칙을 정하여야 한다.

관리규약 ① 입주자와 사용자는 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다.② 관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.

관리규약의 제정①사업주체가 제안한 내용(관리규약의 준칙 따라 입주예정자와 관리계약을 체결

하는 때에 제안한 내용)을 당해 입주예정자의 과반수가 서면 동의하는 방법으로 이를 결정한다.

②위의 경우 사업주체가 제안한 내용은 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자등에게 개별 통지하여야 한다.

관리규약의 개정입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따르되, 그 개정안에는 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 기재하여 위 ②의 방법에 따라 게시하거나 통지한다.

하자보수의 청구권자(“입주자대표회의등”)

① 입주자 ② 입주자대표회의③관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는

관리주체)④ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단



하자보수 의무자① “사업주체”② 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 “건축주”③ 공동주택을 신축․증축․개축․대수선, 리모델링하는 행위를 한 “시공자”

내력구조부별 하자보수기간

① 기둥․내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외한다)：10년② 보․바닥 및 지붕：5년

하자보수보증금의 예치명의

사업주체(임대공동주택의 경우에는 건설임대주택을 분양전환하려는 자)는 사용검사권자가 지정하는 은행법에 따른 금융기관에 현금 또는 일정한 보증서를 “사용검사권자의 명의”로 예치하고, 그 예치증서를 “사용검사신청서”를 제출할 때 사용검사권자에게 제출해야 한다.

하자보수보증금 예치명의의 변경

사용검사권자는 입주자대표회의(관리단을 포함)가 구성된 때에는 지체없이 예치명의를 당해 “입주자대표회의의 명의”로 변경하여야 하며, 입주자대표회의는 사업주체의 하자보수책임이 종료되는 때까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여 보관하여야 한다.

하자보수보증금의 반환

1년(100분의 10), 2년(100분의 25), 3년(100분의 20), 4년(100분의 15), 5년(100분의 15), 10년(100분의 15)

하자보수의 종료

① 사업주체는 순차적으로 하자담보책임기간 만료 30일 전까지 입주자대표회의(입주자대표 회의가 구성되지 아니한 경우는 관리주체를, 건축법에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택은 관리단을 각각 말한다)에 통지하고, 하자담보책임기간이 만료된 때에는 입주자대표회의등이 하자담보책임기간 내에 발생된 하자에 대해 보수를 청구한 경우에는 지체 없이 보수를 완료한 후 그 결과를 입주자대표회의등에 통지하여야 한다.

②입주자대표회의등은 사업주체로부터 하자보수완료 통지 받은 날부터 30일 이내 문서로 이의 제기할 수 있다. 사업주체는 이의제기를 받은 날부터 3일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 통지하되, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 기재하여 통지하여야 한다.

③ 사업주체는 이의가 없는 경우는 하자담보책임기간별로 순차적으로 주거전용부분과 공용 부분으로 구분하여 하자보수종료 확인을 입주자대표회의등에 요구할 수 있다.

④위 ③의 요구가 있는 경우에는 입주자대표회의등은 입주자가 그 취지를 알 수 있도록 서면으로 고지하여야 한다.

⑤ 하자보수종료 확인을 위해서는 하자보수종료확인서에 입주자 또는 대리인의 서면확인서(공용부분은 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 말한다)를 첨부하여야 한다.

하자의 책임 범위에 대한 분쟁

①사업주체․설계자 또는 감리자는 담보책임기간에 발생한 하자의 책임 범위에 대해 분쟁이 발생한 경우에는 건축법 제4조에 따른 건축위원회에 조정을 신청할 수 있다.

② “입주자대표회의등”과 “사업주체”(하자보수보증금의 보증서 발급기관 포함)는 담보책임 기간 안에 발생한 하자 책임범위에 대해 분쟁이 발생한 때는 하자심사․분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

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하자진단 및 감정

①사업주체는 “입주자대표회의등”이 청구하는 하자보수에 대해 이의가 있는 경우, 입주자 대표회의등과 협의해 “일정한 안전진단기관”에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있다. 이 경우 하자진단을 의뢰받은 안전진단기관은 지체 없이 하자진단을 실시하여 그 결과를 사업주체와 입주자대표회의등에게 통보하여야 한다.

②하자심사․분쟁조정위원회는 분쟁조정신청사건 당사자 간에 하자진단 결과를 다툴 경우는 “일정 안전진단기관”에 그에 따른 감정을 요청할 수 있다.

③위 ①에 따른 하자진단에 드는 비용과 위 ②에 따른 감정에 드는 비용은 국토해양부령 으로 정하는 바에 따라 당사자가 부담한다.

안전진단기관(하자진단)

① 한국시설안전공단 및 시설물법령에 따른 건축 분야 안전진단전문기관② 한국건설기술연구원③ 엔지니어링기술 진흥법에 따라 신고한 엔지니어링활동주체④ 기술사법에 따라 등록한 기술사⑤ 건축사법에 따라 신고한 건축사

안전진단기관(하자감정)

① 한국시설안전공단② 한국건설기술연구원③ 국립 또는 공립의 주택 관련 시험․검사기관④ 고등교육법에 따른 대학 및 산업대학의 주택 관련 부설 연구기관(상설기관에

한정한다)손해배상책임 사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경

우에 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

장기수선계획의 수립장기수선계획 수립대상 공동주택을 건설․공급하는 “사업주체” 또는 “리모델을 하는 자”는 장기수선계획을 수립 사용검사를 신청할 때 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다.

장기수선계획의 조정 등

① “입주자대표회의”와 “관리주체”는 장기수선계획을 조정할 수 있으며, 수립, 조정된 장기 수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다.

②관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 “입주자”과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다.

③위를 위반해 수립, 조정된 장기수선계획에 의해 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 “입주자대표회의를 대표하는 자”는 1천만원 이하의 과태료에 처한다.

④ “관리주체”는 장기수선계획을 조정하기 전에 “관리사무소장”으로 하여금 “시․도지사”가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.

장기수선충당금의 적립

①관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기 수선충당금을 해당 주택의 “소유자”로부터 징수하여 적립하여야 한다.

②분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 “사업주체”가 이를 부담해야 한다.③장기수선충당금은 사용검사일부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적

립한다.④ 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우는 임대사업자가 관리주체에게 관

리업무를 “인수인계한 날”이 속하는 달부터 매월 적립한다.



장기수선충당금의 요율

①장기수선충당금 “요율”은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, “적립금액”은 장기수선계획에서 정한다.

②다만, 임대목적으로 건설한 공동주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 “요율”은 임대주택법 시행령에 따른 “특별수선충당금 적립요율”에 따라야 한다.

장기수선충당금의 사용

①장기수선충당금 “사용”은 장기수선계획에 따른다. 다만, 입주자 과반수 서면동의가 있는 경우에는 다음의 용도로 사용할 수 있다(법 제51조 제2항).㉠ 법 제46조의 4에 따른 조정 등의 비용㉡ 법 제46조의 7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용㉢ 위 ㉠ 및 ㉡의 비용을 청구하는데 드는 비용

② 장기수선충당금은 관리주체가 다음의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기 수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용한다(영 제66조 제2항).㉠ 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수․교체 및 개량)의 명칭과 공사내용㉡ 수선공사 대상시설의 위치 및 부위 ㉢ 수선공사의 설계도면 등㉣ 공사기간 및 공사방법㉤ 수선공사의 범위 및 예정공사금액㉥ 공사발주 방법 및 절차 등

안전진단 “시장․군수 또는 구청장”은 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 일정한 기관에 해당 공동주택의 안전진단을 의뢰할 수 있다.

안전진단 실시기관㉠ 한국건설기술연구원 ㉡ 한국시설안전공단㉢ 건축사법에 의한 건축사협회㉣ 고등교육법의 대학 및 산업대학의 부설연구기관(상설기관에 한한다)㉤ 시설물의 안전관리에 관한 특별법에 의한 안전진단전문기관

안전점검(영 제65조)

① “의무관리대상 공동주택의 관리주체”는 반기마다 안전점검을 실시해야 한다.다만, 16층 이상인 공동주택에 대하여는 다음의 자에게 안전점검을 실시하도록 하여야 한다. 1. 시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령에 의한 책임기술자로서 당해 공

동주택단지의 관리직원인 자2. 주택관리사 또는 주택관리사보로서 국토해양부령으로 정하는 교육기관(시

설물의 안전관리 에 관한 특별법 시행규칙에 따른 교육기관, 주택관리사단체)에서 시설물의안전관리에관한 특별법 시행령에 따른 안전점검교육을 이수한 자 중 관리사무소장으로 배치된 자 또는 해당 공동주택단지의 관리직원인 자※ 시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행규칙에 따른 교육기관a. 건설기술관리법 시행령에 따른 건설안전 분야의 교육훈련기관b. 국가 또는 지방자치단체 소속 공무원교육원

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3. 시설물의 안전관리에 관한 특별법에 의해 국토해양부장관으로부터 지정받은 안전진단전문기관

4. 건설산업기본법에 의하여 시․도지사에게 등록한 유지관리업자②관리주체는 안전점검의 결과 건축물 구조․설비의 안전도가 취약하여 위해의

우려가 있는 경우에는 다음의 사항을 시장․군수 또는 구청장에게 보고하고,그 보고내용에 따른 조치를 취하여야 한다.1. 점검대상 구조․설비 2. 취약의 정도 3. 발생 가능한 위해의 내용 4. 조치할 사항

③시장․군수 또는 구청장은 보고를 받은 공동주택에 대해 일정한 조치를 하고 매월 1회 이상 점검을 실시하여야 한다.

공동주택관리 분쟁조정위원회

① 입주자․사용자․관리주체․입주자대표회의 또는 리모델링주택조합 간의 분쟁을 조정하기 위하여 “시․군․구”에 공동주택관리분쟁조정위원회를 둔다.

②위원장 1인을 포함 10인 이내 위원으로 구성하되, 위원은 다음의 자로서 당해 지방자치단체의 장이 위촉 또는 임명하는 자가 된다.㉠ 분쟁이 발생한 공동주택의 “입주자대표회의”가 추천하는 자(2인)㉡ 분쟁이 발생한 공동주택의 “관리주체”가 추천하는 자(2인) 등㉢ 당해 지방자치단체 소속공무원

③ 위원장은 법 제67조 제1항 제3호 내지 제5호 중에서 지방자치단체의 장이 지명하는 자가 된다.

주택관리업자의 등록① “의무관리대상 공동주택” 관리를 업으로 하려면 “시장․군수․구청장”에게 등

록해야 하며, 등록 사항이 변경된 경우에는 변경신고를 하여야 한다(10회, 13회 기출).

② 주택관리업자는 등록이 말소된 후 “2년”이 지나지 아니하면 다시 등록할 수 없다.

주택관리업자의 지위 주택관리업자의 지위에 관해 주택법에 규정이 있는 것 외에는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용한다.

주택관리업자의 관리상 의무

주택관리업자는 배치된 “주택관리사등”이 해임 등의 사유로 결원이 생긴 때에는 사유가 발생한 날부터 “15일” 이내에 새로운 주택관리사등을 배치해야 한다.

관리사무소장의 배치주택관리업자, 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한한다), 임대사업자(임대주택법상 임대사업자)는 다음에 따라 주택관리사 등을 관리사무소장으로 배치해야 한다.㉠ 500세대 미만의 공동주택：주택관리사 또는 주택관리사보㉡ 500세대 이상의 공동주택：주택관리사



관리사무소장의 주의의무

관리사무소장은 “선량한 관리자의 주의”로 그 직무를 수행하여야 한다.

배치신고

①관리사무소장은 그 “배치 내용”과 “업무 집행에 사용할 직인”을 시장․군수․구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 배치 내용과 직인을 변경할 때에도 또한 같다.

② 관리사무소장으로 배치된 자는 배치된 날부터 “15일” 이내 다음 서류를 첨부하여 시장․군수․구청장에게 신고하여야 한다.㉠ 관리사무소장 교육 또는 주택관리사등의 보수교육 이수현황 1부㉡ 배치를 증명하는 임명장 등 사본 1부㉢ 주택관리사보 합격증 또는 주택관리사 자격증 사본 1부㉣ 배치내용 또는 직인의 변경을 증명하는 서류㉤ 주택관리사등의 보증설정을 입증하는 서류를 제출한 사본 1부

③ 신고를 받은 시장․군수․구청장은 “7일” 이내에 신고내용을 “교육수탁기관”에 통보하여야 한다.

관리사무소장의 손해배상책임

주택관리사등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 “과실”로 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

관리사무소장의 보증설정

① 손해배상책임을 보장하기 위해 주택관리사등은 보증보험, 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. (500세대 미만：3천만원, 500세대 이상：5천만원)

②위의 공탁금은 주택관리사등이 관리사무소장 직책을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.

③주택관리사등은 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁한 후 관리사무소장으로 “배치된 날”에 다음의 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다.㉠ 입주자대표회의를 대표하는 자㉡ 임대주택은 임대주택법에 따른 임대사업자㉢ 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장․군수․구청장

주택관리사의 실무경력

㉠ 500세대 미만의 공동주택의 관리사무소장으로의 근무경력 3년 이상㉡ 자치관리기구의 직원(경비원, 청소원, 소독원은 제외한다) 또는 주택관리업자

직원으로서 주택관리업무에의 종사경력 5년 이상㉢ 한국토지주택공사, 지방공사의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력 5년 이상㉣ 공무원으로서 주택관련 지도․감독, 인․허가 업무 등에의 종사경력 5년 이상㉤ 주택관리사단체와 국토해양부장관이 정해 고시하는 공동주택관리 관련된 단

체의 임직원으로서 주택관련업무에 종사한 경력 5년 이상㉥ 위의 경력을 합산한 기간 5년 이상

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02 주택의 건설절차사업계획승인 사업계획승인의 요건 매도청구

1) 원칙1. 대지면적이 10만제곱미터 이

상：시․도지사 또는 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장

2. 대지면적이 10만제곱미터 미만：특별시장․광역시장․특별자치도지사 또는 시장․군수

2) “국토해양부장관”의 사업계획승인

1. 국가, 한국토지주택공사가 시행2. 330만m² 이상 택지개발사업 또

는 도시개발사업 추진지역 중 국토해양 부장관이 지정․고시하는 지역

3. 수도권․광역시 지역 긴급한 주택난 해소 등

3) 사업계획승인의 예외(주상복합)1. 상업지역(유통상업지역 제외)또

는 준주거지역2. 300세대 미만의 주택과 주택 외

의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우

3. 1세대당 주택의 규모 297m²이하4. 당해 건축물의 연면적에 대한

주택 연면적 합계의 비율이 90%미만

1) 원칙주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다.2) 예외1. 지구단위계획결정 필요한 주택

건설 사업 대지면적 100분의 80이상을 사용할 수 있는 권원[등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합 제외)의 경우에는 100분의95 이상 소유권]을 확보하고,확보 못한 대지가 매도청구의 대상이 되는 대지에 해당하는 경우

2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

3. 국가, 지자체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업하는 경우

1) 옆의 1.에 따라 사업계획승인 받은 사업주체는 사용 권원을 확보하지 못한 대지(건축물 포함)소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.

1. 95% 이상 사용권원 확보한 경우：사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능

2. 1. 외 경우：사용권원 확보 못한 대지소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속, 직계비속, 배우자로부터 상속을 받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능

2) 이 경우 매도청구의 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 해야 한다.



03 사용검사와 사용승인“주택법령상”의 사용검사 “건축법령상”의 사용승인

⑴ 사용검사권자 등① 원칙：“시장․군수․구청장”②국토해양부장관이 사업계획승인：“국토해양

부장관”③사용검사는 그 신청일부터 15일 이내 하여야

한다.⑵ 시공을 보증한 자 등의 사용검사① 사업주체가 파산 등으로 주택건설사업을 계

속할 수 없는 경우에는 시공보증자가 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 한다.

②다만, 시공보증자가 없거나 시공보증자가 파산으로 시공을 할 수 없는 경우 입주예정자의 대표회의가 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 한다.

③위에 의해 사용검사를 받은 경우, 사용검사를 받은 자의 구분에 따라 시공보증자 또는 세대별 입주자 명의로 건축물관리대장 등재 및 소유권보존등기를 할 수 있다.

⑶ 입주예정자대표회의의 구성① 사용검사권자는 입주예정자대표회의가 사용

검사를 받아야 하는 경우 입주예정자로 구성된 대책회의를 소집하여 그 내용을 통보하고,건축공사현장에 10일 이상 그 사실을 공고하여야 한다.

② 이 경우 입주예정자는 그 과반수 동의를 얻어 10인 이내의 입주예정자로 구성된 입주예정자대표회의를 구성하여야 한다.

⑷ 임시사용승인임시사용승인 대상이 “공동주택”인 경우에는 세대별로 임시사용승인을 할 수 있다.

⑴ 사용승인권자 등① 사용승인권자：“허가권자”② 허가권자는 사용승인신청 받으면 7일 이내

사용승인 위한 일정한 현장검사를 실시해야 하며, 현장검사에 합격된 건축물에 대해 사용승인서를 내주어야 한다.

③다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다.

⑵ “특별시장 또는 광역시장”이 사용승인을 한 경우①특별시장, 광역시장은 사용승인을 한 경우 지

체없이 그 사실을 “군수, 구청장”에게 알려서 건축물대장에 적게 하여야 한다.

② 위의 건축물대장에는 설계자, 대통령령으로 정하는 주요 공사 시공자(건설산업기본법에 따라 종합공사를 시공하는 업종을 등록한 자로서 발주자로부터 건설공사를 도급받은 “건설업자”, 전기공사업법, 소방시설공사업법, 정보통신공사업법에 따라 공사를 수행하는 “시공자”), 공사감리자를 적어야 한다.

⑶ 임시사용승인임시사용승인 기간은 2년 이내로 한다. 단 허가권자는 대형 건축물 또는 암반공사 등으로 인해 공사기간이 긴 건축물에 대하여는 그 기간을 연장할 수 있다.

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04 주택조합의 구분구 분 “주택법령상”의 조합 “임대주택법령상”의

조합 “정비법령상”의 정비사업조합

종 류 지역, 직장, 리모델링 주택조합 임대주택조합 재개발, 재건축, 도시환경정비사업조합

인가(신고) 시장․군수․구청장의 인가국민주택공급받기위한직장：신고

시장․군수․구청장의 인가

시장․군수․구청장의 인가

설립등기 × (법인 아닌 사단, 총유) × (법인 아닌 사단, 총유) ○ (사단법인, 30일 이내 등기)

설립동의(리모델링주택조합의 경우)구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상 －

⑴ 재개발, 도시환경정비조합3／4 ＋ (1／2)

⑵재건축：각 동 2／3 ＋ (1／2)전체 3／4 ＋ (3／4)

조합원 수(지역․직장주택조합의 경우)주택건설예정세대수 2분의 1 이상의 조합원으로 구성하되, 조합원은 20명 이상이어야 한다.

2명 이상－

05 분쟁조정위원회구 분 (건축위원회 下)

건축분쟁전문위원회하자심사분쟁조정위원회

공동주택관리분쟁조정위원회

임대주택분쟁조정위원회

설 치 국토 및 각 시, 도 국토 시, 군, 구 시, 군, 구위원 수 15인 이내 15인 이내 10인 이내 10인 이내위원장 호선 국토해양부장관이

위원 중 임명지방자치단체의 장이 지명하는 자

지방자치단체장

위원 중 －주택관리사(관리사무소장) 10년

입주자대표회의 및관리주체 추천 각 2인

주택관리사(관련업무) 3년

조정등신청

조정：3인 (90일)재정：5인 (180일)

조정：60일(1회, 30일 연장) －－

분쟁조정사항

사업주체, 설계자,감리자 간 하자분쟁

입주자대표회의등과 사업주체 간 하자분쟁

관리비, 유지보수,리모델링 등

관리비, 하자보수,“공공건설임대주택”의 분양전환가격



06 분쟁조정절차“건축분쟁전문위원회”의 조정절차 “하자심사분쟁위원회”의 조정절차

① 조정위원회는 조정안을 작성하면 지체없이 각 당사자에게 조정안을 제시하여야 한다.

②조정안을 제시받은 당사자는 제시 받은 날부터 15일 이내 수락 여부를 조정위원회에 알려야 한다.

③ 조정위원회는 당사자가 조정안을 수락한 경우,즉시 조정서를 작성하여야 하며, 조정위원과 각 당사자는 이에 기명날인하여야 한다.

④당사자가 조정안을 수락하고 조정서에 기명날인하면 당사자 간에 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.

① 위원회는 절차를 완료한 때는 조정안을 작성해 지체 없이 이를 각 당사자에게 제시하여야 한다.

②조정안을 제시받은 당사자는 제시 받은 날부터 15일이내 그 수락 여부를 위원회에 통보해야 한다.

③ 당사자가 조정안을 수락한 때 위원회는 즉시 조정서 를 작성해야 하며, 위원장 및 각 당사자는 이에 서명․날인하여야 한다.

④ 당사자가 위의 조정안을 수락한 때에는 당사자 간에 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.

07 안전관리계획 및 교육입주자대표회의 운영 및

윤리 교육 방범 및 안전교육 주택관리업자 등의 교육 시장․군수․구청장 시장․군수․구청장 시, 도지사입주자대표회의 구성원 1. 경비업무에 종사하는 자

2. 안전관리계획상 시설물 안전관리 책임자로 선정된 자

1. 주택관리업자(법인：대표자)2. 관리사무소장3. 보수교육：5년, 주택관리사(보)

매년, 매회별 4시간 연 2회 이내, 매회별 4시간 교육기간은 4일로 한다.등록 및 배치 후 1년 이내

비용：입주자대표회의의 운영비 부담 －－

－－보수교육은 주택관리사와 주택관리사보로 구분하여 실시한다.

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08 장기수선충당금과 특별수선충당금“주택법령상” 장기수선충당금 “임대주택법령상” 특별수선충당금

① “장기수선계획수립대상 공동주택”의 관리주체는 장기 수선충당금을 “소유자”로부터 징수 적립하여야 한다.

② “요율”은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, “적립금액”은 장기수선계획에서 정한다.

③ 관리주체가 수선공사 명칭이 포함된 장기수선충당금 “사용계획서”를 “장기수선계획”에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다.

④사용검사일로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립하며, 분양되지 아니한 세대 장기수선충당금은 “사업주체”가 이를 부담하여야 한다.

1. 의무적관리대상임대주택의 임대사업자는 주요시설을 교체, 보수에 필요한 특별수선충당금을 사용검사일부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 시, 군, 구청장과 공동명의(임대사업자가 국가등：단독명의)로 적립하되, “적립요율”은 50년,30년(20년)은 1만분의 4, 10년 및 5년은 1만분의 1이며, 이를 사용하려면 미리 시, 군, 구청장과 협의하여야 한다.

2. 임대사업자가 임대의무기간 지난 후 건설임대주택을 분양전환하려면 적립한 특별수선충당금을 주택법령상 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 한다.



09 주택의 전문관리사업주체 임대사업자 주택관리업자 주택관리사(보)

연간 20호, 20세대[도시형 생활주택(1세대) 30세대]주택건설사업, 1만m²대지조성사업 국토해양부장관에게 등록하여야 한다.

건설 2호(세대), 매입 1호(세대) 이상 임대하려는 자 특별자치도지사,시장, 군수, 구청장에게 등록 신청 可

“의무관리대상공동주택”의 관리를 업으로 하려는 자의 경우 시장․군수․구청장에게 등록하여야 한다.

주택관리사(보)는 시험합격(합격증), 주택관리사는실무경력 인정받아 자격증, 시, 도지사로부터 받는다.

[필요적 등록말소]1. 거짓,부정한 방법 등록2. 등록증의 대여

[임의적 등록말소]1. 거짓 부정한 방법 등록2. 등록 기준 미달3. 매각 제한 위반4. 임대 조건 위반5. 6월 이상 분양전환불응6. 명령이나 처분 위반

[등록말소]1. 거짓,부정한 방법 등록2. 3년간 2회 영업정지

통산 12개월 초과 3. 3년간 관리 실적 無4. 등록기준미달 (1월)보

완 ×,정지 3월,보완 ×

[필요적 자격취소]1. 거짓,부정한 방법 취득2. 한정,금치산,파산선고3. 자격증 대여4. 관리,금고 이상 형 선고5. 2개 이상 주택단지 취업6. 자격정지기간 중 업무

말소 후 2년이내 등록 금지 － 말소 후 2년이내 등록 금지 취소 후 3년 이내 결격자법인：자본금 3억개인：자산평가액：6억 －

자본금 2억－

[결격자]1. 미성년자, 한정치산자,

금치산자2. 파산선고 받은 자로서

복권되지 아니한 자3. 부정수표단속법, 주택

법 위반하여 금고 이상 실형 선고 집행 종료, 면제 후 2년이 지나지 아니한 자

4. 부정수표단속법, 주택법 위반하여 금고 이상 집행 유예를 선고 유예기간 중

5. 등록이 말소된 후 2년이 지나지 아니한 자

6. 임원 중 위의 자가 있는 법인

[결격자](5년 부도)

[결격자]

－

[결격자]1. 금치산자, 한정치산자2. 파산선고를 받은 자로

서 복권되지 아니한 자3. 금고 이상의 실형 선고

집행 종료, 면제 후 2년 지나지 아니한 자

4. 금고 이상 집행유예선고 받고 그 유예기간 중에 있는 자

5. 주택관리사 등의 자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자

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10 입주자대표회의와 임차인대표회의입주자대표회의 임차인대표회의

⑴ 입주자대표회의의 구성 등① 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비

례하여 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자 (“동별 대표자”)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다.

②동별 대표자는 선출공고일 현재 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우는 대표자) 중에서 다음에 따라 “선거구” 입주자등 의 보통․평등․직접․비밀선거를 통하여 선출한다.1. 입후보자가 2명 이상인 경우：다득표자를 선출2. 입후보자가 1명인 경우：입주자등의 과반수 찬성으로 선출

③“동별 대표자”의 임기는 2년으로 하되,한 차례만 중임할 수 있다.⑵ 임원의 선출① 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 다음의 임원을 그

구성원(“관리규약”으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다) 과반수의 찬성으로 선출하여야 한다.1. 회장 1명 2. 감사 1명 이상 3. 이사 2명 이상

②위에도 불구하고 “500세대 이상”인 공동주택은 다음의 구분에 따라 전체 입주자등의 보통․평등․직접․비밀선거를 통하여 “회장”과 “감사”를 선출한다.1. 후보자가 2명 이상인 경우：다득표자를 선출2. 후보자가 1명：전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고

그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출⑶ 임원의 임기① 입주자대표회의의 “임원”의 임기는 관리규약으로 정한다.② 비교：“동별 대표자”의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임

할 수 있다.⑷ 임원의 업무범위(“국토해양부령”)① 회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 회의의 의장이 된다.② 이사는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 사유로 그 직무를

수행할 수 없는 때에는 관리규약에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.

③감사는 관리비․사용료 및 장기수선충당금 등의 부과․징수․지출․보관 등 회계관계업무와 관리업무전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사한다.

⑴ 임차인대표회 구성① 임대사업자가 20호 이상의 임대주

택을 공급하는 공동주택 단지에 입주하는 임차인은 임차인대표 회의를 구성할 수 있다.

② 임대사업자는 입주 예정자 과반수가 입주한 때 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실을 입주한 임차인에게 통지하여야 한다.

③ 임대사업자가 통지하지 아니하는 경우 시장․군수․구청장이 임차인대표회의를 구성하도록 임차인에게 통지를 할 수 있다.

⑵ 구성원 등①임차인대표회의는 동별세대수에 비

례하여 선출한 대표자로 구성한다.② 동별대표자는 6월 이상 계속 거주

하고 있는 임차인으로 함. 다만, 최초로 임차인대표회의를 구성하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 임차인대표회의는 회장, 부회장,감사 각각 1명을 동별 대표자 중에서 선출해야 한다.

④ 임차인대표회의는 회의를 개최하였을 때는 회의록을 작성 보관하고, 임차인이 회의록 열람을 청구하거나 자기비용으로 복사를 요구할 경우 따라야 한다.

⑶임대사업자와 협의할 수 있는 사항1. 임대주택 관리규약 의 제정 및 개정 2. 관리비3. 임대주택 공용부분․부대시설, 복

리시설의 유지․보수



④ 감사는 위 ③의 감사를 실시하는 경우 관리주체로부터 “사업실적서” 및 “결산서”를 제출받아 감사한 후 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출(영 제 55조의 3에 따라 주식회사의 외부감사에 관한 법률 에 따른 감사인에게 의뢰하여 회계감사를 실시하는 경우는 제외한다)하여야 한다.

⑸ 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실사유1. 미성년자, 금치산자 및 한정치산자 2. 파산자로서 복권되지 아니한 사람3. 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝

난 것으로 보는 경우를 포함) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람

4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람

5. 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람

6. 제50조의 2 제2항에 따른 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함한다)

7. 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속

8. 해당 공동주택 관리주체 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원

9. 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람

10. 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등(“관리비등”)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람

⑹ 동별 대표자 등의 선거관리 <개정 2011.4.6>①입주자등은 입주자대표회의의 “회장”과 “감사” 및 “동별 대표

자”를 민주적이고 공정 하게 선출(해임하는 경우를 포함)하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회를 구성한다.

②선거관리위원회는 위원장을 포함하여 5명 이상 9명 이하 위원으로 구성하고, 위원장은 호선한다. 이 경우 다음의 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없다.㉠ 동별 대표자㉡ 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사

람으로서 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람③ 500세대 이상의 공동주택은 선거관리위원회법 에 따른 선거

관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원으로 위촉할 수 있다.

4. 임대주택의 관리에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 다음의 사항가. 하자 보수 나. 공동주택 관리에 관해 임대사업

자와 임차인대표회의가 합의한 사항(임차인대표회의가 위 사항에 대해 임대사업자에게 협의를 요청하면 임대사업자는 협의에 성실히 응하여야 한다)

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⑺ 입주자대표회의의 운영 및 윤리교육(영 제50조의 3)① 시장, 군수, 구청장은 선출된 동별 대표자에게 매년 입주자대

표회의 운영과 관련하여 필요한 교육 및 윤리교육(“운영 및 윤리교육”)을 실시하여야 한다.

② 운영 및 윤리교육은 매회별 4시간으로 한다.③ 운영 및 윤리교육에 드는 비용은 입주자대표회의 운영비에서

부담한다. 다만, 시, 군, 구청장이 필요하다고 인정하는 경우 비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있다.

⑻ 의결방법：구성원 과반수의 찬성⑼ 소집① 입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집

한다.② 다만, 다음에 해당하는 때는 회장은 해당일부터 14일 이내 입

주자대표회의를 소집해 야 하고, 회장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행한다.

1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때2. 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때



11 관리비관리비(주택법) 관리비(임대주택법)

⑴ 관리비의 징수공동주택의 입주자 및 사용자는 공동주택의 유지관리를 위해 필요한 다음의 관리비를 관리주체에게 내야 한다. 1. 일반관리비 2. 청소비 3. 경비비 4. 소독비 5. 승강기 유지비 6. 난방비 7. 급탕비 8. 수선유지비 9. 지능형 홈네트워크 설비유지비 10. 위탁관리수수료⑵ 관리비와 구분 징수관리주체는 다음 비용에 대하여는 이를 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.1. 장기수선충당금2. 안전진단 실시비용⑶ 대행 납부1. 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함

한다)2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)3. 가스사용료 4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비5. 정화조오물수수료 6. 생활폐기물수수료7. 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보

험료8. 입주자대표회의의 운영비9. 선거관리위원회의 운영경비⑷ 관리비등의 예치 관리 등① 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정

하는 금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치․관리해야 한다.이 경우 계좌는 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 “복수”로 등록할 수 있다.

⑴ 관리비의 징수①임대사업자는 임차인으로부터 관리비를 받을 수

있다.② 관리비는 다음의 항목에 대한 월별 비용의 합계

액으로 하고, 세대별 부담액 산정방법은 사용 자 부담과 공평한 부담 원칙에 따라야 한다. (기타 징수 금지)

1. 일반관리비 2. 청소비 3. 경비비 4. 소독비 5. 승강기 유지비 6. 난방비 7. 급탕비 8. 수선유지비 9. 지능형홈네트워크 설비유지비⑵ 대행 징수1. 전기료(공동사용시설전기료포함)2. 수도료(공동사용시설전기료포함)3. 가스 사용료 4. 지역난방방식 공동주택의 난방 비와 급탕비5. 정화조 오물 수수료 6. 생활 폐기물 수수료⑶ 보관 및 열람임대사업자는 위에 따라 산정ㆍ징수한 관리비와 사용료의 징수 및 그 사용명세에 관한 장부를 따로 작성하고 증명자료와 함께 보관하여, 임차인 또는 임차인대표회의가 열람할 수 있게 하여야 한다.⑸ 회계감사① 산정ㆍ징수한 관리비와 사용료의 징수 및 그 사

용명세에 대해 임대사업자(국가, 지방자치단체,한국토지주택공사 및 지방공사는 제외)와 임차인간의 다툼이 있을 때 임차인(임차인 과반수 이상 결의가 있는 경우만 해당) 또는 임차인대표회의는 임대사업자로 하여금 공인회계사 또는 회계법인으로부터 회계감사를 받고, 감사결과와 감사보고서를 열람할 수 있도록 갖춰 둘 것을 요구할 수 있다.

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②관리주체는 관리비등을 통합하여 부과하는 때에는 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알 수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려주어야 한다.

⑸ 관리비등의 사업계획 및 예산안 수립 등① “관리주체”는 다음 회계연도에 관한 관리비등의

사업계획 및 예산안(선거관리위원회의 운영경비를 포함)을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출해 승인을 받아야 한다. 이 경우 승인사항에 변경이 있는 때에는 변경승인을 받아야 한다.

② “관리주체”는 매 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성해 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

⑹ 관리비등의 회계감사관리주체가 다음의 요구를 받은 경우에는 사업실적서 및 결산서 등에 대해 주식회사의 외부감사에 관한 법률 에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 한다.이 경우 감사인은 회계감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하여야 한다.1. 입주자등의 10분의 1이상이 연서하여 요구한 경우2. 입주자대표회의에서 의결하여 요구한 경우⑺ 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정“관리주체”(제2호에 경우는 “입주자대표회의”를 말한다)는 다음의 사항을 국토해양부장관이 고시하는 계약의 방법으로 사업자를 선정하고 집행해야 한다.이 경우 입주자대표회의 감사는 계약과정에 입회할 수 있다.1. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크,

수선유지(냉․난방시설의 청소 포함)를 위한 용역 및 공사

2. “하자보수보증금”을 사용하여 직접 보수하는 공사3. “장기수선충당금”을 사용하는 장기수선공사

② 임차인 또는 임차인대표회의는 시ㆍ군ㆍ구청장에게 공인회계사 등의 선정을 의뢰할 수 있다.

③회계감사 비용은 임차인 또는 임차인대표회의가 부담한다.



12 건축법 요약건축허가 사업계획승인 사업시행인가

⑴ 허가권자“건축”, “대수선”하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장․군수․구청장의 허가를 받아야 한다.⑵특별시장이나 광역시장의 허가① 21층 및 10만m² 이상 건축물 [공장, 창고 및 지방건축위원회의 심의 거친 건축물(초고층 건축물 은 제외)은 제외]의 건축

② 연면적 10분의 3 이상을 증축하여 21층 이상, 연면적 합계가 10만m² 이상으로 되는 경우

⑶ “신고대상”1. 바닥면적 합계가 85m² 이내의

증축․개축 또는 재축2. 관리지역, 농림지역, 자연환경

보전지역(제2종 제외)에서 연면적 200m² 미만이고 3층 미만건축

3. 대수선(연면적 200m² 미만이고 3층 미만인 건축물만 해당된다)

4. “주요구조부의 해체가 없는 등 다음의 대수선”가. 내력벽 면적 30m²이상 수선나. 기둥 세 개 이상 수선다. 보 세 개 이상 수선라. 지붕틀 세 개 이상 수선마. 방화벽 또는 방화구획을 위

한 바닥 또는 벽을 수선바. 주계단, 피난계단, 특별피난

계 단을 수선5. 기타 다음 건축물의 건축

가. 연면적 합계가 100m² 이하인 건축물나. 높이 3m 이하의 증축다. 표준설계도서에 따라 건축

⑴ 사업계획승인권자20호, 20세대[“도시형생활주택 경우”와 “원룸형 주택과 그 밖의 주택 1세대를 함께 건축하는 경우”는 30세대] 이상 주택건설사업, 1만m² 이상 대지조성사업, 사업계획승인 받아야 한다.1. 대지면적이 10만m²이상 경우：

시, 도지사 또는 지방자치법상 서울 특별시, 광역시 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장

2. 대지면적이 10만m²미만 경우：특별시장, 광역시장, 특별자치도지사 또는 시장․군수

⑵ “국토해양부장관”의 사업계획승인

① 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우

② 330만m² 이상의 “택지개발사업” 또는 “도시개발사업”을 추진하는 지역 중 국토해양부장관이 지정․고시하는 지역 안에서 주택건설 사업을 시행하는 경우 등

⑶사업계획승인 요하지 않는 경우① 농어촌주택개량 촉진법에 의

한 농어촌주거환경개선사업 중농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업

② 주상복합의 경우로서 다음 ⑷의 요건을 구비한 경우

⑷사업계획승인 요하지 않는 요건도시지역 중 상업지역(유통상업은제외) 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우로서 다음 요건을 충족하는 경우

⑴ 도시․주거환경정비기본계획 수립

①“특별시장․광역시장 또는 시장”은 10년 단위로 수립해야 한다.

② 다만, 지방자치법상 서울특별시와 광역시 제외한 인구 50만 이상 “대도시”가 아닌 경우 도지사가 기본계획 수립이 필요하다고 인정하는 시를 제외하고 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다.

③ 5년 마다 그 타당성 여부를 검토 하여 반영하여야 한다.

④ “대도시의 시장이 아닌 시장”은 기본계획을 수립 또는 변경한 때 에는 도지사 승인을 얻어야 하며, 도지사가 이를 승인함에 있어서는 지방도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다.

⑵정비계획 수립 및 정비구역 지정① “시장․군수”는 기본계획에 적

합한 범위 안에서 정비계획을 수립해 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 “주민설명회” 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회 의견을 들은 후 시, 도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 한다.

②위에 불구하고 “대도시의 시장”은 직접 정비구역을 지정한다.

③정비구역 지정, 고시가 있는 경우 “제1종 지구단위계획” 및 “제1종 지구단위계획구역”으로 결정․고시된 것으로 본다.

⑶ 사업시행계획서 및 사업시행인가

“사업시행자”(공동시행의 경우를

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라. 공업지역, 제2종지구단위계획 구역, 산업단지 2층 이하이고 연면적 합계 500m² 이하 공장

마. 읍ㆍ면 연면적 200m² 이하 창고 및 연면적 400m² 이하의 축사ㆍ작물재배사

⑷ “시장․군수”가 “도지사” 승인1. 위 ⑵ ① 및 ② 규모의 건축2. 자연환경,수질보호 위해 도지

사 지정․공고한 구역에서 3층 이상 또는 연면적 합계 1천m²이상인 위락시설, 숙박시설, 공동주택, 제2종근린생활시설(일반음식점), 업무시설(“일반업무시설”)

3. 주거환경, 교육환경를 위하여 “위락시설” 및 “숙박시설”

1. 1세대당 주택규모가 공동주택의 규모(297m² 이하)에 적합

2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90%미만인 경우※ “원룸형주택”의 경우도 위 요

건을 구비하면 사업계획승인을 요하지 아니한다.

포함하되, 시장․군수인 경우 제외)는 고시된 정비계획에 따라 작성한 사업시행계획서를 “시장․군수”에게 사업시행인가를 받아야 한다.⑷ 시공자의 선정①조합은 “조합설립인가”를 받은

후 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 등을 시공자로 선정하여야 한다.

② “도시환경정비사업”을 “토지등소 유자가 시행하는 경우”에는 “사업시행인가”를 받은 후 건설업자등을 시공자로 선정하여야 한다.

③ 시장․군수가 직접 정비사업 시행하거나 주택공사 등을 사업시행자로 지정한 경우에 사업시행자는 “사업시행자 지정고시” 후 건설업자등을 시공자로 선정해야 한다.

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