CCOOLLEECCCCIIÓÓNN JJUURRÍÍDDIICCAA GGEENNEERRAALL

TTÍÍTTUULLOOSS PPUUBBLLIICCAADDOOSS

EEll iinnccuummpplliimmiieennttoo nnoo eesseenncciiaall ddee llaa oobblliiggaacciióónn,, Susana Navas Navarro (2004).DDeerreecchhoo nnoobbiilliiaarriioo,, Carlos Rogel Vide (Coord.) (2005).LLaa lliibbeerraalliizzaacciióónn ddeell ffeerrrrooccaarrrriill eenn EEssppaaññaa.. UUnnaa aapprrooxxiimmaacciióónn aa llaa LLeeyy 3399//22000033,, ddeell

SSeeccttoorr FFeerrrroovviiaarriioo,, José Antonio Magdalena Anda (Coord.) (2005).DDeerreecchhoo aaggrraarriioo,, Carlos Vattier Fuenzalida e Isabel Espín Alba (2005).MMaattrriimmoonniioo hhoommoosseexxuuaall yy aaddooppcciióónn.. PPeerrssppeeccttiivvaa nnaacciioonnaall ee iinntteerrnnaacciioonnaall,, Susana Navas

Nararro (Directora) (2006).DDeemmooccrraacciiaa yy ddeerreecchhooss hhuummaannooss eenn EEuurrooppaa yy eenn AAmméérriiccaa,, Amaya Úbeda de Torres

(2006).DDeerreecchhoo ddee oobblliiggaacciioonneess yy ccoonnttrraattooss,, Carlos Rogel Vide (2007).CCoommeennttaarriiooss bbrreevveess aa llaa LLeeyy ddee aarrbbiittrraajjee,, Ernesto Díaz-Bastien (Coord.) (2007).LLaa ffiigguurraa ddeell AAbbooggaaddoo GGeenneerraall eenn eell TTrriibbuunnaall ddee JJuussttiicciiaa ddee llaass CCoommuunniiddaaddeess EEuurroo--

ppeeaass,, Rosario León Jiménez (2007).EEssttuuddiiooss ddee DDeerreecchhoo CCiivviill,, Carlos Rogel Vide (2008).DDeerreecchhoo ddee llaa ppeerrssoonnaa,, Carlos Rogel Vide e Isabel Espín Alba (2008).HHiissttoorriiaa ddeell DDeerreecchhoo,, José Sánchez-Arcilla Bernal (2008).DDeerreecchhoo ddee ccoossaass,, Carlos Rogel Vide (2008).

Madrid, 2008

CCOOLLEECCCCIIÓÓNN JJUURRÍÍDDIICCAA GGEENNEERRAALLCCuurrssooss

Director: CARLOS ROGEL VIDECatedrático de Derecho Civil

Universidad Complutense de Madrid

DDEERREECCHHOO DDEE CCOOSSAASS

Carlos Rogel VideCatedrático de Derecho Civil

Universidad Complutense de Madrid

© Editorial Reus, S. A.Preciados, 23 - 28013 Madrid, 2008Tfno: (34) 91 521 36 19 - (34) 91 522 30 54Fax: (34) 91 531 24 08E-mail: reus@editorialreus.eshttp://www.editorialreus.es

1.ª edición REUS, S.A. (2008)

ISBN: 978-84-290-1515-7Depósito Legal: Z. 3210-08Diseño de portada: María LaporImpreso en EspañaPrinted in Spain

Imprime: Talleres Editoriales COMETA, S. A.Ctra. Castellón, Km. 3,400 – 50013 Zaragoza

Cualquier forma de reproducción, distribución, comunicación pública otransformación de esta obra sólo puede ser realizada con la autorizaciónde sus titulares, salvo excepción prevista por la ley. Diríjase a CEDRO(Centro Español de Derechos Reprográficos, www.cedro.org) si necesitafotocopiar o escanear algún fragmento de esta obra.

A San Cibrán das Viñas,meu lar,

sempre cheo de anduriñas.

II.. TTEEOORRÍÍAA GGEENNEERRAALL

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11.. EELL DDEERREECCHHOO DDEE CCOOSSAASS.. LLOOSS DDEERREECCHHOOSSRREEAALLEESS;; OOBBJJEETTOO YY CCOONNTTEENNIIDDOO

11..11.. EELL DDEERREECCHHOO DDEE CCOOSSAASS YY SSUU MMAARRCCOO NNOORRMMAATTIIVVOO

El Derecho de cosas es el conjunto de normas e instituciones quese ocupan de la atribución, utilización y disfrute, por la persona, delos bienes económicos, de la estática patrimonial en suma, integrando,junto con el Derecho de obligaciones —que se ocupa de la dinámicapatrimonial, del intercambio de bienes y servicios— el Derecho civilpatrimonial.

El mmaarrccoo jjuurrííddiiccoo del Derecho de cosas viene encabezado por laCCoonnssttiittuucciióónn, que consagra, como es sabido, un sistema económicobasado en la libertad de empresa —art. 38— y en la propiedad privada—art. 33—, propiedad que, con todo, ha de cumplir una función social—art. 33.2— y está subordinada al interés general —art. 128—.

Viene, después, el CCóóddiiggoo cciivviill, que dedica al asunto el Libro II —«De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones»—, Libroque comprende los arts. 333 a 608 y se ocupa, en esencia y en lo queahora interesa, de la propiedad, la posesión, el usufructo y las servi-dumbres. Le dedica, además, los artículos 609 a 617 del Libro III, rela-tivos a los diferentes modos de adquirir la propiedad y a la ocupación,y, por ende, los siguientes artículos del Libro IV: 1604 a 1664, relati-vos a los censos; 1857 a 1886, que tratan de los contratos de prenda,hipoteca y anticresis; 1930 a 1960, en fin, referentes a la usucapión.

Están, además y entre otras, las lleeyyeess eessppeecciiaalleess de reforma y desa-rrollo agrario (12.1.1973, parcialmente en vigor), de modernización de

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las explotaciones agrarias (4.7.1995) y de desarrollo sostenible del mediorural (45/2007, de 13 de diciembre); importan, igualmente, la Ley38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y la Ley8/2007, de 28 de mayo, del suelo, cuyo Texto Refunfido ha sido apro-bado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio de 2008; hade tenerse en cuenta, a mayor abundamiento, la Ley de expropiaciónforzosa (de 16.12.1954, modificada en diversas ocasiones).

Están, también, las leyes sobre aguas (Texto Refundido aprobadopor Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, y modificado endiversas ocasiones, señaladamente, por la Ley 62/2003, de 30 de diciem-bre, y por la 42/2007, de 13 de diciembre), minas (21.7.1973), hidro-carburos (7.10.1998, modificada por las leyes 34/1998, 13/2003 y24/2005), montes (Ley 43/2003, de 21 de noviembre —modificada porla Ley 10/2006—, que remite, respecto de los montes vecinales en manocomún, a la ley relativa a los mismos, 55/1980, de 11 de noviembre),propiedad intelectual (Texto Refundido que data del 2.4.1996 y ha sidomodificado por la Ley 23/2006, de 7 de julio), patentes (20.3.1986, modi-ficada por la Ley 10/2002, de 29 de abril), marcas (Ley 17/2001, de 7de diciembre), diseños industriales (Ley 20/2003, de 7 de julio), pro-piedad horizontal (21.7.1960, modificada por las de 6.4.1999 y2.12.2003), aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de usoturístico (Ley 42/98, de 15 de diciembre, modificada por las leyes14/2000, 24/2001 y 39/2002) y patrimonio de las AdministracionesPúblicas (Ley33/2003, de 3 de noviembre).

Están, asimismo, la Ley Hipotecaria (8.2.1946) y la Ley de Hipo-teca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento (16.12.1954), ambas modi-ficadas en diversas ocasiones, sin olvidar la Ley 41/2007, de 7 de diciem-bre, que trata,entre otros temas, de las hipotecas inversas, y la Ley 2/94,de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipo-tecarios, modificada por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre.

Derecho de cosas

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11..22.. LLOOSS DDEERREECCHHOOSS RREEAALLEESS;; TTIIPPOOSS

Las posiciones de poder conferidas a los particulares en el ámbitodel Derecho de cosas se denominan derechos —subjetivos— reales.Los derechos reales, continuamente referidos en el Código civil, masno definidos en el, son derechos que se dicen dotados de eficacia «ergaomnes» y que implican una relación estrecha, cuando no directa e inme-diata, con la cosa sobre la que versan, lo cual permite a su titular, enmayor o menor medida, usar, disfrutar y aun disponer de la misma.

El paradigma de todos ellos, el que más facultades concentra, es elddeerreecchhoo ddee pprrooppiieeddaadd (arts. 348 ss. C.c.), en tensión con el cual semontan los restantes, denominados, por ello, ddeerreecchhooss rreeaalleess ssoobbrree ccoossaaaajjeennaa, derechos limitados, restringidos y clásicamente divididos en dere-chos de goce y derechos de realización de valor.

Los ddeerreecchhooss ddee ggooccee, desmembrados del de propiedad, posibili-tan la utilización, total o parcial, de un bien ajeno y, en algunos casos,la apropiación de los frutos de dicho bien. Entre los mismos figuranel usufructo (arts. 467 ss. C.c.), el uso y la habitación (arts. 523 ss.C.c.), la servidumbre (arts. 530 ss. C.c.), la enfiteusis (arts. 1605 y 1625ss. C.c.), la superficie, en fin, regulada, cual hemos de ver, en la legis-lación urbanística y el Reglamento hipotecario.

Los ddeerreecchhooss ddee rreeaalliizzaacciióónn ddee vvaalloorr —también llamados ddee ggaarraann--ttííaa, en cuanto que aseguran un crédito correspondiente al titular de losmismos— posibilitan la enajenación de la cosa sobre la que versan, enel caso de insatisfacción del citado crédito, con el fin de permitir, enla medida de lo posible, el cobro de éste. Entre los mismos se encuen-tran la prenda, la hipoteca y la anticresis, a los que se refieren —leyesespeciales al margen— los artículos 1857 y siguientes del Código civil.

11..33.. LLAA CCUUEESSTTIIÓÓNN DDEELL ««NNUUMMEERRUUSS CCLLAAUUSSUUSS»» OO««AAPPEERRTTUUSS»» DDEE DDEERREECCHHOOSS RREEAALLEESS

Existen, como hemos visto, una serie de derechos reales clásicos,cuyo contenido, en ocasiones y dentro de ciertos límites, puede ser

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diseñado por los particulares. Se trata, ahora, de saber si es posible,además, que los particulares creen, por su propia y sola voluntad, otrosderechos nuevos, distintos.

Para algunos autores, ello no es posible, al entender que la crea-ción de derechos reales, oponibles «erga omnes», es cuestión que, afec-tando al orden público económico, está fuera del campo de la auto-nomía de la voluntad. Otros, por el contrario, son partidarios del«numerus apertus» de los derechos reales, apoyándose sobre todo, paratal sostener y al margen del artículo 1255 del Código civil, en el artículo2.º de la Ley Hipotecaria que, expresamente y junto a los derechos deusufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca y censos, habla de «otroscualesquiera reales», permitiendo la inscripción de los títulos que haganreferencia a cualquiera de ellos. Dicho artículo es desarrollado por elartículo 7.º del Reglamento Hipotecario, artículo que reitera la posi-bilidad de inscribir títulos relativos a los derechos reales antes citadosy, a mayor abundamiento, «cualesquiera otros relativos a derechos dela misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascen-dencia real».

Los partidarios del «numerus clausus» contraargumentan diciendoque la referencia de los artículos anteriores a «otros cualesquiera rea-les» podría entenderse hecha a derechos como la superficie y la anti-cresis que, aun no citados en dichos artículos, lo están expresamenteen otros textos legales.

Si el argumento no fuera convincente y hubiera de admitirse —cual parece— el «numerus apertus», tal habría que hacer sabiendoque los derechos reales atípicos no se presumen ni se crean todos losdías, lo cual coloca el problema en sus justos términos.

11..44.. DDEERREECCHHOOSS RREEAALLEESS DDIISSCCUUTTIIDDOOSS

Hay determinados derechos específicamente contemplados en elordenamiento jurídico y, por ello, típicos, cuya naturaleza real se dis-cute.

Se discute, en primer lugar, si el llamado ddeerreecchhoo ddee rreetteenncciióónn es

Derecho de cosas

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un derecho real, pareciendo que la respuesta ha de ser negativa, puesel titular del mismo —deudor y acreedor a la vez— sólo puede negarsea restituir la cosa que debe en tanto no le sea satisfecho cuanto se ledebe a él, no pudiendo, sin embargo, usarla, disfrutarla ni disponer deella, lo cual hace que estemos, más propiamente, en el campo de lasgarantías personales de los derechos de crédito.

Se discute también si el ddeerreecchhoo ddeell aarrrreennddaattaarriioo es real o perso-nal. La discusión tiene mucha razón de ser en el caso de los arrenda-mientos inscritos o regulados por leyes protectoras, pues la inscripcióndota de publicidad al derecho y lo hace, en ocasiones, oponible a ter-ceros, como oponible es el arrendamiento legalmente protegido, quepuede ser, además, de notable duración potencial, a voluntad del arren-datario, quien, a mayor abundamiento, tiene la posesión inmediata dela cosa arrendada. Con todo y por mucho que llegue a parecerse alusufructo, es tradicional estudiar el arrendamiento —cuyo origen essiempre convencional— en el marco de los derechos de crédito, sobrela base, no despreciable y jurídicamente relevante, de decir que, mien-tras el usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar una cosa ajena,el arrendatario tiene tan solo el derecho de que el arrendador le hagausar y disfrutar, en su caso, de ella.

Se discute, asimismo, si es real el ddeerreecchhoo ddee ooppcciióónn de compra,sobre todo cuando, en base al artículo 14 del Reglamento Hipoteca-rio, éste tenga acceso al Registro de la Propiedad y, por ello, eficaciarespecto de terceros. Para negarle la condición antedicha, se argumentadiciendo que tal derecho no confiere un poder directo e inmediatosobre la cosa. No parece el argumento de recibo, pues hay derechosreales, como los de garantía, en los que tal poder no se da. Dígase lomismo respecto de oottrrooss ddeerreecchhooss ddee aaddqquuiissiicciióónn pprreeffeerreennttee,, ccoommoo eellttaanntteeoo yy eell rreettrraaccttoo, sobre los que he de volver más adelante.

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11..55.. LLAA DDIISSTTIINNCCIIÓÓNN EENNTTRREE LLOOSS DDEERREECCHHOOSS RREEAALLEESS YYLLOOSS DDEE CCRRÉÉDDIITTOO

Se trata de una distinción que, siendo difícil y no apareciendo for-mulada en el ordenamiento jurídico, es utilizada por éste para arbitrarsoluciones diversas en cuestiones tales como las fuentes de los dere-chos de uno y otro signo, la prescripción, la publicidad o la compe-tencia de los Tribunales.

Sabida la necesidad de establecer la distinción, sépase también queésta ha sido predicada, en primer lugar, por los glosadores, inspiradosen el Derecho romano, en el que ya se distinguía entre «actio in rem»—cuya fórmula no contenía la designación de demandado— y la «actioin personam» —planteable frente a un demandado que habría de serexpresamente designado—.

En los tiempos modernos, la ddiissttiinncciióónn se ha venido estableciendosobre la base —equivocada— de identificar uno de los términos de lamisma —el derecho real— con el derecho de propiedad, lo cual haceque los criterios predicados no jueguen con facilidad respecto de losderechos reales otros y limitados.

Los ccrriitteerriiooss dichos son los siguientes: los derechos reales impli-can una relación directa e inmediata con la cosa, que ha de existir yser determinada y para cuyo goce no se requiere la presencia de losdemás, en tanto que los de crédito implican una relación entre perso-nas, habiendo de llevar a cabo el deudor una prestación determinadaque, siendo de dar, es referible a cosas futuras o genéricas; los dere-chos reales, por otra parte, están dotados de eficacia «erga omnes» ypor todos han de ser respetados, en tanto que los de crédito son deeficacia relativa e inoponibles, en principio, a terceros.

Los criterios antedichos son susceptibles de ccrrííttiiccaass como lassiguientes: en los derechos de goce y en los de garantía también existe,frente a un determinado propietario, un titular determinado, cabiendoque ambos se relacionen entre sí; en los derechos reales de garantía yen los de adquisición preferente —supuesto su reconocimiento— nohay una relación directa e inmediata del titular de los mismos con la

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cosa; respecto de todos los derechos y no solo de los reales existe undeber general de respeto; hay derechos que, siendo de crédito, sonoponibles a terceros, cual los de determinados arrendatarios.

Ello sabido, con todo y aa mmooddoo ddee ccoonncclluussiióónn operativa, cabe decirque, a diferencia de cuanto sucede con los de crédito, los derechos rea-les, muy conectados —de un modo u otro— con las cosas sobre lasque recaen y respecto de las cuales se hacen valer, do quiera —en prin-cipio— que éstas se encuentren, están dotados de la publicidad resul-tante de la posesión y del Registro de la Propiedad y tienen una efi-cacia «erga omnes» y una posición de preferencia respecto de los decrédito con los que puedan entrar en colisión.

11..66.. FFIIGGUURRAASS IINNTTEERRMMEEDDIIAASS.. EELL ««IIUUSS AADD RREEMM»» YY LLOOSSDDEERREECCHHOOSS RREEAALLEESS ««IINN FFAACCIIEENNDDOO»»

En la Edad Media, los feudos conferidos se conseguían con la inves-tidura y ciertos beneficios con la colación, determinantes, una y otra,de un «ius in re». Frente al mismo, se hablaba de ««iiuuss aadd rreemm»» que sedaba justo antes de ambas, generalizándose el término para describirla situación jurídica en la que se encuentra quien, teniendo título bas-tante para adquirir una cosa, no la ha adquirido todavía. En la actua-lidad, se ha hablado de «ius ad rem», de vocación al derecho real, enel caso de que, no habiéndose podido proceder aun a la inscripciónconstitutiva de un derecho en el Registro de la Propiedad por un defectosubsanable en el título, se proteja el derecho en vías de inscripción, el«ius ad rem», mediante una anotación preventiva.

Se habla, también, de ddeerreecchhooss rreeaalleess ««iinn ffaacciieennddoo»» para hacer refe-rencia a aquellos derechos (servidumbres positivas —533 C.c.—, censoconsignativo —1606—, censo reservativo —1607—) que permiten asu titular obtener una prestación positiva del propietario del fundo gra-vado. Quienes no admiten la categoría, por entender que no cabenderechos reales que conlleven tales prestaciones —aun cuando esté afec-tado un inmueble a su cumplimiento—, hablan —para referirse a losmismos fenómenos— de obligaciones «propter rem» —muy singula-

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res— y de cargas reales. Posiblemente sea mejor, a la postre, con elCódigo y en los casos citados, permanecer en el campo de los dere-chos reales, entendiendo que tales son las servidumbres y los censostodos —comprendido, por supuesto, el enfitéutico (1604, 1605)—.

11..77.. EELL OOBBJJEETTOO DDEELL DDEERREECCHHOO RREEAALL

Objeto del derecho real por excelencia son las ccoossaass ccoorrppoorraalleess,realidades del mundo exterior que ocupan un lugar en el espacio y sonperceptibles por los sentidos, siendo denominadas bienes —muebleso inmuebles— en cuanto sean o puedan ser objeto de apropiación (art.333 C.c.). Las cosas referidas han de tener una existencia actual, lo cualno impide que se admitan, como posibles, e incluso que sean frecuentes,en la práctica, las llamadas servidumbres en favor de edificio que seconstruirá y las hipotecas en garantía de obligaciones futuras; las cosasreferidas han de estar en el comercio, si bien algunos autores afirmanla posibilidad —sanciones aparte— de derechos reales sobre cosas decomercio prohibido o restringido por meras disposiciones administra-tivas; las cosas referidas, en fin, han de estar absolutamente determi-nadas.

Objeto posible de los derechos reales son los animales irracionales,semovientes, que no los animales racionales. Las personas, pues, no sonde propiedad de nadie ni se pueden comprar ni vender. Ello sabido, solouna licencia del lenguaje no muy afortunada permite hablar de «comprar»un futbolista, cuando se piensa en contratar los servicios profesionales delmismo. Hay que ser cuidadoso con ésto, porque, en España, la esclavitudsolo fue abolida en la segunda mitad del Siglo XIX, permaneciendo, desa-fortunadamente y en el día de de hoy, en más de un país todavia. Al mar-gen de ello, son formas nuevas de esclavitud la explotación contínua delos trabajadores y, por ello precisamente, el artículo 1583 del Código civil,que no ha sido derogado, termina diciendo que «el arrendamiento —deservicios de trabajadores asalariados— hecho por toda la vida es nulo».

Asimismo, son objeto posible de derechos reales los bbiieenneess iinnmmaa--tteerriiaalleess —obras del espíritu, inventos— y las eenneerrggííaass nnaattuurraalleess, en lamedida en que sean apropiables, cual sucede, valga por caso, con la

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electricidad —aislable y susceptible de ser recogida en acumuladores,medida y suministrada—; no lo son, en cambio, las fuerzas de la natu-raleza difusas o consideradas en su totalidad, cual la luz, la nieve o lalluvia.

Son, también, posible objeto de los derechos que estudiamos lasuunniivveerrssaalliiddaaddeess, esto es, las pluralidades de cosas —animales, libros—unidas de manera puramente ideal —rebaño, biblioteca— con el finde darles —legal o convencionalmente— un mismo tratamiento jurí-dico. Así y por ejemplo, dichas universalidades pueden ser vendidassin necesidad de precisar, en el momento de la venta, cada una de lasconcretas cosas que las integran; dichas universalidades, por otra parte,pueden permanecer como tales al margen de los cambios que produ-cirse puedan en su seno.

En clave de universalidades se mueven los artículos 483 y 484 delCódigo civil, relativos al usufructo de viñas, olivares u otros árboles oarbustos, el 485, que trata del usufructo de montes, que puede ser tallaro de maderas de construcción, y del de viveros de árboles, y el 499, enfin, que se ocupa del usufructo constituido sobre un rebaño o piara deganado. En todos los casos dichos, las universalidades —viñas, montes,rebaños— tienen presencia y sustantividad propia, desde una perspectivajurídica e independientemente de los elementos —vides, árboles, anima-les—, que, en cada momento, la integren, en modo tal que, aun pere-ciendo algunos de los elementos dichos y siendo, o no, sustituidos porotros de la misma índole, las universalidades, como tales, permanecen encuanto objeto del derecho contemplado.

Son, por ende, objeto de los derechos reales «in faciendo» —si seadmite la categoría— las llamadas ccoonndduuccttaass ddee pprreessttaacciióónn..

Finalmente y como objeto posible están los ddeerreecchhooss. Se habla, enefecto, de cosificación de los mismos sobre la base de artículos comoel 334.10 del Código civil, que considera bienes inmuebles a las ser-vidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. A mayorabundamiento, el Código civil habla de usufructo sobre derechos —469, 475—, de usufructo de créditos —507— y de prenda de valo-res cotizables —1872—, en tanto que la Ley Hipotecaria, en su artículo

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107, considera —como objeto posible de la hipoteca y entre otros—los de usufructo, mera propiedad, hipoteca voluntaria y superficie.

Buena parte de la doctrina, con todo, entiende que hablar de dere-chos sobre derechos es una licencia del lenguaje y que, en realidad yen tales casos, lo que hay son derechos derivados del originario con elmismo objeto de éste o —lo que viene a ser lo mismo— derechos dedistinto grado y jerarquía sobre un objeto único. Se habla, sabido loanterior, de cesión de la titularidad del crédito con fines de goce (usu-fructo) o de garantía (prenda), señalándose que la subhipoteca no es,propiamente, una hipoteca de la hipoteca sino un derecho de realiza-ción del valor de la cosa imbricado en y subordinado al del acreedorhipotecario.

11..88.. CCOONNTTEENNIIDDOO DDEELL DDEERREECCHHOO.. LLAASS FFAACCUULLTTAADDEESS

El derecho real, según el tipo a que pertenezca, está integrado porunas u otras ffaaccuullttaaddeess. Sumadas todas las posibles y encuadradas engrupos, resultan las siguientes: DDee aapprroovveecchhaammiieennttoo:: Propias de losderechos reales de goce, implican el desarrollo del valor en uso delobjeto del derecho —uso; disfrute, mediante la apropiación de sus fru-tos; consumición, si tal es el destino de la cosa; explotación de la mismaconforme a su destino—. DDee rreeaalliizzaacciióónn ddeell vvaalloorr: Propias de los dere-chos reales de garantía, permiten provocar la realización del valor encambio de la cosa sobre la que versan, aplicándolo al fin establecido.DDee ppoosseeeerr: No se dan en algunos derechos reales —hipoteca, v. gr.—que no la requieren. DDee pprroovvooccaarr llaa aaddqquuiissiicciióónn: Propia de los dere-chos de adquisición preferente, si se admite tal categoría entre los rea-les. DDee eexxcclluussiióónn: En su aspecto preventivo, impiden posibles intro-misiones (deslinde y amojonamiento —arts. 384 ss. C.c—, cierre defincas rústicas —art. 388—); en su aspecto represivo, sirven para ponerfin a una intromisión ya producida (acción negatoria, mediante la cualse defiende la libertad del objeto del derecho real frente a quien pre-tende tener un derecho sobre el mismo). DDee ppeerrsseeccuucciióónn.. Justifica lasacciones declarativa y reivindicatoria, correspondientes al propietario,

361

II.. TTEEOORRÍÍAA GGEENNEERRAALL ........................................................................

1. EL DERECHO DE COSAS. LOS DERECHOS REALES;OBJETO Y CONTENIDO........................................................1.1. El Derecho de cosas y su marco normativo ......................1.2. Los derechos reales; tipos ....................................................1.3. La cuestión del «numerus clausus» o «apertus» de dere-

chos reales ..............................................................................1.4. Derechos reales discutidos ..................................................1.5. La distinción entre los derechos reales y los de crédito ..1.6. Figuras intermedias: el «ius ad rem» y los derechos reales

«in faciendo» ..........................................................................1.7. El objeto del derecho real ....................................................1.8. Contenido del derecho. Las facultades ..............................1.9. La facultad de disposición y sus límites ............................

2. LOS SUJETOS DEL DERECHO REAL. LA COMUNIDADDE BIENES ..................................................................................2.1. El sujeto del derecho real. Unidad y pluralidad de sujetos..2.2. La comunidad de bienes. Tipos ..........................................2.3. La comunidad germánica en el Código civil ....................2.4. La comunidad romana. Consideraciones generales ..........2.5. La cuota y el derecho de cada comunero sobre la suya ..2.6. Contenido de la situación de comunidad ..........................2.7. Extinción de la comunidad de bienes. La división de la

cosa común ............................................................................

3. LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES. ................3.1. La adquisición de los derechos reales, en general ............3.2. La ocupación ..........................................................................

7

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Índice

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3.3. La tradición ............................................................................3.4. Modificación del sujeto y del objeto de los derechos reales..3.5. La extinción de los derechos reales y sus causas ..............3.6. La renuncia. El abandono ....................................................3.7. Breve referencia a la expropiación forzosa. El derecho de

reversión ................................................................................

4. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. EL RE-GISTRO DE LA PROPIEDAD. ELEMENTOS DE LA PU-BLICIDAD REGISTRAL ............................................................4.1. La publicidad de los derechos reales ..................................4.2. El Registro de la Propiedad. Régimen jurídico, caracte-

rísticas y organización ..........................................................4.3. Los principios hipotecarios ..................................................4.4. Elementos de la publicidad registral. La finca ..................4.5. Modificaciones de la finca y rectificaciones en su des-

cripción ................................................................................4.6. Títulos inscribibles................................................................4.7. Derechos publicables ............................................................4.8. El titular registral ..................................................................4.9. La publicidad formal del Registro ......................................

5. LOS ASIENTOS REGISTRALES. PÉRDIDA DE VIGEN-CIA DE LOS ASIENTOS. LA RECTIFICACIÓN DEL RE-GISTRO ........................................................................................5.1. El asiento registral. Clases, orden y tipos de asientos ......5.2. El asiento de presentación....................................................5.3. Las inscripciones propiamente dichas ................................5.4. Las anotaciones preventivas ................................................5.5. Las notas marginales ............................................................5.6. El asiento de cancelación......................................................5.7. Pérdida de vigencia de los asientos ....................................5.8. La rectificación del Registro ................................................

37383941

42

4545

475051

5354555657

595960626466666768

Índice

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6. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. INMATRICULA-CIÓN Y REANUDACIÓN DE LA VIDA REGISTRAL DELA FINCA ....................................................................................6.1. El procedimiento registral. La rogación o solicitud de ins-

cripción ..................................................................................6.2. La calificación registral. Faltas subsanables e insubsana-

bles. Recursos contra la calificación....................................6.3. El tracto sucesivo como presupuesto del procedimiento

registral ..................................................................................6.4. Inmatriculación y medios de inmatriculación ..................6.5. La doble inmatriculación......................................................6.6. La reanudación de la vida registral de la finca ..................

7. LOS EFECTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL ..........7.1. Prioridad y rango de los derechos reales. El cierre registral7.2. Inoponibilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito ........7.3. La fe pública registral. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria..7.4. La presunción de exactitud del Registro y el principio de

legitimación. Las presunciones posesorias..........................7.5. Consecuencias de la presunción de exactitud en el plano

procesal. Las acciones reales procedentes de los derechosinscritos; El artículo 41 de la Ley Hipotecaria ..................

8. LA POSESIÓN. CONCEPTO, TIPOS Y FUNCIONES ....8.1. Aproximación al concepto de posesión. El «corpus» y el

«animus» como pretendidos elementos de la misma ........8.2. Fundamento de la posesión ................................................8.3. Tipos de posesión ................................................................8.4. Funciones de la posesión. La posesión llamada «ad inter-

dicta». Acciones posesorias ..................................................8.5. Posesión «ad usucapionem» ................................................8.6. Posesión «ad legitimationem» ..............................................

9. ESTRUCTURA Y DINÁMICA DE LA POSESIÓN. LA LI-QUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO ........................9.1. Estructura de la posesión. Los sujetos de la misma..........

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9.2. El objeto de la posesión........................................................9.3. La dinámica de la posesión. Adquisición de la misma ....9.4. Continuidad y modificación de la posesión ......................9.5. Pérdida de la posesión ..........................................................9.6. La liquidación del estado posesorio ....................................

10. LA USUCAPIÓN ......................................................................10.1. Concepto, fundamento y régimen jurídico....................10.2. Sujetos y objeto de la usucapión ....................................10.3. Clases de usucapión y requisitos comunes a todas ellas10.4. La buena fe y el justo título como requisitos de la usu-

capión ordinaria ................................................................10.5. Tiempo requerido para la usucapión. Cómputo del

mismo..............................................................................10.6. Usucapión y Registro de la Propiedad ..........................10.7. Efectos de la usucapión. Renuncia a la prescripción

ganada ............................................................................

IIII.. PPRROOPPIIEEDDAADD YY PPRROOPPIIEEDDAADDEESS ..................................................

11. LA PROPIEDAD........................................................................11.1. La propiedad en la Historia. Concepto y caracteres de

la misma en el Código civil ............................................11.2. La función social de la propiedad. La propiedad en la

Constitución y su contenido esencial ............................11.3. Extensión del dominio en sentido vertical ....................11.4. Límites y limitaciones de la propiedad ..........................11.5. Los límites genéricos de la propiedad ............................11.6. Las relaciones de vecindad ..............................................11.7. El derecho de uso inocuo ................................................

12. LA ACCESIÓN ..........................................................................12.1. La accesión. Consideraciones generales y principios

informadores ......................................................................12.2. Edificación, plantación o siembra en suelo ajeno..........12.3. La construcción extralimitada y la llamada accesión in-

vertida ................................................................................

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12.4. Edificación o plantación en suelo propio con materia-les ajenos ............................................................................

12.5. Aluvión. Avulsión. Modificación de cauces. Nuevas islas..12.6. Unión, especificación y mezcla ......................................

13. PROTECCIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD ............13.1. En torno a las acciones dominicales ..............................13.2. La acción reivindicatoria. Concepto y caracteres ..........13.3. Requisitos y efectos. Casos de irreivindicabilidad y de

reivindicabilidad limitada ................................................13.4. La acción negatoria............................................................13.5. La acción de deslinde........................................................13.6. La acción declarativa ........................................................13.7. Acciones preparatorias y cautelares ................................

14. PROPIEDADES ESPECIALES. LA PROPIEDAD RÚSTICA14.1. Propiedad y propiedades. Las llamadas propiedades es-

peciales................................................................................14.2. La propiedad rústica. Consideraciones generales ..........14.3. Marco normativo. Constitución y legislación estatal,

autonómica y comunitaria................................................14.4. La Ley 19/95, de Modernización de las explotaciones

agrarias, y la Ley 45/2007, para el desarrollo sostenibledel medio rural ..................................................................

14.5. Las unidades mínimas de cultivo ....................................14.6. La concentración parcelaria ..............................................

15. LA PROPIEDAD URBANA ....................................................15.1. La propiedad urbana a lo largo del Siglo XX. El planea-

miento urbanístico ............................................................15.2. Las leyes del suelo del Siglo XX. La Constitución y las

competencias en materia de urbanismo..........................15.3. La Ley del Suelo de 2007 y su Texto Refundido, de

2008. Estructura y disposiciones generales ....................15.4. Situaciones básicas del suelo ............................................15.5. Derechos y deberes de los ciudadanos en relación con

la propiedad del suelo ......................................................

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15.6. Referencia a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, deOrdenación de la Edificación ..........................................

16. AGUAS, MINAS, HIDROCARBUROS, MONTES Y COS-TAS ..............................................................................................16.1. Propiedad de las aguas. El asunto en el Código civil, en

la Constitución y en el Texto Refundido de la Ley deaguas. Dominio público hidráulico y aguas de propie-dad privada ..........................................................................

16.2. La propiedad de las minas. El asunto en el Código civily en la Ley de 1973. Clasificación de los recursos geo-lógicos y aprovechamiento de los mismos ....................

16.3. Los hidrocarburos en la Ley sobre la materia de 199816.4. Legislación sobre montes. La Ley 43/2003. Los montes

y su clasificación................................................................16.5. Limitaciones a la propiedad privada derivadas de la legis-

lación sobre costas ............................................................

17. LA PROPIEDAD INTELECTUAL ........................................17.1. La propiedad intelectual como categoría y el derecho

de autor ..............................................................................17.2. Marco normativo. La Ley de Propiedad Intelectual de 1987

—Texto Refundido de 1996— y su ámbito de aplicación..17.3. La propiedad intelectual en esencia. Sujeto, objeto y

contenido del derecho de autor ......................................17.4. Duración y límites ............................................................17.5. Transmisión de los derechos ..........................................17.6. Los derechos afines al de autor ......................................17.7. Protección de los derechos de propiedad intelectual ....

18. LA PROPIEDAD INDUSTRIAL ............................................18.1. Consideraciones generales................................................18.2. Creaciones industriales. Las patentes..............................18.3. Los modelos de utilidad ..................................................18.4. Diseños industriales ..........................................................18.5. Signos distintivos. Las marcas..........................................18.6. Nombres comerciales y rótulos de los establecimientos..

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19. PROPIEDAD HORIZONTAL (I) ..........................................19.1. La propiedad horizontal. Consideraciones generales ....19.2. Título constitutivo, estatutos y normas de régimen

interior ............................................................................19.3. Derecho singular, copropiedad y cuota de participación..19.4. Obras posibles y actividades prohibidas a los propietarios19.5. Obligaciones de los propietarios......................................19.6. Obras necesarias para la conservación del inmueble y

sus servicios........................................................................19.7. Innovaciones no exigibles. Alteraciones en la estructura

del edificio..........................................................................

20. PROPIEDAD HORIZONTAL (II) ........................................20.1. Órganos de gobierno de la comunidad. Presidente y

Vicepresidentes ..................................................................20.2. La Junta de Propietarios ..................................................20.3. Secretario y Administrador ..............................................20.4. Extinción de la propiedad horizontal..............................20.5. Los complejos inmobiliarios ............................................20.6. Propiedad horizontal y Registro de la Propiedad..........

IIIIII.. DDEERREECCHHOOSS RREEAALLEESS LLIIMMIITTAADDOOSS ............................................

21. EL USUFRUCTO ....................................................................21.1. Concepto ............................................................................21.2. Sujetos, objeto y circunstancias ......................................21.3. Constitución y régimen jurídico ....................................21.4. Obligaciones del usufructuario........................................21.5. Derechos del usufructuario..............................................21.6. El nudo propietario. Derechos y obligaciones del mismo..21.7. Extinción del usufructo ....................................................

22. USUFRUCTOS ESPECIALES. EL USO Y LA HABITA-CIÓN ..........................................................................................22.1. El usufructo con facultad de disposición ......................22.2. Usufructo de cosas deteriorables y consumibles ..........22.3. Usufructo de árboles, arbustos, montes y rebaños ......

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22.4. Otros usufructos especiales..............................................22.5. El uso y la habitación........................................................

23. EL APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE INMUE-BLES DE USO TURÍSTICO ..................................................23.1. Multipropiedad, utilización en tiempo compartido y

aprovechamiento por turnos ............................................23.2. La Ley 42/1998, de 15 de diciembre. Estructura y ámbito

de aplicación ......................................................................23.3. El aprovechamiento por turnos en la Ley 42/98. Moda-

lidades y duración ............................................................23.4. Constitución del régimen, escritura pública e inscrip-

ciones ..................................................................................23.5. Documento informativo y contenido mínimo del con-

trato de transmisión del aprovechamiento ....................23.6. Desistimiento y resolución del contrato ........................23.7. Anticipos y préstamos ......................................................

24. LAS SERVIDUMBRES. SERVIDUMBRES VOLUNTA-RIAS ............................................................................................24.1. Concepto y rasgos característicos ....................................24.2. Clases de servidumbres ....................................................24.3. Modos de adquirir las servidumbres ..............................24.4. Uso y conservación de las servidumbres........................24.5. Extinción de las servidumbres ........................................24.6. Servidumbres voluntarias ................................................24.7. Servidumbres y comunidades de pastos ........................

25. SERVIDUMBRES LEGALES ..................................................25.1. Consideraciones generales................................................25.2. Servidumbres en materia de aguas ..................................25.3. Servidumbre de paso ........................................................25.4. Medianería ........................................................................25.5. Luces y vistas ....................................................................25.6. Desagüe de los edificios ..................................................25.7. Distancias y obras intermedias para ciertas construc-

ciones y plantaciones ........................................................

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26. LOS CENSOS. EL DERECHO DE SUPERFICIE..............26.1. Los censos. Consideraciones generales ..........................26.2. El censo enfitéutico ..........................................................26.3. El censo consignativo y el reservativo ............................26.4. El derecho de superficie. Consideraciones generales....26.5. El derecho de superficie urbana en la legislación ur-

banística ............................................................................26.6. El derecho de superficie en el Reglamento Hipotecario26.7. El derecho de sobreelevación y subedificación en el

Reglamento Hipotecario ..................................................26.8. La superficie en la Ley de montes vecinales en mano

común ..............................................................................

27. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA. LA PREN-DA. LA ANTICRESIS ..............................................................27.1. Consideraciones generales sobre los derechos reales de

garantía................................................................................27.2. El derecho real de prenda. Constitución y extinción del

mismo ................................................................................27.3. Derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio ......27.4. Prendas especiales ............................................................27.5. La anticresis. Constitución y extinción ..........................27.6. Derechos y obligaciones del acreedor anticrético..........

28. LA HIPOTECA (I) ....................................................................28.1. Concepto ............................................................................28.2. Notas características ..........................................................28.3. Régimen jurídico ..............................................................28.4. Clases. Las hipotecas voluntarias ....................................28.5. Las hipotecas legales..........................................................28.6. Constitución de la hipoteca ............................................

29. LA HIPOTECA (II) ..................................................................29.1. Objeto de la hipoteca........................................................29.2. Extensión de la hipoteca ..................................................29.3. Medidas conservativas del crédito hipotecario ..............

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29.4. Efectividad de la hipoteca. La acción hipotecaria. Pro-cedimientos. Prescripción de la acción ..........................

29.5. El tercer poseedor de la finca hipotecada. Venta de fincahipotecada ..........................................................................

29.6. Rango de las hipotecas......................................................29.7. Cesión del crédito hipotecario. Subrogación y modifi-

cación de préstamos hipotecarios ....................................29.8. Extinción de la hipoteca ..................................................

30. HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZA-MIENTO. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFEREN-TE ................................................................................................30.1. Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento ........30.2. La hipoteca mobiliaria ......................................................30.3. La prenda sin desplazamiento..........................................30.4. Los derechos de adquisición preferente ........................30.5. El derecho de opción ........................................................30.6. Los derechos de tanteo y retracto....................................30.7. Colisión de derechos de adquisición preferente ..........

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