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Mari KumagaiHead of Research | Tokyo
+81 3 4572 [email protected]
Source: Colliers International. USD = 107.6 JPY using the historical average for Q2 2020. 1 sq m = 10.76 sq ft., 1 tsubo = 3.306 sq m. 1Net effective achieved rent is in JPY per tsubo per month based on NFA. Forecasted change covers the overall average rent movement during the period
For 2020, Tokyo should still benefit from a better buffer of low vacancy and high pre-commitment rates. However, as more occupiers shifting in favourof fixed cost reduction, we expect a modest rise in vacancy in existing buildings leading to downward pressures on rent.We recommend occupiers to:> Adapt their strategies to the
near-term uncertainty over workstyle and future location and rationalize the rent payments along with upcoming contract renewals.
We recommend landlords to:> Offer incentives to retain
tenants, thereby forestalling cancellations and requests for space reduction in a situation of likely rising vacancy.
We recommend investors to:> Seek opportunities related
to developers as we expect the volume of their divestments to increase.
Insights &Recommendations
In Japan, the number of office workers remains steady despite recession. However, office space demand has started to see weakness with greater remote working prompting more occupiers to redefine their office space needs.
This year’s new supply is almost double that of 2019. However, Tokyo should still see positive net absorption in 2020 with pre-commitments still tracking above 85% of new supply for 2020 and 65%of new supply for 2021.
In Q2 2020, the net effective achievable rent1
fell despite face rent being almost flat. This is because larger incentives became available for established occupiers in flagship buildings.
With a sound banking system, investment sentiments have already started to improve. However, quarterly transaction volumes remain depressed, down 32.4% YOY.
JPY 37,600 JPY 38,000
-1.8% -2.1%
Full Year 2020
316,000 sq m
918,800 sq m
3.7%
JPY 39,900
0.4%
492,000 sq m
508,000 sq m
Q2 2020
-56,370 sq m
101,030 sq m
3.5%
-1.8%
Demand
Supply
Rent
CapRate
2020–24 Annual Average
YOY / End 2020
Annual Average Growth 2019–24 /
End 2024QOQ/
End Q2
3.6%
Vacancy increased across submarkets with future vacancy nearing to 500,000 sqm. With CBD stock nearing 25 million sq m, we expect vacancy to be around 3.0% through 2024.Vacancy 1.4% 1.8%
0.4 pp 0.4 pp
2.7%
0.3 pp
OPTIMIZING THE COST STRUCUTRETokyo Office Market Q2 2020 Review and Outlook
COLLIERS QUARTERLYCOLLIERS QUARTERLY OFFICE | TOKYO | RESEARCH | Q2 2020 | 29 JULY 2020
0.0pp 0.2 pp 0.1 pp
2
COLLIERS QUARTERLY OFFICE | TOKYO | RESEARCH | Q2 2020 | 29 JULY 2020
0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%
0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00%Ope
ratin
g Pr
ofit
%
Rent % SGA
0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0%
Consumer-related servicesDining & Hospitality
RetailOther services
Professional servicesInformation & Technology
AverageManufacturing
UtilitiesWholesale
Source: Colliers International
Source: Colliers International, Ministry of Finance
Mapping Rent % SGA* & Operating Profit Margin since 1960s Cost pressures are expected to increaseRising vacancy with limited effect on rents except Shibuya This quarter marks the onset of rental declines as Tokyo emerges from a state of emergency2 from April 7 to May 25. In the absence of government support, CBD Grade A net effective achievable rents fell by 2.8% QOQ, while Grade B rents stayed near flat QOQ. Submarket rental performance remains mixed. More IT venture companies around Shibuya have started to surrender office space to support an emerging trend in favor of permanent remote working. Notwithstanding the rental declines, where remote working is possible, demand for quality office space remains resilient with the Grade A vacancy still tracking below 2.0%. We expect the 2020 net absorption to remain positive, driven mainly by established occupiers being attracted to the National Strategic Special Zone1. Such pre-commitment remains a key market driver representing 21% of total leasing volume in Q2 2020.Increased remote working to accelerate cost saving initiatives With reduced office space per person, the share of rent payment in proportion to SGA* has already declined to 8.8% after hitting a peak of 9.9% a year after the GFC (see charts at right). Looking ahead, we expect cost pressure to increase for the large volume of small tenants in affected industries. In consumer-related services industries, the scale of the economic damage has exceeded those in the GFC of 2009. Notwithstanding the size and the profitability of a given company, we expect more occupiers to pursue a new office space strategy to reduce cost and enable a new workstyle post COVID-19. A long-term reality of virtual office, increasing workspace optionsA long-term reality of virtual office is yet to affect Tokyo’s market fundamentals with the Grade A vacancy tracking below 2.0%. Unlike the GFC, an increasing proportion of the contracts are fixed term leasing contracts, without allowing the mid-term cancellation. Additional headcounts may no longer require office space expansion. With increasing workspace options, we expect the future office demand should be distributed across various locations, reducing the space used for HQ while accommodating more satellite office locations. In the coming years, future offices need to deliver long-term benefits exceeding any incremental cost saving arising from remote working. We expect an effective rents will start to see downward pressure, reversing the seven-year upward cycle from 2013. This is likely to extend the free rent period from the current 3.2 months toward the ten-year average of 4.5 months.
Historical trend & forecast : Net absorption. Gross Supply, Vacancy %
Source: Colliers International, Bank of Japan
Ranking Rent % SGA* by Industry (FYE March 2020)
2Includes major CBDs such as Marunouchi, Nihonbashi, Toranomon and Tamachi as of July 2020. *Sales, general and administrative expenses.
March 1960
March 2010
March 1982
0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%
0200400600800
1,0001,200
,000
Sq
met
ers
Net absorption Gross supplyVacancy forecast
March 2020
The share of rent payment in proportion to SGA* has already declined to 8.8% after hitting a peak of 9.9% in 2010
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COLLIERS QUARTERLY OFFICE | TOKYO | RESEARCH | Q2 2020 | 29 JULY 2020
Source: Colliers International. Note1: Softbank has vacated over 83,000 sq meters occupying 28 floors in Tokyo Shiodome Building as they move their HQ functions to Waters Takeshiba. Note: Red refers to districts with major vacancy increases, Yellow refers to districts that have been impacted by large new supply during the past twelve months. The net effective rents are monthly rents on a net floor area basis. The above figures refer to all grade buildings unless otherwise noted. All grade refers to key buildings with average floor plates of 100 tsubo or larger with the majority of use dedicated to office. Grade A refers to those buildings with the total NFA of 10,000 tsubo or larger, built within the last fifteen years and are compliant with the government’s anti-seismic standards, originally established in 1981.
Ranking average achieved rent by major CBDs Q2 2020 Market Survey (Unit : m2 unless otherwise noted)
Achieved Rent
per tsubo per month
Achieved Rentper sqm
per month Vacancy Available NFA (m2)
QOQ changeTotal NFA
sqm
Under Construction 2020/2021
sqm
LTM 12 Delivery
sqm
LTM 12Net Absorption
sqm(Negative) in parenthesis
AreaGrade A %
of total
1 Marunouchi/Otemachi ¥43,325 $121.4 1.4% 10,692 2,577,908 197,025 102,479 109,313 96.0%2 Nihonbashi/Yaesu/Kyobashi ¥42,318 $118.5 1.1% 830 1,020,792 - - (2,393) 40.3%3 Shiodome 1 ¥39,871 $111.7 37.6% 0 289,949 8,264 - (105,476) 79.3%4 Akasaka/Roppongi ¥38,936 $109.1 3.8% 18,788 1,903,169 5,461 - (15,740) 69.1%5 Yurakucho, Hibiya, Kasumigaseki ¥37,575 $105.2 0.7% 1,872 904,743 2,909 - 9,204 73.1%6 Shibuya/Harajuku ¥36,209 $101.4 3.5% 15,439 1,221,027 32,622 6,093 (26,356) 26.8%7 Ebisu ¥36,111 $101.1 5.3% 10,774 339,776 - - (15,943) 44.5%8 Toranomon/Kamiyacho ¥36,058 $101.0 2.1% 2,707 1,246,120 5,864 134,605 134,547 69.8%9 Kudan Kita/Jimbocho ¥32,861 $92.0 1.3% (38) 672,117 - 52,413 49,349 38.7%
10 Nishi Shinjuku ¥32,659 $91.5 1.9% 3,626 1,765,467 - 16,261 1,174 80.0%11 Mitsukoshi-mae ¥32,508 $91.1 0.4% 2,314 539,781 - 90,926 93,196 34.4%12 Shinagawa/Konan ¥31,973 $89.6 0.8% 2,298 1,094,065 - 2,975 2,837 74.2%13 Aoyama/Omotesando ¥31,350 $87.8 1.9% 5,661 519,955 - 11,379 6,064 26.3%14 Osaki/Gotanda ¥28,453 $79.7 0.8% 4,511 558,940 - - (4,722) 92.3%15 Yoyogi ¥27,928 $78.2 2.8% 6,641 411,004 - - (8,343) 50.4%16 Hanzomon/Kojimachi ¥27,456 $76.9 0.8% (1,457) 1,113,656 - 38,625 33,572 38.7%17 Ikebukuro ¥27,008 $75.6 9.4% 0 180,493 - 39,296 22,308 46.9%18 Ginza ¥26,035 $72.9 1.4% (13,471) 512,157 - - (5,874) 23.9%19 Shimbashi ¥25,792 $72.2 1.0% 1,327 670,879 69,676 6,598 3,742 23.7%22 Tamachi/Hamamatsu-cho ¥24,755 $69.3 1.3% 18,361 2,482,587 118,678 115,584 93,209 55.7%23 Tsukiji/Hatchobori/Kayabacho ¥24,090 $67.5 1.1% 6,961 987,718 44,132 3,917 1,174 26.4%24 Yotsuya ¥23,549 $66.0 3.5% 1,535 360,964 - 58,843 60,435 48.2%25 Iidabashi/Suidobashi ¥22,063 $61.8 2.3% 4,811 293,861 - - (5,399) 36.6%26 Hamacho/Higashi Nihonbashi ¥21,912 $61.4 1.3% 2,326 216,182 - - (2,374) 12.0%27 Harumi/Kachidoki ¥21,732 $60.9 6.0% 4,002 460,497 - - 13,710 57.7%28 Ningyocho/Kodenmacho ¥19,063 $53.4 1.2% 1,803 360,219 - - (3,803) 0.0%
About Colliers International
Colliers International (NASDAQ, TSX: CIGI) is a leading real estate professional services and investment management company. With operations in 68 countries, our more than15,000 enterprising professionals work collaboratively to provide expert advice and services to maximize the value of property for real estate occupiers, owners and investors. Formore than 25 years, our experienced leadership, owning approximately 40% of our equity, has delivered compound annual investment returns of almost 20% for shareholders. In2019, corporate revenues were more than $3.0 billion ($3.5 billion including affiliates), with $33 billion of assets under management in our investment management segment. Learnmore about how we accelerate success at corporate.colliers.com, Twitter or LinkedIn
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Primary Author:
Mari KumagaiHead of Research | [email protected]
For further information, please contact:
Katsuji TokitaManagement Director | Country Head | Japan+81 3 [email protected]
John SuzukiExecutive Director | Occupier Services | Japan+81 3 4540 [email protected]
Hazumu IwaseExecutive Director | Capital Markets | Japan+81 3 [email protected]
Hideki OtaExecutive Director | Capital Markets | Japan+81 3 [email protected]
Dick Olango Senior Director | Occupier Services / Project Management | Japan+81 3 [email protected]
景気後退局面においてもオフィス就業者数に大きな変化は出ていない。しかし、在宅勤務が一般的となりオフィスに対する概念に変化が生じた。これに伴う合理化策として、必要面積を見直す企業が増加している。
2020年の新規供給は、2019年のほぼ2倍のとなる見通し。 しかし東京は依然として高い内定率を保っており、2020年は85%以上、2021年は65%以上となり、ネット・アブソープションもプラスに留まる見通し。
旗艦ビルの優良テナントに対するインセンティブが増額傾向にあったことなどから、実効ベースの成約賃料1は予想を下回った。ただし、名目ベースの平均賃料でみれば、ほぼ横ばいで推移。
金融システムは安定しており、投資意欲の回復を下支えしている。しかし2020年第2四半期の取引量は依然として弱含み、対前年比で32.4%減少した。
-1.8% -2.1% 0.4%
-1.8%
1.4% 1.8% 2.7%
今後はコスト合理化へ東京オフィスマーケット2020 Q2 レビュー＆アウトルック 【和訳版】
COLLIERS QUARTERLYCOLLIERS QUARTERLY OFFICE | TOKYO | RESEARCH | Q2 2020 | 29 JULY 2020
要約と推奨現在の東京オフィス市場は、新規供給ビルの高い内定率、低い空室率に支えられて安定して推移している。しかしながら、企業業績の低迷によるコスト削減圧力やテレワーク推奨等による賃貸面積削減意向により、テナントの潜在的な面積削減要望は増加しており、今後は既存ビルでの空室増加が見込まれ、緩やかな賃料調整局面になる可能性が高まっている。テナントに対する弊社推奨：> 現行賃貸借契約の更新・再契
約を見据えて賃料最適化の戦略を構築する。当該戦略には働き方の見直し、立地戦略（サテライトオフィス含む）、将来の適正賃料を見据えた交渉戦略を構築する。
貸主に対する弊社推奨：> 市場の空室上昇を見越して、
解約及び縮小希望テナントへのインセンティブ供与等を検討し、賃料水準を維持しながら解約・一部解約を防ぐ戦略を検討する。
投資家に対する弊社推奨は：> 事業会社が益出し目的で売却
する案件が増加傾向にあるため、これらの投資機会を探る。
2020年第2四半期
2020年年末予想値
2020–24年年平均
316,000 ㎡ 492,000 ㎡-56,374 ㎡
918,800 ㎡ 508,000 ㎡101,030 ㎡
需要
供給
賃料
空室率
キャップレート
37,600円 38,000円 39,900円
出典：コリアーズ・インターナショナル。 1米ドル＝107.6円（2020 年第2四半期の平均値）。 1ｍ2＝10.76sf、1坪＝3.306ｍ2
注：賃料＝貸付面積のネット実効成約賃料、坪当たり月額（円）、賃料の期間増減率は平均賃料を対象としている。
空室率は地区を問わず上昇傾向。2020-2021年に生じる二次空室も50万平方米に近い。ただし、都心5区の総床面積は2,500万平方米に近づく規模。空室率も3.0%前後での推移が見込まれる。
熊谷真理リサーチ|本部長
東京+81 3 4572 1009
0.0pp 0.2 pp 0.1 pp
0.4 pp 0.4 pp 0.3 pp
3.7%3.5% 3.6%
前期比/第2四半期終了時
前年比 / 2020年末予想
2019–24年年平均上昇率 /
2024年末時
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COLLIERS QUARTERLY OFFICE | TOKYO | RESEARCH | Q2 2020 | 29 JULY 2020
出典：コリアーズ・インターナショナル
出典：コリアーズ・インターナショナル、財務省
1960年代以降の賃料％販管費と営業利益率の推移をマッピングコスト削減圧力が徐々に高まる見通し全体的に空室率は上昇、渋谷を除けば賃料の下落は限定的4月７日から5月23日まで続いた東京の緊急事態宣言1 が解除された第二四半期は、賃料下落傾向への始まりを示唆するものとなった。 都心地区のグレードAビルの実効ベースでの平均賃料は、対前期比2.8％低下、 坪単価37,600円前後となった。一方、中小企業向け政府支援の活用も見込まれるグレード Bビルの平均賃料は、ほぼ横ばいで推移した。ただし、 地区別にみると、賃料動向にバラつきが見える。 渋谷を拠点とする多くのITベンチャー企業の間では、オフィス・スペースを縮小し、在宅勤務をデフォルトの働き方とする新しいトレンドが生まれつつある。一方、国家戦略特区制度1を活用した都心再開発地区などでは、大手テナント等が引き続き、堅調な需要を下支えしている。なお、竣工前物件にかかる取引は、第二四半期の取引総額の約21％を占め、依然市場を下支えしている。
景気後退局面を迎え、本格的にコスト削減に取組む企業が増加景気後退局面では、原価を除いた販管費を削減していくために、賃料負担比率を下げていく傾向が強い。 これまでの景気回復局面でも、1人あたりのオフィス・スペースの減少を反映して、販管費に対する賃料の比率は、2010年に9.9％のピークに達した後、足許では8.8％まで減少してきた（右図参照）。すでに生活関連サービス業では、コロナ禍に伴う経済的損失規模が金融危機の時よりも上回った。今後は企業の規模・業種に関わらずコスト合理化と新たな働き方に合わせたオフィス戦略が実行される。オフィスの選択肢が多様化、サテライトオフィス普及も在宅業務が普及しニューノーマルとなりつつあるが、高品質のオフィス・スペース空室率は現状2.0%を下回っており、需要は堅調のようにみえる。テナントにコスト削減圧力はあるが、定期借家契約の普及により、リーマンショック時のようにテナントが一方的に解約できないところが当時と大きな違いである。今後は企業のコスト削減圧力、在宅勤務の継続、社員の安全への配慮等により、本社を小さくしてサテライトオフィスを設ける等、ワークスペースへの考え方や選択肢も多様化していくと思われ、今までのように人員増員やリクルートメントに対応するため単純に本社を拡張する流れは変わると想定される。これにより2013年から上昇を続けてきた賃料も頭打ちとなり、付与されるフリーレント期間も足許の3.2ヵ月から過去10年間の平均である4.5ヵ月程度まで増額される可能性が高い。
都心5区：吸収需要、総供給量、空室率の推移と予測出典：コリアーズ・インターナショナル、日本銀行
セクター別に賃料％販管費をランキングする（2020年3月期）
1 2020年7月現在、丸の内、日本橋、虎ノ門、田町などの都心地区が含まれている。
0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%
0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00%
営業利益率
%
賃料 % 販売費および一般管理費
2020年3月1960年3月
2010年3月1982年3月
0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%
0200400600800
1,0001,200
,000
㎡
Net absorption Gross supplyVacancy forecast吸収需要空室率
総供給量予測
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
F
2021年
F
2022年
F
2023年
F
2024年
F
2025年
F
2026年
F
2027年
F
0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0%
生活関連サービス業、娯楽業
飲食サービス業
小売業
その他サービス業
学術研究、専門・技術サービス業
情報通信業総合計
製造業
電気・ガス業
卸売業
1人あたりのオフィス・スペースの減少を反映して、販管費に対する賃料の比率は、2010年に9.9％のピークに達した後、足許では8.8％まで減少してきた
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COLLIERS QUARTERLY OFFICE | TOKYO | RESEARCH | Q2 2020 | 29 JULY 2020
出典：コリアーズ・インターナショナル注1: ソフトバンクが本社機能を東京汐留ビルからウォーター竹芝に83,000平方米規模で移転したため、地区別空室率が大幅に上昇した注:赤は空室率が大幅に上昇した地区、黄は過去12ヶ月間に大量供給の影響を受けた地区を指す。賃料は延床面積における月額賃料。 注 : 上記の数字は、特に記載がない限り全てのグレードのビルを対象としている。全てのグレードとは、1フロア当たり面積が100坪以上の主要なビルで、その用途の大部分はオフィス専用であるもの。このうち、グレードAのビルとは総貸付面積が10,000坪以上、過去15年間に建築されたもの、政府の耐震基準に準拠したビルを対象としている。
成約賃料坪/月額
成約賃料㎡/月額 空室率 募集面積(m2)
前四半期期比総貸付面積
(m2)2020/2021
年建設中
面積(m2)
直近12ヶ月新規供給面積(m2)
直近12ヶ月吸収需要面積(m2)
エリア別ビルの構成
グレードA% /全グレード
1 丸の内/大手町 ¥43,325 $121.4 1.4% 10,692 2,577,908 197,025 102,479 109,313 96.0%2 日本橋/八重洲/京橋 ¥42,318 $118.5 1.1% 830 1,020,792 - - (2,393) 40.3%3 汐留 1 ¥39,871 $111.7 37.6% - 289,949 8,264 - (105,476) 79.3%4 赤坂/六本木 ¥38,936 $109.1 3.8% 18,788 1,903,169 5,461 - (15,740) 69.1%5 有楽町、日比谷、霞が関 ¥37,575 $105.2 0.7% 1,872 904,743 2,909 - 9,204 73.1%6 渋谷/原宿 ¥36,209 $101.4 3.5% 15,439 1,221,027 32,622 6,093 (26,356) 26.8%7 恵比寿 ¥36,111 $101.1 5.3% 10,774 339,776 - - (15,943) 44.5%8 虎ノ門/神谷町 ¥36,058 $101.0 2.1% 2,707 1,246,120 5,864 134,605 134,547 69.8%9 九段北/神保町 ¥32,861 $92.0 1.3% (38) 672,117 - 52,413 49,349 38.7%
10 西新宿 ¥32,659 $91.5 1.9% 3,626 1,765,467 - 16,261 1,174 80.0%11 三越前 ¥32,508 $91.1 0.4% 2,314 539,781 - 90,926 93,196 34.4%12 品川/港南 ¥31,973 $89.6 0.8% 2,298 1,094,065 - 2,975 2,837 74.2%13 青山/表参道 ¥31,350 $87.8 1.9% 5,661 519,955 - 11,379 6,064 26.3%14 大崎/五反田 ¥28,453 $79.7 0.8% 4,511 558,940 - - (4,722) 92.3%15 代々木 ¥27,928 $78.2 2.8% 6,641 411,004 - - (8,343) 50.4%16 半蔵門/麹町 ¥27,456 $76.9 0.8% (1,457) 1,113,656 - 38,625 33,572 38.7%17 池袋 ¥27,008 $75.6 9.4% - 180,493 - 39,296 22,308 46.9%18 銀座 ¥26,035 $72.9 1.4% (13,471) 512,157 - - (5,874) 23.9%19 新橋 ¥25,792 $72.2 1.0% 1,327 670,879 69,676 6,598 3,742 23.7%22 田町/浜松町 ¥24,755 $69.3 1.3% 18,361 2,482,587 118,678 115,584 93,209 55.7%23 築地/八丁堀/茅場町 ¥24,090 $67.5 1.1% 6,961 987,718 44,132 3,917 1,174 26.4%24 四谷 ¥23,549 $66.0 3.5% 1,535 360,964 - 58,843 60,435 48.2%25 飯田橋/水道橋 ¥22,063 $61.8 2.3% 4,811 293,861 - - (5,399) 36.6%26 浜町/東日本橋 ¥21,912 $61.4 1.3% 2,326 216,182 - - (2,374) 12.0%27 晴海/勝どき ¥21,732 $60.9 6.0% 4,002 460,497 - - 13,710 57.7%28 人形町/小伝馬町 ¥19,063 $53.4 1.2% 1,803 360,219 - - (3,803) 0.0%
主要地区別の平均賃料ランキング：第2四半期、市場賃料調査速報
執筆者：熊谷 真理リサーチ | シニア・ディレクター+81 3 4572 [email protected]
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