COLOMBIA AÑO 2 - EDICIÓN XXV NOVIEMBRE MMXIX … · 2019-12-06 · necesidades de los copropietarios. Finalmente, la tendencia a integrar a las copropiedades como actores sociales

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PROPIEDAD HORIZONTAL

BOLETÍN 100% PHCOLOMBIA AÑO 2 - EDICIÓN XXV NOVIEMBRE MMXIX ADMINISTRACION-ASESORIAS-CONTABLES-SGSST-CONVIVENCIA-SERVICIOS GENERALES - INMOBILIARIA

CLÁUSULAS ABISIVAS

CLÁUSULAS ABUSIVAS

ROLANDO CANDANEDO N.BUFETE CANDANEDO

Calle 50, PH Global Plaza, 6 piso

P.O. Box. 0834-1843Panamá, Rep. de Panamá

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El Reglamento de Copropie-dad lo elabora el promotor del inmueble, que no es

otro que el dueño de la obra cons-tructiva. Debe hacerlo conforme las pautas que le señala la ley 31 de 2010. No es raro encontrar en esos Reglamentos que aprueba la Direc-ción de Propiedad Horizontal del Mi-nisterio de Vivienda y Ordenamiento territorial, cláusulas que solo están a beneficio del promotor de la obra.

Debemos entender por cláusu-la abusiva, también denominada

cláusula leonina, aquella que es-tablece ciertas condiciones a be-neficio de una de las partes; que introduce, como ha dicho la Corte Suprema de Justicia, “una posi-ción de desequilibrio entre los de-rechos y obligaciones de las par-tes en perjuicio de los usuarios.”

En un pasado no muy lejano los Reglamentos señalaban, por ejem-plo, que el promotor no pagaría los gastos comunes hasta no vender un determinado porcentaje de las unidades inmobiliarias, o pagaría solo el 25% de los gastos comunes de cada unidad inmobiliaria que no haya vendido. También se señala-ba que el propietario de planta baja no pagaba los arreglos de levador.

La aprobación de una cláusula de este tipo no era más que una prue-ba evidente del desconocimiento de la materia de propiedad horizontal. Se pagan gastos comunes porque se es dueño de bienes comunes, así los use o no. Pero el descono-cer la obligación que tiene cada propietario no justifica la cláusu-la abusiva que imponía a favor de uno de ellos un beneficio único en perjuicio de los demás propietarios, que siendo igual que todos, esta-ba excluido del pago de la cuota de gastos comunes en su totalidad.

Si bien es cierto que ese tipo de cláusula han desaparecido de los Reglamentos, aún subsisten otras, que son igualmente abusi-

vas y establecidas a favor del que fue promotor y que una vez se ins-cribe el Título Constitutivo de PH en el Registro Público, deja de ser promotor y pasa a ser primer pro-pietario y cuando vende la prime-ra unidad pasa a ser copropietario.

Así encontramos en los Regla-mentos de Copropiedad cláusulas que le permiten al que fue promotor modificarlo sin contar con la apro-bación de la Asamblea de Propie-tarios ni con los porcentajes míni-mos que exige la ley. Lo delicado de esta situación es que se da un derecho a una persona que deja de tener todo tipo de relación jurídica con el PH, cuanto más es un co-propietario, pero no un promotor.

Así tenemos por ejemplo, Regla-mentos de Copropiedad que dicen, palabras más palabras menos, que el promotor podrá modificar el Re-glamento de Copropiedad sin con-sentimiento de la Asamblea de Pro-pietarios, hasta tanto no venda la última unidad inmobiliarias. O que el promotor podrá, sin el consen-timiento de la Asamblea de Pro-pietarios, efectuar modificaciones a las áreas comunes, siempre y cuando las mismas no afecten la estructura y fachada del edificio.

Por vía del derecho a modificar el Reglamento de Copropiedad, se ha cambiado hasta el destino del edificio sin que los propietarios se enteren; se han agregado nuevas

unidades inmobiliarias y modifi-cado los coeficientes de participa-ción, sin pasar por una asamblea.

En una sentencia de la Corte Su-prema de Justicia de septiembre del 2015, resolviendo una demanda de nulidad bajo el imperio de la ley de 1993 y su modificación en el 2002, se dijo lo siguiente: “…en flagran-te violación a la norma, el Regla-mento aprobado dispone la falta de opinión tanto de la Junta Directiva como de la Junta de Propietarios (sic) para cambiar o reestructurar dicho Reglamento de Copropiedad, dejando a libre arbitrio del Promo-tor la posibilidad de cambiarlo en el momento que así lo disponga.”

Si bien estas cláusulas son abu-sivas, también lo es que el Registro Público inscriba esas Escrituras, a sabiendas que tales modificacio-nes no han pasado por la aproba-ción de una Asamblea de Propieta-rios y tampoco por la Dirección de Propiedad Horizontal del MIVIOT.

Que hacer en estas situaciones? Hay que interponer una demanda Contenciosa Administrativa de Nu-lidad para que se declare nula la parte del Reglamento de Copropie-dad que aprobó la o las cláusulas abusivas. Este tipo de demanda es lo que se denomina una acción pú-blica, no tiene plazo de caducidad y puede ser interpuesta por cual-quier persona, pues lo que se bus-ca es restablecer el orden jurídico.


BOLETÍN 100% PH, NOVIEMBRE 20192

FUTURO DEL ADMINISTRADOR DE

GESTION EN PH

EL FUTURO DEL ADMINISTRADR DE


IGNACION ALFARO

Predecir el futuro con exactitud es una ta-rea que con mucha

seguridad será fallida. Lo que sí es posible y relevan-te es ver las tendencias que existen en un momento de-terminado y, viendo cómo impactan en determinados contextos, imaginar lo que puede suceder si esas ten-dencias impactan de esas misma forma en otros sec-tores, partiendo de que esas tendencias se mantendrán o incluso se fortalecerán.

Más que una predicción del futuro hablemos de ges-tión de los amenazas y opor-tunidades que se asoman.

1.- La tecnología po-siblemente tome un rol más fuerte en la ges-tión de patrimonio común.

Ya en muchos condomi-nios o copropiedades se es-tán utilizando drones para obtener imágenes de ele-mentos en gran altura. Esto reduce los riesgos labora-les y los costos. Igualmente en otras copropiedades se están utilizando desde pro-gramas informáticos hasta plataformas de servicio en línea (software como servi-cio) para el registro de in-formación contable así como para gestionar comunicacio-nes, documentos, eventos y requerimientos de servicio.

Hay bancos además que están ya ofreciendo servicios de recepción de pagos que reportan en línea a la copro-piedad, eliminando la perse-cución eterna de los depósi-tos sin nombre o por aplicar.

Si a esto le sumamos la creciente integración de dis-positivos de control y apara-tos en general con conexión a Internet, es muy posible que esto impacte la admi-nistración de copropiedades.

Una mayor integración podrá hacer que la adminis-tración de las copropieda-des se base en un servicio al cliente (incluso por llamada de voz), gestión documen-tal y contable así como de pagos y de mantenimiento, mediante servicios en línea automatizados con compo-nentes de inteligencia arti-ficial, reduciendo en mucho la intervención humana.

No veo imposible que en un futuro próximo un ele-mento común reporte que es hora de su mantenimiento, contacte proveedores, solici-te ofertas, las valore y si tiene margen de decisión, coordi-ne su propio mantenimiento que podría incluso ser ejecu-tado por otras máquinas. Au-tomatizar procesos de man-tenimiento puede ser una fuerte tendencia del futuro.

2.- El crecimiento económi-co es poco en muchos países, hay desempleo y hay fuertes presiones para la reducción de costos en el sector privado.

Nuestra región ha vivido muchas crisis económicas y posiblemente, mientras no tengamos un rol preponde-rante como proveedores de alto valor agregado en la

economía mundial esto seguirá suce-diendo. De igual forma, las presiones por reducir costos han estado siem-pre presentes en las copropiedades.

Esto puede implicar que las admi-nistraciones además de ser muy efi-cientes con los costos, deban priorizar labores para concentrarse en las que permiten un mayor valor a su nego-cio y que sean estratégicas para las copropiedades. Otras se segmentarán hacia servicios más bien complejos e integrales para clientela que desee desentenderse de todas sus necesi-dades, comunes e individuales. No veo extraño que en futuro las admi-nistraciones gestionen el patrimonio común y de paso vendan servicios de atención de mascotas, niños, ser-vicios de alimentación y de coordina-ción de agendas de entretenimiento.

La administración de copropie-dades con muchas amenidades puede fortalecer esta tendencia.

3.- La interacción humana siempre seguirá siendo compleja y posiblemen-te haya expectativas crecientes en la población hacia sus administraciones.

Conforme crecen los niveles de ingreso de segmentos de la pobla-ción, cambian sus necesidades y están menos dispuestos a esperar por un servicio o a comprender li-mitaciones. La inmediatez del servi-

cio podría ser ya no muestra de alta calidad, sino el mínimo esperable.

Por otra parte la diversidad por migraciones, nacionales e internacio-nales hará necesarios ajustes en las formas de comunicarse pero, sobre todo, en la forma de gestionar las necesidades de los copropietarios.

Finalmente, la tendencia a integrar a las copropiedades como actores sociales directos mediante mesas de participación o similares requiere de la administración nuevas habilidades.

Con estas tres tendencias, las administraciones en futu-ro bien harían en poseer es-tas competencias o capacidades:

a. Manejo informático sufi-ciente para gestionar sistemas y servicios disponibles como para entender los que sucede y ayu-dar a cerrar las brechas digitales.

b. Capacidad de administración en situaciones de salida de servicio o falta de disponibilidad de los sistemas infor-máticos. A la antigua, si se desea decir.

c. Integración de sistemas de diversos servicios y proveedo-res, es decir gerencia más comple-ja y diversa basada en la articu-lación y no tanto en la ejecución.

d. Capacidades de resolu-ción creativa de problemas en caso de fallas en esos sistemas com-plejos de proveedores y servicios.

e. Inteligencia emocional y empatía, así como habilidades y conocimientos políticos y de ges-tión de comunidades humanas

f. Capacidad de transmisión de conocimientos para educar a los con-dóminos en una adecuada convivencia.

La administración del futuro no será nunca más un pagador de servicios o una ventanilla de quejas de los co-propietarios. Será una persona profe-sional integral, con habilidades com-plejas y variadas, con capacidad de adaptación ante nuevos entornos y de aprendizaje por su cuenta, quien ade-más deberá poder integrarse con otros profesionales y copropiedades para la gestión de intereses comunes más allá de los de su copropiedad invidual.

Será quizás un verdadero ge-rente de comunidades, más com-plejo y de mayor valor profesional, con mayores capacidades para en-frentar amenazas aunque también para aprovechar oportunidades.

Lic. Ignacio Alfaro MarínDoctor Condominio Costa Rica

San José de Costa Rica 26 de no-viembre de 2019


BOLETÍN 100% PH. NOVIEMBRE 2019 3

DR. ROLANDO CANDANEO PANAMA

Ningún interprete jurídico medianamen-te informado no puede pretender que una ley contenga todas las posibles si-

tuaciones que se presentan en el día a día de la vida humana con respecto a lo que norma dicho cuerpo legal. La ley panameña de Propiedad Horizontal, si bien es cierto que es algo complicada, por su mala redacción, no ayuda a entender este tipo especial de propiedad. La cultura nacional sobre esta materia es apenas básica y no se enseña en ninguna univer-sidad a nivel de licenciatura; solo algunos cursos de posgrado la tienen como un módulo de unas pocas semanas dentro de los 18 meses que dura la maestría.

Contribuye a esta problemática los cole-gas que dicen: me leí la ley, la entiendo y la puedo aplicar. Cuando se trata de otros pro-fesionales la situación no cambia, pues tratan de entender la ley según su particular interés.

El tema de los gastos comunes que parece algo sencillo, no lo es. Para ello hay que entender porqué y para qué se pagan. Esa contribución es obligatoria para todos los propietarios y su desti-no está directamente relacionado con los bienes comunes del cual todos son dueño en un porcen-taje denominado coeficiente de participación.

Los bienes comunes, como cualquier bien mue-ble o inmueble sufren un desgaste, requiere de una protección, cuidado, actos de conservación y hasta de reemplazo. Como esos bienes pertenecen a todos los propietarios en una copropiedad de indivisión forzosa, cada uno contribuye a su mantenimiento y cuidado. No solo ello, a través del pago de la cuota de gastos comunes se reciben servicios comunes. Por ello, el principio básico que regula esta materia es que se pagan gastos comunes porque se es dueño de bienes comunes y se pagan para recibir servi-cios comunes y para darle mantenimiento y segu-ridad a esos bienes comunes, entre otro propósitos.

Nadie paga por algo que no recibe. El artículo 5 No. 13 y el primer párrafo del artículo 23 que complementa a la primera norma mencionada, no dan lugar a pensar que solo son gastos comunes lo que ahí se menciona. Es obvio que pueden haber otros. Y para saber si esos otros gastos también son parte de los gastos comunes, es identificando si corresponden a servicios o bienes que son reci-bidos por todos por igual o que beneficie a todos y sean común a todos. Por ello la palabra “común” en este caso, se refiere a recibir lo mismo que to-dos los demás propietarios. No se trata de no usar el bien. El principio general que rige la materia de los gastos comunes es la igualdad de las cargas.

No es lo mismo no usar el bien común, como ale-gan algunos para su no pago, que no esté disponible ese bien común por imposibilidad de hecho; que no se reciba el servicio que se presta a todos los copro-pietarios porque existe la imposibilidad técnica de su uso. Tal sería el caso que no exista conexión de determinadas unidad inmobiliarias al servicios de emergencia a una planta eléctrica; sistema de aire acondicionado central, seguridad, limpieza, etc. En estas situaciones los servicios no son comunes, no se reciben por todos los propietarios por igual y no se da el principio de igualdad de las cargas.

En estos casos el no pago de la cuota de gastos comunes respecto a los servicios que no se reci-ben por igual a los demás propietarios, se justifica legalmente por un simple hecho: debe ser de uso imposible, por carecer de instalaciones para reci-bir determinados servicios. Sucede con algunos emprendimiento actuales en Panamá. Los locales comerciales no tienen acceso a la garita de segu-ridad, por estar ese local construido a un costado del conjunto residencial, pero formando parte de él. En ese mismo ejemplo, los locales comercia-les no tienen derecho al uso de la piscina, de las áreas de juego y sociales. En ese caso, esos loca-les no deben participar de los gastos de conserva-ción, cuidado y protección que generan esas áreas.

De acuerdo a las situaciones señaladas pare-ce injusto cargar a esos propietarios los costos dinerarios por el uso de partes comunes a quie-nes no tienen posibilidad material de acceder a su utilización, ya sea por su especial ubicación, o porque el reglamento de propiedad no lo per-mite o porque arquitectónicamente no fue pre-visto el uso de tales bienes y servicios comunes.

Hay un ángulo que vale la pena señalar. Si un propietario paga gastos comunes por bienes y servicios que materialmente no recibe, esta-mos frente a un caso de enriquecimiento injusti-ficado o enriquecimiento sin causa por parte del PH. Por lo tanto, no existiendo una vinculación funcional con los bienes y servicios que se pa-gan con la cuota de gastos comunes, no estarían obligados al pago. El cobro coactivo de esa cuota configura el enriquecimiento ilícito del cual ten-drá que responder la Asamblea de Propietarios como ente orgánico que representa al inmueble.

Se presenta otro elemento puntual e importante. Participan las unidades inmobiliarias de los gastos de mantenimiento y reparación de los bienes comu-nes y/o de su reemplazo cuando ello sea necesarios y para lo cual se requiere de una cuota extraordinaria?

La unidad inmobiliaria que se encuentra en la si-tuación aquí estudiada, no deja de ser copropietaria de bienes comunes. Por lo tanto, sí le corresponde participar en aquellos gastos que correspondan, por ejemplo, reemplazar una pieza de un equipo; a los gastos de reemplazo de un equipo que por obsoleto requiera su recambio; a la pintura del edificio. Nóte-se que todos esos gastos son, por lo general, costea-dos con una cuota extraordinaria. Esta cuota tiene su sistema y método de justificación y aprobación.

Lo que corresponde en estos casos es ir a la casuística. Situación por situación, gasto por gastos para establecer cual corresponde pa-gar y cual no. Lo mismo sucederá a la hora de presentar un presupuesto anual. La contribu-ción en los gastos comunes de esas unidades inmobiliarias deben ser considerada aparte de las otras a fin de obtener un presupuesto real.

ROLANDO CANDANEDO N.BUFETE CANDANEDOCIUDAD DE PANAMA

EL PAGO DE GASTOS COMUNES

PAGOS GASTOS EN PH



EL FUTURO DEL ADMINISTRADOR

DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ESTANISLAO ROZO

Interesante interrogan-te se plantea ante el futuro del administrador de la pro-piedad horizontal, el mo-mento pasado, su presente y su futuro. Historicamente la practica del oficio alejada en gran medida de los ele-mentos propios de una edu-cación formal especializada en la materia presentaban una comportamiento en alza rodeado de empirismo, ini-ciativa y tiempo disponible que ubicaba al administra-dor de la propiedad hori-zontal en un alto grado de similitud al de un todero con habilidades matematicas y contables; sin ver más alla de las necesidades y reque-rimientos propios de admi-nistrar recursos de terceros destinados al mantenimien-to, conservación y adecuada gestión de unas areas co-munes. El administrador de la P.H. debe asumir su rol y su papel desde lo gerencial e imprimirle a su gestión la adecuada gestión y dirección del recurso humano enfoca-do a brindar como valor adi-cional un estado de bienes-tar; sumada la satisfacción del propietario y residen-te como persona humana.

Cada día tanto el medio como el entorno son más exigentes y la gestión de co-munidades da un giro hacia lo fundamental, la “Adminis-tración”, alma , vida y cora-zón de este hermoso oficio que en un futuro cercano debe elevarse al grado de profesión. Tanto la academia como el mercado, hablando de capacitación olvido en buena medida la formación respecto de todos los temas relacionados con el ser del administrador y del geren-te, aquel con habilidades y destrezas propias de una función administrativa rica en planeación, organización, dirección, control, supervi-sión y evaluación; donde se retoman los aspectos más puros y que cualquier admi-nistrador requiere para ate-rrizar su gestión de la mano del elemento legal, del com-ponente juridico y su marco normativo de acuerdo a la legislación vigente. Un co-nocimiento que plantea la necesidad de administrado-res integrales que posean y desarrollen conjuntamente y en paralelo habilidades blan-das como habilidades duras;


FUTURO DEL ADMINISTRADORESTANISLAO ROZO

las cuales se requieren y se hace necesario integrarlas en todo el proceso para obte-ner los resultados por tantos exigidos y esperados. Es importante reconocer que las dos clases de habilida-des son igual de importan-tes para el administrador del mañana y que se deben

desarrollar y fomentar para llegar a ese administrador idóneo tan soñado. El cam-bio de mentalidad y el sen-tido de la innovación traerán consigo administradores más prestos a capacitarse para no quedarse rezagados y ser más competitivos. El adqui-rir o fortalecer los aspectos

tecnicos y sociales de las ha-bilidades aportaran al admi-nistrador el mañana el sufi-ciente liderazgo y motivación para afrontar los retos que trae el futuro y estar a la al-tura de los requerimientos.

El futuro del administrador de P.H. es alentador, con los cambios que traen las nue-vas tendencias tecnológicas le permitirán integrar los co-nocimientos que posee con el autocontrol, el orden y el aprendizaje continuo entre otros. Asi mismo, la necesi-dad innegable de su código deontológico y del reglamen-to de idoneidad que permita evaluar y calificar a los admi-nistradores con unos estan-dares claros y definidos en todo sentido. En resumidas cuentas el futuro nos trae-rá administradores idoneos, capacitados, con habilidades y destrezas propias para el ejercicio del cargo, capaces

de afrontar y superar los di-ferentes obstáculos que la vida en comunidad presenta y ser no solo grandes geren-tes, ser parte de l solución a las diversas problematicas y los grandes gestores socia-les de una realidad nacional.

Estanislao RozoAsesor de Propiedad

Horizontal


BOLETÍN 100 % PH, NOVIEMBRE 2019 5

GUILLERMO LOPEZConvivencia

GUILLERMO LOPEZ

Hace poco me preguntaban por los equipos de trabajo, de un conjunto residencial como lo es el consejo de administración. del por que no tenían un sentido de perte-nencia constante? , para el progre-so de las copropiedades. se piensa que se debe a que aun se mira a los conjuntos como unidades resi-denciales de donde solo se llega a vivir y pagar por ello no queriendo avanzar en una actualización de formación. y con esto no solo me refiero al conocimiento de la ley 675 del 2001

si no a la formación integral que conlleva el vivir en comunidad. y lo que ello refiere, no podemos caer en el error de creer que sien-do ´participes de dicho consejo se nos olvide que el apoyo es casi igual a el de una junta corporativa.

donde debe haber equidad y democracia en las decisiones, pero

mejor aun tener conocimientos como son. como diligenciar un contrato de adquisición de algún servicio, como realizar el desarro-llo de un proyecto sea tangible o intangible, saber que clases de servicios se deben contratar. esto se relaciona a que se debe tener

información,básica de todo estas labores de la parte administra-tiva. pero la pregunta real es si nos capacitamos como consejo? lo escribo por que en mi parte

como de asesor de programas administrativos, en la propiedad horizontal.siempre escucho las diferentes quejas de las partes administrativas, es fácil escuchar que el “ADMINISTRADOR(A)”es la responsable de que no avan-ce el conjunto pero, que seria un

ADMINISTRADOR(A) sin su equipo de trabajo? ahora bien debemos tener claro que nuestra profesión requiere actualización constante, y mejor aun si nos blindamos de

esa enfermedad que es la rolla de una administración me refiero a el famoso “ CHISME”, y este haciendo metástasis en todo el equipo ad-ministrativo provocando división, y mala información, contrarieda-des y el total atraso en los proyec-tos. por eso invito a los lectores de

este articulo sea usted represen-tante legal y/o consejero que se vacune contra este tipo de virus capacitándose y regulando sus comportamientos no olviden que

lo mejor que puede hablar de us-ted y de su equipo de trabajo es un excelente testimonio de su diario vivir no olvide, “que con el gusto y cariño que trabaje así mismo los resultados se le darán”.

parte de la afectación en una copropiedad en su entorno es dejar que la rutina del tiempo se haga parte de su vida.

GUILLERMO LOPEZCOACH

GESTOR DE CONVIENCIA

CONVIVENCIA

ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZON-

TAL Este es el ultimo libro

escrito por el doctor Alvaro beltran formador de forma-dores en propiedad horio-zontal.

Soy admistrador publico, he escrito varios libros en editoriales y uno yo miso lo edite, soy expeto en ad-ministracion de la propie-dad horizontal,. catedrati-co, consultor 33 años en el medio, conferencista, poseo una de las mayores informa-ciones sobre el tema en co-lombia, soy considerado un maestro en adminisracion, , he asesorado a ponentes de la ley 16/85 ANTERIOR hoy

675/2001, consultor, a tra-ves de mi firma administro propiedad horizontal, tengo mass de 60 temas sin editar y varios libros, dos editoria-les de medellin han publica-do mis libros, estoy por edi-tar un libro que para mi son manuales de administra-cion, solo que veo que no se agotaron las ediciones y no han vuelto a pedirme nue-vas ediciones, han sido los mas vendidos en colombia, he tratado en seminarios muchos temas y me siento mal de no dar a conocerlos a las personas

Lanzamiento oficial de li-bro en Bogotá DC el 19 de octubre del año en curso.

informes:

300 788 2709



AMBITO JURIDICO

GENERAL

¿Quiénes acuerdan la división de fac-turas de servicios públicos en los inquili-natos?, ¿el arrendatario requiere consen-timiento para contratar servicios públicos domiciliarios?, ¿cómo se define la respon-sabilidad del arrendatario en el pago de servicios públicos?, ¿contratar servicios públicos sin autorización del arrendador rompe la solidaridad?. Estos y otros inte-rrogantes de los ciudadanos han sido re-cientemente resueltos por la Superinten-dencia de Servicios Públicos Domiciliarios. Ámbito Jurídico presenta la recopilación de los conceptos jurídicos más relevantes y recientes en la materia emitidos por la en-tidad.

Solicitud de independización de acome-tidas requiere autorización del arrendador

En materia de servicios públicos domi-ciliarios, existe la regla general de medi-ción individual del consumo, salvo que no sea técnicamente posible. Así, cuando una propiedad horizontal tiene la figura de multiusuarios, los usuarios o suscriptores pueden solicitar la independización de sus acometidas, cuando sea técnicamente po-sible. No obstante, en virtud de lo dispues-to en el artículo 44 del Decreto Ley 19 del 2012, si el interesado en tal independiza-ción tiene la calidad de arrendatario, re-quiere la autorización del arrendador. Su-perservicios, Concepto 006, Ene. 18/19.

El usuario directo de los servicios públi-cos domiciliarios es quien disfruta su uso

La Superintendencia de Servicios Públi-cos precisó el concepto de usuario toman-do como referencia la jurisprudencia de la Corte Constitucional. De esta manera, indicó que se trata de la persona que uti-liza los servicios públicos domiciliarios de forma directa, es decir, quien disfruta el uso, al margen de la relación jurídica con el inmueble en el que se recibe el servi-cio, situación que además es determinante para que exista la figura de la solidaridad entre propietarios y usuarios, que permita que los primeros puedan ser llamados a responder, a pesar de no ser consumido-res directos. De igual forma, que los usua-rios directos, sin ser propietarios, puedan exigir el servicio eficiente. Superservicios, Concepto 073, Feb. 21/19.

Desvinculación de prestador del servicio

TRIBUTARIO

Contratar un servicio público domiciliario sin autorización del arrendador rompe la solidaridad

CONTRATAR UN SERVICIOS PUBLICO DOMICILIARIO

SIN AUTORIZACION DEL DUEÑO

de aseo requiere autorización del arrendador

Los requisitos de desvincula-ción de los usuarios del servicio público de aseo son los consa-grados en el Decreto Único Re-glamentario 1077 del 2015, entre ellos, estar a paz y salvo por todo concepto y acreditar que se va a celebrar un nuevo contrato con otra persona prestadora del men-cionado servicio, con constancia de disponibilidad. Sin embargo, el Decreto Ley 19 del 2012 creó una nueva condición para la desvin-culación de un usuario o suscrip-tor (arrendatario) y su posterior vinculación con otro prestador, la cual consiste en requerir la auto-rización del arrendador del predio. Superservicios, Concepto 140, Mar. 18/19.

Imposibilidad técnica de medi-ción individual en unidades priva-das debe ser demostrada

La posibilidad de acudir a la op-ción de multiusuario no parte del ejercicio de un derecho en favor de la copropiedad o edificación, sino de la imposibilidad técnica de la medición individual de las uni-dades privadas, la cual debe ser demostrada por el usuario agru-pado al prestador, a quien le co-rresponde verificar la situación, so pena de vulnerar el derecho de los usuarios que residen o desarrollan actividades al interior al respectivo inmueble a ser medidos. De otra parte, precisó la superintenden-cia, el CPACA no exige el envío de citación alguna para llevar a cabo la notificación por medios electró-nicos. Superservicios, Concepto 195, Abr. 10/19.

Las partes del contrato de arrendamiento definen la respon-sabilidad en el pago de servicios públicos

Los servicios públicos domicilia-rios y los cargos que se facturen en virtud de su prestación deben ser asumidos por quien figure como responsable en el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta lo previsto en el numeral 3º del artículo 9º de la Ley 820 del 2003, según el cual la obligación de pagos por parte del arrendata-rio se rige por lo que se haya pac-tado en el contrato. Las cláusulas que se pacten en los contratos de arrendamiento obligan a quienes los suscriban y, en virtud del prin-cipio de autonomía de la voluntad, las partes pueden decidir libre-mente qué obligaciones recaen en el arrendador y cuáles en el arren-datario. Superservicios, Concepto 267, May. 3/19.

Contratar servicios públicos domiciliarios sin consentimiento del arrendador rompe la solidari-dad

Sin perjuicio de la capacidad que tiene un arrendatario para contratar, así como su derecho de recibir los servicios públicos do-miciliarios al hacerse parte de un contrato para tal efectos, la ley ha previsto que en los casos en que el interesado en suscribir un contrato de condiciones uniformes ostente la calidad de arrendatario este deberá contar con la autori-zación previa del propietario del inmueble para obtener su presta-ción. De lo contrario, contratar sin el consentimiento previo rompe la solidaridad de derechos y obliga-ciones entre uno y otro. Superser-vicios, Concepto 500, Sep. 06/19.

Inquilinato y unidad habitacio-nal son figuras distintas para el cobro de servicios públicos domi-ciliarios

No es posible asimilar la figu-ra de inquilinato con la de unidad

habitacional y/o independiente, pues teniendo en cuenta las de-finiciones previstas en el Decreto 1077 del 2015, cada una tiene características distintas que ha-cen que el cobro de los servicios públicos domiciliarios se haga de manera conjunta o independiente. De acuerdo con la norma, el inqui-linato es una edificación clasifica-da en estratos 1, 2 o 3, con una entrada común desde la calle, que aloja varios hogares y compar-ten servicios públicos, para cuyo cobro se considera como un solo suscriptor. Superservicios, Con-cepto 520, Sep. 12/19.

Arrendador y arrendatario en un inquilinato acuerdan división de facturas de servicios públicos domiciliarios

La determinación de las cuotas partes en que debe dividirse una factura de servicios públicos domi-ciliarios en un inquilinato o de una edificación considerada como mul-tiusuario para el caso del servicio de acueducto depende de lo que libremente acuerden arrendador y arrendatario, quienes, en caso de conflicto, pueden acudir a va-rias soluciones: (i) dirimir las dife-rencias ante las correspondientes alcaldías, teniendo en cuentas sus funciones de inspección, vigilancia y control en materia de arrenda-miento (artículo 32 de la Ley 820 del 2003), o ante los jueces civi-les, de acuerdo con el Código Ge-neral del Proceso, o (ii) solicitar, si resulta técnicamente posible y se cuenta con la autorización previa del arrendador, independizar las acometidas, de manera que cada habitación o espacio individualiza-do pueda pagar lo que realmente consume. Superservicios, Con-cepto 524, Sep. 17/19.


Ramiro Serrano

Se encuentra a la espera de firma presidencial la ley aprobada por la Cá-

mara y el Senado donde se limita el derecho y se prohibe el con-sumo, distribución y comerciali-zación de sustancias psicoactivas al interior de los centros deporti-

vos, parques, entre otros; reac-tivando con esto el artículo 140 del Código de Policía, que había sido considerado inconstitucional por la Corte en meses pasados; causando con esto un revuelo a nivel nacional.

Efectivamente esta ley no tra-jo nada nuevo. La prohibición de dicho consumo va dirigido a los perímetros de los centros edu-cativos, al interior de los centros deportivos y parques; pero la ley obliga a las autoridades munici-pales a determinar estas zonas, para no violar el derecho al libre desarrollo de la personalidad de quienes consumen este tipo de sustancias.

En el caso de las propiedades horizontales manifiesta que le co-rresponde a la Asamblea General de copropietarios o consejo de administración la prohibición del consumo de las sustancias psi-coactivas en las zonas comunes. A la luz del artículo 5, 46, 58 y siguientes de la Ley 675/01, la

asamblea general de copropieta-rios podría prohibir desde antes a la existencia de la presente ley el consumo en las áreas comunes, pero para ello necesariamente debe reformarse el reglamento de propiedad horizontal dispo-niendo cuáles son las sanciones en esos casos.

Estas prohibiciones no podrán nunca recaer en las unidades pri-vadas, ya que quien consuma di-chas sustancias podrá hacerlo en sus apartamentos, sin que una ley o reglamento le pueda pro-hibir que lo haga, así moleste o fastidie a sus vecinos por dicho consumo. Esto con fundamento al libre desarrollo de la persona-lidad establecido en la Constitu-ción Nacional, en la Ley Antitaba-co y las normas que reglamentan este derecho y el Código de Po-licía.

Aunque es difícil aceptar que un vecino nos moleste por di-cho consumo, debemos tener en cuenta que ellos tienen unos de-rechos constitucionales que los protegen. Luego el único camino que nos queda son los acuerdos a los que podemos llegar como buenos vecinos, donde podamos vivir sin conflictos entre el con-sumidor y el no consumidor de sustancias psicoactivas.


Dr. Ramiro SerranoAMOROS Y DROGAS

Consumo de Drogas Medidas contra los Morosos

Ramiro Serrano

Uno de los mayores proble-mas que se generan en propiedad horizontal es el

no pago de las expensas comunes necesarias para el funcionamiento normal del Edificio o Conjunto, aún cuando es gracias a estos recursos que se pueden cumplir con todas las necesidades para su conserva-ción, mantenimiento y administra-ción.

De ahí que el administrador y el consejo de administración como ente de control deben suscribir un manual de cartera para obrar en forma efectiva e iniciar los proce-sos para la recuperación de ella, más teniéndose en cuenta que en la copropiedad se lleva una con-tabilidad de carácter presupuestal donde uno que no cancele, perju-dica totalmente a una comunidad ya que no se puede cumplir con el objeto social. También la Corte y la misma Ley 675 de 2001 han es-tablecido que se pueden privar a los morosos del uso de los bienes comunes no esenciales, tales como piscinas, salones sociales, zonas de recreación y deporte; pero nun-ca los bienes comunes esenciales como la correspondencia, el dere-cho a ocupar su inmueble, el dere-cho a los bienes comunes de uso exclusivo, el uso de ascensores, etc.

Se constituye verdaderamente un abuso cuando un administra-dor exige requisitos adicionales para poder arrendar un inmueble

por estar el propietario en mora, como el de prohibir el uso y goce de bienes comunes esenciales para generar presiones innecesarias y poco legales que solo traen divisio-nes y problemas de convivencia en la copropiedad.

La obligación de un buen ad-ministrador es tener y aplicar los procedimientos de recaudos, mas no generar represiones que solo

conllevan es a divisiones internas. La obligación del administrador no es tener la cartera al día, sino utili-zar procedimientos avalados por la asamblea y los consejos de admi-nistración para un recaudo eficaz, pues no es su culpa que los copro-pietarios no paguen, pero si lo es que no se haga la gestión corres-pondiente para el recaudo. La obli-gación de los consejos de adminis-tración es supervisar que se estén utilizando dichos procedimientos, pero no incentivando atropellos prohibidos por ley.

Todo administrador debe reali-zar el cobro de cartera, pero nun-ca convirtiéndose en un tirano en conseguirla.



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CAPACITACION

Actualmente la adminis-tración de propiedad hori-zontal es ambiguo y cam-biante. Ante este escenario, los administradores necesi-tan dirigir a sus equipos de manera efectiva al mismo tiempo que se capacitan continuamente.

La administración actual de las propiedades hori-zontales estas basadas en experiencias que no se pue-den adaptan al futuro, a las nuevas tecnologías, leyes y procedimientos.

Los administradores de propiedad horizontal están basando su forma de tra-bajo que han utilizado por años sin preguntarse si son la mejor opción o efectivas, si se adaptan a las nuevas tendencias de la administra-ción y reglamentos. Por qué constantemente se presen-tan nuevos requerimientos para propiedad horizontal, para los cuales deben de-sarrollar habilidades y ca-pacidades que los ayuden a administrar. Esto da como origen que nos debemos actualizar en todos aspec-tos para afrontar los nuevos planteamientos de la admi-nistración de propiedad ho-rizontal.

En un mundo con ten-dencias tan significativas como la disrupción digital, la globalización, modelos de negocios sustentables, conocimiento laboral y cam-bios demográficos, resulta anticuado basarse en no-ciones de libros de gerencia

clásicos donde las sugeren-cias suelen ser “planificar, organizar, direccionar y con-trolar”. Pero, ¿cuáles son los puntos en los que deberían basarse administradores de propiedad horizontal?

De ahora en adelante, los administradores deberían contar con los siguientes puntos:

Todo tipo de gerencia de-pende mucho del entorno donde se desarrolle.

Deben construir relacio-nes de confianza con diver-sas personas en diferentes niveles de las propiedades y deben movilizarlas, moti-varlas, hacer que participen y colaboren. Los gerentes deben ser eficaces y no solo contar con “la capacidad de percibir las necesidades y objetivos de la copropiedad.

En ocasiones, se de-ben tomar decisiones para afrontar procesos conflic-tivos y, en diversas opor-tunidades, se cuenta con visiones opuestas e infor-mación incompleta. Los ad-ministradores de propiedad horizontal deben proveer estabilidad y continuidad. En este sentido, deben ser ellos quienes “identifiquen patrones”, con la capacidad de darse cuenta de cuándo explotar las estrategias es-tablecidas.

La autoeficacia puede de-finirse como la creencia de un individuo en su capaci-dad para organizar y ejecu-

tar acciones requeridas para alcanzar los objetivos plan-teados. Para lograr alcanzar la autoeficacia, los adminis-tradores deben integrar los siguientes elementos:

- Del residente y la admi-nistración

El residente y la admi-nistración son inseparables y toda gestión es más efi-caz cuando ambos van de la mano en su proceso de desarrollo. La simbiosis de ambos permite cambios directamente ligados a las necesidades de la propiedad horizontal.

- Cognitivo y a nivel de comportamiento

Si bien estas habilidades cognitivas o duras son im-portantes, se vuelve esen-cial que también tengan habilidades emocionales o blandas; los administrado-res de propiedad horizontal deben dominar una combi-nación de ambas.

- Profesores y facilitado-res

Los administradores de propiedad horizontal de-ben contar con profesores y asesores que los ayuden a tener una experiencia de aprendizaje constante. Es-tos deben ser desafiados, estimulados e inspirados por sus asesores y sus faci-litadores deber ser quienes proporcionen el apoyo y la retroalimentación necesaria para crear una mejor diná-mica de la administración.

- Experiencias intelectua-les y emocionales

Al desarrollar de mane-ra correcta una gestión, los administradores de propie-dad horizontal tendrán un ambiente de apoyo don-de podrán salir de sus zo-nas de confort y afrontar nuevos retos. Estos deben prepararse para lo inespe-rado y aprender a manejar las ansiedades, tensiones y presiones de un mundo in-cierto.

- Educación formal e in-formal

El aprendizaje informal que ocurre en el trabajo es potente e inmediatamente relevante para el contexto. Sin embargo, este también puede ser arriesgado, inco-herente e inexacto. Por otro lado, el aprendizaje formal es escalable y explícito, y se presta a la personalización. Es necesario reflexionar bien para crear estrategias que integren la informalidad y el aprendizaje.

En conclusión, el mundo se está desarrollando al-rededor de nuevos retos. La Tecnología disruptiva, la globalización, los cambios demográficos, los nuevos órdenes sociales y la econo-mía del conocimiento están cambiando no sólo las for-mas de trabajar, sino tam-bién de vivir. Para afrontar-los, los administradores de propiedad horizontal deben participar eficazmente en ellos, desarrollar las habi-lidades para aceptar ambi-güedad y complejidad y uti-lizar la humildad y el diálogo para guiar sus decisiones.


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CAPACITACION MES NOVIEMBRE 2019

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COLOMBIA AÑO 2 - EDICIÓN XXV NOVIEMBRE MMXIX … · 2019-12-06 · necesidades de los copropietarios. Finalmente, la tendencia a integrar a las copropiedades como actores sociales