COMMERCIAL MARKET REPORT - pds.magichome.co.krpds.magichome.co.kr/board/gaokter/sang_14Q2 상업용부동산2014... · 명동은전분기와동일한11.88만원/ ... 만원/㎡등이상승세를보였고

COMMERCIALMARKET REPORT

∙ RETAIL ∙ APARTMENT TYPE-FACTORY ∙ OFFICETEL ∙ OFFICE ∙ AUCTION ∙ INDEX ∙

RESEARCH CENTER

Aug.2014

2nd Quarter 2014 / V.24

CONTENTSCONTENTS

부동산114 Research CenterCommercial Market Report

03

04

20

29

35

41

43

COMMERCIAL MARKET REPORT

2nd QUARTER 2014

요 약 SUMMARY

상 가 RETAIL

지식산업센터 APARTMENT TYPE-FACTORY

오 피 스 텔 OFFICETEL

오 피 스 OFFICE

경 매 AUCTION

지 수 INDEX

Commercial Market Report | 부동산114 Research Center

▌상가: 서울 상권 임대료 2분기 연속 상승세

▪ 2014년 2분기 서울 상권은유동인구가활발한봄 성수기와더불어기업 이전, 상권 확장 등으로 인해 주요 상권 임대료가상승하는모습임

▪ 상권 매매시장은 최근 수요자들의 관심을 반영하듯 대부분의 권역에서 상승세를 보임. 임대사업을 목적으로 점포 매입에 나서는 투자자들도 꾸준한 모습임. 이는 주택시장에 대한 관망기조가 지속되는 가운데상가시장으로 자금이 유입되는것으로추정할수 있음

▌지식산업센터: 소형 매물 품귀로 임대료 상승세

▪ 지식산업센터 임대시장은 매물상황에 따른 임대료 조정으로 대부분의 권역에서 임대료 상승세를 보임. 소규모 매물 품귀로 소형 면적대위주로임대료강세를나타냄

▪ 매매시장은 입주연차가 적은 신규 단지 매물이 출시되며 가격이 상향 조정되는 모습을 나타냄. 임대제한규제에대한 기대감이여전한가운데공급 증가로 인한 부작용도우려됨

▌오피스텔: 관망기조와 비수기 겹쳐 매매, 임대시장 모두 약세

▪ 임대소득과세방안으로 인한 관망기조와 비수기까지 겹치면서 2분기 오피스텔 매매 및 임대시장은 약세를 보임. 여기에 2분기에만 1만 2,376실, 지난 해 실적까지 총 6만 여실의오피스텔이 공급되며 시장에 부담으로 작용하는 바, 당분간 소폭의 등락을 거듭하는 것 외에수익률 상승은 어려울것으로보임

▌오피스: 임차인 유치 경쟁 치열, 렌트프리 등 임대마케팅 성행

▪ 2분기 오피스시장은 주요 기업들의 통폐합 신사옥 이전 등으로 기존 오피스의 공실률이 상승하는 분위기임.기존 오피스의 공실 해소를 위해 렌트프리 등 공격적인 마케팅을 진행하는기존 오피스가늘고 있음.

▪ 한편 타 권역으로의 수요이탈로 공실 우려가 높았던 GBD는 예상보다 빠르게 공실이 해소되고 있음. 하지만 한국전력 등 공기업들의 혁신도시 이전으로 다시 공실 증가가예상됨

▌경매: 경매건수 전분기 대비 3.9% 증가, 울산 매각가율 84.3%로 최고치

▪ 총 경매건수는 6,921건으로 전분기 대비 3.9% 증가함. 매각율은 25.3%, 매각가율은 63%로 모두 전분기대비 0.8%p, 1.0%p씩 상승했음. 지역별로는 경기(1,899건) 매각건수가 가장 많았고매각가율은울산이 84.3%로가장 높았음.

요 약 SUMMARY

COMMERCIAL MARKET REPORT

3


자료: 부동산114 리서치센터

1.1 강남권역 – 임대동향

상 가 RETAIL

▌주요이슈: 라이프스타일 특화 매장 입점, 신사 임대료 상승세 지속

▮ 강남·서초 환산임대료 추이(만원/㎡) ▮ 강남권역 주요상권 환산 임대료(만원/㎡)

▪ 2분기 강남권역 내 주요 상권 월 임대료는 △압구정(11.7%) △신사(9.3%) △삼성역(6.5%) △강남역(0.6%) 순으로 모두 상승세를 나타냄

▪ 압구정 상권은 갤러리아리뉴얼과 편집숍 입점 등 상권회복 기대감으로 인해 가장 큰 상승폭을 나타냈지만 강남과 신사로의 수요 이탈과 매물누적으로 인해 전분기에 비해 상승폭은감소했음

▪ 신사는 헬스앤뷰티숍(롭스), 생활용품브랜드 ‘JAJU 플래그쉽스토어’등 생활용품을 주력으로 한 라이프스타일 특화 매장이 들어서며 임대료 상승세를 보임. 이면도로인 세로수길은소프트리, 핫삐돌체 등 유명 디저트카페들이 인기를 얻고 있음.

▌임대조건: 강남구 환산임대료 4.33만원/㎡으로 2분기 연속 상승세

▪ 강남구 소재 상가 환산임대료는 4.33만원으로 전분기대비 8.8% 상승함. 세부 주요 상권은압구정(15.6%), 신사(15.5%), 강남역(13.1%)이 두드러진 상승세를 보였음. 선릉은 오피스 공실 증가로 인해 주간 상권이 위축되는 분위기를 보이면서 전분기대비 9.3% 하락했음

▪ 서초구 소재 상가 환산임대료는 3.36만원으로 전분기대비 4.0% 상승함. 세부 상권별로는교대역(5.4%)과 양재역(4.7%)이 모두 상승세를 나타냄.

4

단위: 만원/㎡, 변동률: 전분기 대비

3.50 3.13

4.14 4.63 4.83

3.20 3.96

3.30 3.75

5.35 5.58

3.35

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

강남역 교대역 선릉역 신사동 압구정 양재역

2014Q1 2014Q2

구분 강남역 선릉역 신사역 압구정 교대역 양재역

월 임대료 3.40 3.12 4.29 4.56 2.81 2.85

보증금 55.70 63.38 105.59 101.67 48.87 50.04

환산임대료변동률 13.1%(▲) -9.3%(▼) 15.5%(▲) 15.6%(▲) 5.4%(▲) 4.7%(▲)

3.14

4.33

3.36

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014서울시 강남 서초


1.2 도심권역 - 임대동향

상 가 RETAIL

▌주요이슈: 청진상점가 인기로 종각역 상권 ‘활기＇

▌임대조건: 중구 환산임대료 3.64만원/㎡, 전분기대비 1.2% 하락

▪ 중구 소재 상가 환산임대료는 3.64만원/㎡으로 전분기대비 1.2% 하락함. 세부 상권으로명동은 전분기와 동일한 11.88만원/㎡ 으로 집계됐고 무교동은 먹자골목 내 일부 점포의이전으로 저렴한 매물이 출시되면서 10.3% 하락했음

▪ 종로 소재 상가 환산임대료는 3.09만원/㎡ 으로 전분기대비 5.9% 하락함. 세부상권으로는 종각역 5.46만원/㎡, 광화문 3.72만원/㎡ 종로3가 4.85만원/㎡, 종로5가 3.95만원/㎡임

▮ 중구·종로 환산임대료 추이(만원/㎡) ▮ 도심권역 주요상권 환산 임대료(만원/㎡)


5


▪ GS그랑서울 내 청진상점가가 인기를 얻으며 종각역 상권의 월 임대료가 상승했음. 청진상점가는 40여 개의 유명 음식점들이 입점한 대형 F&B시설이며 적절한 MD구성으로 직장인및유동 인구를 흡수하고 있음.

▪ 한편 DDP(동대문디자인플라자)를 찾는 수요가 꾸준한 가운데 두타 리뉴얼과 케레스타 영업 재개가 동대문패션타운의 판도를 변화시킬 것으로 보임. 케레스타(구 거평프레야)는 두타, 밀리오레와 이어지는 대규모 쇼핑몰로 업체 부도로 인해 일대 유동인구 이동과 상권 활성화에 지장을 주고 있었으나 내년 상반기 중으로 호텔과 상가로 분리개발을 앞두고 있음

3.69

11.88 10.83

5.06 5.08 4.14

3.72

11.88

9.71

5.46 4.85 3.95

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

광화문 명동 무교동 종각역 종로3가 종로5가2014Q1 2014Q2

구분 명동 무교동 광화문 종각역 종로3가 종로5가

월 임대료 10.84 8.79 3.18 4.84 3.97 3.44

보증금 103.64 91.83 54.01 61.92 88.52 50.71

환산임대료변동률 0.0% -10.3%(▼) 0.8%(▲) 7.9%(▲) -4.5%(▼) -4.7%(▼)

3.14

3.09 3.64

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

서울 종로 중구


1.3 신촌마포권역 - 임대동향

상 가 RETAIL

▌주요이슈: 홍대 상권 지난 해 2분기 강세 지속

▪ 홍대 상권은 꾸준한 수요를 기반으로 대부분의 점포 임대료가 강세를 보인 가운데 상수,합정, 연희동, 연남동 일대 유동인구가 증가하며 임대료가 상승함.

▪ 이화여대 상권은 패션상권으로서의 흡입력이 감소하며 보세거리 내 상당수의 점포가 공실로 남아있어 월 임대료 하락세를 나타냄. 중국인 관광객 영향으로 인해 브랜드화장품 밀집지역은 유동인구가 많은 편이나 과거 주를 이뤘던 20-30대 여성 수요층이 감소하고 있음

▌임대조건: 마포구 환산임대료 3.66만원/㎡으로 5분기 연속 상승

▪ 마포구 소재 상가 환산임대료는 3.66만원/㎡으로 전분기대비 4.4% 상승, 전년동기대비10.4% 상승함. 세부 상권별로는 △마포역 18.8% △합정 15.3% △홍대 9.2% △공덕역8.1% 순으로 모두 상승세를 나타냈음. 홍대상권 강세와 더불어 역세권 일대 점포 임대료가 오르며 환산 임대료가 상승했음

▪ 서대문구 소재 상가 환산임대료는 3.20만원으로 전분기대비 5.7% 하락했고 전년동기대비9.8% 하락함. 세부 상권별로는 이화여대(-15.0%)와 신촌(-7.8%)이 하락세를 나타냄

▮ 서대문·마포 환산임대료 추이(만원/㎡) ▮ 신촌 마포권역 주요상권 환산 임대료(만원/㎡)


6


3.89 3.82

4.68

5.75

3.26 2.99

4.62 4.13 4.31

4.88

3.56 3.45

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

마포 공덕 신촌 이대 홍대 합정

2014Q1 2014Q2

구분 마포 홍대 공덕 합정 신촌 이대

월 임대료 3.87 3.04 3.47 2.94 3.55 4.88

보증금 74.88 51.84 66.04 50.57 80.11 88.46

환산임대료변동률 18.8%(▲) 9.2%(▲) 8.1% 15.3%(▲) -7.8%(▼) -15.0%(▼)

3.14

3.66

3.20

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

서울 마포 서대문


1.4 영등포권역 - 임대동향

상 가 RETAIL

▌주요이슈: 여의도, 영등포 등 영등포권역 월 임대료 상승세

▪ 영등포권역 월 임대료는 모두 상승세를 나타냈음. IFC몰이 꾸준한 인기를 유지하고 있고배후 주거지와 직장인 수요를 기반으로 형성된 먹자골목들이 활기를 보임.

▪ 렌트프리 등 공격적인 마케팅이 지속되며 여의도 내 신규 오피스 공실이 감소할 것으로 보임. 2015년 초 여의도 IFC Three에 IBM이 입주하는 등 대형 임차인 유입에 따른 유동인구증가로 이 일대 오피스 상권 임대료 상승이 예상됨

▌임대조건: 영등포구 환산임대료 3.43만원/㎡으로 전분기와 동일

▪ 영등포구 소재 상가 환산임대료는 3.43만원/㎡ 으로 전분기와 동일한 수치를 나타냄. 전반적으로 안정적인 모습임. 한편 상암동 일대는 주택가 인근의 저가 매물이 출시되며 하락세로 이어짐

▪ 세부 상권 별로는 △영등포역 4.39만원/㎡ △여의도역 5.15만원/㎡ △영등포구청역 2.33만원/㎡ 등이 상승세를 보였고 ▽영등포시장 3.03만원/㎡ ▽상암 3.57만원/㎡의 환산임대료가 하락했음

▮ 영등포 환산임대료 추이(만원/㎡) ▮ 영등포권역 주요상권 환산 임대료(만원/㎡)


7


4.87

2.24

3.21

4.05 3.98 4.00 5.15

2.33

3.03

4.39 4.01

3.57

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

여의도 영등포

구청

영등포

시장

영등포역 당산 상암

2014Q1 2014Q2

구분 여의도 영등포구청 영등포시장 영등포역 당산 상암

월 임대료 4.44 1.98 2.63 3.64 3.38 2.95

보증금 70.38 35.91 54.14 44.24 62.52 62.70

환산임대료변동률 5.6%(▲) 4.2%(▲) -5.6%(▼) 8.3%(▲) 0.8%(▲) -10.7%(▼)

3.14

3.43

2.0

2.2

2.4

2.6

2.8

3.0

3.2

3.4

3.6

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

서울 영등포


1.5 분당권역 - 임대동향

상 가 RETAIL

▌주요이슈: 백현동 카페거리 인기로 정자역 상권 약세 지속

▪ 대규모 오피스텔 입주와 함께 KFC, 설빙 등 프랜차이즈 업종 입점으로 상권 기반이 탄탄해

지면서 미금역 일대 임대료가 상승함. 신분당선 환승역 개통 기대감으로 인해 역사 주변 점

포들의 임대료도 소폭 상향 조정됨. 두드러진 하락세를 나타낸 정자역은 인근 백현동 카페

거리의 인기로 인해 권리금 하락 및 매물 누적이 가격 약세로 이어짐

▪ 서현역은 멀티플렉스 경쟁이 치열해 질 것으로 예상됨. 8월에 CJ계열사의 대형 멀티플렉

스가 들어설 예정으로 야탑역이나 오리역으로 분산됐던 수요가 서현역으로 이동할 가능성

이 높아 졌음. 인근 메가박스는 수요이탈을 막기 위해 리뉴얼이 진행중임

▌임대조건: 분당구 환산임대료 3.70만원/㎡으로 전분기대비 3.1% 상승

▪ 분당구 소재 상가 환산임대료는 3.70만원으로 전분기대비 3.1% 상승함. 세부 상권별로는

△미금 3.45만원/㎡ △서현 4.00만원/㎡이 상승했고 ▽수내 3.15만원/㎡ ▽야탑 2.38만

원/㎡ ▽정자 2.91만원/㎡ 가 하락세임

▮ 분당 환산임대료 추이(만원/㎡) ▮ 분당권역 주요상권 환산 임대료(만원/㎡)


8


구분 미금 서현 수내 야탑 정자

월 임대료 2.83 3.28 2.56 1.95 2.39

보증금 61.94 71.49 58.28 43.18 52.17

환산임대료변동률 3.7%(▲) 2.5%(▲) -1.6%(▼) -3.0%(▼) -6.7%(▼)

3.33

3.90

3.20

2.45

3.12 3.45

4.00

3.15

2.38

2.91

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

미금 서현 수내 야탑 정자

2014Q1 2014Q2

3.44

3.70

2.0

2.2

2.4

2.6

2.8

3.0

3.2

3.4

3.6

3.8

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

성남 분당


1.6 일산권역 - 임대동향

상 가 RETAIL

▌주요이슈: 백석역 브런치카페, 스몰비어 등 소자본 창업점포 증가

▪ 원마운트몰 내 아쿠아리움, 워터파크 등의 인기 영향으로 라페스타와 웨스턴돔의 주말 유동인구가 분산되며 정발산역, 마두역의 임대료가 약세를 보임. 한동안 상승세를 보였던 대화역 상권은 원마운트몰을 찾는 꾸준한 수요로 안정화돼 가는 모습임

▪ 한편 백석역은 오피스텔 밀집 지역 내 스몰비어, 브런치카페 등 소자본 창업점포들이 증가하고 있음

▌임대조건: 일산동구 환산임대료 2.47만원/㎡으로 전분기대비 0.2% 하락

▪ 일산동구 소재 상가 환산임대료는 2.47만원으로 전분기대비 0.2% 하락함. 세부 상권 별로는 △백석 2.06만원/㎡이 상승했고 ▽마두 2.61만원/㎡ ▽정발산 3.49만원/㎡이 하락했음

▪ 일산서구 소재 상가 환산임대료는 2.74만원으로 전분기대비 3.8% 하락했음. 세부 상권별로는 ▽대화 3.33만원/㎡ ▽주엽 3.14만원/㎡이 하락했음

▮ 일산 환산임대료 추이(만원/㎡) ▮ 일산권역 주요상권 환산 임대료(만원/㎡)


9


3.01

3.74

1.94

3.47 3.24 3.36

2.61

3.49

2.06

3.33 3.14

3.19

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

마두 정발산 백석 대화 주엽 화정

2014Q1 2014Q2

구분 마두 정발산 백석 대화 주엽 화정

월 임대료 2.21 2.97 1.78 2.95 2.63 2.78

보증금 40.12 52.35 34.74 43.29 51.15 40.77

환산임대료변동률 -13.4%(▼) -6.7%(▼) 6.4%(▲) -4.2%(▼) -3.1%(▼) -5.0%(▼)

2.54

2.47

2.74

2.0

2.2

2.4

2.6

2.8

3.0

3.2

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

고양 일산동 일산서


2.1 강남권역 - 매매동향

상 가 RETAIL

▮ 강남권역 상가 층별 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 강남권역 상가 임대수익률 추이(1층, %)

▌주요이슈: 타 권역이전, 경기 침체 등 오피스 공실 증가 영향으로 하락

▪ 강남 권역 소재 점포 매매가격은 3분기 연속 하락세를 보임. 분양물량 증가와 대로변에 비해 가격 수준이 낮은 이면도로 매물이 출시되며 매매가격이 하락했음. 한편 올해 말 한국전력 및 6개 발전 자회사가 전남혁신도시로 이전할 예정으로 이후 일대 상권의 변화가 예상됨

▪ 강남구 소재 점포 매매가격(1층, 3.3㎡기준)은 3,801만원, 서초구는 3,731만원임. 이는전분기대비 8.6%, 11.1% 하락한 수치로 전분기 하락폭(각 -3.0%,-5.5%)에 비해 두드러진 하락세임. 오피스 공실 영향과 더불어 최근 오피스텔 신규 공급으로 인한 저층부 상가매물 증가가 매매가격 하락에 영향을 준 것으로 보임


▮ 강남권역 상가매매가 추이(1층, 만원/3.3㎡) ▮ 강남권역 상가 임대수익률 (1층,%)

10

2,983

3,801

3,731

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

서울 강남 서초

2,040 1,779

1,347

1,627

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

123412341234123412341234123412

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014

강남 2F 서초 2F

강남 B1 서초 B1

4.06%3.18%3.72%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

123412341234123412341234123412

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014

강남 서초 서울

3.37%

2.69%

3.52%

4.06%

3.18%

3.72%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

4.50%

강남 서초 서울

2014Q1 2014Q2


2.2 도심권역 - 매매동향

상 가 RETAIL

▮ 도심권역 상가 층별 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 도심권역 상가 임대수익률 추이(1층, %)

▌주요이슈: 종각, 광화문 일대 상권 활기

▮ 도심권역 상가매매가 추이(1층, 만원/3.3㎡) ▮ 도심권역 상가 임대수익률 (1층,%)


▪ 종로 및 중구 소재 상가 매매가격은 전분기대비 모두 오름세를 나타냄. GS그랑서울 인기로 인한 일대 상가 임대료 상승세가 매매가격 상승에도 영향을 준 것으로 보임. 도심부로주요 기업들이 이전하면서 종로구청 상권과 을지로 상권으로 그 활기가 확대되는 분위기도관측됨

▪ 종로구 상가 매매가격 (1층, 3.3㎡기준) 은 4,115만원으로 전분기대비 7.5% 상승했음. 이는 2분기 강남구 상가 매매가격(3,801만원/3.3㎡)을 웃도는 수치임. 중구 상가매매가격은3,030만원으로 전분기대비 2.6% 상승했으며 임대수익률은 2.63%~4.37%로 나타났음.

11

1,071

3,169

945

2,623

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

123412341234123412341234123412

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014

종로 2F 중구 2F

종로 B1 중구 B1

2.63%

4.37%

3.72%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

123412341234123412341234123412

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014

종로 중구 서울

2,983

4,115

3,030

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014서울 종로 중구

3.01%

4.49%

3.52%

2.63%

4.37%

3.72%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

종로 중구 서울2014Q1 2014Q2


2.3 신촌권역 - 매매동향

상 가 RETAIL

▮ 신촌권역 상가 층별 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 신촌권역 상가 임대수익률 추이(1층, %)

▌주요이슈: 마포 상수, 연남 등 투자자들의 점포 매입 증가로 상승세

▪ 상수, 연남 등 투자자들의 상가 매수세 증가로 인해 마포구 소재 상가매매가격은 전분기대비 5.59% 상승했음. 리모델링 후 임대 또는 게스트하우스 사업을 하려는 투자자들의 문의가 꾸준함. 서대문구 상가매매가격은 대학가 핵심상권 내 점포가 매물로 출시되며 매매가격 상승세를 보임

▪ 마포구 소재 점포 매매가격(1층, 3.3㎡기준)은 2,981만원, 서대문 2,371만원으로 전분기대비 모두 상승세를 보임. 임대수익률은 4.38~5.14% 수준으로 소폭 하락했으나 이는 서울 상가 평균 임대수익률(3.72%)보다 높은 수준임.

▮ 신촌권역 상가매매가 추이(1층, 만원/3.3㎡) ▮ 신촌권역 상가 임대수익률 (1층,%)


12

2,983

2,981

2,371

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014서울 마포 서대문

4.38%

5.14%

3.72%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

123412341234123412341234123412

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014

마포 서대문 서울

1,535

1,230

1,540

1,003

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014

마포 2F 서대문 2F

마포 B1 서대문 B1

4.44%

5.60%

3.52%

4.38%

5.14%

3.72%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

마포 서대문 서울2014Q1 2014Q2


2.4 영등포권역 - 매매동향

상 가 RETAIL

▮ 영등포권역 상가 층별 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 영등포권역 상가 임대수익률 추이(1층, %)

▌주요이슈: 영등포 상가매매가격 하락세 전환

▪ 3분기 연속 상승세를 보였던 영등포구 상가 매매가격은 소규모 상권을 형성한 양평동, 문래동 일대에서 입주연차가 오래된 점포들이 매물로 출시되며 하락세를 보임. 당산역상권은 출시되는 매물이 적어 큰 등락이 없으며 배후주거지와 직장인 수요를 기반으로 형성된 영등포구청, 영등포역 상권도 안정적인 모습을 보이고 있음

▪ 영등포구 소재 점포 매매가격(1층, 3.3㎡기준)은 2,323만원으로 서울 평균 가격(2,983만원)보다 낮은 수준임. 임대수익률은 5.35%로 서울 평균 임대수익률(3.72%)에 비해 높은 수준을 유지하고 있음

▮ 영등포권역 상가매매가 추이(1층, 만원/3.3㎡) ▮ 영등포권역 상가 임대수익률 (1층,%)


13

2,983

2,323

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014서울 영등포

1,124

846

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

123412341234123412341234123412

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014

영등포 2F 영등포 B1

5.35%

3.72%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

123412341234123412341234123412

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014

영등포 서울

4.57%

3.52%

5.35%

3.72%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

영등포 서울

2014Q1 2014Q2


2.5 분당권역 - 매매동향

상 가 RETAIL

▮ 분당권역 상가 층별 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 분당권역 상가 임대수익률 추이(1층, %)

▌주요이슈: 판교역 일대 활기로 분당 상가매매가격 소폭 상승

▪ 분당구 상가 매매가격은 전분기대비 2.66% 상승했음. 스트리트형 상가의 인기와 오피스텔, 호텔 입주로 고급 베이커리, 고급 선술집 등이 들어서며 판교역 상권이 활기를 띄고 있음. 판교 테크노밸리와 배후 주거지 수요를 기반으로 긍정적인 분위기를 이어갈 것으로 예상됨. 반면 서현, 수내, 정자 등 기존 분당신도시 내 점포는 판교, 강남으로의 수요 이탈로인해 시세 보다 저렴한 매물 누적이 관측되고 있음.

▪ 분당구 소재 점포 매매가격(1층, 3.3㎡기준)은 2,923만원으로 성남시 평균 가격(2,815만원)보다 높은 수준임. 임대수익률은 분당이 4.49%, 성남이 4.32%를 나타냄

▮ 분당권역 상가매매가 추이(1층, 만원/3.3㎡) ▮ 분당권역 상가 임대수익률 (1층,%)


14

1,043

1,236

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

123412341234123412341234123412

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014

분당 2F 분당 B1

4.49%

4.32%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

123412341234123412341234123412

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014

분당 성남

4.44% 4.25%4.49% 4.32%

0.00%0.50%

1.00%1.50%

2.00%2.50%3.00%3.50%

4.00%4.50%

5.00%

분당 성남

2014Q1 2014Q2

2,815

2,923

0

1,000

2,000

3,000

4,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

성남 분당


2.6 일산권역 - 매매동향

상 가 RETAIL

▮ 일산권역 상가 층별 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 일산권역 상가 임대수익률 추이(1층, %)

▌주요이슈: 일산동구와 서구, 상가매매시장 희비 엇갈려

▪ 일산 권역 상가매매가격은 일산동구와 서구가 엇갈리는 모습을 나타냄. 원마운트몰을 찾는 주말 이용객이 늘며 일산동구 상가매매가격은 하락세가 지속중인 반면 일산서구는 상승세를 이어가고 있음. 원마운트몰이 입지한 대화동 일대는 워터파크, 아쿠아리움, 멀티플렉스 등이 밀집해 있어 3분기에도 활기가 이어질 것으로 예상됨

▪ 일산동구 소재 점포 매매가격(1층, 3.3㎡기준)은 2,099만원이고 임대수익률은 전분기대비 0.11%p 상승함. 일산서구의 매매가격은 2,537만원으로 6분기 연속 상승세를 이어가는중이며 임대수익률은 전분기대비 0.27%p 낮은 4.03%로 나타남

▮ 일산권역 상가매매가 추이(1층, 만원/3.3㎡) ▮ 일산권역 상가 임대수익률 (1층,%)


15

2,249

2,099 2,537

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

고양 일산동구

726

518

366

200

0

200

400

600

800

1,000

1,200

123412341234123412341234123412

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014

일산동구 2F 일산서구 2F

일산동구 B1 일산서구 B1

4.16%

4.03%

4.06%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132014

일산동구 일산서구 고양

4.05%

4.22%

4.28%

4.16%

4.03%4.06%

3.90%

3.95%

4.00%

4.05%

4.10%

4.15%

4.20%

4.25%

4.30%

일산동구 일산서구 고양

2014Q1 2014Q2


3.1 공급동향

상 가 RETAIL

▮ 유형별 상가분양가격 (1층, 만원/3.3㎡) ▮ 권역별 상가분양가격 (1층, 만원/3.3㎡)


▌주요이슈: 지방 상가 공급 비중, 수도권 추월

▪ 2014년 2분기는 전분기대비 19% 상승한 82개 상가(단지 기준)가 공급됨. 이는 지난해 2분기 이후 가장 많은 물량임.

▪ 기타상가 비중이 높았던 전분기에 비해 2분기는 단지내 상가가(33개 단지) 가장 많았고 전체 물량의 40%를 차지함. 그 외 근린상가 25개 단지, 기타상가 21개 단지, 복합상가 3개단지가 공급됨

▪ 권역별로는 지방상가 비중이 수도권을 넘어서며 지방에서만 전체 물량의 55%가 공급됨.이는 세종시, 혁신도시에서 상가분양물량이 증가했기 때문임

▪ 3.3㎡당 분양가격은 2,734만원으로 전분기대비 8.4% 상승했음. 수도권은 3,208만원, 지방은 2,345만원으로 상가 분양시장 인기가 분양가 상승을 견인한 것으로 보임

▮ 유형별 상가공급 추이 ▮ 권역별 상가공급비중 추이

16

25

21

33

3

-10

10

30

50

70

90

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

테마상가 복합상가 단지내상가

기타상가 근린상가

45%

55%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

지방 수도권

3,414

2,523

3,263

1,898

3,017

2,407 2,638

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

수도권 지방

근린 단지 복합

테마 기타2,548

1,885

2,509

0

2,856 2,915

2,613

2,684

2,638

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

근린 단지 복합 테마 기타

2014Q1 2014Q2


3.2 공급사례

상 가 RETAIL

▌2014년 2분기 신규공급상가 현황 (분양가격 1층 기준)


17

(뒤에 계속)

(단위: 개소, ㎡, 만원)

유형 소재지총

점포수연면적

3.3㎡당분양가격

근린상가

서울

강남구 역삼동 삼성쉐르빌 22 18,291 8,700

은평구 진관동 메트로프라자 64 12,641 3,886

서초구 우면동 삼성프라자1,2 23 2,334 4,600

송파구 문정동 위례에이플타워 123 31,262 4,250

경기

광명시 소하동 행운드림프라자 35 7,006 2,900

김포시 구래동 한강노블레스Ⅱ 29 3,686 2,750

수원시 금곡동 건우프라자 19 1,985 698

수원시 하동 그랜드프라자 73 28,139 2,200

용인시 농서동 스마트밸리 60 5,171 2,525

의정부시 민락동 성산타워 43 13,336 1,800

화성시 동탄면 재원프라자 26 3,049 3,250

부산 기장군장안읍 동부산아울렛 55 13,475 514

정관면 제일타워Ⅱ 36 8,571 3,000

대구 동구 봉무동 이스트애플 30 7,471 2,290

대전 유성구봉명동 봉명동스카이뷰 2 455 2,219

지족동 한화프라자 16 2,363 2,397

세종 세종시

나성동 새롬시티 75 9,559 3,284

고운동

금화빌딩 40 5,149 2,470

세종 그랜드프라자 47 9,079 2,500

세종 대현빌딩 35 5,408 2,515

참샘빌딩 33 4,997 2,750

아름동 세종 아카데미타워 64 7,041 2,850

종촌동종촌중앙프라자 63 9,558 3,150

성원프라자 18 2,998 2,940

어진동 세종드림 180 35,304 2,450


3.2 공급사례

상 가 RETAIL


18


(앞에서 계속)

(뒤에 계속)

유형 소재지 상가명총

점포수연면적


기타상가

서울

강남구 역삼동 효성해링턴더퍼스트 56 4,963 8,950

강북구 수유동 경남아너스빌 53 2,403 1,945

강서구 마곡동

마곡헤리움2차 10 864 2,900

마곡센트럴푸르지오시티 20 3,974 3,598

마곡나루역일성트루엘플래닛 43 3,922 3,010

마포구 성산동 KCC상암스튜디오380 11 1,282 1,348

송파구 문정동 문정대명벨리온 15 2,369 2,450

경기

성남시 삼평동 판교 브릿지타워 41 2,166 5,522

의왕시 포일동 포일프라임타워 32 5,147 2,750

화성시동탄면 동탄테크노타워 20 3,233 2,200

향남읍 화성라일플로리스3차 11 1,560 1,223

대구 동구 신천동 신천역풀비체 71 5,966 3,146

경남 김해시 대청동 장유에코스타뷰 7 5,237 326

경북 포항시 해도동 포항엘리시움 38 202 1,250

전북 군산시 소룡동 해강솔비앙 1 60 1,492

충남 천안시 백석동 베스트빌 9 1,158 1,996

충북 제천시 장락동 신안실크밸리단지내상가 54 4,673 1,322

세종 세종시 나성동

세종한스웰시티 57 5,036 3,340

노블비즈니스타운 35 4,474 2,710

세종마루 29 3,506 3,400


3.2 공급사례

상 가 RETAIL


19


(앞에서 계속)

유형 소재지 상가명총

점포수연면적


단지내상가

서울

강서구 화곡동 강서힐스테이트 172 15,667 4,000

노원구 중계동 중계2차한화꿈에그린 19 1,064 3,394

서초구 우면동 서초리슈빌S 10 486 3,909

부산

강서구 명지동금강펜테리움센트럴파크1차 9 591 2,129

금강펜테리움센트럴파크2차 6 336 2,198

북구 금곡동 율리벽산블루밍 12 530 2,249

연제구 연산동 부산더샵파크시티 52 2,019 1,355

대구동구 봉무동 이시아폴리스더샵4차 10 589 1,297

동구 율하동 율하 롯데캐슬 4 155 2,010

경북 군위군 군위읍 군위서부 1 66 894

충남 천안시 두정동 천안두정역코아루스위트 14 942 1,481

세종 세종시 종촌동 세종 호반베르디움 13 1,311 2,960

복합상가

부산 부산진구 부전동 부전문화누리 41 6,507 2,675

세종 세종시종촌동 세종 메가시티 142 34,740 2,400

어진동 세종 파이낸스센터 494 49,982 2,840


1.1 가산/구로권역 - 임대동향


▮ 가산▪구로 지식산업센터 임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 가산▪구로 지식산업센터 월 임대료 변동률(%)

▌주요이슈: 가산, 구로디지털단지 임대료 강세

▪ 가산디지털단지 지식산업센터 평균 월 임대료는 3.42만원(3.3㎡)으로 전분기대비 7.5%상승했음. 상업용부동산 인기와 더불어 지식산업센터에 대한 수요자들의 관심이 높은 가운데 매물출시가 적어 임대료가 상승함. 상위 임대료 단지로는 GBC가 3.3㎡당4.44만원으로 가장 높았음.

▪ 구로디지털단지 지식산업센터 평균 월 임대료는 3.54만원(3.3㎡기준)으로 전분기대비4.5% 상승함. 구 보세창고 부지에 들어서는 G밸리비즈프라자에 롯데시티호텔과 상가시설조성에 대한 수요자들의 관심이 높은 가운데 일대 지식산업센터 임대료가 상향조정되는분위기를 보이고 있음. G밸리비즈프라자 준공(9월) 이후 추가적인 임대료 조정이 있을 것으로 보여짐

▮ 가산▪구로 지식산업센터 임대수익률 추이(%)


▮ 가산▪구로 지식산업센터 임대료 상위 5 (만원/3.3㎡)

20

3.61

3.54

3.42

2.90

3.00

3.10

3.20

3.30

3.40

3.50

3.60

3.70

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

서울 구로 가산

3.39

3.19

3.39

3.54

3.42

3.61

2.90

3.00

3.10

3.20

3.30

3.40

3.50

3.60

3.70

구로 가산 서울

2014Q1 2014Q2

7.6%

8.0%

7.6%

6.0%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

8.5%

9.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

구로 가산 서울순위 가산디지털단지 임대료

1 GBC 4.44

2 대성 D-폴리스 4.42

3 스타밸리 4.38

4 이노플렉스1 4.00

5 리더스타워 3.94

가산디지털단지 평균 3.42

순위 구로디지털단지 임대료

1 코오롱싸이언스밸리2차 4.44

2 코오롱싸이언스밸리1차 4.20

3 마리오디지탈밸리 4.08

4 STX W-TOWER 3.99

5 삼성IT밸리 3.98

구로디지털단지 평균 3.54


1.2 강서/영등포권역 - 임대동향


▮ 강서▪영등포 지식산업센터 임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 강서▪영등포 지식산업센터 임대료 변동률(%)

▮ 강서▪영등포 지식산업센터 임대수익률 추이(%) ▮ 강서▪영등포 지식산업센터 임대료 상위 5 (만원/3.3㎡)


▌주요이슈: 신규 입주 단지 영향으로 임대료 상향 조정

▪ 영등포벤처밸리 지식산업센터 임대료는 4.13만원(3.3㎡기준)으로 전분기대비 4.4% 상승함. 금강펜테리움과 영등포문래동하이테크시티 등 소규모 매물의 임대료가 강세를 보였기 때문임

▪ 강서벤처밸리 지식산업센터 임대료는 3.25만원(3.3㎡기준)으로 전분기대비 7.1% 상승했음. 전반적으로 안정적인 분위기를 유지하는 가운데 고급지식산업단지를 표방한 신규 단지 입주로 인해 임대료가 상향 조정됐음.

▪ 강서벤처밸리에서는 강서IT밸리가 3.3㎡당 4.07만원으로 가장 높은 임대료는 나타냈고 영등포벤처밸리에서는 금강펜테리움이 3.3㎡당 4.58만원으로 가장 높았음

21

순위 강서벤처밸리 임대료

1 강서IT밸리 4.07

2 강서한강자이타워 3.83

3 우림블루나인 3.50

4 등촌동에이스테크노타워 3.28

5 우리벤처타운1차 2.98

강서벤처밸리 평균 3.25

순위 영등포벤처밸리 임대료

1 금강펜테리움 4.58

2 영등포문래동하이테크시티 4.22

3 KnK디지털타워 4.05

4 문래동에이스테크노타워 4.01

5 우림e-biz센터2차 3.93

영등포벤처밸리 평균 4.13

3.03

3.96

3.39 3.25

4.13

3.61

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

강서 영등포 서울

2014Q1 2014Q2

3.61

3.25

4.13

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

서울 강서 영등포

6.4%

7.2% 7.6%

5.0%

5.5%

6.0%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

8.5%

9.0%

9.5%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014



1.3 성동권역 - 임대동향


▮ 성동 지식산업센터 임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 성동 지식산업센터 임대료 변동률(%)

▮ 성동 지식산업센터 임대수익률 추이(%) ▮ 성동 지식산업센터 임대료 상위 5 (만원/3.3㎡)


▌주요이슈: 성동 4.02만원/3.3㎡, 전분기대비 12.1% 상승

▪ 성동테크노밸리 지식산업센터 임대료는 4.02만원(3.3㎡기준)으로 전분기대비 12.1%,상승함. 서울숲IT밸리와 에이팩센터 등 입주 3년 이내의 신규 단지 위주로 매물출시가이루어지며 임대료가 상향 조정됐음. 임대수익률은 7.3%로 전분기대비 0.75%p 상승했으나 서울 평균치(7.6%)에는 미치지 못함

▪ 한편 성동테크노밸리에서는 서울숲IT밸리가 5.51만원/3.3㎡으로 높은 임대료를 나타냈고뒤이어 에이팩센터(5.20만원/3.3㎡), 서울숲한라시그마밸리(4.68만원/3.3㎡) 등 순임

22

순위 성동테크노밸리 임대료

1 서울숲IT밸리 5.51

2 에이팩센터 5.20

3 서울숲한라시그마밸리 4.68

4 성수IS BIZ TOWER 4.60

5 서울숲한라에코밸리 4.53

성동테크노밸리 평균 4.02

3.61

4.02

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

서울 성동

3.58

3.39

4.02

3.61

3.00

3.10

3.20

3.30

3.40

3.50

3.60

3.70

3.80

3.90

4.00

4.10

성동 서울

2014Q1 2014Q2

7.3%

7.6%

5.0%

5.5%

6.0%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

8.5%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

성동 서울


1.4 성남/안양권역 - 임대동향


▮ 성남▪안양 지식산업센터 임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 성남▪안양 지식산업센터 임대료 변동률(%)

▮ 성남▪안양 지식산업센터 임대수익률 추이(%) ▮ 성남▪안양 지식산업센터 임대료 상위 5 (만원/3.3㎡)


▌주요이슈: 성남 산업단지 2.26만원/3.3㎡으로 전분기대비 2.6% 하락

▪ 성남산업단지 지식산업센터 임대료는 2.26만원(3.3㎡기준)으로 전분기대비 2.6% 하락했음. 판교테크노밸리가 입주 기업 증가로 인해 활기를 보이는 반면 TF팀, 연구소 등이 사용했던 단기 임차 매물 누적으로 인해 가격 하락세를 나타냄.

▪ 안양산업단지 지식산업센터 임대료는 3.27만원(3.3㎡기준)으로 전분기와 비슷한 수준을보였음. 임대수익률은 8.1%로 전분기대비 0.35%p상승했고 큰 변동없이 안정적인 분위기를 나타냄

▪ 한편 성남산업단지에서는 크란츠테크노가 3.3㎡당 2.58만원으로 가장 높은 임대료를기록했고, 안양산업단지는 두산벤처다임2차가 4.66만원/3.3㎡ 으로 가장 높았음

23

순위 성남산업단지 임대료

1 크란츠테크노 2.58

2 중앙인더스피아2 2.58

3 SK테크노파크 2.58

4 SICOX타워 2.44

5 롯데선텍시티 2.35

성남산업단지 평균 2.26

순위 안양산업단지 임대료

1 두산벤처다임2차 4.66

2 대륭테크노타운15차 3.72

3 두산벤처다임1차 3.65

4 성지스타위드 3.59

5 안양금강펜티리움IT타워 3.54

안양산업단지 평균 3.27

2.32

3.27

2.72

2.26

3.27

2.85

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

성남 안양 경기

2014Q1 2014Q2

2.85

2.26

3.27

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

경기 성남 안양

8.0%

8.1%

8.2%

6.0%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

8.5%

9.0%

9.5%

10.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014



2.1 가산/구로권역 - 매매동향


▌주요이슈: 신규 공급으로 인해 수요 분산 분위기 관측

▮ 가산▪구로 지식산업센터 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 가산▪구로 지식산업센터 매매가 변동(만원/3.3㎡)


▮ 가산디지털단지 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)

▮ 구로디지털단지 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)

24

▪ 가산디지털단지 지식산업센터 평균 매매가격은 511만원(3.3㎡기준)으로 전분기대비1.3% 하락함. 임대제한 규제 폐지에 대한 기대감이 이어지는 가운데 대형 매물 누적으로가격이 소폭 하락함

▪ 구로디지털단지 지식산업센터 매매가격은 561만원(3.3㎡기준)으로 전분기대비 0.4% 상승했음. 신규 입주단지가 매물로 출시되며 평균 매매가격이 상향 조정 됐기 때문임

▪ 가산디지털단지는 IT프리미어타워(643만원/3.3㎡)가 구로디지털단지에서는 STX W-TOWER(679만원/3.3㎡)의 매매가격이 높았음

557

511

548 559

518

580 561

511

569

460

480

500

520

540

560

580

600

구로 가산 서울

2013Q2 2014Q1 2014Q2

569

561

511

450

500

550

600

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

서울 구로 가산

순위 공장명 구시군 읍면동 상세주소 연면적(㎡) 규모 입주일 3.3㎡ 매매가

1 STX W-TOWER 구로구 구로동 615-3 53,076 B4 - 16F 2011.11 679

2 코오롱디지털타워빌란트2차 구로구 구로동 222-8 39,702 B2 - 14F 2006.12 649

3 우림e-biz센터2차 구로구 구로동 184-1 54,774 B2 - 14F 2005.04 618

4 대륭포스트타워1차 구로구 구로동 212-8 93,505 B3 - 20F 2005.11 601

5 우림e-biz센터1차 구로구 구로동 170-5 60,133 B2 - 14F 2003.02 558


1 IT프리미어타워 금천구 가산동 345-50 37,985 B2 - 20F 2010.03 643

2 현대지식산업센터 금천구 독산동 291-1 175,264 B4 - 26F 2014.03 617

3 뉴티캐슬 금천구 가산동 429-1 48,883 B2 - 14F 2007.01 599

4 리더스타워 금천구 가산동 60-15 15,574 B3 - 15F 2004.12 597

5 대성 D-폴리스 금천구 가산동 543-1 159,267 B4 - 30F 2012.10 584


2.2 강서/영등포권역 - 매매동향


▮ 강서▪영등포 지식산업센터 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 강서▪영등포 지식산업센터 매매가 변동(만원/3.3㎡)

▮ 강서 벤처밸리 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)

▮ 영등포 벤처밸리 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)


▌주요이슈: 강서 ∙영등포 벤처밸리 소폭의 가격 상승세 지속

▪ 강서벤처밸리 소재 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡당 608만원으로 전분기대비 2.9% 상승함. 투자자들의 문의 증가가 매물 호가 상승으로 이어졌기 때문임

▪ 영등포벤처밸리 소재 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡당 690만원으로 나타나며 전분기대비 0.9% 상승했음. 큰 등락없이 안정적인 분위기를 이어가고 있는 모습임. 문래, 당산등 신규 공급 증가로 인해 향후 가격 조정의 가능성이 엿보임

▪ 강서벤처밸리 내 지식산업센터 중 매매가격이 가장 높은 곳은 강서한강자이타워가 3.3㎡당 669만원으로 나타남. 영등포벤처밸리 내에서는 금강펜테리움이 729만원으로 가장 높은 매매가를 기록했음

25

557

650

548 591

684

580 608

690

569

0

100

200

300

400

500

600

700

800


2013Q2 2014Q1 2014Q2

569

608

690

200250300350400450500550600650700750

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

서울 강서 영등포


1 강서한강자이타워 강서구 가양동 1498 99,647 B2 - 15F 2013.05 669

2 우림블루나인 강서구 염창동 240-21 132,407 B3 - 25F 2008.10 647

3 가양동한화비즈메트로 강서구 가양동 449-16 74,453 B3 - 15F 2012.03 638

4 우리벤처타운1차 강서구 등촌동 684-2 18,759 B2 - 12F 2000.10 588

5 가양테크노타운 강서구 가양동 1487 43,612 B1 - 11F 1999.05 521


1 금강펜테리움 영등포구 당산동4가 74-2 16,799 B3 - 15F 2010.01 729

2 KnK디지털타워 영등포구 영등포동8가 92 69,934 B3 - 20F 2013.01 723

3 영등포문래동하이테크시티 영등포구 문래동3가 55-20 196,897 B3 - 20F 2007.04 693

4 월드메르디앙비즈센터 영등포구 양평동3가 15-1 29,869 B2 - 12F 2007.03 615

5 우리벤처타운2차 영등포구 문래동3가 83-29 12,026 B3 - 13F 2003.12 587


2.3 성동권역 - 매매동향


▮ 성동 지식산업센터 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 성동 지식산업센터 매매가 변동(만원/3.3㎡)

▮ 성동테크노밸리 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)


▌주요이슈: 성동테크노밸리 전분기 가격 조정 후 소폭 회복세

▪ 성동테크노밸리 소재 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡당 662만원으로 전분기대비 0.6%상승했음. 전분기의 가격 조정 이후 2분기 들어 소폭 회복하는 추이를 보이고 있지만 송파 등 경쟁지역의 지식산업센터 공급 증가로 인해 가격 하락 가능성도 존재함

▪ 성동테크노밸리 소재 지식산업센터 중 매매가격이 가장 높은 곳은 풍림테크원으로 3.3㎡당 726만원으로 가장 높게 나타났고, 뒤를 이어 삼환디지털벤처타워가 708만원/3.3㎡, 성수동우림E-BIZ센터 688만원/3.3㎡ 등의 순으로 나타남

26

569

662

0

100

200

300

400

500

600

700

800

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

서울 성동 656

548

658

580

662

569

0

100

200

300

400

500

600

700

성동 서울

2013Q2 2014Q1 2014Q2


1 풍림테크원 성동구 성수동2가 273-10 8,362 B2 - 8F 2005.09 726

2 삼환디지털벤처타워 성동구 성수동2가 280-13 25,013 B5 - 10F 2006.01 708

3 성수동우림E-BIZ센터 성동구 성수동2가 280-21 30,770 B3 - 10F 2006.10 688

4 센츄리프라자 성동구 성수동2가 277-40 15,394 B2 - 8F 1999. 583

5 성수IS BIZ TOWER 성동구 성수동2가 289-319 32,017 B5 - 15F 2012.09 510


2.4 성남/안양권역 - 매매동향


▮ 성남▪안양 지식산업센터 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 성남▪안양 지식산업센터 매매가 변동(만원/3.3㎡)

▮ 성남산업단지 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)

▮ 안양산업단지 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)


▌주요이슈: 성남ㆍ안양 산업단지 소재 지식산업센터 2분기 연속 약세

▪ 성남산업단지 소재 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡당 340만원으로 전분기대비0.4% 하락했음. 큰 이슈 없이 잠잠한 분위기를 보이고 있음. 타 지역으로의 접근성이 좋지 않아 거래를 유보하는 분위기도 존재하며 인근 문정산업단지로의 수요 이탈도 관측됨

▪ 안양산업단지 소재 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡당 486만원으로 나타남. 이는 전분기대비 4.5% 하락한 수치임. 포일(의왕), 관양(안양) 등 입주 단지 영향으로 인해 기존 매물의 가격이 하락했음

▪ 성남 산업단지 내 지식산업센터 중 매매가격이 가장 높은 곳은 분당테크노파크로 3.3㎡당457만원으로 나타남. 안양 산업단지 내에서는 대륭테크노타운15차가 608만원으로 가장높음

27

419

340

486

0

100

200

300

400

500

600

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

경기 성남 안양

361

507

417

341

508

412

340

486

419

0

100

200

300

400

500

600


2013Q2 2014Q1 2014Q2


1 분당테크노파크 분당구 야탑동 151 57,800 B2-9F 199407 457

2 한라시그마밸리 중원구 상대원동 442-2 58,864 B4-20F 201010 400

3 크란츠테크노 중원구 상대원동 5442-1 74,334 B2-15F 200312 400

4 성남스타타워 중원구 상대원동 223-25 57,016 B3-15F 201008 389

5 SK테크노파크 중원구 상대원동 190-1 59,460 B4-15F 200701 362


1 대륭테크노타운15차 안양시 관양동 224-5 101,544 B3 - 21F 2010.09 608

2 금강펜테리움IT타워 안양시 관양동 810 132,754 B3 - 22F 2012.01 597

3 두산벤처다임1차 안양시 평촌동 126-1 114,356 B1 - 12F 2006.04 535

4 성지스타위드 안양시 관양동 954-6 52,149 B2 - 15F 2010.07 523

5 두산벤처다임2차 안양시 관양동 1307-37 28,799 B1 - 11F 2007.09 507


3.1 공급동향


▌주요이슈: 2분기 지식산업센터 3개 단지 분양, 2개 단지 입주 시작

▪ 2014년 2분기는 서울에서만 총 3개 단지가 분양했음. 영등포 문래동1가에 위치한하우스디비즈(hausD.biz)와 송파 문정동에 위치한 문정G1비즈니즈파크와 테라타워가 공급을 시작함

▪ 2분기 입주단지는 의왕 포일동 인덕원IT밸리와 안양 관양동 평촌스마트밸리로 경기에서만2개 단지가 입주를 시작함

▮ 서울 지식산업센터 분양물량 추이(㎡, 개소) ▮ 경기 지식산업센터 분양물량 추이(㎡, 개소)

▮ 서울 지식산업센터 입주물량 추이(㎡, 개소) ▮ 경기 지식산업센터 입주물량 추이(㎡, 개소)


28

0

1

2

3

4

5

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014

연면적(좌) 단지수(우)

0

1

2

3

4

5

6

7

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014


0

1

2

3

4

5

6

7

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000

500,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014


0

1

2

3

4

5

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2011 2012 2013 2014




1.1 강남권역 - 매매동향


▌주요이슈: 매매 거래 부진으로 매매가격 하락세

▪ 전반적으로 오피스텔 공급이 증가하는 가운데 강남권역 공실률이 상승하고 있으며 역삼

동,삼성동 등 업무시설 밀집지역 내 위치한 단지들의 거래가 부진해 가격 하락세가 나타남

▪ 강남권 매매가격은 2014년 1분기 대비 0.17% 하락한 1,100만원(계약면적 3.3㎡기준)으

로 나타남. 임대수익률은 강남(5.08%)과 서초(5.18%)가 보합세를 유지한 반면, 송파는

4.59%로 전분기 대비 0.1%p 하락함

▮ 강남권역 면적별 매매가격(만원/3.3㎡) ▮ 강남권역 자치구별 매매가격(만원/3.3㎡)

▮ 강남권역 평균매매가격 추이(만원/3.3㎡) ▮ 강남권역 평균 임대수익률 추이 (%)

29

면적기준: 계약면적(전용면적+공용면적+주차장면적)

1,100

-0.17%-0.30%

0.00%

0.30%

0.60%

0.90%

990

1,010

1,030

1,050

1,070

1,090

1,110

1,130

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014

강남권 변동률

5.08

5.18

4.59

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014

강남구 서초구 송파구

1,129

1,056

1,206

1,131

1,056

1,208

950

1,000

1,050

1,100

1,150

1,200

1,250

전용60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡ 초과

2013Q2 2014Q2

1,088 1,148

1,041

600

700

800

900

1,000

1,100

1,200

강남구 서초구 송파구


1.2 도심권역 - 매매동향


▌주요이슈: 월세가격 하락이 매매수요 감소로 이어져 매매가격 하락

▪ 2분기 도심권역은 매매 호가가 하락하는 가운데 수요가 없어 거래가 이루어지지 않는 모습을 나타냄. 전반적으로 매매거래가 실종됐다는 의견이 다수였지만, 종로구 일부 단지는 물건이 나오는대로 거래되는 곳도 있어 자치구 내에서도 단지별로 차이가 큰 것으로 보임

▪ 도심권 매매가격은 0.79% 하락한 1,103만원(계약면적 3.3㎡ 기준)으로 나타남. 1분기에거래가 이루어지던 지역에서 임대소득과세 영향 및 월세가격 하락으로 수요가 감소해 매매가격이 하락한 것으로 분석됨. 임대수익률은 용산(4.58%), 종로(5.25%)에서 전분기 대비소폭 상승한 반면, 중구(5.88%)는 하락한 것으로 나타남


▮ 도심권역 면적별 매매가격(만원/3.3㎡) ▮ 도심권역 자치구별 매매가격(만원/3.3㎡)

▮ 도심권역 평균매매가격 추이(만원/3.3㎡) ▮ 도심권역 평균 임대수익률 추이 (%)

30


1,001

1,138

1,091

1,010

1,136

1,065

900

950

1,000

1,050

1,100

1,150

전용60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡ 초과

2013Q2 2014Q2

4.58

5.25

5.88

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014

용산구 종로구 중구

1,142 1,109

982

600

700

800

900

1,000

1,100

1,200

용산구 종로구 중구

1,103

-0.79%

-1.20%

-0.80%

-0.40%

0.00%

0.40%

0.80%

1.20%

1,075

1,080

1,085

1,090

1,095

1,100

1,105

1,110

1,115

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014

도심권 변동률


1.3 마포/영등포권역 - 매매동향


▌주요이슈: 거래 부진 속에서 영등포구 일부 단지 매매가격 소폭 상승

▪ 2분기 들어 입지조건이 우수한 일부 단지를 제외하고는 거래가 부진한 가운데 매매가격은 소폭의 상승세를 보임

▪ 마포/영등포권 평균 매매가격은 전분기대비 0.02% 상승한 921만원으로 나타남. 이는 영등포구 일부 단지에서 거래가 이루어지면서 매매가격이 소폭 상승했기 때문으로 분석됨. 전년동기 대비 전용 60㎡이하 소형 및 85㎡초과 대형 규모의 매매가격은 하락한 반면에 중형 규모매매가격 상승률이 높게 나타남. 임대수익률은 마포(5.32%)는 0.02%p 하락, 서대문(5.34%)은 0.1%p 상승, 영등포(5.53%)는 0.04%p 하락했음


▮ 마포/영등포권역 면적별 매매가격(만원/3.3㎡) ▮ 마포/영등포권역 자치구별 매매가격(만원/3.3㎡)

▮ 마포/영등포권역 평균매매가격 추이(만원/3.3㎡) ▮ 마포/영등포권역 평균 임대수익률 추이 (%)

31


921

0.02%

-0.50%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

810

830

850

870

890

910

930

950

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014

마포및영등포 변동률

5.32 5.34

5.49

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014

마포구 서대문구 영등포구

988

850

955 983

857

950

750

800

850

900

950

1,000

전용60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡ 초과

2013Q2 2014Q2

958 979

887

600

700

800

900

1,000

마포구 서대문구 영등포구



▌주요이슈: 영등포권역 임대료는 소폭 상승한 반면 그 외 권역은 하락세

▪ 강남권 일대는 1분기 부진했던 월세수요 추세가 2분기에도 이어져 공실률 증가와 더불어월세가격이 하락함. 도심권 및 마포권역은 낮은 공실률을 유지하고 있으나 전반적으로 거래가 부진하여 하락세를 보였음. 영등포권역은 2013년 하반기 하락했던 월세가격이 2014년들어 소폭 상승하는 모습임

▪ 1분기 강남권 환산임대료는 전분기대비 0.39% 하락한 4.93만원(계약면적 3.3㎡기준),도심권은 전분기 대비 0.06% 하락한 5.03만원으로 나타남. 마포권은 전분기 대비0.05% 하락한 4.60만원, 영등포권은 전분기대비 0.11% 상승한 4.28만원으로 나타남

2.1 서울 권역별 임대료 추이


▮ 마포권역 환산임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 영등포권역 환산임대료 추이(만원/3.3㎡)

▮ 강남권역 환산임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 도심권역 환산임대료 추이(만원/3.3㎡)

32


4.93

-0.39%

-0.60%

-0.40%

-0.20%

0.00%

0.20%

0.40%

4.91

4.92

4.93

4.94

4.95

4.96

4.97

4.98

4.99

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014

환산임대료 변동률

5.03

-0.06%

-0.60%

-0.40%

-0.20%

0.00%

0.20%

0.40%

0.60%

4.99

5.00

5.00

5.01

5.02

5.03

5.04

5.05

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014


4.60

-0.05%-0.15%

0.00%

0.15%

0.30%

0.45%

0.60%

0.75%

4.54

4.55

4.56

4.57

4.58

4.59

4.60

4.61

4.62

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014


4.28

0.11%

-0.60%

-0.40%

-0.20%

0.00%

0.20%

0.40%

0.60%

4.26

4.26

4.27

4.28

4.28

4.29

4.30

4.31

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014



3.1 공급동향



▌주요이슈: 2분기 분양물량 1만2천여실, 수익성 악화 지속될 듯

▪ 2014년 2분기 분양물량은 작년 동기 대비 13% 증가한 12,376실이 공급됨. 수도권은 작년동기 대비 20% 증가한 8,575실, 지방은 0.34% 증가한 3,801실이 공급됨. 수도권의 분양물량 증가 추세로 오피스텔 시장의 수익성 악화는 지속될 것으로 전망됨

▪ 수도권은 분양물량의 78%가 서울에 집중됐음. 서울 분양물량의 절반 이상이 집중된 강서마곡지구에서는 3,125실이 공급됐음. 경기는 하남시에서 1,116실의 대규모 단지가 분양됐고 인천에서 분양된 단지는 없었음. 지방에서는 대구와 경북지역에 분양물량이 집중됐음

▪ 작년 동기 대비 분양가격은 전국 평균 28% 상승한 999만원(계약면적 3.3㎡기준)으로 조사됨. 서울은 1,163만원으로 작년 동기 대비 4% 하락한 반면 경기는 37% 상승한 1,069만원으로 나타남. 경기 분양가 상승은 서울 도심권에 가까운 경기 신도시의 오피스텔 분양가상승이 영향을 준 것으로 분석됨

▮ 동기대비 면적별 공급물량 변화 (호실) ▮ 동기대비 전국 권역별 분양가 변화 (만원/3.3㎡)

▮ 동기대비 권역별 공급물량 변화 (호실) ▮ 동기대비 수도권 권역별 공급물량 변화(호실)

33


7,161

8,575

3,788 3,801

0

1,200

2,400

3,600

4,800

6,000

7,200

8,400

9,600

2013Q2 2014Q2

수도권 지방

2,832

6,669

1,3541,906

2,975

0

0

2,000

4,000

6,000

8,000

2013Q2 2014Q2

서울 경기 인천

10,533

331 1

10,948

5320

0

1,500

3,000

4,500

6,000

7,500

9,000

10,500

12,000

60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡초과

2013Q2 2014Q2

1,208

780 783

1,163 1,069

999

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

서울 경기 전국

2013Q2 2014Q2


▌2014년 2분기 신규공급 오피스텔 현황


3.2 공급사례


34

위치 오피스텔명 총실전용면적

(㎡)3.3㎡당

평균분양가분양시기 분양문의

서울

강남구 역삼동 선릉역K-tower 120 20-21 1,965 20140401 02)555-7685

강서구

가양동마곡역센트럴푸르지오시티 510 22-39 1,043 20140421 1600-2228

대방디엠시티 1,281 24-64 978 20140612 1688-9970

마곡동

마곡헤리움2차 312 22-30 939 20140401 02)3663-9391

마곡유림트윈파크 279 19-33 - 20140411 1599-6888

일성트루엘플래닛 596 21-42 938 20140514 1899-7181

갤럭시오피스텔 147 17-33 - 20140526 02)3662-0943

관악구 신림동 신림큐브 42 16-20 1,546 20140417 02)584-5517

금천구 독산동 롯데캐슬골드파크2차 178 27-29 968 20140425 02)868-1616

동대문구 용두동 동대문푸르지오시티 525 23 1,008 20140421 02)965-7111

동작구 신대방동 구로디지털효성해링턴타워 160 20 1,306 20140613 02)2025-0890

서초구

서초동 아크로텔강남역 246 17-24 1,746 20140522 1899-7411

신원동신일해피트리앤 152 21-42 1,264 20140418 02)579-1199

내곡프라임시티 44 21-44 1,272 20140522 02)529-6262

우면동 서초미라쉘 92 16-29 1,457 20140628 02)571-8111

성동구 용답동 서희스타힐스리버파크 416 19-21 - 20140605 02)452-7400

송파구 문정동 프라비다옥토 234 18-41 1,799 20140626 02)414-7555

용산구 한강로2가 용산푸르지오써밋 455 24-48 1,504 20140526 1899-1331

은평구 진관동 은평신한헤스티아I 240 23-26 - 20140409 1588-8375

중구 신당동 신당역솔하임5차 82 18-26 1,817 20140524 1877-8788

중랑구 망우동 상봉써너스빌에코 306 17-18 1,299 20140514 1566-0090

경기

고양시 백석동 테라스앤타워 293 24-48 1,279 20140507 1588-1121

동두천시 생연동 브라운스톤동두천 81 25 - 20140512 031)868-6100

부천시 심곡본동 동도센트리움 64 71-71 640 20140516 032)663-9800

성남시 삼평동 판교브릿지타워 183 21-24 2,160 20140408 1600-4123

수원시 이의동 경기대역시티하임II 100 17-22 - 20140425 031)212-9333

평택시 신장동힐사이드오피스텔 39 42-72 1,030 20140407 1644-3545

화신노블레스2 30 74-77 - 20140618 1544-3233

하남시 학암동 위례효성해링턴타워더퍼스트 1,116 24-60 961 20140623 1600-0558

부산

남구 감만동 판테라오피스텔 366 29-84 694 20140411 051)638-2000

사상구 괘법동 사상샬레 200 24-25 643 20140602 051)714-3620

서구 암남동 송도서린엘마르 42 22-29 682 20140616 051)242-2985

수영구 수영동 수영디온플레이스 43 24-28 695 20140501 051)501-9114

대구

달성군 화원읍 화원이진캐스빌 81 28-62 452 20140424 053)644-2002

동구 신서동 코아루파크뷰신서동 214 22-28 - 20140403 053)962-7772

북구 칠성동2가 오페라삼정그린코아더베스트 135 29 - 20140411 053)626-3500

수성구 범어동마크팰리스범어 730 27-46 880 20140418 053)795-4000

범어라온프라이빗 32 56-84 941 20140618 053)759-8922

대전 유성구 봉명동 스카이뷰로드 36 29-66 536 20140515 042)822-0540

경남 창원시 중앙동 창원중앙블루힐스 582 21-37 - 20140620 055)266-9973

경북김천시 남면 한신휴시티오피스텔 736 25-32 691 20140620 054)434-5550

포항시 해도동 엘리시움포항 286 29-39 - 20140422 1599-5958

전북 군산시 소룡동 해강솔비앙오피스텔 216 74 562 20140411 063)466-3002

충남 천안시 백석동 천안베스트빌 32 25-39 650 20140524 041)556-6400

충북 제천시 장락동 신안실크밸리 70 32-53 108 20140502 1577-1532


▌임대료: 126,337원/3.3㎡, 임차인 우위의 시장 지속

▮ 환산임대료 및 공실률 추이(원/3.3㎡) ▮ 규모별 임차조건 및 공실률 현황(원/3.3㎡)

▪ CBD권역 오피스 환산임대료는 126,337원으로 전분기대비 0.1% 상승함. 연초 임대료조정 이후 큰 등락 없는 모습을 나타냄. 임차인 우위의 시장이 지속되고 있는 가운데 기존오피스 공실 해소를 위해 임대 마케팅을 실시하는 분위기도 관측됨

▪ 주요 오피스별로는 연세재단빌딩(6.3%), 한화장교빌딩(2.9%), 한화손해보험사옥(0.4%)등이 환산임대료 상승세를 보였음.

▌공실률: 6.8%로 전분기대비 0.6%p 상승, 기존 오피스 공실 증가

▪ 공실률은 6.8%를 나타내면서 전분기대비 0.6%p 상승함. 기존 오피스에 입주해 있던 주요기업들이 면적 축소 또는 신사옥으로 통합 이전 하면서 기존 오피스의 공실이 증가했기 때문임.

▪ 주요 신규임차현황으로는 교보생명이 디오센터를, 외환은행이 삼일빌딩을, 동양생명과KDB산업은행이 한산빌딩을 임차함

1.1 CBD권역 - 임대동향

오 피 스 OFFICE

자료: 메이트플러스


35

단위:원/3.3㎡, 공실률: 준공 24개월 미만 신축 제외

구분 환산임대료 공실률보증부월세

관리비 전환률보증금 월임대료

Prime 147,466 7.2% 1,005,669 100,906 39,287 11.5%

A 126,600 6.5% 847,359 84,710 35,569 10.9%

B 104,071 6.4% 660,692 66,309 31,334 10.9%

C 90,623 8.7% 567,490 56,571 27,653 10.9%

전체 126,637 6.8% 840,947 84,260 35,464 11.1%

126,637

6.8%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

114,000

116,000

118,000

120,000

122,000

124,000

126,000

128,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014

환산임대료

공실률

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000

100,000110,000120,000

전체 Prime A B C

관리비

월임대료

공실률



1.2 GBD권역 – 임대동향

오 피 스 OFFICE



▌임대료: 112,185원/3.3㎡로 전분기대비 0.2% 상승,

▌공실률: 6.7% 전분기대비 0.1%p↑, 타 권역 기업이전 마무리

▪ GBD권역 오피스 환산임대료는 112,185만원으로 전분기대비 0.2% 상승했음. 사옥 이전으로 발생한 공실이 즉시 해소되면서 조정된 임대료가 반영됐기 때문임. 임대가와 보증금 비율을 조정하는 사례도 포착됐으며 신규 임차로는 소셜커머스 업체와 해외IT업종 등이 있음

▪ 주요 오피스별로는 메리츠타워(1.5%), GS타워빌딩(2.2%), 텔슨타워(0.6%) 등이 환삼임대료 상승세를 보였음

▪ GBD권역 공실률(6.7%)은 전분기보다는 소폭 상승했지만 IT기업들의 이전이 마무리되면서 상승폭은 둔화되는 모양새임. 렌트프리 등 공격적인 마케팅을 내세워 임차인을 유지하려는 움직임도 관측되고 있음. 한편 한국전력이 11월 나주혁신도시로 이전하는 등 공기업이탈로 인한 공실 증가가 우려됨

▪ 주요 신규임차현황은 쿠팡이 경암빌딩을, 동부생명이 대륭서초타워를, SK브로드밴드가윤익빌딩을 임차했음

36

112,185

6.7%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

106,000

107,000

108,000

109,000

110,000

111,000

112,000

113,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014

환산임대료

공실률

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

전체 Prime A B C

관리비

월임대료

공실률



Prime 134,878 3.6% 932,013 89,758 36,809 11.6%

A 114,954 8.1% 753,803 74,370 32,057 14.6%

B 102,975 6.7% 683,986 68,005 29,153 14.2%

C 91,553 8.7% 601,758 59,467 25,756 14.7%

전체 112,185 6.7% 774,364 75,942 31,296 13.8%




1.3 YBD권역 - 임대동향

오 피 스 OFFICE



▌임대료: 90,733원/3.3㎡ 전분기대비 0.1%↑, 일부 오피스 임대료 조정

▌공실률: 4.7% 전분기대비 0.5%p↑, 다운사이징 영향으로 공실률 상승

▪ YBD권역 오피스 환산임대료는 90,733원으로 전분기대비 0.1% 상승함. 일부 오피스의임대료 조정으로 인해 소폭 상승세를 나타냄. 신축오피스 공실이 부담으로 작용하는 가운데 중소형 임차인 외에는 큰 움직임은 보이지 않음

▪ 메리츠화재여의도빌딩(3.8%), 한서빌딩(2.4%), 신송빌딩(1.3%) 등이 환산임대료 상승세를 보임

▪ 4.7%의 공실률을 보이며 전분기대비 0.5%p 상승함. 신축 오피스 공실 적체, 금융사와 생보사의 몸집줄이기로 인해 공실률 상승세 이어짐. 렌트프리 등을 내세운 임차인 유치 경쟁이 지속 중임

▪ 한국IBM이 ThreeIFC 9개 층에 입주할 예정(2015년 초)이며 교원공제회관, 시티은행 등대형 임차인 입주가 예정돼 있어 3분기 공실률이 줄어들 것으로 예상됨

▪ 주요 신규임차현황으로는 삼성생명이 삼성생명 동여의도빌딩을, 코리아나화장품이 삼성생명 동교동빌딩을, 한진홀딩스가 한진해운빌딩을 임차했음

37

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

전체 Prime A B C

관리비

월 임대료

공실률



Prime 117,141 3.6% 751,406 75,141 34,108 12.7%

A 99,047 4.8% 639,212 64,101 30,170 12.2%

B 75,349 4.7% 459,802 45,860 24,540 11.7%

C 60,646 7.2% 354,061 34,440 20,937 12.4%

전체 90,733 4.7% 569,533 56,892 28,112 12.1%

90,733

4.7%

-1.0%

1.0%

3.0%

5.0%

7.0%

82,000

84,000

86,000

88,000

90,000

92,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014

환산임대료

공실률




1.4 ETC권역 - 임대동향

오 피 스 OFFICE



▌임대료: 79,587원/3.3㎡ 보합세, 임차인 우위 시장 지속

▌공실률: 7.2% 전분기대비 0.7%p↑, 기존 오피스 공실 증가

▪ ETC권역 오피스 환산임대료는 79,587원으로 전분기와 동일했음. 임대료 인하 추세가이어지는 가운데 신축 오피스 공급이 많은 용산, 상암 내 임대료 조정 사례로 인해 보합세를 나타냄

▪ 기존 오피스는 임차인 우위의 시장 분위기가 지속되고 있으며 입지적 여건이 좋지 않은오피스는 거래 성사가 쉽지 않음. 지속적인 임차인 확보를 위해 보증금 비율을 높이려는 움직임이 포착됨

▪ ETC권역의 공실률은 7.2%로 전분기대비 0.7%p 상승함. 용산더프라임 등 신규 오피스 공실이 어느 정도 해소됐으나 기존 오피스 공실이 늘면서 전체 공실률이 상승에 영향을 줬음

▪ 주요 신규임차현황은 용산더프라임에 신한생명과 동부생명이, 한국컴퓨터빌딩에 웅진씽크빅 등이 임차했음

38

79,587

7.2%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

75,000

76,000

77,000

78,000

79,000

80,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014

환산임대료

공실률

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

전체 Prime A B C

관리비

월 임대료

공실률



Prime 90,396 9.3% 622,944 62,294 26,078 12.6%

A 83,046 6.4% 544,416 53,923 27,971 11.9%

B 80,653 7.3% 507,850 50,469 26,121 12.6%

C 64,629 6.2% 426,275 42,210 20,409 12.5%

전체 79,587 7.2% 530,927 52,785 25,331 12.4%




1.5 BBD권역 - 임대동향

오 피 스 OFFICE



▌임대료: 74,389원/3.3㎡ 전분기와 유사, 임차 유치 위한 마케팅 실시

▌공실률: 5.9% 전분기대비 0.4%p↓, A~C급 오피스 공실 면적 감소

▪ BBD권역의 공실률은 5.9%로 2분기 연속 하락세를 나타냄. 렌트프리 3개월 제공 등 임대마케팅을 실시하며 공실 해소를 위한 경쟁이 진행 중임

▪ 주요 신규임차현황은 분당스퀘어에 크로다가, 센트럴타워에 한화생명 등이 임차했음

▪ BBD권역 오피스 환산임대료는 74,389원으로 전분기(74,349원)와 유사한 수준임.대부분의 지역에서 보합세를 나타낸 가운데 서현, 수내 등 분당신도시 내 중ㆍ소형급 일부오피스의 환산임대료가 하락 조정됐음

▪ 판교테크노밸리가 입주기업 증가로 활기를 띠는 가운데 분당신도시 내 오피스시장은 신규임차인을 유치하기 위한 공격적인 마케팅을 하고 있음

39



Prime 76,886 1.6% 511,027 51,103 22,691 12.0%

A 79,183 6.3% 519,223 51,083 22,998 11.8%

B 71,592 10.7% 460,931 46,093 23,275 10.5%

C 63,360 7.5% 385,264 38,081 20,989 11.2%

전체 74,389 5.9% 491,582 48,896 22,738 11.4%

74,389

5.9%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

72,000

72,500

73,000

73,500

74,000

74,500

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014

환산임대료

공실률

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

전체 Prime A B C

관리비

월 임대료

공실률



▮ 거래면적 및 거래건수 추이(㎡, 건) ▮ 거래가격 및 단위가격 (억원, 천원/3.3㎡)

2.1 거래 및 공급동향

오 피 스 OFFICE

▌2014년 2분기 오피스 거래사례


▌2014년 2분기 공급 오피스

자료: 각 사 취합

자료: 각 사 취합

40

빌딩명 권역 위치거래가

매도자 매수자매각면적 3.3㎡당가

규모억원 ㎡ 천원

파인애비뉴A동 CBD 중구 을지로2가 4,775 미래에셋자산운용 SOFAZ 65,775 23,999 B6/25F

장교4지구 업무용빌딩 CBD 중구 을지로2가 2,200 센트럴장교PFV 미래에셋자산운용 30,814 23,560 B7/23F

센트럴플레이스 CBD 중구 중림동 1,480 신한BNP파리바자산운용(블랙스톤) KB자산운용 34,125 14,337 B6/17F

디오센터 CBD 중구 중림동 648 신한BNP파리바자산운용(블랙스톤) KB자산운용 18,572 11,534 B6/16F

더케이트윈타워 CBD 종로구 중학동 5,000 베스타스자산운용 KKR,LIM ADVIEORS 83,819 19,720 B6/16F

시그나타워 CBD 종로구 청진동 2,420 신한BNP파리바자산운용 라이나생명 40,991 19,482 B6/23F

시선바로세움3 GBD 서초구 서초동 1,680 더케이 엠플러스자산운용 27,220 20,403 B5/15F

뉴욕빌딩 GBD 서초구 서초동 1,050 ABC상사 개인 3,031 114,333 B1/6F

특수건설빌딩 GBD 서초구 서초동 245 특수건설㈜ 두송건설 3,674 22,004 B2/8F

여의도미래에셋빌딩 YBD 영등포구 여의도동 935 미래에셋생명보험 KTB자산운용 14,466 21,365 2F/B11

한국전기안전공사 ETC 강동구 명일동 263 한국전기안전공사 농민신문 7,215 12,030 B2/20F

정보통신산업진흥원 ETC 송파구 가락동 481 정보통신산업진흥원 전기협회 17,478 9,082 B5/15F

동자8구역 오피스 ETC 용산구 동자동 2,360 동자동프로젝트금융투자㈜ KB자산운용 70,714 11,030 B7/30F

한진중공업 ETC 용산구 갈월동 1,137 한진중공업 베스타스자산운용 31,787 11,804 B6/20F

3

0

2

4

6

8

10

12

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

1 2 3 4 1 2

2013 2014

거래면적 거래건수2,128

-

935

-

12,936

-

21,365

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

CBD GBD YBD ETC

거래가격 단위가격

권역 빌딩명 소재지 연면적(㎡) 층수

GBD

신사힐 강남구 신사동 5,193 B3/15F

스타팅빌딩 강남구 역삼동 3,431 -

라임타워 강남구 논현동 3,144 -

방배CJ빌딩 서초구 방배동 6,734 -

ETC

향군잠실타워 B동 송파구 신천동 99,538 B6/30F

한국종합기술사옥 강동구 상일동 39,431 B5/15F

호림빌딩 동작구 사당동 2,109 -

전기공사공제조합 서울서부지점 은평구 역촌동 912 -


자료: 대법원 법원경매정보

1.1 지역별 동향

경 매 AUCTION

▌매각현황: 상업용 부동산 경매건수, 매각건수 모두 증가세

▮ 상업용 부동산 경매건수 및 매각건수(건) ▮ 상업용 부동산 매각률 및 매각가율(%)

▪ 2014년 2분기 기준 상업용 부동산 경매건수는 (대법원 법원경매정보 기준)는 총 6,921건으로 전분기대비 3.9% 증가했음. 전분기의 경매건수가 2009년 이후 최저 수준이었던 반면 정부 정책 혼란으로 인한 부동산시장 관망세 영향으로 경매건수가 증가한 것으로 보임.

▪ 경매건수 증가에 따라 매각건수도 1,749건으로 전분기대비 7.3% 증가했음. 경매건수의증가폭(3.9%) 보다 매각건수의 증가폭이 더 큰 것으로 볼 때 수요자들의 상업용부동산에대한 관심도를 추정할 수 있음. 매각율과 매각가율 또한 전분기대비 0.8%p, 1.0%p 상승했음

▌지역동향: 서울 매각가율 70.7%로 가장 높아, 대구(67.6%) 앞질러

▪ 2014년 2분기 경매 건수가 가장 많은 곳은 경기(총 1,899건)로 이 중 579건이 매각됐음(매각률 30.5%). 뒤이어 서울이 1,285건 중 349건이 매각되며 매각률 27.2%를 보였고 부산 588건 (매각률 15.3%), 인천 505건 (매각률 33.1%)등 순임

▪ 주요 도시별 매각가율은 울산이 84.3%로 가장 높았고 부산 72.0%, 서울 70.0%, 대구65.2% 등 순으로 나타남

▮ 주요 도시별 상업용 부동산 매각현황


41

구분 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기

경매건수 1,285 588 140 505 191 344 95 1,899

매각건수 349 90 44 167 26 93 24 579

매각률 27.2% 15.3% 31.4% 33.1% 13.6% 27.0% 25.3% 30.5%

매각가율 70.0% 72.0% 65.2% 64.8% 61.1% 53.2% 84.3% 57.5%

6,921

1,749

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2009 2010 2011 2012 2013 2014

경매건수 매각건수

25.30%

63%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2009 2010 2011 2012 2013 2014

매각률 매각가율


1.2 용도별 동향

경 매 AUCTION

▮ 상업용 부동산 용도별 매각률 추이 ▮ 상업용 부동산 용도별 매각가율 추이


▮ 상업용 부동산 용도별 경매건수 비중 추이 ▮ 상업용 부동산 용도별 감정가액 및 매각가액(단위: 억원)

▌용도별 경매동향: 근린시설 경매건수 2,879건으로 최다 비중



42

매각율 및 매각가율 변동률: 전분기 대비 변동률임

물건용도 경매건수 매각건수 감정가(단위: 원) 매각가(단위: 원) 매각률 매각가율

상가 1,586 282 84,553,412,550 53,492,346,924 17.8%(0%p) 63.3%(▼-7.5%p)

오피스텔 935 351 52,561,945,020 41,768,970,581 37.5%(▼-8.7%p) 79.5%(▼-7%p)

근린시설 2,879 757 569,749,911,335 354,832,852,829 26.3%(▲0.8%p) 62.3%(▲0.8%p)

겸용 1,521 359 389,606,110,004 240,823,608,419 23.6%(▲1.2%p) 61.8%(▼-1.3%p)

소계 6,921 1,749 1,096,471,378,909 690,917,778,753 25.3%(▼-0.8%p) 63%(▼-1%p)

22.9%

13.5%

41.6%

22.0%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2009 2010 2011 2012 2013 2014

겸용 근린시설 오피스텔 상가

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2009 2010 2011 2012 2013 2014

상가 오피스텔 근린시설 겸용

0.0%

20.0%

40.0%

60.0%

80.0%

100.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2009 2010 2011 2012 2013 2014


846 526

5,697

3,896

535 418

3,548

2,408

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000


감정가

매각가


1.1 소매 업태별 판매액 및 금리

지 수 INDEX

자료: 한국은행

▌소매업태별 판매액

▪ 2014년 5월 기준 유통시장규모는 30.8조원 수준으로 전년 동월대비 2.3% 상승함. 업태별로는 전년동월대비 전문상품소매점 ( 86 .0%)이 가장 높은 상승률을 보였으며대형마트(7.8%), 편의점(6.5%), 슈퍼마켓(4.1%)등 순임

▌국고채금리 및 정기예금금리

▪ 국고채금리(2.74%, 6월 기준)는 최경환 신임 경제부총리 취임과 함께 금리인하에 대한 기대감이 커지면서 올 들어 최저 수준을 나타냄. 내달 기준금리가 인하할 것으로 예상되는 가운데 정기 예금금리를 1% 대로 내리는 시중은행들이 등장하고 있음

자료: 통계청

43

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5

2010 2011 2012 2013 2014

무점포판매 전문상품소매점 승용차및연료소매점 편의점

슈퍼마켓 대형마트 백화점단위: 억원

2.74

2.71

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

7.0

1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

국고채 3년금리

정기예금금리

회사 개요 및 조사 기준

회사명

설립일

대표이사

업종

임직원

본사

주요사업

홈페이지

부동산114 주식회사

1999년 6월 1일

이 구 범

부동산 종합정보 서비스

54명

경기도 성남시 분당구 판교역로 241번길 20,

미래에셋벤처타워 10층 (삼평동)

부동산 전문포털 서비스

부동산 데이터베이스 및 프로그램 서비스

부동산 네트워크 서비스

부동산 컨설팅 서비스

http://www.r114.com

[부동산114 리서치센터]

집필진 : 함영진 리서치 센터장 ([email protected])

김현진 선 임 연 구 원 ([email protected])

김민영 연 구 원 ([email protected])

[자료출처]

1. 상가, 지식산업센터: 부동산114 매물자료 (2014.04~06월 등록매물 기준)

2. 오피스텔: 부동산114 월간시세조사 자료 (2014.06.29 기준)

3. 오피스: 메이트플러스

4. 경매: 대법원 법원경매정보

5. 지수: 통계청 및 한국은행

mailto:[email protected]



Documents

COMMERCIAL MARKET REPORT - pds.magichome.co.krpds.magichome.co.kr/board/gaokter/sang_14Q2 상업용부동산2014... · 명동은전분기와동일한11.88만원/ ... 만원/㎡등이상승세를보였고