Commercial Property Investment France

8/19/2019 Commercial Property Investment France

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Cet investissement peut intéresser toutes sortes d'investisseurs, dans la mesure où l'on trouve toutes sortes desurfaces, des plus petites (25m²) aux plus grandes (500m²). Ils offrent des rendements bruts intéressants, souvent plusélevés que ceux de l'immobilier d'habitation. Les murs commerciaux présentent des rendements oscillant entre 5% à15%. D'une manière générale, l'investisseur augmente son rendement en achetant des "murs non occupés" et enprocédant lui-même à la mise en place d'un locataire rigoureusement sélectionné. Dans ce cadre, l'investisseur devraêtre particulièrement vigilant à la rédaction du contrat de bail, car l'ancien décret de 1953 regorge de pièges que lenéophyte ne percevra pas forcément. Pour la rédaction du contrat, mieux vaut faire appel à un avocat ou à unadministrateur de biens compétent. Les murs de boutiques sont soumis à des fluctuations de valeur plus importantesque celles de l'immobilier classique. Une fois de plus, le choix de l'emplacement est important. Il conviendra souventd'aller à contre-courant des idées reçues, et d'investir dans des zones urbaines sous cotées où d'autres personnesoseraient à peine mettre les pieds. Tout est question de conviction !

La RentabilitéContrairement au logement, le prix des murs de boutique ne se définit pas par un prix au m². Le prix des murs deboutique se détermine en appliquant au loyer pratiqué une rentabilité de marché. Par exemple, pour un loyer de 30

000 € par an et pour une rentabilité de 6,25%, le prix des murs est : 30.000 divisé par 6.5% soit 461 538 €. Lesrendements offerts sur les murs de boutique sont intéressants. Ils sont presque deux fois plus élevés que sur unlogement. Pour des biens présentant une commercialité convenable compter aujourd’hui entre 6 et 6,7%. L esrendements peuvent parfois être plus élevés, mais c’est souvent au détriment de la qualité de l’emplacement. Il convient

alors d’être prudent. Les rendements peuvent aussi être inférieurs à 6%, jusqu’à 5% voire même 4,5%. C’est souvent

le cas sur des bo utiques louées avec des loyers très faibles. Il peut s’agir alors de très bonnes affaires, mais quinécessitent plus d’apport personnel pour les financer et qui supportent donc moins d’emprunt. A contrario ces boutiques

offrent une sécurité absolue. Au sur plus le réel potentiel d’évolution du loyer permettra peut -être à terme d’atteindredes rentabilités supérieures à 8%.

La SécuritéLes murs de boutique sont un placement sûr et dans nos choix d'investissement nous privilégions des emplacementscorrects avec un minimum de flux piéton. Toute la difficulté est d’identifier les murs de boutique en vente. En fait il y ena très peu et les bons produits sont encore plus rares et donc très difficiles à trouver. Nous mettons à votre dispositionune équipe spécialisée, compétente, qui identifie pour vous les meilleurs produits sur le marché. Le risque locatif estd’autant plus faible que l’emplacement est bon. En cas de liquidation judiciaire du commerçant, le mandataire

liquidateur, le plus souvent, poursuit le bail dès lors qu’il existe une valeur de revente de l’emplacement. On se trouvealors dans la situation paradoxale, mais bien réelle ou la défaillance du locataire ne produit pas d’impayés au -delà dela date de la liquidation judiciaire. Les murs de boutique se revendent très facilement. plus rapidement encore qu'unlogement.

La FiscalitéLa fiscalité des murs de boutique est la même que pour les logements mais les avantages sont en réalité bien plusintéressants. Songez par exemple à la taxe foncière. Elle est le plus souvent remboursée au propriétaire par lelocataire. Le commerçant supporte par ailleurs le plus souvent la totalité des travaux d’aménagement intérieur de son

magasin. Le propriétaire n’a donc pas à supporter le coût de ces travaux, comme c'e st le cas pour un logement. Sanscompter l’économie de temps qui en résulte. S'agissant des travaux de copropriété, ils sont le plus souvent supportés

par la locataire, à l'exception du ravalement et des très gros travaux (toiture par exemple). Ce n'est pas le cas pour un


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logement. Enfin, on peut refacturer le plus souvent la totalité des charges de copropriété. Dans le cas d'un logementle propriétaire supporte un tiers de ces charges. Finalement, non seulement le rendement est presque deux foissupérieur, mais le propriétaire ne supporte que très peu de charges et de travaux de copropriété. En général, uneboutique bien placée n’est jamais inoccupée et les incidents sont bien plus rares et faciles à régler.

Pourquoi investir dans les murs de boutique?

murs commerciaux

Car il est opportun aujourd’hui d’investir sur ce placement de niche.

En effet, depuis de nombreuses années, l’investissement en murs de boutique est sur, rentable etpérenne. D’une part, grâce à des taux de capitalisation confortables, parmi les plus élevés dans lesecteur de l’investissement immobilier, et d’autre part, gr âce à un environnement juridique etéconomique favorable dû à la législation sur les baux commerciaux. De plus, la baisse actuelle des tauxd’intérêts augmente l’effet de levier en faisant appel à un concours bancaire. Enfin, malgré la partcroissante du e- commerce et de la grande distribution dans l’économie, nous constatons un véritableengouement de la part des consommateurs pour le commerce de proximité. A cet égard, nousobservons une profonde mutation du commerce, avec la disparition de certaines activités telles que lesvidéos clubs ou les agences de voyage traditionnelles pour voir la naissance de boutiques ouvertes parun géant de l’internet comme e -bay.Il en va de même pour les agences bancaires. Alors que certainsprédisaient leur disparition phys ique due à l’avènement du tout internet, force est de constater qu’il ne

s’est jamais ouvert autant de succursales depuis ces dernières années. Que cela soit votre premier investissement en murs de boutique ou que vous soyez un investisseuraguerri, n’hésitez pas à contacter un professionnel pour votre future acquisition.

L’investissement immobilier le plus rentable: L’achat de murs commerciaux?

Une bonne rentabilité immobilière est un produit rare en ces temps d’incertitudes économiques. Etpourtant,les in vestisseurs ayant acheté des locaux commerciaux,centres commerciaux,magasins…ontréalisé un excellent placement s’ils ont choisi un bon emplacement. L’emplacement numéro 1 assure untaux de rendement financier maximal quelque soit la conjoncture economique (locataire sûr, loyerassuré…).

Les grandes sociétés d’investissement OPCI,SCPI et autres foncières ont largement investi ce marché dede niche. Des petits épargnants se sont essayés en achetant des petits locaux commerciaux bien placésmalgré la pénurie de ce type de biens. Les locaux occupés sont trés recherchés notamment dans lescentres villes de Paris, Lyon, Marseille, Nice…


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Avant d’acquérir des murs commerciaux, la lecture attentive du contrat de bail locatif 3/6/9 estnécessaire (les conditions du bail).

Les taux de rendement moyen pour un investissement en murs commerciaux est de 6 % à 12 % selonl’achat…

Bail commercial - Baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux présente des avantages considérables pour le locataire, et notammentune relative stabilité se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail, ce que l'on appelle "lapropriété commerciale". En principe, les parties n'ont ni le pouvoir de convenir de l'application de cestatut, très protecteur pour le locataire, ni celui de l'écarter. Il existe toutefois deux possibilités dedérogation : la convention d'occupation précaire et le bail de courte durée.

Entreprises concernéesLes entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale.

L'immeuble doit donc servir à l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal ou, depuis le 6 août2008, à l'exercice d'une activité libérale.

Attention ! La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affectéadministrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale, artisanale ou libérale).

Le régime des baux commerciaux

La forme du bail

Théoriquement, aucune forme particulière n'est exigée pour la validité du contrat de bail. Cependant, lebail verbal est totalement déconseillé car il pose des problèmes de preuve quant à son existence etquant à son contenu.

La durée du bail

La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée.

Le montant du loyer

Les parties fixent librement le montant du loyer, ainsi que la périodicité et le mode de paiement.

Le loyer peut être d'un montant fixe ou variable. Tel est le cas :si une clause-recettes est insérée dans le bail. Le loyer est alors déterminé par un pourcentage du chiffred'affaires et varie selon le niveau de ce dernier. Les parties peuvent prévoir un minimum garanti aubailleur,

si une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile) est prévue dans le bail. Dans ce cas, le loyer varieselon un indice choisi par les parties : en général, l'indice du coût de la construction publié par l'Insee oul'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).


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Le loyer peut faire l'objet d'une révision triennale, la hausse consécutive ne pouvant excéder la variationde l'indice retenu et la valeur locative.

Le loyer révisé n'est pas soumis au plafonnement si les conditions suivantes sont satisfaites :

On constate une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (ex. : augmentation

globale de la population, transformation du quartier à la suite de la création d'une zone piétonne, etc.).Cette modification doit avoir entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Par ailleurs, le locataire peut être amené à verser au bailleur un dépôt de garantie au moment de laconclusion du bail. Cette somme vise à garantir le bailleur de la bonne exécution du bail. Elle seraremboursée au locataire quand il quittera les lieux et s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles.Le montant du dépôt de garantie est fixé librement par les parties mais si ce montant excède deuxtermes de loyer, le dépôt de garantie est alors productif d'intérêt.

L'activité pouvant être exercée dans le cadre d'un bail commercial (destination des lieux)

Le locataire ne peut exercer dans le local commercial que l'activité ou les activités autorisées dans lebail.

Une modification partielle ou totale de l'activité nécessite de respecter une procédure particulière : "ladéspécialisation".

La résiliation du bail

Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le résilier à l'expiration d'une période triennale (c'estpourquoi on emploie couramment l'expression "bail 3-6-9").

A noter que la loi de développement et de modernisation des services touristiques du 22 juillet 2009prévoit que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences detourisme sont fixés pour une durée minimale de 9 ans sans possibilité de radiation à l'expiration d'unepériode triennale.

Le congé est donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois l'avance par acte d'huissier.Ainsi un délai de six mois minimum doit être respecté auquel s'ajoute un délai nécessaire pour atteindrela fin du dernier jour du trimestre civil.

Exemple : si le préavis est donné le 4 avril 2009, il prendra effet le 31 décembre 2009 (délai de six mois :du 4 avril au 4 octobre, auquel s'ajoute le délai nécessaire pour atteindre le dernier jour du trimestrecivil).

Le locataire n'a droit dans ce cas à aucune indemnité.

Il peut, d'autre part, résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d'invalidité.

Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme ou de délai s'il désire construire,reconstruire l'immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière.

Le droit au renouvellement du bail

Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial.


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Pour qu'il y ait renouvellement et donc signature d'un nouveau bail de 9 ans, il faut que l'ancien ait prisfin.

Pour prétendre au renouvellement de leur bail commercial, le locataire doit être immatriculé au registredu commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants, ou au répertoire des métiers (RM) pour lesartisans. Cette immatriculation doit être effective :

- à la date du congé délivré par le bailleur,

- à la date de demande de renouvellement du bail et au moment où le bailleur donne sa réponse.

Conséquence : une personne dispensée d'immatriculation au RCS ou au RM, peut bénéficier desdispositions du bail commercial lors de la conclusion du bail. Mais, pour prétendre au droit aurenouvellement de son bail, elle doit justifier de son immatriculation au RCS ou au RM.

Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l'ancien bail sepoursuit tacitement.

Dans ce cas, si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé d'après lavaleur locative du local.

La procédure de renouvellement est la suivante.

A l'initiative du propriétaire

L'offre de renouvellement est faite sous forme d'un congé qui doit impérativement être signifié aulocataire par huissier (au moins 6 mois avant le terme du bail). Il fixe les conditions de renouvellement.

Le locataire peut adopter plusieurs attitudes :

- Il garde le silence, qui vaut alors acceptation.

- Il accepte expressément le renouvellement et le montant du loyer.

- Il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer : le litige est alors soumis à unecommission départementale de conciliation.

A l'initiative du locataire

Si le propriétaire n'a pas offert le renouvellement du bail à son locataire, ce dernier peut le demander,par exploit d'huissier, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail ou à tout moment au cours de sareconduction.

Il faut que la demande indique sous peine de nullité la mention suivante : "Dans les trois mois de la

signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaîtreau demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir faitconnaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellementdu bail précédent".

Le propriétaire peut adopter plusieurs attitudes :

- Refuser le renouvellement en offrant une indemnité.


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- Accepter le principe du renouvellement (en cas de litige sur le montant du loyer, la commission deconciliation peut être saisie).

- Garder le silence : acceptation tacite.

Le montant du loyer lors du renouvellement

Le prix du nouveau loyer est fixé par référence à la valeur locative en appliquant un système deplafonnement.

Si la valeur locative du local est inférieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit êtrefixé à la valeur locative.

Le plafonnement fait référence, au choix des parties, à l'indice du coût de la construction ou à l'indicetrimestriel des loyers commerciaux, publiés par l'Insee.

L'indemnité d'éviction

Lorsqu'en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire uneindemnité d'éviction. Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus derenouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non). Dans la plupart des cas, l'indemnitécorrespond à la valeur vénale du fonds.

Cependant, lorsque la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemplede la situation exceptionnelle du local, c'est cette valeur (droit au bail) qu'il convient de retenir (arrêt dela Cour de cassation du 11 juin 1992).

Le locataire dispose d'un délai de 3 mois à compter du versement de l'indemnité pour quitter le local.

La cession du bail

Les clauses interdisant au locataire de céder son bail sont nulles, lorsque la cession porte sur l'ensembledes éléments composant le fonds de commerce.

La nullité de la clause ne joue pas lorsqu'elle s'applique à une cession du seul droit au bail.

La sous-location

Toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf :

lorsqu'une clause du bail l'autorise,

ou, lorsque le propriétaire donne son accord ultérieurement (par lettre ou avenant au bail par exemple).

Le locataire doit, d'autre part, faire intervenir le propriétaire à l'acte de sous-location.Références

Articles L145-1 et suivants du code de commerce

Le contrat de bail commercial - les 3 types de baux commerciaux

Trois baux essentiellement régissent les activités commerciales, professionnelles et industrielles pour lalocation des différents locaux : commerces, bureaux, entrepôts, ateliers etc.


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1- Bail commercial (connu sous l’appellation 3.6.9)

2- Bail dérogatoire

3- Bail professionnel ou bail mixte

PRINCIPAUX CARACTERES

1- LE BAIL COMMERCIAL

Bénéficiaires : activité commerciale ou artisanale, inscrits au registre du commerce et des sociétés.

Durée : 9 ans renouvelable.

Droits du locataire :- partir tous les 3 ans moyennant généralement un préavis de 6 mois

- il a la propriété commerciale (peut donc revendre un pas-de- porte ou droit d’entrée)

- il a la charge de l’entretien de son local

Droits du propriétaire :

- Revoir les conditions du bailà l’issue des 9 ans

- Eventuellement, et sous certaines conditions, reprendre son local en versant au locataire une

indemnité d’éviction, calculée sur l’évaluation du préjudice subi par le locataire.

2- LE BAIL DEROGATOIRE

Déroge à l’ancien décret de 1953, répertorié désormais dans le code du commerce sous les articlesL.145-1 et suivants.

Bénéficiaires : peut concerner toute personne exerçant une activité.

Durée : moins de 24 mois

Locataire : aucune propriété commerciale, doit quitter le local à la date prévue dans le bail.

Le bail dérogatoire

Un bail hors statut mais autorisé pour une courte durée

Souvent appelé bail précaire de manière impropre, le bail dérogatoire est prévu et réagi par l’art. L 145 -5 du Code de commerce. Il se distingue de la convent ion d’occupation précaire, qui n’est admise quedans d’étroites conditions.


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Pour qu’il échappe au statut, le bail doit être conclu pour une durée déterminée, au maximum de deuxans. Dans le contrat à régulariser, idéalement dès son intitulé, il convient d e préciser qu’il s’agit d’un baildérogatoire régi par l’art. L 145-5 du Code de commerce.

Les baux successifs :

Le principe. Il est possible de régulariser des baux successifs si la durée totale de la location ne dépassepas deux ans. Mais, lorsque la location atteint deux ans (suivant bail conclu pour cette durée ou bauxsuccessifs), le locataire bénéficie du statut en cas de conclusion d’un nouveau bail.

Le tempérament. La règle est écartée si le locataire signe un nouveau bail dérogatoire comportant uneclause expresse, précise et non équivoque, par laquelle il renonce au droit de bénéficier du statut (Cass.05.04.2011). La renonciation peut résulter d’un acte distinct (Cass. 03.05.2012).

La condition. La renonciation du locataire n’est valable que s’ila acquis le droit de bénéficier du statut. Àce titre, lorsqu’un second bail dérogatoire est signé avant l’expiration d’un premier bail, il peut êtrerequalifié en bail soumis au statut. Il importe peu, à cet égard, qu’il ait été conclu pour une activitédifférente (Cass. 3e civ. 31.05.2012).

Conseil. Pour un nouveau bail de deux ans, celui-ci doit donc régularisé (avec clause de renonciation)après l’échéance du premier.

Où le statut peut aussi s’appliquer

Si le locataire reste dans les lieux sans opposition : À l’issue d’un bail de deux ans (ou de baux successifsatteignant deux ans), si le locataire continue d’occuper les locaux et est « laissé en possession », ils’opère alors de plein droit un nouveau ba il soumis au statut des baux commerciaux.

Pour empêcher un locataire de se prévaloir de cette règle, un bailleur se doit de lui délivrer en tempsutile un « congé » lui rappelant d’avoir à quitter les lieux au terme du bail, puis d’agir très vite(commandement et référé-expulsion). Ainsi, là où un bail expirait un 31 décembre et où le bailleur nes’était opposé au maintien dans les lieux que le 22 janvier suivant, il a été jugé qu’un nouveau bailsoumis au statut s’était opéré au 1er janvier (Cass. 3e civ. 13.06.2012).

Côté bailleur. Pour une raison où une autre, un bailleur peut avoir lui-même intérêt à se prévaloir dustatut des baux commerciaux, là où le locataire se maintient dans les lieux. Si celui-ci conteste ensuitel’application du statut, c’est alors à lui de prouver une « renonciation non équivoque du bailleur » à s’enprévaloir (Cass. 3e civ. 23.01.2013). Mais il revient au bailleur de prouver que le locataire est bien restédans les lieux (Cass. 3e civ. 06.04.2011). À cet égard, il peut être utile de faire dresser à temps un PV deconstat par huissier.

Conseil. Pour un cautionnement, la précision est de mise. Ainsi, la caution s’engage au titre d’unrenouvellement éventuel du bail, cet engagement ne peut être étendu au « nouveau bail issu dumaintien dans les lieux » (Cass. 3e civ. 28.11.2012).

3- LE BAIL PROFESSIONNEL

Bénéficiaires : professions libérales, ou local à usage de bureaux sans aucune activité commerciale.

Durée : 6 ans renouvelable par tacite reconduction.


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Droits du locataire : généralement, sauf convention particulière, ce sont les mêmes qu’un particulierdans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 concernant le logement.

Pas de propriété commerciale donc pas d’indemnité d’éviction.

Le pas de porte et le droit au bail

Lorsqu'un créateur d'entreprise envisage d'occuper un local commercial, il peut être amené, suivant les circonstances,à verser :- un pas-de-porte (également appelé droit d'entrée) au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail, pour un localvacant. Il s'agit dans ce cas d'une clause du bail. Cette somme est définitivement acquise au propriétaire.- un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d'un bail existant. Il s'agit cette fois d'une clause du contrat decession de bail.Ces deux notions ne doivent donc pas être confondues : elles sont de nature juridique différente.Le pas-de-porte Le montant du pas-de-porte est librement fixé entre les parties ; il peut être considéré :Soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent) : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses deloyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux ; dans ce cas, il est pris en compte pour lecalcul du loyer du bail au moment de son renouvellement.Soit comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notammentd'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer".Soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire, à la fois de la dépréciation de la valeur vénaledes locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail.En effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction.Il peut aussi être de nature mixte (supplément de loyer et indemnité).Le propriétaire (appelé bailleur) et le locataire (appelé preneur) ont intérêt à préciser clairement dans le bail, laqualification qu'ils entendent donner au pas-de-porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties.Dans ce cas, ils considèrent généralement le pas-de-porte comme un supplément de loyer.Conséquences fiscales de la qualification du pas-de-portePas-de-porte considéré comme un supplément de loyer- Le bailleur déclare le pas-de-porte en tant que revenu foncier (possibilité sous certaines conditions d'étaler leversement des sommes dues au titre de l'impôt sur 4 ans) + assujettissement à la TVA si le loyer du bail y est lui -mêmeassujetti.- Pour le preneur, le pas-de-porte est une charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat(1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas.

Pas de porte considéré comme une indemnité- Pour le bailleur, aucune imposition ne frappe l'indemnité.- Pour le locataire, le pas-de-porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan (nonsoumis au droit d'enregistrement).Le droit au bail Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant, qui est le droit d'occuper leslocaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail qui y est associé ; il a donc une valeur patrimoniale.


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L'entrepreneur signe un bail neuf ou achète un droit au bail ; dans ce cas, il reprend le bail conclu entre le précédentoccupant et le propriétaire.Le locataire sortant cède par conséquent son bail moyennant le paiement d'une indemnité : le "droit au bail".Sur le plan fiscal, pour le locataire cédant, le montant de la vente du droit au bail est prise en compte pour ladétermination du bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).Pour le nouveau locataire, le droit au bail est soumis aux droits d'enregistrement et il figure à l'actif du bilan en tantqu'immobilisation incorporelle non amortissable.

Attention ! Il ne faut pas confondre la cession du contrat de bail, donnant lieu au versement d'un "droit au bail" et lacession du fonds de commerce dans son ensemble, le bail représentant un des éléments de ce fonds.Lorsqu'un exploitant cède son fonds à une personne reprenant la même activité et la même clientèle (notion derepreneur du fonds de commerce), le bailleur ne peut pas s'opposer à la vente. En revanche, une clause du bail peutinterdire au locataire de céder le bail seul, indépendamment du fonds.Le "bail à l'américaine" Il s'agit d'un bail commercial sans pas-de-porte ni droit au bail.Le locataire n'a pas à payer de somme initiale, mais il paie un loyer plus élevé au départ composé :

d'une part, du montant de la valeur locative des lieux,d'autre part, de l'amortissement d'un droit d'entrée ; le droit d'entrée est déterminé pour une somme globale en capital,payé de manière échelonné sur toute la durée du bail, ce qui aboutit à un loyer supérieur au prix du marché.

Avantage de ce type de contrat : l'entreprise n'a pas de somme importante à verser au départ.Inconvénient : les modalités de révision du loyer lors du renouvellement du bail à l'américaine n'ont pas été clairementtranchées par les tribunaux, ce qui peut être pénalisant pour le locataire.D'autre part, en cas de cession de son bail, le locataire ne peut pas récupérer un "droit au bail" auprès de sonsuccesseur.

Prix et indicesLes loyers des b aux c om merciau x 3,6,9 su biss ent d es réévaluatio ns trienales ( tou s les trois ans ) o u an nuels

( tous les ans ) selon l 'indic e du c oût de la co nstru ction . L'INSEE publie c haqu e trimestr e l ' indice q ui sert à

revalori ser les loyers. L'indic e du coût de la con struc tion (ICC) est un in dice trim estriel do nt la base est 100 au

qu atrième trim estre 1953, date d e sa créatio n. Il es t cal cu lépar l'Insee et est établ i en co llab or ation avec le

ministère de l'Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de l'Aménagement du Territoire. Cet indicesert à calc ul er la révis ion du loy er (art. L . 145-38) et le lo yer plaf on nédu bail ren ouv elé(art. L. 145-34) so us

certaines réserves. On trou vera ci-co ntre les indic es trim estriels d u c oût de la c on struc tion (ICC) depuis 1994,

tels que publiés par l’INSEE (b ase 100 au 4e tr imes tre 1953).

LégislationPourquoi parler de renégociations de bail ?

La raison est simple, en période de ralentissement économique, les entreprises cherchent à diminuer leurs charges etaprès les salaires, ce sont les loyers qui représentent la dépense la plus importante. Le loyer est une charge fixe certesmais qui peut tout de même se renégocier pendant la période prévue, les propriétaires comme les locataires sontaujourd'hui ouverts à la négociation. Il ne faut pas oublier que ce sont deux partenaires indefectibles.


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La tendance actuelle ?

Ces dernières années, le marché immobilier de bureaux était euphorique, les bailleurs étaient en position de force etassez peu ouverts à la discussion avec leurs locataires, en clair si vous n'étiez pas satisfait de votre loyer, vous pouviezpartir et un autre locataire prenait votre place rapidement sans grand préjudice pour le bailleur. Mais la donne a changéet aujourd'hui les bailleurs " s'accrochent " à leurs locataires par peur du vide locatif.Il faut aussi noter que l'indice du cout de la construction (ICC) a considérablement affecté les utilisateurs qui ont vuleurs loyers s'envoler de prés de 25% en 3 ans.Heureusement l'utilisateur est protégé par la loi et nous faisons réviser de nombreux loyers en invoquant l'article L.145-39 du Code de commerce.

L'article L. 145-39 du Code de commerce

L'article L. 145-39 donne le droit à l'utilisateur de demander à son bailleur la révision judiciaire du loyer en cas

d'évolution du loyer de plus de 25% par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement (i.e. loyerd'origine ou de renouvellement), par application de l'indexation conventionnelle annuelle (L'ICC dans la plupart descas). Autrement dit, si votre loyer a augmenté de plus de 25% du fait de l'indexation, vous avez le droit de demanderà votre bailleur de vous recalculer ce loyer en respectant les valeurs du marché. Comme l'indice a prit 25% en 3 ans,on peut considérer que toute les entreprises ayant signé un bail antérieur peuvent demander l'application de cet article.

Oui mais en dehors des échéances triennales le locataire ne peut pas sortir de son bail ?

Pour l'article L. 145-39, son l'application peut être demandé à tout moment.Pour les baux qui ne sont pas concernés par cet article, l'utilisateur qui arrive à 6 mois de son échéance triennale peut

demander une baisse de loyer sous peine de donner son congés, c'est un argument qui a du poids si vous avez étéun bon locataire car le bailleur sera prêt à vous consentir une baisse de loyer pour ne pas avoir a subir un vide locatifqui peut s'éterniser. Mais nous constatons aussi que les bailleurs sont prêts à accorder des baisses de loyer ou desmois de franchises et ce, même en cours de bail. Cette démarche est intelligente car elle permet de "fidéliser" unlocataire. Les bailleurs savent parfaitement qu'un locataire mécontent a toute les chances de donner son congé à lafin de sa période triennale ; après les mauvais payeurs, le vide locatif est ce qui peut arriver de pire pour un bailleursurtout en période de marasme économique ou les locataires se font plus rares.

Pourquoi faire appel à un cabinet ?

Les bailleurs sont des professionnels de l'immobilier qui connaissent parfaitement les valeurs de location, les margesde négociation possible et les conditions juridiques qui entourent les baux commerciaux et leur demander une baissede loyer sans aucun argument n'a aucune chance d'aboutir. Pour une PME qui ne dispose pas d'un DirecteurImmobilier, vouloir mener seul une renégociation est une tache ardue car elle nécessite la constitution d'un dossiercomplet, documenté sur le marché immobilier du secteur et sur sa tendance. Ce dossier il va falloir le défendre etl'argumenter lors de multiples rendez-vous chez le bailleur. Nous avons vu des responsables d'entreprise préférer gérerseuls leur renégociation et obtenir après de longs mois de tractations, une diminution symbolique de leur loyer là ouun cabinet spécialisé aurait obtenu un bien meilleur compromis.


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Notre cabinet est spécialisé dans le conseil juridique lié aux baux commerciaux ainsi que le conseil dédié exclusivementaux utilisateurs. Nous sommes totalement indépendant vis-à-vis des propriétaires institutionnels ce qui nous permetsde mener à bien toutes les missions confiées par nos clients. Cette indépendance est indispensable car elle permet dereprésenter nos clients sans aucun parti pris à la différence des grands cabinets Français qui ont pour principaux clientsces mêmes propriétaires institutionnels. Nous n'avons d'ailleurs pas à souffrir de la concurrence avec ces acteurs quine s'occupent pas des renégociations de baux pour ces raisons évidentes de conflit d'intérêt.

Si vous souhaitez une étude de votre situation ainsi que vos droits en matière de baux commerciaux, notre cabinet està votre disposition :

Bail commercial type

ENTRE LES SOUSSIGNESLa société au capital social de eurosdont le siège social est situé à immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de sous le numéro représentée par ci-après dénommé(e) : le bailleur(ou)

ci-après dénommé(e) : le bailleurD’UNE PART, etL’association « …………………... », association régie par la loi 1901 déclarée à la préfecture de « …………... », le «

………..... » sous le numéro « ………... » dont l’avis de constitution a été publié au journal officiel du « ... ……….»,

(éventuellement reconnue d’utilité publique pardécret en date du « ... » ), ayant son siège à « ………………………... »,représentée par M. « nom prénom »son « précisez la qualité » en exercice, autorisé aux fins des présentes par décision du« ……….... » (précisez Bureau, comité directeur, assemblée générale, conseil de direction, autres), en date du «

………………... . ».

ci-après dénommé(e) : le preneur ou le locataireD’AUTRE PART, Il a été arrêté ce qui suit :NATURE ET OBJET DU BAIL


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Le bailleur loue au locataire, à titre de bail commercial, les locaux sis à et composés de .Le présent contrat est soumis aux dispositions légales et réglementaires applicables au bail commercial etparticulièrement au décret n° 53-960 du 30 septembre 1953.ETAT DES LIEUX ET DELIVRANCE DES LOCAUX LOUESEtat des lieux

Un état des lieux sera dressé contradictoirement au moment où le bailleur remettra les clefs des locaux loués à ladisposition du preneur.Cet état des lieux demeurera annexé au présent contrat.

A défaut d’état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance, le preneur sera réputé avoir reçu les locaux loués en

parfait état.Délivrance des locaux loués

A l’issue de l’état des lieux, le preneur déclare que les locaux loués lui ont été correctement délivrés par le bailleur. Il

certifie également avoir pris connaissance et visité les locaux loués et que le bailleur lui a remis, lors de la signaturedu présent contrat, un état des lieux établi dans les conditions ci-dessus établies.DESTINATION DES LOCAUX LOUES

Le locataire s’engage à n’exercer, dans les locaux commerciaux loués, que l’activité .Dans le cas où le locataire souhaiterait adjoindre une ou plusieurs activités connexes ou complémentaires à/auxl’activité(s) mentionnée(s) ci -dessus, il doit, par acte extrajudiciaire, faire part de son intention au bailleur en indiquantla/les activités qu’il envisage exercer. Ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour contester le caractère connexeou complémentaire de la/les activité(s). Le silence gardé par ce dernier pendant cette période vaut contestation et

n’autorise pas le bailleur à exercer les activités projetées.DUREE DU BAIL

Le présent contrat est conclu pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives qui commencent à courir àcompter du .

A l’expiration de chaque période triennale, le preneur aura la faculté de donner congé et de dénoncer le présent contrat,à charge d’en aviser le bailleur par acte extrajudiciaire. Le congé devra être délivré au moins six mois avant la date de

départ.LOYERMontant du loyer

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer principal annuel de euros, majoré du montant de la taxe sur la valeur ajoutée au taux légal en vigueur.Le loyer sera payable par avance le premier de chaque mois.

Le loyer sera payable par trimestre à échoir et en quatre termes égaux le premier jour de chaque trimestre, soit lespremiers du mois de janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.


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Dans le cas où le présent bail prendrait effet à une date autre que celles ci-dessus susmentionnées, le loyer dû pourla période allant jusqu’au terme du mois du trimestre sera calculé prorata temporis. Révision du loyerLes parties conviennent que le loyer ci-dessus fixé sera révisé tous les trois ans. Cette révision sera formée à lademande de l’une ou l’autre d es parties par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.Elle devra préciser le montant du loyer demandé ou offert.

A moins que les parties n’en conviennent autrement, le nouveau prix est dû au jour de la demande. Taxes, impôts et chargesLe preneur s’oblige à acquitter toutes les charges, impôts et taxes dont les locataires sont habituellement tenus. Il

devra justifier de ses paiements en cours de bail, ainsi qu’à l’échéance du bail ou avant tout déménagement. Le preneur s’engage à rembourser les impôts, charges et taxes à sa charge sous forme d’acomptes provisionnels

versés en même temps que le loyer. Le montant de cette provision est fixé à euros.

DEPOT DE GARANTIE

Lors de l’entrée en jouissance, le preneur verse une somme de eurosreprésentant mois de loyer et destinée à garantir la bonne exécution de ses obligations. Cette somme ne serapas productive d’intérêts. Cette somme est conservée par le bailleur pendant toute la durée du contrat et sera restituée au preneur en fin de

jouissance, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et celles dont il pourrait être tenu pourresponsable.Le dépôt de garantie ne peut en aucun cas s’imputer sur les derniers mois du loyer. Lors de chaque augmentation du loyer, le preneur s’engage à verser au bailleur une somme complémentaire destinée

à réajuster le dépôt de garantie proportionnellement à ladite augmentation.

ENTRETIEN - OCCUPATIONObligations du preneur

Le preneur s’engage à prendre les locaux loués dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, à les

entretenir en bon état et à prendre à sa charge les travaux et réparations qui incombent légalement au locataire.En fin de bail, le preneur s’engage à rendre les locaux loués en bon état d’entretien et de réparation locative. Le preneur s’engage à n’effectuer aucun travail de transformation, de perçage des murs et des planchers ain si que dechangement dans la distribution des locaux loués, sans avoir au préalable sollicité et obtenu l’autorisation expresse du

bailleur.Le preneur autorise le bailleur et ses mandataires à pénétrer dans les locaux loués pour y effectuer les travaux de

réparation nécessaires, quelle que soit leur importance et leur durée.Dans les six mois précédents son départ, le preneur s’engage à laisser visiter les locaux loués par un éventuel

repreneur. Pendant cette même période, il autorise le bailleur à apposer un panneau publicitaire aux fins d’une nouvellelocation ou d’une mise en vente. Obligations du bailleur


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Le bailleur s’oblige à mettre les locaux loués à la disposition du preneur ; prendre en charge les grosses réparationsdéfinies par les dispositions de l’article 606 du Code Civil ; garantir le preneur contre les risques d’éviction et les vicescachés.

ASSURANCESDès l’entrée en jouissance, le preneur s’oblige à souscrire une police d’assurance garantissant les locaux loués

pendant toute la durée du bai l contre les risques locatifs et ceux pouvant surgir du fait de l’exercice de son activitéprofessionnelle.Il doit, sur simple demande du bailleur, pouvoir justifier de la souscription desdites polices, ainsi que des primescorrespondantes.Ces différentes polices doivent, en tout état de cause, comporter une clause de renonciation à exercer tout recourscontre le bailleur et ses assureurs.SOUS-LOCATION

Le preneur ne pourra sous-louer tout ou partie des locaux loués, que ce soit à titre onéreux ou à titre gratuit, sansl’autorisation préalable et expresse du bailleur.

Si telle est l’intention du preneur, celui -ci doit faire connaître au bailleur son intention de sous-louer par acteextrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le silence gardé par ce dernier pendant un délaide quinze jours vaut acceptation de sa part.En tout état de cause, le sous-locataire ne pourra invoquer à son bénéfice aucun droit au renouvellement de la sous-location à l’expiration du bail. CESSION

Le preneur ne pourra céder tout ou partie de son droit au présent bail qu’à un successeur dans son fonds de commerceet avec l’agrément préalable du bailleur. Dans le cas où le preneur céderait son droit au bail, il resterait garant et solidaire du cessionnair e pour l’exécution de

l’ensemble des clauses du présent contrat. CLAUSE RESOLUTOIRE

Dans le cas où le preneur manquerait à une seule de ces obligations, notamment pour défaut de paiement d’un seul

terme du loyer à son échéance ou pour usage des locaux loués contrairement à la destination prévue au présentcontrat, le bailleur se réserve le droit de résilier de plein droit le bail un mois après une mise en demeure par exploitd’huissier restée infructueuse. L’exécution postérieure de ses obligations par le preneur ne suspend nullement la possibilité réservée au bailleurd’exercer cette faculté de résiliation. Dans le cas où le preneur refuserait de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion par application d’une

ordonnance du juge des référés rendue exécutoire.L’opposition ou l’appel formé par le preneur à l’encontre de l’ordonnance d’expulsion ne saurait, en aucun cas,

suspendre son exécution.Le preneur sera redevable de l’ensemble des frais d’actes engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes

qui lui sont dues. En outre, le dépôt de garantie, tel que ci-dessus présenté, sera en outre définitivement acquis auprofit du bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice des loyers dont le preneur resterait redevable. ENREGISTREMENT – FRAIS


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Le preneur s’engage à prendre à sa charge les frais d’enregistrement et autres taxes additionnelles, aux fins de donner

une date certaine aux présentes.ELECTION DE DOMICILE

Pour l’exécution des présentes, les parties élisent domicile à .

Fait et signé à , le En trois originaux dont un pour l’enregistrement et un remis à chacune des parties.

LE BAILLEUR LE LOCATAIRE

Les murs de boutiques, à l'inverse des logements, sont déconnectés des prix fonciers du marché. Nepensez pas en terme de prix au mètre carré. Raisonnez d'emblée en fonction de la rentabilité que vadégager le loyer acquitté par le commerçant

Acheter Libre ou occupé :

Murs Occupés : Il y a présence d'un bail commercial avec ou non versement d'un pas de porte voird'achat d'un fonds de commerce. Si la valeur du fonds de commerce est égale ou supérieure à 50% desmurs, le risque est nul. Le commerçant est tenu de payer régulièrement ses loyers s'il ne veut pas casserle bail et risquer de perdre la valeur de son fonds. Ce dernier espère au contraire pouvoit revendre sonfonds à un prix supérieur.

Murs Libres : Il y a création du fonds de commerce juridiquement à partir de la première année etphysiquement immédiatement. En effet le locataire va procéder à des travaux et de l'aménagementspécifique à son activité. Le commerçant va créer et diéliser sa clientèle et son fonds de commerce. Onconstate lors de la création d'un fonds d'une frénésie de bien faire d'investir sans compter àl'agencement car l'espoir de réussir est très fort.

Il y a des avantages à investir dans des murs de boutiques pour plusieurs raisons :

- Les loyers sont fixés librement

- les taxes dans les locaux commerciaux sont habituellement à la charge du locataire et les gros travaux(clos et couvert.)


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- Sauf l'article 606 qui régit les charges lourdes théoriquement à la charge du propriétaire est prévu à lacharge du locataire contractuellement dans le bail.

- Le rendement annuel tourne autour de 8 à 10 % de la somme investie.

Le rapport est un peu plus du double de celui du logement.

Un certain nombre de données sont à connaître :

Les murs de boutiques, à l'inverse des logements, sont déconnectés des prix du marché. Ne pensez pasen terme de prix au mètre carré. Raisonnez d'emblée en fonction de la rentabilité que va dégager le

loyer acquitté par le commerçantLa valeur des murs est directement indexée sur le montant des loyers.

Un loyer est indexé sur l'indice INSEE de la construction,

un locataire qui investit dans un droit d'entrée et des travaux,

un bail commercial permettant un recours plus facile contre un locataire défaillant.

Lorsqu'un commerçant occupant votre local fait faillite, le bail est cassé et il y a procédure, lesexpulsions ordonnées par les magistrats, pour non-paiement des loyers, sont assez rapides. Avantage decette situation: le bail d'origine est caduc et on peut relouer le local au prix du marché ou avec un droit

d'entrée.S'il y a changement de commercialité deux cas de figures.

Soit le propriétaire demande une indemnité de déspécialisation, payée par le locataire. Cette indemnité,non imposable car elle est considérée comme compensant la perte de capital, se situe entre 1 et 3 ansde loyer.

Soit il y a révision du prix du loyer à la hausse.

Les Mécanismes de L'Investissement :

· La Recherche des Murs

· Le Financement


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· La Structure juridique

La recherche des murs :

La situation géographique des boutiques se situe dans les quartiers d'une grande ville, dans unenvironnement de proximité.

Ex : Situé à proximité d'une école, d'un hôtel, d'une boulangerie, d'une pharmacie, d'un tabacs librairie,d'une boucherie,..

L'emplacement d'une boutique ne subira jamais la fluctuation des prix sauf événements exceptionnel (création zone piétonne).

Les murs sont indexés et augmenteront de la valeur de l'indice.

La Structure Juridique :

Constitution d'une Société Civile Immobilière SCI avec un capital minimum.

Déductions des intérêts d'emprunts et des travaux pouvant produire des déficits fonciers déductiblessur l'impôt sur le revenu à concurrence de 10700 € et le reste sur une période de 10 ans.

Au terme des 15 ans, le bien immobilier rentre en pleine propriété dans votre patrimoine et il estexonéré de plus value en cas de revente ( Détention de 15 ans ).

Avantages pour la succession du patrimoine aux enfants

Les biens détenus dans une SCI ne sont pas saisissables en cas de mauvaise affaire.

Le Financement :

La SCI fait une demande de financement auprès de la banque pour un montant soit total soit partiel (tous dépend du degré de relation avec votre banquier), en règle générale on demande le montant del'achat et les frais de notaire ( financement à 110%).

Signature du compromis avec condition suspensive d'obtention de financement

Pendant le délai de réalisation de l'acte chez le notaire ( environ deux mois), on recherche le locatairepotentiel, préparation du bail commercial et dés l'acquisition des murs le locataire commence à payerson loyer sans aucun décalage ente le remboursement du crédit et le paiement du loyer.


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Le loyer est fixé par rapport au montant du remboursement de la mensualité du crédit sans droitd'entrée, ni de reprise.

De cette manière aucun effort financier n'est demandé à l'investisseur.

Exemple :

Achat Murs de boutique : 46.000 € . Frais de notaire : 2750 €. Montant du prêt demandé : 48.754 €.Remboursement sur 15 Ans : 394 € au taux de 5.32 %

Loyer demandé : 420 € sans droit d'entrée Solde Positif : +5.28 €

Fiscalité & calcul de plus valueTout comme l'habitation, les murs de boutique sont soumis à des droits de succession et des taxtes sur la

plus-value réalisée.

Les droits de mutation :

En règle général les droit de mutation ou frais de notaire s'élèvent à 7% environ. Nous vous recommandons de vousrapprocher de votre conseil ou bien auprès de la Chambre des Notaires qui sauront alors vous calculer précisémentles droits d'enregistrements.

Taxes sur les plus-values : Abattement exceptionnel de 25 % Depuis la réforme du calcul de la Plus-value au 1er septembre 2013 voici le nouveau régime :

Un communiqué du 17 juillet 2013 du Ministère du Budget, confirmait cette mesure d’allègement de la taxation desplus values immobilières, ainsi qu’un abattement exceptionnel temporaire, qui seront intégrés dans la loi de finance

pour 2014.

Une instruction Fiscale datée du 2 août 2013 a ainsi été publiée sous la référence BOI- RFPI-PVI-20-20130802. Biens concernés : Tous les biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant.

Rappelons que les immeubles bâtis constituant la résidence principale du vendeur sont d’ores et déjà exonérésd’imposition sur la plus value. Opérations concernées :

Les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013 . La date de référence sera celle de la signature de l’acte

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/pdf/createPdfWithAnnexe/BOI-RFPI-PVI-20-20-2013-08-02.pdf?id=292-PGP&ve=46&br=2&la=2http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/pdf/createPdfWithAnnexe/BOI-RFPI-PVI-20-20-2013-08-02.pdf?id=292-PGP&ve=46&br=2&la=2http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/pdf/createPdfWithAnnexe/BOI-RFPI-PVI-20-20-2013-08-02.pdf?id=292-PGP&ve=46&br=2&la=2http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/pdf/createPdfWithAnnexe/BOI-RFPI-PVI-20-20-2013-08-02.pdf?id=292-PGP&ve=46&br=2&la=2


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authentique .Modalité du calcul de l’abattement : Le nouveau système distingue le montant imposable à l’impôt sur le revenu (taux de 19 % à ce jour) et aux

prélèvements sociaux (taux 15,5 % à ce jour).

Abattement sur le montant imposable à l'impôt sur le revenu:

- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;- 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de 22 ans.

Abattement sur le montant imposable aux prélèvements sociaux :

- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième

- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de 30 ans.

- Pour les terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières, la situation reste inchangée , mais uneréforme supprimant l’abattement pour durée de détention est envisagée pour le 1er janvier 2014. . Abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % sur les plus-values résultant de cessions de logement

intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014

Biens concernés :Un abattement exceptionnel de 25 % s’applique aux plus -values résultant des seules cessions de logements (videsou loués) ou de droits réels démembrés portant sur un logement , réalisées par des personnes physique oucertaines personnes morales transparentes fiscalement (SCI).Modalités d’application : L’abattement exceptionnel de 25 % est calculé sur l’assiette nette imposable des plus -values immobilières. Il s’appliquedonc après notamment prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

L’abattement de 25 % est applicable pour la détermination de l'assiette imposable tant à l'impôt sur le revenu qu'aux

prélèvements sociaux des plus-values immobilières. Il s'applique également dans les mêmes conditions pour la

détermination de l'assiette de la « sur taxe » sur les plus-values immobilières élevées.

Simulation de calcul de plus- value immobilière d’un logement à 14 ans de détention

Simulations Hypothèse 1 : régime

actuel Hypothèse 2 : nouveau

régime

Prix de cession 250.000 € 250 000 € Prix d’acquisition 190.000 € 190 000 €


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Plus-value brute 60.000 € 60.000 € Abattement pour durée de détention 18%Plus-value nette 49 200 € Impôt de plus-value 9 348 €

Abattement pour durée de détention(IPV) 54%

Plus-value nette après abattement IPV 27 600 € Abattement exceptionnel 25%Plus-value nette soumise à IPV 20 700 € Impôt de plus-value 3 933Abattement durée de détention (PS) 14,85%Plus-value nette après abattement 51 090 € Abattement exceptionnel 25 %Plus-value nette soumise aux

prélèvements sociaux 38 318 € Prélèvements sociaux (15,5) 7 626 € 5 939 € Total à payer 16 974 € 9 872 €

Comment calculer la plus value immobilière ?De manière très pragmatique, même s’il convient de consulter votre notaire afin de valider votre calcul, une plus value

immobilière c’est la différence entre : - Le prix de cession de l’immeuble (prix de vente) - Le prix d’acquisition de l’immeuble (= prix d’achat ou valeur retenue dans l’acte de donation ou succession lorsque le

contribuable à reçu le bien immobilier par donation ou succession).Cette différence est la plus value brute. Ensuite, afin de déterminer le montant de la plus value imposable, il est réaliséun abattement dont le montant est fonction de la durée de détention de l’immeuble. Déterminer le prix d’acquisition de l’immeuble. Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’ acte (CGI, I del’article 150 VB). En cas d’acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté p arle cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’en tend de la valeurretenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. Lorsque l’acte ne mentionne aucun prix d’acquisition

ou à défaut de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition s ’entend

de la valeur vénale à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des

parties.Majoration du prix d’acquisition des travaux réalisés. Le prix d’acquisition de l’immeuble est majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou

d’amélioration. Ces dépenses sont prises en compte soit : soit pour leur montant réel, lorsqu’elles sont supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis

l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, qu’elles n’ont pas été déjà prises en comptepour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lesdépenses d’entretien, de réparation, ou d’amélioration, déductibles des revenus fonciers ne sont pas prises encompte ;


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soit forfaitairement pour un montant égal à 15 % du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable cèdel’immeuble plus de cinq ans après son acquisit ion.

Détermination du prix de cession de l’immeuble. Le prix de cession de l’immeuble est le prix de vente de l’immeuble tel qu’établi dans l’acte à titre onéreux.

Ancien régime de l'abattement de la plus value immobilière pour durée de détention

La plus-value brute de cession de biens ou droits immobiliers est réduite d’un abattement pour chaque année dedétention au-delà de la cinquième. Le nouvel abattement pour durée de détention est de : 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ; 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ; 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Au total, l’exonération est désormais acquise au -delà d’un délai de détention de trente ans On obtient donc le tableaud’abattement suivant : Moins de 6 ans 0%

Entre 6 et 7 ans 2%

Entre 7 et 8 ans 4%

Entre 8 et 9 ans 6%

Entre 9 et 10 ans 8%


















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Plus de 30 ans 100%

La plus value sur la vente de la résidence principale est exonérée Bien entendu les murs commerciauxn'échappent pas à l'impôt sur la plus-value. En effet,, la plus value réalisée àl’occasion de la cession de la résidence principale est exonérée. Il s’agit de la vente de la résidence principale au

moment de la vente.

Les mots clé de la transaction en murs commerciaux

B.B.C. : Bâtiment de basse consommation énergétique (BBC 2005) est un label officiel français qui a été créé parl'Arrêté du 8 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « Haute performance énergétique ».Un référentiel est établie par l'association française Effinergie. Il fixe une exigence énergétique de 50 kWhEP/m²SHON.an. Cette exigence est corrigée par un coefficient de rigueur climatique, fonction de la zone climatique. Cecoefficient est augmenté de 0,1 si l'altitude du bâtiment est comprise entre 400 et 800 mètres, et de 0,2 si l'altitude dubâtiment est supérieure à 800 mètres. Les valeurs de l'exigence peuvent ainsi varier, selon la zone et l'altitude, de 40à 75 kWhep/m² SHON.an. Les consommations prises en compte dans le calcul concernent le chauffage, l'eau chaudesanitaire (ECS), la climatisation, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage et de ventilation. La surface prise en compteest la surface hors œuvre nette (SHON). Bail Commercial : (art 145 - 1 et suivants du nouveau code de commerce, abrogeant le décret du 30 septembre 1953)contrat de location portant sur un bien à destination commerciale, ouvert aux commerçants et sociétés commerciales(les associations et professions libérales ne peuvent être titulaires). Il définit les charges et conditions de la location etoctroie au preneur la propriété commerciale, qualifiée de « droit au bail » .Cession de droit au bail : Cession par le locataire d’un bien à destination commerciale de tous ses droits dans le bailcommercial en cours. La cession de droit au bail s’effectue dans le cadre d’un changement d’activité. Cession de parts sociales ou d’actions de société : Cession de tout ou partie des titres de société représentant lesfractions de capital social.On parle de parts sociales pour les titres de SARL et d’EURL, d’actions pour la plupart des autres formes sociétales(SA, SAS…). La cession de titres de sociétés permet la transmission de l’actif et du passif de l’entreprise. Commerce : Local où peut être exercée une activité de vente de produits ou services. Son exploitation crée la propriétécommerciale.Compromis de vente ou Vente sous conditions suspensives : Engagement bilatéral d’achat et de vente par lesparties au contrat, contenant toutes les et caractéristiques de la vente (objet , prix…..) Cet acte conditionne la réalisation de la vente à la survenance de certains évènements, souvent l’obtention d’un prêt. Emplacement N°1, 1 BIS, 2 : Appréciation relative d'un site commercial dictée par l'activité, la ville, l'artèrecommerciale, le trottoir, la portion de la rue susceptible d'évolution lente ou brutale.


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E.R.P : Le terme établissement recevant du public désigne les lieux public ou privés accueillant des clients ou desutilisateurs autre que les employés (salariés ou fonctionnaires). Cela regroupe un très grand nombre (Un nombre estun concept caractérisant une unité, une collection d'unités ou une fraction d'unité.) d'établissements comme lescinémas, théâtres, magasins (de l'échoppe à la grande surface), bibliothèques, écoles, universités, hôtels, restaurants,hôpitaux... que ce soient des structures fixes ou provisoires (chapiteau, structures gonflables).Fonds de commerce : Somme d’éléments corporels et incorporels qui constituent l’outil de travail. Il inclus: la clientèle(matérialisée par le chiffre d’affaires), l’enseigne, le droit au bail, les contrats de fourniture et les contrats de travail ,ainsi que le matériel d’exp loitation.H.Q.E. : Abréviation de « haute qualité environnementale ». Démarche visant à réduire les impacts sur l’environnementdes bâtiments lors de leur construction, de leur rénovation et de leur usage.Location gérance : Contrat par lequel le propriétaire d'un fond de commerce, artisanal ou industriel, cède à unepersonne, le locataire-gérant, le droit d'exploiter librement ce fonds à ses risques et périls, moyennant le paiementd'une redevance.Mandat : Acte ou contrat autorisant une personne, appelée "mandataire", à accomplir un acte juridique pour le compted'une autre appelée mandant.

Pas de Porte : Somme d'argent versé par une personne au propriétaire des murs d'un local commercial lors de laconclusion du bail. Selon les cas, il est considéré comme un supplément de loyer ou comme une indemnité.Promesse de bail : Engagement d'un propriétaire de murs d'accorder un bail.Promesse de vente : Engagement pendant un temps déterminé, de vendre un bien à une personne qui a le choixd'accepter ou non (seul le vendeur est engagé).

Surface commerciale utile (S.C.U.) : Surface totale destinée à la vente de produits et/ou de services. Dans un centrecommercial, elle ne tient pas compte des surfaces dont les commerçants bénéficient collectivement telles que les alléesdes galeries marchandes, les services techniques ou administratifs généraux ou encore les parkings, caves et lesgreniers

SHON : La surface hors œuvre nette Valeur locative: C’est le prix du loyer le plus souvent au m² qui correspond à une rue ou un quartier donné. Pour lesemplacements où il existe une notion de « droit au bail », celui – ci est intégré au loyer avec un amortissement sur 10

Ans.V.E.F.A. : La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel un tiers construit un ouvrage dont il revendune partie à l’acquéreur au fur et à mesure de la construction de cet ouvrage. Le vendeur conserve les pouvoirs de

maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Vente de fonds de commerce : Cession des éléments corporels et incorporels constitutifs du fonds de commerce.(Matériel, clientèle, conditions du bail, personnel etc…)Certains éléments peuvent être exclus de la vente.

e viager est une autre forme de paiement des murs de boutique

Le viager consiste à acheter un bien en ne payant que la nue-propriété. Longtemps tombé en désuétude, le viager connaît actuellement un regain d'intérêt car il constitue une solution pourinvestir sur le long terme et préparer sa retraite. Acheter des murs de boutique en viager permet ainsi de payer la valeur


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du bien que sur la base de la valeur de marché moins la valeur d'occupation. Pour le vendeur il perçoit un revenucomplémentaire à vie. L'acheteur de son côté verse la rente au crédirentier jusqu'au décès du vendeur.L'avantage pour le vendeur est de ne plus se soucier des aléas de la gestion locative qui devient une affaire deprofessionnels et dont il faut mettre à jour sa gestion car la législation change régulièrementL'avantage pour l'acquéreur est de préparer sa retraite en trouvant un produit de placement type valeur refuge tout enbénéficiant d'un rendement intéréssant. De plus l'aspect spéculatif permet également au viager de faire bénéficier d'uneffet levier car le prix de la revente est liée à l'aléas du contrat, autrement dit à l'espérance statistique de vie ducrédirentier.La vente en viager est un contrat de gréà gré entre les parties lesquelles acceptent ce pari en réalisant une

transmission de patrimoine entre deux générations. Les ainés bien souvent seuls ou isolés y voient une

manière de profiter de leur vivant d'un capital acquis pendant toute une vie en épargant, le viager étant alors

une sorte de désepargne. Pour le vendeur, ce dernier acquiert un bien avec une faible mise de fond et assure

la créaton de son patrimoine par ses futurs revenus. Le calcul viager se fait en réalisant des combinaisons probabilistes entre le nombre de têtes, leurs âges respectifs etla valeur du bien à un instant, nous en déduisons ainsi un bouquet (la somme au comptant versée à la signature du

contrat) et une rente mensuelle (réindexée chaque année à date anniversaire selon l'indice INSEE du coût de la vie)Même si la vente en viager est très sécurisée et authentifié par un acte notarié, une clause résolutoire permet auvendeur de garantir le paiement de sa rente car celle-ci est considérée comme une pension alimentaire ou une dettealimentaire par la jurisprudence qui en fait un privilège du vendeur. Ainsi le moindre incident de paiement fait tomberle couperet prévu par le contrat de viager qui sera la perte pour l'acheteur de la propriété du bien ainsi que tous lesversements versée jusqu'alors y compris le bouquet. Le viager restant une affaire de spécialistes ces derniersconnaissent et anticipent ce risques soit en revendant le viager ou soit en garantissant la rente par des comptesséquestres.Historiquement, les murs de commerce était la retraite des artisans commerçants qui grâce aux fruits de leur travailpouvaient alors s'acheter le bâti dans lequel ils travaillaient et ainsi arrivé à la retraite ces derniers bénéficier alors d'un

capital qui leur générerait des revenus régulièrement. Grâce à la transformarion du patrimoine en bouquet et en rentesviagères, le viager permet de sortir de la notion de propriété pour n'avoir qu'une relation financière avec son débirentierNous sommes à même de vous conseiller sur votre projet de vente en viager et réaliser votre étude viagère de

vos murs commerciaux. Nous trouverons ensemble la solution adaptée à votre situation patrimoniale.

uccession & héritageLes murs de boutique font partie du patrimoine de calcul

Il arrive que nos aieux aient été artisans ou commerçants et de ce fait soit pour certains propriétaires de murscommerciaux. Ils rentrent alors dans les actifs nets.

Les droits de succession sont calculés sur la valeur de l'actif net, après imputation des dettes déductibles, attribué àchaque héritier ou légataire. Les étapes sont les suivantes :

Répartition du patrimoine en fonction des règles du Code civil ou des volontés du défunt. Application des abattements sur chaque part, en fonction de la parenté avec le défunt. Application du barème, qui dépend également du lien de parenté avec le défunt. Application des réductions éventuelles de droits.


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Abattements

En ligne directe

Les transmissions en ligne directe entre parents et enfants bénéficient d'un abattement de 156 974 euros sur chaquepart de l'actif net.Exemple simpliste : M. Dumont laisse un patrimoine de 400 000 euros et deux enfants. En l'absence de dispositionstestamentaires particulières, chaque enfant reçoit 200 000 euros. Sa part taxable sera de 43 026 euros.L'abattement et le barème sont appliqués sur la part transmise par chaque ascendant.Exemple simpliste : M et Mme Dumont décèdent et laissent un logement d'une valeur de 1 000 à leur fils Jean, celogement appartenant pour 60% à M. Dumont et pour 40% à Mme Dumont. L'abattement et le barème s'appliquerontune fois sur 600 et une seconde fois sur 400.Entre époux et concubins pacsés

Les transmissions entre époux et partenaires pacsés sont exonérés de droits de succession.Entre frères et soeurs

Les successions et donations recueillies par un frère ou par une soeur bénéficient d'un abattement de 15 697 euros.Les successions peuvent toutefois être totalement exonérées sous trois conditions.- Le frère ou la soeur concerné doit être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps au jour du décès.- Il doit être âgé de plus de 50 ans au jour du décès ou atteint d'une infirmité l'empêchant de subvenir à ses besoins.- Il doit avoir vécu, de façon continue, avec le défunt pendant les cinq ans précédant le décès.

Entre oncle-tante et neveu-nièce

Les successions et donations recueillies par un neveu ou par une nièce bénéficient d'un abattement de 7 849 euros. Autre abattement (succession seulement)

Les personnes ne bénéficiant d'aucun des abattements précisés ci-dessus peuvent tout de même appliquer unabattement de 1 570 euros sur la valeur des biens reçus par succession.

Abattement en faveur des handicapés

Quel que soit le lien de parenté avec le défunt ou le donateur, les personnes souffrant d'un handicap physique oumentale bénéficient d'un abattement supplémentaire de 156 974 euros.Le handicap doit empêcher l'intéressé de subvenir seul à ses besoins ou d'acquérir une instruction.

Abattements et donations antérieures


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Le bénéficiaire de la transmission peut avoir antérieurement reçu une donation. Il doit alors la signaler dans l'acte detransmission ou la déclaration de succession si elle date de moins de six ans. Dans ce cas, l'administration tient comptedes abattements dont a déjà profité le bénéficiaire lors de cette donation antérieure.Exemple schématique : M. Dumont fait une donation de 106 974 euros en année N à son fils unique, qui ne paie doncpas de droits du fait de l'abattement de 156 974 euros. Il décède en année N+5, moins de six ans après. Le fils ne peututiliser l'abattement de 156 974 euros mais seulement les 50 000 restants.Barème et donations antérieures

Le bénéficiaire de la transmission peut avoir antérieurement reçu une donation. Il doit alors la signaler dans l'acte detransmission ou la déclaration de succession si elle date de moins de six ans, l'administration en tenant compte pourl'application du barème. En d'autres termes, il faut ajouter au montant net de la succession la valeur des biensantérieurement donnés et appliquer ensuite les abattements et le barème en vigueur. Il faut ensuite déduire des droitsde succession ainsi calculés le montant de droits de donation antérieurement acquittés.Exemple schématique : M. Dumont donne un immeuble de 250 000 euros en année N à son fils unique, qui bénéficiedonc d'un abattement de 156 974 euros pour le calcul des droits de donation. Il décède en année N+5, moins de sixans après, en laissant un patrimoine de 300 000 euros. Les droits de succession sont calculés sur 550 000 - 156 974euros d'abattement. Et les droits de donation antérieurement payés sont déduits du montant des droits à payer.Après application des abattements, l'actif net transmis est soumis aux tranches du barème des droits de

succession.

SF et murs de boutique

L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est un impôt sur la fortune français payé par les personnes physiques

et les couples détenant un patrimoine net supérieur à 790 000 euros (seuil au 1er janvier 2010). Cet impôt

progressif est assis sur la partie supérieure du patrimoine, à un taux allant de 0,55 % à 1,80 %. En 2009, plus de 539 000 foyers français ont réglé l'ISF, pour des recettes s'établissant à 3,13 milliards d'euros. Cetimpôt français n'a pas cours dans les collectivités d'outre-mer.L'ISF est un impôt déclaratif et autoliquidé. Il appartient aux personnes redevables de faire elles-mêmes une estimationdétaillée de la valeur de leurs biens au 1er janvier, de calculer le montant de l'impôt et d'envoyer leur déclaration,accompagnée du paiement à l'ordre du Trésor Public, à la Direction générale des finances publiques (DGFiP), et plusparticulièrement au service des impôts des entreprises dont dépend leur domicile au 1er janvier, avant le 15 juin. Lesservices fiscaux peuvent contrôler la déclaration et éventuellement proposer des rectifications pendant trois ans.Depuis le 1er juin 2008, en cas d'absence de déclaration ou d'omission d'un bien le délai de reprise est de six ans.L'ISF est souvent considéré comme une « exception française », vu son absence dans la plupart des autres pays dumonde (voir Impôt sur la fortune). Souvent qualifié d'« impôt idéologique », il est critiqué pour des raisons morales,fiscales ou économiques. Ceux qui le défendent soulignent en particulier le rôle de justice sociale dévolu à cet impôt.Par son histoire, son mode de calcul et ses objectifs, l'ISF est un sujet polémique et un véritable point de clivageidéologique au sein du monde politique français.ISF : comment évaluer son patrimoine immobilier ? Pour savoir si l'on est passible de l'ISF, il convient de connaître l'étendue de son patrimoine. Or le problème majeurrencontré par les contribuables consiste à évaluer leur patrimoine immobilier.


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Un patrimoine difficile à évaluer La difficulté provient du fait qu'en matière immobilière, il n'y a pas de cours officiel ni de prix idéal. Comme lereconnaissent les experts, l'estimation d'un bien ne peut alors se faire que dans une fourchette de prix. Le contribuablea bien évidemment intérêt à choisir la fourchette basse. Inversement, l'administration fiscale regarde le haut de lafourchette. Il faut donc trouver un compromis acceptable pour les deux parties.Un principe et 3 méthodes Vous devez déclarer vos biens immobiliers pour leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition. Maiscette valeur vénale n'est pas définie par la loi. Elle correspond, en fait, au prix qui pourrait être obtenu en cas de vente,compte tenu des données du marché immobilier et des caractéristiques propres de votre bien.Pour la déterminer, il existe trois méthodes : celle de la comparaison, celle du réajustement, ou encore celle du revenu.Seule la méthode de la comparaison retiendra notre attention car c'est celle pratiquée par les experts privés et les

juridictions. Même l'administration l'utilise quand elle remet en cause les estimations figurant dans les déclarations.La méthode de la comparaison Il s'agit d'apprécier un bien en le comparant avec les prix constatés lors des ventes portant sur des immeubles similairesou ayant des caractéristiques proches (localisation, étage, superficie...). Il vous appartient donc de rechercher les

transactions intervenues dans votre quartier sur des biens comparables. Les annonces de ventes publiées dans lapresse ou affichées par les agences immobilières sont valables. N'oubliez pas cependant que, dans ces libellés, lesprix demandés se situent dans le haut de la fourchette et qu'ils incluent les commissions de vente.Les prix au m2 régulièrement publiés dans la presse écrite ou ceux communiqués par les notaires et les réseauxd'agences immobilières peuvent être également utilisés. Mais attention, il s'agit souvent de moyennes statistiques.Pour une évaluation plus rigoureuse, mieux vaut demander l'expertise de professionnels (agents immobiliers ounotaires).Un abattement pour la résidence principale

Après avoir déterminé la valeur vénale de votre patrimoine immobilier, n'oubliez pas que votre habitation principalebénéficie d'un abattement porté à 30% depuis l'ISF 2008 (abattement de 20% pour l'ISF des années antérieures).

Vous êtes soumis à l’ISF Votre patrimoine net est donc supérieur à 790.000€. Vous souhaitez optimiser votre fiscalité tout en accroissant votre patrimoine.Un impôt de plus à payer parmi tant d’autres est toujours une épreuve contraignante. Vous êtes soumis à l’IR Vous pouvez réduire votre IR partiellement ou totalement en investissant au capital d’une Pme soit directement, soit

via une Holding ISF/IRVous pouvez réduire jusqu’à 100 000 € La réduction d’IR est de 25% du montant de l’investissement Savez- vous qu’il existe un moyen simple de transformer cet impôt en placement rentable ?

La nouvelle loi TEPA vous permet de bénéficier d’une réduction d’ISF en investissant au capital d’une PME non cotée.Vous disposez ainsi d’une réduction d’impôt (ISF) immédiate et d’un placement dont le rendement dépendra des PME

cibles de votre investissement. Vous transformez donc votre ISF subi en placement à potentiel. Afinde diversifier votre placement, il est possible de réaliser votre investissement soit directement au sein d’une PME,soit par l’intermédiaire d’un véhicule fiscal ( holding ) qui se chargera de sélectionner pour vous les PME offrant des

perspectives sérieuses de pérennité, rentabilité et croissance.Comment bénéficier de cette réduction d’ISF et d’ IR ?


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En souscrivant, par exemple, à un produit sélectionné par Oxygène Capital Pme dans lequel seront répartiesprioritairement les participations au sein de sociétés matures, ayant plus de trois ans d’existence et dégageant desbénéfices.Oxygène Capital Pme est une structure de conseil patrimonial et de commercialisation de produits d’optimisation

fiscale.Oxygène capital Pme est de plus spécialiste du financem ent structuré, de l’accompagnement et de la gestion de projetsd’investissements par le biais de ses propres Holding et des fonds d’investissement partenaires Faites fondre votre ISF partiellement ou totalement en investissant par le biais des Holding sélectionnées et participerau développement des PmeSolliciter un professionnel de l’immobilier Le contribuable peut estimer lui-même les résidences qu’il a acquises récemment ou des biens classiques neprésentant aucune difficulté d’évaluation particulière en s’appuyant sur les statistiques des notaires. Il a également la possibilité de solliciter un agent immobilier ou un notaire pour affiner la valeur du bien. Ensuite, il doitse tenir prêt à justifier la valeur retenue au cas où le fisc contesterait son chiffrage.Le recours à un professionnel devient incontournable quand la résidence se situe à la campagne, où "la méthode par

comparaison s’applique difficilement en raison de l’absence de biens similaires", s et membre du conseild’administration de l’Institut notarial du droit immobilier. Risques en cas de sous estimation, défaut de déclaration, délai prescriptionQuels sont les risques si l’on sous -estime son ISF ou pire si l’on ne déclare pas alors qu’on le devrait ? En cas de sous- estimation, aucune sanction n’est applicable dans la mesure où cela n’excède pas 10 % de la valeur.

Au-delà, le contribuable de bonne foi ne supporte que l’intérêt de retard (0,40 % par mois). En revanche, si la mauvaisefoi est démontrée, il faut compter en plus de l’intérêt de retard une majoration de 40 % pouvant atteindre 80 % en cas

de manoeuvres frauduleuses.Et le délai de prescription ?Pour l’ISF 2010, il y aura prescription le 31 décembre 2013 en cas de sous -évaluation d’un bien déclaré mais seulement

le 31 décembre 2016 si aucune déclaration n’a été faite ou si un bien a été « oublié » dans la déclaration. Cet impôt a succédé à l'« impôt sur les grandes fortunes » (IGF) créé en 1982 par le gouvernement Mauroy, peu aprèsl'élection présidentielle de 1981 ayant porté François Mitterrand du Parti socialiste (PS) au pouvoir. Créé par la loi definances pour 1989, l'ISF reprend les mécanismes et la philosophie de l'IGF, supprimé en 1987 à l'initiative duGouvernement Jacques Chirac : c'est un impôt progressif sur le capital qui concerne le patrimoine des personnesphysiques (à l'exclusion de celui des personnes morales). À la différence d'autres impôts sur le patrimoine (dépourvusde caractère périodique), l'ISF est redevable chaque année civile, en fonction de la valeur du patrimoine des personnesconcernées. Il a rapporté en 2008 4,2 milliards d'euros[8], soit environ 1,5 % des recettes fiscales de l'État ou 0,5% dutotal des prélèvements obligatoires[9].L'ISF s'ajoute à d'autres impôts sur le patrimoine : droits de mutation, taxe foncière.

Démembrement de propriété : En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier est redevable de l'impôt comme s'il en détenait la pleine propriété[16]. Cet disposition fait donc exception à l'article 669 du CGI qui définit la valeur de la nue-propriété et de l'usufruitselon un barème légal qui dépend de l'âge de l'usufruitier. Dans le cadre de l'ISF, le nu-propriétaire est dispensé dedéclaration du bien en question. Cette règle a pour inconvénient d'obliger l'usufruitier à déclarer une valeur quin'appartient pas à son patrimoine. Plus la personne est âgée, moins son usufruit n'a de valeur comparé à celle de lanue-propriété. Mais elle a pour but d'empêcher une évasion fiscale qui consisterait à faire don d'un immeuble en nue-propriété à ses enfants tout en en gardant l'usufruit. Le Conseil constitutionnel refusa donc de déclarer


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inconstitutionnelle cette disposition. Ainsi, à quelques exceptions près[17], l'usufruitier devra déclarer le bien dans satotalité et pour sa valeur comme s'il n'avait jamais été démembré. Par ailleurs, la rédaction de l'article 885G rendraitdifficile pour l'usufruitier la possibilité d'invoquer une décote fondée sur la perte de valeur vénale due audémembrement. Plusieurs arrêts de la Cour de cassation vont dans ce sens. En revanche, lorsqu'une indivision portesur la nue-propriété (plusieurs nu-propriétaires), l'invocation d'une décote au nom de la perte de valeur vénale liée àcette indivision est possible, selon un arrêt de la Cour de cassation.Le barème 2010 et le calcul de l'ISF Comment se calcule l'ISF ? En appliquant un tarif par tranches, avec des réductions possibles et un système deplafonnement.Le tarif applicable Les particuliers ne sont assujettis à l'ISF que si leur patrimoine net (c'est-à-dire toutes dettes déduites) est supérieur à790 000 €. Le tarif est alors fixé comme suit :

Valeur nette du patrimoine (P) Taux Formule rapide decalcul

Inférieure ou égale à 790 000 € : 0 % 0

Comprise entre790 000 et 1 290 000 €

0,55% (P x 0,55%) - 4 345 €

Comprise entre1 290 000 et 2 530 000 €

0,75% (P x 0,75%) - 6 905 €


1% (P x 1%) -13 205 €


1,30% (P x 1,30%) -25 085 €


1,65% (P x 1,65%) -51 580 €

Supérieure à :16 540 000 €

1,80% (P x 1,80%) -76 300 €

Pour un patrimoine de... 900 000 € Un particulier dispose d'un patrimoine net d'une valeur de 900 000 €. Ce montant est compris entre 790 000 et 1 290 000 €. La formule applicable est donc la suivante :

ISF = (P x 0,55%) - 4 345 ; soit ISF = (900 000 x 0,55%, c'est-à- dire 4 950 €) - 4 345 € = 605 €.

Et pour un patrimoine de... 3 millions d'euros Un particulier dispose d'un patrimoine net d'une valeur de 3 000 000 €. Ce montant est compris entre 2 530 000 et 3 980 000 €. La formule applicable est donc la suivante :

ISF = (P x 1%) - 13 250 ; soit ISF = (3 000 000 x 1%, c'est-à- dire 30 000 €) - 13 250 = 16 750 €.

Des réductions pour personne à charge Le montant de l'ISF ainsi déterminé est ensuite réduit de 150 € par personne à charge. Cette réduction est divisée parmoitié lorsqu'il s'agit d'enfants d'un couple divorcé avec résidence alternée des enfants.

Attention : pour l'ISF, s'agissant des enfants à charge, seuls les enfants de moins de 18 ans ouvrent droit à la réductionde 150 €.


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Un pl

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