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CREA ha desarrollado
una metodologa de 5 pasos
para determinar el potencial
para un nuevo centro comercial.
1. Determinacin de Trade Area
2. Anlisis de los Consumidores
3. Anlisis de los Competidores
4. Disponibilidad de Terrenos
5. Infraestructura y Vialidades
1
Las condiciones de trfico y las vialidades delimitan en gran medida el nmero
de consumidores potenciales que puede atraer un nuevo centro comercial.
Problema de movilidad urbana en Bogot (1.3 millones a mayo de 2012, 100
mil cada ao).
Problema de movilidad urbana en Sao Paulo (7.2 millones de autos a mayo de
2012, 350 mil cada ao).
So Paulo tiene ms de 600 helicpteros que dan servicios de Taxi areo.
Cifra mayor a la Nueva York.
rea de Influencia (Trade Area):
Es la zona que delimita el mercado de consumidores potenciales para un nuevo
centro comercial. En Mxico la determinamos mediante mapas isomtricos /
iscronos.
Zona de Influencia Primaria: 80% de los consumidores (15 minutos).
Zona de Influencia Secundaria: 20% de los consumidores (hasta 20 minutos).
Zona de Influencia Primaria: 80% de los consumidores (3 Kms).
Zona de Influencia Secundaria: 20% de los consumidores (5 Kms).
En Estados Unidos los sistemas de cartografa (GIS) permiten realizar los
mapas isomtricos / iscronos mediante software.
Tienda Poblacin Radio de Influencia
Kilmetros
Bodega Aurrera Express / Oxxo / 7Eleven 12,000 13,000 0.5
Bodega Aurrera / Super Che / Soriana
Super 30,000 40,000 3
Walmart Supercenter / Soriana / Comercial
Mexicana 60,000 80,000 4
Sams Club / Costco / City Club 120,000 140,000 7
Vips / Portn 15,000 18,000 5
Liverpool / Sears 250,000 300,000 10
Determinacin de reas de influencia.
Tiendas de autoservicio y departamentales.
Google ha lanzado una nueva
aplicacin para desplegar las
condiciones de trfico en la Ciudad de
Mxico.
2
CONSUMER
IS KING
Identificar Estilos de Vida en el Trade Area.
Si quieres entender como caza el len obsrvalo en la selva,
NO en su jaula.
Identificar Estilos de Vida / Anlisis Antropolgico de los consumidores en
un mismo Trade Area:
Diferentes Estilos de Vida Ciudad de Mxico
Identificar Estilos de Vida / Anlisis Antropolgico de los consumidores en
un mismo Trade Area:
Diferentes Estilos de Vida Ciudad de Bogot
Identificar Estilos de Vida / Anlisis Antropolgico de los consumidores en
un mismo Trade Area:
Diferentes Estilos de Vida Ciudad de Brasil
Entrevistas con
consumidores Potenciales
en el Trade Area:
El objetivo de las entrevistas
es escuchar al consumidor
para obtener un acercamiento
a la mezcla de giros comercial
adecuada a la zona.
Encuestas online y Redes Sociales:
Estudios de Observacin en Casa o en Tienda / Neuromarketing: Es la
forma ms certera de conocer lo que est pensando y sintiendo el cliente
respecto a tu producto, marca o servicio.
3
El nmero de competidores en una zona nos ayuda a identificar las marcas que
hacen falta en un Trade Area.
El nmero de competidores en una zona nos ayuda a identificar las marcas que
hacen falta en un Trade Area.
Capacidad para nuevos Centros Comerciales
DEMANDA OFERTA HAY
CAPACIDAD
DEMANDA OFERTA NO HAY
CAPACIDAD
>
<
Dos o ms centros comerciales pueden estar en un mismo Trade Area y atender
a diferentes consumidores potenciales.
Antara Polanco Pabelln Polanco
Dos o ms centros comerciales pueden estar en un mismo Trade Area y atender
a diferentes consumidores potenciales.
Centro Coyoacn Plaza Universidad
Dos o ms centros comerciales pueden estar en un mismo Trade Area y atender
a diferentes consumidores potenciales.
Centro Comercial Andino Centro Comercial Atlantis
Los pases lideres en nmero de Centros Comerciales son Mxico y Brasil.
576 550
309
112 110
50
0
100
200
300
400
500
6002011
MXICO
BRASIL
COLOMBIA
ARGENTINA
CHILE
PER
Fuente: CREA, ABRASCE, CASC, CMARA DE COMERCIO CHILE,.
Con la entrada del TLC aumentaron los formatos de Centros Comerciales en
Mxico.
Fuente: CREA
SHOPPING CENTERS IN MEXICO 2011 (> 100,000 SQ.FT.GLA)
Category Shopping Centers %
Neighborhood Centers 268 31 %
Community Centers 135 27 %
Power Centers 97 25 %
Fashion Malls & Lifestyle Centers 33 7 %
Regional Centers 15 7 %
Entertaiment, Theme & Specialty Centers 23 3 %
Outlet Centers 4 1 %
TOTAL 576 100 %
A raz de la crisis financiera en EU, disminuye drsticamente el flujo de capitales
por parte de los fondos de inversin. Los activos son los jugadores / familias
tradicionales.
Fuente: CREA
FUNDS 2007 PARTNER 2007
EXPECTED RETAIL
INVESTMENT
(CAPITAL)
FUNDS 2011 PARTNER 2010
EXPECTED RETAIL
INVESTMENT
(CAPITAL)
Kimco Realty CorporationPlanigrupo / G Accion / Frisa /
Covarrubias $1,000 Kimco Realty Corporation Planigrupo / Frisa $0
GE Real Estate Panigrupo / G Accion / Frisa $900 GE Real Estate Panigrupo / Frisa $0
ING (Rockwood) Planigrupo / GC / Frisa $600 ING (Rockwood) Planigrupo / Frisa $100
LaSalle Investment Management (Calpers) Planigrupo $300 LaSalle Investment Management (Calpers) Planigrupo $100
Apollo Planigrupo $300Black Creek Group / Equity International
Properties-EIPMexico Retail Properties-MRP $300
Black Creek Group / Equity International
Properties-EIPMexico Retail Properties-MRP $600 Prudential Real Estate Investors Grupo Acosta Verde $300
Goldman Sachs GICSA $400 Calpers Hines Mexico $0
Metlife Baita $400 OConnor Capital Partners (The Peabody Funds) ARA (PDC2) $0
Prudential Real Estate Investors Grupo Acosta Verde $400 Walton St. Capital Sordo Madaleno / GDI $100
Morgan Stanley Open to JVs $300
Calpers Hines Mexico $250
OConnor Capital Partners (The Peabody
Funds)ARA (PDC2) $220
Simon (Chelsea Outlets) Sordo Madaleno $200
Walton St. Capital Sordo Madaleno / GDI $200
Thor Equities Open to JVs $200
Other Small Players NA $500
TOTAL EXPECTED INVESTMENT $6,270 $900
Al igual que otros sectores de la economa, el sector de centros comerciales se
mueve en ciclos.
Fuente: ATKearney 2012.
De acuerdo a AT Kearney mayor prioridad a pases asiticos y Brasil.
Fuente: ATKearney 2012.
4
Location, Location, Location
La escases de predios y los altos precios de los mismos, han hecho necesario el
desarrollo de usos mixtos.
Samara
Reforma 222
Andares
An hay oportunidad de Nuevos desarrollos de Centros Comerciales en espacios
que se pueden reconvertir / redevelopment:
25
9
7
0
5
10
15
20
25
30
35
ZM Cd. De Mxico ZM Guadalajara ZM Monterrey
Centrales camioneras Estadios antiguos Bodegas de
almacenamiento
Agencias de auto Terrenos improductivos
del Gobierno
OPORTUNIDAD PARA NUEVOS
CENTROS COMERCIALES
CONFORME A CAPACIDAD
ADQUISITIVA DE LA POBLACIN
(MAYORITARIAMENTE SERVICIOS)
Parque Delta (Estadio de Beisbol)
Parque Delta
Ford Patriotismo
Punta Condesa
Autos Faralln Automotriz S.A. De C.V. (Volkswagen)
City Shops Del Valle
5
El acceso a vialidades primarias es fundamental.
Perisur
La existencia de Rutas de
Transporte pueden ser el
diferenciador entre xito y fracaso
de un proyecto de centro
comercial.
Conteos Vehiculares, fundamentales para calcular porcentajes de
captura de un centro comercial.
Acceso al Agua y Electricidad
as como sistemas de
reciclaje y ahorro de energa,
son claves para el xito de un
Centro Comercial.
CONCLUSIN
Un estudio de mercado disminuye los
riesgos de inversin en Centros
Comerciales.
GRACIAS
MSc. Fabin Snchez C.