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Compte rendu du conseil syndical en vue de

l’Assemblée générale du Jeudi 31 mai 2007

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Les actions du conseil syndical 2005/07– Sélectionner l’entreprise pour la rénovation de la loge– Etablir un diagnostic de l’immeuble et proposer une première

phase de travaux selon l’approche globale– Préparation de l’AG 2007 depuis Sept 2006 au travers de 11

réunions d’une demi-journée chacune– 2 RDV avec la direction de l’urbanisme et l’Architecte des

Bâtiments de France avec notre architecte– Consultation d’un avocat spécialisé en droit des copropriétés.– Contact d’entreprises fenêtres : 8 sociétés – Contact d’entreprises pour les travaux de colonnes : 4 sociétés– Sélection de RPCD pour les travaux des colonnes– Force de proposition sur le projet du SAS 32– Rencontre, sélection, négociation des contrats de syndics– Demandé à Garraud Maillet de lancer un appel d’offres pour le

contrat de chauffage en sept 2006

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Garraud Maillet : Le syndic en placeAvantages

+ Connaissance de notre comptabilité et de nos copropriétaires débiteurs

+ Comptabilité tenue

Inconvénients- Pas d’exécution des votes en AG (Démontage de la parabole

TV, Remplacement des gardiens pendant leurs congés..)

- Appels d’offres non lancés et pas de valeur ajoutée - Pas de réponse par courrier donnée aux copropriétaires- Peu de communication Syndic/Gardiens- Aucune action pour faire respecter le règlement de

copropriété- Changement de Gestionnaire (Départ de Mr Petit)

Rappel : Le quitus n’a pas été donné à Garraud Maillet en 2006 et en 2005

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Les syndics proposés ?

• Loiselet&Daigremont : + Syndic renommé pour sa qualité+ Grand groupe avec une agence (25personnes) à proximité dans

le 19e (Rue de Cambrai), + Garantie financière importante+ Sélection des entreprises par la signature d’un protocole sur la

qualité des travaux (travaille avec les 4 entreprises de ravalement contactées)

+ Tarif négocié pour le suivi des travaux 1%HT contre 2.6%HT- Honoraires un peu plus élevés que la moyenne

• KGS Prestige : + Petit syndic (5 personnes), très dynamique et motivé,+ Gestionnaire au profil de juriste qui est aussi le gérant du syndic- Faible garantie financière- Pas d’appui d’une grosse structure

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Rétrospective • AG 2003

– « Rappel que le matériau recommandé pour les fenêtres est l’aluminium »

• AG 2004– Réfection des balcons des Mrs Lanchas, Belot, Tissier,

Morguet, Masson : 30000€– Réfection Pignon Simon Bolivar : 11500€– Vote Budget Création Rampe d’accés pour handicapés : 4000€– Etude à mener pour la création d’un SAS coté 32– Autorisation donnée à Mr Castel pour des fenêtres en PVC

Blanc• AG 2005

– Vote du diagnostic technique à réaliser par la Socotec• AG 01/2006

– Présentation du diagnostic technique et Nomination de l’architecte Mr Gaucherel

• AG 06/2006 – Réfection de la loge du gardien, Refus donné à Mme Pleven

pour changer sa fenêtre de Loggia

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Planification des travaux Le rapport SOCOTEC présentait plus de 1.5M€ de travaux à effectuer

en 3 ans !1. Avec l’aide de l’architecte, il a été décidé d’effectuer d’abord les

travaux urgents.– Sécurisation du réseau électrique des parties communes

=> fait en 2007– Remplacement des chutes des colonnes d’eau et non pas

toutes les colonnes = début Mai 2007 , a démarré les travaux

2. Lancer le ravalement extérieur qui n’a pas été fait depuis plus de 25 ans (obligation tous les 10 ans)

3. Réfection des couloirs, changement du sol bruyant, amélioration des éclairages, masquage des câbles, installation TNT, fils interphone.

4. Réfection des 2/3 de la toiture restant et amélioration de l’isolation

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Phasage des travaux

• 2007/2008 - 1ère Phase- Rénovation des Façades (ravalement, harmonisation des

fenêtres et persiennes)- Réfection des entrées (Rampe handicapés coté No 38, création

d’un SAS coté No 32)- Mise aux normes des ascenseurs / la loi Robien 2008 - Réfection des colonnes d’eau (En cours)

• 2008/2009 - 2ème Phase- Rénovation des Couloirs (Sols, murs, luminaires, cablage)

• 2011/2012 - 3ème Phase- Mise aux normes des ascenseurs / la Loi Robien 2012/2018- Réfection Toiture

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Pourquoi changer les fenêtres de notre résidence?

• Très grande hétérogénéité des modèles de fenêtres et des persiennes installées pour la plupart sans autorisation de l’AG et sans déclaration de travaux. Il s’agit de retrouver l’unité des façades

• La direction de l’Urbanisme et l’Architecte des Bâtiments de France demande d’harmoniser les façades à l’occasion du ravalement. La fermeture de toutes les loggias doit être proposée compte tenu du nombre important de loggias fermées.(cf courrier de l’ABF du 5/11/07)

• Proposer une solution la moins coûteuse aux copropriétaires n’ayant pas respecté le règlement de copropriété et auraient du être assignés par le syndic afin de faire respecter l’harmonie des façades décrite dans le règlement de copropriété

• Amélioration de l’isolation thermique (15%/an) et phonique (double vitrage pour tous coté Rue et coté Jardin)

• Pour proposer une solution à moindre coût : chaque copropriétaire paie ses fenêtres. • Les copropriétaires ayant les fenêtres d’origine vont les remplacer au quart du prix

(après crédit d’impôt de 25%)• Le grand nombre de loggias déjà fermées pourrait entraîner des poursuites judiciaires

de la part des ayants-droits de l’architecte concepteur de l’immeuble au niveau du droit moral sur l’œuvre. L’ABF et la direction de l’urbanisme nous incite à harmoniser les façades et à décider la fermeture ou l’ouverture de toutes les loggias (résolution 25)

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Les Loggias

Rue Lardennois

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Nos façades

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L’entrée actuelle au No 32

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La nouvelle entrée au No 32

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La nouvelle entrée au No 38

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La nouvelle entrée au No 38

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La création du SAS coté No 32

• Demandée en AG 2004 • Profiter du ravalement pour lancer ce projet =>

économie et cohérence avec l’approche globale• Agrandir le local poubelles et étendre le tri

sélectif• Faciliter la sortie des poubelles (escalier)• Création d’un véritable hall d’entrée• Installer des Boîtes aux lettres aux normes

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Création d’une rampe d’accès Coté No 38

• Rappel : Le principe et le budget ont été votés en AG 2004

• Faciliter l’accès aux personnes à mobilité réduite, aux poussettes, vélos, etc..

• Remplacement de la grille d’entrée par une porte vitrée pour éliminer les nuisances sonores qui perturbent le sommeil des gardiens

• Installer le même modèle de porte que celui du Coté 32 : cohérence avec l’approche globale

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Echéancier prévisionnel des appels de fonds

• Août 2007 – 30 %• Octobre 2008 – 15%• Décembre 2008 – 15%• Février 2008 – 15%• Avril 2008 – 25%

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Vision globale des dépenses

ALU PVC

- Fenêtres & persiennes (devis LORILLARD) 510 109 378 415

- Ravalement (devis COULON) 316 278 316 278

- Création des SAS No32 et No 38 100 000 100 000

- Coordinateur SPS min 1% 10 000 10 000

- Assurance Dommage ouvrage à 2% 22 159 19 009

- Suivi du syndic 1% sur travaux 9 884 8 309

- Frais architecte (8%) 80 901 69 520

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Total des travaux TTC (*) 1 049 331 901 531

(*) avant négociations finales sur le ravalement, fenêtres, maçonnerie, interphone

Total présenté dans la convocation 1 512 001 1 171 092

Premières négociations du conseil syndical - 462 670 -269 561

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Exemple pour un 2 Pièces avec loggia

ALU PVC

- Coût Fenêtres & persiennes privatives 2 710 2 082

- Coût ravalement + SAS 38 & 32 2 635 2 495

- crédit d'impôt -25% sur fenêtres privatives -678 -520

- subvention ADEME 80€ par fenêtre -240 -240

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Total du coût des travaux 4 428 3 816

Mensualité (prêt sur 7ans, taux 6,5%) : 65 € /mois 56 € /mois

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Exemple pour un 3 piéces

ALU PVC

- Coût Fenêtres & persiennes privatives 4834 3569

- Coût ravalement + SAS 38 & 32 3953 3742

- crédit d'impôt -25% sur fenêtres privatives -1209 -892

- subvention ADEME 80€ par fenêtre -400 -400

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Total du coût des travaux 7179 6019

Mensualité (prêt sur 7ans, taux 6,5%) : 106€ /mois 88 € /mois

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Exemple pour un 4 piéces

ALU PVC

- coût Fenêtres & persiennes privatives 7147 5333

- Coût ravalement + SAS 38 & 32 6417 6128

- crédit d'impôt -25% sur fenêtres privatives -1787 -1333

- subvention ADEME 80€ par fenêtre -400 -400

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Total du coût des travaux 11377 9728

Financé par un prêt sur 7ans, taux 6,5% : 168€ /mois 143 € /mois

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Adresse internet de la copropriété

3038avmoreau.ifrance.com