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ING. MAURIZIO RIBONI STUDIO DI INGEGNERIANOVARA VIA GIOVANETTI 5 TEL-FAX 0321-39 96 89
TRIBUNALE DI NOVARA
FALLIMENTO N. 63/2014
ALCIONE S.R.L.
COMUNE DI NOVARA
UNITA’ IMMOBILIARI
IN CORSO CAVALLOTTI 29-31
LOTTO C3
APPARTAMENTO SUB.104, 105, 14
RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA
DI CONSISTENZA ED ESTIMATIVA
UNITA’ IMMOBILIARI IN CORSO CAVALLOTTI 29-31
LOTTO C3 – APPARTAMENTO sub.104, 105, 14
RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA DI CONSISTENZA ED ESTIMATIVA
ING. MAURIZIO RIBONI STUDIO DI INGEGNERIANOVARA VIA GIOVANETTI 5 TEL-FAX 0321-39 96 89
REDAZIONE PRELIMINARE
Beni in Novara, corso Felice Cavallotti n.31
Lotto C3
APPARTAMENTO PIANO QUARTO/QUINTO (sub. 104, 105, 14)
1 IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA PERIZIA
Comune di Novara corso Felice Cavallotti n°31
Foglio 164, particella 9218, sub. 104, 105, 14
Appartamento al piano quarto/quinto
Vista esterna su Largo San Lorenzo da
Corso Cavallotti/B.do Lamarmora
I beni immobili sono per la quota di 1000/1000 di piena proprietà di Alcione S.r.l., trattasi di:
A - appartamento sito al piano quarto in Comune di Novara, corso Felice Cavallotti n.31, e
così censito al N.C.E.U.: foglio 164, particella 9218, subalterni 104, 105, categoria A/10;
B - locale al piano quinto in Comune di Novara, corso Felice Cavallotti n.31, e così censito
al N.C.E.U.: foglio 164, particella 9218, subalterni 14 categoria D/1;
N.B.: parte del pianerottolo comune ai subalterni 104 e 105, censito al N.C.E.U.: foglio 164,
particella 9218, subalternio108, è inglobato all'interno dell'appartamento di cui al sub. 105 (vedasi
punto 5.3)
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2. DESCRIZIONE SOMMARIA
APPARTAMENTO PIANO 4°/5° – sub 104, 105, 14
Il lotto oggetto della presente relazione, viene individuato quale parte delle unità immobiliari in
capo al fallimento Alcione S.r.l. nello stabile “Condominio Corso Cavallotti n°29-31” in Corso
Cavallotti, 29-31 in Novara.
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LOTTO C3 – APPARTAMENTO sub.104, 105, 14
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L’edificio condominiale ad uso misto, è costituito nel suo complesso da due edifici realizzati in
epoche diverse, uno prospettante sulla via Gallarati/angolo corso Cavallotti, l’altro in continuità su
corso Cavallotti e affacciato su largo San Lorenzo – Baluardo Partigiani.
Il complesso edilizio formante il condominio è composto da 7 piani fuori terra, di cui un sottotetto
in parte mansardato oltre ad un piano entro terra destinato a locali di deposito e cantine.
Il piano terra è destinato ad attività terziarie e i piani superiori sono destinati ad abitazioni e uffici
privati. Le caratteristiche architettoniche del corpo di fabbrica rivolto ad Ovest, sono tipiche
dell’epoca costruttiva risalente verosimilmente a fine 1800 mentre il corpo di fabbrica del
complesso rivolto ad Est verso Largo San Lorenzo risale alla prima metà del 1900 (circa 1930). La
pianta del complesso ha una conformazione articolata a formare due aree cortilizie distinte e relative
ai civici 29 e 31; i collegamenti verticali sono realizzati tramite vani scale dotati di impianto
ascensore.
All’interno del cortile originario, che verrà denominato “cortile 1”, ubicato con il lato a nord in
aderenza ad un complesso immobiliare di proprietà di terzi, è in corso di realizzazione una
autorimessa con accesso dall’androne carraio prospiciente Corso Cavallotti al civico n°29 della
stessa, un primo stralcio risulta costruttivamente sostanzialmente completato. E’ altresì prevista la
realizzazione di ulteriori spazi a destinazione autorimessa al piano ammezzato ove risulta già
realizzato un ulteriore solaio con copertura piana in parte impermeabilizzata con finiture
attualmente in fase di completamento; il solaio piano a copertura delle autorimesse del piano
ammezzato secondo le specifiche progettuali deve essere dotato di una superficie di completamento
ed arredo a verde estensivo ed arbustivo a basso sviluppo.
La copertura del fabbricato lato Ovest è a tetto a falde con manto di coppi ed abbaini. Quella del
corpo di fabbrica lato Est, in parte con tetto a falde in parte con coperture piane a formare ampi
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LOTTO C3 – APPARTAMENTO sub.104, 105, 14
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terrazzi e lastrici solari di pertinenza delle unità ad attico.
Il lotto C3 è composto da:
A – Sub.104, 105 – L'unità immobiliare in oggetto è un appartamento a destinazione terziaria, di
sette vani, cinque servizi igienici, due ripostigli e un locale lavanderia. L'appartamento è in buone
condizioni di manutenzione in quanto ristrutturato recentemente, necessitando solo di modesti
interventi di riparazione. L'unità è occupata con contratto di locazione con scadenza 1/9/2019, con
utilizzo come residenza. Coerenze:
Nord: altra proprietà; affaccio su cortile intero,
Est: largo San Lorenzo
Sud: Corso Felice Cavallotti
Ovest: altra u.i.u. F.164 P.9218 Sub.210 di proprietà Alcione, e affaccio su cortile interno
B – Sub 14 - L'unità immobiliare in oggetto è un locale al piano quinto accessibile solo mediante
scala interna dall'appartamento di cui al punto A. Coerenze:
Nord: adiacenza con tetto copertura F.164 P.9218 Sub.105 di proprietà Alcione
Est: affaccio su tetto. F.164 P.9218 Sub.105 di proprietà Alcione
Sud: locale tecnico vano ascensore
Ovest: affaccio su cortile interno e u.i. F.164 P.9218 Sub.176 di proprietà Alcione
3. STATO DI POSSESSO
Il bene immobile, soggetto a procedura fallimentare, è per la quota di 1000/1000 di piena proprietà
di Alcione S.r.l.. Attualmente i locali sono locati con contratto di locazione con scadenza 1/9/2019.
N.B.: parte del pianerottolo comune ai subalterni 104 e 105, censito al N.C.E.U.: foglio 164,
particella 9218, subalternio108, è inglobato all'interno dell'appartamento di cui al sub. 105 (vedasi
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punto 5.3)
4. FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
L'unità immobiliare di proprietà della società "ALCIONE S.R.L." risulta gravata delle seguenti
formalità:
- Iscrizione di ipoteca volontaria iscritta a Novara in data 22 aprile 2008 ai nn. 7024/1301 per
Euro 5.250.000,00 a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A., con sede in Torino, in dipendenza di
contratto di mutuo in data 21 aprile 2008 n. 26067/9880 di repertorio Notaio Fabio Auteri di
Novara, gravante le unità immobiliari di cui al foglio 164 mappale 9218 subalterno 104, 105 e altri
beni;
- sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Novara in data 3 dicembre 2014 ai nn.
13180/9923 a favore di "MASSA DEI CREDITORI FALLIMENTO SOCIETA' ALCIONE",
gravante tutte le sopra descritte unità immobiliari, gravante le unità immobiliari di cui al foglio 164
mappale 9218 subalterni 190, 33, 57, 58, 60, 61, 62, 63, 118, 116, 135, 137, 138, 139, 140, 141,
142, 143, 72, 117, 127, 128, 129, 130, 131, 145, 149, 150, 151, 152, 153, 158, 159, 160, 161, 194,
195, 196, 197, 198, 199, 184, 167, 169, 92, 109, 111, 113, 18, 97, 98, 100, 210, 104, 105, 108, 176,
14;
- servitù di elettrodotto - relativamente al fabbricato di corso Cavallotti 29, 31 in Novara del quale
le proprietà Alcione S.r.l. fanno parte, (in nota individuato al foglio 162 C mappale 9218 sub 10 e
sub 11) è stata trascritta a Novara in data 09/05/2005 ai numeri 9849/5333, servitù di elettrodotto a
favore di Enel Distribuzione Spa con sede in Roma (RM) Cf 05779711000, in forza di atto in data
01/07/2004 n. 60982 di rep. notaio Alberto Vladimiro Capasso di Roma.
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5 GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE
5.1. Conformità urbanistico edilizia:
Le caratteristiche architettoniche del corpo di fabbrica rivolto ad Ovest, sono tipiche dell’epoca
costruttiva risalente verosimilmente a fine 1800 mentre il corpo di fabbrica del complesso rivolto ad
Est verso Largo San Lorenzo di cui fa parte l’unità immobiliare in oggetto, risale alla prima metà
del 1900 (circa 1930).
Successivamente vennero chiesti i seguenti permessi di costruire:
P.d.C. prot. 39185 del 26/06/2006.
P.d.C. prot. 46021 del 26/07/2006;
P.d.C. prot. 69898 del 15/11/2006;
P.d.C. prot. 46861 del 28/06/2007;
P.d.C. prot.61248 del 31/08/2007;
P.d.C. prot. 84853 del 22/11/2008;
P.d.C. prot. 82335 del 10/11/2009;
P.d.C. prot. 77429 del 29/12/2009;
P.d.C. prot. 94603 del 29/12/2009;
P.d.C prot. 46178 del 24/06/2011.
Attualmente la situazione in sito dell'unità immobiliare NON è conforme a quanto autorizzato, in
quanto si riscontrano alcune difformità nella distribuzione degli spazi interni. In particolare si
evidenzia che al piano quarto le unità immobiliari su. 104 e 105 costituiscono di fatto un unico
appartamento la cui distribuzione interna è significativamente diversa da quanto riportato nel
progetto autorizzato. Inoltre circa metà del sub.108, pianerottolo, comune ai subalterni 104 e 105, è
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inglobato all'interno dell'appartamento; anche l'ascensore accede direttamente all'appartamento
mediante pulsante con chiave; si evidenzia inoltre che il bagno presente nel sub.105 non è dotato di
locale antibagno.
Il locale al piano quinto (sub.14) al quale si accede mediante una scala interna dal sub.105 è di
dimensioni differenti rispetto a quanto riportato nel progetto autorizzato (superfici ridotta di circa la
metà).
Si evidenzia che l'appartamento ha chiaramente una destinazione residenziale contrariamente a
quanto riportato nel progetto autorizzato, dove è indicata come destinazione d'uso quella di ufficio.
5.2 Conformità Catastale
La situazione in sito risulta NON conforme rispetto alle planimetrie catastali che dovranno essere
aggiornate per rispondere alla reale situazione. Inoltre si evidenzia che le unità 104 e 105 sono
accatastate come A/10 (uffici privati) e il locale al piano quinto (sub.14) come D/1 (opifici) mentre
la reale destinazione d'uso è quella residenziale. Dovrà essere ridefinita la perimetrazione dei sub
105 e 108 per rispondere alla reale situazione in essere.
5.3 Situazione sub.108
Necessita di sanatoria edilizia al fine di regolarizzare la diversa perimetrazione dei sub 108-105
ove allo stato reale dei luoghi rilevato, parte del sub 108 (pianerottolo comune ai sub 104 e 105) è
stato inglobato nel sub 105 (circa m 1.00x1.70), ciò a parere dello scrivente non è in contrasto con
le possibilità di definizione finale delle parti comuni stabilite sia negli atti di compravendita di
provenienza, sia del regolamento di condominio vigente annesso agli stessi che prevedono
Stralcio Atto “Le parti convengono quanto segue:
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- le parti comuni del fabbricato di cui fa parte quanto compravenduto con il presente atto verranno
definite, a cura e spese della società "ALCIONE S.R.L.", entro la fine dei lavori di ristrutturazione
che interesseranno in fasi successive l'intero stabile, con la formazione delle strutture delle
autorimesse. Nella definizione delle parti comuni dovrà essere comunque garantita esclusivamente
l'accessibilità alle proprietà singole;
- a partire dal quarto piano, (quinto fuori terra), il vano scala con i relativi muri perimetrali e
pianerottoli annessi restano esclusi dalle parti comuni, costituendo, di fatto, porzioni esclusive ai
subalterni afferenti;”
Regolamento di condominio stralcio
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6. ATTI DI PROVENIENZA
* in forza di Decreto del Presidente della Repubblica in data 29 marzo 1963 n. 340 (relativo a
trasferimento di beni immobili ad imprese esercenti industrie elettriche - Legge 6 dicembre 1962 n.
1643) e successivo verbale di consegna di beni dalla Dinamo - Società Italiana per Imprese
Elettriche S.p.A. con sede in Milano, redatto in data 28 maggio 1963 alla presenza e con l'intervento
dell'Intendenza di Finanza, trascritto a Novara in data 18 ottobre 1973 ai nn. 9581/7886,
l'intero patrimonio della predetta società (nel quale era ricompreso l'intero fabbricato dal quale
deriva quanto in oggetto) è stato trasferito a Ente Nazionale per l'Energia Elettrica - ENEL, con
sede in Roma;
* in forza di atto relativo a conferimento in società in data 29 ottobre 1999 n. 39934 di
repertorio del Notaio Alberto Vladimiro Capasso di Roma, depositato in pari data in atti del
medesimo Notaio n. 39935/11689 di repertorio, registrato a Roma (Ufficio 2) in data 18 novembre
1999 al n. 047151 Serie 1B e trascritto a Novara in data 4 dicembre 1999 ai nn. 17843/10574
(successivamente annotato per rettifiche, tutte estranee alle unità che qui interessano, in data 19
ottobre 2001 ai nn. 14597/9301, in data 13 aprile 2002 ai nn. 5624/3843, in data 15 maggio 2003 ai
nn. 10349/7154, in data 5 marzo 2004 ai nn. 4497/2663 ed in data 30 settembre 2004 ai nn.
20510/11851) l'intero fabbricato del quale fanno parte le unità immobiliari in oggetto (allora
mappale 9218 subalterni 10 e 11 del foglio 162/C Catasto Fabbricati di Novara) è pervenuto alla
società SEI S.P.A., con sede in Roma, C.F. 04478061007;
* in forza di atto in data 9 maggio 2002 n. 51939/15563 di repertorio del Notaio Alberto
Vladimiro Capasso di Roma, ivi registrato (Ufficio 2) in data 14 maggio 2002 al n. 1/005549 e
trascritto a Novara in data 5 agosto 2002 ai nn. 14727/10127 la predetta società SEI S.P.A. ha
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modificato la propria denominazione sociale in ENEL REAL ESTATE S.P.A., con sede in Roma,
C.F. 04478061007;
* in forza di atto relativo a conferimento in società in data 24 dicembre 2003 n. 58535 di
repertorio del Notaio Alberto Vladimiro Capasso di Roma, ivi registrato (Ufficio 2) in data 12
gennaio 2004 al n. 1V/000085 e trascritto a Novara in data 5 marzo 2004 ai nn. 4498/2664
(successivamente annotato per rettifiche, entrambe estranee alle unità che qui interessano, in data 11
maggio 2004 ai nn. 9405/5545 ed in data 30 settembre 2004 ai nn. 20511/11852) l'intero fabbricato
del quale fanno parte le unità immobiliari in oggetto (allora mappale 9218 subalterni 10 e 11 del
foglio 162/C Catasto Fabbricati di Novara) è pervenuto alla società NEWREAL S.P.A., con sede
in Roma, C.F. 07732181008;
* in forza di atto di compravendita in data 10 novembre 2004 n. 63329/21520 di repertorio del
Notaio Alberto Vladimiro Capasso di Roma, ivi registrato (Ufficio 2) in data 15 novembre 2004
al n. 23608 Serie 1T, trascritto a Novara in data 18 novembre 2004 ai nn. 24410/14112, l'intero
fabbricato del quale fanno parte le unità immobiliari in oggetto (allora mappale 9218 subalterni 10 e
11 del foglio 162/C Catasto Fabbricati di Novara e mappale 151 del foglio 164 Catasto Terreni) è
pervenuto alla ZETA LAND S.R.L., con sede in Milano, C.F. 13054960151, successivamente
trasformata, in forza di atto in data 7 dicembre 2004 n. 63826 di repertorio del Notaio Alberto
Vladimiro Capasso di Roma, ivi registrato (Ufficio 2) in data 10 dicembre 2004 al n.
e trascritto a Novara in data 14 dicembre 2004 ai nn. 26431/15043 nella società ZETA LAND
S.N.C. di TI ERRE UNO S.R.L., con sede in Milano, C.F. 13054960151;
* in forza di atto di compravendita in data 21 dicembre 2004 n. 13778/4679 di repertorio
Notaio Fabio Auteri di Novara, ivi registrato in data 22 dicembre 2004 al n. 8450 Serie 1T e
trascritto a Novara in data 22 dicembre 2004 al n. 27149/15478 la predetta società ZETA LAND
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S.N.C. di TI ERRE UNO S.R.L. ha venduto l'intero fabbricato del quale fanno parte le unità
immobiliari in oggetto (allora mappale 9218 subalterni 10 e 11 del foglio 162/C Catasto Fabbricati
di Novara e mappale 151 del foglio 164 Catasto Terreni) alla società "ALCIONE S.R.L." con sede
in Novara, attuale proprietaria.
7. DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE
A – sub.104, 105:
L'unità immobiliare oggetto della presente perizia di stima è un appartamento a destinazione
terziaria, di sette vani, cinque servizi igienici, due ripostigli e un locale lavanderia. L'appartamento
è in buone condizioni di manutenzione in quanto ristrutturato recentemente, necessitando solo di
modesti interventi di riparazione. Dall'ingresso di corso Cavallotti n.31, si accede all'atrio comune e
poi sulla destra per un corridoio si arriva al vano scale e ascensore di recente installazione.
L'appartamento si trova al quarto piano (sesto fuori terra) e l'ascensore vi sbarca direttamente.
Entrando dalla porta blindata ci si trova di fronte allo sbarco dell'ascensore, mentre alla sinistra
tramite un disimpegno si accede di fronte ad un corridoio formato a elle sul quale affacciano tre
camere da letto, un bagno e un balcone di circa 2.7 m2; due delle tre camere sono dotate di bagno
privato. Sempre dal disimpegno all'ingresso sulla sinistra si trova un ripostiglio mentre a destra si
accede ad un ampio soggiorno e cucina, con un bagno, ripostiglio e locale lavanderia. Sulla parete
sud del soggiorno è presente una scala d'arredamento in acciaio tramite la quale si accede ad un
locale al piano quinto (B – sub.14); sempre sulla parete sud tramite una porta si accede a due
camere comunicanti e ad un bagno di generose dimensioni. Un ampio terrazzo circonda
l'appartamento sui lati nord, est e sud. L'appartamento è locato e la destinazione d'uso è quella
residenziale anche se sia sulla planimetria e visura catastale che sulla pratica autorizzativa comunale
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,è indicata come destinazione d'uso quella di ufficio.
L'appartamento presenta alcune irregolarità edilizie da sanare, riguardanti una diversa distribuzione
degli spazi interni e si segnala in particolare che le unità immobiliari su. 104 e 105 costituiscono di
fatto un unico appartamento la cui distribuzione interna è completamente diversa da quanto
riportato nel progetto autorizzato. Inoltre circa metà del sub.108, pianerottolo comune, è conglobata
all'interno dell'appartamento; anche l'ascensore accede direttamente all'appartamento mediante
pulsante con chiave.
I pavimenti sono in legno a listoni in normali condizioni di conservazione e necessitanti solamente
di alcuni piccoli interventi localizzati di riparazione.
La porta d'ingresso è blindata e di recente installazione, così come le porte interne in legno laccato
color bianco con modanature di decorazione.
I serramenti esterni, installati di recente, sono dotati di vetrocamera e sono in legno di colore grigio
chiaro, invece le tapparelle avvolgibili, sempre di colore grigio chiaro, sono in materiale plastico.
Sono presenti dei ventilconvettori (uno in ogni stanza) che garantiscono la climatizzazione estiva ed
invernale, alimentati dalla caldaia e dal gruppo frigorifero dedicati all'appartamento.
Non sono disponibili le dichiarazioni di conformità degli impianti. Si rammenta che non risultando
dichiarati ultimati i lavori di concessione, sarà necessario ottenere delle dichiarazioni di rispondenza
degli impianti e procedere alla chiusura parziale dei lavori e alla richiesta del certificato di agibilità.
B – sub.14:
Il locale al piano quinto (sub.14) al quale si accede unicamente mediante una scala interna dal
sub.105 è di dimensioni differenti rispetto agli elaborati catastali ed autorizzativi (superficie ridotta
circa alla metà rispetto a quanto autorizzato). È un locale di circa 5,80 m per 3,80, con altezza
interna che va da 2,12m verso cortile interno a 2,50 verso largo San Lorenzo; è presente inoltre un
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bagno di servizio.
Consistenza superficiaria
Il principio adottato fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assume metro quadrato di
superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione
ordinaria.
La superficie commerciale è pari alla somma:
della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle
superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo;
◦ di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini);
◦ di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.).
A - Sub.104 - Metodo di misura Rilievo sul posto
Caratteristica Acronimo Sup. Misurata m² Indice Sup. Commerciale m²
Superficie principale S1 111,00 1,00 111,00
Superficie accessoria SUB 165,06 0,25 41,27
Totale Sup. Commerciale m² 152,27
A - Sub.105 – (incluso 108 –parte ) Metodo di misura Rilievo sul posto
Caratteristica Acronimo Sup. Misurata m² Indice Sup. Commerciale m²
Superficie principale S1 112,55 1,00 112,55
Superficie accessoria SUB 134,35 0,25 33,59
Totale Sup. Commerciale m² 146,14
UNITA’ IMMOBILIARI IN CORSO CAVALLOTTI 29-31
LOTTO C3 – APPARTAMENTO sub.104, 105, 14
RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA DI CONSISTENZA ED ESTIMATIVA
ING. MAURIZIO RIBONI STUDIO DI INGEGNERIANOVARA VIA GIOVANETTI 5 TEL-FAX 0321-39 96 89
B - Sub.14 - Metodo di misura Rilievo sul posto
Caratteristica AcronimoSup. Misurata m² Indice Sup. Commerciale m²
Superficie principale S1 26,26 1,00 26,26
Totale Sup. Commerciale m² 26,26
Caratteristiche Superficiarie
Le caratteristiche di tipo superficiario assolvono alla necessità di descrivere l'immobile nella
consistenza superficiaria.
• Superficie principale (S1): La superficie principale è una caratteristica superficiaria relativa alla
superficie dei locali di maggiore importanza componenti l'immobile. Unità di misura: m²;
• Superficie balconi (SUB): La superficie balcone è una superficie secondaria che contribuisce alla
determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il relativo
indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie commerciale (SUP): La superficie commerciale è una misura fittizia nella quale sono
comprese la superficie principale e le superfici secondarie dell'immobile, che entrano nella
superficie commerciale in ragione di rapporti mercantili noti nella pratica degli affari immobiliari.
Unità di misura: m²;
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A - CONSISTENZA CATASTALE sub.104
Comune NOVARA Provincia NO
Catasto Foglio Particella Sub Categoria Classe
Fabbricati 164 9218 104 A/10 -Uffici e studi privati 7
Consistenza (vani) Superficie (m²) Rendita (€) RA (€) RD (€) Quota/1000
5 0 1562,28 0,00 0,00 1000
A - CONSISTENZA CATASTALE sub.105
Comune NOVARA Provincia NO
Catasto Foglio Particella Sub Categoria Classe
Fabbricati 164 9218 105 A/10 -Uffici e studi privati 6
Consistenza (vani) Superficie (m²) Rendita (€) RA (€) RD (€) Quota/1000
5,5 0 1718,51 0,00 0,00 1000
B - CONSISTENZA CATASTALE sub.14
Comune NOVARA Provincia NO
Catasto Foglio Particella Sub Categoria Classe
Fabbricati 164 9218 14 D/1 -Opifici
Consistenza (vani) Superficie (m²) Rendita (€) RA (€) RD (€) Quota/1000
0 162,00 0,00 0,00 1000
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8. VALUTAZIONE DELL'IMMOBILE
8.1 Criteri di Stima
Nel presente rapporto di valutazione si applicheranno i seguenti criteri e relativi procedimenti:
Valore di mercato dell'intera proprietà
Il criterio valore di mercato dell'intera proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato
come punto d'incontro della domanda e dell'offerta.
Secondo l'International Valuation Standards e l'European Valuation Standards "Il valore di mercato
è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere
compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno operato in modo
indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attività di marketing
durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità e senza alcuna costrizione" (IVS
1 3.1 e EVS S4.10) Capitolo 5 pag. 60 Codice delle Valutazioni di TecnoBorsa III edizione.
Tale definizione è significatamene analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia nella lettera n.60299
del 18 marzo 1999 in cui si afferma che "per valore di mercato si intende il prezzo al quale il bene
immobile potrebbe essere venduto alla data della stima mediante contratto privato tra un venditore
ed un acquirente tra loro indipendenti, assumendo che l'immobile sia offerto pubblicamente sul
mercato e che le condizioni del mercato ne consentono l'ordinata alienazione nel periodo di tempo
normalmente necessario per negoziare la vendita, tenuto di conto della natura dell'immobile"
8.2 Fonti d'informazione
La stima viene effettuata in base ai valori di mercato con riferimento alla Banca dati delle
quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate – Territorio – Quotazioni dell'Osservatorio del
Mercato Immobiliare (OMI) relativi al Comune di Novara zona B1-Centrale e soprattutto attraverso
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un'indagine comparativa dei prezzi derivanti da vendite di beni analoghi o similari.
Altre fonti di informazione sono stati:
l'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Novara – Territorio – Servizio Catasto e Cartografia
(Catasto);
l'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Novara – Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare
(Conservatoria dei Registri Immobiliari);
Ufficio Tecnico del Comune di Novara;
Agenzie immobiliari di zona;
8.3 Valutazione corpi.
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:
Descrizione Superficie
Equivalente
Valore Unitario Valore Complessivo
A - Appartamento piano quarto sub.104 152,27 € 3.200,00 € 487.264,00
A – Appartamento piano quarto sub.105 146,14 € 3.200,00 € 467.648,00
B – Locale piano quinto sub.14 26,26 € 3.000,00 € 78.780,00
Totale € 1.033.692,00
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8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
a) Spese condominiali – Completamento parti comuni
La quota parte di pertinenza degli oneri e spese relativi al completamento delle parti comuni,
stimato in complessivi €122.000,00, è stato addebitato all'unità immobiliare oggetto della presente
perizia sulla base delle tabelle di ripartizione millesimali fornite dall'amministrazione condominiale
55,49 millesimi.
Sulla base di questi criteri risultano oneri corrispondenti ad € 6.769,78
b) Spese condominiali arretrate (annualità corrente e precedente)
L'amministrazione condominiale sino alla data di redazione della presente perizia estimativa non ha
fornito gli oneri e spese relativi alla gestione condominiale a carico della presente U.I. oggetto si
stima.
Tali oneri non possono avere, a parere dello scrivente, una attendibile valutazione attesa anche la
singolarità dello stabile e la fase gestionale di avviamento attualmente in corso, fattori che ne
inficiano anche una ipotetica quantificazione.
Nota bene, anche a questo, riguardo il riparto e l’attribuzione di questi oneri incidenti sul valore
finale della presente stima, non potendosene fornire neppure una ipotetica quantificazione
attendibile, dovranno venire successivamente attribuiti revisionando ed aggiornando i valori finali
della presente perizia.
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c) Regolarizzazione Edilizia, Catastale e Certificazioni e lavori ai fini completamento e
ottenimento dell’ agibilità dell’Unità Immobiliare.
Dalle verifiche effettuate e dai relativi riscontri con lo stato di fatto ed autorizzativo, la presente
unità immobiliare, è risultata caratterizzata da carenze e difformità che rendono necessari interventi
relativamente a:
Oneri per la necessità di effettuare una sanatoria per regolarizzare la situazione distributiva
con contestuale opportunità di procedere ad cambio di destinazione d’uso ai fini di un
migliore realizzo di vendita;
oneri per regolarizzazione catastale (distribuzione ambienti e destinazione d’uso);
certificazioni impiantistiche ai fini delle dichiarazioni di conformità propedeutiche
all’ottenimento della agibilità dell’Unità Immobiliare;
Oneri per i lavori di completamento regolarizzazione e manutenzione edilizia e degli
impianti elettrici e meccanici richiedenti riparazioni e manutenzioni;
Oneri per redazione e ottenimento APE.
Sulla base delle analisi e riscontri effettuati presso gli uffici e presso lo stabile in oggetto, gli oneri
di cui sopra sono stati quantificati in € 5.900,00
d) Contratto di affitto.
L'unità immobiliare risulta occupata con contratto di affitto con scadenza settembre 2019. Si riduce
la stima effettuata di € 55.000,00.
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8.5 Valore finale di stima del lotto C3 per quota di proprietà
Il valore finale di stima tenuto conte delle precedenti considerazioni generali relative al mercato
immobiliare, alle specifiche condizioni dell’unità immobiliare oggetto della stima e delle deduzioni
dovute ai vari elementi di riduzione del valore più sopra descritti, nello stato di fatto e di diritto in
cui si trova, viene quantificato in € 966.022,22.
Il valore di cui sopra è da ritenersi il più probabile valore di mercato alla data della redazione della
presente perizia e nei limiti di cui alle precedenti notazioni, in particolare quelle riferite alla
ripartizione dei vari oneri costi e spese derivanti dalla partecipazione al condominio sia in termini di
gestione sia di quote per il completamento delle parti comuni non ancora ultimate.
Quanto precede viene formulato per consentire adeguata informativa ai fini della risoluzione delle
riserve e sospensive di stima esposte.
Novara, 19.06.2015
Il Tecnico incaricato
Dr. Ing. Maurizio Riboni
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ALLEGATI.
f) Documentazione fotografica
g1) Elaborato Planimetrico
g2) Planimetria catastale
g3) Visure Catastali
g4) Licenze edilizie, Concessioni, Permessi di costruzione e DIA
g5) Contratto di locazione
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