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Redatto: Verificato: Approvato:
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Data emissione:
Scala:
AO
LB PM
PM
PROVINCIA DI BOLOGNA
COMUNE DI SAN GIOVANNI IN PERSICETO
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
22/07/2019 \\2019-07-22_ARS_Cabasse_AO_nta
02
Rev. Data Descrizione
ACCORDO OPERATIVO
ARS.SG_XVII - ARS.SG_IX
Ambito Ca Basse
SPAZIO RISERVATO A UFFICIO TECNICO COMUNALE
PROGETTISTA GENERALE
Ing.Paolo MartinelliVia Nuova n.° 26 - 40017 San Matteo della Decima (BO)
ATTUATORE
COSTRUZIONI CA' BASSE SRLVia Muzzinello n.° 8/c40017 San Giovanni in Persiceto(BO)
CONCESSIONARIO DELLE AREE
CONSORZIO DEI PARTECIPANTIDI SAN GIOVANNI IN PERSICETOCorso Italia n.°45 - 40017 San Giovanni in Persiceto (BO)
COSTRUZIONICA BASSE
lorenzo_bonzagni_ingegnerevia XX Settembre 11, 44042 Cento (FE)mob. 349 6372330 [email protected]
COLLABORATORE
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Premessa
Il Presente Accordo Operativo discende dall’Accordo sottoscritto ai sensi dell’art. 18 delle L.R.
20/2000, in data 24/07/2014 (Repertorio n. 17960) tra il Comune di San Giovanni in Persiceto e i
soggetti proponenti. L’Accordo Operativo è stato elaborato tenendo conto di quanto
successivamente indicato nella Delibera di Indirizzi n. 32 approvata dal Consiglio Comunale il
30/04/2019 e condiviso con in soggetti attuatori.
Articolo 1 – Oggetto delle Norme Tecniche di Attuazione
Le presenti norme costituiscono la disciplina specifica per la realizzazione dell’ambito di
espansione residenziale denominato “Ca Basse”, costituente parte dell’ambito ARS.SG_ XVII così
come individuato dal vigente Piano Strutturale Comunale (PSC) ai sensi dell’art. 32 delle NTA del
PSC. Nell’ambito dell’Accordo Operativo in questione si intendono operanti tutte le norme del
Regolamento Urbanistico Edilizio vigenti al momento della sottoscrizione dell’Accordo Operativo.
Articolo 2 – Elaborati costitutivi dell’Accordo Operativo
Il presente Accordo Operativo è costituito dai seguenti elaborati:
1. Relazione generale – Tabelle dati
2. Norme tecniche di attuazione
3. Documentazione Catastale
4. Documentazione fotografica e punti presa
5. Relazione geologica
6. Relazione archeologica
7. Valutazione previsionale di clima acustico
8. Relazione descrittiva delle opere di urbanizzazione e dotazioni territoriali
9. Relazione idraulica – Scolo Muccinello
10. Relazione tecnico descrittiva delle dotazioni ecologiche e ambientali
11. Relazione tecnico descrittiva delle opere di infrastrutturazione
12. ARS XVII: Rilievo planoaltimetrico dello stato di fatto
13. ARS IX: Rilievo planoaltimetrico dello stato di fatto
14. Estratti PSC-RUE e Vincoli
15. Planimetria di raccordo dei principali aspetti urbanistici tra Ambito Ca Basse (ARS.SG_ XVII)
ed Ambito Peschiere (ARS.SG_XVIII)
16. Planimetria dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci funzionali di attuazione
17. Planivolumetrico dell’assetto edilizio e profili
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18. Tipologia edilizia indicativa: plurifamiliare ad un piano
19. Tipologia edilizia indicativa: plurifamiliare a due piani
20. Tipologia edilizia indicativa: bifamiliare ad un piano
21. Dotazioni ecologiche e ambientali
22. Verde pubblico
23. Parcheggi pubblici
24. Viabilità e segnaletica stradale
25. Rete di smaltimento delle acque reflue e meteoriche
26. Rete adduzione acqua potabile
27. Rete telefonica e fibra ottica
28. Rete energia elettrica e cabina Enel
29. Rete pubblica illuminazione
30. Dotazioni territoriali e opere di infrastrutturazione
30.1. Cessioni di aree
30.2. Connessioni urbane – Allargamento Via Bassa
30.3. Connessioni urbane – Allargamento Via Castagnolo
30.4. Opere di infrastrutturazione – Ampliamento parcheggio Campi da Tennis
30.5. Opere di infrastrutturazione - Svincolo SP 83
30.6. Opere di infrastrutturazione - Adeguamento conduttura acqua potabile
31. Bozza Convenzione urbanistica e Cronoprogramma
32. Relazione economico - finanziaria
33. Valsat
34. Bozza Accordo Operativo
Qualora intervengano varianti all’Accordo Operativo che modifichino l’organizzazione degli
elaborati, variando il sistema di riferimento soprindicato, sarà necessario contestualmente
aggiornare le presenti norme.
Articolo 3 – Dati Urbanistici
L’Accordo Operativo dell’Ambito Ca Basse in attuazione, sviluppato in conformità alla normativa
vigente di PSC, ed in particolare all’art. 32 “Ambiti di possibile trasformazione urbana per usi
residenziali e/o servizi (ARS)”, si suddivide in due stralci funzionali di attuazione, così come
individuati nella Tav. 16 “Planimetria dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci
funzionali di attuazione”.
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L’Accordo Operativo in attuazione si compone, nel complesso, delle seguenti superfici :
1) Superficie territoriale (St) = 144.049 mq di cui:
a. Porzione ARS.SG_XVII = mq 114.596
b. Totalità ARS.SG_IX = mq 29.453
2) Indice di utilizzazione territoriale (Ut) = 0,10 mq/mq
3) Superficie Utile assegnata al Primo stralcio funzionale di attuazione (SU) = 7.414 mq
4) Superficie Utile assegnata al Secondo stralcio funzionale di attuazione (SU) = 6.990 mq
5) Superficie Utile totale assegnata (SU) = 14.404 mq
Le superfici destinate agli standard urbanistici e alle dotazioni territoriali prescritte dalla
pianificazione generale di PSC:
Standard/Dotazione Richiesto
Previsto
Parcheggio Pubblico (=SUx0,4) art. 32, comma 8, NTA del PSC 5.762 < 5.985
TOT Verde Pubblico (=Sux0,7) art. 32, comma 8, NTA del PSC 10.083 < 10.479
Cessione almeno del 30% della ST ai sensi dell'art.32, comma 8, NTA del
PSC 43.215 < 55.870
Cessione di superficie territoriale a titolo di contributo di sostenibilità ai
sensi dell'accordo Ex Art. 18 LR 20/00 sottoscritto in data 24/07/2014 4.400 = 4.400
Sono inoltre previste le seguenti cessioni di aree a titolo di contributo di sostenibilità ai sensi Ex
Art. 18 L.R. 20/2000 sottoscritto in data 24/07/2014 Rep. 17.960:
- 80.000 mq di viabilità pubblica da individuarsi nell’ambito urbano della frazione di San
Matteo della Decima, con eventuali costi di frazionamento catastale e collaudo a carico
dell’Attuatore;
- Aree necessarie alla realizzazione della vasca di laminazione del Comparto C2.13 “Bolina”
pari a circa 1.250 mc, la cui posizione ed estensione dovrà essere concordata con
l’Amministrazione Comunale;
- Aree strettamente necessarie alla realizzazione della vasca di laminazione del comparto B4.5
“Ex Veneta”, la cui posizione ed estensione dovrà essere concordata con l’Amministrazione
Comunale.
Articolo 4 – Usi ammessi
Nell’ambito dell’Accordo Operativo è ammesso il seguente uso:
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U1 – residenziale, di cui all’art. 53 “Definizioni degli usi” del RUE vigente, con le modalità di
Edilizia Residenziale Sociale (ERS) o di Edilizia Residenziale Libera previta dagli artt. 5,6,7,e 8
della Bozza di Convenzione Urbanistica.
Articolo 5 – Aree destinate alle opere di urbanizzazione e Progetto delle opere di
urbanizzazione
Le aree destinate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione (aree per la mobilità, verde
pubblico, parcheggi pubblici) sono individuate in maniera prescrittiva nelle Tav.16 “Planimetria
dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci funzionali di attuazione”, Tav. 22 “Verde
pubblico” e Tav. 24 “Parcheggi pubblici”.
Il progetto delle opere di urbanizzazione dovrà risultare conforme agli elaborati dell’Accordo
Operativo descrittivi di tutte le opere di urbanizzazione ivi previste e rispondente alle prescrizioni
impartite dagli Enti gestori e dal competente ufficio comunale.
Articolo 6 – Assetto fondiario dell’Ambito e parametri urbanistico - edilizi
L’assetto fondiario dell’ambito è disciplinato dalla Tav. 16 “Planimetria dell’assetto urbanistico con
individuazione degli stralci funzionali di attuazione”.
Ciascun intervento dovrà rispettare i seguenti parametri, pertanto la seguente tabella è da
considerarsi prescrittiva, fermo restando quanto nel seguito riportato.
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Tabella "Paramtetri edilizi dell'Ambito Ca Basse"
N. LOTTO N. STRALCIO SF (mq) SU (mq)
ALTEZZA MASSIMA (m)
USO
1 2 3.135 900 9,5 U1 (Residenziale ERS)
2 2 3.732 950 9,5 U1 (Residenziale ERS)
3 2 2.409 620 9,5 U1 (Residenziale ERS)
4 2 2.424 620 9,5 U1 (Residenziale ERS)
5 2 2.520 620 9,5 U1 (Residenziale ERS)
6 1 2.398 500 9,5 U1 (Residenziale ERS)
7 1 1.763 450 9,5 U1 (Residenziale ERS)
8 1 1.926 450 9,5 U1 (Residenziale ERS)
9 1 3.878 954 9,5 U1 (Residenziale ERS)
10 1 2.988 750 9,5 U1 (Residenziale ERS)
11 2 4.197 950 9,5 U1 (Residenziale ERS)
12 2 2.418 550 9,5 U1 (Residenziale ERS)
13 2 2.684 620 9,5 U1 (Residenziale ERS)
14 2 2.626 540 9,5 U1 (Residenziale ERS)
15 2 2.628 620 9,5 U1 (Residenziale ERS)
16 1 2.730 550 9,5 U1 (Residenziale ERS)
17 1 2.770 550 9,5 U1 (Residenziale ERS)
18 1 2.410 520 9,5 U1 (Residenziale ERS)
19 1 2.710 620 9,5 U1 (Residenziale ERS)
20 1 2.206 550 9,5 U1 (Residenziale ERS)
21 1 2.292 500 9,5 U1 (Residenziale ERS)
22 1 2.341 520 9,5 U1 (Residenziale ERS)
23 1 3.660 500 9,5 U1 (Residenziale ERS)
Totale 1' stralcio 28.773 6990
Totale 2' stralcio 34.072 7414
Totale generale 62.845 14404
Sono ammesse delle variazioni, senza che queste si configurino come varianti all’Accordo
Operativo, ai valori della SF e/o della SU relativi ai singoli lotti in attuazione, a condizione che:
Dette variazioni non eccedano il 20% dei singoli valori indicati in tabella e riguardino lotti
del medesimo stralcio funzionale di attuazione;
Il titolo abilitativo promotore di tali variazioni sia sottoscritto da tutte le proprietà interessate
dalle variazioni;
Vengano depositati, unitamente agli elaborati del titolo abilitativo sopraccitato, la tabella
“Parametri edilizi dell’Ambito Ca Basse” così come aggiornata e la Tav. 16 “Planimetria
dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci funzionali di attuazione ” così come
aggiornata;
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Vengano mantenuti invariati i valori complessivi di SU e di SF attribuiti all’Ambito Ca
Basse.
E’ ammesso l’accorpamento di lotti limitrofi, senza che ciò si configuri come variante all’Accordo
Operativo , purchè non intervengano modifiche nelle aree di sedime delle opere di urbanizzazione e
a condizione che vengano depositati, unitamente agli elaborati del titolo abilitativo sopraccitato, la
tabella “Parametri edilizi dell’Ambito Ca Basse” così come aggiornata e la Tav. 16 “Planimetria
dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci funzionali di attuazione” così come
aggiornata.
I parametri edilizi ed urbanistici da utilizzare sono quelli previsti normative di RUE vigenti alla data
della sottoscrizione dell’Accordo Operativo.
Articolo 7 – Aree di pertinenza private
Nell’ambito dei lotti privati dovranno essere verificati i parametri di superficie permeabile e di
verde privato condominiale laddove previsti dalle normative di RUE vigenti al momento di
approvazione dell’Accordo Operativo.
Gli elementi funzionali alla fruibilità delle aree pertinenziali private ad installazione permanente,
quali pergole, gazebi fissi, tettoie a copertura degli accessi, dovranno essere realizzati in conformità
all'Elaborato esecutivo unitario allegato al titolo abilitativo delle opere di urbanizzazione. In
mancanza di tale elaborato si applicherà la normativa vigente.
Articolo 8 – Allineamenti dei fabbricati – Distanza dai confini stradali
La Tav. 16 “Planimetria dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci funzionali di
attuazione” individua in modo prescrittivo le aree corrispondenti al sedime massimo entro il quale
devono essere costruiti i fabbricati. In particolare devono essere rispettate le seguenti distanze
minime:
- 5 m dal confine di proprietà;
- 10 m tra pareti finestrate;
- 20 m dalle vie Bassa e Castagnolo;
- 150 m dalla SP83 Via Enzo Biagi;
- 35 m dallo Scolo Muccinello
Articolo 9 – Tipologie edilizie.
L’Accordo Operativo non prevede l’individuazione di tipologie edilizie prescrittive, bensì
nell’ambito delle Tav. 17 “Piani volumetrico dell’assetto edilizio e profili”, Tav. 18 “Tipologia
edilizia indicativa: plurifamiliare ad un piano”, Tav. 19 “Tipologia edilizia indicativa: plurifamiliare
a due piani”, Tav. 20 “Tipologia edilizia indicativa: bifamiliare ad un piano” , fornisce delle
indicazioni guida alle quali deve essere fatto riferimento in occasione della progettazione dei singoli
lotti.
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Potranno quindi essere previste tipologie unifamiliari, bifamiliari o plurifamiliari su uno o più piani
e di differenti dimensioni.
Al fine di non modificare il livello della falda indicato della relazione geologica, resta in ogni caso
vietata la realizzazione di vani interrati e seminterrati.
Al fine di un migliore comfort acustico all’interno degli edifici da realizzare nei lotti
11,14,15,18,19,22 e 23, le pareti esterne parallele alla SP83 via Enzo Biagi dovranno essere prive di
finestrature e dovranno essere previsti particolari architettonici schermanti (lesene) per prolungare
tali pareti oltre l’allineamento delle pareti ortogonali finestrate.
Articolo 10 - Recinzioni – Cancelli
All’interno dell’Ambito sono ammesse le seguenti tipologie di recinzione:
Tipo 1) recinzioni che fronteggiano le vie Bassa, Castagnolo e SP83 via Enzo Biagi (lotti 2, 11, 14,
15, 18, 19, 21, 22, 23):
tali recinzioni, al fine di agevolare un migliore comfort acustico dell’intero Ambito, saranno del tipo
fono impedente, con rivestimento “a verde” e con altezza pari a 200 cm.
Tipo 2) tutte le altre recinzioni:
tali recinzioni devono essere realizzate con cordolo o muretto di base in cemento armato per
un’altezza massima di 50 cm e sovrastante rete metallica plastificata coperta da rampicante o siepe
per una altezza massima di 200 cm. In alternativa tale recinzione può essere realizzata solamente
con rampicante o siepe (a scelta tra le essenze consentite dal Regolamento del Verde del Comune)
ed interposta rete metallica plastificata di altezza massima totale di 200 cm.
I cancelli pedonali e carrabili dovranno essere realizzati in elementi metallici verniciati di altezza
massima di 150 cm, con muretti di sostegno o pilastri in cemento armato o muratura intonacata solo
per le parti necessarie.
Per tutti gli elementi di cui ai punti precedenti: muretti, recinzioni, cancelli pedonali e carrabili, sarà
predisposta una soluzione progettuale nell’Elaborato esecutivo unitario, allegato al titolo abilitativo
delle opere di urbanizzazione, alla quale dovranno uniformarsi tutte le progettazioni dei singoli lotti
edificabili.
Articolo 11 – Materiali e finiture esterne
La finitura delle pareti esterne è prevista ad intonaco civile con tinta ai silicati, anche con parziali
rivestimenti di materiali diversi . La tinteggiatura dei fabbricati dovrà essere a colori tenui.
Gli infissi potranno essere in legno oppure in alluminio.
Le coperture potranno essere piane o inclinate, con manto di copertura in laterizio oppure in
alluminio, anche di colore scuro. I pluviali e le grondaie potranno essere in rame, lamiera
preverniciata o alluminio.
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Articolo 12 – Servitù per condotti e canalizzazioni
La superficie fondiaria (SF) dei lotti edificabili indicati negli elaborati di progetto potranno essere
interessati, in prossimità dei loro confini, dal passaggio di condotti e canalizzazioni in genere, a
servizio delle opere di urbanizzazione primaria così come progettate. L'andamento e il
posizionamento di dette canalizzazioni sarà stabilito dal progettista delle opere di urbanizzazione.I
proprietari dei lotti interessati da tali attraversamenti non potranno opporsi all'esecuzione delle
citate opere e alla conseguente formazione delle relative servitù passive.
Articolo 13 – Modifiche all’Accordo Operativo mediante approvazione di variante ordinaria
Modifiche all’Accordo Operativo di altra natura o di entità superiore rispetto a quanto elencato al
precedente articolo 6 sono autorizzate mediante approvazione di variante, così come disciplinate
dalla normativa vigente.