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Memoria del Congreso Internacional de Derecho Registral - Del 24 al 26 de marzo de 2010 -

1 Coordinación del Programa de Posgrado en Derecho de la UNAM

CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL: CIUDAD DE

MÉXICO, DISTRITO FEDERAL

LOS PARADIGMAS DE GOBERNANZA Y TRANSPARENCIA EN EL DERECHO

RESGISTRAL

Daniel Márquez

I. Planteamiento del problema; II. Los fines del Derecho Registral: la publicidad y la

seguridad jurídica; III. El problema de la eficacia registral y su impacto social; IV.

Derecho Registral y ―Modelo Integral del Registro Público de la Propiedad‖; V. Los

paradigmas de gobernanza y transparencia, como elementos correctivos para el

Derecho registral; VI. Bibliografía.

I. Planteamiento del problema

Las sociedades del siglo XXI se encuentran en procesos sorprendentes de

transformación; algunos de ellos se deben a la naturaleza y sus efectos son

terremotos, inundaciones, maremotos, tsumanis, etc., con sus secuelas de

destrucción. Otros son obra del hombre, como el calentamiento global derivado de

la contaminación, y, por supuesto, las transformaciones políticas, económicas y

sociales, con impactos en la naturaleza y los sistemas jurídico, económico y social.

El campo del derecho administrativo tampoco es ajeno a los cambios.

Frente a las teorías ya consolidadas surgen nuevas teorías y otras formas de

comprensión del fenómeno jurídico-administrativo. No obstante, existe algo

común: la necesidad de establecer esquemas más eficaces para la operación de

ese sector del poder político que se expresa como administración pública.

Ahora bien, existen dominios de la acción normativa administrativa que

del suyo parecen estables. En mi opinión es el caso del Derecho registral. Esto se

relaciona con el hecho de que esta rama del conocimiento jurídico es muy antigua



y sus contenidos se consideran estables.1 Además, el Registro Público de la

Propiedad cuenta con amplios antecedentes históricos.2

Tampoco podemos soslayar que el Derecho Registral puede ser abordado

por diversos especialistas: los civilistas, mercantilistas y administrativistas; y,

además, la materia registral es la ocupación de unos personajes míticos de

nuestra administración pública: los fedatarios (notarios y corredores públicos), que

actúan de manera opaca generando su propio lenguaje y prácticas, al grado que,

para el lego, la materia registral es un mundo distinto con códigos específicos.

Algunos cambios tocan al Derecho administrativo, con temas como los

derechos humanos y la constitucionalización misma del Derecho de la

administración pública, la gestión directiva, y la incorporación de los paradigmas

de gobernanza y transparencia, esto nos ubica en la problemática más

significativa de la administración actual: su democratización y eficacia.3

1 Así, Ramón Ma. Roca Sastre, encuentra antecedentes de la publicidad registral en el antiguo Derecho

Romano, en las instituciones de la mancipatio y la in iure cessio y, posteriormente el período de Justiniano la

traditio; en el Derecho germánico, en la gewere, la auflassung. Además hace una interesante relación del tema

de los antecedentes históricos para España (Roca Sastre, Ramón Ma.; Instituciones de Derecho Hipotecario, t.

I, segunda sección, Barcelona, Esp., Bosch Casa Editorial, 1945).

En el caso de nuestro país, podemos decir que en la época Colonial existían los oficios de escribanos y

anotadores de hipotecas, en todas las ciudades y villas de la Nueva España, oficios vendibles y renunciables.

En las ciudades de Veracruz, Oaxaca, Puebla, México, Toluca, Querétaro, Celaya, entre otras, se distinguía

entre la función de los escribanos de los ayuntamientos y de los anotadores de hipotecas. En los pueblos

cabezas de jurisdicción, los oficios de anotadores se unían al de los escribanos públicos. Además, existen

instituciones jurídicas relacionadas con el Derecho registral, entre ellas podemos citar Las Siete Partidas, la

Recopilación y la Novísima Recopilación; la Cédula del 9 de mayo de 1778, la Pragmática de 16 de abril de

1783, la Instrucción de la Real Audiencia de México de 23 de mayo de 1786, la Cédula de 25 de enero de

1816; el Decreto de las Cortes de 20 de mayo de 1821; la Ley Hipotecaria de 1861, que instituyó la publicidad

registral con el fin de evitar la clandestinidad y sirvió de fuente al Registro del Código Civil de 1870 y la

Cédula del 10 de marzo de 1868. Posteriormente el presidente Benito Juárez se expide el Código Civil de

1870, que estableció las bases legales del Registro Público de la Propiedad. También, durante el gobierno del

presidente Benito Juárez, en 1871, se expidió el Reglamento del Titulo XXIII del Código Civil, donde se

ordenó instalar la oficina denominada Registro Público de la Propiedad. El Código Civil de 1870, en su

artículo 3325, establecía un registro integrado por cuatro secciones: 1ª. Registro de títulos traslativos de

dominio de los inmuebles o de los derechos reales, diversos de la hipoteca, e impuestos sobre aquellos; 2ª.

Registro de Hipotecas; 3ª. Registro de Arrendamientos; y 4ª. Registro de Sentencias. 2 Para una visión más completa de la historia del Derecho Registral véase: Pérez Fernández del Castillo,

Bernardo; Derecho Registral, 4ª ed., México, Porrúa, 1995, pp. 3-59; Carral y de Teresa, Luis; Derecho

Notarial y Registral, 15ª ed., México, Porrúa, 1998, pp. 65-86 (aunque el autor refiere su historia al

“notariado”; Díaz González Vergara, Rodolfo; Curso de Derecho Registral, México, Facultad de

Jurisprudencia, UAEM, Gobierno del Estado de México, 1980, pp. 31-52. 3 Sobre el tema: Barnes, Javier (ed.); Innovación y reforma en el Derecho administrativo, Sevilla, Esp., ed.

Derecho Global, 2006. Así, véase en particular: Eberhard Smimidt-Assmann; Cuestiones fundamentales sobre

la reforma de la teoría general del Derecho Administrativo. Necesidad de innovación y presupuestos

metodológicos, p. 37.



Por lo anterior en el presente trabajo nos ocuparemos de vincular los

paradigmas emergentes de gobernanza y transparencia con los fines del Derecho

registral: la publicidad y la seguridad jurídica, para demostrar que no son

excluyentes sino complementarios, y establecer hasta dónde y de qué manera

esos paradigmas de gobernanza y transparencia pueden incorporarse a la

actividad registral como elementos correctivos de sus disfunciones.

II. Los fines del Derecho Registral: publicidad y seguridad jurídica

Para los efectos de la investigación, en primer lugar abordaremos la palabra

registro, después del Derecho registral para concluir con el análisis de la

publicidad y la seguridad jurídica.

El vocablo registro4, tiene su origen en latín regestum, singular de regesta,

-orum, en su acepciones modernas refiere a la acción y efecto de registrar; al lugar

desde donde se puede registrar o ver algo; a un padrón y matrícula; al protocolo

del notario o registrador; al lugar y oficina en donde se registra; también, en las

diversas dependencias de la Administración Pública, señala al departamento

especial donde se entrega, anota y registra la documentación referente a ellas; se

refiere al asiento que queda de lo que se registra; a la cédula o albalá en que

consta haberse registrado algo; y por último, al libro, a manera de índice, donde se

apuntan noticias o datos.

La multiplicitud de significados complica la compresión de la palabra; sin

embargo, la etimología res gestae, en el bajo latín medieval significa explicación

de hechos acontecidos, aunque la traducción más exacta es ―hazañas‖, o sea, las

cosas que hace uno. Como se advierte los usos modernos de la palabra ignoran la

idea de acción que está presente en su significado antiguo. Existe otro sentido de

registro, el normativo, donde se entiende como normas que se refieren a la

4 Además, hace mención al Registro Público de la Propiedad, esto es, a la instancia administrativa en la que el

registrador inscribe todos los bienes raíces de un partido judicial, con expresión de sus dueños, y donde se

hacen constar los cambios y limitaciones de derecho que experimentan dichos bienes; también refiere al

registro mercantil, entendido como el que, con carácter público, sirve para la inscripción de actos y contratos

del comercio, preceptuada legalmente en determinados casos.



publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro

de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución.

Ramón María Roca Sastre, señala que: …si el Registro viene a ser la

pieza básica en la vida del derecho real, la materia a regular sufre cierta

ampliación, debido a que, una vez establecido el Registro, en sus libros se

produce una vida tabular o registral, a la cual hay que atribuir efectos

característicos. Esta delimitación del registro como ―asiento‖, lo lleva al Derecho

Inmobiliario, al señalar que: Por tanto, podemos definir al Derecho Inmobiliario

como “aquel que regula la constitución, transmisión, modificación y extinción de

los derechos reales sobre bienes inmuebles, en relación con el Registro de la

propiedad, así como las garantías estrictamente registrales”.5

A esta rama del conocimiento jurídico también se le conoce como

Derecho Hipotecario6; sin embargo, estas denominaciones han sido objeto de

críticas. Así, Luis Carral y de Teresa opina que la denominación Derecho

Hipotecario no es adecuada, pues hace entender que este derecho es relativo

únicamente a la hipoteca y en realidad es más amplio. Considera también

inadecuado llamarlo Derecho Inmobiliario, porque, en su opinión hay muchas

materias sobre inmuebles que están fuera del registro público y pertenecen a otras

ramas del derecho civil.7

Este autor, siguiendo al propio Ramón María Roca Sastre, prefiere el

término Derecho Registral, que es un sector del Derecho Civil, creado para

proteger derechos, estableciendo un conjunto de normas que tienden a formar un

5 Roca Sastre, Ramón Ma.; Instituciones de Derecho Hipotecario, p. 11. Coincide con esta postura José Luis

Pérez Lasala, quien estima que: Consideramos al derecho inmobiliario registral como rama jurídica

autónoma, de elaboración reciente desglosada del derecho civil: (…) El derecho registral regula todo lo

referente a la registración de los actos de constitución, declaración, transmisión, modificación y extinción de

los derechos reales sobre fincas. (Véase: Pérez Lasala, José Luis; Derecho Inmobiliario Registral. Su

desarrollo en los países latinoamericanos, Buenos Aires, Ediciones de Palma, 1965, p. 1 y 3). 6 Para destacar los vínculos entre publicidad y registro de hipotecas, véase: Rojina Villegas, Rafael; Derecho

Civil. Contratos, t. II, México, ed. Jus, 1945, pp. 116 y ss. 7 Carral y de Teresa, Luis; Derecho Notarial y Registral, 15ª ed., México, Porrúa, 1998, p. 211.

http://www.monografias.com/trabajos16/romano-limitaciones/romano-limitaciones.shtml



ordenamiento sistemático y diferente del derecho civil, aunque estima que es una

parte del Derecho Civil contemplado desde el punto de vista del Registro Público.8

Luis Carral y de Teresa opina que el registro nace de la necesidad de

llevar una cuenta a cada titular, esto es, con una finalidad administrativa; la

publicidad surge cuando la clandestinidad de las cargas y gravámenes que

recaían sobre un inmueble hacen imposible conocer su situación. Así, aquel

registro que nació por una razón administrativa con miras a llevar una cuenta a

cada titular, se convirtió en un registro con miras a la publicidad; y así, puede

decirse que el registro nació como un medio de seguridad del tráfico-jurídico.9

Para el autor, el registro es un organismo administrativo, ideado para

garantizar la seguridad jurídica de los derechos adquiridos, es decir, los derechos

subjetivos, y la seguridad del obrar jurídico, o sea, la seguridad del tráfico.10 Como

se advierte el autor alude al registro como ―oficina administrativa encargada del

registro‖, esto es, al registro de la propiedad.

Por su parte, Ramón María Roca Sastre, señala entre los fines del registro

de la propiedad son robustecer la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario,

afirma que en general, aparte de los simples fines de información, estadística, etc.,

el Registro de la propiedad inmueble procura fortalecer el comercio jurídico

inmobiliario con la eliminación, por medio de la publicidad que sus asientos hacen

efectiva, de los peligros que para el tercer adquiriente provoca la clandestinidad

propia de un sistema inmobiliario puro, o sea, el desconocimiento de la verdadera

situación jurídica de las fincas.11

En la carta de Buenos Aires, emanada del Primer Congreso de Derecho

Registral, se estableció que: el Derecho Registral integra el sistema jurídico con

normas y principios propios de derecho público y privado, que coexisten y

8 Ídem, p. 212. El enredo es claro: “sector de”, “diferente de”, “parte de”, por lo que no resiste análisis lógico,

así, no se precisa como una parte puede ser “diferente” (que tiene realidad o existencia diferente de aquello

otro de que se trata) del “todo” o como un “sector” puede ser “parte” (porción indeterminada de un todo). 9 Carral y de Teresa, Luis; Derecho Notarial y Registral, p. 215. Sin embargo, encontramos una posible

contradicción en la tesis del autor, porque en primer lugar separa los efectos administrativos y de publicidad

del registro; y habla de su nacimiento con finalidad “administrativa”, y sin embargo, después sostiene que el

registro nace como un medio de “seguridad del tráfico jurídico”, aunque podemos estimar que la finalidad

administrativa y la seguridad jurídica no se excluyen. 10

Ídem, p. 215. 11

Roca Sastre, Ramón Ma.; Instituciones de Derecho Hipotecario, t. I, p. 18.



funcionan armónicamente, constituyendo una disciplina independiente, de la cual

el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.12

Sin embargo, es necesario aclarar que Bernardo Pérez Fernández del

Castillo, considera que es más apropiado hablar del Derecho del Registro Público

de la Propiedad, al que define como: conjunto de normas de Derecho Publico que

regulan la organización del Registro Público de la Propiedad, el procedimiento de

inscripción y los efectos de los derechos inscritos13

Nosotros queremos destacar el tema de la publicidad. Para Roca Sastre,

el Derecho registral utiliza varios tipos de publicidad: 1. Publicidad de tipo

publicitario, de anuncio, de noticia, al modo de edictos que abre plazos para

ejercitar acciones de impugnación o de otra clase (pregones, edictos y demás

formas de publicación de transmisiones de inmuebles); 2. Publicidad en vista de la

protección de los derechos de terceros adquirientes y de acreedores del

transferente. Es el tipo de publicidad básico de los sistemas registrales; y 3.

Publicidad de valor constitutivo, que es un requisito necesario para que la

transmisión se opere, y sirve para una legitimación perfecta de una titularidad a

base de los denominados títulos reales.14

Dentro de las diversas acepciones de la palabra publicidad, la registral

queda concretada a aquella actividad organizada que crea y posibilita el

conocimiento de las situaciones jurídicas referentes a bienes inmuebles. No se

trata de un anuncio o propaganda, sino de la constancia en un organismo

reconocido por el Estado de los referidos derechos reales inmobiliarios, y abierto a

la consulta de los interesados en aquellos bienes.15

Como lo señala Rodolfo Díaz González Vergara hoy día se considera

unánimemente al registro público de la propiedad como el único medio adecuado

para conseguir la publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación

y extinción de dominio y derechos reales sobre fincas.16

12

Díaz González Vergara, Rodolfo; Curso de Derecho Registral, pp. 67-68. 13

Pérez Fernández Del Castillo, Bernardo; Derecho Registral; pp. 63-64. 14

Roca Sastre, pp. 20-21 (no textual) 15

Mesa Martín, Francisco; El registro de la propiedad significado y función; en Centro Internacional de

Derecho Registral; Memoria del IV Congreso Internacional de Derecho Registral, t. I, México, 1980, p. 353. 16

Díaz González Vergara, Rodolfo; Curso de Derecho Registral, p. 107.



Coincidiendo con esta postura, Bernardo Pérez Fernández del Castillo,

señala que: El Registro Público de la Propiedad se creó para dar seguridad

jurídica frente a terceros, y publicidad a la propiedad y posesión de todos los

bienes inmuebles y de algunos muebles y a los gravámenes y otras limitaciones

que los restrinjan.17

Sin embargo, con otra visión, se piensa que el sistema registral de la

propiedad se concibe como un esquema triangular: en el centro se encuentra la

publicidad, como un medio, y en la cúspide la seguridad jurídica, y su base la

constituye el fedatario y el registrador: la fe pública y la fe pública registral18, esto

es, la conjunción de publicidad y seguridad jurídica, con sus garantes: notario y

registrador.

Ahora bien, la seguridad jurídica en sí misma es un problema, atendiendo

a sus acepciones, en la primera, que responde a la seguridad jurídica estricto

sensu, se manifiesta como una exigencia objetiva de regularidad estructural y

funcional del sistema jurídico a través de sus normas e instituciones. En la

segunda, que representa su faceta subjetiva, constituye la certeza del derecho, es

decir como proyección en las situaciones de la seguridad objetiva, para ello se

requiere la posibilidad del conocimiento del derecho por sus destinatarios.19 Así,

ya sea como regularidad o certeza del derecho, la seguridad jurídica y la

publicidad interactúan entre sí.

En efecto, la seguridad estática protege al derechohabiente o la relación

que existe entre un sujeto y una cosa, frente a turbaciones o ataques de terceros;

y la seguridad dinámica o de tráfico procura proteger a los terceros que se

17

Pérez Fernández del Castillo, Bernardo; Derecho Registral, p. 73. 18

Burgoa Luna, Mary Daphne; La Garantía de la propiedad privada a través del Registro de la Escritura

Pública ante el tráfico ilegal y el mercado negro de tierras y la función social del notariado en Bolivia,

visible en: http://www.univalle.edu/publicaciones/compas_emp/compas01/pagina06.htm, y en:

http://74.125.155.132/search?q=cache:CuZV6d8RBcMJ:notariaburgoa.com/index.php%3Fview%3Darticle%

26catid%3D1%253Ault-notis%26id%3D47%253Aponencia-de-la-dra-burgoa-sobre-la-escritura-

publica%26format%3Dpdf%26option%3Dcom_content%26Itemid%3D55+El+Sistema+Registral+de+la+Pro

piedad+de+M%C3%A9xico,+est%C3%A1+concebido+como+un+s%C3%B3lido+tri%C3%A1ngulo,+que+e

n+el+centro+tiene+a+la+publicidad+como+un+medio,+y+en+cuya+c%C3%BAspide+se+encuentra+la+Segu

ridad+Jur%C3%ADdica,+y+que+est%C3%A1+soportado+en+su+base+por+dos+robustas+columnas,+por+d

os+s%C3%B3lidos+pilares:+Fedatario+y+Registrador%3B+Fe+P%C3%BAblica+y+Fe+P%C3%BAblica+R

egistral&cd=2&hl=es&ct=clnk&gl=mx, consultadas el 9 de marzo de 2010. 19

Pérez Luño, Antonio-Enrique; La seguridad jurídica, Barcelona, Esp., Ariel, 1991, pp. 21-22.

http://www.univalle.edu/publicaciones/compas_emp/compas01/pagina06.htm

http://74.125.155.132/search?q=cache:CuZV6d8RBcMJ:notariaburgoa.com/index.php%3Fview%3Darticle%26catid%3D1%253Ault-notis%26id%3D47%253Aponencia-de-la-dra-burgoa-sobre-la-escritura-publica%26format%3Dpdf%26option%3Dcom_content%26Itemid%3D55+El+Sistema+Registral+de+la+Propiedad+de+M%C3%A9xico,+est%C3%A1+concebido+como+un+s%C3%B3lido+tri%C3%A1ngulo,+que+en+el+centro+tiene+a+la+publicidad+como+un+medio,+y+en+cuya+c%C3%BAspide+se+encuentra+la+Seguridad+Jur%C3%ADdica,+y+que+est%C3%A1+soportado+en+su+base+por+dos+robustas+columnas,+por+dos+s%C3%B3lidos+pilares:+Fedatario+y+Registrador%3B+Fe+P%C3%BAblica+y+Fe+P%C3%BAblica+Registral&cd=2&hl=es&ct=clnk&gl=mx










involucran en la circulación de la riqueza. En este contexto, la publicidad persigue

como fin preservar el valor ―seguridad‖, así, no se reduce a la tutela de intereses

privados, sino que está en juego el interés público, puesto que afianza la paz

social y hace efectiva la justicia.20

Por lo anterior, en una comprensión del interacción entre seguridad

jurídica y publicidad, Einstein Alejandro Morales Galito conceptualiza al Derecho

Registral como el conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones entre

personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es más que el derecho que

tiene una persona de informarse de los actos de la vida pública), brindando así

seguridad jurídica a las personas.21

Como se advierte, en esta última postura existe una idea más clara de

publicidad, esto es, como derecho universal de acceso a la información

relacionada con los actos de la vida pública, lo que permite la seguridad jurídica.

Con lo que se trasciende la limitada idea del Derecho registral de la publicidad

como ―asiento‖ o ―registro‖, y se acerca al derecho fundamental de acceso a la

información o ―transparencia‖, establecido en nuestro artículo 6° de la Constitución

Política de los Estados Unidos Mexicanos.22

En este contexto, debemos destacar que en el Derecho registral o de la

―publicidad mobiliaria e inmobiliaria‖, como podemos llamarle, permite a los

ciudadanos obtener información veraz para los fines lícitos relacionados con el

tráfico mobiliario e inmobiliario, por lo que puede decirse sin temor a equivocarse,

que ambas –publicidad y seguridad jurídica— son caras de una misma moneda: la

sumisión al derecho de los actos jurídicos relacionados con muebles o inmuebles.

En este sentido, los actos registrales están sujetos a la constitución y a las

leyes. Así, como lo prescribe el artículo 121 de la Constitución Política de los

Estados Unidos Mexicanos en cada Estado de la Federación se dará entera fe y

20

Cfr. Moisset de Espanés, Luis; Publicidad registral, 3a. ed., Argentina, Zavalia editor, 2003, pp. 18-21. 21

Morales Galito Einstein Alejandro; El Derecho Registral, visible en:

http://www.monografias.com/trabajos22/derecho-registral/derecho-registral.shtml, consultada el 9 de marzo

de 2010. 22

Recordemos que el 20 de julio de 2007 se publicó en el Diario Oficial de la Federación la reforma al

artículo 6° de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, para establecer los principios y bases

a los que se deben sujetar la Federación, los Estados y el Distrito Federal, en el ámbito de sus respectivas

competencias, para garantizar a los ciudadanos el ejercicio del derecho de acceso a la información

http://www.monografias.com/trabajos22/derecho-registral/derecho-registral.shtml



crédito de los actos públicos, registros y procedimientos judiciales de todos los

otros. También de manera textual prescribe que: El Congreso de la Unión, por

medio de leyes generales, prescribirá la manera de probar dichos actos, registros

y procedimientos, y el efecto de ellos, a partir de las bases que emita.

De la exégesis de este precepto tenemos ya un problema en el Derecho

registral, en los hechos la materia se considera local, o sea, derecho común; sin

embargo, atendiendo al contenido de la propia ley fundamental, existe una

competencia federal, derivada de la frase: ―el congreso de la unión por medio de

leyes generales prescribirá la manera de probar dicho actos, registros y

procedimientos‖, de la que se deriva necesariamente que el Congreso de la Unión

está facultado para legislar en materia registral.23

Ahora bien, se puede objetar que la materia registral es de carácter civil,

sin embargo no se debe olvidar que existe un ―Código Civil Federal‖, esto es

aplicable en todo el país; abonando a este argumento, constitucionalmente se

pueden generar ―leyes marco‖ en algunas materias, como la Ley Federal del

Trabajo o la Ley General de Educación, con normas que tienen vigencia en toda la

República. Por lo que si existe una competencia a cargo del Congreso de la Unión,

éste tiene la obligación de ejercerla.

Cualquiera podría estimar que esta conclusión contradice el contenido de

la fracción segunda de esta precepto, que establece: ―Los bienes muebles e

inmuebles se regirán por la ley del lugar de su ubicación‖, sin embargo, la

respuesta es negativa, en atención a que una cuestión es el bien sujeto a

regulación (el mueble o inmueble sujeto al derecho de cosas) y otra diferente es

su ―registro‖, o esa, el archivo o expediente de ese inmueble (la memoria,

23

Martín Castro Marroquín al referirse al artículo constitucional comentado destacaba que: El precepto

constitucional antes transcrito no ha sido reglamentado, es decir, el Congreso de la Unión todavía no expide

una ley general que prescriba la manera de probar los registro locales y los efectos que produzcan tales

registros en otros Estados, no obstante lo ordenado en el artículo 16 transitorio de la propia Constitución de

1917. El autor, después de mencionar los problemas que a su juicio generaría una ley general en la materia,

concluye afirmando que: El artículo 121 ya citado, debe reformarse teniendo en cuenta la naturaleza pública

y el alcance general del Registro, con su finalidad de certeza, seguridad jurídica y protección oficial de los

derechos inscritos (Castro Marroquín, Martín; Derecho de Registro. Su reorganización y unificación, México,

Porrúa, 1962, pp. 172-174).



descripción o historia del bien mueble o inmueble). En este sentido la confusión

nos llevaría a asimilar el bien mueble o inmueble con su ―registro‖.

Ahora bien, atendiendo al contenido de las leyes marco, nada se opone a

que una posible o probable norma general en materia de procedimientos, registros

ó fe de actos jurídicos, se aplique de manera concurrente por la Federación y los

Estados, como sucede por ejemplo en la materia mercantil, a través de esquemas

técnicamente funcionales, pero jurídicamente cuestionables, como SIGER y

fedanet.24

El carácter general de la materia registral podría coadyuvar a un mejor

comprensión del contenido de la fracción tercera del precepto constitucional en

análisis que establece un supuesto concreto de extraterritorialidad, en el caso de

las sentencias que pronuncien los tribunales de un Estado sobre derechos reales

o bienes inmuebles ubicados en otro Estado, afirmando que sólo tendrán fuerza

ejecutoria cuando así lo dispongan sus propias leyes. Un registro general

mobiliario e inmobiliario abonaría a la certeza jurídica, puesto que permitiría a los

usuarios del registro (particulares, notarios, corredores y autoridades de cualquier

naturaleza) contar con bases de datos oportunas y veraces.

Además, sería una excelente herramienta de combate al crimen

organizado porque se contaría con los datos registrales de todas las propiedades

de un individuo, lo que permitiría cruzar rápidamente información con las

autoridades hacendarias y vincularlas con el origen de sus recursos económicos;

por otra parte, un sistema de registro y fe de actos jurídicos general abonaría a la

uniformidad, y permitiría que en los registros públicos de la propiedad se diera la

misma solución a casos similares, y podría dar ropaje constitucional a esquemas

como el ―Modelo Integral del Registro Público de la Propiedad‖, que se esta

poniendo en operación en registros públicos de toda la República.

24

Sistema Integral de Gestión Registral y red electrónica registral que proporciona la Secretaría de Economía.

Además, a nivel internacional ya se habla de una “Ley registral”, entendida como el conjunto de normas,

sustantivas y formales, que disciplinan su inscribibilidad (de una sociedad) en un determinado/s registros

mercantiles (Véase: Fernández del Pozo, Luis; El Derecho internacional del registro mercantil y la

publicidad registral de la sociedad europea (societas europaea), en Revista de Derecho Mercantil, num. 248,

Madrid, Esp., abril-junio de 2003, p. 501.



Se puede objetar que una interpretación como la enunciada atenta contra

el federalismo, al suprimir competencias a los estados integrantes de la

Federación, sin embargo, habría que decir que esta solución es preferible a la

actual, donde, quizá los interesados no lo han advertido, pero existe una

inconstitucionalidad de facto en las normas estatales en materia probatoria de

actos, registros y procedimientos, al vulnerar la competencia federal para su

emisión. En todo caso, si el estado actual de las cosas nos parece el funcional u

operativo, lo prudente es reformar la constitución.

Lo anterior impacta de manera significativa en temas como la publicidad y

la seguridad jurídica, en atención a que hace vulnerables los actos de registro y

los coloca en la posibilidad de una impugnación jurídica de consecuencias

impredecibles.

En el ámbito legal debemos destacar que el artículo 3001 del Código Civil

Federal prescribe: El Registro será Público, esto es, lo contrario a lo privado.

Además, se obliga a los encargados del mismo a permitir a las personas que lo

soliciten (sin distingo), que se enteren de los asientos que obren en los folios del

Registro Público y de los documentos archivados relacionados con las

inscripciones; a expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que

figuren en sus folios; y a proporcionar certificaciones de existencia o no de

asientos relativos a los bienes que se señalen, o sea, todo lo que se relaciona con

la publicidad.25

Además, prescribe, en el artículo 3010 del Código Civil Federal, que: El

derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma

expresada por el asiento respectivo. Se presume también que el titular de una

inscripción de dominio o de posesión, tiene la posesión del inmueble inscrito. Con

lo que delimita dos aspectos importantes del derecho de propiedad: la presunción

iuris tantum de existencia del derecho registrado y su pertenencia al titular

25

Este precepto es similar al artículo 3001 del Código Civil para el Distrito Federal. Lo anterior se refrenda

en el Artículo 1° del Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, que prescribe: El

Registro Público de la Propiedad, es la institución mediante la cual el Gobierno del Distrito Federal da

publicidad a los actos jurídicos, que conforme a la Ley precisan de este requisito para surtir sus efectos ante

terceros. Lo anterior se refrenda también en el artículo 90 de ese Reglamento, al señalar: Los asientos

registrales son públicos.



registral; y el vinculo legal entre dominio y posesión, el titular de un derecho está

en posesión de ese derecho.26

Como se advierte, los temas del Derecho Registral y de su órgano

ejecutivo, el Registro Público de la Propiedad, son relevantes al vincular dos

aspectos sustanciales del tráfico de inmuebles: la publicidad y la seguridad

jurídica.

III. El problema de la eficacia registral y su impacto social

Para Ramón María Roca Sastre, desde tres puntos de vista puede darse el

concepto del Registro de la propiedad inmueble: como oficina, como conjunto de

libros registrales, y como institución jurídica de publicidad inmobiliaria. (…) Por ello

puede darse el concepto siguiente del Registro de la propiedad inmueble:

―Institución jurídica que, tiene por objeto la registración de las constituciones,

transmisiones, modificaciones y extinciones de los derechos reales sobre los

bienes inmuebles, así como de las resoluciones judiciales relativas a la capacidad

de las personas y de los contratos de arrendamiento.‖27

Es claro el nexo entre el Derecho Administrativo y la actividad registral,

así, el propio Ramón Ma. Roca Sastre, sostiene que el Registro de la propiedad,

en su aspecto orgánico, constituye un elemento de la administración del Estado,

considerado no como un servicio público en sentido administrativo puro, sino como

una actividad estrictamente jurídica del Estado puesta al servicio del Derecho

privado.28

Así, con el fin de robustecer la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario,

el legislador ha establecido la institución del Registro de la Propiedad de

Inmuebles. (…) En general, aparte de los simples fines de información, estadística,

etc., el Registro de la propiedad inmueble procura fortalecer el comercio jurídico

inmobiliario con la eliminación, por medio de la publicidad que sus asientos hacen

26

Este precepto corresponde, con sus diferencias, al artículo 3010 del Código Civil para el Distrito Federal. 27

Roca Sastre, p. 16. 28

Ídem, p. 15. José Luis Pérez Lasala, afirma que: El derecho administrativo se ocupa de los entes

administrativos, los cuales en determinadas circunstancias pueden ser sujetos de derechos in mobiliarios. El

mismo registro de la propiedad es un órgano administrativo, etc., (Derecho Inmobiliario Registral, p. 9).



efectiva, de los peligros que para el tercer adquiriente provoca la clandestinidad

propia de un sistema inmobiliario puro, o sea, el desconocimiento de la verdadera

situación jurídica de las fincas.29

En este sentido, el Registrador, léase el titular del Registro Público de la

Propiedad, como toda autoridad administrativa, está sujeto a la constitución y a las

leyes, puesto que se vincula por el principio de legalidad derivado de su actividad

y del contenido de la protesta formal de guardar y hacer guardar la constitución y

las leyes que de ella emanan que rinde al tomar posesión de su cargo.

Ahora bien, es conocido que los sistemas registrales se clasifican

básicamente desde dos puntos de vista, a saber: 1. Por los efectos de la

Inscripción: a) sustantivo: la propiedad se adquiere por medio de la inscripción en

el Registro Público; b) constitutivo: el derecho nace con el contrato o acto jurídico

y para su perfección se inscribe en el Registro Publico; c) declarativo: el registro

del acto o contrato solo sirve para que tenga efectos contra terceros30; y 2. Por la

forma de inscripción: a) personal: hay un registro por cada persona física o moral;

b) sistema de folios: es una carpeta donde se inscriben los actos relativos al bien

inmueble; c) libros: donde se anotan las inscripciones, de un modo cronológico,

hay secciones en los libros, para destinarlos a ciertos tipos de actos; d)

electrónico: es el sistema de folios pero usado a través de las nuevas

herramientas de la tecnología.31

29

Roca Sastre, p. 18. Por su parte, el Artículo 2° del Reglamento del Reglamento del Registro Público de la

Propiedad del Distrito Federal, señala que: El Registro Público de la Propiedad es la institución de la

Administración Pública del Distrito Federal, a la cual está encomendado el desempeño de la función

registral, en todos sus órdenes, con arreglo a las prevenciones del Código Civil para el Distrito Federal, de

este Reglamento y demás disposiciones aplicables. 30

Por disposición expresa de los artículos 3008 y 3009 del Código Civil para el Distrito Federal, nos

adherimos al sistema declarativo, porque en esta norma se prescribe que: La inscripción de los actos o

contratos en el Registro Público tiene efectos declarativos. Además, de que: artículo 3009. El Registro

protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o

resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo

registro. Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se

ejecuten u otorguen violando la Ley. 31

Aunque Luis Carral y de Teresa habla de los sistemas de registro: 1. según la forma de registro: a)

transcripción, b) folio personal y c) folio real; 2. Según la eficacia concedida a la inscripción: a) efectos de

hecho; b) efectos probatorios; c) presupuesto de eficacia (declarativo y constitutivo), donde estudia a los

sistemas francés, alemán, suizo, español, mexicano y australiano. (Véase: Derecho notarial y Derecho

registral, p. 229-231.); en cambio, Rodolfo Díaz González Vergara, señala como sistemas registrales 1.

Registros inmobiliarios como requisito de oponibilidad a terceros (francés e italiano); 2. Registros con

presunción de exactitud y plena protección de terceros: a) con inscripción constitutiva (alemán y suizo) y b)



Además, el registro se rige por una serie de principios, que con algunas

excepciones se aplican a cualquier clase de registro, se estima que son las

orientaciones básicas del sistema registral y son resultado de la sistematización

del ordenamiento jurídico.

1. principio de consentimiento; 2. Principio de Tracto Sucesivo o de tracto

continuo; 3. Principio de Legalidad o procedimiento de calificación; 4. Principio de

publicidad; 5. Principio de Inscripción, que puede ser: a) material que se refiere al

acto, y b) formal que se relaciona con los documentos; 6. Principio de

especialidad; 7. Principio de fe pública registral; 8. Principio de tercero registral; 9.

Principio de rogación; y 10. Principio de prioridad.32

Así, podemos considerar en general al proceso de registro como un

conjunto de actos legales que se deben de observar para calificar actos jurídicos y

determinar si son o no susceptibles de inscripción.

El sistema registral, como lo previenen los artículos 15 y 16 del

Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, se integra

por los siguientes Registros: a) Inmobiliario; b) Mobiliario, y c) de Personas

Morales. Así, los siguientes folios para los asientos son: 1. Folio Real de

Inmuebles; 2. Folio Real de Muebles; y 3. Folio de Personas Morales.

Según el artículo 3005 del Código Civil para el Distrito Federal, sólo se

registrarán: I. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos

auténticos; II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera

auténtica; III. Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con

arreglo a la ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el

sin inscripción constituiva (mexicano y español); y 3. Registros con plena eficacia formal sustantiva (sistema

Torrens-australiano). (Véase: Curso de Derecho Registral, p. 53). 32

Bernardo Pérez Fernández del Castillo, alude a los principios de 1. publicidad, 2. legitimación, 3. rogación,

4. consentimiento, 5. prelación o prioridad, 6. calificación, 7. inscripción, 8. especialización y 9. tracto

sucesivo (Véase: Derecho Registral, p. 73 y ss): Rodolfo Díaz González Vergara señala los de: Rogación

instancia o petición, tracto sucesivo, legalidad, consentimiento, inscripción, especialidad, prioridad o rango,

legitimación, fe pública registral (Curso de Derecho Registral, p. 80). Veáse tambien la tesis aislada

I.3o.C.600 C de la Novena Época, Registro: 172932, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tesis

Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo: XXV, Marzo de 2007, Materia(s):

Civil, Tesis: I.3o.C.600 C, Página: 1757, con rubro: Registro Público de la Propiedad. Principios

fundamentales que lo rigen, entre los que se ubican: El de publicidad, conforme al cual el público además de

tener acceso a las inscripciones, también tiene el derecho de enterarse de su contenido; el de inscripción; el de

especialidad; el de rogación; el de propiedad; el de legalidad; el de tercero registral; y finalmente, el de fe

pública registral o legitimación registral.



Notario, el Registrador, el Corredor Público o el Juez competente, se cercioraron

de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes.33

En caso de la existencia de actos que afecten los derechos de los

particulares, se puede acudir al Recurso de Inconformidad, en términos de los

artículos 3022, 3043, fracción V, del Código Civil para el Distrito Federal y 109 del

Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, puede

interponerse el recurso de inconformidad, contra la calificación del Registrador que

deniegue la inscripción o anotación.34

Según el sitio electrónico del Gobierno del Distrito Federal35, los trámites

relacionados con el Servicio Público son: 1. Búsqueda de antecedentes registrales

por índice; 2. Búsqueda de Antecedentes Registrales por Pantalla; 3. Búsqueda de

folio real exacto de un inmueble constituido bajo el Régimen de Propiedad en

Condominio; 4. Búsqueda oficial de Antecedentes Registrales.

Trámite Requisitos

Búsqueda de antecedentes registrales por índice

Búsqueda de Antecedentes Registrales por Pantalla

Búsqueda de folio real exacto de un inmueble constituido bajo el Régimen de Propiedad en Condominio

Búsqueda oficial de Antecedentes Registrales

No. Trámite RPPC-01 RPPC-02 RPPC-03 RPPC-04

Requisitos a) En caso de inmuebles: proporcionar el domicilio del

Anotar en la forma prevalorada los siguientes datos.

Anotar en la forma prevalorada los siguientes datos:

1.-Requisitar la solicitud de Entrada y Trámite

33

Lo anterior se complementa con el contenido del Artículo 3042 del Código Civil para el Distrito Federal,

que prescribe: En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribirán: I. Los títulos por los cuales se

cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión

originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles; II. La constitución del patrimonio familiar; III. Los

contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un período mayor de seis años y aquellos en que haya

anticipos de rentas por más de tres años; y IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean

registrados. Artículo 3069. Se inscribirán en los folios de operaciones sobre bienes muebles: I. Los contratos

de compraventa de bienes muebles sujetos a condición resolutoria a que se refiere la fracción II del artículo

2310; II. Los contratos de compraventa de bienes muebles por los cuales el vendedor se reserva la propiedad

de los mismos, a que se refiere el artículo 2312; y III. Los contratos de prenda que menciona el artículo 2859.

y Artículo 3071. En los folios de las personas morales se inscribirán: I. Los instrumentos por los que se

constituyan, reformen o disuelvan las sociedades y asociaciones civiles y sus estatutos; II. Los instrumentos

que contengan la protocolización de los estatutos de asociaciones y sociedades extranjeras de carácter civil y

de sus reformas, previa autorización en los términos de los artículos 17 y 17 A de la Ley de Inversión

Extranjera; y III.- Las instituciones, fundaciones y asociaciones de asistencia privada. 34

El Artículo 3022 del Código Civil federal es igual. 35

Manual de Trámites y Servicios al Público del Distrito Federal (actualización 2003). Con información

visible en http://www.df.gob.mx/wb/gdf/registro_publico_serv, consultada el 15 de marzo de 2010.

http://www.df.gob.mx/wb/gdf/registro_publico_serv



inmueble, nombre de la finca si lo tuviere, calle, avenida, o número de ubicación, lote, manzana, fraccionamiento, colonia y delegación. b) En caso de personas físicas: proporcionar el nombre, apellidos y año aproximado de escrituración. c)En caso de personas morales: señalar la denominación o razón social y señalar el año aproximado de la constitución de la sociedad.

a).-Nombre de la persona física, denominación o razón social de la sociedad mercantil o persona moral; b).-Ubicación del inmueble, número oficial, lote, manzana, colonia, delegación y nombre del propietario

a).-Ubicación del inmueble: calle, número oficial, colonia y delegación. b).-Número de folio matriz c).-El número de departamento, oficina, despacho, local o accesoria del que se requiere saber en que folio auxiliar quedó registrado. d). Para mayor agilidad preferentemente proporcionar el número de folio real de un predio vecino o colindante.

señalando los siguientes datos: a).-Nombre y domicilio del solicitante. b).-Ubicación del Inmueble señalar número oficial, exterior, interior, colonia, delegación, lote, manzana, sección. c).-Anexar a la Solicitud de Entrada y Trámite croquis de localización con número oficial de las casas que forman parte de la acera donde se encuentra el predio. d).-En caso de ser posible, proporcionar antecedentes de registro de un vecino. 2.-Pago de derechos.

Formato No tiene Forma prevalorada

Forma prevalorada

Solicitud de entrada y trámite

Fundamento Legal

Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal. Artículo 35 fracción XIX. Reglamento Interior de la Administración Pública del Distrito Federal. Artículo 7 Fracción XV, inciso 3 y 117 fracción III Reglamento del Registro Público del Distrito Federal. Artículo 1, 2, 29, 30 al 31

Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal.-Artículo 35 fracción XIX Reglamento Interior de la Administración Pública del Distrito Federal.-Artículo 7 Fracción XV, inciso 3 y 117 fracción III Reglamento del Registro Público del Distrito Federal.-Artículo 1,2,88

Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal.-Artículo 35 fracción XIX. Reglamento Interior de la Administración Pública del Distrito Federal.- Artículo 7 Fracción XV, inciso 3 y 117 fracción III. Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal.-Artículo

Ley Orgánica de la Administración Pública del D.F. artículo 35 fracción XIX. Reglamento Interior de la Administración Pública del Distrito Federal.-Artículo 7 fracción XV, inciso 3 y 117 fracción III Código Civil del Distrito Federal.-Articulo 3001 al 3002. Reglamento de Registro Público



Código Financiero para el Distrito Federal. Articulo 226 Fracción I.

Código Financiero para el Distrito Federal.-Articulo 226 Fracción III.

1, 2, 21, 88. Código Financiero para el Distrito Federal. Articulo 226 Fracción IV

de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal. Artículos 1, 2, 88. Código Financiero para el D.F. Artículo 215 fracción VI

Costo (Código Fiscal del DF 2010)

$389.00 Ya no existe Ya no existe $1,268.00

Tiempo de respuesta

Inmediato Dos días hábiles Dos días hábiles 30 días hábiles

Otros problemas relacionados con el Registro Público de la Propiedad

son:

A) Errores de registro. Podemos citar el caso de una operación de venta

de inmuebles donde el certificado de libertad de gravamen salió con hipoteca, lo

que sorprendió al comprador y puso entredicho la integridad de la inmobiliaria; lo

interesados acudieron al Registro Público de la Propiedad, donde descubrieron

que el error era del Registro, que no existía ninguna hipoteca sobre la propiedad

en venta. Señalan que: …esto tendrá una solución de más de un mes para el

cliente cosa que no todos aceptan. Además para darnos el nuevo certificado (20

días más) nos solicitan para ello la devolución del anterior, con el que podemos

demostrar su error. 36

B) Tardanza en la entrega de trámites. Los problemas más comunes con

el registro es la tardanza para registrar los pagos de hipotecas o inclusive la venta

misma, etc. El error de dedo en los datos regístrales etc.37

C) Errores notariales. Existe un caso en Guerrero donde a un notario se le

―olvidó‖ inscribir una escritura, causándole los respectivos problemas al propietario

del mismo.38

36

Publicado el 15 Febrero, 2008 por Alicia Yabeta en donde se hace eco de una queja de la Lic. Gabriela

Kunz Arrache, relacionada con el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de la Ciudad de México,

visible en: http://casacomprar.wordpress.com/2008/02/15/problemas-con-el-registro-publico-de-la-propiedad-

en-mexico/, consultada el 15 de marzo de 2010. 37

Publicado el 15 Febrero, 2008 por Alicia Yabeta en donde se hace eco de una queja de la Lic. Gabriela

Kunz Arrache, relacionada con el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de la Ciudad de México,

visible en: http://casacomprar.wordpress.com/2008/02/15/problemas-con-el-registro-publico-de-la-propiedad-

en-mexico/, consultada el 15 de marzo de 2010. 38

Visible en: http://www.mexicolegal.com.mx/cafeteando-ver.php?id=204, consultado el 15 de marzo de

2010.

http://casacomprar.wordpress.com/2008/02/15/problemas-con-el-registro-publico-de-la-propiedad-en-mexico/




http://www.mexicolegal.com.mx/cafeteando-ver.php?id=204



D) Trámites realizados por personas ajenas al Registro. Como lo

documenta el Periódico La Crónica, a pesar de la instalación de 62 cámaras de

video en el Registro Público de la Propiedad y Comercio del Distrito Federal la

corrupción se trasladó a la banqueta de enfrente. En el VIPS que está a un

costado del Monumento a la Madre, funciona una mafia que, por un adelanto de

dos mil quinientos pesos, ofrece liberar una hipoteca, desaparecer inscripciones o

dar de alta documentos irregulares.

Entre las anomalías detectadas, se encuentra un caso de recepción de

títulos de propiedad irregulares que logró pasar por buenos a la hora de solicitar

una inscripción. Se trata del título de propiedad 72-93-38 y se observa cómo éste

papel fue emitido a través de un contrato privado de compraventa. Este caso,

opinaron notarios consultados, es una anomalía, ya que el artículo 2317 del

Código Civil del DF indica que los terrenos que se otorguen con motivo de

programas de regularización no podrán venderse por contratos privados, sino a

través de escritura pública notariada. En el contrato aparecen comprador y

vendedor, con la intervención de María de Los Angeles Leal, ex directora de

Regularización Territorial del D.F. Además, en el documento de compra-venta, en

poder de Crónica, no aparece el certificado de registro, la constancia de uso de

suelo y el avalúo de la propiedad, requisitos solicitados para este tipo de

transacciones. Aún con ello, dicho documento se encuentra registrado, con el folio

853762, fechado en marzo de 2004.39

E) Rezago en los trámites registrales. Como se narra en la Revista

Peninsular, de Yucatán, el actual director del Registro Público de la Propiedad del

Estado, Fernando Sauri Sánchez, al tomar posesión del cargo, el primero de

agosto pasado (2007) encontró un rezago de mas de treinta y cuatro mil

escrituras, dejado por la anterior, administración estatal, un edificio en muy mal

39

Nota: En el Registro Público de la Propiedad del DF coyotes liberan hipotecas por $2,500 pesos, eliminan

inscripciones o dan de alta documentos chuecos, visible en: La Crónica de Hoy de martes 7 de septiembre de

2004. http://www.cronica.com.mx/nota.php?idc=142913, consultada el 15 de marzo de 2010.

http://www.cronica.com.mx/nota.php?idc=142913



estado, así como una infraestructura mal aprovechada y veintiséis tomos que aún

no aparecen.40

F) Instalaciones insuficientes e inadecuadas.

G) Elevados costos de registro. Para Adriana Villaseñor Pujol: reducir las

tasas de impuestos de transferencia y del pago de derechos de registro. Esto no

necesariamente implica menores ingresos como demuestran reformas en países

como la India. Los costos elevados fomentan las transacciones informales y

declaraciones subestimadas del valor de las propiedades. Además, el cobro por

servicios de registro como porcentaje del valor del inmueble ha dado lugar a

amparos sobre su constitucionalidad.41

H). Inseguridad jurídica. Como lo señala el notario público Tomás Lozano

Molina: Una crisis que se agrava todos los días y tiene otros síntomas:

Incertidumbre en las operaciones de compraventa, donación, hipotecas de dichos

bienes. Parálisis del mercado inmobiliario en todos los niveles. Las crecientes

acciones de mafias de falsificadores de escrituras que logran con hábiles

operaciones "lavar" dichos documentos y hacerlos pasar como "válidos" mientras

que trámites legales que deberían realizarse en tres días se retrasan por

semanas, meses y hasta en más de un año. Un problema provocado en gran

medida por la multiplicad de trámites en la transmisión de la propiedad, pero,

sobre todo, por la ineficiencia, el burocratismo y la impreparación que campean en

el Registro Público de la Propiedad, institución que funciona con métodos de hace

dos siglos, señala el notario público Tomás Lozano Molina. Aseguran que todos

los días aparecen escrituras falsas, obra de bandas de profesionales. Documentos

que, dicen, aparecen inscritos en el Registro, o ante otras instancias, que con

hábiles manejos son sometidos a un "lavado" hasta que sus autores y sus

cómplices y sus clientes, logran que sean considerados como legales y legítimos.

Lo peor, señalan, es que no quieren entender las autoridades que la corrupción no

40

Nota: Resucita el Registro Público de la Propiedad. En seis meses se abate el rezago: Fernando Sauri, en La

Revista Peninsular, número 939, de 24 de octubre de 2007, visible en:

http://www.larevista.com.mx/ver_nota.php?id=3535. 41

Villaseñor Pujol, Adriana; El notario garante de la paz social: Antagonismo al informe del Banco Mundial,

(tesis de grado: Maestra en Derecho Notarial), México, Universidad de Guadalajara-Colegio de Notarios,

2009, p. 60.

http://www.larevista.com.mx/ver_nota.php?id=3535



está en la ventanilla sino "más adentro... y afuera" y que, en todo caso, el fondo es

que no hay señales de seguridad jurídica y que el burocratismo, la ineficiencia, la

ineptitud son los signos en la tarea del Registro Público de la Propiedad.42

I) Burocratismo y corrupción. El mismo notario Tomás Lozano Molina:

Explica que en el Distrito Federal, y también en los otros estados, en pleno siglo

XXI para cualquier transmisión debe acudirse directamente a varias ventanillas de

una serie de dependencias sin que se pueda tener acceso a ellas por la vía del

internet. Así, enumera, en el caso de la capital de la República, se tiene que ir a la

Comisión de Aguas para obtener el informe respectivo, a la Tesorería para el

informe de adeudos, a la Seduvi para lograr el certificado o constancia de

zonificación y al Registro Público de la Propiedad, donde los trámites son aún más

complicados "Ahí la situación es cada día más crítica y, le insisto, se necesitan

soluciones urgentes. Esa institución no cumple con sus obligaciones, por ejemplo,

expedir los certificados que se soliciten sobre una finca al tercer día de la

presentación de la solicitud. Esa es letra muerta. El promedio de expedición, ya

con muy buena suerte, es de 30 días, pero pueden pasar meses y hasta años"

añade el notario Molina.43

Se podría pensar que por la temporalidad de algunas conductas ya se

corrigieron, no obstante, en el informe Doing Bussines en Mexico 200944, el Banco

Mundial señala que: Arabia Saudita es el país más avanzado en esta materia—

para transferir el título de una propiedad entre dos empresas locales se requieren

únicamente 2 trámites sin costo que se pueden realizar en 2 días. México ha

modernizado los Registros Públicos de la Propiedad, lo que le ha permitido reducir

42

Nota de Fidel Samaniego R.: Es ineficaz Registro Público de Propiedad. Notarios públicos alertan sobre la

falta de seguridad jurídica para transferir una propiedad y deploran la ineficiencia que campea en el Registro

Público de la Propiedad, publicada en El Universal de lunes 23 de agosto de 2004, visible en:

http://www2.eluniversal.com.mx/pls/impreso/noticia.html?id_nota=61897&tabla=ciudad, consultada el 15 de

marzo de 2010. 43

Nota de Fidel Samaniego R.: Es ineficaz Registro Público de Propiedad. Notarios públicos alertan sobre la

falta de seguridad jurídica para transferir una propiedad y deploran la ineficiencia que campea en el Registro

Público de la Propiedad, publicada en El Universal de lunes 23 de agosto de 2004, visible en:

http://www2.eluniversal.com.mx/pls/impreso/noticia.html?id_nota=61897&tabla=ciudad, consultada el 15 de

marzo de 2010. 44

Banco Mundial y la Corporación Financiera Internacional; Doing Bussines in Mexico 2009. Comparando la

regulación en 31 Estados, el Distrito Federal y 31 economías, p. 22. Visible en:

http://espanol.doingbusiness.org/Documents/Subnational/DB09_Subnational_Report_Mexico_spanish.pdf,

consultada el 19 de marzo de 2010.

http://www2.eluniversal.com.mx/pls/impreso/noticia.html?id_nota=61897&tabla=ciudad

http://www2.eluniversal.com.mx/pls/impreso/noticia.html?id_nota=61897&tabla=ciudad

http://espanol.doingbusiness.org/Documents/Subnational/DB09_Subnational_Report_Mexico_spanish.pdf



sus tiempos de respuesta. Sin embargo, todavía enfrenta muchos retos. Uno de

ellos es la alta variabilidad en costos y tiempos observada entre los estados

debido a que cada uno tiene sus propias tarifas, regulaciones y lineamientos.

Registrar una propiedad es más fácil en Aguascalientes y más difícil en Jalisco

(tabla 4.1).

TABLA 4.1 ¿Dónde es fácil registrar la propiedad y dónde no lo es?

1 Aguascalientes (más fácil) 12 Colima 22 Oaxaca

2 Chiapas 13 Nuevo León 24 Guerrero

3 Campeche 14 Hidalgo 25 Morelos

4 Chihuahua 15 Querétaro 26 Nayarit

5 Guanajuato 16 Puebla 26 Distrito Federal

6 Veracruz 16 Tlaxcala 28 Baja California Sur

7 Zacatecas 16 Yucatán 29 Tamaulipas

8 Sinaloa 19 Tabasco 30 Durango

8 Michoacán 19 Baja California 31 Quintana Roo

10 Sonora 21 Estado de México 32 Jalisco (más difícil)

11 San Luis Potosí 22 Coahuila

Nota: La facilidad para registrar la propiedad es un promedio del número de trámites, tiempo y costo requeridos para registrar una propiedad.

Fuente: base de datos de Doing Business.

Sin ánimo de estridencia, se advierte con claridad que el Distrito Federal

tiene un promedio de veintiséis en relación con el número de trámites, tiempo y

costo que se requiere para registrar una propiedad en comparación con el primer

lugar que es el estado de Aguascalientes.

Así, existe un desfase temporal entre el Manual de Trámites y Servicios al

Público, instrumento de publicidad y certeza jurídica, con las normas jurídicas que

rigen al actividad registral, porque nadie se ha preocupado de actualizar ese

manual que data del año 2003, cuando diversos ordenamientos relacionados con

la actividad registral se han modificado desde ese año, en particular el Código

Fiscal para el Distrito Federal que entró en vigor en 2010.

Como se advierte, los problemas relacionados impactan

significativamente en la eficacia de las autoridades registrales, y eliminan de facto

la publicidad y seguridad jurídica. Por otra parte, sí como lo prescribe el artículo 6°,

fracciones I y III, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos:

Toda la información en posesión de cualquier autoridad, entidad, órgano y

organismo federal, estatal y municipal, es pública; y que: Toda persona, sin

necesidad de acreditar interés alguno o justificar su utilización, tendrá acceso



gratuito a la información pública, a sus datos personales o a la rectificación de

éstos.

Salvo que se acredite que esta disposición constitucional no se aplica a la

materia registral, torna de facto inconstitucionales las normas relacionadas con las

restricciones al acceso a la información registral y las relacionadas derechos o

tarifas en materia de acceso a la información pública registral45, en particular se

debe revisar cuidadosamente el Capitulo IX ―De los Derechos por la Prestación de

Servicios‖, Sección Quinta ―Del Registro Público de la Propiedad y de Comercio, y

del Archivo General de Notarías‖, del nuevo Código Fiscal del Distrito Federal.46

En todo caso, a la luz del artículo 6° constitucional en materia de acceso a la

información se debe debatir sobre la aplicación a la materia del principio

constitucional de ―máxima publicidad‖ y si es factible cobrar por la ―reprografía‖ o

no.

IV. Derecho Registral y Modelo Integral del Registro Público de la Propiedad

Como se desprende del ―Tercer Informe de Actividades 2008-2009‖ emitido por la

Consejería Jurídica y de Servicios Legales, para el Registro Público de la

Propiedad, esta en marcha un Proyecto de Modernización del Registro Público.

Ese proyecto se articula en torno a tres fases: a) la primera es la

reingeniería de proceso, la cual se inició el 17 de agosto de 2009 con acciones en

materia de digitalización, para generar imágenes digitales firmadas 45

Articulo 208 del Código Fiscal del Distrito Federal, vigente a partir de enero 1° de 2010: Por los servicios

que preste el Registro Público de la Propiedad correspondiente por la expedición de documentos que a

continuación se mencionan o búsqueda de antecedentes, se pagarán derechos conforme a las siguientes

cuotas:

I. De la búsqueda de antecedentes registrales de un inmueble, persona moral o bien mueble, por los índices

de los libros o utilizando los sistemas electrónicos, incluyendo el primer folio o imagen digitalizada.. $389.00

II. Por la expedición de constancia de antecedentes registrales se pagará por las primeras 20 hojas $150.00 y

$4.00 adicionales por cada hoja subsecuente.

III. Por conexión y servicio de vinculación remota al Sistema Integral de Informática Registral del Registro

Público de la Propiedad, se pagará una cuota anual de ................................................................... $24,926.00

IV. Por cada ejemplar del Boletín Registral en la fecha de su expedición ……........................................ $36.00

V. Por la búsqueda oficial de antecedentes registrales de un inmueble, sobre la base del lote y manzana

registral, plano catastral o cualquier documento fehaciente aportado por el solicitante ................... $1,268.00

VI. Por la investigación del tracto registral de un antecedente, folio o partida de libro, por cada período de

cinco años................................................................................................................... .............................. $274.00 46

Gaceta Oficial del Distrito Federal de 29 de diciembre de 2009, vigente a partir de 1° de enero de 2010.



electrónicamente para garantizar que las mismas no sean manipuladas; b)

segunda, que se desarrollará a finales del 2009, se liberará el Sistema de Control

de Gestión, con el que se recibirán documentos y se digitalizarán los de entrada,

líneas de captura, solicitudes de trámite, entre otros, para estar en posibilidad de

lograr un registro totalmente electrónico, incluye la firma digital de los acuerdos de

calificación de los registradores, para que en un futuro estos puedan ser

consultados vía web; y c) La tercera será la del despacho de documentación y se

implantará en el primer trimestre del próximo año (2010). En esta etapa se incluirá

el despacho de documentos con la inscripción en folio real electrónico, con la

obligación del uso de la firma digital. También se automatiza la inscripción de tipo

―Conversión a Folio Real Electrónico‖, para formalizar con firma digital que toda la

información electrónica que figura en las imágenes digitalizadas de un folio real.

Además, se alude a capacitación, actualización y profesionalización, lo que

permitirá establecer la carrera registral. Así, se afirma que:

En el mes de noviembre de 2008 se inició el Programa de Modernización

Integral del Registro Público de la Propiedad y de Comercio, en cuya

implementación se revisan los procedimientos administrativos, con la

consecuente agilización en la prestación de los servicios que promueve la

población demandante de certeza y seguridad jurídica, tanto en las

transacciones inmobiliarias, como en los actos subsecuentes que

requieren de inscripción en la Institución Registral.

Al hacer eficiente los servicios, con la mejora en los trámites que los

integran, se ha fortalecido el quehacer cotidiano con la respuesta

oportuna a las solicitudes de inscripción (…).

Por otra parte, la revisión de la normatividad que regula el ejercicio de la

función registral, además de simplificar la operación cotidiana con la

eliminación de áreas y etapas de procedimientos que retardaban las

respuestas a las peticiones de servicios de inscripción de actos jurídicos,

trajo consigo la creación de nuevos servicios como el Boletín Registral

Electrónico y la solicitud electrónica del Certificado de Existencia o

Inexistencia de Gravámenes. Asimismo, la constante evolución que



impone la función que realiza el Registro Público y la aplicación de

criterios que apoyen y fortalezcan la interpretación y aplicación de la ley,

se propició durante 2008 fortalecer la emisión de 23 criterios en materia

de propiedad que ya se tenían y 8 nuevos criterios registrales en materia

de comercio.

Las medidas anteriores, contribuyeron al mejor desempeño de la actividad

institucional basada en los principios de transparencia y rendición de

cuentas.

Como se advierte, de alguna manera el esfuerzo en la modernización que

emprende el Gobierno de la Ciudad, pretende dar respuesta a parte de los

problemas presentados.

No obstante, a pesar de los avances, en el Informe del Banco Mundial:

Doing Bussines in Mexico 2009, presenta el siguiente panorama: Doing Business

en México recomendó en años anteriores la simplificación y eliminación de

trámites, la vinculación y unificación del Catastro y el Registro Público de la

Propiedad, la facilitación del acceso al Registro Público, mantener actualizados los

registros del Catastro y reducir las tasas de los impuestos de transferencia y

pagos de derechos. Estas recomendaciones siguen siendo vigentes.47 Además, en

ese informe se recomienda: digitalizar oficios, consultas y pagos en línea; eliminar

trámites y requisitos innecesarios; establecer tarifas fijas; y sistemas de

información para mejorar la comunicación entre dependencias.

Sin embargo, las transformaciones que solicita el Banco Mundial ya están

en marcha, como se desprende del ―Modelo Integral del Registro Público de la

Propiedad‖, elaborado por la Comisión Nacional de Vivienda del gobierno federal;

Sociedad Hipotecaria Federal, la Asociación Nacional del Notariado Mexicano,

A.C., y el Instituto Mexicano de Derecho Registral, A.C., que fue aprobado en

diciembre de 2005, esquema en el que se trabaja desde agosto de 2003, donde se

incorpora parte de las recomendaciones del Banco Mundial.

47

Banco Mundial y la Corporación Financiera Internacional; Doing Bussines in Mexico 2009. Comparando la

regulación en 31 Estados, el Distrito Federal y 31 economías, pp. 23 y 24. Visible en:

http://espanol.doingbusiness.org/Documents/Subnational/DB09_Subnational_Report_Mexico_spanish.pdf,

consultada el 19 de marzo de 2010.

http://espanol.doingbusiness.org/Documents/Subnational/DB09_Subnational_Report_Mexico_spanish.pdf



En el esquema de ―Modelo Integral del Registro Público de la Propiedad‖,

en el apartado de Visión Integral del Modelo, se establece que pretende poner de

manifiesto la función que están llamados a cumplir los sistemas registrales –

favorecer el crecimiento económico, el bienestar público y la paz social—

mediante la publicidad de los derechos reales susceptibles de inscripción y de las

transacciones respecto de los mismos, así como de los principios que idealmente

deben acomodarse para cumplir con dicha función con el más alto grado posible

de eficiencia y eficacia.

Sin embargo, dos de sus objetivos contradicen esta afirmación: Ofrecer

los servicios registrales que requieran los actores institucionales, para dar fluidez

al mercado inmobiliario, y hacer eficientes sus propias actividades y establecer

tarifas razonables para los servicios registrales. Del que se desprende con claridad

que se encamina al mercado inmobiliario y a una finalidad recaudatoria.

Así, en la ―Visión Integral del Modelo‖, podemos leer que: El modelo parte

de la base de una clara definición y publicidad de los derechos reales susceptibles

de inscripción y especialmente de las transacciones sobre los mismos, promueve

inversiones eficientes, incrementa las expectativas de recuperación de las

inversiones de capital y disminuye el riesgo para los acreedores hipotecarios, así

como los costos de tramitación y ejecución hipotecarias en su caso, lo que, a su

vez, aumenta la liquidez de las inversiones inmobiliarias y facilita la realización de

transacciones de apoyo al crecimiento económico.

El Modelo establece especificaciones de funcionamiento de los registros

públicos de la propiedad en nueve rubros: 1. Marco Jurídico, que se enfoca hacía

la naturaleza jurídica y sistema registral, enfatizando la cuestión de la firma y folio

real electrónicos. 2. Procesos Registrales, 3. Tecnologías de la Información, 4.

Gestión de la Calidad, 5. Profesionalización de la Función Registral, 6. Políticas

Institucionales, 7. Gestión y Acervo Documental, 8. Participación y vinculación con

otros sectores, y 9. Indicadores de Desempeño.48 En 2008 operó con recursos

48

Documento disponible en la base de datos de CONAVI, en su sitio electrónico, que se encuentra en poder

del autor y citado también en el sitio electrónico:

http://qacontent.edomex.gob.mx/idc/groups/public/documents/edomex_archivo/edomex_pdg_ifrem.pdf,

donde consta el documento: Programa de Modernización del Registro Público de la Propiedad del Estado de

http://qacontent.edomex.gob.mx/idc/groups/public/documents/edomex_archivo/edomex_pdg_ifrem.pdf



federales por la cantidad de 416.7 millones de pesos del Ramo Administrativo 04,

Capítulo 4200 ―Subsidios a las Entidades Federativas y Municipios‖ administrados

por la Consejería Jurídica Federal.49

En el Anexo II ―Principios Registrales‖, numeral 1. Principio de publicidad,

se lee: El Registro revela la situación jurídica de los inmuebles y toda persona, sea

o no tercero registral o interesado, tiene derecho de que se le muestren los

asientos del Registro y obtener constancias relativas a los mismos. La publicidad

se da a través de la inscripción en el Registro Público, pues la celebración de un

contrato no es suficiente para ser oponible a terceros. Como se advierte en

materia de ―publicidad‖ se retoma la vieja idea de publicidad registral como

―asiento‖, y se soslaya la reforma constitucional en materia de acceso a la

información.

En otro orden de ideas, el notario puede acceder a esquemas como

SIGER (Sistema Integral de Gestión Registral50), a través de fedanet, que

México (elaborado por el Gobierno del Estado de México, 2008), instancia que se adhiere a ese modelo,

aunque introduce algunas variantes menores. Además del Estado de México, existe evidencia que están

aplicando el modelo: Sonora a través del Increson (Instituto Catrastal y Registral del Estado de Sonora);

Sinaloa; Guanajuato; Morelos; Nuevo León; Quintana Roo; y Baja California, entre otros. Estaban próximos a

autorizar: Guerrero; Jalisco; San Luis Potosí; y Zacatecas; en desarrollo estaban 14 entidades federativas. En

manifestación de adhesión estaban: Oaxaca; Distrito Federal; Tabasco y Veracruz; Únicamente 2 (Baja

California Sur y Yucatán) no habían manifestado oficialmente su incorporación al programa. Con

información de CONAVI, visible en:

http://www.conavi.gob.mx/consejo/comite_productividad/RPP_Prog.pdf. 49

Aunque es posible que los recursos estén vinculados con una inversión de la Asistencia Técnica del

Préstamo1298-OCME suscrito con el Banco Interamericano de Desarrollo. En el Diario Oficial de la

Federación de 6 de marzo de 2007, se publicaron los Lineamientos para la aplicación del Programa para la

Modernización de los Registros Públicos de la Propiedad, para el ejercicio fiscal de 2007. Para el año

siguiente se publicaron los Lineamientos para la aplicación de recursos del Programa para la Modernización

de los Registros Públicos de la Propiedad de los Estados, para el ejercicio fiscal de 2008. 50

Es un sistema de registro que proporciona la Secretaría de Economía, en coordinación con los Gobiernos de

las 32 entidades federativas, para operar el Registro Público de Comercio (RPC) por medio del Sistema

Integral de Gestión Registral (Siger), para modernizar y unificar la prestación del servicio. El Siger garantiza

la integridad de la información con el uso de la Firma Electrónica Avanzada (FEA), además de respaldarse en

una Base de Datos Central, y permite las inscripciones y consultas por Internet, lo que lo convierte en una

herramienta de vanguardia. El Siger también fue desarrollado para el registro de inmuebles, a fin de ayudar a

los Gobiernos de los Estados, a favor de la seguridad jurídica. El Siger cuenta con un procedimiento

denominado Registro Inmediato de Empresas (RIE) actualmente en prueba en cinco estados (Nuevo León,

Campeche, Morelos, San Luis Potosí y Guanajuato) y casi 600 empresas inscritas. Otros avances en este año

serán la consulta en línea de la información inscrita por los interesados y el inicio de operación en el Distrito

Federal. Información visible en: http://www.siger.gob.mx/, consultada el 15 de marzo de 2010.

Para la Secretaría de Economía: El SIGER tiene como principal objetivo simplificar y agilizar el

procedimiento registral en las oficinas del Registro Público de Comercio, proporcionando el instrumento que

permita dar seguridad jurídica, auxiliado de mecanismos tales como el uso de la firma electrónica y del folio

http://www.conavi.gob.mx/consejo/comite_productividad/RPP_Prog.pdf

http://www.siger.gob.mx/



proporciona la Secretaría de Economía, para registrar en el Registro Público de la

Propiedad y del Comercio auxiliados por la firma electrónica avanzada que

proporciona el Sistema de Administración Tributaria.

En este contexto, la participación social en el modelo integral y el sistema

SIGER es nula, la transparencia sólo se garantiza a través de la ―tarifa‖ o el pago

del ―derecho‖, lo que excluye a diversos ciudadanos (los que carecen de medios

económicos para acceder a los datos del registro) de sus esquemas de

información. Además, concentra peligrosamente las bases de información en

pocas manos.

Pero existe algo más grave, el sistema puede ser inconstitucional, en

cuanto a que incumple con el contenido de los artículos 6 y 121 de la Constitución

Política de los Estados Unidos Mexicanos.

V. Los paradigmas de gobernanza y transparencia como elementos

correctivos para el Derecho registral

Como se advierte, el Modelo Integral del Registro Público de la Propiedad, y el

esquema SIGER, están orientados al mercado inmobiliario y a los grandes

usuarios (notarios e instituciones), pero de ninguna manera se pueden estimar

instrumentos efectivamente democráticos, puesto que, si bien ponen el acento en

la resolución de los problemas vinculados con el registro de los bienes muebles o

inmuebles, se olvidan de lo esencial: el ciudadano o administrado.

Aquí surge el vínculo con los paradigmas de gobernanza y transparencia.

No ignoramos que ambos modelos están en construcción, por lo que el contenido

de este apartado debe observase con las reservas del caso.51

Por gobernanza, se entiende el arte o manera de gobernar que se

propone como objetivo el logro de un desarrollo económico, social e institucional

electrónico. Su implantación en el ámbito nacional permitirá mejorar los tiempos de respuesta de la

institución, con todos los beneficios que ello origine. A través del SIGER se realizará la captura,

almacenamiento, custodia, seguridad, consulta, reproducción, verificación, administración y transmisión de

la información registral. (Manual del Usuario SIGER J2EE versión 28 de octubre de 2008). 51

En una obra futura abordaré los temas de “gobernabilidad” y “gobernanza” con la finalidad de adoptar una

postura sobre el particular por lo que las reflexiones actuales son provisionales.



duradero, promoviendo un sano equilibrio entre el Estado, la sociedad civil y el

mercado de la economía. Según la Comisión sobre Gobernanza Global, la

gobernanza es: "la suma de las múltiples maneras como los individuos y las

instituciones, publicas y privadas, manejan sus asuntos comunes. Es un proceso

continuo mediante el que pueden acomodarse intereses diversos y conflictivos y

adoptarse alguna acción cooperativa. Incluye las instituciones formales y los

regímenes con poder para imponer obediencia, así como arreglos informales que

las personas y las instituciones han acordado"52.

Para Agustí Cerrillo i Martínez: La gobernanza es el conjunto de normas,

principios y valores que pautan la interacción entre los actores que intervienen en

el desarrollo de determinada política pública. En la actualidad esta interacción se

produce en entornos más o menos estables que se conocen como entornos de

políticas públicas.53

Según el Banco Mundial, la gobernanza consiste en todas las instituciones

y tradiciones a través de las cuales se ejerce la autoridad en un país. Incluye los

procesos a través de los cuales se selecciona, monitorea y sustituye al gobierno;

la capacidad del gobierno de formular e implementar efectivamente políticas de

fondo; y el respeto de los ciudadanos y el Estado para las instituciones que

regulan las interacciones económicas y sociales entre ellos.54 Sin importar el

concepto de lo que se estime como ―gobernanza‖, podemos estimar que para el

Derecho Administrativo constituye una fórmula descriptiva que sirve para poner el

acento en la multiplicitud de contextos o mecanismos de dirección que conviven

entre las instancias nacionales y supranacionales, de un aliado, y entre los actores

52

Así, en el informe: “Our Global Neighborhood” Report of the Commission on Global Governance (ISBN 0-

19-827998-1; Published by Oxford University Press, 1995), sobre “The Concept of Global Governance”, se

establece que: Governance is the sum of the many ways individuals and institutions, public and private,

manage their common affairs. It is a continuing process through which conflicting or diverse interests may be

accommodated and co- operative action may be taken. It includes formal institutions and regimes empowered

to enforce compliance, as well as informal arrangements that people and institutions either have agreed to or

perceive to be in their interest. 53

Cerrillo i Martínez, Agustí; La gobernanza hoy, en La gobernanza hoy: 10 texto de referencia, Madrid,

Esp., INAP, 2005, p. 19. 54

What is governance? Governance consists of the traditions and institutions by which authority in a country

is exercised. This includes the process by which governments are selected, monitored and replaced, the

capacity of the government to effectively formulate and implement sound policies; and the respect of citizens

and the state for the institutions that govern economic and social interactions among them.



públicos y privados del otro. Alude a los fenómenos de la distribución o reparto de

responsabilidades entre la administración y los ciudadanos, entre la esfera social y

pública.55

Según la Comisión de las Comunidades Europeas: ―El concepto de

gobernanza designa las normas, procesos y comportamientos que influyen en el

ejercicio de los poderes a nivel europeo, especialmente desde el punto de vista de

la apertura, la participación, la responsabilidad, la eficacia y la coherencia‖.56 No

podemos olvidar que la ―gobernanza‖ es democrática cuando existen, por un lado,

medios para la participación popular en el proceso de establecimiento de metas, y

por otro lado, medios efectivos para la rendición de cuentas que permitan evaluar

las actividades de quienes actúan a nombre del público.57

En el ensayo ¿Qué es Ilustración? Kant asentaba que para la ilustración

sólo se exige libertad y, por cierto, la más inofensiva de todas las que llevan tal

nombre, a saber, la libertad de hacer un uso público de la propia razón, en

cualquier dominio. Consideraba que: El uso privado, en cambio, ha de ser con

frecuencia severamente limitado. Llamaba uso privado al empleo de la razón que

se le permite al hombre dentro de un puesto civil o de una función que se le

confía.

En otro ensayo, denominado: De la armonía entre la política y la moral,

según el concepto trascendental del derecho público, Kant sostiene que: Sin

publicidad no habría justicia, pues la justicia no se concibe oculta, sino

públicamente manifiesta; ni habría, por tanto, derecho, que es lo que la justicia

distribuye y define. Así, desarrolla la forma trascendental del derecho público:

«Las acciones referentes al derecho de otros hombres son injustas, si su máxima

no admite publicidad.»58

55

Schmidt-Assmann, Eberhard; Cuestiones fundamentales sobre la reforma de la teoría general del Derecho

Administrativo. Necesidad de innovación y presupuestos metodológicos, en Barnes, Javier (ed.); Innovación y

reforma en el Derecho administrativo, Sevilla, Esp., ed. Derecho Global, 2006. Así, véase en particular: p. 43. 56

Comisión de las Comunidades Europeas; La gobernanza europea. Un libro blanco, Bruselas, Bélgica,

2001, pie de pagina 1. En la página 10 de esa obra se definen los principios de la buena gobernanza, a saber:

apertura, participación, eficacia y coherencia incorporados en la definición de “gobernanza”. 57

Carrillo i Martínez, Agusti; La gobernanza hoy, p. 19. 58

Kant, Inmanuel; La paz perpetua: Apéndice: De la armonía entre la política y la moral, según el concepto

trascendental del derecho público.



Para abordar el tema de la transparencia, partiremos de la idea de

democracia. Como metáfora apropiada Norberto Bobbio estima que la democracia

es el régimen del poder visible59. Esto es, el gobierno democrático es aquél que

actúa atendiendo al principio de publicidad, o sea, el que no se oculta ni oculta.

¿Qué es la transparencia? El Instituto Federal de Acceso a la Información

Pública60 considera que la transparencia puede ser definida por tres elementos:

primero, la apertura de información por parte del gobierno; segundo, comunicación

o conocimiento por parte del público, específicamente de los ciudadanos: tercero,

la rendición de cuentas o la justificación de las decisiones adoptadas por el

gobierno hacia los ciudadanos.

En este contexto, el Instituto Federal de Acceso a la Información Pública,

haciéndose eco en las ideas de Andreas Schedler, Larry Diamond, Marc F.

Plattner y José Ramón Cossío, sostiene que: La transparencia consta al menos de

tres dimensiones. La primera de ellas es la existencia de un marco jurídico que

regule el comportamiento del gobierno y sancione las conductas indebidas. La

segunda es la disposición de mecanismos para el monitoreo o vigilancia por parte

de los particulares. En la tercera se hallan los mecanismos para la justificación de

las acciones del gobierno.61 Estas dimensiones refieren al Estado de derecho, es

decir, al marco normativo bajo el cual se dirigen y califican las actuaciones y

prácticas de las instituciones públicas.62

Como se advierte existe un desfase conceptual entre la idea del gobierno

de lo ―visible‖ y la de ―uso público de razón‖, con lo que se entiende por

―transparencia‖, puesto que la última tiene un contorno marcadamente

normativista, olvidando la cuestión relacionada con lo ―político‖ y la dimensión

―democrática‖ del control y la responsabilidad individual de quienes ejercen

59

Bobbio, Norberto; El futuro de la democracia, 3ª ed., 3ª reimp., México, FCE, 2005, p. 95. 60

Trabajo sin nombre de autor, visible en la página electrónica del Instituto Federal de Acceso a la

Información denominado: “Los criterios y resoluciones del IFAI”, en la ruta:

http://www.ifai.org.mx/Ciudadanos/#informacion_interes consultada el 18 de febrero de 2010. 61

Schedler, Andreas, “Conceptualizing Accountability,” en Andreas Schedler, Larry Diamond y Marc F.

Plattner (eds.), The Self-Restraining State: Power and Accountability in New Democracies, Boulder: Lynne

Reinner, 1999, pp. 14-17. 62

Cossío, José Ramón, “Transparencia y Estado de derecho,” en Ackerman, John (coord.), Más allá del

acceso a la información. Transparencia, rendición de cuentas y Estado de derecho, Siglo XXI, México, 2008.

p. 105.

http://www.ifai.org.mx/Ciudadanos/#informacion_interes



gobierno; además, la ―transparencia‖ se puede entender en dos dimensiones: la

de acceso a la información y la política entendida como el gobierno de lo visible

conjuntamente con los ciudadanos haciendo uso público de su razón, esto es,

como herramientas de control del poder y responsabilidad.

Según Diego Valadés para consolidar la democracia es necesario que el

poder tenga una nueva fisonomía, que su ejercicio se ajuste a otras pautas y que

los ciudadanos tengan la certidumbre de poderlo controlar63. Porque, la

consolidación de la democracia exige la edificación y nueva estructura de

derechos fundamentales.64

Los paradigmas de transparencia y gobernanza, entendidos de la manera

enunciada, esto es, con sus dimensiones sociales e individuales, son conciliables

con la actividad administrativa registral y con la fe pública de la que se inviste a los

notarios, además, cumplen un papel sustancial en la corrección de las

disfunciones que aparecen en la actividad registral, ahí está el debate.

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notis%26id%3D47%253Aponencia-de-la-dra-burgoa-sobre-la-escritura-

63

Valadés, Diego; Constitución y Democracia, México, IIJ-UNAM, 2002, p. 190. 64

Ídem, p. 178.

http://www.univalle.edu/publicaciones/compas_emp/compas01/pagina06.htm






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Sistema+Registral+de+la+Propiedad+de+M%C3%A9xico,+est%C3%A1+con

cebido+como+un+s%C3%B3lido+tri%C3%A1ngulo,+que+en+el+centro+tiene

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