Contratos de cementerios privados

INTRODUCCION

Todas las sociedades humanase han preocupado por proteger a sus muertos, dando lugar asi a lo que llamaban “lugares sagrados” y bajo la advocación de sus dioses.

No hay normas específicas en nuestro código civil sobre cementerios. El art. 2339 determina qué cosas son bienes públicos y qué son bienes privados.

El art. 2340, inc. 7°, dice que son “bienes públicos” las calles, las plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra construida para utilidad o comodidad común. En nuestro país los cementerios pertenecen a lo que en derecho se llama “dominio público” porque integra el concepto de obra pública.

El art. 2342 se refiere a los bienes privados del Estado general o de los estados particulares, no mencionando los cementerios en ninguno de sus 5 incisos. Y si bien los cementerios son bienes de dominio público, los sepulcros-encambio-crean derechos privados y sus propietarios poseen el derecho de propiedad común del mismo, pero no del terreno.

En relación a los cementerios deben formularse distinciones en torno a dos órdenes o campos de análisis: a) en cuanto al régimen de los bienes; y b) respecto al régimen del servicio.Dentro del primer campo citado cabe referir por una parte al dominio o titularidad del cementerio y por otra a la titularidad del sepulcro. El cementerio puede entonces tener carácter público, como inmueble perteneciente al dominio público del Estado, y su titular será el municipio, o comuna que lo ha creado. También puede haber cementerios privados, en el sentido de que el inmueble no pertenece al Estado sino al dominio particular, y por ende su administración es también de carácter privado.La policía mortuoria pertenece siempre al Estado, y por tanto es propio del poder de policía local todo lo referido a inhumaciones, cremaciones, exhumaciones, etc., que comprenden aspectos de control sanitario, modos de efectuar las inhumaciones (en tierra, en nichos, en osarios comunes, reducciones, etc.), pago de tasas e impuestos, registraciones, etcétera.En todos los casos la titularidad del sepulcro o sepultura es independiente de la titularidad del cementerio, ya que el titular del sepulcro es una persona distinta de aquella a quien pertenece el dominio del cementerio. Sin embargo esos derechos sobre las sepulturas en particular no son ajenos al régimen dominal o de administración del cementerio. Cuando éste es público, las relaciones con los titulares de cada sepulcro están regidas por el derecho administrativo (serán también concesiones) pero cuando el

cementerio tiene carácter privado las relaciones con cada titular de derecho sobre una sepultura se regirán por el derecho privado.

Cementerios públicosNo existen normas específicas referidas a los cementerios en nuestro Código Civil, debido a que era de reciente data el proceso de secularización y, principalmente, por cuanto Vélez Sársfield pudo entender que su régimen correspondía al derecho público.De todos modos, es evidente que para el legislador están comprendidos entre los bienes públicos como "obra pública construida para utilidad o comodidad común" (art. 2340, inc. 7º ADLA, XXVIII-B, 1799) que "el Estado o los Estados han puesto bajo el dominio de las municipalidades" (art. 2344).La doctrina generalizada considera además que los mismos cumplen una finalidad de utilidad social, tratándose la inhumación de un servicio público y en general todos los actos referidos a la actividad funeraria están alcanzados por el poder de policía.Todas esas funciones han sido asignadas a los municipios, incluso a través de normas expresas de orden constitucional.El cementerio pertenece entonces al dominio público municipal quedando los inmuebles fuera del comercio privado, por ser inenajenables, inembargables e imprescriptibles.Los derechos que se otorgan sobre cada sepultura constituyen concesiones administrativas, según los reglamentos que al efecto se dicten.Al respecto caben las siguientes distinciones: a) situación especial es la de las obras o mejoras que los particulares costeen y erijan sobre cada espacio concedido, instalaciones que se rigen para su construcción por las normas del derecho privado; b) caso singular es también el de las bóvedas, nichos o sepulturas concedidas a perpetuidad o por largo plazo, bajo condiciones diferenciadas que incluso permiten la cesión o "venta" de los derechos.En cuanto a los sepulcros en sí mismos, conforme los criterios mayoritarios de la doctrina y jurisprudencia, por regla general están fuera del comercio, no son susceptibles tampoco de afectación al régimen de propiedad horizontal, ni de locación u otro tipo de contrato oneroso ya sea del sepulcro en su totalidad o partes del mismo.

Inicio y desarrollo de los Cementerios privados:

Al estudiar la historia de nuestro país nos encontramos con cementerios privados en estancias, iglesias, conventos, y bienes pertenecientes a comunidades extranjeras. Desde hace poco años y ante la colmada capacidad de la mayoría de los cementerios públicos

se han originado los cementerios que son propiedad de los particulares y que no se rigen por el derecho publico.

Estos particulares y sociedades, que son propietarios de cementerios, están facultados para conceder a terceros, previo pago de un precio en dinero, derechos respecto determinados espacios físicos para ser utilizados en la inhumación de cadáveres.

En el orden nacional no existe una legislación específica sobre el tema, excepto las normas contenidas en la ordenanza 27590, relativas al ejercicio de la policía mortuaria y edilicia. En la Provincia de Buenos Aires, la ley 8357 prohibía el otorgamiento de permisos, autorizaciones o concesiones para instalar cementerios privados. En 1978 se sanciona la ley 9094, que, al modificar la Ley Orgánica de las Municipalidades Bonaerenses, faculta al departamento Deliberativo Municipal autorizar el establecimiento de cementerios privados, siempre que sean admitidos expresamente por las respectivas normas de zonificacion y por los planes de regulación urbana, de acuerdo con la reglamentación que se dicte al efecto. De inmediato se dicto la ordenanza general 221, que se limita a enumerar las exigencias que deben ser satisfechas para la afectación de un inmueble a cementerio privado, tales como la acreditación de la titularidad dominial del predio, la adecuación de las construcciones a las características de necrópolis parquizadas o cementerios parque, la inclusión de dependencias administrativas y mortuorias, de lugares de culto y de instalaciones sanitarias, así como también la prohibición de efectuar discriminaciones por razones religiosas, políticas, raciales, o sociales. Las tarifas deben ser aprobadas por la autoridad municipal.

Además la creación, en las últimas décadas, de los cementerios privados, con fines lucrativos ha generado distintas inquietudes en cuanto a su regulación legal y a los derechos de los distintos sectores involucrados (usuarios, empresarios, comunidad, etc.).

CAUSAS:

Podemos decir que varias causas concurren al surgimiento de los cementerios privados. Por una parte, el habitante percibe el casi invariable descuido del Estado de los cementerios públicos, traducido en falta de mantenimiento, control y deficientes servicios. Por otro lado, se busca un perfil arquitectónico más adecuado a nuestra época, menos deprimente, con más espacios verdes.

Naturaleza Juridica: Constitución de derechos y titularidad del sepulcroa) Derecho personal. Los contratos que el titular del cementerio celebrará con los que serán titulares de los respectivos sepulcros

pueden constituir meramente derechos personales, aunque el contrato sea de carácter consensual o real (arts. 1140, 1141, 1142, Cód. Civil). Si se trata de una mera locación de cosas, rige el plazo máximo de 10 años (art. 1505). Es factible recurrir a la figura del comodato o préstamo de uso, pero se trata de un contrato de carácter gratuito (art. 2255). No existe aquí límite temporal.No será admisible el contrato de compraventa dado que la transferencia de la propiedad constituye una consecuencia imposible. Descartada la aplicación de la ley 13.512, no podrá tampoco subdividirse el predio por el régimen parcelario común dado que no estamos ante una urbanización ni las dimensiones de cada fracción cumplen las medidas mínimas exigidas. Por ser la venta de cumplimiento imposible está afectada de nulidad (arts. 1323, 1413, y concs., Cod. Civil).b) Derecho real., en relación al contrato de compraventa, no es dable transmitir el dominio sobre un bien que no tiene individualidad jurídica, careciendo de condiciones para configurar una parcela e incumple el principio de especialidad o determinación en cuanto al objeto.Tampoco serán aplicables los derechos de anticresis y hipoteca.El derecho de usufructo no se aviene tampoco al destino del inmueble, en especial pues limita sustancialmente los derechos del propietario. Además el Código establece que es un derecho puramente personal, incomunicable, que no se puede ceder, e intransmisible por herencia (arts. 2822 y 2825). Cuando se estableciere a favor de personas jurídicas no podrá durar más de 20 años (art. 2828). De todos modos se puede constituir aunque no produzca ninguna utilidad o sobre un fundo improductivo (arts. 2844 y 2845).En el caso de la servidumbre sólo podría aplicarse la de carácter personal (art. 2972), pero acaba con la vida del beneficiario o a los 20 años si fuere persona jurídica, siendo prohibida toda estipulación en contrario (art. 3004).Por explicable razón no es viable el derecho de habitación (que debe referirse a una casa y debe habitar en ella el titular y su familia -arts. 2848 y 2963-).Situación distinta resulta el derecho de uso, en cuanto al goce de la cosa se extiende a las necesidades personales del usuario y su familia (arts. 2953/54). En tanto importa beneficios puramente personales, su extinción se rige por las normas del usufructo (art. 2969). El usuario puede arrendar el fundo (art. 2966), pero no ceder el derecho mismo (art. 1449).

DefiniciónEl régimen bajo el cual las empresas o particulares (cementerios privados) otorgan los espacios para la inumación de cadáveres es mediante el contrato de cesión a perpetuidad del derecho real

de uso de las parcelas.

EL DERECHO DE USO A PERPETUIDAD es el derecho de uso sobre un bien adquirido, en este caso parcela, en forma ininterrumpida y permanente para el cliente y sus sucesores, siempre que cumplan con las obligaciones emanadas el contrato de cesión de uso.

CONCEPTO. La 'cesión de derechos' es un contrato por el cual una de las partes, titular de un derecho (cedente), lo transfiere a otra persona (cesionario), para que ésta lo ejerza a nombre propio. Las partes del contrato son: el 'cedente' (titular del derecho que realiza la cesión a favor de otro en este caso es el empresario o el particular que posee la titularidad del inmueble bajo el negocio comercial de cementerio privado) y el 'cesionario' (persona a cuyo favor se realiza la cesión que en este caso es el particular que adquiere la parcela). La cesión se formaliza por el mero acuerdo entre el cedente y el cesionario.

Las parcelas son entregadas a terceros mediante una "cesión a perpetuidad del derecho real de uso" y la mayoría de los cementerios privados que funcionan en el país emplean idéntica modalidad.

El empresario se compromete a efectuar el mantenimiento del cementerio a perpetuidad, consistiendo su negocio en comercializar la tierra según esta modalidad, pero fundamentalmente, en administrarlo y mantenerlo contra el pago de un canon.Las seguridades que deben ser otorgadas al adquirente son, esencialmente, que el destino del predio no pueda alterarse en desmedro de sus derechos, y que se le garantice un manejo profesional del cementerio, pagando para ello el canon pactado.

La cesión del derecho real de uso no es venta ni locaciónEl acuerdo del cedente con sus cesionarios origina a que quedan sujetos a las disposiciones del reglamento general del cementerio privado. Generalmente otorgan recibos y/o certificados de "cesión" que correspondan a las respectivas parcelas, en los que constará el nombre de los cesionarios, la ubicación de la parcela y el precio total.

El título de cesión a perpetuidad otorgado por el propietario del cementerio privado es homologado por el Estado. Además, el mismo se inscribe en el Libro de Cesión de Sepulturas existentes en los distintos Municipios en cumplimiento de lo dispuesto por el art. 2505 CC. Por otra parte, puede elevarse a escritura pública a pedido del interesado.

la forma de pago de las mismas, a la prohibición de realizar inhumaciones en ellas sin haber completado el 100% del precio o documentado la deuda, al transcurso necesario de un plazo mínimo -generalmente fijado en cinco años- 20 Art.2506

Caracteres del contrato Es un contrato atípico que tiene elementos de la venta y la locación de cosas y de servicios. De la primera toma en cuenta la vocación de adquirir la cosa, a perpetuidad; de la segunda el uso y goce cuando es temporario; de la tercera la prestación de servicios complementarios.Es un contrato atípico con una finalidad de cambio, de custodia y de cooperación con fines de previsión. La primera surge porque pretende una circulación de bienes patrimoniales mediante la enajenación de la titularidad dominial (de cumplimiento imposible actualmente) o la concesión del uso temporario. La segunda surge por la existencia del sepulcro y los restos allí depositados. La tercera porque se prometen servicios especiales y una captación del ahorro para obtenerlos.Este contrato sirve de título para el derecho real de uso y puede solucionar el problema de su renovación al constituirse en título futuro. También puede decirse que es celebrado por adhesión a condiciones generales, que es de duración, no formal, consensual, oneroso, bilateral. Consensual: porque la cesión se perfecciona por el simple acuerdo de volun tades entre el cedente y el cesionario. La entrega del título de crédito -a que hace referencia el art. 1434- no es esencial para la formación del contrato. No Formal: no está sometido a formalidad alguna pero generalmente se realiza por escrito. Bilateral: desde el nacimiento del contrato las partes intervinientes en él se obligan recíprocamente.Oneroso: las ventajas que procuran a una u otra de las partes no le es concedida sino por una prestación que ella le ha hecho o se obliga a hecerle.

Obligaciones del cedente: Mantener vigente el derecho a favor del Cesionario y/o

sucesores en forma ininterrumpida y permanente. Conservar el cementerio. Adoptar la medidas que estime convenientes para el

mantenimiento, cuidado, vigilancia, circulación, acceso y orden del mismo sin perjuicio de las funciones

Designar a el personal que tendrá a su cargo las tareas aludidas Otorgar los recibos y/o títulos de cesión de derecho de uso que

corresponda a los respectivos nichos en los que constara el/los nombres de el o los cesionarios y su forma de pago

Periódicamente fijará el monto para el cuidado y mantenimiento de la parcela correspondiente (costos de conservación y mantenimiento del predio común).

Obligaciones del cesionario

Adoptar medidas atinentes al cuidado y parquización de todo el cementerio

Gasto de Mantenimiento : Refiere a todos los gastos originados en el mantenimiento, conservación, limpieza y cuidado de cada parcela y de todos los espacios destinados a parque, jardín y espacios de servicios, por lo que se paga una suma muy acomodada de mantenimiento.

El usuario debe pagar el precio y también las expensas que se pacten. Una de las modalidades que se ha expandido es el pago anticipado del precio. Puede resultar problemática en una relación de larga duración la existencia de inestabilidad económica, por lo que resulta aplicable la excesiva onerosidad sobreviniente en ambos aspectos.El retardo o el incumplimiento absoluto de las expensas afecta a una obligación accesoria. Se ha señalado que en virtud de tal accesoriedad, la falta de pago no lleva como sanción la pérdida del derecho de sepulcro. Como contrapartida, si no hay sanción alguna, se puede generalizar el incumplimiento entre los usuarios llevando a la quiebra del sistema porque no hay quién lo mantenga; de modo que resulta conveniente la adopción de garantías de pago.

Para la utilización de un servicio de inhumación, exhumación, traslado, cremación y/o reducción de restos, el cesionario deberá previamente abonar los gastos vinculados con el servicio que se solicita y los impuestos municipales y/o nacionales que correspondan.

DerechosDentro de los derechos, se reconoce el de hacer mejoras que son a su cargo.

Plazo-renovaciónPuede ser un vínculo perpetuo o temporario; este último conlleva al problema de la renovación.Si es un derecho personal es cesible. Se reconoce el derecho de los usuarios a ceder sus derechos sobre las sepulturas, previa conformidad de la propietaria, lo que produce la extinción del derecho de uso a favor del cedente, constituyéndose un nuevo derecho a favor del cesionario. Lo mismo sucede en los casos de muerte, comprometiéndose las partes a otorgar un nuevo derecho de uso a favor de los herederos en un plazo contado a partir de la muerte del causante.Así redactada la cláusula es novatoria puesto que produce la extinción del vínculo anterior por cambio de sujetos.Lo que interesa fundamentalmente y ha preocupado a la doctrina es garantizar que después de la muerte del titular exista un derecho real que se pueda adjudicar a los herederos y que en el régimen actual no es posible.Se ha dicho que deben respetarse los estados posesorios o cuasi

posesorios de que hubieren gozado las personas durante tantos años, por aplicación de los principios de buena fe (Marienhoff, Miguel, "Dominio público. Concesiones temporarias de uso especial o privativo. Situación de los concesionarios al vencimiento de las mismas", LA LEY, 1990-E, 881). De esto se sigue que la relación debe ser renovada, salvo causas graves que así lo impongan.Actualmente sólo es posible complementar el derecho real del titular con la obligación de la empresa de contratar en el futuro a fin de dar un derecho real de uso. Puede instrumentarse este efecto a través de la oferta a plazo, del contrato de prelación, o de la promesa.

El interés de los tercerosCabe preguntarse si es posible que el cementerio perjudique a terceros.Las molestias que puede ocasionar una actividad dan derecho a oposición por parte de terceros, cuando exceden la "normal tolerancia", debiéndose contemporizar el "uso regular de la propiedad" y las "exigencias de la producción" (art. 2618, Cód. Civil).Corresponde señalar que en todas las comunidades hay cementerios y que la ley autoriza o impone construirlos, por lo que inevitablemente habrá cementerio, sea público o privado.De modo que se trata de una actividad lícita.Por lo tanto y si se analizan las molestias con un criterio "objetivo" como manda la doctrina, la instalación de un cementerio es algo que todos debemos soportar en la civilización moderna. En muchos casos los cementerios no ocasionan molestias sino prestigio social.

FINALIDAD:

La "cesión de derecho de uso de la parcela" convenida entre cedente y sus cesionarios el cual su finalidad es la inhumación de cadáveres y la utilización de las sepulturas.Es de suponer también que el adquirente del derecho sobre la sepultura lo hace no sólo con el fin de honrar a sus muertos, sino también con la intención de ser él inhumado en dicho lugar al acontecer su muerte, para de ese modo asegurarse anticipadamente un lugar para sus restos y, a la vez, evitarle un problema a sus familiares

RESPONSABILIDADTodo acto de cuaquiera de los co-cesionarios obliga a los demás Co-Cesionarios o Co-clientes, repectivamente en forma solidaria e ilimitada.

Extincion y recisión

Se prevé el trámite a seguir en caso de fallecimiento del cesionario a

los fines de efectuar las inscripciones del caso a favor de los sucesores. Se consigna que en caso de rescisión de contrato, los cesionarios deberán retirar los restos inhumados en las sepulturas dentro de un plazo prudencial, generalmente treinta días de notificada tal rescisión, pudiendo el promotor o propietario del cementerio privado una vez vencido dicho plazo disponer de la exhumación de los restos de la parcela y la incineración de los mismos y/o depositarlos en el osario común del cementerio.

De transferencia de los derechos sobre las parcelas, mediante actos entre vivos o mortis causae respectivamente, y obliga a el cedente a inscribir los nuevos titulares en el libro de "Registro de Cesiones"

La cesión de los derechos sobre las parcelas son susceptibles de prescripción entre titulares o herederos legales, siendo actos posesorios —a estos efectos— contribuir a solventar los gastos de su mantenimiento, impuestos y tasas que correspondan.

El Proyecto de Unificación del CodigoCivil y Comercial.

Cementerios privadosARTÍCULO 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmueblesde propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.ARTÍCULO 2104.- Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura deafectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado,que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con elreglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación porparte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni sergravado con derechos reales de garantía.ARTÍCULO 2105.- Reglamento de administración y uso. El reglamento de administracióny uso debe contener:a. la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado,sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes;b. disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepulturael ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normaslegales, reglamentarias y de policía aplicables;c. fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, quepuede pactarse por periodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad;

d. normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;e. pautas sobre la construcción de sepulcros;f. disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;g. normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;h. constitución y funcionamiento de los órganos de administración.ARTÍCULO 2106.- Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador deun cementerio privado está obligado a llevar:a. un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;b. un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarselos cambios de titularidad producidos.ARTÍCULO 2107.- Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular delderecho de sepultura puede:a. inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensiónestablecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones ytraslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;408ARTS. 2108 - 2113b. construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normasde construcción dictadas al efecto;c. acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;d. utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes segúnlas condiciones establecidas.ARTÍCULO 2108.- Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular delderecho de sepultura debe:a. mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derechode otros;b. contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento yfuncionamiento del cementerio;c. abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobresu parcela;d. respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipalesde higiene, salud pública y policía mortuoria.ARTÍCULO 2109.- Dirección y administración. La dirección y administración del

cementerio está a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamientode las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio delos derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas.ARTÍCULO 2110.- Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepulturason inembargables, excepto por:a. los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción desepulcros;b. las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.ARTÍCULO 2111.- Relación de consumo. La relación entre el propietario y el administradordel cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por lasnormas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las leyesespeciales.ARTÍCULO 2112.- Derecho real de sepultura. Al derecho de sepultura sobre laparcela se le aplican las normas sobre derechos reales.ARTÍCULO 2113.- Normas de policía. El administrador, los titulares de sepulturasy los visitantes deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas deíndole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria.CONCLUSIÓN

Luego de la investigación realizada podemos ver que la creación de Cementerios Privados obedece a factores como la insuficiencia de las necrópolis públicas, traducido en falta de mantenimiento, control y deficientes servicios, y a la necesidad de ciertos estratos sociales de contar con enterratorios que cubran sus expectativas en cuanto a calidad de servicio, exclusividad del lugar, etc., se busca un perfil arquitectónico más adecuado a nuestra época, menos deprimente, con más espacios verdes y mejores servicios. Los cementerios privados van adquiriendo cada vez más importancia económica y social, sin haber encontrado hasta ahora un lugar apropiado en el contexto jurídico. Nos encontramos así frente a un vacío legislativo en esta materia.

BIBLIOGRAFIA

Contratos Civiles y comerciales TOMO1 ,parte general Garrido-Zago

Incongruencias del dominio horizontal con los cementerios privados (*)Wexler, Carlos Ismael , Revista del Notariado 830, 01/01/1992, 463

Notas para el régimen jurídico de los cementerios privados,

Lorenzetti, Ricardo L. LA LEY1991-E, 1132

Los sepulcros y la eventualidad de su embargo, Flah, Lily R. Aguilar, Rosana I. DJ07/07/2010, 1822Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala F (CNCom)(SalaF) CNCom., sala F ~ 2009-11-17 ~ López, Omar Bernardo c. Aquino, Alicia Francisca y otro

Reglamento para Nichos en Cementerio Parque“EL PRADO”.