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CORPORACIÓN RUTA N MEDELLÍN
PROYECTO DE TÉRMINOS DE REFERENCIA
OBJETO Seleccionar la mejor oferta para la celebración de un contrato de alianza
para el financiamiento, diseño, construcción, equipamiento, dotación de
zonas comunes, operación y mantenimiento del Edificio RUTA N 2 que
asentará empresas de la economía del conocimiento- ciencia, tecnología
e innovación.
ASUNTO Respuestas a las preguntas y solicitudes de aclaración o modificación de
los Términos de Referencia.
1. En relación con el terreno, el área construida y el precio de arrendamiento:
a) Dentro de los Términos de Referencia no se menciona en su totalidad el proceso de
debida diligencia que se llevó a cabo para la adquisición de los terrenos en los que
construirá que se llevo a cabo para la adquisición de los terrenos en los que se
construirá el Edificio Ruta N 2. En este sentido, agradecemos si es posible que se aclare
esta información:
Descripción breve del proceso de estudio de títulos que se realizó y de sus
resultados;
Explicar, si se realizó, el estudio Sarlaft y listas restrictivas respecto de los
propietarios anteriores del activo.
Respuesta: Ruta N adquirió los inmuebles en los que se construirá el Edificio Ruta N 2,
en virtud de una cesión a título gratuito realizada por el Municipio de Medellín, cesión
que se da en cumplimiento de las facultades otorgadas en el Acuerdo Municipal
número 49 de 2010 emanado del Concejo de Medellín. El Acuerdo Municipal 049 de
2010 autoriza que el Municipio de Medellín ingrese como asociado principal a la
Corporación Ruta N Medellín, autorizando que el aporte fuere realizado en especie
mediante la cesión de los inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias No.
01N-205911 y 01N-221545.
Por su parte, el Municipio de Medellín adquirió el derecho de dominio del 66.67% de
los inmuebles, por compra realizada a SURAMERICANA DE SEGUROS DE VIDA S.A.,
mediante escritura pública de compraventa No. 4001 del 28 de diciembre de 2006 de
la Notaría 19 del Círculo de Medellín, debidamente registrada en la Oficina de Registro
de Instrumentos Públicos de Medellín Zona Norte en los folios de matrículas
inmobiliarias 01N-205911 y 01N-221545. El 33.33% del derecho de dominio de los
inmuebles los adquiere el Municipio de Medellín mediante expropiación por vía
administrativa con la Resolución 202 del 02 de marzo de 2007 y debidamente
registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín Zona Norte
en los folios de matrículas inmobiliarias 01N-205911 y 01N-221545.
Como se puede observar, la adquisición de los inmuebles por parte del Municipio de
Medellín va precedida de un procedimiento de expropiación administrativa, en virtud
del cual el derecho de dominio del 66.67% de los inmuebles se adquirió en la etapa de
negociación voluntaria materializada en un acuerdo de compraventa y el 33.33%
restante, mediante acto administrativo de expropiación por vía administrativa.
Estando precedida la adquisición de los inmuebles de todo un proceso realizado por el
Municipio, fue este quien realizó la debida diligencia en la adquisición de los mismos,
de manera que la corporación Ruta N al recibir los inmuebles como aporte del
Municipio no realizó estudios de títulos adicionales ni verificación del SARLAFT.
b) Los Términos de Referencia incluyen que cada proponente debe presentar la mayor
cantidad de área arrendable posible bajo las especificaciones indicadas por Ruta N, sin
embargo, amablemente solicitamos se aclare si hay un mínimo o un máximo de área
establecida para el desarrollo del proyecto.
Respuesta: No existe un mínimo, y el máximo está determinado por la norma.
c) Dentro de los Términos de Referencia no se incluye un canon de arrendamiento mínimo
por metro cuadrado para el Edificio Ruta N 2, no obstante, quisiéramos confirmar si
esto será definido más adelante y si nos pueden aclarar si se tiene un mínimo ya
establecido o unos criterios para su futura definición.
Respuesta: No hay un mínimo establecido, el Aliado será quien defina libremente las
tarifas que cobrará. La única tarifa que debe establecer previamente es la relacionada
con el uso de la garantía. En caso que la tarifa promedio del edificio esté por debajo
de la tarifa ofrecida para el uso de la garantía, la tarifa de la garantía se ajustará
automáticamente a la tarifa promedio. La tarifa promedio se calcula con los arriendos
cobrados a terceros diferentes a los que ocupan el área garantizada por Ruta N.
d) Los Términos de Referencia señalan que la oferta debe presentarse con un Esquema
Básico que no necesariamente será el mismo que el esquema definitivo ¿quién asume
los riesgos que se materialicen por diferencias entre el Esquema Básico y el esquema
definitivo?
Respuesta: Ruta N no tendrá potestad para modificar los diseños que realizará el
Aliado. El rol de Ruta N será la calificación de la idea básica. Los riesgos de diseño los
asume el Aliado. Se aclara que el Aliado será el único propietario del Edificio, la
propiedad del mismo no retorna a Ruta N.
e) Tomando en consideración que los Términos de Referencia señalan al Aliado como
“directo responsable de la construcción” con independencia de que contrate con un
tercero su ejecución ¿quiere decir esto que la modalidad de contratación para la
construcción se reduce al modelo de administración delegada?
Respuesta: No, quiere decir que el Aliado es el único responsable de la construcción
bajo la modalidad contractual que este defina. Se aclara que el Aliado será el único
propietario del Edificio, la propiedad del mismo no retorna a Ruta N.
f) Los Términos de Referencia señalan la obligación del Aliado de mantener el complejo
Ruta N 2 en “condiciones óptimas de operación”. En relación con este término tenemos
las siguientes inquietudes.
¿Los acondicionamientos requeridos por los arrendatarios para su operación
final en el edificio (conocidos en inglés como tenant´s improvements) van por
cuenta del Aliado? ¿tendría el Aliado facultades para exigir un mayor valor del
canon como consecuencia de estos acondicionamientos?
¿Las obras por concepto de “reparaciones y mantenimiento van por cuenta del
Aliado? ¿tendría el Aliado facultades para exigir un mayor valor del canon como
consecuencia de estas “reparaciones y mantenimientos”?
¿Las obras por concepto de “capex” van por cuenta del Aliado? ¿tendría el
Aliado facultades para exigir un mayor valor del canon de arrendamiento como
consecuencia de las inversiones que haga sobre el activo?
¿Qué criterios se tomarán en cuenta para determinar que una obra debe
entenderse dentro del concepto de “reparaciones y mantenimiento” o “capex”?
¿Quién será el encargado de definir estos criterios?
Respuesta: En los Términos de Referencia se establece que el aliado estratégico que
sea seleccionado en el marco de la convocatoria, será quien aporta la financiación, el
diseño, construcción, equipamiento, operación y mantenimiento de RUTA N 2. Así las
cosas, el diseño, construcción, equipamiento y dotación de las zonas comunes del
edificio RUTA N 2 será responsabilidad exclusiva del Aliado. Igualmente, el Aliado
tendrá a su cargo la operación y mantenimiento de RUTA N 2, y deberá garantizar que
el edificio se mantenga en condiciones óptimas de operación. Finalmente, el Aliado,
como propietario del inmueble será el beneficiario de todo pago que a título de
arrendamiento, concesión de espacios o cualquier otro realicen los terceros que
ocuparán el Edificio, y será quien defina libremente las tarifas que cobrará y velará
para que las mismas sean competitivas en el mercado. Ruta N no opera el edificio ni
interviene en la definición de las tarifas que realizará el Aliado.
El propietario del Edificio Ruta N 2, en este caso el Aliado, es quien construye
las propuestas comerciales que hará a las empresas, determinando en las
mismas lo relacionado con los acondicionamientos y quien los asume. Se aclara
que el valor del canon se determina libremente por el Aliado, lo cual dependerá
de las condiciones que haya pactado con cada uno de los arrendatarios.
El propietario del Edificio Ruta N 2, en este caso el Aliado, es el responsable de
las reparaciones y mantenimiento. Se aclara que el valor del canon se
determina libremente por el Aliado, lo cual dependerá de las condiciones que
haya pactado con cada uno de los arrendatarios, todo lo cual dependerá de las
condiciones que haya pactado con cada uno de los arrendatarios.
Se aclara que las decisiones de inversión de capital son del Aliado, en su
condición de propietario del inmueble, y que es este quien determina
libremente el valor del canon, lo cual dependerá de las condiciones que haya
pactado con cada uno de los arrendatarios.
El Aliado como único propietario del inmueble es quien define los criterios de
“reparaciones y mantenimiento” o “capex”.
2. En relación con la gobernanza y conflicto de interés:
a) Según los Términos de Referencia, el tercer miembro del Comité Directivo será
nombrado por mutuo acuerdo entre las partes, sin embargo, quisiéramos entender:
¿cómo se llevará a cabo el proceso de nombramiento y bajo qué criterios objetivos
se llevaría a cabo la elección de este miembro?
En el evento en que los aliados no logren ponerse de acuerdo ¿qué mecanismo se
utilizará para el nombramiento del tercero independiente?
Respuesta: Por solicitud expresa realizada en la Audiencia de Aclaración de dudas y
asignación de riesgos, mediante Adenda se modificarán los Términos de Referencia
para que el Comité Directivo sea conformado por 5 miembros, dos de ellos nombrados
por Ruta N, dos por el Aliado y un tercero independiente nombrado por mutuo
acuerdo entre las Partes. El Comité Directivo al ser una instancia para el
direccionamiento de la Alianza, será el órgano de gobernanza de la alianza en si misma
más no de las decisiones que el Aliado puede tomar libremente y sin consultarlo con
Ruta N propias al diseño, construcción, equipamiento, operación y mantenimiento de
RUTA N 2.
Teniendo claro lo anterior, el primer criterio para seleccionar el miembro
independiente es, como su nombre lo indica, que el mismo sea independiente. En
consecuencia, no se debe encontrar vinculado con Ruta N o el Aliado. Adicionalmente,
debe tener conocimiento y experiencia en la operación y administración de
propiedades.
Para su selección, cada parte propone los candidatos y, entre ambos, se selecciona al
más idóneo por mutuo acuerdo. De no llegarse a un acuerdo, el Aliado propondrá una
terna con candidatos que cumplan los requisitos señalados, de la cual Ruta N
seleccionará al miembro independiente. Si Ruta N no selecciona a ninguno de la terna,
será esta quien propondrá una nueva terna al Aliado con candidatos que cumplan los
requisitos mencionados. Si en este último caso, el Aliado no selecciona al miembro
independiente, ambas Partes acudirán a un amigable componedor nombrado por
mutuo acuerdo para que seleccione al miembro independiente. En caso de que no
fuere posible tal acuerdo, las partes delegan expresamente el nombramiento en el
Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio
de Medellín para Antioquia. El proceso de Amigable Composición se adelantará de
acuerdo con lo que las partes determinen con el amigable componedor o, en su
defecto, por el Reglamento de Amigable Composición de la Cámara de Comercio de
Medellín para Antioquia.
b) En el texto de los Términos de Referencia no se menciona cuáles serán las funciones
mínimas del Comité Directivo ni cuáles serán las reglas mínimas para los efectos del
proceso de toma de decisiones por parte del mismo. Atentamente solicitamos nos
confirmen cuales serían los lineamientos básicos para estos efectos incluyendo, pero
sin limitarse a: mayorías calificadas, decisiones materiales, mayoría simples y criterios
de independencia del tercer miembro.
Respuesta: En los Términos de Referencia se menciona que las funciones serán
detalladas con el Aliado seleccionado de común acuerdo en el contrato de alianza.
c) Dentro de los Términos de Referencia se decide que los conflictos de interés se regirán
por lo dispuesto en la normatividad vigente, no obstante, no se hace claridad acerca
de cuál normatividad vigente y aplicable para el efecto. Teniendo en cuenta que hay
múltiples normas que regulan la materia, atentamente les pedimos se aclare a qué
norma puntual se hace referencia para este caso.
Respuesta: Se refiere a los conflictos de intereses propios de la contratación con una
entidad estatal y la participación en una convocatoria pública, lo cual está acorde con
la obligación de la Corporación Ruta N de aplicar en su contratación el régimen de
inhabilidades, incompatibilidades y conflictos de interés.
d) En el mismo sentido del literal anterior, ¿qué ocurre, por ejemplo, si Ruta N y el Aliado
no se ponen de acuerdo en una decisión y el tercer miembro independiente tiene un
conflicto de interés? ¿se nombrará a un miembro ad hoc?
Respuesta: En principio el miembro independiente no debería tener conflicto de
interés. No obstante, de existir se puede acudir al amigable componedor para la
decisión concreta. El amigable componedor será nombrado por mutuo. En caso de que
no fuere posible tal acuerdo, las partes delegan expresamente el nombramiento en el
Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio
de Medellín para Antioquia. El proceso de Amigable Composición se adelantará de
acuerdo con lo que las partes determinen con el amigable componedor o, en su
defecto, por el Reglamento de Amigable Composición de la Cámara de Comercio de
Medellín para Antioquia.
e) En relación con los potenciales conflictos de interés:
¿Cómo va a manejar Ruta N los conflictos de interés que se presenten en la
colocación de espacios disponibles en el complejo Ruta N 1 y en el complejo
Ruta N 2?
En este sentido, por ejemplo, ¿qué ocurre si hay un espacio disponible en ambos
complejos y para el cliente es indiferente uno u otro? ¿A qué edificio especifico
entraría dicho potencial arrendatario?
Respuesta: Ruta N colocará primero su edificio, posteriormente, el área garantizada
del Edificio Ruta N 2 y, finalmente, el resto del área del Edificio Ruta N 2. Actualmente,
el edificio Ruta N 1 es un edificio estabilizado con una ocupación del 96%. Con lo que
esta situación no se espera que sea frecuente. En todo caso, se le dará prioridad a las
preferencias del cliente y cada uno de los edificios tendrá sus políticas de promoción
e incentivos para la ocupación de manera independiente. Se insiste en este punto, que
el Complejo Ruta N 1 se encuentra ocupado y con demanda que supera la capacidad
de oferta del edificio.
f) Los Términos de Referencia señalan que el Aliado tiene la posibilidad de determinar los
rangos de precios y velar porque los mismas sean competitivas en el mercado. No
obstante, dichas tarifas pueden depender del grado de calificación de la empresa
arrendataria. En esa medida, y dado que Ruta N sería la encargada de comercializar
las áreas subarrendables:
¿estaría dispuesta Ruta N a adherirse a las políticas de riesgo crediticio del
Aliado en la comercialización de los espacios vacantes de Ruta N 2?
Asimismo, los Términos de Referencia señalan que para los contratos de
asentamiento temporal los arrendatarios deben contar con condiciones
flexibles y un descuento ¿quién determina estas condiciones flexibles y el
descuento? ¿cuál es el porcentaje de descuento promedio que se aplica a este
tipo de arrendamientos?
Respuesta: El Edificio Ruta N 1 está destinado al asentamiento temporal y definitivo,
y se espera que el Edificio Ruta N 2 se especialice en asentamiento definitivo. Sin
embargo, será potestad del Aliado, si así lo decide, destinar parte del edificio a
asentamiento temporal, definiendo las condiciones de flexibilidad y descuento que a
este le parezcan apropiadas. La labor de Ruta N en la comercialización será la de atraer
empresas a la ciudad y presentarles la opción de asentarse en Ruta N 2, la negociación
de los contratos de arrendamiento y condiciones particulares entre el Aliado y
empresa se hará entre estos libremente, sin intervención de Ruta N.
g) Para las estancias definitivas los Términos de Referencia señalan los siguientes datos
en relación con los asentamientos definitivos: (i) actualmente se trata de empresas con
grado de calificación AAA (ii) existen dos modalidades: plug and play y warm shell. Al
respecto tenemos las siguientes preguntas:
¿El grado de calificación AAA de las empresas parte de una política de Ruta N
en relación con el riesgo crediticio aceptable para los espacios vacantes con
vocación de servir para sentamientos definitivos?
¿la calificación AAA es realizada por una sociedad calificadora de riesgos o
parte de un sistema de score crediticio que maneja Ruta N?
¿cuál es la diferencia entre la modalidad plug and play y warm shell?
¿estas mismas modalidades tendrían que ser utilizadas por Aliado en el
complejo Ruta N 2?
Respuesta: Ruta N considera empresas AAA o grandes empresas, no en atención a la
calificación que otorga una calificadora de riesgo, sino al tamaño de la operación que
instalan y su presencia internacional. Entendiendo por Grandes Empresas aquellas
cuya operación que se asentará en la ciudad involucre a más de 200 empleados y que,
adicionalmente, tengan presencia en más de cinco (5) países. Se modificarán los
términos de referencia en este sentido para mayor claridad.
Por su parte, plug and play se entiende como un modelo en el que el espacio está
completamente dotado para iniciar operación, faltando únicamente los equipos de
cómputo que serán responsabilidad del arrendatario. Este modelo tiene una mayor
tarifa que será determinada por el aliado dentro de sus cálculos financieros. Por su
parte, warm shell se refiere al modelo en el cual se entregan los espacios en obra gris
para ser adecuados por el arrendatario y, en consecuencia, conlleva una tarifa menor.
Estas modalidades son las que usa Ruta N en el Edificio Ruta N 1, para el Edificio Ruta
N 2 el aliado de cara a la demanda y de manera autónoma, definirá las modalidades a
usar.
h) Tomando en consideración que Ruta N estaría otorgando una garantía sobre una
porción del área arrendable ¿cómo van a administrar el conflicto que tendría Ruta N
de colocar esos a arrendatarios con baja calificación crediticia, a fin de que no se
ejecute la garantía?
Respuesta: Se aclara que Ruta N será quien atraiga a las empresas a la ciudad para
ocupar el edificio Ruta N 2. No obstante, los estudios crediticios, y la decisión de
entregar el espacio a título de arrendamiento será del Aliado, informando claramente
a Ruta N cuáles son sus condiciones de calificación crediticia que exija para que Ruta
N las tengan en cuenta en su gestión de atracción.
3. En relación con la posible venta del activo por parte del Aliado:
a) Los Términos de Referencia señalan que la persona a quien se enajene el activo debe
contar con “condiciones de solvencia moral y económica” y adicionalmente mencionan
que la entidad podrá “señalar al tercero que comparta la visión del inmueble para los
fines de la alianza”. Al respecto, quisiéramos entender el alcance de este señalamiento
que puede hacer la entidad, y si en alguna medida podría implicar una capacidad de
veto frente a un potencial comprador del activo.
Respuesta: La capacidad de veto al tercero comprador estará delimitada
expresamente a si el tercero adquirente, sus accionistas o representantes legales se
encuentran: (a) vinculados por parte de las autoridades gubernamentales a cualquier
tipo de investigación por delitos de narcotráfico, terrorismo, secuestro, lavado de
activos, financiación del terrorismo y administración de recursos relacionados con
actividades terroristas u otros delitos relacionados con el lavado de activos y
financiación del terrorismo; (b) incluidos en listas para el control de lavado de activos
y financiación del terrorismo administradas por cualquier autoridad gubernamental,
tales como la lista de la Oficina de Control de Activos en el Exterior – OFAC emitida por
la Oficina del Tesoro de los Estados Unidos de América, la lista de la Organización de
las Naciones Unidas y otras listas públicas relacionadas con el tema del lavado de
activos y financiación del terrorismo; o (c) condenados por parte de las autoridades
gubernamentales en cualquier tipo de proceso judicial relacionado con la comisión de
los anteriores delitos.
4. En relación con la licencia de uso de la marca Ruta N:
a) Dentro de los Términos de Referencia se menciona que Ruta N concederá al Aliado una
licencia temporal para el uso de la marca Ruta N, con el emblema, nombres
comerciales, slogans, logotipos, signos distintivos, entre otros. Atentamente
solicitamos nos aclaren por cuánto tiempo se concederá la licencia antes mencionada,
así como el costo y las condiciones que se deberán asumir para su obtención una vez
expire el periodo de concesión inicialmente mencionado.
Respuesta: No tiene costo, ya que es uno de los aportes de Ruta N a la alianza, y
permanece mientras permanezca vigente la alianza.
5. En relación con la terminación de la Alianza y la enajenación del Edificio Ruta N 2:
a) La causal (iii) de terminación tiene como origen la comisión de ciertos delitos o inclusión
en listas cautelares por parte de accionistas y representantes legales. No obstante,
estas dos figuras distan de los participantes de las estructuras fiduciarias como los
patrimonios autónomos y los Fondos de Inversión. De manera atenta y respetuosa
queremos solicitar que se regule y detalle esta causal de terminación, tomando en
consideración la naturaleza y características de cada uno de los posibles negocios
fiduciarios que pueden participar en el proceso, particularmente a la luz de los distintos
actores que participan en los patrimonios autónomos de titularización.
Respuesta: Se atiende la sugerencia, y mediante adenda se procederá con tal
aclaración.
b) Entendemos que si pasados los dos (2) primeros años desde la puesta en
funcionamiento del Edificio Ruta N 2, se genera una vacancia superior al treinta por
ciento (30%) del área mínima destinada para empresas que desempeñan actividades
Cti (setenta por ciento (70%) del total del área arrendable de oficinas) durante seis (6)
meses consecutivos, las partes por mutuo acuerdo tendrán seis (6) meses para buscar
la manera de modificar los términos de la Alianza para alcanzar los resultados
esperados. No obstante, entendemos que, si no se llega a un acuerdo, cualquiera de
las partes tiene la facultad de terminar el acuerdo unilateralmente. Les pedimos nos
confirmen si nuestro entendimiento es correcto, dado que no entenderíamos que Ruta
N debe velar por la comercialización y en esta línea no debería poder terminar la
Alianza unilateralmente si no se logran los objetivos deseados.
Respuesta: Se procederá a elaborar una adenda, aclarando que en tal caso, el Aliado
podrá dar por terminada la Alianza. No obstante, Ruta N no podrá hacerlo en el caso
de vacancia aquí descrito.
c) En el evento en el que se termine la Alianza por el motivo indicado en el literal anterior,
entendemos que el Aliado quedaría encargado de la gestión comercial del Edificio Ruta
N 2 en su integridad. Les pedimos nos aclaren si nuestro entendimiento es correcto y
en caso afirmativo, les solicitamos aclarar si el Aliado pudiese utilizar sus propios
criterios para adelantar la gestión comercial.
Respuesta: El Aliado, en todo tiempo, podrá usar sus propios criterios para la gestión
comercial. Lo anterior, sin perjuicio que sea causal de terminación del contrato por
parte de Ruta N cuando más del 30% del área arrendable este destinada a empresas
que no cumplan los criterios CTeI, existiendo demanda de tal sector para ocupar el
Edificio.
d) Dentro de los Términos de Referencia se establece que en caso que el Aliado decida
vender el Edificio Ruta N 2, Ruta N tendrá derecho de preferencia para su compra y que
en caso de no ejercerlo, podrá indicar un tercero comprador que deberá cumplir con
“todas las condiciones de solvencia moral y económica”, no obstante se mencionan
principal aquellas relativas a temas de lavado de activos y financiación del terrorismo.
Atentamente solicitamos nos aclaren de manera puntual y detallada, cuáles son las
condiciones de solvencia moral y económica que serían aplicables en este caso.
Respuesta: En efecto son aquellas detalladas expresamente en los Términos de
Referencia y relativas a que el tercero, sus accionistas o representantes legales no se
encuentren: (a) vinculados por parte de las autoridades gubernamentales a cualquier
tipo de investigación por delitos de narcotráfico, terrorismo, secuestro, lavado de
activos, financiación del terrorismo y administración de recursos relacionados con
actividades terroristas u otros delitos relacionados con el lavado de activos y
financiación del terrorismo; (b) incluidos en listas para el control de lavado de activos
y financiación del terrorismo administradas por cualquier autoridad gubernamental,
tales como la lista de la Oficina de Control de Activos en el Exterior – OFAC emitida por
la Oficina del Tesoro de los Estados Unidos de América, la lista de la Organización de
las Naciones Unidas y otras listas públicas relacionadas con el tema del lavado de
activos y financiación del terrorismo; o (c) condenados por parte de las autoridades
gubernamentales en cualquier tipo de proceso judicial relacionado con la comisión de
los anteriores delitos.
e) Dentro de los Términos de Referencia no se menciona la posibilidad de incluir una
cláusula compromisoria que regule el manejo de cualquier disputa relativa a la Alianza.
Les rogamos aclarar si esto se tiene previsto y en caso afirmativo, aclarar cuáles serían
las condiciones de la misma.
Respuesta: Se procederá con su inclusión mediante Adenda, en la cual se detallarán
las condiciones de la misma.
6. En relación con la gestión de atracción de empresas y uso del edificio Ruta N 2:
a) En el proceso de gestión comercial, la fuerza comercial de Ruta N buscará empresas de
la economía del conocimiento para ocupar los espacios disponibles en el Edificio Ruta
N 2, sin embargo, agradecemos nos confirmen cuáles serán los demás criterios que van
a utilizar para la elección de los arrendatarios, tales como la medición del riesgo de
contraparte mediante la revisión de estados financieros, consulta de antecedentes en
listas restrictivas y solicitud de aportes de referencia, entre otros.
Respuesta: La labor de Ruta N es de intermediación. Se limita a buscar las empresas
en el mundo que cumplan los criterios para ser consideras empresas de la economía
del conocimiento, y presentarlo al Aliado, quien será el responsable de evaluar los
otros criterios y requisitos exigidos para la entrega del espacio.
b) Quisiéramos entender cuál es el pipeline actual de las empresas dispuestas a entrar en
el proyecto Ruta N 2 a fin de conocer la demanda insatisfecha y poder tener el primer
input de una aproximación de qué arrendatarios se podrían tener a la fecha de
apertura. De manera adicional a lo mencionado en el documento “Caso de Éxito”,
quisiéramos entender de cuántas empresas se trata, qué requerimientos de área tienen
y un rango de los valores de arriendo por metro cuadrado que han ofrecido a o a los
que se les ha ofrecido el espacio.
Respuesta: Las empresas internacionales que han demostrado interés en asentarse en
la ciudad suman 18.000 metros cuadrados. El siguiente es el detalle del pipeline a la
fecha.
Pipeline Nuevas(1)
Pipeline Existentes(2)
Pipeline Consolidado(3)
Etapa Empresas Puestos Empresas Puestos Empresas Puestos
1 Interés* 90 1868 0 0 90 1868
2 Decisión** 36 777 1 750 37 1527
3 Asentamiento** 20 131 2 130 22 261
*A la etapa de interés pertenecen las empresas que tienen un proyecto específico a
asentar y están analizando una ciudad en LATAM para hacerlo, y Ruta N ya presentó
una primera propuesta para dicho asentamiento. En esta etapa la probabilidad de que
se dé el asentamiento es del 25%.
** A la etapa de Decisión pertenecen las empresas que después de haber hecho el
proceso de debida diligencia han decidido que Ruta N está en la lista corta para asentar
el proyecto. En esta etapa la posibilidad de que se dé el asentamiento es del 50%.
*** A la etapa de asentamiento pertenecen las empresas que ya seleccionaron nuestra
propuesta de valor y que están en el proceso de firma del contrato. Esta etapa tiene
una probabilidad del 75% de éxito (la posibilidad no es del 100% porque durante el
proceso de negociación del contrato pueden desistir)
(1) Nuevas son las empresas que como su nombre lo indican son nuevas dentro del
programa y no tienen ningún otro proyecto asentado con Ruta N.
(2) Existentes son los proyectos de reinversión de las empresas ya asentadas. Se
puede referir al crecimiento del proyecto actual a un nuevo proyecto de
asentamiento de otra unidad de negocio de la misma empresa.
(3) Consolidado es la sumatoria de los nuevos y los existentes.
El análisis histórico de conversión de las oportunidades en las distintas etapas a
asentamientos exitosos es del 46%
Nota: los m2 por cada puesto de trabajo dependen de la densidad de cada empresa
según su cultura organizacional, sin embargo, el promedio histórico es de 6 m2 por
puesto de trabajo.
7. En relación con los requisitos para probar la capacidad jurídica y representación
legal.
a) De manera atenta y respetuosa nos permitimos señalar que los Términos de Referencia
no incluyen la manera como los patrimonios autónomos deben acreditar el requisito
de capacidad jurídica y representación legal, motivo por el cual solicitamos se tenga en
consideración esta reglamentación en la eventual adenda que se haga sobre los
mismos.
Respuesta: Agradecemos la sugerencia, se procederá con tal inclusión en la Adenda.
8. Validar si para los plazos propuestos se podría presentar al final ofertas no vinculantes.
Al trabajar con diferentes fondos e inversores internacionales, los plazos que se
proponen limitan la participación de estos jugadores, pues para poder hacer una oferta
vinculante, deben haber realizado todos los estudios y tener la aprobación del comité,
el cual solo se reúne una vez por mes o inclusive cada dos meses.
Respuesta: La oferta debe ser vinculante.
