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D iferença entre os resultados de dois laudos de avaliação: procedimento técnico para a aceitação. Engº Luiz Henrique Cappellano. Conteúdo. Dois Laudos – Dois Valores Natureza das diferenças Valor de mercado Diferença admissível – Conceito Comportamento da amostra - PowerPoint PPT Presentation
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Diferença entre os resultados de dois
laudos de avaliação: procedimento técnico
para a aceitaçãoEngº Luiz Henrique Cappellano
Conteúdo
Dois Laudos – Dois Valores Natureza das diferenças Valor de mercado
Diferença admissível – Conceito Comportamento da amostra Variâncias populacionais Médias populacionais
Valor Ótimo Exemplo numérico Roteiro de análise Restrições e cuidados
Engº Luiz Henrique Cappellano
3
Conclusões parciais
Engº Luiz Henrique Cappellano 7
Dois Laudos de Avaliação realizados em uma mesma época e ambos tecnicamente corretos podem concluir por valores de mercado diferentes para o mesmo bem
Pequenas variações nos valores são naturais e decorrem de elementos subjetivos inerentes ao mercado, a denominada parcela aleatória dos preços
Diferença Admissível
Engº Luiz Henrique Cappellano 8
Se pudermos comprovar – ou não rejeitar – que os dois valores são decorrentes de amostras extraídas de uma mesma população, então a diferença é aceitável$
Com a Estatística
Engº Luiz Henrique Cappellano 9
𝑿𝟏;𝑺𝟏𝟐 𝑿𝟐;𝑺𝟐
𝟐
𝑿𝟏→𝝁𝟏=𝝁𝟐←𝑿𝟐
𝑺𝟏𝟐→𝝈𝟏
𝟐=𝝈𝟐𝟐←𝑺𝟐
𝟐
Distr1 = Distr21
2
3
$
Com a Estatística
Engº Luiz Henrique Cappellano 10
Distr1 = Distr21
Item A.2.1.2 da NBR 14.653-2:2011:a)Histogramab)...c) Resíduos padronizados –
se NormalP[-1; +1] = 68%; P[-1,64; +1,64] = 90% e P[-1,96; +1,96] = 95%
Com a Estatística
Engº Luiz Henrique Cappellano 11
𝑺𝟏𝟐→𝝈𝟏
𝟐=𝝈𝟐𝟐←𝑺𝟐
𝟐2
𝑷 [𝑺𝟏𝟐
𝑺𝟐𝟐×
𝟏𝑭 (∝/𝟐 ;∅ 𝟏 ;∅𝟐 )
≤𝝈𝟏
𝟐
𝝈𝟐𝟐≤𝑺𝟏
𝟐
𝑺𝟐𝟐×𝑭 (∝/𝟐 ;∅𝟐 ;∅𝟏 )]=𝟏−∝
Teste de hipóteses ↔ Intervalo de confiança
Com a Estatística
Engº Luiz Henrique Cappellano 12
3
Teste de hipóteses ↔ Intervalo de confiança
𝑿𝟏→𝝁𝟏=𝝁𝟐←𝑿𝟐
𝑷 [ (𝑿𝟏−𝑿𝟐)− 𝒕∝/𝟐 ;∅×𝑺𝑷×√ 𝟏𝒏𝟏
+ 𝟏𝒏𝟐
≤𝝁𝟏−𝝁𝟐≤ (𝑿𝟏−𝑿𝟐 )+𝒕∝/𝟐;∅×𝑺𝑷×√ 𝟏𝒏𝟏
+ 𝟏𝒏𝟐
]=𝟏−∝
Com a Estatística
Engº Luiz Henrique Cappellano 13
Valor Ótimo –Ponderado em função das variâncias
amostrais𝑷 [ 𝑿𝟏≤ 𝑿𝑴 ]=𝑷 [𝑿𝟐≥𝑿𝑴 ]=𝜸
11.856,85
9.833,69
12.371,56
11.273,18
XM
0%
25%
50%
75%
100%
125%
150%
175%
200%
8.200 9.200 10.200 11.200 12.200 13.200XM XM
Engº Luiz Henrique Cappellano 15
APARTAMENTO
Área privativa de 232,18 m²
Padrão superior com elevador – 38 anos – regular estado – 16º Andar
Dois dormitórios mais suíte, salas de visitas, de jantar e íntima, banheiro e lavabo, copa e cozinha, área de serviço e quarto e banho para a empregada
Jardim Europa – São Paulo
Inserido em ZM-2
Exemplo numérico
Engº Luiz Henrique Cappellano 16
Laudo 1 –
FatoresLaudo 2 – Inferência
Diferença
Valor total (R$) 2.518.054,79 2.744.917,87 226.836,08
Valor Unitário (R$/m²)
10.845,27 11.822,37 977,10
Precisão – Amplitude
Grau III – 19% Grau III – 9%
Normalidade – 68% | 90% | 95%
Normal 71% | 86% | 100%
Normal70% | 90% | 100%
Exemplo numérico
Engº Luiz Henrique Cappellano 17
Distr1 = Distr21
As duas amostras apresentam comportamento normalLaudo 1 –
FatoresLaudo 2 – Inferência
Normalidade – 68% | 90% | 95%
Normal 71% | 86% | 100%
Normal70% | 90% | 100%
Exemplo numérico
Engº Luiz Henrique Cappellano 20
Valor Ótimo
Exemplo numérico
𝑷 [ 𝑿𝟏≤𝟏𝟏 .𝟒𝟕𝟓 ,𝟗𝟒 ]=𝑷 [𝟏𝟏 .𝟒𝟕𝟓 ,𝟗𝟒 ≤𝑿𝟐 ]=𝟕𝟗 ,𝟖%
Engº Luiz Henrique Cappellano 21
Laudo 1 –
FatoresLaudo 2 – Inferência
Final Ponderado
Valor total (R$) 2.518.054,79 2.744.917,87 2.664.483,75
Valor Unitário (R$/m²)
10.845,27 11.822,37 11.475,94
Exemplo numérico
Engº Luiz Henrique Cappellano 22
Roteiro de Análise
1. Análise técnica de cada laudo
2. Análise das pesquisas de preços – amostras Distribuição similar – Histograma Variância das populações – H0: σ1²
= σ2²
Médias populacionais – H0: μ1 = μ2
3. Cálculo do Valor ótimo
1. Aplicável ao Método Comparativo Grau de precisão III
2. Exemplos de exceção Graus de fundamentação
distintos Situação paradigma ao imóvel em
apreço Omissões de variáveis não usadas no
modelo Extrapolações
3. Uso por profissionais de Avaliações Indispensável a consideração do caso
concreto
Engº Luiz Henrique Cappellano 23
Restrições e Cuidados
Engº Luiz Henrique Cappellano 24
Diferenças Grau III
10%
12%
14%
16%
18%
20%
22%
24%
26%
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Varia
ção
perc
entu
al d
os v
alor
es e
ntre
os
Laud
os
Número de Elementos
Fronteira de Aceitação - 20% Fronteira de Aceitação - 30%
OBRIGADO
Luiz Henrique Cappellano
Cia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo – SABESP
11 3388-6059
26