D ” v eloppement ”conomique local e t politique d e l a v ... · immobilier d’entreprise p. 76 création d’entreprises p. 77 ingénierie économique p. 78 portage foncier

D é veloppement économique local

e t politique d e l a v i l l e

re p è res pour l’ a c t i o n

r e p è r e s

les éditions de la DIV

Conception et rédactionRaymond HechtRobert Spizzichino,Partenaires Développement

CoordinationBrigitte Charbonneau,Patrick Engelbach,Claude Lanvers

D é veloppement économique local et politique d e l a v i l l e

So m m a i re

Ava nt pro p o s p.4

Av e rti ss e m e nt p.6

Les obj e cti fs stra t é g i q u es p.9

1.1 Un défi: tirer parti du développementd’ensemble de l’agglomération p. 10

1.2 Une nécessité: préparer les territoirespour l’accueil et le développement d’activités p. 13

1.3 Un levier : faire jouer l’effet multiplicateur des investissements publicssur les investissement privés p. 17

Les principaux champs d’ a cti o n p.23

2.1 La requalification des appareils commerciaux p. 24

2.2 L’organisation de l’implantation d’entreprises :immobilier et services p. 34

2.3 Le soutien à la création d’entreprises ou d’activités p. 48

2.4 Le développement des services résidentiels p. 57

D es outi ls pour agir p.63

Les outils :

FRE p. 64

Dispositif ZRU/ZFU p. 67

EPARECA p. 70

CDC Programme renouvellement urbain p. 71

CDC Programme PME Emploi p. 73

Les financements :

commerce p. 74

immobilier d’entreprise p. 76

création d’entreprises p. 77

ingénierie économique p. 78

portage foncier et aménagement p. 79

Eléments bibliographiques et sites web p.80

E l é m e nts de pro bl è ma ti q u e :une vision inte r na ti o na l e p.82

3

4

Avant pro p o s

Fondée à l’or ig i ne sur lesappro ches urba i ne et so cia le, lapol itique de la ville place au jou r-d ’ hui la ques tion du développementé conom ique et la diver s i f icationdes ac ti v ités au tout pr em ier pla nde ses pr é o ccupations. Il s’ ag it tout d’abord de rev ita l i serles qua rtier s, res tau r er une vie éco-nom ique à pa rtir des po tentia l it é slo ca les. Mais au- delà de cet eff ortde rem i se à niveau, l’ambition de lapol itique de la ville vise à promou-voir un véritable développementporteur de flux économ iques etcr é ateur d’emploi au bénéfice desag g lom é rations.

Le développement économ ique des qua rtiers popu la i r es s’ appu ieau jou rd ’ hui sur un contexte favorable de croi ssa n ce, une prog r ess ion en cou ragea nte desd é ma r ches d’ag g lom é ration et lela n cement de nom br eux pro-g ra m mes de renou vel lementu r ba i n. Ainsi l’eff ort publ ic engag édoit-il perme ttre les cond itionsn é cessa i r es au développement desi n itiati ves économ iques pr i v é es.

Les ou tils d’intervention ex i s ta ntsont été mo dernisés et simpl i f i é scom me le dispos itif des zonesfra n ches urba i nes ou des zones der edy na m i sation urba i ne. De nou-veaux moyens sig n i f icatifs ont étécr é é s, en pa rticu l ier le fonds der ev ita l i sation économ ique.

Le pa rtena r iat s’est en r ichi avec lam i se en œuvre du prog ra m me d’ap-pui de la Ca i sse des Dépôts etCons ig nations.

J’ai sou ha ité réunir da ns cet ou v ra-ge un certain nom bre de rep è r espour le développement écono-m ique des qua rtiers popu la i r esavec les diff é r ents reg i s t r es d’in-tervention , les ou tils op é ration nel set fina n cier s.

Je forme le vœu qu’il perme tte decon f orter les cont rats de ville et lesprog ra m mes de renou vel lementu r bain afin de ren f or cer et péren n i-ser le développement économ iqueet la diver s i f ication des ac ti v it é sdes qua rtiers popu la i r es au serv icedes habita nts.

Ce pari mérite tou te notre mobi l i sa-tion.

C laude Br é van Déléguée interm i n i s t é r iel le à la ville

5

Ce docu m e nt de ca d rage n’est pas un guid e.Un guide sera it l’ex pr ess ion de savoirs et de savoi r- faire établis et com mu n icables. Or, la manière d’assu r er des pro cessus de développement da ns des qua rtiers réputés être en diff icu lté ne repose sur aucu ne certitude. On retrou ve à ce su jet les débats propr es au développement lo cal cons idéré da ns sesmu lti ples face ttes.

Tou tef oi s, les initiati ves lo ca les réuss ies ces dern i è r es années, les con frontations et écha nges qui ont eu lieu (cycle 95 – 96 des ren cont r es de la DIV – quel développementé conom ique pour les qua rtier s ? Ren cont r esNationa les de Na ntes en 1999 sur Vi l le, Econom ie et Emploi, les études de cas du GIE Vi l les et Qua rtier s, des CCI, etc.), fou rn i ssent u ne matière riche que l’on peut orga n i ser.

Ce ne sont que des rep è r es à un moment don n é ,car ce pro cessus de développement est appelé à se pou r suivre et à s’ a mpl i f ier.

C ’est donc ce tte matière qui est rappelée da ns ce do cu ment. Il ne vise pas à être ex haus ti f, mais plutôt à fou rnir des ind ications uti les pour les équ i pes lo ca les.

C ’est pou r quoi il ex i s te des poi nts de recou v r emententre les chapit r es. On a privilégié les doma i nesop é ration nels et non les coh é r en cesm é tho dolog iques et il est bien con nu que les doma i nes op é ration nels peu vent se super poser au sein d’un projet globa l.

Le sch é ma qui su it sy nth é ti se ce tte appro che de proje t.

Ave rt i s s e m e n t

7

STRUCTURATION DU DOCUMENT DE REFERENCE

ENVIRONNEMENT PROCHEréserves foncières, zone d’activités

QUARTIER TERRITOIRE A DOMINANTE RESIDENTIELLEdifficultés et potentialités

PROJET DE RENOUVELLEMENTURBAIN

Chapitre 1.1

AGGLOMERATIONinitiatives économiques

Chapitre 3

OUTILS MOBILISABLES

PROJET DE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE TERRITORIAL

Chapitre 2.1

requalificationdes appareils commerciaux

Chapitre 2.2

organisationde l’accueil d’entreprise

Chapitre 2.4

développementdes servicesrésidentiels

Chapitre 2.3

soutienà la créationd’entreprisesou d’activités

Chapitre 1.2

DEMARCHE STRATEGIQUE POUR L’ACCUEILET LE DEVELOPPEMENT D’ACTIVITES

Chapitre 1.3

INVESTISSEMENTS PUBLICS INVESTISSEMENTSPRIVES

8

9

Re p è re s

Chapitre 1

LES OBJECTIFSS T R AT E G I QU E S

• un défi: tirer parti du développementd’ensemble de l’agglomération

• une nécessité: préparer les territoirespour l’accueil et le développement d’activités

• un levier : faire jouer l’effet multiplicateurdes investissements publicssur les investissements privés

10

1.1

Un défi : tirer parti du déve l o p p e m e n td’ensemble de l’ a g g l o m é r a t i o nUn enjeu : inscrire les quartiers dans la carte du développementde l’agglomération.

Pour cela, saisir les nouvelles opportunités: un contexteéconomique favorable, des territoires qui se rassemblentet s’élargissent, des processus de renouvellement urbain porteurs de nouvelles potentialités.

Bien sûr, tous les quartiers ne sont pas égaux, mais la plupart recèlent des possibilités de diversification.

Les objectifs s t r a t é g i q u e s

La nouvelle donne

Un cycle économique favorableAu-delà des aléas conjoncturels, ladynamique économique est globa-lement favorable à la création denouvelles activités, à l’adaptationdu ti ssu économ ique ex i s ta nt, àl’investissement en général.

L’émergence d’une gouvernance des agglomérationsLa croissance des villes, l’intensifi-cation des mobilités (domicile/tra-vail, domicile/consommation...) ade fait engendré un territoire vécudépassant le périmètre des com-munes: les agglomérations, voireles aires urba i nes, repr é sententune réalité.

L’orga n i sation de ces ter r itoi r ess’ accélère à la faveur de nou veau xcad r es législati f s : l’inter com mu-na l ité (loi du 12 ju i l let 1999), l’ag-g lom é ration (loi du 25 juin 19 9 9 )la sol ida r ité et le renou vel lementu r ba i ns (loi du 13 décem br e2000). Ce tte nou vel le don ne n’es t

pas sa ns eff e ts sur le cha mp cons i-d é r é :

• cons titu tion de struc tu r es inter-com mu na les disposa nt d’u nemasse cr itique de ressou r ces pl usfavorable à l’engagement de pol i-tiques ambitieuses : ce sont au jou r-d ’ hui les inter com mu na l ités qu iti r ent l’inves ti ssement publ ic lo ca l,

• intégration et rationalisationdes politiques locales de dévelop-pement économique, notammentfacilitées par l’instauration d’unetaxe professionnelle unique,

• s t rat é g ie de renou vel lementu r bain pr ena nt en compte les imp é-ratifs de mixité urba i ne et so cia le àl ’ é chel le d’un bassin de vie.

La montée en puissance dep rojets de re n o u ve l l e m e n turbain inscrits dans des cycles longsDa ns le cas des qua rtiers ou dessec teurs urba i ns en diff icu lté, l’am-pleur des inves ti ssements publ icsliés aux proje ts de renou vel lementu r bain est suscepti ble de cons ti-tuer un véritable mo teur du déve-loppement économ ique com bi na nt:

11

• s t rat é g ie fon cière et immobi l i è r e

v i sa nt à int ro duire ou à réint ro du i r e

de l’ac ti v ité en cr é a nt des capacit é sd ’ accueil adapt é es aux attentes des

ent r epr i ses et des appa r eils de dis-

t r i bu tion com mer cia le,

• r es tau ration de l’att rac ti v ité dess ites d’intervention, engend ra nt

l’arrivée de nou veaux inves ti s-

seurs issus de la sphère pr i v é e,

• création des infrastructures detransport nécessaires au désen-

clavement.

Une nouvelle donne qui doit changer lere g a rd sur les quart i e r s

Inscrire les quartiers dans la carte

du développement de leur agglo-m é ration, cons idérée com me un

système d’échanges et de circula-

tions, impl ique de s o rtir d’ u n eapproche exclusivement endogè-

ne, autocentrée sur le quartier.

Trois axes d’évolution concernent

l’ensemble des acteurs.

1. Les facteurs de localisationLes quartiers en difficulté se redé-

ploieront durablement sur la based’une mobilisation de leurs poten-

tia l ités fo n c i è r es , perme tta nt

d’accueillir de nouvelles activités.

2 . Les initiatives économiquesLa nou vel le économ ie, av a ntmême de parler de NTIC et de bio-

tech, c’est beaucoup pl us sûre-

ment une plus forte vitalité despetites et très petites entreprises

(TPE).

«Favor i ser l’espr it d’ent r epr i se» doit

passer d’un statut de mot d’ord r e

convenu à un ensem ble de pratiquesréellement opérationnelles.

Une part des marchés et une part

des créateurs d’entreprises poten-tiels sont dans les quartiers. Enco-

re faut-il cesser de porter un regardcondescendant sur ces potentiels.

L’animation économiqueOn ne conçoit pas de parler sérieu-

sement de développement écono-mique sans la participation active

des entreprises et des banques.Da ns le prolongement des deu x

poi nts pr é c é dents, le dia log uepubl ic / privé, le « com ment fa i r e

ensemble » doivent sérieusementprog r esser avec le sou tien des

organisations consulaires.

Des territoires singuliersqui appellent des stratégies particulières

Des contextes locaux plus ou moins favorablesLes villes et agglomérations enga-

gées dans les grands projets deville constituent des territoires dif-

férenciés en fonction :

• de leur dy na m ique de développe-

ment économ ique (ag g los en déve-loppement / ag g los dépr i m é es ) ,

• de leur degré d’intégration

urbaine : relative continuité urbai-ne - moindre écart entre quartiers

en difficulté et le reste de la ville -ou fragmentation urbaine pronon-

cée - rupture entre quartiers endifficulté et le reste de la ville.

Les réponses susceptibles d’être

développées seront forcément d i f-f é r entes entre une métropole régio-

na le dy na m ique, en développementet dont la croi ssa n ce prof ite trop peu

aux qua rtiers en diff icu lté, une pe ti-te ville en cr i se au sein d’un bass i n

en reconver s ion diff ici le, et une com-mu ne de la ba n l ieue pa r i s ien ne. . .

12

Des quartiers pri o ri t a i re saux potentialités diff é re n t e sLes quartiers se différencient enfonction de :

• leur relatif enclavement ou aucontraire leur bonne intégrationau reste de la ville

Des grands ensembles construitsen périphérie dans les années 60se trouvent aujourd’hui localisésde faç on interm é d iaire da ns le ti ssude leur ag g lom é ration, compte tenude la pou r su ite ult é r ieure du ph é no-m è ne de l’éta lement urba i n.Ce tte «i n cl us ion» peut devenir une«i nt é g ration» à l’o ccas ion du déve-loppement des dessertes: voies deci r cu lation, tra nsports urba i ns ens ite propre traver sa nt le qua rtier, etc.

• leur proximité, voire leur conti-guïté, à des zones d’activités oudes friches à reconquérir, atoutspossibles pour raisonner desactions de développement

• leurs potentialités foncières,actuelles ou futures (démoli-tions...), facteur important pourenvisager l’implantation de pôlesd’activités

• leur devenir prévisible à moyenterme (engagement d’unedémarche de renouvellementurbain ou simple amélioration dela gestion urbaine de proximité necomportant pas de recompositionimportante)

Pre s s i o n d ud é veloppement etprocessus derenouvellement urbain

Trois con f ig u rations diff é r entespeu vent être sch é mati s é es pou rd i s ti ng uer les poss i bi l ités dedy na m iques propr es aux qua r-tier s.

Une grande partie de laville connaît un processusde renouvellement urbainC’est là le fait de villes intégrées àde gra ndes métropoles con na i s-sant une forte pression de déve-loppement.Da ns ce cas, certa i ns des qua rtier scons idérés rec è lent des po tentia l it é si mporta ntes liées à leur lo ca l i sation.L’en jeu cons i s te alors à me ttre enœuvre un projet de désen clavement( en termes phys iques, so ciau x ,d ’ i mage...) sa ns pour au ta nt perd r ede vue les habita nts.

Le quartier est inclus dans un secteur plus largeen renouvellementL’enjeu consiste alors à inscrire lespossibilités de transformations duqua rtier da ns cel les du sec teu reng loba nt. Il s’ ag it de diver s i f ierles fon c tions du qua rtier et d’yaccueillir des ac ti v ités à pa rti rd’un redéploiement à l’échelle dusecteur dans son ensemble.

L’espace de transformationest restreint au quartierlui-mêmeLes ma rges de ma nœuvre fon-cières, immobilières, économiquessont alors limitées au quartier.Ces marges peuvent pour autantêtre tout à fait significatives. Au-delà de la diversification interne duquartier, l’enjeu consiste aussi àrenforcer la porosité avec les sec-teurs environnants.A l’inver se, si ces ma rges sont res-t r ei ntes, l’appro che économ ique visea lors essentiel lement à qua l i f ier laf on c tion résidentiel le, no ta m ment àt ravers le développement d’u ne offr ede serv ices et de com mer ces.


13

1. 2

Une nécessité : préparer les territoires pour l’accueil et le développementd’activitésDéfinir des orientations stratégies

Promouvoir le territoire

REMARQUE IMPORTANTE

Tout quartier ne se prête pas forcé-ment à une action spécifique ded é veloppement économ ique. Cer-ta i ns qua rtiers résidentiels peu-vent le rester : dans ce cas, on metplutôt l’accent sur les politiquesd’emploi et d’employabilité, sur led é sen clavement, sur la qua l i f ica-tion des com mer ces et des serv icesexistants et sur le développementd’une économie résidentielle.

Définir des orientationsstratégiques

Com ment promou voir une dy na-m ique de développement écono-mique dans un quartier ?Comme cela vient d’être évoqué, ilfaut en préalable resituer le quar-tier dans son environnement terri-tor ia l : l’ag g lom é ration, le bass i nde vie, le bassin d’emploi. Deu xapproches sont à considérer :

• tirer parti pour le quartier desactions de développement enga-gées au niveau de l’aggloméra-tion,

• partir du potentiel spécifique duquartier pour voir comment il peutparticiper au développement del’agglomération.

Dans les deux cas, il faut élaborerune véritable stratégie, c’est-à-direne pas appl iquer des rece ttestoutes faites, mais tirer parti dessp é ci f icités et des opportu n it é spour définir des objec ti f s, unesérie d’actions et une organisationadaptée.

Il n’ex i s te pas de mo d è le ded é veloppement ter r itor ia ladapté aux qua rtiers dits end i ff icu lté. En rev a n che, il es tposs i ble pour chaque cas deb â tir une strat é g ie de déve-loppement sp é ci f ique.

14

LA DÉFINITION D'UNE STRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT

Programme d’actions et modalités de mise en œuvre

Diagnostic quartier

Situation géographique

Potentiel de développement

économique

Etat des lieux

Forces et faiblesses

Menaces et opportunités

Ressources humaines

Cadrage agglomération

Développement économique

Stratégie et politiques sectorielles

Actions et outils

Opportunités pour le quartier

Projet de renouvellement urbain Projet de gestion urbaine

Définition d'une stratégie de développement

• part endogène

à partir du quartier

> vers le quartier

• part exogène

à partir de l'environnement

> vers le quartier

Outils et registres d'intervention

Positionnement d'acteurs

Entreprises installées

ou proches, chambres

consulaires, outils publics

de développement, système

de formation...


15

Promouvoir le territoire

La question de l’image négative duquartier constitue souvent un réelobs tacle pour les initiati ves dedéveloppement. Cette image repo-se sur les caractéristiques socio-économiques de la population, surl’insécurité présumée, sur l’urba-n i s me et l’habitat, sur l’en clave-ment, sur les services aux habi-tants et aux entreprises.

Elle ne se change pas aisément.Un marketing territorial sérieux estune composante essentielle de lastratégie ; il est nécessaire pourconférer au territoire une certaineattractivité. Il repose d’abord surdes actions effectives de transfor-mation du cadre de vie et d’amélio-ration des conditions de vie ; maison sait bien que leur impact serad i fféré da ns le temps. Or on nepeut attendre que tou tes lesau t r es ac tions soient achev é espour entreprendre une démarchede développement économique.

Tout au long du processus, on peutnéanmoins entreprendre un mar-keting territorial efficace :

• mobiliser les habitants et lesacteurs de terrain pour qu’ils por-tent une image positive,

• valoriser les initiatives localeset les «nécessités»,

• mettre l’accent sur des actionsà effet rapide du type signalé-tique, propreté, stationnement,éclairage...

• faire connaître les atouts duquartier et les potentiels de seshabitants, à des leaders d’opinion,aux banques et investisseurs, auxentreprises environnantes,

• banaliser la communication ter-ritoriale, pour éviter tout effet destigmatisation,

• permette à des habitants de

l’extérieur de fréquenter le quar-tier par des événements, l’implan-tation d’équipements attractifs(sportifs, culturels...),

• promouvoir à l’extérieur le terri-toire et son évolution.

C ’est une déma r che conti nue,menée avec le concours de profes-s ion nels qua l i f i é s, qui perme tt rasur la durée d’obtenir des résultatsprobants et de faire en sorte que lequartier devienne attractif.

16

Tros registres d’interventions pour définir une stratégie opérationnelle de déve-loppement économique au bénéfice d’un territoire à dominante d’habitat socialen difficulté :

– structurer et organiser l’accueil des en treprises,

– susciter et accompagner les initiatives privées,

– décloisonner.

Ces trois registr es sont étro ite m e nt liés.

Susciter et accompagner les initiatives privées

Permettre au tissu existant, notamment les commerçants, artisans, professions libérales, de réinvestir et de s’adapter

• Développement des services à domicile et prise en charge de services urbainspar des groupes locaux.

• Soutien aux activités localement innovantes.

• Aides financières (micro-crédits) et garanties d’emprunt.

• Résoudre les questions d’insécurité.

• Améliorer la formation des commerçants.

• Aider le tissu économique

Améliorer la compétitivité et l’attractivité

• Incitations fiscales (ZRU, ZFU...)

• «Coups de pouce»: aides au démarrage des créateurs d’entreprises, aidesaux investissements

• Soutien aux initiatives d’accompagnement de type culturel.

Décloisonner

• Va lor i ser les atou ts du ter r itoire auprès des ins ta n ces cha rg é es du développement lo ca l.

• Constituer des clubs d’entrepreneurs à partir des territoires environnants.

• Se mettre en réseau avec d’autres territoires.

• Faciliter la connaissance et l’accès aux services des entreprises.

• Promouvoir les formations qualifiantes et adapter les cultures professionnelles.

• Organiser des visites de grandes entreprises régionales.

• Participer aux foires expositions et aux événements économiques.

Aménagement, immobilier

• mobi l i sation et viabi l i sation d’un f on cier,

• amélioration des infrastructuresde transport (désenclavement, sitepropre...)

• production d’une offre en immobilierd’entreprises, y compris par des chan-gements d’usage,

• r es t ruc tu ration d’équ i pements commer-ciaux.

Réseaux d’acteurs

• organisation d’un dispositif partenarialde promotion d’accueil et de suivi desentreprises,

• mise en réseau des opérateurs de soutien à la création d’entreprises,

• l i s i bi l ité des serv ices aux ent r epr i sesex i s ta nt da ns le qua rtier ou à prox i m it é ,

• soutien actif à l’économie solidaire(capital risque de proximité, coopéra-tives, mutualisation des risques...),

• identification des personnesressources,

• a ides aux ent r epr i ses pour répondre à leurs besoi ns de ma i n- d ' œu v r e.

• mobilisation de l’appareil de formation

Structurer et organiser l’accueil (entreprises, opérateurs, porteur de projets…)

Un principe: dans la compétition entre lesterritoires, ce sont les mieux organisés etles plus déterminés qui gagnent


Les registres d’interventions

17

1. 3

Un levier: faire jouer l’ e ffet multiplicateur desi n vestissements publics surles investissements pri v é sLes investisseurs privés ne se mobilisent pas pour des quartiers en renouvellement quand il apparaît plus simpleet plus rentable d’investir sur des sites considérés comme moinsincertains.

En reva nche l’investi ssement privé se mobi l i se pour les qua rtier squa nd la lisibi l ité du projet et les conditions qui lui sont offertes sont au minimum compa rables aux alter nati ves qui peu vent ex i sterpar ailleurs sur le ter r itoi re.

L’investissement public doit donc d’abord viser à restaurerdes conditions de marché compétitives pour le privé, au regard du fonctionnement global du territoire.

Plus largement, l’action publique et le portage politique,en affichant des perspectives claires et en manifestantune volonté suivie d’effets, doivent contribuer à sécuriserles investisseurs, mieux à même alors de prendre des risquesnormaux et d’entreprendre.

Les ou tils propres à la pol itique de la ville mais aussi un certain nom bre de montages pl us class iques en mati è re de pa rtena r iat publ ic / privé, per mettent de sou tenir ces déma r ches.

Qu’entend-t-on par investissements?

Les investissementspublicsLes opérations de renouvellementurbain et les grands projets de villemobi l i sent des inves ti ssementspublics substantiels hors même duchamp de l’habitat :

• restructuration urbaine (désen-clavement, aménagements,voiries, espaces publics...)

• amélioration des servicespublics et de la gestion urbainede proximité

• création ou rénovation d’équi-pements structurants dont descentres commerciaux, mais aussides équipements culturels, de for-mation, de santé...

Les incitations fisca les ou lesdivers outils de dy na m i sation éco-nom ique peu vent aussi être cons i-dérés com me des inves ti ssementspubl ics.

Il est importa nt de se placer da ns la per spec ti ve d’inves ti ssementspubl ics déclen cheurs d’inves ti sse-ments pr i v é s:

• nou veaux com mer ces et serv ices

• entreprises du type TPE/PME

18

• opérations de promotion privée(immobilier d’entreprise, immobi-lier résidentiel, hôtellerie...)

• ges tion déléguée de serv icespublics entraînant des investisse-ments et une prise de risque duconcessionnaire

Les investissements privésL’ i nves ti ssement et le risque corol la i-re portent généra lement alors su r:

• du foncier

• de l’immobilier

• des outils de production

De multiples expériences ont étéent r epr i ses da ns ce tte optiquepour réaliser de la mixité urbaine,soit à l’occasion de la Charte Parte-naires pour la Ville, soit dans lecadre du prog ra m me d’int é r ê tcom mu nau taire URBA N, soit lor sde l’ins tau ration des zonesfra n ches urba i nes soit da nsd’autres pays européens.

Remarque : pour plus de clarté, onexclura de ce chapitre, tout com-portement du ty pe « ent r epr i secitoyen ne » accepta nt d’inves ti ravec une attente de retour enmatière d’image et de valorisationinterne ou externe de l’action réali-sée. Ce positionnement, pour inté-ressant qu’il soit, sort du cadre dudéveloppement économique.

L’effet levier des investissements publicsDans le cas général (hors quar-tiers prioritaires de la politique dela ville), une ba la n ce favorablesuppose qu’un franc de finance-ment publ ic ent ra î ne pl us d’u nfranc d’investissement privé.Au- delà de l’effet mu lti pl icateu rportant sur la question des inves-tissements, un bilan économiqueconsol idé de l’op é ration amèneégalement la collectivité à consi-dérer l’impact en termes de nou-velles ressources fiscales et d’ef-fets induits (emploi...).

Les objectifs s t r a t é g i q u e sLes objectifs s t r a t é g i q u e s

19

Quels sont les critères d’investissement des opérateurs privés ?

Des fondamentauxLes critères de base concernent l’existence d’un marché, sa profitabilité, les condi-tions d’exploitation, le retour sur investissement et la plus value patrimonialeescomptable en cas d’investissement immobilier.

Au regard de ces éléments, il faut que les partenaires publics se rapprochent de l’entrepri-se concernée, identifiant les critères prioritaires pour elle, et qu’ils lui fournissent tous leséléments permettant de les apprécier.

Une approche comparativeLes op é rateurs économ iques pr i v é spro c è dent par exa men d’alterna-ti ves et choi s i ssent les sol u tionsles pl us simples et les pl us favo-rables au rega rd de leurs int é r ê ts.

Si un ma r ché ex i s te, un réseau ded i s t r i bu tion alimentaire pr é f é r eraacquérir un ter rain nu sur un axe pas-sa nt, pro che du qua rtier cons id é r é ,pour réaliser une «bo î te à vend r e»entourée d’un pa r k i ng, plutôt que der é i nves tir da ns un centre com mer cia lobsol è te en cœur de qua rtier, avecles mu lti ples aléas qui ob è r ent unetel le déma r che.

L’ i ntervention de la pu i ssa n cepubl ique, no ta m ment en termesd’offre foncière, doit viser à rétabliru ne compa ra i son comp é titi ve ent r e

des « solutions quartier » et des« sol u tions ty pes » à l’ext é r ieu rdes sites en renouvellement.

Un moteur: la confianceLes inves ti sseurs s’engagent qua ndun projet devient lisible et quandles inter lo cu teurs publ ics appa-raissent fiables.En la matière, les élus sont au pre-m ier ra ng pour faire valoir unconsensus local large, une volontépolitique réelle, une communautéde vue des pa rtena i r es pou raccompagner la démarche.

Type d’opérateur

Commerce, distribution,services de proximité

TPE/PME

Investisseur immobilier

Critères de base

• E x i sten ce d’un ma rch é

• Conditions d’exploitation

• Valorisation d’un fondsde commerce

• Conditions d’exploitation

• Retour sur investissement

• Plus value patrimoniale

Risques perçus

• Insécurité

• Démarque inconnue

• Dévalorisation du fondsde commerce

• Insécurité

• Image négative influantsur le climat social interne(personnel) sur les clientset partenaires

• Vacance

• Surcoûts liés à l’insécurité

• Possibilité de revente

20

Quels sont les préalablesqui s’imposent aux collectivités territoriales pour enclencher l’investissement privé?

Mettre en perspectivele projetAu-delà de l’affichage d’un projet, ilfaut pouvoir décrire avec précision( no ta m ment en terme d’éch é a n-cier) les transformations program-mées et pouvoir fournir des enga-gements à cet effet.

Il faut donc valor i ser les inves ti sse-ments publ ics en ex pl icita nt le casé ch é a nt leur impact direct sur lesi nves ti ssements privés env i sag é s.

S ’ a s s u rer de la disponibilitéfoncière/immobilièreà des conditionscompétitivesCe tte cond ition suppose da ns laplupart des cas une étape de maî-t r i se publ ique des ter ra i ns d’as-s ie tte et leur mise en ordre demarche préalable (droit des sols,démolitions et dépollutions éven-tuelles, viabilisations...).

Ces « assiettes » foncières et/ouimmobilières doivent pouvoir êtrepropos é es aux inves ti sseurs pr i v é sà des cond itions en rapport avecleurs imp é ratifs d’ex ploitation et lescond itions usuel les du ma r ch é .

Autrement dit, le renouvellementurbain implique généralement unfinancement public très significa-tif du « pré-aménagement » et del’aménagement pour permettre àl’investissement privé d’intervenirdans un second temps.

Les déma r ches et exemples cit é sda ns les pa rag raphes aya nt tra it au xcom mer ces et à l’accueil d’ent r e-pr i ses illus t r ent ce tte ques tion cl é .La mobilisation des crédits de lapolitique de la ville, du fonds de

renouvellement urbain, de la cais-se des dépôts et , ou encore l’EPA-RECA sont susceptibles d’apporterdes réponses en la matière.

Disposer de ressourcesprofessionnelles spécialisées et compétentesL’ensem ble de ces déma r chesimpose de disposer de capacitésd’ingénierie et de conduite d’opé-rations particulièrement expertes.

Cel les- ci peu vent relever d’u nesociété d’économie mixte, de ser-vices de collectivités locales, d’unorganisme ayant une compétenced’aménagement, d’un groupementd ’ i ntérêt publ ic, de pr es tata i r esexternes...

E l les sont désormais sou tenuesdans le cadre du fonds de revitali-sation économique (FRE).

Savoir répondre aux investisseurs privés pour les motiverOn doit pouvoir répondre de maniè-re claire à des questions sur:

• les déplacements

• la signalétique

• la main d’œuvre, son niveaude qualification

• les services aux entreprises

• l’habitat disponible à proximitéet sa variété

• les écoles

• la sécurité

En dehors même de l’information,tout investisseur privé intervenantdans un quartier «difficile », doitpouvoir disposer de facilités four-n ies par la ma î t r i se d’ou v ragepublique, comme :

• l’aide aux démarchesadministratives

• le suivi per son nalisé des doss ier s

• l’accueil dans le nouvelenvironnement socio-économique

• les travaux d’implantation dansle territoire considéré


21

En résumé, tout investisseur potentiel devrait pouvoir disposer d’un dos-sier d’information et d’accueil élaboré par des personnes connaissant bienle secteur privé, dossier fournissant, avec une description du quartier enrenouvellement, tous les éléments évoqués ci-dessous (une partie iden-tique pour chacun et une partie adaptée aux spécificités de l’investisse-ment considéré).Pas de pla q u e t tes publ i c ita i r es, mais plutôt une info r ma tion précise, cla i r e,va l o r i sa nte et surtout perti n e nte par ra pp o rt aux atte ntes et à la cu l ture de l’ i n-v esti sseur - entr e p r e n e u r.Certains dispositifs mis en place à l’occasion des zones franches sont sus-ceptibles de fournir des illustrations de ce type de démarche.

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Investissement public

AménagementPortage foncierPortage immobilier

Constitution d’une sociétéimmobilière disposantd’apports publics et privés

Montage d’une solution detype immobilier locatif oucrédit-bail pour TPE/PME

Co investissement en vuede confier une concessiond ’ex ploitation d’un équ i pement

Objectifs

• offrir des conditions fon-cières et/ou immobilièrescompatibles avec le mar-ché de référence, voireplus favorables

• sécuriser des investis-seurs privés en co investis-sant

• minimiser l’investissementimmobilier des TPE/PME

• mobiliser des investisseursprivés

• bénéficier de leur profes-sionnalisme

Effets escomptés entermes d’investissementprivé

• prise en compte de l’offrecomme une alternativecrédible

• enclenchement del’investissement privé

• prise de relais à terme parles investisseurs privéspermettant la sortie desinvestisseurs publics

• maximiser leurs capacitésd’investissement sur l’outilde production

• co investissement, voireprise de relais complèteà terme

Quels sont les montages possiblesd’actions de développement économique ?

Les cat é gor ies du tableau ci - dessous n’ont pas un ca ractère ex haus ti f.

Certains des exemples cités dans les paragraphes ayant trait aux commerces et à l’accueil d’entreprises peuvent illustrer les logiques dont il est question.

Aux côtés des outils de l’intervention économique relevant du droit commun, lesnouveaux outils du renouvellement urbain, mis en place par l’état, la Caisse desDépôts et Consignations, les collectivités doivent permettre de formaliser unevariété de solutions.


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Re p è re s

Chapitre 2

LES PRINCIPAU XCHAMPS D’AC T I O N

• la requalification des appareils commerciaux

• l’organisation de l’implantation d’entreprises :immobilier et services

• le soutien à la création d’entreprises ou d’activités

• le développement des services résidentiels

24

2 .1

La requalification desa p p a reils commerc i a u xCommerçants, artisans : ils rendent service aux habitants,contribuent à la qualité de la vie, font l’histoireet l’urbanité d’un quartier... au même titre que les professionslibérales de proximité.

Si l’attractivité d’un ensemble résidentiel dépend souventde la présence de ces services, à l’inverse, la dégradationd’un quartier se remarque d’abord à l’aspect de ses commerces :cellules vacantes, entretien défaillant, assortiments restreints...

La requalification des équipements commerciaux constituedonc un enjeu essentiel du renouvellement urbain.

Il s’ ag it en général d’un pro cessus long et complexe, dépenda nt tou tà la fois d’une appro che économ ique rigou reuse, d’une articu lationavec un projet urbain et d’un véritable portage pol itique.

Une palette d’outils existe aujourd’hui, pour revitaliseret restructurer les centres commerciaux: créditsde renouvellement urbain, FISAC, fonds de revitalisationéconomique, crédits européens, fonds de renouvellement urbain(CDC), EPARECA.

Quartiers sensibles :un réel potentiel de consommation

L’étude menée fin 1999 par le CRE-DOC pour le compte de la CDC et du

promoteur Altaréa cadre un certain

nom bre d’éléments relatifs au

po tentiel de consom mation des4,7 millions habitants des ZUS :

• une majorité de ménagesactifs: à l’échelle de l’ensemble

des ZUS, 68 % des ménages comp-

tent au moins un actif.

• des revenus plus modestes,

mais des familles plus jeunes etplus nombreuses que la moyenne

• les ty pes de com mer ces fr é quen-

tés sont pro ches de ceux de l’en-

sem ble de la popu lation fra nç a i se

• à enseigne et taille comparable,

les supermarchés des ZUS

connaissent un panier moyen

inférieur, compensé par des

visites plus fréquentes

• les comportements de consom-

mation alimentaire sont proches

de ceux de la moyenne ménages

français

•au delà des besoi ns de base, le

d é f icit de consom mation est pl us

net sur d’au t r es ty pes de pro-

du its ou de serv ices (loi s i r s, cu l-

tu r e...).

Les Pri n c i p a u xchamps d’ a c t i o n s

25

Principes de base du fonctionnementcommercial

La viabi l ité des serv ices ma r-chands concernés repose sur troisrègles simples :

• l’existence d’un marché

• un emplacement de qualité

• des conditions d’exploitationsatisfaisantes

L’existence d’un marchéLe com mer ce et pl us la rgementtous les serv ices ma r cha nds,cons tituent des ac ti v ités écono-miques dont la pérennité dépenddu chiffre d’affaire généré et duprofit réalisé.

S a ns un nom bre su ff i sa nt decl ients sol v ables, pas d’ac ti v it écommerciale.

D’où l’importance de la notion dezone de chalandise, secteur géo-graphique sur lequel rayonnent lesactivités considérées en attirantdes clients.

A titre d’illustration, les enseignesde distribution alimentaire consi-d è r ent que 6 000 à 7 000 habi-ta nts cons tituent un seuil mini-mum pour implanter une moyennesu rface att rac ti ve (superma r ch éde 1 000 m2).

Un emplacement de qualitéLa réussite des commerces, ser-v ices, ac ti v ités arti sa na lesdépend des espaces au sein des-quels ils sont group é s : cent r escom mer ciaux, linéaires de ruesmarchandes, grappes de servicesen pied d’immeuble...

L’organisation de ces espaces estd é term i na nte. Ils doi vent êtreaccessibles, visibles, lisibles, fonc-tion nels et sécu r i sa nts pour les

cl ients. L’offre de station nementau tomobi le cons titue un fac teu rclé de succès.

Les bons emplacements se situentgénéralement sur des axes inter-quartiers, permettant de capter unflux automobile important, tout enétant très accessible pour les pié-tons résidant à proximité.

L’organisation optimale d’un centrecommercial ou d’une rue commer-çante ne doit rien au hasard. Unplan d’orga n i sation des com-merces, situant judicieusement leslocomotives (supermarché, poste,pharmacie...) permet d’augmenterles flux commerciaux au profit detous les exploitants.

Des conditionsd’exploitationsatisfaisantesFonctionnelles :

• des locaux bien conçus, facili-tant la sécurisation et l’organisa-tion des flux externes/internes(livraisons, stockage, administra-tion, vente...)

Economiques :

• des loyers et des charges enrapport avec la réalité des chiffresd’affaires potentiellementgénérés.

• une gestion efficace du pôlecommercial.

Les difficultés usuellespropres aux quartierssensibles

Des centres commerciauxenclavés, concurrencés parl’équipement commercialde périphérie

• centres commerciaux introver-tis, peu lisibles, peu accessiblespar voiture, en retrait des princi-

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paux flux de passage, faiblementattractifs compte tenu d’une« masse critique » d’activitésinsuffisante

• développement depuis plu-sieurs décennies de nouvellesformes de distribution venantconcurrencer le commerce deproximité de ces quartiers, au pre-mier rang desquelles les hypersde périphérie

Des commerces et desservices qui souffrent de la dégradation del’environnement

• des quartiers dont le pouvoird’achat baisse : paupérisation desménages, développement de lavacance

• des quartiers dont le cadre devie s’est dégradé, des phéno-mènes d’insécurité qui se fixentfréquemment sur les pôles com-merciaux

Des difficultés propres aux copropriétés

• dans le cas des copropriétéscommerciales, des régimes juri-diques complexes, des intérêtsdivergents (propriétaires desmurs/propriétaires des fonds), quihandicapent une gestion unifiéeet des actions de rénovation

Des difficultés qui seconjuguent et entraînentun déclin des appareilscommerciaux

• d é g radation des résu ltats, fa i blecapacité de réinves ti ssement desexploitants en place

• absence d’entretien et demaintenance, voire insolvabilitéde la copropriété

• cellules commercialesvacantes, aspect général de déshérence

• dérive de la composition com-merciale du centre par le jeu demutations successives peu cohé-rentes, reprise de fonds par desexploitants peu professionnels...

Apprécier les termes du problème posépour choisir une stra-tégie d’intervention

La stratégie d’intervention découled ’un diag nos tic économ ique pr é-cis, d’une démarche de partena-riat, d’une réflexion repositionnantla question posée dans le cadred’une approche urbaine plus large.

Trois ang les d’appro che sontimportants pour fonder le diagnos-tic économique :

• l’analyse commerciale

• l ’ a na lyse urba i ne et fon c tion nel le

• l’état des lieux juridique et lagestion

L’analyse commercialeQuelques questions clés :

• Quelle est la zone de chalandisedu pôle commercial considéré?

• Quel est le marché théoriquepotentiel par type d’activités?

• Quel est l’environnementconcurrentiel ?

• Quelle est la demande, quelssont les comportements d’achatde la clientèle potentielle?

• Quels sont les résultatsdes exploitants en place ?

• Niveau d’adéquation oud’inadéquation offre/demande ?

• Y a-t-il une stratégie dedéveloppement ou derepositionnement concurrentieldu pôle commercial ?sur quels créneaux ?avec quelle locomotive?quelle synergie avec les projets


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d’implantation ou de transfertsd’équipements et de servicespublics?

Les marchés forains

Da ns un certain nom bre decas, les ma r chés de certa i nsqua rtiers cons tituent des ren-dez -vous réguliers dont le pou-voir d’att rac tion s’ é tend à tou tel ’ ag g lom é ration. C’est le cas,par exemple, du ma r ché desMi ng ue ttes à Véniss ieux. Ilconv ient alors d’int é g r er ce tatout importa nt à l’ana lyse età la strat é g ie qui peut end é cou ler.

L’analyse urbaine et fonctionnelleQuelques questions clés :

• L’organisation spatiale du pôlecommercial, son emplacement,son bâti, son positionnement auregard des flux, influent-ils positi-vement ou négativement sur sonfonctionnement ?

• Comment l’espace du centreest-il perçu par les usagers ?

• Le fonctionnement du site(contexte immobilier, foncier eturbain) permet-il une évolution dupôle commercial ?

L’état des lieux juridiqueet de la gestionLes points clés :

• Mise à plat de la situation fon-cière et immobilière

• Etat de la propriété des murs,des fonds, situation en cas decopropriété

• Nature des baux consentis

• Structures de gestion, règle-ments, résultats de la gestion

• Point des dysfonctionnements

Engager la concertationpour mieux apprécier lasituation et déterminer une stratégieLa concertation est constitutive del’ensemble du processus d’analy-se, de choix d’une option d’inter-vention, puis de conduite de projet.E l le permet de capita l i ser lacon na i ssa n ce des probl è mes et,de faire ad h é r er les ac teu r scon cernés aux sol u tions qui sedégagent.

Elle concerne au premier chef lescom mer ç a nts et au t r es ac teu r séconomiques présents, mais aussiles habita nts, les responsablesd ’ é qu i pements et les op é rateu r surbains du secteur...Les organismes consulaires sontsuscepti bles d’amener un appu iprécieux dans la conduite d’un telprocessus.

La concertation porte sur la pers-pective et les objectifs générauxde la démarche envisagée.Elle est distincte d’une phase ulté-rieure de négociation, susceptiblequant à elle de concerner des pro-priétaires ou des exploitants, rela-tivement à des conditions géné-rales de montage d’opération ou àdes cas particuliers.

Articuler de manière étroiteprojet urbain et requalification de l’appareil commercialIl apparaît essentiel que tout projetde requa l i f ication com mer cia lepu i sse s’ i nscrire da ns le cad r ed’une réflexion amont en matièrede projet urbain.

Ces deux vole ts asso ci é s - proje turbain, requalification commercia-le - constituent des leviers complé-mentaires.Correctement articulés, ils consti-tuent l’un pour l’autre des gagesréciproques de réussite.

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En fonction des contextes, des stratégiesd’ i n t e rvention diff é re n c i é e s

On no tera à titre d’illus t rationquelques gra ndes cat é gor ies de solutions :

• l’adaptation de l’existant

• la restructuration lourdede l’existant

• le transfert/reconstruction/démolition

• le désinvestissement commer-cial progressif, la reconversion dela vocation de l’équipement

L’adaptation de l’existantIl s’ ag it d’u ne déma r che qui neremet pas en jeu de manière déter-minante la configuration initiale dupôle commercial.Trois types de registres sont mobi-lisés à des degrés divers pou raméliorer son fonctionnement :

• la remise à niveau des équipe-ments (bâtiments, agencements,espaces extérieurs, éclairage, sta-tionnement, signalétique...)

• l ’ adaptation qua ntitati ve et qua l i-tati ve de l’offre com mer cia le (int ro-duc tion de nou veaux serv ices, ma î-t r i se da ns la mesure du poss i bledes mu tations de fonds de com-mer ce pour rétablir une diver s it éet une coh é r en ce de l’offr e. . . )

• la dynamisation des commer-çants : union commerciale,démarches de promotion et dequalité...

La question de la diversification del’offre sur des créneaux non cou-verts peut offrir des vraies oppor-tunités. Voir à ce propos les dispo-sitifs visant à soutenir la créationd’entreprises et d’activités.

Le cas du quartier desChâtillons (40 commerces)

à Reims illustre cettedémarche. La CCI, la Villede Reims, la SA d’HLM l’EffortRémois et l’Union Commercia-le se sont engagés aux côtésdes commerçants dans unplan d’action durable se tra-duisant dans un premiertemps par la mise en placed’une charte de qualité.

Le cas du « contrat de ruede l’Epeule » à Roubaix illustreune action très complète surune rue commerçante de fau-bourg. Pour mener cette opé-ration, la collectivité estpassé par le rachat d’unetrentaine de locaux (murs et fonds).

La CCI de Lille - Métropole aorganisé la formation de nou-veaux commerçants et facilitéleur implantation simultanéedans ces locaux.


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La restructuration lourdede l’existantIl s’agit d’une refonte complète ducentre com mer cial ex i s ta nt. Laréorganisation des surfaces passepar une étape de maîtrise immobi-lière, impliquant le rachat total oupartiel des murs et des fonds parun maître d’ouvrage public.

Ces démarches s’avèrent longues,co û teuses et complexes, no ta m-ment dans le cadre de coproprié-tés. Elles constituent néanmoinsun passage obligé pour reposition-ner un équ i pement com mer cia lconcurrentiel à l’échelle d’un sec-teur urbain entier.

Le cas du Centre Commercialde Mantes II (Val Fourré,Ma ntes la Jol ie) cons titue unei l l us t ration de ce ty pe ded é ma r che. A pa rtir de 19 96, lav i l le et l’Etat con f ient à l ’ E PA M-SA la mission de restructurermassivement ce grand centrecommercial dont la coproprié-té est sinistrée. L’équipementest repositionné sur une fonc-tion de centre de servicespublics et de pôle commercialinter-quartiers.Coût 77 MF, durée 7 ans.

Le transfert/reconstructionIl s’agit de reconstruire le centrecommercial sur un site voisin del ’emplacement initia l, da ns uncadre jugé mieux adapté.

Comme dans le cas de la restructu-ration lourde de l’existant, il s’agitde démarches longues, coûteuseset complexes, passant nécessaire-ment par la maîtrise du foncier dis-ponible et selon les cas, le rachatde murs, voire de fonds, du centrecommercial initial.L’ a n cien centre com mer cial es talors soit démoli, soit reconverti.

Le cas du Pôle Commercialdes Nations, dans le quartierdes Côteaux à Mulhouseillustre une telle démarche.Cette opération, menée par laville de Mulhouse et sa SEMavec le concours de l’EPARECAet de la CDC, permet de créerun véritable centre à l’échelled’un large secteur urbain,dans le cadre d’un projet inté-grant l’arrivée future du tramtrain.Coût 31 MF.

Le désinvestissementcommercial progressif, lareconversion de lavocation de l’équipementLe diagnostic conclut à l’extrêmedifficulté de maintenir une voca-tion commerciale au site à moyenterme, compte tenu des diff é-rentes contraintes analysées.Les com mer ces ex i s ta nts sontsoutenus par des actions sur l’en-vironnement.Da ns le cadre d’u ne appro checoh é r ente, les cel l u les vaca ntesfont l’objet d’une maîtrise et sontr é aff ec t é es à d’au t r es ac ti v it é s :lo caux pour cr é ateurs d’ent r e-prises hors commerce de proximi-té, services divers, locaux associa-tifs, ateliers d’artistes...

L’enjeu du portageimmobilier: des réponsesnouvelles

L’unicité de la propriétéimmobilière, facteur clé de réussite des centrescommerciauxRepositionner un équipement com-mercial pour en faire un pôle inter-quartier concurrentiel, capable destructurer une véritable centralité,suppose généralement de mettre

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en œuvre des stratégies urbainesde type «restructuration lourde »ou «transfert/reconstruction ».

C ’est à ces cond itions que deslo como ti ves alimenta i r es sig n i f i-cati ves (superma r chés) ou desmoyen nes su rfaces sp é cia l i s é espeuvent s’engager, permettant surcette base de créer une offre com-merciale significative et attractive.

Le seuil inférieur de telles opéra-tions s’établit à environ 3000 m2

de surface, dont en général 1000m2 pour un supermarché.

Outre la qualité de l’emplacement,l’unicité de la propriété immobiliè-re et l’organisation d’une gestioncommerciale unifiée sont des fac-teurs clés de réussite.

L’engagement de telles opérationsi mpl ique donc pl us ieurs pr é a-lables : la maîtrise du foncier, leportage de l’immobilier commercialneuf ou reconfiguré, qui peut selonles cas impliquer de passer par unephase de maîtrise des coproprié-tés dégradées préexistantes...

Or en zone urba i ne sens i ble, lacomplexité de la démarche et ler i sque per çu éca rte à pr iori lesinvestisseurs privés pouvant êtrecon cernés par l’immobi l ier com-mercial.L’initialisation de la démarche etson portage à moyen terme reposedonc sur les pouvoirs publics.

L’ Epa r eca et le prog ra m me derenouvellement urbain (ETAT/CDC)f ou rn i ssent au jou rd ’ hui de nou-vel les réponses op é ration nel lesdans ces domaines.

A terme, les Sociétés d’Investisse-ments Régional (SIR), dont l’objetest d’assu r er le fina n cementd’opérations foncières et immobi-lières mises en œuvre au titre desprogrammes locaux de renouvelle-ment urbain, devraient permettre

une démultiplication du portage dece type d’opérations.Une première SIR est en cours d’ex-périmentation en Rhône-Alpes.

L’EPARECA: un rôle de maîtrise d’ouvrage de la restructuration

L’EPARECA :

• expertise les situations

• quand des potentialités sontavérées, configure des opérationscorrespondant aux exigences decommercialité et de fonctionnalitédes opérateurs

• mobi l i se les tours de table fina n-ciers perme tta nt de réaliser lesi nves ti ssements immobi l ier s, avec lepl us sou vent le con cours de la CDC

• monte les structures juridiquesen charge de la maîtrise d’ouvrageimmobilière

• profile des équilibres de gestionpermettant d’amortir les investis-sements sur durée longue(20 ans), autorisant en cela desniveaux de loyer en rapport avecles équilibres d’exploitation decommerces de proximité

• met en place des réponses enterme de gestion unifiée de centrecommercial

• recherche à moyen terme lareprise de ces actifs immobilierspar des investisseurs privés, desconditions normales de marchéayant été restaurées entre temps

Une centaine de sites com-merciaux font actuellementl’objet d’une saisine de l’EPA-RECA.Une quinzaine sont d’ores etdéjà en phase opérationnelle,l’EPARECA s’étant effective-ment engagé dans un rôle deportage.Les fiches de cas pour chacunde ces centres commerciauxsont détaillées sur le sitewww.epareca.org


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La CDC: intervenir eninvestisseur pour assumeravec des partenairespublics et privés desrisques immobiliersOutre le fina n cement des dépensesd ’ i ng é n ier ie (études, direction deprojet), le Fonds de Renou vel le-ment Urbain de la CDC participe aufinancement des investissementssous deux formes :

• des prêts,bonifiés (PPU, PRU)

• des prises de risque sous formede prises de participation dansdes opérations d’immobilier com-mercial et d’entreprise, aux côtésd’autres investisseurs publics etprivés. Dans ce cas, la CDC inter-vient pour amorcer des opérationsdont elle a préalablement vérifiéle potentiel et mesuré le rapportrisque/retour sur investissementprévisible. Son objectif consiste àterme à se désengager financière-ment des opérations une fois quedes conditions normales de mar-ché ont été restaurées.

La CDC peut intervenir aux côtésde l’EPARECA.Da ns ce cad r e, ce sont des so ci é-tés à objet immobi l ier (SARL ou SCI )qui sont cons titu é es pour ga ra nti rl ’u n icité de la propriété et rationa l i-ser les pro cessus de ges tion.

• Pôle Commercial des Nationsà Mulhouse, l’EPARECA et laCDC ont constitué pour por-ter l’opération une SARLdotée d’un capital de3,60 MF, chacun y contri-buant à hauteur de 50 %.

• Transfert du Centre Commer-cial de la Rafale à Reims, uneSARL dotée d’un capital de3 MF a été constituée pourporter l’opération. Partici-pent au capital l’EPARECA, laCDC, la SEM Reims Dévelop-pement, la Caisse d’Epargne.

• Centre commercial desBelles Portes à HérouvilleSaint-Clair, une SCI a étéconstituée à l’initiative del’EPARECA et de la SEM loca-le.

• Centre commercial du quar-tier Bellefontaine à Toulouse,une SCI sera constituéeentre la CDC et un promoteurprivé, la SODES.

Promouvoir une gestioncommerciale unifiée,condition de la cohérencede l’offre commerciale

La question des commerces et desservices dans les quartiers sen-sibles ne se réduit pas à la condui-te d’opérations de restructurationlou rdes, ci r conscr ites da ns letemps.

E l le repose d’abord sur un ma nage-ment urbain au quo tid ien, dont ilconv ient de cons t ruire avec lesac teurs con cernés les termes lespl us adapt é s.

Si l’unicité de la propriété immobi-lière constitue un facteur clé de lar é uss ite des cent r es com mer-ciaux, elle ne préexiste pas systé-matiquement partout. Force est deprendre en compte alors la diversi-té des acteurs en jeu pour promou-voir des réponses confortant l’at-tractivité des pôles.

Vers des «gestionnaires/animateurs du commercede quartiers »?La maîtrise du fonctionnement despôles commerciaux dans les quar-tiers renvoie à des questions mul-tiples :

• maîtrise de la recommercialisa-tion des cellules vacantes, pouréviter toute dérive pénalisantedans la composition commerciale

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d’ensemble. Cette maîtrise estsimplifiée en cas de propriétéunique, difficile voire improbableen cas de propriété éclatée

• propreté, maintenance, sécuri-té, ambiance

• harmonisation des horairesd’ouvertures

• dynamisation des associationsde commerçants, actions de pro-motion, nouveaux services

La prise en compte de ces ques-tions suppose une co ord i nationd’acteurs multiples.B ien sou vent la dy na m ique desassociations de commerçants desqua rtiers est fa i ble, qua nd el len’est pas inexistante.Le rôle d’un bi n ô me mu n ici pa l i-t é / orga n i s mes consu la i r es es ta lors sou vent déterm i na nt pou rstructurer une dynamique et mobi-liser tous les acteurs concernés,dont les commerçants.

A l’image des « town center smanagers» anglais ou belges, lanouvelle fonction de « gestionnai-re de centre ville » ou «d’anima-teur du commerce de centre ville »a tendance à se développer depuisquelques années. Il s’agit de fédé-rer les acteurs locaux (municipali-té, associations de commerçants,g ra ndes enseig nes, orga n i s mesconsulaires...) pour coordonner lesinterventions ayant trait à la ges-tion des espaces publics et impul-ser des actions d’animation et depromotion commerciale.

Ce tte appro che qui res te pour lemoment propre aux cent r es villespou r ra it être adaptée aux qua rtier s.En lien avec l’ensem ble desacteurs, dont les Assistants Tech-nique « Politique de la Ville » desCCI et des Cha m br es de Métier s,pou r ra it no ta m ment s’env i sager unef on c tion de ges tion naire de cent r escom mer ciaux à temps pa rtag é .

Dès 19 94, la Com mu nau t éUr ba i ne de Lyon, en lien avecles ins ta n ces consu la i r es etl ’ E tat, a défini des mo da l it é sd ’ i ntervention au prof it desp ô les com mer ciaux de prox i-m ité da ns les qua rtiers pr ior i-ta i r es de la pol itique de la ville.Dans ce cadre, des missionssont actuellement confiées àdes prestataires extérieurspour soutenir des centres dequartier:> missions de recommerciali-sation de cellules vacantes :démarches de prospectionciblées> missions de soutien à l’ani-mation des pôles commer-ciaux de quartier, en liaisonavec les groupements de com-merçants

Dans le cas des opérationsde restructuration lourdes,gérer la transitionLes opérations de restructurationlourdes sont longues à se concréti-ser et se conduisent sur le moyenterme.Au rega rd de ce tte échel le detemps, les habitants des quartierset les commerçants en place sontquant à eux d’abord soucieux deréponses au quotidien.

La gestion des phases de transi-tion impl ique donc nécessa i r e-ment un investissement en termesde gestion urbaine et de soutienaux activités existantes, le tempsque le renouvellement s’opère.

Le fonds FISAC, piloté par la DRCA(Délégation Régionale au Commer-ce et à l’Artisanat), peut constituerune réponse en terme de finance-ment sur ces questions de gestionunifiée et de gestion de transition.


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C o m p é t e n c e s/f i n a n c e m e n t s

Expertise/IngénierieMa î trise d’o uv ra g e : Cont rat deVille, GPV ou ORU

Acteurs associés :

• Ville et/ou Agglo (Dir. desAffaires Eco, Dir. de l’Urbanisme,Dir. Vie des Quartiers)

• Etat (Sous-Préfet Ville, DirectionPol. de la Ville, DRCA, DDE)

• D i r ec teur cont rat de ville et/ou G P V

• CCI, Chambre de Métiers

• Union commerciale

• Commerçants, services

• Syndic copropriété ou gestion-naire immobilier dans le cas d’unepropriété unifiée

• Opérateurs urbains : HLM,Transports Urbains...

• DRCDC

• Conseil Généra l, Conseil Régiona l

• EPARECA en cas de saisine decelui-ci

Cofinancements mobilisables :

• C r é d its pol itique de la ville( f onds interm i n i s t é r iel pour la ville,f onds de rev ita l i sation économ ique

• Fonds de RenouvellementUrbain CDC

• FISAC (ETAT/DRCA)

• crédits européens

Opération derestructuration immobilièreMaîtrise d’ouvrage :

• en général maîtrise d’ouvragepublique pour mobiliser les sub-ventions publiques : collectivitélocale, SEM, EPARECA

Structure de portage immobilier :

• SEM, organisme HLM, sociétéimmobilière constituée de maniè-re ad’hoc pour l’opération

Acteurs associés:Idem que pour ex perti se/i ng é n ier ie


• C r é d its pol itique de la ville( f onds interm i n i s t é r iel pour la ville )

Fonds Européens pour les siteséligibles (Objectif 2, URBAN...)

• Prêt de Renouvellement Urbain,Prêt Projet Urbain de la CDC

• Prise de participation EPARECAet/ou CDC dans des sociétésimmobilières

Gestion commerciale unifiéeMaîtrise d’ouvrage :

• Contrat de Ville, GPV ou ORUpour initialiser

• C r é ation da ns un second tempsd ’u ne struc ture ad ’ hoc asso cia nt lespr i n ci paux pa rtena i r es con cern é s

Acteurs associés :

• Ville et/ou Agglo (Dir. desAffaires Eco, Dir. de l’Urbanisme,Dir. Vie des Quartiers)


• CCI, Chambre de Métiers

• Union commerciale

• Commerçants, services

• Syndic copropriété ou gestion-naire immobilier dans le cas d’unepropriété unifiée

• Opérateurs urbains : HLM,Transports Urbains...


• Fonds de revitalisation écono-mique (FRE)

• FISAC

B i bl i o g ra p h i e : ce chapitre est pa r-ticu l i è rement redevable au xau teurs et ou v rages su i va ntsS C E T - Rev ita l i ser les cent r es com-mer ciaux en diff icu lté da ns lesqua rtier s - Gu ide à l’usage des op é-rateu r s - nov 19 9550 Qua rtier s, CDC UNFOH LM- Gu idepratique du com mer ce da ns lesqua rtiers d’habitat so cia l - 19 94Ur ba n i s me - Com mer ce et mo desde villes - A c tes de la 18e r en cont r enationa le des Agen ces d’Ur ba n i s-me - ma r s 19 9 8

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2 . 2

L’organisation de l’ i m p l a n t a t i o nd’ e n t re p ri s e s : immobilier et serv i c e sL’implantation d’entreprises dans les quartiers poursuitdeux objectif principaux :

• un impact urbain : processus de recompositionet de qualification de l’espace, nouvelles fonctions, nouveaux usages, entraînant une transformation de l’ambiance urbaine...

• des effets socio-économiques : localisation d’activités,création d’emplois, effets d’entraînement renforçant globalementl’attractivité du quartier...

La mise en place des zones franches urbaines, tout comme lesPIC URBAN de la première génération, ont eu pour intérêt de mieuxmettre en lumière la question des potentialités foncièresà mobiliser en faveur du développement économique desquartiers, au delà des seules transformations d’usage desimmeubles HLM.

Des exemples d’opérations fournissent des réponses attractivesen terme d’immobilier d’entreprises sur les quartiers : hôtelsd’entreprises, ateliers artisanaux pour les très petitesentreprises, produits locatifs divers...

Enfin la question de l’offre de servic es constitue un élément cléauquel les entreprises sont particulièrement sensibles.

L’implantationd’entreprises, unmarketing spécifique

L’implantation d’entreprises s’ins-crit dans un marché concurrentielou vert, reposa nt class iquementsur la ren contre d’u ne offre etd’une demande.Da ns ce jeu, les ent r epr i ses sont rela-ti vement mobi les : on cons tatequ ’u ne ent r epr i se de serv ices démé-nage en moyen ne tous les sept ans.


Leurs critères de localisation sont

multiples et leurs choix d’implanta-

tion reposent généra lement su r

des compromis arbitrant des élé-

ments objectifs et subjectifs.

Dans cette optique, la structura-

tion d’une offre dans les quartiers

suppose une véritable appro che

marketing.

Quelles entreprises?Les strat é g ies de renou vel lement

u r bain des qua rtiers éca rtent de fa it:

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• les activités nuisant à la voca-tion résidentielle des secteursconsidérés

• les grandes unités, pour les-quelles les disponibilités fon-cières et immobilières n’existentpas, et dont l’implantation, si lesdisponibilités existaient, recrée-raient des zonages de faitcontraires aux objectifs de mixitéurbaine

Le champ est donc celui des TPE(Très Petites Entreprises, moins de10 salariés) ou des PME (Petites etMoyennes Entreprises, de 10 à 50sa lariés), pos ition n é es da ns ledoma i ne du serv ice et/ou de laproduction et n’induisant pas denuisances pour l’environnement.

S’agissant d’un champ aussi large,les études de marché préalablesdoivent contribuer à affiner le posi-tion nement ad é quat de l’offre àconstituer, notamment au regardde l’état du marché existant surl’agglomération.

Les constats réalisées sur les opé-rations réussies au cours de cesdernières années font notammentressortir un profil de jeunes TPE( en cr é ation ou en développe-ment), en gra nde ma jor ité ind é-pendantes, positionnées tant surle service que sur l’artisanat, etrecherchant de petites surfacesl o ca tiv es à un bon ra pp o rtqualité/prix. Ces petites surfaces(entre 15 et 100 m2 de bureau,entre 50 et 300 m2 d’atelier) repré-sentent en général un produit rela-tivement rare.

Quels arguments?Au regard des critères de localisa-tion des entreprises, quatre typesd’arguments en faveur des quar-tiers peuvent être développés :

• des atouts de localisation

Selon les cas :

- une localisation favorable, enprise avec les grands axes de des-serte de l’agglomération

- la prox i m ité de pôles d’ac ti v it é s:zones d’ac ti v it é s, zones log i s tiques,é qu i pements publ ics struc tu ra nts( C H U, Un i ver s ité...), centre ville

- un environnement en cours detransformation positive, dans lecadre d’un projet de renouvelle-ment urbain cohérent, gage devalorisation progressive

- un niveau de serv ices aux ent r e-pr i ses et aux sa lariés sati s fa i sa nt( t ra nsports urba i ns, com mer ces,serv ices publ ics et pr i v é s. . . )

- un bassin de main d’œuvre deproximité, une zone de chalandise

• des produits immobilierscompétitifs

Il convient de pouvoir proposer :

- une offre de locaux correspon-dants aux standards récents del’immobilier d’entreprise, offerts àun bon rapport qualité/prix

- dans la mesure du possible, pourcompenser le handicap «image »du secteur, des prix positionnésdans la partie basse des valeursdu marché local

- une offre positionnée sur les seg-ments peu pourvus dans l’agglo-mération (par exemple, despetites surfaces de bureaux etd’ateliers artisanaux...)

• un engagement fort du promo-teur de projet et de la collectivitélocale

- la manifestation d’un fort enga-gement conjoint du promoteur deprojet et de la collectivité localepour que l’action réussisse

- l’assurance d’une présence etd’une gestion au quotidien des dif-ficultés

- un ensemble de mesures prisespour lutter au quotidien contrel’insécurité réelle ou perçue

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- des actions de valorisation dusite d’activités économiques ins-crites dans la durée (signalétique,communication et animation éco-nomique, etc.)

• des exonérations socialeset fiscales applicables dans lesZFU et ZRU

- ces exonérations ont été, forte-ment médiatisées dans le cadredu lancement des ZFU en 1997.

- attractives, elles motivent unepart significative de chefs d’entre-prise

- elles sont toutefois à mettre enperspective avec prudence. Comp-te tenu de modalités d’applicationcomplexes, notamment dans lecas des URSSAF, il convient priori-tairement d’orienter les entre-prises sur leurs organismes fis-caux et sociaux de rattachementpour éclairer leur cas particulier

Quel positionnement en cohérence avec la stratégie générale de développementéconomique del’agglomération?L’offre d’ac ti v ités da ns les qua r-tiers ne doit pas cons tituer unecatégorie d’exception, mais bien unélément qualifié en tant que sited’activités au sein de l’ensembledes différents sites d’activités del’agglomération.

Dans cette optique, le qualificatifZRU/ZFU est réducteur et ambiva-lent. Au delà des motivations desentreprises pour des aides, l’éti-que tte peut fon c tion ner auss icomme un indicateur de risques.

Le pos ition nement perti nent del’offre doit plutôt viser à mettre enperspective les potentialités d’unsecteur urbain en transformation :atouts de localisation, mobilisationi mporta nte de l’inves ti ssement

publ ic et privé, proje ts struc tu-rants en cours, possibilités immo-bilières et foncières, valorisationfuture escomptable...

Cette entrée par le territoire et sonaménagement – une ville qui redé-ploie ses potentiels, un secteur enmou vement... doit se com bi neravec la stratégie de qualificationet de spécia l i sa tion des pôlesd’activité de l’agglomération.

Le positionnement du site quartier,sa dominante éventuelle, doiventa i nsi être lisible au sein de lagamme de réponses complémen-taires à développer dans le cadrede la stratégie de développementéconomique de l’agglomération.

Quelle stratégie de promotion?Da ns un ma r ché con cu r r entiel,l’offre à constituer doit donc viser àpromou voir non des lo cau x« secs », mais un site d’activitésprofessionnelles.

Un tel « package » combine :•le regroupement des entreprises,permettant de constituer un vraipôle d’activités (enjeu de la taillecritique). Un site commence àexister à partir de 2 000 à3 000 m2 de surfaces

• des lo caux aux sta nda rds duma r ché de l’immobi l ier d’ent r epr i se

• un env i ron nement urbain lisible,f on c tion nel et valor i sa nt au rega rddes imp é ratifs des ent r epr i ses

• l’accès à des services matérielset immatériels aux entreprises(reprographie, secrétariat partagé,conseil, animation économique,voir ci après « l’offre de servicesaux entreprises »...)

La stratégie de p romotion reprendles ou tils de com mu n icationéprouvés des structures de déve-loppement économ ique et des


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com mer cia l i sateurs d’immobi l ierd’entreprise.

E l le doit s’ i nscrire en coh é r en ceavec la stratégie générale de com-munication économique de la col-lectivité locale concernée.

« L’ i mporta nt, c’est d’abord demont r er aux ent r epr i ses qu ’on avraiment envie de les accueillir»(un com mer cia l i sateur d’immobi-lier d’entreprise).

Les opportunitésurbaines à mobiliser

Les transformationsd’usage HLM:un exercice complexeLes principaux écueils des trans-formations d’usage de logementsHLM en locaux professionnels sontaujourd’hui connus :

• des opérations conçues pardéfaut, plutôt pour résorber unevacance que pour accueillir dansles meilleures conditions pos-sibles de l’activité économique

• u ne fa i ble qua l i f ication desorga n i s mes HLM au rega rd du ma r-ché de l’immobi l ier d’ent r epr i se

• des co û ts de réalisation propor-tion nel lement importa nts, ne per-me tta nt pas pour au ta nt d’at-tei ndre les sta nda rds tech n iquesdes immeubles de bu r eaux (pla-teaux de bon ne ta i l le, flex i bi l ité dessu rfaces, hau teur sous plaf ond. . . )

Ces diff icu ltés ont pu pa rf oi sconduire à produire des opérations« hors marché», difficiles à com-mercialiser.

Pour autant, l’exercice est possibleà condition de maîtriser l’ensembledes paramètres en jeu.Un nombre significatif de sociétésH LM ont réussi des op é rationsdurables en partant des données

du marché local et des pré-requisdes entreprises.Sur cette base, elles ont monté desr é ponses cons titua nt des« couples pro du it / ma r ch é » trou-vant leurs clients (des TPE...) etrépondant aux objectifs de diversi-fication urbaine visés.

Ces savoi r- faire et les référen cescor r esponda ntes sont capita l i s é sda ns pl us ieurs guides op é ration nel sde l’UNFOH LM (c. f. bi bl iog raph ie ) .L’opportunité des transformationsd’usage est d’autant plus à exami-ner avec soin :

• qu ’el les sont suscepti bles d’êtrecompl é menta i r es d’op é rations der equa l i f ication com mer cia le oud ’op é rations de cons t ruc tion d’u ni m mobi l ier d’ent r epr i se neuf repo-sa nt sur la mobi l i sation d’un fon-cier dispon i ble (c. f. ci - apr è s )

• qu’elles correspondent à desopérations plus facilement maîtri-sables en terme de maîtrise d’ou-vrage et de gestion du temps quedes opérations de constructionneuves, qui passent par le préa-lable de la maîtrise et de la «miseen ordre de marche » du foncier

• qu’elles sont aujourd’hui finan-çables à plusieurs titres : créditstransformation d’usage du Minis-tère de l’Equipement (35 % ducoût TTC des travaux intérieurs ouextérieurs, non plafonné), FRU,autres sources de financement

Des opérations de transforma-tions d’usages bien conçueset durables:• Burofac à Reims Croix-Rouge

(OPAC de Reims): opérationlancée en 1992. 4000 m2.Linéaire en pied d’immeuble.60 TPE

•Othello à Valence le Haut(OPHLM de Valence):opération lancée en 1993. 2 immeubles de 2000 m2.21 entreprises.

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La mobilisation d’unfoncier disponible pourréaliser des constructionsneuvesDa ns l’optique des proje ts derenouvellement urbain, la mobili-sation des potentialités foncièrespour accueillir de nouvelles activi-tés cons titue un lev ier de red é-ploiement important.

Cette mobilisation des potentiali-tés passe généralement par unema î t r i se d’ou v rage publ ique, leplus souvent celle de la collectivitélo ca le, et impl ique la réalisationd ’ é tapes qui peu vent être com-plexes : acqu i s ition, pro c é du r esd ’u r ba n i s me perme tta nt la cons-tructibilité, la viabilisation...

Trois configurations sont à prendreen considération :la mobilisation de terrainsvacants, mal occupés

• l’aménagement d’une zonelimitrophe du quartier

• la réaffectation de l’usagefoncier, suite à une opérationde démolition

La mobilisation de terrainsvacants, mal occupés

Il s’agit soit de terrains situés auxfra nges du qua rtier, le long desaxes de desserte de celui-ci, soitde ter ra i ns internes au qua rtier( pa r k i ngs ino ccup é s, espacespublics vacants et non qualifiés)

La situation de ces terrains dansleur environnement, leur accessi-bilité et leur desserte, constituentdes points clés au regard de leurintérêt potentiel pour y implanterdes activités dans le cadre d’uneopération de construction neuve.

Par exemple :• Centre d’Activités de la Sau-

vegarde - Lyon La Duchère -OPAC du Gra nd Lyon -1000m2, bureaux et ateliers- situé le long d’un axe péné-trant en frange du grandensemble

• Hôtel d’Entreprise Ecopolis -Amiens Nord - CCI d’Amiens -3.700 m2 de bureaux - dansle quartier

• Ateliers Relais de Choisy leRoi - Grand Ensemble d’Orly -OPAC du Val de Marne -2000 m2, ateliers de 100 à200 m2 - situés sur un terraindélaissé en bordure dugrand ensemble

• Ateliers artisanaux de l’Hip-podrome - Reims Croix-Rouge- SEM Reims Développement- 2500 m2 5 bâtiments de500 m2 divisés en modulesde 170 m2 - situation sur unparking mal occupé

L’aménagement de zoneslimitrophes du quartierCompte tenu de la pos ition desquartiers dans l’agglomération etdes espaces qui leur sontmitoyens (friches, zones urbainesinterstitielles à reconquérir, réser-ves foncières en limite d’agglomé-ration pour des urba n i sationsf u tu r es...) des po tentia l ités peu-vent être selon les cas mobiliséespour réaliser des zones d’ac ti v it é s.Da ns le cadre d’un projet urba i ncoh é r ent, ces aménagements des ites doi vent être conçus pou rfavor i ser des éléments de conti nu i-té urba i ne et d’inter p é n é t ration.

Ces sites d’ac ti v ités peu vent pa ra i l leurs être le support d’op é ra-tions de cons t ruc tion neu ve de pro-du its d’immobi l ier d’ent r epr i se enma î t r i se d’ou v rage publ ique ou pr i-v é e, à l’initiati ve des pa rtena i r esdu cont rat de ville et/ou du G P V.


•Vandoeuvre (SAHLM Batigè-re): opération lancée en 1991. 6 200 m2 répartis en plusieurs sites

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Exemples:Cenon - Quartiers Hauts deGaronne - ZAC Palmer - SEMPalmer Hauts de Garonne -8 ha, dont 6 ha cessiblesMulhouse - Parc des Collines -mitoyen du quartier desCôteaux. Dans ce cadre réali-sation d’un village d’entre-prises par la SERM. 2 bâti-ments, 15 cellules de 170 m2.Mantes la Jolie - Parc d’activi-tés Sully - 1O HaMetz - Borny- ZAC Sébastopol -Activités tertiaires et artisa-nales - 32 entreprises

La réaffectation de l’usagefoncier, suite à uneopération de démolitionCas de figure lié aux op é rations ded é mol ition, ou de démol ition /r econs t ruc tion, libéra nt des em -pr i ses fon ci è r es valablements itu é es au rega rd des cr it è r es d’ac-cess i bi l ité des ent r epr i ses

Exemple :Cenon – Quartier des Hauts deFrance – Ville de Cenon et SAd’HLM Domofrance – démoli-tion de quatre tours en 1988 –réalisation d’un hôtel d’entre-prises en 1999

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Les produits immobiliers

On trouvera ci-dessous une caractérisation succincte des principaux produitssusceptibles de s’insérer dans des quartiers en renouvellement, tout en s’ins-crivant durablement dans un marché de l’immobilier d’entreprise locatif.

Des produits locatifs banalisés

Type

Bureaux purs

Exemple :Ecopolis Amiens

Ateliers artisanauxExemple :Ateliers Choisy le Roi

Locaux tertiaires PME PMI

Locaux d’activités PMEPMIExemple :Ateliers ZA Sully, Mantes

Caractéristiques optimales, points clés

• Bâtiments banalisés, flexibles, adaptables• Plateaux pouvant se diviser en fonction d’une trame de

base, permettant d’offrir tant des petits bureaux pour desTPE que des plateaux pour un centre d’appels

• Importance de plus en plus grande accordée à la connectivi-té des locaux (pré-cablage, plafonds et planchers tech-niques...) ainsi qu’aux facteurs de sécurité et de confort(éclairage, climatisation...)

• Plateaux nus de petites surfaces, modules combinables,surfaces de 50 à 200 m2, pour une cible TPE

• Hauteur sous plafond 4,50 m• Toilettes, bureau en mezzanine• Porte sectionale accès camionnette

• Locaux comprenant 70 à 80% de surfaces de bureaux et 20à 30% de surfaces de type atelier

• Modules de surface plus importante

• Locaux comprenant environ 50 % de surfaces de bureaux et50 % de surfaces d’atelier

• Modules de surface plus importante• Porte Hauteur sous plafond 6 m

Les produits pourentreprises nouvelles,l’hôtellerie d’entrepriseP é pi n i è r es d’ent r epr i ses, cent r esd ’ affa i r es, hôtels d’ent r epr i ses,cons tituent au ta nt de formu lespour accueillir des créateurs d’en-treprises ou des très petites uni-tés, ne souhaitant pas s’engagerda ns un pr em ier temps da ns laprise en compte d’un local indé-penda nt (c. f. définition déta i l l é ede ces concepts dans «Soutenirdes démarches de création d’en-treprises ou d’activités»).

Ce ty pe de pro du its, com bi na ntsol u tions immobi l i è r es, serv icespa rtag é s, accompag nement écono-m ique, cons tituent fr é quem mentdes struc tu r es pou v a nt rel ier lesqua rtiers avec le res te du po tentielé conom ique de l’ag g lom é ration.

Exemples :• Pépinière d’entreprises de

Mulhouse Les Côteaux (Mul-house Habitat) - Capacitéd’accueil de 20 créateursd’entreprises – gérée parl’association gestionnaire dela pépinière d’entreprises duTechnopôle

• MIEL de Saint-Denis (Maisonde l’Initiative EconomiqueLocale) aux Francs Moisins –Initiative intercommunale –Pépinière d’entreprises,conseil et accompagnementde créateurs et de TPE

• Maison de l’Emploi et de l’En-treprise d’Aulnay – livraison2001- Pépinière d’entre-prises bureaux et ateliers


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Le montage et la gestion d’une opération d’immobilierd’entreprise

2. la mise au point d’un programme

3. le montage financier

4. la constitution d’une maîtrised’ouvrage le montage juridique

5. la réalisation de l’équipement

6. la précommercialisation

7. la gestion de l’opération

1. Les études préalablesElles visent à définir :

• les composantes du projet,les cibles d’entreprises concer-nées, les caractéristiques pré-cises de l’offre et le marketingà promouvoir

• les partenaires susceptiblesde s’engager dans l’opération :financeurs, co investisseurs

• les opérateurs susceptiblesde prendre en charge l’exploitationdu projet

Ce tte appro che passe par uneé tude de ma r ché des diff é r entsseg ments de l’immobi l ier d’ent r e-pr i se à l’échel le de l’ag g lom é ration.Elle suppose d’identifier les autresproje ts « con cu r r ents » suscep-tibles d’être en cours de montageet de « sortir», pour anticiper à 2 /3 ans les tendances du marché etévaluer les risques.

2. La mise au point d’un programmeIl s’agit de cadrer les fonctionnali-tés, les caractéristiques, les sur-faces, le coût estimatif du projet àun niveau APS (Avant Projet Som-maire).

Ce tte étape ex ige l’interventiond’un programmiste rompu aux pré-requis de l’immobilier d’entreprise.

Afin de trouver une place sur lemarché et de la conserver sur lemoyen long terme, il est essentielque l’équ i pement soit conçu demanière qualitative et rigoureuse,en intégrant les standards les plusrécents, notamment en matière deNTIC et de confort des usagers.

Ce tte donnée appa raît d’au ta ntplus cruciale qu’il s’agit d’un projetse lo ca l i sa nt da ns un site enrenouvellement urbain.

1. les études préalables

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3. Le montage financierLes hypothèses du montage finan-cier et leur cadrage progressif sontpour partie liées à la constitutiond ’u ne ma î t r i se d’ou v rage, au xengagements partenariaux qui lasous- tendent et à sa traduc tionjuridique.

Trois volets sont à examiner :

• l’investissement

• l’exploitation

• le cycle et les besoinsde trésorerie induits par laréalisation de l’investissementpuis l’exploitation de l’équipement

L’investissement

Le monta nt de l’inves ti ssementd é cou le de l’es ti mation fina n ci è r edu prog ra m me, int é g ra nt le fon cier,la réalisation des cons t ruc tions,VRD et espaces ext é r ieu r s, lesd i vers honora i r es, les frais fina n-ciers et impr é v us, les au t r espos tes d’inves ti ssement.

Le fina n cement de l’inves ti sse-ment comprend 3 sources princi-pales :

• les subventions publiques(crédits Etat politique de la ville,crédits collectivités territoriales,éventuellement fonds euro-péens...)

• les apports d’investisseurs(CDC dans sa fonction d’investis-seur, CCI, SEM, HLM, banques,investisseurs privés...)L’engage-ment d’investisseurs dépendnaturellement d’une appréciationde leur part du risque encouru etdu retour sur investissementescomptable. Il est égalementdépendant de la forme du monta-ge juridique (voir ci-après).

• le recours à l’emprunt. L’objectifest de minimiser le recours àl’emprunt pour aboutir aux condi-tions d’équilibre d’exploitation lesplus favorables. Les prêts du

Fonds de Renouvellement Urbainde la CDC sont mobilisables dansce cadre.

L’exploitation

Les coûts d’exploitation compren-nent le rem bou r sement desemprunts, les différe ntes chargesde fon c tion nement et prov i s ionsde l’ex ploitation immobi l i è r e, ladotation aux amortissements.

Ces cha rges s’ é qu i l i br ent par desr ece ttes lo cati ves (loyers + cha rgeslocatives).Il est évidem ment essentiel queles loyers proposés soient pos i-tionnés de faç on coh é r ente etcompétitive en fonction des résul-tats de l’étude de marché.

Il convient d’intégrer par hypothè-se une proportion de vacances etd’impayés, minorant les recetteslocatives.

L’équilibre de l’exploitation est infine la résultante de l’ajustementde plusieurs variables :

• le coût de réalisation de l’équi-pement et le recours à l’empruntqu’il implique

• le niveau des loyers pratiqués,étant entendu que ceux ci doiventrester dans marché

Il revient à la maîtrise d’ouvrage dela démarche d’étude et de monta-ge du projet de réaliser les tours detable et les négociations utiles aubouclage du projet.

4. La constitution d’une maîtrise d’ouvrage,le montage juridiqueCompte tenu des risques perçuspar les inves ti sseurs pr i v é scon cerna nt les ZUS, l’hy po th è sed’une maîtrise d’ouvrage publiquereste la plus courante.

Par ailleurs, seules les maîtrisesd’ouvrages publiques sont subven-tionnables par l’Etat et les collecti-vités territoriales.


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L’hypothèse de la maîtrise d’ouvra-ge publique laisse un choix plus oumoi ns la rge selon les contexteslocaux en termes d’opérateurs: lacollectivité locale directement, ouu ne SEM, un orga n i s me HLM, laCCI...

Par ailleurs la nature du montageju r id ique sur lequel se base lecont rat passé entre un maître d’ou-v rage et un op é rateur en cha rge del ’ex ploitation de l’équ i pement( con cess ion, aff ermage, ba i l. . . )peut la i sser place à l’interventiond ’ i nves ti sseurs pr i v é s.

Les diff é r ents sc é na r ios env i sa-geables doivent être étudiés dansle cadre de la démarche de monta-ge, en pesant leurs avantages etinconvénients.

5. La réalisation de l’équipementConduite par le maître d’ouvragedes opérations permettant la réali-sation effective de l’équipement.

6. Pré commercialisationL’opérateur en charge de l’exploita-tion de l’équipement a intérêt àprécommercialiser son offre dès lar é a l i sation de l’équ i pement, defaç on à gérer un immeubleconnaissant un taux d’occupationsatisfaisant dès sa livraison.

Ce tte pr é com mer cia l i sation peu têtre directement à sa charge et/ouconfiée à un com mer cia l i sateu rd’immobilier d’entreprise.

7. La gestion de l’ o p é r a t i o nCelle-ci revêt trois dimensions :

• une gestion immobilière adaptée, amenant le niveau deservice attendu par les clientset maintenant dans le temps lavaleur de l’actif et le positionne-ment concurrentiel de l’offre

• une gestion locative vigilanteà la spécificité d’une clientèleTPE/PME. Il s’agit d’un profil d’en-treprises potentiellement fragile.Il conv ient de suivre de près le recou v r ement des loyers et d’op é-r er une vei l le économ ique pour anti-ci per d’éventuel les diff icu lt é s. Mieu xv aut cons t ruire des réponses pr é-venti ves, plutôt que d’être con front éà un dépôt de bi la n. . .

• une fonction de recommerciali-sation des locaux libérés au fur età mesure du turn-over des entre-prises, en veillant à maintenir leciblage et le niveau de sélectivitédes candidats souhaités par leprojet.

Quelle offre de servicesaux entreprises?

L’offre de services constitue unevariable à laquelle la plupart desent r epr i ses est sens i ble, à pl usforte raison les TPE/PME déjà ins-ta l l é es ou s’ i ns ta l la nt da ns desquartiers.

Cette offre recouvre tant le voletdes serv ices aux sa la r i é s, quecelui des services aux entreprises.

Services aux salariésC ’est d’abord le per son nel desent r epr i ses qui cons titue le pr e-m ier ind icateur de réuss ite oud ’ é chec d’u ne impla ntation da ns unqua rtier : pour cel u i - ci, les fac teu r ssubjec tifs se con jug uent avec lesfac teurs objec ti f s, faci l ita nt oucompl iqua nt le cl i mat interne et ler ecru tement de l’ent r epr i se.

Les serv ices les pl us sens i blessont ceux ayant trait à la desserteadaptée en transports urbains et à la sécurité des personnes (ex-emple d’une situation à la fois cri-tique et po tentiel lement ba na le :

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fin de travail à 20 heures d’un per-sonnel féminin travaillant dans unpetit centre d’appels...)

Les autres souhaits les plus fré-quents ont trait à l’offre de restau-ration et à la proximité de com-merces et services qui correspon-dent à ceux attendus par ailleurspar les habitants.

Services aux entreprisesLes serv ices aux ent r epr i sesr ecou v r ent qua nt à eux deu xd i mens ions, l’u ne log i s tique,l’autre immatérielle.

• services logistiques : offre deservice adaptée de la Poste (dis-tribution avancée du courrier, ser-vices pro...), secrétariat partagé,permanence téléphonique et ges-tion d’agendas, reprographie,accès ponctuel à des salles deréunion équipées, coursier, res-tauration, surveillance...

• services immatériels: servicede comptabilité, appui au recrute-ment, conseil en gestion divers...

La constitution de l’offre de ser-v ices peut s’env i sager de deu xmanières :

• une offre de services intégrée àl’offre immobilière, faisant partiedu package, accessible à la carte.C’est généralement le cas despépinières d’entreprises ou descentres d’affaires (exemples : leCentre d’Activités de la Sauvegar-de à la Duchère à Lyon, le CentreClémenceau à Mantes la Jolie, laMIEL au sein de l’Espace Profes-sionnel Bel AIR aux Francs Moisinsà Saint-Denis)

• Une offre de service représentésur le site par des entreprisesindépendantes, ayant choisi des’implanter dans le quartier.Ce tte hy po th è se ouvre un cha mpnon négligeable, abordé par

a i l leurs da ns le chapitre «S ou ten i rla cr é ation d’ent r epr i ses et d’ac ti v i-t é s» .

Animation économique dusite, clubs et associationsd’entreprisesP l us la rgement, les ent r epr i sessont particulièrement sensibles aufa it d’être asso ci é es à desd é ma r ches d’animation écono-mique.Des rencontres régulières organi-sées à l’initiative des élus de la col-lec ti v ité lo ca le (pe tits déjeu ner sth é matiques, cons titu tions decl ubs...) perme ttent aux respon-sables d’ent r epr i se de fa i r econnaissance et de se rencontrerentre eux, de dialoguer avec lesr esponsables ins titu tion nel s, decr é er des réseaux favor i sa nt lacr é ation d’un état d’espr it « s ited’activités».

Dans cette perspective, la créationd’une association des entreprisesdu site apparaît une initiative inté-r essa nte pour fédérer les ent r e-prises, réguler leurs relations avecl ’env i ron nement, bâtir desr é ponses aux besoi ns cons tat é sen terme de services.

Exemple:Association Mantes Val FourréEntreprendre: 30 adhérentschefs d’entreprises – Objet :constituer un interlocuteur dela ville et des institutionsconcernant le fonctionnementde la ZFU, développer uneouverture citoyenne sur l’envi-ronnement (établissementsscolaires, associations...)


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Organiser un dispositifpartenarial d’accueil etde suivi des entreprises

L’ex p é r ien ce des zones fra n chesu r ba i nes aya nt obtenu des résu ltatsmet en éviden ce la nécess ité d’u nd i spos itif pa rtena r ial op é ration nelsouple, pour ma nager de ma n i è r er é ac ti ve la relation avec les ent r e-pr i ses et le fon c tion nement dess ites d’ac ti v ités « qua rtier s» .

Ce dispos itif doit fon c tion nercom me un réseau et se réunirpériodiquement.

Il a pour objectif :

• de suivre les contacts avec lesentreprises motivées

• d’expertiser des dossiers decandidature, d’apprécier la bonneadéquation profil d’entreprise/site

• de suivre l’installation desentreprises sur le site

de faciliter la relation des entre-prises avec leur environnementurbain et les services publicssociaux et économiques qui lesconcernent

• de suivre l’évolution du site, depromouvoir des réponses entermes d’animation économiqueet de services

Acteurs associés:

• Ville et/ou Agglo (Dir. desAffaires Eco, Dir. de l’Urbanisme)

• Etat (Sous-Préfet Ville, DirectionPol. de la Ville, DDE, DDTEFP, DRCA)


• CCI, Chambre de Métiers, Comitéd’Expansion, Comité de Bassind’Emploi

• Opérateurs immobiliers (SEM,HLM...)

• Selon les cas : Opérateurs de lacréation d’entreprise, ANPE, Mis-sion Locale, Services fiscaux, URS-SAF, DRCDC

Des outils passerellespour conjuguerl’économie et l’emploi

Tou tef oi s, l’en jeu qui cons i s te àcons t ruire des convergen cesf ortes entre l’économ ie, la qua l i f i-cation des per son nes, leur inser-tion, est pl us que ja mais d’ac tua l it épour promou voir des ter r itoi r es à laf ois comp é titifs et sol ida i r es.

On trou vera ci - après quat r eexemples récents, qui illus t r entdes probl é matiques et desapproches nouvelles (à noter quecerta i ns sont en core à l’état deprojet).

Articuler services auxentreprises et insertion

La Maison de l’Emploi, de la Formation et duDéveloppement desEntreprises à VilleurbanneProjet lancé en 1995Service municipal (6 personnes)Services offerts aux entreprises :observ atoire économ ique, aidetech n ique à la recher che deslo caux, perma nen ces d’avo catsd’affaires et d’experts comptables,v a l idation de doss iers de pr ê tsbancaires, soutien au développe-ment technologique, permanencesconsulaires, conseils sur les aidesà l’emploi, etc.

Pilotage d’un PLIE (PAVIE), lancé en1997, animation d’un réseau d’in-sertion avec les entreprises repo-sant sur le travail d’un agent dedéveloppement économiqueProg ra m me Intégré Ter r itor ia lmené avec l’AGE FOS PME et lesentreprises afin d’aborder l’enjeude la Ges tion Pr é v i s ion nel le desEmplois et des Compétences

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La Maison de l’Entrepriseet de l’Emploi, AulnayProjet en phase de lancement opé-rationnel (2001), issu du GPUPorté par la ville d’Aulnay, regrou-pe cinq services ou associationsAulnay Expansion : coordination dusecteur économie – emploi, anima-tion économique locale, conduitede projets transversaux

Aulnay Entreprise : Pépinière d’En-t r epr i ses, tra itement des ent r e-prises en création, en développe-ment ou en difficultéAulnay Initiative : Plateforme d’Ini -tiative Locale, prêts d’honneursAu l nay Int é r i m : struc ture d’int é-rim d’insertion, mise à l’emploisous cont rats de travail tempo-raires, accompagnement socialAu l nay Emploi : tra itement despublics en recherche d’emploi oude formation (cible mission locale+ adultes + diplômés + cadres)

Valoriser les ressourceshumaines en répondantaux besoins decompétences de secteursprofessionnelsProjet de Centre des Mét iers de laMaintenance à la CourneuveProjet en phase d’étude dans lecadre du GPV, démarche intercom-munale

Repose sur une étude économiqueprospective liée aux métiers de lamaintenance en Seine Saint-DenisCons titu tion d’un cl ub d’ent r e-prises et d’organismes de forma-tion sur l’en jeu d’u ne mei l leu r ead é quation offre de formation /besoins des entreprisesLe centre serait construit dans lacité des 4000.

Projet d’une Cité desMétiers, GrenobleGPV Grenoble/Saint-Martin d’HèresL’ i mpla ntation d’u ne Cités desMétiers constituera une vitrine etun lieu de ren cont r es pour lesentreprises locales et les établis-sements scolaires.

Lo ca l i sation au poi nt de conver-gence de trois lycéesCet équ i pement a vo cation à cons ti-tuer un pôle d’att rac tion importa ntsur l’ensem ble de l’ag g lom é ration

C o m p é t e n c e s/f i n a n c e m e n t s

Expertise/IngénierieMaîtrise d’ouvrage :Contrat de Ville, GPV ou ORU

Acteurs associés :

• Ville et/ou Agglo (Dir. desAffaires Eco, Dir. de l’Urbanisme)

• Etat (Sous-Préfet Ville, DirectionPol. de la Ville/DDTEFP/DDE)


• CCI, Chambre de Métiers, Comitéd’Expansion, Comité de Bassind’Emploi

• Opérateurs de la création d’en-treprise

• SEM, HLM

• Promoteurs, investisseurs, com-mercialisateurs en matière d’im-mobilier d’entreprise

• DRCDC

•Conseil Généra l, Conseil Régiona l


• Politique de la ville, état :

• Fonds de RenouvellementUrbain CDC

• Crédits européens


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Réalisation d’une opérationd’immobilier d’entrepriseMaîtrise d’ouvrage :

• en général maîtrise d’ouvragepublique pour mobiliser les sub-ventions publiques : collectivitélocale, SEM...

Acteurs associés:

• Idem que pour expertise/ingé-nierie

Opérateur, exploitant

• En fonction des opportunitéslocales


• Crédits politique de la ville

• Fonds Européens pour les siteséligibles (Objectif 2, URBAN...)

• Prêt de Renouvellement Urbain,Prêt Projet Urbain de la CDC

• Prise de participation CDC dansdes sociétés immobilières

Bibliographie : ce chapitre estparticulièrement redevableaux auteurs et ouvrages sui-vants

50 Quartiers, CDC UNFOHLM -Guide pratique des implanta-tions d’entreprise dans lesquartiers d’habitat social -1995

CDC - Le management écono-mique des Zones FranchesUrbaines - 1997

GIE Villes et Quartiers, CDCUNFOHLM - L’implantationd’activités TPE-PME dans desquartiers en difficulté - 1999

48

2.3

Le soutien à la créationd’ e n t re p rises ou d’ a c t i v i t é sPromouvoir l’initiative économique, qu’elle soit le fait d’individus(créateurs issus des quartiers et/ou souhaitant y entreprendre)ou d’associations (services inscrits ou non dans le champde l’économie solidaire...) représente d’abord un enjeu decitoyenneté :

• permettre aux individus de réaliser leurs projets

• valoriser l’autonomie face à son travail, quelque soit sa position socialeet professionnelle

• favoriser l’esprit d’entreprendre

Dans l’optique de la politique de la ville, soutenir la créationd’entreprises permet ainsi :

• de dynamiser au profit des quartiers un partenariat local articulant l’économique et le social sur des projets concrets

• de renforcer la présence d’activités dans les quartiers

• d’obtenir des résultats induits en terme d’emploi, même modestes,en favorisant notamment, quand les projets sont viables,la création de son propre emploi par des chômeurs.

L’accompagnement des initiatives micro-économiques - dansla grande majorité des cas il s’agit de petits projets - passepar un tryptique :

• des dispositifs d’accueil et d’accompagnement, en amont et en aval de la création, adaptés aux profils des publics concernés et des nouvellesentreprises.

• une palette de réponses en terme de financement des projets

• des réponses immobilières diversifiées et évolutives


Qui sont les porteurs de projets ?

Des chômeurs créateurs,mais aussi des personnesen activité professionnelleSi les années 90 ont mis en évi-dence la part importante des chô-

meurs parmi les créateurs d’entre-prise, celle-ci a tendance à baisserau jou rd ’ hu i. Elle est globa lementévaluée à 35 %.Le profil type du bénéficiaire del ’ a ide ACC R E, des tinée aux ch ô-meurs créateurs, est un deman-deur d’emploi de 35 ans, titulaired’un CAP, au chômage suite à un

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l icen ciement économ ique. Il n’ aaucun chef d’entreprise dans sonentourage. Il met en œuvre un petitproje t, sous forme d’ent r epr i seindividuelle (faible apport en capi-tal). Les logiques de l’auto-emploise développent pa rticu l i è r ementdans le secteur des services auxent r epr i ses, des serv ices au xménages, du commerce et de l’ar-tisanat.

A contrario, un nombre importantde créateurs était donc précédem-ment en activité.

Tou tes cat é gor ies con f ondues,57 % des créateurs créent une acti-vité dans leur domaine profession-nel antérieur.36 % ont un niveau CAP/BEP/BEPC.Seuls 28 % ont un niveau Bac +2 etau delà.

Les femmes représentent 27 % descr é ateurs ex- n i h i lo et 39 % desrepreneurs.

(Données APCE, source SINE 1998)

Les immigrés plusentreprenants que lamoyenne de la populationD i ff é r entes études ont con f i rmé undy na m i s me ent r epr eneu r ial pl usf ort pa rmi les étra ngers ou les popu-lations issues de l’immig ration.7,1 % des artisans, commerçantset chefs d’entreprise de 10 sala-riés et pl us sont de nationa l it éétrangère (INSEE, 2000).

Ces créateurs proviennent pour lesdeux tiers du sud de l’Europe et despays du Maghreb. Leurs secteursde prédilection sont le commerceet l’artisanat.

P l us ieurs ty pes de mo ti v ation secon jug uent chez ces ent r epr eneu r s :

• créer son emploi et celui de sesproches pour faire face à un mar-ché de l’emploi difficile

• être son propre patron

• s’inscrire dans une dynamiquesociale d’intégration et de promo-tion, l’entreprise pouvant être unmodèle culturel plus proche pourcertaines de ces populations quepour la moyenne des français

Depuis 1984, l’associationmarseillaise 3CI (Conseil à lacréation d’entreprises etcoopération internationale)soutient des publics issus del’immigration et de quartiersdéfavorisés pour développerdes activités.

L’environnement socio-économique du créateurconstitue un élémentimportant dans sa décisionde créerLes deux motivations les plus fré-quemment mises en avant par lescr é ateurs sont la volonté d’êtreindépendant et leur évolution pro-f ess ion nel le au sein du métierexercé.

Mais une enquête sur le finance-ment des pl us pe tites cr é ationsd ’ent r epr i ses (APCE, Ba nque duDéveloppement des PME, CDC) faitégalement apparaître que le créa-teur trouve dans son proche entou-rage (fa m i l le, amis, com mu nau-té...) bien plus que des incitations :un sou tien psycholog ique, unesource de financement (25 % fontétat de dons ou de prêts), un «filetde sécu r it é » (70 % vivent encouple, avec dans 75 % des cas, unconjoint qui travaille).

Les traits distinctifs des chefs d’entreprisespérennesD’après l’APCE et l’INSEE (sourceSINE) les traits distinctifs du créa-teur qui parvient à pérenniser sonactivité au bout de cinq ans ne

50

relèvent pas de l’âge ni du niveaude diplôme.

Ils ont essentiellement trait à l’ex-périence professionnelle préalableen lien avec la création (type desavoir-faire, expérience antérieuredu fonctionnement d’une entrepri-se de taille semblable).

Par ailleurs le financement initialde l’entreprise fait la différence.Une étude récente de l’APCEmontre que les jeunes entreprisesqui bénéficient d’un prêt bancaireont un taux de survie à 3 ans supé-r ieur de 15 % à cel les qui n’endécrochent pas

Enfin, bien sûr, des projets prépa-rés et formalisés ont des chancesde succès meilleures.

Quelles activités? surquels marchés potentiels ?Le cha mp d’inves ti ssement descréateurs est large.Une grande partie des projets seconcentre dans le commerce, lesservices aux entreprises, le BTP, lar es tau ration, les serv ices au xménages, le transport...

La méthodologie qui permet à uncréateur, partant d’une idée, d’étu-d ier son ma r ché, de définir sonoffre, de cerner sa clientèle cible,de pos ition ner l’ensem ble despa ra m è t r es de son projet es tdétaillée sur le site web de l’APCE(www.apce.com)

S’il ne peut être question d’aborderexhaustivement tous les marchéspotentiels, on trouvera néanmoinsci-dessous quelques créneaux per-mettant de positionner le croise-ment entre création d’ac tivités etquartiers.

Les «classiques», oucomment réussir sur desmarchés banals visantd’abord les habitantsOn ne rev iend ra pas ici sur les t rois fonda mentaux du com mer ced é cr its pr é c é dem ment (Requa l i f ierles appa r eils com mer ciau x ) : unemplacement de qua l ité, une zonede cha la nd i se cor r ec te, des cond i-tions d’ex ploitation sati s fa i sa ntes.

Hors ces cond itions imp é rati ves,tout projet est voué à des diff icu lt é sà pl us ou moi ns br è ve éch é a n ce.

Sur ce tte base, deux strat é g iessont envisageables :

• la reprise d’un commerce exis-tant à céder

• la diversification de l’offre déjàexistante par la création de nou-velles activités

C’est la seconde stratégie qui offreen général le plus d’opportunités,no ta m ment da ns le cha mp desservices aux ménages : formulesde restauration, cordonnerie/clés/serv ices minu tes / t é l é bou tiques /points internet/réalisation de CV/r eprog raph ie / r é pa ration TV / Hi - f i /vidéo, cabinet d’assurances, pres-sing/laverie/retouches, vidéoclub,etc.

La stratégie visant àcombiner des clientèleshabitants avec desclientèles professionnellesCette stratégie de diversificationpermet souvent à des commercesde proximité implantés dans lesqua rtiers de générer un appoi ntnon négligeable, viabi l i sa nt leu ractivité, ou au contraire à des acti-vités tournées sur des clientèlesprof ess ion nel les de générer uncomplément lié à leur implantationau sein d’un quartier.

Les exemples su i v a nts sont tirés decas ren contrés da ns les qua rtier s :


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• Pressing travaillant par ailleursen blanchisserie pour des hôtelset restaurants

• Bou la nger livra nt par ailleurs descol lec ti v ités et des ins titu tions

• Fleuriste fournissant une clien-tèle de traiteurs (décors de tableset de réceptions...)

• Boutique photo dont le créateurest positionné par ailleurs sur desmarchés de communication pro-fessionnelle

• Magasin d’électroménager àl’enseigne d’un réseau d’indépen-dant dont le créateur intervient encomplément sur une activité demaintenance d’installations defroid pour des restaurants

Les services auxentreprisesLa création de services aux entre-prises croise la question de l’ac-cueil d’entreprises TPE/PME.Les serv ices cons idérés visentgénéralement des entreprises del ’ ag g lom é ration, voire da ns cer-tains cas des clientèles régionalesou supra régionales.

Toutefois, nombre de ces servicespeu vent viser pr ior ita i r ement lesautres entreprises du site.

Pa rmi les « class iques »: serv icesde secr é ta r iat, perma nen ces télé-phon iques, reprog raph ie, cou r s ier s,s tud ios de com mu n ication et decr é ation mu lti m é d ia, ent r epr i sesde ne ttoyage et de su rvei l la n ce,pr es tata i r es mu lti -serv ices, ex perts-comptables, assu r eu r s. . .

Structurer un réseau desacteurs du soutien à lacréation d’entreprises

Il s’agit de configurer en amont etaval de la création d’entreprisesune offre cohérente et lisible d’ac-

compagnement des créateurs surles trois volets : co n s e i l / fo r ma-tion, financement, locaux.

Cet objectif passe par la mise enr é seau des ac teu r s, appelés àm ieux se con naître et à seconstruire des méthodes de tra-vail en commun.

Ces ac teurs compr en nent d’u nepart des prescripteurs sociaux etd’autre part des opérateurs tech-niques du soutien à la créationd’entreprise.

Les pres c r i pte u rs socia ux sontsuscepti bles d’entendre en pr e-mière instance une intention ou unprojet et donc amenés à orienterles personnes vers les bons inter-locuteurs.Ils peuvent être amenés à conti-nuer un suivi des créateurs dansles domaines qui relèvent de leurcompétence.Ils légiti ment auprès de leu r spublics l’idée de création, y com-pris en suggérant à des habitantsde « passer le cap », de structurerune activité informelle, de sortir dutravail au noir.Il s’agit des équipes des contratsde ville, des conseillers ANPE, Mis-s ion Lo ca le, RMI, PLIE, de tra-vailleurs sociaux, de responsablesasso ciati f s, des inter lo cu teu r sHLM...Il s’agit aussi des communautésissues de l’immigration dont cer-ta i nes asso ciations ou certa i nesper son nes ressou r ces peu ventjouer un rôle d’interface précieux.

Les opérateurs institutionnels dusoutien à la création d’entreprisessont les CCI, les Cha m br es deMétiers, les services économiquesdes collectivités locales, les Bou-tiques de Gestion, les pépinièresd’entreprises, les associations definancement et de prêts d’honneur( P latef orme d’initiati ve lo ca le,A DIE...), les Com ités de Bass i n

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d’Emploi, les organismes de forma-tion spécialisés...

L’enjeu d’une mise en réseau desacteurs pour viser une détection etun accompagnement adapté descréateurs est d’autant plus impor-tant, que 50 % de ceux-ci créent

d i r ec tement leur ac ti v ité, sa nsrecourir au moindre conseil ou à lamoindre assistance.Le risque d’échec de ces initiativesest alors très nettement supérieur.

Fonctions

PHASE PRE CRE ATION

Détection des porteurs de projets

Accueil, orientation, conseil, formation

Phase de test

Aide à la formalisation

Mise à disposition d’un local

Mobilisation de financements

PHASE POST CREATION

Identification des créateurs non détectés précédemment

Accompagnement, conseil, suivi

Mobilisation de financements

Acteurs clés

• Prescripteurs sociaux• Opérateurs création d’entreprises

• Opérateurs création d’entreprises

• Couveuse ou organisme de formation

• boutiques de gestion et autres opérateurs créa-tion d’entreprises

• Pépinières, bailleurs sociaux, opérateurs immobiliers

• DDTEFP (ACCRE) - Ministère de la ville (FRE)

• Plateforme d’initiative locale, ADIE, BDPME etautres reseaux bancaires, France Active...

• Réseaux consulaires (centre de formalités desentreprises)

• Boutiques de gestion• Autres opérateurs création d’entreprises• Réseaux consulaires• Réseaux de parrainage

• PFIL, ADIE, autres prêts d’honneurs, banques

Expériences :•MIEL (Maison de l’Initiative Economique Locale) Saint-Denis: structu-re support de la mise en réseau de l’ensemble des acteurs autour de lacréation d’entreprise•Eless, Espace locale de l’économie solidaire et sociale, Stains: accueildes créateurs, mise en réseau de l’ensemble des acteurs autour de lacréation d’activités et de TPE•Cap Service, à Lyon : une SCOP offrant à des créateurs d’entreprise unsoutien technique et juridique pour tester leur projet avant que de choi-sir de passer à une phase de création effective (fonction de couveused’entreprises)• Les Boutiques de Gestion Ville dans de nombreux sites de la politiquede la ville : aide au montage de projets de création, formation, accom-pagnement après la création


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Mobiliser la palette desréponses possibles enterme de financement

Avec la recher che d’un lo ca l, lamobi l i sation d’aides fina n ci è r esconstitue une des démarches lesplus systématiques des créateurs.

Deux grands types d’aides visentpl us pa rticu l i è r ement les cr é a-teurs considérés :

• les aides publiques (ACCRE,FRE, dispositif ZRU/ZFU, autresdispositifs de droit commun...)

• les prêts d’honneur et garantiesd’emprunts, facilitant l’accès à des prêts bancaires classiques

Les aides publiquesLe Fonds de Revitalisation Econo-mique mis en place par le ministè-re déléguée à la ville prévoit uneaide forfaitaire de 20 000 F pourles entreprises nouvelles d’au plus5 salariés disposant d’un établis-sement situé en ZUS. Les reprisesd’activités sont exclues du bénéfi -ce de l’aide. Les bénéficiaires del’aide sont incités à s’inscrire dansun prog ra m me de formation oud’accompagnement.

S a ns viser sp é ci f iquement lescr é ateu r s, les exon é rationssociales et fiscales des dispositifsZ R U / Z FU cons tituent éga lementdes incitations significatives pourcréer des activités sur ces terri-toires.

L’ A C C R E est des tinée aux ch ô-meurs indemnisés ou non, ains iqu’aux bénéficiaires de revenus desolidarité (RMI, API...). Cette aidecons i s te en une exon é ration decharges sociales pour le créateurpendant un an. Les personnes éli-g i bles à l’ACCRE peu vent auss ibénéficier de chéquiers conseils etpour certaines d’une avance rem-boursable (dispositif EDEN).

D’ au t r es dispos itifs ci blent despublics spécifiques : par exemple,l’AGEFIPH aide les créateurs handi-cap é s, l’Etat subvention ne lescr é ateurs ou repr eneurs d’ent r e-prises rapatriés d’origine nord-afri-caine.

Enfin selon les régions, lesConseils Régionaux et les ConseilsGénéraux peuvent être amenés àmettre en œuvre des mesures par-ticulières, notamment en matièrede formation et d’aide au conseilou à l’immobilier d’entreprises.

Les prêts d’honneurAu delà d’un apport d’un finance-ment à des projets jugés viables, ler ô le des asso ciations att r i bua ntdes prêts d’honneur est essentielsur plusieurs points :

• expertise préalable des projets,conseil aux créateurs

• la plupart du temps, parrainagebénévole du créateur par un pro-fessionnel expérimenté (générale-ment un chef d’entreprise...)

• effet de levier du prêtd’honneur: celui-ci «sécurise»les réseaux bancaires et de finan-cements classiques, qui complè-tent alors les besoins de finance-ment du projet

• engagement solidaire d’acteursdifférents dans le fonctionnementdes associations : entreprises, col-lectivités locales, associations,banques...

La Caisse des Dépôts (ProgrammePME Emploi) est au jou rd ’ hui unacteur majeur dans le financementde la micro - ent r epr i se : au31 décembre 2000, elle soutenait185 associations d’appui à la créa-tion d’entreprise pour un engage-ment total de 171 MF.S on mo de d’intervention pr i n ci pa lest le fina n cement de pr ê ts d’hon-neur accordés aux cr é ateurs des

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très pe tites ent r epr i ses par des asso ciations appa rtena ntessentiel lement à quatre gra ndsr é seau x : l’Asso ciation pour le Droità l’Initiati ve Econom ique (ADIE), leR é seau Ent r epr end r e, Fra n ce Initia-ti ve Réseau (FIR) et Fra n ce Acti ve.

La spécialisation des réseaux estla suivante :• ADIE : petits projets portés pardes chômeurs et RMISTES.

• FIR, plates-formes d’initiativeslocales (PFIL): projets enmoyenne un peu plus impor-tants, caractère généraliste

• FRANCE ACTIVE: projets indivi-duels et collectifs portés par despersonnes en situation d’exclusion(fonds propres, garanties, prêtsd’honneur)

• Réseau Entreprendre: projets àpotentiel

Réseau

ADIE

FIR

Entreprendre

Monta nt moyen du prêt d’hon neur accord é

19 kF

48 kF

150 kF

Monta nt moyen du pla nde fina n cement de l ’ent r epr i se sou tenue

77 kF

375 kF

1 327 kF

Nombre d’emploiscréés par entreprise

1

2

6

Source CDC – Direction du Programme PME - Emploi

En moyen ne, on rel è ve que unfranc de prêt d’honneur se combi-ne avec deux francs d’apports per-son nels perme tta nt de mobi l i serjusqu’à 4 francs de prêt bancaire.

Les enjeux de la période à venirsont de :• compléter le maillage territorialde ces structures, certainesrégions étant encore imparfaite-ment couvertes

• mieux positionner ces outils àl’échelle des territoires de la poli-tique de la ville

• mieux intégrer ces outils dansun véritable travail de réseau telque décrit ci-dessus


Apporter des réponsesen terme de locauxd’activités

Il est à no ter que bien des cr é ateu r sd ’ent r epr i ses uti l i sent la facu lt él é ga le d’établir le siège de l’ent r epr i-se nou vel le à leur dom ici le.

On trou vera ci - dessous une ap -pro che de con cepts con jug ua ntdes réponses immobilières et despalettes de services adaptées auxcréateurs.

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Caractéristiques, points clés

Structure accueillant des porteurs de projet avant la phase de créationeffective de l’entreprise, le temps de la mise au point du projet écono-mique dans le cadre d’une phase de test en grandeur réelle.Peuvent être articulées aux pépinières d’entreprises, qui prennent lerelais une fois l’entreprise effectivement créée

Structure d’accueil, de conseil, d’accompagnement, d’appui aux porteursde projets et aux créateurs d’entreprisesHébergement temporaire des entreprises à partir de leur création dansdes locaux équipés offrant des services partagés.Les pépinières d’entreprises font l’objet d’une labellisation dans le cadred’une norme de qualité de l’AFNOR

Structure d’hébergement offrant des solutions immobilières et des ser-vices de base partagés (accueil, secrétariat...)Fréquemment articulé aux pépinières d’entreprises pour recevoir lesentreprises issues de celles-ci et qui n’accèdent pas immédiatement àune solution immobilière indépendante

Prestataires de services privés offrant des services d’accueil, de secréta-riat et des solutions immobilières à la carteLocation de salles de réunion et de bureaux équipés de la demi-journéeau moisDomiciliation d’entreprises

Concept

Couveuse d’entreprises

Pépinière d’entreprises

Hôtel d’entreprises

Centres d’Affaires

Exemples :

• Pépinière d’entreprises de Mulhouse les Côteaux: capacité d’accueil de20 créateurs d’entreprises

• Centre de Services aux Initiatives Economiques – Burofac – Reims Croix-Rouge : centre destiné aux créateurs d’entreprises

• MIEL, Maison de l’Initiative Economique Locale de Saint-Denis: pépinièred’entreprises, centre de ressources, plateforme d’initiative locale

• Maison de l’Emploi et de l’Entreprise d’Aulnay: pépinière d’entreprises,centre de ressources, association de prêts d’honneur

• Cap Service, Lyon : Couveuse d’entreprises, coopérative d’activités sousforme de SCOP, tête de réseau pour l’essaimage du concept

• Cité de l’Initiative, Roubaix: un concept d’accueil et de mutualisationsur une filière professionnelle, le textile

• Centre d’Activités de la Sauvegarde à Lyon La Duchère: locaux + servicespartagés

• Centre Clémenceau à Mantes la Jolie : centre d’affaires classique

• Coursive d’entreprises à Saint Fons (69)

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Quelques réseaux et centres de ressources

APCE, Agence Pour la Création d’Entreprises,14 rue Delambre 75014 ParisUn centre de ressources et un portail web très complet sur la création d’entreprises : www.apce.com

Réseau des boutiques de Gestion,14 rue Delambre 75014 Paristel : 01 43 20 54 87site web : www.boutiques-de-gestion.com

F IR Fra n ce Initiati ve Réseau, réseau des Plates- Formes d’Initiati ve Lo ca le (PF IL )14 rue Delambre 75014 Paristel : 01 4064 10 20site web : www.fir.asso.fr

ADIE Association pour le Droit à l’Initiative Economique14 rue Delambre 75014 Paristel : 01 4218 5787site web : www.adie.org

France Active, associations de prêts d’honneur,site web : www.franceactive.org

Cigales, associations de prêts d’honneur, tel : 01 49 91 9091,site web : www.cigale.org

E la n, asso ciation nationa le des dirigea nts de pépi n i è r es d’ent r epr i ses, tel : 01 4984 85 85site web : www.pepinieres-elan.fr

Cap Services, coopératives d’activités, couveuses d’entreprises,9 rue Duphot 9 003 Lyon tel : 04 72 8461 20site web : www. cooperer. org


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2.4

Le développement des services résidentielsDe nombreuses études locales mettent en évidence les disparitésqualitatives et quantitatives des services urbains rendus entreles quartiers défavorisés et le reste de la ville.

De manière plus générale, l’offre et la qualité des services endirection des quartiers, constitue un facteur de qualité de la vieet de cohésion sociale déterminant.

D’où le renforcement de la dimension « gestion urbainede proximité» dans les contrats de ville et dans les opérationsde renouvellement urbain.

D’où également des programmes du type « nouveaux emplois -nouveaux services »

Or le secteur des serv ices résidentiels constitue non seu lement un atout pour la qua l ité de la vie des habita nts, mais aussi un facteu rd ’ attracti v ité et un générateur de développement économ ique.

Cette économie résidentielle peut s’exercer tant dans le cadrede l’économie classique que dans celui de l’économie solidaire.

De quoi est constitué le secteur des servicesrésidentiels?

On peut y faire figurer:a. Les serv i ces publics te r r ito r ia l i-

sés qu’ils soient exercés par lescollectivités ou par l’Etat ou pardes entreprises publiques.

Cela inclut :Les services techniques de fonc-tionnement de la Ville.

Entretien des espaces extérieurset des espaces verts, écla i rage,propreté, tra nsport et déplace-ments, parkings.

Les services de convivialité et defacilités

La proximité des services adminis-tratifs (rapprochement vers l’usa-ger des serv ices), la médiation,l’animation, la signalétique, l’infor-mation.Les au t r es serv ices publ ics au xhabitants.La Poste, la Mairie annexe, l’agen-ce EDF-GDF Sevices, (hors Police etJustice)

b. Les serv i ces sa n ita i r es et socia ux.Il s’agit d’organismes sociaux(comme l’ANPE, la CPAM, la CAF...)ou de services municipaux à l’en-fance, à la jeunesse, aux per-sonnes âgées.

Ces services comprennent les ser-vices sociaux aux personnes (aideà domicile, plateaux repas...)

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et tout ce qui concerne la santé, ensecteur public social ou libéral.

c. Les services du temps libre (mar-chands ou non) sports, loisirs, culture.

d. Les autr es serv i ces ma r c ha n d saux habitants ou aux entreprises,ba nque, télécom mu n ications, repro -graphie, intérim...

e. Les serv i ces à l’ ha bita nt, gardienna-g e, entr e tien, ass i sta n ce socia l e. . .Les serv i ces résid e nti e ls repré-sentent de loin la première sourcede localisation d’emploi dans les

quartiers, des volumes de marché

co n s é q u e nts, un enjeu éco n o-

mique fort.

En quoi l’amélioration deces services contribue aud é veloppement terri t o ri a l?

Deux logiques principalespeuvent opérer et se combiner :

• Une logique d’attractivité.

• Une logique de nouveaux marchés.

impact sur l’emploi

La logique d’attractivité

DEVELOPPEMENTDES SERVICES RESIDENTIELS

pour les habitants pour les entreprisesdéjà implantéeset leurs salariés(incluant les commerces)

RENFORCEMENTATTRACTIVITEDU TERRITOIRE

facilite la fidélisationet l’arrivée de nou-veaux habitants

facilite le maintiensur place desentreprises voire leur croissance

rend crédiblel’accueil de nouvellesentreprises

impact sur les commerces d é veloppement ter r itor ia l

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Exemples

• Les agents de prévention - infor-mation mis en place en Ile deFrance par l’association « Parte-naires pour la Ville » regroupantdes entreprises publiques dont laRATP et la SNCF, contribuent à faci-liter l’usage de la gare de Saint-Denis et à mettre en évidencel’importance de son rôle. Cela per-met à Plaine Commune, la Com-munauté d’Agglomération incluantSaint Denis de préparer uneimportante opération d’aménage-ment et de développement écono-mique ayant un impact direct surles territoires en difficulté situésaux alentours de la gare.

• Le PIMS (Point d’InformationMultiservices) installé à Asnières- Gennevilliers - quartier GabrielPeri - et réunissant les activitésde France Telecom, la Poste et laRATP, contribue progressivement àfournir une nouvelle image du ter-ritoire la Boucle Nord de la Seine(G.P.V) et à permettre d’y pro-grammer des activités écono-miques.

• L’arrivée de la Tangentielle Nordet du tramway, accompagnéed’une amélioration générale desservices aux habitants et auxentreprises sur Villetaneuse(G.P.V) permet d’envisager :

- Le redéveloppement immédiat dela zone d’activité actuelle.

- La réalisation à terme d’un parctech nolog ique et d’ac ti v it é s,accolé à l’u n i ver s ité de Vi l le ta-neuse.

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La logique de création de nouveaux marchés

DEVELOPPEMENT DESSERVICES RESIDENTIELS

CREATION DE NOUVEAUX MARCHES

clients :les habitants

clients:les prestatairesde services

DEVELOPPEMENT D’ENTREPRISESDE SERVICES EXISTANTESOU CREATION DE NOUVELLESENTREPRISES DE SERVICES

TERRITORIALISATIONImplantation dansle quartier au moinsd’une agence

Adaptation aux emplois locauxy compris peu qualifiés

Mise en placede mécanismesen faveur de l’emploi local

Professionnalisationd’entreprises d'insertion

FormationProfessionnalisation

Consolidation d’emploisaidés ou temporaires


PerspectivesLes formations qua l i f ia ntes con-

cerna nt le per son nel de ter ra i n( ga rd ien nage, ent r e tien ma i nte-

nance, personnel administratif...)permettent de créer un milieu favo-

rable au développement d’activitésexistantes.

P l us ieurs ty pes d’ent r epr i ses de

services (services logistiques, ser-vices de maintenance...) peuvent

t rou ver da ns certa i ns qua rtier sune main d’œuvre adaptée à leursbesoins et des conditions fiscales

favorables. Encore faut-il qu’ellesdisposent d’un foncier bien posi-tionné et d’un minimum de ser-vices à proximité (banque, poste,intérim, restauration...) ainsi qu’unaccompag nement promo tion nel.On peut penser dans ces secteursà des montages d’op é rationsvolontaristes.

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Exemple

• A Epernay, le SA d’HLM passecontrat avec une entreprise multi-services pour une présence 7J/7dans le quartier de Bernon afin demieux intervenir sur le patrimoine.L’entreprise contractante crée uneantenne sur le quartier et en profi-te pour ouvrir dans ses locaux uneboutique multiservices destinéeaux particuliers.

Perspectives

• Certaines régies de quartierssont compétentes sur une gammeélargie de services résidentiels. Iln’est pas impensable qu’elles seprofessionnalisent davantage, ettrouvent des accords avec des col-lectivités locales et des parte-naires privés pour renforcer etélargir leur champ d’action dansles services résidentiels.

• Les nouvelles technologiesdeviennent d’un usage courantdans les services résidentiels et lagestion de proximité.Pourquoi ne pas profiter de cettediffusion dans des quartiers peu-plés pour installer avec des fabri-cants spécialisés des centres dediffusion, d’apprentissage et demaintenance ?Un projet de centre de formationaux métiers de la maintenance, encours d’élaboration à la Courneu-ve, procède pour partie de cesconstats.

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Re p è re s

Chapitre 3

DES OUTILS POUR AG I RLES OUTILS

• FRE

• Dispositif ZRU/ZFU

• EPARECA

• CDC, Programme renouvellement urbain

• CDC, Programme PME Emploi

LES FINANCEMENTS

• Commerce

• Immobilier d’entreprise

• Création d’entrepriseset développement des entreprises

• Ingénierie économique

• Portage foncier et aménagement

ELEMENTS BIBLIOGRAPHIQUES ET SITES WEB

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Le Fonds de revitalisation économique-FRE

CONTENU DE LA M E S U R E

Le Comité interministériel des villes du14 décembre 1999 a arrêté un ensemblede mesures nouvelles en faveur de la revi-talisation économique des quartiers. Lacirculaire du 13 décembre 2000 met enœuvre le fonds de revitalisation écono-mique qui alloue des aides directes auxentreprises et aux porteurs de projet, pourrépondre à l’attente des acteurs locaux dela politique de la ville et des partenaireséconomiques.

DESCRIPTION DE LA M E S U R E

Le fonds de revitalisation économique(FRE) comprend quatre volets :- le soutien à l’ingénierie, dans le cadre duvolet « développement économique et emploi» des contrats de ville,- l’aide à la réalisation d’investissements par les petites entreprises,- l’aide au démarrage pour les créateursd’entreprises,- le soutien et la dynamisation du tissuéconomique de proximité existant.

T E R R I TOIRES V I S E S

Le FRE concerne en premier lieu les 751zones urbaines sensibles (ZUS). To u t e f o i s ,ses aides peuvent également viser, à titred é ro g a t o i re, des terr i t o i res prioritaires descontrats de ville non classés en ZUS.

CONDITIONS DE MISE EN ŒUVRE

• Instruction des dossiersLe dossier de demande d’aide est instruitau niveau départemental sous l’autoritédu préfet, qui peut confier cette instruc-tion aux chambres consulaires.L’ o c t roi de l’aide fait l’objet d’un examenpar un comité présidé par le préfet, auquelle trésorier-payeur général est associé.L’aide aux créateurs d’entreprise est ins-truite de manière conjointe avec l’aide auxchômeurs créateurs et repreneurs d’entre-prises (ACCRE) lorsque cette dernière estsollicitée.

• Animation du dispositif et accompagnement des entreprises

Dans chaque département, les communeset groupements de communes signatairesdes contrats de ville, les org a n i s m e sconsulaires, ainsi que les associations etréseaux spécialisés dans le soutien à lacréation d’entreprises sont associés à cettemise en œuvre.Pour l’aide aux créateurs d’entreprises,l’accent doit être mis sur l’accompagne-ment, le conseil et la formation.

LES AIDES ACCORDEES PAR LE FRE

1. Soutien à l’ingénierieL’objectif est, dans le cadre des contrats deville, d’encourager la coordination et lerenforcement des réseaux d’appui à lacréation et au développement d’activitésdans les quartiers.

• Conditions d’éligibilitéChaque action éligible à l’aide est identi-fiée par une fiche qui indique le porteurdu projet, les objectifs et les modalités del’action, son coût et son financement,ainsi que les partenaires engagés. Sont éli-gibles les actions d’appui et de conseil aumontage de projets d’investissement, deformation et d’accompagnement des créa-teurs d’entreprises, d’animation du déve-loppement local et de la revitalisation éco-nomique.

• BénéficiairesLes personnes morales de droit public ouprivé suivantes: collectivités territorialesdotées de compétences en matière dedéveloppement économique signataire sd’un contrat de ville; organismes consu-laires dans le cadre de nouveaux projetsd’intervention liés à la politique de laville; structures d’appui à la création et audéveloppement d’activités économiques.

• Montant de l’aideL’aide est plafonnée à 150000 F par actionet par an. Les règles relatives au finance-ment de la maîtrise d’œuvre urbaine etsociale sont applicables dans le cas d’unrenforcement de celle-ci. Pour les actionspluriannuelles qui s’intègrent dans levolet emploi et développement écono-mique des contrats de ville, l’aide pourraêtre renouvelée sur trois années.

2.Aide à la réalisation d’investissements

L’objectif est d’accompagner les projetsd’investissement des entreprises qui s’im-plantent territoires prioritaires de la poli-tique de la ville, ainsi que les efforts demodernisation des entreprises présentesdans ces territoires.

• Conditions d’éligibilitéEntreprises d’au plus 10 salariés, pour lesinvestissements réalisés dans leurs éta-blissements situés dans une ZUS. L’aideporte sur les investissements liés à la pro-duction (investissements de création, dedéveloppement et de renouvellement deséquipements) et sur les investissementsrelatifs aux équipements de sécurité pourla protection des locaux contre le vol etles dégradations.

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• Montant de l’aideLe taux de l’aide est de 15 % du montantde l’investissement hors taxes. L’aide estplafonnée à 150000 F par établissementet par an.

3.Aide au démarrage des créateurs d’entreprise

L’objectif est d’offrir aux créateurs d’entre-prises une première aide nécessaire aulancement de leur projet, pour constituerou renforcer le fonds de roulement del’entreprise nouvelle.

• Conditions d’éligibilitéEntreprises nouvelles d’au plus 5 salariésdisposant d’un établissement situé dansune ZUS. Les reprises d’activité sontexclues du bénéfice de l’aide. Les bénéfi-ciaires de l’aide seront incités à s’inscriredans un programme de formation ou d’ac-compagnement.

• Montant de l’aide- L’aide attribuée est d’un montant forfaitaire de 20000 F.- La demande d’aide doit intervenir au plus tard dans les douze premiers mois de l’immatriculation de l’entreprise.- Le versement de l’aide est subordonné àla production des pièces justifiant de la création de l’entreprise et de tous éléments précisant la localisa-tion et la nature des locaux exploités parl’entreprise créée.

4.Soutien et dynamisation du tissu économique existant

L’objectif est de compenser les chargesexceptionnelles de certains commerçants,artisans, très petites entreprises ou profes-sions libérales exerçant leur activité dansles quartiers prioritaires de la politique dela ville.

• Conditions d’éligibilitéEntreprises d’au plus 5 salariés disposant,de manière fixe et à titre principal, delocaux et moyens d’exploitation au seind’une ZUS, et qui exercent une activitéorientée essentiellement vers les ménages.La demande est faite par l’entreprise aupréfet avant le 30 juin de chaque année;l’entreprise expose les difficultés particu-lières auxquelles elle est confrontée etprécise la nature de son implication dansla vie du quartier.

• Montant de l’aideL’aide attribuée est annuelle, d’un mon-tant de 5000 F ou de 10000 F si le mon-tant des charges concernées excède2 50 0 0 F. Elle pourra être re n o u v e l é eannuellement, dans la limite de trois ans,aux mêmes conditions.L’entreprise devra justifier d’un montantde charges d’au moins 15000 F dans lesdouze mois précédant le dépôt du dossierde demande d’aide, pour l’ensemble des

postes de charges suivants du plan comp -table général: prestations de gardiennage,surveillance, travaux de remise en état deslocaux d’exploitation et des matérielsd’exploitation, suite à des dégradations ;primes d’assurance des biens et desrisques d’exploitation.

T E XTES DE REFERENCE

C i rc u l a i re DIV/DPT-IEDE/2000/614 du1 3d é c e m b re 2000 relative au financementde la revitalisation économique des terr i-t o i res prioritaires de la politique de la ville.La liste des zones urbaines sensibles(ZUS) est annexée au décret n° 96-1156du 26 décembre 1996 modifié (J.O. du28 décembre 1996 et 26 août 2000).

Contact Div :Département insertion, emploi, développement économiquePatrick Engelbach Mél: [email protected]él: 0149174671 Site: http://www.ville.gouv.fr

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régime applicable jusqu’au 31/12/2001régime unique applicable à partir de 20021

Zone de Redynamisation Urbaine -ZRUZone Franche Urbaine-ZFU

OBJET

Dispositif d’exonérations fiscales etsociales destiné à renforcer l’attractivitééconomique des territoires considérés,pour favoriser le maintien, la création etle développement d’activités et d’emplois.

TERRITOIRES VISES

Zones franches urbaines (ZFU) :44 zones franches urbaines créées par lepacte de relance pour la ville (loi du14 novembre 1996), délimitées pardécrets en Conseil d’Etat.

Zones de redynamisation urbaine( Z R U ) :416 zones de redynamisation urbaineissues du pacte de relance pour la ville(loi du 14 novembre 1996).

AIDES AUX ENTREPRISESACCORDEES PAR LE REGIMEDES ZFU-ZRU

Il s’agit principalement de :• l’exonération de la taxe professionnelle• l’exonération de l’impôt sur les bénéfices• l’exonération des droits de mutation pour

les acquisitions de fonds de commerc e• l’allégement de charges sociales patro-

nales URSSAF• en ZFU, l’exonération de cotisations

sociales personnelles maladie-m a t e rnité des artisans et commerçants

A partir de 2002, des mesures en prépara-tion prévoient le passage à un régimeunique d’exonérations fiscales et socialess’appliquant à toutes les ZRU.

Sera également créée une prime à l’em-bauche de demandeurs d’emploi delongue durée résidant dans les ZUS.

B é n é f i c i a i res concernés et détail desmesures dans le tableau ci-après.

TEXTES DE REFERENCE

Régime des ZFU et des ZRU applicablejusqu’au 31 décembre 2001 :

• Loi n° 96-987 du 14 novembre 1996relative à la mise en œuvre du pacte derelance pour la ville

• Délimitation des 44 ZFU: décrets n° 96-1154 et 96 -1155 du 26/12/1996, JO du28/12/96.

• Exonération de taxe professionnelle(TP) dans les ZFU et les ZRU et detaxes foncières sur les propriétés bâtiesen ZFU: décret 97-94, JO du 05/02/97

• Exonération d’impôt sur les bénéficesen ZFU : décret n° 97-116 JO du11/02/97

• Exonération des charges sociales patro-nales pour les salariés des entreprisesde moins de 50 salariés s’implantantdans les ZFU: décret 97-126 JO du13/02/97

• Exonération des charges sociales patro-nales pour l’embauche du 1er au 50e

salarié dans les ZRU: décret 97-127, JOdu 13/02/97

• Exonération des cotisations person-nelles d’assurance maladie et maternitépour les commerçants et artisans :décret 97-125 JO du 13/02/97

• Loi n° 2000 -1208 du 13 décembre2000 Solidarité et renouvellementurbains, articles 86 à 92

Régime unifié des ZRU et ZFU applicable à partir de 2002

• Textes en cours de préparation, soumisau parlement d’ici là fin 2001

INTERLOCUTEURS COMPETENTS• Direction départementale

des Services Fiscaux• URSSAF• DDTEFP

1 sous réserve d’approbation par le Parlement

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Zones de redynamisation urbaine - ZRUZones Franches urbaine - ZFUrégime applicable jusqu’au 31/12/2001

régime unique applicable à partir de 20021

Me s u res fiscales et sociales

Taxe profession-nelle (TP)

Impôt sur les bénéfices (impôt sur les sociétés,impôt sur le revenu :BIC-BNC)

Taxe foncièreSur les propriétésbâties

Redevance sur création de bureaux en Île de France

Zones de redyna-misation urbaineRégime actuel

• 5 ans d’exonération

• r é s e rvée aux éta-blissements demoins de 150salariés, quelleque soit l’activi-té, dans la limited’une base nettede 920 KF pour2001 (réviséea n n u e l l e m e n t )pour les créa-tions et exten-sions d’établisse-m e n t s; cettebase est réduitede moitié pourles établisse-ments existantsau 01/01/1997.


• r é s e rvée auxe n t reprises nou-velles sans limited ’ e ff e c t i f

• dégressif sur 5 ans :100 %, 100 %,75%, 50 %,25 %

• à partir de 2000, le bénéfice exonéré est plafonné à 225000 euro spar période de tre n t e - s i xm o i s .

Zones franchesurbainesRégime actuel


• réservée aux entreprises de moins de 50 salariés à la date de leurcréation.

• dans la limited’une base nette de 2,482MF pour 2001 (révisée annuel-lement)

• certaines activités sontexclues.


• ouverte aux établissementsexistants au 1/01/97 et aux nouveauxétablissements

• dans la limited’un bénéficeannuel exonéré de 4000 0 0 F sans limite d ’ e ffectif s a l a r i é.

• 5 ans d’exonéra-tion totale(immeublesaffectés à uneactivité exoné-rée de TP)

• Exonération de la redevance

Nouveau régime uniqueau 1er janvier2002


• réservée aux établissements de moins de 150salariés

• dans la limited’une base netterévisée annuel-lement. (920 KF pour 2001),

• quelle que soitl’activité

• ouverture desdroits limitée à fin 2004


• r é s e rvée auxe n t reprises nouvelles sanslimite d’eff e c t i f .

• Dégressif sur 5 ans :100 %, 100 %,75 %, 50 %,25 %

• Le bénéfice exo-néré est plafon-né à 225000euros par pério-de de trente-sixmois.

• Ouverturedes droits limi-tée à fin 2004.

Dispositions de sortie ZFUet ZRU

• En ZFU et ZRU:

• prolongation de 3 ans à taux dégressif(60 %, 40 %,20%) à l’issue des 5 ans dedroits ouverts.

• Uniquement en ZFU:

• prolongation de 3 ans à tauxdégressif (60 %, 40 %,20 %) à l’issuedes 5 ans dedroits ouverts.

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Zones de redynamisation urbaine - ZRUZones franches urbaines - ZFUrégime applicable jusqu’au 31/12/2001

régime unique applicable à partir de 20021

Me s u res fiscales et sociales

Droit de mutationpour les acquisi-tions de fonds de commerce

Cotisationssociales

Cotisationssociales person-nelles maladie-maternité desartisans et commerçants

Prime à l’embauche

Zones de redyna-misation urbaineRégime actuel

• Exonérationtotale à hauteurde 700000 F.

• 1an d’exonéra-tion pour les créationsd’emploi dans la limite de 50 salariés et de1,5fois le SMIC.

Cotisationsconcernées :assurancessociales, alloca-tions familiales,accidents du travail.

Zones franchesurbainesRégime actuel


• 5 ans d’exonéra-tion à 100%*,dans la limite de50 salariés et de1,5 fois le SMIC.

• Obligation d’embauche d’au moins 20% de rési-dents ZFU,à partir de la troisièmeembauche.

Cotisationsconcernées :dito Z R U + v e r s e-ments transport et fonds nationald’aide au loge-m e n t .

Salariés concernés:CDI ou CDDde 12 mois au moins à partirde 2001, pour lesembauches derésidents ZFU,durée hebdoma-daire minimalede 16 heures.

Entreprises éligibles: ditoexo TP ZFU.

*taux réduit à 50 % en cas de transfertd’emploi.

• 5ans d’exonérationdans la limite de 1,5 fois le SMIC.

Nouveau régime uniqueau 1er janvier2002


• Pour les entre-prises appli-quant une durée de travail de 35 heures hebdomadairesau plus :majorationannuelle de l’allégement decharges socialesde 1400 F parsalarié, jusqu’à1,8 fois le SMIC,comme en ZRR;dispositif per-manent.

• 5ans d’exonéra-tion dans lalimite de 1,5 fois le SMIC.

• ouverture desdroits limitée à fin 2004

Création d’uneprime de 240 0 0 Fpar an pendant 2 ans pour touteembauche en C D Id’un demandeurd’emploi résidantdans une Z U S(sous conditiond’une anciennetéd’inscription au chômage de 12 mois dans les 18 dern i e r sm o i s ) .

Dispositions de sortie ZFUet ZRU

• Uniquement enZFU :prolongation de 3ans à taux dégressif(60 %, 40 %,20 %) à l’issue des 5 ans dedroits ouverts.

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L’ EPARECA

OBJET

L’Etablissement Public National d’Amé-nagement et de Restructuration desEspaces Commerciaux et Artisanaux aété créé par la loi du 14 novembre 1996mettant en œuvre le Pacte de Relancepour la Ville et organisé par le décret du12 février 1997.Cet établissement public, à côté des dis-positifs existants, est un outil clé dans larésorption de la désertification commer-ciale qui touche les quartiers sensibles.Son objet est d’intervenir dans la re s t ru c t u-ration et l’aménagement d’espaces commer-ciaux et artisanaux dans le cadre des terr i-t o i res prioritaires de la politique de la ville.L’ E PARECA tient ses re s s o u rces de la Ta x ed’Aide au Commerce et à l’Art i s a n a t .

TERRITOIRES VISES

ZUS et quartiers prioritaires de la poli-tique de la ville mentionnés dans lescontrats de ville.

MODES D’INTERVENTIONDE L’EPARECA

Maître d’ouvrage de la restructuration,voire de la reconstruction de locauxcommerciaux ou artisanaux

- l’EPARECA agit en investisseur, acqué-rant les locaux, parfois les fonds com-merciaux- il finance la restructuration, le réamé-nagement et la modernisation desespaces- il peut intervenir en partenariat avecd’autres investisseurs- il peut être délégataire du droit de pré-emption

Acteur de la redéfinition de l’offrecommerciale

- L’ E PARECA réalise des études diagnostic,de fonctionnement et de commerc i a l i t é ,- il s’assure d’un schéma urbain compa-tible avec la vocation commerciale du site- il dresse les définitions de la zone dechalandise, du potentiel commercial, desbesoins de proximité, en liaison avec lespartenaires locaux- il effectue la mise au point du plan decomposition commerciale; type de com-merces, d’activités et positionnementdans l’espace commercialil détermine les loyers, les charges et lesmoyens d’animation- il effectue la commercialisation et larecherche d’enseignes.

Partenaire sur la durée pour assurer le succès des espaces

- simplification des statuts fonciers- mise en place d’une gestion patrimonia-le et locative efficace- définition des modalités et des moyensde l’animation commerciale et de larecommercialisation.

SAISINE DE L’EPARECA

La saisine de l’EPARECA s’opère par cour-rier adressé par la Collectivité. Le Conseild’Administration se prononce dans unpremier temps sur la mise à l’étude desdossiers, puis à l’issur de l’étude sur l’en-gagement de l’investissement.

CRITERES D’INTERVENTION

Q u a t re critères principaux guident leschoix du Conseil d’Administration :- l’état de dégradation de l’espace com-mercial et artisanal- la qualité du projet urbain- l’urgence sociale- la viabilité économique.

Les problématiques étant souvent com-plexes, il est souhaitable d’associer l’EPA-RECA le plus en amont possible de laréflexion à partir de six dimensions essen-tielles:

- le partenariat, notamment avec les habitants- la réflexion globale sur l’urbanisme du quartier- la stratégie commerciale- la qualité architecturale du projet- le dossier technique- les éléments financiers.

Contact :Pierre BOULIER, Directeur Général de l’EPARECA5 rue de Tournai59200 TOURCOINGtél: 0320689220fax: 0320689229www.epareca.org

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CONTENU DE LA MESURE

Le programme de renouvellement urbainde la Caisse de dépôts et Consignationsc o n c e rne les terr i t o i res faisant l’objet d’unevolonté politique d’action en faveur de lacohésion urbaine, sociale et économique.

La Caisse des dépôts consacre une enve-loppe de 3 MdF (457 E) de fonds pro p re s ,le Fonds de Renouvellement Urbain(FRU). Elle lui sert à cofinancer les étudesopérationnelles et l’ingénierie de projet età interv e n i r, en qualité d’investisseur, pourassumer des risques immobiliers avec desp a rt e n a i res publics et privés.

Les projets soumis à la Caisse des dépôtspeuvent également bénéficier de la gammedes prêts existants pour l’habitat social ainsique des prêts nouveaux décidés par les pou-voirs publics, dans le cadre d’un pro g r a m m etriennal. Une enveloppe de 10 MdF (1,52MdE) est ainsi consacrée à des prêts à 3 %pour le renouvellement urbain «lourd »(démolitions-reconstructions, réhabilita-tions ou réaménagements de sites).

Une enveloppe d’un montant identique aété constituée pour des prêts à 4,2 % pourles travaux de revalorisation urbaine, socia-le et économique des quartiers en diff i c u l t é .

DESCRIPTION DE LA MESURE

1. Le fonds de renouvellement urbain(FRU), doté de 3 Md de F, est conçucomme un accélérateur des investisse-ments privés et public.Il est destiné à :- préfinancer les subventions d’investis-sement par des avances sur la mise enplace des paiements ;- financer les actions de restructurationfoncières et immobilières (copropriétésen difficulté notamment) ;- financer, en partenariat avec des inves-tissements privés, des opérations immo-bilières (commerce, bureaux et activités,services) par l’apport de fonds propres etde quasi fonds propres ;- renforcer le haut de bilan des opéra-teurs publics de renouvellement urbainafin de leur permettre de mettre enœuvre les opérations dedémolition/reconstruction.

Par ailleurs, le FRU contribue au finance-ment des dépenses d’ingénierie: directionde projet, études de faisabilité, constitu-tions de réseaux de compétences, évalua-tion (France, Europe).

2. Deux lignes de prêts de la CDC à tauxprivilégiés, sont ouvertes aux personnesmorales de droit public et de droit privé :- Le Prêt Renouvellement Urbain (P. R . U ):Les opérations prioritaires, grands projetsde ville (G.P.V.), Opérations de Renouvel-lement Urbain (O.R.U), opérations derestructuration lourde de l’habitat, bénéfi-cient de ce prêt au taux de 3 % d’unedurée pouvant aller jusqu’à 50 ans.- Le Prêt Projet Urbain (P.P.U.) :Les travaux de revalorisation urbaine etéconomique des autres sites relevant de lapolitique de la ville sont finançables parce prêt à 4,2 % sur des durées allant jus-qu’à 25 ans.

TERRITOIRES VISES

Les financements de la CDC (FRU, PRU,PPU) concernent tous les terr i t o i re surbains faisant l’objet d’une volontépublique d’action en faveur de la cohésionurbaine, et sociale économique, là où lemarché ne peut assurer, seul, les adapta-tions et transformations nécessaires: GPV,ORU, quartiers d’habitat social à restruc-turer, secteurs urbains en mutation (quar-tiers anciens, friches…) quart i e r svétustes, copropriétés en difficulté.

PRISE DE RISQUE EN TANTQU’INVESTISSEUR

Type de l’aide- Prise de risque dans des opérations fon-c i è res et immobilières telles que habitat,c o m m e rces, bureaux et activités, serv i c e s .- Capitalisation en fonds propres dessociétés assurant la maîtrise d’ouvrage deces opérations immobilières- Intervention en quasi fonds propres(prêt participatif)

Conditions d’égibilité.- L’opération doit être incluse dans unprojet de renouvellement urbain.L’opération doit être menée en coopéra-tion avec des investisseurs publics et pri-vés.- Le rapport rentabilité/risque est appré-cié opération par opération.

Bénéficiaires- Sociétés assurant la maîtrise d’ouvragedes opérations immobilières.

LE PROGRAMME DE RENOUVELLEMENTURBAIN DE LA CAISSE DES DEPOTSET CONSIGNATIONS

72

CONDITIONS DE MISE EN ŒUVRE

Tous les dossiers de demande de financement (FRU - PRU- PPU) sont instruits au niveaurégional par les directions régionales de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Alsace Claude Blanchet Hôtel Joham de Mundolsheim 15, rue des Juifs 67080 Strasbourg cedex [email protected]

AquitaineYves Bellec Immeuble «La Croix du Mail» 8, rue Claude Bonnier 33081 Bordeaux cedex05.56.00.00 [email protected]

AuvergneXavier-Marie Garcette Centre d’Affaires Gergovia 65, bd. F. Mitterrand B.P. 445 63012 Clermont-Ferrand cedex [email protected]

Basse-NormandieJean-Pierre Boury14-16 rue des Jacobins B.P. 554. 14037 Caen [email protected]

BourgogneMichel Calleya3, rue Devosge B.P. 71368. 21013 Dijon [email protected]

BretagneVincent FausserCentre d’Affaires Sud 19b, rue de Châtillon CS 36518. 35065 Rennes [email protected]

CentreRicardo IbanezLe Primat - 2, avenue de Paris. 45056 Orléans cédex [email protected]

Champagne-ArdenneAntoine Bréhard2, place de la Libération B.P. 517 51007 Châlons-en-Champagne [email protected]

CorseRoland Baujard(Directeur régional délégué)«Les jardins du centre» Immeuble C2. B.P. 918 20700 Ajaccio cedex 9 [email protected]

Franche-ComtéMarie Ordas-Monot «La City». 4, rue Gabriel Plançon. 25044 Besançon [email protected]

GuadeloupePhilippe PradierGrand Camp la Rocade. B.P. 3007 - Raizet Sud 97139 Les Abymes [email protected]

Haute-NormandieFrançois Guillouet38 bis, rue Verte B.P. 1020. 76171 Rouen cedex02.35.15.65.11franç[email protected]

Ile-de-FrancePatrick Terroir110, rue de l’Université. 75343 Paris cedex [email protected]

Languedoc-RoussillonAlain ChillietImmeuble Europa 101, allée de Delos 34965 Montpellier cedex [email protected]

LimousinXavier de Lannoy19, rue Cruveilhier B.P. 3616. 87036 Limoges [email protected]

LorrainePascal Hoffmann (par intérim)16, rue de la Ravinelle CS 5214 54052 Nancy [email protected]

Antilles-GuyanePhilippe Pradier«Immeuble Les Cascades.»Place François Mitterrand B.P. 675 97264 Fort-de-France cedex»[email protected]

Midi-PyrénéesPatrick Bridey97, rue Riquet B.P. 7209. 31073 Toulouse cedex [email protected]

Nord-Pas-de-CalaisYvon Le Moullec170, Tour Lilleurope.11, parvis de Rotterdam 59777 [email protected]

Pays-de-la-LoireClaude Harout1, rue du Quinconce. B.P. 60549006 Angers cedex [email protected]

PicardieMarie-Paule Robineau4, rue du Cloître de la Barge B.P. 351 80003 Amiens cedex [email protected]

Poitou-CharentesJean-Pierre Mâle (par intérim)Immeuble Capitole V 14, boulevard Chasseigne 86036 Poitiers [email protected]

Provence-Alpes Côte d’AzurChristian Olivères19, place Jules Guesde B.P. 2119 13203 Marseille cedex [email protected]

Réunion-Océan IndienRoland ChaboudImmeuble Europa. 2, allée Bonnier B.P. 980 97479 Saint-Denis [email protected]

Rhône-AlpesMichel BlandinImmeuble Aquilon. 44, rue de la Villette 69425 Lyon cedex [email protected]

Outre-MerLuc Lefèvre56 rue de Lille. 75356 Paris 07 [email protected]

73

Le Programme PME Emploi de la CDC

OBJET

Lancé en 1994 et étendu et renforcé en1998, le Programme PME Emploi de laCaisse des Dépôts est doté de 700 MF paran entièrement consacrés à des investisse-ments ou des interventions ayant pourbut la création d’emplois dans le secteurmarchand, par la création et le développe-ment d’entreprises de moins de 500 MFde chiffre d’affaires.

Il est mis en œuvre par la direction duprogramme PME Emploi avec le concoursdes directions régionales de la CDC.

Il est distinct de l’activité concurrentiellede capital investissement de la CDC.

AXES D’INTERVENTION

Les cinq axes d’intervention sont les sui-vants :• Financement des Très Petites

Entreprises (TPE)

• Entreprises d’insertion et emplois jeunes

• Le développement du marché du capital investissement (PME -PMI)

• Le capital investissement régional

• Le capital risque et l’amorçage

Les axes d’intervention répondent à desprincipes communs :• leur but est d’exercer un effet d’entraî-

nement sur l’initiative privée, et non dese substituer à elle

• leur cible est la création et le dévelop-pement d’entreprises privées viables oususceptibles de le devenir à uneéchéance déterminée

• leur champs d’application concerne lerenforcement des segments du marchédu financement en fonds propres et del’accompagnement des entreprises.

FINANCEMENT DES TPE

Les TPE constituent la première étapedans la chaîne de la création d’entreprises.Les entreprises de moins de 10 MF dechiffre d’affaires sont les plus nombreuseset peuvent rencontrer des difficultés definancement lors de leur création et dansleurs premières années de développementsans pour autant, du fait de leur taille,avoir accès au capital investissement ouau capital risque.La CDC contribue à les aider en combi-nant deux modes d’action :

• A p p o rt aux côtés des collectivités localeset des acteurs privés d’une partie des re s s o u rces aux associations qui font desprêts d’honneurs aux créateurs de TPE

• Association avec la Banque de développement des PME (BDPME)pour développer des fonds de garantierégionaux, dotés par les collectivitéslocales en complément des garanties existantes pour le financement desTPE. Ce développement est assuré par SOFARIS Régions, filiale commune de la CDC et de la BDPME.

Entreprises d’insertionet emplois jeunes

Afin d’amener aux entreprises d’insertionun soutien financier adapté, la CDC déve-loppe avec France Active (FFA) des outilsspécifiques :• Fonds de garantie territoriaux axés sur

la garantie d’emprunts bancaires desentreprises d’insertion et des chômeurscréateurs, gérés par France ActiveGarantie (FAG)

• Société d’Investissement France Active(SIFA) et Fonds Commun de Placement (FCP) Insertion Emploi quiréalisent des investissements en fondspropres dans les entreprises d’insertion.

D’autre part, la CDC soutient en ingenie-rie les initiatives de nature à favoriser laconsolidation des stru c t u res port e u s e sd’activité de services liées au dispositifemplois-jeunes et susceptibles de s’inscri-re à une échéance prévisible dans l’écono-mie marchande, en partenariat avec leMinistère de l’Emploi et de la Solidarité.

Contacts :Mme Anne WintrebertCDC Direction du Programme PME Emploi57, rue de l’Université75007 Paristel: 0140491244Directions Régionales de la Caisse des Dépôts

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Commerce

Etudes, ingénierie

Investissement immo-bilier commercial

Sécurisation exploi-tants

Promotion, animationcommerciale, formation des commerçants

Investissementsd’adaptation pour les exploitants

Exonérations fiscalesallégement de chargespour les exploitants

Acquisition de fondsde commerce

Politique de la ville

• Crédits contrat de ville

• FRE, soutien à l’ingénierie

• FRU CDC


• FRU CDC:-Prêts (PRU, PPU)-Prise de part i c i p a t i o ndans société immobilière• EPARECA:- Prise de part i c i p a t i o ndans société immobilière

• FRE au titre du sou-tien et de la dynami-sation du tissu éco-nomique existant


• FRE, au titre de l’aideà la réalisation d’in-vestissements

• Dispositif ZRU/ZFU• Franchise de TACA

dans les ZUS

• Exonérations desdroits de mutationdispositif ZRU/ZFU

Fonds Européens

• Si zone éligible- Objectif 2- URBAN


Droit Commun

• FISAC• Collectivités locales,

Regions, Départe-ments


Regions, Départe-ments

• Autres investisseurspublics ou privés

• Collectivités locales,regions, départe-ments

• Propriétaires bailleursd’immobilier com-mercial

• FISAC• Réseaux consulaires• Collectivités locales,

régions, Départe-ments

• FISAC• Prêts bonifiés Etat• Collectivités locales,

régions, Départe-ments

• Prêts d’honneurs• Prêts et garanties

BDPME

FRE, FRU, EPARECA, ZRU/ZFU: voir détail fiches correspondantes

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FISAC

Ce fonds, géré par le Secrétariat d’Etat auxPME au commerce et à l’artisanat, a pourobjet la sauvegarde des activités artisa-nales et commerciales dans les zones fra-gilisées par les évolutions économiques,notamment en milieu urbain.

Ce dispositif est doté d’environ 400 MFpar an.

Dans le cadre des opérations urbaines,l’objectif général est d’apporter une aideau montage de projets associant les col-lectivités locales, les chambres consulaireset professionnelles, les associations d’arti-sans et de commerçants.

Des dépenses de fonctionnement et d’in-vestissement peuvent être prises en comp-te dans le cadre d’un programme, éven-tuellement pluriannuel (n’excédant pastrois exercices).Sont ainsi éligibles au titre des dépensesde fonctionnement: contribution à desétudes, au recrutement d’un animateur ducommerce, à des opérations de promotionet d’animation…Au titre des dépenses d’investissement:signalétique des espaces commerciaux etartisanaux, rénovations de centres com-merciaux de proximité, aménagements demarchés…

I n t e r l o c u t e u r: Délégué Régional au Com-m e rce et à l’Artisanat, Préfecture de Région

Franchise de la TACA

La loi du 13 décembre 2000 Solidarité etrenouvellement urbains (SRU) instaureune franchise de 10000 francs par an surla texte d’aide au commerce et à l’artisa-nat(TACA) dont sont redevables les com-merces exploitant plus de 400 m2 de surfa-ce de vente au détail, pour tous leurs éta-blissements implantés dans les zonesurbaines sensibles.

Cette franchise s’applique à compter du1er janvier 2001; sa gestion est assurée parl’ORGANIC.

76

Etudes, ingénierie

Investissement foncier et immobilierconstruction neuve

Investissement immobilier transformation d’usage HLM



• FRU CDC


• FRU CDC:- Prêts (PRU, PPU)- Prise de participation

dans sociétéimmobilière

• SIR

• Crédits spécifiquesEtat: DDE


• FRU CDC: prêts(PRU, PPU)

Fonds Européens




Droit Commun

• Collectivités locales,Régions, Départe-ments


• Autres investisseurspublics ou privés,dont CCI, créditsbailleurs…


• Fonds propres HLM,CIL

• Autres investisseurspublics ou privés

Immobilier d’entreprise

FRU: voir détail fiches correspondantes

TRANSFORMATIONS D’USAGES

Textes:

• Art L 443 15-1 et 443.17, L 443.11 duCCH

• Circulaires n° 88-42 du 2 mai 1988 et du 8 juillet 1996

• Circulaire du 8 janvier 1997 relative à la mise en œuvre du pacte de relancepour la ville

• Circulaire n° 88-96/UHC/IUH/25 du 22 octobre 1998 (Ville – Logement)

• Circulaire n° 2000.56/UHC/IUH/12 du26 juillet 2000

Les circulaires du 22 octobre 1998 et du 26 juillet 2000 définissent:

• Les points clés à étudier dans un projetde changement d’usage de logementslocatifs sociaux

• Les conditions juridiques et financièresde l’intervention de l’Etat

• Les modalités de calcul et d’instructionpour changements d’usage

Le taux maximum de subvention est de35 % du montant des travaux TTC.

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IngénierieMise en réseau des opérateurs Fonctionnement de lieux ressources

Conseil aux créateurs

Formation des créateurs

Financement des création d’entreprises

Conseil aux jeunesentreprises et entreprises en développement

Investissementsd’adaptation pour les entreprisesexistantes

Exonérations fiscales et sociales,allégement de chargespour les entreprises

Acquisition de fondsde commerce




• Boutiques de gestion de ville

• FRE au titre de l’aide au démarragedes créateurs d’entreprises

• FRE, au titre de l’aideà la réalisation d’investissements

• Dispositif ZRU /ZFU

• Exonérations desdroits de mutationdispositif ZRU /ZFU

Fonds Européens

• Si zone éligible et si mesuresprévues :

-Objectif 2-URBAN

• Objectif 3

Droit Commun


• Réseaux consulaires

• ACCRE chéquierconseil

• FRAC (Fonds Régionaux d’aide auConseil)


• Région• DRTEFP, DDTEFP• ANPE

• EDEN• Prêts d’honneur :-ADIE-Plateforme d’initiativelocale

-RéseauEntreprendre

• B D P M E : prêt créationd ’ e n t reprise (PCE)

• Banques • Etc.

• FRAC (Fonds Régionaux d’aide auConseil)

• Autres dispositifs desRégions et Départe-ments

• Organismes consu-laires:CCI, CM.

• Prêts bonifiés artisanat Etat

• Bonification de prêtspar les Collectivitéslocales, les Régions,les Départements

• ACCRE exonérationcharges sociales personnelles

• URSSAF exonérationembauche 1er salarié

• Prêts d’honneurs• Prêts BDPME• Banque• Etc.

Création d’entreprises et développement des entreprises

FRE, ZRU / ZFU: voir détail fiches correspondantes

La liste des aides directes aux créateursd’entreprises et aux entreprises en déve-loppement est loin d’être exhaustive. Elledépend notamment :• de la situation sociale du bénéficiaire

(aides spécifiques pour les bénéficiairesdes minimas sociaux, ou pour despublics spécifiques…)

• du type d’entreprise créée (aides sectorielles…)

• de la région et du département d’implantation…

• Les réseaux consulaires et les opérateurs du soutien à la création d’entreprise sont les mieux à même d’informer sur ces questions.

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Ingénierie économique

Etudes, ingénierieCommerce

Etudes, ingénierieImmobilier d’entreprise

Etudes, ingénierieconcernant la mise enréseau des opérateurset le fonctionnementde lieux ressourcespour la création d’entreprises

Etudes, ingénierieServices résidentiels

Etudes ingénierieOutils passerelles




• FRU CDC



• FRU CDC



• FRU CDC• CDC DPME


• CDC


• CDC

Fonds Européens

• Si zone éligible et si mesures prévues:

- Objectif 2- URBAN


- Objectif 2- URBAN


- Objectif 2- URBAN


- URBAN

• Si zone éligible et simesures prévues:

- Objectif 2- URBAN

Droit Commun


Régions, Départe-ments





FRE, FRU, CDC DPME: voir détail fiches correspondantes

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Etudes, ingénierie

Portage foncier,aménagement

Portage immobiliercommercial

Portage immobilierd’entreprise



• FRU CDC

• SIR

•Crédits contrat de ville

• FRU CDC :-Prêts (PRU, PPU)-Prise de participa-tion dans sociétéimmobilière

• EPARECA• SIR


• FRU CDC :-Prêts (PRU, PPU)-Prise de participa-tion dans sociétéimmobilière

• SIR

Fonds Européens

• Si zone éligible et si mesures prévues :

-Objectif 2-URBAN


-Objectif 2-URBAN


-Objectif 2-URBAN


-Objectif 2-URBAN

Droit Commun

• Collectivitéslocales, Régions,Départements




FRU, EPARECA : voir détail fiches correspondantes

Portage foncieret immobilier, aménagement

SIR, SOCIETED’INVESTISSEMENT REGIONAL

Suite au Comité Interministériel desVilles du 14 décembre 1999 qui a arrêtéun ensemble de mesures nouvelles enfaveur de la revitalisation économique desquartiers, la loi SRU confirme la possibili-té de créer des sociétés d’investissementrégional, dont les régions peuvent êtreactionnaires ou à qui elles peuvent verserdes subventions.

Ces sociétés d’investissement régionalsont des outils de mobilisation de res-s o u rces financières pour la réalisationd’opérations de renouvellement urbain(restructuration, aménagement, dévelop-pement).

Elles ont pour mission d’assurer totale-ment ou partiellement le financementd’opérations qui peuvent concerner lefoncier, le logement, l’immobilier d’entre-prise et la restructuration de centres com-merciaux en liaison avec l’EPARECA.

Elles revêtent la forme de sociétés ano-nymes et ont la qualité d’institutionsfinancières spécialisées (loi n° 84-46 du24 janvier 1984 modifiée relative à l’acti-vité et au contrôle des établissements decrédit). Leurs modalités d’interv e n t i o nfinancière sont multiples et peuvent allerde la participation au capital de sociétésréalisant des opérations de renouvelle-ment urbain jusqu’à l’octroi de prêts et lamise en place de crédit-bail immobilier,en passant par les apports en garantie oudes prêts participatifs.

Texte :• Art. 89 de la loi du 13 décembre 2000relative à la solidarité et au renouvelle-ment urbains.

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Eléments bibliographiques et sites web

• Les Cahiers du DSU sept. 2000 n°28-Développement économique localet politique de la ville. Convergences et mutations -Centre de RessourcesDSU Rhône Alpes

• Bernard Pecqueur-Le développement local -Syros, 2000

• Christophe Demazière-Entreprises, développement économique et espace urbain -Antropos Economica, 2000

• Chantal Robin-Rodrigo, Pierre Bourguignon-Le territoirede la cité au service de l’emploi -Rapport au Premier Ministre, 1999

• Danielle Kaisergruber (dirigé par) -Des villes construisent l’emploi en Europe -Ed. de l’Aube, 2001

• 50 Quartiers, CDC UNFOHLM -Guide pratique des implantations d’entreprise dans les quartiers d’habitat social -1995

• CDC -Le management économique des Zones Franches Urbaines - 1997

• GIE Villes et Quartiers, CDC UNFOHLM -L’implantation d’activités TPE-PME dans des quartiers en difficulté -1999

• SCET-Revitaliser les centres commerciaux en difficulté dans les quartiers -Guide à l’usage des opérateurs -nov 1995

• 50 Quartiers, CDC UNFOHLM -Guide pratique du commerce dans les quartiers d’habitat social-1994

• Urbanisme – Commerce et modes de villes-Actes de la 18e re n c o n t re nationale des Agences d’Urbanisme-m a r s 1 9 9 8

Quelques éléments bibliographiques sur le thèmedu développement économique et politique de la Ville

• Délégation Interministérielle à la Ville : www.ville.gouv.fr

• Base de données i.ville : http://i.ville.gouv.fr

• Caisse des Dépôts, base de données Mercure : www.cdc-mercure.fr

• EPARECA: www.epareca.org

• APCE, Agence pour la création d’entreprises : www.apce.com

• Comité de Liaison des Comités de Bassins d’Emploi : www. clcbe. com

• DATAR: www.datar.gouv.fr

• ETD, Entreprises, territoires et développement : www.etd.asso.fr

• Secrétariat d’Etat aux PME au commerce et à l’artisanat :www.pme-commerce-artisanat.gouv.fr

Quelques sites web

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DOCUMENTS DE PROBLEMATIQUESUR LE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUELOCAL ET LES QUARTIERS EN DIFFICULTEUNE VISION INTERNATIONALE

En introduction de ce document, nous avons indiqué qu’il n’y avait pas de méthodologieaffirmée pour conduire une action de développement économique dans les quartiers;d’où l’approche pragmatique retenue pour ce guide.

Toutefois quelques réflexions internationales ont eu lieu, fournissant des concepts ou des exposés de problématiques particulièrement intéressants, souvent méconnus.

Nous en avons sélectionné trois parmi les plus significatives, qui ont été synthétisées et que nous retrouverons ci-après.

A. Ville et Economie+ Agencede développementde la Métropole Lilloise - juin1996 -Annick Loreal.

Zones et localitéssocio-économiquement«désintégrées»quelles stratégiesde redéveloppement local ?

Depuis une dizaine d’années, les formes etles stratégies de développement écono-mique local ont fait l’objet de nombreusesétudes universitaires.

Mais, alors que ces travaux se concen-traient, pour l’essentiel, sur les zones ourégions engagées dans des dynamiques dedéveloppement, une équipe internationa-le coordonnée par Franck Moulaert del’université de Lille 1 a mis sur pied en1990 un vaste programme de rechercheaxé pour la première fois sur les localitésqualifiées de « s o c i o - é c o n o m i q u e m e n tdésintégrées».

Cette terminologie désigne des villes ouquartiers de villes aujourd’hui «décon-nectées» économiquement et socialementdes régions plus prospères où elles sesituent. Plus concrètement, il s’agit devilles confrontées à un sous-emploi massifet au développement de populations pau-périsées, exclues ou en voie d’exclusiondes mécanismes d’intégration sociale.

Les trajectoires et les expériences de déve-loppement local et d’assistance auxgroupes sociaux en difficulté menées parces villes (Barakaldo, près de Bilbao,Valenciennes, Anvers, Brême, Hambourg,Rostock, Card i ff et Charleroi, entreautres) confrontées à de lourdes restruc-turations économiques dans huit pays

européens, ont ainsi été analysées par unréseau d’universitaires. Les principauxrapports issus de cette recherche ont étépubliés à la fin de l’année 1994.

Les analyses et les conclusions issues deces travaux se révèlent riches d’enseigne-ments pour les acteurs et les praticiens dudéveloppement local.

Une «crise» des stratégiesde développement local

L’un des auteurs, Jean-Cédric Delvain-quière, met en évidence la genèse des dif-férentes stratégies de développement éco-nomique local dans les localités situéesdans des espaces d’ancienne traditionindustrielle

Dans ces espaces depuis longtemps spé-cialisés sur des activités industrielles oum i n i è res traditionnelles, les mutationsmassives du système productif à partir desannées 70 ont entraîné en un court lapsde temps des restructurations destruc-trices pour l’environnement urbain et lespopulations.

«Le retrait des grandes entreprises quiorganisaient véritablement la vie des com-munautés locales a obligé les acteurslocaux, qui n’y étaient pas préparés, à sesaisir en quelque sorte pour la premièrefois du destin local. »

Ajoutons qu’au même moment, la décen-tralisation en France dotait les communeset les collectivités locales de compétenceset de moyens d’intervenir en matière dedéveloppement économique.

Dans un premier temps, la réaction desacteurs locaux a été de chercher à mainte-nir, à préserver la base industrielle quifournissait une part majeure des emplois.Un exemple typique de ces premières

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actions locales a été constaté dans leValenciennois au cours des années 70.

Le déclin des activités locales s’avérantinéluctable, les acteurs publics ont ensui-te cherché à mettre en œuvre de nouvellesstratégies de reconversion, axées sur ledéveloppement de nouvelles activitéssupposées résorber le chômage croissantet résoudre les difficultés structurelles dutissu économique.

Les actions économiques locales,appuyées par les politiques publiquesnationales et régionales, ont cherché alorsà favoriser les créations d’entreprises et àattirer les investissements privés.

Dans un certain nombre de localités, lesinitiatives lancées, aussi bien à Brême qu’àCardiff, par exemple, se fondaient sur laconviction qu’un redéploiement de l’acti-vité économique devait s’appuyer surl’éclosion d’activités nouvelles liées auxtechnologies les plus modernes ou auxservices évolués aux entreprises.

Ces stratégies se sont révélées peupayantes dans la mesure où les espacesd’ancienne tradition industrielle ne sontpas les lieux les plus propices à l’implan-tation d’activités de pointe qui cherchentprioritairement une main d’œuvre forte-ment qualifiée et un enviro n n e m e n turbain de qualité.

Néanmoins, les efforts d’amélioration desinfrastructures de communication, de for-mation de la main d’œuvre, de soutien audéveloppement des entreprises locales,voire d’attraction des firmes extérieuresmenés tout au long des années 80 selondes modalités très comparables par lesvilles n’ont pas été inutiles. Un des cher-cheurs de l’IFRESI, Christophe Demaziè-re, montre qu’ils ont permis un certain«rattrapage» des territoires en difficultéqui auraient connu, sans cela, des évolu-tions encore plus inquiétantes.

Mais ces efforts se révèlent parfois inopé-rants, faute d’être adaptés au contextelocal. C’est le cas de Cardiff ou de Charle-roi qui ont développé des infrastructuress u rdimensionnées par rapport au rôlepotentiel de ces villes moyennes. Dans una u t re domaine, Calais et Va l e n c i e n n e speuvent apparaître comme deuxexemples de dépenses en formation «àfonds perdus».

En dépit de ces insuffisances, les straté-gies «classiques» sont plus que jamaispratiquées.

Il est vrai, souligne JC Delvainquière, quele chômage et l’exclusion sont aujourd’huipartout répandus, que les évolutions éco-nomiques globales semblent déterminerun processus de croissance source d’ac

centuation des inégalités. Dans ce contex-te, la marge de manœuvre des acteurslocaux apparaît réduite. Tout porte à croi-re qu’il vaut mieux subir les contradic-tions du développement que d’en être àl’écart. «En participant à la création derichesses, on sera en mesure de pallieraux insuffisances du mode de développe-ment, d’atténuer les maux de ceux qui ensont exclus».

Municipalité et limitesdes programmes «sociaux»

Parallèlement à leurs actions de dévelop-pement économique, toutes les localitésétudiées ont été impliquées dans des pro-grammes de lutte contre l’exclusion, deréinsertion des populations en difficulté,de développement du logement social etde rénovation du cadre urbain.

Ces politiques ont donné des résultatsvariables dans les localités étudiées selonles réglementations et les traditionslocales en matière de solidarité.

L’éventail des initiatives à caractère socialapparaît très large. D’une façon générale,elles sont ciblées sur des catégories spéci-fiques, les chômeurs de longue durée, lesRMIstes, les immigrés etc. dans unelogique purement «sociale». Elles présen-tent très rarement une approche territo-riale globale.

Mais il est clair que ces initiatives n’ontqu’un caractère palliatif et ne suffisent pasà reconstituer une dynamique «vertueu-se» de développement.

Ne s’attaquant qu’aux conséquences, ellessont vouées à être dépassées sans cessepar les flux croissants de personnesconcernées.

En effet, les différentes auteurs de l’étudemettent l’accent sur l’absence de lien entreces stratégies de lutte contre l’exclusion etla ou les stratégies de développement éco-nomique menées par ailleurs.

Fait notable: les références et les savoirsaccumulés par les praticiens du dévelop-pement social n’ont rien en commun avecceux des spécialistes locaux du dévelop-pement économique.

Les uns sont familiarisés avec la culture,les comportements, les capacités d’initia-tive des groupes sociaux qu’ils suivent, lesautres sont concentrés sur les questionsrelatives aux évolutions technologiques,aux services de haut niveau, aux forma-tions, aux qualifications pointues, etc.

Cette dichotomie entre politique socialeet politique économique est confortée parla dispersion des acteurs et les différentsniveaux institutionnels de compétencesagissant sur un territoire limité.

84

Pourtant quelques expériences semblentdémontrer qu’une approche innovante,« intégrée» du développement local, estpossible et surtout fructueuse.

Une stratégie «intégrée»de développement local

Les espaces d’ancienne tradition indus-trielle, souvent les plus touchés par lessituations d’exclusion, sont parmi les pre-miers à rechercher de nouveaux modes dedéveloppement, de nouvelles pistes d’ac-tion permettant de coupler les stratégiesde (re)développement économique et desobjectifs cruciaux d’insertion sociale.

Dans les faits, ces nouvelles pratiquessont lentes à se mettre en place.

Des exemples concrets existent pourtant.L’étude fait état de différents projets ayantdébouché sur la création d’emplois acces-sibles aux populations locales: à Brown-low en Irlande (une zone artisanale), àDortmund en Allemagne (2000 emploispeu qualifiés dans le secteur de l’environ-nement), à Anvers (un centre de forma-tion à l’informatique ouvert aux per-sonnes non qualifiées, dont le taux de pla-cement dépasse les 85 %).

Le point commun et l’intérêt de ces expé-riences sont qu’elles sont basées sur lescaractéristiques sociologiques et cultu-relles des populations locales et, bien sûr,qu’elles sont viables économiquement.

Toutes ont pris pour point de départ lacapacité des populations locales à occupertel ou tel type d’emploi et plus globale-ment, à se mobiliser.

Soulignons à ce propos que la terminolo-gie en cours dans le champ du social,«q u a rtiers difficiles, zones d’exclusionetc.» tend à masquer une réalité beau-coup plus complexe. Comme l’a soulignérécemment Didier Lapeyronnie, cher-cheur au Centre d’Analyses et d’Interven-tion Sociologique (Ecole des HautesEtudes en Sciences Sociales), un taux dechômage de 40 % dans un quartier signi-fie aussi que la majorité (60 %) de lapopulation active de ce quartier occupeun emploi légal.

Par ailleurs, le niveau de vie moyen de cettepopulation est incomparablement supérieurà celui de la population ouvrière, pourt a n tbien intégrée, des années 50. Son niveau deconsommation et d’instruction est aussisans commune mesure avec celui des quar-tiers populaires d’il y a 20 ou 30 ans.

Ce qui laisse à penser que les capacitésd’initiative, l’aptitude à la créativité despopulations des «zones en difficultés»peuvent être méconnues ou insuffisam-ment valorisées.

Les quelques projets de développementintégré étudiés dans la recherche évoquéeplus haut se sont justement appuyés surles potentialités des groupes sociauxvisés.

Elles résultent, en général, d’initiativeslocales fixant à différents agents l’objectifde parvenir ensemble à un projet com-mun.

A noter que les programmes de formationapparaissent souvent au centre des initia-tives intégrées.

Cette volonté d’instaurer des démarchesde concertation, de négociation perma-nente entre différentes structures compé-tentes en matière culturelle, sociale etéconomique, se constate de plus en plusfréquemment.

Rappelons que cette articulation entre lesocial et l’économique a inspiré les procé-dures de contrats de ville et d’aggloméra-tion.

Franck Moulaert et ses collègues s’ap-puient sur ces exemples pour affirmer quel’innovation sociale doit être au cœur, doitfonder les stratégies de développementlocal intégrées.

Ce nouveau type de stratégie leur apparaîtaujourd’hui incontournable.

«Les espaces d’ancienne tradition indus-trielle ne peuvent se contenter de straté-gies de type reconversion ni de l’optiquepalliative des politiques contre l’exclusionet la pauvreté, les unes conduisant à cou-rir après la croissance sans résoudre lesproblèmes d’emplois, les autres à couriraprès la crise», affirment-ils.

D’où le plaidoyer des universitaires enfaveur de formes concrètes de développe-ment adaptées aux besoins locaux priori-taires: ceux de la population locale ensituation d’exclusion ou de précarité…

Est-ce à dire que les formes orthodoxesd’attraction d’activités nouvelles ou desoutien à leur essor local sont hors de pro-pos?

L’étude re m a rque que ces aspects seretrouvent dans les stratégies étudiées,mais incluses dans une vision plus globa-le qui reconnaît implicitement qu’elles nesauraient suffire.

Il en est de même pour les actions tradi-tionnelles de traitement social qui répon-dent à une urgence réelle.

Partir des contraintes sociales

La démarche nouvelle ainsi proposée doitêtre fondée, en premier lieu, sur les fac-teurs sociaux et institutionnels.

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En effet, les expériences déjà analysablesdémontrent que la prise en compte desspécificités du tissu social est à la base dela réussite des actions de développementintégré. L’innovation technologique, tou-jours présentée dans la littérature écono-mique comme la clé de l’affirmation d’unterritoire, s’efface devant la notion d’inno-vation sociale.

Cette «innovation sociale» au sens largere c o u v re l’identification de l’héritagesocioculturel local, la mise en œuvre denouveaux réseaux entre les acteurs éco-nomiques, les acteurs sociaux et les res-ponsables politiques et, enfin, une réorga-nisation du système de pouvoir institu-tionnel local.

Une telle approche, souligne en eff e tFrank Moulaert, ébranle parfois l’édificeinstitutionnel.

Dans bien des cas, l’on constate que desefforts sont déjà engagés pour intégrer etcoordonner les politiques de formation,d’emploi et d’investissement mais que lelevier institutionnel approprié au péri-m è t re pertinent d’intervention n’existepas.

En dépit de ces difficultés, un bon nombrede responsables locaux prennent progres-sivement conscience qu’ils ont l’opportu-nité de jouer un rôle actif et de contribuerà la renaissance sur leur territoire d’unsystème socio-économique cohérent aulieu de subir la dictature des mécanismesglobaux d’une économie largement plané-tarisée.

Dés à présent, l’exécutif de l’Union Euro-péenne regarde d’un œil favorable les ini-tiatives lancées dans une perspective inté-grée, ce qui devrait contribuer fortement àleur multiplication.

Annick Loréalchargée d’étude à l’Agence de développementet d’urbanisme de la Métropole Lilloise

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B. INTEGRER LES QUARTIERSEN DIFFICULTE OCDE, Servicedu Développement terri t o rial, 1998

Participation du secteur privé

Au départ, la plupart des politiques derestructuration urbaine avaient plutôt unedimension sociale et s’efforçaient derépondre aux besoins individuels à tra-vers les programmes de protection socia-le. La dimension du développement éco-nomique se résumait généralement à destentatives pour faire redémarrer l’écono-mie locale grâce à de vastes opérations dec o n s t ruction ou de rénovation et desaides aux PME Michael Porter a mis enévidence les lacunes de ces politiques :

Dépourvus de stratégie d’ensemble, cesp rogrammes traitaient le centre villecomme un ensemble isolé du monde exté-rieur et obéissant à ses propres règles deconcurrence. Ils ont soutenu et financé depetites entreprises de taille inférieure à lanorme, censées être au service de la com-munauté locale, mais qui ne disposaientpas de moyens suffisants pour attirer laclientèle locale, et encore moins celle desautres quartiers. En bref, le modèle sociala involontairement empêché la créationd ’ e n t reprises économiquement fiables.Sans ces entreprises et les emplois qu’ellescréent, les problèmes sociaux ne peuventque s’aggraver.

On peut créer un tissu économiquedurable dans les centre villes, mais uni-quement par les mêmes moyensqu’ailleurs, c’est-à-dire par le biais d’ini-tiatives privées à but lucratif, et d’investis-sements, fondés sur l’intérêt économiqueindividuel et sur de véritables avantagescomparatifs, et non grâce à des incitationsartificielles, à la charité ou à des décrets.

Au départ, les programmes de développe-ment économique reposaient sur l’hypo-thèse que l’on ne pouvait pas compter surune croissance endogène, qu’il fallait atti-rer des investissements dans les zones endéclin, et que l’on ne pouvait y parvenirque grâce à des incitations financières.Les nombreuses catégories de zones d’ac-tivités créées dans les différents pays del’OCDE - souvent dans des zones indus-trielles en déclin - avaient pour but de sti-muler le marché de l’immobilier local,tout en favorisant le développement ou laréimplantation d’entreprises et l’améliora-tion de l’environnement grâce à des inci-tations fiscales. Bien que ces programmesaient effectivement permis de créer desemplois et de favoriser l’implantationd’entreprises dans des sites auparavantpeu attrayants, ils ne s’intégraient généra -lement pas aux autres projets urbains etleur succès s’est révélé limité dans leszones les plus défavorisées.

Les faiblesses des politiques de créationde zones d’activités ont été attribuées aufait que les pouvoirs publics ne sont pasparvenus à favoriser l’ancrage des entre-prises dans le tissu local. Les entreprisesétaient incitées à s’implanter dans ceszones parce qu’elles bénéficiaient de sub-ventions, mais elles n’étaient pas obligéesde recruter du personnel local ni de s’in-tégrer à la communauté locale de quelquemanière que ce soit. L’échec relatif de cettepolitique a conduit à s’interroger sur lesmoyens de stabiliser les entreprises dusecteur privé, de les rendre moins dépen-dantes des subventions et de leur ôtertout caractère philanthropique.

Ces réflexions ont notamment abouti à laconclusion que le secteur privé devaitparticiper plus directement à la prépara-tion des programmes de régénération etque l’identification des besoins sociaux dela population locale devait faire l’objetd’une concertation plus étroite avec lesrésidents. En France, par exemple, l’ab-sence de participation du secteur privé estconsidérée comme l’une des grandes fai-blesses de la politique de la ville, puisqueni les contrats de ville, ni le Pacte derelance pour la ville ne prévoient demesures en faveur des entreprises, mise àp a rt la création des zones franchesurbaines dont la géographie d’interven-tion est limitée.

Le programme des Urban DevelopmentCorporations au Royaume-Uni est l’undes premiers programmes urbains degrande enverg u re à s’être attaqué auxquestions de développement économiqueen s’efforçant d’intégrer les zones d’activi-tés dans les projets d’aménagement globaldes villes. En autres choses, ce program-me envisageait pour la première fois unpartenariat entre autorités publiques etsecteur privé dans le domaine de l’aména-gement urbain, et tentait de mettre enplace un dispositif plus intégré d’aidespubliques en faveur de la relance de l’acti-vité dans les zones d’intervention, avecnotamment des mesures d’améliorationdes infrastru c t u res ainsi que d’autre stypes d’aides.

Globalement, le programme a eu un c e rtain succès dans la mesure où le ratio Investissement privé/investissementpublic a souvent été élevé et où de nom-breuses Urban Developpement Corpora-tions ont aménagé de vastes zones d’acti-vités et entrepris d’ambitieuses opérationsde rénovation. Toutefois, l’impact socio-économique de l’injection de capitauxprivés n’est pas aisément mesurable,notamment parce que les terrains cédésaux Urban Corporations étaient souventd’anciens sites industriels faiblement peu-plés. Par exemple, la réhabilitation delogements ouvriers par un pro m o t e u r

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privé a généralement pour effet de fairemonter les loyers et d’obliger les proprié-taires à déménager, ce qui ne fait quedéplacer le problème. De même, en raisonde l’insuffisance de la formation profes-sionnelle, on a pu déplorer une certaineinadéquation entre les emplois crées et lesqualifications de la population locale. Autotal, l’approche exclusivement écono-mique a donc été inefficace pour traiterles problèmes des quartiers en crise struc-t u relle. Pourtant, les partenariats CityChallenge et SRB ont pu s’inspirer de l’ex-périence des UDC pour attirer la partici-pation du secteur privé en concevant desmesures qui tentent de faire en sorte quela population locale bénéficie des profitsde l’investissement privé.

Ces dernières années, un certain nombrede programmes ont véritablement cher-ché à associer le secteur privé au proces-sus de régénération urbaine et ont expli-citement lié les objectifs sociaux aux pro-grès dans le domaine économique.

Le programme américain des Empower-ment Zones et Enterprise Communitiesreprend le concept des zones d’activités,imaginé à l’origine par les Britanniquesdans le but de relancer l’activité écono-mique dans des régions industrielles endéclin, mais en l’adaptant à la situationparticulière des centre villes déshérités.En effet, si les incitations fiscales, instru-ment couramment utilisé pour attirer l’in-vestissement, suffisent généralement àconvaincre les entreprises de s’installerdans certaines zones, la situation desc e n t re villes aux États-Unis exige desm e s u res spécifiques. Certains élémentsimportants pour le climat général desaffaires, notamment la sécurité des bienset des personnes, la qualité des infrastruc-tures et la présence d’une main d’œuvrequalifiée, font manifestement défaut dansde nombreux quartiers situés dans lescentre villes.

Il a donc fallu adopter une stratégie pluri-dimensionnelle plus élaborée que cellesmises en œuvre par le passé pourrésoudre le problème apparemment insur-montable du développement économiquedes centre villes.

L’un des domaines où la coopération avecle secteur privé se révèle particulièrementfructueuse est celui de la réhabilitationdes friches urbaines. De nombreux quar-tiers défavorisés, en particulier ceuxsitués dans les centre villes ou à proximi-té, se trouvent confrontés à ce paradoxe:de vastes étendues de terrains abandon-nés et des logements vacants, et un prixdu terrain pourtant élevé. Ce prix s’ex-plique en partie par le manque de terrainsà bâtir. Cependant, les projets deconstruction ou de rénovation sont frei-

nés par le coût extrêmement élevé deremise en état des sites, et dans certainscas, de décontamination. De plus en plussouvent, les autorités centrales et localescollaborent avec le secteur privé pourréaménager ces sites de manière durable.On trouve des exemples de plus en plusnombreux de réhabilitation réussies, nonseulement dans les pays ayant une certai-ne tradition de partenariat entre secteurpublic et privé, mais aussi dans ceux oùce type de partenariat est peu fréquent. Leréaménagement du site d’Emscher Park(Ruhr), de ceux d’Oberschoneweide et deJohannistal-Adlershof (Berlin) et duForum Vauban (Fribourg) en Allemagne,de We s t e rgasfabriek (Amsterdam) auxPays-Bas, de Trafford Park (Manchester)et d’Albert Dock (Liverpool) au Royaume-Uni, en sont quelques exemples parmid’autres.

L’évolution des zones d’activités et l’appa-rition de projets de réaménagement desfriches urbaines tendent à démontrer queles rôles respectifs du secteur privé et del’Etat ne sont peut-être pas aussi com-plexes et imbriqués que la notion de par-tenariat peut le laisser cro i re. L’ E t a tcontribue au bon fonctionnement del’économie locale en pourvoyant auxinfrastructures et en créant un cadre favo-rable à l’activité des entreprises, deuxpoints sur lesquels les quartiers en diffi-culté accusent un important retard. Si cesconditions sont réunies, le secteur privépeut recréer une économie locale digne dece nom. Mais pour qu’il puisse le faire, ildoit être associé au processus de régéné-ration, faire connaître ses besoins auxautorités publiques et adapter sa stratégieau potentiel des quartiers pauvres.

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C. RECONCILIER L’ECONOMIEET LE SOCIAL V E R SUNE ECONOMIE PLURIELLE

Patrice SAUVAGE, OCDE 1996

Une vingtaine d’experts, représentant dif-férents pays de l’OCDE, ont participé à larencontre organisée les 20 et 21 octobre1994 par le Service du développement ter-ritorial dans le cadre du pro g r a m m e«LEED» (Développement économique etcréation d’emplois au niveau local) sur lethème de l’économie plurielle. Ce sémi-naire s’inscrivait dans un programme detravail plus global visant à étudier et pro-mouvoir une économie mieux adaptée audéveloppement humain. La note généralepréparée par le Secrétariat de l’OCDEavait distingué deux axes principaux deréflexion:

reconnaître d’autres types d’activités éco-nomiques que celles relevant de l’écono-mie «mondialisée» (notion d’économie« plurielle») ;

faire assumer à l’ensemble de l’économieune responsabilité sociétale (notion d’éco-nomie «citoyenne»).

Ce premier séminaire se proposait d’ap-profondir la première piste de travail :peut-on admettre une variété de modes defonctionnement économique créateurs derichesses et surtout d’emplois, au-delà dumodèle dominant dont la logique pousséeà l’extrême comporte de graves menacespour le tissu social de nos pays? Faut-ilsoutenir de manière volontariste une tellepluralité, et à quelles conditions? A l’issuede cette réunion, nous sommes certesencore loin d’avoir répondu à ces ques-tions qui nécessiteront des séances de tra-vail ultérieures, mais un premier «tourd’horizon» a pu être effectué qui permetdéjà un certain nombre de clarificationsdont ce compte rendu se fera l’écho.

FACE A LA CRISE ACTUELLE,CONCEVOIR UN PARADIGME PLUSGLOBAL

Un modèle qui semble avoir atteint seslimites

Tout se passe comme si notre systèmeéconomique, jusque-là part i c u l i è re m e n te fficace, avait atteint un seuil au-delàduquel les coûts et les dysfonctionne-ments qu’il engendre en dehors de lasphère économique stricto sensu compro-mettraient ses performances et menace-raient l’ensemble du contrat social. End’autres termes, les «externalités» néga-tives semblent en être arrivées, par leurampleur, à miner le cœur du système.

Le cancer du chômage, surtout en Europeet notamment dans les pays latins, est lapremière externalité qui vient à l’esprit.Alors que l’Etat-Providence, rappelle E.Fontela, avait été conçu pour protéger lesvictimes du chômage frictionnel et duchômage «keynésien» qui sont de courtedurée, le voilà submergé par le développe-ment exponentiel d’un chômage «clas-sique» (qui, dans la théorie, ne devraitpas exister) et d’un chômage «schumpe-terien» lié à l’accélération du progrèstechnique. D’une part en effet, la baissedes salaires impliquée par le rééquilibragedu marché du travail conduirait à desniveaux de vie jugés inacceptables dansde nombreux pays; d’autre part, le phéno-mène traditionnel de «déversement» ouencore d’absorption dans les activités deplus en plus immatérielles - analysé parSauvy - ne se produit plus (ou mal), ajou-tant ainsi à l’obsolescence des machines,celles des hommes (G. Mulgan).

Plus généralement, en relation avec lechômage mais pas exclusivement (cf. lesÉtats-Unis), se développe ce que I. Sachsappelle «l’apartheid social» : la pauvreté,l’absence de travail et de logement, lesmauvaises conditions sanitaires - aggra-vées par la dissolution des familles -engendrent l’exclusion, voire la «tiers-mondisation», de quartiers et même deterritoires en «relégation».

Ces coûts sociaux, auxquels il faut ajouterles coûts relatifs à l’environnement et àl’aménagement du territoire (exode ruralet désertification de certaines zones),pèsent sur l’efficacité de nos économies eten définitive sur le bien-être de tous, maiscette incidence demeure cachée fauted’indicateurs adaptés. Or, selon W. vanDieren, le parallélisme entre l’évolutiondu PIB et celle de l’indicateur de «satis-faction sociale» qu’il a mis au point nefonctionne plus depuis une vingtained’années aux États-Unis et en Grande-Bretagne; il se serait même inversé depuis5 ans, c’est-à-dire que la cro i s s a n c econduirait à une détérioration des condi-tions de vie telles qu’elles sont perçuespar la population !

Certes, d’autres phénomènes tels que la« bulle financière », qui stérilise uneépargne considérable dans des placementsspéculatifs, jouent un rôle essentiel.

Une économie plurielle

La complexité de la société actuelle, lanécessité de relier l’économie à une pers-pective sociétale et écologique plus larg erendent inopérante une économie uni-dimensionnelle qui, certes, semble extrê-mement efficace au plan micro - é c o n o-mique, mais qui, par son caractère exclu-sif, tend à stériliser tout un potentiel de

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création et de richesse et d’emploi lorsquecelui-ci ne correspond pas à sa logique. Or,compte tenu du rôle que joue le travaildans le lien social et l’identité, il apparaître g rettable de ne pas valoriser ce potentiel,s u rtout si de telles activités peuvent êtrep o rteuses non seulement d’emploi, maisde développement économique: une voieest ainsi ouverte, qui permet de ne pasrenoncer à une perspective de pleinemploi (I. Sachs) et de favoriser une cro i s-sance plus riche en emplois (B. Ullmo).

La diversité des formes d’activités écono-mique peut certes paraître antinomique àl’évolution actuelle, qui lamine les diffé-rences sous l’effet des concentrations et dela compétition, et de la théorie écono-mique qui souligne les bienfaits des éco-nomies d’échelle et de la spécialisation(D. Archibugi).

Néanmoins, un parallèle intéressant peut-être fait avec le développement technolo-gique, comme le montre A. Hingel (pro-gramme FAST de la CEE), la diversitédans la recherche et dans les procédéstechnologiques est un phénomène parti-culièrement remarquable en Europe etqu’on ne cherche pas à réduire. En cedomaine comme en économie, la diversi-té est facteur d’innovation et d’apprentis-sage et favorise ainsi… la compétitivité(R. Gass), même si la réciproque n’est pasvraie. On relève d’ailleurs ici une questionque le séminaire n’a pas encore permisd’approfondir: la pluralité d’activités éco-nomiques doit-elle être considéréecomme « un input » pour l’économiemondialisée ou/et comme un but à pour-suivre en soi, car créatrice de richesse etd’emploi et mieux reliée au développe-ment humain ?

Comme on le verra ci-après, la notiond’économie plurielle renvoie également àune approche décloisonnée, non dichoto-mique, alors que l’économie actuelle utili-se des classifications dualistes (économiem a rchande/non marchande, form e l l e /informelle, publique/privée, etc.). Ainsi, àla variété des types d’activités écono-miques s’ajoute la variété des combinai-sons, ce qui complique certes l’analyse,mais enrichit la gamme de possibilitésd’actions.

Les formes de soutien

L’intégration dans une dynamique dedéveloppement territorial

C’est la condition de base à laquelle il fautsatisfaire, avant d’envisager des dispositifsd’assistance technique et financière - quien seront en partie la résultante -, et onretrouve ici la problématique du dévelop-pement local, qu’a promue depuis desannées le programme ILE devenu LEED.

Cependant, il faut bien reconnaître quecette problématique, largement diffuséedans la plupart des pays, a, dans le mêmetemps, beaucoup perdu de sa substance,les gouvernements et les collectivitéslocales l’ayant en quelque sorte instru-mentalisée au service d’une approche trèsinstitutionnelle et d’une conceptionréductrice de la notion de développe-ment: d’une part, les dimensions socialeet culturelle se sont trouvées peu à peuévacuées ou du moins cloisonnées vis-à-vis du développement économique ;d’autre part, celui-ci s’est référé pour l’es-sentiel à l’économie marchande et pro-ductiviste. Alors que cette démarche sevoulait un instrument de «réencastrage»de l’économie dans la société, les gouver-nements l’ont conçue de plus en pluscomme un simple outil au service del’ajustement structurel.

Or, la nécessité d’une conception plus glo-bale et plus diverse de l’activité écono-mique, qui est la problématique centralede ce séminaire, va de pair avec le retouraux intuitions initiales de la notion dedéveloppement local et il est frappant deconstater à cet égard la convergence entrele point de vue des acteurs locaux (F.Campione) et les conclusions d’une étudede la CEE sur les «gisements d’emplois»(M. Jouen).

La dimension culturelle est d’abord unpoint crucial dans les démarches de déve-loppement local. Cela signifie à la foispartir de l’identité culturelle du territoireet redonner un sens à l’activité des habi-tants, pour recréer une «conscience loca-le». A travers la valorisation sociale de cesvaleurs culturelles, il faut alors motiver etimpliquer les populations autour de ladéfinition d’un projet global qui donnelieu à un consensus. Cela implique toutun travail d’animation, de conscientisa-tion et de formation permanente pour queles projets correspondent bien aux objec-tifs souhaités par la population.

Mais ce travail «d’éducation populaire»,particulièrement développé en Amériquelatine, doit aussi être fondé sur la vie quo-tidienne des gens auxquels les nouvellesactivités doivent apporter un réel bien-être. Le développement intégré comportedonc toute une dimension démocratiquequi pose problème dans les pays qui ontdécimé la société civile, voire détruit l’in-dividu (K. Herbst, A. Soltesz), d’où lanécessité d’une démarche forcément lentede maturation culturelle et démocratiquequi est loin de correspondre à la tempora-lité de la vie politique.

A partir d’une telle base, il faut reliertoutes les actions de développement à l’in-térieur d’un même territoire, de façon àconstituer des réseaux solidaires qui per-

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mettent une utilisation optimale des res-sources existantes. En d’autres termes,parier sur une dynamique de solidarité,installée dans la durée, qui va dégager deséconomies d’échelle, qui va assurer unecertaine compensation entre activités ren-tables et non rentables, qui va mettre enplace des outils communs de commercia-lisation, etc. Comme on l’a indiqué précé-demment, cette démarche ne se veut pas«alternative», mais intègre des activitésde tous ordres, y compris des entreprisesm a rchandes tout à fait classiques quicontribuent à dégager des ressources pourle terr i t o i re, mais qui bénéficient des«économies externes» représentées partout un «continuum» de vie économiqueet sociale en amont.

On peut néanmoins se demander si unetelle approche, très liée jusqu’à présent àcertains contextes nationaux ou/et à desleaders, est généralisable à l’heure de lamondialisation. Il nous semble, en fait,que faute d’un soutien des pouvoirspublics visant à enraciner l’économie dansle territoire, les entreprises «ordinaires»risquent de choisir «l’appel du large»,condamnant ainsi ces démarches à la mar-ginalité ou à la récupération. Ce constat,l a rgement effectué dans le passé, necondamne pas le principe du développe-ment intégré, mais amène à rechercher lesmoyens de lui donner toutes ses chancesafin de faciliter l’émergence et la consoli-dation d’une économie plurielle.

Directrice de la publicationClaude Brévan

Responsable des éditionsNadia Salem

Conception graphique :Atelier Corbin / Kyoko Sumitomo

Imprimé en France par TCH

Délégation Interministérielle à la Ville194, avenue du Président Wilson93217 Saint-Denis La Plaine Cedextél: 01 49 17 4646

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