Upload
dinhdat
View
238
Download
3
Embed Size (px)
Citation preview
ix
DAFTAR ISI
HALAMAN SAMPUL DALAM……………………..……………….. i
HALAMAN PRASYARAT GELAR SARJANA HUKUM………… ii
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING SKRIPSI………….. iii
HALAMAN PENGESAHAN PANITIA PENGUJI…….………….. iv
HALAMAN SURAT PERNYATAAN KEASLIAN……………..…. v
HALAMAN KATA PENGANTAR…………………………………. vi
HALAMAN DAFTAR ISI…………………………………………… ix
ABSTRAK……………………………………………………………. xii
ABSTRACT…………………………………………………………… xiii
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Masalah………………………………………. 1
1.2. Rumusan Masalah…………………………………………….. 7
1.3. Ruang Lingkup Masalah……………………………………… 7
1.4. Orisinalitas Penelitian ………………………………………… 7
1.5. Tujuan Penelitian……………………………………………… 9
1.5.1. Tujuan umum…………………………………………. 9
1.5.2. Tujuan khusus………………………………………… 10
1.6. Manfaat Penelitian…………………………………………….. 10
1.6.1. Manfaat teoritis………………………………………. 10
1.6.2. Manfaat praktis………………………………………… 11
1.7. Landasan Teoritis……………………………………………… 11
x
1.8. Metode Penelitian……………………………………………… 15
1.8.1. Jenis penelitian………………………………………… 15
1.8.2. Jenis pendekatan……………………………………….. 15
1.8.3. Sumber bahan hukum…………………………………. 16
1.8.4. Teknik pengumpulan bahan hukum…………………… 17
1.8.5. Teknik analisis…………………………………………. 18
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG HAK MILIK ATAS TANAH,
PERJANJIAN DAN NOMINEE
2.1. Tinjauan Umum Tentang Hak Milik Atas Tanah …………........ 19
2.1.1. Pengertian hak milik atas tanah………………...……. 19
2.1.2. Subyek hak milik atas tanah……………………...….. 20
2.1.3. Terjadinya hak milik atas tanah.................................... 23
2.1.4. Hapusnya hak milik atas tanah………………………. 25
2.2. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian…………….……………… 29
2.2.1. Pengertian perjanjian……………….…………………… 29
2.2.2. Jenis – jenis perjanjian……………..………………….... 30
2.2.3. Asas – asas perjanjian…………….…………………..... 31
2.2.4. Unsur – unsur perjanjian……….………………………. 34
2.2.5. Syarat sahnya perjanjian…….……………………..…… 36
2.3. Tinjauan Umum Tentang Nominee……………………………… 40
2.3.1. Pengertian dan ruang lingkup penggunaan nominee…… 40
xi
BAB III PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH OLEH ORANG
ASING BERDASARKAN PERJANJIAN PINJAM NAMA
(NOMINEE)
3.1. Pengaturan Penguasaan Tanah Oleh WNA Menurut UUPA …… 43
3.2. Penguasaan Hak Milik Atas Tanah Oleh Orang Asing Melalui
Perjanjian Nominee ………………………………..…………… 49
BAB IV AKIBAT HUKUM PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH
OLEH ORANG ASING BERDASARKAN PERJANJIAN
PINJAM NAMA (NOMINEE)
4.1. Akibat Hukum Terhadap Penguasaan Hak Milik Atas Tanah
Oleh Orang Asing Melalui Perjanjian Pinjam Nama (Nominee)… 56
4.2. Status Kepemilikan Tanah Berdasarkan UUPA Apabila Perjanjian
Nominee Batal Demi Hukum……………………………………… 63
BAB IV PENUTUP
5.1. Kesimpulan……………………………………………………… 66
5.2. Saran…………………………………………………………….. 66
DAFTAR PUSTAKA
RINGKASAN SKRIPSI
xii
ABSTRAK
Judul penelitian ini yakni akibat hukum terhadap penguasaan hak milik atas
tanah oleh orang asing berdasarkan perjanjian pinjam nama (nominee). Penjanjian
nominee merupakan salah satu dari jenis perjaniian innominaat, yaitu perjanjian
yang tidak dikenal dalam Kitab Undang – Undang Hukum Perdata yang selanjutnya
disebut KUHPerdata namun timbul, tumbuh dan berkembang di masyarakat.
Berdasarkan KUHPerdata, Perjanjian nominee harus tunduk pada ketentuan –
ketentuan hukum perjanjian dalam Buku III KUHPerdata tentang perikatan.
Perwujudan Nominee ini ada pada surat perjanjian yang dibuat oleh para pihak,
yaitu antara WNA dan WNI sebagai pemberi kuasa (nominee) yang diciptakan
melalui satu paket perjanjian itu pada hakikatnya bermaksud untuk memberikan
segala kewenangan yang mungkin timbul dalam hubungan hukum antara seseorang
dengan tanahnya kepada WNA selaku penerima kuasa untuk bertindak layaknya
seorang pemilik yang sebenarnya dari sebidang tanah yang menurut hukum di
Indonesia tidak dapat dimilikinya yaitu hak milik Berdasarkan uraian tersebut maka
dapat dirumuskan masalah penelitian ini sebagai berikut : yaitu, bertujuan untuk
mengetahui apakah orang asing dapat menguasai hak milik atas tanah berdasarkan
perjanjian pinjam nama (nominee) dan akibat hukum penguasaan hak milik atas
tanah berdasarkan perjanjian pinjam nama.
Penelitian ini dapat dikualifikasikan ke dalam jenis penelitian hukum
normatif. Dalam penelitian hukum normatif yaitu proses untuk menemukan suatu
aturan hukum, prinsip hukum, maupun doktrin – doktrin hukum untuk menjawab
permasalahan hukum yang dihadapi. Dalam analisisnnnya penelitian ini
menggunakan beberapa metode, metode pendekatan yang digunakan adalah
pendekatan Perundang-undangan (The Statute Approach).
WNA tidak dapat menguasai hak milik atas tanah berdasarkan perjanjian
pinjam nama (nominee) karena perjanjian tersebut pada dasarnya tidak sah karena
tidak memenuhi syarat sahnya perjanjian sesuai dengan Pasal 1320 KUHPerdata.
Akibat hukum penguasaan hak milik atas tanah berdasarkan perjanjian pinjam
nama (nominee) adalah batal demi hukum karena tidak terpenuhinya syarat obyektif
yaitu suatu sebab yang halal. Hendaknya agar WNA lebih memilih cara lain yang
tidak melanggar peraturan seperti hak guna bangunan, hak pakai, hak guna usaha
untuk menguasai ha katas tanah di Indonesia dan untuk pemerintah hendaknya
membuat peraturan yang lebih jelas mengenai penguasaan hak milik atas tanah
berdasarkan perjanjian pinjam nama (nominee).
Kata kunci : Penguasaan Hak Milik Atas Tanah, Orang Asing, Perjanjian Pinjam
Nama.
xiii
xiii
ABSTRACT
The tittle of this research is the law result to the Ownership right couping
ofland by foreigners based on nominee agreement. Nominee agreement is one type
of innominaat agreements, in which it is not welknown on Civil Law Institution,
where thenafter called as The Civil Low, however it was arises, grow and wel
developed in society. Based on Civil Law, the nominee agreement must obey to the
requirements of law agreement of the Book III of Civil law regarding to
Tighetening. The materialization of this nominee is found on the latter agreement
made by all parties, those are between Indonesian Citizen and Foreign Citizen as
a Nominee that is created in one package agreement, in mainly means to give any
authorization that might arise in related to law between someone and his land to
foreigner as Authorization receiver, to act as egual to the real owner from a land
where by the Indonesian law can not be owned, those are the ownership right. By
those description, this research can be proposed as follows: It purposes to know if
foregner can coupe the ownership right on land based on nominee agreement and
the law result of couping ownership right on land based on nominee agreement.
This research may be qualified into normatif research type. In normatif
research, in which the process of finding rules, principle even doctrints of law to
answer the problem faced. In analizing, this research use some methodes, the
approching methode in this research is statute approach.
The foreigner can not coupe the ownership right of a land based on nominee
agreement because basically by the law the agreement is not legal, as this
agreement does not fullfil the requirement based articel 1320 Civil law. The law
result of ownership right of land based on nominee agreement is cancelled by the
law, because the objective requirements are not ba able to be fullfilled, those are
the legal causes. It is recommended that foreigner choose different ways that do
not violate the rules such as The building use right, the use right, Business use right,
to coupe the ownership right of land in Indonesia, For the government, it should
make more clear regulatiions about the ownership right of land bases on nominee
agreement.
Keywords : Ownership right, Foreigner, Nominee Agreement
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Masalah
Indonesia sebagai salah satu negara berkembang yang ada di dunia,
merupakan negara kepulauan yang kakayaan alam nya sangat diakui oleh dunia
internasional dan telah menarik minat banyak Warga Negara Asing yang
selanjutnya disebut WNA khususnya para investor untuk menanamkan modal atau
investasi khususnya di bidang pertanahan.
Kehadiran WNA di Indonesia tidak hanya untuk tujuan investasi saja. Tidak
sedikit dari WNA yang datang ke Indonesia untuk menikmati keindahan alam
Indonesia. Kenyataan ini merupakan daya tarik tersediri bagi WNA untuk terjun
dalam bisnis penyelenggaraan kepariwisataan. Pengaturan mengenai
kepariwisataan diatur dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2009 tentang
Kepariwisataan yang selanjutnya disebut UU Pariwisata. Keberadaan UU
Pariwisata sebagai destinasi utama pariwisata Indonesia, menjadikan Bali sebagai
magnet bagi orang asing. Tidak sedikit WNA yang berkunjung ke Bali
berkeinginan untuk menetap dan menguasai hak atas tanah di Bali. Saat ini banyak
terjadi penguasaan tanah oleh WNA, baik melalui tata cara penguasaan tanah yang
sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku maupun dengan cara
yang terselubung, seperti dengan pola meminjam nama Warga Negara Indonesia
yang selanjutnya disebut WNI. Pertumbuhan ekonomi daerah Bali menjadikannya
1
2
memiliki daya tarik utama bagi para investor asing untuk menanamkan modal,
termasuk menguasai lahan sebagai asset utama.
Pengertian penguasaan dan menguasai dapat dipakai dalam arti fisik dan
yuridis. Selain itu kedua konsep di atas tersebut juga dapat memiliki aspek perdata
dan aspek publik. Menurut Boedi Harsono, Dalam hukum tanah dikenal juga
penguasaan yuridis yang tidak memberi kewenangan untuk menguasai tanah yang
bersangkutan secara fisik. Kreditor pemegang hak jaminan atas tanah mempunyai
hak penguasaan yuridis atas tanah yang dijadikan agunan tetapi penguasaan secara
fisik ada pada yang mempunyai tanah.1
Penguasaaan dalam arti yuridis adalah penguasaan yang dilandasi hak, yang
dilindungi oleh hukum dan pada umumnya memberi kewenangan kepada
pemegang hak untuk menguasai secara fisik tanah tersebut, misalnya pemilik tanah
mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanahnya, tidak diserahkan kepada
pihak lain. Ada juga penguasaan yuridis, yang biarpun memberikan kewenangan
untuk menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada kenyataanya penguasaan
fisiknya dilakukan oleh pihak lain, misalnya seseorang yang memiliki tanah tidak
mempergunakan tanahnya sendiri akan tetapi disewakan kepada pihak lain, dalam
hal ini secara yuridis tanah tersebut dimiliki oleh pemilik tanah akan tetapi secara
fisik dilakukan oleh penyewa tanah. Ada juga penguasaan secara yuridis yang tidak
memberi kewenangan untuk menguasai tanah yang bersangkutan secara fisik,
misalnya kreditor (bank) pemegang hak jaminan atas tanah mempunyai hak
1 Boedi Harsono, 2008, Hukum Agraria Indonesia-Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, h.71
3
penguasaan tanah secara yuridis atas tanah yang dijadikan agunan (jaminan), akan
tetapi secara fisik penguasaan tetap ada pada pemilik tanah.2
Maria Sumardjono berpendapat bahwa tanah sebagai sumber kehidupan
sering menjadi objek sengketa dengan berbagai kepentingan di dalamnya. Masalah
pertanahan yang dihadapi tidak semakin berkurang, namun justru bertambah dalam
kompleksitasnya, diantaranya terjadi kesenjangan antara persediaan dan kebutuhan
akan tanah, tumpang tindih peruntukkan tanah yang berkepanjangan dan kegiatan
spekulasi tanah dalam masyarakat.3
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok –
Pokok Agraria yang selanjutnya disebut UUPA sebagai bagian dari kesatuan
peraturan undang-undang mengatur lebih lanjut mengenai peraturan pertanahan.
Mengenai subyek yang dapat diberikan dan mempunyai hak atas tanah, maka sesuai
dengan asas nasionalitas yang tercantum dalam UUPA, ditentukan dalam pasal 9
ayat (1) yang menyatakan bahwa: “WNI yang dapat mempunyai hubungan
sepenuhnya dengan bumi, air, dan ruang angkasa”. Dalam penjelasannya dikatakan,
hanya WNI saja yang dapat menjadi subjek hak milik selain badan hukum tersebut.
UUPA secara tegas tidak melegalkan WNA memiliki hubungan sepenuhnya
dengan bumi, air, dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya. UUPA menentukan hanya WNI yang dapat menguasai tanah di
Indonesia dengan hak milik sedangkan orang asing termasuk perwakilan
perusahaan asing hanya dapat mempunyai hak atas tanah yang sifatnya terbatas dan
2 Ibid
3 Maria S.W. Sumardjono, 2001, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi,
Kompas, Jakarta, (yang selanjutnya disebut Maria S.W. Sumardjono I), h.7
4
tidak mengganggu kepentingan WNI. Prinsip nasionalitas dalam kepemilikan tanah
seperti diatas tidak terlepas dari perumusan konsep hak milik yang relatif mutlak.4
Menurut Pasal 20 UUPA, hak milik disebut sebagai hak yang paling kuat
dan paling penuh. Dikatakan paling kuat karena hak milik tidak dibatasi oleh jangka
waktu, hak ini akan berlangsung selamanya kecuali terdapat hal-hal yang
menyebabkan hapusnya hak milik sebagaimana ditentukan dalam Pasal 27 UUPA.
Dikatakan paling penuh karena penggunaan tanah hak milik dapat untuk bangunan
maupun untuk pertanian, serta diatas tanah hak milik dapat berdiri hak atas tanah
lainnya seperti, hak pakai atau hak guna bangunan.
Bila dikaji secara normatif, peraturan perundang-undangan yang mengatur
penguasaan tanah dalam bentuk sewa-menyewa oleh WNA di Indonesia dalam
bidang pertanahan sudah cukup memadai. Hanya saja masih ditemukan banyak
celah hukum yang bisa dimanfaatkan oleh WNA untuk menguasai tanah di Bali.
Instrumen pengusaan tanah yang digunakan oleh WNA untuk mengikat WNI secara
empiris dilakukan dengan memanfaatkan jasa Notaris. Notaris melalui akta yang
dibuatnya memiliki andil yang sangat besar dalam hal terjadinya penguasaan tanah
oleh WNA dengan mengikutsertakan WNI. Secara formal kedudukan WNI dalam
akta yang dibuatnya adalah sebagai pemilik tanah meskipun sesungguhnya sifat
kepemilikannya tersebut adalah semu karena kepemilikan yang sesungguhnya
berada di tangan WNA.
4 A.P Parlindungan, 1993, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria Cet VII, Mandar
Maju, Bandung, h.80
5
Selain itu karena adanya asas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur
dalam Buku III KUH Perdata. Asas kebebasan berkontrak tersebut sering dilakukan
hanya untuk mengakomodir kepentingan WNI ataupun WNA. Mengenai
inventarisasi awal tentang jenis akta yang dibuat dihadapan Notaris oleh WNA
untuk maksud mengikat kepemilikan atas tanah dari WNI antara lain melalui
instrumen hukum seperti sewa menyewa tanah, perpanjangan sewa menyewa, akta
pengakuan hutang, dan lain-lain. Tindakan ini dikenal sebagai nominee dengan
maksud agar WNA dapat memiliki tanah secara absolut.
Penjanjian nominee merupakan salah satu dari jenis perjaniian innominaat,
yaitu perjanjian yang tidak dikenal dalam Kitab Undang – Undang Hukum Perdata
yang selanjutnya disebut KUHPerdata namun timbul, tumbuh dan berkembang di
masyarakat. Berdasarkan KUHPerdata, Perjanjian nominee harus tunduk pada
ketentuan – ketentuan hukum perjanjian dalam Buku III KUHPerdata tentang
perikatan.
Penggunaan Perjanjian nominee yang notabene merupakan bentuk dari
perwujudan adanya suatu perikatan. Dalam Pasal 1233 KUHPerdata tertulis
perikatan dilahirkan baik karena persetujuan, baik karena undang – undang. Pasal
1234 KUHPerdata tertulis "tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu,
untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu". Sehingga perikatan
sebagai bentuk perjanjian merupakan undang- undang bagi para pihak yang terlibat.
Oleh karena itu, perjanjian merupakan kesepakatan yang harus dipenuhi oleh para
pihak yang terkait di dalamnya yang tercantum dalam syarat sah perjanjian yang
diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
6
Perwujudan Nominee ini ada pada surat perjanjian yang dibuat oleh para
pihak, yaitu antara WNA dan WNI sebagai pemberi kuasa (nominee) yang
diciptakan melalui satu paket perjanjian itu pada hakikatnya bermaksud untuk
memberikan segala kewenangan yang mungkin timbul dalam hubungan hukum
antara seseorang dengan tanahnya kepada WNA selaku penerima kuasa untuk
bertindak layaknya seorang pemilik yang sebenarnya dari sebidang tanah yang
menurut hukum di Indonesia tidak dapat dimilikinya yaitu hak milik.5 Perjanjian
dengan menggunakan kuasa semacam itu, dengan menggunakan pihak WNI
sebagai nominee merupakan penyelundupan hukum karena bila dilihat sepintas,
perjanjian (Notariil) seolah-olah tidak menyalahi peraturan perundang-undangan
yang berlaku karena tidak dalam bentuk pemindahan hak secara langsung. Namun,
bila isi dari perjanjian tersebut diperiksa dengan seksama maka perjanjian tersebut
secara tidak langsung dimaksudkan untuk memindahkan tanah Hak Milik kepada
WNA.6
Dengan adanya latar belakang masalah yang telah dipaparkan diatas, maka
skripsi ini akan diberi judul “Akibat Hukum Terhadap Penguasaan Hak Milik
Atas Tanah Oleh Orang Asing Berdasarkan Perjanjian Pinjam Nama
(Nominee)”.
5 Maria S.W. Sumardjono, 2008, Alternatif Kebijakan Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta
Bangunan, kompas, Jakarta, (yang selanjutnya disebut Maria S.W. Sumardjono II), h.18
6 Ibid, h.14.
7
1.2. Rumusan Masalah
Dari uraian latar belakang masalah diatas, maka penulis merumuskan
beberapa permasalahan sebagai berikut :
1. Apakah orang asing dapat menguasai hak milik atas tanah berdasarkan
perjanjian pinjam nama (nominee) ?
2. Bagaimana akibat hukum penguasaan hak milik atas tanah berdasarkan
perjanjian pinjam nama (nominee) ?
1.3. Ruang Lingkup Masalah
Untuk menghindari pembahasan yang menyimpang dari pokok
pennasalahan, maka diberikan batasan-batasan mengenai ruang lingkup
permasalahan yang akan dibahas. Adapun ruang lingkup yang akan dibahas adalah
sebagai berikut :
1. Penguasaan hak milik atas tanah oleh orang berdasarkan perjanjian pinjam
nama (nominee).
2. Akibat hukum penguasaan hak milik atas tanah berdasarkan perjanjian
pinjam nama (nominee) jika debitur wanprestasi.
1.4. Orisinalitas
Penulisan skripsi ini yang berjudul Perlindungan Hukum Terhadap
Penguasaan Hak Milik Atas Tanah Oleh Orang Asing Berdasarkan Perjanjian
Pinjam Nama (nominee) Terkait Debitur Wanprestasi, belum dipublikasikan
sebelumnya atau belum ada judul penelitian yang mendekati dengan penelitian ini.
Tabel perbandingan :
8
Nomor Judul Penulis Rumusan Masalah
1. Wanprestasi dalam
Penggunaan
Nominee Pada
Perjanjian yang
Dibuat Dibawah
Tangan Berkaitan
Dengan
Kepemilikan Tanah
Di Bali
G. Agus
Peramana Putra
1. Apakah
penggunaan
nominee pada
Perjanjian dibawah
tangan sah bila
ditinjau dari
Undang-undang
Pokok Agraria?
2. Bagaimana akibat
hukum apabila
WNI Wanprestasi
dalam penggunaan
nominee pada
perjanjian yang
dibuat dibawah
tangan ?
2. Perjanjian Nominee
dalam Kaitannya
dengan Kepastian
Hukum Bagi Pihak
Pemberi Kuasa
Miggi Sahabati
1. Bagaimanakah
pengaturan
mengenai
perjanjian nominee
saat ini yang
9
1.5.Tujuan Penelitian
1.5.1. Tujuan umum
1. Untuk mengetahui penguasaan hak milik atas tanah yang dilakukan oleh
orang asing berdasarkan perjanjian pinjam nama.
Ditinjau Dari
Undang – Undang
Pokok Agraria,
Undang – Undang
Tentang
Penanaman Modal,
Dan Undang –
Undang
Kewarganegaraan
berlaku di
Indonesia ?
2. Bagaimana Pihak
Pemberi Kuasa
Dapat Terlindungi
Haknya Apabila
Terjadi
Wanprestasi?
3. Apakah
Keberadaan
perjanjian nominee
dapat menjadi
alternative yang
menguntungkan
dalam
pengembangan
investasi di
Indonesia?
10
2. Untuk mengetahui akibat hukum dari penguasaan hak milik atas tanah
oleh orang asing berdasarkan perjanjian pinjam nama (nominee)
1.5.2. Tujuan khusus
1. Untuk memahami penguasaan hak milik atas tanah yang dilakukan oleh
orang asing berdasarkan perjanjian pinjam nama.
2. Untuk memahami akibat hukum dari penguasaan hak milik atas tanah
oleh orang asing berdasarkan perjanjian pinjam nama (nominee)
1.6. Manfaat Penelitian
1.6.1. Manfaat teoritis
Manfaat teoritis dalam penelitian ini adalah :
1. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pikiran
bagi pengembangan ilmu pengetahuan di bidang hukum, serta dapat
digunakan sebagai acuan oleh pihak – pihak yang ingin melakukan
penelitian lebih mendalam terhadap permasalahan dari penguasaan hak
milik atas tanah oleh orang asing dan akibat hukumnya berdasarkan
perjanjian pinjam nama (nominee).
2. Manfaat teoritis dalam karya ilmiah ini diharapkan dapat bermanfaat
bagi seluruh bagian yang terkait dalam kegiatan penguasaan hak milik
atas tanah oleh orang asing khususnya dalam hal ini menggunakan
perjanjian pinjam nama (nominee) yang merupakan suatu
penyelundupan hukum. Nantinya karya ilmiah ini dapat membantu
menerangkan akibat hukum dari penggunaan perjanjian pinjam nama
11
(nominee) sebagai sarana penguasaan hak milik atas tanah oleh orang
asing.
1.6.2. Manfaat praktis
Manfaat praktis dalam penelitian ini adalah :
Manfaat praktis dalam karya ilmiah ini diharapkan dapat dijadikan pedoman
bagi masyarakat, mahasiswa, pemerintah maupun pihak notaris dalam
menyelesaikan permasalahan yang sejenis.
1.7. Landasan Teoritis
Untuk membahas rumusan masalah yang telah dipaparkan diatas, maka
diperlukan suatu bentuk landasan-landasan yang memungkinkan untuk dapat
dijadikan acuan penulisan karya tulis ini dengan tujuan agar pembahasan menjadi
lebih terarah sekaligus dapat menjadi acuan untuk menjawab permasalahan
tersebut.
1. Perjanjian yang didefinisikan ketentuan pasal 1313 KUHPerdata yang
menyebutkan “perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau
lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih”. Dengan demikian
perjanjian mengikat para pihak secara hukum, untuk mendapatkan hak atau
melaksanakan kewajiban yang ditentukan dalam perjanjian tersebut.
Pihak – pihak dalam perjanjian yaitu :
a Antara orang dengan orang
b Antara orang dengan badan usaha berbadan hukum
c Antara orang dengan badan usaha bukan badan hukum
12
Dalam perjanjian terdapat unsur – unsur perjanjian yang dibagi menjadi 3 unsur,
yaitu :
a Unsur esensialia
b Unsur naturalia
c Unsur aksidentalia7
Syarat sah nya perjanjian berdasarkan pasal 1320 KUHPerdata yang dibagi
menjadi 4, yaitu :
a Sepakat mereka yang mengikatkan diri
b Kecakapan untuk membuat perjanjian
c Suatu hal tertentu
d Suatu sebab yang halal
Di dalam hukum perjanjian dikenal beberapa asas – asas perjanjian, yaitu :
a Asas kebebasan berkontrak
Kebebasan kontrak merupakan salah satu asas yang sangat penting,
sebab merupakan perwujudan dari kehendak bebas, pancaran dari hak
manusia.
b Asas konsensualisme
Asas ini menentukan perjanjian dan dikenal baik dalam system hukum
Civil Law maupun Common Law. Dalam KUHPerdata asas ini
disebutkan pada pasal 1320 yang mengandung arti “kemauan atau will”
para pihak untuk saling berpartisipas mengikatkan diri
c Asas kepribadian
7 I Ketut Oka Setiawan, 2016, Hukum Perikatan, Sinar Grafika, Jakarta, h.43
13
Asas ini diatur dalam pasal 1315 jo. Pasal 1340 KUHPerdata. Bunyi
pasal 1315 KUHPerdata : “pada umumnya tak seorang dapat
mengikatkan diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkan suatu janji
selain dari pada untuk dirinya sendiri.”
Sedangkan menurut pasal 1340 KUHPerdata : “persetujuan –
persetujuan hanya berlaku antara pihak – pihak yang membuatnya.”
Karena suatu perjanjian itu hanya berlaku bagi yang mengadakan
perjanjian itu sendiri, maka pernyataan tersebut dapat dikatakan
menganut asas kepribadian dalam suatu perjanjian
d Asas keseimbangan
Asas ini menghendaki kedua pihak memenuhi dan melaksanakan
perjanjian tersebut secara seimbang. Kreditur mempunyai hak untuk
menuntut prestasi, bila perlu melalui kekayaan debitur, tetapi ia juga
berkewajiban melaksanakan janji itu dengan itikad baik. Dengan
demikian, terlihat hak kreditur kuat diimbangi dengan kewajiban
memperhatikan itikad baik, sehingga kreditur dan debitur keduanya
seimbang.
e Asas kepastian hukum
Suatu perjanjian merupakan perwujudan hukum sehingga mengandung
kepastian hukum. Hal ini tersirat dalam pasal 1338 ayat (1)
KUHPerdata. Kepastian ini terungkap dari kekuatan mengikat
perjanjian itu, yaitu sebagai undang – undang bagi para pihak.
f Asas moral
14
Asas ini dapat ditemui dalam pasal 1339 KUHPerdata yang memberi
motivasi kepada pihak – pihak untuk melaksanakan perjanjian yang
tidak hanya hal – hal dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga
kebiasaan dan kepatutan (moral)
g Asas kepatutan
Asas ini selayaknya tetap dipertahankan karena melalui asas kepatutan
ini dapat diketahui bahwa hubungan para pihak ditentukan juga oleh
rasa keadilan dalam masyarakat.8
2. Dikuasai dan dimiliki dalam konteks kedudukan negara atas sumber daya
alam merupakan dua hal yang berbeda. Terhadap sumber daya alam,
kedudukan negara bukanlah sebagai pemilik, akan tetapi negara sebagai
penguasa. Negara tidak mempunyai hak memiliki akan tetapi negara
mempunyai hak menguasai atas sumber daya alam9. Dengan hak menguasai
inilah negara memiliki wewenang untuk mengatur segala sesuatu mengenai
penggunaan, peruntukan, dan juga persediaan serta pengawasan terhadap
sumber daya alam. Wewenang yang ada pada Negara dengan hak
menguasai atas sumber daya alam tersebut haruslah benar – benar bertujuan
untuk mendatangkan kesejahteraan dan kemakmuran rakyat. Dari teori
tersebut dapat kita lihat letak perbedaan antara menguasai dan memiliki,
dimana menguasai hanya memiliki wewenang untuk mengelola dan
8 Ibid, h.45
9 Erna Sri Wibawanti dan R. Murjiyanto, 2013, Hak Atas Tanah dan Peralihannya, Liberty
Yogyakarta, Yogyakarta, h.12
15
bertanggung jawab atas tanah tersebut tetapi tidak memiliki wewenang
untuk menjual tanah tersebut seperti halnya memiliki tanah tersebut.10
1.8. Metode Penelitian
1.8.1. Jenis penelitian
Jenis penelitian yang dilakukan adalah jenis penelitian hukum normatif.
Penelitian normatif yaitu suatu proses untuk menemukan suatu aturan hukum,
prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin hukum untuk menjawab permasalahan
hukum yang dihadapi.11 Soerjono Soekanto mengidentifikasikan penelitian
normatif tersebut sebagai penelitian hukum kepustakaan yang mencakup penelitian
terhadap asas-asas hukum, sistem hukum, penelitian taraf sinkronisasi vertikal dan
horizontal, perbandingan hukum serta sejarah hukum.12 Penelitian hukum normatif
yang dilakukan dalam penelitian ini adalah dengan cara meneliti bahan pustaka atau
data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan
bahan hukum tersier. Bahan-bahan tersebut dikaji kemudian disusun secara
sistematis dan ditarik suatu kesimpulan dalam hubungannya dengan permasalahan
yang diteliti.
1.8.2. Jenis pendekatan
Pendekatan dalam penelitian hukum normatif dimaksudkan sebagai bahan
untuk mengawali sebagai dasar sudut pandang dan kerangka berpikir seseorang
10 Ibid
11 Peter Mahmud Marzuki, 2005, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta, h.35
12 Soerjono Soekanto dan Sri Mamuji, 2007, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan
Singkat, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, h.12
16
untuk melalukan analisis, karena apabila suatu isu hukum dilihat dari beberapa
pendekatan yang berbeda maka hasilnya dan kesimpulannya akan berbeda juga.13
Dalam penelitian hukum normatif umumnya mengenal 7 (tujuh) jenis
pendekatan yaitu "Pendekatan kasus, pendekatan perundang- undangan,
pendekatan fakta, pendekatan analisis konsep hukum, pendekatan frasa, pendekatan
sejarah, pendekatan perbandingan". Dalam pembuatan penelitian ini jenis
pendekatan masalah yang digunakan adalah pendekatan undang-undang (Statue
Approach) yaitu dengan menelaah semua undang-undang yang berkaitan dengan
isu hukum yang sedang ditangani.
1.8.3. Sumber bahan hukum
Untuk memecahkan isu hukum yang ada maka diperlukan sumber- sumber
bahan hukum yang digunakan pada penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Bahan Hukum Primer yaitu bahan hukum yang bersifat Otoritatif, artinya
mempunyai otoritas yaitu merupakan hasil tindakan atau kegiatan yang
dilakukan oleh lembaga yang berwenang untuk itu. Bahan hukum primer
terdiri dari peraturan perundang-undangan, catatan-catatan resmi, putusan-
putusan hakim. Dalam penelitian ini sumber hukum primer yang digunakan
adalah
a. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
b. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
13 Johnny Ibrahim, 2006, Teori dan Metode Penelitian Hukum Normatif, Bayumedia Publishing,
Malang, h.303
17
c. Undang – undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok – Pokok Agraria
d. Undang – Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal
e. Undang – Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan
Terbatas
2. Bahan Hukum Sekunder yaitu bahan hukum yang dapat memberikan
penjelasan terhadap bahan hukum primer, bahan hukum sekunder yang
digunakan dalam penelitian ini adalah berupa rancangan peraturan
perundang-undangan, buku-buku, jurnal ilmiah, surat kabar. karya tulis
hukum atau pandangan ahli hukum yang termuat dalam media massa, dan
berita di internet terkait dengan hukum perjanjian.
3. Bahan Hukum Tersier merupakan bahan hukum non hukum yang digunakan
untuk menjelaskan, baik bahan hukum primer maupun bahan hukum
sekunder. Bahan hukum tersier yang digunakan dalam penelitian ini adalah
kamus dan ensiklopedia.
1.8.4. Teknik pengumpulan bahan hukum
Teknik pengumpulan bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini
adalah dengan melakukan studi pustaka terhadap bahan – bahan hukum, baik
hukum primer, bahan hukum sekunder, maupun bahan hukum tersier. Penelusuran
bahan-bahan hukum dapat dilakukan dengan melakukan studi dokumen yaitu
dengan membaca, melihat, mendengar, kemudian mencatat apa yang didapat ke
dalam suatu tulisan yang disusun secara sistematis yang nantinya akan dijadikan
18
suatu laporan penelitian, selain dengan cara studi dokumen juga dapat melakukan
penelusuran bahan hukum melalui media internet serta media cetak.14
1.8.5. Teknik analisis bahan hukum
Untuk menganalisis bahan – bahan hukum yang telah terkumpul dalam
penilaian ini menggunakan teknik Deskriptif, Argumentasi, dan Evaluasi. Teknik
deskriptif merupakan suatu kegiatan yang dilakukan untuk menentukan isi dan
struktur hukum positif, yaitu untuk menentukan isi dan makna aturan hukum yang
dijadikan sebagai rujukan dalam menyelesaikan permasalahan hukum yang
menjadi objek kajian, dimana dalam penelitian ini yang menjadi objek adalah akibat
hukum dari penguasaan hak milik atas tanah oleh orang asing berdasarkan
perjanjian nominee15.
Teknik argumentasi menekankan pada penilaian dan argument yang
didasarkan pada alasan – alasan yang bersifat penalaran hukum. Kemudian teknik
evaluasi dilakukan guna memberikan penilaian berupa tepat atau tidak, setuju atau
tidak setuju, benar atau salah, sah atau tidak sah terhadap suatu pandangan,
proposisi, pernyataan rumusan norma, keputusan, baik yang tertera dalam bahan
hukum primer maupun dalam bahan hukum sekunder
14 Mukti Fajar, 2010, Dualisme Penelitian Hukum Normatif & Empiris, Pustaka Pelajar,
Yogyakarta, h.160
15 H. Zainudin Ali, 2009, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, h.107