DB Immobilien

Das Ganze im Blick, die Immobilie im Fokus.

BüromanagementFacility ManagementEigentümervertretungVermarktung und VerwertungSanierungsmanagement

Für Menschen. Für Märkte. Für morgen.

DB Immobilien – der Immobilienmanager des DB-Konzerns

Als spezialisierter Immobilienmanager übernehmen wir für unsere Konzernpartner alle Leistungen rund um die Immobilie. Wir entlasten unsere Kunden bei immobilienbezogenen Routineaufgaben und entwickeln individuelle Lösungen für die Anforderungen jedes Geschäftsfeldes.

1.400 Mitarbeiter sorgen an sieben Standorten dafür, dass 240.000 Flurstücke der DB mit einer Fläche von etwa 1,2 Milliarden m2 optimal betreut werden können. Mit unseren fünf Leistungsfeldern Büromanagement, Facility Management, Eigentümervertretung, Vermarktung/Verwertung sowie Sanierungsmanagement betrachten und optimieren wir jede Phase im Lebenszyklus der Immobilie.

Grundlage dieser Leistung ist eine breite bahnimmobilienwirtschaftliche Kompetenz, gebündelt mit der langjährigen Erfahrung qualifizierter Mitarbeiter aus allen Bereichen des Immobiliensektors. Ein entscheidender Vorsprung, den wir konsequent nutzen.

2DB Immobilien

Wer wir sind und was wir tun

3Büromanagement

Bürokonzepte nach Maß.Gemeinsam mit unseren Kunden und Lieferanten entwickeln wir Arbeitskonzepte der Zukunft und stellen allen DB Konzerngesellschaften neue Büroflächen mit kom-plett ausgestatteten Arbeitsumgebungen zur Verfügung.

Unsere Leistungen umfassen dabei die Standortkonzeption und die Anmietung, den Ausbau und die Ausstattung von Büroflächen sowie die Umsetzung innovativer Bürokonzepte. Gemeinsam mit den Nutzern entwickeln wir individuelle Lösungen von der Belegungsplanung über das Change Management bis hin zum Bewirtschaf-tungskonzept.

DB Immobilien steuert ein Mietvertragsportfolio von mehr als 1,2 Millionen m2 und rund 240 Bürogebäuden bundesweit für die DB AG.

Büromanagement

Mehr als bloße Verwaltung.Das Facility Management von DB Immobilien sorgt zentral und vor Ort für ein einheitliches, wirtschaftliches und ökologisches Management für vertraglich übernommene Immobilien des DB-Konzerns und Dritter. Mit Expertise auf kaufmännischer, technischer und infrastruktureller Ebene beraten wir die Immobilieneigentümer umfassend und individuell. Wir kümmern uns um Mietvertragsverwaltung, Nebenkostenmanagement, Steuerung der Instandsetzung sowie die Wartung und Organisation von Dienstleistungen für Grundstücke, Gebäude und Anlagen. Zudem führen wir die Instandsetzung sowie Bau- und Umbaumaßnahmen durch und stellen den technischen und baulichen Brandschutz sicher.

Momentan betreuen wir 51.400 Gebäude und bauliche Anlagen, circa 64.000 technische Anlagen, 20.000 Miet- und Bewirtschaftungs-verträge und 2.770 Nebenkostenabrechnungen.

Facility Management

4Facility Management

Eigentümervertretung

Eigentum verpflichtet.DB Immobilien vertritt die Grundstückseigentümer des DB Konzerns. Wir betreuen und beraten zu Rechten und Pflichten aus immobilienwirtschaftlichen, bahnbetrieb-lichen und gesetzlichen Bestimmungen. Wir nehmen die Konzerninteressen bei bau-rechtlichen Verfahren, Planungsvorhaben Dritter sowie sämtlichen kataster-, grund-buch- oder nachbarschaftsrechtlichen Belangen wahr.

Mit Blick auf die Besonderheiten unseres Konzerns organisieren wir die Vertragsgestal-tung zwischen Unternehmen der DB und Dritten bei Leitungskreuzungen und Gestat-tungen. Für eine stets aktuelle Sicht auf den Immobilienbestand stehen unseren kon-zerninternen Nutzern jederzeit unsere Immobilieninformationssysteme zur Verfügung.

Die Eigentümervertretung vertritt den Konzern jährlich unter anderem bei 12.000 Bau- und Planungsvorhaben Dritter, schließt 3.000 Kreuzungs- und Gestattungsverträge mit öffentlichen Versorgern neu ab und managt 350.000 Bestandsverträge.

5Eigentümervertretung

Vermarktung und Verwertung

Strategisch gemanagt.DB Immobilien übernimmt alle notwendigen Dienstleistungen für eine optimale Ver-marktung und Verwertung der nicht mehr für das Kerngeschäft der DB AG benötigten Immobilien.

Neben dem Verkauf und der Vermietung beinhaltet unser Leistungsspektrum die Ent-wicklung – von Markt- und Standortanalysen über Wirtschaftlichkeitsberechnungen bis hin zur Schaffung von Planungs- und Baurecht. Wir übernehmen zudem die Durchfüh-rung von Ankäufen, die Abwicklung von Kaufverträgen und das Kundenmanagement. Beratungsleistungen zu Transaktionen von Immobilienportfolios runden unser Leis-tungsangebot ab.

Pro Jahr beurkunden wir hierfür über 1.000 Kaufverträge, schließen rund 700 Mietverträge und bearbeiten mehr als 10.000 Kundenanfragen.

6Vermarktung und Verwertung

Nachhaltig gelöst.DB Immobilien entwickelt gemeinsam mit den Kunden wirtschaftliche und nachhaltige Lösungen zur Beseitigung und Vermeidung ökologischer Altlasten. Wir zeigen rechtzeitig Risiken auf und bieten individuelle Beratungsleistungen zu geeigneten Vorsorgemaßnahmen.

In unseren Erfassungs- und Sanierungsprogrammen beschäftigen wir uns mit Altlasten, Abwasseranlagen und Altdeponien auf Bahnflächen in Deutschland. Seit Mitte der 90er-Jahre haben wir knapp 90.000 Untersuchungs- und Sanie-rungsmaßnahmen erfolgreich abgewickelt. Bei der systematischen Erfassung von Abwasseranlagen konnten rund 6.500 km Anlagen dokumentiert werden.

In Ergänzung hierzu bieten wir Beratungs- und Projektsteuerungsleistungen im Kanalmanagement, für Rückbau- und Entsorgungskonzepte sowie im Kampf-mittelmanagement an.

Sanierungsmanagement

7Sanierungsmanagement

Die Welt wandelt sich und stellt uns immer wieder vor neue Herausforderungen. Allein die Digitalisierung zeigt, mit welcher Dynamik sich die Arbeitswelt weiterentwickelt und neue Chancen eröffnet. Den Wandel gestalten wir als DB Immobilien aktiv mit, um auch in Zukunft den hohen Ansprüchen unserer Kunden gerecht zu werden.

Unsere Historie begann als „Verwerter des nicht betriebsnotwendigen Vermögens der Deut-schen Bahn“. Heute managen wir Immobilien und übernehmen dabei hohe ökonomische, ökologische und soziale Verantwortung. Wir haben stets die Immobilie im Fokus und sehen das große Ganze – im Interesse unserer Kunden. Dabei nutzen wir Chancen, entwickeln neue Ideen, vermeiden Risiken und unterstützen unsere Kunden in allen Belangen. Mit unserer Kompetenz, Erfahrung und unserem Engagement wollen wir zum Erfolgsermöglicher rund um die Immobilie werden. Das gelingt nur mit motivierten Mitarbeitern, die den hohen Anspruch von DB Immobilien in die Tat umsetzen.

Erfolgsermöglicher rund um die Immobilie. Unser Zukunftsbild

8Zukunftsbild

Beispiele aus der Praxis

Das Konzept flex@work.

9Praxisbeispiele

Der gesellschaftliche Wandel stellt viele traditionelle Abläufe in Frage. Warum muss man immer zur selben Zeit im selben Büro arbeiten, wenn eine persön-liche Anwesenheit häufig nicht nötig ist? Deshalb haben wir das Konzept flex@work entwickelt und setzen es bereits bei DB Immobilien als Pilot für die DB AG sukzessive um.

Das Arbeitsmodell bietet dem Mitarbeiter die Wahl unterschiedlicher Arbeitsorte und die freie Einteilung der Arbeitszeit. Er organisiert seinen Tag so, wie es für ihn, seine Familie, Verpflichtungen und Freizeit optimal ist.

flex@work ist ein komplexes Thema. Es beginnt mit neuer Büroorganisation wie der Clean Desk Policy und idealerweise moder-nen Open Spaces. Dabei kann jeder so flexi-bel arbeiten, wie es seine Aufgaben zulassen

Arbeiten ist überall und jederzeit möglich. und wie er es möchte. Wer bereits flexibel arbeitet, ist begeistert. Der große Freiraum steigert die Mitarbeiterzufriedenheit.

DB Immobilien begleitet andere Konzerngesell-schaften bei der Einführung von flex@work mit einem individuellen Lösungskonzept. Neben unseren Beratungsleistungen sehen wir das Change Management und die bedarfsgerechte Begleitung der Mitarbeiter und Führungskräfte als wesentliche Erfolgsfaktoren an.

Beispiele aus der Praxis > Das Konzept flex@work

10Praxisbeispiele

Beispiele aus der Praxis

Standortoptimierung mit Potenzial.

11Praxisbeispiele

Ganzheitlich optimiert.Seit dem Jahr 2014 haben wir das Leistungsportfolio von DB Immobilien um die „Immobilienoptimierung an den Standorten des DB-Konzerns“ oder kurz: Standort-

optimierung erweitert. Hier werden die Objekte nicht einzeln betrach-tet, sondern als Gesamtstandort. Vorteil: Die immobilienbedingten Betriebs kosten für die Kunden können so reduziert werden, was sich positiv auf ihr eigenes Kerngeschäft auswirkt.

Die Idee einer ganzheitlichen Betrachtung weicht von der bisher im Rahmen der Bewirtschaftung und Verwertung prakti-zierten Vorgehensweise ab. Um eine aus immobilienwirtschaftlicher Sicht möglichst optimale Lösung erarbeiten zu können, analysieren wir den Gesamtstandort – bis hin zu einer kompletten Großstadt. Bei der Analyse steht die Ermittlung des tatsächli-chen Flächenbedarfs an den großen Stand-orten im Vordergrund, samt Definition der relevanten Anforderungen an diese Fläche,

wie zum Beispiel Größe, Lage, Funktionali-tät oder Verkehrsanbindung.

Mit der Anpassung des Immobilienbestan-des an den Bedarf können nicht nur öko-nomische Potenziale genutzt werden. Die Bereitstellung von Immobilien, die auf die heutigen Arbeitsabläufe und die Bedürfnis-se der Mitarbeiter angepasst sind, ermög-licht die Steigerung der Produktivität. Gleichzeitig können behindertengerechte Arbeitsplätze besser berücksichtigt werden.

Beispiele aus der Praxis > Standortoptimierung

12Praxisbeispiele

Beispiele aus der Praxis

Neue Ansätze für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen.

13Praxisbeispiele

Das Thema Ökologie ist allgegenwärtig – auch auf Bahnflächen. Denn jedes Bau-vorhaben bedeutet einen Eingriff in das Ökosystem. Gemäß den Anforderungen nach § 13 Bundesnaturschutzgesetz sind unvermeidbare Eingriffe in Natur und Landschaft durch geeignete Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zu kompensieren. Dies geschieht durch eine ökologische Aufwertung einer Fläche in räumlicher Nähe zum Eingriff. Dabei sichern wir den erreichten Zielzustand dauerhaft.

Als einer der größten Flächeneigentümer Deutschlands verfügt die DB über zahl-reiche, für Kompensationsmaßnahmen geeignete Flächen entlang der Bahn-strecken. Diese können wir internen und externen Bedarfsträgern zur Verfü-gung stellen. Innerhalb des Konzerns werden wir den Anforderungen gerecht, indem wir vorrangig eigene Flächen für die Kompensationsmaßnahmen verwen-den, was Kosten spart und Planungssi-cherheit schafft. Gleichzeitig unterstützen

Ökologisch in Balance.wir so das Konzernziel, die Rolle als Um-weltvorreiter weiter auszubauen.

Zudem ist auch die Umsetzung von Maßnah-men möglich, für die es noch keinen Eingriff gibt. Diese Aufwertung wird in Ökopunkte umgerechnet, die auf einem Ökokonto ge-sammelt werden. Im Laufe der Zeit ent-stehen so auch ökologische Zinsen. Später können diese Maßnahmen vertraglich kon-kreten Eingriffen zugeordnet werden.

Beispiele aus der Praxis > Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen

14Praxisbeispiele

Eines der konzernweiten Ziele ist es, als attraktiver Arbeitgeber die Mitarbeiterzufriedenheit weiter zu erhöhen. Daher legen wir Wert auf eine Unternehmenskultur, die geprägt ist von Partnerschaft, wertschätzendem Miteinander und vorbildlichem Führungsverhalten. Wir för-dern flexible Arbeitsmodelle, damit unsere Mitarbeiter ihr Arbeits- und Privatleben individuell gestalten können.

Ein faires und marktübliches Gehalt ist für uns selbstverständlich. Zudem bieten wir zahlreiche Sozial- und Nebenleistungen, wie betriebliche Altersvorsorge, vermögenswirksame Leistungen, vergünstigte Zugfahrten, Kinderbetreuung und Freizeitangebote. Gut qualifizierte Mitarbeiter sind der Schlüssel zu unserem Erfolg. Daher unterstützen wir unsere Mitarbeiter aktiv mit individuellen Weiterbildungsangeboten beim lebenslangen Lernen und bieten ihnen eine langfristige Perspektive.

Wir bieten Perspektive.DB Immobilien als Arbeitgeber

15Arbeitgeber

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