magazine voor gebiedsvernieuwers

De opmars van hoogbouw

nr. 61 | juni 2018

+DOSSIER Duurzame

verstedelijking

18Echt anders in Proeftuin Erasmusveld

Ooit een rommelig gebied met volkstuinen en woonwagens, straks een duurzame wijk voor mensen die bewust anders willen wonen. BPD en de gemeente Den Haag over een ontwikkeling waar collectiviteit en sociale duurzaamheid vooropstaan.

2

En ook4 volgens Walter

Voorwoord door Walter de Boer, CEO van BPD.

22 columnEva de Klerk: ‘Marktwerking mag niet ten koste gaan van diversiteit en creativiteit.’

50/51 in het kortEen bijzondere samenwerking tussen

BPD en IKEA, en een boek over de geschiedenis van het Burgerweeshuis

en Aldo van Eyck

52 de kracht vanhet ambacht

Het moderne ambacht van de 3D-printer

6En plein public De Afsluitdijk heeft een ingrijpende renovatie ondergaan, waarbij onder andere de heftorens aan beide uiteinden van de dijk door Studio Roosegaarde zijn voorzien van een reflecterende laag: Lichtpoort. Duurzame innovatie, economische ontwikkeling en behoud van erfgoed gaan hier hand in hand.

in dit nummer

8

Hoogbouw: terug van weggeweestOm de druk op de woningmarkt op te vangen, komt hoogbouw in beeld als een van de oplossingen. Woontorens – in alle soorten en maten – zijn bezig aan een opmars.

08

3NAW

42

‘De motivatie groeit met de dag’Landschapsarchitect Dirk Sijmons over de energietransitie.

Parkeernormen en betaalbaar wonenBPD deed onderzoek naar de normen rondom parkeren in Nederland.

23-41

DossierDuurzameverstede-lijking

Middelduur wonen: wat zijn de opties?

46

14

Respect voor het DNA van de plekDrie voorbeelden van binnenstedelijke transformatie op verschillende schaalniveaus.

26 Samenwerken aan de toekomst van Nederland Desirée Uitzetter en Marleen Hermans over een plan dat geen plan mag blijven.

32 Hoe houden we Nederland leefbaar? De complexiteit van duurzame verstedelijking.

38 De ideale duurzame stad Kees Christiaanse en Ben van Berkel over twee voorbeelden van duurzame verstedelijking: HafenCity in München en Ringweg A10 in Amsterdam.

Walter de Boeris CEO van BPD

‘Beleid komt en gaat, maar de ruimtelijke ontwikkeling kan zich niet inrichten op zo'n korte cyclus’

4

volgens Walter 5

→ De 1 miljoen nieuwe woningen die Nederland nodig heeft tot 2035, plaatsen alle betrokkenen - overheden, ontwikkelaars, ontwerpers, bouwers - voor een grote uitdaging. Onlangs werd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken de visie gepresen-teerd op de inrichting van Nederland, de zogenaamde NOVI - de Nationale Omgevingsvisie. Deze visie - inclusief kamerbrief - stond bomvol woorden als urgentie en keuzes.

In het Investeringsplan Duurzame Verstedelijking, op 17 mei aangeboden aan minister Ollongren, levert de NEPROM samen met 14 ontwikkelaars en beleggers een stevige reactie als onder-bouwing voor de stelling dat de enorme aantallen nieuwe wo-ningen niet allemáál binnen de grenzen van het stedelijk gebied kunnen worden gerealiseerd, zoals soms wel wordt gedacht. Mijn collega Desirée Uitzetter heeft samen met Brink Management / Advies een flinke zet gegeven aan dit plan, waarover u meer leest in deze NAW. Het betreft een analytische studie naar de ruimtelijke mogelijkheden maar ook een realistische blik op de ónmogelijkheden. Natuurlijk, het zou mooi zijn als we het open landschap in dichtbevolkt Nederland grotendeels zouden kun-nen sparen. Maar dat is een irreële gedachte, als je bedenkt wat er moet gebeuren, gezien de demografische ontwikkelingen.

Het lijkt al lang geleden dat de befaamde Nederlandse centrale planningstraditie is begraven, althans voor de ruimtelijke orde- ning. Niet voor de infrastructuur en het ‘water’: daarvoor is aandacht genoeg in het Deltaprogramma en in het programma Ruimte voor de Rivier. Dat gebrek aan politieke aandacht voor de ruimtelijke ordening staat volledig in contrast met de actualiteit. Voor wat betreft het aantal noodzakelijke nieuwe woningen is het wel helder: de opgave is groter en complexer dan de VINEX en het moet in minder tijd worden geklaard! De woningopgave waar wij nu voor staan, is of wordt complexer omdat deze in samenhang moet worden uitgevoerd met de energietransitie en de mobiliteits- vraag. Dit vereist naar mijn mening een sterke centrale regie en vraagt om plannen met een veel grotere schaalgrootte.

We zien voorzichtig de actieve grondpolitiek bij de gemeenten uit de taboesfeer komen. Er zit beweging in de grondmarkt; meer percelen komen in de verkoop. Een nieuw realisme na 10 jaar praten over organische ontwikkelingen? Dat moet lang- zamerhand ook wel, want de vraag naar betaalbare woningen is enorm. Lagere en middeninkomens - tot zelfs twee keer modaal - vallen geregeld buiten de boot. BPD merkt dat. Steeds vaker moeten we kandidaat-kopers voor onze nieuwbouwprojecten teleurstellen. Dat zijn er op jaarbasis ruim 20.000. Het is geen uitzondering dat onze projecten acht tot tien keer overtekend zijn. BPD groeit, breekt records, verandert, innoveert, werft nieuwe mensen. Maar het is ontzettend jammer dat we niet alle belangstellenden aan een woning kunnen helpen.

Is er een oplossing? Ja. Stevig beleid! Ik noem als voorbeeld de bekende woonprogrammering 40-40-20 die sommige gemeenten tot voor kort hanteerden voor de nieuwbouw in de stad. Dat schiep duidelijkheid, voor overheid en markt. Maar inmiddels zijn er diverse nieuwe stadsbesturen die deze regel hebben geschrapt. Beleid komt en gaat, maar de ruimtelijke ontwikkeling - met haar lange doorlooptijden - kan zich niet inrichten op zo’n korte cyclus. Willen we betaalbaar blijven bouwen, dan zijn afspraken op een hoger schaalniveau noodzakelijk voor de langere termijn, zowel regionaal als landelijk.

Landschapsarchitect Dirk Sijmons bepleit in deze NAW de terugkeer van de typische Nederlandse kunst van de ruimtelijke ordening. De edele kunst van het overzicht, de regie, de visie op álles: wonen, werken, infrastructuur, landschap en energie. Ik ben het hartgrondig met hem eens. Wat ons voor water en klimaat wél lukt - een Deltaprogramma met een Deltacommis- saris en een bijbehorend miljardenbudget, gereserveerd voor meerdere kabinetsperiodes - zou voor het wonen en de ruimte toch ook moeten kunnen? •

Is er een oplossing?

6 en plein public

→ Driehonderd jaar geleden bestonden er al plannen om de Zuiderzee af te sluiten van de Waddenzee. Water- en hongersnoden waren aan de orde van de dag. Maar pas begin 20ste eeuw waren er de kennis en middelen om de Afsluitdijk te realiseren. Nu − bijna honderd jaar later − heeft dit Hollandse icoon een ingrijpende renovatie ondergaan. Niet alleen is de dijk door Rijkswaterstaat versterkt en heringericht. Ook kunstenaar Daan Roosegaarde werd erbij betrokken.Op de indrukwekkende heftorens aan beide uiteinden van de Afsluitdijk bracht de kunstenaar een retroreflecterende laag aan: Lichtpoort. Koplampen van passerende auto’s lichten het monument in het donker op magistrale wijze uit. Energiezuinig, zonder lichtvervuiling. En bovenal: wonderschoon. Er zijn ook tijdelijke projecten op de Afsluitdijk, om energie-innovaties uit te testen. Zoals Roosegaardes stroomopwekkende Windvogel en levende, lichtgevende algen in de kazematten van Kornwerderzand. In 2022 moet de Afsluitdijk energieneutraal zijn. Hier gaan duurzame innovatie, economische ontwikkeling en behoud van bouwkundig erfgoed hand in hand. • tekst: Monique de Ligny | beeld: Studio Roosegaarde

Schoonheid op de grens van zout en zoet

7

Verbinding en bescherming • De Afsluitdijk is 32,5 kilometer lang en verbindt

Noord-Holland met Friesland. • De jonge ingenieur Lely maakte al in 1891 het eerste

ontwerp voor de Afsluitdijk. • Vanaf 1920 werkten duizenden mensen – van heinde en

verre ingehuurd – met de hand aan dit huzarenstukje.• De renovatie is afgelopen voorjaar van start gegaan en

moet in 2022 gereed zijn.• Het hele project (voorbereiding, ontwerp, realisatie en

onderhoud gedurende 5 tot 10 jaar) mag maximaal 13 miljoen euro kosten.

• De renovatie/innovatie van de Afsluitdijk kwam tot stand door de samenwerking tussen Rijkswaterstaat en Studio Roosegaarde, m.m.v. ministeries Infrastruc-tuur en Waterstaat en Onderwijs en Wetenschappen.

Hoogbouw: terug van

weggeweestHoog, hoger, hoogst. Om de groeiende druk op de

woningmarkt op te vangen, komt hoogbouw veelvuldig in beeld als een oplossing. Gemeenten ontwikkelen hoogbouwvisies om goed beslagen ten ijs te komen. Ondertussen worden de woontorens hoger en vindt

volop innovatie plaats.

tekst: Kees de Graaf | beeld: Theo van Leur Architectuur Presentaties, MVRDV, e.a.8

→

→ Hoogbouw is helemaal terug van weggeweest. Ging het in de jaren negentig van de vorige eeuw vooral om kantoor- torens, deze bouwvorm wordt nu gezien als dé oplossing voor het bouwen in de stad. Dat komt vooral door de forse woningbouwopgave waarvoor veel steden staan. Steeds meer huishoudens willen in de stad wonen, maar de ruimte is daar nu eenmaal beperkt. Een van de oplossingen die dan in beeld komt, is de verticaliteit: de hoogte in. Daar kunnen − zo betogen

althans de voorstanders − op een beperkte oppervlakte veel meer nieuwe woningen aan de stad worden toegevoegd. Daarbij past het woningtype − het appartement in allerlei soorten en maten − goed bij de woningvraag van de een- en twee- persoonshuishoudens die zich voorna- melijk in de steden aandienen.

Maximaal 90 meterDe vervolgvraag is: gaat deze herontdek-king van de steden voor een doorbraak

zorgen van het hoog wonen in Nederland? De komende jaren staan er ontegen- zeggelijk veel hoogbouwplannen op stapel. De woontorens nemen daarbij duidelijk het stokje over van de kantoortorens. En ze worden ook weer hoger dan de vorige generatie, hoewel ze ten opzichte van de torens in het buitenland nog altijd duidelijk een Nederlandse maat hebben. In Rotterdam is die ontwikkeling duidelijk afleesbaar. Tussen 2017 en 2021 zijn hier vijf nieuwe torens gepland − met een

De Amsterdamse Zuidas groeide de laat-ste jaren uit tot een gewilde woonwijk. Kosmopolitisch, stedelijk en stijlvol, met ‘een snufje New York’. Wooncomplex Xavier – een ontwikkeling van Zuid- schans C.V., een samenwerking tussen BPD en AM) − sluit hier naadloos op aan. KENK architecten tekende voor het ontwerp van het gebouw dat op dit mo-ment de hoogte in gaat. De verwachte oplevering is in de loop van 2019.

Xavier is stoer, stijlvol en klassiek. Het complex bestaat uit twee gebouwen van zes verdiepingen en een woontoren van 75 meter hoog. In het hoogste gedeelte komen exclusieve appartementen en penthouses tot ruim driehonderd vierkante meter. In de lagere gebouwen komen huurappartementen, variërend in omvang. Op de begane grond is ruimte voor winkels en horeca. Ook krijgt het gebouw een ondergrondse parkeer-

garage. De bijzondere voorbereiding van Xavier is het vermelden waard: vrijwel het hele gebouw staat prefab klaar in een Belgische fabriek. Complete gevelelementen, inclusief baksteen, isolatie en kozijnen, worden in één keer naar Amsterdam vervoerd en ter plekke geconstrueerd. Efficiënter én veiliger.

Stoere chic op de Zuidas

9

hoogte tussen 150 en 215 meter. Deze laatste is de Zalmhaventoren die aan de voet van de Erasmusbrug gezelschap krijgt van twee lagere torens van 70 meter – een ensemble derhalve. Andere steden laten een vergelijkbaar beeld zien. Amsterdam maakt eveneens ruimte voor hoogbouw, maar doet dat meer aan de randen van de binnenstad. Het dichtst bij het centrum − Unesco- erfgoed en daarmee beschermd − komen de torens in het gebied Overhoeks aan de Noordelijke IJ-oever, waar door de gemeente een strip voor torens is gere-serveerd met een hoogte tussen 75 en 110 meter. Utrecht kiest juist wel weer voor hoogbouw dicht bij de binnenstad, door torens van maximaal 90 meter hoog toe te staan in onder meer het Beurskwartier. Wat opvalt, is dat de hoogbouwplannen zich niet beperken tot de Randstad. Ook in Emmen worden plannen gemaakt, zoals voor de Manhattan Toren die in het centrum wordt gebouwd. Met een hoogte van 65 meter weliswaar bescheiden, maar op de schaal van Emmen toch een behoor-lijke ingreep.

Gestapeld wonen De hausse aan plannen weerspiegelt zich in een verandering in de Nederlandse woon-cultuur: gestapeld wonen raakt steeds meer in zwang. Uit het vergelijkende landenonderzoek Woningmarkten in perspectief uit 2016 − dat BPD regelmatig houdt − blijkt onder meer dat de vraag naar appartementen in Nederland tussen 2011 en 2016 is gestegen van 33 naar 44 procent. Ook kan maar liefst 38 procent van de ondervraagden zich voorstellen in een appartement in een gebouw van meer dan acht lagen te wonen. Dat laatste percentage ligt fors hoger dan in Duitsland (19%) en Frankrijk (21%) en duidt erop dat het vertrouwde grondgebonden wonen in Nederland niet meer de enige standaard is. De belangstelling voor het wonen op hoogte neemt vanuit de markt dus duidelijk toe en het taboe op hoogbouw mag wellicht

10

doorbroken zijn. Het betekent nog niet dat iedereen even enthousiast is over deze hoogbouwkoorts, laat staan wanneer zich een concreet bouwinitiatief aandient. Naast de voordelen van hoogbouw − zoals een beperkt ruimtebeslag, het economische voordeel van verdichting en de veiligheid − zijn er namelijk ook aperte nadelen aan verbonden: windhinder, minder bezonning voor de omgeving, het gebrek aan buiten-ruimte, de hogere bouwkosten die ermee gepaard gaan, de aantasting van de Hollandse horizon.En het is met name ook de plint die op het niveau van het maaiveld vaak niet goed wordt uitgewerkt, zoals BNA-directeur Fred Schoorl in een Cobouw-column ver-woordde: ‘Het gaat niet alleen om skylines creëren, maar om steden levendig en beter, dus ook duurzamer te maken. En dat doe je hoog alleen goed als het laag goed is. Hoe krijg je de plint levendig en kwaliteits- rijk?’ Kortom, de stedenbouwkundige inpassing is minstens net zo belangrijk als de vormgeving van het gebouw en de iconische werking ervan.

Verhitte discussiesVaak leveren hoogbouwplannen hierdoor lokaal − en soms zelfs nationaal − zeer verhitte discussies op. Een belangrijke vraag daarbij die veel terugkomt: lukt het alleen met hoogbouw om de benodigde extra woningen aan de stad toe te voegen? Of is dat bijvoorbeeld ook mogelijk met middelhoogbouw of zelfs laagbouw? De

Hoogbouw beperkt zich niet langer tot de Randstad

meningen daarover lopen uiteen, zoals bijvoorbeeld in de zomer van 2017 bleek bij de felle discussie over de hoogbouw in de Amsterdamse Sluisbuurt. Aanvankelijk alleen onder architecten en stedenbouwkundigen, later mengden ook anderen zich daarin. Allerlei argumenten passeerden over en weer de revue, waarbij het werk van de New Yorkse stedenbouw-kundige Jane Jacobs [die er vooral voor pleitte de menselijke schaal de maat te laten zijn in stedelijke ontwikkeling, red.] uit de jaren zestig van de vorige eeuw net zo gemakkelijk door het pro- als het contra-kamp werd gebruikt. In dit geval werd de discussie beslecht door een besluit van de Amsterdamse gemeenteraad om de maximale bouwhoogte van de Sluisbuurt te beperken tot 125 meter – 18 meter min-der dan de eerder geplande 143.

Gemeentelijke visiesJuist vanwege de emoties die individuele hoogbouwplannen vaak oproepen, maken sommige gemeenten er werk van een bredere visie op hoogbouw te ontwikkelen. Het voordeel van een dergelijke visie is dat er los van concrete projecten over de voors en tegens van hoogbouw gediscussieerd kan worden. Rotterdam deed ook dit als eerste, door heel gericht begin jaren negentig in het Binnenstadsplan 1993-2000 een zone voor hoogbouw (zonder hoogtebeperking) aan te wijzen. Andere steden volgden deze meer gebiedsgerichte werkwijze. Tot aan de randen van het land aan toe. Emmen ontwikkelde bijvoorbeeld een hoogbouwvisie voor de zone grenzend aan de binnenstad en het voormalige dierenpark.Een goed actueel voorbeeld van een stedelijke visie is de gevolgde aanpak in Den Haag, die heeft geleid tot het opstellen van de hoogbouwnota Eyeline en Skyline – Ruimte voor de Stad. Verantwoordelijk wethouder Joris Wijsmuller koos voor een proces waarin inwoners nadrukkelijk over het nieuwe hoogbouwbeleid mochten meedenken. Ook professionals kwamen in

→

11

Aan de voet van de Rotterdamse Erasmusbrug verrijst de komende jaren De Sax, met haar woontorens Philadelphia (70 meter) en Havana (164 meter). De torens worden verbonden door een luchtbrug, waarin een luxueus hotel in het hoogste segment wordt gevestigd. Ondergronds komt een parkeergarage die wordt verbonden met de garages van de aangrenzende woon-torens Boston en Seattle. De namen

van de woontorens zijn niet voor niets gekozen, ze verwijzen naar de vroegere pakhuizen en bestemmingen van de Holland-Amerika Lijn. De Sax – ontworpen door architecten-bureau MVRDV – heeft een jazzy en dynamische uitstraling. Door de vele verspringende glazen erkers op de gevel, door de dwarsverbinding tussen beide woontorens en door de verschillen in hoogte. Op het dak van het

hotel − tachtig meter hoog − komt een openbaar terras met een adembenemend uitzicht op een van de mooiste plekken in de stad. De Sax is een ontwikkeling van BPD en Synchroon. In het ambitieuze project gaan wonen en publieke functies hand in hand met ongeveer 500 appar-tementen, 150 hotelkamers en 1.350 m2 aan publieke voorzieningen. De bouw start in 2019, realisatie is naar verwach-ting eind 2022.

Swingende Sax

12

Aan de Waal is de laatste vier jaar een levendig stuk stad ontstaan nabij de Nijmeegse binnenstad met een mix van sociale en vrijesector huur- en koop-appartementen en volop ruimte voor ondernemerschap: Handelskade. Eén van de eyecatchers van het gebied is de 55 meter hoge woontoren De Lunet naar een ontwerp van architect Vera Yanovshtchinsky. In het oog springen

De Lunet: eyecatcher van Nijmegen

de fraaie, naar boven toe uitkragende woonlagen. Behalve De Lunet telt Han-delskade nog acht andere woonblokken met een grote variatie aan woningen; van lofts tot starterswoningen. Midden tussen de woonblokken ligt een stadse binnentuin. BPD ontwikkelde dit gebied in samenwerking met de gemeente Nijmegen. De laatste appartementen van Handelskade zijn begin 2018 opgeleverd.

Ten slotte: op de begane grond van De Lunet is dagblad De Gelderlander gehuisvest. Ooit stonden op deze plek de kantoren en drukkerij van de krant, die dus is teruggekeerd naar haar roots. Andere bedrijfsruimten zijn ingevuld met inspirerende bedrijfjes en horeca, waaronder Loetje.

13

een reeks van debatten aan het woord. Zo was architect Winy Maas (MVRDV) door de gemeente Den Haag gevraagd waar hij de wassende stroom huishoudens tot 2040 in de stad zou willen onderbrengen. Eén van de varianten die hij lanceerde: bouw honderd torens van 120 meter hoog rond het Haagse Bos. Daarmee kan dit groen- gebied uitgroeien tot het Central Park van de hofstad. ‘Maar dan veel spannender, door al die groene verbindingen die de moderne, getrapte torens leggen. Onderling, maar ook met de natuur van het Haagse bos’, zo gaf Maas aan tijdens het Congres Ruimte voor de Stad (bron: Cobouw).

Houten torenMisschien echter nog wel interessanter dan de verhitte discussie tussen voor- en tegenstanders, is de conceptuele ontwikke-ling die de woontoren de laatste tijd door-maakt. De maten van de hoogbouw nemen namelijk niet alleen toe, maar dat geldt ook voor de soorten. De traditionele woon- toren met redelijk voorspelbare drie- en vierkamerappartementen krijgt gezelschap van steeds meer variaties – ook in het aanzien. Dat leidt tot spannende concepten, zoals het nagenoeg geheel uit hout opge-trokken woongebouw HAUT in Amsterdam (73 meter hoog). Ook in andere steden wordt met dit materiaal gebouwd. In Parijs moet een houten toren CO2 gaan opnemen en in Bordeaux dragen vier nieuwe torens met beplanting op de gevel bij aan de biodiversiteit. Ook in Londen en Wenen staan houten torens op stapel.

De traditionele woontoren krijgt gezel- schap en kent steeds meer variaties

Het is een thema dat met enige regelmaat de kop opsteekt: de zin en onzin van hoog bouwen in het verder zo vlakke Nederlandse land, in steden die vaak niet hoger zijn gebouwd dan enkele verdiepingen. Waarom willen of moeten we dan toch zo nodig de lucht in? Bouwtechnisch was het al langer mogelijk om meerdere verdiepingen op elkaar te stapelen, zo bewezen de eerste voorzichtige pogingen van het Witte Huis van 43 meter in Rotterdam (1898) en de 40 meter hoge Wolkenkrabber van twaalf verdiepingen van architect J.F. Staal uit 1932 in Amsterdam.

Lange tijd zou het daarbij blijven. Weliswaar is veel naoorlogse woning- bouw in de vorm van galerijflats ge-bouwd, maar echt hoog zijn deze niet te noemen. De echte omslag kwam met de stedelijke vernieuwing die in de jaren tachtig in de grotere steden plaatsvond. Rotterdam zette de toon met eerst de toren van het WTC (93 meter) en niet veel later de Delftse Poort (151 meter) aan het Weena – lange tijd het hoogste gebouw van Nederland. Hoogbouw werd in die tijd vooral gezien als middel om de corporate identity van steden mee op te poetsen, met het bedrijfsleven als belangrijkste sponsoren op de achterbank. Dat gebeurde vaak met blinkende kantoortorens. Zo kon het gebeuren dat zelfs provin-ciesteden als Leeuwarden (Achmea-toren van 115 meter) en Tilburg (toren Interpolis van 92 meter) op hoogbouw werden getrakteerd.

En passant werd daarmee het taboe doorbroken dat aanvankelijk op deze bouwwijze rustte. Niet voor niets werd in deze tijd de Stichting Hoog-bouw opgericht, die ervoor ijverde dat Nederland meer de lucht in zou gaan. Hoogbouw moest mogen en wie hoog bouwde, hoorde erbij.

Hoogbouw in NederlandMaar ook áchter de gevel vindt ver- nieuwing plaats. Zo is in de grotere steden het gezinsappartement duidelijk in opkomst. Wat blijkt: niet alleen een- en tweepersoonshuishoudens laten zich goed stapelen, ook gezinnen blijken hierin geïnteresseerd. Maar dan moet het woonproduct hierop wel zijn aangepast. Beter nog: er speciaal voor zijn ontwikkeld. Een voorbeeld is de ontwerpcompetitie die de gemeente Rotterdam hiervoor uitschreef, gekoppeld aan een concrete locatie voor de Lloydpier. Architect Laurens Boodt ontwikkelde hiervoor de Toren van Babel, waarbij flexibel in te richten woningen aan de buitenzijde worden ontsloten met een straat die zich om het gebouw slingert. Deze royale en veilige buitenruimte is geschikt om te spelen, verblijven en recreëren. BPD voerde met ANA architecten een studie uit naar de woonwensen van deze doelgroep en werkte zeven typen stadsappartementen uit voor gezinnen in alle leeftijden.

Diensten doen ertoeEen andere belangrijke trend is dat functies binnen de torens steeds meer gemixt worden en de pur sang woon-toren daarmee wat op zijn retour lijkt. Allerlei aanvullende programma’s vinden een plek, van werken tot en met sport. Daarmee hangt samen dat diensten steeds belangrijker worden in het totale concept, gericht op het gemak en het ontzorgen van de bewoners. Ook sharing-services komen daarbij in beeld. Zo krijgen de bewoners van verschillende nieuwe projecten in Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven gezamenlijk de beschikking over elektrische BMW i3’s. Met deze en andere gedeelde functies krijgt ook de hiervoor genoemde probleemplint een impuls. Hier is niet meer alleen de klassieke conciërge te vinden die 's ochtends de krant aan-reikt, maar worden ook allerlei andere diensten aangeboden, die ook voor de omgeving een functie kunnen hebben. Het zijn deze en andere innovaties die het interessant maken om de komende tijd de ontwikkeling van hoogbouw in Nederland scherp te blijven volgen. •

tekst: Ruud Slierings | beeld: Janita Sassen

‘De motivatie groeit met

de dag’

→

L ANDSCHAPSARCHITECT DIRK SIJMONS OVER DE ENERGIETR ANSITIE

14

→ Dirk Sijmons is een optimist, iemand die gelooft in de kracht van collectiviteit en trots. Dat zijn bij uitstek voorwaarden die de energietransitie in Nederland kunnen bespoedigen: ‘Het creëren van een duurzaam Nederland heeft een wij-gevoel nodig. We zijn op turfkracht de Gouden Eeuw inge-stoomd, ook het nieuwe energielandschap kan iets fraais worden.’ Er is alleen een

groot probleem − naast een flink aantal kleinere: ‘De kunst van ruimtelijke orde-ning op regionaal of landelijk schaalniveau zijn we bijna verleerd. Die vaardigheid moeten we weer oppakken.’

Waarom is een groot schaalniveau belangrijk?‘Vraagstukken in energie, biodiversiteit,

klimaatverandering, mobiliteit en woning-bouw kun je alleen goed conceptualiseren in de ruimtelijke configuratie van het stadslandschap als geheel. Die lossen we niet apart van elkaar op langs sectorale lijnen. Dat bijvoorbeeld de landbouw- transitie helemaal los zou staan van de energietransitie. Hoe verzin je het? Veel landbouwgrond levert steeds minder op,

Het realiseren van de energietransitie, de aanpassing van ons land aan de gevolgen van klimaatverandering, het bouwen van een

miljoen woningen en het oplossen van mobiliteitsvraagstukken. Rustig zal het de komende decennia in Nederland niet zijn.

Onmogelijk is de realisatie van dit pakket aan opgaven echter niet, zegt landschapsarchitect Dirk Sijmons. Het kan zelfs een feest zijn.

15

Volgens Sijmons heeft de energietransitie drie frontlinies: elektriciteit, warmte en brandstoffen

16

zeker in gebieden waar de grond verzilt. Maak er zonne-akkers met zonnepanelen van, dan hebben de boeren weer een nieuwe vorm van inkomsten, en vraag er gelijk iets voor terug: extensivering ten behoeve van biodiversiteit en bodem-vruchtbaarheid.’

De politiek is aan zet?‘Via het ruimtebeslag hebben al die opgaven met elkaar te maken. De verkno-ping ervan is zowel een politieke als een ontwerpopgave. Stedenbouw- kundigen en landschapsarchitecten kunnen laten zien in welk land wij willen leven. De duurzaamheidstransitie van Nederland is – naast een technische – dus ook een ontwerpopgave. Het ontwerp − van industrieel ontwerp via architectuur tot stedenbouw en landschapsarchitectuur − kan een wezenlijke bijdrage leveren om deze enorme transitie tot een goed einde te brengen.’

Zoals u met de studie Energie & Ruimte – een nationaal perspectief aantoont?‘Daarin hebben we inzichtelijk gemaakt welke impact de energietransitie op de ruimte heeft. Wij dachten: we kunnen eindeloos naar excel-sheets blijven kijken, maar laten we nu eens uittekenen wat nu eigenlijk het ruimtebeslag is. Dan kunnen we de crisis van de verbeelding doorbre-ken. Dat ruimtebeslag is namelijk om-vangrijk. Het grote verschil met de fossiele periode is dat we dunne energie [zon en wind, red.] moeten gaan oogsten. Van die ene rookpluim van de energiecentrale aan de horizon gaan we naar een leefomgeving waarin energiewinning overal zichtbaar zal zijn. Vooral in de vorm van zonnepa-nelen en windturbines, maar bijvoorbeeld ook door vergistingsinstallaties en laad-stations.’

Dan moet het eerst geaccepteerd worden door onze landgenoten.‘Er is geen keuze. Het gaat niet alleen om mooi of lelijk, het is angst voor veran-dering die maakt dat mensen boos op inspraakavonden hun uitzicht verdedigen.

Duurzame stadsprojecten volgens Dirk Sijmons:

• Warmte in Purmerend: ‘Politieke daadkracht: de gemeente zet vol in op isolatie en een collectief warmtesysteem op weg naar een 100% gasvrij Purmerend.’

• Windenergie op Goeree-Overflakkee: ‘Gedreven bestuurders brengen ver-snelling aan in het realiseren van windturbineparken, met veel aandacht voor de landelijke inpassing.’

• Duurzame mobiliteit in Lombok-Utrecht: ‘De bewonersvereniging heeft een subtiel geïntegreerd duurzaam wijksysteem opgezet met zonnepanelen en elek-trisch vervoer.’

• Geïntegreerde aanpak in Culemborg: ‘In de ecologische wijk EVA-Lanxmeer zijn allerlei duurzaamheidsinitiatieven op het gebied van energie, bouwproces-sen, drinkwaterwinning, mobiliteit en voedselproductie samengebracht.’

17

Dirk Sijmons

In zijn loopbaan als landschaps- architect werkte Dirk Sijmons bij verschillende ministeries en was hij hoofd van de afdeling Land-schapsarchitectuur van Staats-

bosbeheer. In 1990 richtte hij met twee partners H+N+S Land-

schapsarchitecten op. Sijmons was verbonden aan de Academie

van Bouwkunst en is emeritus hoogleraar Environmental Design

(TU Delft). Van 2004 tot 2008 was hij Rijksadviseur voor het

Landschap. Sijmons publiceert veelvuldig over de relatie land-

schap, ruimte, energie en natuur-ontwikkeling. In 2017 verscheen de veelgeprezen ontwerpstudie Energie & Ruimte – een natio-naal perspectief. Dirk Sijmons

won vorig jaar in Montreal de Sir Geoffrey Jellicoe Award. Deze

award wordt jaarlijks toegekend door de International Federation of Landscape Architects (IFLA) en is de belangrijkste prijs voor

landschapsarchitectuur.

integendeel: het wordt stiller, schoner en efficiënter. Dát moeten we dus laten zien. En de overheid − op Europees niveau − moet de onzichtbare hand van de markt groene handschoenen aantrekken door een realis-tische CO2-prijs neer te zetten of door een koolstoftaks te introduceren, bijvoorbeeld door de BTW te vervangen door de BTK, belasting op toegevoegde koolstof. Dan stimuleer je duurzaam energiegebruik en de innovatiekracht van sectoren die nu zwaar leunen op fossiele energie. Het huidige certificatensysteem is in de grindbak gere-den. De rugwind van een reële CO2-prijs is echt nodig om de transitie vaart te geven.’

Welke rol kan de vastgoedsector spelen?‘De stap die gezet zou moeten worden, is die van het optimaliseren van de performance van gebouwen naar het bezien van de hele productieketen. Het gaat namelijk ook over materiaal, transport en wat de productie van dat materiaal aan energie en uitstoot kost. In de gebiedsontwikkeling moeten we ons ook weer niet blindstaren op alleen CO2. Het maken van aangename leefomge-vingen staat voorop en dat gaat natuurlijk ook over groen en blauw in de wijk, over bestendigheid tegen klimaatverandering. De vastgoedsector kan in de transformatie van Nederland een grote voortrekkersrol spelen.’

Dat zou wellicht ook de acceptatie van de verandering kunnen vergroten.‘Precies. De transformatie van Nederland is ook een culturele opgave. In een program-ma als Ruimte voor de Rivier heeft bestuurlijk en bouwend Nederland zich van de beste kant laten zien. Een project om apetrots op te zijn. Samen hebben we ons land op een prachtige manier tegen de gevolgen van klimaatverandering bewapend. Hoe fantas-tisch is dat? Dat gevoel van gezamenlijkheid, van trots op het feit dat we dit kunnen, kan de katalysator zijn in de huidige transforma-tieopgaven. •

* Ter vergelijking: Nederland verbruikte in 2016 aan

energie 3155 petajoule.

En áls de onroerendgoedwaarde van je huis al zou dalen – wat overigens nooit is aangetoond – dan zal dat straks voor heel Nederland gelden, omdat we overal deze symbolen van duurzame energie- opwekking gaan zien. Niemand wordt dus benadeeld. Daarbij: de geschiedenis leert dat weerstand tegen technische innovaties demografisch uitsterft. De motivatie groeit met de dag. Voor onze kleinkinderen horen windmolens er gewoon bij. En de ont-kenners van klimaatverandering worden een steeds kleinere minderheid, zoals ook niemand meer het verband tussen roken en kanker bestrijdt.’

Wat is de impact van de energie-transitie op ons land? ‘In het Nationaal Perspectief hebben we − juist vanwege die weerstand die er is − een duidelijke stellingname gehanteerd die het ruimtebeslag op land minimaliseert. Allereerst gaan we ervan uit dat we erin slagen om 25% minder energie te gaan gebruiken, wat al een radicale aanname is. Vervolgens veronderstellen we op de Noordzee met offshore wind 500 peta- joule* elektrische energie te kunnen op-wekken en de taakstelling van CO2-afvang en -opslag te kunnen realiseren. En dan moeten we aanvullend nog eens 300 peta- joule uit wind en zon op het land realise-ren; langs wegen, op bedrijventerreinen, in de polders, op landbouwgronden. Voor de warmtevoorziening van ook zo’n 800 petajoule leunen we sterk op collec-tieve systemen − stadswarmte 2.0 − die we vooral uit geothermie halen en restwarmte van de industrie. Voor transport en mo-biliteit zien we vooral mogelijkheden in waterstof, biogas, naast behoud van een klein deel fossiel. Maar let op: verreweg de grootste winst halen we uit besparing. Er zitten grote verliezen in het huidige fos-siele systeem. Opslag en omzetting kósten ook energie. Voor elke petajoule die we niet gebruiken, besparen we drie petajoule aan opwekking.’

Appeltje-eitje dus. Maar niet heus.‘Het is een enorme opgave. Maar mind you: het wordt geen onleefbare wereld,

18

Duurzamewijk met

sociale cohesie

Het was een rommelig gebied met volkstuinen en woonwagens. Het wordt een duurzame wijk voor mensen die bewust anders willen wonen. Caroline Wareman en Rick Gijzen,

respectievelijk namens de gemeente Den Haag en BPD directeur van de Ontwikkelingscombinatie Wateringse

Veld, over Proeftuin Erasmusveld waar collectiviteit en sociale duurzaamheid vooropstaan.

tekst: Marc Mijer | beeld: Janita Sassen

19

‘De markt vraagt, nee eist duurzame ontwikkelingen’

20

→Sociale cohesie Wareman: ‘De wereld om ons heen verandert. Dat brengt onder meer met zich mee dat we moeten verduurzamen. Naast als individu jezelf kunnen zijn, worden sociale samenhang en samen (be)leven en delen in toekomstige steden belangrijker. Lokale, nabije buren- netwerken spelen daarin een grote rol. In Proeftuin Erasmusveld streven we dan ook naar een duurzame wijk met sociale cohesie. Dat staat voor een way of life die Den Haag wil omarmen. We laten hier zien dat het werkt. De belang-stelling is groot; we voorzien duidelijk in een behoefte.’Gijzen: ‘Aspecten als sociale cohesie, gemeenschappelijke voorzieningen en buitenruimten, en in een wijk echt met elkaar samenleven, zijn misschien wel te lang veronachtzaamd. In Proeftuin Erasmusveld zetten we daar juist op in om tegemoet te komen aan een toenemen-de behoefte. Hoe dat precies vorm krijgt weten we nog niet. Maar we denken aan car sharing, een gemeenschappelijke moestuin, ontmoetingsplekken in de openbare ruimte en wellicht een gemeen-schappelijke buurtkas. Ook het autodelen draagt bij aan het mogelijk maken van ontmoetingen tussen bewoners.’

‘Gewone’ duurzaamheidGijzen: ‘Proeftuin Erasmusveld krijgt een groen en gezond karakter. Het aantal vierkante meter verharding blijft be-perkt, zodat er ruimte ontstaat voor veel water en groen. Onderdeel daarvan is een ecologische zone, die groengebieden van aanpalende gebieden verbindt. Daar-naast houden we auto’s uit het zicht. Er zijn geen parkeerplekken in de openbare ruimte, ze worden allemaal gebouwd opgelost. Omdat we hier een systeem met deelauto’s opzetten, kunnen we het aantal auto’s beperken.’Wareman: ‘Het bewustzijn rondom milieu en klimaat neemt toe, meer men-

sen willen hun autogebruik minderen. De markt vraagt, nee eist duurzame ont-wikkelingen. Het doel was jaren geleden om van Proeftuin Erasmusveld de meest duurzame ontwikkeling van Nederland te maken. Dat is misschien iets te ambi- tieus gebleken, maar we gaan er hier wel flinke stappen zetten. Daarin stellen we ons open en flexibel op. Als aannemers, toekomstige bewoners of andere partijen in volgende fasen nog andere duurzame initiatieven hebben, dan moedigen we die alleen maar aan. Of het nou om innovatieve verlichting gaat of andere aspecten; er is financieel en fysiek ruim-te voor in onze plannen.’

Afwijken van de standaardWareman: ‘In Proeftuin Erasmusveld willen wij dingen écht anders doen. Onze plannen wijken – vanuit de gedachte gezond, stads en samen – af van de standaard. Dan kom je vanzelf in con-flict met bestaande regels en bestaand beleid. Bijvoorbeeld op het gebied van de Haagse parkeernormen, of met het Handboek Openbare Ruimte, omdat wij anders om willen gaan met parkeren en inrichting van de openbare ruimte.’Gijzen: ‘Op zich begrijpelijk. Want wat wij anders willen heeft allerlei gevol-gen, bijvoorbeeld met betrekking tot het beheer en de bijbehorende kosten. Neem bijvoorbeeld het mobiliteitscon-cept dat we hier voor ogen hebben. Dat gaat uit van meer lopen, fietsen en delen van auto’s en daarmee wijken we af van de gemeentelijke parkeernorm. Ook de openbare ruimte wordt straks extensief beheerd, hetgeen bijdraagt aan de bio- diversiteit.’ Wareman: ‘Precies. Dus als wij ons doel dan toch willen bereiken, gaan we daar op tijd met de betrokkenen over in gesprek. Dat is voornamelijk een ambtelijk traject. Je moet partijen dan meenemen en het hele verhaal vertellen. Dan lukt het. Maar het vergt wel extra tijd en energie. Dat geldt ook voor andere

Caroline Wareman

is directielid van de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld en Hoofd

Projectmanagement van de gemeente Den Haag. Daarvoor

bekleedde zij diverse functies bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling,

waaronder Afdelingsmanager Grondzaken en Afdelingsmanager

Verwerving.

‘De tijdelijke initiatieven zijn een vorm van place making, maar ook van beheer’

Rick Gijzen

is directielid van de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld en senior

locatiemanager bij BPD. Hij heeft ruim twintig jaar ervaring in de sector, onder meer als manager planontwikkeling bij Arcadis en

gebiedsontwikkelaar bij Heijmans Vastgoed. Sinds 2008 is hij

werkzaam bij BPD.

21

processen, zoals het bouwrijp maken en het archeologisch grondonderzoek. Wij proberen dat zo in te richten dat we het al aanwezige groen voor een deel kunnen sparen.’Gijzen: ‘Nu is het in ons vak zo dat aan voortgang veel belang wordt gehecht. Het is aan ons om te leren accepteren dat je binnen een aanpak als bij Proeftuin Eras-musveld soms extra tijd nodig hebt om het gebied echt duurzaam in te richten. En om het uit te leggen aan alle betrokken stakeholders. Het is precies zoals Caroline zegt: “Je moet het hele verhaal vertellen. Als je dat doet, wordt het begrepen en bereik je je doelstellingen."'

Tijdelijke initiatievenGijzen: ‘Om het gebied in aanloop van de toekomstige ontwikkeling kleur te ge-ven, hebben wij samen met De Woonpio-niers tijdelijke initiatieven op de locatie mogelijk gemaakt. Op het terrein staan vijf tiny houses. Dat zijn kleine maar volwaardige woningen, die smart en innovatief ontworpen zijn. De bewoners mogen twee jaar blijven. Ook is er een kleine stadsakker, waar op basis van eco-logische principes en in het ritme van de seizoenen groenten worden verbouwd.’Wareman: ‘Als we bijeenkomsten hebben op het terrein, komt de catering puur natuur van de akker af. Het mooie is dat deze initiatieven bijdragen aan het bijzondere karakter van de toekomstige wijk. We triggeren er onze doelgroep mee. En – ook niet onbelangrijk – we voorkomen zo dat het terrein langere tijd braak ligt. De tijdelijke initiatieven zijn een vorm van placemaking, maar ook van beheer.’Gijzen: ‘Ik moet toegeven dat ik niet direct positief tegenover het tijdelijk gebruik stond. Ik merk nu dat het écht werkt en de tijdelijke initiatieven veel positieve belangstelling genereren. Niet alleen van de primaire doelgroep, maar ook van andere gemeenten. Die komen hier een kijkje nemen.’ •

Proeftuin Erasmusveld: gezond, stads en samen• Proeftuin Erasmusveld is een samenwerking van BPD en gemeente

Den Haag, die elk voor 50% deelnemen in de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld. De samenwerkingscombinatie is verantwoordelijk voor de grondexploitatie. De vastgoedontwikkeling is in handen van BPD.

• Proeftuin Erasmusveld maakt deel uit van de grotere nieuwbouwlocatie Wateringse Veld en beslaat circa 6,5 hectare.

• Het project wijkt af van de standaard door ruimte te bieden aan duurzame aspecten zoals minder verharde oppervlakte, een lagere parkeernorm, sociale cohesie en veel groen en water − waaronder een ecologische verbindingszone. Daarnaast is er bij de vastgoedontwikkeling sprake van co-creatie met toekomstige bewoners.

• Tot aan de start van de bouw organiseert BPD tijdelijke functies aan de hand van de thema’s wonen (tiny houses), voeding (stadslandbouw) en outdoor (o.a. plukroutes, bootcamps, buitenconcertjes). Dit gebeurt in samenwerking met De Woonpioniers, een collectief dat bezielde woningen ontwerpt, ze als woonconcept koppelt aan plekken en community’s en verkent hoe wonen in de wereld van morgen eruitziet.

• De grond wordt nog dit jaar bouwrijp gemaakt. Vervolgens zal de bouw in vier à vijf fasen tot 2022-2023 plaatsvinden.

• In Proeftuin Erasmusveld komen maximaal 382 woningen in vier stedelijke blokken en vier velden met kleinschaliger bouw.

22

dossier2222 column

Luchtgaatjes in de stad → Nu de woningmarkt in Nederland booming is, is het tijd dat we op een andere manier naar stedelijke ontwikkeling gaan kijken. Waarom is dat nodig? Kijk maar naar steden als Londen en Parijs. Wie rijk is, kan in het centrum wonen. Wie dat niet is, moet maar ergens ver buiten de binnenstad een huis zien te bemachtigen. Steden worden er echter niet leuker en aantrekkelijker op als diversiteit plaatsmaakt voor segre-gatie.

Amsterdam maakt in rap tempo een inhaalslag. Het Inter-nationaal Monetair Fonds (IMF) concludeerde onlangs nog dat Amsterdam onder internationale beleggers een van de meest gewilde steden is om in vastgoed te investeren. Het resultaat? Snel stijgende vastgoedprijzen. Starters hebben nauwelijks nog kans op de woningmarkt en gezinnen wijken noodgedwongen uit naar randgemeenten. En wie er al voor in aanmerking komt? Een sociale huurwoning bemachtigen vraagt engelengeduld. Met betaalbare werkruimte voor am-bachtslieden en andere creatieve makers is het niet anders. De inclusieve stad is lange tijd als een groot goed beschouwd, maar die kraakt nu aan alle kanten.

Kan het ook anders? Absoluut. Maar dan moeten er wel dui-delijke keuzes worden gemaakt. Iedere stad heeft diversiteit nodig en als die plaats dreigt te maken voor monocultuur, dan moet de overheid ingrijpen. Daarvoor gebruik ik wel vaker de metafoor van het verticuteren van een gazon. Om het gras goed te laten groeien, is het nodig gaatjes te prikken, zodat lucht en water hun werk kunnen doen en het gazon gezond blijft. Zo is het ook met de stad. Voeg diversiteit toe. Dat kan door witte vlekken op de plattegrond van de stad aan te wijzen. Delen van de stad die buiten marktwerking vallen. Daar kunnen collectieven van onderop − op organische wijze − ontwikkelen en betaalbaar wonen en werken. Speculeren met vastgoed wordt in die gebieden met regelgeving sim-pelweg onmogelijk gemaakt. Dit alles om de uitwassen van marktwerking, namelijk een afnemende diversiteit in de stad, tegen te gaan.

Zijn er voorbeelden van witte vlekken? Kunnen collectieven bottom-up een bijdrage leveren aan de stad? De gemeente Amsterdam heeft het eerder gedaan. De monumentale Scheepsbouwloods op de NDSM-werf in Amsterdam-Noord

Eva de Klerk is projectbooster en stadsontwikkelaar van onderop. Onlangs verscheen haar boek Make Your City – De Stad als Casco.

is aan een collectief in beheer gegeven – ik was zelf een van de initiatiefnemers. Oké, het was nog mooier geweest als de gemeente ons meteen permanent een plek had gegeven en het gebouw in betere staat was overgedragen, maar we kregen wel de ruimte. Na twintig jaar is de monumentale loods het grootste zelfgeorganiseerde gebouw van Europa − met tweehonderd kleine ondernemers − niet alleen in bezit van de stichting van de gebruikers, het pand is gerenoveerd en de huren liggen ook nog eens ver onder de fors gestegen marktwaarde van de NDSM-werf.

Gevrijwaarde plekken in de stad zoals de Scheepsbouwloods op de NDSM-werf zijn van groot belang om verschillende groepen in de stad te houden. Sterker: de herontwikkeling van voormalige werfloods naar zelfbouwstad heeft een grote rol gespeeld bij het huidige imago van de NDSM-werf als een rauw, experimenteel en aantrekkelijk gebied. Bedrijven willen zich er vestigen, festivals strijken er graag neer en wie zou daar niet willen wonen? Het zou toch eeuwig zonde zijn als de mensen die dit soort ontwikkelingen in gang zetten zomaar door de markt weggedrukt worden? Marktwerking tot daar aan toe, maar niet ten koste van diversiteit en een ongedeelde stad. •

22

23

DUURZ AME VERSTEDELIJKING

dossierBouwen naar

behoefteen urgentie

pag. 34-37

De ideale duurzame

stadpag. 38-41

Een plan dat geen plan

mag blijvenpag. 26-31

dossier24

Urgentie tot het maken van keuzes

tekst: Kees de Graaf

Op de Dag van de Projectontwikkeling presenteerden veertien marktpartijen – projectontwikkelaars, beleggers

en bouwondernemingen – aan minister Kajsa Ollongren het Investeringsplan voor Duurzame Verstedelijking Thuis in de Toekomst. Vooruitlopend op die dag vond er op 4 april op

uitnodiging van de NEPROM een debat plaats over duurzame verstedelijking. Welke keuzes moeten worden gemaakt?

De meningen waren verdeeld. Echter niet over de urgentie: daarover is het iedereen het eens.

25

Belangrijk is ook hoe overheden aankijken tegen de verstedelijkingsopgave. Uit een ronde langs vier gedeputeerden bleek dat zij een eigen kijk hebben op de werkelijkheid. Zij zijn momenteel volop met

gemeenten in gesprek over waar gebouwd kan en moet worden de komende jaren. De stemming bij hen – met Noord-Holland voorop – is dat er vooralsnog voldoende binnenstedelijke locaties beschikbaar zijn. De initiatiefnemers voor het Investeringsplan voor Duurzame Verstedelijking zijn er minder gerust op. Zij willen een stevige voorzet doen voor een andere aanpak, zo sloot Bart van Breukelen (voorzitter NEPROM) de bijeenkomst af. ‘Daarbij kijken we zowel naar binnenstedelijke transformatie als buitenstedelijke locaties. We maken geen blauwdruk, maar wel een plan voor de langere termijn en waarbij de woonwensen

van de consument nadrukkelijk worden meegenomen. Op basis van een goede uitvoerings- strategie moeten overheid en markt daar samen mee aan de slag. De uitgangspositie is gunstig:

we hebben een sterke economie, een sterke overheid en een sterk bedrijfsleven. Aan de slag!’ •

→ Op 4 april kwam een bont gezelschap aan stadsontwikkelaars bijeen in Mediaplaza te Utrecht. Ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties, overheden, maatschappelijke organisaties,

ontwerpers – ze waren er allemaal. Op uitnodiging van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkelingsmaatschappijen (NEPROM), de Vereniging van Institutionele Beleggers

Vastgoed Nederland (IVBN) en veertien marktpartijen. Het debat was georganiseerd in aanloop naar de Dag van de Projectontwikkeling op 17 mei.

Op die dag is het Investeringsplan voor Duurzame Verstedelijking gepresenteerd en overhan- digd aan minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Zij zwengelde het debat over de verdere verstedelijking mede aan met uitspraken over

binnenstedelijk bouwen versus het bouwen aan de stadsranden. Dagvoorzitter Rens de Jong (BNR Nieuwsradio) haakte daar in zijn inleiding ook op aan: de discussie staat op scherp,

polarisatie dreigt (‘je bent vóór bouwen in de stad of ertegen’). Aan de partijen in de zaal de opgave om de nuance te zoeken en bouwstenen voor het investeringsplan aan te reiken.

Urgentie volop dus. En een eminente noodzaak om keuzes te maken. Dat bleek ook uit de presentatie van Marleen Hermans, managing partner van Brink Management / Advies en hoogleraar Publiek Opdracht-

geverschap in de Bouw aan de TU Delft. Zij presenteerde de tussenresultaten van een studie naar de maximale mogelijkheden om binnen de stad – ofwel urbaan gebied − woningen toe te voegen.

Daarbij krijgt het wonen prioriteit boven alle ruimtevragen die zich ook in het stedelijk gebied manifesteren, zoals sport, werken en recreatie. ‘Anders gezegd: we verdringen dan maximaal voor het wonen.’ Hiervoor kunnen negen oplossingsrichtingen worden benut, zo liet Hermans zien: van bestaande woongebieden herstructureren tot en met het inbreiden op sportterreinen, volkstuinen en dergelijke. Rekening houdend met wat er realistisch in de steden ontwikkeld kan worden en wat de vraag

is vanuit binnenstedelijk wonen, kwam er uiteindelijk een getal uit van 515.000 woningen. De helft van de 1 miljoen woningen die tot 2030 nodig zijn. Hermans: ‘Er is dus ruimte in de

stad, maar op deze manier ingevuld gaat het wonen wel ten koste van alles. En dan hebben we vraagstukken als mobiliteit, economie en klimaatadaptatie nog niet opgelost. Kortom: welke keuzes

gaan we maken met elkaar?’

De noodzaak voor een gezamenlijke aanpak werd treffend over het voetlicht gebracht door Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling bij BPD. Zij gaf aan dat in 2017 een eerste bijeenkomst

over dit onderwerp plaatsvond. Toen werd het Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformaties gepresenteerd, met als prangende vraag: waar gaan we tot 2030 de ruimte vinden voor

1 miljoen nieuwe woningen? De zorg vanuit de markt is dat er onvoldoende binnenstedelijke plancapaciteit aanwezig is en dat bovendien een langetermijnvisie bij de overheid ontbreekt waar het met de verstedelijking in Nederland naartoe moet. Sindsdien is er veel gebeurd: knelpunten worden besproken, cases geanalyseerd. Maar er is meer nodig, aldus de partijen uit de markt. Zij zien dat alleen bouwen in de stad onvoldoende soelaas biedt om aan de

woningvraag tegemoet te komen. Daarom moeten publiek en privaat de handen ineenslaan en de traditie van zorgvuldige planning die Nederland kent opnieuw oppakken. Er is een breed

gevoelde behoefte aan een nieuw nationaal perspectief, inclusief de middelen en instrumenten die daarbij horen. Thema’s als landschap, energie en infrastructuur moeten daarin ook worden

meegenomen. Gebeurt dat niet, dan ontstaat er een suboptimale ruimtelijke inrichting van Nederland.

Waarom?

Wat?

Hoe?

Wie?

dossier

26

Kom uit de loopgraven, stel gezamenlijke doelen vast en maak eindelijk eens vaart met de woningbouw. Dat

is de kern van het Investeringsplan voor Duurzame Verstedelijking, dat half mei werd aangeboden aan

minister Ollongren. Desirée Uitzetter en Marleen Hermans over een plan dat per se geen plan mag blijven. ‘We

moeten aan de lange termijn denken.’

Samenwerken aan de

toekomst van Nederland

tekst: Edwin Lucas | beeld: Mariel Kolmschot

27

dossier

28

→ Wachtlijsten, woningtekort en stag-natie bepalen de situatie op de Nederlandse woningmarkt, al jaren. Maar als het aan de NEPROM, IVBN en veertien marktpartijen ligt, gaat dat veranderen. Op de Dag van de Projectontwikkeling boden zij minister Ollongren hun Investeringsplan voor Duur-zame Verstedelijking aan. Het omvat een plan van aanpak om urgente vragen op te lossen: Waar moeten de 1 miljoen woningen komen die Nederland tot 2030 nodig heeft? Hoe houden we ze betaalbaar? Hoe combineren we die grote opgave met andere dringende kwesties, zoals de energietransitie, klimaat-adaptatie, overbelaste infrastructuur, een verantwoorde omgang met de open ruimte die we nog hebben?Op al deze vragen moet nú antwoord komen. Een gezamenlijk antwoord vooral, van overheid, ontwikkelaars en bouwers – en een doordacht antwoord. Decennialang zijn eengezinswoningen gebouwd, maar heeft dat nog zin in een samenleving met 40 procent alleenstaanden, met immigranten, met ouderen die meer zorg nodig hebben? Dat vraagt om een andere manier van denken. En vooral: om collectief verantwoordelijk- heidsgevoel. Met het investeringsplan willen de marktpartijen dat gevoel aanspreken. Want niemand lijkt zich het probleem écht aan te trekken. En nog te vaak kiezen gemeenten en provincies voor een eenzijdige reflex: alle nieuwe woningen zouden binnenstedelijk moeten worden gebouwd. Marleen Hermans (Brink Management / Advies) leidde een onderzoek naar de mo-gelijkheden om de Nederlandse woningbe-hoefte binnenstedelijk op te lossen. Er kwam uit dat we − zelfs als we alle beschikbare ruimte in urbaan gebied tot 2030 maximaal benutten − daar op z’n best de helft van die 1 miljoen woningen kwijt kunnen. Desirée Uitzetter (BPD) tilt deze kwestie graag naar een hoger niveau. ‘We hebben een groot probleem, maar we zoeken het nu in kleine oplossingen, op de korte termijn, plot voor plot. Intussen lopen de bouwkosten op en worden de wachtlijsten op de woningmarkt

langer. We moeten de afweging op een hoger schaalniveau maken. Er is regie nodig.’

Waarin is dit investeringsplan nu anders dan andere overkoepelende plannen en ideeën die in het verleden zijn gelanceerd? Ik denk aan Wonen 6.0 van Boelhouwer e.a., of Ruimte maken voor het Nationaal Geluk van de NEPROM?Uitzetter: ‘Wij formuleren in dit plan een strategie voor Nederland. We analyseren − onderbouwd door cijfers − hoe het beter kan. En vooral: we willen nu echt samen met de overheid – gemeenten, provincies en het Rijk – onze verantwoordelijkheid nemen. We komen met aanbevelingen. Op een aantal punten vragen we om meer regie. Maar de marktpartijen steken ook hun nek uit: je kunt ons ergens aan houden. We denken dan vooral aan nieuwe vormen van samenwerking.’

Gebiedsontwikkeling is toch altijd een kwestie van samenwerking?Uitzetter: ‘Zeker. Maar intensivering en ver-betering van die samenwerking is nu nodig. Ook tussen de verschillende bestuurslagen. De overheid erkent dat ook en heeft mede daarom een interbestuurlijk programma opgesteld. Het biedt ruimte voor het Rijk om de verantwoordelijkheid voor het wonen te nemen. Dit onderwerp hoort in eerste instantie bij gemeenten en provincies thuis, maar waar het complex wordt − bijvoorbeeld door de vervlechting met grote infra-investeringen − gaat het de scope van gemeenten te boven. Het Rijk zal moeten bijschakelen.’Hermans: ‘Als onderzoeker benader ik dit probleem onbevooroordeeld, maar mijn visie is dat het woningvraagstuk in Nederland nu zo groot is, dat je het niet meer alleen op ge-meentelijk niveau kunt oplossen. De woning-markt is een regionaal vraagstuk. Daarvoor is interactie nodig tussen alle beleidslagen én tussen publiek en privaat. Ook omdat er naast die woningen nog andere aspecten een rol spelen: mobiliteit, leefbaarheid, voorzieningen. Je komt het verst met sterke

Marleen Hermans

is managing partner bij Brink Management / Advies.

Ze studeerde Bouwkunde aan de TU Eindhoven en promoveerde in 1995 op een onderzoek naar prestaties van gebouwen na de oplevering en mogelijkheden

voor prestatiebeheersing. Hermans bekleedt sinds 1

januari 2014 de leerstoel Publiek Opdrachtgeverschap in de Bouw van de faculteit Bouwkunde aan

de TU Delft.

→

29

Hermans: ‘Er is interactie nodig tussen alle beleidslagen én tussen publiek en privaat’

dossier30

regionale samenwerking. In de metropool-regio’s zie je daarvoor nu goede aanzetten. Maar er is nóg meer slagkracht nodig. Sterke gemeenten, meer regionale samenwerking, en toch ook meer landelijke regie. We lopen tegen de grenzen van decentralisatie aan.’

Hoe zou die regie op dat hogere schaalniveau er concreet uit moeten zien?Uitzetter: ‘Als een gemeente en provincie er niet uitkomen − of misschien zelfs onvol-doende presteren − zal het Rijk moeten ingrijpen, de taak moeten overnemen of hulp bieden. Voor ingrepen op bovengemeente-lijk niveau en voor de langere termijn is het Rijk ook partij om een visie te formuleren. Daardoor zijn marktpartijen dan bereid om risicovolle investeringen te doen. Daar ontbreekt het nu aan. Voor dergelijke inves-teringen is ook zekerheid rond het regime op de woningmarkt gewenst.’

Er wordt momenteel veel om natio-nale regie gevraagd. Is dat niet een stap terug?Uitzetter: ‘Nee. Wij vinden niet dat het Rijk weer volledig de lead moet nemen in de ruimtelijke inrichting. Het gaat erom dat gemeenten steun kunnen krijgen van een hogere overheid − het Rijk bijvoorbeeld − als ze de woningbouwopgave zelf onvoldoende kunnen managen. Als iedereen dit op eigen houtje gaat doen, neemt de verrommeling toe. Identificeer dus aan welke randen van de stad je kunt bouwen, en waar niet. Voor die identificatie is regie nodig.’Hermans: ‘Dat vergt wel een zorgvuldige belangenafweging. Zodra je aangeeft waar iets wel of niet kan, betreed je het politieke domein. Ons onderzoek laat zien dat dit niet eenvoudig zal worden. We moeten zeker niet alle Nederlandse weilanden volbouwen, maar we kunnen ook niet alles kwijt in de stad. Het gaat de komende tijd om nuances én om duidelijke keuzes. Er zullen heilige huisjes omver moeten.’

Uitzetter: ‘We moeten de afweging op een hoger schaalniveau maken. Er is regie nodig’

31

Desirée Uitzetter

is directeur Gebiedsontwikkeling bij BPD. Ze studeerde Sociale Geografie aan de Universiteit

Utrecht (afstudeerrichting: Economische Geografie) en

Human Geography aan Middlesex University. Ze werkte in advies-

en projectdirectiefuncties bij Ecorys, KPMG/Metrum,

BNG Gebiedsontwikkeling en STEC Groep.

Een van die heilige huisjes is: het groen. Is er wel ruimte voor bouwen in het groen, ook al is het aan de stadsrand?Uitzetter: ‘Als je 30% van de woningbouw- opgave binnenstedelijk opvangt en 70% in uitleggebieden, blijft 86% open ruimte over en wordt 14% bebouwd. Dat laat een recente NVB-monitor zien. Dat relativeert de discussie. Maar het neemt niet weg dat we groen moeten beschermen en niet onnodig mogen opofferen. Het gaat erom dat we er bewust mee omgaan.’Hermans: ‘Alles heeft zijn prijs, waar je ook bouwt. Functies die je uit de stad plaatst – sportterreinen, bedrijventerreinen – moeten elders landen. Dat brengt tijdrovende procedures met zich mee. Belangrijk lijkt me verder de vraag of je wel een leefbare stad overhoudt, als je er sterk gaat verdichten. Je lost er het probleem niet wezenlijk mee op.’Uitzetter: ‘Nee. Het roept juist nieuwe problemen op. Als je alle nieuwe woningen in de stad wilt, krijg je automatisch kleinere woningen of duurdere woningen. Maar wonen moet ook betaalbaar blijven, dat is voor ons een zeer belangrijk uitgangspunt. En ook op de langere termijn moeten die woningen courant zijn.’ Minister Ollongren lijkt op te schuiven: ze vindt dat we onbevooroordeeld moeten kijken naar waar we kunnen bouwen. Toch denken sommige gede-puteerden daar anders over: bouwen in het groen is een onbegaanbare weg.Uitzetter: ‘Ja. Dat vind ik jammer, want het belangrijkste is: we moeten allemaal uit de loopgraven. Laten we een open debat voeren. Dan kun je écht gaan samenwerken, en zie je ook beter wat er moet gebeuren. 2030 is al over 12 jaar! En ook ná 2030 zal er vraag zijn naar woningen.’Hermans: ‘Provincies wijzen er vaak op dat allerlei plannen niet tot uitvoering komen. Ze beargumenteren daarmee dat nieuwe plannen – in het groen of aan de stads-rand – niet nodig zijn. Maar een plan is per

definitie niet hetzelfde als realisatie. Door-looptijden zijn lang! Wil je in 2030 opleveren, dan moet je eigenlijk nu beginnen. Zeker binnenstedelijk, gezien de onvermijdelijke onteigeningsprocedures, bodemsanering en andere inpassingsperikelen.’

Dit plan mag geen plan blijven. Waar moeten we over een jaar zijn?Uitzetter: ‘Dan moet het in uitvoering zijn. Concreet: op drie plekken in Nederland zou ik dan iets tastbaars willen zien. Dankzij goede afspraken, waarbij je scherp ziet dat het Rijk een fundamentele bijdrage heeft geleverd waarmee een gemeente is geholpen. En verder moet het plan impact hebben in bestuurlijke circuits. Niet alleen rond het wonen, maar ook rond infrastructuur, bereikbaarheid en ruimte. Ons gedachtegoed zou ook in de Na-tionale Omgevingsvisie moeten landen.’ Hermans: ‘Het zou mooi zijn als over een jaar de betrokken partijen in diverse woning- marktregio’s elkaar hebben gevonden. Idealiter liggen er dan heldere afspraken over de koers, de locaties, de infrastructuur.’

Uiteindelijk is de politiek aan zet. Wat zegt u tegen de wethouder die politie-ke tegenwind krijgt als hij wil bouwen in de stad, of juist in het groen?Uitzetter: ‘Daar zit 'm de crux. Durven wethouders echt binnenstedelijk te bouwen? Of op dat groene stukje aan de stadsrand? Wat gebeurt er als omwonenden protesteren? Wij zullen de lokale politiek daarbij moeten faciliteren. Daarom willen we met ze in gesprek en aan de slag.’Hermans: ‘Het gaat om politieke keuzes. Over welke woningbehoefte kun je het eens worden, en waarop zet je in? Die keuzes hangen af van de lokale situatie en van politieke voorkeuren en kunnen dus van plaats tot plaats verschil-len. Maar dan nog zijn er altijd punten waar-over je het eens kunt worden. Dat moet ook, want de tijd dringt. Ik zou zeggen: maak een begin. Kijk waar je het wel eens kunt worden. In twee woorden: doe iets!’ •

dossier

32

Tot 2030 zijn er in Nederland ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen nodig. Dat betekent dat er de komende 12 jaar per jaar zo’n 75.000 woningen per jaar gerealiseerd moeten worden. Een omvangrijke en complexe opgave, omdat met veel verschillende aspecten en partijen rekening dient te worden gehouden.

Wanneer is een stad leefbaar en aantrek-kelijk? Een vraag waarop niet iedereen hetzelfde antwoord geeft. Echter, wat we wél weten is dat aantrekkelijke steden een mix van diverse functies hebben. Plekken waar niet alleen wordt gewoond, maar waar ook ruimte is voor ondernemerschap en waar jeeen baan kunt vinden. Waar de condities worden gecreëerd voor geluk, ontplooiing en interactie met anderen. Waar ruimte is voorontspanning en sportieve bezigheden,zorg, groen, onderwijs, kunst en cultuur, en winkels en horeca.

Van de woningen die tot 2030 in Nederland nodig zijn, wordt een groot gedeelte binnen-stedelijk gerealiseerd. Uit onderzoek vanBrink Management / Advies zijn binnen urbaan gebied negen typen plekken geïdentificeerd waar in zijn totaliteit plaats is voor maximaal 531.000 woningen. De focus ligt daarbij op woningen voor andere functies – met andere woorden: wonen krijgt dan voorrang op andere functies zoals sportvelden, volkstuintjes en bedrijventerrein.

Hoe houden weNederland leefbaaren aantrekkelijk?

DE COMPLEXITEIT VAN EEN LEEFBA AR NEDERL AND

De complexiteit van de woningbouwopgave is groter dan ooit. Naast het gegeven dat er tot 2030 zo’n 1 miljoen nieuwe woningen nodig zijn, staan we ook voor andere uitdagingen: de energietransitie, klimaatadaptatie,

mobiliteitsopgave, digitalisering. Maar ook relevante sociale en maatschappelijke vraagstukken, zoals eenzaamheid en gezondheid. Uiteraard kunnen de betrokken

partijen dat niet alleen. Alleen door de handen ineen te slaan kunnen we deze opgaven gezamenlijk het hoofd bieden. De urgentie is hoog. We staan

kortom met elkaar voor een complexe opgave om ons land leefbaar en aantrekkelijk te houden.

1. 2. 3.

Wat maakt onze steden leefbaar?

Werk & ondernemerschap

Onderwijs

Energie-transitie

Gemeenten

Markt-partijen

Woning-corporaties

Beleggers

Provincies

Rijks-overheid

Bewoners

Bedrijven

...

...

...

Bereikbaarheid & mobiliteit

Klimaat-adaptatie

Sociale & maatschappelijke opgaven

Digitalisering

Groen

Sport & recreatie

Kunst & cultuur

Retail &horeca

Zorg

Met welke opgaven hebben we in Nederland te maken?

Wie zijn er betrokken?

Negen plekken waar woningen gerealiseerd kunnen worden

Verstedelijkings-opgave

Woongebieden

Groen- gebieden

Sport-facaliteiten

Volkstuinen

Kantoren en winkels

Bedrijven-terreinen

Agrarischeterreinen

Bouw-terreinen

Maatschappelijketerreinen

2

1

beeld: Jet de Nies

3

5

4

Infographic: Jet de Nies

33

In dezelfde omgeving waar woningen gebouwd moeten worden, zijn ook andere vragen urgent. Klimaatverandering dwingt ons tot ingrepen in de bestaande gebouwde omgeving. De energietransitie brengt uitdagingen met zich mee die nog nauwelijks worden beseft. Met steeds meer een- persoonshuishoudens en ouderen staan we ook voor nieuwe sociale en maatschappelijke vraagstukken. Digitalisering biedt kansen, maar plaatst ons ook voor wezenlijke vragen rond privacy en cybersecurity. En dan is er nog de bereik-baarheid: hoe houden we stedelijke omgevingen bereikbaar, leefbaar en dus geliefd? Daarnaast spelen op lokaal niveau – en per gemeente verschillend – nog andere aspecten die aandacht vragen.pecten die aandacht vragen.

4.

5.

Wat maakt onze steden leefbaar?

Werk & ondernemerschap

Onderwijs

Energie-transitie

Gemeenten

Markt-partijen

Woning-corporaties

Beleggers

Provincies

Rijks-overheid

Bewoners

Bedrijven

...

...

...

Bereikbaarheid & mobiliteit

Klimaat-adaptatie

Sociale & maatschappelijke opgaven

Digitalisering

Groen

Sport & recreatie

Kunst & cultuur

Retail &horeca

Zorg

Met welke opgaven hebben we in Nederland te maken?

Wie zijn er betrokken?

Negen plekken waar woningen gerealiseerd kunnen worden

Verstedelijkings-opgave

Woongebieden

Groen- gebieden

Sport-facaliteiten

Volkstuinen

Kantoren en winkels

Bedrijven-terreinen

Agrarischeterreinen

Bouw-terreinen

Maatschappelijketerreinen

2

1

beeld: Jet de Nies

3

5

4

Om te komen tot 1 miljoen nieuwe woningen in 2030 is samenwerking tussen verschillende publieke en private partijen van groot belang. Vanuit de rijksoverheid is regie – en vooral steun – nodig om te bepalen waar we met ons land heen willen. Provincies en gemeenten geven op lo-kaal en regionaal niveau invulling aan de realisatie en het

bewaken van de kwaliteit van de leefomgeving. Marktpar-tijen, beleggers en woningcorporaties zijn aan zet om in samenwerking met gemeenten te beantwoorden aan de lokale en regionale woningbehoeften. Al deze – en andere – partners zijn op verschillende momenten gedurende het proces bij de opgave betrokken.

dossier

34tekst: Marc Mijer

Keuze naar behoefte of andersom?

DE WENSEN VAN HET WONEN

Verstedelijking is van alle tijden. Hoe zorgen we ervoor dat er gebouwd wordt op plekken waar

mensen willen wonen? Bouwen op korte termijn en denken op de lange termijn? Of andersom?

Vijf vakmensen aan het woord.

35

→

→ ‘Publieke en private partijen zouden samen per gebied moeten bekijken: waar is vraag naar, wat is de urgentie van die vraag en waar kunnen we dat accommo-deren? En dan zonder het normatieve perspectief van ‘gij zult binnenstedelijk bouwen of gij zult in het weiland bou-wen’. Er is meer pragmatisme nodig. Kijk naar wat mogelijk is, wat het gaat kosten en hoe de eventuele pijn verzacht kan worden. Weeg locaties tegen elkaar af.

De wensen van woonconsumenten zijn aan verandering onderhevig. Momenteel is er veel vraag naar stedelijk wonen. Binnenstedelijke ontwikkeling kan daarin deels voorzien. Daar stuit je mogelijk wel op problemen als bestaande infra- structuur en beperkende historische waarden. Dat kan het kostenplaatje

negatief beïnvloeden. Maar op langere termijn kan zo’n ontwikkeling de rest van de stad een impuls geven. Denk aan waardecreatie door een verbeterde leefomgeving, meer financieel draagvlak voor voorzieningen en waardestijging van omringend eigendom. Deze effecten worden te weinig verdisconteerd in de berekeningen.

Al met al is het nodig dat betrokken partijen met elkaar in gesprek gaan, kennis vergaren en potentiële locaties in samenhang met andere locaties bekijken. Misschien moeten partijen soms ook wat duidelijker hun rol pakken. Als de situatie erom vraagt, mag een overheid best de voorwaarden voor gronduitgifte aanscherpen of de markt op andere wijze sturen.’

Meer pragmatisme nodig

Ellen van Bueren TU Delft, hoogleraar Urban Development Management

Van Bueren: ‘De wensen van woonconsumenten zijn aan verandering onderhevig’

dossier36

→ ‘Er zouden tot 2025 een miljoen woningen nodig zijn, met een groot deel van de vraag gericht op wonen in het stedelijk milieu. Maar aantallen en voorkeuren zijn niet voor langere tijd in beton gegoten. Want diverse factoren die van invloed zijn op de woonbehoefte − zoals de groei van de economie en buitenlandse migratie − zijn onzeker. Het CBS en PBL stellen daarom elke drie jaar nieuwe prognoses op. Op basis van de meest recente bedraagt de behoefte 250.000 tot 800.000 woningen tot 2025. Een aanzienlijke bandbreedte dus. Daarbinnen zijn er − door middel van transformatie en herontwikkeling − genoeg mogelijkheden om voor een groot deel te voorzien in de huidige behoefte aan woningen in het stedelijk milieu.

Die voorkeur staat overigens evenmin voor langere tijd vast. Vraag een alleenstaande jongere van 25 nu waar hij wil wonen en vraag het diezelfde persoon over 5 jaar nog eens, als hij wellicht getrouwd is en kinderen en een vast inkomen heeft. Dan krijg je mogelijk twee totaal verschillende antwoorden. En denk eens aan de vergrijzing en de daardoor veranderende samenstelling van huishoudens. Kortom: plan voor de komende vijf jaar op basis van de behoeften die er nu zijn. Kijk ondertussen met een schuin oog naar de langere termijn en zorg ervoor dat je tegen die tijd kunt inspelen op de behoeften die er dan zijn.’

Kijk niet te ver vooruit

→ ‘Er wordt over de grote vraag naar wonen in de stad gesproken alsof het iets nieuws is. Maar het is altijd al zo geweest; bij de Romeinen, de oude Grieken en zelfs daarvoor. Die trend is bij ons in de jaren 70, 80 en 90 van de vorige eeuw even onderbroken. Dankzij de toenemen-de welvaart en de opkomst van de auto trokken babyboomers met hun gezinnen naar nieuwbouwwijken. De urbanisatie is sindsdien weer opgepakt. We zijn van een maak- in een kenniseconomie veranderd. Hoogopgeleide specialisten zijn alleen inzetbaar bij gespecialiseerde bedrijven, die op hun beurt centraal willen zitten om bereikbaar te zijn voor specialisten uit binnen- en buitenland.

De opkomst van flexwerk versterkt dit. Een vaste baan zit er minder vaak in. Hoe handhaaf je je dan? Door dicht bij de

plek te zijn waar na het kwijtraken van de ene flexklus de kans het grootst is op de volgende. Bovendien: mensen leven vaker alleen, of met zijn tweeën. Ze kunnen toe met een kleinere woning en verblijf in publieke voorzieningen, zoals cafés en sportscholen. Gezinnen daarentegen wil-len anders wonen. Ze verlaten daarvoor misschien de stad, maar niet de stedelijke omgeving. Ook zij willen in de buurt van banen en voorzieningen blijven.

Kortom, de woonbehoefte is divers. De oplossing ligt in de metropoolregio’s. Kijk bij ontwikkeling van plannen over stadsgrenzen heen. Betrek de omringende regio erbij. Denk binnen die grootstede-lijke omgeving op een grotere schaal, met plannen voor verschillende typen wonin-gen die beantwoorden aan de diversiteit van de vraag.’

De woonbehoefte is diversJan Latten Centraal Bureau voor de Statistiek, hoofddemograaf en Universiteit van Amsterdam, hoogleraar Sociale Demografie

Dorien Manting Planbureau voor de Leefomgeving, sectorhoofd Verstedelijking en Mobiliteit

37

Geuting: ‘We moeten afstappen van de dogma’s en politisering van óf in de stad óf in de wei bouwen’

→ ‘Vroeger waren mensen eerder geneigd om in ruil voor meer vierkante meters of een tuin wat verder weg te gaan wonen. Tegenwoordig willen veel mensen stedelijk wonen en sluiten zij dus een compromis. Minder ruimte en een hogere prijs, maar wel op de plek van hun voorkeur. Dit verhoogt de druk op stedelijke gebieden.

Gelukkig draaien steeds meer ontwikke- laars hun hand niet meer om voor de transformatie van stedelijke locaties tot woningen. Een paar jaar geleden was dat ondenkbaar. Partijen waren voor het eerst met dergelijke projecten bezig en vonden het een hoop gedoe. Maar de tweede keer ging het al makkelijker. Binnenstedelijk inbreiden en transformeren is een nieuw vak, waar steeds meer partijen steeds beter in worden. Dit vormt niet dé oplossing voor

de woningopgave, maar wel een belangrijke bijdrage.

Wat er nog meer moet gebeuren? Afstappen van de dogma’s en politisering van óf in de stad óf in het weiland bouwen. Het gaat − zeker in de Randstad − om een combinatie van sporen. Zachte capaciteit sneller hard maken en de doorlooptijd tussen idee en oplevering verkorten. Die is nu maar liefst tien jaar. Dat kan sneller als we zaken zoals onderzoeksplichten verplaatsen naar een later stadium van de ontwikkeling, dus van de bestemmingsplanfase naar de vergunningsfase. Dan is de doorlooptijd korter. En betrek burgers bij de plan- ontwikkeling. Dat klinkt vertragend, maar werkt versnellend. Je neemt daarmee zorgen weg en verkleint zo de kans op beroeps- en bezwaarprocedures.’ •

Meerdere sleutels tot versnelling ruimtelijke capaciteit?

Esther Geuting Stec Groep, directeur Innovatie

dossier

38

De ideale stad

Duurzame verstedelijking in de praktijk. Hoe ziet dat er dan uit? Een smallere ringweg om de stad zodat

ruimte overblijft om woningen toe te voegen. En een voormalig havengebied dat nu een inclusieve

en duurzame wijk is: twee voorbeelden.

tekst: Joost Zonneveld | beeld: UNStudio, Stefan Laberer

39

Ben van Berkel – UNStudio

→ ‘De manier waarop we ons verplaat-sen, gaat ingrijpend veranderen. Niet alleen wordt elektrisch rijden binnen afzienbare termijn de norm, ons vervoer zal ook steeds vaker gecoördineerd plaatsvinden. Daardoor hebben we veel minder wegen nodig voor meer mobiliteit. Dat biedt enorme kansen voor de stad. Neem de ringwegen in steden. Dat zijn nu barrières die ook nog eens veel ruimte innemen. Als we minder wegen no-dig hebben, dan kunnen we een deel van die ruimte gebruiken om te verduurzamen en om woningen toe te voegen. En omdat het vervoer schoon wordt, wordt die smallere ringweg ook een aantrekkelijke plek om aan te wonen. In mijn uitgewerkte case voor het stuk Ringweg A10 bij station Lelylaan in Amsterdam laat ik zien wat dat op kan leveren: enorm veel ruimte die teruggegeven kan worden aan de stad, waar ruimte is voor duizenden woningen. Die verdichting is ook essentieel voor een duurzame stad, want het biedt de massa die nodig is voor efficiënt energiegebruik via smart grids. Schoner vervoer en schone energie zijn wat mij betreft dan ook van fundamenteel belang in de transformatie naar duurzame verstedelij-king, waarbij gezondheid voor de inwoners van de stad het motief moet zijn.’

dossier

40

Kees Christiaanse – KCAP

→ ‘HafenCity in Hamburg is wereldwijd hét voorbeeld van duurzame verstedelij-king. Ons bureau heeft het masterplan voor de herontwikkeling van het voormalige havengebied gemaakt, een masterplan dat we ook nog een aantal keren hebben aan-gescherpt. Door de herontwikkeling wordt geen beslag gelegd op onbebouwd gebied, maar wordt juist ingezet op stedelijke verdichting. Daarbij is het nieuwe stads-deel ontwikkeld op gebruik van schoon openbaar vervoer en worden wonen en werken in uiteenlopende bebouwingstypen op een intelligente wijze geïntegreerd. Er wordt gewerkt aan een mobiliteitsconcept, waarbij onder andere elektromobiliteit en car sharing de hoeveelheid auto- en expeditieverkeer kunnen reduceren. Voor de gebouwen is een speciaal duurzaam-heidslabel ontwikkeld. Watermanagement is zeer belangrijk, van regenwateropvang tot stormvloedkering. Naast technische maatregelen is aandacht besteed aan sociale duurzaamheid. Door gemengde bebouwing maar ook door korte loopafstanden waar-door contact tussen mensen gestimuleerd wordt. Er is veel aandacht besteed om van HafenCity een inclusieve wijk te maken, met woningen voor diverse groepen. Een voorbeeld vormen de Baugruppen, in dit ge-val voor specifieke collectieven, van musici tot mensen met een fysieke beperking, die hun eigen woningen bouwen. Het is juist de combinatie van technische en sociale duurzaamheid die een stad in mijn ogen echt duurzaam kan maken.’ • be

eld:

Ste

fan

Lab

erer

41

‘Naast technische maatregelen is aandacht besteed aan sociale duurzaamheid’

tekst: Joost Zonneveld | beeld: iStock | infographics: Jet de Nies42

Normen voor parkeren vaak

te streng

ONDERZOEK BPD NA AR PARKEERNORMEN IN NEDERL AND

De huidige parkeernormen hebben invloed op betaalbaarheid, dichtheid, mobiliteitskeuze en haalbaarheid

van binnenstedelijke gebiedstransformaties. Bovendien zijn de normen die gemeenten hanteren vaak te streng.

Dit blijkt uit onderzoek van BPD.

43

→ BPD vergeleek de gehanteerde parkeer-normen van de G4 en G32 met het feitelijke autobezit. Uit die analyse blijkt dat gemeen-ten over het algemeen veel meer ruimte eisen om auto’s te parkeren dan in praktijk nodig is. Daardoor gaan nieuwbouwpro-jecten niet door of worden onnodig duur voor bewoners, omdat de kosten worden verrekend in de vraagprijs van de woningen. Bij gestapelde, kleinere en huurwoningen is dit effect groter. De verschillen tussen de ge-hanteerde parkeernormen en het gemiddelde autobezit voor die woningen is namelijk gro-ter dan bij grondgebonden, grotere en koop- woningen. Huidige parkeernormen hebben al een effect op de betaalbaarheid van woningen, maar zorgen er ook voor dat het

minder aantrekkelijk wordt om betaalbare woningen op de markt te brengen. ‘Door te rigide parkeernormeringen wordt het woon-programma niet zelden bepaald op basis van parkeernormen in plaats van vanuit de marktvraag’, legt Bob Guldemond, Research Analyst bij BPD, uit.

Veel gemeenten gaan uit van cijfers van CROW, expertisecentrum op het gebied van verkeer en mobiliteit. ‘Die cijfers zijn mede gebaseerd op enquêtes over autogebruik en gaan niet direct uit van het feitelijke auto- bezit. Een fundamenteel verschil in een tijd waarin het autobezit onder stedelingen daalt en alternatieven in opkomst zijn. Steeds meer stadsbewoners kiezen voor het delen

→

‘De effecten zijn enorm: een deelauto scheelt makkelijk vier tot acht parkeerplaatsen. Een enorme ruimtewinst waar je veel leukere dingen mee kunt doen dan auto’s parkeren.’Friso Metz, adviseur bij Advier (in Verkeer in Beeld)

van auto’s in combinatie met de (e-)fiets en openbaar vervoer’, aldus Guldemond. CROW stelt overigens ook zelf dat hun cijfers niet hetzelfde zijn als parkeer- normen en slechts richtcijfers die niet bedoeld zijn om een-op-een over te nemen. Daarnaast hanteren gemeenten veelal eenzelfde norm voor heel verschillende soorten woningen. Zo kan het gebeuren dat voor een binnenstedelijk appartementen- complex met sociale huurwoningen dezelfde normen gelden als voor een buitenwijk met grondgebonden woningen. In de praktijk blijkt echter dat de behoefte aan parkeer- ruimte bij goedkopere appartementen minder groot is en dat gezinnen juist een andere vraag hebben.

44Autobezit naar mate van verstedelijkingIn stedelijke gebieden hebben huishoudens minder vaak een auto dan op het platteland.

Mismatch autobezit en parkeernormen naar type woningIn meer dan 85% van de onderzochte steden (G4 en G32) ligt de parkeernorm voor huurappartementen tot 75 m2 in het centrum meer dan drie keer zo hoog als het autobezit.

heeft een auto

zeer sterk

koopwoning 135m2

gemeenten

normafwijking

koopappartement75m2

huurappartement75m2

41

41

41

sterk matig weinig niet

53% 71% 79% 83% 85%

1681

<20%

2311

20-50%

2181

50-100%

82

100-200%

25 200-500%

11 >500%

Autobezit naar huishoudenHet grootste gedeelte van de meerpersoonshuishoudens in Nederland heeft een auto.

Autobezit naar inkomenMensen met een hoger inkomen hebben vaker een auto.in percentages

eenpersoons meerpersoons

38

61

7988

93

38% van deze groep heeft een auto

3%

1e 20% 2e 20% 3e 20% 4e 20% 5e 20%

inkomensgroepen

45%met

55%zonder

87%

13%

Onderscheid in parkeernormenGemeenten maken vaker onderscheid in parkeernormen als het gaat om zones dan eigendomstype.

90% 90%

m2

41%

37% van de gemeenten maakt onderscheid bij eigendomstype

37%

eigendomstypewoningtypewoonoppervlakte of prijszones/deelgebieden

Bronnen: CBS & EDM, bewerking BPD

45

tekst: Edwicxxxxxs | beeld: Zxxxx

Goede voorbeelden‘Er zijn diverse gemeenten die het goede voorbeeld geven en wel degelijk afwijken van een uniforme en te hoge normering voor parkeren. Daar wordt in overleg met ontwikkelaars gekeken naar de verwachte vraag naar parkeerruimte per bouwproject of gebiedsontwikkeling. Dat zou wat mij betreft vaker moeten én kunnen gebeuren. Alle seinen voor een toekomstige afname van het autobezit staan namelijk op groen’, aldus Guldemond. Hij doelt daarmee – naast het delen van auto’s – ook op ontwikkelingen zoals de opkomst van de zelfrijdende auto, verdere verdichting van steden en klimaat-doelstellingen. ‘Omdat parkeeraanbod gebruik bemoedigt en dus een eigen vraag creëert, is het zeer de vraag of de parkeer-normen niet snel fors naar beneden bijge-steld moeten worden.’

Slim en flexibel bouwenVeel gemeenten kampen met de vraag hoe de huidige vraag naar parkeerruimte af te bouwen. Volgens Guldemond kan dat bijvoorbeeld door flexibeler te bouwen. Ter illustratie noemt hij De Sax op de Rotter-damse Wilhelminapier. Daar zijn boven de plint en onder de woningen in de toren twee lagen voor parkeren gereserveerd. ‘Als je op een slimme manier bouwt, dan moet het mogelijk zijn om die twee lagen na verloop van tijd te transformeren naar woningen. Een mooi voorbeeld. We bouwen nu voor een periode van grofweg honderd jaar. De komende eeuw zal de rol van de auto in de stad steeds minder groot worden. Het is hoog tijd dat we de rigide parkeernormen durven los te laten.’ •

Zelfrijdende deelauto'sDat de manier waarop we ons verplaatsen sterk gaat veranderen, staat niet ter discussie. Het is alleen de vraag hoe snel het gebruik van deelauto’s doorzet en wanneer zelfrijdende auto’s het straatbeeld gaan bepalen. Adviesbureau Deloitte concludeerde onlangs dat door beide tendensen in 2040 circa 40 procent minder parkeerruimte nodig is. Geparkeerde auto’s zullen niet langer het straatbeeld bepalen. Minder auto’s in de stad, en daarmee afnemende congestie en vervuiling, bete-kent bovendien dat de leefbaarheid flink verbetert en steden nog aantrekkelijker zullen worden. Aan de andere kant zal de noodzaak om in (centra van) steden te wonen minder groot worden. Zo zouden krimpgebieden weleens kunnen profiteren van de efficiënte manier van reizen met zelfrijdende auto’s. Op de weg hoeven de inzittenden immers niet op het verkeer te letten, maar kunnen zij bijvoorbeeld vergaderen of de krant lezen.

Conclusies BPD-onderzoek parkeernormen• Autobezit verschilt sterk op basis van woonlocatie,

huishoudensgrootte en inkomen.• Veel gemeenten hanteren juist een beperkte diversiteit in

hun parkeernormen.• Parkeernormen voor nieuwbouw liggen in bijna alle gevallen

hoger dan het autobezit.• Bij gestapelde, kleinere en huurwoningen zijn de verschillen

tussen autobezit en parkeernormen groter.• Vooral voor binnenstedelijke locaties is de parkeereis vaak

bepalend voor de haalbaarheid en betaalbaarheid van een woningbouwproject.

• Nieuwe mobiliteitsconcepten als deelauto’s, Mobility as a Service en zelfrijdende auto’s zullen de behoefte aan parkeerplaatsen drastisch verlagen.

‘Ontwikkelaars krijgen met de lagere verplichte parkeernorm de ruimte om vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. Ze kunnen hierdoor woningen goedkoper bouwen. Maar het zal vooral meer leefbare ruimte opleveren in nieuwbouwwijken en in gebieden waar oude gebouwen worden gesloopt voor nieuwbouw.’ Jorden Steenge, beleidsmedewerker Parkeren bij de gemeente Amsterdam (in Verkeer in Beeld)

Autobezit naar inkomenMensen met een hoger inkomen hebben vaker een auto.in percentages

37% van de gemeenten maakt onderscheid bij eigendomstype

46 tekst: Jeroen Bordewijk | beeld: De Beeldenfabriek, DELVA Landscape Architects, Studioninedots, e.a.

Respect voor

het DNABinnenstedelijke gebiedstransformaties bieden volop kansen

om te voldoen aan de alsmaar groeiende woningopgave. Veel mensen zien zich wel wonen in of nabij de prachtige oude

fabrieksgebouwen in hun stad. Maar transformaties zijn kostbaar en voor succes is slim maatwerk vereist. Er ligt

dus ook een forse uitdaging.

3X TR ANSFORMATIE VAN ERFGOED

→ BPD is − op zeer verschillende schaalniveaus − bezig met transformatie- projecten in Nederlandse steden. Zo worden momenteel appartementen gerealiseerd in de Ringersfabriek in Alkmaar. Er komt een food hall met restaurant en terrassen. In Eindhoven wordt het oude Campina-terrein verbouwd en fungeert straks als entree naar een nieuw woongebied

van 3,5 hectare. Een waarachtige verbinding tussen oud en nieuw. Op veel kleinere schaal is er het project in 's-Gravenzande. Een oud schoenmakershuisje krijgt daar een glansrol binnen een gebied dat BPD (her)ontwikkelde: 9.000 vierkante meter aan winkels, parkeerplaatsen en appartementen. Het klassieke huisje is op een bijzondere manier ingepast.

Drie voorbeelden van unieke renovatieprojecten. Om de locaties te laten voldoen aan de woonwensen van deze tijd zijn echter forse investeringen nodig. De rode draad in de ontwikkel-plannen van BPD: zorg met respect voor het DNA van de locatie steeds voor de juiste inpassing en verbinding.

47

→

‘Zoveel mogelijk zijn oorspronkelijke uitstraling teruggeven met nieuwe functies’ 1

→ In Alkmaar werd tot 1973 chocolade gemaakt in de fabriek van Ringers. Daarna vestigde Klercq Woonwereld zich in het gebouw, dat de historische fabrieksgevel verpakte achter panelen van wit plastic. ‘We willen het gebouw, met z’n bakstenen gevels, betonnen skelet en stalen kozijnen, zo veel mogelijk in de oorspronkelijke staat terugbrengen’, vertelt Peter van Oeveren, directeur Projecten bij BPD. ‘We gaan de Ringersfabriek restaureren, renoveren en herontwikkelen, maar mét behoud van de waarde die het als industrieel erfgoed heeft.’Plannen voor een chocolade-experience – een ‘Sjakie in de Chocolade- fabriek’, zoals Van Oeveren het noemt – kwamen financieel niet rond. ‘Wel komt er een food hall met restaurant en terrassen. En om recht te doen aan de originele functie en het historische DNA van het gebouw, zijn we in gesprek met een opleidingsinstituut voor patisserie. Je ruikt straks de geur van cacao weer.’Industrieel erfgoed heeft een hoge maatschappelijke waarde. ‘Maar financieel ligt het lastiger’, relativeert Van Oeveren. ‘Sloop en nieuwbouw lijkt bijna altijd efficiënter. De appartementen en verschillende soorten loft-appartementen in de fabriek zijn alleen mogelijk doordat we een binnenstedelijke wijk met ongeveer 250 appartementen en voorzieningen om de fabriek heen bouwen. Maar kijk hoe het leeft. De Ringers werd in 2016 een gemeentemonument en is weer écht een begrip in Alkmaar.’

Ringers, Alkmaar• Voormalige cacaofabriek• In fasen gebouwd tussen 1920 en 1950• Tot 1973 in bedrijf, daarna vestigde zich hier

Woonwinkel Klercq• Maart 2017: start transformatie• Nieuw: o.a. food en horeca, culinair centrum en

appartementen• Bijzonder: in de oude cacaofabriek komt een

patisserieopleiding

De geur van cacao in ‘Ringers’

48

→ In Eindhoven ligt een oud fabrieksterrein van Campina, waar tot 2015 melk en ijs werden gemaakt. Net als verschillende Philips-gebouwen werd deze zuivelfabriek in de jaren zestig gebouwd aan de toenmalige rand van de stad. Maar nu Eindhoven drie keer zo groot is geworden, ligt de fabriek daar middenin. ‘Precies op een plek waar mensen graag willen wonen’, vertelt ontwikkelingsmanager Timon van der Horst. ‘Er is een enorme trek naar het economisch florerende Eindhoven. We gaan met onze woningopgave steeds vaker de stad in en komen daar dit soort industrieel erfgoed tegen.’Mensen willen volgens BPD weer het rauwe en het ruwe van het ‘al bestaande’, en niet wat projectontwikkelaars top-down hebben bedacht. ‘Vooral combinaties van industrieel erfgoed met nieuwbouw zijn erg in trek, want mensen willen liefst wel een woning die helemaal af is. De Campinafabriek, met z’n spitse beeldbepalende schoorsteen, past helemaal in het streven om oud en nieuw te verbinden.’Het project heet De Zuivelfabriek. ‘In de gebouwen zelf komen waarschijnlijk geen woningen. Maar de fabriekshallen − die dienst kunnen doen als restaurant of stadsboerderij − fungeren als entree naar het wonen toe en als stralend middelpunt van 3,5 hectare aan nieuw Eindhovens woongebied. De fabrieksgebouwen en de schoorsteen zijn echte monumenten, die zo’n nieuwe woonwijk sfeer geven en zorgen voor nostalgie en romantiek.’ BPD hoopt uiterlijk in 2021 te kunnen gaan bouwen.

De Zuivelfabriek, Eindhoven• Voormalige melkfabriek Campina• 1961: opening fabriek• 2015: sluiting en ontmanteling• 2017: planvorming en aankoop terrein door BPD• Historische gebouwen blijven allemaal staan• Woningbouw start naar verwachting in 2021• Bijzonder: voetgangers krijgen in het gebied alle

ruimte, het gebied is zeer beperkt toegankelijk voor auto's

2

De schoorsteen van Campina

‘We gaan met onze woningopgave steeds vaker de stad in’

49

3

→ Het zeventiende-eeuwse schoenmakershuisje aan het Marktplein 10 in het centrum van ’s-Gravenzande is een voorbeeld van hoe BPD monumenten inpast in nieuwe gebiedsontwikkelingen. Om van het winkelcentrum meer een eenheid te maken, (her)ontwikkelde BPD bijna negenduizend vierkante meter aan winkels, parkeerplaatsen en appartementen. Marktplein 10 kreeg een glansrol.‘Het huisje staat heel eigenwijs te zijn tussen de moderne panden die we net een jaar geleden hebben opgeleverd’, vertelt ontwikkelingsmanager Theo van der Plas. ‘En toch is er verbinding. Met tijdslijnen, zoals puien, een dunne zwarte dakrand en de galerijen van de nieuwe appartementen eromheen, hebben we het eigentijdse van de nieuwbouw en het klassieke van Marktplein 10 op elkaar laten aansluiten.’Het pand is gerestaureerd, geïsoleerd en up-to-date gemaakt, maar met gebruik van historische materialen. ‘Het hele project heet officieel Hart van ’s-Gravenzande, maar in de volksmond ook wel Marktplein 10, omdat het pandje zo mooi is ingepast. Dat is een mooi compliment’, vindt Van der Plas. ‘En met de vestiging van een filiaal van Brownies & Downies heeft het schoenmakershuisje een prachtige sociaal-maatschappelijke functie gekregen.’ •

Marktplein 10, ’s-Gravenzande• Voormalig schoenmakershuisje uit 1639• Huisje blijft behouden en krijgt extra overdekte terrassen• Totale nieuwbouwproject centrum beslaat 8.900 m2 • Anno 2018: o.a. 100 nieuwe en gerenoveerde apparte-

menten, 2 supermarkten, 200 parkeerplaatsen en een extra winkelstraat

‘Het pand is gerestaureerd met gebruik van historische materialen’

Eigenwijs huisje tussen moderne panden

50 in het kort

Instapklare appartementen door

samenwerking met IKEA

→ Voor een ontwikkeling in Leidschendam-Centrum slaan BPD en Schouten de handen ineen met IKEA om instapklare appartementen te realiseren. Het gaat om 25 studio’s van ongeveer 50 m², die in de huidige schetsfase zijn voorzien van een keuken, badkamer, bed en divers ander meubilair. Hiermee komen compacte, betaalbare huurwoningen binnen het bereik van nieuwe doelgroepen.

De opdracht van de gemeente Leidschendam aan BPD en Schouten was om binnen de ontwikkeling betaalbare appartementen te realiseren. De oplossing werd gezocht in een voorlopig ontwerp bestaande uit kleine plattegronden. Daarmee diende zich een uitdaging aan, want hoe maak je die aantrekkelijk voor potentiële gebruikers? Het antwoord is gevonden door samenwerking te zoeken met dé specialist in efficiënt en betaalbaar gebruik van kleine plattegronden. Op specificaties en budget van BPD en Schouten leverde IKEA een zogenaamde shopping list aan – met de keuken, een redelijk luxe badkamer, stoffering, een bed en divers ander meubilair. Daarmee ontstaat een studio die direct gereed is voor bewoning.

Met deze instapklare appartementen richten BPD en Schouten zich op nieuwe doelgroepen. Te denken valt aan starters zonder inboedel, expats, mensen op zoek naar een pied-à-terre of degenen die na een echtscheiding behoefte hebben aan een tijdelijke maar comfortabele tussenstap. Daarnaast zijn BPD en Schouten verheugd om met een nieuwe, maar gerenommeerde partner als IKEA stappen te zetten in het aanbieden van compacte en betaalbare huurwoningen. •

tekst: Marc Mijerbeeld: iStock

ColofonNAW is een magazine van BPD voor iedereen die geïnteresseerd is in gebiedsontwikkeling.

NAW staat voor Naam, Adres, Woonplaats. Aandacht voor de gebruiker (naam), de vestigingsplek (adres) en het gebied (woonplaats) zijn essentieel bij gebieds- ontwikkeling. NAW gaat over ontwikkelingen in en visies op integrale gebiedsontwikkeling.

NAW verschijnt drie keer per jaar in een oplage van 10.000 exemplaren en wordt verstuurd aan o.a. gemeenten, provincies, corporaties, bouwbedrijven, architecten, stedenbouwkundigen, adviseurs en ontwikkelaars.

Abonnement Een abonnement op NAW is gratis voor professionals in gebiedsontwikkeling. Abonneren kan via www.bpd.nl/naw.

RedactieraadLiesbeth Blanken, Herbert Bosch, Kim van Eerde, Frans Holleman, Harm Janssen, Patrick Joosen, Theo van der Plas, Hans-Hugo Smit.

Hoofdredactie en coördinatieKim van Eerdenaw@bpd.nlwww.bpd.nl/naw

Concept, eindredactie en productieZB Communicatie & Media

Art direction en vormgevingZB/Janita Sassen

BPD Ontwikkeling BVPostbus 153870 DA Hoevelakenwww.bpd.nl

Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is alleen toegestaan in overleg met BPD.

Ode aan het Burgerweeshuis → Het Burgerweeshuis aan het Amsterdamse IJsbaanpad is een van de belangrijkste naoorlogse rijksmonumenten van ons land. Het gebouw werd in 1960 opgeleverd en was baanbrekend voor die tijd: het is een van de eerste voorbeelden van de architec-tuurstroming die structuralisme wordt genoemd.

Van Eyck (1918-1999) heeft het gebouw ontworpen onder het motto een huis als een stad, een stad als een huis. De structuur van het Burgerweeshuis vormt een veelheid van vierkante eenheden, naar voorbeeld van een stad met verschillende woningen. Deze liggen rond patio’s, vergelijkbaar met stadspleinen, en worden intern verbonden door binnenstraten. Sinds januari 2018 is het Burgerweeshuis het nieuwe onderkomen van het hoofdkantoor van BPD en het regiokantoor Noord-West.

51

Op initiatief van BPD brengt uitgeverij Architectura & Natura het boek Orphanage Amsterdam - Building and Playgrounds by Aldo van Eyck uit, een boek over de geschiedenis van het Burgerweeshuis. Het boek bevat originele tekeningen, historische én nieuwe foto’s van het gebouw en besteedt aandacht aan de geschiedenis van het gebouw, de internationale architecturale context, de speelplaatsen van Aldo van Eyck en zijn relatie met kunst. Orphanage Amsterdam (Engelstalig, 268 pagina’s) ver-schijnt in de zomer van 2018. Aan het boek werkten onder anderen Christoph Grafe, Laurens Otto, Jaime Álvarez Santana, Walter Herfst en Ricky Rijkenberg mee. •

BPD geeft 10 exemplaren van het boek weg. Wilt u een exemplaar van het boek ontvangen na verschijning? Stuur dan een e-mail met contactgegevens naar naw@bpd.nl. De eerste mailers krijgen een exemplaar thuisgestuurd.

3D-printspecialist

→ Sinds een jaar of tien booming business: producten uit de 3D-printer. Digitale ontwerpen worden met behulp van 3D-printers tastbare producten, van plastic, metaal, glas of zelfs voedsel. De belangrijkste en meest arbeidsintensieve stap in het proces is het digitale ontwerp, met behulp van speciale software.

De 3D-printspecialist berekent uit hoeveel laagjes het uiteindelijke product moet be-staan, om het correct uit de printer te laten rollen. Ook materiaalkennis is essentieel. Zoals bij de bankjes van lokaal afvalplastic, die door Printyourcity voor de gemeente Amsterdam worden geprint. Welk plastic afval is geschikt? Is het materiaal niet te veel

vervuild? Daarna doet de printer in principe het werk. Bij een bankje duurt dat ongeveer zestien uur. Bij een kommetje zoals op de foto één uur. Zónder verspilling. Iets waaraan je bij een normaal productieproces niet ontkomt. •

tekst: Monique de Lignybeeld: Steven van Olphen

de kracht van het ambacht

Het ambacht dreigt te verdwijnen, signaleerde de voormalig Rijksadviseur Cultureel Erfgoed. Tegelijkertijd groeit – door tendensen als renovatie, herbestemming en retrobouw – de vraag naar

specialistische vaklieden. Aandacht voor het moderne ambacht van de 3D-printspecialist.