DEĞERLEME RAPORU 2011 Ada 5 Parsel, Büyükdere Caddesi ...6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 14 Haziran

2010/TGYO/09

1Büyükdere Caddesi, No: 108,Enka Binası, Kat: 6/B,Esentepe, Şişli / İstanbul

DEĞERLEME RAPORU2011 Ada 5 Parsel, Büyükdere Caddesi,

Esentepe, Şişli, İstanbul30 Haziran 2010

Rapor No: 2010/TGYO/09

2010/TGYO/09


DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ

- Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

- Değerleme Süresi : 18 iş günü

- Sözleşme Tarihi ve No : 07.06.2010 / 2010/TGYO

- Değerlenen Mülkiyet Hakları : Tam mülkiyet

- Raporun Konusu : Piyasa değeri tespiti

Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:- Adres : Büyükdere Caddesi,

306 pafta 2011 ada, 5 no’lu parselŞişli/İstanbul

- Sahibi : Toray İnşaat San. ve Tic. A.Ş.

- Mevcut Kullanıcısı ve Kullanımı : Hâlihazırda üzerinde yapı bulunmamakta ve açıkotopark alanı olarak kullanılmaktadır.

- Tapudaki İncelemesi : Taşınmazlar üzerinde bazı notlar bulunmaktadır.(Bkz. Tapu incelemesi, ekler – takyidat yazısı)

- İmar Durumu : Bkz. İmar durumu incelemesi

- Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:

Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUREmsal Karşılaştırma Yöntemi: KullanılmamıştırMaliyet Yaklaşımı Yöntemi: KullanılmamıştırGelir İndirgeme Yöntemi: 238.960.290 TL $151.749.724 € 124.348.384Gayrimenkul Değeri: 238.960.290 TL $151.749.724 € 124.348.384

Değerlemede Görev Alan Kişiler:

- Sorumlu Değerleme Uzmanı : Cem DEMİRÖZ – Lisans No: 401095

- Değerleme Uzmanı : Muammer EMANET – Lisans No: 401074

2010/TGYO/09


İÇİNDEKİLER SAYFA NO

1. RAPOR BİLGİLERİ .......................................................................................................................................42. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: ....................................................5

2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: ......................................................................................................................52.2 Müşteri Bilgileri:........................................................................................................................................5

3. DEĞER TESPİTİ ............................................................................................................................................64. DEĞER TANIMI ............................................................................................................................................65. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER.................................7

5.1 Gayrimenkulün Tanımı: ..........................................................................................................................75.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: .........................................................................................................7

6. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILANİNCELEMELER.......................................................................................................................................................8

6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları: .............................................................................................................86.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:..........................86.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri .....................................................................................96.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye PiyasasıMevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus BulunupBulunmadığına İlişkin Görüş: ............................................................................................................................106.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: .10

7. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER .................................117.1 Parselin Fiziksel Özellikleri:..................................................................................................................117.2 Parsel Üzerinde Planlanan Projenin Özellikleri:................................................................................11

8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER................................118.1 Şişli İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:.....................................................................................................118.2 Piyasa Araştırması: .................................................................................................................................12

8.2.1 İstanbul Konut Piyasası Araştırması...............................................................................................128.2.2 İstanbul Alışveriş Merkezi Piyasası Araştırması............................................................................148.2.3 İstanbul Ofis Piyasası Araştırması...................................................................................................15

8.3 Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler: ...............................................................................189. DEĞERLENDİRME....................................................................................................................................18

9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: ...............................................................................................189.2 Değerleme Yaklaşımları:........................................................................................................................18

10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLANMASI:...............................................................2010.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi............................................................21

11. SONUÇ........................................................................................................................................................23

2010/TGYO/09


1. RAPOR BİLGİLERİ

Rapor Tarihi: 30.06.2010

Rapor No: 2010/TGYO/09

Raporun Türü ve Amacı: Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen toplam 1 adetparselin piyasa değerinin tespitine yönelik olarakhazırlanmıştır.

Raporu Hazırlayanlar: Muammer EmanetDeğerleme Departmanı MüdürüŞehir Plancısı

Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DemirözGenel Müdür

Değerleme Tarihi: 14.06.2010

Raporun Kurul DüzenlemeleriKapsamında Değerleme AmacıylaHazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkinAçıklama:

Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiştir.

2010/TGYO/09


2. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:

2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:

Şirket Ünvanı:Prime Gayrimenkul Değerleme ve DanışmanlıkA.Ş.

Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat:6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul

Telefon No: 0212 272 02 02

Fax No 0212 356 26 46

2.2 Müşteri Bilgileri:

Şirket Ünvanı: Torunlar GYO A.Ş.

Şirket Adresi:Rüzgarlıbahçe, 95. Sok. No:6 Kavacık, Beykozİstanbul

Müşteri Talebinin Kapsamı veVarsa Getirilen Sınırlamalar

İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mahallesi,Büyükdere caddesi 306 pafta, 2011 ada, 5 no’luparselin güncel piyasa değerinin tespiti ve sermayepiyasası mevzuatı gereğince, değerlemeraporlarında bulunması gereken asgari hususlarçerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması

2010/TGYO/09


3. DEĞER TESPİTİ

Bilgimiz ve görüşümüze göre:

- Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.

- Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan

varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif

profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.

- Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya

potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız

yoktur ve olmamıştır.

- Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya

müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir

sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.

4. DEĞER TANIMI

Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve

uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya

nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür

iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el

değiştirdiği değerdir.

Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el

değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:

- Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.

- Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.

- Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.

- Ödeme nakit olarak, Euro finansal düzenlemelerle yapılmıştır.

2010/TGYO/09


5. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER

5.1 Gayrimenkulün Tanımı:

Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mahallesi’nde konumlu 306

pafta, 2011 ada, 5 no’lu parselden oluşmaktadır.

5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu:

Taşınmaz İstanbul İli, Şişli İlçesi, Büyükdere Caddesi üzerinde konumlanmıştır. Taşınmazın yer

aldığı 306 pafta, 2011 ada, 5 no’lu parsel hâlihazırda açık otopark alanı olarak kullanılmaktadır.

Taşınmazın doğusunda Birleşik Fon Bankası ve TMSF Binası bulunmaktadır. Ayrıca taşınmazın

üzerinde bulunduğu Büyükdere Caddesi boyunca yakın çevresinde; Tofaş servis ve showroom alanı, Aygaz

Genel Müdürlük Binası, Maya Akar Center, Şişli Belediyesi Binası, İstanbul Bilim Üniversitesi, HSBC

Bankası genel Müdürlük Binası, Özsezen İş Merkezi ve henüz tamamlanmamış olan Tat Towers

bulunmaktadır.

Büyükdere Caddesi’nin bölgedeki ana aks olması bu aks üzerinde bulunan az sayıdaki boş parselin

hem ulaşılabilirlik hem görülebilirlik hem de ticari potansiyel açısından değerini artırmaktadır. Ayrıca

taşınmazın güneyinde yer alan Gayrettepe Metro İstasyonu ulaşılabilirliği açısından taşınmaz değerine

olumlu etki etmektedir.

Gayrimenkulün Bazı Merkezlere Uzaklıkları:

MİA(Levent-Maslak Merkezi İş Alanı) : 1,5 km

Boğaziçi Köprüsü Gişeler : 3 km

Taksim : 5 km

Fatih sultan Mehmet köprüsü Gişeler : 6,5 km

Eminönü : 8,8 km

Atatürk Havaalanı : 22 km

2010/TGYO/09


6. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDAYAPILAN İNCELEMELER

6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları:

14.06.2010 tarihinde İstanbul İli, Şişli İlçesi, Tapu Sicil Müdürlüğü’nden alınan bilgilere göre

taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir;

SAHİBİ Toray İnşaat San. Ve Tic. A.Ş.

İLİ İstanbul

İLÇESİ Şişli

BUCAĞI 2. Bölge

MAHALLESİ Mecidiyeköy

SOKAĞI Şişli Büyükdere Caddesi

PAFTA NO 306

ADA NO 2011

PARSEL NO 5

NİTELİĞİ Arsa

ARSA ALANI 14.991,60 m²

YEVMİYE NO 11748

CİLT NO 12

SAYFA NO 1153

TAPU TARİHİ 20.09.2005

6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:

Prime Değerleme olarak, 14 Haziran 2010 tarihinde İstanbul İli, Şişli İlçesi, 2. Bölge Tapu Sicil

Müdürlüğü’nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen notların

mevcut olduğunu gördük.

306 pafta, 2011 ada, 5 no’lu parsel üzerinde:Rehinler Bölümü:o Türkiye Garanti Bankası A.Ş. lehine 1. Dereceden 100.000.000, USD bedelle ipotek şerhi.

(30.11.2007, Yev: 16823)(*)

(*) Firma yetkililerinden alınan bilgiye göre gayrimenkulün üzerinde yapılması planlanan proje için alınan kredidir.

2010/TGYO/09


6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleriŞişli Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden 14 Haziran 2009 tarihinde alınan bilgilere göre değerlemeye

konu gayrimenkulün 24.06.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli “Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı”

sınırlarında bulunmaktadır. Söz konusu planda parsel kısmen “Metro İstasyon Binası ve İstimlak Alanı”,

kısmen “Yeşil Alan” kısmen “Yol Alanı” kısmen ise “Ticaret Alanı” olarak gösterilen bölge içerisinde

kalmaktadır. Torunlar GYO A.Ş.’nin emsal artırımı talebi üzerine komisyon kararı alınmış ve bu karar

İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından 1/5.000’lik paftalara işlenmiştir. Gayrimenkulün yapılaşma

şartlarını E=2,00 dan E=2,75’e çıkaran 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği 15.05.2010 tarihinde

onaylanmış olup bir aylık yasal askı süresini de tamamlamış durumdadır. İstanbul Büyükşehir

Belediyesi’nden şifahen öğrenildiği üzere plan değişikliğine herhangi bir itiraz bulunmamaktadır ve 1/1.000

ölçekli plan tadilatına başlanması için herhangi bir engel bulunmamaktadır. Buna ek olarak, Şişli Belediyesi

İmar Müdürlüğü yetkililerinden alınan şifahi bilgiye göre henüz 1/1.000 ölçekli planlar hazırlanmamıştır ve

1/1.000 ölçekli planlar hazırlanmadan uygulama yapılamayacaktır. Komisyon tarafından onaylanan ve

İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan plana göre alana ait emsal 2,75’tir. Söz konusu

1/5.000 ölçekli nazım imar planı sorunsuz olarak onaylandığından dolayı 1/1.000 ölçekli uygulama imar

planının da bu plana göre revize edilerek ilgili belediyesince kısa süre içerisinde onaylanacağı muhakkaktır.

Bu nedenle hesaplamalarda gayrimenkulün emsali 2,75 olarak kabul edilmiştir.

Hâlihazırdaki 1/1000 ölçekli “ Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı”na ait “Ticaret” ve

“Ticaret+Konut” alanında belirtilmiş olan plan notları ise şu şekildedir:

1. Ticaret alanlarında iş merkezleri, ofis-büro, çarşı, çok katlı alışveriş merkezi, otel, motel, rezidans vb.

konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, banka ve finans kurumları yer alabilir

2. Ticaret+Konut alanlarında zemin kat ticaret alanı, üst katlar konut alanı olarak düzenlenebileceği

gibi istenirse bütün katlar ticaret alanı olarak düzenlenebilir.

3. Planda Ticaret ve Ticaret+Konut alanlarında

• İrtifa H: serbesttir.• Emsal (E)(*): 2,00’dır.• Çekme Mesafeleri içinde kalmak kaydıyla max. TAKS:0,35, min TAKS: 0,25, zemin katlar

için max. TAKS:0,50, min TAKS: 0,35 dir.• Kat yükseklikleri 4 metreyi aşamaz. Ancak zemin katlarda bu koşul aranmayabilir• H=15,50 metre yükseklikten sonraki katlar için herhangi bir şekilde komşu mesafesi

arttırma koşulu aranmayacaktır.• Ön-Yan ve Arka bahçe mesafeleri 5,00 metredir.• Şişli Büyükdere Caddesi’nden cephe alan parsellerde ön bahçe mesafesi 10,00 metredir.• Şişli Büyükdere Caddesi’nden cephe alan parsellerde 0(sıfır) kotu Büyükdere Caddesi’nden

alınacaktır.• Blok ebatları serbesttir.

4. Planda işlenmiş olan blok ve bitişik nizam bina kitlelerine, kat yüksekliklerine ve bahçe mesafelerine

ait ölçüler plan üzerinden alınacaktır.

2010/TGYO/09


(*) Emsal (E) : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır.Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katlarınışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m’yi aşmayan veyalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendigereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlardeyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye vedinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır.

6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına SermayePiyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir HususBulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:

Firma yetkililerinden gayrimenkul üzerindeki ipoteğin parsel üzerinde geliştirilecek olan projenin

finansmanı için alınan krediye istinaden teminat amaçlı olarak konulduğu öğrenilmiştir. Bu nedenle

taşınmazın gayrimenkul ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüşündeyiz.

Gayrimenkulün imar fonksiyonu değişmemiş olup sadece yapılaşma şartlarında artırım sağlayacak

olan emsal yükseltilmesi yapılmıştır. Değerleme konusu gayrimenkulün 15.05.2010 tarihli 1/5.000 ölçekli

Nazım İmar Planı değişikliği ile emsali E=2,75’e yükseltilmiştir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nden

sorunsuz bir şekilde onaydan geçen 1/5.000 ölçekli nazım imar planı tadilatına uygun olarak 1/1.000

ölçekli uygulama imar planının hazırlanması gerekmektedir. Mevzuat açısından 1/1.000 ölçekli uygulama

imar planının değiştirilmesine engel teşkil edecek herhangi bir husus bulunmamaktadır. Ancak mevcut

durumda 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği yapılmadan ruhsat ve ekleri alınamayacağından

dolayı gayrimenkulün 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin tamamlanması ile birlikte ruhsat

ve eklerinin alımına uygun hale gelmesi halinde gayrimenkul ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi

bir sakınca olmadığı görüşündeyiz.

6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki DurumundakiDeğişiklikler:

İstanbul ili, Şişli İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde

taşınmazın mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazın imar

durumu ve hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. Fakat, İstanbul Büyükşehir

Belediyesi’nden elde edilen bilgiye göre taşınmaza ait 15.05.2010 tarihli 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı

değişikliği bulunmaktadır. Bu plan değişikliği ile beraber gayrimenkulün imar fonksiyonu aynı kalmakla

beraber yapılaşma şartları E=2,00 dan E=2,75’e yükselmiştir.

2010/TGYO/09


7. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER

7.1 Parselin Fiziksel Özellikleri:

Yüzölçümü brüt 14.991,60 m²’dir. Parselin yaklaşık 1.700 m²’si yeşil alana ve yola, kalan alan ise

ticaret alanına ayrılmıştır. Eğimsiz bir alandadır. Üzerinde açık otopark alanı bulunmaktadır.

Güneydoğudan Büyükdere-Şişli Caddesi’ne, Batıdan Yazarlar Sokak’a cephelidir. Çevresi çit, duvar ve sac

levhalar ile sınırlandırılmıştır.

7.2 Parsel Üzerinde Planlanan Projenin Özellikleri:

Taşınmaz üzerinde yapılması planlanan bir proje bulunmaktadır. Planlanan projenin özellikleri

henüz kesinleşmemekle birlikte aşağıdaki gibi sıralanabilir;

• Proje ofis, rezidans ve alışveriş merkezi kompleksinden oluşacaktır

• Proje tek bloktan oluşacaktır.

• Alışveriş Merkezi zemin altı bodrum katlarda çözülecektir

• Ofis alanının bir kısmı yer üstünde bir kısmı yer altında olacaktır

• Bodrum katlarda konferans salonu ve spor merkezi yapılması planlanmaktadır.

8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

8.1 Şişli İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:

İstanbul’un merkezinde yer alan Şişli güneyinde Beyoğlu, doğusunda Beşiktaş, kuzeyinde ve

batısında Kağıthane ilçeleri ile çevrilidir. Şişli çok çeşitlilik gösteren bir bölge olup, her sınıftan ofis

binasını, yeni karma projeleri, alışveriş merkezlerini, konut bölgelerini, beş yıldızlı otelleri ve konferans

merkezlerini bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca Ali Sami Yen stadyumu da bölgede yer almaktadır. 2009

yılı nüfus sayımı sonuçlarına göre ilçenin nüfusu 316.058’dir.

İstanbul’un tek metro hattının dört durağı Şişli’dedir: Osmanbey, Şişli-Mecidiyeköy, Gayrettepe-

Zincirlikuyu ve Levent. Bölgeye erişim Aysa ile Avrupa yakalarını birleştiren köprülere yakınlığı nedeniyle

şehrin en önemli noktalarını birleştiren yolları barındırdığı için, özel araçlar ve belediye otobüsleri ile de

oldukça kolaydır. E-5 üzerinde yer alan pek çok bölgeyi bağlayan otobüs hatları Mecidiyeköy’de

kesişmektedir. Ancak, bütün bunlar nedeniyle bölgede özellikle iş geliş ve çıkış saatlerinde yoğun trafik

yaşanmaktadır.

Bölge, gelir düzeyleri, kentsel doku ve fonksiyon bakımından büyük farklılıklar gösteren birkaç

bölgeye ayrılmaktadır. Taksim ve Beyoğlunun kuzeyinde, Levent ve Maslak’ın güneyinde yer alan Esentepe

ve Gayrettepe ulaşımı oldukça kolay bir merkezi iş alanıdır. Şişli’yi Levent ve Maslak’a bağlayan Büyükdere

Caddesi, her biri bir alışveriş merkezini de içeren Astoria, Kanyon, Metrocity gibi karma ofis ve lüks

2010/TGYO/09


konut projelerine ev sahipliği yapmaktadır. Bölgenin erişim kolaylığı ve yüksek görünürlüğü nedeniyle,

Büyükdere Caddesi etrafındaki boş arsalarda benzer kalitede yeni projeler planlanmaktadır.

Mecidiyeköy, Esentepe’ye komşu bölge olup, 1980’lerden itibaren konuttan iş alanına doğru bir

dönüşüm yaşamıştır. Ancak Gayrettepe, Levent ve Maslak’daki kaliteli ofis arzı nedeniyle bu trend

değişmiştir. Bugün bölge ağırlıklı olarak orta gelir düzeyine hitap eden konut ve ticaret alanıdır. Bu bölge

içinde Avrupa’nın en büyük alışveriş merkezi olan Cevahir alışveriş merkezi yer almaktadır. Cevahir, geniş

kapsama alanı, metro durağı üzerinde olması nedeniyle kolay erişimi olan, geleneksel, büyük bir alışveriş

merkezidir. Mecidiyeköy’de ayrıca çeşitli ofis alanları ve düşük, orta ve orta-üst gelir düzeyine hitap eden

konut alanları mevcuttur.

Şişli, İstanbul’un en gözde bölgelerinden birisi olup, aynı zamanda şehrin en büyük merkezi iş

alanıdır. Bölgenin gelişme oranının yüksek olması nedeniyle, yatırım oranı da artmaktadır.

Esentepe Gayrettepe bölgesinde genellikle çok katlı ofis binaları ile Güneş Sigorta, Borusan

Telekom ve Denizbank gibi Türk şirketlerin merkezi olan A ve B sınıfı ofisler mevcuttur. General Electric,

Mc Donald’s, Wyeth, HSBC, Shell, Kuveyt Turk ve Lufthansa da bölgede yer alan yabancı şirketlerin

bazılarıdır. Karamancı Binası, Maya Akar, Enka Han, V Plaza, Ozsezen Blocks, Bolkan Center, Tat

Towers ve Oyal Han Gayrettepe-Şişli-Esentepe bölgesindedir. Şişli Belediyesi de Esentepe’dedir. İç

bölgelerde kaliteli konut alanları da mevcuttur.

8.2 Piyasa Araştırması:

8.2.1 İstanbul Konut Piyasası Araştırması

İstanbul 1950’lerden itibaren hızlanan nüfus artışıyla kentleşme sürecine girmiştir. O yıllarda her yıl

artan kent nüfusu konut alanlarının oluşumunda büyük etki sağlamıştır. Artan nüfusla beraber kentteki

konut ihtiyacı da artmaya başlamış ve planlı konut alanları üretmede yaşanan güçlükler nedeniyle kent plan

dışı bir büyüme sürecine girmiştir.

1950’li yıllara kadar kentin gelişimi doğal fiziksel eşiklerle belirlenirken daha sonra E-5 Karayolu ve

Boğaziçi Köprüsü gibi ulaşım ağırlıklı yatırımlar kentin bugünkü makroformuna gelmesinde büyük rol

oynamıştır. E-5 Karayolu’nun yapımı ile sanayi alanları ve bu sanayi alanlarının çevresinde gelişen plansız

konut alanlarının bu karayolu boyunca kentin doğu-batı istikametinde gelişim göstermesine neden

olmuştur.

1980 öncesi dönemde mevcut konut alanlarında yeni nüfusu barındırmak amacıyla yoğunluklar

arttırılırken diğer yandan kente yeni göç edenler sanayi alanlarının çevresinde gecekondu bölgelerini

oluşturmuşlardır.

1980 sonrasındaki ekonomik gelişmeler ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 3194 sayılı İmar

Kanunu gibi yasal düzenlemeler sonucunda İstanbul’da planlı ve plansız konut alanlarında yeni gelişmeler

gözlenmiştir. Bu dönemde büyük ölçekli toplu konut projeleri teşvik edilmiştir. Arazi değerlerinin ve

2010/TGYO/09


donatı alanı üretme maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle çok katlı, yüksek yoğunluklu ve kimliksiz konut

alanları üretilmiştir.

İstanbul’un büyüme ve gelişme sürecine etki eden en önemli unsurlar;

• Küreselleşme

• Boğaz köprüleri ve E-5 ile TEM Otoyolları

• Çok merkezli gelişme

1990’lara kadar, İstanbul’daki konut talebi daha çok şehir içi konut alanlarına yönelikti. Bu talep

nedeniyle merkezdeki mevcut araziler dolmuş ve konut fiyatları da önemli oranda artmıştır.

Kent merkezindeki konut fiyatlarının artmasıyla birlikte, 1990’lı yıllarda talep de kent dışı konut

projelerine kaymaya başlamış ve 1999 Marmara depremi de mevcut düşük kaliteli konut stokunun risk

altında olduğunu göstermiş ve düşük yoğunluklu az katlı konutlara olan talebi arttırmıştır.

2004 yılında ekonomide yaşanan iyileşme, hem kent dışı hem de kent içi alanlardaki talebi olumlu

etkilemiş, İstanbul’da merkezi yerlerde arsa arzı eksikliği ve artan nüfusun kent merkezinde yarattığı

yoğunluk sebebiyle kent dışı alanlara doğru yönelim hız kazanmıştır.

Merkezden uzaklaşma trendi günümüze kadar birçok konut yatırımını kent dışı alanlarda

tetiklemiştir. Ancak günümüzde, kent dışı alanlarda sosyal olanak eksikliği, iş ve ticaret merkezlerine

uzaklık ve ulaşım sorunları nedeniyle, kent merkezinde yeni arsa arzının yaratılmasıyla birlikte kent

merkezine dönüş yönünde eğilimler yaşanmaktadır. Kentsel dönüşüm projeleriyle beraber; kullanım dışı

kalmış, fonksiyonunu yitirmiş ve çarpık kentleşmeye maruz kalmış alanlar bu bölgelerde yapılacak yeni

konut projeleri için önemli bir potansiyel taşımaktadır.

Ülkenin finans merkezi olan İstanbul’un nüfusu 12 milyonun üzerinde olup, bu rakam artmaya

devam etmektedir. Konut ihtiyacının en belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut

temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından

yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı

alanlara doğru kaymaktadır.

Aşağıdaki tabloda kent içi ve kent dışı başlıkları altında sınıflandırılan farklı alt bölgelerin her biri

için A-sınıfı konutların ortalama satış fiyatları özetlenmektedir:

A Sınıfı Konutların Ortalama Satış Fiyat Aralığı

Kent içi Alanlar Satış Fiyat Aralığı (ABD Doları/m²)Beşiktaş-Şişli-Taksim (Avrupa Yakası) $5.000-$10.000

Levent-Maslak (Avrupa Yakası) $5.000-$9.000Etiler (Avrupa Yakası) $6.500-$8.000

Ataşehir-Şerifali (Asya Yakası) $1.700-$3.000Acıbadem (Asya Yakası) $2.500-$5.000

Bostancı-Erenköy-Kozyatağı (Asya Yakası) $2.500-$4.250Ataköy (Avrupa Yakası) $3.000-$5.000

2010/TGYO/09


Kent dışı Alanlar Satış Fiyat Aralığı (ABD Doları/m²)Beylikdüzü (Avrupa Yakası) $1.200-$1.700

Halkalı (Avrupa Yakası) $1.500-$2.000Beykoz (Asya Yakası) $2.750-$5.000

Bahçeşehir-Esenyurt (Avrupa Yakası) $1.500-$2.000Büyükçekmece-Silivri (Avrupa Yakası) $1.500-$1.900

Çekmeköy-Ümraniye (Asya Yakası) $1.600-$2.500Göktürk-Kemerburgaz (Avrupa Yakası) $1.800-$3.400

Kilyos-Rumelifeneri (Avrupa Yakası) $1.300-$2.200Pendik-Tuzla (Asya Yakası) $1.300-$2.000

Maltepe-Kartal (Asya Yakası) $1.500-$2.400Gelişmekte Olan Kent İçi Alanlar Satış Fiyat Aralığı (ABD Doları/m²)

Kağıthane, Bomonti, Haliç (Avrupa Yakası) $3.000-$5.500

Konut gelişiminin hız kazandığı doksanlı yıllardan bu yana bölgede yeni ve kaliteli rezidans projeleri

artmıştır. Aşağıda gayrimenkule emsal teşkil eden projelerin özellikleri sunulmuştur: Emsal projelerin ünite

tiplerine göre birim fiyatları aşağıda sunulmuştur:

PROJE ADI LOKASYON GELİŞTİRİCİ ÜNİTETİPİ

ÜNİTESAYISI

M² BİRİMDEĞERİ(USD/m²)

BİTİŞTARİHİ

SATILANÜNİTESAYISI

(%)

İstanbul Sapphire Levent Biskon Yapı &Güney Turizm Rezidans 177 $7.235-$13.583 2011 40%

Kanyon* Levent Iş GYO-Eczacıbaşı Rezidans 179 $6.556-$8.421 2006 100%

Kempinski Bellevue* Levent Astaş Rezidans 64 $4.720-$8.235 2007 100%

Levent Loft* Levent Ülker AkfenPartnership Rezidans 82 $5.455-$6.056 Aralık,

2007 100%

Levent Loft II Levent Ülker AkfenPartnership Rezidans 82 $4.545-$9.333 Haziran,

2010 43%

MetrocityMillenium* Levent Yüksel Inşaat Rezidans 203 $4.085-$6.444 2005 100%

Selenium City Levent Toki, Aşçıoğlu Rezidans 60 $5.435-$5.535 Aralık,2009 95%

Kempinski Astoria* Esentepe Astaş Rezidans 97 $5.045-$10.000 2007 100%Selenium Panorama Gayrettepe Aşçıoğlu Inşaat Rezidans 82 $4.114-$10.504 2009 96%

Şişli Plaza* Şişli Yapı Konut Rezidans 183 $3.556-$6.790 2007 100%(*)ikinci el fiyatlardır.

8.2.2 İstanbul Alışveriş Merkezi Piyasası Araştırması

Avrupa yakasındaki Tarihi Yarımada ile Asya yakasındaki Kadıköy, İstanbul’daki ilk perakende

alanlarıdır. Yıllar geçtikçe, nüfusun artması ve şehir merkezinin çok kalabalıklaşması sonucunda iş

merkezleri, alt merkezlere doğru kaymaya başlamıştır. Merkezi İş Alanı (MİA)’nın desantralizasyonu ile

2010/TGYO/09


birlikte, İstanbul’un alt merkezlerinde genellikle ana arterler ve yüksek yoğunluklu nüfusun olduğu

alanlarda alışveriş merkezleri geliştirilmiştir.

İstanbul’da bulunan belli başlı 80 alışveriş merkezinden konum olarak taşınmazın yakın çevresinde

bulunanların, açılış tarihi ve kiralanabilir brüt alanı kira rayiçlerine göre dağılımı aşağıdaki tabloda

özetlenmiştir.

Alışveriş Merkezi Lokasyon AçılışTarihi

KiralanabilirBrüt Alan

Kira (USD $/m²)Mağazalar

Kira (USD $/m²)Yeme-İçme Alanları

Çok BüyükIstanbul Cevahir Şişli 2005 107.000 60-150 225-245Istinye Park Istinye 2007 84.000 145-215 100-200

BüyükProfilo Mecidiyeköy 1998 40.600 48-52 60-70

OrtaAkmerkez Etiler 1993 34.680 * 130-285Kanyon Levent 2006 37.500 100-200 100-200Kempinski Astoria Esentepe 2008 25.000 80-100 100-200Metrocity Levent 2003 32.638 70-90 80-100

KüçükCity's Nişantaşı Nişantaşı 2008 19.296 100-150 100-150

(*) İnşaat halinde olduğu için yeni kiralama yapılmamaktadır. Eski kiraları 150$/m² ile 200$/m² arasındadeğişmektedir. Alışveriş Merkezi yönetiminden alınan bilgiye göre eski kiralar üzerinden %35 indirimuygulanmaktadır.

8.2.3 İstanbul Ofis Piyasası Araştırması

Önemli bir ticaret şehri olan İstanbul’da Merkezi İş Alanı, zaman içerisinde sürekli değişiklik

göstermiştir. 1846 yılından önce ticaretin merkezi olan Haliç, Saraçhane ve Aksaray bölgeleri Galata

Köprüsü’nün tamamlanması ile Beyoğlu’na kaymıştır. 1950’li yıllardan sonra ise ticaret ve imalat Galata ve

Eminönü bölgelerinde yoğunlaşmıştır. 1970’lere gelindiğinde ticaret alanı Eminönü’nden Beyoğlu’na kadar

uzanmış ve bu bölge kentin merkezi iş alanı haline gelmiştir. 1973 yılında Boğaziçi Köprüsü’nün

tamamlanması Merkezi İş Alanı’nın bugünkü yeri olan Beşiktaş-Levent-Maslak bölgesine kaymasında en

büyük etken olmuştur. Köprüyle beraber çevreyollarının açılması Beşiktaş ve Zincirlikuyu arasında ofis

binalarının sayısını artırmıştır. 1988 yılında ise 2. Köprü olan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün yapılması

MİA’nın kuzeye kayarak bugünkü şeklini almasını sağlamıştır.

İstanbul ofis piyasası incelenirken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı dışı (MİA dışı)

alanlar olarak ikiye ayılabilir. İstanbul’un Merkezi İş Alanı Barbaros Bulvarından Başlayıp, Büyükdere

Caddesi boyunca uzanıp Maslak’ta son bulmaktadır. Bu aks üzerinde sırasıyla Beşiktaş, Balmumcu,

Esentepe, Zincirlikuyu, Levent ve Maslak bulunmaktadır.

2010/TGYO/09


Türkiye’nin en büyük ofis piyasası yaklaşık 1.67 milyon m2’lik modern ofis binaları ile İstanbul’da

bulunmaktadır.

Detaylar aşağıda özetlenmiştir:

Ana GöstergelerA Sınıfı B Sınıfı

Mevcut Stok (m²) 1.654.372 636.743Ortalama Boşluk Oranı(%) 9,02 8,56

İstanbul’daki ofis stoğunun bölgelere göre dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir.

İstanbul A Sınıfı Ofis Stoğu (m²)(2010 1.Yarı)

Avrupa Yakası

Alt Toplam 1.218.494Levent 254.593Etiler 71.405

Maslak 240.829Gayrettepe 103.962

Taksim-Haliç 47.500Beşiktaş 69.902

Şişli – Kâğıthane 74.137Havaalanı 356.166

Asya Yakası

Alt Toplam 435.878Altunizade 22.342Ümraniye 188.571

Kozyatağı – Kartal 158.742Kavacık 66.223

TOPLAM 1.654.372

Maslak, Levent, Etiler, Taksim, Gayrettepe, Beşiktaş, Altunizade ve Kozyatağı gibi tercih edilen

merkezi iş alanlarındaki nitelikli ofis binası talebi, Türkiye piyasasına giren yeni şirketler ve faaliyetlerini

genişleten mevcut şirketlere bağlı olarak artmakta olsa da, ofis arzında belirgin bir artış olmamaktadır.

Talebin artması ve arzın sınırlı kalması sonucunda tercih edilen bu bölgelerde boşluk oranları önemli

ölçüde azalmakta ve fiyatlar artmaya devam etmektedir.

2008 yılının son çeyreği ve 2009 yılının ilk çeyreğinde A sınıfı ofis kiralarında düşüş yaşanmıştır.

Fakat 2009 yılının 2. çeyreğinden sonra bazı bölgelerde kiralar tekrar artmaya başlarken, bazılarında ise

sadece fiyatlardaki düşüş yavaşlamıştır. Özellikle Altunizade, Ümraniye, Levent ve Beşiktaş bölgelerinde A

sınıfı ofis fiyatlarında artış gözlenmektedir. Bu bölgelerden Ümraniye, Levent ve Beşiktaş’taki A sınıfı ofis

binalarındaki boşluk oranlarının da azalmış olması bu bölgelerde A sınıfına olan talebin devam ettiğini ve

dolayısıyla istenen kira değerlerindeki artışla desteklendiği görülmektedir. 2009 yılının ikinci çeyreğinden

sonra İstanbul genelindeki toplam boşluk oranları düşüşe geçmeye başlamıştır. Son dönemde gerçekleşen

kiralama işlemi sayısındaki artış ve ofis piyasasındaki toparlanma dikkati çekmektedir.

2010/TGYO/09


2009 yılının son çeyreğinden 2010 yılının ilk çeyreğine Asya Yakası’ndaki ofis bölgelerinde ortalama

kira değerleri $15,35/m²’den $15,53/m²’ye, Avrupa Yakası’ndaki bölgelerde ise $21,03/m²’den

$22,04/m²’ye yükselmiştir. Gayrettepe bölgesinde ise A sınıfı ofis binalarının kiraları 40,39 $/m², B sınıfı

ofis binalarının kiraları ise 15,22 $/m² olarak gerçekleşmiştir. Ortalama boşluk oranları A sınıfı için %0,58,

B sınıfı için %9,02 civarındadır.

İstanbul’daki A sınıfı ofis kiralarının bölgelere göre dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir.

Yapımı devam eden ya da proje aşamasında olup önümüzdeki dönemlerde İstanbul ofis stoğuna

eklenecek en fazla arzı Levent ve Şişli bölgeleri oluşturacaktır. Altunizade ise yeni arzın en az olduğu

bölgedir. Gayrettepe’de ise beklenen arz bulunmamaktadır. Mevcut koşulları düşünerek İstanbul’da 2010

yılında arza eklenecek toplam ofis stokunun yaklaşık 230.000 m² olacağını tahmin ediyoruz.

İstanbul geneline bakıldığında hem Asya hem de Avrupa Yakası’ndaki toplam boşluk oranları 2008

yılının son çeyreğinden 2009 yılının ikinci çeyreğine kadar büyük oranda artmıştır. Fakat 2009 yılının ikinci

çeyreğinden sonra İstanbul genelindeki toplam boşluk oranları düşüşe geçmeye başlamıştır. Son dönemde

gerçekleşen kiralama işlemi sayısındaki artış ve ofis piyasasındaki toparlanma dikkati çekmektedir.

Kiracılar genellikle merkezi lokasyona sahip ve kaliteli ofis stoğunu tercih ettiği için merkezi iş

aksında (MİA) yer alan ofislere talep halen devam etmektedir. Bu talep nedeni ile Zincirlikuyu-Maslak

koridorunda bulunan eski fabrika binaları yıkılarak yeni arz oluşturulma yoluna gidilmektedir. Daha önce

farklı fonksiyonlarda geliştirilen projelerde bu talebi karşılamak için ofis kullanımına

dönüştürülebilmektedir.

2010/TGYO/09


8.3 Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler:

Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; konumu, ulaşım kolaylığı, şehir merkezinde

“Merkezi İş Alanı”nda bulunuyor olması, bölgenin ticaret potansiyeli, taşınmazın Büyükdere-Şişli

Caddesi’ne cepheli olması ile görülebilirliği ve bölgedeki tamamlanmış altyapı olarak sıralanabilir.

Gayrimenkulün değerini olumsuz etkileyen herhangi bir etken olmadığını düşünmekteyiz.

9. DEĞERLENDİRME

9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:

Bu değerlemedeki sözkonusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir

fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin

verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin,

fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir.

Gayrimenkul’ün, yasal iznine uygun olan konut ve ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en

doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda sözkonusu

gayrimenkulün rezidans, ofis ve alışveriş merkezinden oluşan karma kullanımının en iyi ve en doğru

kullanım olacağı düşüncesindeyiz.

9.2 Değerleme Yaklaşımları:

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı:Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici

kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye konu olan gayrimenkule benzer

özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar,

gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta

yardımcı olmaktadır.

Emsal Arsalar:Çevrede yapılan piyasa araştırmaları sonucunda ulaşılan veriler aşağıdadır

1. Büyükdere Caddesi’ne cepheli, emsal: 2,50 Ticaret Alanı imarlı, 46.241 m² büyüklüğündeki eskiİ.E.T.T. arazisinin gerçekleşmiş satış fiyatı, 705.000.000,-USD (m² satış fiyatı ~15.246 $/m²)

2. Büyükdere Caddesi’ne cepheli, emsal: 2,50, Ticaret Alanı imarlı, 23.711 m² büyüklüğündeki eskiTekel Likör Fabrikası arazisinin gerçekleşmiş satış fiyatı ~264.000.000,-USD (m² satış fiyatı~11.134 $/m²)

3. Büyükdere Caddesi’ne cepheli, Zorlu Center’ın inşa edildiği arsa emsal: 2,90 Ticaret Alanı imarlı96.505 m² büyüklüğünde arsanın gerçekleşmiş satış fiyatı 800.000.000,-USD’dir. (m² satış fiyatı~8.290 $/m²)

2010/TGYO/09


Gayrimenkul Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3Lokasyon Esentepe Esentepe Mecidiyeköy ZincirlikuyuAlan (m²) 14.992 46.241 23.711 96.505Gerçekleşmiş Değer (USD) $705.000.000 $264.018.543 $800.000.000Değer (USD/m²) $15.246 $11.135 $8.290Emsal 2,75 2,50 2,50 2,90Emsal Düzeltmesi 16.771 12.248 7.861İmar Durumu Ticari Ticari Ticari Ticari

Değer Düzeltmesi Nitelik Nitelik +/- $düzeltme Nitelik +/- $

düzeltme Nitelik +/- $düzeltme

Altyapı İyi İyi $0 İyi $0 İyi $0

Büyüklük Küçük Büyük $1.000 Orta $500 Çokbüyük $2.000

Lokasyon Çok iyi İyi $500 Çok iyi $0 Çok iyi $0Ulaşılabilirlik Çok iyi İyi $500 Çok iyi $0 Çok iyi $0Net Düzeltmeler (USD/m²) $2.000 $500 $2.000Düzeltilmiş Değer(USD/m²)) $13.793 $18.771 $12.748 $9.861

Toplam Düzeltme Oranı 11% 4% 15%

Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede satışta olan arsa bulunmamaktadır. Ancak geçmiş

dönemde gerçekleşmiş arsa satışları bulunmaktadır. Yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosunda piyasa

şartlarına bağlı olarak geçmişte gerçekleşen emsal satışlarının ve gayrimenkullerin çeşitli özelliklerine göre

yapılan düzeltmeler neticesinde gayrimenkuller için adil piyasa birim m² satış değeri $13.793 USD/m² ve

tüm arsa değeri için ise $206.784.656 USD olarak belirlenmiştir. Söz konusu arsaların emsal olarak

kullanılmalarıyla yapılan değerlemede, değerleme konusu gayrimenkulün değeri çok yüksek çıkmaktadır.

Söz konusu bu arsalar alıcısı, yapılaşma şartları, konumu vb. açılardan özel durumlu gayrimenkullerdir ve

satışları sırasında oluşan spekülasyondan dolayı emsal olarak göz önünde bulundurulmamışlardır. Bu

nedenlerden dolayı, ihtiyatlı hareket edilerek, rapora konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal

karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır.

Maliyet Yaklaşımı:Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir

arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği

öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin

toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı

aşağıdaki adımları izler:

1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi.

2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin

yeniden değerlemesi.

3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa

veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi,

4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi.

2010/TGYO/09


Söz konusu gayrimenkul üzerinde yapılaşma olmadığından dolayı maliyet yöntemi gayrimenkulünbugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için buyöntem de kullanılmamıştır.

Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı:Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği

kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının

gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve

operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar

gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün

bugünkü para değerinin toplamını oluşturur.

Gayrimenkulün bulunduğu bölge 1. derece merkezi iş alanı içerisinde kalmakta olup konum

itibariyle çok değerlidir. Bu bölge içerisinde arsa arzı çok sınırlı olmakla birlikte potansiyel yatırımcıların

yatırım talebinin en yoğun olduğu bölgedir. Yatırım riskinin en düşük olduğu bu bölgede geliştirilebilecek

olası proje konseptleri arsa değerini fazlasıyla etkilemektedir. Bu sebeple en iyi ve en doğru kullanıma

dayalı olarak gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır.

10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLANMASI:Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya

yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot

boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha

sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun

son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen

değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü

değeri bulunmaktadır.

Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır.

Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen

kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan

yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği

durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır.

Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına

bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit

akışına uygulanabilir ve evrenseldir.

2010/TGYO/09


10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi

İskonto OranıRiskleri Toplama YaklaşımıNispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke

riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranıntoplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilengetirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilaveprimler elde edilmektedir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır:Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)+ Likidite risk primi+Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi

Risksiz OranBu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond’ları baz alınmıştır Bu menkul

kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedirYapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli ABD Doları cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerinağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi %6,0 civarındadır.

Likidite Risk PrimiBuna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir

ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksunkalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduatsertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.Gayrimenkulün konumu, perakende ve ofis olarak potansiyeli göz önüne alındığında, gayrimenkulün orta vadedesatılabilir olduğunu düşünmekteyiz. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %2,5 olarak kabuledilmiştir.

Operasyonel RisklerGayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel)

risk ile halihazırda imar durumunda ki belirsizlik nedeniyle ruhsatsız olan gayrimenkulün ruhsat almasürecinde ortaya çıkabilecek riskler dikkate alınarak operasyonel risk oranı %3,5 olarak belirlenmiştir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezleriiçin aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir:

%6,0 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)+ %2,5 Likidite risk primi+ %3,5 Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi= %12,0 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı

Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlamayapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %12,0 olarak kabul edilmiştir.

2010/TGYO/09


Kapitalizasyon Oranı:İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10. yıl sonunda

gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin,kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir.

Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik,işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezikapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra gayrimenkulünbulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. Budurumda 10. yıl sonunda kapitalizasyon oranı %7,0 olarak bulunmuştur.

Yatırım Getirisi Yaklaşımı (ROI)

Gayrimenkul yatırımları için risk primi, yatırımcıların gayrimenkule yatırım yaparken şart koştukları

ilave getiri olarak tanımlanmaktadır. Daha hatasız sonuçlar elde etmek için kar oranı primi, İstanbul rezidans

piyasasına ilişkin bilgilerin analizine göre belirlenmiştir. Benzer projelerdeki deneyimlerimize ve

araştırmalarımıza göre yatırımcıların kar beklentisi rezidans projelerinde %30 ile %40 arasında değişmektedir.

İstanbul İli, Şişli İlçesi’nde yer alan ve halihazırda boş durumda olan 2011 ada 5 parsel üzerinde

geliştirilmesi planlanan karma kullanımlı projenin rezidans kısmı için yatırım getirisi oranı %35,00 olarak

hesaplanmıştır.

2010/TGYO/09


11. SONUÇGayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları

aşağıda belirtilmiştir:

Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUREmsal Karşılaştırma Yöntemi: KullanılmamıştırMaliyet Yaklaşımı Yöntemi: KullanılmamıştırGelir İndirgeme Yöntemi: 238.960.290 TL $151.749.724 € 124.348.384Gayrimenkul Değeri: 238.960.290 TL $151.749.724 € 124.348.384

Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-EUR = 1,9217-TL olarak kabul edilmiştir.

Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; bölgede yer alan mevcut konut

projelerinin satış fiyatlarının, ünite tiplerinin, büyüklüklerinin ve satış performanslarının, mevcut alışveriş

merkezlerinin kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi

sayılarının, mevcut ofislerin ise kiralarının, doluluk boşluk oranlarının ve ofis stoğunun incelenmesi sonucu

elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Öngörülen Satılabilir /Kiralanabilir Alan (m²)

Öngörülen metrekaresatış/kira geliri

(USD/m²)

Öngörülen aylıkkira geliri(USD/ay)

Öngörülen yıllıkkira geliri(USD/yıl)

Konut 29.210 $7.079 - -Ofis 15.220 $29,49 $448.789 $5.385.466Perakende 2.415 $47,50 $114.713 $1.376.550

Emsal karşılaştırma yaklaşımı kısmında belirtildiği üzere bu yöntem ile arsa için bulunan

$206.784.656 USD arsa değeri, değerleme çalışmasında ihtiyatlı davranılarak göz ardı edilmiş ve emsal

karşılaştırma yöntemine %0 oranında ağırlık verilmiştir. Söz konusu gayrimenkulün 1. derece merkezi iş

alanı içerisinde yatırımcı açısından yatırım riskinin en düşük olduğu bölgede yer almasından dolayı gelir

kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle,

söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık

verilmiştir.

Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne

alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün, 30 Haziran 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri

şöyle belirlenmiştir:

239.000.000 TLİKİ YÜZ OTUZ DOKUZ MİLYON TÜRK LİRASI

KDV DAHİL DEĞER: 281.973.142 TL

Raporu Hazırlayan Raporu Kontrol EdenMuammer EMANET Cem DEMİRÖZ

Şehir Plancısı İşletmeDeğerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

2010/TGYO/09


Eki :

• Temel göstergeler tablosu (2 Sayfa)• Nakit akışı tabloları (3 Sayfa)• Bölge haritası• Fotoğraflar (2 sayfa)• Tapu sureti (1 sayfa)• Tapu takyidat yazısı (1 sayfa)• 1/5.000 ölçekli nazım imar planı değişikliği• Yazılı imar durumu (1 Sayfa)• Raporu hazırlayanları tanıtıcı bilgiler (2 sayfa)• Sorumlu değerleme uzmanı SPK lisans örneği• Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar

2010/TGYO/09


Torun Tower Projesi, Esentepe

Genel Bilgiler AçıklamaBrüt Arsa Alanı 14.992 m²Net Arsa Alanı 13.220 m²Emsal 2,75Emsale Dahil Toplam Alan 36.355 m²

Brüt Perakende Alanı 3.450 m²Kiralanabilir Perakende Alanı 2.415 m² Brüt alanın %70'iSirkülasyon Alanı 1.035 m² Brüt alanın %30'uPerakende kapalı otopark alanı 3.188 m² Kiralanabilir 25 m² perakende alanı için 1 araçlık kapalı otopark (33 m²/araç)Toplam Perakende Alanı 6.638 m²Brüt Ofis Alanı 17.906 m²

Zemin Üstü Brüt Ofis Alanı 10.906 m²Zemin Altı Brüt Ofis Alanı 7.000 m²Kiralanabilir ofis alanı 15.220 m² Brüt alanların %85'iOrtak & teknik alanlar 2.686 m² Brüt alanların %15'i

Kapalı otopark alanı 13.138 m² Her 50 m² ofis ve konferans salonu alanı için,1 araçlık kapalı otopark (33 m²/araç)Konferans Salonu 2.000 m² Zemin altıToplam Ofis Alanı 33.044 m²Brüt Rezidans Alanı 29.210 m²

Satılabilir konut alanı 29.210 m² Brüt alanın %100'üTeknik alanlar (bodrum katlar) 2.191 m² Sığınak, tesisat galeri ve hacimleri alanı, asansör, hidrofor vs. alanları

Rezidans kapalı otopark alanı 19.279 m²Her 50 m² satılabilir konut alanı için,1 araçlık kapalı otopark (33 m²/araç)-584araçlık otopark

Rekreasyon alanı 12.220 m² Bina taban oturumu dışında kalan alanToplam Rezidans Alanı 50.679 m² Rekreasyon alanı dışında kalan toplam inşaat alanıToplam İnşaat Alanı 90.361 m²

Zamanlama TahminleriPerakende ve Ofisİnşaat süresi 24 ayNakit akışı süresi 10 yılRezidansİnşaat süresi 24 ayPazarlama süresi 24 ayNakit akışı süresi 24 ay

Geliştirme MaliyetleriPerakende $5.345.366Direkt İnşaat Maliyetleri $3.129.840Dolaylı İnşaat Maliyetleri $427.263İşletme Giderleri $1.533.721Diğer Maliyetler $254.541Ofis $25.677.001Direkt İnşaat Maliyetleri $17.875.588Dolaylı İnşaat Maliyetleri $1.056.121İşletme Giderleri $3.722.534Diğer Maliyetler $1.132.712Rezidans $46.575.695Direkt İnşaat Maliyetleri $41.436.868Dolaylı İnşaat Maliyetleri $3.146.618Diğer Maliyetler $1.992.209Toplam Geliştirme Maliyeti $77.598.062

2010/TGYO/09


Gelir TahminleriPerakendePerakende kira gelirleri $1.376.550 yılKira endeksi 3,0% yılOfisOfis kira gelirleri $5.385.466 yılKira endeksi 3,0% yılRezidansToplam ünite sayısı 193Toplam konut gelirleri $206.788.047

Finansal OranlarPerakende ve Ofis İskonto Oranı 12,00%

Risksiz oran 6,00% 10 yıllık T.C. Hazinesi Eurobond basit faiz oranıLikidite riski 2,50% Gayrimenkulün likitide edilmesi sırasında geçen sürede mahrum kalınan faiz oranıOperasyonel risk 3,50% İnşaat, hukuki ve diğer riskler

10. yıldaki kapitalizasyon oranı 7,00%Rezidans ROI 35,00% Toplam yatırım getiri oranı

2010/TGYO/09


Nakit Akışı - Perakende Kısmı (.000 ABD Doları)GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM

Perakende kira gelirleri $0 $0 $1.377 $1.418 $1.460 $1.504 $1.549 $1.596 $1.644 $1.693 $12.24110. yıl satış değeri $20.398 $20.398

TOPLAM GELİRLER $0 $0 $1.377 $1.418 $1.460 $1.504 $1.549 $1.596 $1.644 $22.091 $32.639MALİYETLERDirekt İnşaat Maliyetleri € 1.443 € 1.687 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 $3.130

Dolaylı İnşaat Maliyetleri $275 $38 $115 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $427

İşletme Giderleri $0 $0 $173 $178 $183 $189 $194 $200 $206 $212 $1.534

Diğer Maliyetler $86 $86 $14 $9 $9 $9 $10 $10 $10 $11 $255TOPLAM MALİYET & GİDERLER $1.804 $1.810 $302 $187 $192 $198 $204 $210 $216 $222 $5.345NAKİT AKIŞI -$1.804 -$1.810 $1.074 $1.231 $1.268 $1.306 $1.346 $1.386 $1.428 $21.869 $27.293KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI -$1.804 -$3.615 -$2.540 -$1.309 -$41 $1.265 $2.611 $3.997 $5.425 $27.293

NBD $9.631

2010/TGYO/09


Nakit Akışı - Ofis+Konferans Salonu (.000 ABD Doları)GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAMOfis+Konferans Salonu+Spor Merkezi kiragelirleri $0 $0 $5.385 $5.547 $5.713 $5.885 $6.061 $6.243 $6.431 $6.623 $47.88910. yıl satış değeri $84.401 $84.401TOPLAM GELİRLER $0 $0 $5.385 $5.547 $5.713 $5.885 $6.061 $6.243 $6.431 $91.024 $132.290MALİYETLERDirekt İnşaat Maaliyetleri € 7.939 € 9.937 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 $17.876

Dolaylı İnşaat Maliyetleri $393 $215 $449 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $1.056

İşletme Giderleri $0 $0 $422 $433 $446 $458 $471 $484 $498 $512 $3.723

Diğer Maliyetler $417 $508 $44 $22 $22 $23 $24 $24 $25 $26 $1.133TOPLAM MALİYET & GİDERLER $8.748 $10.659 $914 $455 $468 $481 $494 $508 $522 $537 $23.787NAKİT AKIŞI -$8.748 -$10.659 $4.472 $5.092 $5.246 $5.404 $5.567 $5.735 $5.908 $90.487 $108.503KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI -$8.748 -$19.407 -$14.936 -$9.844 -$4.598 $806 $6.373 $12.108 $18.016 $108.503

NBD $35.755

2010/TGYO/09


Nakit Akışı - Rezidans Kısmı (.000 ABD Doları)GELİRLER Ç1/Yıl 1 Ç2/Yıl 1 Ç3/Yıl 1 Ç4/Yıl 1 Ç1/Yıl 2 Ç2/Yıl 2 Ç3/Yıl 2 Ç4/Yıl 2 Toplam

Rezidans Satış gelirleri $0 $13.889 $24.209 $40.635 $52.895 $40.589 $31.032 $3.539 $206.788

TOPLAM GELİRLER $0 $13.889 $24.209 $40.635 $52.895 $40.589 $31.032 $3.539 $206.788

MALİYETLERDirekt İnşaat Maliyetleri $5.178 $6.039 $8.339 $7.747 $6.025 $4.915 $3.193 $41.437

Dolaylı İnşaat Maliyetleri $354 $242 $346 $510 $633 $509 $414 $139 $3.147

Diğer Maliyetler $18 $271 $319 $442 $419 $327 $266 $167 $2.229

TOPLAM MALİYETLER $371 $5.692 $6.704 $9.291 $8.799 $6.862 $5.595 $3.499 $46.813

NAKİT AKIŞI -$371 $8.197 $17.505 $31.344 $44.096 $33.727 $25.437 $40 $159.975

KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI -$371 $7.826 $25.331 $56.675 $100.771 $134.498 $159.935 $159.975

NBD $106.364

ROI 35%

Documents

DEĞERLEME RAPORU 2011 Ada 5 Parsel, Büyükdere Caddesi ...6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 14 Haziran