DEĞERLEME RAPORU 205 Ada 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13, …...6.2 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 14 Haziran 2010

Rapor No: 2010/TGYO/Rev05

1Büyükdere Caddesi, No: 108,Enka Binası, Kat: 6/B,Esentepe, Şişli / İstanbul

DEĞERLEME RAPORU

205 Ada 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 Parseller, 376 Ada 1 Parselve 377 Ada 5 Parsel (Eski Tekel Fabrikası)

İlkadım, Samsun

20 Eylül 2010

Rapor No: 2010/TGYO/REV05



DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ

- Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

- Değerleme Süresi: 18 Gün

- Sözleşme Tarihi ve No: 07.06.2010 / 2010/TGYO

- Değerlenen Mülkiyet Hakları: Mülkiyeti Samsun Büyükşehir Belediyesi’ne ait olanSamsun Eski Tekel Fabrikası’nın yenilenerek TTAGayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A. Ş.tarafından 30 yıl süre ile alışveriş merkezi olarakişletilmesinden elde edilecek gelirin Torunlar GYOA. Ş.’ye ait %40 Hisse Payı

- Raporun Konusu: Değer tespiti

Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:

- Adres: 19 Mayıs Bulvarı, Eski Tekel Fabrikası arazisiİlkadım / SAMSUN

- Sahibi: Samsun Büyükşehir Belediyesi

- Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Boş durumda

- Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkuller üzerinde takyidat bulunmaktadır.(Bkz. Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları)

- İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi)

Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:

Gelir İndirgeme Yöntemine %100 ağırlık verilmiştirKullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUREmsal Karşılaştırma Yöntemi: KullanılmamıştırMaliyet Yaklaşımı Yöntemi: KullanılmamıştırGelir İndirgeme Yöntemi: 36.975.121 TL $23.480.740 € 19.240.839Gayrimenkul Değeri: 36.975.121 TL $23.480.740 € 19.240.839Torunlar GYO %40 Hisse Değeri: 14.790.048 TL $9.392.296 € 7.696.336

Değerlemede Görev Alan Kişiler:

- Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ – Lisans No: 401095

- Değerleme Elemanı: Muammer EMANET – Lisans No: 401074



İÇİNDEKİLER SAYFA NO

1 RAPOR BİLGİLERİ.................................................................................................................................................42 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:..............................................................52.1 Değerleme Şirket Bilgileri:.........................................................................................................................................52.2 Müşteri Bilgileri: ..........................................................................................................................................................53 DEĞER TESPİTİ .....................................................................................................................................................64 DEĞER TANIMI......................................................................................................................................................65 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ..........................................75.1 Gayrimenkulün Tanımı:.............................................................................................................................................75.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: ...........................................................................................................................76 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN

İNCELEMELER .......................................................................................................................................................86.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları:...................................................................................................................................86.2 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:.................................................96.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:.......................................................................................................96.4 Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı

Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkinGörüş:........................................................................................................................................................................ 10

6.5 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: ...................... 107 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER ................................................ 117.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri: ................................................................. 118 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ........................................ 118.1 Samsun İli Hakkında Genel Bilgiler:..................................................................................................................... 118.2 İlkadım İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: ............................................................................................................... 118.3 Piyasa Araştırması: ................................................................................................................................................... 128.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:.................................................................................................... 129 DEĞERLEME........................................................................................................................................................ 139.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: ................................................................................................................ 139.2 Değerleme Yaklaşımları: ......................................................................................................................................... 1310 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: ............................................................................... 1511 SONUÇ..................................................................................................................................................................... 22



1 RAPOR BİLGİLERİRapor Tarihi: 20.09.2010

Rapor No: 2010/TGYO/REV05

Raporun Türü ve Amacı: Üzerinde eski TEKEL Fabrikası bulunanSamsun ili, İlkadım ilçesi, Kale Mahallesi, 205ada, 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13 ve 14 no’lu parsellerile Ulugazi Mahallesi, 376 ada, 1 no.lu ve 377Ada 5 no.lu parsel üzerinde geliştirilecek olanalışveriş merkezi projesinin değerinin tespitineyönelik değerleme raporu.

Raporu Hazırlayanlar : Muammer EmanetDeğerleme Departmanı MüdürüŞehir Plancısı

Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DemirözGenel Müdürİşletme

Değerleme Tarihi: 30.06.2010

Raporun Kurul Düzenlemeleri KapsamındaDeğerleme Amacıyla HazırlanıpHazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiştir



2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:

2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:

- Şirket Ünvanı: Prime Gayrimenkul Değerleme ve DanışmanlıkA.Ş.

- Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası,Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul

- Telefon No: 0212 272 02 02

- Fax No: 0212 356 26 46

2.2 Müşteri Bilgileri:- Şirket Ünvanı: Torunlar GYO A.Ş.

- Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6,Kavacık - Beykoz / İSTANBUL

- Müşteri Talebinin Kapsamı ve VarsaGetirilen Sınırlamalar: Üzerinde eski TEKEL Fabrikası bulunan

Samsun ili, İlkadım ilçesi, Kale Mahallesi, 205ada, 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13 ve 14 no’lu parsellerile Ulugazi Mahallesi, 376 ada 1 no.lu ve 377Ada 5 no.lu parsel üzerinde geliştirilecek olanalışveriş merkezi projesinde ki Torunlar GYOA. Ş.’ye ait % 40 hisse değerinin belirlenmesidir.Müşteri tarafından herhangi bir sınırlamagetirilmemiştir.



3 DEĞER TESPİTİBilgimiz ve görüşümüze göre:

- Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.

- Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan

varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif

profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.

- Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel

herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve

olmamıştır.

- Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya

müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir

sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.

4 DEĞER TANIMIPazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun

bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini

tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki

tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir.

Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el

değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:

- Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.

- Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.

- Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.

- Ödeme nakit olarak, uluslar arası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır.



5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER

5.1 Gayrimenkulün Tanımı:

Değerlemeye konu gayrimenkul, Samsun ili, İlkadım ilçesi, Kale Mahallesi, 205 ada, 2, 8, 9, 10, 11,

12, 13 ve 14 no’lu parseller ile Ulugazi Mahallesi, 376 ada, 1 no.lu ve 377 Ada 5 no.lu parseller üzerinde yer

alan Eski Tekel Fabrika binaları içerisinde geliştirilecek olan alışveriş merkezi projesidir.

5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu:

Gayrimenkul, Samsun’un merkezi sayılabilecek olan Cumhuriyet Meydanı’nda konumludur. Yakın

çevresinde ağırlıkla ticaret alanları, kamu kurumları ve parklar bulunmaktadır. Gayrimenkul, şehrin merkezi

sayılabilecek Cumhuriyet Meydanı’nda yer almaktadır.

Bölge, İlkadım Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır.

Gayrimenkulün bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları :

Çarşamba Havalimanı….........……………………… : 25 kmAtakum Mevkii....…………………………………... : 7 km



6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILANİNCELEMELER

6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları:

377 Ada 5 Parsel 376 Ada 1 ParselİLİ Samsun SamsunİLÇESİ İlkadım İlkadımMAHALLESİ Ulugazi UlugaziMEVKİİ Orhaniye Gazi, OrhaniyeADA NO. 377 376PARSEL NO. 5 1YÜZÖLÇÜMÜ 262,00 m² 3.199,75 m²NİTELİĞİ Kargir Bina Kargir BinaSAHİBİ Samsun Büyükşehir Belediyesi Samsun Büyükşehir Belediyesi

205 Ada 2 Parsel 205 Ada 8 ParselİLİ Samsun SamsunİLÇESİ İlkadım İlkadımMAHALLESİ Kale KaleMEVKİİ --- ---ADA NO. 205 205PARSEL NO. 2 8YÜZÖLÇÜMÜ 507,52 m² 2.532,90 m²NİTELİĞİ Arsa Ars.1 Dep. 2 KT. Krg. Çocuk Yuv. BinaSAHİBİ Samsun Büyükşehir Belediyesi Samsun Büyükşehir Belediyesi

205 Ada 9 Parsel 205 Ada 10 ParselİLİ Samsun SamsunİLÇESİ İlkadım İlkadımMAHALLESİ Kale KaleMEVKİİ Orhaniye-Mevlev Orhaniye-MevlevADA NO. 205 205PARSEL NO. 9 10YÜZÖLÇÜMÜ 493,53 m² 3.549,87 m²NİTELİĞİ Kargir Tütün Fabrikası Kargir Tütün FabrikasıSAHİBİ Samsun Büyükşehir Belediyesi Samsun Büyükşehir Belediyesi

205 Ada 11 Parsel 205 Ada 12 ParselİLİ Samsun SamsunİLÇESİ İlkadım İlkadımMAHALLESİ Kale KaleMEVKİİ Orhaniye-Mevlev Orhaniye-MevlevADA NO. 205 205PARSEL NO. 11 12YÜZÖLÇÜMÜ 719,38 m² 1.301,34 m²NİTELİĞİ Kargir Tütün Fabrikası Kargir Tütün FabrikasıSAHİBİ Samsun Büyükşehir Belediyesi Samsun Büyükşehir Belediyesi

205 Ada 13 Parsel 205 Ada 14 ParselİLİ Samsun SamsunİLÇESİ İlkadım İlkadımMAHALLESİ Kale KaleMEVKİİ Orhaniye-Mevlev Orhaniye-MevlevADA NO. 205 205PARSEL NO. 13 14YÜZÖLÇÜMÜ 4.479,26 m² 355,70 m²NİTELİĞİ Kargir Tütün Fabrikası Kargir Tütün FabrikasıSAHİBİ Samsun Büyükşehir Belediyesi Samsun Büyükşehir Belediyesi



6.2 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:

Prime Değerleme olarak, 14 Haziran 2010 tarihinde Samsun İli, İlkadım İlçe Tapu Sicil

Müdürlüğü'nden alınan Takbis belgelerinden, rapora konu tüm gayrimenkullerin üzerinde müştereken

aşağıdaki takyidatların bulunduğunu öğrendik:

Beyanlar bölümü:- 1710 sayılı kanun 8. Maddesi gereğince eski eserdir.

- Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır.

- 5366 sayılı kanun gereği belirlenen yenileme alanı içerisinde kalmaktadır. (Samsun Büyükşehir

Belediyesi)

Bunlara ilaveten, sadece 205 ada 2 ve 8 no.lu parseller üzerinde aşağıdaki not bulunmaktadır.

Beyanlar bölümü:- Diğer (Konusu: Tahsis amacının değiştirilmesi % yeraltı otopark turizm kültür ve ticaret

merkezi olarak kullanılabilir.)

6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:

Samsun Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden şifahen alınan bilgiye göre konu

gayrimenkulün içerisinde bulunduğu bölge, 23 Haziran 2010 tarihinde onaylanmış 1/1000 Ölçekli Tekel

Sigara Fabrikası Alanı Koruma Amaçlı İmar Planı paftasında “KTT: Kültür, Turizm ve Ticaret Alanı”içinde kalmaktadır. Yapılaşmayı etkileyecek olan plan notları aşağıdaki gibidir:

1. Yenileme Alanı Sınırı içerisinde Kültür, Turizm ve Ticari kullanımlar yer alacak olup

kullanımların yerleri ve miktarı Yenileme Avan Projesi ve Restorasyon Projesi ile

belirlenecektir.

2. 205 adanın ortasındaki boş alan, peyzaj projesine göre Kamuya Açık Yeşil Alan+Meydan

olarak, bu alanın altında ise Kapalı Otopark alanı düzenlenecektir. Kapalı Otopark için kazı

işlemleri Müze Müdürlüğü denetiminde yapılacak olup, kazı sırasında 2863 Sayılı Kanun

kapsamında kalan herhangi bir kalıntıya ve buluntuya rastlanması halinde kazı işlemleri

durdurularak, Müze Müdürlüğü uzmanlarınca hazırlanacak rapor Samsun KTVKBK’na

iletildikten sonra Bölge Kurulu’nun vereceği karar doğrultusunda işlem yapılacaktır.

3. 205 ada 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 ve 377 ada 5 no.lu parsel sınırı içerisinde bulunan tüm tescilli

yapıların kontür ve gabarileri aynen korunacak olup, 205 adada Kapalı Otoparktan yaya

çıkışını sağlayacak merdiven ve asansörler dışında ilave yapı yapılmayacaktır.

4. Yenileme Alanı Sınırı içerisinde yer alan 376 ada 8 no.lu parseldeki yapıyı ve 10 no.lu parseli,

374 ada 8, 24 ve 28 no.lu parsellerdeki yapıları kapsayan onanlı imar planı kararlarına (inşaat

emsali, yapı yaklaşma mesafesi, yapı yüksekliği, gabariler, kullanım, işlev gibi) aynen

uyulacaktır.

5. Gazi Caddesi, Mevlevihane Caddesi, Orhaniye Sokak ve Sanat Sokağın belli bir kısmı, araç

trafiğine kapatılarak tarihi kent dokusuna hizmet edecek önemli bir yaya + servis yolu aksı



olarak düzenlenecek, acil durumlarda itfaiye, cankurtaran vb. acil hizmet araçlarının günün her

saatinde ve servis araçlarının ise günün belli saatlerinde girebileceği şekilde bu sokaklarda

düzenlemeler yapılacaktır.

6. Bu plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve İlgili

Yönetmelik Hükümleri, 2863 sayılı “Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu” ve İlgili

Yönetmelik Hükümleri ve İlke Kararları geçerlidir.

6.4 Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına SermayePiyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir HususBulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:

Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan takyidatların

gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olduğu kanaatine varılmıştır. Gayrimenkul üzerinde bulunan

“1710 sayılı kanunun 8. Maddesi gereğince eski eserdir.” ve “Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır.”

şerhleri gayrimenkul üzerinde yapılaşma şartlarını koruma kurullarının belirleyebileceği anlamına

gelmektedir. “5366 sayılı kanun gereği belirlenen yenileme alanı içerisinde kalmaktadır.” şerhi ise Samsun

Büyükşehir Belediyesi tarafından “Yıpranan kültür varlıklarının bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden

inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması,

tabii afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve

yaşatılarak kullanılması” ilkesine dayanılarak konulmuştur. Bu durumda gayrimenkul üzerinde Samsun

Büyükşehir Belediyesi ve Samsun Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü’nün

onaylamaları şartı ile gayrimenkul üzerinde proje geliştirmenin sakıncası bulunmamaktadır.

Yapılan incelemelerde gayrimenkul için hazırlanan mimari avan projenin T.C. Kültür ve Turizm

Bakanlığı Samsun Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’na sunulduğu ve sunulan mimari

avan projenin uygun bulunarak kurul tarafından onaylandığı 16.07.2010 tarih ve 2706 sayılı kurul

kararından anlaşılmaktadır. (Bkz. Ekler) Ayrıca, tarafımıza iletilen belgelerden İlkadım Belediyesi’nden söz

konusu gayrimenkullerden 205 ada 9 parsel için 27.07.2010 tarih ve 7 numaralı yapı ruhsatının, 205 ada 13

parsel için 27.07.2010 tarih ve 6 numaralı yapı ruhsatının, 376 ada 1 parsel için 27.07.2010 tarih ve 8

numaralı yapı ruhsatının ve 377 ada 5 parsel için 27.07.2010 tarih ve 9 numaralı yapı ruhsatının alındığı

görülmüştür. Samsun ili İlkadım ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü, Samsun ili İlkadım İlçe Belediyesi ve Samsun

Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler itibariyle gayrimenkullere ait imar planının

onaylanarak kesinlik kazandığı, hazırlanan avan projenin İlkadım İlçe Belediyesi, Samsun Büyükşehir

Belediyesi ve Samsun Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü tarafından uygun

görülerek gayrimenkuller üzerinde proje geliştirmek için gerekli olan yapı ruhsatlarının ilçe belediyesinden

alındığı tespit edilmiş olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca

olmayacağını düşünmekteyiz.



6.5 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki DurumundakiDeğişiklikler:

Samsun ili, İlkadım ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu

gayrimenkullerin mülkiyetlerinde son üç yıllık dönemde herhangi bir değişiklik olmamıştır.

Samsun Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu

gayrimenkullerin imar durumlarında son üç yıllık dönemde değişiklik olduğu öğrenilmiştir. Samsun

Büyükşehir Belediyesi’nden şifahen alınan bilgiye göre, gayrimenkulün fonksiyonunda değişiklik olmamış,

ancak plan notlarında değişiklik olmuştur.

7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMU HAKKINDA BİLGİLER

7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parselin Fiziksel Özellikleri:

Değerlemeye konu gayrimenkullerin yüzölçümleri toplamı 17.401,25 m² dir. Parseller düz ve

eğimsiz bir topografik bir yapıya sahiptir. Sınırları tel çit ile çevrilidir. Üzerinde beş adet bina

bulunmaktadır. Gayrimenkul 19 Mayıs Bulvarı’na cepheli konumdadır. Bulvara cephesi yaklaşık 125 m.dir.

8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

8.1 Samsun İli Hakkında Genel Bilgiler:

Günümüzde Samsun, Kuzey Anadolu’nun en büyük ili olarak Karadeniz Bölgesi’nin en önemli

kentidir. Toplam 17 ilçeden oluşmaktadır. Samsun’dan dünyanın 100 farklı ülkesiyle karşılıklı olarak dış

ticaret yapılmaktadır. Samsun limanı ve gümrüğü şehrin yurtdışıyla bağlantı noktalarını oluşturmakta ve

döviz girdisi sağlamaktadır. Ayrıca liman, kara, hava ve demiryolu ulaşım altyapısı çok güçlü olan Samsun

diğer şehirlerinde ihracat noktası konumundadır. Şehirdeki sanayi sektörü de ağırlıklı olarak imalat

sanayinden oluşmaktadır.

Toplam yüzölçümü 9.579 km² olan Samsun’un yüzölçümünün % 47’si tarım alanlarından

oluşmaktadır ve son dönemlerde artan yatırımlarla birlikte Samsun organik tarımda uzmanlaşan bir şehir

haline gelmiştir. İstihdam gücünün % 67'si tarımsal alanda çalışmaktadır. Ayrıca sanayi, hayvancılık ve

turizm sektörleri de Samsun ekonomisinde önemli paya sahiptir. Şehirde; Samsun OSB, Samsun-Kavak

OSB ve Samsun-Bafra OSB olmak üzere üç tane organize sanayi bölgesi bulunmaktadır. Bunun yanı sıra

çok sayıda küçük sanayi sitesi ve ticaret, sanayi ve hizmet sektörlerinin faaliyet gösterdiği Samsun Serbest

Bölgesi bulunmaktadır.

Samsun, Sinop, Çorum, Amasya, Tokat ve Ordu illerine komşudur ve karayolu ile her yöne ulaşım

imkanı vardır. Ayrıca hem il sınırları içinde hem de çevre illere ulaşım olanaklarını artıracak çeşitli yol

projeleri yürütülmektedir.

Adrese dayalı nüfus kayıt sistemi 2009 yılı verilerine göre Samsun’un toplam nüfusu; 1.250.076

kişidir.



8.2 İlkadım İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:

İlkadım İlçesi, Samsun’un en büyük merkez ilçesidir. 1994 yılında Samsun Büyükşehir statüsüne

geçince, İlkadım da ona bağlı bir alt kademe belediyesi olarak kurulmuştur. 2008 yılında ise Gazi ve

Yeşilkent alt kademe belediyelerini de içine alarak Samsun’un dört merkez ilçesinden biri olmuştur. Adrese

dayalı nüfus kayıt sistemi 2009 yılı verilerine göre ilçenin toplam nüfusu; 311.885 kişidir. Kuzeybatıda

Ondokuzmayıs, batıda Bafra, güneyde Kavak ve Asarcık ve doğuda Tekkeköy ilçeleriyle çevrilidir.

İlkadım İlçesi, Ordu-Samsun-Sinop karayolu üzerinde yer almakta olup: Ordu iline 152 km, Sinop

İline16 km, Çorum İline 175 km. mesafededir. Samsun Çarşamba Havalimanı’na uzaklığı yaklaşık 25

km.dir. İlçede Demiryolu ile Samsun-Amasya-Sivas istikametine ticari eşya, hammadde ve yolcu

taşımacılığı yapılmaktadır. Ayrıca 1 adet liman mevcuttur.

Bölgede telekomünikasyon, elektrik, atık su, kanalizasyon, doğal gaz ve arıtma sistemleri çözülmüş

durumdadır.

8.3 Piyasa Araştırması:

Alışveriş Merkezi PiyasasıSamsun ili, AVM piyasası açısından zengin bir il değildir. Bölgede faaliyet gösteren 2 adet AVM

bulunaktadır; Yeşilyurt Demir Çelik tarafından geliştirilen Yeşilyurt AVM ve Şeref Makromarket Sanayi veTicaret A.Ş. tarafından geliştirilen Makro AVM’dir. Makro AVM, konumu, ulaşılabilirliği, mağaza karmasıve doluluk oranına bağlı olarak, Yeşilyurt AVM’ye rakip olamayacak nitelikte bir AVM’dir. Yeşilyurt AVM,Samsun ilinde en çok ziyaret edilen AVM olma özelliğindedir. Yeşilyurt AVM, şehir merkezinden 7 km.uzaklıkta, Atakum mevkiinde yer almaktadır.

Bunların dışında sahilyolu üzerinde, eski otogar alanında Ancora Samsun Projesi başlamış, ancakmuhtelif sorunlar sebebiyle proje süresiz olarak durdurulmuştur. Mevcut durumda inşaatı henüzbaşlamamıştır.

Şehirde faaliyet gösteren iki alışveriş merkezine ait m² ve kira bilgileri aşağıdaki gibidir:

AVM Lokasyon KiralanabilirAlan (m²)

OrtalamaMağaza Kira

Değerleri(USD/m²)

OrtalamaYemek

Bölümü KiraDeğerleri(USD/m²)

Doluluk(%)

Yeşilyurt AVM Atakum 13.000 50-55 50-55 100Makro AVM Yeşilkent 24.000 18-20 18-20 85

8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:

Olumlu ve Olumsuz Faktörler:Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler, ulaşım kolaylığı, bölge içinde merkezi konumu,

görülebilirliği ve il genelinde bilinen tarihi bir yapı olması olarak sıralanabilir. Olumsuz faktör olarak ise,

yapının korunması gerekli eski eser olmasından dolayı birçok sınırlandırmaya ve denetime tabi tutulacak

olması gösterilebilir.



9 DEĞERLEME

9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:

Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının birfonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izinverilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin,fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir.

Yapılmış olan gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu gayrimenkulün yasal izin ve fizikselmümkünlük açılarından bakıldığında parsel üzerinde “Alışveriş Merkezi” geliştirilmesinin en iyi ve endoğru kullanım seçeneği olacağını düşünmekteyiz.

9.2 Değerleme Yaklaşımları:

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı:Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici

kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkulebenzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındakifarklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerinibulmakta yardımcı olmaktadır.

Değerleme çalışmasına konu gayrimenkullerin bulunduğu bölge Samsun İli merkezinde yer almaktaolup bu bölgede arsa arzı kısıtlıdır. Bölgede yapılan araştırmalarda gayrimenkullere emsal olabilecek aynıimara, aynı yapılaşma şartlarına, korunması gerekli kültür varlığı ve eski eser tesciline sahipgayrimenkullerle benzer büyüklükte olan emsal bulunamamıştır. Bu nedenle gayrimenkulün bugünküpiyasa değerinin belirlenmesinde emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmamıştır.

Maliyet Yaklaşımı:Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir

arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceğiöngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinintoplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanıaşağıdaki adımları izler:

1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi.2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin

yeniden değerlemesi.3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa

veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi,4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi.

Değerleme çalışmasına konu olan gayrimenkulün üzerinde harap ve metruk durumda olan eski eser

tescilli yapılar bulunmaktadır. Söz konusu yapıların maliyetlerinin bugün geçerli olan inşaat malzemesi ve

işçilik fiyatları ile belirlenebilmesi mümkün değildir. Bu nedenle bugünkü piyasa değerinin belirlenmesinde

maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.



Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı:Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği

kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının

gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve

operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar

gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün

bugünkü para değerinin toplamını oluşturur.

Gayrimenkul halihazırda boş durumda bulunan tarihi bir yapıdır. Yapı ruhsatı alınmış ve

geliştirilmeye başlanacak projenin, mevcut yasal durumla ve muhtelif izinlerle herhangi bir uyumsuzluk

yaratmayacağı ve arsanın gelir getiren bir gayrimenkul haline geleceği varsayılmaktadır. Bu nedenle

değerlemede gelir kapitalizasyonu yöntemi %100 ağırlık verilerek kullanılmıştır. Ancak yapıların korunması

gerekli eski eser statüsünde olması ve yapılacak proje ve inşaat faaliyetlerinin içerdiği resmi prosedür ve

teferruatlar risk oranları belirlenirken göz önünde bulundurulmuştur.



10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:

Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veyayapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyotboyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Dahasonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodununson yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenendeğer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünküdeğeri bulunmaktadır.

Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır.Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen

kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldanyıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiğidurumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır.

Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına

bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit

akışına uygulanabilir ve evrenseldir.

İskonto OranıRiskleri Toplama YaklaşımıNispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke

riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın

toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen

getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave

primler elde edilmektedir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır:

Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)

+ Likidite risk primi

+Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi (Operasyonel riskler)

Risksiz OranBu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond’ları baz alınmıştır Bu menkul

kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir

Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli USD cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı

oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi yaklaşık %6,0 civarındadır.



Likidite Risk PrimiSöz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır.

Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına

bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla

ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkul alışveriş merkezi

ve ofis gibi iki farklı yapıyı bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca, iyi bir lokasyonda bulunması ve kiralanabilir alan

büyüklüğü gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Bu tarzda bir karma kullanımlı projeye yatırım

yapabilecek yatırımcı sayısının az olmasına rağmen, Samsun’da bu türde başka bir proje yoktur. Gayrimenkulün

uzun vadede satılabilirlik özelliği olduğu düşünülmektedir. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk

primi %1,5 olarak kabul edilmiştir.

Operasyonel RisklerGayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel)

risk dikkate alınarak operasyonel risk oranı %3,00 olarak belirlenmiştir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezi

ve ofis kompleksi için aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:

%6,00 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)+ %1,50 Likidite risk primi+ %3,00 Operasyonel Riskler= %10,50 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı

Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama

yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %10,5 olarak kabul edilmiştir.

Kapitalizasyon Oranı:Bu çalışmada kapitalizasyon oranı belirlenmemiştir. Bunun nedeni gayrimenkulün üzerine yapılacak

projenin işletme hakkının TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. tarafından alınmış

olmasıdır. Bu sebeple 10 yıllık nakit akışı sonunda geriye kalan 23 yılın net gelirlerinin 10. yılki net

bugünkü değeri bulunmuş ve kapitalizasyon oranı kullanılmamıştır.



Gayrimenkulün gelir indirgeme yaklaşımına göre takdir edilen değeri aşağıda belirtilmiştir:

Temel göstergeler-Perakende, Ofis

Genel Bilgi AçıklamaArsa Alanı 17.401 m²Perakende Alanı 16.460 m²Ofis Alanı 952 m²Kapalı Otopark Alanı 20.000 m²Kapalı İnşaat Alanı 37.412 m²Toplam Perakende İnşaat Alanı 36.146 m²Brüt Perakende Alanı 16.460 m²Perakende Kiralanabilir Alanı 13.991 m²

Sinema 1.177 m²Ana Mağazalar 7.199 m²Orta Ölçekli Mağazalar 1.997 m²Küçük Ölçekli Mağazalar 1.699 m²Restoran-Fast Food 1.919 m²

Teknik ve Dolaşım Alanları 2.469 m²Perakende Kapalı Otopark Alanı 19.686 m² Yaklaşık 595 araçToplam Ofis İnşaat Alanı 1.266 m²Brüt Kiralanabilir Ofis Alanı 952 m²

Net Kiralanabilir Ofis Alanı 857 m²Ortak alan 57 m²

Teknik Alan 38 m²Ofis Kapalı Otopark Alanı 314 m² Yaklaşık 10 araçZamanlama TahminleriPerakendePerakende İnşaat Süresi 24 ayPerakende Pazarlama Süresi 24 ayProje Nakit Akış Süresi 10 yılOfisOfis İnşaat Süresi 24 ayOfis Pazarlama Süresi 24 ayProje Nakit Akış Süresi 10 yıl



Gider ve MaliyetlerToplam Geliştirme Maliyeti $21.151.748Perakende Geliştirme Maliyetleri $20.029.226Perakende Direkt İnşaat Maliyeti $14.759.650Perakende Dolaylı İnşaat Maliyeti $4.315.803Diğer maliyetler $953.773Ofis Geliştirme Maliyetleri $1.122.523Ofis Direkt İnşaat Maliyeti $562.632Ofis Dolaylı İnşaat Maliyeti $506.437Diğer maliyetler $53.453

Gelir TahminleriPerakendePerakende Kira Gelirleri $4.281.683 p.a.AVM dönem sonu değeri $52.063.084Kira Artışı 3,0% p.a.OfisOfis Kira Gelirleri $166.048 p.a.Ofis dönem sonu değeri $14.759.650Kira Artışı 3,0% p.a.Finansal ÖngörülerPerakende İskonto Oranı 10,50%

Risksiz oran 6,00% 10 yıllık Eurobond faiziDüşük likitide riski 1,50% Gayrimenkul likidite oranıOperasyonel riskler 3,00% Operasyonel ve yönetim riski

Ofis İskonto Oranı 10,50%Risksiz oran 6,00% 10 yıllık Eurobond faiziDüşük likitide riski 1,50% Gayrimenkul likidite oranıOperasyonel riskler 3,00% Operasyonel ve yönetim riski



Gelirler

Ofis Gelirleri Kiralanabiliralan (m²) Yıllık gelir

Toplam 857 $166.048

AVM Gelirleri Kiralanabiliralan (m²) Yıllık Gelir

Toplam 13.991 $4.281.683



Nakit Akışı- Perakende(.000 US$)Gelirler Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM

AVM kira gelirleri $0 $0 $0 $4.282 $4.410 $4.542 $4.679 $4.819 $4.964 $5.113 $32.808

AVMdönem sonu değeri $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $52.063 $52.063

TOPLAM GELİRLER $0 $0 $0 $4.282 $4.410 $4.542 $4.679 $4.819 $4.964 $57.176 $84.871

MALİYETLER

Perakende Geliştirme MaliyetleriPerakende Direkt İnşaat Maliyeti $1.476 $5.904 $7.380 $14.760

Perakende Dolaylı İnşaat Maliyeti $308 $387 $593 $557 $387 $397 $406 $417 $427 $437 $4.316

Diğer maliyetler $89 $315 $399 $28 $19 $20 $20 $21 $21 $22 $954

TOPLAM GİDER&MALİYETLER $1.873 $6.605 $8.372 $584 $407 $417 $427 $437 $448 $459 $20.029

NAKİT AKIŞI-

$1.873 -$6.605 -$8.372 $3.697 $4.003 $4.126 $4.252 $4.382 $4.515 $56.716 $64.842

KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI-

$1.873 -$8.478 -$16.850 -$13.153 -$9.149 -$5.023 -$771 $3.610 $8.126 $64.842

NBD $22.860

Nakit Akışı-Ofis(.000 US$)GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAMToplam kira gelirleri $0 $0 $0 $166 $171 $176 $181 $187 $192 $198 $1.272Proje dönem sonu değeri $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $1.927 $1.927TOPLAM GELİRLER $0 $0 $0 $166 $171 $176 $181 $187 $192 $2.125 $3.200GİDERLEROfis Direkt İnşaat Maliyeti $56 $225 $281 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $563Ofis Dolaylı İnşaat Maliyeti $46 $50 $50 $61 $49 $50 $50 $50 $49 $49 $506Diğer maliyetler $5 $14 $17 $3 $2 $2 $3 $3 $2 $2 $53TOPLAM GİDERLER $108 $289 $348 $64 $52 $52 $53 $53 $52 $52 $1.123CASH FLOW -$108 -$289 -$348 $102 $119 $124 $129 $134 $141 $2.074 $2.077CUMULATIVE CASH FLOW -$108 -$397 -$745 -$643 -$524 -$400 -$271 -$138 $3 $2.077

NBD $621



Özet TabloPerakende NBD $22.859.695Ofis NBD $621.045Toplam $23.480.740%40 Torunlar Hissesi $9.392.296



11 SONUÇ

Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları

aşağıda belirtilmiştir:

Gelir İndirgeme Yöntemine %100 ağırlık verilmiştir

Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUREmsal Karşılaştırma Yöntemi: KullanılmamıştırMaliyet Yaklaşımı Yöntemi: KullanılmamıştırGelir İndirgeme Yöntemi: 36.975.121 TL $23.480.740 € 19.240.839Gayrimenkul Değeri: 36.975.121 TL $23.480.740 € 19.240.839Torunlar GYO %40 Hisse Değeri: 14.790.048 TL $9.392.296 € 7.696.336

Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-Euro = 1,9217,-TL olarak kabul edilmiştir.

Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; bölgede yer alan mevcut

alışveriş merkezlerinin kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi

sayılarının incelenmesi sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Gelirler

Öngörülen Ortalama Ofis Kira Gelirleri Kiralanabilir alan(m²) Yıllık gelir (USD) Aylık Öngörülen Ortalama Kira

Geliri (USD)Toplam 857 $166.048 $16,1

Öngörülen Ortalama AVM Gelirleri Kiralanabilir alan (m²) Yıllık Gelir (USD)Aylık Öngörülen Ortalama Kira

Geliri (USD)

Toplam 13.991 $4.281.683 $25,5Söz konusu gayrimenkulün üzerine geliştirilmesi planlanan proje ile gelecekte gelir getirecek bir

gayrimenkul olmasından dolayı, gelir indirgeme yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir.

Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne

alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün, 30 Haziran 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri

şöyle belirlenmiştir:

36.975.121,-TLOTUZ ALTI MİLYON DOKUZ YÜZ YETMİŞ BEŞ BİN YÜZ YİRMİ BİR

TÜRK LİRASIKDV DAHİL DEĞER: 43.630.643 TL

Torunlar GYO A.Ş.’nin projedeki hasılat paylaşımı oranı %40’tır. Değerlemeye konu gayrimenkuldekiTorunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin hasılat paylaşımlı piyasa değeri 14.790.048 TL (On DörtMilyon Yedi Yüz Doksan Bin Kırk Sekiz Türk Lirası), yani 9.392.296 USD’dir. KDV dahil değeri ise17.452.257 TL’dir.

İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır.

Raporu Hazırlayan Raporu Kontrol EdenMuammer EMANET Cem DEMİRÖZ

Şehir Plancısı İşletmeDeğerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı



Ekler :• Bölge haritası• Uydu görüntüsü• Tapu takyidat yazıları• 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı• 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı• Fotoğraflar (5 sayfa)• Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans örneği• TTA-Samsun Belediyesi arasındaki işletme sözleşmesi fotokopisi

Documents

DEĞERLEME RAPORU 205 Ada 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13, …...6.2 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 14 Haziran 2010