Département du Morbihan ----- Enquête publique … · Rapport d’enquête et conclusions ... o le bilan comptable et la synthèse des ... Prise en compte du Schéma Directeur d’Assainissement

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Département du Morbihan

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Enquête publique relative aux projets de modification du Plan Local

d’Urbanisme et de modification du Schéma Directeur d’Assainissement

Pluvial de la commune de PENESTIN.

Enquête publique n° E 14 000 153 / 35 réalisée du 18 août au 18 septembre 2014.

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Rapport d’enquête et conclusions motivées

du commissaire enquêteur

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Brigitte BOUCLY

Commissaire enquêteur

13 octobre 2014

Projets de modification du Plan Local d’Urbanisme et du Schéma Directeur d’Assainissement Pluvial

de la commune de PENESTIN.

Enquête publique n° E 14 000 153/ 35 réalisée du 18 août au 18 septembre 2014.

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Préambule

Le présent document est constitué de trois parties :

• La première partie intitulée « Rapport d’enquête du commissaire enquêteur » présente :

o les projets soumis à l’enquête (§ I-1),

o le cadre juridique (§ I-2),

o la liste des pièces figurant dans les dossiers d’enquête (§ I-3),

o la façon dont l’enquête a été organisée et s’est déroulée (§ I-4),

o le bilan comptable et la synthèse des observations, propositions et contre-

propositions du public recueillies en cours d’enquête (§ I-5),

o l’analyse des observations, propositions et contre-propositions produites durant

l’enquête ainsi que l’analyse des observations du responsable du projet en réponse

aux requêtes enregistrées (§ I-6).

• La seconde partie intitulée « Avis et conclusions motivées du commissaire enquêteur sur le

projet de modification du PLU».

• La troisième partie intitulée « Avis et conclusions motivées du commissaire enquêteur sur le

projet de modification du SDAP».

La seconde et la troisième parties sont relatives à l’appréciation générale du commissaire enquêteur

sur les projets. Ces conclusions, personnelles, précisent les raisons qui déterminent le sens de l’avis

émis en tenant compte des éléments du dossier, des observations, propositions et contre-

propositions éventuelles recueillies en cours d’enquête publique et des éléments de réponse

apportés par le responsable du projet.




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SOMMAIRE

Première Partie

Rapport d’enquête du commissaire enquêteur

I-1 - Présentation des projets soumis à l’enquête publique 6

I.1.1 - Projet de modification du PLU 6

I.1.2 - Projet de modification du SDAP 9

I-2 - Cadre juridique 9

I-3 - Composition des dossiers soumis à l’enquête publique 9

I-3.1 - Dossier relatif à la modification du PLU 9

I-3.2 - Dossier relatif à la modification du SDAP 11

I-4 - Déroulement de l’enquête publique 12

I-4.1 - Avant l’ouverture de l’enquête publique 12

I-4.2 - En cours d’enquête publique 12

I-4.3 - Après la clôture de l’enquête publique 13

I-5 - Bilan comptable et synthèse des observations, propositions et contre-

propositions produites pendant l’enquête publique

13

I-5.1 - Observations relatives au projet de modification du PLU 14

I-5.1.1 - Observations inscrites dans le registre d’enquête 14

I-5.1.2 - Courriers 16

I-5.2 - Observations relatives au projet de modification du SDAP 18

I-6 - Analyse des observations, propositions et contre-propositions recueillies

pendant l’enquête publique

19

I-6.1 - Analyse des observations relatives au projet de modification du PLU 19

I-6.1.1 - Organisation de l’enquête publique 19

I-6.1.2 - Sur la forme du dossier d’enquête publique 19

I-6.1.3 - Densités de logements 21

I-6.1.4 - Logements sociaux 22

I-6.1.5 - Accession libre 24

I-6.1.6 - Prise en compte du volet paysager dans les OA 24

I-6.1.7 - Déplacements 26

I-6.1.8 - Secteurs situés en zones réputées à risques 27

I-6.1.9 - Création de sous-secteurs dans les OA 29

I-6.1.10 - Domaine d’Inly 30

I-6.1.11 - ZA du Closo 30

I-6.1.12 - Espaces agricoles pérennes 31

I-6.1.13 - Prise en compte des jugements 31

I-6.1.14 - Changement de destination à Kerascouët 33

I-6.1.15 - Divers 33

I-6.2 - Analyse des observations relatives au projet de modification du SDAP 35




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Deuxième Partie

Avis et conclusions motivées du commissaire enquêteur sur

le projet de modification du PLU

II-1 - Rappel du contexte 38

II-2 - Bilan de l’enquête publique 38

II-3 - Avis du commissaire enquêteur sur le projet de modification du PLU 39

II-4 - Conclusion 42

Troisième Partie

Avis et conclusions motivées du commissaire enquêteur sur

le projet de modification du SDAP

III-1 - Rappel du contexte 44

III-2 - Bilan de l’enquête publique 44

III-3 - Avis du commissaire enquêteur sur le projet de modification du SDAP 45

III-4 - Conclusion 46

Liste des Annexes

Annexe 1 - Compte-rendu de la réunion préparatoire à l’enquête du 07/08/14. 48

Annexe 2 - Procès-verbal des observations du 23/09/14. 55

Annexe 3 - Mémoire en réponse aux observations du 07/10/14. 72




Rapport d’enquête du commissaire enquêteur. 5/89

Première Partie

Rapport d’enquête du commissaire enquêteur





I-1 – Présentation des projets soumis à l’enquête publique

La commune littorale de Pénestin est située au Sud du Morbihan à l’embouchure de la Vilaine. Elle

occupe une presqu’île présentant une façade Nord sur la rivière de la Vilaine, en aval du barrage

d’Arzal, et une façade Ouest et Sud sur l’océan Atlantique.

Cette commune connaît des variations de population très fortes dues à l’attractivité de son littoral

depuis les années 1960. Elle compte 1897 habitants au 01/01/14 mais la population passe à environ

25 000 personnes pendant la période estivale, avec des pics à 40000 personnes. La pratique très

développée de la résidence secondaire, ainsi que le camping-caravaning sur parcelle privative attire

une population saisonnière fidèle.

Ce fort potentiel touristique se traduit par un nombre très important de résidences secondaires

(environ 2/3 du parc de logements) et de campings.

Les principales activités sont le tourisme et la mytiliculture.

La commune possède un riche patrimoine naturel couvert par des inventaires et protections

réglementaires notamment : site Natura 2000 estuaire de la Vilaine, ZICO baie de Vilaine, ZNIEFF 1

anse de Pénestin et ZNIEFF 2 anse de la Vilaine, ZPS baie de Kervoyal et de Vilaine.

Pénestin appartient à la communauté d’agglomération de Cap Atlantique. Elle dispose d’un PLU

approuvé le 11/10/10 mais qui a fait l’objet d’une annulation partielle par décision du tribunal

administratif de Rennes du 16/04/13, rectifiée par décision du 23/05/13.

En outre, la commune est couverte par le SCOT de Cap Atlantique approuvé le 21/07/11.

I-1.1 – Projet de modification du PLU

Par délibération du conseil municipal du 18/06/12 la commune de Pénestin a décidé la modification

du PLU approuvé le 11/10/10. Les modifications proposées sont les suivantes :

� Mise en comptabilité du PLU avec le SCOT de Cap Atlantique approuvé le 21/07/2011 et le PLH de

la Communauté d’Agglomération de Cap Atlantique adopté le 20/09/2007. Il s’agit d’une première

mise en comptabilité avec les documents supra communaux compatibles avec la procédure de

modification du PLU.

a) Trame verte et bleue

� Diminution d’un secteur Aa au nord de Kerséguin pour intégration du site Natura 2000 en

zone Nds.

� Camping « le Domaine d’Inly » situé au sud de Biscayo : création d’une orientation

d’aménagement englobant les zones Ula, Ulb et Nlb et modification de l’article 2 du





règlement Nlb afin d’interdire l’assainissement dans cette zone. Dans ce secteur la zone Nlb

est située dans le site Natura 2000.

� Modification du règlement pour la zone A afin d’introduire la notion d’espace agricole

pérenne. Dans sa configuration actuelle le règlement ne fait référence qu’à des zones

agricoles stables.

b) Urbanisation et déplacements

� Suppression des Opérations d’Aménagement (OA) suivantes : UBa de Poudrantais, 1AU de

Tremer Sud et 1AU du Lavoir (opérations en cours de réalisation).

� Augmentation des densités de logements pour les secteurs 1AU suivants situés à proximité

du bourg :

o 20log/ha au lieu de 14 pour le secteur 2 de l’OA du Moulin,

o 30log/ha au lieu de 25 à 30 pour le secteur 1a de l’OA de Toulprix,

o 20log/ha au lieu de 15 à 20 pour les secteurs 1b, 2 et 3 de l’OA de Toulprix.

� Modification de la répartition des logements sociaux afin de tenir compte notamment de la

proximité des commerces et des transports :

o Ajout de 20% de logements sociaux sur le secteur 2 de la zone 1AU de l’OA du

Moulin,

o Pour l’OA de Toulprix : ajout de 20% de logements aidés sur le secteur 1, 20% pour

les 3 autres secteurs.

o Suppression des 20% de logements sociaux sur la zone 1AU de l’OA de Tréhiguier (26

logements sociaux étant déjà réalisés et le site est éloigné des équipements), ainsi

que le hameau de Berniguet (trop éloigné du bourg).

� Modification du règlement de la zone 1AUi correspondant à la zone d’activité du Closo afin

d’affirmer sa vocation artisanale et d’exclure la vocation commerciale, cette dernière étant

reportée dans le bourg.

� Modification du règlement afin de prévoir des aires spécifiques pour le stationnement des 2

roues dans les secteurs de commerces.

� Prise en compte du Schéma Directeur d’Assainissement Pluvial (SDAP) approuvé le 02/04/2012 et

modifié le 07/07/2014.

� Modification des articles 4 du règlement « desserte par les réseaux / eaux pluviales » pour

mise en conformité avec les dispositions du SDAP modifié.

� Modification de l’intitulé de l’emplacement réservé n°13 pour intégrer la création d’un bassin

de rétention des eaux pluviales.





� Modification du règlement pour prise en compte des récentes évolutions réglementaires,

notamment :

� Suppression des notions de SHON et SHOB au profit de la notion de surface de plancher

(réforme adoptée par ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011, publiée au JO du 17

novembre 2011 et entrée en application le 01/03/12).

� Suppression du COS et de la notion de surface minimale des terrains pour construire (loi

ALUR du 24/03/14).

� Autres modifications :

� Suppression de la notion « d’annexes » remplacée par « dépendances ».

� Remplacement de la notion « d’aménagement global » par la notion « d’opération

d’aménagement d’ensemble » : les aménagements pourront être réalisés sous la forme de

plusieurs opérations d’aménagement sans remettre en cause l’aménagement global de la

zone.

� Présentation de la liste des risques naturels sur la commune.

� Suppression de la limitation de l’emprise au sol des bâtiments en zonage Ua (art. Ua9)

� Autorisation d’implanter des dépendances en limites séparatives pour les zones Ua, Ub, 1AU,

Nh et Nr.

� Autorisation d’implanter 2 constructions sur une même propriété en zone Ub (art. Ub2).

� En zone Ua : emploi de matériaux écologiques autorisé, formes architecturale

contemporaines autorisées.

� Modification des règles concernant les clôtures pour une meilleure intégration dans le

paysage.

� Interdiction de la brande en clôture pour limiter le risque d’incendie.

� En secteurs Aa et Ab : les extensions pourront être du type R+1.

� En secteurs Na, Np et Nst : ouverture de voies privées légères non imperméabilisées

autorisées.

� Suppression de la référence à la zone 2AUt qui n’existe plus au PLU.

� Modification des plans de zonage

� Suppression de 2 changements de destination à Tréhiguier / Kerascoët.

� Apposition d’une étoile pour les zonages Ula, 1AUe, 1Auer, 2AU et Nh concernés par le

jugement du TA du 16/04/13.





� Modification des emplacements réservés suivants :

o N°1 : redessiné en tenant compte de l’aménagement prévu sur le secteur du Phare,

o N° 4, 8 et 9 : supprimés,

o N°11 et 12 : modifiés,

o N°35 : création pour accès à Kerfalher Sud.

I-1.2 – Projet de modification du SDAP

Par délibération du conseil municipal du 07/07/14 la commune de Pénestin a décidé la modification

suivante du Schéma Directeur d’Assainissement Pluvial (SDAP) :

� Modification des coefficients d’imperméabilisation maximum des zones suivantes :

o Np (zone humide) : 5% (au lieu de 100% dans le précédent SDAP).

o Uaa (zone constructible) : création d’un secteur Uaa1 avec un coefficient

d’imperméabilisation maximum de 80% et d’un secteur Uaa2 avec un coefficient

d’imperméabilisation maximum de 60% (au lieu de 50% dans le précédent SDAP pour

l’ensemble des zones Uaa).

� Suppression d’une zone 2AU au Loguy sur le plan « Zonage d’assainissement pluvial » au 1/7

500ème

: il s’agit d’une correction d’une erreur matérielle, ce secteur 2AU n’apparaissant pas

sur les plans de zonage du PLU approuvé le 11/10/2010.

I-2 – Cadre juridique

L’enquête publique a été prescrite dans les conditions prévues aux articles L.123-1 à 16 et R.123-1 à

33 du code de l’environnement.

La modification du PLU relève des articles L.123-13-1 et 2 du code de l’urbanisme.

I-3 – Composition des dossiers soumis à l’enquête publique

I-3.1 – Dossier relatif à la modification du PLU

� Arrêté d’ouverture d’enquête publique du 31/07/14.

� Mention des textes régissant l’enquête publique.

� Délibération du conseil municipal du 18/06/12 décidant la mise en modification du PLU.

� Pièce n°1 : Notice de présentation (63 pages).

� Pièce n°2 : Orientations d’aménagement

o Annexe 1 : avec les modifications proposées (63 pages).

o Annexe 2 : document complet dans sa version modifiée (58 pages).

� Pièce n°3 : Extraits du plan de zonage avant et après modification (14 pages – format A4).





� Pièce n°4 : Règlement modifié (103 pages).

� Pièce n°5 : Annexes :

o Annexe 6.2 complétée avec le règlement de collecte des déchets ménagers de CAP

Atlantique

o Annexe 6.6 ajout plan des zones de préemption (1 page format A4).

o Annexe 6.7 : ajout SDAP (48 pages).

o Annexe 6.8 : ajout risque retrait-gonflement des argles : carte BRGM (format A4) et

notice (2 pages).

� un registre d’enquête publique.

� Avis des PPA :

o Commune d’Arzal (courrier du 14/08/14) : avis favorable.

o Commune de Camoël (courrier du 28/07/14) : pas d’observation.

o Commune d’Assérac (courrier du 25/07/14) : pas d’observation.

o CRC Bretagne Sud (courrier du 31/07/14) : pas d’observation.

o Région Bretagne (courrier du 01/08/14) : accuse réception du dossier de

modification du PLU.

o CCI du Morbihan (mail du 19/08/14) : indique que le mode de calcul des places de

stationnement pour un commerce de plus de 1000m2 peut présenter une

incompatibilité avec les lois SRU et ALUR. La loi ALUR exige que pour un commerce

soumis à CDAC, l’emprise au sol des surfaces de stationnement ne peut excéder les ¾

de la surface de plancher des bâtiments affectés au commerce. Le PLU peut toutefois

augmenter ce plafond jusqu’à une fois la surface de plancher.

o Chambre d’Agriculture du Morbihan (courrier du 30/07/14) : indique que la

modification du zonage à Kerséguin pour intégration du site Natura 2000 en Nds

vient en limite d’un site d’exploitation agricole. Si ce dernier n’est pas exploité

actuellement, il n’en demeure pas moins un potentiel de développement agricole.

o Conseil Général du Morbihan (courrier du 14/08/14) : indique que la carte du

périmètre de préemption des ENS annexée du projet de modification du PLU n’est

pas conforme à la zone approuvée par le CG lors de sa commission permanente du

12/12/03.

o Cap Atlantique (courrier du 04/08/14) demande de :

� Retirer la mention indiquant que les orientations du SCOT prescrivent

14log/ha pour des projets ponctuels sur des espaces faibles dans la note de

présentation, cette mention n’apparaissant pas dans le SCOT approuvé,





� Harmoniser les appellations des logements locatifs sociaux, il est parfois

indiqué location aidée ou logements sociaux,

� Faire respecter l’objectif global de 20% de logements locatifs sociaux

minimum (art. 55 de la loi SRU) sur l’ensemble des zones 1AU,

� Introduire dans le règlement en zone urbaine que toutes les opérations

d’aménagement et de construction réalisées sous forme de ZAC,

lotissement, permis valant division permettant la réalisation de plus de 5

habitations individuelles devront comporter 20% de logement locatif social

minimum,

� Intégrer des dispositions relatives aux raccordements de câbles et fibres

optiques pour les constructions nouvelles ou à l’installation qui doit être

conçue de sorte à rendre possible le raccordement au moment de la

réalisation des réseaux,

� Prévoir des stationnements vélos également dans les zones d’activités,

conformément aux prescriptions du SCOT.

I-3.2 - Dossier relatif à la modification du SDAP

� Arrêté d’ouverture d’enquête publique du 31/07/14.

� Mention des textes régissant l’enquête publique.

� Délibération du conseil municipal du 07/07/14 approuvant modification du SDAP.

� Pièce n°1 : Note de présentation (1 page).

� Pièce n°2 : Délibération du conseil municipal du 07/07/14 approuvant modification du SDAP

(2 pages).

� Pièce n°3 : SDAP – Rapport de janvier 2014 (48 pages).

� Pièce n°4 : SDAP – Carte zonage d’assainissement pluvial de janvier 2014 – échelle 1 / 7

500ème

� Pièce n°5 : SDAP – Rapport de juin 2011 (48 pages).

� Pièce n°6 : SDAP – Carte zonage d’assainissement pluvial de juin 2011 – échelle 1 / 7 500ème

� Un registre d’enquête publique.





I-4 – Déroulement de l’enquête publique

Les chapitres suivants décrivent de façon chronologique les différents évènements qui ont jalonné

l’enquête publique.

I-4.1 – Avant l’ouverture de l’enquête publique

• Désignation des commissaires enquêteurs (titulaire et suppléant) par décision du Tribunal

Administratif de Rennes n° E 14 000 153 / 35 du 21/07/14.

• Le 25/07/14 : organisation de l’enquête avec M. Maurice, responsable urbanisme et

aménagement à la mairie de Pénestin et le commissaire enquêteur suppléant, M. Huet,

fixation des dates d’enquête et des permanences dont une a été organisée un samedi.

• Parution de l’arrêté du maire de Pénestin prescrivant l’ouverture de l’enquête publique le

31/07/14.

• Le 07/08/14 : réunion préparatoire à l’enquête publique en présence de M. Baudrais, (maire

de Pénestin), M. Maurice (Responsable urbanisme et aménagement), M. Le Bas (adjoint à

l’urbanisme) et les commissaires enquêteurs titulaire et suppléant. Le compte rendu de cette

réunion a été transmis pour observation à chacun des participants par mail du 13/08/14.

Aucune observation n’ayant été émise sur le compte rendu, je l’ai validé en l’état. Il est joint

en annexe 1 du présent rapport.

• Le 07/08/14 : visite de la commune avec M. Maurice et vérification ponctuelle de l’affichage

de l’avis d’enquête publique. J’ai constaté la présence d’affiches notamment à la mairie, à

Brécéan, à Kerfalher et à Trébestan.

• Le 07/08/14 : signature des dossiers d’enquête et des registres par le commissaire enquêteur

en mairie de Pénestin.

• Parution du 1er

avis d’ouverture d’enquête publique dans la presse : Ouest-France Morbihan

des 2-3 /08/14, Ouest- France Loire Atlantique des 2-3/08/14 et L’Echo de la Presqu’Ile du

01/08/14.

I-4.2 – En cours d’enquête publique

• Parution du 2ème

avis d’ouverture d’enquête publique dans la presse : Ouest-France

Morbihan du 22/08/14, Ouest- France Loire Atlantique du 22/08/14 et L’Echo de la Presqu’Ile

du 22/08/14.

• Les permanences du commissaire enquêteur se sont déroulées en mairie de Pénestin siège

de l’enquête publique aux dates suivantes :





o Lundi 18 août 2014 de 9h00 à 12h00,

o Samedi 30 août 2014 de 9h15 à 12h00,

o Vendredi 5 septembre 2014 de 9h15 à 12h00,

o Mardi 9 septembre 2014 de 14h00 à 16h45,

o Jeudi 18 septembre 2014 de 14h00 à 17h30.

• Climat de l’enquête publique : l’enquête publique s’est déroulée dans des conditions

satisfaisantes. De nombreuses personnes se sont déplacées en mairie les jours de

permanences. J’ai reçu une centaine de personnes au cours de mes 5 permanences.

• Les dossiers d’enquête et les registres ont été mis à la disposition du public pendant toute la

durée de l’enquête soit pendant 32 jours.

• Clôture et signature des registres et récupération de l’ensemble des pièces des dossiers

d’enquête par le commissaire enquêteur le 18/09/14 à 17h30.

I-4.3 – Après la clôture de l’enquête publique

• Le 23/09/14 : remise en main propre à Monsieur le Maire de Pénestin du procès verbal de

synthèse des observations (cf. Annexe 2).

• Le 09/10/14 : réception du mémoire en réponse aux observations (cf. Annexe 3).

I-5 – Bilan comptable et synthèse des observations, propositions et contre-propositions produites

en cours d’enquête publique

L’enquête publique a donné lieu à :

� Pour le projet de modification du PLU :

o 16 observations inscrites dans le registre d’enquête, référencées O1 à O16,

o 10 courriers numérotés C1 à C10.

A noter que le courrier de Mme Lemoine E. réceptionné en mairie le 19/09/14 et qui m’a été

transmis le même jour par mail par M. Maurice n’est pas pris en compte dans la mesure où il est

arrivé après la clôture de l’enquête.

� Pour le projet de modification du SDAP :

o 2 courriers (C2 et C6) communs à la modification du PLU.

L’ensemble des observations enregistrées en cours d’enquête est listé par ordre chronologique dans

les tableaux suivants. Ces derniers précisent pour chacune des observations enregistrées, le nom du

requérant et la synthèse de la requête.





I-5.1 – Projet de modification du PLU

I-5.1.1 – Observations inscrites dans le registre d’enquête

N° de

l’observation

Nom du requérant

Objet de la requête

O1

BRUNETTI B.

- La zone AU2 du Haut Pénestin correspond à une zone AUa14 annulée par la justice en 2009. Elle ne peut donc pas faire l’objet d’une

modification.

- La zone AU de Toulprix est trop importante alors que de nombreux lotissements ne trouvent pas preneur.

- Les zones AUe et AUer font l’objet d’un jugement en appel. La modification de ces zones est donc prématuré.

- Demande que le classement du chemin du Parouget fasse l’objet d’une réserve.

O2

ANONYME

En zone Ua, la limitation des extensions à 50% du volume principal est trop restrictif.

O3

DECHAMPS – PONDARD -

MAILLARD

La rue permettant l’accès au secteur 3 de l’OA de Toulprix est trop étroite pour assurer une circulation à double sens.

O4

MIEGEVILLE - BOUILLARD

- Zone UBb de Lomer : demande que le talus arboré soit conservé en limite de la parcelle n°64 afin d’éviter l’inondation des parcelles aval.

- Secteur 2 de la zone UBb de Lomer : considère que la densité de 14 log/ha est trop élevée et ne permet pas de préserver la qualité

paysagère du site.

O5

SCI GRAND LARGE

Regrette que la zone ULc ne fasse pas l’objet d’une modification afin de permettre une meilleure gestion du centre associatif. Indique que

« la dimension sociale d’accès aux loisirs pour tous n’est plus respectée ».

O6

GRANGE

- Zone UBb de Lomer : considère que la densité de 14 log/ha est trop élevée dans ce secteur très proche de la côte. indique que les

nouveaux lotissements situés plus près du centre bourg ne trouvent pas d’acquéreur.

- Zone UBb de Lomer : demande que l’article UB13 qui impose la plantation d’un arbre de haute tige par 200m2 soit respecté ainsi que la

conservation des arbres existants.

O7

NICOLAS S.

Secteur 1AU de Toulprix : indique que les sous-secteurs 1a et 1b n’apparaissent pas sur le plan. Considère qu’il n’y a pas lieu de créer ces

sous-secteurs dans la mesure où la densité à l’hectare et le pourcentage de logements sociaux prévus pour le secteur 1 lui paraissent

suffisants.

O8

GROUET G.

-Les avis émis par le public lors des précédentes enquêtes publiques relatives à des modifications du PLU ne sont pas pris en compte par la

commune.

-Le projet conduit à augmenter le mitage et l’urbanisation et la destruction de zones sensibles à la biodiversité.

-Aucun chemin n’est classé au titre du L123-1-5 CU.

-Les coupures d’urbanisation apparaissant dans le PLU ne respectent pas les préconisations du SCOT. Le projet ne prévoit pas de coupures

d’urbanisation entre le bourg, les villages et hameaux. Le terme « ruptures d’urbanisation » apparaissant au PLU doit être remplacé par





« coupures d’urbanisation ».

-Le PLU sous-estime l’importance de la trame verte et bleue en contradiction avec la loi ALUR.

-Les Hauts de Vilaine ont été déclarés inconstructibles par le Conseil d’Etat. Le projet ne tient pas compte de cette modification.

-Par délibération du 21/07/11, Cap Atlantique a fixé dans le SCOT un taux de 25 à 33% de résidences secondaires. Cette préconisation

n’est pas respectée.

O9

FOUQUE

-Le projet ne tient pas compte du jugement du TA du 16/04/13 (§ 50 et 51) qui indique que le classement des parcelles du lotissement de

la Mine d’Or en Na ou en Nds constitue une erreur manifeste d’appréciation. En conséquence, ces parcelles doivent être incluses dans le

secteur Uba de la Mine d’Or.

-Sur la forme du dossier soumis à l’enquête : absence de carte générale mentionnant les secteurs modifiés. Les documents de l’annexe 6

ne sont pas titrés et le document du BRGM n’est pas daté. Pièce 3 du dossier : absence de pagination et les lieux zoomés ne sont pas

situés.

-Le jugement du TA du 16/04/13 ne figure pas dans le dossier. Il aurait pourtant permis de contrôler que « toutes les erreurs du PLU 2010

rectifiées par le TA soient actées dans les modifications ». Le dossier ne comporte pas la liste des modifications demandées par le TA.

-Annexe 6.8 relative à la prise en compte des risques : le dossier ne comporte pas de carte relative à l’étude sur les risques autres que

l’aléa retrait – gonflement des argiles.

O10

BOUYER

Le projet ne tient pas compte du jugement du TA du 16/04/13 (§ 55) : la parcelle ZO 4 située au Loguy et contiguë à la parcelle ZO 8 doit

être zonée en secteur Na.

O11

CRUSSON M.

Note que le projet prend bien en compte la suppression des étoiles à Kerascouet.

O12

DUMONT L.

Le projet ne tient pas compte du jugement du TA du 16/04/13 : la parcelle ZO 4 située au Loguy doit être classée Na au lieu de UB.

O13

DUBOT E.

Ne comprend pas pour quelle raison un permis de construire a été refusé sur la parcelle ZO 13 située au Loguy alors qu’elle est zonée en

Ubb.

O14

DRUART M.

Parcelle YN 187 située en 1AUer à Pradun : indique que M. Thomazon s’était engagé à procéder au nettoyage de cette parcelle et que rien

n’a encore été réalisé. Demande quand la commune envisage de réaliser ce travail.

O15

TACONNE T.

Parcelle YK 186 située en 1AUe à Brécéan : demande le devenir de cette parcelle située dans une zone qui comporte déjà des mobil

homes. Quel est l’intérêt écologique du retrait par rapport à la RD 82 ?

O16

ROCHE J.

Parcelle 58 secteur 1 de l’OA de Berniguet : indique que ce que le projet nomme « espace vert » (cf. p. 7 de la pièce 1) est un « verger » et

restera sa propriété. Considère que l’espace commun prévu au projet présente une surface suffisante pour créer un autre espace vert.





I-5.1.2 – Courriers

N° du courrier

Nom du requérant


C1 CHAIX L. Demande la redéfinition du secteur Nh de Trébestan afin d’inclure partiellement la parcelle YE 157.

C2 THOMAS A. et C. Secteur 1AU de Tréhiguier :

- indique que le projet d’aménagement doit tenir compte du fort dénivelé existant entre ce secteur et les habitations situées en contre

bas. En effet, le projet va générer un fort ruissellement en direction des habitations situées allée des Mégalithes. Demande que l’accès au

secteur 1AU soit déplacé et remplacé par des noues afin de protéger des inondations les habitations situées en contre bas.

- Indique que l’allée des Mégalithes doit conserver sa vocation actuelle et ne pas constituer une voie d’accès au secteur 1AU. L’accès à ce

secteur doit être maintenu à l’Est près de la rue du Port.

- Regrette la modification du classement du secteur Nds en Na. Considère que ce changement est préjudiciable à la conservation de la

biodiversité des secteurs NATURA 2000 et ZICO.

C3 THOMAS A. et C Courrier identique au C2 mais comportant un schéma supplémentaire.

C4 MAHE P. OA de Berniguet : souhaite la suppression de cette OA dans la mesure où la commune a supprimé la location aidée et qu’elle nécessite le

regroupement des propriétaires.

C5 FOUQUE Lotissement de la Mine d’Or :

- Le projet ne tient pas compte du jugement du TA : les 13 parcelles zonées actuellement en secteur Na doivent être reclassées en Uba.

- Pour les secteurs Na situés dans et hors de la bande des 100 m (cf. p. 79 du règlement) : le commentaire indiqué en violet est

contradictoire avec le règlement modifié. En effet, la reconstruction de bâtiments situés dans une zone à risques est interdite uniquement

dans le cas où leur destruction serait due aux risques d’éboulement justifiant la mise en place de cette zone à risques. La reconstruction

est donc possible dans les autres cas.

- Le jugement du TA du 16/04/13 ne figure pas dans le dossier. Il aurait pourtant permis de contrôler que « toutes les erreurs du PLU 2010

rectifiées par le TA soient actées dans les modifications ». Le dossier ne comporte pas la liste des modifications demandées par le TA.

- Sur la forme du dossier soumis à l’enquête : absence de carte générale mentionnant les secteurs modifiés.

- ce secteur est couvert par une trame bleue sur le plan de zonage du PLU mais aucune légende n’y est associée. Le projet de modification

du PLU propose d’ajouter la légende suivante pour cette trame bleue : « secteurs soumis au risque d’érosion » alors qu’aucune étude

validée pour ce risque soit mentionnée dans le projet. Demande la suppression de la légende ainsi que de la trame bleue.

C6

DAULON

Asso. Autre Regard

- regrette que le dossier d’enquête n’ait pas été accessible sur le site internet de la commune.

- densification de l’urbanisation : 1/ le SCOT préconise d’éviter une densité trop importante, il serait préférable de fixer une densité

maximale à l’hectare. 2/ les zones AU ont été délimitées au PLU 2010, que l’on y autorise 10 ou 50log/ha ne modifiera en rien l’étalement

urbain. 3/ Les zones 2AU contribuent à augmenter l’urbanisation. Elles doivent être strictement limitées à l’objectif de population défini à

l’horizon 2020. 4/ les densités étant élevées, elles conduisent à construire des logements type N+1 peu adaptés à une population âgée. 5/

la densification conduit à dégrader le caractère campagnard de Pénestin (suppression des arbres existants).

- les prescriptions définies dans les OA ne sont pas respectées. Prend l’exemple du Yoquo où sont constatés l’abattage des arbres,

l’absence d’espaces verts et de chemins piétonniers. Demande que la végétation existante soit conservée dans les OA.

- Zone UBb du Lomer : l’ER n°32 n’est pas indiqué.

- Zone UBa du Phare : souhaite une densité maximale de 25log/ha.

- Zone 1AU de Tréhiguier : 1/ demande la suppression de la zone 2AU enclavée dans la zone 1AU. 2/ la route incluse dans l’ER n°2





rectiligne conduira à augmenter la vitesse des véhicules sur ce tronçon. Demande la conservation du tracé initial et la création d’une piste

cyclable.

- Zone 1AU de Kerlochet : demande que le taux d’accession libre soit porté à 100% compte tenu de l’éloignement par rapport au bourg.

- Zone 1AU de Toulprix : demande la construction de logements collectifs en secteur 1. 2/ demande la conservation de l’espace vert

localisé au nord du secteur 1. 3/ demande la création de parkings en nombre suffisant pour permettre une desserte piétonnière du bourg.

4/ demande que le taux de logements sociaux passe à 40% en raison de la proximité des commerces et services.

- Zone 1AU de l’ile du Moulin sud : après réalisation des ER 13 et 14, demande que la haie soit reconstituée afin de conserver le caractère

de l’éco-quartier.

- Zone 1AU de Kerfalher sud : demande le maintien de l’interdiction d’accès aux voitures et de prévoir la possibilité de faire demi-tour.

- Zone 1AUi du Closo : des conflits de voisinage sont à craindre en raison des bruits générés par les activités artisanales. Quelle sera le

destination des locaux commerciaux et du centre commercial Océan ?

- Domaine d’Inly : 1/ le secteur Nlb est en Natura 2000 et ne peut pas être une zone tampon. 2/ un article Nlb2 doit être créé au règlement

du PLU précisant les nouvelles restrictions de construction définies.

C7 SOUCHET T. OA de Berniguet : demande la suppression de cette OA dans la mesure où la commune a supprimé la location aidée et qu’elle nécessite le

regroupement des propriétaires.

C8

Les Amis du Pays entre Mès et

Vilaine

- regrette que le dossier d’enquête n’ait pas été accessible sur le site internet de la commune.

- Domaine d’Inly : 1 / le secteur Nlb est situé en NATURA 2000 doit être zoné Nds. 2/ l’OA exige la conservation de la frange située à

l’ouest de Ula mais cette frange est en cours de défrichement. 3/ l’OA précise que la zone Nlb est inconstructible et le règlement Nlb

autorise certaines constructions sauf en présence d’OA. Quelle est la force de ce montage juridique créé hors révision du PLU ?

- le PLU ne prévoit pas d’espace agricole pérenne (EAP) mais donne uniquement un caractère pérenne aux zones Aa. Considère qu’à

terme les zones Aa ne seront pérennes qui si les zones Ab le sont. Demande que toutes les zones agricoles soient réputées pérennes.

- Zone 1AU de Tréhiguier : 1/ la suppression des 20% de logements aidés est contraire au SCOT. La commune justifie cette suppression

en raison de l’éloignement du site par rapport au bourg (2,7 km) alors que les logements aidés sont maintenus dans la zone AU de

Kerfalher située à 2,4 km du bourg. 2/ Si la commune considère que le site est trop éloigné du bourg pour les résidents des logements

sociaux, il le sera aussi pour les autres futurs résidents. La suppression de la zone 1AU s’impose donc, d’autant plus qu’elle constitue une

extension trop vaste en espace proche du rivage. 3/ L’écran végétal prévu par l’OA sur le pourtour ouest est insuffisant pour assurer la

protection du secteur Na contigu. 4/ si le village de Tréhiguier doit être agrandi, ce ne doit pas être en direction de la mer. En outre

l’augmentation des habitants à Tréhiguier et des déplacements sur la route en direction du bourg auront un impact négatif sur le site

Natura 2000 ainsi que sur la qualité des eaux de l’estuaire (augmentation du ruissellement).

- Le SCOT n’impose pas une densité minimale de 14log/ha.

- L’association est favorable à la suppression de la vocation commerciale de la ZA du Closo.

- Zone AU de Kerlochet : cette zone est située en EPR, l’extension doit être limitée et la densité de logements ne doit pas dépasser la

densité existante qui est inférieure à 14log/ha.

- Zone Ubb de Lomer : 1/ cette zone est située en EPR, une densité de 14log/ha est trop élevée. 2/ les arbres de haute tige existants

doivent être conservés.

- la suppression des logements sociaux est contraire à la réglementation. En outre la diminution des logements sociaux diminue d’autant

le nombre de résidences principales.

- la division des OA en sous-secteurs compromet l’unité d’aménagement que garantissent les OA.

- Zone Ubb de Berniguet : considère que cette zone est illégale au regard de la loi littoral car elle n’a pas de caractère urbanisé. Elle

constitue un STECAL incompatible avec une densité de 14log/ha.





- Zone Uba de Poudrantais : 1/ cette zone est située en EPR, une densité de 14log/ha est trop élevée. 2/ ce secteur est en zone à risque

maximum pour le retrait / gonflement des argiles, l’OA devrait en tenir compte.

- Zone Uba du Phare : 1 / la proposition d’accès par le Sud est incompatible avec le statut de l’allée des Mégalithes. 2 / l’association

conteste la densité de 26 log/ha dans le secteur 2.

-Zone 1AU de Kerlochet : 1/ cette zone est située en EPR, la densification prévue est trop élevée. 2/ la haie de chênes existante sur le site

doit être identifiée dans l’OA afin d’être conservée.

- Le projet exige la plus forte densification et n’augmente en rien l’intégration paysagère : les arbres existants ne sont pas protégés dans

les OA et comme l’obligation de planter des arbres de haute tige n’est pas respecté, l’appauvrissement paysager et écologique du

territoire ne peut que s’aggraver.

- La suppression des 2 étoiles à Kerascouet concerne des longères agricoles qui relèvent de la réglementation des STECAL de la loi ALUR.

- Suppression de l’ER n°8 : si l’on veut rendre au bourg sa vocation commerciale, faut-il supprimer les aires de stationnement ?

- De la même manière que les zones AUe et AUer font l’objet d’un astérisque, les parcelles suivantes, annulées par le jugement du TA du

16/04/13 doivent être indicées : ZX 58 au Lienne, ZO 4, 11, 12 et 13 au Loguy, ainsi que la parcelle 256 dans la zone Nh du Halguen.

C9 Les Amis du Pays entre Mès et

Vilaine

- l’annexe 1 « Orientation d’aménagement » du dossier d’enquête ne précise pas la nature des modifications proposées ni leur

justification. Ces modifications ne sont donc pas recevables en l’état.

- la création des secteurs 1AUe et 1AUer ayant été annulée par la jugement du TA du 16/04/13, ces derniers n’ont plus d’existence

réglementaire et ne peuvent donc pas faire l’objet d’une modification.

C10 Communauté d’Agglomération

Cap Atlantique

Recommande l’ajout de la mention suivante pour les OA : « S’agissant des OAP dont la réalisation peut être phasée, il conviendra

d’anticiper (dès la première phase) le dimensionnement et les caractéristiques des ouvrages EU/AEP afin de garantir le bon fonctionnement

de l’ensemble du système à terme ».

I-5.2 – Projet de modification du SDAP

N° du courrier

Nom du requérant


C2

THOMAS A. et C.

Secteur 1AU de Tréhiguier : considère qu’un coefficient d’imperméabilisation maximum de 50% doit être fixé pour le secteur 1AU afin de

limiter le ruissellement vers la Vilaine et la dégradation de la qualité des eaux.

C6

DAULON

Asso. Autre Regard

Demande la justification du coefficient d’imperméabilisation maximum de 100% prévu pour les zones AO et les secteurs UPa de

Tréhiguier.





I-6 – Analyse des observations, propositions et contre-propositions recueillies en cours d’enquête

publique

Pour chacune des observations enregistrées sont donnés :

• L’objet de la requête (cf. PV des observations en Annexe 2),

• Les réponses apportées par la commune de Pénestin aux observations du public (cf.

Mémoire en réponse en Annexe 3),

• La position du commissaire enquêteur sur les observations enregistrées en tenant compte

des réponses apportées par la commune.

I-6.1 – Observations relatives au projet de modification du PLU

I-6.1.1 – Organisation de l’enquête publique

� Objet de(s) la requête(s) :

� Deux requérants regrettent que le dossier d’enquête n’ait pas été accessible sur le site

internet de la commune (C6 – C8).

� Réponse de la commune de Pénestin :

La commune s’était bien interrogée sur la mise à disposition du projet sur son site internet, mais

d’une part la capacité d’hébergement du site est limitée et les documents de la modification sont de

taille volumineuse et d’autre part, le dossier concerne de nombreux points et la commune a souhaité

la présence de ses agents pour expliquer la démarche et apporter toute précision demandée par le

public.

� Position du commissaire enquêteur :

La commune comprenant une part très élevée de résidences secondaires (environ 2/3 du parc de

logements), la consultation des dossiers d’enquête sur le site internet aurait pu être intéressant pour

les résidents absents. Toutefois, les dossiers d’enquête étant volumineux, il n’est pas aisé de les

mettre à disposition sur le site de la commune. L’avis d’enquête publique apparaissait sur le site

internet de la commune et par ailleurs l’enquête s’est déroulée de mi-août à mi-septembre ce qui a

permis à de nombreux résidents de participer à cette enquête.

I-6.1.2 – Sur la forme du dossier d’enquête publique (O9 – C5 – C9)


� Absence de carte générale mentionnant les secteurs modifiés.

� Les documents de l’annexe 6 ne sont pas titrés et le document du BRGM n’est pas daté.

� Pièce 3 du dossier : les lieux zoomés ne sont pas localisés.





� l’annexe 1 « Orientation d’aménagement » du dossier d’enquête ne précise pas la nature des

modifications proposées ni leur justification. Ces modifications ne sont donc pas recevables

en l’état.

� Le jugement du TA du 16/04/13 ne figure pas dans le dossier. Il aurait pourtant permis de

contrôler que « toutes les erreurs du PLU 2010 rectifiées par le TA soient actées dans les

modifications ». Le dossier ne comporte pas la liste des modifications demandées par le TA.

� Annexe 6.8 relative à la prise en compte des risques : le dossier ne comporte pas de carte

relative à l’étude sur les risques autres que l’aléa retrait – gonflement des argiles.


Une carte générale mentionnant les secteurs modifiés aurait pu en effet permettre un repérage plus

rapide. Les services de la commune ont été largement présents et disponibles en mairie dans le cadre

de l’enquête pour assister le commissaire enquêteur et également pour renseigner toute personne

intéressée dans le cadre de cette procédure.

La commune s’était bien interrogée sur la mise à disposition du projet sur son site internet, mais

d’une part la capacité d’hébergement du site est limitée et les documents de la modification sont de

taille volumineuse et d’autre part, le dossier concerne de nombreux points et la commune a souhaité

la présence de ses agents pour expliquer la démarche et apporter toute précision demandée par le

public.

Concernant les orientations d’aménagement, la nature des modifications proposées et leur

justification sont présentées dans la notice de présentation et chaque modification opérée, que ce

soit de la partie graphique ou écrite, fait l’objet d’un commentaire explicatif en caractère italique

violet directement en annexe 1.

Concernant le document du BRGM, il a été transmis par le BRGM sous cette forme. La commune l’a

annexé au dossier d’enquête tel quel.

La modification du PLU n’avait pas pour objet de régulariser le PLU au regard de la décision du TA du

16/04/2013. La commune a fait appel de cette décision et une procédure est donc toujours en cours.

C’est la raison pour laquelle le jugement n’a pas été joint aux pièces de la modification. Certaines

erreurs matérielles ont pu être corrigées à l’occasion de la modification, qu’elles aient ou non été

mentionnées dans le cadre du jugement. Aussi, les services de la commune ont fourni à titre

d’information la copie du jugement aux personnes qui l’ont demandé (copie du jugement également

disponible sur le site internet de la commune).

Pour ce qui concerne l’annexe 6.8. : l’ensemble des risques a été vérifié dans le cadre de la

modification et sont mentionnés aux dispositions générales du règlement du PLU. (erreur matérielle





repérée, référence faite dans le corps de texte à l’annexe 12 alors qu’il s’agit de l’annexe 6.8., souhait

communal de corriger cette erreur lors de l’approbation de la modification).


Le projet de modification du PLU concerne de nombreux thèmes très variés (règlement, opérations

d’aménagement, densités de logements, corrections d’erreurs matérielles, etc…), il n’était pas

possible à mon sens de synthétiser l’ensemble des modifications sur une carte générale.

Les dossiers présentés par la commune permettaient à mon sens de comprendre le projet. Suite à

ma demande la commune avait d’ailleurs complété, avant l’ouverture de l’enquête, le dossier de

modification du PLU en ajoutant un deuxième document « Orientations d’aménagement » qui

montrait clairement la nature des modifications envisagées.

I-6.1.3 – Densité de logements (O4 – O6 – C6 – C8)


1 - Plusieurs personnes considèrent que les densités de logements prévues dans les Opérations

d’Aménagement (OA) sont trop élevées notamment pour les secteurs suivants : zone Ubb de Lomer,

zone AU de Kerlochet, zone Ubb de Berniguet, zone Uba du Poudrantais et zone 1AU de Kerlochet.

Selon ces personnes, ces densités ne permettent pas de préserver la qualité paysagère des sites.

Certaines d’entre elles indiquent que le SCOT préconise d’éviter une densité trop importante et

n’impose pas une densité minimale de 14log/ha. Elles souhaitent que soit fixé une densité maximale.

2 - Les autres remarques sont les suivantes :

� pourquoi augmenter la densification des secteurs à urbaniser alors que les nouveaux

lotissements situés près du centre bourg ne trouvent pas d’acquéreur.

� les zones AU ont été délimitées au PLU 2010, que l’on y autorise 10 ou 50log/ha ne

diminuera en rien l’étalement urbain.

� les densités étant élevées, elles conduisent à construire des logements type N+1 peu adaptés

à une population âgée.

� la densité maximale ne doit pas dépasser 25log/ha en zone UBa du Phare.

� secteur Ubb de Berniguet : considère que cette zone est illégale au regard de la loi littoral car

elle n’a pas de caractère urbanisé. Elle constitue un STECAL incompatible avec une densité de

14log/ha.

� conteste la densité de 26 log/ha dans le secteur 2 de la zone Uba du Phare.

� zone 1AU de Toulprix : demande la construction de logements collectifs en secteur 1.






1 - La densité minimale de 14 logements par hectare demandée n’est pas incompatible avec le SCoT

qui demande une adaptation des densités à leur environnement. C’est la raison pour laquelle des

densités plus fortes sont demandées en agglomération. Une phrase pourrait être ajoutée pour

chacune des orientations d’aménagement afin de renforcer l’intégration du bâti dans son contexte

environnant : « l’aménagement et le traitement paysager du site devra veiller à assurer la transition

par rapport à la forme urbaine et paysagère des quartiers riverains ».

La commune ne souhaite pas fixer une densité maximale et cette démarche ne lui semble pas

souhaitable au regard du contexte réglementaire récent (lois Grenelle 2 et loi ALUR allant dans le

sens d’une densification urbaine et d’une économie des espaces agricoles et naturels). Aussi, au

regard du SCoT, la commune doit tendre vers les 20 logements à l’hectare.

2 - Les densités minimales définies au PLU permettront à terme de limiter les consommations

d’espace.

Au regard de la loi ALUR, les STECAL délimités avant la loi continuent à exister jusqu’à la première

révision qui sera engagée par la commune. Pour le secteur Ubb de Berniguet, seules les orientations

d’aménagement ont donc été réétudiées dans le cadre de la présente modification.

La zone UBa du Phare est déjà construite. Le reste des remarques apparaissent « hors sujet ».


Le projet ne prévoit pas la modification :

� de la densité de l’habitat pour les secteurs Ubb de Lomer (14log/ha), 1AU de Kerlochet

(14log/ha), Ubb de Berniguet (14log/ha) et Uba du Phare (25log/ha),

� du secteur Ubb de Berniguet.

Ces requêtes sont donc hors sujet.

I-6.1.4 – Logements sociaux


� La suppression des logements sociaux est contraire à la réglementation. En outre la

diminution des logements sociaux diminue d’autant le nombre de résidences principales

(C8).

� Zone 1AU de Tréhiguier : la suppression des 20% de logements aidés est contraire au SCOT.

La commune justifie cette suppression en raison de l’éloignement du site par rapport au

bourg (2,7 km) alors que les logements aidés sont maintenus dans la zone AU de Kerfalher

située à 2,4 km du bourg. Si la commune considère que le site est trop éloigné du bourg

pour les résidents des logements sociaux, il le sera aussi pour les autres futurs résidents. La





suppression de la zone 1AU s’impose donc, d’autant plus qu’elle constitue une extension

trop vaste en espace proche du rivage. Si le village de Tréhiguier doit être agrandi, ce ne

doit pas être en direction de la mer. En outre l’augmentation des habitants à Tréhiguier et

des déplacements sur la route en direction du bourg auront un impact négatif sur le site

Natura 2000 ainsi que sur la qualité des eaux de l’estuaire (augmentation du ruissellement)

(C8).

� OA de Berniguet : souhaite la suppression de cette OA dans la mesure où la commune a

supprimé la location aidée et qu’elle nécessite le regroupement des propriétaires (C4 – C7).

� Zone 1AU de Toulprix : demande que le taux de logements sociaux passe à 40% en raison de

la proximité des commerces et services (C6).


La commune a souhaité réétudier sur l’ensemble du territoire communal la ventilation de ses

logements sociaux en compatibilité avec les orientations du SCoT. Cette ventilation entre en

compatibilité avec le SCoT, d’autant que la commune maintient sa volonté à travers sa modification

de tendre vers un objectif global de 20% de logements sociaux sur l’ensemble de ces zones 1AU.

De manière générale, la présente modification n’a pas pour objet de remettre en cause des zones à

urbaniser mais de mieux les encadrer, dans la continuité du PLU en vigueur et en compatibilité avec

le SCoT (exemple du projet de 18 logements sociaux au Yoquo porté par la commune).

Pour la zone 1AU de Toulprix, les % de logements sociaux demandés au PLU sont un minimum. Les

études sont en cours et le taux peut évoluer en conséquence.

En revanche, comme le PLU de Pénestin a été approuvé avant le 13 janvier 2011, ce dernier devra

intégrer les dispositions de la loi ENE modifiées le cas échéant par la loi ALUR avant le 1er

janvier

2017. Ce sera donc l’occasion pour la commune de réétudier son PLU dans sa globalité et la vocation

des différentes zones.


Le volume de logements sociaux prévu au PLU approuvé n’est globalement pas modifié (cf. tableau p.

23 du rapport de présentation du dossier d’enquête). C’est leur répartition sur le territoire qui est

modifiée afin de tenir compte de la proximité des commerces et des services.

De la même manière que la commune propose d’augmenter les densités de logements dans les

secteurs situés à proximité du bourg (OA de Toulprix et du Moulin), elle augmente le taux de

logements sociaux sur ces deux secteurs.

Cette modification m’apparaît cohérente au regard des objectifs de réduction des gaz à effet de serre

car elle vise à la limitation des déplacements. (voir aussi l’avis du commissaire au § II-3).





Par ailleurs les demandes de suppression de la zone 1AU de Tréhiguier et de l’OA de Berniguet sont

hors sujet.

I-6.1.5 - Accession libre


� Zone 1AU de Kerlochet : demande que le taux d’accession libre soit porté à 100% compte

tenu de l’éloignement par rapport au bourg (C6).


Pour la zone 1AU de Kerlochet, il s’agira d’une opération groupée, le % d’accession aidé sera

maintenu. Aussi, une ligne de transport sera mise en place en 2015 et permettra de desservir

Tréhiguier à l’échelle de Cap Atlantique.


Le projet ne prévoit pas la modification du taux de logements sociaux sur la zone 1AU de Kerlochet,

cette remarque est donc hors sujet.

I-6.1.6 – Prise en compte du volet paysager dans les OA


� Les prescriptions définies dans les OA ne sont pas respectées. Prend l’exemple du Yoquo où

sont constatés l’abattage des arbres, l’absence d’espaces verts et de chemins piétonniers.

Demande que la végétation existante soit conservée dans les OA (C6). Au Domaine d’Inly,

l’OA exige la conservation de la frange située à l’ouest de Ula mais cette frange est en cours

de défrichement (C8).

� Le projet exige la plus forte densification et n’augmente en rien l’intégration paysagère : les

arbres existants ne sont pas protégés dans les OA et comme l’obligation de planter des

arbres de haute tige n’est pas respecté, l’appauvrissement paysager et écologique du

territoire ne peut que s’aggraver (C8).

� Zone 1AU de Kerlochet : la haie de chênes existante sur le site doit être identifiée dans l’OA

afin d’être conservée (C8).

� Zone UBb de Lomer : le talus arboré situé en limite de la parcelle n°64 doit être conservé afin

d’éviter l’inondation des parcelles aval (O4). L’article UB13 qui impose la plantation d’un

arbre de haute tige par 200m2 doit être respecté ainsi que la conservation des arbres

existants (O6).





� Parcelle 58 secteur 1 de l’OA de Berniguet : indique que ce que le projet nomme « espace

vert » est un « verger » et restera sa propriété. Considère que l’espace commun prévu au

projet présente une surface suffisante pour créer un autre espace vert (O16).

� Zone 1AU de l’île du Moulin sud : après réalisation des ER 13 et 14, demande que la haie soit

reconstituée afin de conserver le caractère de l’éco-quartier (C6).

� Zone 1AU de Toulprix : demande la conservation de l’espace vert localisé au nord du secteur

1 (C6).

� Zone 1 AU de Tréhiguier : l’écran végétal prévu par l’OA sur le pourtour ouest est insuffisant

pour assurer la protection du secteur Na contigu (C8).


La commission ne comprend pas la remarque sur le Yoquo, le défrichement concernant une friche et

pas la lisière arborée de l’opération (cf. photos jointes en annexe 3 du présent rapport).

Concernant la zone 1AU de Kerlochet la commune indique qu’il semble difficile de conserver les

chênes en totalité car certains sont à l’intérieur de la zone (photo 1 et 2). Imposer leur conservation

pourrait compromettre l’aménagement de la zone. L’orientation d’aménagement pourrait imposer la

conservation des chênes situés en bordure de route (photo 3).

La commune prend note de l’ensemble des observations

Au regard de l’ensemble de ces observations sur le paysage, la commune propose qu’un paragraphe

soit éventuellement ajouté pour chacune des orientations d’aménagement afin de renforcer

l’intégration du bâti dans son contexte environnant :

- « l’aménagement et le traitement paysager du site devra veiller à assurer la

transition par rapport à la forme urbaine et paysagère des quartiers riverains »

- Les arbres ou haies existants doivent dans la mesure du possible être maintenus ou

être remplacés par des essences locales dans le cadre de l’opération.

La commune indique toutefois que la plupart de ces remarques sont déjà prises en compte dans les

orientations d’aménagement.


L’ensemble de ces requêtes est hors sujet excepté celle relative au secteur Ubb de Berniguet.

En effet pour tous les autres secteurs cités le projet ne prévoit pas de modification des franges

arborées.

Concernant le secteur Ubb de Berniguet, l’espace vert et l’espace commun sont modifiés au projet.

Aussi la demande portant sur le déplacement de l’espace vert est recevable. La requérante refuse de





vendre le terrain prévu pour le nouvel emplacement de l’espace vert. A noter que la commune n’a

pas donné de réponse à cette observation.

Dans le document « Orientations d’aménagement » p.7, il est indiqué que la commune souhaite

modifier l’accès au secteur Ubb de Berniguet prévu initialement au Sud, pour des raisons de sécurité.

La redistribution des espaces vert et commun est consécutif à ce changement d’accès. Si la

requérante refuse de vendre la ou les parcelles situées sur l’espace vert, un réexamen de ce secteur

peut éventuellement être envisagé afin d’exclure ces parcelles de l’OA.

I-6.1.7 – Déplacements


1 - La rue permettant l’accès au secteur 3 de l’OA de Toulprix est trop étroite pour assurer une

circulation à double sens (O3).

2 - Secteur 1AU de Tréhiguier : le projet d’aménagement doit tenir compte du fort dénivelé existant

entre ce secteur et les habitations situées en contre bas. En effet, le projet va générer un fort

ruissellement en direction des habitations situées allée des Mégalithes. Demande que l’accès au

secteur 1AU soit déplacé et remplacé par des noues afin de protéger des inondations les habitations

situées en contre bas (C2).

3 - Secteur 1AU de Tréhiguier : l’allée des Mégalithes doit conserver sa vocation actuelle et ne pas

constituer une voie d’accès au secteur 1AU. L’accès à ce secteur doit être maintenu à l’Est près de la

rue du Port (C2).

4 - Zone 1AU de Tréhiguier : la route incluse dans l’ER n°2 rectiligne conduira à augmenter la vitesse

des véhicules sur ce tronçon. Demande la conservation du tracé initial et la création d’une piste

cyclable (C6).

5 - Zone 1AU de Toulprix : demande la création de parkings en nombre suffisant pour permettre une

desserte piétonnière du bourg (C6).

6 - Zone 1AU de Kerfalher sud : demande le maintien de l’interdiction d’accès aux voitures et de

prévoir la possibilité de faire demi-tour (C6).

7 - Suppression de l’ER n°8 : si l’on veut rendre au bourg sa vocation commerciale, faut-il supprimer

les aires de stationnement ? (C8).

8 - Zone Uba du Phare : la proposition d’accès par le Sud est incompatible avec le statut de l’allée des

Mégalithes (C8).


1 – La commission prend note, au regard des études techniques, un sens unique de circulation

pourra être mis en place.





2 – La commission prend note de cette remarque. La gestion des eaux pluviales de ce secteur sera

étudiée de manière plus fine dans le cadre du dossier réglementaire qui sera réalisé au titre de la loi

sur l’eau.

3 – En l’absence d’arguments en accompagnement de cette requête, la commission ne peut pas la

prendre en compte.

4 – La vocation de l’emplacement réservé n°2 ne peut être remis en cause car il doit permettre de

formaliser l’entrée du village et de sécuriser les flux (aujourd’hui, virages en arrivant sur le village).

5 – 7 - Il est prévu du stationnement longitudinal dans le cadre de l’aménagement de l’avenue de

Toulprix et d’autres aires de stationnement existent sur le bourg. Une hypothèse de stationnement

sur l’espace attenant à la salle de sport est également à l’étude.

6 – Pour cette zone, la modification vise à respecter la préconisation du SCoT de CAP Atlantique de

ne pas faire des voies en impasses.

8 - La voie des Mégalithes n’a pas de statut particulier et peut être reprise pour assurer les conditions

d’accès au futur quartier.


1 – 2 – 3 - 4 – 5 – Ces requêtes sont hors sujet.

6 – La création d’un accès en sens unique au Nord du secteur 2 de la zone 1AU de Kerfalher

permettra à mon sens de fluidifier la circulation sur cette zone en supprimant une voie en impasse.

7 – La commune indique que la suppression des ER n°8 et 9 est liée à la réflexion d’aménagement sur

le secteur de Toulprix (cf. Note de présentation p. 47). Or, dans l’annexe 1 « Orientations

d’aménagement) p. 19, il est indiqué (en vert, proposition d’ajout) une surface de 2402m2 pour l’ER 9

au lieu des 318m2 prévus initialement. Ces deux textes sont donc contradictoires et ne permettent

pas de comprendre les nouvelles orientations envisagées (l’ER n°9 est-il supprimé ou modifié ?). Cet

aspect doit être clarifié.

8 – Pour le secteur Uba du Phare, le projet de modification du PLU ne prévoit pas la création d’un

nouvel accès rue des Mégalithes mais uniquement le déplacement de l’accès initialement prévu sur

cette voie quelques mètres plus à l’Est. Cette modification n’a donc pas d’impact sur le statut de la

rue des Mégalithes existante.

I-6.1.8 – Secteurs situés en zones réputées à risques


1 - Lotissement de la Mine d’Or : pour les secteurs Na situés dans et hors de la bande des 100 m, le

commentaire (cf. p. 79 du règlement) indiqué en violet est contradictoire avec le règlement modifié.

En effet, la reconstruction de bâtiments situés dans une zone à risques est interdite uniquement





dans le cas où leur destruction serait due aux risques d’éboulement justifiant la mise en place de

cette zone à risques. La reconstruction est donc possible dans les autres cas (C5).

2 - Lotissement de la Mine d’Or : ce secteur est couvert par une trame bleue sur le plan de zonage du

PLU mais aucune légende n’y est associée. Le projet de modification du PLU propose d’ajouter la

légende suivante pour cette trame bleue : « secteurs soumis au risque d’érosion » alors qu’aucune

étude validée pour ce risque soit mentionnée dans le projet. Demande la suppression de la légende

ainsi que de la trame bleue sur le plan de zonage (C5).

3 - Zone Uba de Poudrantais : ce secteur est en zone à risque maximum pour le retrait / gonflement

des argiles, l’OA devrait en tenir compte (C8).


1 – Le tribunal administratif a annulé cette zone par son jugement du 16/04/13. La modification

proposée est donc prématurée car une procédure d’appel étant en cours, il faut attendre le

jugement. La commission souhaite par conséquent retirer cette proposition de la modification.

2 – Le risque était mentionné dans le Porté à la Connaissance de l’Etat remis lors de l’élaboration du

PLU, aussi, l’article R123-11-b du code de l’urbanisme demande à faire paraître sur les plans les

secteurs à risque. La commune ne peut donc pas ignorer le risque et souhaite répondre à la

réglementation.

3 - L’OA est supprimée car l’opération est réalisée. Elle n’a par ailleurs fait l’objet d’aucune procédure

contentieuse.


1 – Le commentaire indiqué en violet qui apparaît à la page 79 du règlement (pour les constructions

situées dans et hors de la bande des 100m) est effectivement contradictoire avec le texte situé en

amont du commentaire. En effet, la reconstruction de bâtiments situés dans une zone à risques est

interdite uniquement dans le cas où leur destruction serait due aux risques d’éboulement justifiant la

mise en place de cette zone à risques. La reconstruction étant donc possible dans les autres cas, le

texte en violet est trop restrictif. En tout état de cause ce texte en violet n’a qu’un caractère

explicatif et n’apparaîtra pas dans la version finale du règlement.

2 – Après consultation du Service Risques Naturels de la DDTM, il s’avère que le risque érosion est

identifié sur la commune de Pénestin dans le Dossier Départemental des Risques Majeurs (DDRM).

Ce dossier est consultable à l’adresse suivante :

http://www.morbihan.gouv.fr/Politiques-publiques/Environnement-risques-naturels-et-

technologiques/Prevention-des-risques-naturels-et-technologiques/Document-Departemental-des-

Risques-Majeurs-DDRM/%28language%29/fre-FR





3 – Cette requête est hors sujet.

I-6.1.9 – Création de sous-secteurs dans les OA


� Secteur 1AU de Toulprix : indique que les sous-secteurs 1a et 1b n’apparaissent pas sur le

plan. Considère qu’il n’y a pas lieu de créer ces sous-secteurs dans la mesure où la densité à

l’hectare et le pourcentage de logements sociaux prévus pour le secteur 1 lui paraissent

suffisants (O7).

� La division des OA en sous-secteurs compromet l’unité d’aménagement que garantissent les

OA (C8).

� Recommande l’ajout de la mention suivante pour les OA : « S’agissant des OAP dont la

réalisation peut être phasée, il conviendra d’anticiper (dès la première phase) le

dimensionnement et les caractéristiques des ouvrages EU/AEP afin de garantir le bon

fonctionnement de l’ensemble du système à terme » (C10).


Pour le secteur 1AU de Toulprix, la modification supprime les sous-secteurs 1a et 1b et introduit les

secteurs 1, 2 et 3 avec des orientations qui leur sont propres en terme de % de logements sociaux

notamment. Cette division en sous-secteurs ne compromet pas l’unité d’aménagement, l’orientation

d’aménagement garantissant une réflexion d’ensemble, des îlots urbains distincts pouvant être

détachés sur un quartier de cette taille.

La commission accepte de porter aux orientations d’aménagement la mention proposée pour le

dimensionnement et caractéristiques des ouvrages.


1 – Contrairement à ce qu’indique la commune, le secteur 1 est bien subdivisé en 2 secteurs 1a et 1b

(lesquels apparaissent bien en vert (proposition d’ajout) sur le plan p.19 et 21 du document

« Orientations d’aménagement). Les nouvelles densités prévues (30log/ha pour le secteur 1a et

20log/ha pour le secteur 2b) ne sont globalement pas différentes de celle qui était prévue

initialement sur le secteur 1 (25 à 30 log/ha). Concernant l’augmentation du taux de logements

sociaux voir réponses au § I-6.1.4.

2 - La division des OA en sous-secteurs ne compromet pas à mon sens l’unité d’aménagement que

garantissent les OA dans la mesure où le règlement prévoit pour les opérations d’aménagement

d’ensemble que « les aménagements pourront être réalisés sous la forme de plusieurs opérations

d’aménagement sans remettre en cause l’aménagement global de la zone ».





3 – Dans le cas d’un fractionnement d’une OA, les réseaux EU et EP doivent être effectivement

dimensionnés pour garantir le bon fonctionnement de l’opération d’aménagement d’ensemble.

I-6.1.10 – Domaine d’Inly


� Le secteur Nlb est en Natura 2000 et ne peut pas être une zone tampon (C6). Il doit être zoné

Nds comme c’est le cas au Nord de Kerséguin (C8).

� Un article Nlb2 doit être créé au règlement du PLU précisant les nouvelles restrictions de

construction définies pour ce zonage (C6).

� L’OA précise que la zone Nlb est inconstructible et le règlement Nlb autorise certaines

constructions sauf en présence d’OA. Quelle est la force de ce montage juridique créé hors

révision du PLU ? (C8).


Un secteur Nlb2 peut être créé pour clarifier la vocation du secteur. Le règlement du secteur Nlb2

reprendra les mentions de l’orientation d’aménagement. Ce zonage renforcera la sécurité juridique.


Après consultation du service urbanisme de la DDTM, il s’avère que les zones Natura 2000 n’ont pas

de zonage spécifique d’un point de vue réglementaire. Il importe par contre que les activités se

déroulant sur ces secteurs ne portent pas atteinte aux objectifs de conservation fixés dans le DOCOB

(Document d’Objectifs) fixés pour le site Natura 2000 concerné. Aussi, dans le cas du domaine d’Inly,

le zonage Nlb n’est pas incompatible avec la présence du site Natura 2000.

La proposition de la commune de créer un article spécifique au secteur Nlb d’Inly permettra d’éviter

toute ambiguïté avec le règlement des autres secteurs Nlb.

I-6.1.11 – ZA du Closo


� L’association « Les Amis du Pays entre Mès et Vilaine » est favorable à la suppression de la

vocation commerciale de la ZA du Closo (C8).

� Zone 1AUi du Closo : des conflits de voisinage sont à craindre en raison des bruits générés

par les activités artisanales. Quelle sera le destination des locaux commerciaux et du centre

commercial Océan ? (C6).






Les locaux commerciaux ne font pas partie de la zone 1AUi mais de la zone Ui qui permet toujours

leur implantation.

Un écran végétal est prévu à l’orientation d’aménagement afin de limiter les conflits de voisinage.

La destination des locaux commerciaux et du centre commercial Océan sont hors sujet.


1 – La suppression de la vocation commerciale de la zone 1AU de la ZA du Closo apparaît cohérente

avec la volonté de regrouper les commerces et les services dans les secteurs à forte densité

d’habitat.

2 – Cette requête est hors sujet.

I-6.1.12 – Espaces agricoles pérennes


� Le projet de modification du PLU ne prévoit pas d’espace agricole pérenne (EAP) mais donne

uniquement un caractère pérenne aux zones Aa. Considère qu’à terme les zones Aa ne

seront pérennes qui si les zones Ab le sont. Demande que toutes les zones agricoles soient

réputées pérennes (C8).


La définition des EAP pourra être réétudiée dans cadre de la prochaine révision générale du PLU de la

commune, à l’appui d’une actualisation du diagnostic agricole.


La modification dans le règlement du chapeau de présentation de la zone A pour introduire la notion

d’espace agricole pérenne (EAP) ne constitue qu’une première étape. Le SCOT prévoit que les

commune auront à charge la délimitation précise des EAP (cf. SCOT DOG p. 25).

I-6.1.13 – Prise en compte des jugements


1 - Jugement du TA du 16/04/13 :

� Le projet ne tient pas compte du jugement du TA du 16/04/13 (§ 50 et 51) qui indique que le

classement des 13 parcelles du lotissement de la Mine d’Or en Na ou en Nds constitue une

erreur manifeste d’appréciation. En conséquence, ces parcelles doivent être incluses dans le

secteur Uba de la Mine d’Or (O9 – C5).





� Le projet ne tient pas compte du jugement du TA du 16/04/13 (§ 55) : la parcelle ZO 4 située

au Loguy et contiguë à la parcelle ZO 8 doit être zonée en secteur Na au lieu de UB (O10 –

O12).

� De la même manière que les zones AUe et AUer font l’objet d’un astérisque, les parcelles

suivantes, annulées par le jugement du TA du 16/04/13 doivent être indicées : ZX 58 au

Lienne, ZO 4, 11, 12 et 13 au Loguy, ainsi que la parcelle 256 dans la zone Nh du Halguen

(C8).

� La création des secteurs 1AUe et 1AUer ayant été annulée par la jugement du TA du

16/04/13, ces derniers n’ont plus d’existence réglementaire et ne peuvent donc pas faire

l’objet d’une modification (C9).

2 - Autres jugements :

� La zone AU2 du Haut Pénestin correspond à une zone AUa14 annulée par la justice en 2009.

Elle ne peut donc pas faire l’objet d’une modification (O1).

� Les Hauts de Vilaine ont été déclarés inconstructibles par le Conseil d’Etat. Le projet ne tient

pas compte de cette modification (O8).


1 – La prise en compte du jugement du tribunal du TA du 16/04/13 n’est pas l’objet de la présente

modification, seules quelques informations ont été portées sur le plan et quelques erreurs

matérielles corrigées. La commission est favorable pour apposer un astérisque à titre d’information

sur le plan de zonage pour les parcelles proposées : ZX 58 au Lienne, ZO 4, 11, 12 et 13 au Loguy,

ainsi que la parcelle 256 dans la zone Nh du Halguen (C8).

2 - La décision de 2009 ne s’applique plus car le PLU a été refait et approuvé en 2011. Aussi, la zone

2AU du Haut Pénestin n’a pas fait l’objet de modification particulière.

Pour le projet des Hauts de Vilaine, un appel est en cours relatif au zonage du PL. La commune est en

attente du jugement.


Le projet prévoit l’apposition sur les plans de zonage d’une étoile (à titre d’information) uniquement

pour les zones Ula, 1AUe, 1AUer, 2AU et Nh concernées par le jugement du TA du 16/04/13. Or ce

jugement concerne aussi d’autres secteurs. Les raisons qui ont conduit la commune à ne repérer que

certains secteurs n’apparaissent pas dans le dossier. Ce qui a suscité des interrogations de la part du

public. Cet aspect doit être clarifié.





En tout état de cause la procédure de modification du PLU ne peut conduire à augmenter des

surfaces constructibles (comme par exemple remplacer un secteur Na ou Nds par un secteur Ub

comme demandé au point 1).

I-6.1.14 – Changement de destination à Kerascouet


1 - Note que le projet prend bien en compte la suppression des étoiles à Kerascouet (O11).

2 - La suppression des 2 étoiles à Kerascouët concerne des longères agricoles qui relèvent de la

réglementation des STECAL de la loi ALUR (C8).


La commission prend note.


2 – Il aurait été intéressant de développer l’argumentaire de cette requête qui m’apparaît peu

compréhensible.

La suppression des étoiles conduit à interdire le changement de destination de ces deux bâtiments

agricoles en raison de leur manque d’intérêt architectural ou patrimonial (art. L.123-1-5 du CU).

Cette modification ne m’apparaît donc pas incompatible avec les secteurs de taille et de capacité

d’accueil limitées (STECAL) dans lesquels des constructions peuvent être autorisées à condition

qu’elles ne portent pas atteinte à l’activité agricole, à la sauvegarde des sites et des paysages. En

outre dans le cas présent il ne s’agit pas d’autoriser de nouvelles constructions mais d’interdire un

changement de destination lequel pourrait par ailleurs compromettre l’activité agricole.

I-6.1.15 – Divers


1 - Demande que le classement du chemin du Parouget fasse l’objet d’une réserve (O1).

2 - En zone Ua, la limitation des extensions à 50% du volume principal est trop restrictif (O2).

3 - Zone UBb de Lomer : demande que le talus arboré soit conservé en limite de la parcelle n°64 afin

d’éviter l’inondation des parcelles aval (O4).

4 - Regrette que la zone ULc ne fasse pas l’objet d’une modification afin de permettre une meilleure

gestion du centre associatif. Indique que « la dimension sociale d’accès aux loisirs pour tous n’est plus

respectée » (O5).

5 - Les avis émis par le public lors des précédentes enquêtes publiques relatives à des modifications

du PLU ne sont pas pris en compte par la commune (O8).

6 - Aucun chemin n’est classé au titre du L123-1-5 CU (O8).





7 - Les coupures d’urbanisation apparaissant dans le PLU ne respectent pas les préconisations du

SCOT. Le projet ne prévoit pas de coupures d’urbanisation entre le bourg, les villages et hameaux. Le

terme « ruptures d’urbanisation » apparaissant au PLU doit être remplacé par « coupures

d’urbanisation » (O8).

8 - Le PLU sous-estime l’importance de la trame verte et bleue en contradiction avec la loi ALUR (O8).

9 - Par délibération du 21/07/11, Cap Atlantique a fixé dans le SCOT un taux de 25 à 33% de

résidences secondaires. Cette préconisation n’est pas respectée (O8).

10 - Ne comprend pas pour quelle raison un permis de construire a été refusé sur la parcelle ZO 13

située au Loguy alors qu’elle est zonée en Ubb (O13).

11 - Parcelle YN 187 située en 1AUer à Pradun : indique que M. Thomazon s’était engagé à procéder

au nettoyage de cette parcelle et que rien n’a encore été réalisé. Demande quand la commune

envisage de réaliser ce travail (O14).

12 - Parcelle YK 186 située en 1AUe à Brécéan : demande le devenir de cette parcelle située dans une

zone qui comporte déjà des mobil homes. Quel est l’intérêt écologique du retrait par rapport à la RD

82 ? (O15).

13 - Demande la redéfinition du secteur Nh de Trébestan afin d’inclure partiellement la parcelle YE

157 (C1).

14 - Le projet conduit à augmenter le mitage et l’urbanisation ainsi que la destruction de zones

sensibles à la biodiversité (O8).

15 - Zone UBb du Lomer : l’ER n°32 n’est pas indiqué (C6).


1 - L’orientation d’aménagement prévoit la conservation des murets et leur entretien.

2 - Cette règle est justement supprimée dans le cadre de la modification, voir article Ua 9.

3 - L’orientation d’aménagement indique l’obligation de préservation de la haie et par voie de

conséquence du talus.

4 - Cela fait l’objet du jugement, la commune est en attente du jugement de l’appel.

5 - C’est la première modification du PLU depuis son approbation en 2011.

6 - Cela pourra être étudié lors de la prochaine révision du PLU, d’autant plus qu’une procédure

d’inscription de chemins au PDIPR est en cours auprès du Conseil Général.

7 – 11 – 12 - Hors cadre de la présente modification.

8 - Cela pourra être ré-étudié lors de la prochaine révision du PLU, mais la commission pense que le

travail réalisé par anticipation lors de son approbation de son PLU en 2011 est une très bonne base

et permet déjà à son PLU de ne pas être en contradiction avec la loi ALUR.





9 - Cette orientation du SCoT semble difficile. Les communes n’ont aucun outil d’action

réglementaire pour y parvenir dans le cadre de leur PLU.

10 - Par décision du tribunal administratif.

13 - Sera étudié dans le cadre de la révision générale du PLU.

14 - Les modifications proposées dans le cadre de la présente procédure ne conduisent pas du tout à

cela.

15 - Ce n’est pas nécessaire de l’indiquer sur l’orientation d’aménagement, car il est hors périmètre.

Sa valeur réglementaire est portée au plan de zonage.


L’ensemble de ces requêtes est hors sujet excepté la requête point 2. Le requérant considère que la

limitation des extensions à 50% du volume principal en zone Ua est trop restrictif. Or, le projet

prévoit justement de supprimer cette limitation (cf. p.19 du règlement modifié).

I-6.2 – Observations relatives au projet de modification du SDAP


1 - Secteur 1AU de Tréhiguier : considère qu’un coefficient d’imperméabilisation maximum de 50%

doit être fixé pour le secteur 1AU afin de limiter le ruissellement vers la Vilaine et la dégradation de

la qualité des eaux (C2).

2 - Demande la justification du coefficient d’imperméabilisation maximum de 100% prévu pour les

zones AO et les secteurs UPa de Tréhiguier (C6).


1 – C’est le cas.

2 - Pour les zones AO, il s’agit simplement des cales ou prélèvements d’eau autorisés dans la zone,

pour le secteur Upa, il s’agit du port et de ses quais déjà imperméabilisés.


Le projet prévoit les modification des coefficients d’imperméabilisation maximum uniquement pour

les zones Np et Uaa. Ces requêtes concernent les secteurs 1AU, AO et Upa et sont en conséquence

hors sujet.





��

Fait à ARRADON le 13 octobre 2014,

Le commissaire enquêteur,




Avis et conclusions motivées du commissaire enquêteur sur le projet de modification du PLU. 37/89

Deuxième Partie

Avis et conclusions motivées du commissaire enquêteur

sur le projet de modification du PLU





II-1 – Rappel du contexte

Par délibération en date du 18/06/12 le conseil municipal de Pénestin a décidé la modification n°1 du

PLU approuvé le 11/10/10.

Cette modification porte notamment sur :

� Une première mise en compatibilité du PLU avec le SCoT1 de Cap Atlantique approuvé le

21/07/2011, le PLH2 de la communauté d’agglomération de Cap Atlantique adopté le

20/09/2007 et le SDAP3 de la commune.

� Un toilettage des pièces « Orientations d’aménagement » et « règlement » afin notamment

de mettre à jour certaines règles au regard des évolutions réglementaires, de viser une

rédaction plus claire de certains articles, d’améliorer certaines règles pour l’application des

droits à construire, de permettre une meilleure densification du tissu urbain existant dans la

suite logique de la loi Grenelle visant à l’économie d’espace, d’assouplir certaines règles pour

apporter davantage de cohérence par rapport à l’évolution de la société (émergence de

nouvelles techniques de construction liées au développement durable).

II-2 – Bilan de l’enquête publique

L’enquête publique portant sur le projet de modification du PLU et du SDAP de la commune de

Pénestin s’est déroulée du 18 août 2014 à 9h00 au 18 septembre 2014 à 17h30 dans les conditions

précisées par l’arrêté du 31 juillet 2014.

Le dossier d’enquête relatif à la modification du PLU et le registre ont été mis à la disposition du

public pendant 32 jours consécutifs en mairie de Pénestin aux jours et heures habituels d’ouverture

de la mairie.

L’information du public a été satisfaisante : outre la publicité sur les panneaux d’affichage et dans la

presse prévue par les textes réglementaires, l’avis d’enquête publique a été affiché à la porte de la

mairie et en 11 points de la commune et a été annoncé sur le site internet de la mairie de Pénestin.

J’ai tenu 5 permanences en mairie de Pénestin dont une le samedi. J’ai reçu une centaine de

personnes au cours de ces permanences. Les séances se sont déroulées dans une ambiance calme,

1 Schéma de Cohérence Territoriale

2 Programme Local de l’Habitat

3 Schéma Directeur d’Assainissement Pluvial





chaque personne a pu être reçue individuellement, se repérer sur les documents graphiques,

prendre connaissance des modifications proposées et présenter ses observations dans le registre

d’enquête ou par courrier.

Pour le projet de modification du PLU l’enquête publique a donné lieu à :

� 16 observations inscrites dans le registre d’enquête, référencées O1 à O16,

� 10 courriers numérotés C1 à C10.

A noter que le courrier de Mme Lemoine E. réceptionné en mairie le 19/09/14 et qui m’a été

transmis le même jour par mail par M. Maurice n’est pas pris en compte dans la mesure où il est

arrivé après la clôture de l’enquête.

J’ai remis en main propre le procès-verbal de synthèse des observations enregistrées à M. le Maire

de Pénestin le 23/09/14 (Cf. annexe 2 du rapport d’enquête) et j’ai reçu le mémoire de la commune

en réponse aux observations le 09/10/14 (Cf. annexe 3 du rapport d’enquête).

L’ensemble des observations enregistrées relatives au projet de modification du PLU a été analysé au

§ I-6.1 du rapport d’enquête. Il ressort de cette analyse que de nombreuses requêtes ne portent pas

sur les modifications proposées et sont donc hors sujet.

Parmi les observations recevables, les principaux thèmes suivants ont été abordés :

� forme du dossier d’enquête,

� modification de la densité de logements,

� modification du taux de logements sociaux,

� déplacements,

� secteurs situés en zones réputées à risque,

� prise en compte des jugements.

Au § I-6.1 du rapport d’enquête les observations ont été regroupées par thème et pour chaque

observation sont données d’une part, les réponses apportées par la commune et, d’autre part, la

position du commissaire enquêteur.

II-3 – Avis du commissaire enquêteur sur le projet de modification du PLU

L’avis sur le projet d’élaboration du PLU que j’émets à la fin de cette deuxième partie est fondé sur

l’analyse des pièces du dossier d’enquête ainsi que sur la prise en compte des observations

formulées par le public en cours d’enquête et des réponses aux observations apportées par la

commune.





Le projet de modification du PLU concerne de multiples thèmes (règlement, opérations

d’aménagement, taux de logements sociaux, densité des logements, prise en compte des récentes

évolutions réglementaires, corrections d’erreurs matérielles, etc). J’ai déjà donné mon avis sur de

nombreux points de détail au § I-6 du rapport d’enquête. Aussi je me bornerai à donner un avis

motivé sur les principales modifications du PLU à savoir celles relatives aux Opérations

d’Aménagement (OA).

La commune propose d’augmenter les densités de logements dans les secteurs 1AU des OA du

Moulin et de Toulprix situées à proximité du bourg et de modifier la répartition des logements

sociaux afin de tenir compte notamment de la proximité des services et des commerces.

Concernant les densités de logements, elles vont varier de la façon suivante :

o 20log/ha au lieu de 14 pour le secteur 2 de l’OA du Moulin,

o 30log/ha au lieu de 25 à 30 pour le secteur 1a de l’OA de Toulprix,

o 20log/ha au lieu de 15 à 20 pour les secteurs 1b, 2 et 3 de l’OA de Toulprix.

Le SCoT Cap Atlantique indique que : « dans les bourgs ruraux l’objectif de densité est de tendre vers

20log/ha. Ces densités sont des valeurs moyennes qui ne doivent en aucun cas être attribuées

directement au zonage des PLU ou aux opérations d’aménagement sans être contextualisées. Elles

constituent un indicateur devant être ajusté au regard de la morphologie urbaine et de la nature des

sites…et ne doivent pas entraîner la modification non souhaitable des caractéristiques du site » (cf.

SCoT DOG pp 88 à 90).

L’augmentation des densités d’habitat vise d’une part, à une gestion économe des espaces. D’autre

part, la densification de l’habitat à proximité des services et des commerces répond, en limitant les

déplacements, à l’objectif de réduction des émissions de gaz à effet. Elle est par ailleurs cohérente

avec les objectifs fixés au SCoT.

Dans la même logique, la commune propose de modifier la ventilation des logements sociaux de la

manière suivante :

o Ajout de 20% de logements sociaux sur le secteur 2 de la zone 1AU de l’OA du

Moulin,

o Pour l’OA de Toulprix : ajout de 20% de logements aidés sur le secteur 1, 20% pour

les 3 autres secteurs,

o Suppression des 20% de logements sociaux sur la zone 1AU de l’OA de Tréhiguier (26

logements sociaux étant déjà réalisés et le site est éloigné des équipements), ainsi

que le hameau de Berniguet (trop éloigné du bourg).





La modification vise donc à favoriser la construction de logements sociaux à proximité des services et

des commerces.

La commune de Pénestin comptant environ 1900 habitants, elle n’est pas soumise à l’obligation de

20% de logements sociaux de la loi SRU (art. 55). Toutefois le SCoT Cap Atlantique fixe, pour toutes

les communes y compris celles qui ne sont pas soumises à l’article 55 de la loi SRU, un objectif de

20% de logements sociaux pour toutes les opérations d’aménagement permettant la réalisation de

plus de 5 habitations individuelles (cf. SCoT DOG p. 63). Dans son avis du 04/08/14, Cap Atlantique

rappelle cet objectif.

Je ne partage pas cet avis. En effet, la commune de Pénestin compte de nombreuses OA réparties sur

l’ensemble du territoire. Il ne m’apparaît pas judicieux d’imposer un taux de 20% de logements

sociaux à chacune des OA permettant la réalisation de plus de 5 habitations individuelles sans tenir

compte de leur localisation géographique sur le territoire. Ainsi, à titre d’exemple, il ne me semble

pas pertinent – d’un point de vue de la limitation des déplacements et donc de réduction des

émissions de gaz à effet, d’imposer 20% de logements sociaux pour l’OA de Tréhiguier située à plus

de 3 km du bourg (donc des services et des commerces).

La nouvelle répartition des logements sociaux proposée par la commune de Pénestin m’apparaît

donc cohérente.

A noter par ailleurs que la note de présentation fait référence parfois à de la location aidée et dans

d’autres cas à des logements sociaux. Dans son avis du 04/08/14, Cap Atlantique demande que la

commune harmonise les termes employés. Il s’agit bien de logements sociaux relevant de l’article 55

de la loi SRU.

Les autres modifications du PLU sont soit directement en rapport avec l’augmentation de la densité

de l’habitat et la modification de la répartition des logements sociaux examinées ci-dessus, soit elles

concernent des adaptations mineures sans impact sur l’économie générale du PLU.

J’ai toutefois deux remarques de détail à formuler sur le projet :

� p. 82 du règlement : le projet prévoit « d’autoriser l’ouverture de voies privées en secteur Np

(zone humide) dans le cas d’un accès nécessaire à la desserte d’une zone constructible sous

réserve d’une voie légère et non imperméabilisée ». Tout comblement, affouillement et

exhaussement est strictement interdit en zone humide. Or, la réalisation d’une voie même

légère et non imperméabilisée nécessitera le décaissement du substrat (donc un

affouillement) et un rechargement. Cette possibilité doit donc être supprimée du règlement.

Ce point constitue une réserve.





� P. 47 de la note de présentation : il est indiqué que les ER n°8 et 9 sont supprimés en lien

avec la réflexion d’aménagement sur le secteur de Toulprix. Or, dans l’annexe 1

« Orientations d’aménagement) p. 19, il est indiqué (en vert, proposition d’ajout) qu’une

surface de 2402m2 est ajoutée pour l’ER 9 au lieu des 318m2 prévus initialement. Ces deux

textes sont donc contradictoires et ne permettent pas de comprendre les nouvelles

orientations envisagées (l’ER n°9 est-il supprimé ou modifié ?). Cet aspect doit être clarifié.

Enfin, il convient de noter que le projet s’inscrit dans la procédure de modification des PLU prévue au

code de l’urbanisme (L123-13-1) à savoir que ce projet ne porte pas atteinte à l’économie générale

du PLU ni aux orientations du PADD. Il ne conduit pas à augmenter les possibilités de construire, ni à

la réduction d’un espace boisé classé, ni d’une zone agricole, forestière ou naturelle, ou d’une

protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des

milieux naturels et ne comporte pas de graves risques de nuisances.

II-4 – Conclusion

En conclusion j’émets un avis favorable sur le projet de modification du PLU de la commune de

Pénestin sous réserve de supprimer à la page 82 du règlement modifié la possibilité d’autoriser

l’ouverture de voies privées en secteur Np (zone humide).

Je recommande en outre de supprimer l’ambiguïté existante entre les textes apparaissant à la page

47 de la note de présentation et à la page 19 du document relatif aux Orientations d’aménagement

concernant les emplacements réservés n°8 et 9.






Avis et conclusions motivées du commissaire enquêteur sur le projet de modification du SDAP. 43/89

Troisième Partie

Avis et conclusions motivées du commissaire enquêteur

sur le projet de modification du SDAP





III-1 – Rappel du contexte

Par délibération en date du 07/07/14 le conseil municipal de Pénestin a décidé la modification

SDAP1. Cette modification porte uniquement sur les deux points suivants :

� la modification des coefficients d’imperméabilisation maximum des zones suivantes :

o Np (zone humide) : 5% (au lieu de 100% dans le précédent SDAP).

o Uaa (zone constructible) : création d’un secteur Uaa1 avec un coefficient

d’imperméabilisation maximum de 80% et d’un secteur Uaa2 avec un coefficient

d’imperméabilisation maximum de 60% (au lieu de 50% dans le précédent SDAP pour

l’ensemble des zones Uaa).

� La suppression d’une zone 2AU au Loguy sur le plan « Zonage d’assainissement pluvial » au

1/7 500ème

: il s’agit d’une correction d’une erreur matérielle, ce secteur 2AU n’apparaissant

pas sur les plans de zonage du PLU approuvé le 11/10/2010.

III–2 – Bilan de l’enquête publique

L’enquête publique portant sur le projet de modification du PLU et du SDAP de la commune de

Pénestin s’est déroulée du 18 août 2014 à 9h00 au 18 septembre 2014 à 17h30 dans les conditions

précisées par l’arrêté du 31 juillet 2014.

Le dossier d’enquête relatif à la modification du SDAP et le registre ont été mis à la disposition du

public pendant 32 jours consécutifs en mairie de Pénestin aux jours et heures habituels d’ouverture

de la mairie.

L’information du public a été satisfaisante : outre la publicité sur les panneaux d’affichage et dans la

presse prévue par les textes réglementaires, l’avis d’enquête publique a été affiché à la porte de la

mairie et en 11 points de la commune et a été annoncé sur le site internet de la mairie de Pénestin.

J’ai tenu 5 permanences en mairie de Pénestin dont une le samedi. J’ai reçu une centaine de

personnes au cours de ces permanences. Les séances se sont déroulées dans une ambiance calme,

chaque personne a pu être reçue individuellement, se repérer sur les documents graphiques,

prendre connaissance des modifications proposées et présenter ses observations dans le registre

d’enquête ou par courrier.

1 Schéma Directeur d’Assainissement Pluvial





Pour le projet de modification du SDAP l’enquête publique a donné lieu à 2 courriers (C2 et C6)

communs à la modification du PLU. Aucune observation n’a été consignée dans le registre d’enquête.

J’ai remis en main propre le procès-verbal de synthèse des observations enregistrées à M. le Maire

de Pénestin le 23/09/14 (Cf. annexe 2 du rapport d’enquête) et j’ai reçu le mémoire de la commune

en réponse aux observations le 09/10/14 (Cf. annexe 3 du rapport d’enquête).

L’ensemble des observations enregistrées relatives au projet de modification du SDAP a été analysé

au § I-6.2 du rapport d’enquête. Pour chaque observation sont données d’une part, les réponses

apportées par la commune et, d’autre part, la position du commissaire enquêteur.

Il ressort de cette analyse que les deux requêtes ne portent pas sur l’objet de la modification

proposée et sont donc hors sujet.

III–3 – Avis du commissaire enquêteur sur le projet de modification du SDAP

a) Modification des coefficients d’imperméabilisation maximum pour les zones Np et Uaa

� Dans la version initiale du SDAP il était prévu un coefficient d’imperméabilisation maximum

de 100 % pour les zones Np (zones humides) ce qui constituait une erreur manifeste puisque

les zones humides sont inconstructibles. En toute logique ce coefficient devrait être de 0 %.

Toutefois, le règlement écrit du PLU (p. 81) autorise en secteur Np, sous condition d’une

bonne intégration à l’environnement, les travaux relatifs à la sécurité et à l’accueil des

personnes. Le coefficient d’imperméabilisation maximum de 5 % proposé par la commune

me paraît acceptable eu égard aux travaux autorisés sur le secteur Np.

� Le secteur Uaa correspond au bourg de Pénestin et au quartier du Haut-Pénestin, deux

secteurs très urbanisés. La modification prévue consiste à créer 2 sous-secteurs au sein de la

zone Uaa : un secteur Uaa1 avec un coefficient d’imperméabilisation maximum de 80% et un

secteur Uaa2 avec un coefficient d’imperméabilisation maximum de 60% (au lieu de 50%

dans le précédent SDAP pour l’ensemble des zones Uaa).

En parallèle, la modification du PLU prévoit de supprimer la limitation de l’emprise au sol des

constructions dans les secteurs Ua afin d’optimiser les aménagements et favoriser les densités

urbaines. L’augmentation des coefficients d’imperméabilisation dans le secteur Uaa s’inscrit donc

dans la logique de gestion économe de l’espace. Par ailleurs, la commune a prévu de modifier au PLU





l’emplacement réservé n°13 localisé à l’ouest immédiat du bourg pour intégrer la création d’un

bassin de rétention des eaux pluviales.

En tout état de cause les futurs aménagements qui seront réalisés en secteur Uaa devront respecter

les prescriptions du SDAP à savoir :

� la gestion des Eaux Pluviales (EP) est obligatoire,

� les aménagements devront respecter les coefficients d’imperméabilisation maximum,

� les ouvrages seront dimensionnés pour une pluie d’occurrence décennale,

� les EP devront être infiltrées (puits d’infiltration),

� en cas d’impossibilité démontrée d’infiltrer les EP, des ouvrages de régulation (bassin de

rétention) seront mis en œuvre avec un débit de rejet maximal de 3l/s/ha,

� des études de sol systématiques seront réalisées en vue de déterminer les possibilités

d’infiltrer les EP.

La modification des coefficients d’imperméabilisation dans le secteur Uaa proposée par la commune

m’apparaît en conséquence acceptable.

b) Suppression de la zone 2AU au Loguy sur le plan de zonage d’assainissement pluvial

Il ne s’agit que d’une correction d’une erreur matérielle, ce secteur 2AU n’apparaissant pas sur les

plans de zonage du PLU approuvé le 11/10/2010.

III-4 – Conclusion

En conclusion j’émets un avis favorable sur le projet de modification du SDAP de la commune de

Pénestin.






Annexes au rapport d’enquête. 47/89

Annexes au rapport d’enquête




Annexe 1 au rapport d’enquête. 48/89

Annexe 1

--- Compte-rendu de la réunion préparatoire à l’enquête du 07/08/14





Annexe 2

--- Procès Verbal des observations du 23/09/14





Annexe 3

--- Mémoire en réponse aux observations du 07/10/14

Documents

Département du Morbihan ----- Enquête publique … · Rapport d’enquête et conclusions ... o le bilan comptable et la synthèse des ... Prise en compte du Schéma Directeur d’Assainissement