Upload
gutberth-gil
View
90
Download
1
Embed Size (px)
Citation preview
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 1 / 20
XXV CONGRESO DE LA UNIN PANAMERICANA
DE ASOCIACIONES DE VALUACIN
DEPRECIACIN DE BIENES
NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS
PARA BIENES INMUEBLES, Y BIENES MUEBLES, MAQUINARIAS Y EQUIPOS
AUTOR: Arq. Juan ngel Nez Scarpellini
DIRECCION: 15 de Agosto N 834 Asuncin Paraguay
TELEFONO: (595-21) 490 383 / (595-21) 495 669
www.jans.com.py
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 2 / 20
INDICE
Pgina
RESUMEN .................................................................................................................3
INTRODUCCIN .......................................................................................................4
GENERALIDADES CONCEPTOS Y DEFINICIONES ...............................................4
CLCULO DE DEPRECIACIN DE BIENES ...........................................................5
PROPUESTA DEL AUTOR (METODO JANS) ................................................... 13
BIBLIOGRAFA ....................................................................................................... 19
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 3 / 20
RESUMEN
Existen distintas definiciones sobre el valor de un Bien, los cuales dependen,
generalmente, del objetivo de la valuacin. La tasacin de un Bien y/o Activo que
tiene como propsito ofertar en el mercado, busca encontrar el valor de oferta que
se est dispuesto a pagar (Valor de Mercado); es decir, Es el importe estimado
por el cual un Bien podra ser intercambiado - a la fecha en que se practica la
valuacin- entre un comprador y un vendedor independiente, con deseo de
realizar la transaccin y luego de un adecuado proceso de negociacin en el
cual ambas partes actuarn con conocimiento de causa, prudencia y sin
presiones.
Cabe destacar que cualquiera fuera el objetivo de la valuacin de un Bien usado, el
valor est en funcin a la depreciacin y al estado de conservacin. Todo Bien tiene
una Depreciacin, que puede ser lenta o acelerada.
El objetivo de este trabajo es presentar a los profesionales, una propuesta para
hallar la depreciacin ms equilibrada posible para diferentes tipos de bienes, lo que
determina, en muchos casos, el Valor Actual o Valor de Venta del Bien o producto
Usado.
Finalmente, se debe tener presente, que la regla de oro que define el precio en un
mercado libre, es la Ley de Oferta y Demanda, ya que el tasador es un investigador
que, con su trabajo y criterio, obtiene los coeficientes de Depreciacin del Bien a
avaluar y llegar as al Valor real, aproximado, de los productos de segunda mano.
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 4 / 20
1.0 INTRODUCCION:
La metodologa a seguir, en este trabajo, consiste en una resea general de los
Mtodos Clsicos de Deprecacin de los Bienes Inmuebles, y Bienes Muebles,
Maquinarias y Equipos; para luego poner a consideracin de los profesionales un
procedimiento propuesto por el autor denominado Mtodo de Depreciacin segn el
tipo del Bien o Frmula JANS.
2.0 GENERALIDADES CONCEPTOS Y DEFINICIONES:
Valuacin De Bienes y/o Activos (Inmuebles y Muebles Usados):
El Tasador generalmente se encuentra ante la necesidad de avaluar Bienes
Inmuebles como ser construcciones ya existentes que tienen determinada
antigedad en aos y presentan cierto estado de conservacin; los mismos ocurren
con los Bienes Muebles, Maquinarias y Equipos. Con el mero transcurrir del tiempo,
los Bienes pierden su valor, y por lo tanto se aplican diferentes mtodos de
depreciacin para llegar al valor depreciado o valor actual de los Bienes usados. Se
parte siempre del Valor Histrico Actualizado, Valor de Reposicin o Valor de
Construccin Nuevo; cuando no es posible determinar el mismo tipo de Bien, ya
sea por ser muy antiguo o por que los materiales o tipo de maquinarias ya no se
fabrican, se aplica el Valor de Sustitucin, es decir, se identifica con un Bien actual
de similares caractersticas que podra sustituirlo.
Valor Histrico Actualizado, Valor de Reemplazo o de Reposicin Equivalente a
Nuevo: Se consideran equivalentes, a los Bienes de similares funciones y
caractersticas.
Valor Residual: Es el monto neto que se obtendra vendindolo en el mercado, una
vez finalizada su vida til, operativa o tecnolgica. (Se estima entre 5 a 20 % el VR).
Periodo de Vida Tcnica o Vida til Presunta: Es el tiempo, en aos, que el bien
puede ser utilizado en condiciones normales de uso y con mantenimiento adecuado.
(Antigedad + Vida Remanente).
Antigedad del Bien, Antigedad Presunta o Aparente: Es el nmero de aos
transcurrido entre la fecha de adquisicin o fabricacin de un Bien y la fecha de la
valuacin. (Vida til Vida Remanente).
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 5 / 20
Vida Remanente: Es el nmero en aos de expectativa de vida til que resta al
Bien, a partir de la fecha de inspeccin. (Vida til Antigedad).
Estado del Bien: Es un parmetro por el cual se cuantifica el estado de
conservacin o mantenimiento del Bien, en el momento de la inspeccin.
Valor Actual: Es el valor del Bien, en las condiciones existentes en la fecha de
valoracin o relevamiento, y se fundamenta tanto en la depreciacin como en el
Estado de conservacin.
Depreciacin de Bienes y/o Activos: Es la perdida de valor de determinado Bien
con el correr del tiempo, la depreciacin puede ser por causas fsicas o funcionales.
Causas Fsicas: Producto del desgaste por Funcionamiento, Accidente, o
Deterioro por accin del tiempo.
Causas Funcionales: Por insuficiencia o improductividad, cuando la
unidad no alcanza a producir lo que se requiere. Por obsolescencia,
cuando la fabricacin, invencin o sistema de produccin ha cambiado y
mejorados los resultados de la produccin de Bienes.
3.0 CLCULO DE DEPRECIACIN DE BIENES:
Varios son los mtodos para calcular la depreciacin de Bienes, existen frmulas y
tablas especiales para hallar el coeficiente o factor de depreciacin.
Los Mtodos y/o Formulas de Depreciacin ms conocidos son expuestos en este
trabajo, para luego enunciar el Mtodo y/o Formula JANS, que es el objetivo
principal: Mtodo de la Lnea Recta; Mtodo de Parbola de Kuentzle; Mtodo
Intermedio de Ross; Mtodo de Cole, tambin denominado Mtodo de Serie o de la
Suma de los Dgitos; Mtodo de Matheson o de Porcentaje Constante y Mtodo
por Estado de Conservacin de Heidecke.
PROCEDIMIENTO DE DEPRECIACIN DE BIENES:
La Depreciacin de los Bienes Inmuebles referente a Edificaciones y/o
Construcciones es lenta, mientras que la de los Bienes Muebles es ms rpida que
la anterior.
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 6 / 20
Existen varios mtodos para el clculo de la Depreciacin, los que se fundamentan,
bsicamente, en la siguiente frmula:
D
=
( VR
-
Vr )
K1
Correspondiendo:
D = Depreciacin
VR = Valor de Reemplazo equivalente a nuevo.
Vr = Valor Residual
K1 = Coeficiente que relaciona la antigedad con la Vida til.
Lo ms importante en esta ecuacin es el coeficiente K1; existen distintos
procedimientos para hallar este coeficiente (K1), que define al Mtodo de
Depreciacin.
A continuacin alguna de los procedimientos clsicos:
3.1 Procedimiento de Lnea Recta: Este mtodo cuya depreciacin es una
funcin lineal y su grfico una lnea recta, permite calcular las depreciaciones desde
la ptica contable.
Se representa a travs de la frmula:
Ant K1 =
Vu
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 7 / 20
3.2 Procedimiento de Lnea Parablica de KUENTZLE: La representacin de
la frmula de Kuentzle es una parbola, que tiene un decrecimiento reducido en los
primeros aos y se expresa a travs de la frmula:
Ant 2 K1 =
Vu
Val
or
(en
%)
Vida til (en %)
Grfico N 1
Vu = Vida til
Ant = Antigedad
K1 = Coef. de Depreciacin
K1 =
Vu
Ant.
Val
or
(en
%
)
Grafico N 2
Vida til (en % )
K1 = Depreciacin
Ant = Antigedad
Vu = Vida til
K1 = Vu
Ant.
( ) 2
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 8 / 20
3.3 Mtodo de Lnea Parablica Intermedia de Ross: Ross prefiere un
intermedio entre los mtodos de la Lnea Recta y el de Kuentzle, con el fin de
obtener una depreciacin no tan acelerada como la Lnea Recta, ni tan lenta como el
Mtodo de Parbola o Kuentzle. Se expresa a travs de la frmula:
A efectos de la tasacin, el Valor actual (Va) se expresa en la siguiente ecuacin:
Va
=
VR
-
( VR
-
Vr )
K1
3.4 Procedimiento de COLE: (Para Maquinarias y Equipos) Tambin
denominado Mtodo de Serie o de La suma de los dgitos, establece la
depreciacin en cada periodo de vida. El coeficiente de Depreciacin K1 se expresa
en la ecuacin:
Ant Ant 2 + K1 = Vt Vt 2
Grfico N 3
Vida til (en %)
Val
or
(en
%)
( ) 2
+ Ant.
Ant = Antigedad
Vu = Vida Util
Vu Vu
K1 = Depreciacin
Ant.
K1 = 2
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 9 / 20
K1 = Coeficiente de Depreciacin
N = Numero en aos de Vida til (Vu)
1 + 2 +3...+N = Es una progresin aritmtica, que se puede reemplazar por la
frmula equivalente a la suma de los trminos: (1 + N) N
2
Va
=
VR
-
( VR
-
Vr )
K1
Otra forma de expresar el Mtodo de Cole es a travs de la frmula bsica:
Va
=
( VR
-
DA )
Ant x (2 N Ant + 1) x Dp DA =
2
2 ( VR Vr ) Dp =
N ( N + 1 )
Siendo cada elemento:
Va = Valor Actual o Valor depreciado
VR = Valor de Reposicin equivalente a nuevo
Vr = Valor Residual
DA = Depreciacin Acumulada
N N - 1 N - 2 1 K1 = + + + 1 + 2 + 3+ N 1 + 2 + 3+ N 1 + 2 + 3+ N 1 + 2 + 3+ N
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 10 / 20
Dp = Factor de Depreciacin Anual
Ant. = Antigedad en nmero de aos
N = Numero de aos de Vida til (Vu)
3.5 Procedimiento de Porcentaje Constante: (Generalmente utilizado para
depreciacin de Automviles) Tambin denominado Frmula de Matheson,
establece una Depreciacin constante en porcentaje o Tasa de Depreciacin (T). El
Bien nunca llega al valor cero y se expresa a travs de la formula:
Va
=
VR
( 1
-
T ) n
Grfico N 4
Vida til (en %)
Val
or
(en
%)
K1 =
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 11 / 20
Vu Vr T = 1 - VR
Siendo cada elemento:
Va = Valor Actual o Valor Depreciado
VR = Valor de Reposicin o Valor de Reemplazo
T = Tasa de Depreciacin
n = Edad o Antigedad en nmero de aos (Ant.)
Vu = Vida til
Vr = Valor Residual
Ant
Grfico N 5 (Partiendo de la hipotess T= 0,20)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Vida Uti (en %)
Va
lor
(en
%)
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 12 / 20
Grafico N 6
En el grfico se pueden observar las distintas curvas de Depreciacin, de acuerdo a
Mtodos y Procedimientos de cada caso.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 10
0
Vida Util ( en % )
Valo
r (e
n %
)
Mtodo de Kuentzle Mtodo de Ross Lnea Recta M. de Porcentaje Constante (Hiptesis T = 0,20)
Mtodo de Cole
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 13 / 20
4.0 PROPUESTA DEL AUTOR (METODO JANS)
A continuacin explicamos el Mtodo JANS, cual es el objetivo principal de este
trabajo:
4.1 El Mtodo de Depreciacin segn el tipo de Bien o Frmula JANS: Con
este procedimiento se halla el coeficiente K1, mediante la ecuacin:
X Ant Ant (1/X) K1 = =
Vu Vu
El mtodo de JANS nos brinda la posibilidad de optar por un ndice X para hallar
la raz de (Ant / Vu) que nos da un Coeficiente de Depreciacin ms equilibrado para
diferentes tipos de Bienes, lo que permite, generalmente, obtener el valor ms
aproximado posible al precio real de venta de los productos de segunda mano.
El ndice X de la raz de (Ant / Vu), que define el nivel de la Depreciacin es
resultado de una investigacin plasmada en la siguiente tabla que nos indica el valor
de X para cada tipo de Bien:
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 14 / 20
ITEM NOMINA DE BIENES FISICOS INDICE
(X)
01 CONSTRUCCIONES:
Edificios
Casas
Galpones
0,50
0,50
0,50
a
a
a
1,00
1,00
1,00
02 EQUIPAMIENTOS PARA EDIFICIOS VIVIENDS Y
OFICINAS:
Mobiliarios
Enseres
Aparatos de comunicacin (telfonos, fax, etc.)
Equipos de informtica
Equipos de audio y vdeo
1,50
1,75
1,50
2,00
1,75
a
a
a
a
a
2,00
2,25
2,00
2,50
2,25
03 RODADOS (VEHICULOS TRANSPORTES)
Automviles utilitarios
Automviles de lujo
Camionetas
Camiones y mnibus
1,25
1,50
1,25
1,25
a
a
a
a
1,75
2,00
1,75
1,75
04 MAQUINARIAS Y EQUIPOS:
Mquinas Industriales Instaladas
Maquinarias: Tractores Agrcolas
Maquinarias: Tractores Viales
Maquinarias para Construccin.
OBSERVACIN: A las maquinarias tipo tractores,
su Vida til se puede considerar en cantidad de
horas de trabajo, que por lo general se estiman en
10.000 horas de Vida til
1,50
1,25
1,50
1,50
a
a
a
a
2,00
1,75
2,00
2,00
05 EQUIPOS ESPECIALES:
A criterio del profesional
3,50
a
10,00
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 15 / 20
Grafico N 7
En este grafico se observa las mltiples curvas del nivel de depreciacin
Recordemos nuestra formula:
Va
=
VR
-
( VR
-
Vr )
K1
Va = Valor Actual o Valor depreciado
VR = Valor de Reposicin equivalente a nuevo
Vr = Valor Residual
K1 = Coeficiente que relaciona la antigedad con la vida til (Ant/Vu)
4.2 El Estado de Conservacin del Bien como Factor de Depreciacin (K2):
Los mtodos explicados, hasta el momento, para la determinacin del Valor
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Vida Util (en %)
Va
lor
(en
%)
x = 0,50
x = 0,75
x = 1,00
x = 1,25
x = 1,50
x = 1,75
x = 2,00
x = 2,25
x = 2,50
x = 2,75
x = 3,00
x = 3,50
x = 4,00
x = 4,50
x = 5,00
x = 6,00
x = 7,00
x = 8,00
x = 9,00
x = 10,00
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 16 / 20
Depreciado o Valor Actual (Va) de los Bienes, solamente consideran la Vida til o
Vida til Probable (Vu) y la Antigedad o la Antigedad Presunta (Ant). El Estado
de Conservacin o Mantenimiento es un factor importante que no se ha estimado
an.
S consideramos el concepto de Estado de Conservacin de Heidecke, debemos
aceptar que este factor es determinante en la Depreciacin del Bien. Con este
criterio, Heidecke introduce el concepto de Plus Depreciacin, y propone una
Tabla para adicionar a la depreciacin por edad, cual es el estado de conservacin.
CRITERIO DE HEIDECKE - TABLA
Estado Condiciones Fsicas Coeficiente
Estado 1:
Estado 1,5:
Estado 2:
Estado 2,5:
Estado 3:
Estado 3,5:
Estado 4:
Estado 4,5:
Estado 5:
Nuevo
Nuevo
Entre nuevo y conservacin normal
Conservacin normal
Entre normal y necesita reparos simples
Necesita reparos simples
Entre necesita reparos simples e importantes
Necesita reparos importantes
Entre necesita reparos importantes y Obsoleto
Obsoleto
0,00 %
0,032 %
2,52 %
8,09 %
18,10 %
33,20 %
52,60 %
75,20 %
100,00%
Considerando la Antigedad con relacin a la Vida til, ms el Estado de
Conservacin, el Coeficiente de Depreciacin K1 se combina con K2 y tenemos K,
mediante la ecuacin:
K = K1 + ( 1 K1 ) K2
K1 = Coeficiente de Depreciacin; que relaciona la Antigedad con la
Vida til y la raz de X (Raz X de (Ant / Vu )
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 17 / 20
K2 = Coeficiente que se relaciona con el Estado del Bien
(Tabla Heidecke )
La frmula final, considerando el factor de conservacin (Tabla Heidecke), toma la
Expresin
Va
=
VR
-
VR
-
Vr
K1
+
1
-
K1
K2
Esta Frmula General es vlida para hallar el Valor de Reposicin de cualquier
Bien, tanto Bien Mueble como Bien Inmueble, referente a Construcciones,
Edificaciones, Maquinarias y Equipos y/o Muebles en general.
Correspondiendo:
Va = Valor Actual o Valor depreciado
VR = Valor de Reposicin equivalente a nuevo
Vr = Valor Residual
X Ant K1 = ( Mtodo propuesto)
Vu
K2 = Coeficiente de Estado (Tabla Heidecke)
La ecuacin toma la expresin (Mtodo propuesto)
K1 + (1 K1) K2 = K
X Ant X Ant + 1 - K2 = K Vu Vu
La Frmula General se puede reemplazar con la ya conocida Ecuacin:
Va
=
VR
-
( VR
-
Vr )
K
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 18 / 20
No es necesario calcular K ya que las tablas que proponemos son de doble
entrada, en funcin al porcentaje de vida transcurrida y al ndice X (Raz X de (Ant /
Vu )) que resulta del tipo de Bien y del Estado de Conservacin, segn criterio de
Heidecke, lo cual permite obtener en forma directa, el coeficiente K. Es importante
recordar que las Tablas no presentan la edad en aos, sino la edad en porcentaje de
Vida til; es decir, el cociente entre Ant / Vu
PROPUESTA: Tabla de JANS HEIDECKE
DONDE SE OBTIENE EL COEFICIENTE K Y RESPONDE A LA EXPRESION
X Ant X Ant K = + 1 - K2 Vu Vu
K = Coeficiente (En proporcin a la Antigedad y Estado de Conservacin)
Ant = Antigedad
Vu = Vida til
K2 = Coeficiente de Estado de Conservacin, segn criterio de Heidecke
Calificacin a: = 0,00000
Calificacin b: = 0,00032
Calificacin c: = 0,02520
Calificacin d: = 0,08090
Calificacin e: = 0,18100
Calificacin f: = 0,33200
Calificacin g: = 0,52600
Calificacin h: = 0,75200
Calificacin i: = 1,00000
X = ndice que define la curva de Depreciacin, segn el tipo del Bien
(Tabla de JANS para el ndice X)
(Ver tabla JANS HEIDECKE Apndice de trabajo, para obtener el Valor de K
segn el valor X)
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 19 / 20
BIBLIOGRAFIA
Valuacin de Bienes Manuel Tcnico Orientativo Corregida y Ampliada
Edicin El Lector 2009 - Arq. Juan ngel Nez Scarpellini.
Manual de TasacionesPropiedades Rurales y Urbanas- Edicin 1.984
Dante Guerrero
Curso Bsico de Engenharia Legal e Avaluaoes Edicin 1.999.:
Sergio Antonio Abunahman
Avalaao de Inmoves Urbanos. Edicin 1.994.: Ing. Jos Fiker
Estudio del Ttulo de Propiedad La Tasacin de Inmuebles:
Eduardo L. Lapa
La Tasacin de Inmuebles en la Expropiacin:
Ing. Wilfredo Daniel Lpez
Biblioteca Internacional de Especializacin Inmobiliaria: Manual Tcnico
para el Avalo de Inmuebles Edicin 1.994.
Curso: Tasacin y Avaluacin de Inmuebles: Edicin Junio de 2.000.
Ing. Radegaz Nasser
Normas Nacionales de Valuacin Tribunal de Tasacin de la Nacin
Repblica Argentina.
Avalo de Inmuebles y Garantas: Edicin Febrero de 2.000.
Oscar A. Borrero Ochoa
DEPRECIACION DE BIENES NUEVO CONCEPTO METODO DE JANS Arq. JUAN ANGEL NUEZ SCARPELLINI
Pgina 20 / 20
Clculo de la Depreciacin en las Valuaciones de Bienes Muebles,
Maquinarias y Equipos
Ing. Azucena Garca Tapia.
Normas Internacionales de Avaluaciones: Principios, Normas y
orientaciones sobre aplicacin y comportamiento.
Valuacin de Predios Agrarios:
Oscar A. Barrero Ochoa.
Gilberto Garca Betancourt.
Luis Gonzalo Ocampos Quintero.
Francisco Ochoa Ochoa.
Gabriel Reyes Otero
William Robledo Giraldo
Vicente Caballero
Natividad Guadalajara
Avalo de Bienes Muebles (Conceptos, Tcnicas y Vivencias)
Dieter R. Castrilln Oberndorfer.
Francisco L. Ochoa Ochoa.
Ricardo Castrilln Restrepo.
Ingeniera de Tasaciones Una introduccin a la Metodologa Cientfica
Ing. Rubn Alves Dantas.