-
7/23/2019 Deprecierea Cladirilor Este o Frana in Derularea
Tranzactiilor
1/3
1/3
Deprecierea cladirilor este o frana in derularea
tranzactiilor?
Adrian Nicolescu
Deprecierea reprezinto pierdere din valoarea unei constructii
din orice cauz. Poate fi
de asemenea definitca o diferenntre costul de nou al construciei
i valoarea sa de
pia. Deprecierea este aplicatnumai construciilor deoarece
amplasamentul este
inclus n valoarea proprietii la valoarea curentde pia. Forele
exterioare pot cauza
o pierdere din valoarea amplasamentului, dar efectul condiiilor
externe asupra valorii
amplasamentului este reflectat n valoarea curentde piaa
acestuia.
Cel putin in domeniul evaluarii imobiliare, deprecierea imbraca
trei forme de
manifestare pentru o proprietate. Prima este deteriorarea sau
deprecierea fizic,
evideniatprin utilizare i uzur, fisuri sau alte defecte ale
construciei. Celelalte doua
tipuri de depreciere cea functionala si cea din cauze externe -
sunt cauzate de
nvechire. Deprecierea funcionalpoate fi cauzatde neadecvarea
sau
supradimensionarea cldirii, stilului sau dotrilor. Deprecierea
funcionali fizic
poate fi de obicei observatin timpul inspectiei proprietatii.
Deprecierea externeste
cauzatde factori din afara proprietii cum ar fi schimbrile n
cerere, utilizrile
generale ale proprietilor din zon, standardele locale, finanrile
i reglementrile
locale.
In evaluare, estimarea deprecierii poate fi efectuata aplicand
cteva metode; oricare
dintre acestea este acceptabildacse apliccoerent i logic i
dacaceasta reflecto
reacie a unui cumprtor prudent i informat fade situaia
construciei in cauza.
Participanii pe piaa imobiliara fac rareori distinctia intre
valoarea de piata i costul de
dezvoltare a proprietatii. Costul este adeseori un subiect mult
disputat mai ales de catreproprietari, care vor sa obtina un pret
cel putin egal cu cheltuielile de achizitie si
amenajare. Cumprtorii au tendina sjudece valoarea unei
proprietati prin
comparare cu preurile unor imobile cu o stare fizici o utilitate
funcionala
asemanatoare. In unele cazuri, cumprtorii corecteazpreurile pe
care sunt dispui s
-
7/23/2019 Deprecierea Cladirilor Este o Frana in Derularea
Tranzactiilor
2/3
2/3
le plteasc, prin estimarea costurilor necesare pentru a aduce
proprietatea la condiia
fizici utilitatea funcionaldorita.
O mare parte din tranzactiile in care partile sunt avizate si
actioneaza independent
recunosc principiul substituiei, potrivit caruia un cumprtor
prudent nu va plti mai
mult pentru o proprietate dect costul pentru a obine imediat un
amplasament i o
construcie cu atractivitate i utilitate egal.
Pe piata actioneaza si principiul echilibrului, care aratc,
pentru a se obine sau
susine valoarea optim, conditiile de dezvoltare (investitia) i
diferitele componente ale
proprietii imobiliare trebuie sse gseascntr-o proporie
adecvat.
Orice exces sau deficienn proporia dintre amplasament i
construciile sale conduce
la o pierdere n valoare fade costurile componentelor. Un
dezechilibru ntre diferitele
componente ale construciilor poate produce, de asemenea, o
pierdere n valoare.
Atunci cnd cererea i oferta sunt n echilibru i creditul este
disponibil, costul unei
mbuntiri sau construcii noi, plus un profit antreprenorial,
minus deprecierea, plus
valoarea amplasamentului dau valoarea de pia. Totui, proprietile
pot ctiga sau
pierde valoare datoritcondiiilor sau evenimentelor externe.
Ctigurile sau pierderile
n valoare generate de condiii externe pot afecta att terenul, ct
i cldirile. Costurile
de ridicare a construciilor pot afecta n mod semnificativ
valoarea de piaa
construciilor noi i, la rndul lor, valoarea de piaa proprietilor
similare mai vechi.
Condiiile externe pot fi cauza pentru care cldirile noi pot avea
o valoare mai mare sau
mai micdect costurile lor. Dacun anumit tip de proprietate este
rarsau este dificil
de construit, valoarea cldirii nou construite poate fi mai mare
dect costul su de nou.Pe de altparte, o ofertin crestere pentru un
anumit tip de proprietate, poate fi cauza
pentru care valoarea unei proprieti noi sfie mai micdect costul
su de
reconstrucie sau de nlocuire. Condiiile externe pot avea un
efect puternic, n special,
asupra proprietilor mai vechi.
-
7/23/2019 Deprecierea Cladirilor Este o Frana in Derularea
Tranzactiilor
3/3
3/3
Teoretic, deprecierea poate ncepe sse acumuleze din momentul n
care construcia
este finalizat, chiar ntr-o cldire funcionalcare reprezintcea
mai bunutilizare a
amplasamentului. Dei multe forme de depreciere fizicpot fi
corectate sau temporar
oprite, deprecierea fizictinde spersiste. Cu ct cldirea se
nvechete, cu att se
accentueazdeprecierea funcional. Chiar i cldirile noi pot avea
diferite forme de
depreciere funcional, cum ar fi deprecierea atribuitproiectului
i tehnologiei
nvechite.
Oricum, deprecierea este o penalitate doar n msura n care este
recunoscutde ctre
piaca o pierdere de valoare. Pentru cldirile vechi, valoarea
pierdutpoate fi
restabilitprintr-un deficit temporar legat de cerere sau prin
importana arhitecturali
istorica cldirilor.
Potrivit statisticilor noastre, timpul de expunere pe piata a
unei proprietati imobiliare
este direct legat de dorinta proprietarilor de a-si atinge acele
valori sentimentale, iar
cuvantul depreciere este adesea un termen ce nu este nici
pronuntat si nici definit in
negocieri.
Poate ca in tranzactii proprietarul si cumparatorul ar avea mai
multe punti de negociere
daca ar cunoaste apriori valoarea de piata!.. Acea suma estimata
pe baze ancorate in
realitatea imobiliara Restul este abilitate in negocieri, in
care deprecierea constructiei
poate jalona mersul tranzactiei!
