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Immobilienbrief 281, Fakten, Meinungen, Tendenzen auf den Punkt gebracht von Werner Rohmert.
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INHALTSVERZEICHNIS
Editorial 1
EXPO REAL 2012 - gespaltene Entwicklungen
2
Antizyklische Chancen - Appartements beste Invest-mentchance in USA (WR)
6
Wie funktioniert das US-Appartementgeschäft?
8
Büroflächenmarkt 3. Quar-tal Überall Rückgänge (AE)
12
Frankfurter Büromarkt - Perspektiven unklar
14
Büromarkt Hamburg - Schwaches Ergebnis (SR)
18
Bestes Transaktionsquar-tal Vorjahreslücke bleibt
19
Luxuswohnungen - Preise steigen in London weiter
21
Pflegeimmobilien - Investo-reninteresse steigt (MG)
23
Hotelinvestments - Starker Zwischenspurt (MG)
24
Politik auf der Suche nach Realitätsbezug (Pelikan)
25
Frankfurt auf der Expo - Redevelopment von Büros im Fokus (Winckler)
31
Statements zur Expo Real 29
Impressum
Büronebenkosten steigen leicht auf Allzeithoch (CW)
31
Finanzierung - Wer ersetzt die Banken? (Rohmert)
15
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL
nie in den letzten 20 Jahren waren die Zeiten für Sachwertinvestitionen so gut wie heute. Es könnte so
schön sein. Liquidität und Eigenkapital sind am Markt. Historische Niedrigstzinsen, internationale safe
haven Sichtweise, Ausfall der alternativen Euro-Immobilienmärkte, Schuldenkrise und realer Kapitalver-
lust bei fast allen Alternativanlagen müsste die gesamte Immobilienwirtschaft und vor allem die Kapita-
lanlagedienstleister, die große Gewerbeimmobilien für das Publikum verfügbar machen, tunen. Die Expo
Real sollte vor diesem Hintergrund eine Expo Real der Aufbruchsstimmung sein. Das Problem: Ich hab‘s
nicht gemerkt. Ein erfahrener Projektentwickler der „über 50 Mio. Euro Kategorie“ merkte an: „Das letzte
Projekt ist fertig. Ich habe kein neues Projekt mehr. Ich bekomme keine Finanzierung mehr. Was soll ich
hier?“ (Stimmungsbilder ab Seite 29).
Die Expo Real ging leider ohne Aufbruchsstimmung zu Ende. Ich habe nicht gemerkt, wie gut
es der Branche geht. Der Boom im Wohnimmobilienbereich ist nur am Rande Thema der Expo Real. Im
gewerblichen Investment-Erfassungsbereich der JLL‘s, BNPPRE‘s oder Savills sind die Umsätze zwei-
stellig rückläufig. Dabei gibt es Geld genug. Es gibt nur zu wenige Core-Immobilien in Deutschland, die
die Immobilienmanager, Entscheidungsträger und Genehmigungsinstanzen der institutionellen Anleger
sicher über die nächsten 10 Jahre bringen. Beachten Sie: Die Divergenz des Sicherheitsbegriffs zwi-
schen den persönlichen Sicherheitsaspekten der Entscheidungshierarchien der institutionellen Anlage-
dienstleister und der „Sicherheit“ der Endanleger wird immer größer.
Auf mein Expo-Editorial mit der „Core-Falle“ wurde ich dennoch oft angesprochen. Die Core-
Fixierung wird Thema auch bei Investoren. Je älter und je näher an der Immobilie, desto größer die Zu-
stimmung. Zwischen Schreiben und Erscheinen des Expo Spezial hatte ich mit einem der erfahrendsten
US-Investoren, Albert Behler, seit 20 Jahren Chef der US-Immobilientochter der Otto-Gruppe im Back-
ground eines Platow Forums gesprochen (siehe Seite 6). Auch er ist mit 4%ern konfrontiert. Das gehe
dann auf, wenn ein Einkauf unterhalb der Herstellkosten möglich sei, die Ist-Mieten wie aktuell noch 30%
unter den notwendigen Neubau-Mieten lägen, große Erweiterungen durch Neubau an den Standorten
nicht möglich seien und durch wachsende Nachfrage bei langfristig beschränktem Angebot eine sichere
Mietsteigerungsperspektive zu erwarten sei. Behler ergänzte, dass in den USA erst wieder gebaut wür-
de, wenn die Rendite bereits bei Baubeginn stimme. In Deutschland dagegen würde zu optimistisch in
die Zukunft gebaut. Zudem seien in Deutschlands Metropolen auch 1-A-Flächen noch erheblich ver-
mehrbar. In guter Frankfurter Stadtlage ließen sich noch viele Hochhäuser realisieren. Meine Frage, ob
denn eine Erstbezugs-Einkaufs-Rendite von 4% sinnvoll sei, wenn in der Anschlussvermietung der Ge-
brauchtimmobilie mit einem Nachvermietungswert von 80% zu rechnen sei, beantwortete Behler mit
einem klaren „Nein“.
Dafür hat sich anderes in der Immobilienwirtschaft vereinfacht. Während man sich in der
Jugend bei angeborener Namensschwäche mit „Hallo Schatz“ durch das Leben schlagen musste,
kommt man in meiner Altersklasse mit „Guten Tag, Herr Professor“ sehr gut durch die immobilienwirt-
schaftliche Szene. Es zeugt von der Professionalisierung der Immobilienwirtschaft und der immobilien-
wirtschaftlichen Ausbildung, wenn man beobachtet, welche Mühen und Aufwendungen gerade auch
praxisstarke Denker auf sich nehmen, um ihr wissenschaftliches Werk und ihre Erfahrungen an die Ju-
gend weiterzugeben. Eine win/win Situation für alle. Für die eigenen Mitarbeiter ergeben sich so manch-
mal Weiterbildungschancen in der Vorlesungsvorbereitung. Geldknappen Bildungsein-
richtungen erschließt die „Titel statt Mittel“-Strategie sonst unerreichbare Ressourcen.
Die Wissenschaft öffnet ihre Elfenbeintürme. Studenten profitieren. Und ich habe viel
über die Vielfalt des Professorenbegriffs gelernt.
Sehr geehrte Damen und Herren,
Werner Rohmert, Herausgeber
Partner und Sponsoren der heutigen
Ausgabe: Alfred Wieder AG, aurelis
Real Estate, Catella Real Estate
AG, Deka Immobilien Investment,
E&P Real Estate GmbH & Co. KG,
fairvesta, Garbe Group, RWE Ener-
giedienstleitung GmbH und RA
Klumpe, Schröder & Partner.
München/Stuttgart: Die
Catella Real Estate AG Ka-
pitalanlagegesellschaft
verstärkt den Bereich Kun-
denbetreuung sowie die The-
menbereiche Waldinvest-
ments und
internationa-
le Fonds.
David Rü-
ckel (29)
betreut ab
Oktober
2012 in erster Linie institutio-
nelle Investoren und über-
nimmt die Tätigkeiten von
Alexandra Boos, die Ihre
Elternzeit antritt. Zusätzlich
wird David Rückel im Bereich
Produktentwicklung die Kon-
zipierung und Strukturierung
von Neuprodukten mit
Schwerpunkt Wald und inter-
nationalen Immobilienfonds
unterstützen. Zuletzt war
Rückel Geschäftsführer bei
der Wells Real Asset Mana-
gement GmbH.
Hannover: Vorstandsmitglied
Andreas Pohl (55) wird wei-
terhin für die Deutsche Hy-
pothekenbank tätig sein.
Der Aufsichtsrat der Bank hat
seinen Vertrag um fünf Jahre
verlängert.
Pohl ist seit März 2008
Marktvorstand bei der Deut-
schen Hypo und zugleich
Global Head für das gewerb-
liche Immobilienfinanzie-
rungsgeschäft im NORD/LB
Konzern. Zuvor verantworte-
te er den Bereich Immobilien-
Banking der NORD/LB, der
im Zuge der Übernahme der
Deutschen Hypo auf die Im-
mobilientochter übergegan-
gen ist. Insgesamt ist Pohl
seit 33 Jahren für den NORD/
LB Konzern tätig.
Die Expo Real ist zu Ende. Die Messe meldet stolz eine Steigerung der Besucher und
Ausstellerzahlen. 1.700 Aussteller und 38.000 Besucher (+1.000 ggü. Vorjahr) zählte
die Messe München. Der Trend zu Gemeinschaftsständen setzt sich fort. „Angesichts
der Finanz- und Schuldenkrise in Europa und den daraus resultierenden Herausforde-
rungen und Marktveränderungen für die Immobilienbranche, nutzen Unternehmen die
EXPO REAL, um sich auszutauschen und zu vernetzen“, erklärt Eugen Egetenmeir,
GF der Messe München, den Zuwachs.
Am Mittwochmittag ging die EXPO REAL 2012 in München zu Ende. Seit Beginn
der Messe vor 15 Jahren dürften die Rahmenbedingungen aus Sicht des Interesses an
Sachwertinvestitionen nicht mehr so gut gewesen sein. Die Expo Real selber trotzte den
volkswirtschaftlichen Krisen mit neuem Aussteller-Hoch. Es gibt in Deutschland keine Immo-
bilienkrise. Es gibt keine Immobilienblase. Engpässe auf der Banken-Finanzierungsseite
verzahnen sich mit neuen Finanzierungsangeboten. Solvency II ergänzt sich mit Basel III. Es
sind sehr viel Liquidität und Eigenkapital im Markt, die Anlage suchen. Das sind die positiven
Botschaften, die der neue Vorstandsvorsitzende der Deutsche Hypo, Thomas Bürkle, mit
erklärtem Optimismus zusammenfasste. Der eigenen Bank gehe es gut. 3 Mrd. Neugeschäft
sind zufriedenstellend. Die Hannoveraner sind einer des noch verbliebenen halben Dutzend
Immobilienfinanzierer oberhalb des Sparkassen- und Volksbankensegmentes.
Unbestritten hat aber die Makro-Sicht der Entwicklungen an der Finanzierungsfront
auch eine Kehrseite. Noch können wir die Ergebnisse unser Expo-Gespräche nicht abschlie-
ßend würdigen. Das Bild ist gespalten. Gewinner und Verlierer differenzieren sich aus. Nicht
alle dürften sich in der Selbsteinschätzung auf der richtigen Seite des Grabens sehen. Mikro-
ökonomische und makroökonomische Betrachtung standen sich selten so konträr gegen-
über. Regulierung und Bankensektor werden zum Engpass der Branche. Den Banken selber
geht es dank verdoppelter oder verdreifachter Margen bei Neugeschäft und Prolongation
gut. Eigenkapitalstarke Investoren und Finanzierer drängen auf den Markt und gleichen ver-
ringertes Fremdkapitalangebot weitgehend aus – so die offizielle Sprachregelung. Für den
Platow-Rechenschieber bleibt allerdings nach der Überschlagsrechnung einer Halbierung
der Zahl der Finanzierungsanbieter, die ihrerseits ihre Bilanzsummen drastisch eindampfen
müssen, eine spürbare Finanzierungslücke. 50 Mrd. frisches Eigenkapital bräuchten allein
die 9 systemrelevanten deutschen Banken, rechnete Alexander Hesse von Lone Star im
Vorgespräch des von uns moderierten Expo-Forums vor. Die gibt es nicht. Also müssen die
Personalien
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2
Quelle: Messe München
Expo Real der gespaltenen Entwicklungen
Mahlen die Krisenfolgen wie Gottesmühlen?
Katze im Klarsichtbeutel
Im Vorhinein wissen, worauf man sich in Sachen Immobilien einlässt. Höchste Planungskompetenz und Ausführungsqualität integrieren. Kostensicherheit und Ressourcentransparenz nutzen. Für Eigentümer und Nutzer von Immobilien ist das oft eher Fiktion als Fakt.
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Bilanzen schrumpfen. Die Eigenkapitalfrage wird zum ent-
scheidenden Problem der kommenden Jahre. Mit der
Geschwindigkeit von Gottes Mühlen holen jetzt nach fast
5 Jahren die Krisenfolgen im Gefolge des Zusammen-
bruchs des Freilassens der Finanzmärkte mit Niedrigstzin-
sen viele Branchenteilnehmer ein. Die Regulierung schlägt
mit der Genauigkeit eines Bombenteppichs auf alle
denkbaren Schuldquellen ein und trifft öffentlichkeitswirk-
sam diejenigen, die mit der Finanzkrise am wenigsten
zu tun hatten, Offene und Geschlossene Immobilienfonds,
die ihrerseits wichtigste Nachfrager der deutschen
Gewerbeimmobilienmärkte sind.
Vordergründig schien die Stimmung gut. Die Im-
mobilienmärkte überspielen in Deutschland die Folgen der
Krise bzw. der vorhergehenden Auszeit des gesunden
Menschenverstandes. Andererseits macht Savills-Chef
Marcus Lemli klar, dass es in der heutigen Investment-
Immobilienwelt eigentlich kein (Euro-) Europa mehr gibt,
sondern nur noch Deutschland. Das Investitions- und Ver-
mietungszahlenwerk der deutschen Immobilienmärkte
spiegelt aus unserer Sicht die Perspektiven und Risiken
nur unzureichend wieder. Wie nach dem erklärten Sieges-
zug der Globalisierung, Virtualisierung und Vernetzung der
Immobilienbranche es heute möglich sein soll, dass sich
Deutschland schadlos abkoppelt, bleibt für Platow offen.
Konsequenz
ist die anhal-
tende Core-
Fixierung der
Investoren,
die aber kei-
ne Projekte
findet, bzw.
zu Preisen
führt, die
über eine
„Core-Blase“
d u r c h a u s
nachdenken
lassen. Wir
haben Ihnen
das in unse-
rem neuen
Platow Spe-
zial ausführ-
lich zusammengefasst. Zwar ist genügend Eigenkapital im
Markt, um dafür zu sorgen, dass gute Projekte realisiert
werden, jedoch muss es sich auf das breite Immobilienge-
schäft auswirken, wenn nur noch die Hälfte der Banken
aktiv ist, die Neugeschäft und Bilanzsumme halbieren.
RWE
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 4
So macht man heute Marketing - Immonet kam mit eigenem Roboter (Foto: AE)
Reife Investitionschancen aus und in Süddeutschland!Wachstum gehört zu den wirtschaftlichen Erfolgsgeheimnissen in Bayern und Baden-Württemberg. Hier reifen neue Ideen, während bewährtes Know-how weiter veredelt wird. Eine erlesene Auswahl an Immobilienstandorten bildet jetzt die Basis für den „Real I.S. Regionalfonds Süddeutschland“. Sie investieren mit diesem Immobilien-Spezialfonds in ein breit diversifiziertes Portfolio an Handels-, Büro-, Wohn- und Logistikimmobilien mit Core-Strategie. Durchschnittliche Ausschüttungen von 4,5 bis 5,0 % p. a. werden bei einem Investmenthorizont von 10 bis 12 Jahren angestrebt.
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Erstes Opfer dürfte der immobilienwirtschaftliche Mittelstand in Projektentwicklung und Pub-
likumsgeschäft sein. Der Blick auf die Expo Real Beilagen von Publikums- und Fachmedien
macht die Konsequenzen des Wandels schnell offensichtlich.
Hinsichtlich der fällig werden Kredite und CMBS gaben Fachleute eher Entwarnung
– zumindest für Deutschland. Allerdings rechnet Tuuli Krane von Fitch vor, dass vom viel-
leicht symptomatischen CMBS Markt nur gut 40% in Deutschland plangemäß laufen. Gut
7% dürften ausfallen. Für den Rest sollte neu erwachtes Relationship Banking (Verschiebe-)
Lösungen bereit halten. Die CMBS machen etwa 30 Mrd. von den ungefähr 120 Mrd. Boom-
finanzierungen aus. Abschließende Lösungen durch Verwertungen werden selten durchge-
setzt. Die professionelle Betreuung von Portfolien oder Immobilien kann Wertpotentiale he-
ben und zudem gute Geschäftsperspektiven für spezialisierte Dienstleister aufzeigen, wie
Christian Daumann, CR Investment Management, und Christian Schulz-Wulkow, Ernst
& Young, in der Platow-Diskussion betonten.
Von den 38.000 Teilnehmern entfallen 18.900 auf Fachbesucher (2011: 19.000) und
19.100 auf die Repräsentanten der ausstellenden Unternehmen (2011: 18.000). Die Top
Ten unter den insgesamt 71 Besucherländern sind – in der Reihenfolge – Deutschland,
Großbritannien, Österreich, Niederlande, Polen, Frankreich, Schweiz, Tschechische Repu-
blik, Russische Föderation und die USA. (AE/WR)
Die nächste EXPO REAL findet vom 7. bis 9. Oktober 2013 in München statt.
Frankfurt: Die PEAK Col-
lection GmbH verstärkt sich
ab dem 1.
Oktober
gleich zwei-
fach. Zum
einen er-
weitert Zelj-
ka Karlic
(37) das Real Estate Team
auf nun 6 Mitglieder. Die
Diplom-Wirtschaftsjuristin
war zuvor bei Groß & Part-
ner. Im Bereich Loan Asset
Management unterstützt
Daniela
Müller
(33) das
Team.
Müller
kommt
von Hudson Advisors Ger-
many GmbH.
Personalien
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 5
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Berlin: Alf Aleithe (43) ist ab
1. Oktober neuer Geschäfts-
führer der IBV Immobilien
Beteiligungs- und Ver-
triebsgesellschaft der Berli-
novo mbH. Vor Eintritt in die
berlinovo im Jahr 2008 war er
u. a. für die DB Real Estate
Investment GmbH und die
BCIA Berliner Gesellschaft
zum Controlling der Immo-
bilien-Altrisiken mbH tätig.
Aleithe tritt die Nachfolge von
Michael Piontek an, der -
ebenfalls zum 1. Oktober -
den Bereich Finanzen und
Rechnungswesen von berli-
novo verantwortet.
Köln: Dr. Peter Ebertz (35)
hat zum 1. Oktober die Positi-
on des Senior Investment
Manager /
Head of Ho-
tels bei Art-
Invest Real
Estate über-
nommen.
Ebertz war
zuvor als
Projektleiter bei der E&P
Real Estate in Köln tätig.
Art-Invest Real Estate plant,
Immobilienfondsprodukte für
institutionelle Anleger im
Segment Hotels aufzulegen.
Das Unternehmen hat bereits
eine Hotel-Akquisition getä-
tigt: Das NH-Hotel am Media
Park in Köln, ein modernes 4-
Sterne-Hotel mit 217 Zim-
mern in unmittelbarer Nähe
zum KölnTurm. Bei seinen
Hotelaktivitäten profitiert Art-
Invest von der Hotelkompe-
tenz der Zech Group, die
über die Deutsche Immobi-
lien Holding (DIH) Gesell-
schafterin der Art-Invest Real
Estate ist.
Antizyklische Chancen in USA für Büros
Appartements bestes aktuelles Chance-/Risiko-Profil
Wissenschaft und Investoren sind sich einig über den richtigen Zeitpunkt für US-
Investitionen – heute. "Der Immobilienbrief" war vor kurzem vor Ort. Interessant ist,
dass auch die Bürospezialisten derzeit das Investoren-Nischenprodukt „Multi Family
Houses“ bzw. Appartements vorne sehen. Die aktuellen Verkaufspreise toppen bereits
wieder die Boomrekorde. (Siehe auch unten: Wie funktioniert das US-
Apartmentgeschäft?)
Den US-Markt erläuterte auf einem "Der Platow Brief" Forum Albert Behler, CEO
der Paramount Group, des 1968 gegründeten US-Immobilienablegers der deutschen Otto-
Gruppe. Behler ist seit 20 Jahren Paramount-Chef und mit einem Portfolio von knapp 1,3
Mio. qm bzw. rd. 11 bis 12 Mrd. USD-Bewertung einer der großen US-Investoren, die vor
allem auf die 24-
„S tunden“ -S täd te
New York, Washing-
ton und San Francis-
co mit hohen Ein-
trittsbarrieren und
vergleichbar hoher
Nachfrage fixiert
sind. Der Markt steht
vor der Rückkehr.
Class A Büros in 24-
Stunden Städten und
Job-Erholung sind
erste Wahl für anti-
zyklische institutionelle Investoren. Residential, also Apartments zur Vermietung, haben der-
zeit und mittelfristig die meiste Mietdynamik und bieten als Fonds oder Private Placement
kleineren Investoren derzeit die besten Chancen. Die Preise für Büros sind in San Francisco
den letzten 24 Monaten um 30% gestiegen. Die USA bleiben der größte und transparenteste
Immobilienmarkt der Welt. Die US-Wachstumserwartungen sind besser als die der Eurozo-
ne. Finanzsektor und Fremdkapitalmarkt haben sich schneller erholt als erwartet. Die Unter-
nehmenskredite steigen deutlich an. Das fördert Wachstum. Die Abnahme der Arbeitslosig-
keit ist zwar nicht zufriedenstellend, jedoch deutlich erkennbar. Die Beschäftigung wächst
wieder deutlich, jedoch reicht das immer noch nicht zum Ausgleich der Jobverluste der Kri-
se, die das Ausmaß der Krise verdeutlichen. Daneben sind die Einbrüche nach 9/11 und
Anfang der 90er Jahre nur Dellen. Andererseits ist das Arbeitsstellenwachstum „gut genug“
um die Immobiliennachfrage positiv zu beeinflussen, resümiert Behler.
Während New York, Washington und Texas inzwischen die Job-Verluste zwischen
125 und 130% wieder übererfüllt haben, hängen Los Angeles, Chicago, Atlanta und der Rest
der USA mit Werten zwischen 14 und 37% deutlich zurück. Das größte Asset der USA ist
jedoch vor allem die Bevölkerungsentwicklung, ergänzt Behler. Das Bevölkerungswachstum
liegt bei aktuell 2,8 Mio. Menschen pro Jahr. Das hat Konsequenzen für Investments auf den
US-Immobilienmärkten. Die Lage beginnt, sich am US-Büroimmobilienmarkt zu entspannen.
Der Apartment-Markt ist mit überdeutlichen Mieterhöhungen schon vorgelaufen. Bei Büros
gehen die Leerstandsraten zurück. Die Mieten ziehen langsam an. Der Büromarkt in den
USA ist lt. Albert Behler in den eher engen Zielmärkten der 24-Stunden-Städte durch hohe
Einstiegsbarrieren, finanzkräftige Mieter, sehr gute Infrastrukturbedingungen, einem stabilen
Personalien
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finanzstarken Umfeld, einer breit diversifizierten Mieterbasis
und durch starke internationale Präsenz und hohe Transak-
tionsvolumina in einem transparenten Markt gekennzeich-
net. Das sind Märkte mit gutem Mietsteigerungspotenzial
und niedrigen Leerständen.
Das Angebotswachstum, also der Zubau bei
Class-A-Büroimmobilien in den Metropolen der USA liegt
inzwischen bei nahezu Null. Trotz guter Mietentwicklung
sind die aktuellen Mieten immer noch 30% unter dem für
Neubau notwendigen Niveau. Derzeit ist lt. Behler in den
USA noch ein Einkauf von Class-A-Immobilien unterhalb
der Herstellkosten möglich. In Downtown New York seien
die Renditen allerdings auf knapp 4% gesunken. Ansonsten
liegen die Cap Rates bei etwa 5% für erstklassige Immobi-
lien. Das rechnet sich lt. Behler aus US-Sicht, da die Er-
werbskosten unter den Herstellkosten liegen, die aktuellen
Mieten weit unter den notwendigen Neubau-Mieten liegen.
Die meisten Top-Standorte lassen eine Erweiterung durch
Neubauflächen sowieso nicht mehr zu. Damit sei durch
wachsende Nachfrage bei langfristig beschränktem Ange-
bot eine sichere Mietsteigerungsperspektive zu erwarten.
Behler ergänzte, dass in den USA erst wieder gebaut wür-
de, wenn die Rendite bereits bei Baubeginn stimme. In
Deutschland dagegen würde zu optimistisch in die Zukunft
gebaut. Zudem seien auch 1-A-Flächen oft noch durchaus
vermehrbar. □
Wie funktioniert das US-Apartmentgeschäft?
Top-Verkaufs-Renditen treffen auf professionelles Mietmanagement
Das Behler-Zahlenwerk für Apartment-Deals bestätigte
ein brandaktueller Deal der Münchener BVT, dem aber
bereits einige gute Verkäufe vorangingen. Vor einigen
Monaten meldeten die Münchener schon einen ver-
gleichbaren Erfolg.
Der Blick auf den Multi Family Markt in den USA
erklärt manches US-Desaster in deutsche Investitionen in
der Boomphase ab 2005 und zeigt heute die Chancen von
Investments auf. Die gelten allerdings nur, wenn professio-
nelle Investoren mit adäquatem Marktzugang und Leis-
tungsbilanz tätig sind. Der Newcomer könnte andere Erfah-
rungen sammeln. Brandaktuell verkaufte die Münchener
BVT Gruppe im August die Apartmentanlage Dedham an
Archstone Apartments. Der Kaufpreis von 94 Mio.
US-Dollar übertraf Erwartungen und Prognosen. Er ent-
sprach einer Cap Rate von 3,9%, also der mehr als 25fa-
chen Jahresmiete. Im ersten Halbjahr hatten BVT-Verkäufe
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 8
schon die Rekordniveaus der Boomzeiten getoppt. Das
Anlegerergebnis für Dedham übertraf sogar noch mit rd.
13% p.a. die ursprünglichen, vor der Finanzkrise getätig-
ten Prognosen, die eigentlich durch die Konsequenzen der
Finanzkrise und die deutlich längere Haltefrist Makulatur
hätten sein müssen.
Da sich die fundamentalen Daten des US-
Apartmentmarktes noch einmal deutlich verbessert haben
und durch die Managementerfolge der letzten Jahre der
BVT Marktzugang noch einmal erheblich verbessert wur-
de, ist kurzfristig mit einem weiteren Geschlossenen Im-
mobilienfonds zu rechnen. Die in Frage kommenden
Grundstücke haben wir uns mit BVT-Gründer Harald von
Scharfenberg angeschaut. Bei renommierten regionalen
Entwicklungspartnern sollte da wenig schief gehen. Die
BVT kann auf eine über 35-jährige Perspektive bei US-
Investments mit meist zweistelligen Renditen verweisen.
Ein erstklassiges und erfahrenes Management vor Ort
beherrschte die Herausforderungen der Jahrhundert-
Finanzkrise. Darüber hinaus prüft die BVT derzeit eben-
falls aufgrund der attraktiven Bedingungen in dem Markt
für Wohnimmobilien, einen Bestandsimmobilienfonds in
diesem Segment aufzulegen.
Wo liegen die Chancen im Apartment-Geschäft?
Schon Mitte 2011 resümierte Jamestown-Chef
Christoph Kahl, der seinerseits ebenso wie Behler mit
Wohnungsinvestitionen wenig zu tun hat, sondern für er-
folgreiche Gewerbeimmobilieninvestitionen steht, dass das
damals und auch heute interessanteste Immobilieninvest-
ment in den USA Mietwohnungen seien. Gerade die jun-
gen Leute, die typischerweise viel Mieteranteile stellten,
hätten in der Krise gelernt, dass Wohnungseigentum nicht
zwangsläufig zu Vermögenszuwachs führe.
Das US-Multi-Family-Geschäft unterscheidet sich
grundlegend vom deutschen Wohnungsmanagement.
Es ist aus deutscher Sicht am ehesten mit Boarding-
Häusern zu vergleichen. Die Mietverträge werden meist
lediglich über ein Jahr abgeschlossen. In der Regel
bleiben lediglich 50 bis maximal 70% der Mieter länger
als ein Jahr wohnen. Die Apartments sind grundsätzlich
fertig ausgestattet, so dass der Umzug mit wenigen
Möbeln stattfinden kann. Säumige Mieter sind nach 30
Tagen ohne Rücksicht auf soziale Komponenten draußen.
Fluktuation ist entsprechend an der Tagesordnung.
Die meisten Anlagen verfügen über Aufenthaltsräume,
Bibliotheken, Fitnesscenter und Swimmingpools. Entspre-
chend hoch sind die Mieten – von manchmal verpflichten-
den Sozialwohnungen abgesehen. ►
Die Wohnungsmietpreise werden nach aktuellem Marktabgleich täglich neu festge-
setzt. Eine noch schnellere Mietanpassung bei hoher Nachfrage entfällt lediglich aufgrund
des Diskriminierungsverbotes, da sonst ein Nachfrager aus einer benachteiligten Bevölke-
rungsgruppe Klage
erheben könnte,
dass jemand anders
die Wohnung be-
kommen habe oder
ihm am selben Tag
ein höherer Preis
genannt worden sei,
so dass er diskrimi-
niert worden sei.
Perfektes Fluktuati-
ons-Management
und Mieterwechsel
an jedem Tag des
Monats ermöglicht Tag genaue Anschlussvermietungen. Monate lange Leerstände durch
Nachvermietungs- und Renovierungserfordernisse wie in Deutschland entfallen völlig. Bei z.
T. regionaler Vollauslastung besteht hohe Nachfrage. Der Apartmentmarkt unterscheided
sich dabei grundlegend von den Family-Homes, die nach wie vor in der Krise stecken. Der
Crash der Family-Homes bedeutet eine positive Entwicklung für den Mietwohnungsbau. Die
Realis
Hamburg: Die Garbe Grup-
pe wird ihren Standort inner-
halb Hamburgs verlagern
und mietet rd. 2.200 qm Bü-
rofläche im Valentinshof,
Caffamacherreihe 8, von
Tishman Speyer. CBRE
war beratend tätig.
Raunheim: Der international
führende Textile Solution
Anbieter DyStar Colours
Distribution GmbH mietet
für 10 Jahre rund 5.300 qm
Fläche in der Liegenschaft
„Am PrimeParc 4-12“ aus
dem Offenen Immobilien-
Publikumsfonds Deka-
ImmobilienEuropa der
Deka Immobilien.
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KÄLT E -LIEFERUNG
10 Mio. vorherigen Hauseigentümer zuzüglich Bevölke-
rungszuwachs müssen zur Miete wohnen. Seit 2010 steigen
die Mieten wieder deutlich, wie auch das Zahlenwerk von
Behler deutlich macht. Bis 2015 wird die Nachfrage weiter
zunehmen. Hierfür sorgt insbesondere auch die demografi-
sche Entwicklung der jungen Erwachsenen. Diese soge-
nannte „Echo-Boom-Generation“ der Geburtsjahrgänge von
1980 an, also die Kinder der Baby-Boomer, drängen jetzt
auf den Mietmarkt. Die Erfahrungen der Krise und einge-
schränkte Finanzierungsmöglichkeiten führen dazu, dass
diese Generation sehr stark auf Apartments ausgerichtet
sein wird. So konnten in einzelnen Anlagen die durch-
schnittlichen Mieten innerhalb von 18 Monaten um deutlich
mehr als 5% erhöht werden.
Drei Einflussfaktoren bestimmen lt. BVT US-Senior
Vice President Michael Sauer die Renditeerwartung: Die
Risikowahrnehmung, die Mietwachstumserwartung und die
Alternativverzinsung. Die Wachstumsaussichten gehen in
die Kalkulation der Käufer ein. Damit ergibt sich bei einer
normalen Mietentwicklung aus einer Cap Rate von 5,54%
für den Käufer z. B. eine IRR-Zielrendite auf das Gesamtka-
pital von 7,7%. Leverage-Effekte kommen hinzu. Gleichzei-
tig bringen 10 Jahre Treasury-Bonds brandaktuell lediglich
ca. 1,6%. Das macht die rechnerische Attraktivität des Miet-
wohnungsbaus deutlich. Dabei haben wir erst Halbzeit der
Aufschwungphase, meint Michael Sauer.
Zusammengefasst liegen die Erfolgsfaktoren in Ver-
haltensänderungen, starken demografischen Faktoren mit
allgemeinem Bevölkerungswachstum von 1% p.a. und spe-
zifischer Nachfrage der Altersgruppe zwischen 20 bis 34. 10
Mio. Menschen haben ihre Häuser verloren. Die Zwangver-
steigerungen sind zwar rückläufig, liegen jedoch immer
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Erfahrung
noch bei dem Doppelten der Vorrezessionsphase. Bei einer durchschnittlichen Cap Rate
von etwa 5,5% aktuell ergibt sich für die Käufer unter Berücksichtigung von Mietsteigerun-
gen eine IRR-Zielrendite von 7,7%, die im Vergleich zu einer Bondrendite von 1,6% die Att-
raktivität von Apartmentinvestitionen deutlich macht. Das macht Projektentwicklungen für
Investoren, die über einen adäquaten Marktzugang verfügen, hoch interessant. Und hinzu
kommt ein längerfristiger Aspekt, der aktuell nicht diskutiert wird, den aber der Manager
einer großen Wohnungsanlage zusammenfasste: „Die Mieter, die heute bei uns wohnen und
die aktuellen und steigenden Mieten bezahlen müssen, haben kein Geld mehr übrig, um das
heute notwendige Eigenkapital für einen Hauserwerb zu sparen.“ □
Büroflächenumsatz im dritten Quartal
Alle Metropolen mit Rückgängen
Der deutsche Büroflächenmarkt musste im dritten Quartal zweistellige Umsatzrück-
gänge verkraften. Mit einem Umsatzrückgang zwischen 12,7% (BNPPRE) und 14,4%
(Jones Lang LaSalle) fällt das Minus deutlich aus. Dennoch sprechen die Researcher
von „robusten“ Zahlen.
Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen an den sieben deutschen Immobi-
lienhochburgen (Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und München) lt.
JLL-Zahlenwerk 2,14 Mio. qm Flächen umgesetzt. BNPPRE registrierte sogar nur 1,9 Mio.
qm. Den größten Umsatz verzeichnet wie immer München mit 539.200 qm (JLL) gefolgt von
Frankfurt mit 316.600 qm (JLL). Ausnahmslos alle Städte weisen negative Wachstumszah-
München/Malmö: Die Catel-
la Real Estate AG Kapital-
anlagegesellschaft verkauft
aus dem Catella Focus Nor-
dic Cities ein Objekt mit
11.340 qm an Wihlborgs
Fastigheter AB. Das Objekt
liegt an der Haupteinkaufs-
straße und wurde in 2009
erworben. Der Kaufpreis von
473 Mio. SEK (aktuell ca. 56
Mio. Euro) lag über dem letz-
ten Verkehrswert.
Willich: Die Marketing- und
Eventagentur INTERSTAR
mietet zum 01.03.2013 ca.
150 qm Fläche im Gewerbe-
park Willich-Münchheide II
von einem Privatinvestor.
Catella Property war vermit-
telnd tätig.
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NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 12
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len aus. Spitzenreiter der Negativliste ist dabei Köln mit -
23,5% (JLL). Die Domstadt kann nur noch einen Umsatz
von 192.900 qm verzeichnen. Auch in Hamburg (-22,5%),
Stuttgart (-21,8%) und Düsseldorf (-21,8%) sind die Umsät-
ze sehr deutlich zurückgegangen. München (-12,9%) Frank-
furt (-6,4%) und Berlin (-0,5%) zeigen da noch eher mode-
rate Rückgänge. In Berlin haben einige große Vermietungs-
deals eines Nutzers im dritten Quartal mit zusammen rd.
66.000 qm dafür gesorgt, dass die Flächenumsätze noch
nahezu das Vorjahresergebnis halten konnten. Auf dem
Frankfurter Büromarkt war keine nennenswerte Anmietung
einer Bank oder eines Finanzdienstleisters zu beobachten –
ungewöhnlich für Frankfurt.
Die Nettoabsorption ist in allen Städten positiv.
Insgesamt bewegt sich die Leerstandsquote bei 9%. 7,96
Mio. qm Flächen stehen derzeit in den Big 7 leer. Die Ab-
sorption wird im laufenden Jahr zwar nicht das Vorjahr errei-
chen können, dennoch werde der 5-Jahreschnitt von
760.000 qm übertroffen werden können. Hierzu trage lt.
Helge Scheunemann von JLL auch die geringe Neubauak-
tivität bei sowie das geringe Fertigstellungsvolumen, dass
nicht den Wert von 2011 erreichen wird. Der frei verfügbare
Bf
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BNPPRE JLL BNPPRE JLL
Q1-3 2012 Veränd. In % Q1-3 2011 Q1-3 2012 Veränd. In % Leerstand
Berlin 400.300 -0,5% 387.000 346.000 -11,0% 8,4% 22 22
Düsseldorf 235.600 -21,8% 263.000 228.000 -13,0% 11,3% 25 25
Frankfurt/M 316.600 -6,4% 388.000 387.000 -25,8% 13,1% 36 33
Hamburg 305.200 -22,5% 385.000 309.000 -19,7% 8,1% 24 24
Köln 192.900 -23,5% 259.000 197.000 -23,9% 8,0% 21,5 22
München Region 539.200 -12,9% 604.000 528.000 -12,5% 8,6% 33 30,5
Stuttgart 157.100 -21,8% 5,7% 18,5
Gesamt 2.146.900 -14,4% 2.286.000 1.995.000 -12,7%
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Spitzenmiete (€/qm)
Büroflächenumsatz Q1 bis Q3 2012
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München: WealthCap er-
wirbt das KPMG-Gebäude
Theresienhöhe mit einer Ge-
samtmietfläche von 30.283
qm im Zentrum Münchens in
der Ganghoferstraße 27-29.
Die Gesamtmietfläche beläuft
sich auf rund 30.283 qm
nebst 297 Stellplätzen. Ver-
käufer war die Gebäude Alte
Messe Partner-Fonds
GmbH & Co.KG. Colliers
International war vermittelnd
und beratend tätig.
Berlin: Der ECE European
Prime Shopping Centre
Fund erwirbt eine Waren-
haus-Immobilie in Hohen-
schönhausen von einer
Gesellschaft der Metro Pro-
perties. Die Kaufhof-
Immobilie verfügt über eine
Verkaufsfläche von rund
7.300 qm verteilt auf insge-
samt sieben Ebenen.
Anteil des Fertigstellungsvolumens liegt bei ca. 25%. Auch 2013 wird das frei verfügbare
Volumen der Neubauflächen schon jetzt nur bei 38% liegen.
Die Bürospitzenmieten haben sich lt. JLL nur in München in den letzten drei Mona-
ten nach oben bewegt. Sie notiert derzeit bei 33 Euro/qm. Im Jahresvergleich steigen die
Spitzenmieten in allen Metropolen. Das zeigt, dass das Spitzensegment nach wie vor gefragt
ist. Allerdings ist der Anteil des Spitzensegments am Gesamtmarkt auch im unteren einstelli-
gen Bereich.
Für das Gesamtjahr rechnen die Researcher mit deutlich niedrigeren Umsätzen als
2011. „Trotzdem wird der langjährige Durchschnitt in diesem Jahr mit großer Wahrschein-
lichkeit klar überboten werden“, so Piotr Bienkowski von BNPPRE. JLL geht von 3 Mio. qm
Umsatz aus und damit 16% weniger als 2011. Der Druck auf die Top-Flächen bleibt hoch,
dass lässt die Spitzenmieten leicht steigen und die Rückgänge zurückgehen. „Der Fokus der
Mieter liegt nach wie vor auf Qualität und damit steigt der Druck auf die Eigentümer, zusam-
menhängende Flächen anbieten zu können“, so Timo Tschammler, Leiter Investment und
Vermietung Büro- und Industrieimmobilien von Jones Lang LaSalle Deutschland. □
Frankfurter Büromarkt
Perspektiven unklar
Der Frankfurter Büroflächenmarkt notiert lt. BNPPRE mit 387.000 qm am Ende des
dritten Quartals 2012 auf Vorjahresniveau (JLL: 317 000 qm). Hinter München belegt
die Mainmetropole damit den zweiten Platz. Im engeren Stadtgebiet registrierte
BNPPRE 338 000 qm und damit sogar 2% mehr als im Vorjahr. Die Perspektiven schät-
zen JLL und BNPPRE allerdings unterschiedlich ein. ►
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NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 14
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Frankfurt konnte als einzige Stadt das Umsatzniveau halten. Alle anderen Metropolen mussten Einbußen verbuchen.
Der Leerstandsabbau vollzieht sich im Frankfurter Marktgebiet erwartungsgemäß sehr langsam. Im Vergleich zum Vorjahres-
zeitraum hat sich der Gesamtleerstand lediglich um rund 2% reduziert und liegt aktuell bei 2,04 Mio. qm. Der moderne Leer-
stand hat sich in den letzten drei Monaten aufgrund von Baufertigstellungen noch einmal marginal auf 888 000 qm erhöht,
macht aber trotzdem nicht einmal mehr 44% des Gesamtvolumens aus. Die Leerstandsquote im gesamten Marktgebiet beläuft
sich auf gut 13%. Nachdem die Flächen im Bau durch den Baustart des Hochhausprojekts TaunusTurm Ende 2011 spürbar
angezogen hatten, sind sie im 3. Quartal 2012 stabil geblieben und liegen bei 493 000 qm. Dem Vermietungsmarkt stehen
hiervon noch 159 000 qm zur Verfügung. Insgesamt liegt so das „verfügbare Büroflächenangebot“ ohne gravierende Verschie-
bung bei 2,24 Mio. qm. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnte die Spitzenmiete zwar um knapp 3% auf 36 Euro/qm zule-
gen - Jones Lang LaSalle sieht nur 33 Euro - seitdem hat sie sich allerdings auf diesem Niveau verfestigt. Die Durchschnitts-
mieten haben sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund der Konzentration der Nachfrage auf moderne, hochwertige Flächen aller-
dings erhöht. Die Perspektiven der Researchhäuser unterscheiden sich allerdings. Während BNPPRE bei größerem Marktge-
biet von einem Umsatz von 550 000 qm für das Gesamtjahr ausgeht, rechnet JLL nur mit knappen 400 000 qm. JLL rechnet
mit weiterem Ab, während BNPPRE von Umsätzen auf Vorjahresniveau ausgeht. (AE)
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Damoklesschwert Finanzierung – Wer ersetzt die Banken?
Auslaufwelle 2013/14 – Drohen Ver-werfungen?
Werner Rohmert, Hrsg. "Der Immobilienbrief",
Immobilienspezialist "Der Platow Brief"
Wie im Editorial beschrieben ist die immobi-
lienwirtschaftliche Ausganglage so gut wie seit
20 Jahren nicht mehr. Dennoch standen sich
mikroökonomische und makroökonomische
Betrachtung selten so konträr gegenüber wie
heute. Regulierung bei Banken, Immobilienwirt-
schaft und Fondswirtschaft bremst die Chan-
cen aus. Gewinner und Verlierer differenzieren
sich aus. Mikroökonomische Erfolgsbotschaf-
ten widersprechen nicht existenzbedrohenden
Regulierungsfolgen. Es droht der Austausch
marktwirtschaftlicher Steuerung der Kreditver-
gabe durch regulierungsangepasste, also fak-
tisch gelenkte Kreditvergabe zu Gunsten von
Konzernspielern.
Kreditkrise aus Sicht des betroffenen Mit-
telstandes bedeutet nicht Bankenkrise. Die überle-
benden Finanzierer senden optimistische Signale.
Es gäbe in Deutschland keine Immobilienkrise. Es
gäbe keine Immobilienblase. Engpässe auf der
Banken-Finanzierungsseite würden durch neue
Finanzierungsangebote ausgeglichen. Solvency II
verzahne sich mit Basel III. Es sei sehr viel Liquidi-
tät und Eigenkapital im Markt, die Anlage suchten.
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Foto
: Hyb
rid
Imag
es/g
etty
imag
es
Göteborg: Die einzige
schwedische Immobilie im
Portfolio der Berlinovo Im-
mobilien Gesellschaft mbH
wurde an Distreal 2 Göte-
borg AB, eine 100%-ige
Tochter der nordischen
Fondsgesellschaft NREP
Logistics AB veräußert. Die
rd. 16.700 qm große Logistik-
immobilie ist zu 100% an
Posten Logistik AB vermie-
tet. Der Kaufpreis liegt bei
122,5 Mio. SEK (rd. 14,5 Mio.
Euro) und lag damit oberhalb
des seinerzeitigen Kaufprei-
ses im Jahre 2000. Die Im-
mobilie stand im Eigentum
des von berlinovo gemanag-
ten Fonds IBV Int. 2.
München: Die Patrizia Im-
mobilien AG erwirbt ein ins-
gesamt rd. 65.000 qm großes
Grundstück im Stadtteil Ober-
sendling an der südlichen
Hofmannstraße von Siemens
Real Estate. Auf dem Gelän-
de befinden sich mehrere
Bürogebäude mit insgesamt
43.400 qm. Jones Lang La-
Salle hat Siemens Real Esta-
te bei dieser Transaktion
beraten.
Düsseldorf: Die CORPUS
SIREO Projektentwicklung
Wohnen GmbH erwirbt ein
Grundstück im Rahmen eines
Co-Investments im Stadtteil
Heerdt. Auf einer rund 12.600
qm großen Fläche errichtet
die RheinCOR Projektent-
wicklung GmbH, ein Joint-
Venture der CORPUS SIREO
Projektentwicklung Wohnen
GmbH und der Düsseldorf
Rheinblick GmbH, ab dem
dritten Quartal 2013 insge-
samt sieben Punkthäuser.
drängen auf den Markt und gleichen verringertes Fremdkapitalangebot weitgehend aus. Das
sind die positiven Botschaften, die der neue Vorstandsvorsitzende der Deutsche Hypo,
Thomas Bürkle, mit erklärtem Optimismus zusammenfasste. Das Neugeschäft sei zufrie-
denstellend. Die Hannoveraner sind einer des noch verbliebenen halben Dutzend Immobi-
lienfinanzierer oberhalb des Sparkassen- und Volksbankensegmentes.
In der Summe dürfte das Kreditangebot aber sinken und selektiver werden. Diese
Entwicklung ist nachhaltig. Die Eigenkapitalfrage wird zum bestimmenden Trend der Kredit-
wirtschaft. Das ist die Kehrseite der Entwicklungen an der Finanzierungsfront. Die Banken
können auch mit vermindertem Immobilien-Neugeschäft oder ganz ohne leben. Für die
verbleibenden Player haben sich die Margen verdoppelt oder sogar verdreifacht. Das er-
leichtert Neugeschäfts- und Bilanzschrumpfung. Dem Finanzierungsoptimismus, es werde
nur geringe Einschränkungen geben, widerspricht der 5-Finger-Abakus des Autors. Wenn
nur noch die Hälfte der Banken aktiv ist und zudem ihre Bilanzsummen drastisch konsoli-
diert, muss das die Branche merken.
Der alte Volkswirtschaftler fragt sich natürlich, was das in der Summe bedeutet.
Und hier wird klar, dass der gewerbeorientierte Immobilienmittelstand, der nicht die Chance
hat, auf den Mehrfamilienhausbau umzusteigen, fest in die Zange zwischen immer weniger
verfügbarem Fremdkapital und regulatorischen Vorschriften für Kapitalsammelstellen für das
Publikumsgeschäft eingeklemmt ist.
Mit der Geschwindigkeit von Gottes Mühlen holen jetzt nach fast 5 Jahren die
Krisenfolgen im Gefolge des Zusammenbruchs des Freilassens der Finanzmärkte mit
Niedrigstzinsen viele Branchenteilnehmer ein. Die Regulierung schlägt mit der Genauigkeit
eines Bombenteppichs auf alle denkbaren Schuldquellen ein und trifft öffentlichkeits-
wirksam diejenigen, die mit der Finanzkrise am wenigsten zu tun hatten, Offene und
Geschlossene Immobilienfonds, die ihrerseits wichtigste Nachfrager der deutschen
Gewerbeimmobilienmärkte sind.
Es gibt deshalb kaum noch einen Mittelständler oder Fondsinitiator, der sich nicht
den Zugang zu institutionellen Anlegern auf die Fahnen geschrieben hat. Ob das funktionie-
ren wird, steht für die breite Front in den Sternen. Die Immobilienabteilungen der großen
Institutionellen sind oft größer als die Immobilienfirmen. Kultur und Sprache sind unter-
schiedlich. Chancen haben vor allem die Anbieter mit traditionell institutionellem Ast oder
institutionellem Zugang z. B. durch die Gesellschafterstruktur. Einige Mittelständler dürften
von 30 Jahren Beziehungsaufbau profitieren. Ansonsten dürfte die Performance in der Kern-
kompetenz entscheiden. 30 Jahre Wohnungserfahrung in Verbindung mit einem vorhande-
nen Vehikel für Institutionelle passen da gut in die Zeit. Für Profis mit guter Performance in
USA oder Kanada dürften sich gerade jetzt auch gute Chancen bieten, institutionelles Kapi-
tal zu binden. Aber es fragt sich durchaus, welche Chancen der Gesamtmarkt der ganz nor-
malen Gewerbeimmobilieninitiatoren für das Publikumsgeschäft mit oft nur durchschnittlicher
Leistungsbilanz, wenn die Firmenhistorie über die erste Mietvertragsperiode von 10 Jahren
hinausreicht, in der institutionellen Szene hat. Wer sollte heute einem mittelständischen Pro-
jektentwickler 50 oder 100 Mio. Euro in die Hand drücken?
Krisenbereinigung im Finanzbereich - Rückkehr des Relationship-Banking?
50 Mrd. frisches Eigenkapital bräuchten allein die 9 systemrelevanten deutschen
Banken, rechnete Alexander Hesse von Lone Star im Vorgespräch des von uns moderier-
ten Expo-Forums vor. Die gibt es nicht. Also müssen die Bilanzen schrumpfen. Die Eigenka-
pitalfrage wird zum entscheidenden Problem der kommenden Jahre. Hinsichtlich der fällig
werden Kredite und CMBS gaben Fachleute eher Entwarnung – zumindest für Deutschland.
Deals
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 16
Allerdings rechnet Tuuli Krane von Fitch vor, dass vom
vielleicht symptomatischen CMBS Markt nur gut 40% in
Deutschland plangemäß laufen. Gut 7% dürften ausfallen.
Bei dem von mir moderierten Expo Forum zum
Thema auslaufende Finanzierungen und ihre Folgen wur-
de bei der Randfrage, woher denn die im Gewerbe- und
Portfolioboom wahrscheinlich verlorenen 30 bis 40 Mrd.
Anleger-Euro eigentlich gekommen sind und wer die
tatsächlich Betroffenen sind, die sich auf die Zukunft
einzustellen haben, deutlich, dass dies eben zu weiten
Teilen vernichtetes Eigenkapital war, das zu großen Teilen
aus dem Ausland kam und ansonsten von institutionellen
Anlegern stammten. Der Rest wird im Bankensystem
sozialisiert. Die Herkunft des internationalen Kapitals
bleibt dabei moralisch völlig emotionsfrei, denn der
Weg über Fondskaskaden internationaler Investment-
Spieler bis zu der am langen Ende dahinter stehenden
Pensionskasse der Krankenschwestern in Idaho ist
weit. Die am Welt-Immobilienspiel teilnehmenden
Player sind schließlich Profis, die ihr eigenes institutionel-
les Geld investiert haben und für etwaige Fehler nun
einmal selbst verantwortlich sind.
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 17
Übrigens kommt Fitch bei der Analyse der rund
30 Mrd. in Deutschland in den nächsten Jahren auslaufen-
den CMBS zu dem Ergebnis, dass der LTV, also der Bi-
lanzauslauf bezogen auf den Immobilienwert, nach offiziel-
len Zahlen bei 88,7% liegt und nach Fitch-eigenen Schät-
zungen etwa 102% beträgt, also die Kreditsummen über
dem Immobilienwert liegen. Der Fitch-Blick auf die in
den kommenden Jahren auslaufenden CMBS offenbart,
dass davon knapp 43% plangemäß funktionieren.
Gute 40% hätten die Fälligkeit verpasst. Dafür hat die
Praxis Verschiebebahnhöfe entworfen. Bei knapp 10%
sind die Covenants gebrochen. Ein echter Zahlungsausfall
wird bei 7,3% erwartet.
Die Konsequenzen, dass knapp 60% der CMBS
nicht plangemäß laufen, dürften übrigens nach Ansicht der
Diskutanten, und übrigens auch nach persönliche Ansicht
des Autors, eher gering bleiben. Die Kreditgeber spielen
im gemeinsamen Händchenhalten bei unvermeidbaren
Prolongationen mit. Eine Rückkehr des Relationship-
Banking nennt das der Fachmann. Bei Wohnungsportfoli-
os und Core-Immobilien schiebt der Markt die
Immobilienwerte immer mehr Richtung Kreditauslauf.
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Frankfurt: Die SEB Asset
Management hat für ihren
Offenen Immobilienfonds
SEB ImmoInvest zwei lang-
fristige Mietverträge in Frank-
furt am Main und Chatillon
nahe Paris abgeschlossen.
In der Frankfurter Hahnstra-
ße 49 im Stadtteil Niederrad
wird die Bilfinger Industrial
Technologies GmbH Anfang
Dezember 2012 als neuer
Mieter rund 2.120 qm
beziehen.
Kürzlich hatte die Deutsche
Bahn AG im gleichen Objekt
ihren Mietvertrag über rund
8.260 qm Bürofläche vorzei-
tig um fünf Jahre verlängert.
Dortmund: Die Peach Pro-
perty Group AG erwirbt über
ihre deutsche Tochtergesell-
schaft zwei historische Lie-
genschaften in der Innenstadt
von Dortmund. Verkäufer ist
ein geschlossener Fonds.
Crown Credit Services
GmbH war unterstützend im
Verkaufsprozess tätig.
Die Peach Property Group
plant hier eine kombinierte
Nutzung mit Gewerbe- und
Wohnflächen.
Das Hauptgebäude an der
Rheinischen Strasse 173 war
lange der Hauptsitz der
Hoesch-Union. Die vermiet-
bare Fläche beträgt über
15.000 qm. Das Versor-
gungsamt Dortmund, das
bisher in der Liegenschaft
untergebracht war, hat im
letzten Jahr einen neuen
Standort bezogen. Das zwei-
te erworbene Gebäude an
der Rheinischen Strasse 167-
171 umfasst weitere 2.700
qm Mietfläche.
Covenant-Brüche führen, solang die Liquidität stimmt, wie sowieso in Deutschland bis
2007 üblich, nicht mehr zu Konsequenzen. Der verbleibende Rest tatsächlich problemati-
scher Immobilien führt zu guten Geschäftschancen von Work-out-Plattformen und
Assetmanagern, die versteckte Werte der Immobilien heben können, wie Christian
Daumann, CR Investment Management, und Christian Schulz-Wulkow, Ernst & Young,
in der Platow-Diskussion betonten. □
Büromarkt Hamburg
Schwaches Ergebnis an Alster und Elbe
Sabine Richter
Bis zur Jahresmitte hatte der Hamburger Bürovermietungsmarkt noch eine solide Entwick-
lung gezeigt; im dritten Quartal schlug das albjahr wirtschaftliche Umfeld dann wie erwartet
durch. Die großen Immobiliendienstleister melden Umsätze zwischen 78.000 qm (JLL) und
95.000 qm (G&B). Für die ersten drei Quartale errechnet sich damit ein Volumen zwischen
303.500 qm (CBRE) und 312.000 qm (Savills) - ein Minus gegenüber dem Vorjahr zwi-
schen 18% (G&B) und 27% (CBRE).
Große Abschlüsse waren fast völlig ausgeblieben. Den einzigen Vertrag über 5.000
qm schloss Vattenfall in der Bürostadt City Nord. Den zweitgrößten Abschluss (4.400 qm)
und wichtigsten Deal in der HafenCity machte die Hanjin Shipping Europe.
„Vor dem Hintergrund der noch nicht überwundenen Währungskrise und der damit
verbundenen Unsicherheit haben sich die Büromärkte bisher gut geschlagen“, hält Piotr
Bienkowski von BNPPRE dagegen. Das Ergebnis bewege sich immer noch rund 10% über
dem langjährigen Durchschnitt, die Nachfrage sei strukturell intakt. „Interesse ist da“, bestä-
tigt Heiko Fischer von CBRE, „aber die Unternehmen sind abwartend, Mietverträge werden
intensiver geprüft“.
Citylagen weiter stark gefragt
Die innerstädtischen Bürolagen waren zusammen mit der City Süd (beide rund
18%) wieder die begehrtesten Standorte. „Generell hat sich aber viel in der Peripherie abge-
spielt“, sagt Oliver Horstmann von Engel & Völkers Commercial. Die Verteilung des Um-
satzes auf die Branchen wird mit einer hohen Vertragszahl und einigen größeren Abschlüs-
sen von den sonstigen Dienstleistungen (23%) dominiert. Die Spitzenmiete wird weiter mit
24 Euro angegeben, Savills errechnete sogar 24,50 Euro.
Die Durchschnittsmiete, im ersten Halbjahr 14,60 Euro, ist aufgrund vieler Ab-
schlüsse an weniger prominenten Standorten rückläufig. Engel & Völkers errechnete 13,50
Euro. Savills 13 Euro, was einem Rückgang von 8,1% gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Der Leerstand zeigt sich als stabile Größe. Die Rate lag bei einem Bestand von
etwa 13 Mio. qm mit 7,4% incl. Untermietflächen (G&B) auf dem Vorjahresniveau. Das
Angebot an verfügbaren hochwertigen Flächen nimmt aber ab. Das Fertigstellungsvolumen
wird in 2012/13 voraussichtlich bei 452.000 qm liegen. Mit 80% bzw. 62% ist der
überwiegende Teil der im Bau befindlichen und projektierten Flächen 2012 und 2013
vertraglich gebunden, so dass wenig spekulative Flächen auf den Markt kommen. Mit
19 Neubauprojekten und einem Volumen von 117.000 qm bildet die Hamburger
Innenstadt den Schwerpunkt der Bautätigkeit. ►
Deals
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 18
Schwacher Ausblick
„Die Erwartungen an die nächsten Quartale sind
doch deutlich eingetrübt“, sagt JLL-Hamburg-Chef Andreas
Wende. Es werde lange geprüft und lange verhandelt.
„Viele Unternehmen bekommen Budgets für einen Umzug
nicht durchgesetzt und Expansionspläne liegen zunächst
auf Eis oder eine Flächeneffizienzsteigerung in den vorhan-
denen Flächen wird geprüft.
Den Gesamtjahresumsatz prognostizieren die
meisten Unternehmen zwischen 400.000 qm und 450.000
qm. Letzterer Wert läge 10% unter dem Ergebnis des Vor-
jahres und 12% unter dem 5-Jahresdurchschnitt. Für das
Jahr 2013 wird dagegen eine Nullrunde erwartet. Leerstän-
de, Spitzenmieten und -renditen bleiben dann nahezu kon-
stant, war auch die einmütige Meinung der Immobilien-
marktexperten der sich halbjährlich treffenden gif-Runde. □
Bestes Transaktionsquartal des Jahres
Lücke zum Vorjahr bleibt dennoch
Der deutsche Investmentmarkt konnte wieder an
Dynamik gewinnen. Lt. JLL-Zahlen lag das Transakti-
onsvolumen im dritten Quartal bei 5,4 Mrd. Euro.
26% mehr als im Vorquartal und gleichzeitig das stärks-
te Quartal des Jahres. Dennoch bleibt die Lücke
zum Gesamtjahr 2011 groß.
In den ersten drei Quartalen wurden 14,9 Mrd. Eu-
ro in Gewerbeimmobilien investiert. Das sind 14% weniger
als im Vorjahr. Grund sei die Verschiebung einiger Groß-
transaktionen in das vierte Quartal. Die Lücke zum Vorjahr
werde sich zum Ende des Jahres verkleinern, glaubt man
den Auguren von JLL. Ein Gesamtvolumen von 21 bis 23
Mrd. Euro sei wahrscheinlich.
Zwischen Juli und Ende September wurden sieben
Transaktionen jenseit der 100 Mio. Euro Marke von
zusammen 1,23 Mrd. Euro abgeschlossen. Die Größenord-
nung zwischen 20 und 100 Mio. Euro überwiegt dabei
mit 3,4 Mrd. Euro bzw. 63%. Ausländische Investoren,
die nach Investments in Europa suchen, kommen
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 19
DIC
Im SDAX notiert
WKN 509840
Gute Vermietung. Starkes Assetmanagement. Portfolio auf Wachstumskurs.
www.dic-asset.de
Augsburg: Ein Spezialfonds
der Hansainvest, für den
F&C REIT Asset Manage-
ment aus München das
Fondsmanagement steuert,
erwirbt das Fachmarktzent-
rum in der Donauwörther
Straße 110, 110 a-c im Stadt-
teil Oberhausen aus dem von
der LaSalle GmbH verwalte-
ten LaSalle German Income
and Growth Fond. Das
Objekt umfasst 7.230 qm
Fläche. Colliers Internatio-
nal war vermittelnd und
beratend tätig.
Hamburg: Art-Invest Real
Estate Funds erwirbt für
seinen „Manage to Core“-
Fonds das „Pressehaus“ im
Kontorhausviertel am Dom-
platz von der Allianz. Das
Büro- und Geschäftshaus
verfügt über eine Mietfläche
von mehr als 18.800 qm.
Bereits seit 1946 ist das Ge-
bäude der traditionelle Sitz
des ZEIT Verlages.
Bad Homburg: Dimension
Data mietet ca. 5.500 qm
Bürofläche in einer Projekt-
entwicklung über BNPPRE.
Die Immobilie befindet sich
auf dem Projektareal
„Spektrum Bad Homburg“,
dem von der aurelis Real
Estate GmbH umgewidme-
ten Güterbahnhof in Bad
Homburg.
Köln: Das Architekturbüro
msm meyer schmitz-
morkramer mietet das kpl.
15. Obergeschoss des Köln-
Turms im MediaPark mit 741
qm Bürofläche.
vornehmlich nach Deutschland. In der Kategorie über 100 Mio. Euro lag der Anteil ausländi-
schen Kapitals bei 44%.
Auf die Big 7 entfiel 9,1 Mrd. Euro bzw. 60% des Volumens. In jeder einzelnen Met-
ropole haben sich damit die Zahlen kontinuierlich erhöht. Neben den starken Anstiegen in
München und Stuttgart (+42% und +229%) ist nun auch in Berlin ein Plus von 38% zu kons-
tatieren. In Stuttgart wurde mit der Transaktion des Shopping-Center Milaneo für rd. 400
Mio. Euro die größte des Quartals registriert.
Die Analyse nach Assetklassen zeigt im Vergleich zum Halbjahr keine signifikanten
Veränderungen, dafür aber umso auffälligere im 12-Monatsvergleich. Sowohl der Anteil der
gehandelten Büro- Investments (von 25% auf aktuell 44%) als auch das absolute Volumen
(von 4,43 Mrd. auf aktuell 6,6 Mrd.
Euro) sind in diesem Zeitraum deutlich
gestiegen. Im Gegensatz dazu fiel der
Anteil für Einzelhandelsimmobilien von
48% auf aktuell rund 30%. „Dies ist
nicht auf eine rückläufige Nachfrage
zurückzuführen, sondern in erster Li-
nie Resultat des begrenzten Angebots
vor allem im Bereich Shopping Cen-
ter“, so Jörg Ritter, Leiter Einzelhan-
dels-Investment und -Vermietung Jo-
nes Lang LaSalle Deutschland. Den-
noch macht deren Transaktionsvolumen mehr als 2 Mrd. Euro aus und damit knapp die Hälf-
te des Einzelhandelsvolumens. Von der Anzahl her dominieren allerdings Fachmärkte inklu-
sive Supermärkte/Discounter sowie Fachmarktzentren oder Nahversorgungs- Standorte. Sie
kommen auf rund 1 Mrd. Euro, das Gros der Transaktionen liegt im Bereich zwischen 20 und
50 Mio. Euro. „Konzepte mit einem hohen Anteil an periodischen Waren und Dienstleistun-
gen sowie einem stabilen Lebensmittelhändler versprechen eben auch in einem turbulenten
wirtschaftlichen Umfeld Stabilität“, kommentiert Jörg Ritter.
Bei den Spitzenrenditen in den BIG 7 ist für alle Segmente Stabilität angesagt, hier
haben sich im Vergleich zur Mitte des laufenden Jahres außer in Stuttgart (von 4,95% auf
4,8%) keine weiteren Änderungen ergeben. Für Büroimmobilien liegen die Spitzenrenditen in
der Aggregation über alle sieben Hochburgen hinweg bei 4,8%. Für Shopping Center wer-
den nach wie vor Netto Anfangsrenditen von 5,00% gezahlt. Anders sieht es für innerstädti-
sche Geschäftshäuser in interessanten und wirtschaftlich starken Städten außerhalb der BIG
7 aus. Hier ist aufgrund der hohen und weiterhin steigenden Nachfrage eine Reaktion der
Renditen zu beobachten.
Der Produktmangel in dem stark nachgefragten Core-Segment wird sich auch in
den verbleibenden drei Monaten des Jahres nicht ändern und sich dementsprechend auf die
Zahl der gewerblichen Immobilientransaktionen auswirken. „Daneben kann auch ein Mangel
an attraktiven alternativen Anlagen ausgemacht werden. Wer heute ein ertragsstarkes Core-
Objekt im Eigentum besitzt, kann allerdings bei einem Verkauf von den gestiegenen Preisen
profitieren“, betont Frank Pörschke, Deutschlandchef von JLL.
Abseits der Gewerbeimmobilienmärkte profitiert die deutsche Wohnimmobilie nach
wie vor. In den ersten neun Monaten konnten 8 Mrd. Euro in Wohnimmobilienportfolios in-
vestiert werden. Mehr als 140.000 Wohneinheiten wechselten den Besitzer (+75%). Die Su-
che nach der entsprechenden Rendite treibe immer mehr Investoren, die zunehmend auch
aus dem Ausland kommen, in andere Städte abseits der Big 7. □
Deals
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 20
London/Offenbach: Im Zuge
der fortschreitenden Internati-
onalisierung der Doric Grup-
pe wurde die Konzernmutter
Doric Asset Finance & Ver-
waltungs GmbH in Doric
GmbH umbenannt. Die inter-
nationale Ausrichtung der
Unternehmensgruppe hat
auch dazu geführt, dass die
Mitgliedschaft beim Verband
Geschlossener Fonds
(VGF) zum Jahresende
beendet wird.
München: Die Catella Pro-
perty hat neue Räume bezo-
gen im Karolinen Karree in
der Karlstraße 14. Ansonsten
ist Catella Property in
Deutschland an den Standor-
ten Berlin, Düsseldorf, Frank-
furt und Hamburg vertreten.
Catella Property ist seit über
10 Jahren erfolgreich am
Standort München tätig; seit
2007 auch mit der Schwes-
tergesellschaft, Catella Real
Estate AG Kapitalanlagege-
sellschaft. Diese bleibt weiter-
hin in ihren Räumlichkeiten,
Alter Hof 5.
München: Die RREEF Spe-
zial Invest GmbH und die
CORPUS SIREO Asset Ma-
nagement Residential
GmbH kooperieren im Immo-
bilien-Asset Management.
Corpus Sireo wird für zu-
nächst fünf Jahre als exklusi-
ver Asset und Sales Manager
für das Wohn-Portfolio des
RREEF Property Pension
Fund fungieren.
Preise für Luxuswohnungen
In Central London im September weiter gestiegen
Nach wie vor ist die Bedeutung internationaler Investoren für den Londoner Markt
hoch. Nach einer Untersuchung von Knight Frank haben sie 41% der Luxusobjekte im
Wert von über 1 Mio. Pfund und 50% der Immobilien im Wert von mehr als 2 Mio.
Pfund erworben. Wichtigste Käufer sind derzeit Russen, Inder, Italiener, US-
Amerikaner und Franzosen.
Die Preise für Luxuswohnimmobilien in Central London sind im September 2012 um
0,7% gestiegen. Top-Wohnimmobilien sind durchschnittlich nun 10% teurer als im Vorjahr.
Seit dem Tief nach der Lehmann-Pleite im März 2009 haben die Preise damit um 51% zuge-
legt. Gleichzeitig überflügeln sie das letzte Hoch vom März 2008 um 15%.
Die Preise sind trotz der Erhöhung der Grundstückstransaktionssteuer (Stamp duty)
im März 2012 und der anhaltenden Debatte über eine mögliche jährliche Besteuerung von
Wohnimmobilien mit einem Wert von mehr als 2 Mio. Pfund sowie der geplanten Reform der
Vermögensertragssteuer für im Ausland ansässige Investoren in die Höhe geklettert.
„Dennoch haben die Steueränderungen Auswirkungen gezeigt“, sagt Liam Bailey,
der das Research für Wohnimmobilien in Großbritannien bei Knight Frank verantwortet. So
wechselten in den letzten drei Monaten rund 20% weniger Immobilien in einem Wert zwi-
schen 2 und 5 Mio. Pfund den Besitzer als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das Trans-
aktionsvolumen für Liegenschaften ab 5 Mio. Pfund war dagegen recht stabil, und im unte-
ren Segment bis 2 Mio. Pfund ist das Volumen um 23% gestiegen. Gleichzeitig haben in
letzterer Kategorie auch die Preise mit 11,6% am stärksten angezogen.
Trotz der Unterschiede bei den Transaktionsvolumina waren die Gesuche über alle
Preissegmente hinweg eher gleichmäßig verteilt, und auch ein entsprechendes Angebot war
in allen Preisstufen vorhanden. Insgesamt stehen rd. 10% mehr Objekte zum Kauf als im
September 2011.
Die stärksten Märkte für Luxuswohnimmobilien befinden sich rund um den Hyde
Park. In Knightsbridge, Hyde Park, Marylebone und Belgravia hat Knight Frank in den letzten
12 Monaten überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichnet. (MG) □
News
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 21
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Geschäftsverbindungen zielsicher und schnell generieren
geschuldet, die im Jahr 2012 nahezu bei rund 30% des
Transaktionsvolumens beteiligt waren.
Gleichzeitig entwickeln sich die „Erfolgsfaktoren“
für den Betrieb von Pflegeimmobilien, vornehmlich sozio-
demografische und politische Veränderungen, durchaus
positiv. Bereits zum Ende des Jahres 2011 waren rund
2,46 Mio. Menschen bzw. 3% der in Deutschland lebenden
Bevölkerung pflegebedürftig bzw. bezogen Pflegeleistun-
gen nach SGB XI, die Tendenz ist steigend.
Während nur ca. 4% der über 65-jährigen Bevöl-
kerung vollstationär versorgt werden, steigt der Anteil bei
den über 80-jährigen auf über 11% sprunghaft an. Zwar
wird von Seiten des Gesetzgebers der Grundsatz
„ambulant vor stationär“ verfolgt, die steigende Schwere
von Pflegebedürftigkeit sowie der effizientere Einsatz von
Pflegepersonal in stationären Einrichtungen sprechen je-
doch gegen eine „Ambulantisierung“ der Pflege.
Bis 2030 kann von einer starken Zunahme der
Nachfrage nach vollstationären Pflegeleistungen ausge-
gangen werden. Nach Berechnungen von CBRE / ITC wer-
den ca. 380.000 zusätzliche Pflegeplätze auf den Markt
kommen müssen. Daneben müssen aufgrund des hohen
Sanierungsstaus rund 240.000 bestehende Plätze nach
den aktuellen Marktanforderungen revitalisiert werden.
„Hierdurch entsteht ein sehr hohes Investitionspotenzial
von insgesamt rund 54 Mrd. Euro“, so die geschäftsführen-
den Gesellschafter von immoTISS care, Prof. Dr. Hubert
Oppl und Jochen Zeeh.
Aufgrund massiver Wanderungen in
wirtschaftlich attraktive Zentren
Deutschlands wird ein erhöhter Pflege-
bedarf vor allem in den suburbanen
Räumen der Großstädte sowie in Städ-
ten wie Hannover, Nürnberg, Bonn oder
Freiburg gesehen.
Bei „Middle-Agern“ und Senioren be-
steht grundsätzlich die Bereitschaft in
seniorengerechte Wohneinrichtungen
umzuziehen. Dies scheitert jedoch der-
zeit an einem nicht vorhandenen, den
Anforderungen entsprechenden Ange-
bot. (MG) □
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 23
Pflegeimmobilien verzeichnen zunehmendes Interesse
von Immobilieninvestoren. Nach Analyse der Immobi-
lienberatungsunternehmen CBRE und immoTISS care
steigen die Transaktionsvolumina im Segment der
Pflegeimmobilien seit 2008 kontinuierlich an und auch
im Investmentjahr 2012 ist mit einer weiteren leichten
Erhöhung zu rechnen. Bis zum 3. Quartal 2012 wurden
bereits Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von
rund 312 Mio. Euro und damit fast 90% des Gesamter-
gebnisses des Jahres 2011 registriert.
Wie Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in
Deutschland, ausführt:, ist die Ursache für das wieder zu-
nehmende Interesse vor allem von institutionellen Investo-
ren an Pflegeimmobilien zum einen die Robustheit gegen
konjunkturelle Schwankungen in Zeiten großer Unsicher-
heit an den Finanzmärkten und die Erfordernis freier Fi-
nanzierungen von neuen Objekten aufgrund einer sich
verschärfenden Situation öffentlicher Haushalte. Zum an-
deren begründet sich das wachsende Interesse an dieser
Assetklasse durch vergleichsweise attraktive Renditeaus-
sichten, während die Renditekompression im Segment der
Büro- und Einzelhandelsimmobilien bereits weiter fortge-
schritten ist.
Aktuell wird für Spitzenobjekte in Ballungszentren
bis zum 15-fachen der Jahrespacht gezahlt, wohingegen
Pflegeeinrichtungen außerhalb von Wirtschaftsregionen
weiterhin zwischen dem 12,5- bis 13,7-fachen erworben
werden können. Die Steigerung des Ankaufsfaktors ist
auch der starken Zunahme der Aktivitäten von ´Aufteilern´
Wachsendes Investoreninteresse an Pflegeimmobilien
Bis 2030 Nachfrage nach 380.000 zusätzlichen Pflegeplätzen
IMMAC Pflegezentrum Kornwestheim Renditefonds (Foto: Immac)
Hotelinvestment Deutschland: Starker Zwischenspurt
Transaktionsmarkt zieht wieder mit Vorjahr gleich
Die schwache Entwicklung des Transaktionsvolumens in den ersten sechs Monaten
2012 konnte im dritten Quartal gestoppt werden. Die im Juli, August und September
erzielten 340 Mio. Euro (damit 60% des bisherigen Jahresvolumens) haben das Hotel-
investmentvolumen in Deutschland auf rund 540 Mio. Euro für das gesamte Dreivier-
teljahr ansteigen lassen. Damit liegt das Ergebnis nur noch rund 5% unter dem Vor-
jahresniveau (Q1-Q3 2011: ca. 570 Mio. Euro) wie Jones Lang LaSalle Hotels
Deutschland ermittelte. Noch beim Halbjahresvergleich wurde gegenüber 2011 ein
Minus von rund zwei Dritteln notiert.
„Die Ankaufprozesse, die bereits im Frühjahr angeschoben wurden, konnten nun
nach umfangreichen Due Diligence Phasen und teilweise langwierigen Finanzierungspro-
zessen abgeschlossen werden“, kommentiert Thorsten Faasch, Leiter Investment JLL
Hotels Deutschland.
Von den im gesamten Jahresverlauf bis dato realisierten 23 Einzeltransaktionen
mit einem Volumen von rund 455 Mio. Euro (Q1-Q 3 2011: 12 Einzeltransaktionen für rund
420 Mio. Euro) entfielen allein auf das 3. Quartal 13 Deals. Portfolioverkäufe wurden in den
vergangenen drei Monaten nicht beobachtet. Damit blieb es im laufenden Jahr bei zwei
Portfolioverkäufen mit insgesamt fünf Hotels und einem Volumen von rund 85 Mio. Euro,
entsprechend einem Rückgang im Jahresvergleich von 44 % (Q1-Q 3 2011: drei Portfolien
mit insgesamt sechs Hotels, 150 Mio. Euro).
Während sich die Anzahl der Einzeltransaktionen in den ersten neun Monaten
2012 im Jahresvergleich fast verdoppelt hat, ist das damit erreichte Transaktionsvolumen
lediglich um knapp 10% gestiegen. „Das durchschnittliche Transaktionsvolumen pro Asset
hat sich um rund 40% verringert. Der Kaufpreis eines Hotels liegt im Jahresverlauf 2012 bis
dato bei rund 20 Mio. Euro, 2011 wurden im ersten Dreivierteljahr im Durchschnitt noch ca.
35 Mio. Euro pro Transaktion gezahlt“, so Thorsten Faasch.
Während in den ersten sechs Monaten 2012 noch die Käufergruppe der weniger
vom Kapitalmarkt abhängigen vermögenden Privatpersonen das Transaktionsgeschehen
dominierte, wurden im dritten Quartal sechs von 13 Käufen von institutionellen Investoren
getätigt. Dabei handele es sich um Ankäufe in den wichtigen deutschen Hotelmärkten Ber-
lin, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg und Köln, wo die Hotels zumeist mit langfristi-
gen Pachtverträgen betrieben werden.
Auch wenn das Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen 2011 und 2012
durch deutsche Anleger nahezu gleich ist (rund 180 Mio. Euro), zeigt sich im 3. Quartal
2012 eine Verschiebung zugunsten ausländischer Investoren. Diese haben allein im Juli,
August und September 2012 60% des Gesamtvolumens (rund 220 Mio. Euro) generiert, in
den ersten sechs Monaten waren es mit 30 Mio. Euro lediglich ein Viertel. „Die nach wie vor
aktuelle Schuldenkrise weltweit wird das starke Interesse ausländischer Investoren auch
am deutschen Hotelmarkt nicht mindern – im Gegenteil“, so Faasch. „Ihr Engagement wird
dazu beitragen, dass die Dreiviertelmilliarde für das Gesamtjahr 2012 - wider Erwarten –
doch geknackt wird.“ (MG) □
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 24
Bochum: Die EBZ Business
School und der Energie-
dienstleister Techem haben
die Suche nach einem geeig-
neten Professor für Energie-
management erfolgreich ab-
geschlossen: Der neue Stif-
tungslehrstuhl, der nun an
der EBZ Business School
ent-
steht,
wird von
Prof.
Dr.-Ing.
Viktor
Grine-
witschus übernommen. Er
hatte zuvor Aufbau und Lei-
tung des Innovationszent-
rums „Intelligentes Haus
Duisburg“ inne. Er wird seine
Arbeit ab dem Wintersemes-
ter 2012 aufnehmen.
Das EBZ und Techem hatten
die Einrichtung einer Stif-
tungsprofessur für
„Energiemanagement“ Ende
2010 vereinbart.
Stuttgart: Dr. Jenny Arens
wird Professorin mit Lehrauf-
gaben für allgemeine Be-
triebswirtschaftslehre und
Immobilienwirtschaft am Stu-
dienzentrum Finanzwirtschaft
der Dua-
len Hoch-
schule
Baden-
Württem-
berg
(DHBW).
Sie hat ihr betriebswirtschaft-
liches Studium an der Euro-
pean Business School
(ebs) als Diplom-Kauffrau
abgeschlossen. Zukünftig
wird sie auch an der ADI
Akademie der Immobilien-
wirtschaft tätig sein.
EBZ News
DHBW-News
München: Mit dem Prime
Property Award 2012 sind
auf der Gewerbeimmobilien-
messe EXPO REAL die bes-
ten europäischen Immobilien-
investments ausgezeichnet
worden. Mit dem Preis wür-
digte die Ausloberin Union
Investment bereits zum drit-
ten Mal Immobilienprojekte in
Europa, die wirtschaftlichen
Erfolg auf vorbildliche Weise
mit ökologischer und sozio-
kultureller Nachhaltigkeit ver-
binden. Für den mit insge-
samt 30.000 Euro dotierten
Prime Property Award 2012
wurden 160 Immobilienpro-
jekte aus 19 europäischen
Ländern eingereicht.
Der Preis für das beste nach-
haltige Immobilieninvestment
in Europa ging an die Thys-
senKrupp AG für das Thys-
senKrupp Quartier in Essen.
Auf einem ehemaligen In-
dustrieareal hat Thys-
senKrupp vormals 15 Stand-
orte zu einem neuen Head-
quarter-Ensemble vereint.
Neben der einheitlichen ar-
chitektonischen Formenspra-
che hob die Wettbewerbsjury
insbesondere das effiziente
Energieversorgungskonzept
des rund 19.360 qm großen
Quartiers hervor.
Mit dem 2. Preis wurde die
Signa Prime Holding AG für
das von ihr geplante und
erstellte 32.835 qm Nutzflä-
che umfassende Kaufhaus
Tyrol in Innsbruck (Architekt:
David Chipperfield Archi-
tects) ausgezeichnet. ►
Lesen Sie bitte weiter auf
S. 29
Politik auf der Suche nach Realitätsbezug
Edmund Pelikan, BeteiligungsReport
Mündige Anleger werden Rendite über längere Zeit nur noch über Immobilien, ge-
schlossene Fonds und Aktien erwirtschaften können.
Mitte Juli kam ein Sommerinterview in der Welt am Sonntag mit dem
CDU-Fraktionsvorsitzenden Volker Kauder. Er äußerte darin, man „habe alles richtig ge-
macht.“ Dies meinte er in Bezug auf die Finanzkrise. Und Norbert Lammert, der ansonsten
für seinen unkonventionellen und werteorientierten Politikstil bekannt ist, kritisierte
Ökonomen, da ihre Lösungsansätze untauglich sind, die Krise zu lösen. Wenn solche Sät-
ze über die Redaktionsticker gehen, können Marktbeobachter derzeit oft nur den Kopf
schütteln. Der Kabarettist Georg Schramm sagt dann immer, dass er dann immer eine
schwere Nierenkolik bekommt.
Sehen wir uns die Fakten an: Bereits jetzt hat sich Deutschland mit
über 500.000.000.000 Euro - in Worten fünfhundert Milliarden Euro – an Zahlungen, Bürg-
schaften und aufgelaufenen Salden aus den Target2-Konten der Bundesbank an der
europäischen Sanierung beteiligt. Das sind mehr als 6.250 Euro pro Bundesbürger,
natürlich auch auf jedes Kind, jeden Rentner oder jeden Arbeitslosen umgelegt. Hinzu
kommen noch die zwei Billionen Euro Staatsschulden – eine Zahl mit 12 Nullen, die so
ausgeschrieben aussieht: 2.000.000.000.000 - von Bund, Ländern und Gemeinden, was
auch pro Bundesbürger nochmals 25.000 Euro Kopfgeld ergibt. Das sind also die taugli-
chen Lösungsansätze der Politik.
Seit Jahrzehnten deutet man die Wirtschaftstheorie von Keynes als Aufforderung
für den Staat, Schulden zu machen. Richtig ist aber, dass Keynes im gleichen Atemzug
sagte, dass in guten Phasen die wirtschaftsstabilisierenden, antizyklischen, schuldenbasier-
ten Investitionen der Krisenzeiten wieder zurückgezahlt oder sogar im Vorhinein zurückge-
legt werden sollen. Politiker können aufgrund ihres Interessenkonfliktes, wieder gewählt
werden zu wollen, nicht wirtschaften. Wie sagte Werner Rohmert so schön in seinem kürz-
lich erschienenen Immobilienbrief: „Als überzeugter Gläubiger der Kurzsichtigkeit der
Menschheit und ihres gefährlichsten Schlages, der Politik, bin ich sicher, dass wir gar nicht
sehen werden, dass es gar keine Lösung mehr gibt.“ Pessimistischer Ausblick, den Werner
Rohmert hier sieht und der im krassen Gegensatz zu den Einschätzungen der anfangs zi-
tierten Politiker steht. Worin liegen diese Deutungsunterschiede? Brechen wir es einfach
doch mal herunter:
Stellen Sie sich vor, dass Sie für Ihren Nachbarn, den sie kaum kennen und der
schon mal wegen Schummelei erwischt wurde, ein Jahresgehalt verbürgen und sofort mal
10.000 Euro auf den Tisch des Hauses legen müssen. Warum sollten Sie das machen?
Weil er in der gleichen Straße wie Sie wohnt? Weil er im Laden um die Ecke einkauft?
Selbst wenn man Ihnen erzählt, dass der Laden dann pleite geht, wenn dieser Nachbar
nicht mehr dort einkauft, würden Sie es doch aus gesundem Menschenverstand heraus
nicht tun. Oder?
Doch, Sie würden es sich vielleicht tatsächlich überlegen, dem Nachbarn beizu-
springen, wenn es nicht Ihr persönliches Geld ist, mit dem Sie helfen. Versetzen wir uns in
die Lage, dass Sie das Recht hätten, jedem Bürger in Ihrer Stadt einfach 100 Euro an Soli-
daritätszuschlag abzunehmen. Bei 10.000 Menschen sind das dann 1.000.000 Euro. Dem
dicken Bonzen von gegenüber sagen Sie dann noch, dass er statt des Porsches doch auch
einen 3er-BMW fahren könne. Aus Solidarität eben! Und Ihrem Nachbarn geben Sie dann
großzügig das Darlehen. Ein paar Euro für die aufwendige Verwaltung fallen auch noch für
Prime Property
Award 2012
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 25
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Pelikansbeteiligungslko
mpass
HandbucH für GescHlos sene fonds 2012
Jetzt Fachwissen über geschlossene Fonds tanken
Die mittlerweile neunte Auflage des Jahrbuchs „BeteiligungsKompass 2012 - Handbuch für geschlossene Fonds“ gibt Orientierung, Unterstützung und praktische Hilfestellungen, sich im Beteiligungsmarkt zurechtzufinden. Das Handbuch gehört als sinnvolles und umfassendes Nachschlagewerk auf jeden Arbeitsplatz von Initiatoren, Beratern, Investoren und Anlegern.
Nach dem erneuten Rückschlag 2011 im Rahmen der Finanz- und Wirtschaftskrise stehen die Zeichen für das Vertriebsjahr 2012 wieder auf Schadensbegrenzung. Die zentralen Marktstatistiken von Feri EuroRating Services AG sowie vom VGF Verband Geschlossene Fonds e.V. weisen erhebliche Unterschiede in den Zahlenerhebungen
auf. Der BeteiligungsKompass zeigt die Feinheiten der unterschiedlichen Ergebnisse auf und interpretiert dabei den Wahrheitsgehalt der daraus abgeleiteten Trends.
Daneben erfassen Marktinsider Trends und geben Ausblicke auf das Jahr 2012. Ein umfangreiches Adresswerk sowie eine Auflistung der im Jahr 2011 platzierten BaFin gestatteten Fonds runden den BeteiligungsKompass ab.
Das Jahrbuch kann im Buchhandel, bei Amazon.de oder direkt über die epk media GmbH & Co. KG formlos per E-Mail ([email protected]) oder mit beiliegendem Bestellformular per Post bzw. Fax zum Preis von 59,80 Euro bestellt werden.
Der Autor
Edmund Pelikan, Geschäftsführer der Landshuter Unternehmensberatung epk media GmbH &
Co. KG, ist Herausgeber des Fachmagazins BeteiligungsReport und des Investmentbriefs „anders
investieren“.
Als Wirtschaftspublizist, Autor, Referent und Interviewpartner äußert sich Edmund Pelikan regel-
mäßig in verschiedenen Medien. In Anhörungen des Finanzausschusses im Deutschen Bundestag
wurde er als Sachverständiger berufen. Ferner ist er Autor bundesweiter DIHK-Lehrskripten und ist
Gründer des Branchen-Business-Clubs „Deutsches BeteiligungsForum“.
Das seit Jahren bekannte und tagaktuelle Newsportal www.beteiligungsreport.de mit Nachrichten
rund um geschlossene Fonds wurde inzwischen um das Marktforschungsportal www.beteiligungs-
barometer.de erweitert. 2011 kam die App „epk kiosk“ im iTunes-Store hinzu, die kostenfrei zum
Download bereitsteht.
Zum Inhalt
Wie jedes Jahr werden im Februar und März die aktuellen Statistiken zum Beteiligungsmarkt ver-
öffentlicht. Im Jahr 2012 waren es die zwei zentralen Marktstudien von Feri EuroRating Services
AG und vom VGF Verband Geschlossene Fonds e.V. Der BeteiligungsKompass zeigt die Feinheiten
bei den doch erheblichen Unterschieden in der Zahlenerhebung auf und interpretiert dabei den
Wahrheitsgehalt der daraus abgeleiteten Trends.
Neben dem Gesamtmarkt gibt Edmund Pelikan neben anderen Marktinsidern Trends und Ausblicke
für das Jahr 2012. Dazu gehören auch ein umfangreiches Adresswerk sowie Listen der im Jahr 2011
platzierten BaFin gestatteten Fonds.
Das Jahrbuch will Orientierung, Unterstützung und praktische Hilfestellung geben, sich im Markt
der geschlossenen Fonds sicher zurechtzufinden. Das Handbuch gehört als sinnvolles und umfassen-
des Nachschlagewerk auf jeden Arbeitsplatz von Initiatoren, Beteiligungsberatern und Investoren.
Ergänzt wird die Marktschau mit wichtigen Informationen in Form von Grafiken, Bildern und Bei-
spielen der dazugehörigen Basismärkte. Ein Muss für jeden, der im Beteiligungsmarkt engagiert ist!
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Herausgeber: Edmund Pelikan
www.beteiligungsreport.de
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epk media GmbH & Co. KG • Altstadt 296 • 84028 Landshut • Tel.: +49 (0) 871 430 633 0 • E-Mail: [email protected]
Fax +49 (0)871 430 633 11
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Diesen Coupon bitte ausgefüllt per Fax, E-Mail oder auf dem Postweg an die: epk media GmbH & Co. KGAltstadt 296 • 84028 Landshut • Tel.: +49 (0) 871 430 633 0E-Mail: [email protected]
www.beteiligungsreport.de
Hiermit bestelle ich ___ Exemplar(e) BeteiligungsKompass 2012 zum Preis von EUR 59,80 (inklusive Versandkosten und MwSt.)
Der Autor
Edmund Pelikan, Geschäftsführer der Landshuter Unternehmensberatung epk media GmbH &
Co. KG, ist Herausgeber des Fachmagazins BeteiligungsReport und des Investmentbriefs „anders
investieren“.
Als Wirtschaftspublizist, Autor, Referent und Interviewpartner äußert sich Edmund Pelikan regel-
mäßig in verschiedenen Medien. In Anhörungen des Finanzausschusses im Deutschen Bundestag
wurde er als Sachverständiger berufen. Ferner ist er Autor bundesweiter DIHK-Lehrskripten und ist
Gründer des Branchen-Business-Clubs „Deutsches BeteiligungsForum“.
Das seit Jahren bekannte und tagaktuelle Newsportal www.beteiligungsreport.de mit Nachrichten
rund um geschlossene Fonds wurde inzwischen um das Marktforschungsportal www.beteiligungs-
barometer.de erweitert. 2011 kam die App „epk kiosk“ im iTunes-Store hinzu, die kostenfrei zum
Download bereitsteht.
Zum Inhalt
Wie jedes Jahr werden im Februar und März die aktuellen Statistiken zum Beteiligungsmarkt ver-
öffentlicht. Im Jahr 2012 waren es die zwei zentralen Marktstudien von Feri EuroRating Services
AG und vom VGF Verband Geschlossene Fonds e.V. Der BeteiligungsKompass zeigt die Feinheiten
bei den doch erheblichen Unterschieden in der Zahlenerhebung auf und interpretiert dabei den
Wahrheitsgehalt der daraus abgeleiteten Trends.
Neben dem Gesamtmarkt gibt Edmund Pelikan neben anderen Marktinsidern Trends und Ausblicke
für das Jahr 2012. Dazu gehören auch ein umfangreiches Adresswerk sowie Listen der im Jahr 2011
platzierten BaFin gestatteten Fonds.
Das Jahrbuch will Orientierung, Unterstützung und praktische Hilfestellung geben, sich im Markt
der geschlossenen Fonds sicher zurechtzufinden. Das Handbuch gehört als sinnvolles und umfassen-
des Nachschlagewerk auf jeden Arbeitsplatz von Initiatoren, Beteiligungsberatern und Investoren.
Ergänzt wird die Marktschau mit wichtigen Informationen in Form von Grafiken, Bildern und Bei-
spielen der dazugehörigen Basismärkte. Ein Muss für jeden, der im Beteiligungsmarkt engagiert ist!
beteiligungslkompass
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Pelikansbeteiligungslko
mpass
HandbucH für GescHlos sene fonds
2012
www.beteiligungsreport.de
€ 59,80
Herausgeber: Edmund Pelikan
www.beteiligungsreport.de
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rt.de
ISBN 978-3-937853-11-6
Widerrufsrecht: Die Bestellung kann ich innerhalb der folgenden zwei Wochen ohne Begründung bei der epk media GmbH & Co. KG, Altstadt 296, 84028 Landshut schriftlich widerrufen. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung.
BeteiligungsKompass 2012:
Umfang: 312 Seiten (Hardcover)
22 x 15,5 cm
9. Auflage (Mai 2012)
Sprache: Deutsch
ISBN-13: 978-3937853116
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HandbucH für GescHlos sene fonds 2012
Preis:
59, €80
Beteiligungen im Jahr 2011BaFin-gestattete ProduktenlistenInitiatorenverzeichnisuvm...
entscheiden musst Du selbst!
6) Rating kommt von raten, da sie in die Vergangen
heit blicken!
7) Es gibt keine sichere Geldanlage, nur Streuung
schafft eine gewisse Risikodiversifizierung!
8) Es bleibt keinem erspart, sich im Thema Finanzen
zu bilden!
9) Kaufe nicht, was Du nicht verstehst!
10) Bleibe entspannt, denn Du kannst dich dem System
kaum entziehen.
Denn als Investor entscheidest man selbst, über wen man
sich aufregt!
Schwierig ist tatsächlich, welche Anlagestrategie
die richtige Antwort für mündige Anleger ist: Wissen, was
richtig war, wird man es aber erst im Nachhinein. Deshalb
stehen im Vordergrund weiterhin zwei Ideen: Streuung und
Antizyklik. Aber auch hier gilt es aufzupassen. Wenn man
Immobilien nimmt, sollte man Immobilienhandel dem Lang-
fristinvestment vorziehen, eher Mittel-
zentren wie Metropolen, eher Wohnen
wie Büro. Trotzdem gibt es für alle ge-
rade bevorzugten Bereiche Negativbei-
spiele, bei denen man sagen müsste:
Mach das bloß nicht. Es bleibt zu beto-
nen, dass der Anteil von reellen Sach-
werten im Portfolio entscheidend für
eine gewisse Portfoliostabilität ist.
Anleger werden streckenweise Geld verlieren,
das ist sicher. Und zwar deutlich weniger durch vermeintli-
che Negativprodukte wie geschlossene Fonds oder Aktien,
sondern durch festverzinsliche Anleihen, Staatspapiere
und Festgelder. Vielleicht nicht so sehr offensichtlich, son-
dern größtenteils heimlich und subtil allein schon durch
fehlenden Inflationsausgleich. Sogar Immobilienwerte kön-
nen durch Gesetze wie das Lastenausgleichsgesetz von
1952 vom Staat abgeschöpft werden.
Als kleinen Ausblick sieht man nach Bayern, das
gerade gegen den Länderfinanzausgleich klagt. Ein ge-
schickter politischer Schachzug des bayerischen Minister-
präsidenten, der es schafft, zwei Meinungen gleichzeitig zu
haben. Wer gegen den Länderfinanzausgleich ist, muss
doch noch mehr gegen ESM, gegen Zwangsanleihen und
gegen die Belastungen aus Umverteilungspolitik sein. Wie
sagte sein Finanzminister Söder so schön: „Wir sind soli-
darisch, aber blöd sind wir nicht!“ Die bayerischen Macher
sollten nur achtgeben, dass das nicht auch mal ihre Bürger
zu ihnen sagen! □
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Sie privat dabei ab. Im Grunde ist es dann egal, ob
Ihr Nachbar das Geld zurückbezahlt, denn wenn das
Geld weg ist, können Sie sich ja wieder Geld von den
anderen holen. Es ist ja Ihr Recht, ja sogar Ihre Pflicht,
Schummlern zu helfen!
Lukrativ wird es dann, wenn Sie auch Schulden
machen können und keine oder nur wenige Zinsen dafür
zahlen müssen. Das ist besonders subtil, da Sie sich das
Geld nicht von den jetzt Lebenden holen, sondern von den
noch ungeborenen Kindern. Und die können sich noch
nicht wehren. Und den heute Lebenden ist es eh egal, es
betrifft sie ja heute nicht. Das i-Tüpfelchen ist, dass Sie
persönlich durch die Verwaltung der Schulden und die Ver-
teilung des Geldes immer mächtiger werden und jeder, der
zukünftig Pleite geht, zu Ihnen kommt und um Hilfe bittet.
Das tut Ihrer Persönlichkeit unheimlich gut und Sie werden
zum Retter Ihrer Nachbarn. Selbstverständlich werden Sie
auch zum Bürgermeister gewählt. Manchmal, wenn Sie
wieder Geld eintreiben, murren die Menschen zwar, aber
wenn es nicht mehr geht, wissen die Menschen ja, wo sie
Geld bekommen können! In kürzester Zeit bekommen des-
halb mehr Nachbarn von Ihnen Geld, als welche, die un-
term Strich etwas geben müssen. Die Macht ist über die
Mehrheit der Nehmenden gesichert.
Glauben Sie, dass Angela Merkel, Philipp
Rösler, Sigmar Gabriel oder Claudia Roth persönlich in
Höhe eines Jahresgehaltes Griechenlandanleihen kaufen
würden? Ein reales Beispiel dafür gab der ehemalige
Finanzminister Eichel. Bei einer Aktion des Handelsblatts
gab er 2010 werbewirksam bekannt, er zeichne erstmals
Griechenlandanleihen. Zwei Jahre später hatte Frank
Stocker für einen Weltartikel nachgefragt. Er bekam
die Aussage, er habe dann doch nicht gezeichnet, weil
die Stückelung nicht passte. Der Journalist Frank Stocker
hatte aber selbst gezeichnet und sein Geld mehr oder
weniger durch den Schuldenschnitt Griechenlands
verloren. Natürlich hatte der griechische Ministerpräsident
noch davor bekundet, dass Griechenland jeden Eurocent
zurückzahlen wird. So sehen also die tragbaren Lösungen
der Politik aus, die alles richtig machen.
Die Lehren daraus sind - sozusagen - die 10 Gebote der
Anlegermündigkeit:
1) Glaube keinem Politiker in Sachen Geld!
2) Der Staat schützt nicht Dein Geld, er will es!
3) Umverteilungspolitik wird die Regel!
4) Viele Wirtschaftstheorien sind widerlegt. Es zählt der
gesunde Menschenverstand!
5) Ökonomen denken und publizieren ihre Meinung,
Statements zur Expo Real
Marcus Lemli, Deutschland-Chef und Leiter Investment Europa von Savills
Die diesjährige Expo Real war definitiv eine konstruktive Arbeits-
messe. Angestoßene Transaktionen wurden konkretisiert, neue
Investoren aus dem europäischen Ausland zeigten nicht nur ver-
stärkt Interesse an deutschen Immobilien, sondern suchen auch
Partner für gemeinsame Investitionen. Wir gehen daher von einem
sehr aktiven 4. Quartal aus.
Dr. Joachim Wieland, Sprecher der Geschäftsführung aurelis Real Estate
Die Expo Real hat auch diesmal ihre Funktion als Leitmesse bestätigt. Sie ist nach wie vor
der Dreh- und Angelpunkt, um das laufende operative Geschäft voranzutreiben. Wir haben in
diesem Jahr die Stimmung als bodenständig erlebt. Es ist der Wille da, Geschäft zu machen,
aber ohne Hype. Im Gegensatz zu manchen Markteinschätzungen, denen wir begegnet sind,
sehen wir momentan allerdings auch keine Blase auf dem Wohnungs-
baumarkt. Es gibt immer noch eine chronische Unterversorgung mit
baureifen Wohnbauflächen. Viele große Metropolen wie Hamburg,
Düsseldorf, München, Stuttgart oder Frankfurt verzeichnen unverändert
Zuzug. Das führt zu einer hohen Nachfrage, die an diesen Standorten
aus unserer Sicht auf Jahre stabil bleiben wird. Zur Entspannung der
Preise trüge bei, wenn schneller Baurecht für die Projekte geschaffen werden könnte. Unsere
Wahrnehmung aus den Gesprächen auf der Messe ist, dass die Investitionsbereitschaft in
Wohnbauprojekte unverändert groß ist.
Bekannte Adressen aus der Kreditwirtschaft haben sich neu aufgestellt und zeigen in
Gesprächen durchaus den Willen, mit entsprechender Absicherung Finanzierungen zu verge-
ben. Dabei haben wir auch Aufgeschlossenheit signalisiert bekommen, die Finanzierung von
Nicht-Core-Projekten in Erwägung zu ziehen. Wichtig ist, dass der Anbieter die Wertschöp-
fungspotenziale überzeugend darstellen kann.
Wir haben neben Gesprächen mit Bauträgern, Investoren und Kommunen, in denen
wir wichtige Impulse für unsere Projekte erhalten haben, die Messe in diesem Jahr dafür ge-
nutzt, um zum einen eigene Investitionsmöglichkeiten zu prüfen, zum anderen, um mit einer
neuen Kampagne unser Unternehmensziel zu verdeutlichen: Wertschöpfung zu realisieren
auch bei schwierigen Rahmenbedingungen.
Thomas Bürkle, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Hypo
Euphorie ist zwar nicht zu spüren, aber die EXPO 2012 wird auf jeden
Fall von einer positiven Grundstimmung geprägt. Vor allem der deut-
sche Immobilienmarkt ist in Bewegung. Anzeichen für eine Krise oder
für eine Kreditklemme sehe ich nicht. Für gute Projekte werden sich
auch weiterhin Finanzierer finden. Die Deutsche Hypo steht auf jeden
Fall für attraktives Neugeschäft bereit.
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Fortsetzung von S. 25
Der 3. Preis ging an den
schwedischen Investor Jern-
husen AB für das Kungsbro-
huset in Stockholm
(Architekt: Strategisk Arki-
tektur). Bei diesem Büroob-
jekt wird die Energie auf be-
sonders spannende Weise
gewonnen: Die Körperwärme
der täglich rund 200.000
Menschen im direkt angren-
zenden Stockholmer Haupt-
bahnhof wird genutzt, um
Wasser zu erhitzen, mit dem
das rund 30.000 qm große
Gebäude konstant auf 22 bis
25 Grad Celsius aufgeheizt
wird.
Neben den drei Hauptpreisen
verlieh die internationale Ex-
pertenjury auch wieder einen
Sonderpreis. Diesen erhielt
der norwegische Investor
Inspiria Eiendom AS für das
in Graalum gelegene Inspiria
Science Centre (Architekt:
AART architects A/S). Das
Wissenschaftszentrum ver-
mittelt jährlich rund 200.000
Schulkindern mit spannenden
Experimenten und interakti-
ven Ausstellungsmodulen
Kenntnisse über Themen
wie erneuerbare Energien
und Abfallvermeidung –
eine inspirierende Investition
in eine ökologisch nachhalti-
ge Zukunft.
Prime Property Award 2012
Andreas Pohl, Mitglied des
Vorstands der Deutschen Hypo
Unsere Messe-Bilanz fällt positiv
aus: Der Stand der Deutschen Hypo
war durchweg gut besucht. Wir ha-
ben sehr viele Gespräche mit unse-
ren Kunden und auch möglichen
Neukunden geführt. Dabei sind auch
schon einige gemeinsame Vorhaben
konkret ins Auge gefasst worden. Unsere Deal-Pipeline
wird weiterhin gut gefüllt sein. Ich bin sehr zuversichtlich.
Joachim Stumpf, Geschäftsführung
BBE Handelsberatung
Aufgrund unserer hohen Spezialisie-
rung auf Retail führte der aktuell sehr
große Stellenwert von Einzelhandelsim-
mobilien zum besten Messebesuch seit
Bestehen der ExpoReal. Die Gesprä-
che waren allesamt sehr konkret und
zielführend. Es besteht ein Nachfrage-
überhang, gute Objekte sind ein knap-
pes Gut.
Georg Wilms, Geschäftsführer Schleiff
Die Messe war auch in diesem Jahr für
uns im wesentlichen eine Network Ver-
anstaltung. Festzuhalten bleibt: Noch
mehr Eigenkapital sucht intelligente
Anlagemöglichkeiten. Dies passt natür-
lich sehr gut zu unseren maßgeschnei-
derten Denkmalprojekten.
Dr. Thomas Herr, Geschäftsführer
und Partner von Valteq
Die diesjährige Expo Real war
in dem Sinne „unspezifisch“,
dass sie - anders als Ihre Vor-
gänger - kein zentrales Dis-
kussionsthema hatte. Für die
meisten Teilnehmer war es
eine gute, arbeitsreiche Messe
mit vielen konkreten Ge-
schäftsansätzen. Getrübt wur-
de die Stimmung durch die aktuellen politischen Aktivitäten
im Hinblick auf die Regulierung der Fondswirtschaft und
das Aus für die lange diskutierte steuerliche Begünstigung
der energetischen Gebäudesanierung. Anders als erwartet
war die Eurokrise dagegen nicht groß im Gespräch. Aus
Sicht von VALTEQ war erfreulich, dass wir am ersten Mes-
setag für unseren Kunden Roundhill die ersten BREEAM
DE Green Building Zertifikate für Bestandsgebäude entge-
gen nehmen konnten.
Stavros Efremidis, Vorstand
KWG Kommunale Wohnen AG
Die EXPO REAL hat sich für uns
als wichtigste Netzwerkplattform
in der Immobilienbranche bestä-
tigt. Wir konnten die Messe nut-
zen, um mit Entscheidungsträ-
gern laufende Transaktionen
voranzutreiben und haben unser Netzwerk weiter ausge-
baut. Damit wurden unsere Erwartungen an die Messe voll
erfüllt.
Dr. Wulff Aengevelt
Während einige gewerb-
lich geprägte Immobilienfonds
abgewickelt werden stehen
Wohnimmobilien im Fokus. Wur-
den sie noch bis Mitte des Jahr-
tausends von breiten Anlegerkrei-
sen als verwaltungsintensiv und
zu gering rentierlich eingestuft,
gelten sie längst als sicherer Ha-
fen und Investors Liebling. Aller-
dings beklagte die zur Stärkung
der Immobilienwirtschaft neu gegründete Bundesarbeits-
gemeinschaft der Immobilienwirtschaft Deutschland (BID)
das kontinuierlich steigende Kostenniveau für Wohnungs-
neubau. Die anspruchsgerecht intelligente Umsetzung der
Energieeinsparverordnung bleibt ebenso auf der Tages-
ordnung wie die planungsrechtliche Sicherstellung der
adäquaten Wohnraumversorgung in Ballungszentren. Ver-
ständlich, dass vor diesem Hintergrund die Vorstellung
großer Wohnbauprojekte auf reges Interesse stieß. So
löste z.B. auf dem Stand der Stadt Düsseldorf und Partner
die Ankündigung von Oberbürgermeister Dirk Elbers große
Freude aus, dass sich neben zahlreichen Wohnbaustand-
orten im Projekt „Grafental“ die Zahl der neuen Wohnun-
gen auf bis zu 1.600 erhöht. Zur Zeit werden hierbei Ge-
spräche über öffentliche Förderungen geführt. □
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 30
Frankfurt auf der Expo Real
Im Fokus Redevelopment von Büros
Die Stadt Frankfurt präsentierte sich auf der Expo Real in München mit dem aktuellen
Thema Redevelopment: vom Büroraum zur Wohnung. Zu diesem Leitmotiv boten die
Wirtschaftsförderung und ihre Partner ein umfangreiches Programm. So loteten Bran-
chenexperten das Potenzial einer erfolgreichen Umwandlung von leer stehenden Bü-
ros in Wohnungen aus.
Im vergangenen Jahr wurden in der wachsenden Mainmetropole 600 Wohneinhei-
ten und 600 Studentenwohnungen aus nicht mehr marktfähigen Büros geschaffen. Künftig
seien 1.000 Wohneinheiten jährlich realistisch erreichbar, so der Leiter der Bauaufsicht,
Martin Kummer. Das entspreche etwa einem Viertel des Neubauvolumens. Wirtschaftsde-
zernent Markus Frank schätzte das Potenzial für derartige Redevelopments auf 800.000
qm. Gesucht werden Investoren mit Ideen, wünscht sich der Wirtschaftsdezernent.
Angesichts des niedrigen Zinsniveaus und der gleichzeitigen hohen Nachfrage auf
dem Wohnungsmarkt seien die Aussichten für Entwickler und Investoren richtig, derzeit über
den Einstieg in Redevelopment-Projekte nachzudenken. So bereite die Stadt Frankfurt der-
zeit für die Bürostadt Niederad eine Anpassung des Planungsrechts zugunsten von Woh-
nungen vor. (CW)
Büronebenkosten steigen leicht
Und sind so hoch wie nie
Die Nebenkosten in Deutschlands Büros sind nach einer Studie von Jones Lang im
Jahresvergleich um rund 1% auf 3,46 Euro/qm/mtl. gestiegen. Trotz des geringen An-
stiegs liege der Wert damit auf einem Allzeithoch, so JLL.
Im Gegensatz zum Vorjahr zeigen allerdings Öffentliche Abgaben, Wartung, Strom
und Heizung, auf die der höchste Anteil der Nebenkosten entfällt, weitgehend stabile Werte
oder Schwankungen von höchstens bis zu 2 Cent/qm/mtl. Nach wie vor im Aufwärtstrend
liegen Strom und Heizung. Den höchsten Kostenfaktor bildet die Heizung. Leicht rückläufig
waren die Kosten für die Reinigung. Angestiegen sind nach einem Rückgang im vergange-
nen Jahr die Versicherungsaufwendungen.
Am stärksten stiegen die Nebenkosten in Frankfurt, nämlich um 4% auf 3,57 Euro/
qm/mtl. In Düsseldorf sind es 3,34, in München 3,54 Bei den Gesamt-Bürokosten
(gewichtete Durchschnittsmiete + Nebenkosten) führt Frankfurt trotz eines deutlichen Rück-
gangs von 7% mit 21,58 Euro/qm/mtl. gefolgt von Hamburg mit einem Plus von 9% auf
18,09 Euro. Platz 3 belegt mit 17,83 Euro München. In Düsseldorf und Berlin fallen zwar mit
16,23 bzw. 15,91 Euro die geringsten Gesamtkosten an, aber mit 20 und 22% die höchsten
Nebenkosten, bei steigender Tendenz. (CW)
Fonds-News
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 31
Hamburg: Das Emissions-
haus DFV – Deutsche
Fondsvermögen, ein
Schwesterunternehmen der
IMMAC, hat von der Bafin die
Freigabe für seinen ersten
geschlossenen Immobilien-
fonds erhalten. Der „DFV
Seehotel Am Kaiserstrand
Immobilienfonds GmbH &
Co. KG“ investiert in das 4-
Sterne Hotel im österreichi-
schen Bundesland Vorarlberg
„Seehotel Am Kaiserstrand“.
Das Objekt ist für 25 Jahre
an den Betreiber RIMC See-
hotel Am Kaiserstrand Ho-
tel Betriebs GmbH mit Sitz
in Wien vermietet.
Das Investitionsvolumen des
Fonds beträgt 26,2 Mio. Eu-
ro. Die monatlichen Aus-
schüttungen beginnen bei
5,75% p.a. ansteigend auf
8% p.a. Die prognostizierte
Fondslaufzeit liegt bei 20
Jahren. Die Mindestbeteili-
gungssumme beträgt 20.000
Euro zzgl. 5% Agio.
Erlangen: Die ZBI Gruppe
legt gemeinsam mit der
Deutschen Investment, die
zur Unternehmensgruppe
DSR Deutsche Seerederei
gehört, den Spezialfonds
„Deutsche Investment –
ZBI Wohnen I“ für institutio-
nelle Anleger auf. Der Fonds
hat ein Zielvolumen von 250
Mio. Euro. Ein Startportfolio
von 100 Mio. Euro hat sich
der Fonds bereits gesichert.
Es . Das Portfolio ist bundes-
weit diversifiziert, wobei allein
der Berlinanteil bei 50% liegt.
Der Fonds strebt eine Ziel-
performance von 6% p.a.
(IRR) an. Die Mindestbeteili-
gungssumme beträgt 10
Mio. Euro.
Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:
AART architects A/S (29), ADI (24), Allianz (20), Archstone Apartments (8), Art-Invest Real
Estate (6,20), aurelis Real Estate (14,20,29), BBE (30), BCIA Berliner Gesellschaft zum
Controlling der Immobilien-Altrisiken mbH (6), Berlinovo (6,15,16), Beteiligungsreport
(25,26,27), Bilfinger (3), Bilfinger Industrial Technologies GmbH (18), BNPPRE
(12,14,15,18,20), Bouwfonds (13), BVT (8,10), Catella Property (12,21), Catella Real Estate
(2,7,12,21), CBRE (9,18,23), Colliers (14,20), Corpus Sireo (16,21), CR Investment Man-
agement (5,18), Crown Credit Service (18), David Chipperfield Architects (25), DB Real Es-
tate Investment (6), Deka Immobilien (9,10), Deutsche Bahn (18), Deutsche Hypo
(2,16,29,30), Deutsche Investment (31), DFV (31), DHBW (24), DIC Asset (19), DIH (6),
Dimension Data (20), Distreal 2 Göteborg AB (16), Doric Gruppe (21), Dr. Ebertz (6,11),
DSR (31), Düsseldorf Rheinblick GmbH (16), DyStar Colours Distribution (9), ebs (24), EBZ
(24), ECE (14), Engel & Völkers (18), Ernst & Young (5,18), F&C Reit (20), fairvesta (17),
Fitch (5,17), Garbe Gruppe (9,12), Gebäude Alte Messe Partner-Fonds GmbH & Co.KG
(14), gif (19),Groß & Partner (5), Grossmann & Berger (18),Hanjin Shipping Europe
(18),Hansainvest (20), Hoesch-Union (18), Hudson Advisors Germany (5), IBV Immobilien
Beteiligungs- und Vertriebsgesellschaft (6), Immac (23,31), Immobilien Manager Verlag (22),
Immonet (4), immoTISS care (23), Inspiria Eiendom AS (29), Interstar (12), Jamestown (8),
Jernhusen AB (29), Jones Lang LaSalle (12,13,14,15,16,18,19,20,24,31), Kaufhof (14),
Knight Frank (21), KPMG (14), KWG (30), LaSalle Investment (20), Lone Star (2,16),Messe
München (2), Metro Properties (14), msm meyer schmitz-morkramer (20), Nord LB (2),
NREP Logistics AB (16), Otto Gruppe (6), Paramount (6),Patrizia (16), Peach Property
Group (18), Peak Collection (5), Posten Logistic AB (16), Real I.S. (9), RheinCOR Projek-
tentwicklung GmbH (16), RIMC Seehotel Am Kaiserstrand Hotel Betriebs GmbH (31),
RREEF (21), RWE (4), Savills (4,18,29), Schleiff Denkmalentwicklung (30), SEB (18),
Siemens Real Estate (16), Signa Prime Holding (25), Strategisk Arkitektur (29), Techem
(24), ThyssenKrupp (25), Tishman Speyer (9), Union Investment (25), Valteq (30), Vattenfall
(18), Versorgungsamt Dortmund (18), VGF (21), WealthCap (14), Wells Real Asset Man-
agement (2), Wihlborgs Fastigheter AB (12), ZBI (31), Zech Group (6), Zeit Verlag (20).
Aengevelt Dr., Wulff (30); Aleithe, Alf (6); Arens Dr., Jenny (24); Bailey, Liam (21); Behler,
Albert (6,8); Bienkowski, Piotr (14,18); Boos, Alexandra (2); Bürkle, Thomas
(2,16,29);Daumann, Christian (5,18); Ebertz Dr., Peter (6); Efremidis, Stavros (30); Faasch,
Thorsten (24); Fischer, Heiko (18); Frank, Markus (31); Gabriel, Sigmar (28); Grinewitschus
Prof. Dr.-Ing., Viktor (24); Herr Dr., Thomas (30); Hesse, Alexander (2,16), Horstmann, Oli-
ver (18); Kahl, Christoph (8); Karlic, Zeljka (5); Kaufer, Volker (25); Krane, Tuuli (5,17);
Kummer, Martin (31); Lemli, Marcus (4,29); Linsin, Jan (23); Merkel, Angela (28), Müller,
Daniela (5); Oppl Prof. Dr., Hubert (23); Piontek, Michael (6); Pohl, Andreas (2,30); Pörsch-
ke, Frank (20); Ritter, Jörg (20); Rösler, Philip (28); Roth, Claudia (28); Rückel, David
(2);Sauer, Michael (10); Scharfenberg von, Harald (8); Scheunemann, Helge (13); Schulz-
Wulkow, Christian (5,18); Stocker, Frank (28), Stumpff, Joachim (30); Tschammler, Timo
(14); Wende, Andreas (19); Wieland Dr., Joachim (29); Wilms, Georg (30), Zeeh, Jochen
(23).
Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:
Rheda-Wiedenbrück, T: 05242-901250, F: 05242-901251 [email protected], www.rohmert-medien.de,
Chefredaktion: André Eber-hard (V.i.S.d.P.)
stellv.: Dr. Karina Krüger-Junghanns
Immobilienredaktion: Thorge Albat, Michael Beck, Dr. Tho-mas Beyerle, Daniel T. Borger, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner Rohmert, Frank Peter Unterreiner, Petra Rohmert,
Immobilienaktien: Hans Chris-toph Ries, Berlin: Karin Krentz, Frankfurt: Christina Winckler, München: Thomas Döbel (u.v.a.),
Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen, Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz
Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Part-ner, Köln; Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin;
Redaktl. Beirat: Klaus Ans-mann (Deutsche Post Immobi-lien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Jürgen Böhm (ImmobilienScout24), Joachim Bücker, Hartmut Bulwien (Bulwien AG), Bernhard Garbe (stilwerk/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.).
Wissenschaftliche Partner:
Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hoch-schule Baden-Württemberg Stuttgart)
Prof. Dr. Thomas Kinateder (Studiendekan/FRICS; Hoch-schule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen -Geislingen)
Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18, 33378 Rhe-da-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251
Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz), Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ 478 535 20) Kto.-Nr.: 53 207
Namens-Beiträge geben die Mei-nung des Autors und nicht unbe-dingt der Redaktion wieder.
Impressum
NR. 281 I 42. KW I 12.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 32