Side 1 av 20

Detaljregulering for Løkberg – PlanID - 8064

PLANBESKRIVELSE Dato: 06.10.2016, revidert 07.02.2018

1. INNLEDNING

HUS Arkitekter er engasjert som plankonsulent av forslagsstiller Grebkøl Eiendom AS til

utarbeidelse av detaljreguleringsplan for Løkberg boligområde i Rana Kommune. Området

består i dag i hovedsak av tilgrodd beiteland og noen eksisterende eneboliger. Området er

avsatt til fremtidig boligområde i Rana kommunes arealdel. Planområdet er vurdert i forhold

til konsekvensutredning og i samråd med Rana Kommune er det konkludert med at planen

ikke faller inn under vilkårene for slik utredning.

1.1 LISTE OVER DOKUMENTER

- Plankart i Målestokk 1:1000, rev.dato 01.09.2017

- Planbestemmelser, dato 07.02.2018

- Illustrasjonsplan og solstudier, dato 20.10.2017

- Terrengplan, rev. dato 17.10.2017

- Skjærings – og fyllingsplan, dato 17.10.2017

- ROS-analyse, dato 20.10.2017

- Geoteknisk rapport, Skredfarevurdering rev.dato 10.08.2017

- Notat - Overvannsplan Løkberg, rev.dato 26.06.2017

- Plantegning VA, rev.dato 22.06.2017

- Tredjepartskontroll skredfarevurdering og VA. 24.08.2017

- Vegtegninger datert 25.08.2017 : C01, C02, C11-14, E01 og E02

2. HENSIKTEN MED PLANEN

Hensikten med planen er å tilrettelegge for variert småhusbebyggelse i bratt terreng. Det skal

tilrettelegges for friluftsliv og tilkoblinger til turstier utenfor planområdet, samt etableres gode

uteområder både som fellesarealer og som private uteplasser i tilknytning til hver bolig.

3 PLANPROSESSEN

3.1 Parter

Innenfor planområdet er det flere eksisterende eneboliger og flere ulike eiere. Alle

direkte berørte parter er varslet per brev. Det er i samsvar med Rana kommune

utarbeidet en liste over foreninger, interessegrupper og offentlige instanser som

også er blitt varslet per brev. Varsling om oppstart planarbeid ble annonsert i

Rana Blad 03.11.2015

Side 2 av 20

3.2 Oppstartsmøte, informasjonsmøte og medvirkning

Oppstartsmøte med Rana Kommune ble avholdt 30.09.2015. Det ble avholdt et

informasjonsmøte på Stenneset bygdetun 25.11.2015. Plankonsulent informerte om

prosessen knyttet til reguleringsplanen og presenterte foreløpige skisser for en mulig

utbygging. Deltakerne var i hovedsak folk som eier bolig innenfor planområdet. Det ble

informert om muligheten for medvirkning i planarbeidet.

3.3 Merknader og innspill

Som en følge av varsling oppstart detaljregulering og informasjonsmøte kom det 6 brev med

merknader og innspill. Sammendrag av innhold og forslagsstillers vurdering av dette følger

nedenfor.

INNSENDER SAMMENDRAG AV INNHOLD

FORSLAGSSTILLERS KOMMENTAR

Fylkesmannen i Nordland

Mistolket adkomst til planområdet fra Fv. 12. Forutsetter ivaretakelse av naturmangfoldsloven, hensyn til friluftsliv og lover og retningslinjer som hensyntar barn og unges interesser.

Misforståelse angående adkomst avklart per telefon. Ingen sjeldne naturtyper registrert eller truede dyrearter observert (artsdatabanken.no). Hensyn til friluftslivets interesser (turstier) skal legges til rette for og ivaretas. Hensyn til barn og unge har samsvarende bestemmelser som kommunedelplanen. Bestemmelse om at barnas representant skal forelegges byggesaker som inneholder felles utearealer og lekeplasser innarbeides.

NVE – Norges Vassdrags og energidirektorat

Det gjøres oppmerksom på Kraftlinjer som må hensyntas i området. Det konstateres at planområdet ikke innehar kjente aktsomhets- eller fareområder, men anbefaler skredfarevurdering og prøvetakning, og at dette tema inkluderes i ROS-analyse.

Dialog med Helgelandskraft opprettet, og kart over kraftlinjer mottatt. Alle kraftlinjer innenfor planområdet vil graves ned. Innledende Geoteknisk analyse og skredfarevurdering av både eksisterende situasjon og situasjon etter tiltak er utført. Vil inngå som tema i ROS-analyse.

Statens Vegvesen Mistolket adkomst til planområdet fra Fv.12, avklart per brev. Etterspør gode løsninger for myke trafikanter, og at parkeringsplasser utformes etter vegvesenets håndbøker. Ønsker at adkomst renseanlegg legges til Gamle Nesnavei, men åpner for

Veier og parkeringsplasser skal utformes trafikksikkert og i henhold til vegvesenets håndbøker. Dialog med Vegvesenet opprettet og deres anbefalinger og avbøtende tiltak for avkjørsel til slamavskilleranlegg er

Side 3 av 20

kompenserende tiltak ved etablering av renseanlegg langs Fv 12.

innarbeidet i plankart og bestemmelser.

Nordland fylkeskommune

Innspill til en rekke tema som må ivaretas i planarbeidet. Har sjekket planområdet for kulturminner i sine arkiver, og ikke funnet noen konflikter foreløpig.

Alle innspill tas til etterretning og samsvarer i stor grad med hensyn som allerede er adressert i planarbeidet. Det blir gjort en spesiell vurdering av muligheten for å bruke bergvarme som energikilde siden området kan ligge godt til rette for boring av energibrønner direkte ned i fjell.

Bente M. Bakken Beboer/grunneier innenfor planområdet som har sine røtter her. Uttrykker sterk motvilje mot prosjektet som hun mener raserer området og medfører en forringelse av livskvalitet for beboerne i området. Opplever enkelte formuleringer i varselbrevet som udemokratiske.

Kommunedelplanens arealdel har lagt ut dette området til fremtidig boligutnyttelse, og planarbeidet legger til rette for en type boligutbygging som har vært og er vanlig i Norge i dag. Det vil bli inngrep som medfører mye anleggstrafikk og byggearbeid i anleggsperioden, men intet utover det man normalt kan forvente i en slik situasjon. Et slikt tiltak vil medføre en vesentlig oppgradering av teknisk infrastruktur, samt gang og sykkelvei, og vil i mange tilfeller øke verdien av allerede eksisterende boliger, og være et positivt tilskudd til nabolag og lokalsamfunn. Varselbrevet er utført med standard formuleringer og mal fra veileder.

Berørte grunneiere i Gamle Nesnavei: Bente M. Bakken Arne Snasen Unni Eliassen Marit Reinfjell Kristian Alfheim Haugen Anita Lauvås Ketil Johnsen Alf Krogh Randi Krogh Anne-Lise Arntzen Høgås Roar Høgås Odd Kjørstad Jim Ove Zachariassen

Et protestbrev mot planarbeidet i sin helhet, underskrevet av de fleste som eier berørte eiendommer innenfor planområdet. Det fremlegges flere påstander og spørsmål som problematiserer flere sider ved planarbeidet. Manglende hensyn til: -landskapsvern -naturforhold -estetiske verdier i landlig område -belastninger som grunneierne i området blir påført. -bekker/bekkelukning

Flere problemstillinger knyttet til planarbeidet og inngrep i området, blir etter forslagsstillers vurdering, noe overdrevet av naboene i dette brevet. Det henvises til ras bortenfor planområdet i mye brattere terreng, og trafikkestimatet antyder at hver nye boenhet medfører 9 nye bilpasseringer hver dag, noe som er et svært høyt estimat. Se også vurdering av forrige merknad. Et riktig og viktig punkt som problematiseres i brevet er

Side 4 av 20

Ida Karen Løkberg Planforslaget fører til: - Forringelse av bomiljøet - Forringelse av eiendomsverdiene. - Økt fare for erosjon og ras. - Snørydding blir et problem. - Dramatisk økt trafikkbelastning. - Utfordringer ved veianlegg. - Rasering av området.

overvannshåndtering og evt. bekkelukning. Det er ingen bekker på kjente kart, men det er observert en bekk med unntaksvis vannføring som allerede delvis ligger i rør sørøst i planområdet mellom 136/15 og 136/6. Geoteknisk vurdering av rassikkerhet og prosjektering av overvannshåndtering utført.

Gnr/Bnr 136/27 og 136/6 har samme eier og det foregår en dialog som også innehar

privatrettslige forhold som gjelder tomteinndeling og adkomstforhold som skal avklares

mellom berørte parter i løpet av høringsperioden.

3.4 Merknader og innspill – Offentlig høring

Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn Som en følge av varsling oppstart

detaljregulering og informasjonsmøte kom det 6 brev med merknader og innspill.

Sammendrag av innhold og forslagsstillers vurdering av dette følger nedenfor.

INNSENDER SAMMENDRAG AV INNHOLD FORSLAGSSTILLERS KOMMENTAR

Willy Olav Christiansen for Birgit Christiansen

Grunneier for eiendom 136/4 ønsker å opplyse om at det ikke er inngått noen avtale om salg av deler av nevnte eiendom med forslagsstiller Grebkøl Eiendom AS. Ønsker å presisere at det ikke er aktuelt å selge deler av eiendommen til utbygger som foreslår en så "brutal" og omfattende utbygging i området, slik som presentert i planforslaget.

Grunneier har vært i dialog med forslagstiller i forkant av planprosessen og har på bakgrunn av dette satt i gang reguleringsprosessen. Grunneier eier et større område av planområdet som i kommunedelplanens arealdel er regulert til boligområde, og har vært orientert ved oppstart om planene. Den utbyggingen som karakteriseres som «brutal» er et ganske vanlig norsk boligområde med eneboliger og rekkehus, slik man kan forvente i en slik situasjon. Dialog har vært forsøkt i etterkant av offentlig høring, men forslagsstiller har foreløpig ikke fått direkte kontakt med grunneier.

Hilde Sandstedt Mo i Rana bydrift

kommunes veileder benyttes – ligger vedlagt.

Veileder og innspill lagt til grunn for revidert notat og revidert VA-plan. Flomveger og avskjærende

Side 5 av 20

før plassering av bygningsmasse.

rundt avløpsløsning.

langs Gamle Nesnaveg. Ved eventuell overfylling ønsker vi ikke at denne ligger dypere enn 3m.

grøfter beskrevet og innarbeidet i landskapsplan og øvrig planmateriale.

Statens vegvesen

Avkjørselen fra fv12 til avløpsanlegget må i tillegg til krav om sikt og radius, ivareta kravene i håndbok N100 som gjelder stigningsforhold. For ordensskyld vil vi også nevne at dersom fv12 skal krysses med rør eller ledninger, må det søkes oss om tillatelse til boring/pressing gjennom vegen. På nåværende tidspunkt har vi ikke flere innspill eller kommentarer til planforslaget, men forbeholder oss retten til å komme med ytterligere innspill senere i prosessen.

Omtalt avkjørsel ivaretar kravene i Håndbok N100. Det vil bli lagt til en bestemmelse vedørende rør kryssing av fv12 som sikrer at Statens vegvesen blir varslet for godkjenning av tiltaket.

Statens vegvesen – Rana kommune: Korrespondanse og oppfølgningsspørsmål til foreliggende innspill fra Statens vegvesen.

Rana kommune stiller oppfølgningsspørsmål grunnet flere tema vedrørende veger som ikke er omtalt i innspill. «Vi kan si oss enige i at dette er et krevende område å bygge i på grunn av topografien. Planområdet ligger et stykke unna fv12 og i vår vurdering av planforslaget har vi hatt hovedfokus på områder som direkte berører fylkesvegen. Kommunen har en del kommentarer som gjelder vegløsningene i planforslaget og vi er enige i kommunens kommentarer. Generelt så kan vi si at vegnormalenes krav er det som ansees som minimumskrav for oppfyllelse av fremkommelighet og trafikksikkerhet. Når ikke disse minstekravene oppfylles mener vi det legges opp til for dårlig standard. Ettersom det er et privat reguleringsforslag kan vi ikke gi annet enn anbefalinger. Dersom det forutsettes at vegene skal driftes av kommunen, vil vi anbefale at vegnormalenes krav følges.»

Se neste merknad for Rana Kommune bydrifts merknader

Rana Kommune Bydrift

Uttalelsen baserer seg på konklusjoner etter felles gjennomgang mellom Plankontoret og Bydrift (Vann, avløp, vei,

Kommunens kommentarer og påpekning av mangler har blitt lagt til grunn for nye

Side 6 av 20

park- idrett- friluftsliv) 16.02.2017.

benevnelser, noen steder snakkes det om gang-/sykkelvei langs Gamle Nesnavei, og andre steder snakkes det om fortau. Dette må avklares entydig og nødvendig areal må vises i planen. Etter Bydrifts oppfatning skal det være gang-/sykkelvei med minimum bredde 3m asfalt, evt. i nærføring med kjørevei og da med tosidig rekkverk som skille.

Nesnavei må vises i planen på vestsida av planområdet.

- og tverrprofiler er ikke i samsvar med tegnet løsning for vei og gang-/sykkelvei i plankartet. Bydrift viser til vegnormaler i henhold til Vegvesenets håndbøker.

langs Gamle Nesnavei.

Nesnavei) skal fortrinnsvis være 3%.

i henhold til normer og veiledere.

ikke dimensjonert i henhold til vegnormaler (Håndbok N 100).

opptegning i plankartet.

m). Ikke vist behov for sikring i planforslaget. Gjerder på toppen – areal for utfall av stein/is – grøfter.

-løsninger. Dimensjoneringsgrunnlag må belyses i planforslaget.

-4. Det er ikke samsvar mellom utforming av vendehammer og vist løsning i plankartet.

Nesnavei og ny samlevei til boligfeltet er ikke tilfredsstillende i forhold til trafikksikkerhet. Spesielt stigningsforhold inn på ny samleveg er problematisk.

rift er noe undrende til at det ikke er tatt med regulering av gang-/sykkelvei østover fra planområdet til Bergmannsveien, all den tid det er samtidighetskrav om dette i kommuneplanen.

vegtegninger der man har tilstrebet slakere veger, og spesielt adkomstvegen er blitt gjort vesentlig slakere. Det har hele tiden blitt lagt vekt på trafikksikre løsninger. Punktene er adressert og etterkommet helt eller delvis i varierende grad. Det har vært en ytterligere dialog med kommunen på mail og telefon. På grunn av planområdets krevende topografi er det flere steder vanskelig å etterkomme Håndbok N 100. Der det er avvik fra normalen er dette gitt spesiell oppmerksomhet og beskrevet kompenserende tiltak i form av breddeutvidelser og sporingsanalyser for relevante kjøretøy som argumenterer for at vegene har tilstrekkelig god brukbarhet tilpasset terrenget.

Bente Bakken og Odd Kjørstad

Merknad fra berørte naboer som har røtter i området, og som tydelig tar standpunkt mot planforslaget i sin helhet. Merknadene her er systematisert, og inneholder bilder

All dokumentasjon på rasvirksomhet er forelagt Prosjekterende for

Side 7 av 20

og historikk fra nærområdet. Det uttrykkes stor bekymring for rasfare, og det er eksemplifisert med bilder, og hentet inn uttalelse fra en geolog i privat regi. Det fortelles om en fradelingssak i planområdet der klager ikke er enig i kommunale vedtak, og dette er påklaget fylkesmannen. Det kreves at skredfare blir vurdert av uavhengige statlige aktører som NVE/NGI. «Vi mener også at Fylkesmannens miljøvernavdeling i Nordland bør involveres og sørge for at artsmangfoldet i Løkberglia blir kartlagt. Vår vannkilde må også registreres som verneverdig. Vi godtar heller ikke denne formen for utbygging, som vil rasere et naturområde og dyrket mark, og det vil redusere verdien av hus og tomt og livskvalitet for oss som bor på Løkberg idag.»

rassikkerhet. Bildene er ikke tatt innenfor planområdet, men i nærheten, der det er vesentlig brattere enn innefor planområdet. Det er på bakgrunn av krav fra NVE utført uavhengig kontroll av skredsikkerhet, som har ført til ytterligere tiltak for å sikre planområdet mot rasfare. Se neste merknad. Ingen sjeldne naturtyper registrert eller truede dyrearter observert (artsdatabanken.no). Fylkesmannen er varslet om planarbeidet. Det er meget sannsynlig at dreneringen av området vil påvirke vannkilden. Det vil bli etablert nytt vann-og avløpsanlegg som en del av det kommunale tilbudet som erstatter vannkilden.

NVE NVE påpeker kommenterer planmaterialet vedrørende forholdet til konekvensutredning, skredfare, og Flomfare/overvannshåndtering «Etter vårt syn gir hverken Swecos skredfarevurdering eller Via Novas overvannsplan tilstrekkelig dokumentasjon til å avklare skred- og flomfaren i tråd med kravene i PBLs § 4-3 og 28-1 og TEK 10s kap. 7. Vilkår for egengodkjenning- Innsigelse. På bakgrunn av ovennevnte krever vi at det gjennomføres en tredjeparts (uavhengig) kontroll av både Swecos skredfarevurdering og Via Novas overvannsplan av firma/personell med kompetanse innenfor fagfeltene skred, flom, overvann. Rapportene må kunne godtgjøre at kravene om sikkerhet mot naturfare i PBL/TEK10 kan oppfylles, evt. med nødvendig avbøtende tiltak. Evt. krav om/behov for nødvendig avbøtende tiltak

NVEs krav til uavhengig kontroll er blitt etterkommet. Se egne vedlegg. Det har medført ytterligere sikringstiltak beskrevet av både Sweco og Vianova innenfor sine fagfelt. Dette har ført til endringer og omarbeidelse av terreng som nå inneholder bygde flomveger og avskjærende grøfter som et ledd i å sikre området mot ras-og skredhendelser. Det innarbeides rekkefølgebestemmelser som også vil sikre dette i gjennomføringsfasen.

Side 8 av 20

for å oppfylle kravene til tilstrekkelig sikkerhet i prosjektet, må tas inn i bestemmelsene slik at disse hjemles juridisk. Dette er å anse som et Vilkår for egengodkjenning-Innsigelse til planforslaget.»

Helgeland museum

Helgeland Museum som forvalter av Stenneset Friluftsmuseum ber om fire punkter blir vurdert i forbindelse med en evnt utbygging etter plan 8064. Tematisk oppsummert: 1: Gang og sykkelvei må bygges 2: Trafikale vurderinger/ turløyper/ merking 3: Vann og avløp eksisterende boliger 4: Høyspentlinje i luftspenn.

1: Gang og sykkelvei konkretiseres og ivaretas i rekkefølgebestemmelser. 2: Det er ikke naturlig innenfor planforslaget å beskrive merking av turløyper utenfor planområdet. 3:Avløpsanlegget prosjekteres og tilrettelegges slik at alle eksisterende tilstøtende boliger kan koble seg på. 4:Høyspentkabel skal legges i bakken gjennom planområdet.

Rana skogeierlag

Skogeierlaget uttaler seg positivt til planforslaget og ser det som positivt at området ikke beslaglegger verdifull dyrka mark. De nevner også en rekke forhold som gjelder skogsavvirke i nærområdet, og stiller en del spørsmål knyttet til dette.

Planforslaget påvirker i liten grad muligheten til å ta ut virke fra skogen ovenfor. Dette gjøres primært til lunneplass i buegata.

Berørte naboer: Arne Snasen Unni Eliassen Marit Reinfjell Kristian Alfheim Haugen Anita Lauvås Ketil Johnsen Anne-Lise Arntzen Høgås Roar Høgås Odd Kjørstad Bente Bakken Jim Ove Zachariassen Ida Karen Løkberg Alf Krogh Randi Krogh

Dette er et svært omfattende skriv med 18 tettskrevne sider med krav, spørsmål og uttrykt frustrasjon over de fleste aspekter av planforslaget. Mye av kommentarene overlapper med kommentarene til Bente Bakken og Odd Kjørstad og tidvis NVE angående skredfare og ekstremvær. Dokumentet inneholder også mye lokalkunnskap og fotodokumentasjon av skredhendelser og tilfeller av ekstrem nedbør i nærområdet, og er forelagt de prosjekterende for disse fagområdene. I denne oppsummeringer benevnes kun tema som ikke er berørt/besvart tidligere. Merknad 2: Vi krever at etablering av slamavskiller/renseanlegg konsekvensutredes. Merknad 3: Vi krever at boligenes utforming og grad av fortetting vurderes av kompetent organ/fagmiljø i forhold til natur, landskap

Uavhengig kontroll av prosjektering for skred og flomras og ekstremnedbør har ført til endringer i planforslaget som sikrer dette ytterligere. Flomveger er blitt definert, og blir planlagt slik at risikoen for flomskred og ras og skader som følge av ekstremnedbør blir redusert for de eksisterende husene. Merknad 2: Det er ikke påkrevet Merknad 3: Forslagstillers rådgivere innehar denne kompetansen.

Side 9 av 20

og tilpasning til øvrig bebyggelse. Merknad 8: Planforslaget oppfyller i ikke de generelle krav som plan- og bygningsloven stiller i forhold til estetikk. Planforslaget må vurderes i forhold til estetisk utforming sett i forhold til omgivelser og eksisterende bebyggelse Det uttrykkes bekymring vedrørende trafikksikkerhet og spesielt adkomst til Gamle Nesnavei 29, 30 og 32.

Merknad 8: Planforslaget legger til rette variert småhusbebyggelse som ikke nødvendigvis ser ut som husene i illustrasjonsmaterialet. Naboene vil få anledning til å uttale seg mer konkret i fremtidige byggesaker. Gamle Nesnavei 30 og 32 har fått prosjektert ny veiadkomst direkte fra ny adkomstvei. Gamle Nesnavei 29 har fått prosjektert ny adkomst fra Gamle Nesnavei. Disse endringene vil sammen med gang-og sykkelveg føre til mye bedre adkomstforhold for alle beboerne i området.

3.5 Planutvidelse:

Som en følge av tiltak mot skred og flomras er det i siste reviderte plankart lagt til en

hensynssone for bevaring av skog utenfor det opprinnelig varslede planområdet.

Dette berører hovedsakelig forslagstillers eiendom, men også ca. 2 Daa på eiendom

Gnr/Bnr 136/4. Dette er varslet i eget brev til berørt grunneier datert 20.10.2017, og i

felles brev til samtlige parter (samme som opprinnelig varsling) 02.11.2018 og

annonsert i Rana blad påfølgende uke.

INNSENDER SAMMENDRAG AV INNHOLD FORSLAGSSTILLERS KOMMENTAR

Willy Olav Christiansen

Motsettter seg enhver disponering av sin eiendom, men presiserer samtidig at de ikke kan stoppe reguleringsprosessen. Christensen ønsker å forholde seg til privatrettslige bestemmelser og etter at planen evt. er vedtatt.

Christensen motsetter seg ikke at det fremmes et privat reguleringsforslag.

Statens Vegvesen

Henviser til tidligere merknader og har ingen kommentarer til utvidelsen.

Tidligere merknader er tatt til følge og innarbeidet i planforslaget.

Bente Bakken og Odd Kjørstad

Har ingen konkrete merknader til selve utvidelsen. Omformuleringer og presiseringer av tidligere merknader.

Har ingen ytterligere kommentarer til disse merknadene utover de som allerede er gitt.

Side 10 av 20

3.6 Merknader og innspill – Begrenset høring Januar 2018

Som en følge av merknad og innsigelse fra NVE ble det Av Rana kommune gjennomført en

uavhengig kontroll av rassikkerhet og overvannshåndtering. Komplett planmateriale ble

omarbeidet og komplettert etter dette. Dette planmaterialet ble varslet til relevante parter i

januar 2018:

INNSENDER SAMMENDRAG AV INNHOLD FORSLAGSSTILLERS KOMMENTAR

Willy Olav Christiansen

Henviser til tidligere korrespondanse og har intet ytterligere å tilføye.

Christensen har ikke ytret ønske om å stanse planprosessen, og vil håndtere privatrettslige forhold etter at planen er vedtatt.

Roar Høgås og

Henviser til fradelingssak som er pågående, og der det stadfestes at grenselinjer skal fastsettes av reguleringsplan. Vil nå ikke flytte eksisterende hus.

Roar Høgås har hatt flere møter med tiltakshaver og telefonkontakt med forslagsstiller. Høgås har ytret ønske om egen adkomst til eiendommene fra ny samleveg i planprosessen, som erstatning for den trafikkfarlige adkomsten han har i dag. Planforslaget har ivaretatt dette og viser en løsning som gir en mye bedre og tryggere adkomst til begge tomter her. Utfordringene i med trafikksikker adkomst til begge hus har kommet frem i tidligere høringsuttalelser og har lagt grunnlag for løsningen som er foreslått i planforslaget. Det vil gi både sikker og god adkomst til begge eiendommer.

Bente Bakken og Odd Kjørstad

Uttrykker mistillit til forslagsstiller på en rekke punkter. Mener avslutningsvis at tiltakshaver ikke har dokumentert tilstrekkelig sikkerhet mot skred og flomfare.

Det er gjennomført 3-partkontroll av skredsikkerhet og flomfare, og NVE har frafalt innsigelse. Det er innarbeidet en rekke tiltak i planen som skal sørge for tilstrekkelig sikkerhet mot disse elementene.

NVE Frafaller innsigelse gitt i forrige høringsrunde. Har kommentarer angående dimensjoneringsgrunnlag for ekstrem nedbør. Viser til viktigheten av at

Planforslaget reviderer bestemmelse om overvannshåndtering til å følge

Side 11 av 20

kommunen følger opp problemstillinger knyttet til planområdet.

dimensjoneringskriterier i Rana kommunes veileder, som er i samsvar med NVEs føringer.

4. Planstatus og rammebetingelser

4.1 Kommunedelplanens arealdel

Planområdet er i kommunedelplanens arealdel vist som nåværende og fremtidig

boligbebyggelse der ca. 8 Daa mot nord er regulert som hensynssone friluftsliv

(H530). Planområdet har en avgreining med renseanlegg for avløpsvann med

tilhørende rørtrasèer og avkjørsel fra FV 12, gjennom et område markert som

nåværende LNFR-areal i samme kommunedelplan. Planområdets samlede størrelse

er ca. 69 Daa.

4.2 Overordnede planer

Det eksisterer statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og

transportplanlegging. En fortetting i dette området vil være god distriktspolitikk og

fremme mer miljøvennlige boformer. Det er ikke kjent fylkeskommunale planer som

kan ha relevans for planarbeidet.

Detaljreguleringsplan for området finnes ikke og tilstøtende reguleringsplaner er for

langt unna til å være relevant for dette planarbeidet.

4.3 Temaplaner

Temaplan for sammenhengende gang og sykkelveinett utarbeidet av Rana kommune

og Statens vegvesen inkluderer strekningen langs gamle Nesnavei som trase for

fremtidig gang og sykkelvei. Det vil bli knyttet rekkefølgekrav til opparbeidelse av

gang og sykkelveg i forbindelse med tiltaket.

4.4 Lovverk

Planarbeidet er omfattet av planforskriften og plan- og bygningsloven.

5 Beskrivelse av planforslaget

5.1 Formål

Det legges opp til formål som tillater etablering av variert småhusbebyggelse med

tilhørende lekeplasser, utearealer og teknisk infrastruktur i form av veier, VA-

anlegg og tilknytninger til stier i området.

5.2 Bebyggelsens høyde og utforming

På grunn av planområdets topografi og utforming tillates det bygd 3 etasjer med

samlet høyde opptil 10 meter på øvre side av adkomstveier, og 1 etasje på opptil

Side 12 av 20

4,5 meter med underliggende sokkel på nedsiden av vei. Høyder for bygg referes

til kotehøyde på ferdig opparbeidet vei ved inngang. Dette er en løsning som

sikrer svært gode utsikts- og solforhold for samtlige hus innenfor planområdet.

Det vil også motvirke en type bebyggelse med «hver mann på sin tue».

Bestemmelsene sørger også for god terrengtilpasning med konsekvente og

gunstige høyder i forhold til både eksisterende og bearbeidet landskap.

5.3 Grad av utnytting

Ved maksimal utnyttelse vil reguleringsplanen kunne romme ca. 100 nye

boenheter. Maks BYA er angitt på plankart.

5.4 Bomiljø og bokvalitet

Planen legger til rette for et hyggelig bomiljø med et sentralt sammenhengende

grøntdrag som ligger sentralt i boligområdet. Her vil man finne universelt

utformede lekeplasser og fellesarealer som ligger lunt og beskyttet samtidig som

de får maksimalt med sol og utsikt. Fellesfunksjoner som benker, plass for grilling

etc. legges hit for å legge til rette for de uformelle møtene som er vesentlig for et

godt bomiljø. Det skal legges til rette for lokale snarveier oppover og nedover lia

mellom fellesarealene. Stiene vil bli bratte og snirkle seg oppover, og det er viktig

at terrengbearbeiding i dette sentrale grøntdraget ikke utformes eller oppleves

som stengte barriærer, men alltid ivaretar muligheten for at en snarvei/sti for barn

kan komme i gjennom.

5.5 Parkering

Småhusbebyggelsen (rekkehus, eneboliger, tomannsboliger og kjedede boliger) skal

ha minst to parkeringsplasser per enhet. Minst en parkeringsplass skal legges i

umiddelbar nærhet til inngangspartiet. Fellesarealer for parkering skal løses innenfor

hvert enkelt felt. Frittstående ene- og tomannsboliger skal vise plass til

dobbelgarasje/carport på egen tomt ved søknad om rammetillatelse.

Adkomst og parkering til boligområdene.

5.6 Tilknytning til infrastruktur

Side 13 av 20

Boligområdet kobler seg på eksisterende el-nett og det avsettes plass til ny trafo.

Dagens luftspenn gjennom området graves ned. Det etableres et slamskilleranlegg

som vil bli en del av det offentlige avløpssystemet i påvente av utbygging av et

sentralt anlegg i området.

5.7 Vegnett

Adkomst til boligområdene for alle trafikanter skjer via avkjørsel fra Gamle Nesnavei.

Slamavskilleranlegg etableres med egen avkjørsel fra FV 12. Denne avkjørselen skal

kun benyttes sporadisk av autorisert personell og sikres med bom.

- Samlevei utføres som tofelts vei med fortau. Stikkveier utformes som en-felts

gater, og detaljeres ved søknad om igangsetting for hvert felt. Utformes med

snumulighet i enden av gaten.

- Tilgjengelighet og trafikksikkerhet for gående og syklende skal ivaretas i alle veier

og gater.

- De to boligene som i dag har kjøreadkomst via Steinneset bygdetun vil bli koblet

på planområdets adkomstveier. Det etableres turveier rundt disse eiendommene

for å sikre adkomst til turløyper og snarveier mot Båsmo. Eiendomsgrensene

justeres.

Ny hovedatkomst for alle trafikanter fra Gamle Nesnavei.

5.8 Tilgjengelighet

Minimum 30 % av boenhetene skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet og

universelt utformet uteareal. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom,

bad og toalett. Dette gjelder i hovedsak alle boenheter på nedsiden av stikkveger.

Side 14 av 20

Gatetun med lekeplass og fellesarealer

5.9 Uterom

Minimum uteoppholdsareal (MUA) skal tilsvare 20 % av boligens bruksareal, hvorav

minst 200m² skal være sammenhengende fellesareal på bakkeplan.

Beregningsgrunnlag: Det antas 100 boenheter med 150m² bruksareal hver. 20% av

dette blir da 3000m². Hvis man forutsetter 20 m² privat uteareal for hver boenhet i

form av balkonger eller hage gir dette 2000m². I tillegg til dette kommer arealene

som er regulert til lekeplass som samlet utgjør 1000m², slik at denne bestemmelsen

totalt for planområdet er oppfylt.

Uteoppholdsplass på terrasser/balkonger kan medregnes i beregnet privat uteareal

pr. boenhet dersom balkongen har en gunstig orientering i forhold til lys og sol, og

den har en slik form at det er mulig å plassere bord og stoler der.

Kommunen stiller i utgangspunktet krav om nærlekeplass på minimum 150m² per 25

boenheter, kvartalslekeplass og ballbane på minimum 2.5 Daa. Det avsettes mer

areal enn påkrevet til nærlekeplasser fordelt på fem felt som ligger sentralt i

grøntdraget i tilknytning til hver boliggate. Å etablere en stor kvartalslekeplass vil ikke

være hensiktsmessig i dette tilfellet. Dette er først og fremst en bestemmelse som er

relevant i byområder. I dette tilfellet vil bebyggelsens struktur og høydeforskjeller i

området umuliggjøre en «kvartalslekeplass» i tradisjonell forstand. I mangel av en

Side 15 av 20

kvartalsstruktur ville en av boliggatene får en kjempestor lekeplass på bekostning av

de andre.

Når det gjelder en ballbane vil en flate på 2,5 Daa i dette terrenget utgjøre massive

terrenginngrep som vanskelig kan la seg gjennomføre uten at det dominerer området

fullstendig. Nærlekeplassene ivaretar uteoppholdsarealer for de små barna på en fin

måte. Det er først for barn i skolealder at det er behov for en ballplass. Båsmo skole

har etablert ballplass i nærheten av skolen og det vil være naturlig at barna benytter

seg av denne.

For øvrig er hele planområdet omringet av naturlekeplasser. Det er et mangfold av

natur med turmuligheter, sopp-og bærterreng og trær som kan bygges hytte i. Det

finnes skiløyper, kort vei til Skillevollen, landbrukssletter, fjæra med svaberg og

fiskemuligheter.

5.10 Vegetasjon og terreng

På grunn av terrengets bratte topografi vil omfattende terrenginngrep være nødvendig.

Det skal imidlertid forsøkes å ivareta eller gjenbruke mest mulig av eksisterende

vegetasjon og jordmasser mellom husene, og spesielt i det det midtre fellesarealet.

5.11 Friområder

I kommunedelplanenes arealdel er ca. 8 Daa avsatt som hensynssone friluftsliv i øvre

del av planområdet. Tiltak i området må ikke komme i konflikt med friluftsinteresser.

Planområdet er i dag generelt gjengrodd og ikke lett tilgjengelig for turgåere. Vei og

boligbebyggelse blir anlagt i randsone og noe inn i hensynssonen, men medfører

ingen ulemper for bruken av området som friluftsområde. Området innenfor

hensynssonen vil i større grad gjøres tilgjengelig for folk i nærområdet. Planforslaget

legger for øvrig til rette for å knytte seg opp mot eksisterende turveier inn mot

Stennesset, samt langs høyspentlinje i vest. En tilknytning til eksisterende turveier vil

være en stor kvalitet for boligene i området og gi bedre tilgjengelighet for turgåere i

hele nærmiljøet.

5.12 Renovasjon

Helgeland avfallsforedling HAF tilbyr en Molok løsning som de har gode erfaringer

med. Det er delvis nedgravde beholdere som har god betjeningshøyde for både

rullestolbrukere og andre, og fungerer også godt ved store snømengder. Innledende

vurdering fra HAF er at de trenger plass til to beholdere på 5m³ (restavfall og

papp/papir) for hver adkomstveg, og en felles beholder på 3m³ for glass/metall som

dekker hele området.

Side 16 av 20

5.13 Landbruksfaglige vurderinger

Planområdet (utenom vei og boligeiendommer) består hovedsakelig av skog av

svært høy eller høy bonitet. Det er et område sentralt i planområdet vist som

innmarksbeite på gårdskart/flyfoto datert 27.12.2004 (fotoår 2003) der det er

rester av en gammel inngjerding. Både nærområdet og planområdet er vesentlig

mer gjengrodd på nyere flyfoto.

5.14 Kollektivtilbud

Lokalbuss til Båsmo er i dag eneste kollektivtilbud i området. Det vil være ca 1km

gangavstand fra planområdet til nærmeste busstopp v/Båsmo skole eller krysset

Gamle Nesnavei. Det vil være mer sannsynlig at det kan komme et busstopp i

tilknytning til planområdet når området får flere beboere.

5.15 Rekkefølgekrav

Rekkefølgebestemmelser vedr. teknisk infrastruktur i boligområder i

kommunedelplan. Det henvises til kommunedelplanens bestemmelser 1.3 og 3.1

vedrørende krav til opparbeidet gang/sykkelvei før brukstillatelse kan gis. Ved

søknad om igangsetting skal det foreligge plan som viser terrengbearbeiding og

detaljert veiføring, og at krav til uterom og parkering er ivaretatt.

Slamavskiller/renseanlegg må være godkjent av kommunale myndigheter og

ferdigstilt før tiltaket tas i bruk.

6 Konsekvensutredning Formålet med detaljplanen er boligformål, som er i samsvar med områdereguleringen i kommunedelplanen. Planområdet er derfor ikke omfattet av kriteriene for pålagt konsekvensutredning.

Det er gjort en særskilt vurdering av KU-forskriftens §3, bokstav c og hhv. vedlegg III-11c

og vedlegg IV - c hvorvidt etableringen av slamavskiller/renseanlegg kan ha

Side 17 av 20

konsekvenser ifb. med Ranfjordens status som nasjonal laksefjord. Dette er i samråd

med kommunen vurdert til å ikke utløse KU-plikt.

7 Virkninger/konsekvenser av planforslaget

Planforslaget sett fra sørvest

7.1 Naboskap, sol/skygge/utsikt På grunn av terrenget har planområdet svært gode solforhold og utsikt mot sør. Det er heller ingen særlig fjellskygge mot sør siden det er langt over til andre siden av Ranfjorden. Dette gir spesielt gode solforhold i vinterhalvåret som er en sjeldenhet i regionen. På ettermiddag og kveld kaster Båsmofjellet skygge etter ca 19:00 midtsommers. Planforslaget vil på ingen måte forringe hverken utsikt eller solforhold for noen av de eksisterende boligene, og disse kvalitetene vil bli godt ivaretatt for hver enkelt boenhet i denne planen.

Planforslaget sett fra sørøst

7.2 Landskap og karakter

Bratt skoglandskap opp mot fjell, delvis gjengrodd kulturlandskap preger området som har en landlig karakter med spredt bebyggelse. Båsmo er et etablert boligområde like i nærheten, som har en tettere småhusbebyggelse. Innenfor planområdet legges det til rette for en ytterligere fortettet småhusbebyggelse, som bygger videre på nærområdets karakter som småhusområde, men som har en høyere utnyttelse på grunn av rekkebebyggelse og kjedede boliger. Bebyggelsen innenfor planforslaget underordner seg terrenget med klare bestemmelser om høyde i forhold til bearbeidet vei. Det stilles krav til tilbakeføring av vegetasjon i fyllinger og skjæringer. Geoteknisk rapport med tiltaksliste og Byggforskblad 517.421 - Voller og skråninger skal legges til grunn for prosjekteringen av terrengingrepene i forbindelse med opparbeidelse av veier og boliger.

7.3 Friluftsliv/rekreasjonsinteresser Øvre del av planområdet er båndlagt som hensynssone friluftsliv. Den planlagte utbyggingen vil bruke areal som ikke har noen spesiell verdi for friluftsinteresser, annet enn at det i dag er

Side 18 av 20

mulig å gå dit usjenert og plukke sopp og bær. Planområdet vil knytte seg på eksisterende gangveier mot øst gjennom Stennesset, og mot vest høyspenttraseen, og dermed gi muligheter for gjennomgang for andre turgåere, og samtidig knytte planområdet til de eksisterende turstiene.

7.4 Kulturminner og naturverdier

Det er ikke registrert verneverdige kulturminner i planområdet. Det er heller ikke registrert spesielle naturverdier, eller observasjoner av truede arter i området hos artsdatabanken.no.

7.5 Trafikkforhold og trafikksikkerhet

Planområdet har hovedatkomst fra Gamle Nesnavei. Det foreligger ikke trafikkdata for Gamle Nesnavei på Statens vegvesens kartløsning. I dag ligger det ca. 50 boliger mellom Stenneset bygdetun og krysset Gamle Nesnavei-FV12 i vest. Hvis man antar at turforbruk ligger noe over normalen (4 per bolig) her kan man anta en ÅDT på ca. 200 langs gamle Nesnavei i dag. Med 100 nye boenheter med samme turforbruk innenfor planområdet vil ny ÅDT kunne komme opp i 600 på et punkt like etter avkjørsel til Gamle Nesnavei inn mot Båsmoen.

AREALBRUK ENHET Personturer Bilturer Variasjonsområde

BOLIG

- eget eller

andres hjem

pr. bolig

pr. person

3,5

1,0

2,5 - 5,0

0,5 - 1,5

pr. bolig

pr. person

9,0

3,0

7,0 - 12,0

2,0 - 4,0

Kilde - Dimensjoneringsgrunnlag fra vegvesenets nettsider:

http://www.vegvesen.no/s/bransjekontakt/Hb/hb017-

1992/DelA_Dimensjoneringsgrunnlag/01.Dimensjoneringsgrunnlag/01_Arealbruk_og_turproduksjon.htm

Samlevei inn mot boligområdene vil bli en to-felts vei med fortau som munner ut i gang-og

sykkelvei langs Gamle Nesnavei. Det vil bli etablert avkjørsler til boligfeltenes adkomstveier

som utføres som en-felts gate med begrenset hastighet. Dette gir samlet en god og trygg

trafikal løsning som sikrer trygge forhold for gående og syklende.

7.6 Barns interesser

Barnas interesser er spesielt viktig å ivareta i planprosesser. Det legges opp til sentrale

og oversiktlige nærlekeplasser, samt god tilkomst til naturtomter i umiddelbar nærhet.

Boliggatene skal utformes med lav hastighet og fartsdempende tiltak. Barnas

representant er varslet i planarbeidet. Det legges inn fellesbestemmelse om at

byggesaker som inneholder lekeplasser skal forelegges barnas representant eller barn i

nærområdet.

7.7 Sosial Infrastruktur, Skole og barnehager

Side 19 av 20

Båsmoen Barne- og ungdomsskole ligger ca. 1200m unna planområdet. Fra

planområdet vil raskeste vei være gjennom Stenneset bygdetun og snarveier og

boliggater frem til skolen. Dette vurderes som en trygg skolevei. Gang og sykkelvei-

langs gamle Nesnavei vil også bli en trygg skolevei. Det planlegges ny

ungdomsskole på Ytteren. På Båsmo finnes tre barnehager innenfor en kilometers

radius fra planområdet. Rana Kommune har i dag et lavt fødselstall og må legge

ned flere barnehageplasser. Det er med andre ord generelt svært god kapasitet i

barnehagene i Rana Kommune.

7.8 Energibehov – energiforbruk, -løsninger

Boliger innenfor planområdet skal til enhver tid tilfredsstille energikrav gitt i Teknisk

forskrift og Plan –og bygningsloven. Det oppfordres spesielt til vurdering av boring

etter bergvarme. Planområdet har kort vei ned til fjell og ligger da godt til rette for en

kostnadseffektiv utnyttelse av energibrønner. Dette vil også begrense behovet for

støyende og plasskrevende utendørs installasjoner. Det stilles krav til et samlet

energikonsept for hver feltutbygging der nødvendige utomhus tekniske installasjoner

skal redegjøres for.

7.9 Jordressurser/Landbruk

Planområdet består i dag av delvis gjengrodd beiteland og noe skog med til dels høy

bonitet. Det blir i dag ikke brukt som beiteland eller som skogressurs.

7.10 Teknisk infrastruktur

- Vanntilførsel: Det er tilstrekkelig kapasitet på offentlig vanntilførsel i planområdet.

- Avløp: Det vil bli etablert et slamavskilleranlegg for boligene i planområdet som vil

ha kapasitet til å betjene eksisterende boliger.

- Elkraft: Eksisterende høyspentlinjer og lokale tilførselskabler til eksisterende hus

vil bli lagt i bakken innenfor planområdet. Helgeland Kraft har egne

saksbehandlinger for denne type tiltak og skal kontaktes ved søknad om

igangsetting. Nettstasjon/Trafo blir plassert sentralt i planområdet og har stor nok

kapasitet for hele feltet.

7.11 ROS-Analyse og oppfølgning. 8 Konklusjon/oppfølging av punkter - følges opp i planarbeidet

Hendelse Risiko Oppfølging/avbøtende tiltak

Side 20 av 20

1 Fare for masseras/-skred

Basert på planlagte terrengendringer i tiltaksplanen er fire punkter identifisert med potensiell fare for utglidning/skred i området. Det vurderes at årlige nominell sannsynlighet i alle tilfellene er større en 1/1000.

Avbøtende tiltak knyttet til gjennomføring av utbyggingen sikres i planbestemmelsene, se § 2, fellesbestemmelser, første ledd.

3 Flomras Fare for flomskred reduseres med tiltak. Deler av bekken er oppfylt og det planlegges et dreneringsnettverk koblet til adkomstveien for hele området. Det forutsettes at årlige nominelle

sannsynlighet for flomskred etter tiltak er mindre enn 1/5000.

Flomveier er vist på plankartet

18 Kraftforsyning Nedtaking av eksisterende høyspenning-luftspenn. Er sikret ved egen planbestemmelse, se § 3, rekkefølge.

44 Ulykke med gående/syklende

Krav til opparbeidelse av fortau langs Nesnaveien. Er sikret ved egen planbestemmelse, se § 3. For øvrig bygges fortau langs samleveg i planområdet.

51 Trafikkulykke ved anleggsgjennomføring

Det skal utarbeides plan for anleggsgjennomføringen som skal godkjennes av Rana kommune. Er sikret ved egen planbestemmelse, se § 3.

9 Avsluttende kommentarer Planforslaget er illustrert med full utnyttelse innenfor de rammer som er gitt av planen.