MATERI DIKLATDPP REIBadan Diklat DPP REI2008

TUJUANMELAKUKAN SHARING DAN DISKUSI MENGENAI PRAKTEK SEJAK PERSIAPAN SAMPAI PELAKSANAAN PROYEK PERUMAHAN SKALA KECIL DENGAN DUKUNGAN KREDIT BTNMENINGKATKAN PEMAHAMAN TERHADAP PENGEMBANGAN PROYEK PERUMAHAN SKALA KECIL SEHINGGA SANGAT MENGURANGI KESALAHAN-KESALAHAN YANG RUTIN TERJADI DALAM PRAKTEK

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK

PEMILIHAN LOKASI 1.PERUNTUKAN TATARUANG MAKRO 2.PENILAIAN POTENSI LOKASI 3.PELUANG PRODUK DAN PASAR 4.PEDOMAN DESIGN KAWASAN DAN RUMAHB. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH 1..IJIN LOKASI 2.PENGESAHAN SITE PLAN/ADVISE PLANNING 3. IMB 4.LEGALITAS PERTANAHANC. PENYUSUNAN PROPOSAL 1.SASARAN 2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN 3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH PENGEMBANG-BTN 4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN 5 PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-BTN D. PEMBIAYAAN 1. SUMBER PEMBIAYAAN 2. ALOKASI PEMBIAYAAN 3. RATIO KEUANGAN 4. PERPAJAKAN

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEKA.MARKETING 1.STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN 2.FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA KECIL A. SEGMEN PASAR DAN POSITIONING B. PENETAPAN HARGA JUAL C. STRATEGI PROMOSI D. PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAILB. LEGALITAS PROYEK 1. SERTIFIKAT INDUK 2. PEMECAHAN SERTIFIKAT 3. KELENGKAPAN IJIN/SK IJIN LOKASI,ADVIS PLANNING,IMBC. PENGEMBANGAN KAWASAN 1.KOMPONEN PENGEMBANGAN KAWASAN 2.PRIORITAS PENGEMBANGAN KAWASAND. PEMBANGUNAN FISIK 1.PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN 2.PEMILIHAN DAN PENGENDALIAN KONTAKTOR

3.BIDANG PENGELOLAAN USER DAN REALISASIKELENGKAPAN DATA USERPENILAIAN USER MAMPU KPRPENGELOLAAN DATA USERPERSIAPAN WAWANCARAKESIAPAN REALISASIREALIASI KPR

4. BIDANG MANAJEMEN ESTATERUANG LINGKUP MANAJENEN ESTATEUNSUR-UNSUR MANAJEMAN ESTATEPENGELOLAAN KAWASAN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK

PEMILIHAN LOKASI 1.PERUNTUKAN TATARUANG MAKRO 2.PENILAIAN POTENSI LOKASI 3.PELUANG PRODUK DAN PASAR 4.PEDOMAN DESIGN KAWASAN DAN RUMAHB. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH 1..IJIN LOKASI 2.PENGESAHAN SITE PLAN/ADVISE PLANNING 3. IMB 4.LEGALITAS PERTANAHANC. PENYUSUNAN PROPOSAL 1.SASARAN 2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN 3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH PENGEMBANG-BTN 4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN 5 PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-BTN D. PEMBIAYAAN 1. SUMBER PEMBIAYAAN 2. ALOKASI PEMBIAYAAN 3. RATIO KEUANGAN 4. PERPAJAKAN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKA.PEMILIHAN LOKASI

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKA.PEMILIHAN LOKASIPERUNTUKAN TATARUANG A. PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPAT SEBELUMMELAKUKAN PERENCANAAN DILAKUKAN PENELITIAN MENGENAI RENCANA TATARUANG DARI PEMERINTAH DAERAH SETEMPAT,MENYANGKUT - PERUNTUKAN - KEPADATAN - KDB,KLB - FUNGSI WILAYAH - RENCANA INFRASTRUKTUR PENDUKUNG,PROSPEK PROXIMITY - RENCANA JARINGAN DAN SISTIM TRANSPORTASI KE LOKASI

B. MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KEMUNGKINAN PERLUASAN DAN KETERBATASAN PENGEMBANGAN: - BATASAN ALAM (SUNGAI,GUNUNG,DANAU,LAUT) - BATASAN /BARRIER BUATAN ( BANDARA,JALUR KERETA API ,BEBAS HAMBATAN) - POLA PEMILIKAN LAHAN YANG MENYEBABKAN SULIT MEMPEROLEH PERLUASAN - KESULITAN JARINGAN UTILITAS (AIR,LISTRIK,PEMBUANGAN SAMPAH DLL) - PERATURAN DAERAH (PERATURAN ZONING,PEMBANGUNAN,KONTROL ASPEK LNGKUNGAN DLL)

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKA.PEMILIHAN LOKASI2.PENILAIAN POTENSI LOKASI A.ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI - INTRINSIC LOCATION (kedudukan lahan,kandungan,iklim) - RELATIVE LOCATION (memiliki hubungan denganproximity pendukung secara kuat /sekolah /perbelanjaan /public service dll) - ENVIRONMENT INFLUENCE (lingkungan kumuh,lingkungan dengan tingkat kriminilitas tinggi)

B.ASPEK YANG DIKAJI - KONFIGURSI TAPAK (bentuk,ukuran,peruntukan,keutuhan/kesatuan) - KEMUDAHAN PENCAPAIAN ( akses,sarana transportasi) - ASPEK KAITAN LOKASI(kedudukan dalam kota,hubungan dengan jaringan utama kota ,tuntutan pengembangan) - TATA GUNA LAHAN SEKITAR YANG MENDUKUNG ( ruang terbuka,taman,pusat perbelanjaaan,pendidikan dll) - TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG TIDAK MENDUKUNG ( kegiatan yang menimbulakn polusi,jalur kereta api,industri berat,through traffic ,kegiatan yang membahayakan keselamatan/penampungan gas,minyak bakar,bahan peledak dll) - KARAKTERISTIK FISIK (iklim,gelogi,topogrfi,hidrologi,tanah dan vegetasi) - UTILITAS (kemungkinan keberadaan penyediaan air bersih,listrik,gas,telpon,pembuangan,rencana pipa gas,jaringan listrik tegangan tinggi dll

3.ANALISIS LOKASI MAKRO

ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAH PERKOTAAN TERTENTU. HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADALAH SEMUA SUPRASTRUKTUR DAN INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN MEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER PRODUK YANG DITAWARKAN

FAKTOR FAKTOR ANALISIS LINGKUNGAN MAKRO : ANALISIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA -- JALAN LINGKUNGAN -- JALAN LINGKUNGAN UTAMA -- JALAN LINGKAR UTAMA -- JALAN ARTERI UTAMA -- SIMPUL-SIMPUL BARU -- COMMERCIAL DISTRICT BARU ANALISIS AKSESIBILITAS DAN TRANSPORTASI -- LALULINTAS UMUM KE LOKASI -- ARAH LALULINTAS -- INTENSITAS PEMAKAIAN

ANALISIS TREND POLA TATAGUNA TANAH -- RESIDENTIAL DEVELOPMENT -- COMMERCIAL DEVELOPMENT -- MIXED USE DEVELOPMENT -- INDUSTRUAL DEVELOPMENT -- RECREATIONAL DEVELOPMENTANALISIS PEMANFAATAN LINGKUNGAN -- KONDISI LINGKUNGAN PERUMAHAN -- STATUS LINGKUNGAN -- POLA JALAN PERUMAHANANALISIS POTENSI EKONOMI LINGKUNGAN -- KEPADATAN BANGUNAN -- PERTUMBUHAN BANGUNAN -- PERTUMBUHAN HARGA TANAH -- PERMINTAAN TERHADAP RUMAH -- TINGKAT KEKOSONGAN BANGUNAN

4.ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO

ANALISIS SEBUAH LOKASI DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LOKASI LAIN DALAM SATU LINGKUNGAN PADA KAWASAN TERTENTU FAKTOR-FAKTOR DALAM ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO :

ANALISIS PERTUMBUHAN INFRASTRUKTUR(KERETA API, TOL, BANDARA, MRT DL) ANALISIS KEMUDAHAN LINGKUNGAN(KEMUDAHAN DICAPAI,KE BERGBAGAI FASILITAS/BELANJA, IBADAH, SEKOLAH,GEDUNG PERTEMUAN DLL)ANALISIS SARANA DAN PRASARANA LINGKUNGAN(LISTRIK,AIR,TELEPON,GAS,LIMBAH,SAMPAH,DRAINASE,TAMAN,TROTOAR,LAMPU JALANANALISIS FAKTOR KEAMANAN LINGKUNGAN(TERHADAP KEJAHATAN,KEBAKARAN,BENCANA ALAM)ANALISIS FAKTOR NILAI LINGKUNGAN(FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LINGKUNGAN)ANALISIS FAKTOR PENGARUH NILAI LOKASI(FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LOKASI)

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKA.PEMILIHAN LOKASI3.PELUANG PRODUK/PASAR -- KECOCOKAN LOKASI DENGAN PASAR -- PERHITUNGAN BALIK NILAI BELI TANAH MAKSIMAL -- PASAR KOLEKTIP (PNS , TNI , SWASTA ) -- PASAR RETAIL/INDIVIDUAL - DEMOGRAFI (SOSIAL-EKONOMI,TINGKAT PENGHASILAN) - MOBILITAS

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKA.PEMILIHAN LOKASI4.DESIGN KAWASAN DAN RUMAH (ACUAN KEPUTUSAN MENTERI PERMUKIMAN DAN PRASARSNA WILAYAH NO 403/KPTS/M/2002 TENTANG PEDOMAN TEKNIS RUMAH SEDERHANA SEHAT) -- PEDOMAN PEMBUATAN SITE PLAN ( ORIENTASI,UTARA-SELATAN,COUNTUR,DRAINASE,SUPPLY INFRA STRUKTUR PENDUKUNG,KANTOR PEMASARAN,LETAK GARDU dll) -- PEDOMAN DESIGN BANGUNAN (UNSUR TROPIS,DENAH,STRUKTUR,BAHAN BANGUNAN,UTILITY)

5, INFORMASI YANG DIBUTUHKAN DALAM PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNANPERENCANAAN TAPAK -- TOPOGRAFI -- GEOLOGI -- PRASARANA YANG ADA -- POLA VEGETASI YANG ADA -- SISTIM DRAINASE -- ORIENTASI/VIEW YANG POTENSIAL -- KENDALA-KENDALA FISIK -- STANDARD-STANDARD DESIGN LINGKUNGAN (prasarana, pejalan kaki, parkir,ratio ruang terbuka hijau dll) -- INFORMASI PASAR,KANTOR PEMASARAN -- KOMBINASI DAN KOMPOSISI KAVLING SESUAI KAJIAN PASAR -- ARUS SIRKULASI PRIMER-SEKUNDER-TERTIER-LINGKUNGAN -- TINGKAT KEPADATAN HUNIAN -- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIUPAYAKAN (Orientasi kavling diusahakan Utara-Selatan atau mendekati) -- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIHINDARI (Susunan tusuk sate,bentuk kipas,putaran cul de sac,ketinggian lebih rendah dari jalan dll) -- PERTIMBANGAN PENETAPAN LAYOUT PLAN (Jenis, size, shape, depth, frontage,slope,drainase,soil composition,existensi natural growth,penerimaan matahari dan udara,view,lebar dan kondisi jalan)

JENIS PILIHAN BENTUK TAPAKA.KAVLING SUDUTKeuntungan :Umumnya lebih luas dari interior lotPunya 2 frontageAkses ke service area lebih baikHalaman lebih luasSirkulasi udara lebih baikUntuk komersial parkir lebih luas dan bisa punya 2 aksesKerugian :Maintenance halaman lebih luasFaktor kemanan dg 2 frontageKebisinganB.KAVLING STANDARDKeuntunganLebih aman karenA 1 entranceMaintenance halaman lebih sedikitRelatif tak bisingAkses lebih privatKerugianAkses ke service area menyatu dg Areal utamaPenghawaan adan view relatif kurang

C.T-INTERSECTION LOT/TUSUK SATEKeuntungan :View jauh memandang sepanjang jalan didepannyaSangat disukai untuk bangunan komersialKerugian :Lampu kendaraan menyilaukanKurang aman dari segi lalulintasKurang disukai sebagai hunianD.CUL DE SAC LOTKeuntunganFrontage kecil,faktor keamananHalaman belakang relatif besarRelatif tenang,amanDisukai untuk hunianKerugianParkir mobil depan rumah sedikitEntrance relaitf kecil

E. FLAG LOTKeuntungan :Aman karena entrance dapat lebih terkontrol dan lahan tersembunyiBentuk ngantong banyak disukaiKerugian :Akses tak langsung dari jalanView tak bebasKurang disukai sebagai bangunan komersial tapi baik untuk tempat produksi/gudang

B.PERENCANAAN BANGUNAN STANDARD-STANDARD RUANG DALAM BANGUNAN RUMAH KAJIAN DASAR KOMPOSISI DENAH RUMAH STANDARD TIPOOGI RUMAH BERDASARKAN KONDISI LOKAL INVENTARISASI BAHAN BANGUNAN UNTUK SELURUH KOMPONEN RUMAH PENENTUAN BENTUK BANGUNAN RUMAH DENGAN MEMPERHATIKAN : -- SELERA PASAR -- TREND YANG BERKEMBANG -- ASPEK TROPIS,AKRAB LINGKUNGAN -- GAYA/LANGGAM BANGUNAN BERDASARKAN KEINGINAN PASAR -- BIAYA.

6.PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNANSKEMATIS PERENCANAANKONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN DENGAN STRATEGI PENGEMBANGAN,STUDI KELAYAKAN,PEMASARAN DAN PEMBIAYAANPROSES ITTERASI SSMPAI DIDAPAT HASIL YANG OPTIMAL

7.OUTPUT PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNANPERENCANAAN TAPAK -- RENCANA INDUK -- RENCANA TAPAK(Blok plan,jaringan jalan,taman,fasilitas,kavling dll) -- RENCANA UTILITAS (Jaringan listrik,air,telpon) -- RENCANA JARINGAN DRAINASE,LIMBAH,PENGOLAHAN SAMPAH -- RENCANA DETAIL SARANA,PRASARANA DAN INFRASTRUKTUR TAPAK -- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS -- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAANB. PERENCANAAN BANGUNAN -- RENCANA SKEMATIS (Denah-tampak-potongan) -- RENCANA DETAIL ARI PONDASI SAMPAI ATAP -- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS -- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKB.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKB.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH1.IJIN LOKASI A.SURAT PERMOHONAN (proposal,data diri,lokasi) B.RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT C.PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT D.PENINJAUAN LAPANGAN E.ASPEK TATA GUNA TANAH F.SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA

SURAT PERMOHONAN RAPAT KOORDINASI PRESENTASIPENGEMBANG INSTANSI TERKAIT PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT

--PROPOSAL PEMOHON--DATA DIRI PEMOHON--LOKASI YANG DIMOHON PENINJAUAN LAPANGAN

ASPEK TATA GUNA TANAH

SK IJIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKB.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH2.PENGESAHAN SITE PLAN A.DOKUMEN PENDUKUNG : -- GAMBAR SITE PLAN/REVISI -- PERHITUNGAN TOTAL KAVLING DAN PERUNTUKAN -- PERHITUNGAN KOMPOSISI EFFEKTIF -- PENJELASAN RENCANA PENGEMBANGAN DI LOKASI -- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB B. PROSES DILAKUAN DI DINAS TATARUANG DAN BANGUNAN PEMDA KABUPATEN/KOTA

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKB.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH3.IMB A.DOKUMEN PENDUKUNG: -- GAMBAR BANGUNAN FORMAT IMB -- GAMBAR DIMENSI KAVLING -- SITE PLAN -- GAMBAR SITUASI -- PERHITUNGAN VOLUME BANGUNAN -- SURAT PERMOHONAN IMB -- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB B. PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATARUANG DAN BANGUNAN KABUPATEN/KOTA

C. PERIJINAN LAINNYA (TERGANTUNG KEBUTUHAN PADA SKALA PENGEMBANGAN) -- TRANSPORTASI DLLAJR -- AMDAL DINAS LINGKUNGAN HIDUP /BAPPEDAL -- AIR BERSIH PDAM /PENGAIRAN /PERTAMBANGAN -- LISTRIK PLN -- TELEPON PT TELKOM -- IZIN GANGGUAN BUPATI/WALIKOTA -- IZIN PENGOPERASIAN TERGANTUNG JENIS FASILITAS

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKB.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH4. LEGALITAS PERTANAHAN A.KARAKTERISTIK TAHAH: -- SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGAN -- SEBAGAI ASSET,SEBAGAI PERSEDIAAN,SEBAGAI YANG DITRANSAKSIKAN -- MEMILIKI NILAI KOMERSIAL DAN SOSIAL B.TATA CARA PEMBEBASAN YANG AMAN DAN CEPAT: -- PEMERIKSAAN RIWAYAT TANAH,SURAT,KEABSAHAN,BUKTI PBB -- KELENGKAPAN BERKAS PENDUKUNG # TRANSAKSI DENGAN PEMILIK ASLI/PERORANGAN/INSTITUSI SWASTA/PEMR/BUMN/D # TRANSAKSI DENGA AHLI WARIS -- PENDEKATAN YANG BAIK,PERAN TOKOH YANG BERPENGARUH -- PEMBAYARAN LANGSUNG SESUAI KOMITMENT KEPADA YANG TERCANTUM DI SURAT TANAH DENGAN DISAKSIKAN PEJABAT SETEMPAT DISERTAI DOKUMENTASI,FILE LENGKAP/DIFOTO -- MOMEN MOMEN KHUSUS AEPERTI LEBARAN,LEBARAN HAJI,KEBUTUHAN KHUSUS DLL C. KEMUNGKINAN SENGKETA: --SURAT ASPAL --PENYELESAIAN WARIS TIDAK LENGKAP/SEMPURNA --TATACARA AMAN TIDAK DIIKUTI (ADA YANG KURANG) --ITIKAD NEGATIF PIHAK TERTENTU UTK PEMANFAATAN SENDIRI --PENYELASAIAN SENGKETA (TANPA PENGADILAN CERMAT,BUKTI DATA,PERSUASIF,BANTUAN TOKOH BILA PERLU;DENGAN PENGADILAN)

STRUKTUR KONVERSI TANAH DAN PENGEMBANGANNYA

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSALSASARANPENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTNASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAHPETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHANPERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-BTN

I.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSALSASARAN MEMBERIKAN PEMAHAMAN MENGENAI PENYUSUNAN PROPOSAL UNTUK MEMPEROLEH PERSETUJUAN KREDIT BTN/BANK SEJENIS UNTUK PROYEK PERUMAHAN SKALA KECIL

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL2. PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN -- BTN wajib memberi kredit vs BTN adalah Bank teknis yang juga mencari laba dan deviden untuk mendukung pertumbuhannya.Tetap ada aturan BI,pengawasan,diperiksa KPK dll. -- Di Bank lain ditolakBTN harus menyetujui? -- Persyaratan SIUJK di pengajuan KYG dimana format pengajuan debagai Developer

3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH -- Pasar : Gaji PNS aterutama di daerah banyak yang telah dipotong di BPD.Kadang- kadang data dari bendahara/koperasi tidak sinkron shg cicilan terhambat. klarifikasi didapat dari BPD -- Tanah : Ketelitian dan kecermatan thd surat-surat tanah.ntuk tanah Pemda agar diperhatikan persetujuan DPRD -- Kaitan dengan lembaga lain : Bapetarum,Jamsostek -- Data Konsumen lengkap,jelas ,akurat.Tidak disarankan untuk meminjam nama pegawai di Perusahaan Developer untuk dipakai pada calon pembeli yang kurang memenuhi syarat -- Penggunaan dana sesuai rambu-rambu -- Kesamaan prestasi lapangan -- Hak yang terkait dengan instansi lain tetapi mempengaruhi penyelasaian fisik (listrik,air,telpon)

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHANDEFINISI KYG/KREDIT YASA GRIYA ADALAH FASILITAS KREDIT YANG DIBERIKAN KEPADA DEVELOPER UNTUK MEMBANTU MODAL KERJA PENDANAAN PEMBANGUNAN PROYEK PERUMAHAN YANG MELIPUTI RUMAH/BANGUNAN BERIKUT SARANA DAN PRASARANA (Proyek Perumahan :perumahan,apartemen,kondominium/rumah susun,ruko,rukan,bangunan hunian lainnya) (Pemohon Pengembang Perumahan-Badan Usaha(PT/CV/Koperasi),Perorangan)

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN2. PENGGUNAAN KYG a. Pembiayaan penuh (dari pematangan tanah sampai finishing) b. Pembiayaan bridging jangka pendek3. TATACARA PENGAJUAN KYG a. Data Perusahaan (legalitas dan management) -- Akte pendirian sampai perubahan terakhir -- Pengesahan Badan Usaha dari Instansi berwenang (Depkumham,Depkop dll) -- Surat-surat ijin perusahaan (NPWP,TDP,Keanggotaan REI,SIUP,SIUJK) -- Manajemen dan performance perusahaan -- Struktur organisasi,copy KTP,CV Pengurus dan data grup perusahaan -- Performance nasabah Bank b. Data Keuangan -- Laporan Keuangan perusahaan(2 tahun terakhir,utk > Rp 5 M audited) -- Rencana aliran arus kas (cash flow) -- ID BI Pemohon,Pengurus,Perusahan,perusahaan satu grup --Penilaian agunan konsultan utk permohonan >= Rp 5 M -- FS untuk permohonan >= Rp 10 M

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHANc.Data Proyek --Kondisi proyek (nama, lokasi, fasilitas dan keadaan proyek) --Ijin lokasi dan pembebasan lahan --Time schedule proyek -- Manajemen Pembangunan -- Bestek,gambar rencana proyek dan RAB Proyek --Biaya proyek(biaya tanah ,bangunan ,sarana/prasrana) --IMB dan sitepaln yang disetujui Pemda --Dasar transaksi tanah(NJOP

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN4. KETENTUAN/SYARAT KYG -- Maksimal kredit 80% dari jumlah keperluan pembiayaan dan tidak lebih dari 60% nilai agunan -- Sukubunga x%.Bunga dihitung harian dari saldo plafon yang dipalkai dengan cut off perhitungan bunga setiap tg 25 setiap bulannya -- Denda diberlakukan apabila sampai dengan akhir bulan debitur tidak melaksnakan kewajiban pembayaran bunga.Besarnya 2% diatas sukubunga yang berlaku dengan cut off perhitungan denda pada setiap tanggal 1 bulan berikutnya -- Jangka waktu kredit max 18 bulan dan dapat diperpanjang sesuai kebutuhan.Pertimbangan jangka waktu kredit pada skala proyek,jadwal pembangunan dan penjualan,proyeksi pengembalian (cash flow)

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN5.SIFAT KREDIT -- Kredit non revolving hanya digunakan untuk membiayai satu kali transaksi dan hasilnya untuk membayar kembali kreditnya -- Kredit revolving Kredit yang telah dipakai untuk membiayai satu tahap pembangunan dan sudah dilakukan pembayaran ,plafon kredit tersebut dapat digunakan kembali untuk membiayai proyek selanjutnya

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN6.JENIS PERSETUJUAN KYG

A.KYG UMUM --PENCAIRAN BERDASARKAN PRESTASI FISIK LAPANGAN/PENCAIRAN PERTAMA 40% DARI PLAFOND(TANAH TELAH SIAP DIMATANGKAN DAN DIBANGUN) --MAKS PEMBIAYAAN 80% DARI KEBUTUHAN DANA --RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 135 % --SUMBER PEMBAYARAN DARI HASILPENJUALAN TIAP UNIT PRODUK ATAU SUMBER LAIN YANG DISEPAKATI

B.KYG ALFOPEND --PENCAIRAN DAPAT DILAKUKAN SEKALIGUS --MAKS PEMBIAYAAN 70% DARI BIAYA KONSTRUKSI ATAU 60% DARI BIAYA PRASARANA --RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 150%

--SUMBER PEMBAYARAN SEPERTI KYG UMUM C. KYG PRK --PINJAMAN SIAGA (TAMBAHAN KYG UMUM/ALFOPEND) --PINJAMAN BERDIRI SENDIRI --PENCAIRAN DAPAT DILAKUKAN SETIAP SAAT DENGAN MENGGUNAKAN CEK ATAU BILYET GIRO --RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 200% ATAU 150% UNTUK AGUNAN FIXED ASSET YANG NILAINYA TIDAK BERKURANG

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN7.JAMINAN KREDIT -- Hipotik atas harta kekayaan tetap debitur dengan penekanan pada leaglitas lahan dan bangunan proyek yang dibiayai meliputi : - obyek,kondisi agunan - bukti penguasaan agunan - nilai transaksi agunan - total nilai agunan -- Bila diperlukan jenis agunan lainnya

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN8. PROSES KYG (batas kewenangan cabang) a. Penerimaan permohonan KYG dan data-data b. Pengumpulan informasi dan peninjauan lokasi c. Analisa kredit d. Penyampaian memorandum kredit disampaikan kepada Pimpinan cabang untuk diputuskan dalam rakomdit e. Pengambilan keputusan f. Surat Persetujuan Pemberian Kredit(SP2K) g. Penandatangan Perjanjian Kredit disaertai administrasi kredit - provisi kredit - pembukaan rekening pinjaman - pembayaran penyerahan agunan/jaminankredit h. Penarikan kredit disesuaikan prestasi proyek dan sifat kredit i. Pembayaran kembali kredit melalui KPR,tunai dsb

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN9. KALKULASI PEMBERIAN KREDIT a. Sumber dananetworking capital ,share devepoper b. Penggunaan dana c. Permohonan kredit d. Nilai agunan e. Prosentase agunan: kredit min 135 %

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN10.PENARIKAN KREDIT a. Pengikatan secara legal dan persyaratan dalam SP2K telah dilaksnakan pencairan 20% dari plafon yang disetujui b. Penarikan selanjutnya sesuai bobot prestasi mengacu paket analisa dan struktur pembiayaan yang disepakati c. Seluruh transaksi dan penarikan kredit dilakukan melalui giro debitur di Bank BTN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN11.PENGEMBALIAN KREDIT a, Setiap kali terjadi penjualan/realisasi KPR segara dipotong mengurangi plafond kredit b. Bila penjualan dilakukan melalui bank lain maka jumlah yang dipotong adalah senilai maksimal kredit yang diberikan bank tersebut

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL A.Latar belakang dan penjelasan Proyek - DESKRIPSI PROYEK - POTENSI LOKASI PROYEK - PROXIMITY PROYEK - DUKUNGAN INFRASTRUKTUR DAN FASILITAS PEMERINTAH - DESKRIPSI PENGEMBANG PELAKSANA PROYEK

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL B. Kajian pasar dan upaya pemasaran - SUMBER PASAR POTENSIAL - DAFTAR CALON PEMINAT - PENDEKATAN PEROLEHAN PASAR - UPAYA PROMOSI PROYEK - URAIAN PRODUK YANG DIPASARKAN (JUMLAH ,BESARAN ,SPESIFIKASI ,HARGA PRODUK)

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL C.RAB Tanah matang C.1. RENCANA PENGGUNAAN TANAH a. LUAS TANAH SELURUHNYA = b. LUAS TANAH EFFEKTIF = c. LUAS TANAH PRASARANA DAN SARANA =

C.2 BIAYA PENGEMBANGAN TANAH

NoUraianSatuanVolumeHargasatuanTotal biaya12

34

56

78910Pembebasan TanahBiaya Izin Prinsip dan izin lokasiAdvis PlanningPengukuran dan gambar lokasiAkte jual beli indukPengukuran dan pematokan kavlingPematangan tanahSertifilkat indukAkte jual beli indukPemecahan sertifikatJumlah biaya langsungBiaya overhead dll 15 %Total BiayaHarga per m2 tanah matang

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL C.RAB Prasarana lingkungan

NoUraianSatuanVolumeHarga satuanTotal biaya1234567Jalan lingkunganSaluran lingkunganPekerjaan duickerSaluran indukTaman,gerbangPagar,tiang benderaTempat sampahJumlah biaya langsungBiaya overhead dll 10%Total biayaBiaya per m2 lahan matang

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAND. RAB Rumah dan Sarana rumah/unit

NoUraianSatuanVolumeHargasatuanTotal harga1234567RumahIMBDaya listrik PLNJembatan masuk halamanPlat KPRAir PAM/sumur pompaTeleponTotal biaya rumah dan sarana rumah per unit

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHANE. REKAPITULASI HARGA JUAL PER UNIT RUMAH REKAPITULASI DIBUAT PER TYPE BANGUNAN YANG DIJUAL

NoUraianHarga123Tanah matangPrasarana lingkunganRumah dan sarana rumahTotal harga jual per unit

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHANF. REKAPITULASI PENJUALAN

TYPEJUMLAH UNITHARGA/UNITTOTAL PENJUALANABCTOTAL

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHANG. PROYEKSI CASHFLOW

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHANI.PROYEKSI RUGI LABA

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL5.PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-BTN a. ASPEK LEGALITAS -- LEGALITAS PERUSAHAAN PENGKINIAN DATA PERUSAHAAN,MASIH TERDAPAT DATA PERUSAHAAN YANG MASA LAKUNYA SUDAH HABIS DAN BELUM DIPERPANJANG --LEGALITAS PROYEK INFORMASI LEGALITAS PROYEK BELUM SEPENUHNYA DISAMPAIKAN TERKAIT DENGAN LEGALITAS PROYEK YANG SEDANG DALAM PROSES

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSALb.CURRICULUM VITAE - Pengalaman Perusahaan dan pengurus dalam pengembangan industri perumahan tidak disampaikan secara detail menyebutkan proyek yang telah pernah dibangun dan dipasarkan - IDI BI akan mempengaruhi penilaian Bank atas proses permohonan kredit.c.RAB dan Priyeksi cashflow - Sering RAB yang disampaikan belum memperhatikan harga-harga dasar yang berlaku sehingga ada kecenderungan fasilitas kredit yang diberikan tidak tepat jumlahnya sehingga akan mengakibatkan kendala dalam proses penyelesaian fisik bangunan di lapangan - Proyeksi cash flow yang disampaikansering dengan asumsi optimis tanpa asumsi moderat

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSALd.Maksimal Kredit - Besarnya kredit yang dimohonkan seringkali dikaitkan dengan skala proyek tanpa memperhatikan rencana atau tahapan pembangunan yang akan dilakukan - Jumlah maksimal kredit yang dimohonkan sebaiknya disesuaikan dengan rencana pembangunan bertahap.e.Laporan keuangan,agunan dan feasibility study Sering terdapat permohonan yang belum dilengkapi laporan keuangan (audited/un audited) 2 tahun tetrakhir,nilai taxasi agunan dan hasil feasibility study.

Berikut ini tabel ketentuan mengenai Laporan keuangan

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL

NoKETERANGANPERMOHONAN>= RP 10 M>=RP 5 M>=RP 5M1.LAPORAN KEU 2 TAHUN TERAKHIRAUDITEDAUDITEDUN AUDITED2TAKSASI AGUNANAPPRAISAL INDEPENDENAPPRAISAL INDEPANDENKANTOR CABANG3.FEASIBILITY STUDYKONSULTANT INDEPENDEN -- --

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSALd.Calon Konsumen - Seringkali informasi Konsumen belum secara detail disampaikan sehingga Bank mengalami kendala saat melakukan klarifikasi kepada Instansi masingh-masing calon Konsumen - Seringkali tidak disebutkan informasi tahapan apa calon Konsumen sedang berlangsung :bookong fee /wawancara/SP3K /atau lainnya - Seringkali informasi calon Konsumen Cuma dianggap sebagai pelengkap berkas permohonane.Pemasaran Sebaiknya diinformasikan proyek-proyek pretumshsn pesaing di sekitar lokasi perumahan dan faktor pendukung dari proyek perumahan yang akan dibiayai

5.POLA UMUM STUDI KELAYAKAN

SEBUAH KAJIAN KOMPREHENSIF MELIPUTI ASPEK EKONOMI, LINGKUNGAN, PROYEK, MARKETING, TEKNIS,LEGAL.PEMASARAN,FINANSIAL,YANG AKAN DIGUNAKAN OLEH SEMUA PIHAK (PEMILIK,PENDANA,MANAGEMENT) SEBAGAI LANDASAN OPERASIONAL PROYEK

KANDUNGAN STUDI KELAYAKAN -- ASPEK PASAR -- EKONOMI,SOSIAL,HUKUM -- TEKNIS LAYAK -- PERIJINAN -- ANALISIS FINANSIALMERUPAKAN ACUAN DARI PROSES PENGEMBANGAN/SEMACAM MASTER BUDGETKOMPONEN STUDI KELAYAKAN : -- ANALISIS KONDISI MAKRO (EKONOMI, LEGAL, PASAR,REGULASI,PERSAINGAN) -- RENCANA PENGEMBANGAN (BESARAN FISIK,JADWAL PENGEMBANGAN ,ANGGARAN BIAYA,RENCANA PENJUALAN ,UPAYA PROMOSI,JADWAL DAN CARA PEMBAYARAN) -- KAJIAN KELAYAKAN/ANALISIS FINANSIAL

KAJIAN KELAYAKAN/FINANSIAL ANALYSISPENDEKATAN : METODA DISCOUNTED CASH FKOW ANALYSIS(MENGHITUNG KESELURUHAN PEMASUKAN DAN PENGELUARAN YANG DIPERKIRAKAN TERJADI SELAMA UMUR PROYEK DENGAN MENGGUNAKAN FAKTOR WAKTU/TIME VALUE OF MONEY)LANGKAH-LANGKAH -- MEMPERKIRAKAN ARUS KAS PROYEK -- MENILAI ARUS KAS YANG DIPERKIRAKAN DENGAN METODA DISKONTO ARUS KAS (DISCOUNTED CASHFLOW) -- MENGAMBIL KEPUTUSAN INVESTASI BERDASARKAN KRITERIA INVESTASI TERTENTU -- MELAKUKAN PERHITUNGAN PENYESUAIAN (ANALYSIS SENSITIFITAS) YANG DIPERLUKAN BILA TERJADI PERUBAHAN DARI PERKIRAAN SEMULA)

KRITERIA PENILAIAN KELAYAKAN 1. NET PRESENT VALUE(NILAI SEKARANG BERSIH) PERBEDAAN ANTARA NILAI PASAR SUATU INVESTASI DENGAN BIAYANYA.NPV POSITIF BERATI LAYAK. 2. PAY BACK PERIOD (MASA PENGEMBALIAN INVESTASI) JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS KAS YANG CUKUP UNTUK MENUTUP BIAYA AWAL .PAY BACK PERIOD YANG LEBIH KECIL DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK. 3. DISCOUNTED PAYBACK (MASA PENGEMBALIAN INVESTASI DENGAN DISCONTO) JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS KAS YANG DIDISCONTO ATAS SUATU INVESTASI UNTUK MENUTUP INVESTASI AWALNYA.DISCONTED PAYBACK PERIOD LEBIH SINGKAT DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK.

4. INTERNAL RATE OF RETURN/IRR (TINGKAT PENGEMBALIAN INTERNAL) DISCOUNT RATE YANG MENGHASILKAN NPV INVESTASI SAMA DENGAN NOL.TINGKAT KEUNTUNGAN YANG DIPERLUKAN (REQURED RETURN) DIATAS BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL) YANG DIGUNAKAN BERARTI LAYAK.5. PROFITABILITY INDEX/BENEFIT-COST RATIO (INDEX KEUNTUNGAN ATAU MANFAAT DENGAN BIAYA) NILAI SEKARANG ATAS ARUS KAS MASA DATANG DIBAGI INVESTASI AWAL6. THE AVARAGE ACCOUNTING RETURN(RATA-RATA KEUNTUNGAN AKUNTING) LABA BERSIH RATA-RATA DIBAGI DENGAN RATA-RATA NILAI BUKU.KEUNTUNGAN RATA-RATA INVESTASI MELEBIHI KEUNTUNGAN RATA-RATA YANG DITARGETKAN BERARTI LAYAK

ANALISIS SENSITIFITAS UNTUK MELIHAT KELAYAKAN PROYEK BILAMANA KONDISI BERUBAH DARI NORMAL/MODERAT MENJADI LEBIH BAIK (BEST CASE) ATAU LEBIH BURUK (WORST CASE). AKAN DILIHAT DAMPAK TERHADAP NPV,IRR DAN BCR PADA SIMULASI ATAS 3 KEADAAN TERSEBUT.

CONTOH KASUS HIPOTESIS

CONTOH KASUS HIPOTESISPT ALAM SEGAR REALESTAT MERENCANAKAN MEMBANGUN PROYEK PERUMAHAN SEBANYAK 200 UNIT PERKIRAAN BIAYA SEBAGAI BERIKUT

NoUraianVolumeBiaya satuan (Rp.000)Total(Rp.000)1.Biaya studi kelayakan225.00050.0002.Pembelian tanah20.000 m220400.0003.Pematangan tanah20.000 m25100.0004.Pembangunan rumah20020.0004.000.0005.Fasilitas pendukung2001.500300.0006.Perijinan dan lainnya150.000

Jumlah5.000.000

DARI PERKIRAAN HASIL PENJUALAN RUMAH

TahunUnitHarga/unit (Rp.000)Total (Rp.000)Pajak 20%Hasil penjualan16050.0003.000.000600.0002.400.00025055.0002.750.000550.0002.200.00033055.0001.650.000330.0001.320.00043060.0001.800.000360.0001.440.00053050.0001.500.000300.0001.200.00020010.700.0002.140.0008.560.000

BIAYA PERUSAHAAN DENGAN MENGHITUNG RATA-RATA TERTIMBANG ANTARA MODAL SENDIRI DAN PINJAMAN BANK DIPERKIRAKAN 20%DIHITUNG KAJIAN KELAYAKAN PROYEKA.PAYBACK UN DISCOUNTED

TahunCapital outlayNetcash flowKumulatifKeterangan05.000.000-5.000.00012.400.000-2.600.00022.200.000-400.000PAYBACK2,3 TAHUN31.320.000+920.00041.440.00051.200.000

B.PAYBACK DISCOUNTED

TahunCapital outlayDiscounted net cashflow at DF 20%KumulatilKeterangan05.000.000-5.000.00012.000.000-3.000.00021.527.778-1.472.2223763.889-708.3334694.444-13.889Payback4,17 tahun5482.253+468.364

c.NPV AT DF 20%

NPV AT DF 20% =468.354POSITIFLAYAK

TahunCapital outlayNet cashflowDF 20%PV Outlay at DF 20%PV Net cashflow at DF 20%05.000.0001,0005,000.00012.400.0000,8332.000.00022.200.0000,6941.526.77831.320.0000,579763.88941.440.0000,482694.44451.200.0000,402482.253Total NPV5.000.0005.468.364

D. NPV AT DF 25%

NPV at df 25% =- 13.120 negatiftidak layak

TahunCapital outlayNet cash flowDF 25%PV Outlay at DF 25%PV netcash flow at DF 25%05.000.0001,0005.000.00012.400.0000,8001.920.00022.200.0000.6401.408.00031.320.0000,512675.84041.440.0000,410589.82451.200.0000,328393.216TotaNPV5.000.0004.986.880

E. INTERNAL RATE OF RETURN 468.364 IRR = 0,20+ -------------------(0.25-0,20) = 24,86% 468.364-(13,120)F. PROFITABILITY INDEX OR BENEFIT COST RATIO PADA DF 20% = 5.468.364/5.000.000 = 1,09G. ACCOUNTING RATE OF RETURN RATARATA KEUNTUNGAN= 8.560.000/5=1,720.000 RATA-RATA INVESTASI = 5.000.000 AAR = 34,24 %

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKD.PEMBIAYAAN DAN PAJAK

1.SUMBER PEMBIAYAAN A.BAGI PERUSAHAAN A.DANA SENDIRI (EQUITAS) ATAU GABUNGAN DANA SENDIRI B.DANA PINJAMAN (PINJAMAN BANK(Modal kerja, Investasi, Konsrtuksi, OBLIGASI) C.DANA MASYARAKAT (GO PUBLIC) B.BAGI KONSUMEN A. KREDIT PEMILIKAN RUMAH B. PAYMENT TERM PENGEMBANG C. KREDIT PEMILIKAN TANAH /KPT D. BANTUAN UANG MUKA

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKD.PEMBIAYAAN DAN PAJAK2.ALOKASI PEMBIAYAAN A.SUMBERDANA BRJANGKA PANJANG (EQUITY,DANA GO PUBLIC) DIGUNAKAN UNTUK PENGGUNAAN YANG BERSIFAT JANGKA PANJANG( Pembebasan Tanah,Investasi pendukung) B.SUMBER DANA JANGKA PENDEK (PINJAMAN MODAL KERJA) DIGUNAKAN UNTUK PENGGUNAAN JANGKA PENDEK < 1 TAHUN C.SUMBER DANA JANGKA MENENGAH (PINJAMAN INVESTASI ,OBLIGASI) DIGUNAKAN UNTUK PEMBIAYAAN PENGEMBANGAN > 1TAHUN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKD.PEMBIAYAAN DAN PAJAK3.RASIO KEUANGAN A.LAPORAN KEUANGAN -- NERACA -- LABA RUGI -- PERUBAHAN EQUITAS -- ARUS DANA/CASH FLOW B.TUJUAN LAPORAN KEUANGAN : -- MENGUKUR TINGKAT PENDAPATAN DAN BIAYA DARI BERBAGAI KEGIATAN PERUSAHAN -- MENGUKUR EFISIENSI DAN DERAJAT KEUNTUNGAN -- MENGUKUR HASIL KERJA PIHAK YANG BERTANGGUNGJAWAB -- MEMENTUKAN PERLU TIDAKNYA DIBUAT KEBIJAKAN,PROSEDUR BARU UNTUK HASIL LEBIH BAIK

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKD.PEMBIAYAAN DAN PAJAKC.PEMAKAI LAPORAN KEUANGAN -- PEMILIK/PEMEGANG SAHAM KINERJA MANAJEMEN -- INVESTOR/CALON INVESTOR PROSPEK PERUSAHAAN -- KREDITUR/SUPPLIER PERUSAHAAN DAPAT/TIDAK MEMENUHI KEWAJIBANNYA DALAM JANGKA PENDEK ATAUPUN JANGKA PANJANG -- KARYAWAN PROSPEK PERUSAHAAN DIMASAYANG AKAN DATANG

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKD.PEMBIAYAAN DAN PAJAKD.RATIO KEUANGAN 1.LIKWIDITAS KEMAMPUANPERUSAHAAN UNTUK MEMENUHI KEWAJIBAN KEUANGANNYA YANG HARUS SEGERA DIPENUHI (

LIKWIDITASRATIO LANCAR,RATIO CEPAT,RATIO KAS

SOLVABILITASUTANG THD MODAL,UTANG THD EQUITY,TIMES INTEREST EARNED

AKTIVITASPERPUTARAN PERSEDIAAN,PERPUTARAN PIUTANG USAHA,PERPUTARAN UTANG USAHA,PERPUTARAN MODAL KERJA,PERPUTARAN AKTIVA TETAP,PERPUTARAN TOTAL AKTIVA

RENTABILITAS/PROFITABILITASMARGIN KOTOR,MARGIN OPERASI,MARGIN SEBELUM BUNGA DAN PAJAK,MARGIN SEBELUM PAJAK,MARGIN LABA BERSIH,RETURN ON ASSET,RETURN ON EQUITY

PENGUKURAN PASAR/MARKET MEASUREHARGA/SAHAM,LABA/SAHAM,PRICE EARNING RATIO,PRICE TO BOOK RATIO,DEVIDEN PAYOUT RATIO

NeracaPer 31 Desember 2004(dalam juta Rp.)

Laba-Rugi Untuk th. Berakhir 31 Desember 2004 (dalam juta Rp.)

20042004Aktiva lancar Kas dan setara kas Piutang usaha Pihak ketiga Hubungan Istimewa Piutang lain-lain Persediaan Pajak dibayar dimuka Biaya dibayar dimuka

Aktiva tidak lancar Piutang hubungan istimewa Aktiva pajak tangguhan Aktiva tetap bersih Aktiva tidak berwujud Aktiva lain-lain Biaya pensiun dibayar dimuka1.140.500

423.750 42.270 20.450 518.460 11.325 45.1202.201.875

29.870 40.385 876.480 188.435 35.360

50.6651.221.195

3.423.070Kewajiban lancar Utang usaha Pihak ketiga Hubungan istimewa Utang pajak Biaya masih harus dibayar Utang lain-lain

Kewajiban tidak lancar Utang hubungan istimewa Penyisihan untuk komp. kyw

Equitas Modal disetor Agio saham Saldo laba (defisit)

700.550 16.195 122.730

395.275 13.530 1.248.280

32.850 33.380

66.230

1.000.300 183.400 924.8602.108.560

3.423.070

2004Penjualan bersihBeban pokok penjualanLaba kotorBeban usaha Pemasaran dan penjualan Beban umum & adm.Laba usahaPenghasilan (beban) lain-2 Beban bunga Laba penjualan aktiva tetap Lain-lainLaba sebelum pphBeban pajak penghasilanLaba bersih 8.123.625(4.806.550)3.317.075(2.467.955)(1.940.860) (527.095)

849.120 68.495 (3.450) 72.235

(290) 917.615 (334.500) 583.115

Inventory tumoverPerputaran persediaanCost of good soldInventoryHarga pokok penjualanPersediaan4.806.550 518.460= 9.27 X

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKD.PEMBIAYAAN DAN PAJAK4.PERPAJAKAN A. PPN (PAJAK PERTAMBAHAN NILAI)-RSH PPN ditanggung Negara B. BPHTB (BIAYA PENGALIHAN TANAH DAN BANGUNAN) -- Saat transaksi pembelian tanah (5% dr NPOP-NPOPTKP) -- Saat AJB ke Konsumen C. PBB (PAJAK BUMI DAN BANGUNAN) 0,5X0,2X40%XNJOP (nilai persediaan diatas Rp ! Miliard) D.Pph ( PAJAK PERUSAHAAN) -- Normatif -- Final E. STRUKTUR BIAYA PAJAK TERHADAP HARGA JUAL TANAH DAN BANGUNAN

NoDeskripsiLuasSatHrgst/NJOPHarga%thdharga12

3

4567

89101112Pembebasan tanahTanah mentahPPhBPHTBBiaya Pengemb lahanPBB persediaan (2 th)Total biaya pgbSalable area 60%HPP Mkt & overhead (12%Sales)Bunga (10% sales)Profit before taxPPh (30% PBT)Harga jual tanahBPHTB & AJB

TOTAL PAJAK THDHARGA JUAL 200.000200.000200.000120.000120.000

120.000

120.000120.000M2M2M2M2M2

M2

M2M250.00050.00050.00070.000150.000

167.667

250.000250.000

10.000.000.000 500.000.000 500.000.000 8.400.000.000 720.000.00020.120.000.000

3.600.000.000 3.000.000.000 3.280.000.000 984.000.00030.000.000.000 1.500.000.000

1,7%1,7%

2,4%

3,28%

5%

14,08%

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEKA.MARKETING 1.STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN 2.FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA KECIL A. SEGMEN PASAR DAN POSITIONING B. PENETAPAN HARGA JUAL C. STRATEGI PROMOSI D. PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAILB. LEGALITAS PROYEK 1. SERTIFIKAT INDUK 2. PEMECAHAN SERTIFIKAT 3. KELENGKAPAN IJIN/SK IJIN LOKASI,ADVIS PLANNING,IMBC. PENGEMBANGAN KAWASAN 1.KOMPONEN PENGEMBANGAN KAWASAN 2.PRIORITAS PENGEMBANGAN KAWASAND. PEMBANGUNAN FISIK 1.PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN 2.PEMILIHAN DAN PENGENDALIAN KONTAKTOR

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK A.MARKETING

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK A.MARKETINGSTRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN --SEGMENTASI-TARGET-POSITIONING untuk meraih MIND SHARE -- MARKETING MIX-PENJUALAN-DIFFERNSIASI untuk meraih MARKET SHARE --BRAND-SERVICE-PROCESS untuk meraih HEARTH SHAREFOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA KECIL -- SEGMENTASI PASAR DAN POSITIONING -- PENETAPAN HARGA JUAL -- STRATEGI PROMOSI -- PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL

PEMASARAN HENDAKNYA MENJADI DASAR DAN JIWA SETIAP KEPUTUSAN,STRATEGI PENGEMBANGAN SAMPAI PERENCANAAN,PELAKSANAAN PADA LINGKUP EXTERNAL DAN INTERNAL MARKETING.

A. MERAIH MIND SHARE KONSUMEN DENGAN STP/SEGMENTASI-TARGET-POSITIONING

SEGMENTASI TARGET GEOGRAFIS PILIHAN PRIORITAS PILIHAN TARGETDEMOGRAFIS PASAR UNTUK SINGLE TARGETPSIKOGRAFIS DIKEMBANGKANBEHAVIOUR -- SIZE GROWTHINDIVIDUAL -- OBJECTIVE SELECTIVE -- RESOURCES SPECIALIZATION -- STRUCTURAL ATTRACTIVENESS (SUBSTITUSI,POSISI MARKET PEMBELI,SUPPY) SPECIALIZATION

POSITIONING PRODUCT SPECIALIZATION PERSEPSI YANG INGIN DITANAMKAN DI BENAK KONSUMEN PENUHI KEINGINAN KONSUMEN PERHATIKAN PESAING,LEGAL ALL MARKET PENUHI JANJI SESUAI DENGAN COVERAGE SITUASI PERUSAHAAN TIDAK UNDER/OVER/DOUBT,CONFUSED STATEMENT CLEAR MKT DEFINITION,MATCH TO MARKET, DOING BETTER THAN COMPETITOR

B.MERAIH MARKET SHARE MELALUI PENERAPAN TAKTIK PEMASARAN : MARKETING MIX- DIFFERENSIASI-SELLINGMARKETING MIX PRODUCT PRODUK/RUMAH PRICE= STATEMENT OF YANG DIBANGUN SESUAI DENGAN VALUE PENETAPAN SEGMEN,TARGET -- mark up pricing DAN POSITIONING -- target return pricing -- perceive value pricing -- going rate pricing -- sealed pricing PLACE PROMOTION/MARKETING COMMUNICATION -- Advertising -- Sales Promotions -- Public Relations -- Personal selling -- Direct Marketing

DIFFERENTIATION -- Penampilan perbedaan yang dimiliki,memiliki dayatarik paling kuat bagi sasaran pasar -- Mengandung content,context,infrastructure

SELLING -- Pemahaman Product,Konsumen,Pesaing,Perusahaan -- Penjabaran target,pencapaian,evaluasi,re target dst -- Perluasan jaringan terus menerus -- Peningkatan selling skill terus menerus -- Process Customer services

C.MERAIH HEARTH SHARE KONSUMEN MELALUI PENERAPAN VALUE TO CUSTOMERBRAND- SERVICES-PROCESSBRAND HAL YANG MEMPUNYAI RASIONAL DAN EMOSIONAL BENEFIT PADA KONSUMEN LAKU DAN HARGA BAIK SEJALAN ANTARA AWARENESS DAN ASOSIASI Contoh : -- Air AQUA Air kemasan -- Teh Botol Teh Sosro -- Sanyo merk Nasional

SERVICE KAWASAN PERUMAHAN MEMBUTUHKAN JASA PELAYANAN YANG BAIK PEMBELI LEBIH INDIVIDUAL,PERSAINGAN, KEBUTUHAN,ALAT BERSAING

PROCESS PERBAIKAN DAN PENINGKATAN TERHADAP INTERNAL PROCESS SECARA BERKESINAMBUNGAN DENGAN SASARAN KEPADA TERCAPAINYA KEPUASAN KONSUMEN

PROGRAM PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN PERUMAHAN STP RISET PASAR PRODUCT DEVELOPMENT PRICE-PLACE DIFFERENTIATION

PRODUK PRIMACUSTOMER RELATION ANDAFTER SALES

SERVICE SALES EFFORTPROCESS

SELLING ,PROCESSSTPRISET PASARMARKETING COMMBRAND STRENGTHENING

PROMOSITEPAT SASARAN

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK B.LEGALITAS PROYEK

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK B.LEGALITAS PROYEK1.SERTIFIKAT INDUK --PROSES YANG DILAKUKAN SETELAH AJB/SPH DARI PEMILIK ASAL --PROSES : - DATA PEMBEBASAN TANAH LENGKAP - PENGUKURAN - PEMBAYARAN BIAYA SERTIFIKAT - PROSES SERTIFIKAT INDUK

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK B.LEGALITAS PROYEK2.PEMECAHAN SERTIFIKAT -- SERTIFIKAT INDUK -- PENGUKURAN LAPANGAN -- GAMBAR UKUR DARI BPN -- AKTA JUAL BELI DAN PENDAFTARAN -- SERTIFIKAT PECAHAN NAMA PEMBELI3.KELENGKAPAN PERIZINAN -- SK IJIN LOKASI -- ADVIS PLANNING -- IMB

B.PEMECAHAN SERTIFIKAT -- SERTIFIKAT INDUK -- PENGUKURAN LAPANGAN -- GAMBAR UKUR DARI BPN -- AKTA JUAL BELI DAN PENDAFTARAN -- SERTIFIKAT PECAHAN NAMA PEMBELI PENTINGNYA PREMECAHAN SERTIFIKAT DALAM KAITAN DENGAN PROSES AKAD KREDIT ATAS TRANSAKSI RUMAH YANH DIDUKUNG KPR AGAR MENGHINDARI SYARAT BUY BACK GUARANTEE YANG UMUMNYA DISYARATKAN BILA TERJADI WANPRESTASI/GAGAL BAYAR DARI KONSUMEN RUMAH KEPADA BANKC.JENIS HAK DALAM SERTIFIKAT -- HAK MILIK -- HAK GUNA BANGUNAN -- HAK PAKAI -- HAK GUNA USAHA -- HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PAKAI/HGB MILIK INSTITUSI TERTENTU

SERTIFIKAT PENGUKURANINDUK LAPANGAN (DENGAN KONDISI BADAN JALAN DAN BATAS KAVLING JELAS DAN TIDAK BERUBAH)

GAMBAR UKUR BPN BATAS TANAH SAJA ATAU TANAH DAN BANGUNAN PENDAFTARAN TANAH

AKTA JUAL BELI

SERTIFIKAT PECAHAN ATAS NAMA

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK C.PEMBANGUNAN FISIK

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK D.PEMBANGUNAN FISIKPENETAPAN POLA PEMBANGUNANPrioritas Kawasan PembangunanPrinsip Tidak Boleh Membangun Sendiri

2. PENGENDALIAN KONTRAKTORSub Kontraktor Bonafit / Cash Flow KuatKontraktor Dibayar Kredit KontruksiKaitkan Kontraktor dengan Kredit Kontruksi

Dijelaksan lebih lanjut

3.PROSES PEMBANGUNAN KAWASAN PERUMAHANPERMINTAAN PASAR

PROSES PERENCANAAN PERIJINAN

ESTIMASI BIAYA

TENDER KONTRAKTOR DAN SUPPLIERVALIDASI DESIGN

PELAKSANAAN PEMBANGUNAN PENYERAHAN KE KONSUMEN

4.METODA KONTROL KUANTITAS,KUALITAS DAN WAKTU PEMBANGUNANTENDER PEMBANGUNAN (KONTRAKTOR, SUPPLIER)MENGHASILKAN KONTRAKTOR DAN SUPPLIER YANG MEMENUHI SYARAT DAN MEMPERKECIL SUBJEKTIFITAS DALAM PEMILIHANMETODA QUANTITY SURVEY -- MENGEFISIENKAN DESIGN,PROSES VALIDASI -- MEMANTAU BAHAN BANGUNAN BARU DAN PERKEMBANGAN HARGA -- BAHAN TERTENTU DG OWNER SUPPLY ATAU REKOMENDASI OWNERC. METODA QUALITY SCHEDULE CONTROL -- KEJELASAN RENCANA,SPESIFIKASI DAN RKS -- REQUEST SYSTEM MELALUI PROSES INSPECTION CHEK LIST SEBELUM MAJU KE SETIAP SUB TAHAPAN PEKERJAAN SELANJUTNYA MENGUPAYAKAN ELIMINASI KERUSAKAN SECARA DINI DI TAHAPAN AWAL PEKERJAAN

3.BIDANG PENGELOLAAN USER DAN REALISASI

3.BIDANG PENGELOLAAN USER DAN REALISASIKELENGKAPAN DATA USERPENILAIAN USER MAMPU KPRPENGELOLAAN DATA USERPERSIAPAN WAWANCARAKESIAPAN REALISASIREALIASI KPR

A. KELENGKAPAN DATA USER

KTP, KARTU KELUARGASURAT KAWIN SLIP GAJI / SURAT KETERANGAN PENGHASILANSURAT KETERANGAN BELUM PUNYA RUMAHSKEP PENGANGKATAN

B. PENILAIAN USER MAMPUBESAR GAJI HARUS 3X BESAR CICILANPUNYA PENGHASILAN TAMBAHANPERTIMBANGAN ISTRI / SUAMI BERKERJAADANYA SURAT KETERANGAN PEMOTONGAN GAJI DARI KASIR INSTANSI / ATASAN

C. PENGELOLAAN DATA USER. PEMBERKASAN LENGKAPFORM STATUS BERKASREKAP DATA USEREXPEDISI DATA USER

D. PERSIAPAN WAWANCARADATA USER SIAP WAWANCARACEK DATA STATUS FINASIAL USERPENGATURAN JADWAL WAWANCARA DENGAN BANK DAN USEREVALUSI BERKAS DAN PENGARAHAN PSIKOLOGIS USERPELAKSANAAN WAWANCARA

D. PERSIAPAN REALISASISERTIFIKAT HAK GUNA BANGUNANCEK DATA FINANSIAL USERKELENGKAPAN COPY PEMBAYARAN PBB, BPHTB, PPH, IMB DSBDATA LAPORAN PEMERIKSAAN AKHIR / LPA BANK PEMBERI KPRPENGATURAN JADWAL DAN TEMPAT REALISASI ANTARA BANK, USER, NOTARISKESIAPAN AKTA NOTARIIL DAN

4. BIDANG MANAJEMEN ESATE

RUANG LINGKUP MANAJENEN ESTATEUNSUR-UNSUR MANAJEMAN ESTATEPENGELOLAAN KAWASAN

A.RUANG LINGKUP MANAJEMEN ESTATE1.PERAWATAN LINGKUNGAN AGAR INDAH,BERSIH,TERTATA,TIDAK BANJIR,TERAWAT SEHINGGA NILAI KAWASAN TERJAGA2.PENGELOLAAN KAWASAN MENYANGKUT PELAYANAN JASA-JASA YANG DITERIMA KONSUMEN SEPERTI AIR,LISTRIK,TELEPON,HUBUNGAN ANTAR WARGA,MAINTENANCE dll3.PENCIPTAAN RASA AMAN PADA PEMBELI

4. KONTEKS WAKTU PERAN ESTATE MANAGEMENTPERSIAPAN PEMBANGUNAN PENJUALAN PENGELOLAANSERAH TERIMACash out period cash in period sumber dana?? UMUMNYA PADA TAHAP PENGELOLAAN DIMANA ESTATE MANAGEMENT BERPERAN BELUM MEMILIKILANDASAN PEMBIAYAAN YANG MEMADAI

B.UNSUR-UNSUR MANAJEMEN ESTATE

GARIS BESAR LINGKUP KERJA

PERAWATAN SARANAPRASARANAPERAWATAN LINGKUNGANPENGENDALIAN HUBUNGAN MASYARAKAT DAN PEMDAKEAMANAN DAN PERLINDUNGAN MASYARAKATPEMELIHARAAN DAN PERAWATAN JALAN,SALURANKOORDINASI PENANGANAN UTILITAS LINGK.PENGELOLAAN DAN PERAWATAN AIR BERSIHPENGELOLAAN DAN PERAWATAN AIR LIMBAHPERAWATAN TAMAN DAN LANDSCAPEKEBERSIHAN LINGKUNGANPENANGANAN PERSAMPAHANKESEHATAN LINGKUNGANCUSTOMER SERVICEJASA PEMBAYARAN RUTIN DAN LAYANANJASA PENGEMBANGAN RUMAH DAN TAMANPENGENDALIAN PEMBANGUNANHUBUNGAN DENGAN PEMDA DAN INS TERKAITPROGRAM KEAMANAN BERSAMA APARAT DAN MASYARAKATKOMUNIKASI DAN INFORMASI KEAMANAN LINGKUNGANKOORDINASI PEMADAM KEBAKARAN DAN EMERGENCY

C.PENGELOLAAN KAWASANPEMBENTUKAN UNIT KERJA ESTATE MANAJEMEN (setelah min 50% kawasan terhuni)PEMBUATAN PERATURAN UNTUK KEPENTINGAN BERSAMA DAN PENGELOLAAN PUBLIC GOODSPENGANGGARAN (BIAYA DAN PEMASUKAN)MENGATASI MASALAH YANG TIMBUL DENGAN KEWENANGAN,PENDEKATAN DAN KORDINASI INSTANSI TERKAIT

Thank YouWhile every reasonable care has been taken while preparing this material, the developer and its agent cannot be held responsible for any inaccuracies. All statement are believed to be correct but are not to regarded as statements or representations of fact. All information and specifications are current at time of print and are subject to change as may required and cannot form part of an offer or contract. All plans are subject to any amendments approved by relevant authority. Rendering and illustrations are artist impressions only and cannot be regarded as representation of fact. Floor areas are approximate measurements and subject to final survey.