Documento Tecnico Soporte Estacion Central

Cl 52 No. 13-64 Tel. 3581600 www.habitatbogota.gov.co

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Empresa de Renovación Urbana de Bogotá D.C.

GERENTE GENERAL Francisco Jácome Lievano

DIRECTORA TÉCNICA Vanessa Velasco Bernal

DIRECTOR FINANCIERO (e) Guillermo Alfaro Yermanos DIRECTORA JURIDICA Doris Martínez Corredor

DIRECTOR CORPORATIVO Juan Carlos Salinas

Este trabajo es el resultado de un equipo técnico

compuesto por:

DIRECTORA TECNICA 2010 Dorys Patricia Noy Palacios

COORDINADORA DE PROYECTO Claudia Carrizosa Ricaurte

PROFESIONAL ESPECIALIZADO I Mónica María Céspedes Ávila PROFESIONAL ESPECIALIZADO I Leopoldo Ramírez Silva PROFESIONAL ESPECIALIZADO I Judith Amanda Rodríguez

PROFESIONAL UNIVERSITATIO II Bárbara Carvajal Pinto PROFESIONAL UNIVERSITATIO II Simón Mesa Acosta

TÉCNICO Mauricio Hernán Echeverri Perico

ASESORA GESTION URBANISTICA Bibiana Rodríguez Campos ASESORA JURIDICA Rosa Zenaida Sánchez Latorre

ASESORA SOCIOECONOMICA Martha Madrid Malo ASESOR DE GESTION SOCIAL Edgar Bueno Sánchez

ASESORA GESTION SOCIAL PARTICIPATIVA Clemencia Ibáñez ASESOR ECONÓMICO FINANCIERO Jorge Hernández

DIBUJANTE

ARQUITECTA DIRECCIÓN TÉCNICA ECONOMISTA DIRECCIÓN TÉCNICA

Ehuliserth Díaz Adriana Camargo Diana Marcela Correa Acero

COORDINADOR GENERAL DE PREDIOS Paul Lehoocq Montoya COORDINADOR PREDIAL Juan Carlos Mora

COORDINADORA SOCIAL DE PREDIOS Martha Ximena Casas DISEÑADORA GRAFICA Ximena Roa Palacio


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Documento Técnico de Soporte

PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA “ESTACION CENTRAL”

Programa Multifase de Revitalización

del Centro de Bogotá.

Bogotá - Junio 2012


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CONTENIDO

CAPITULO I: Diagnostico del sector.

1. LOCALIZACION Y DELIMITACION.

1.1. AREA DE PLANIFICACION DEL PLAN PARCIAL.

1.2. AREA DE INFLUENCIA PLAN PARCIAL.

1.2.1. DIAGNOSTICO URBANO DEL AREA DE INFLUENCIA.

2. ANTECEDENTES Y JUSTIFCACION.

3. DIAGNOSTICO.

3.1. CARACTERIZACIO DEL COMPONENTE TERRITORIAL Y URBANO DEL SECTOR.

3.1.1. CONTEXTO HISTORICO Y EVALUACION PATRIMONIAL.

3.1.1.1 El desarrollo histórico del sector. 3.1.1.2. Bienes de interés cultural.

3.1.1.3. Valoraciones de los IIC.

3.1.2. CONTEXTO URBANO.

3.1.2.1. Inventario de predios. 3.1.2.2. Inventario predios por usos. 3.1.2.3. Condición jurídica de los inmuebles - Estudios de títulos.

3.1.3. CONTEXTO NORMATIVO.

3.1.3.1. POT. 3.1.3.2. Operación Estratégica Del Centro - PZCB. 3.1.3.3. UPZ. 3.1.3.4. Plan de Desarrollo2008 – 2012, Bogotá Positiva: Para Vivir Mejor.


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3.1.4. CONTEXTO FISICO.

3.1.4.1. Estudio Ambiental - Contrato No. 44 de 2010.

3.1.4.2. Estructura Funcional y de Servicios. 3.1.4.2.1. Disponibilidades de Servicios Públicos.

3.1.4.2.1.1. Gas Natural.

3.1.4.2.1.2. Empresa De Telecomunicaciones de Bogotá.

3.1.4.2.1.3. CODENSA.

3.1.4.2.1.4. EAAB

3.1.4.2.1.5. Estudio Redes – Contrato No.014 de 2010.

3.1.4.2.2. Movilidad. 3.1.4.2.2.1. Estudio de Transito –Contrato No.33 de 2010

3.1.4.2.3. Espacio Público.

3.1.4.2.4. Equipamientos. 3.1.4.2.4.1. Equipamientos del sistema de movilidad -

Estación Central.

3.1.4.2.4.2. Equipamientos.

3.1.4.2.5. Usos y aprovechamientos 3.1.4.2.5.1. Alturas.

3.1.4.2.5.2. Usos edificaciones existentes.

3.2. CARACTERIZACION COMPONENTE SOCIO ECONOMICO.

3.2.1. CONDICIONES SOCIALES

3.2.1.1. Aspectos Demográficos. 3.2.1.1.1. Población. 3.2.1.1.2. Estructura por edades. 3.2.1.1.3. Crecimiento poblacional. 3.2.1.1.4. Hogares y vivienda.

3.2.1.2. Pobreza.

3.2.1.2.1. Hogares pobres y en miseria por NBI 3.2.1.2.2. Estratificación. 3.2.1.2.3. Índices de condiciones de vida.


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3.2.1.3. Indicadores de fuerza laboral.

3.2.1.3. 1. Tasa de ocupación. 3.2.1.3. 2. Tasa de desempleo.

3.2.1.4. Situación en educación y salud.

3.2.1.4. 1. Educación. 3.2.1.4. 2. Salud.

3.2.1.5. Otras problemáticas sociales.

3.2.1.5.1. Localidad de los Mártires. 3.2.1.5.2. Localidad de Santa Fe.

3.2.2. CONDICIONES ECONOMICAS.

3.2.3.1. Caracterización del tejido productivo y empresarial.

3.2.3.1.1. Localidad de Santa Fe. 3.2.3.1.2. Localidad de los Mártires.

3.2.3.2. Potencialidades y oportunidades de las zonas de estudio.

3.2.3.2.1. Localidad de los Mártires. 3.2.3.2.2. Localidad de Santa Fe.

3.3. CARACTERIZACION COMPONENTE FINANCIERO.

3.3.1. RECAUDO IMPUESTO PREDIAL.

3.3.2. CONVERGENCIA DE LA INVERSION DISTRITAL.

3.3.3. VALOR DEL SUELO

3.4. CARACTERIZACION DE LA DINAMICA INMOBILIARIA.

3.4.1. ESTUDIO DE MERCADO: ESTUDIO SOBRE LA DEMANDA EFECTIVA DEL

PROYECTO.

4. CONCLUSIONES DE DIAGNOSTICO.

4.1. COMPONENTE TERRITORIAL Y URBANO.

4.2. COMPONENTE SOCIOECONOMICO.

4.3. COMPONENTE FINANCIERO.


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5. OBJETIVOS.




6. HIPOTESIS DE FORMULACION.





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CAPITULO II: Formulación de la operación urbana.

1. CONDICIONES DE PARTIDA.

1.1. ESTRUCTURA DE LA OPERACIÓN.

1.2. ACTUACIONES PREVIAS A LA PUESTA EN MARCHA DEL PLAN PARCIAL.

1.2.1. EL EQUIPAMIENTO DE MOVILIDAD “ESTACIÓN CENTRAL DE TRANSMILENIO

FASE III”.

1.2.2. DISEÑO DEL EQUIPAMIENTO DE MOVILIDAD - PLATAFORMAS DE SERVICIO.

1.2.3. CONSTRUCCIÓN DEL EQUIPAMIENTO DE MOVILIDAD.

1.2.4. PROCESO DE ADQUISICIÓN DE SUELO.

1.3. IMPLICACIONES DE LAS ACTUACIONES PREVIAS, EN LA ESTRUCTURACION DEL

PLAN PARCIAL.

1.3.1. ESQUEMA URBANO.

1.3.2. DESARROLLOS INMOBILIARIOS.

1.3.3. GESTIÓN DEL PLAN PARCIAL.

2. ESQUEMA URBANO.

2.1. DETERMINANTES DEL LUGAR.

2.1.1. DETERMINANTES DE CIUDAD.

2.1.2. DETERMINANTES DEL ÁREA DE INFLUENCIA INMEDIATA.

2.2. PROPUESTA URBANA.

2.2.1. RELACIÓN DE ÁREAS DEL PLAN PARCIAL.

2.2.2. SISTEMA DE MOVILIDAD.

2.2.2.1. Malla vial arterial.

2.2.2.2. Malla vial intermedia.

2.2.2.3. Malla vial local.


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2.2.2.4. Normas generales para el sistema vial propuesto.

2.2.3. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO.

2.2.3.1. Espacio público existente.

2.2.3.2. Redefinición del espacio público.

2.2.3.3. Generación de nuevos espacios públicos.

2.2.3.4. Áreas privadas afectas al uso público.

2.2.3.5. Áreas comunes afectas al uso público.

2.2.4. SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS.

2.2.4.1. Datos técnicos para la prestación del servicio de acueducto y valoración

de costos.

2.2.5. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS.

2.3. ETAPAS DE DESARROLLO.

2.3.1. ETAPA No. 1.

2.3.2. ETAPA No. 2.

2.3.3. ETAPA No. 3.

2.3.4. TIPOS DE PREDIOS.

3. MODELACIÓN INMOBILIARIA.

3.1. CRITERIOS GENERALES.

3.1.1. Área útil a considerar en la modelación.

3.1.2. Edificabilidad total del plan.

3.1.3. Elementos técnicos y urbanos que se mantienen en la modelación

inmobiliaria.

3.1.4. Elementos del esquema inmobiliario que se mantienen en las tres

modelaciones.

3.2. DIFERENCIA ENTRE LOS ESCENARIOS.

3.3. ESCENARIOS DE MODELACION URBANA.

3.3.1. ESCENARIO 1.


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3.3.2. ESCENARIO 2.

3.3.3. ESCENARIO 3.

3.4. ÁREAS DEL ESTUDIO ECONÓMICO E INMOBILIARIO.

4. NORMATIVAURBANA.

4.1. MODALIDADES DE TRATAMIENTO URBANÍSTICO

4.2. AREA UTIL Y EDIFICABILIDAD POR ETAPA Y POR EL TIPO DE LOTE RESULTANTE DEL

URBANISMO.

4.2.1. NORMA ETAPA 1.



4.3. FICHAS NORMATIVAS POR ETAPAS Y TIPOS DE PREDIOS.

5. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.

5.1. CONCEPTO

5.2. JUSTIFICACIÓN

5.3. DESARROLLO

5.4. PARTICIPACION DE PLUSVALIA

5.4.1. ZONAS DE REDESARROLLO.

6. ESQUEMA DE GESTION.

6.1. ESTRATEGIA DE GESTION DE SUELO.

6.1.1. ADQUISICIÓN DE PREDIOS.

6.1.2. PARTICIPACION DE PROPIETARIOS DE TERRENOS EN LA GESTION DEL PLAN

PARCIAL.

6.1.3. PARTICIPACION DE TERCEROS EN LA GESTION DEL PLAN PARCIAL.

6.2. FIDUCIA MERCANTIL.


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6.3. UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Y/O UNIDADES DE GESTIÓN.

6.4. ESTRATEGIA DE GESTIÓN FINANCIERA.

6.5. EXENCIONES TRIBUTARIAS PARA LOS APORTES VOLUNTARIOS AL ESQUEMA DE

ASOCIACION FIDUCIARIO.

Índice de Planos.

Índice de Tablas.

Índice de Graficas e Imágenes.

Índice de Documentos Anexos.

Índice de Planos Anexos.

Bibliografía.


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1. LOCALIZACION Y DELIMITACION.

1.1. AREA DE PLANIFICACION DEL PLAN PARCIAL.

El proyecto integral “Estación Central” se encuentra ubicado en el sector comprendido entre los siguientes límites:

Por el Oriente, la Carrera 13 Por el Sur, la Calle 24 Por el Occidente, la Transversal 17 Por el Norte, la Calle 26

El área objeto de intervención abarca una extensión de 10.7 hectáreas, las cuales se encuentran distribuidas en 11 manzanas, así: � Manzanas 1, 2, 3 y 4, 9, 10 y 11 del Barrio La Alameda. � Manzanas 1, 2, 3 y 7 del Barrio Santa Fe.

Plano No. 1: Localización Proyecto – Región.


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Plano No. 2: Delimitación del ámbito de aplicación plan parcial. Fuente: Base Catastral 2008 – ERU.

AREA BRUTA AREA NETA URBANIZABLE AREA VIAS LOCALES – ESPACIO

PUBLICO - AFECTACIONES

107.045,88 M2. 73.503,89 M2 28.190,13 M2

AREA UTIL PP 45.313,76 M2.

Tabla No. 1: Áreas Generales.

Fuente: Base Catastral 2008 – ERU.

1.2. AREA DE INFLUENCIA PLAN PARCIAL.

Teniendo en cuenta la Resolución No. 1116 del 1 de junio de 2009, “por la cual de adoptan las determinantes para la formulación del plan parcial de renovación urbana “Estación Central” ubicado en las localidades de Santa Fe y Los Mártires”, las consideraciones urbanas establecidas en los diferentes instrumentos de ordenamiento, la selección del lugar para la ubicación de la Estación Central de Transmilenio Fase III, y la importancia de articular este sector con el centro Internacional, se definió la siguiente área de influencia para el estudio y formulación del Plan Parcial en cuestión.


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• Por el Oriente, la Carrera 7

• Por el Sur, la Calle 17

• Por el Occidente, Cementerio Central

• Por el Norte, la Calle 30 y la Diagonal 28 El área de influencia abarca una extensión de 97.7 hectáreas, las cuales se encuentran distribuidas en 100 manzanas, así: � Manzanas No: 1-27 del Barrio La Alameda. � Manzanas No: 1-15 del Barrio Las Nieves. � Manzanas No: 1-3, 10, 11, 17, 18 del Barrio La Capuchina. � Manzanas No: 1, 2, 6, 7, 12, 13 del Barrio Veracruz. � Manzanas No: 1-14,16-18 del Barrio Santa Fe. � Manzanas No: 1-5, 7, 8, 10-12,14-24 del Barrio La Favorita. � Manzanas No: 1, 2, 4, 7 del Barrio San Diego. � Manzanas No: 12 del Barrio Samper.

Plano No. 3: Delimitación área de influencia.



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1.2.1. DIAGNOSTICO URBANO DEL AREA DE INFLUENCIA.

Para determinar las características del área de influencia del Plan Parcial Estación Central, se consideraron 5 zonas diferenciadas, así:

Plano No. 4: Sectores de estudio del área de influencia Proyecto “Estación Central”. Fuente: Base Catastral 2008 – ERU.

Zona 1: Barrio San Diego, Centro Internacional y de negocios totalmente consolidado, este sector comprende entre otros, el Centro de Convenciones y la torre de oficinas del Banco Cafetero, la torre de Corficolombiana, la zona del Hotel Crown Plaza (antiguo Hotel Tequendama) y el Centro Empresarial Bavaria, que comprende una gran plataforma comercial, aparta hotel y oficinas. En los últimos dos años se construyo una torre de 28 pisos de uso mixto para oficinas y vivienda sobre la calle 26 (Bulevar Tequendama), con una ocupación del 60% aproximadamente, indicando una buena demanda para desarrollos inmobiliarios en el sector.

Sector 2: Barrio Santa Fe, que comprende un sector definido normativamente como zona de alto impacto, y otro sector residencial con comercio y servicios a la vivienda, el Barrio La Favorita es un sector de comercio cualificado. Este sector tiene una gran influencia del Cementerio Central y las actividades que desarrollan los sectores productivos que dependen de él, como son los vendedores de artículos florales, los artesanos del mármol y la piedra que tienen sus talleres allí y que deberán ser reubicados en el corto plazo.


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Sector 3: Barrio la Alameda, incluye la delimitación del plan parcial Estación Central, el cual presenta una ubicación altamente estratégica en el centro de la ciudad al constituirse en la puerta del centro, está rodeado de grandes avenidas como la Calle 26 y su correspondiente troncal, la Calle 19, la Carrera Decima, la Avenida Caracas, y adicionalmente la Carrera 13, vía de gran dinámica comercial. El sector se caracteriza por la presencia significativa de inmuebles con potencial de reuso, y también un buen porcentaje de lotes y/o parqueaderos que se constituyen en vacios urbanos. Sector 4: Barrio las Nieves, sector comercial y de servicios empresariales, clúster de almacenes de artefactos eléctricos y electrónicos. Este sector relaciona directamente la manzana del Museo de Arte Moderno y de la Biblioteca Nacional con el proyecto de la Estación Central. Este sector se caracteriza por un aprovechamiento intensivo del suelo, al contar con los mayores índices de edificabilidad. Sector 5: Barrios Veracruz, Barrio La Capuchina, sector de comercio y servicios empresariales, ópticas, almacenes de eléctricos y electrónica. La calle 19 se constituye en un eje importante de transporte público, con presencia de una importante dinámica comercial, hotelera y gastronómica. Por otra parte, la Carrera Séptima se constituye en un eje de movilidad estratégico norte sur, y comercial tradicional.

Observando el desarrollo inmobiliario en los últimos 10 años1 se evidencia una gran actividad edificadora principalmente para el uso residencial y el uso mixto, residencial y oficinas en el sector del Parque Central Bavaria y en general del barrio San Diego y el barrio Samper, estos desarrollos se caracterizan por unos altos índices de construcción y gran número de pisos dando como resultado una gran densificación en el sector, sin embargo el hecho de que cada edificio se ha construido aisladamente el sector no presenta buenos indicadores d espacio público, áreas verdes y equipamientos dando como resultado el tipo de renovación urbana no deseable, asimismo se encuentra una buena actividad edificadora en el sector del barrio La Macarena, quizás el de mayor valorización en el centro de Bogotá. Por otro lado aprovechando el inicio de grandes proyectos de infraestructura en el corazón de la ciudad tales como la Fase III de Transmilenio, la Avenida Comuneros, los proyectos de renovación urbana de San Victorino y el Centro Cultural Español, la Avenida Mariscal Sucre y muchas otras inversiones en equipamientos y espacio público, se han iniciado o están en

1 Empresa de Renovación Urbana – Contrato No 37 de 2008. “Medición del impacto urbano y económico generado por el desarrollo inmobiliario en la zona centro de la ciudad y en las zona con tratamiento de renovación urbana en particular, a partir de la expedición del plan zonal del centro”. Bogotá 2009.


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preventas desarrollos privados tales como el nuevo Hotel Bacata ( K5 Calle 19), el proyecto Entrecalles ( k7 calle 19) y la Torre Bicentenario (K 3 calle 14), que le darán un nuevo auge al centro de Bogotá y generaran confianza en los proyectos asociados a la Estación Central. Se espera también una recualificación de importantes edificios sobre la carrera decima y zonas aledañas que tuvieron su esplendor en las décadas del 50 y el 60.

2. ANTECEDENTES Y JUSTIFCACION.

La Empresa de Renovación Urbana es una empresa industrial y comercial del Distrito Capital de Bogotá, vinculada a la Secretaría de Hábitat. Su misión es la recuperación y transformación de los sectores deteriorados de la ciudad, y la promoción y gestión de proyectos de renovación urbana en zonas que han perdido funcionalidad, calidad habitacional y presentan deterioro de sus actividades, o en áreas de oportunidad urbanística y socioeconómica. El sector objeto del presente Plan Parcial responde a todas las condiciones esbozadas en la Misión y objetivos de la Empresa de Renovación Urbana. Por una parte, se enmarca en un sector central de la ciudad en donde dadas sus condiciones se hace necesario que la administración defina estrategias conjuntas que permitan el reordenamiento y mejor aprovechamiento de las zonas y promuevan el desarrollo económico de las áreas centrales de la ciudad. Este proyecto Urbano se debe constituir en orientador de las inversiones públicas y privadas en su ámbito de aplicación. Las experiencias internacionales demuestran que para procesos de Renovación Urbana se requiere en primera instancia, que el sector público tenga una participación fuerte en su inicio generando inversiones públicas que permitan reflejar la voluntad política de desarrollo del proyecto y un marco regulatorio claro que genere las condiciones propicias para la participación privada. Dado que uno de los grandes retos que afronta la capital del país es la consolidación del Plan Maestro de Movilidad, y como parte de la puesta en marcha del Sistema Integradode Transporte Masivo, se ha definido la reorganización del transporte, la ejecución de la III fase de Transmilenio, y el diseño e implementación de macroproyectos como el Metro y el Tren de Cercanías. La ciudad encuentra con esto una oportunidad para vincular los lineamientos del Plan de Ordenamiento Territorial, hacia una aglomeración densa y compacta, a través de procesos de renovación urbana que incidan en la modernización urbanística, en la generación de vivienda y de alternativas económicas más competitivas, promoviendo una mayor participación privada, y la inclusión de las comunidades residentes en los beneficios del desarrollo, así como la garantía de una mejor calidad de vida.


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La Estación Central de Transmilenio, tiene como fin integrar operacional y funcionalmente las tres troncales que pasan por el centro de la ciudad: Troncal Av. Caracas, Troncal calle 26, y Troncal carrera 7ª y 10ª. El IDU, Transmilenio, y la Secretaría Distrital de Planeación, estudiaron varias alternativas de implantación de esta estación en el cruce de la Avenida Caracas con la calle 26, para escoger la óptima en términos operacionales, urbanos y técnicos, considerando que la misma tiene el potencial de ser motor de desarrollo del sector y teniendo en cuenta la complejidad relacionada con la integración y manejo operacional de las 3 troncales, y los desniveles de terreno para integración del corredor de la calle 26. Desde el punto de vista urbano y con el fin de aprovechar al máximo su impacto como eje y motor de renovación urbana, el distrito seleccionó la ubicación de la estación, en las manzanas 01, 02, 03, y 04 del sector 4 de la Unidad de Planeamiento Zonal UPZ las Nieves, al costado sur de la calle 26, entre ésta avenida y la calle 24 y entre las carreras 13A y la Avenida Caracas. Se esperaba que esta localización consiguiera desencadenar procesos de renovación urbana sobre el barrio la Alameda, conformando una “bisagra urbana”, que permita traer hacia el sur los usos y actividades del Centro Internacional, logrando “diluir” la barrera funcional y urbana entre ambos costados de la calle 26. Así bien, la construcción del equipamiento de infraestructura del sistema de movilidad de la Estación Central abre la oportunidad para desarrollar un proyecto inmobiliario que genere dinámica en la zona, permita aprovechamientos comerciales en el sector y que se integre al sistema de movilidad. Se constituye esto en una oportunidad de un “Proyecto Urbano Integral”, que permita un negocio rentable para todos sus actores, asociado a una obra pública en pro de la recuperación de una zona del centro de la ciudad en proceso de deterioro y enmarcada en las premisas y objetivos definidos en la Operación Estratégica del Centro adoptada por la Administración Distrital mediante Decreto 492 de 2007. El Proyecto Urbano Integral Estación Central se estructura sobre la base de desarrollar dos proyectos sobre un mismo suelo, de manera independiente.

a) Equipamiento de movilidad El diseño de la Operación del sistema determinó el diseño de la infraestructura vial, el espacio público, así como el sótano de la Estación Central el cual obedece al estudio de la integración de las fases de Transmilenio permitiendo la correcta operación del sistema. La primera plataforma orientada sentido oriente occidente (paralela a la calle 26 plataforma 1), y la segunda norte sur (Paralela a la Av. Caracas). Se accede a estas plataformas desde la Av. Caracas y la calle 26. A la fecha se encuentran ejecutados la totalidad de los diseños de la Estación.


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Este equipamiento de Movilidad se ha venido definiendo a través de la coordinación interinstitucional entre las entidades competentes, y en el marco de la primacía del interés general que permitió llegar a un consenso en las actividades a realizar, a la forma de actuación y a los responsables de las actividades según las competencias. Es así como se definió que la ERU seria la responsable de la compra de los predios requeridos para la Estación y por esta razón se estructuro y suscribió el Convenio 215 de 2009 entre la ERU y Transmilenio S.A., actualmente la Empresa adelanta el proceso de adquisición de suelo para la construcción de la Estación.

b) Desarrollos inmobiliarios Para habilitar el potencial de desarrollo inmobiliario sobre el equipamiento de movilidad de la Estación Central del Sistema Transmilenio, y poder captar para la ciudad los beneficios económicos, sociales y urbanos, se deberá formular un Plan Parcial de renovación que disponga una nueva norma para el sector, y posibilite nuevos desarrollos inmobiliarios. La Formulación de este Plan Parcial está a cargo de la Empresa de Renovación Urbana entidad que cuenta con la competencia para ello.

3. DIAGNOSTICO.

El Diagnostico del área objeto del presente Plan Parcial permitirá conocer la situación encontrada en el sector, identificar sus problemáticas y formular las premisas que serán insumo para la formulación del mismo. El presente diagnóstico de la zona se estructura en tres caracterizaciones temáticas y por las etapas que se determinaron para el desarrollo del proyecto urbano.

3.1. CARACTERIZACION DEL COMPONENTE TERRITORIAL Y URBANO DEL SECTOR.

Las caracterizaciones definidas para el análisis y desarrollo del diagnostico, nos permitirán definir los atributos particulares de la zona objeto de este Plan Parcial, de acuerdo a la temática planteada (territorial y urbana, socio-económica o financiera), y permitirán identificar las problemáticas y formular las hipótesis que soportan la formulación del Plan Parcial en sus correspondientes etapas. Teniendo en cuenta la complejidad del proyecto, se definieron tres etapas para su estudio así: Etapa 1: Área donde se desarrollará la Estación Central, comprendida entre la Carrera 13ª y


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la Transversal 17, entre las calles 24 y 26. Con un área bruta de 57.121,53 m2. Etapa 2: Área comprendida entre las Carreras 13 ª y 13, entre las calles 24 y 26. Con un área bruta de 28.498,01 m2. Etapa 3: Área comprendida entre la Av. Caracas y la Carrera 17, entre Calles 24 y 25. Con un área bruta de 22.208,54 m2.

Plano No. 5: Delimitación etapas del proyecto. Fuente: Base Catastral 2008 – ERU.

3.1.1. CONTEXTO HISTORICO Y EVALUACION PATRIMONIAL.

3.1.1.1 El desarrollo histórico del sector. Santafé, luego de su fundación se desarrolló hacia el extremo norte con la Plazuela del Humilladero o Plaza de la Yerba, más tarde llamada de San Francisco debido a la instalación allí del convenio de los Franciscanos en 1557. Limitaba por el camino a Tunja apenas insinuado y por el Rio Vicachá hoy subterráneo. La ciudad continúo su desarrollo hacia el norte siguiendo el trazado del camino a Tunja. Dentro de los primeros desarrollos se encuentran edificaciones que constituyeron hitos de desarrollo del borde norte de la ciudad, la iglesia de San Diego estaba ubicada


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en la carreara 7 con calle 25, fue establecida por la comunidad franciscana el 1608, situado para ese momento a las afueras de Santa fe. El Asilo de San Diego estaba ubicado al costado sur de la iglesia de San Diego, fue ampliado en 1884 según proyecto del arquitecto Julián Lombana. Este edificio luego de ser sede del asilo y más tarde del Colegio del Sagrado Corazón fue ocupado junto con las demás edificaciones por la Escuela Militar y de Suboficiales. En estos terrenos adquiridos por la caja de Sueldos de Retiro del Ejército, se construiría más tarde, en 1952 el Hotel Tequendama.

Imagen No. 1: Domingo Esquiaqui: 1791. Realizó el primer plano topográfico de Santa Fe. Dirigió el trazado de la carrera 13 y su prolongación hacia la autopista norte

2.

La Plaza de San Diego y Parque del Centenario se ubicaron al costado sur de la Iglesia de San Diego, la plaza fue integrada al Parque del Centenario en 1883, inaugurado en julio del mismo año; el parque estaba ubicado entre la actual Carrera Séptima y Carrera Décima y entre las Calles 25 y la iglesia de San Diego. La desaparición del Parque del Centenario ocurrió en 1953 cuando inició la construcción de la actual Calle 26.

2 Pavony Germán Rodrigo. “Los años del cambio: Historia urbana de Bogotá: 1820-1910”.Centro Editorial Javeriana. Bogotá, 2000.


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Imagen No. 2: Parque del Centenario y Plaza de San Diego. 1933.3

Se construyó también en el Sector el Cementerio Central, en cumplimiento de la Cédula Real del 3 de abril de 1787. Años más tarde el sector es centro del desarrollo de la ciudad con la exposición del Centenario de independencia de Colombia la cual se organizó en cumplimiento de la Ley 39 de 1907. La exposición se instaló en el terreno ubicado al sur del sitio conocido como Alto de San Diego, entre las actuales Carreras 5 y 7 y las Calles 24 y 26. La zona en la cual se desarrolla el proyecto Integral Estación Central de acuerdo con Carlos Martínez4, para el año de 1900 estaba dividido en los barrios Las Nieves oriental y Las Nieves occidental así: Barrio Las Nieves Occidental: “1, Chorro de los carneros; 2, iglesia y convento de San Francisco; 3, iglesia de la Vera Cruz; 4, iglesia de La Tercera; 5,Seminario mayor en 1849; 6, Hospicio de Mujeres e iglesia del hospicio;7,Hospicio de hombres; 8,tenería de cajigas; 9, plazuela y pila de las nieves;10, esquina de los tres puentes; 11, Chorro; 12, carnicería de las Nieves;13, Plaza de San Diego, Posterior mente parque del Centenario; 14, Recoleta de San Diego”. Barrio Las Nieves Oriental: “1, Quinta de Bolívar; 2, Fábrica de tejidos; 3, aserradero; 4, molinos; 5, fábrica de papel; 6, molinos; 7, capilla de Las Aguas y convento anexo; 8,plazuela de la aduna vieja; 9, chorro del panteón;10, corro de la calle tapada; 11, cajita de agua; 12, plazuela de San Francisco; 13,

3 Foto tomada de: “Atlas histórico de Bogotá 1538-1910”. Editorial Planeta. Bogotá. Pág.: 351 4 Martínez Carlos. “Santa Fe Capital del Nuevo Reino de Granada”. Editorial Banco Popular. Bogotá, 1987.Pág. 214.

Parque del

Centenario

IAsilo de san Diego

IBiblioteca Nacional

Asilo de san Diego


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cuartel de caballería; 14, El Humilladero; 15, Casa del general Santander; 16, escuela pública de Las Nieves; 17, iglesia de las Nieves;18, Esquina de los Tres Puentes”.

Imagen No. 3: Barrios Las Nieves occidental y Las Nieves Oriental. 19005

Imagen No 4: Izq. Plano 1894 Carlos Clavijo. Der. Plano1923 Manuel Rincón

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Para el inicio del siglo XX, en el trazado del borde norte de la ciudad aparece el Parque del Centenario y la línea del Ferrocarril del Norte. Se identifica también, sobre el área de estudio la división en los terrenos, que en la referencia de 1908 aparecían como solares de gran extensión. Se identifican referencias al camellón de la Almeada o Alameda Vieja mencionada

5 Ídem. 6 Planos tomados de: “Atlas histórico de Bogotá” . Cartografía 1791-2007, Cuellar Sánchez, Marcela; Mejía Pavony, Germán. Editorial Planeta 2007.


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en líneas anteriores, así como el proceso de consolidación urbana hacia el norte con construcciones como el Panóptico Nacional y la Fábrica Bavaria y el trazado de la Carrera 14 y de reconoce así mismo la nomenclatura actual. Para 1923 la ciudad se consolida hacia el norte y se identifican barrios como La Merced, Chapinero y 7 de agosto. La ciudad continúa su expansión hacia el norte. En 1938, se identifican grandes operaciones y construcciones como la Ciudad Universitaria, el estadio Nemesio Camacho el Campin, barrios como Palermo, Teusaquillo, La magdalena, Quinta Camacho, Bella Vista, la Cabrera hacia el norte, Ricaurte, Restrepo, Quiroga y La Fragua hacia el sur. Esta consolidado el corredor sobre la carrera Séptima. La ciudad se expande hacia el occidente. Para este momento el barrio La Alameda está consolidado, rodeado por importantes construcciones como el Cementerio Central, la Plaza de Toros, El Panóptico Nacional, la Escuela Militar y la Iglesia de San Diego.

Imagen No. 5: Izq. 1943 Aerofotografía IGAC. Ubicación de los actuales BIC en la zona de estudio. Der. 1944 Secretaría de Obras Públicas Municipales, Sección del Plano. El registro fotográfico evidencia la

alta consolidación en el barrio La Alameda y la presencia de predios sin desarrollar al costado occidental de la ya construida Avenida Caracas.

En 1944 mediante el Acuerdo 21, se divide el área urbanizable de Bogotá en varias zonas de destino y se reglamenta cada una de ellas. Con el fin de dar uso racional al suelo se definen áreas así: a, Zonas cívico-comerciales y comerciales; b, Zonas residenciales céntricas: c, Zonas estrictamente residenciales; d, Zona industrial; f, Zonas mixtas; g, Zonas de barrios de obreros; y h, Zonas de reserva para áreas verdes. Ver plano de 1944.


24

Imagen No 6: Izq. Plano1960 Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Der. Plano1977 Instituto Geográfico

Agustín Codazzi.

Se identifican los puentes de la 26, edificios como el de Panautos, Fonade, la Torre Colpatria y el Centro internacional Tequendama. Sobre el Trazado de la Avenida de las Américas, aparece el C.U.A.N. Centro Urbano Antonio Nariño, y hacia el occidente sobre la misma línea, el Batallón Caldas. La zona alrededor del cementerio central está completamente consolidada, con el Barrio Santa Fe. En los planos y aerofotografías se evidencian la alteración del tejido urbano producto de las grandes operaciones viales sobre la Carrera Décima y la Calle 26 como parte del proceso de modernización de la estructura física de la ciudad, impulsada por el alcalde Fernando Mazuera. Estas intervenciones polémicas en su momento, dan a Bogotá un enorme impulso hacia la modernidad y hoy son arterias fundamentales para la movilidad de la ciudad. 3.1.1.2. Bienes de interés cultural. Se exponen a continuación los antecedentes y las condiciones normativas actuales establecidas para el manejo del patrimonio, fundamentales para determinar la destinación de los inmuebles con declaratoria de bienes de interés cultural, en el área de delimitación del proyecto Estación Central. El Acuerdo 7 de 1979, establece las normas generales para las áreas de actividad para el tratamiento de conservación que incluyen criterios de conservación y selección de áreas, incentivos tributarios, definición de políticas y estrategias y la creación de la junta de conservación de patrimonio histórico. El Decreto 1042 mayo 29 de 1987, reglamenta y unifica las normas para el Área Central de


25

Bogotá, delimita, define y reglamenta las Sub-Áreas de Actividad Múltiple y residencial con Tratamiento de Rehabilitación, Conservación y Redesarrollo. En el Acuerdo 6 de 1990 se adopta el estatuto para el ordenamiento físico del Distrito Especial de Bogotá, orientadas a ordenar el cambio y el crecimiento físico de la ciudad y de su espacio público. Dentro de los tratamientos especiales definidos en este acuerdo se encuentra el de conservación histórica, artística, arquitectónica, o urbanística, el manejo del patrimonio cultural de la ciudad y de los valores históricos, arquitectónicos, urbanísticos y de identidad urbana para la preservación y el fomento de los usos e intensidades de los mismos. Contempla además la renovación urbana, tendiente a prevenir o eliminar el deterioro físico en las estructuras y áreas de la ciudad por medio de procedimientos de conservación y reedificación. En este acuerdo se define el tratamiento conservación histórica como el “tratamiento orientado a mantener las características físicas de aquellos sectores y edificaciones que poseen valor histórico, arquitectónico y urbanístico”. Se reconocen todas las edificaciones y sitios del sector histórico como de conservación y se plantean tres niveles de clasificación: el primero, nivel 1 especial para los inmuebles catalogados como Monumento Nacional; el segundo, nivel 1 de Conservación para aquellos inmuebles a los que se les reconocía una serie de cualidades arquitectónicas, urbanísticas e históricas dignas de ser preservadas “debido a que marcan un hito en la evolución arquitectónica de la ciudad” ; y el tercero, nivel 2 de Conservación, aplicado a aquellos predios e inmuebles que han perdido sus características originales. Para cada una de ellas el decreto define unas normas específicas. Por último, el decreto establece unas “normas especiales para las edificaciones localizadas en la zona de conservación histórica”. El Decreto 678 de 1994 define los niveles de intervención de los Bienes de Interés Cultural de acuerdo a la categoría de conservación. Reglamenta además, el manejo de los volúmenes y cubiertas, fachadas, espacio público, áreas mínimas para equipamientos. Así mismo, formula las directrices para los Planes y Programas de Renovación Urbana que se desarrollarán mediante obras que propendan por su recuperación y revitalización. Los planes de Ordenamiento Territorial se formulan a partir de la Ley 388 de 1997 de desarrollo territorial, en el caso Bogotá se formuló el Decreto 619 del 2000 revisado y fue modificado en el Decreto 190 de 2004. En el POT se define la centralidad de Integración Urbana Centro Histórico- Centro Internacional, como estrategia de ordenamiento, la cual tiene como uso principal actual el Institucional Comercial con la función específica de ser uno de los elementos de integración nacional e internacional. Busca consolidar el centro como espacio económico social, cultural,


26

hospitalario, de servicios y universitario de la región y el país. “Para ello se promoverá la concentración de inversión en el área, y la utilización de los instrumentos de gestión previstos en el POT. A su vez se promoverán acciones en las centralidades urbanas que hacen parte de las operaciones estratégicas”.7 Se busca también la recuperación de valores de un sector deteriorado del centro tradicional, su estructura urbana y patrimonio a partir de acciones de renovación, restitución de espacio público y usos nuevos con el fin de impulsar la dinámica de desarrollo urbano y económico.

Con Decreto 492 de 2007, se adopta la Operación Estratégica del Centro de Bogotá, el Plan Zonal del Centro (PZCB) y las Fichas Normativas para las Unidades de Planeamiento Zonal UPZ- 91 Sagrado Corazón, 92 La Macarena, 93 Las Nieves, 94 La Candelaria, 95 Las Cruces y 101 Teusaquillo.

Se define el PZCB como la Operación Centro que vincula un conjunto de actuaciones, acciones urbanísticas, instrumentos de gestión urbana e intervenciones económicas y sociales, definidas y desarrolladas para consolidar la estrategia de ordenamiento establecida en el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C. con la visión de consolidar el centro de Bogotá como un “espacio ambiental, histórico, cultural, turístico, residencial, económico, administrativo, comercial y de servicios con un alto nivel de competitividad, vocación de liderazgo estratégico y referente cultural de la región mediante objetivos, estrategias, programas y proyectos que garanticen el mejoramiento de la competitividad económica, la inclusión e integración social y el respeto y promoción de la cultura y el medio ambiente.” Teniendo en cuenta, el marco normativo anterior y que se ha planteado una actuación urbana integral de renovación en la modalidad de redesarrollo8 en las Manzanas 1, 2, 3, 4 9, 10 y 11 del Barrio La Alameda; y Manzanas 1, 2, 3 y 7 del Barrio Santa Fe. Dentro de la formulación del proyecto integral Estación Central, se hace el estudio de valoración patrimonial los inmuebles afectados por las consideraciones anteriores, que se identifican a continuación:

7 Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá. Decreto 190 de 2004. 8 Se aplica a los sectores donde se requiere un reordenamiento para generar un nuevo espacio urbano, con sustitución total o parcial de los sistemas generales, del espacio edificado, e introducción de nuevos usos con un aprovechamiento constructivo más alto, generando el espacio público requerido.


27

Plano No. 6: Bienes de Interés Cultural.

La declaratoria de la mayoría de los inmuebles incluye consideraciones del entorno patrimonial, sin embargo, la condición conjunto patrimonial no monumental se ha perdido como consecuencia de las agresivas modificaciones y deterioro de la zona. Las fichas de valoración individual contienen las siguientes consideraciones sobre las características urbanísticas: La zona de las Nieves hace parte del sector más antiguo de la ciudad. Su crecimiento físico continuó con el patrón que caracterizaba el núcleo fundación, su disposición en damero o tablero de ajedrez, con manzanas cuadradas con dimensiones bastante regulares (80 x 80 meros) se mantienen inmodificables en el sector comprendido principalmente entre los ríos San Francisco y San Agustín. El trazado se modificó en el sector oriental, para responder a las condiciones preexistentes como el camino de la Sal (hoy carrera 7), cambiando sus dimensiones en sentido oriente- occidente planteando manzanas más alargadas, poca dimensión entre paramentos, perfil de calles angostas y rectitud de las mismas. La implantación corresponde a un predio irregular. Con paramento continuo, que se relaciona con la forma y localización del lote en la manzana. Constituye una esquina importante en la historia de Bogotá. Se destaca con relación a los demás predios de la manzana por su ocupación.


28

3.1.1.3. Valoraciones de los BIC. A Continuación se incluyen las tablas resumen del estado actual de los IIC dentro de la delimitación del proyecto Integral Estación Central.

BARRIO MANZANA PREDIO DIRECCIÓN CATEGORIA ESTADO ACTUAL OBSERVACIONES

1 17

Ave

nid

a 2

6 N

o. 1

3B

-2

7/3

7/4

7

Co

nse

rvac

ión

Inte

gral

El edificio de 6 pisos conocido como Panautos, construido en 1946, diseñado por Manrique Martín. Este predio sufrió desafectación parcial del lote, La zona desafectada no tenía valor patrimonial. Existe en curso, un proyecto de readecuación del edificio patrimonial por parte de promotores privados.

3 10

Car

rera

14

No

. 24

A –

04

/08/

12

Co

nse

rvac

ión

Tip

oló

gica

Este predio, que conforma junto con las edificaciones colindantes el perfil urbano característico de la época. 1940 aprox. Se valora como parte de un contexto a conservar. El inmueble está afectado en su parte posterior por el trazado de la estación. La recuperación del conjunto e integración al proyecto dependerá de su permanencia o exclusión en el listado de BIC según concepto del Consejo Asesor de Patrimonio.

003101 La

Alameda

3 11

Car

rera

14

No

. 24

A –

16

/20/

24

/26

Co

nse

rvac

ión

Tip

oló

gica

Este predio, que conforma junto con las edificaciones colindantes el perfil urbano característico de la época. 1940 aprox. Se valora como parte de un contexto a conservar. El inmueble está afectado en su parte posterior por el trazado de la estación. La recuperación del conjunto e integración al proyecto dependerá de su permanencia o exclusión en el listado de BIC según concepto del Consejo Asesor de Patrimonio..


29

3 12

Car

rera

14

No

. 24

A –

28

/30/

32

/36

Co

nse

rvac

ión

Tip

oló

gica


3 13

Car

rera

14

No

. 24

A –

36

/40/

50

Co

nse

rvac

ión

Tip

oló

gica


10 28

Cal

le 2

4A

No

. 13

-0

4/0

6/0

8/1

4

Co

nse

rvac

ión

Inte

gral

La recuperación del conjunto e integración al proyecto dependerá de su permanencia o exclusión en el listado de BIC según concepto del Consejo Asesor de Patrimonio.

10 6

Cal

le 2

4A

No

. 13

-52

Res

titu

ció

n T

ota

l

Este predio tiene categoría de Restitución Total, el inmueble original fue demolido por la Universidad INNCA para la construcción del edificio actual. La recuperación del conjunto e integración al proyecto dependerá de su permanencia o exclusión en el listado de BIC según concepto del Consejo Asesor de Patrimonio.


30

11 2

Cal

le 2

4 N

o. 1

3-4

8/5

0/5

2/5

4

Co

nse

rvac

ión

Tip

oló

gica

El inmueble es valorado como parte de un contexto a conservar. Sin embargo las condiciones actuales del entorno descontextualizan los valores considerados para la declaratoria. La recuperación del conjunto e integración al proyecto dependerá de su permanencia o exclusión en el listado de BIC según concepto del Consejo Asesor de Patrimonio.

11 4

Cal

le 2

4 N

o. 1

3-7

2/7

6/7

8

Co

nse

rvac

ión

Tip

oló

gica

El inmueble es valorado como parte de un contexto a conservar. Sin embargo las condiciones actuales del entorno descontextualizan los valores considerados para la declaratoria. La recuperación del conjunto e integración al proyecto dependerá de su permanencia o exclusión en el listado de BIC según concepto del Consejo Asesor de Patrimonio.

11 7

Car

rera

13

A N

o. 2

4 2

6

CT

La recuperación del conjunto e integración al proyecto dependerá de su permanencia o exclusión en el listado de BIC según concepto del Consejo Asesor de Patrimonio.

Tabla No. 2: Estado actual de Bienes de Interés Cultural Barrio La Alameda


31

BARRIO MANZANA PREDIO DIRECCIÓN MODALIDAD ESTADO ACTUAL OBSERVACIONES

3 1

Cal

le 2

4 N

o. 1

4-0

6/1

2/1

6/1

8

Co

nse

rvac

ión

Inte

gral

Este predio se encuentra

afectado por la reserva vial

para la ampliación de la calle 24

según diseño geométrico

suministrado por el IDU. Según

estudio de movilidad la

ampliación de la calle 24 es

condicionante para el

desarrollo del plan parcial, por

lo tanto se adelanta

actualmente el proceso de

exclusión ante el Concejo

Asesor de Patrimonio.

El inmueble es valorado por la

respuesta urbana en especial el

manejo dado a la esquina, sin

embargo las condiciones

actuales del entorno

descontextualizan los valores

considerados para la

declaratoria.

La recuperación del bien e

integración al proyecto

dependerá de su permanencia

o exclusión en el listado de BIC

según concepto del Consejo


003103

Santa

Fe

7 2

Cal

le 2

4 N

o. 1

6-2

0

Co

nse

rvac

ión

Tip

oló

gica


respuesta urbana en especial el

retroceso lateral en predio

medianero, y la integración al

barrio y la manzana. Sin





declaratoria.

La recuperación del conjunto e







32

7 8

Cal

le 2

4 N

o. 1

6A

-65

Co

nse

rvac

ión

Inte

gral

El inmueble está afectado

parcialmente por la

delimitación de reserva vial de

la ampliación de la calle 24

según diseño geométrico

suministrado por el IDU. Según

estudio de movilidad la

ampliación de la calle 24 es

condicionante para el

desarrollo del plan parcial, por

lo tanto se adelanta

actualmente el proceso de

exclusión ante el Concejo



respuesta urbana, y la

integración al barrio y la

manzana. Sin embargo las

condiciones actuales del

entorno descontextualizan los

valores considerados para la

declaratoria.








33

7 17

Cal

le 2

5N

o. 1

6-1

5/1

7/1

9

Co

nse

rvac

ión

Tip

oló

gica

El inmueble es valorado como

parte de un contexto a

conservar; sin embargo las




declaratoria.

Este tipo de arquitectura

residencial se encuentra

presente de manera

consolidada en barrios como La

Merced, La Magdalena y

Teusaquillo.







7 23

Car

rera

16

No

. 24

-79

Co

nse

rvac

ión

Tip

oló

gica



conservar; es casa pareada

junto con la correspondiente al

No. 24-73. Sin embargo las




declaratoria.

Este tipo de arquitectura

residencial se encuentra

presente de manera



Teusaquillo.








34

7 24

Car

rera

16

No

. 24

-73

Co

nse

rvac

ión

Tip

oló

gica



conservar; es casa pareada

junto con la correspondiente al

No. 24-79. Sin embargo las




declaratoria. Este tipo de

arquitectura residencial se

encuentra presenta de manera



Teusaquillo.







7 27

Car

rera

16

No

. 24

-45

Co

nse

rvac

ión

Tip

oló

gica



conservar; en conjunto con

inmuebles similares, Sin





declaratoria.

Los valores estéticos y técnicas

constructivas se encuentran en

otras zonas de la ciudad.








35

7 28

Car

rera

16

No

. 24

-19

Co

nse

rvac

ión

Tip

oló

gica



conservar. Sin embargo las




declaratoria. Este tipo de arquitectura residencial se encuentra presente de manera consolidada en barrios como La Merced, La Magdalena y Teusaquillo. La recuperación del conjunto e integración al proyecto dependerá de su permanencia o exclusión en el listado de BIC según concepto del Consejo Asesor de Patrimonio.

Tabla No. 3: Inventario de Bienes de Interés Cultural Barrio La Alameda.

La valoración contextual de los bienes de interés cultural antes referidos, se ve afectada por las transformaciones predio a predio que han cambiado la ocupación de la manzana y modificado ampliamente el perfil urbano, quedan así, las casas declaradas fuera del contexto barrial, las edificaciones patrimoniales se convierten en elementos ajenos al entorno. Los bienes declarados como de interés cultural tienen características presentes en otros sectores de la cuidad, que aún conservan las características de entorno que le otorgan valor de conjunto. Queda sin fundamento al evaluar las condiciones de deterioro del sector, las consideraciones urbanas dentro del barrio y la manzana no responden hoy a los valores considerados para la declaratoria como BIC. La condición social y urbana de los barrios cambió drásticamente, el uso inicial residencial, fue reemplazado por la mezcla de usos como servicios al automóvil, servicios de alto impacto referidos a la prostitución y actividades afines e industrias. Las casas son modificadas en los primeros pisos con fines comerciales, se afectan las fachadas y se incorporan elementos agresivos al lenguaje arquitectónico y el entorno. Las edificaciones son ampliamente modificadas al interior, se subdividen espacios, cambian las funciones y la distribución y se eliminan elementos decorativos. La población de sector también cambió, las familias se trasladaron a barrios modernos o que brindaran más seguridad, los rasgos estéticos y poblacionales, si esta categoría cabe, fueron modificados como identidad de un periodo. El sector requiere para su


36

desarrollo y aprovechamiento permitir la evolución urbana y eliminar los sistemas obsoletos, para dar lugar a nuevas conformaciones urbanas.

Ver anexo No. 1: Contexto Histórico y Evaluación Patrimonial.

3.1.2. CONTEXTO URBANO. A continuación se describe las principales características de los predios que conforman cada una de las etapas, teniendo en cuenta: número, uso y condición jurídica. 3.1.2.1. Inventario de Predios. El plan parcial de renovación urbana Estación Central está compuesto por los siguientes predios:

Fuente: Levantamiento topográfico – Consorcio Proyectos Urbanos, 2009.

3.1.2.2. Inventario de predios por uso.

A nivel general, el ámbito de actuación del plan parcial se caracteriza por ser un sector de actividad mixta: residencial, dotacional y de servicios.

LOCALIDAD UPZ BARRIO ETAPA MANZANAS No. PREDIOS

01 193

02 58

03 48

1

04 71

09 452

10 22

3 Santafé 93 Las Nieves La Alameda

2

11 11

01 1 1

02 2

03 73

14 Los Mártires

102 La Sabana Santa Fe 3

07 41

TOTAL 11 972

Tabla No. 4: Relación de predios por Manzanas Incluidas en el Plan Parcial “Estación Central”.


37

Plano No. 7: Destino socioeconómico del suelo. Fuente: Base Catastral 2008 - ERU

Grafica No. 1: Destino socioeconómico por predios. Fuente: Base Catastral 2008 - ERU

El mayor porcentaje de predios según su uso se concentra en residencial, con un 44.6%, seguido del uso comercial con un 39.4%. A continuación se relaciona la participación de cada uso identificado para cada una de las


38

etapas del plan parcial así:

USO % USO % USO %

URBANIZADO NO EDIFICADO 40,5% COMERCIO TIPO A 47,5% COMERCIO TIPO A 57,1%

LOTE DEL ESTADO 40,5% URBANIZADO NO EDIFICADO 25,0% RESIDENCIAL 30,4%RESIDENCIAL 12,6% RESIDENCIAL 25,0% URBANIZADO NO EDIFICADO 10,7%

OTRO COMERCIO 5,8% INSTITUCIONAL 2,5% LOTE DEL ESTADO 1,8%

COMERCIO TIPO A 0,5%

ETAPA 1 ETAPA 2 ETAPA 3

Tabla No. 5: Usos por etapas. Fuente: Base Catastral 2008 – ERU.

Así bien, en la etapa uno se observa un claro predominio del uso institucional con un 40.5%, en la etapa dos por el contrario predomina el comercio tipo A, con un 47.5% y en la etapa tres el uso residencial con un 57.1%

3.1.2.3. Condición jurídica de los inmuebles.

Mediante contrato No. 022 de 2009 suscrito entre la ERU y Consorcio Gestión y Proyectos Urbanos, cuyo objeto fue elaborar los estudios de títulos y levantamientos topográficos de los predios localizados en las manzanas 02, 03, 04, 09, 10, 11 del sector catastral 003101, las manzanas 01, 02, 03, 07, del sector catastral 006103 denominado Santa Fe, del cual se extraen las siguientes conclusiones soportadas por la matriz resumen, la cual enuncia para cada uno de los 278 predios reportados, la siguiente información:

� Número de registro topográfico. � Numero de predio catastral. � Dirección. � Nombre del Propietario. � Código del Sector. � CHIP. � Cedula Catastral. � No. Escritura (Fecha y notaria). � Folio de matricula inmobiliaria. � Área de terreno según Catastro. � Área jurídica. � Terreno consorcio. � Observaciones técnicas. � Observaciones jurídicas.


39

Plano No. 8: Levantamiento topográfico del ámbito de actuación.

Ver anexo No. 2: Matriz situación jurídica de los inmuebles y tira topográfica.

De los 278 predios estudiados, el 44.6% se reportan sin problemas (quedando pendiente por verificar el estado de cuenta por concepto de valorización, impuestos y servicios públicos), el 36.7% con llamados de atención, es decir anotaciones en folio, o requieren certificado de cabida y linderos por diferencia de áreas, y el 17.6% con limitaciones o gravámenes, como lo muestra el siguiente cuadro resumen.

NO. PREDIOS %

PREDIOS SIN PROBLEMAS (SIN VERIFICAR ESTADO DE CUENTA POR CONCEPTO DE VALORIZACION, IMPUESTOS Y SERVICIOS PUBLICOS)

124 4460%

PREDIOS CON LLAMADO DE ATENCION REQUIEREN RELIZACION DE ALGUN TRAMITE (ANOTACIONES EN FOLIO O CABIDA Y LINDEROS POR DIREFENCIA DE AREAS)

102 3669%

PREDIOS CON LIMITACIONES Y GRAVAMENES 49 1763%

SIN INFORMACION 3 108%

278 10000%

CONVENCIONES

TOTAL PREDIOS

Tabla No. 6: Resumen situación jurídica de los inmuebles. Fuente: Estudio de Títulos - Contrato No. 022 de 2009.

3.1.3. CONTEXTO NORMATIVO


40

3.1.3.1. POT En el contexto del Plan de Ordenamiento Territorial el área objeto de estudio, se encuentra dentro de un área de actividad central9 a la que se le ha asignado el tratamiento de renovación urbana10. Cabe recordar que inicialmente el sector estaba catalogado bajo el tratamiento de conservación histórica, posterior a lo cual previa aprobación del Consejo Asesor de Patrimonio, se le asigno el tratamiento de renovación urbana en el Decreto Distrital 190 de 2004. En el Decreto 1042 de 1987, por medio del cual se reglamenta todos y cada uno de los predios del Área Central, el sector objeto de estudio se encontraba en su mayoría inscrito en el área de actividad múltiple, sub área de actividad múltiple con tratamiento de rehabilitación. Altura: libre Normas generales: De acuerdo al capítulo III Bonificación: N.A Usos: Vivienda, comercio, industria, institucional, recreativo.

LOCALIDAD SANTA FE

LOS MARTRES

UPZ No. 93 LAS NIEVES

102 LA SABANA

BARRIO LA ALAMEDA

SANTA FE

NEMERO DE MANZANAAS 11

NUMERO DE PREDIOS 227

AREA DELIMITACION 10.5 Ha.

AREA DE ACTIVIDAD

CENTRAL – ZONA CENTRO TRADICIONAL Designa el suelo del Centro Tradicional de la ciudad para la

localización de actividades que corresponden a las funciones de carácter central que cumplen dentro del modelo de

ordenamiento territorial

TRATAMIENTO URBANISTICO RENOVACION URBANA

Artículos 373 al 377 decreto Distrital 190 de 2004

ZONA NORMATVA POR DEMANDA DE ESTACIONAMIENTOS C: DEMANDA MEDIA BAJA

Tabla No. 7: Resumen Marco Normativo Decreto Distrital 190 de 2004 y PZCB.

Fuente: Decreto 190 de 2004.

9 “Es la que designa el suelo del Centro Tradicional de la ciudad y de los núcleos fundacionales de los municipios anexados, para la localización de actividades que responden a las funciones de carácter central que cumplen dentro del modelo de ordenamiento territorial. Allí conviven usos de vivienda, comercio, servicios, y dotacionales, configurando sectores específicos”. Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá. Decreto 190 de 2004. Artículo 348, Pág. 257. 10 “Es aquel que busca la transformación de zonas desarrolladas de la ciudad que tienen condiciones de subutilización de las estructuras físicas existentes, para aprovechar al máximo su potencial de desarrollo”. Ibíd., Artículo 373, Pág.300.


41

a) Objetivos. De acuerdo con lo señalado en el artículo 1 del Plan de Ordenamiento Territorial, el proyecto integral “Estación Central” se enmarca dentro de los siguientes objetivos de ordenamiento: � Controlar los procesos de expansión urbana en Bogotá y su periferia. El Plan de Ordenamiento Territorial señala que, “se promoverá el uso eficiente del suelo disponible tanto en el área de expansión, como al interior del suelo urbano, en particular en el centro de la ciudad, con el fin de contribuir a mitigar las presiones por suburbanización en la sabana y cerros colindantes (...)”11. � Avanzar a un modelo de ciudad región diversificado, con un centro especializado en

servicios.

El Plan de Ordenamiento Territorial señala que, “El modelo de ciudad abierta y competitiva se orienta a consolidar la oferta de bienes y servicios propios de una ciudad, nodo principal de la red regional de ciudades, a dinamizar la ventajas competitivas y comparativas derivadas de una localización estratégica en el contexto nacional e internacional, especialmente el latinoamericano, y a las características de sus actuales infraestructuras y equipamientos para posicionarla en el mercado internacional(...)”. b) Políticas.

De acuerdo con lo señalado en el Decreto 190 de 2004, el proyecto integral “Estación Central” se enmarca dentro de las siguientes políticas generales para el Distrito:

� Política sobre uso y ocupación del suelo urbano y de expansión. En cumplimiento de ésta política el Distrito adelantará aquellas acciones urbanísticas que permitan optimizar el uso del suelo, en especial en el centro de la ciudad como espacio principal de la región y el país12. � Política de competitividad. Los proyectos de renovación urbana con inversión pública, se orientarán a atraer la inversión privada para consolidar el centro de la ciudad como centro de la red regional de ciudades, a través de13: *La recuperación del centro histórico como área residencial y centro cultural de Bogotá. � Política sobre recuperación y manejo del espacio público.

11 Ibíd., Artículo 1. Numeral 4. 12 Ibíd., Artículo 6.

13 Ibíd., Artículo 8.


42

En cumplimiento de ésta política el Distrito propenderá la generación, construcción, recuperación y mantenimiento del espacio público tendientes a aumentar el índice de zonas verdes por habitante, el área de transito libre por habitante, su disfrute y su aprovechamiento económico (…)14. c) Operaciones estratégicas. De acuerdo a lo señalado en el artículo 26 del Decreto 190 de 2004 y, su plano anexo No 32 “Operaciones Estratégicas”, el proyecto integral “Estación Central” se localiza en la operación estratégica centro (Centro Histórico – Centro Internacional), siendo directrices para su ordenamiento las siguientes:

OPERACIÓN ESTRATÉGICA

FUNCIÓN EN LA ESTRATEGIA DE ORDENAMIENTO

DIRECTRICES PRINCIPALES PARA SU DESARROLLO

Centro

(Centro Histórico– Centro Internacional).

Integración Nacional e internacional.

1. Fortalecer y posesionar el centro como nodo internacional, nacional y regional.

2. Proteger el Patrimonio Cultural.

3. Promover la renovación urbana.

Tabla No. 8: Directrices para el desarrollo de la Operación Estratégica Centro. Fuente: Decreto 190 de 2004. Artículo 71.

d) Programa de Renovación Urbana.

El POT en su artículo 305, cita textualmente: “El programa se dirige a la realización de actuaciones urbanísticas públicas enfocadas a suplir las carencias que presentan algunos sectores de la ciudad y propiciar su reordenamiento. En la ejecución de estas actuaciones concurrirá el Distrito a través de la Empresa de Renovación Urbana, en coordinación con las demás entidades distritales.

De igual forma, el programa busca promover proyectos para atraer e incentivar la actuación privada, para lo cual la Administración facilitará y coordinará las intervenciones en las infraestructuras de servicios públicos, la vialidad y el espacio público.”

14 Ibíd., artículo 13.


43


44

Plano No. 9: Programa de renovación urbana – POT. Fuente: Decreto 190 de 2004.

3.1.3.2. Operación estratégica del centro. PZCB

El proyecto integral “Estación Central” se enmarca dentro de los siguientes principios, objetivos y programas del Plan Zonal del Centro: a) Principios.

� Un centro para vivir. “Garantiza la oferta habitacional en las diferentes modalidades de recuperación y desarrollo de proyectos inmobiliarios de vivienda en Bienes de Interés Cultural, edificios permanentes en desuso rehabilitados, zonas de renovación urbana y zonas de mejoramiento y consolidación, con el fin de mejorar las condiciones de habitabilidad de la población tradicional del centro y atraer nuevos habitantes, considerando la inclusión de todos los niveles de ingresos”15.

� Un centro conservado, renovado y consolidado. “Estructura operaciones integrales y proyectos urbanísticos e inmobiliarios, a partir de la definición de espacios estratégicos y la caracterización de criterios de ordenamiento para lograr un desarrollo en armonía con los tratamientos de conservación, consolidación y renovación urbana”16.

� Un Centro Competitivo. “Define un espacio atractivo para la inversión pública y privada, provisto de las condiciones normativas y urbanas que estimulen la ejecución de proyectos urbanos para el fortalecimiento y establecimiento de actividades administrativas, culturales, turísticas, comerciales, financieras, científicas, académicas y residenciales, como respuesta a su caracterización de Centro diverso”. b) Objetivos.17

� Desde el enfoque de hábitat a partir de los barrios y las UPZ. *Implementar instrumentos de renovación urbana que permitan suplir las carencias que presenta el centro y propiciar su reordenamiento y mejor aprovechamiento a través de acciones integrales público – privadas.

15 Plan Zonal del Centro. Decreto 492 de 2007. Artículo 7. Literal A. 16 Ibíd., Artículo 7. Literal A. 17 Ibíd., Artículo 8.


45

*Frenar el deterioro social, económico y físico mediante actuaciones integrales sobre el territorio. *Consolidar la estructura vial principal y desarrollar acciones para mejorar la accesibilidad y conectividad del Centro. *Desarrollar e implementar estrategias y proyectos para promover la permanencia de los residentes del sector.

� Desde el enfoque de la red de centralidades distritales. Fortalecer las actividades económicas del Centro complementadas con nuevos servicios turísticos, equipamientos dotacionales, espacios públicos y mejores condiciones de accesibilidad.

� Desde el enfoque del eje social. *Contener el paulatino desplazamiento de la población residente, a fin de propiciar el arraigo y sentido de pertenencia por el lugar que habitan. *Garantizar que los primeros beneficiarios de acceso a vivienda, educación, salud y empleo en el Centro sean los actuales habitantes que requieran ser objeto de programas de reasentamiento, por estar en zonas de alto riesgo, en sectores previstos para obras públicas, en zonas deterioradas y/o con bajos niveles de calidad de vida(...)

� Desde el enfoque del eje de reconciliación. *Valorar, promover y proteger la diversidad cultural para generar nuevas formas de habitabilidad con calidad de vida y consolidar una imagen de centro humano y moderno. *Mejorar las condiciones de seguridad y convivencia del residente y del visitante.

c) Programas Territoriales Integrados.18 De acuerdo a lo señalado en el artículo 11 del Decreto 492 de 2007 el proyecto integral “Estación Central” se enmarca dentro del PTI “Calle 26 – Centro Internacional”, con los siguientes objetivos específicos19:

� Realizar una operación urbana integral. � Generar oferta de vivienda de interés social en el centro de la ciudad. � Mitigar el impacto de las obras públicas. � Fortalecer la actividad residencial del sector con el impulso a la ocupación del centro con

nuevos residentes. � Recomponer el tejido urbano. � Utilizar la obra pública como incentivo para el desarrollo de la vivienda.

18 Ibíd., Artículo 11. 19 Target Euro SNC. “Programa Territorial Integrado – Barrios Las Cruces y San Bernardo (CO-T1023). Capitulo 1. Componente Urbano”. Pág. 21.


46

� Aprovechar las condiciones de accesibilidad que ofrece la Estación Central, con el propósito de dar respuesta a la política sobre uso y aprovechamiento del suelo urbano en el cetro de la ciudad.

� Consolidar la oferta de servicios empresariales a escala metropolitana, urbana y zonal. � Frenar el deterioro de la zona.

El artículo 33 del Decreto 492 de 2007, enuncia los criterios de ordenamiento de acuerdo a su objetivo, que orientan las decisiones normativas de las UPZ para garantizar su coherencia interna en el modelo de ordenamiento y en los demás instrumentos que desarrollen el Plan de Ordenamiento Territorial, así:

d) UPZ 93 – Nieves. Sector Alameda:

a. Continuar con el proceso de renovación urbana integral del sector. b. Integrar el área al tejido circundante mediante una articulación de usos

complementarios que fortalezcan la vocación comercial del área. c. Localizar equipamientos para la prestación de servicios sociales. d. Promover la creación de redes análogas de espacio público. e. Aprovechar el Parque Tercer Milenio como espacio articulador para la

recuperación de la zona que se encuentra alrededor de sus bordes utilizando para ello procesos de renovación urbana.

f. Reutilizar las edificaciones, en especial las que se encuentran sobre la Carrera 10ª, la Avenida Caracas y el Eje Ambiental de la Avenida Jiménez.

g. Mejorar y consolidar la plataforma comercial del área, mediante la rehabilitación de los centros comerciales existentes.

h. Ampliar la plataforma comercial para generar mayores y mejores condiciones para el desarrollo del comercio popular tradicional que se desarrolla en el sector, así como su articulación con las cadenas productivas, la investigación y el desarrollo de nuevas opciones comerciales en las manzanas 3, 10 y 22 (Zona comercial nueva adyacente al Parque Tercer Milenio).

i. Fortalecer los flujos peatonales que favorezcan la actividad comercial y las nuevas actividades residenciales y económicas que se desarrollen.

j. Propiciar las condiciones para la formulación del Plan Parcial de Renovación Urbana del Barrio La Alameda siendo la Estación Central un proyecto estructurante para lograr la revitalización del sector.

e) UPZ 102 - La Sabana:

a. Proteger las zonas residenciales mediante la recualificación e integración de los

usos dotacionales y zonas de espacio público existentes en las diferentes escalas


47

(vecinal, zonal, urbana y metropolitana), así como los resultantes en la conformación de nuevos procesos urbanísticos.

b. Impulsar procesos de renovación urbana para usos dotacionales, comerciales y de vivienda, mediante procesos de gestión interinstitucional, principalmente en torno a la zona del predio denominado Aduanilla de Paiba.

c. Promover el reordenamiento y mejoramiento de las condiciones urbanísticas y de funcionamiento de la Zona Especial de Alto Impacto por parte de los propietarios de los establecimientos en cumplimiento de las normas vigentes.

d. Mitigar los impactos de la Zona Especial de Alto Impacto con su entorno, mejorar los servicios complementarios y dar especial énfasis al tema de movilidad y zonas de parqueo.

e. Aprovechar la construcción de la Avenida Mariscal Sucre para generar procesos de renovación urbana en sus bordes.

f. Incentivar proyectos de intervención urbana en las áreas de influencia del Cementerio Central y de la Estación de La Sabana, de forma tal que se consoliden servicios complementarios que permitan la competitividad de estos usos dotacionales.

g. Integrar el nodo de articulación de borde del Proyecto Urbano Plaza de La Hoja con la vocación comercial y la tendencia institucional del área.

A continuación se define la norma general según el PZCB para el área objeto de estudio según el artículo 39. SECTORES NORMATIVOS: UPZ 93 LAS NIEVES:

4 ALAMEDA RENOVACION

URBANA REDESARROLLO O

REACTIVACION

Artículos 340, 348 y 373 a 376 del Decreto Distrital 190 de 2004 (Compilación del

POT) y demás normas complementarias. FICHAS REGLAMENTARIAS (PLANCHAS 2 Y

3) de la respectiva UPZ.

Tabla No. 9: Norma para el área objeto de estudio.

En el Cuadro No. 1 del Decreto 492 de 2007: Cuadro Indicativo de Usos del Área de Actividad Central, se enuncian los siguientes datos de interés:

CATEGORIA: Servicios UPZ: 93 las Nieves SECTORES DE USO: D: Alameda USO PRINCIPAL: Servicios personales (metropolitanos y urbanos) Servicios empresariales (zonal, metropolitano y urbano) USO COMPLEMENTARIO: Comercio (zonal, metropolitano y urbano) USO RESTRINGIDO Dotacionales: Equipamientos colectivos (zonal, metropolitano y


48

urbano) Dotacionales: Servicios urbanos básicos (metropolitanos) Comercio (metropolitano)

Es importante resaltar los criterios para la delimitación de planes parciales enunciados en el artículo 14. Del presente decreto, así: 1. Que conforme un área de planificación que asegure o complemente la dotación de servicios públicos, equipamientos colectivos y espacios públicos suficientes de acuerdo a los objetivos previstos en los planes maestros y decretos que los complementen y/o desarrollen, en relación con el sector y con base en el aprovechamiento y el uso propuesto en el área. 2. Que evalúe la topografía de los terrenos, los elementos y condiciones de la Estructura Ecológica Principal y de la Estructura Funcional y de Servicios, la división predial, la situación jurídica específica de los predios y la escala y/o complejidad de la intervención. 3. Que responda a las políticas, objetivos y criterios de ordenamiento del área en que se enmarca, orientando la actuación u operación urbana a desarrollar. 4. Que el desarrollo y funcionamiento del área de planeamiento facilite el proceso de gestión e implementación del plan parcial. 5. Que las características de los sistemas generales o locales y las condiciones financieras y económicas hagan posible el reparto de las cargas y beneficios y su ejecución. 6. Que contemple los aspectos funcionales del área a delimitar y las condiciones necesarias para la conservación y/o recuperación de los elementos que hagan parte del patrimonio cultural, de acuerdo a lo establecido por el POT y/o el artículo 4ª de la Ley 397 de 1997 y las normas que lo modifiquen o complementen. 7. Que se limite con las vías construidas de la malla vial arterial, según el perfil vial definido por el Plan de Ordenamiento Territorial y/o las líneas divisorias de aguas. 8. Que tenga en cuenta las áreas consolidadas, los planes parciales, los planes de implantación y los planes de regularización y manejo previamente adoptados.

3.1.3.3. UPZ

Las condiciones de edificabilidad y usos del suelo específicos para el área objeto de intervención, fueron reglamentadas mediante las Unidades de Planeamiento Zonal 93: Las Nieves y 102: La Sabana, como muestran las siguientes tablas.


49

SECTOR NORMATIVO

SUB- SECTOR BARRIO TRATAMIENTO MODALIDAD

4 2 La Alameda Renovación

Urbana Redesarrollo – Reactivación

EDIFICABILIDAD USOS

SEBSECTOR CARACTERISTICAS

PREDIO I.O I.C ALTURA PISOS OBSERVACIONES PRINCIPAL COMPLEMENTARIO

A Todos los predios 0,75 2,2 3 Es posible

desarrollar Plan Parcial.

*Servicios empresariales

de escala m,u,z.

*Servicios personales de

escala m.u.

Vivienda

Tabla No. 10: UPZ 93: Las Nieves.

EDIFICABILIDAD USOS

SEBSECTOR CARACTERISTICAS

PREDIO I.O I.C

ALTURA PISOS

OBSERVACIONES PRINCIPAL COMPLEMENTARIO

único Norma a través de Plan Parcial.

*Vivienda. *Equipamiento de escala u,z *Servicios empresariales de escala u,z.

Tabla No. 11: UPZ 102: La Sabana.

3.1.3.4. PLAN DE DESARROLLO2008 – 2012, BOGOTÁ POSITIVA: PARA VIVIR MEJOR.

El proyecto integral “Estación Central” se enmarca dentro del objetivo estructurante: “Derecho a la ciudad” y el Programa: “Transformación Urbana Positiva”, del Plan de Desarrollo, Bogotá Positiva: Para Vivir Mejor.


50

� Objetivo Estructurante: Derecho a la Ciudad. Este objetivo tiene como propósito, dignificar el hábitat a través del mejoramiento y la optimización de las condiciones urbanísticas, constructivas y ambientales de los elementos físicos de la ciudad, la eficiencia en la movilidad, y la generación de condiciones de equidad, convivencia y seguridad, que reconozcan las diferencias poblacionales, con base en una política económica centrada en las personas y en un modelo de desarrollo democrático, social, integral y ambientalmente sostenible. � Programa: Transformación Urbana Positiva. Este programa tiene por objetivo promover, gestionar y realizar operaciones, programas y proyectos urbanos sostenibles, integrales, prioritarios y estratégicos, dinamizadores de equidad y competitividad en los procesos de desarrollo y renovación urbana.

� Metas :

PLAN DE DESARROLLO BOGOTÁ POSITIVA PLAN DE LA ERU OPERCAIÓN URBANA ESTACIÓN CENTRAL

OBJETIVO ESTRUCTURANTE

PROGRAMA Programa Multifase Revitalización del Centro

Alcance y metas del proyecto.

Derecho a la Ciudad Transformación Urbana Positiva

Objeto habilitar 50 hectáreas en renovación urbana

Objeto habilitar 10 hectáreas del centro para los desarrollos inmobiliarios

1. Adquirir suelo para la Estación Central.

2. Formular Plan Parcial de la Estación.

3. Formular Plan de Negocio.

Tabla No. 12: Proyecto Estación Central, en el marco del Plan de Desarrollo Distrital.

3.1.4. CONTEXTO FISICO

3.1.4.1. Estudio Ambiental - Contrato No. 44 de 2010. Mediante contrato No. 044 de 2010, la Empresa de Renovación Urbana, contrato la elaboración del componente ambiental del plan parcial de renovación urbana Estación Central, de acuerdo con los términos de referencia y los requerimientos de la Secretaría Distrital de Ambiente (SDA) y demás autoridades del Distrito. Así las cosas, el informe final (Radicado 2011-1025-E del 29 de marzo de 2011) de la mencionada consultoría presenta cinco puntos con el siguiente contenido:

• Generalidades: Objetivos y alcance del estudio, justificación del proyecto, antecdentes y marco legal.

• Descripción general del proyecto, concordante con los documentos suministrados por la


51

ERU, en especial en cuanto a su localización, objetivos y alcance del proyecto, componentes del proyecto, construcción de la Estación Central, operación de la Estación Central, empleo a generar, costos y cronograma.

• Diagnóstico ambiental del área de influencia directa e indirecta del proyecto, con énfasis especial en el componente físico y biótico, y el componente socioeconómico.

• Evaluación Ambiental: Identificación y evaluación de impactos, impactos sobre el medio físico, impactos sobre el medio biótico, e impactos sobre el medio socioeconómico.

• Lineamientos de manejo ambiental: Objetivos, cronograma y estimación de costos. Con relación a la evaluación ambiental, podemos resaltar los siguientes puntos de interés, que podrán ser ampliados consultando el documento anexo.

El proyecto de la construcción y operación del Plan Parcial Estación Central en Bogotá, presenta en general un nivel de impacto ambiental positivo alto, toda vez que contribuirá a renovar urbanística, social y ambientalmente uno de los sectores más deteriorados de la ciudad.

Esta situación está intimamente relacionada con dos hechos:

Las condiciones ambientales y urbanísticas del área, caracterizadas por una topografía plana, un clima subhúmedo, un arbolado urbano muy pobre, deterioro urbanístico notable, construcciones vetustas y deterioradas, actividad social y económica deprimida. El manejo urbanístico y ambiental que se dará al proyecto, el cual contempla:

• Manejo de residuos sólidos orientado a separación en la fuente para fines de reúso y/o reciclaje.

• Diseño arquitectónico de las instalaciones subterráneas de movilidad con mecanismos para facilitar la evacuación y dispersión adecuadas de los contaminantes generados por el tráfico de los buses de Transmilenio.

• Restricción de uso del pito y mantenimiento adecuado de buses, para reducir los problemas de ruido al interior de la estación.

• Plantación de árboles nativos en una proporción de 4,5 a 1 con respecto a los árboles existentes, y mantenimiento del arbolado nuevo y existente.


52

• Incremento del espacio público efectivo en proporción de 6 a 1 con respecto a la dotación actual.

• Creación de espacios públicos adicionales de uso privativo para los habitantes del complejo vial-inmobiliario del Plan Parcial, representados en terrazas verdes dotadas de mobiliario de descanso al aire libre en los pisos 3, 8 y 9.

• Recolección y transporte de aguas lluvias en la red del sistema urbano existente.

• Recolección, transporte, tratamiento y disposición de aguas residuales a través del sistema de alcantarillado urbano del sector.

• Promoción de nuevas actividades productivas de calidad, que permitan eliminar depresión social y económica existente en la actualidad en el área de influencia directa.

Dentro de este marco general, los principales y más numerosos impactos ambientales negativos del proyecto son ocasionados por dos actividades: el movimiento de tierras, demoliciones y rellenos durante la construcción, generadores de polvo y sedimentación potencial del sistema de alcantarillado de aguas lluvias, y las actividades de operación y mantenimiento de la estación, éstas últimas especialmente a través de las emisiones de gases y partículas por el tráfico de los buses articulados, pero que, en todo caso, no generarán concentraciones altas de estos parámetros en el aire ambiente. Entre los impactos positivos, los más importantes tienen que ver con la transformación y modernización del deteriorado paisaje urbano del sector, el aumento de arbolado urbano y de espacios verdes, el aumento del espacio público efectivo, con una mayor área de parques, plazas y plazoletas, la creación de nuevas fuentes de empleo en el comercio y los servicios formales y el suministro de vivienda tanto de interés social como no social (VIS y No VIS). La siguiente figura muestra un resumen de los impactos ambientales del Plan Parcial.

MATRIZ REDUCIDA DE IMPACTO AMBIENTAL

1. ACTIVIDADES DEL PROYECTO


53

1.

Fase

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2.

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Suelos -1 +4

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Procesos morfodinámicos

-1

Disponibilidad aguas -1 -1 -1

Agu

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Calidad del agua -1 -1 -1

Calidad del aire -1 -1 -1 -1

Med

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Vegetación -1 +4

Fauna terrestre -1 +1

Med

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Hidrobiología* 0 0 0

Población -1 -1 +3

Empleo 0 +1 +1 +1 +5

Asp

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Asentamientos humanos y urb.

0 +4

Infraestructura y tráfico -2 -1

Eco

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Valores culturales -1

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Estética Paisaje y espacio público

-1 +4

Impacto a mediano o largo plazo Impacto a corto plazo

Importancia del impacto: 0 = Despreciable. 1 = Muy baja. 2 = Baja. 3 = Moderada. 4 = Alta. 5 = Muy alta Impactos negativos - Impactos positivos +

Tabla No. 13: Matriz reducida de impacto ambiental del Plan Parcial Estación Central.


54

Ver anexo No. 3: Diagnóstico ambiental – Contrato ERU No. 044 de 2010

3.1.4.2. Estructura Funcional y de Servicios. 3.1.4.2.1. Disponibilidades de Servicios Públicos. 3.1.4.2.1.1. Gas Natural S.A., ESP

Mediante oficio de referencia 1-200905761 del 13 de febrero de 2009, allego el concepto técnico en el cual certifica la existencia de infraestructura en la zona y la disponibilidad para la expansión del servicio una vez se defina el proyecto urbanístico, con el cual se evaluará el consumo potencial y la infraestructura faltante. 3.1.4.2.1.2. Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá –ESP (ETB)

Mediante oficio de referencia 013491 del 1 de diciembre de 2008 allego el concepto técnico en el cual se informa que la prestación de servicio de telecomunicaciones para el plan parcial de renovación urbana “Estación Central” se hace actualmente desde la Central Centro; así mismo, el concepto determina las condiciones técnicas de los proyectos para la construcción, renovación y reorganización de las redes, cuyos costos están a cargo de esa empresa. 3.1.4.2.1.3. Codensa S.A., ESP

Mediante oficio de referencia 00931555 del 9 de febrero de 2009 allego el concepto técnico que determina la disponibilidad del servicio de energía eléctrica para atender el plan parcial de renovación urbana “Estación Central”. 3.1.4.2.1.4. Empresa de Acueducto, Agua y Alcantarillado de Bogotá (EAAB-ESP)

Mediante oficio de referencia 1-2009-12305 del 24 de marzo de 2009 allego el concepto técnico que certifica la disponibilidad de servicios para el plan parcial de renovación urbana “Estación Central”, este concepto define las zonas libres para redes construidas y proyectadas; especifica, mediante cuadros y planos anexos , los datos técnicos de las redes existentes en el sector, determina las posibilidades de conexión de las redes de alcantarillado y acueducto; estipula lineamientos técnicos y legales para las redes internas y precisa otras consideraciones.

Ver anexo No. 4: Disponibilidades de servicios públicos.


55

3.1.4.2.1.5. Estudio Redes – Contrato No.014 de 2010.

Mediante contrato 014 de 2010, suscrito entre al ERU y la Ingeniera Hidráulica Martha Patricia Plata Beltrán, cuyo objeto fue el DISEÑO CONCEPTUAL Y COSTOS GENERALES DE URBANISMO PARA LAS REDES DE ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO PARA EL PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA “ESTACIÓN CENTRAL”, se obtuvo el siguiente producto:

El mencionado documento contiene los diseños conceptuales de los proyectos externos de las redes de acueducto y de los colectores del sistema de alcantarillado requeridos para el desarrollo del Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central, realizados de acuerdo con los datos técnicos particulares expedidos por el Acueducto de Bogotá en la comunicación S-2009-443498 de Diciembre 14 de 2009, y complementados con la información recopilada posteriormente en las reuniones sostenidas con la Dirección Apoyo Técnico y la Dirección Acueducto y Alcantarillado de la Zona 3 de esa Entidad. Incluye también el presupuesto aproximado de las obras de redes externas acueducto y alcantarillado y unas conclusiones o recomendaciones a tener en cuenta en el desarrollo del proyecto. � Infraestructura de acueducto: 1. Para el sector comprendido entre la Avenida Caracas y la carrera 13, y entre la calle 24 y la calle 26, se debe renovar la totalidad de las redes, conformando un anillo perimetral en diámetro 8” y disponiendo redes de distribución en 6”.

2. Para el sector comprendido entre la Avenida Caracas y la transversal 17, y entre la calle 24 y la calle 26, se debe renovar la totalidad de las redes, conformando un anillo perimetral en diámetro 8” y disponiendo redes de distribución en 6”.

3. Los sectores oriental y occidental del Proyecto Integral “Estación Central” se interconectan a través de la red de diámetro 12” localizada por la calle 24, que también se debe renovar.

4. Se requiere la implementación de una instrumentación geotécnica a la red matriz de diámetro 48” localizada por la calle 24 (Línea San Diego – Zona Intermedia I).

A continuación se detalla el presupuesto estimado así:


56

ITEM PRECIO

Tubería 6” (1.190m)

$663’238.379

Tubería 8” (1.265m)

Tubería 12” (635m)

Accesorios

Instrumentación 48”

AIU (15%) $99’485.757

Total $762’724.136

Tabla No. 14: Presupuesto estimado infraestructura de acueducto.

� Infraestructura de alcantarillado sanitario: 1. Por las condiciones de cotas del sector, es necesario dividir en dos (2) partes el drenaje sanitario, hacia la calle 26 y a la calle 24.

2. Los colectores proyectados se conectarán a sistemas combinados en la calle 26 y en la calle 24.

3. El colector existente por la calle 24 es superficial. Para garantizar el drenaje de la zona por desarrollar que drenará hacia la calle 24, se requiere profundizar el colector por la calle 24, pasando por debajo de la red matriz acueducto de diámetro 48”.


ITEM PRECIO


$244’286.605




Pozos (21)

AIU (15%) $36’642.990

Total $280’929.595

Tabla No. 15: Presupuesto infraestructura de alcantarillado sanitario


57

� Infraestructura de alcantarillado pluvial 1. Por las cotas del sector, se debe drenar hacia las calles 24 y 26.

2. Los proyectos de adecuación al sistema Transmilenio de las avenidas carrera 10 y calle 26, interceptaron áreas de los colectores de la calle 24 y de la carrera 17, por esta razón disminuye el diámetro de estos colectores, que se propone renovar, pero que se considera continuarán funcionando como combinado.

3. De acuerdo con lo informado por el Acueducto de Bogotá, en el mes de enero de 2011, se tendrán las definiciones del contrato de consultoría N°1-02-30100-1066-2009, respecto a si el área del Plan de Ordenamiento Zonal del Centro continuará funcionando combinado y se determinarán los colectores principales que se requiere ampliar o rehabilitar y la participación de cada plan parcial en las obras generales del POZ Centro.


ITEM PRECIO


$408’229.204





Pozos (17)

Sumideros (50)

AIU (15%) $61’234.380

Total $469’463.585

Tabla No. 16: Presupuesto infraestructura de alcantarillado pluvial

Ver Anexo No. 5: Diseño conceptual de redes – Contrato ERU No.014 de 2010

3.1.4.2.2. Movilidad.

3.1.4.2.2.1. Estudio de transito - Contrato No. 033 de 2010.

El mencionado documento presenta el informe final de las actividades realizadas y los resultados obtenidos durante la elaboración del estudio de tránsito en desarrollo del Contrato de Consultoría 033-2010, cuyo objeto es: “ELABORAR EL ESTUDIO DE TRANSITO PARA EL SECTOR EN EL QUE SE DESARROLLARÁ EL PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA “ESTACION CENTRAL” Y SU AREA DE INFLUENCIA, EN EL MARCO DEL DECRETO 596 DE 2007”.


58

El objetivo general del estudio de tránsito es evaluar las condiciones generales de operación del tránsito en una situación base de análisis; en comparación con las que se presentarían al implementar el plan parcial de renovación urbana en el suelo destinado para la construcción de la “Estación Central” del sistema de transporte masivo “Transmilenio”. Para lograr lo anterior se analizarán dos escenarios: El primero, el escenario base de modelación del tránsito y del transporte sobre la malla vial circundante “Escenario sin proyecto”, por medio del cual se establecerá la línea base de análisis de los parámetros del tránsito, particularmente la relación volumen vehicular vs. capacidad vial, en función de las condiciones propias de la zona de estudio. Es necesario aclarar que el “escenario sin Proyecto”; debe excluir la interferencia que sobre el comportamiento del tránsito producen los desvíos del flujo vehicular debidos a la construcción de la infraestructura de las troncales carrera 10ª y Calle 26, del sistema de transporte masivo; e incluir las soluciones de tránsito sobre la malla vial que permitirán la integración de las tres (3) troncales del sistema Transmilenio “Av Caracas, Calle 26 y Carrera 10”, precisamente en la “Estación Central”. El segundo, “Escenario con proyecto” donde se estimará el impacto producido por los flujos de tránsito generados y atraídos debidos a la implementación del componente inmobiliario del plan parcial de renovación urbana “Estación Central” y su área de influencia. � Caracterización de las condiciones de operación actuales del tránsito en la red vial del área de influencia En el siguiente cuadro se muestra la caracterización de los tramos de la malla vial circundante. Es pertinente aclarar nuevamente que el año base corresponde a la infraestructura vial que se presentaba en el año 2008, antes de la adjudicación y puesta en marcha de las obras de la fase III de Transmilenio, y la situación actual o de diagnóstico, corresponde al escenario que contempla los diseños aprobados por la ciudad para la operación del intercambiador de la Estación Central.

VÍA TRAMO CARACTERÍSTICAS GEOMÉTRICAS Y SENTIDO DE CIRCULACIÓN INTERSECCIONES SEMAFORIZADAS


59


AV

ENID

A C

ALL

E 2

6

CA

RR

ERA

20

- C

AR

RER

A 1

0

Situación actual sin estación TransMilenio:

• Tiene una sección tipo V-3 con sentidos de circulación E-W y W-E.

• Cuenta con dos calzadas por sentido, con tres carriles por cada calzada.

• El cruce con las avenidas Caracas, Carrera 13 y Carrera 10 es a desnivel. Pero tiene conectantes que solucionan el acceso a dichas vías

Situación actual o de diagnóstico con estación TransMilenio:

• Tiene una sección tipo V-2 con sentidos de circulación E-W y W-E.

• Cuenta con dos calzadas por sentido, con tres carriles para los mixtos y un carril exclusivo para buses articulados por cada calzada.

• El cruce con las Avenidas Caracas, Carrera 13 y Carrera 10 es a desnivel. Pero tiene conectantes que solucionan el acceso a dichas vías.

Avenida Calle 26 x Carrera 19

CA

LLE

25 A

CA

RR

ERA

14-

CA

RR

ERA

13

A


• Tiene una sección tipo V-6 con 12 metros de ancho, con sentidos de circulación E-W y W-E.

• Cuenta con 1 calzada y un carril de circulación por sentido. Situación actual o de diagnóstico con estación TransMilenio:

• Desaparece.

N/A

CA

LLE

25

CA

RR

ERA

13

A-

CA

RR

ERA

13




• Se convierte en peatonal.

N/A

CA

LLE

24B

CA

RR

ERA

14-

CA

RR

ERA

13

A Situación actual sin estación TransMilenio:



• Desaparece.

N/A

CA

LLE

24 A

CA

RR

ERA

14-

CA

RR

ERA

13

A Situación actual sin estación TransMilenio:



• Tiene una sección tipo V-8 con 12 metros de ancho, con sentido de circulación W-E.

• Cuenta con 1 calzada y tres carriles, uno de los cuales se utilizará para la operación de los taxis y dos carriles de circulación.


60


CA

LLE

24 A

CA

RR

ERA

13

A –

CA

RR

ERA

13


• Peatonal.

• Tiene una sección tipo V-8 con 10 metros de ancho. Situación actual o de diagnóstico con estación TransMilenio:

• Se convierte en vehicular con sentido E-W, para permitir el ingreso de las rutas a la estación central.

• Tiene una sección tipo V-8 con 10 metros de ancho.

CA

LLE

24

CA

RR

ERA

20

–

CA

RR

ERA

17


• Tiene una sección tipo V-3E con 24 metros de ancho, con sentidos de circulación E-W y W-E.

• Cuenta con 2 calzadas de circulación y dos carriles por calzada. En el andén norte opera la ciclo ruta.


• Mantiene sus condiciones de operación actuales.

CA

LLE

24

CA

RR

ERA

17

Y

CA

RR

ERA

13


• Tiene una sección tipo V-6 con 154 metros de ancho, con sentido de circulación W-E.

• Cuenta con 1 calzadas de circulación y dos carriles por calzada. En el andén norte opera un tramo de la ciclo ruta.



CA

RR

ERA

17

CA

LLE

26 –

CA

LLE

22


• Tiene una sección tipo V-4 con 24 metros de ancho, con sentidos de circulación S-N- N-S.

• Cuenta con 2 calzadas de circulación y dos carriles por calzada y por sentido.


• Se elimina la conexión vehicular con la avenida Calle 26 y la Avenida Caracas. Se convierte en una calle ciega. Con salida W-E a la avenida Caracas por la calle 25.

Carrera 17X Calle 24 Carrera 17XCalle 23 Carrera 17XCalle 22

CA

RR

ERA

16

A

CA

LLE

24-C

ALL

E 2

2 Situación actual sin estación TransMilenio:


• Cuenta con 1 calzada de circulación y dos carriles un carril por sentido.



CA

RR

ERA

16

CA

LLE

25-

CA

LLE

22



• Cuenta con 1 calzada de circulación y dos carriles un carril por sentido.




61


CA

RR

ERA

15

CA

LLE

22 –

CA

LLE

24



• Cuenta con 1 calzada de circulación y dos carriles; un carril por sentido.


• Mantiene sus condiciones de operación actuales

CA

RR

ERA

14

(A

VEN

IDA

CA

RA

CA

S)

CA

LLE

26 –

CA

LLE

22


• Tiene una sección tipo V-3 con sentidos de circulación S-N- N-S.

• Cuenta con cuatro calzadas, dos calzadas por sentido, con dos carriles para los mixtos y dos carriles para la circulación de articulados.


• Mantiene sus condiciones de operación actuales

Avenida Caracas X calle 24 Avenida Caracas X calle 23 Avenida Caracas X calle 22

CA

RR

ERA

13

A

CA

LLE

26-

CA

LLE

-24


• Tiene una sección tipo V-7 con 12 metros de ancho, con sentido de circulación N-S.

• Cuenta con 1 calzada, dos carriles de circulación. Situación actual o de diagnóstico con estación TransMilenio:

• Tiene una sección tipo V-7 con 12 metros de ancho.

• Cambia su sentido de circulación a S-N para permitir el ingreso de las rutas provenientes de la Carrera 13 a la Estación Central.

• Cuenta con 1 calzada, dos carriles de circulación.

CA

RR

ERA

13

A

CA

LLE

24 –

CA

LLE

22



• Cuenta con 1 calzada, dos carriles de circulación. Situación actual o de diagnóstico con estación TransMilenio:


CA

RR

ERA

13

CA

LLE

26 –

CA

LLE

22



• Cuenta con 1 calzada, tres carriles de circulación Situación actual o de diagnóstico con estación TransMilenio:


Carrera 13 X calle 24 Carrera 13 X calle 23 Carrera 13 X calle 22

Tabla No. 17: Características geométricas de la malla vial circundante.

� Características del sistema vial y de transporte Rutas de transporte público colectivo:

• Situación actual (año 2010): En la actualidad las vías de la zona de estudio se encuentran


62

soportando la carga de rutas del sistema de transporte público colectivo que han sido desviadas por la construcción de la infraestructura de las troncales Carrera 10 y Avenida Calle 26. Los corredores utilizados como desvío de rutas son: En sentido occidente oriente: la calle 24, la calle 23 y la calle 22, que operan como par vial con la avenida Calle 19, única vía en sentido oriente occidente. En sentido Norte sur y viceversa: La Carrera 10 y la Carrera 13

• Situación actual o de diagnóstico con Transmilenio: En el esquema futuro de operación del sistema integrado de transporte público colectivo de transporte en la zona, circularan un total de 17 rutas, siendo la Carrera 13, la carrera 17 y la calle 24 los principales corredores de operación de las rutas. Adicional al sistema integrado de transporte se tendrán las rutas transporte masivo por la avenida Calle 26 y por la avenida Caracas, en total para la hora pico se tiene un volumen de transporte público de 1878 vehículos circulando dentro de la red vial de influencia del proyecto, según la toma de información secundaria base para la modelación de la situación actual o de diagnóstico.


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Plano No. 10: Estructura de movilidad.

Ver Anexo No. 6: Estudio de Transito “Estación Central” contrato ERU No. 033 de 2010.

Ver Anexo No. 7: Diseños IDU ampliación calle 24.

3.1.4.2.3. Espacio Público.

A la fecha de elaboración del presente estudio, el porcentaje de espacio público y vías tomando como base el área bruta del proyecto, corresponde al 40% y el área privada al 60%, como lo muestra el siguiente plano.


64

Plano No. 11: Espacio publico actual.

DESCRIPCION M2 %

Área bruta 107.045,88 100

Área espacio público y vías 43.726,20 40

Área privada 63.319,68 60

Tabla No. 18: Espacio público.

3.1.4.2.4. Equipamientos.

3.1.4.2.4.1. Equipamientos del sistema de movilidad – Estación Central.

A la fecha de la formulación del Plan Parcial, el proyecto la definición del equipamiento urbano de la Estación se encuentra en las siguientes condiciones:

a) Diseños: El diseño de la operación del sistema determinó el diseño de la infraestructura vial, el espacio público así como el sótano de la Estación Central el cual obedece al estudio de la integración de las fases de Transmilenio permitiendo la correcta operación del sistema. La primera plataforma orientada sentido oriente occidente (paralela a la calle 26 plataforma 1), y la segunda norte sur. (Paralela a la Av. Caracas). Se accede a estas plataformas desde la Av. Caracas y la calle 26. A la fecha se encuentran ejecutados la totalidad de los diseños de la Estación.


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Plano No. 12: Diseños IDU, Estación Central de Transmilenio Fase III.

b) Construcción:

Previendo la posibilidad de la estructuración de la Operación Urbana, la ejecución del proyecto de la Estación Central, se definió en 2 fases, que corresponden a la plataforma 1 y la plataforma 2 de la estación. La primera, el intercambiador hacia la calle 26 y la segunda paralela a la Av. Caracas. El IDU, interesado en estructurar la operación, contrató solo la construcción de la primera fase, es decir la integración y manejo de la operación vehicular, Caracas- Calle 26, a nivel de sótano, sin incluir el nivel de la estación a nivel de superficie para manejo de pasajeros. Tampoco se construirá la cubierta de esta plataforma.

c) Compra de suelo:

Considerando que se prevén 2 desarrollos sobre un mismo suelo, y que el primer desarrollo es el equipamiento de la Estación Central, para que la operación vehicular de la primera fase de la estación entre simultáneamente al servicio con la fase III de Transmilenio, la compra de suelo y el proyecto de la Estación se ejecutan de manera independiente al desarrollo del Plan Parcial.


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Plano No. 13: Resolución 0414 de 2009 – Área de reserva.

Ver anexo No. 8: Diseños IDU Estación Central de Transmilenio Fase III.

3.1.4.2.4.2. Equipamientos.

De acuerdo con la base catastral 2008, en el ámbito de actuación se encuentran 6 equipamientos de administración sobre la Avenida 26 entre carreras 13 a y 13, 2 de educación sobre la calle 24 A entre carreras 13 a y 13 y uno de salud sobre la Transversal 17 entre carreas 24 y 25. Cabe aclarar que las redes de equipamientos de la ciudad abarcan un ámbito mayor, por lo tanto el sector se abastece de los equipamientos ubicados en el área de influencia, sabiendo que en el centro de se encuentra la mayor concentración de equipamientos de la ciudad.


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Plano No. 14: Equipamientos colectivos.

3.1.4.2.5. Usos y aprovechamientos.

3.1.4.2.5.1. Alturas de las edificaciones.

El ámbito de actuación del plan parcial se caracteriza por ser un sector con edificaciones de uno, dos y tres pisos en su gran mayoría, lo cual corresponde al 68% de los predios.


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Plano No. 15: Alturas de las edificaciones por localidad.

Plano No. 16: Alturas de las edificaciones por barrio.


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Plano No. 17: Alturas de las edificaciones en el área de influencia.

Plano No. 18: Alturas predominantes.

Plano No. 19: Alturas de las edificaciones.


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El mayor porcentaje de predios según la altura de las edificaciones se concentra en el rango de un piso con el 35.2% seguido con un porcentaje del 18.8% para los predios con edificaciones de dos pisos y el 14.9% para los predios con edificaciones de tres pisos. El 31.1% restante, corresponde a los predios con edificaciones superiores a 4 pisos de altura. A continuación se relaciona la participación de predios por etapa, según la altura de las edificaciones.

ETAPAS: 1 2 3

N° PISOS M2 % M2 % M2 %

1 11.141 47,8% 3.491 29,1% 3.582 31,6%

3 3.587 15,4% 2.264 18,9% 2.711 23,9%

5 3.224 13,8% 1.961 16,4% 2.286 20,2%

2 2.429 10,4% 1.876 15,7% 2.000 17,6%

4 1.506 6,5% 625 5,2% 575 5,1%

34 787 3,4% 495 4,1% 189 1,7%

6 440 1,9% 366 3,1%

10 151 0,6% 335 2,8%

12 20 0,1% 253 2,1%

11 18 0,1% 185 1,5%

7 51 0,4%

8 38 0,3%

9 37 0,3%

15 8 0,1%

TOTAL: 23.303 100% 11.985 100% 11.343 100%

Tabla No. 19: Altura de las edificaciones por etapas.


De acuerdo con el cuadro anterior, es claro como en las tres etapas del proyecto, predominan las edificaciones de 1 y 2 pisos, lo que evidencia un bajo aprovechamiento del suelo. 3.1.4.2.5.2. Usos de las edificaciones existentes.


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Teniendo en cuenta los metros cuadrados construidos en el área de estudio, es claro que existe un predominio del uso comercial por metro cuadrado con un 53.4%, seguido del uso residencial con un 23.0%.

Grafica No. 2: Porcentaje de uso por metros cuadrados construidos.

3.2. CARACTERIZACION COMPONENTE SOCIOECONOMICO.

El proyecto se enmarca entre la Troncal Calle 26 y la Calle 24, entre las Carreras 13 y 17, en un área ligeramente superior a los 105 mil M2, adosado al Centro Internacional y próximo a puntos sensibles para la movilidad de la ciudad, como son la troncal de Transmilenio de la Avenida Caracas y las troncales en construcción de la Calle 10 y de la 26, en los barrios La Alameda y Santa Fe. De hecho, la primera etapa o fase del proyecto consiste en propiciar la realización de un proyecto inmobiliario sobre el espacio de lo que será la Estación Central de Transmilenio, a la cual en el futuro seguramente se asociará la operación de la primera línea del Metro. La demarcación del área de influencia del proyecto comprende sectores de los barrios La Favorita, La Capuchina, Veracruz, La Alameda, San Diego y Santa Fe, situados en las localidades de los Mártires y de Santa Fe. � Etapa 1: La Etapa 1 del plan parcial corresponde a la localización de la Estación Central de

Transmilenio Calles 26 a 24, entre Troncal de la Caracas y Carrera 13 A. Sótano a nivel de la Calle 26, para integración operacional (sin pasajeros). Desarrollo inmobiliario en la superficie. Uso mixto: estación, comercio, oficinas, vivienda (estrato


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medio). El área del proyecto comprende 264 predios, los cuales se encuentran 17 en la localidad de los Mártires y 247 en la localidad de Santa Fe.

� Etapa 2: Calles 26 a 24 entre Carreras 13 A y 13. Uso: comercio, oficinas, institucional. La

etapa número dos del Proyecto Estación Central – Alameda está delimitada al norte por la Calle 26, al sur por la Calle 24, al oriente por la Carrera 13 y al occidente por la carrera 13 A . Está integrada por tres manzanas que de acuerdo con el código catastral son las manzana 09, 10 y 11. En la primera de ellas se encuentran predios con usos institucionales, urbanizado no edificado, residenciales, y comerciales tipo A. La manzana número 10, presenta predios con uso dotacional, comercial tipo A, residencial y sin uso definido en la base catastral, pero que actualmente presta el servicio de parqueadero. Para la última de ellas, la manzana 11, se encuentran usos dotacionales, comercio tipo A, residencial y urbanizado no edificado.

� Etapa 3: Comprende de la Calle 24 a la 25 entre Carrera 17 y Avenida Caracas. La

componen las manzanas 3 y 7. Uso: vivienda y comercio en primer piso. En ésta etapa fase 3 se encuentran 114 predios, 73 corresponden a la manzana 3 y 41 a la manzana 7 perteneciente a la UPZ 102 Sabana.

POBLACION HOGARES VIVIENDAS

BARRIO N° habitantes % N° hogares % N° viviendas %

LA ALAMEDA 3.036 10,6% 1.404 12,4% 1.410 12,4%

LAS NIEVES 5.553 19,3% 2.420 21,3% 2.458 21,6%

LA CAPUCHINA 1.821 6,3% 693 6,1% 707 6,2%

VERACRUZ 2.058 7,2% 1.046 9,2% 1.024 9,0%

SANTA FE 10.140 35,3% 3.580 31,5% 3.404 29,9%

LA FAVORITA 4.916 17,1% 1.704 15,0% 1.692 14,9%

SAN DIEGO 1.176 4,1% 506 4,5% 675 5,9%

TOTALES 28.700 100,0% 11.353 100,0% 11.370 100,0%

Tabla No. 20: Población, hogares y vivienda en el área de influencia del proyecto.



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Plano No. 20: Población área de influencia.

Plano No. 21: Población ámbito de aplicación.

LOCALIDAD MARTIRES Limita al norte con la localidad de Teusaquillo, al sur con la localidad de Antonio Nariño, al


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oriente con la localidad de Santa Fe y al occidente, con la localidad de Puente Aranda y tiene una extensión total de 651 hectáreas (ha), de las cuales 10 corresponden a suelo protegido (no tiene suelo rural). Está conformada por 2 Unidades de planeación Zonal (UPZ): Santa Isabel y La Sabana. La localidad de Los Mártires presenta un territorio plano por donde cruzan los canales del río Fucha San Francisco (Calle 13) y de Los Comuneros (Calle 6). El río Fucha conforma el límite sur de la localidad. En la parte sur de la localidad de Los Mártires predomina el uso residencial y en su costado norte predomina el uso comercial, hace parte del centro de Bogotá, constituyéndose parte de la centralidad Centro Histórico Internacional.20 Los Mártires registra un total de 10 hectáreas de suelo protegido, que corresponde al 1,5% sobre el total del suelo de esta localidad (651 hectáreas). La UPZ La Sabana figura con la mayor área protegida con 7,5 Ha; allí se ubica el parque urbano Renacimiento y la zona verde del Cementerio Central. El suelo urbano de Los Mártires comprende un total de 651 hectáreas (ha), de las cuales 10 corresponden a áreas protegidas; en este suelo urbano se localizan 707 manzanas, que ocupan un total de 433 hectáreas. La localidad cuenta con 2 Unidades de Planeamiento Zonal, una de tipo comercial (La Sabana) y la otra de tipo residencial consolidado (Santa Isabel). La UPZ La Sabana se localiza en el norte de la localidad de Los Mártires; tiene una extensión de 453,78 ha, de las cuales una corresponde a suelo protegido y 15,14 a áreas sin urbanizar. Esta UPZ limita, por el norte, con la Avenida de las Américas y la Calle 26; por el oriente, con la Avenida Caracas (Carrera 14); por el sur, con la Avenida de Los Comuneros (Calle 6), y por el occidente, con la Avenida Ciudad de Quito. Concentra la mayor cantidad de barrios de la localidad (44 de 69). La UPZ La Sabana es un sector predominantemente comercial y de servicios, de estratos 2, 3 y 4. En ella se encuentran zonas especializadas en el mantenimiento, reparación e insumos para los vehículos, zonas para centro de negocios y oficinas, zonas conformadas por establecimientos comerciales y ventas al detal y zonas de alto impacto. A esta UPZ se le reconoce su carácter de Área Central Principal de la ciudad, que aglomera, entre otras, actividades económicas, administrativas, gubernamentales y culturales de alta jerarquía.

20 Secretaría Distrital de Planeación. “Conociendo la localidad de Los Mártires: Diagnóstico de los aspectos físicos, demográficos y socioeconómicos”. Bogotá, 2009.


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Este es un territorio de gran heterogeneidad social y económica pues en el habita un importante porcentaje de población del estrato dos junto a población perteneciente a los estratos 3 y 4, ubicada en la zona del barrio Panamericano, Colseguros, Usatama, muy cerca del barrio Samper Mendoza donde el estrato es dos, principalmente. En Los Mártires se localizan 283 Bienes de Interés Cultural de los cuales 56 corresponden a Conservación Integral, 6 fueron declarados como Conservación Monumental, 212 figuran en la Categoría de Conservación Tipológica, 1 corresponde a la categoría de Restitución Parcial y 8 pertenecen a la categoría de Restitución Total. Casi la totalidad de ellos se ubican en la UPZ La Sabana21. Esta circunstancia representa un potencial de aprovechamiento de estos inmuebles como atractivo turístico y cultural, dando paso, al tiempo, a la generación de emprendimientos productivos que se relacionen con este tipo de actividad (servicios hoteleros, restaurantes, entre otros). En esta localidad se encuentra un total de 10 equipamientos culturales, dentro de los cuales 5 pertenecen al grupo que corresponde a encuentro y cohesión social, 3 corresponden a espacios de expresión y 2 son de la categoría de memoria y avance cultural. La UPZ La Sabana figura con el mayor número de equipamientos culturales (8) y la UPZ Santa Isabel presenta sólo 2. En la localidad solo hay 1 equipamiento recreativo y deportivo que corresponde a un coliseo, ubicado en la UPZ Santa Isabel. La localidad tiene una de las dotaciones de parques por habitante más bajas de la ciudad y menor al promedio: 49 parques que suman 219.750 m², lo que equivale a 2,3 m² por habitante (recordemos que el promedio para Bogotá es de 4.3 m² por habitante). LOCALIDAD SANTA FE Santa Fe está ubicada en el centro de la ciudad. Limita, al norte con la localidad de Chapinero; al sur con las localidades de San Cristóbal y Antonio Nariño; al oriente con el municipio de Choachí y al occidente con las localidades de Los Mártires y Teusaquillo. Tiene una extensión total de 4.517 hectáreas (ha), de las cuales 3.820 ha están catalogadas como suelo rural y 697 ha Pertenecen a suelo urbano. En estos dos suelos se localizan en total 3.892 ha de suelo protegido, 22 la mayor parte de la cual corresponde a suelo rural (bosque de los Cerros

21 “En esta UPZ se localiza el liceo Nacional Agustín Nieto Caballero, el hospital San José, la Dirección de Reclutamiento del ejercito, el cementerio central, el edificio sede del Instituto Técnico Central y la estación de la Sabana que están declarados como Conservación Monumental; declarados en la categoría de Conservación Integral, se ubican en esta UPZ, el Liceo Nacional Antonia Santos, la iglesia Voto Nacional, el edificio Manuel M. Peraza, la fábrica de pastas El Gallo, la Estación de Policía, la iglesia Nuestra Señora de Fátima, el edifico Cudecom, la clínica Santa Gema, el teatro San Jorge, la iglesia de la Sagrada Pasión Casa Cural, la fábrica de chocolates Andino, el colegio Sans Fason, la casa San Vicente de Paul, la clínica San Pedro Claver y la iglesia Santa Teresita del Niño Jesús . También se ubican la plaza Paloquemao, el cementerio Hebreo, el cementerio Alemán y el cementerio Británico que fueron declarados en la categoría de conservación Tipológica, y en categoría de Restitución Total se localiza el Molino El Cóndor, entre otros”. Secretaría Distrital de Planeación. Op. Cit. pág. 24 22 Ibíd.


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Orientales, componente ecológico con una extensión de 3.820 hectáreas). Esta zona rural de Santa Fe hace parte de la Unidad de Planeamiento Rural Cerros Orientales, conformada además por las zonas rurales de las localidades de Usaquén, Chapinero, San Cristóbal y parte del suelo rural de Usme. En el suelo urbano, la UPZ Sagrado Corazón figura con la mayor área protegida registrando 44 ha., en razón a que allí se ubica una parte del parque metropolitano Nacional Enrique Olaya Herrera, el parque de la Independencia y una parte del canal El Arzobispo, le sigue la UPZ las Nieves con 21 ha., por cuanto en su territorio se ubica el parque Tercer Milenio (SDP 2009, pag 17). El suelo urbano de Santa Fe comprende un total de 697 hectáreas (ha), de las cuales 72 corresponden a áreas protegidas, en el que se localizan 787 manzanas, que ocupan un total de 533 ha. En la parte oriental de la localidad de Santa Fe, el uso principal es el residencial y la parte occidental es una importante zona comercial, donde se ubican además gran cantidad de edificios de oficinas e institucionales administrativos, culturales y educativos. La localidad cuenta con 5 UPZ urbanas y una UPR. Las UPZ son dos de tipo comercial, dos de tipo residencial de urbanización incompleta y la otra de tipo residencial consolidado (Sagrado Corazón, La Macarena, Las Nieves, Las Cruces y Lourdes). UPZ Las Nieves (donde se ubica el barrio Alameda), se localiza al suroccidente de Santa Fe. Tiene una extensión de 173 ha., que son el 3,8% del suelo de la localidad. Esta UPZ limita, por el norte con la avenida Jorge Eliécer Gaitán (Calle 26), por el oriente con la carrera 3ª, la avenida Ciudad de Lima (Calle 19), la Avenida Jiménez y la Avenida Fernando Mazuera (Cra. 10); por el sur con la Avenida Comuneros y, por el occidente con la Avenida Caracas. Esta UPZ concentra la mayor cantidad de barrios de la localidad (38); tiene 13.773 habitantes de los cuales el 89,8% se ubica en el estrato medio-bajo, el 3,6% es población sin clasificar y el 6,6% en el estrato bajo. En este territorio habitan aproximadamente 18.378 personas pertenecientes a la localidad de Santafé. Se considera que la población flotante asciende a 1.500.000 personas. En la localidad de Santa Fe se localizan 678 bienes de Interés Cultural de los cuales 130 corresponden a Conservación Integral, 10 fueron declarados como Conservación Monumental, 528 figuran en la categoría de Conservación Tipológica, 5 corresponden a la categoría de Restitución Parcial y 5 son de la categoría de Restitución Total. El 30.6% de estos bienes (208) se ubica en la UPZ Las Nieves. 23

23 “En la UPZ Las Nieves se localizan la iglesia de Las Antiguas, el edificio Cité Restrepo, el edificio Colpatria, el museo de Arte Moderno, el teatro Embajador, la iglesia Evangélica Presbiteriana, la Personería de Bogotá, el antiguo teatro México, actual auditorio de la universidad Central, la iglesia de Las Nieves, el hotel El Parque, el colegio distrital Santa Inés, el pasaje Mercedes, el edifico Colseguros,


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Por otra parte, esta localidad posee un total de 69 equipamientos culturales, dentro los cuales 15 pertenecen al grupo que corresponde encuentro y cohesión social, 38 corresponden a espacios de expresión y 16 son de la categoría de memoria y avance cultural. La UPZ de Las Nieves figura con el mayor número de equipamientos culturales con 31; le siguen Lourdes y Sagrado Corazón, con 17 y 12, respectivamente y la UPZ Macarena con 9 equipamientos. Se localizan 5 equipamientos recreativos y deportivos que corresponde a 3 clubes, 1 coliseo y 1 plaza de toros, de los cuales 2 se encuentran en la UPZ Las Nieves. La localidad de Santa Fe presenta la segunda concentración más alta de metros cuadrados de parques por habitante respecto a las otras localidades y superior al promedio para la ciudad (4.3 m2 /hab). Son 88 parques que suman 988.084 m², lo que equivale a 9,5 m² por habitante (respecto a la población urbana del año 2009). Los parques metropolitanos representan el 65,2%, los parques vecinales el 27,0% y los parques zonales el 5,2% del total. La UPZ Las Nieves tiene el segundo nivel más alto de este indicador en la localidad (después de la UPZ Sagrado Corazón, en razón de que en ella se ubica el parque metropolitano Olaya Herrera) con 11,4 m²/hab. , seguida de Lourdes con 5,4 m²/hab. Esto representa una oportunidad de diseñar espacios urbanos para uso colectivo y espacio público que se articulen con los parques más grandes y favorezcan un ambiente urbano de socialización y convivencia.

3.2.1. CONDICIONES SOCIALES

En los barrios que se inscriben en el área de influencia del Proyecto Estación Central- Alameda, se observa una evidente substitución progresiva de la actividad residencial, con un efecto claro sobre la población residente generando su emigración del centro, deteriorándose su modus vivendi , y la presencia de una creciente población flotante con el consecuente deterioro físico debido al impacto de este nuevo modelo funcional, donde la infraestructura vial y la movilidad es deficiente, y el uso del espacio público se ve afectado de manera negativa, generándose conflictos y deterioros en dinámicas sociales (aumento inseguridad, comercio de sustancias psicoactivas) y en actividades urbanas propias de esta porción de la ciudad (hay desequilibrio en las nuevas actividades predominantes, y el centro está tendiendo a uniformizar su dinámica o tornarse monofuncional).

el edificio Colombiana de Seguros, el museo del Oro, el edificio del ICFES; el edificio Flota Mercante, entre otros, que fueron declarados en la categoría de conservación integral; dentro de la categoría de conservación tipológica se ubican, entre otros, la facultad de música de la universidad Central y en la categoría de restitución total se ubica la universidad INCCA”. Secretaría Distrital de Planeación. Op. Cit. pág. 29


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En este nuevo escenario urbano, gran parte de sus edificaciones destinadas a vivienda son ocupadas bajo otras modalidades destacándose un notorio hacinamiento de personas, hogares y viviendas, así como una nueva dinámica social en vías y espacios públicos, frecuentados por una creciente población denominada “habitante de calle” (generándose indigencia, marginalidad y drogadicción) y una alta vulnerabilidad de otros grupos poblacionales como adultos mayores, niños, jóvenes y mujeres cabeza de familia.24

3.2.1.1. Aspectos Demográficos. 3.2.1.1.1. Población. Mientras la población de Bogotá se ha casi que triplicado en los últimos 30 años, la de las localidades de Mártires y Santa Fe ha disminuido hasta representar el 74% en 2005 respecto a 1973, en la primera de ellas, y el 93% en el 2005 frente a 1973, en la segunda. Esto ha significado que estas localidades han perdido peso relativo en la población de Bogotá (de 5% respectivamente en 1973, a 1% para Mártires y 2% para Santa Fe, en el año 2005). En el 2009 la densidad de población del área urbana de la localidad de Santa Fe, así como la de Mártires es de 149 habitantes por hectárea, cifra menor a la densidad urbana promedio de la ciudad que registra 175 hab./ha, lo que muestra la importancia de realizar acciones que propendan por una más eficiente ocupación del suelo en estos sectores de la ciudad. 3.2.1.1.2. Estructura por edades. La distribución de la población por rangos de edad muestra los siguientes rasgos: de una parte, la población menor de 12 años representa una proporción nada despreciable, que se asemeja al porcentaje de la ciudad (20.8%; 17.7% en Mártires y 20.8% en Santa Fe), que indica que las localidades requieren de espacio público, parques y equipamiento social adecuado para albergar esta población infantil. La suma de los rangos de edad de 12 a 17 y de 18 a 25 muestra que para Santa Fe el porcentaje es un poco superior al de la ciudad en su conjunto (25.1.% para Bogotá, 26.2% para Santa Fe); en el caso de Mártires, el porcentaje de las población en estos rangos de edad es ligeramente inferior al de la ciudad ( 24.6%). La mayor parte de este grupo es población en edad de estudiar, aunque en el segundo nivel ( de 18 a 25) se encuentran muchos que ingresan al mercado laboral, requiriendo formación técnica y capacitación a distintos niveles para beneficio de su empleabilidad o capacidad de emprendimiento. El grupo más nutrido de población es el de 26 a 64, mientras el de más de 65 revela un porcentaje un poco superior al de Bogotá. Esto puede explicarse en parte por el hecho de que una parte de la población que se ha rehusado a migrar de la zona probablemente son

24 Dirección Técnica ERU. “Caracterización definitiva Alameda 2010”. Bogotá, mayo 2010.


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habitantes de muchos años de permanencia, siendo seguramente esta una de las razones para mantenerse en el lugar. En Santa Fe se evidencia un comportamiento etáreo propio de la transición demográfica, con un aumento de la población mayor de 65 años y reducción de la población menor de 15 años. 3.2.1.1.3. Crecimiento poblacional. Tanto Mártires como Santa Fe se encuentran entre las localidades del grupo considerado de ¨población estacionaria o de crecimiento nulo¨25, por poseer igual número de personas aproximadamente en todos los grupos de edades, con una reducción gradual en las edades más avanzadas. La presencia de un relativo mayor número de personas en los grupos de 20 a 24 años y de 25 a 29 puede estar asociado a jóvenes inmigrantes estudiantes de los centros de educación superior que se encuentran ubicados en algunas de esas localidades (caso de Mártires y de Santa Fe). La tasa de crecimiento promedio anual de la población de Bogotá entre los años de las dos Encuestas de Calidad de Vida, 2003 y 2007 fue de 1.5%. Santa Fe y Mártires tuvieron tasas de crecimiento inferiores a 1, de 0.2, entre otras cinco localidades (Tunjuelito, San Cristóbal, Chapinero, Rafael Uribe Uribe y Teusaquillo). Otras dos localidades mostraron tasas negativas, como Puente Aranda (-0.1) y La Candelaria (-1.2) Aunque el 39.2 % de la población de Los Mártires nació en otro municipio, solamente el 7.6% llegó en los últimos 5 años (entre la población mayor de 5 años). Para Santa Fe el 30% de la población nació en otro municipio, pero solo el 6% llegó a la ciudad en los últimos cinco años (dentro de la población mayor de 5 años). Según las proyecciones de población realizadas por la Secretaría Distrital de Planeación26, la localidad de Santa Fe es expulsora de población, en el período comprendido entre 2005 2010 y la proyección para 2015 arroja una tasa neta de migración de -9,15 personas por cada mil habitantes de la localidad. 3.2.1.1.4. Hogares y vivienda. Según el Censo de 2005, en Los Mártires, el 22.1% de las viviendas son casas y el 20.2 % son cuartos. Aproximadamente el 72,3% de los hogares de Los Mártires tiene 4 o menos personas, y el 20.8% son hogares unipersonales (13.3% para el conjunto de Bogotá), el 16.5% tiene 4 miembros y el 19.4% tiene 5 (15.6% para Bogotá). Los hogares unipersonales

25 ENCV 2007. 26 Secretaría Distrital de Planeación. “Diagnóstico de los aspectos físicos, demográficos y socioeconómicos. 2009 - Localidades de Santa Fe y de Mártires”. Bogotá 2009.


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encontrados en el trabajo de campo realizado para caracterizar las condiciones socioeconómicas de la zona involucrada en la Fase 1 del Proyecto Estación Central, representan el 44% y el 18% son hogares extensos. 27 Para el caso de Santa Fe, el 30.1 % de las viviendas son casas y el 18.5% son cuartos. El 26.6.% de los hogares son unipersonales. El 10% tiene 5 miembros y el 16.7% 4 miembros por hogar (23.5% para Bogotá). De acuerdo con el estudio realizado para el Plan de vivienda en zonas de Renovación Urbana en el Centro, en el año 2006, el 66,3% de las viviendas de estos barrios de renovación son casas, el 22,2% son apartamentos, el 6,7% son inquilinatos y el 4,4% son cuartos. El 73,3% de estas viviendas son compartidas y solo el 26,7% no son compartidas. El 53,6 de los hogares vive en arriendo, el 40,2% son propietarios, el 1,2% son subarrendatarios, el 1,7 % no paga y el 3,3% o cuida la casa, o es una posesión o es una invasión. Adicionalmente el 60% de los arrendatarios no tiene contrato de arriendo. Lo anterior indica que en las formas de ocupación de las viviendas no predomina la propiedad, lo que desde luego tiene que ver con el nivel y estabilidad de los ingresos, pero también puede expresar que existe un amplio porcentaje de habitantes de estas zonas que podrían interesarse en una solución de vivienda en arrendamiento. Para el caso de la zona comprendida en la Fase 1 del proyecto Estación Central el estudio socioeconómico realizado28 mostró que el 67.1% de los residentes y el 28.7 % de la población no residente es arrendataria, o en menor proporción, sub arrendataria (sólo el 14.1% de los residentes son propietarios; el 61.2% son no residentes). Más de la mitad de la población no residente en los predios (61% de 209), son propietarios de los mismos, seguido del 23% de arrendatarios, lo que indica la presencia de la modalidad del subarriendo. El 8% son poseedores, los cuales corresponden a posibles herederos que no han iniciado el proceso de sucesión que actualice la tenencia de los inmuebles o a personas que realizaron la compra del inmueble y no han perfeccionado esta compra con la firma de escrituras ni el registro correspondiente. Se identificaron diez (10) personas subarrendatarias que equivalen al cuatro por ciento (4.8%) y 4 tenedores (1.9%), quienes no residen en el predio por no ser de uso habitacional o porque los han dejado para percibir ingresos por renta. El 31% de todos los arrendatarios o subarrendatarios cancela su canon da arrendamiento diariamente (el 68% lo hace de manera mensual). También a partir de este estudio se pudo establecer que existe un fuerte arraigo de los moradores en los barrios de renovación en el centro de la ciudad: el 20.1% de los hogares ha

27 Dirección Técnica ERU. “CARACTERIZACIÓN SOCIOECONÓMICA Y CULTURAL DE LA POBLACIÓN LOCALIZADA EN EL ÁREA REQUERIDA PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO DE RENOVACIÓN URBANA ESTACIÓN CENTRAL”. Bogotá, Febrero de 2010. Versión magnética. CAP 3. 28 Ibíd.


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vivido en promedio 22.6 años en el barrio y el 49.7% ha vivido por más de 5 años en la misma vivienda. Un aspecto a resaltar es que el 94.8% de las personas encuestadas para el mencionado estudio (2006), considera que las relaciones sociales son buenas o excelentes29, lo que revela que el ambiente social y la construcción de relaciones entre los habitantes es un factor positivo, que seguramente incide en su deseo de permanecer en el sector. El 40% de los encuestados en la zona comprendida en la Fase 1 del proyecto, han residido en el predio por más de 5 años. Entre ellos, algo más de la mitad lo ha hecho por más de 10 años. El 66% de los residentes tiene con sus vecinos relaciones ¨estrechas¨ y ¨de colaboración¨ y el 76% manifiesta que le gusta vivir en el barrio.30

Plano No. 22: Número de Hogares por manzana en el ámbito de aplicación.

29 “Los factores anteriores, dependiendo de las decisiones que se tomen para cada una de las zonas, pueden ser una fortaleza (si las propuestas benefician a los residentes) o una debilidad (si las propuestas implican el desplazamiento de población sin prever procesos de reasentamiento y reinserción al nuevo entorno social y físico).¨ (…) ¨ el 74,66% de la población residente quiere seguir viviendo en el centro y el 69,8% quiere seguir en el mismo barrio; en promedio el 50% considera que las condiciones de vida en la zona y en el barrio son satisfactorias; el 64,19% adquiriría vivienda en el centro y el 56,45% en el barrio”. Empresa de Renovación Urbana de Bogotá. Plan De Acción De Vivienda Zona De Renovación Centro De Bogotá Producto 6: INFORME FINAL. Bogotá, 2006. 30 Total personas entrevistadas: 199.


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Plano No. 23: Habitantes por vivienda.

3.2.1.2. Pobreza.

3.2.1.2.1. Hogares pobres y en miseria por NBI

Mientras que en Bogotá los hogares en pobreza se redujeron en un 12% entre 2003 y 2007 y los hogares en miseria sufrieron una reducción aún mayor, del 23%, en Santa Fe aumentaron tanto los hogares en pobreza, y sobre todo, los hogares en miseria, que más que se duplicaron entre esos años. En Mártires, aunque los hogares pobres se incrementaron ligeramente, los hogares en miseria se redujeron. Antonio Nariño, Puente Aranda, Ciudad Bolívar, Chapinero y Usaquén, además de Santa Fe, fueron las localidades donde los hogares en situación de miseria se incrementaron entre 2003-2007. Los hogares pobres, por su parte, aumentaron en localidades donde tiende a predominar el estrato 3 : Chapinero, Santa Fe, Suba, Barrios Unidos, Teusaquillo, Los Mártires, Antonio Nariño, Rafael Uribe Uribe, además de Ciudad Bolívar , que representa sola el 21% de la totalidad de hogares pobres de Bogotá (para 2007). Las localidades que tienen mayor número absoluto de población en miseria y en pobreza por NBI, son: Ciudad Bolívar- Kennedy- San Cristóbal- Usme y Santa Fe. Bosa, Engativá y Suba


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tienen mayor número de pobres que Santa Fe (2.8%), pero en esta hay un mayor porcentaje de hogares en miseria, sustancialmente superior al registrado por el conjunto de la ciudad (7.1% contra 0.5% para Bogotá). Mártires posee un 1% de hogares pobres (5% para Bogotá) y 0.2% de hogares en miseria. Santa Fe es también la tercera localidad con hogares con vivienda inadecuada; al mismo nivel de Ciudad Bolívar, disputándose el primer lugar en el porcentaje de hogares con servicios inadecuados (0.7%) y la tercera localidad con hogares en condiciones de hacinamiento crítico, sólo superada por C. Bolívar y Sumapaz. En general, las condiciones de NBI que más influyen tanto en Santa Fe como en Los Mártires son el hacinamiento crítico y la alta dependencia económica. En efecto, el análisis de dependencia por localidad muestra que en Santa Fé existe una razón de dependencia superior a la de Bogotá y a la de Mártires, que es, por el contrario, menor que la del conjunto de la ciudad. Esta razón indica cuántas personas por cada 100 personas económicamente activas, dependen de éstas, ya sea por razones de puerilidad (niños) o de ancianidad. El total para Bogotá es de 47; 38 por puerilidad (es decir, 38 niños dependen por cada 100 personas económicamente activas) y 9 por ancianidad. En Santa Fé los valores son superiores en los tres aspectos: para el total, se ubica en 50, 39 por puerilidad y 11 por ancianidad. En Mártires, el total es de 43, 32 por puerilidad y 11 por ancianidad (Cuadro 33- ECV/07). Esto es consistente con el hecho de que el porcentaje de hogares pobres y en miseria en Santa Fe (especialmente estos últimos) es superior al de Mártires y en el caso de los hogares en miseria, superior al de Bogotá. También es consistente con los indicadores de fuerza laboral, que muestran una mayor tasa de desocupación y menor de ocupación para Santa Fé, con respecto a Mártires y también respecto al conjunto de la ciudad. De un trabajo realizado en zonas de renovación urbana en el Centro de la ciudad en el año 2006 con investigación en fuentes primarias, se estableció que el 30.2% de los hogares en promedio depende del ingreso de una persona y que en el 29% de los barrios más del 40% de los hogares depende del ingreso de una persona. 31 La percepción sobre el poder adquisitivo del ingreso del hogar pone a Santa Fe en el tercer lugar entre las localidades con un mayor porcentaje de hogares que percibe que sus ingresos no le alcanzan para cubrir los gastos mínimos (35.8%). Los Mártires se ubica aproximadamente en el mismo porcentaje que el observado para el conjunto de la ciudad (25.7% y 24% , respectivamente). Sólo el 13.5% de los hogares de Santa Fe percibe que sus ingresos les alcanzan para cubrir algo más que sus gastos mínimos (19.5% para Bogotá, 17.4% para Mártires). (Cuadro 40- ECV /07).

31 Plan de acción de vivienda zona de Renovación Centro de Bogotá Informe Final. OP. Cit.


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Pese a ello, un 52.3% de los hogares se considera NO POBRE en Santa Fé; un 58.6% en Mártires y un 63.7% en Bogotá. El 47.5% de los hogares en Santa Fe se consideró pobre (más que el porcentaje para Bogotá, 36.3%). También en Mártires el porcentaje de hogares que se consideran pobres es mayor que el de Bogotá, pero un poco por debajo que en Santa Fe (41.4%). El comparativo entre las Encuestas de 2003 y 2007 (Cuadro 42 -ECV /07) indican que la situación de pobreza relativa en Santa Fe se ha mantenido prácticamente inmodificada, con una ligera tendencia a empeorar; en Mártires en cambio, se evidencia que aquellos hogares que consideran que sus ingresos no alcanzan para cubrir los gastos mínimos se reducen en términos porcentuales a favor de aquellos que consideran que pueden cubrir más que los gastos mínimos. En Bogotá pasa algo similar: en general los hogares con percepción de menor capacidad de poder adquisitivo han disminuido porcentualmente y han aumentado aquellos para los que los ingresos les alcanza para más que los gastos mínimos. Los hogares que perciben que los ingresos les alcanza justo para cubrir sus gastos constituyen la mayoría (57.7% para 2003 y 56.5% para 2007) y prácticamente no sufrieron ningún cambio, en términos relativos. En la pregunta sobre si por falta de dinero algún miembro del hogar no consumió ninguna de las tres comidas uno o más días a la semana, comparadas las respuestas del año 2003 y las del 2007, en la Encuesta de Calidad de Vida, se pueden inferir varios aspectos interesantes: en primer lugar, el porcentaje de los hogares que respondió afirmativamente en 2003 (8.4%) pasó a 6.5% en 2007 para la ciudad en su conjunto. Aunque Santa Fe tuvo en el 2003 uno de los porcentajes más elevados de hogares que respondieron afirmativamente (15.5%) no fue objeto de la focalización inicial por inseguridad alimentaria que se hizo en el gobierno del alcalde Garzón, si bien en toda la ciudad se desarrollaron acciones de apoyo alimentario. El porcentaje en esta localidad se redujo para el año 2007 (12.7%) pero aún así es casi el doble que el porcentaje para la ciudad. El caso de Mártires llama la atención, pues en esta localidad se desmejoró la situación de los hogares en este sentido, ya que de un 7.9% que respondió afirmativamente en 2003, pasó a 10% en 2007, también bastante por encima al porcentaje de la ciudad, y con un cambio en dirección contraria (ascenso) al comportamiento mostrado por la ciudad en su conjunto.

3.2.1.2.2. Estratificación.

La localidad de Santa Fe tiene 109.882 habitantes (año 2009), los cuales representan el 1,5% del total de población de Bogotá; el 64,1% se encuentran en el estrato bajo, el 17,5% en el medio-bajo, el 7,5% en el bajo-bajo, el 3,7% en el medio, el 0,9% en el alto, el 0,8% medio-alto y el 5,5% clasificado sin estrato. Tiene 35.973 hogares, los cuales representan el 1,7% del total de Bogotá. Por estrato


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socioeconómico, para el 2009, el 60,0% se encuentra en el estrato bajo, el 25,3% en el medio-bajo, el 6,3% en el medio, el 5,8% bajo-bajo, el 1,3% clasificado sin estrato, el 0,7% en el alto y el 0,6% en el medio-alto. La localidad de Santa Fe tiene 35.151 viviendas, los cuales representan el 1,8% del total de Bogotá. Por estrato socioeconómico del total de viviendas de Santa Fe para el 2009, el 57,7% se encuentra en el estrato bajo, el 26,3% en el medio-bajo, el 7,4% en el medio, el 6,0% bajo-bajo, el 1,3% clasificado sin estrato, el 0,8% en el alto y el 0,6% en el medio-alto. Por su parte, los Mártires tiene 97.283 habitantes, que representan el 1,3% del total de Bogotá. Por estrato socioeconómico, del total de habitantes de Los Mártires para el 2009, el 86,5% se encuentra en el estrato medio-bajo, el 9,3% en el bajo, el 3,8% en el medio y el 0,5% clasificado sin estrato. Tiene 29.093 hogares, los cuales representan el 1,3% del total de Bogotá. Por estrato socioeconómico, para el 2009, el 85,2% se encuentra en el estrato medio-bajo, el 10,6% en el bajo, el 3,9% en el medio y el 0,3% clasificado sin estrato. Esta localidad tiene 26.620 viviendas, los cuales representan el 1,3% del total de Bogotá. Por estrato socioeconómico, del total de viviendas para el año 2009, el 84,3% se encuentra en el estrato medio-bajo, el 11,0% en el bajo, el 4,3% en el medio y el 0,3% clasificado sin estrato.

Plano No. 24: Estratificación por localidades.

3.2.1.2.3. Índices de condiciones de vida.

El Índice de Condiciones de Vida estimado para Bogotá (2007) de 90.09, tiene en Santa Fe uno


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de los 8 más bajos de la ciudad (87.51), mientras que en Mártires es ligeramente superior al de la ciudad ( 90.44). (CUADRO 13- ECV/07). Es de resaltar que la situación de Santa Fe, desde el punto de vista de los factores que componen el ICV se ha deteriorado entre 2003 y 2007: de 88.28 pasó a 87.51, en el total. En el Factor Educación y Capital Humano, que era ligeramente superior al total de la ciudad en 2003 ( 32,94), pasa a estar por debajo en 2007 ( 31,62). En el caso de Mártires, se ha deteriorado el factor Acceso y calidad a los servicios, que pasó de ser ligeramente superior al de la ciudad en 2003, a ser ligeramente inferior en 2007, experimentando una reducción de 27.11 a 26.99 entre los dos años. (CUADRO 14- ECV/07). El informe del año 2006 sobre el Plan de Vivienda en zonas de Renovación Urbana del Centro de Bogotá, antes citado, hace un sondeo por criterios de las condiciones de vulnerabilidad de los barrios de renovación: tanto el barrio Santafé como el Alameda, donde se ubica el proyecto Estación Central, se encuentran caracterizados como de alta vulnerabilidad, con base en el predominio de la informalidad, de la tasa de dependencia económica, las condiciones de hacinamiento y la incidencia de la afiliación al sistema de salud en régimen subsidiado.

3.2.1.3. Indicadores de fuerza laboral.

3.2.1.3. 1. Tasa de ocupación. La tasa de ocupación para Bogotá, calculada a partir de la ECV de 2007, es de 47,58 , mientras la de desocupación es de 7.78. Santa Fe se encuentra entre las 10 localidades con una mayor tasa de desempleo en Bogotá (10.39); por el contrario, Mártires se ubica entre las 3 localidades con una mayor tasa de ocupación (50.25), superior al conjunto de la ciudad. Como dato curioso, Santa Fe y Mártires se encuentran entre las localidades que tienen una mayor tasa de ocupación en personas de 65 años y más. En cambio, en el rango de edad de 25 a 44, Santa Fe tiene un porcentaje de ocupación inferior al promedio de la ciudad, de 70.2 y 71,26 respectivamente; entretanto Mártires posee una tasa superior a la de la ciudad, de 73.32 en este rango de edad. En los dos rangos de edad inferiores, Santa Fe tiene una tasa de ocupación similar al promedio para Bogotá; por el contrario, Mártires supera el promedio tanto para el rango de 10 a 17 años (3.85 VS. 2.61 para Bogotá), como el de 18 a 24 años (49.28 VS 45.12 para Bogotá). Respecto a la tasa de ocupación por sexo, la ocupación de hombres en Bogotá alcanza un 57.9, muy superior a la de las mujeres, de solo 38.75. En Santa Fe estas tasas son inferiores a las de la ciudad (56.8 y 37.9 respectivamente) mientras que Mártires goza de una tasa de ocupación superior a la de la ciudad, tanto para hombres (60.6) como para mujeres (41.2).


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3.2.1.3. 2. Tasa de desempleo. De acuerdo con los datos del Censo de 2005, de 37.521 personas ocupadas en Santa Fe, el 77,5% se encuentra vinculada de manera permanente, en tanto en Bogotá este porcentaje asciende al 83.5%; esta es la quinta localidad con menor porcentaje de población empleada de manera permanente. El 20,9% de los ocupados lo está de manera ocasional (14.7 % para el total Bogotá) y el 1,7% de manera estacional. 32 De las 40.701 personas ocupadas en Los Mártires, el 82,7% se encontraban vinculadas de manera permanente; el 15,2% de la población ocupada era ocasional y el 2,1% estacional. 3.2.1.4. Situación en educación y salud.

3.2.1.4. 1. Educación.

En Bogotá el comparativo de resultados de las ECV 2003 y 2007 muestran que las tasas de asistencia escolar en pre escolar y básica se han incrementado moderadamente, aunque en pre escolar este crecimiento ha sido relativamente mayor, mostrando evidencias del impacto de los programas de atención pre escolar que se han venido implementando por parte de las administraciones locales. No obstante, en este nivel la cobertura sigue siendo muy baja, si bien ha mostrado mejoría entre estos dos años. Por su parte, aunque las coberturas brutas en la básica primaria y secundaria registran altos niveles, el movimiento en las coberturas netas, aunque creciente, muestra que aún hay mucho por hacer en este campo. El nivel de cobertura de la educación superior sigue mostrando que este campo continúa siendo el gran reto de la ciudad: cerca de 60% de cobertura bruta en el año 2007 y apenas un 33.6% de cobertura neta, indican que son pocos los jóvenes que acceden a este nivel educativo en una edad apropiada, y que la mayor parte, un poco menos del doble de quienes siguen estudios en la educación superior lo hacen en edad más adulta, lo que seguramente incide en la calidad de los programas ofrecidos – y a los que esta población accede- pero que es un factor determinante en términos de la calificación de la fuerza laboral, en la edad en la que normalmente deberían las personas ingresar al mercado de trabajo. Santa Fe y Mártires evidencian un comportamiento bastante similar al de la ciudad en su conjunto. Como aspectos más particulares se puede señalar que en Santa Fe las coberturas bruta y neta en la educación superior están por debajo de las de Bogotá, y ocurre lo mismo en el nivel de secundaria. En cambio, llama la atención que las coberturas bruta y neta para pre escolar se encuentran por encima de las del conjunto de la ciudad (y las de Mártires). En esta

32 SDP-2009.


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última localidad (Mártires), la cobertura en la educación secundaria también es algo inferior a la de la ciudad, pero un poco por encima de las de Santa Fe. Lo que es de destacar, no obstante, es que en sentido contrario a lo observado para el conjunto de la ciudad, en estas dos localidades la situación en la educación secundaria y superior, en términos de cobertura, no parece haber mejorado entre 2003 y 2007, lo que es una señal adicional de la tendencia de estancamiento poblacional y de deterioro económico que vienen experimentando estas zonas de la ciudad. En Santa Fe se localizan 17 colegios oficiales; en lo que refiere a UPZ, Lourdes, concentra el mayor número de establecimientos educativos oficiales, con 8, le siguen las UPZ Sagrado Corazón y Las Cruces con 3, cada una, en Las Nieves se localizan 2 y en La Macarena 1.33 En la localidad se ubican, además, 27 colegios no oficiales, 50 universidades, 8 instituciones universitarias, 1 Institución tecnológica, 1 Institución de régimen especial, 1 técnica y 2 centros de investigación. En la UPZ Las Nieves se concentran 34 universidades, 5 instituciones universitarias, una tecnológica y 3 técnicas, además de una de régimen especial y 9 colegios no oficiales. Esta concentración notable de instituciones educativas está asociada al nivel educativo observado en la población no residente que forma parte de la población flotante de la zona y establece un perfil de uso y vocación socioeconómica que es indispensable tener en cuenta en la estructuración de la intervención de renovación urbana.

NIVEL/AÑO PRE ESCOLAR PRIMARIA SECUNDARIA SUPERIOR

LOCALIDAD 2003 2007 2003 2007 2003 2007 2003 2007

MARTIRES

ASISTENCIA 97,3 93,9 98,8 98,4 91,5 87,9 40 39,8

COBERTURA BRUTA 54,8 57,5 108,6 106,7 100,3 97,7 61,9 60,4

COBERTURA NETA 50,4 56,9 80 89,1 81,2 79,7 35,8 34

SANTA FE

ASISTENCIA 84,9 89,7 98,1 96,9 82,3 87,6 31,6 32,7

COBERTURA BRUTA 41 63,3 119,3 103,9 96,7 96,7 49,7 52,7

COBERTURA NETA 40 60,7 88,3 84,3 75,2 77,2 24,4 25,2

BOGOTA

ASISTENCIA 88,8 93,3 97,7 98,2 87,8 90,2 39,6 38,9

COBERTURA BRUTA 53,5 59,4 103,4 104 100,3 99,7 54,7 59,9

COBERTURA NETA 51,5 57,2 83,1 85 79,6 81,1 33,2 33,6

33 Plan Maestro de Equipamientos de Educación. Citado en SDP. 2009


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Tabla No. 21: Tasas de asistencia y cobertura escolar por niveles educativos. Bogotá, Santa fe y Mártires. Años 2003 y 2007.

Fuente: ECV 2007- CUADROS 23, 24, 25 Y 26.

En efecto, el estudio de caracterización socioeconómica de la población involucrada en la Fase 1 del proyecto Estación Central34 muestra una marcada diferencia entre el nivel educativo de la población residente y la no residente; para el primer grupo, solo el 16% tiene secundaria completa (el 29% incompleta) y sólo el 16% tiene nivel técnico o universitario. En cambio, para el grupo de población no residente, el 16% tiene secundaria completa y el 28% tiene nivel universitario (el 7% tiene secundaria incompleta y otro 7% tiene nivel técnico). Por su parte, en Los Mártires se localizan 11 colegios oficiales; en lo que refiere a UPZ, La Sabana concentra el mayor número de establecimientos educativos oficiales, con 7 y la UPZ Santa Isabel registra 3 colegios oficiales. En la localidad se ubican, además, 50 colegios no oficiales, 1 universidad, 1 Institución Universitaria, y 1 Institución de Régimen Especial (SDP 2009, pág. 33). 3.2.1.4. 2. Salud.

En Bogotá se perciben dos fenómenos simultáneos: de una parte, el aumento del porcentaje de personas afiliadas a alguno de los regímenes de seguridad social en salud entre 2003 y 2007, acompañado de una reducción del porcentaje de personas que lo están al régimen contributivo. En otras palabras, el aumento en la afiliación se ha dado a costa del crecimiento de los afiliados al régimen subsidiado de salud. Las dos localidades, Mártires y Santa Fe, no escapan a esta tendencia, mostrando un aumento del porcentaje de afiliación, con descenso en el porcentaje del régimen contributivo y aumento del subsidiado. Dado que el número de ocupados ha aumentado en Bogotá entre el 2003 y el 2007, así como en Mártires (en Santa Fe probablemente hubo una disminución en valores absolutos, así como se evidencia una caída de la TO), la disminución del porcentaje de los afiliados contributivos entre estos dos años puede significar o bien que el aumento en la ocupación se ha dado en actividades informales, o que la PEA disminuye ya sea porque menos personas buscan trabajo ( se enrolan en el sistema educativo, o no continúan buscando trabajo) o bien por reducción de la PET. Los datos disponibles no permiten ser concluyentes al respecto. Sin embargo, el análisis que puede hacerse muestra una localidad de Santa Fe mucho menos dinámica, con mayores niveles de pobreza (sobre todo en miseria), y con tendencias a que crezca; aunque ambas localidades han perdido población desde 1973, puede inferirse que el proceso de expulsión de población se ha detenido y consolidado en los últimos años.

34 Ibíd.


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La localidad de Santa Fe es la que presenta el menor porcentaje de niños menores de 5 años que asistieron a controles de crecimiento y desarrollo en los 12 meses anteriores a la encuesta. Sólo el 62% de ellos asistió a este tipo de controles, mientras que en Mártires asistió el 74.1% de los menores y en Bogotá, el 76.1%. Por otra parte, en Santa Fe el 53% de los menores de 5 años asisten a algún tipo de establecimiento, como hogar comunitario, guardería o pre escolar y reciben medias nueves o almuerzo de manera gratuita o por un pago simbólico (ECV/07 Cuadro 39). Para el caso de Bogotá, solo el 40% de los menores tienen esta condición, lo mismo que en Mártires. De este 53% el 67%, para el caso de Santa Fe, recibe almuerzo gratis (el 51% en el caso de Mártires y 41.7% para Bogotá). Es el porcentaje más alto entre las localidades de Bogotá, exceptuando Sumapaz. Aunque en principio esto podría indicar una mayor amplitud de acceso a este tipo de servicios para los niños de esta localidad, de alguna manera también indica que son más los niños que reciben y posiblemente , requieren, una asistencia alimentaria gratuita en esta localidad, lo cual parece consistente con los datos ya discutidos sobre el porcentaje de hogares en los cuales por razones de falta de ingreso una o más personas dejaron de hacer las tres comidas en el período anterior a la encuesta, que en esta localidad es del 12.7%, casi el doble que el porcentaje para la ciudad, en el año 2007. En Los Mártires se ubican 24 equipamientos de salud, que corresponden a 5 Centros de Atención Ambulatoria –CAA-, 9 Instituciones de Nivel 1, 4 Instituciones de Nivel 3 y 6 Unidades Primarias de Atención – UPA-, 513 instituciones privadas prestadoras de servicios de salud (laboratorios, consultorios médicos y odontológicos y centros de salud, entre otros). 280 de estas instituciones se localizan en la UPZ Santa Isabel y en la Sabana 233 (SDP 2009 pág. 36).

ECV 2003 ECV 2007

REGIMEN REGIMEN

LOCALIDAD

%

PERSONAS AFILIADAS CONTRIBUTIVO SUBSIDIADO

% PERSONAS AFILIADAS CONTRIBUTIVO SUBSIDIADO

NO SABEN, NO

INFORMAN

MARTIRES 69,2 86,2 13,8 79,4 76,8 21 2,2

SANTA FE 78 61,9 38,1 82,7 53,6 43,8 2,6

BOGOTA 77,6 81,4 18,6 86,8 73,2 24,8 2

Tabla No. 22: Comparativo 2003-2007- afiliación por régimen y localidad. Fuente: ECV 2007- Cuadro 28.

En la localidad de Santa Fe se localizan 14 equipamientos de salud que corresponden a 1 Centro de Atención Ambulatoria –CAA-, 4 Centros de Atención Médica Inmediata –CAMI-, 3 Instituciones de Nivel 1, 1 Institución de Nivel 3, 1 Unidad Básica de Atención –UBA- y 4 Unidades Primarias de Atención –UPA-. También se localizan 421 instituciones privadas


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prestadoras de servicios de salud que corresponden a laboratorios, consultorios médicos y odontológicos, y centros de salud, entre otros. Las UPZ Las Nieves y Sagrado Corazón concentran la mayor cantidad de instituciones privadas prestadoras de salud –IPS-, con 184 y 164 IPS, respectivamente. La accesibilidad a las instituciones prestadoras es una condición básica para la utilización de los servicios por parte de la población asegurada en el sistema de salud; esta es una condición a tener en cuenta en los programas de reubicación de la población y seguramente, también es un factor que incide en la permanencia y preferencia de esta localización para un buen número de sus habitantes. Implica además, el tránsito de población flotante que acude a estos servicios. En cuanto a la mortalidad infantil, para el período 2005-2010 la mortalidad infantil de la localidad de Santa Fe era de 19.57 niños por cada 1000 nacidos vivos (16.8 para Bogotá); es una de las mortalidades más altas de las localidades de Bogotá, solo superada por Ciudad Bolívar (20.58) y Sumapaz. (21.44). No obstante, se espera que baje este valor , de acuerdo con las proyecciones de población realizadas por la SDP para el quinquenio 2010-2015, para ubicarse en 16 niños por cada 1000 nacidos vivos35. En Los Mártires, por cada 1.000 niños nacidos vivos se estima que mueren 16.9, una tasa muy similar a la del conjunto de la ciudad, para el período 2005-20010.

3.2.1.5. Otras problemáticas sociales.

3.2.1.5.1. Localidad de los Mártires

-Deterioro. Exceptuando lugares de estrato 3 y 4 , la mayoría de las viviendas son construcciones antiguas en un avanzado estado de deterioro, en donde confluyen el uso habitacional con la presencia de talleres y locales de venta de repuestos y partes para automóviles, restaurantes, bares, expendios de licor y tiendas donde se venden diversidad de artículos. La localidad ha sufrido un proceso de deterioro social y de infraestructura, producto del cambio de condiciones sociales y económicas de sus habitantes que generó procesos de subdivisión de las casas coloniales. -Subarriendo, aparición de los inquilinos como nuevo grupo y aumento de los problemas de hacinamiento y salubridad. -Zona especial de Comercio Sexual: Santafé- Voto Nacional- La Sabana. -Zona de empobrecimiento creciente: La Estanzuela, El Progreso, Eduardo Santos. - Se encuentran personas que pertenecen a alguna comunidad indígena; se encuentran familias Kichwas, Emberas, Awas, etc. que por diferentes razones se encuentran establecidos

35 Secretaría Distrital de Planeación. Bogotá 2009.


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principalmente en la Favorita (Kichwas y Emberás), dedicados los primeros al comercio informal de textiles en las calles de la ciudad y algunas familias Emberas a la mendicidad. - Grupos de riesgo: LGTB: “Unos de los grupos más vulnerados, en éste sector de la ciudad”, aledaño a la zona del proyecto Alameda Estación Central, “es la población LGBT y quienes ejercen la prostitución pues, según testimonios de algunos de ellos, desde hace varios meses están en la mira de grupos de “limpieza social”, sin obtener protección por parte de las autoridades; ya algunas de estas personas han sido amenazadas, y las que ejercen la prostitución fuera de los establecimientos no son defendidas por las autoridades en caso de que algo pudiere ocurrirles. - Desplazamiento: EL territorio La Sabana es el que más recibe población desplazada en la localidad. En 2007 el hospital Centro Oriente identificó y caracterizó 140 familias en esta condición. -Ventas informales y ambulantes. Los vendedores ambulantes de flores en el Cementerio Central, generaban gran cantidad de desperdicios que se acumulaban en las vías y con las lluvias iban a los sumideros y ocasionaban taponamientos. Actualmente deben ser reubicados por el desarrollo del proyecto Alameda Estación central. - Saneamiento- Reciclaje: Disposición de residuos sólidos por parte de pequeñas y medianas industrias.

3.2.1.5.2. Localidad de Santa Fe.

-Los predios muestran un significativo deterioro físico. - Presencia de ventas callejeras informales. - Problemas relacionados con el saneamiento (presencia en la calle de excrementos y otros). - Bodegas para reciclaje y presencia de recicladores. - Prostitución: en la localidad de Santafé se identificaron 108 establecimientos dedicados a la prostitución, de los cuales 58 pertenecen a 3 barrios del centro como la Alameda, La capuchina, otro gran número se localizan en centros como el Terraza Pasteur, el Parque Nacional y el Parque Santander. - Habitantes de calle. - Población flotante.


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-Inseguridad (Perfiles CCB, 2007) - La tasa bruta de mortalidad fue de 73.4 muertes por cada 10.000 habitantes, cerca de 30 puntos por encima de la registrada en el Distrito (44.2 muertes por cada 10.000 hab.). En la localidad, la principal causa de mortalidad son las agresiones, que producen el 14,9% del total de muertes registradas. Esta causa tiene una tasa de 10,9 muertes por cada 10.000 habitantes, superior a la tasa de 3.2 registrada en el Distrito. -Desplazados- se estima que a Santafé llegan 330 hogares desplazados de los 10.380 que entran en la ciudad, o sea el 3,2% del total de desplazados de la ciudad. -Subarriendo precario. Hacinamiento. -Expendio y consumo de sustancias psicoactivas. En el informe final del Plan de acción de vivienda zona de renovación centro de Bogotá de 2006 se mencionan como factores de alto impacto en dicha zona, en el ámbito ambiental, los siguientes: Basuras en calles (51,9%), la polución (43,7%) y el ruido (41,7%); le siguen las deficiencias de paisaje (32,6%), la congestión vehicular (27,8%), la contaminación visual (25,3%) y el parqueo de vehículos en calles (27,8%). La congestión peatonal y la mezcla de usos son los factores de menor impacto, según los pobladores. Entre las problemáticas sociales se encuentran: inseguridad de la zona (90,7%), la población en calle (78,8%), pandillismo (57.7%), prostitución (42,2%/ y vendedores al margen de la ley (38.8%).36 Entre los factores positivos encontrados en las encuestas realizadas a los residentes, se encuentra el de la accesibilidad, que el 89,7% considera que es ¨fácil y fluida¨.

3.2.2. CONDICIONES ECONOMICAS.

3.2.3.1. Caracterización del tejido productivo y empresarial.

36 PLAN DE ACCIÓN DE VIVIENDA ZONA DE RENOVACIÓN CENTRO DE BOGOTÁ INFORME FINAL. Op. Cit. Págs. 18 y 19


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Plano No. 25: Destino socioeconómico por localidades.

Plano No. 26: Destino socioeconómico por barrio.


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Plano No. 27: Destino socioeconómico en el área de influencia.

3.2.3.1.1. Localidad de Santa fe.

Vocación comercial y de servicios de la localidad (95% del total de las actividades). La composición sectorial de las actividades económicas de la localidad, revela una baja participación de la industria (5%) frente a las actividades terciarias de comercio y servicios (95%). El 43.6% de los establecimientos en la localidad de Santa Fe pertenece al sector comercio; el 47.6% al sector de servicios. El 94.8% tiene entre 0-10 ocupados. En los establecimientos que tienen entre 0-10 ocupados, el 44.8% y el 46.1% pertenecen a los sectores de servicios y comercio respectivamente.37 Industria: Existe la producción de bienes tanto finales como intermedios. En la producción de bienes finales se destaca la fabricación de muebles, de rockolas, de colchones, las publicaciones periódicas y en menor proporción la fabricación de mesas de billar, de aparatos electrodomésticos y de lámparas eléctricas. Las principales actividades de producción intermedia se concentran en los procesos de carpintería, las litografías y tipografías, y las industrias manufactureras.

37 Boletín del Censo 2005 por localidades.


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Comercio: actividades comerciales propias del sector terciario, la venta de bijouterie lidera el sector, seguida por la venta de muebles y de calzado; de igual manera es notable la venta de artesanías en esta localidad. Servicios: Se prestan servicios tanto empresariales como particulares. Los primeros están relacionados con actividades que suplen los requerimientos de las empresas en materia técnica, logística y de suministros; mientras que los segundos atienden demandas personales. En cuanto a los servicios empresariales, se destacan los talleres de ornamentación, las oficinas de asesorías y servicios profesionales, la reparación de equipos de cómputo así como los centros de copiado y plotter. Los servicios personales se concentran especialmente en moteles y residencias, y los servicios de internet y telefonía; en menor proporción se destacan la reparación de electrodomésticos y las salas de velación. En los barrios la Capuchina y Santa Inés, se ubicaron las empresas dedicadas a la industria de prendas de vestir (excepto ropa de cuero) ropa exterior e interior para hombres, mujeres y niños, corsetería, camisería, vestidos de baño, ropa sobre medidas, servicios satélites; en los barrios La Veracruz, Las Nieves y la Capuchina, las actividades de edición y en los barrios La Veracruz, Las Nieves, La Capuchina y la Alameda, las actividades de impresión, periódicos, artículos escolares y de oficina e impresión. La actividad de Hoteles y restaurantes es la cuarta por número de empresas en la localidad con el 11% de las empresas existentes en la localidad. Las empresas dedicadas al expendio a la mesa de comidas preparadas en restaurantes, se ubicaron en los barrios la Veracruz, Las Nieves, San Diego y La Capuchina; las empresas dedicadas al expendio a la mesa de comidas preparadas en cafeterías, se concentraron en los barrios Las Nieves, La Veracruz, La Capuchina y La Alameda; las empresas dedicadas al expendio de bebidas alcohólicas para el consumo en el establecimiento se concentraron, en los barrios Las Nieves, La Veracruz, La Alameda y San Bernardo; las empresas dedicadas alojamiento en residencias, moteles y amoblados, se concentraron en los barrios La Alameda, San Bernardo y La Capuchina.

Tabla No. 23: Santa Fe. Número y distribución de los establecimientos por actividad económica según UPZ. 2005.

Fuente: DANE – Censo General 2005. Cálculos: SIEE – DICE SDP 2009.


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Frente a la localización de los establecimientos económicos en la localidad de Santa Fe, de acuerdo a los resultados del Censo 2005, se tiene que de los 19.312 establecimientos censados, 1.366 (7,1%) se encuentran ubicados en viviendas y 17.946 (92,9%) establecimientos se encuentran ubicados de manera independiente. Por actividad económica, el sector servicios que predomina en la localidad de Santa Fe, tiene 546 (6,4%) establecimientos que están ubicados en viviendas y 7.954 (93,6%) en unidades independientes.38 De los 17.946 establecimientos económicos censados en el 2005 como unidades independientes, el 44,3% se dedicaba a las actividades del sector servicios, el 41,6% al comercio y el 6,0% de industria. 3.2.3.1.2. Localidad de los Mártires. Concentra sus actividades económicas en el comercio y la industria, teniendo lugar una gran variedad de sectores reconocidos: repuestos, los populares comercios de "San Andresito" de San José, reparaciones, metales y ferreterías. El 62.6% de los establecimientos desarrollan actividad comercial; el 95.3% de estos establecimientos tiene entre 0-10 empleados. De los establecimientos económicos censados en la localidad de Los Mártires para las actividades de industria, comercio y servicios y que reportaron información de escala de personal ocupado, el 95,2% de los establecimientos empleó entre 1 y 10 personas, porcentaje superior al de Bogotá (94,5%). Para el rango de 11 a 50 empleados, en los Mártires se tiene el 4,2% de los establecimientos y para la ciudad 4,5%. De los 19.630 establecimientos económicos censados en el 2005 en la localidad de Los Mártires, el 9,9% se dedica a industria, el 58,3% a comercio, el 21,4% a servicios, el 5,6% a otras actividades y el 3,0% estaban desocupados. INDUSTRIA: Existe la producción de bienes tanto finales como intermedios. En la producción de bienes finales se destaca la fabricación de muebles, los productos de madera y la fabricación de maquinaria de usos general. COMERCIO: actividades comerciales propias del sector terciario, la venta de lubricantes y repuestos lidera el sector, seguida por la venta de lujos para vehículos y la venta de motores y de repuestos.

38 Secretaría Distrital de Planeación. “Localidad de Santa Fe”, Bogotá, 2009, pág. 103.


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SERVICIOS: Se prestan servicios tanto empresariales como particulares. Los primeros están relacionados con actividades que suplen los requerimientos de las empresas en materia técnica, logística y de suministros; mientras que los segundos atienden demandas personales. En cuanto a los servicios empresariales, se destacan las oficinas de asesorías y servicios profesionales, los talleres de ornamentación y el corte y doblaje de materiales. Los servicios personales se concentran especialmente en lugares de esparcimiento como bares, moteles y residencias, se destaca también la reparación y alquiler de electrodomésticos. Las empresas de los Mártires dedicadas al negocio de restaurantes y hoteles tienen su fortaleza en el expendio de alimentos preparados en el sitio de venta (71%) y en el expendio de bebidas alcohólicas para el consumo dentro del establecimiento (17%). De otro lado, las empresas dedicadas a prestar servicios de alojamiento en hoteles hostales y apartahoteles son el 12%. El expendio de alimentos preparados en el sitio de venta está disperso en toda la localidad, con algunas pequeñas concentraciones en el barrio Ricaurte (sobre la calle 9 y la carrera 28), en el sector comercial tradicional de San Andresito de la Novena (entre los barrios La Pepita y La Estanzuela), en el barrio La Estanzuela (cerca de la Vigesimacuarta Estación de Policía) y en el barrio Santafé. El expendio de bebidas alcohólicas para el consumo dentro del establecimiento se concentró principalmente en el barrio Santafé (en la única zona reglamentada por el POT para usos restringidos de alto impacto como centros de diversión y esparcimiento, wisquerías, striptease y casas de lenocinio); así mismo, se destacó la concentración en los barrios La Favorita, La Estanzuela (cerca de la Vigesimacuarta Estación de Policía), Ricaurte y Santa Isabel (cerca de las clínicas de La Merced y La Concepción).

Tabla No. 24: Los Mártires. Número y distribución de los establecimientos por actividad económica según UPZ. 2005

Fuente: DANE – Censo General 2005. Cálculos: SIEE – DICE SDP 2009- Cuadro 48.

De acuerdo con los resultados del Censo 2005 del DANE, el total de hogares particulares censados en Los Mártires corresponde a 28.456; de los cuales 1.481 (5,2%) tiene alguna actividad económica. Este resultado es superior al de Bogotá, en donde esta condición se cumple para el 4,2% de los hogares. En cuanto a la localización de los establecimientos económicos en la localidad de Los Mártires, con base en los resultados del Censo 2005 se tiene que de los 19.630


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establecimientos censados, 1.481 (7,5%) se encuentran ubicados en viviendas y 18.149 (92,5%) están ubicados de manera independiente. Por actividad económica, en la localidad de Los Mártires predomina el sector comercio con 11.453 establecimientos de los cuales 544 (4,7%) están ubicados en viviendas y 10.909 (95,3%) en unidades independientes. 39 En general, para el conjunto de las zonas de renovación en el Centro de la ciudad, en el mencionado estudio para el Plan de acción de vivienda en zonas de renovación en el Centro (2006), se señala un elemento importante respecto a la calidad del empleo y a la periodicidad del ingreso de los hogares que residen en estas zonas; en efecto se encontró que el 59% de los hogares deriva sus ingresos de trabajo informal (41% tiene un empleo formal) y un 20% de las personas ocupadas derivan su sustento de un ingreso diario y el 5% de un ingreso semanal (el 73% de las personas tiene ingresos mensuales). Por su parte, aunque porcentualmente el número de negocios ubicados en las viviendas no es muy significativo, en términos absolutos ascienden a cerca de 2.800 establecimientos en las dos localidades (Mártires y Santa Fe); en principio, se podría asumir que un igual número de familias derivan parte o la totalidad de sus ingresos de estas actividades de autoempleo. Estas condiciones inciden en el tipo de solución que sería necesario diseñar para resolver la situación habitacional de estas familias, tanto si la alternativa es la reubicación como si se trata de su permanencia en las zonas de intervención, ya que influye en la capacidad de hacer compromisos de largo plazo así como en su capacidad de acceso a soluciones crediticias. Se impone la necesidad de considerar soluciones innovadoras para el acceso a vivienda propia, pero también contemplar posibilidades de oferta habitacional distinta a VIS y a la tenencia en propiedad40 El estudio de caracterización socioeconómica para la Fase 1 del proyecto (2010) encontró, entre 472 personas encuestadas, que el 40% son trabajadores independientes. De estos, el 16.5% realiza sus actividades económicas en el propio barrio, el 14% en el predio, y el 22% en la localidad. Otro porcentaje significativo (26%) es estudiante, de los cuales, el 10.7% estudia en el barrio y el 30.5% en la localidad. Esto corrobora la importancia de la localización central como criterio de decisión para establecerse, por la accesibilidad (a los centros educativos, por ejemplo) pero también para el desarrollo de actividades de autoempleo, comúnmente en el comercio, aprovechando la aglomeración y la población flotante.

3.2.3.2. Potencialidades y oportunidades de las zonas de estudio.

39 Secretaría Distrital de Planeación. “Localidad de Santa Fe”, Bogotá, 2009, pág. 100 40 Torres Jorge. “La evolución de la tenencia de la vivienda en Colombia, con base en los Censos de población desde 1964 a 2005 ( y estimativos de CENAC para 2007) muestran un descenso de 3.3 puntos porcentuales en los hogares propietarios de vivienda, y un ascenso de 2.3 puntos en los hogares que arriendan su vivienda. ¨El arrendamiento como principal servicio habitacional de la ciudad consolidada para el segmento de VIS en Colombia” CENAC. Coloquio INJAVIU. Bogotá, 2009.


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Dado que la intervención en territorios urbanos en zonas que han venido presentando una dinámica de deterioro, de ineficiente aprovechamiento del suelo urbanizado y de creciente pauperización de la población residente, como es el caso del Centro de la ciudad y, en particular, de los barrios involucrados en el proyecto que nos ocupa, no se rige por la sola lógica del mejoramiento del entorno físico, sino que además resulta indispensable procurar la reactivación económica y la cualificación del perfil productivo, preservando, en lo posible, la variedad de usos y las relaciones sociales que se han venido tejiendo a su interior , es necesario proyectar escenarios posibles para que estos propósitos puedan hacerse realidad, promoviendo las acciones y alianzas necesarias para este fin. En ese orden de ideas, en este apartado se pretenden destacar los elementos que podrían eventualmente aprovecharse para fortalecer el tejido productivo, mejorando el valor agregado de las actividades económicas y/o para promover factores detonantes de la actividad económica. 3.2.3.2.1. Localidad de los Mártires. Zona histórica, con potencial turístico. La zona tiene un origen histórico, el cual se centra en la plazoleta de los Mártires. También posee una tradición en lo que se refiere a la actividad productiva de Bogotá, pues fue el sitio de ubicación de importantes empresas pioneras, lo cual puede ser reforzado como atractivo turístico, histórico y arquitectónico. Tradición en cuanto a movilidad (Estación de la Sabana) y alojamiento por negocios. La apertura de universidades y cafeterías pueden transformar y reactivar la zona. Los Mártires cuenta con la operación estratégica “Centro Histórico–Centro Internacional” y un área de la localidad corresponde a la operación estratégica “Anillo de innovación¨. En la zona se localizan algunas empresas grandes del sector industrial, en el comercio de productos al mayor y al detal, intermediación financiera y en los servicios sociales y de salud. Esto permite explorar estrategias como la generación de redes de proveeduría o negocios asociados a ciertos componentes de las actividades líderes de la zona. Del total de empresas de la localidad Los Mártires (10.085), hay 1.203 empresas que se podrían integrar a la cadena de productos alimenticios. Estas empresas representan el 12% del total de empresas de la localidad. El 71% de los empleados de estas empresas viven en la localidad o cerca de esta, lo que es un indicador del arraigo que las personas vinculadas a estos negocios tienen con la zona y, eventualmente, su voluntad de permanecer en ella, involucrándose en proyectos de mejoramiento productivo y formalización, entre otros. Por otra parte, alrededor del Cementerio Central se encuentra un número importante de


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negocios dedicados al trabajo del mármol y también hay tradición de venta de flores. 3.2.3.2.2. Localidad de Santa Fe. Santa Fe es considerada una localidad central de conexión entre las localidades de Bogotá, el centro histórico y los municipios del oriente de Cundinamarca. Potencial de clúster cultural y educativo. Están ubicados también centros educativos y culturales como universidades, museos y teatros. Parques y plazoletas. La localidad Santafé se caracteriza por tener una gran zona de reserva forestal que constituye el 85% de su área. También importantes parques de orden distrital como La Independencia, Nacional, Tercer Milenio y zonales como Los Laches, Las Cruces, La Concordia. Cuenta con importantes plazoletas como la de Las Nieves, de La Rebeca, Plaza de San Victorino y los parques Santander, Central Bavaria, La Perseverancia, de Los Periodistas. Cuenta con el Centro Internacional de Bogotá; se ubica allí un número considerable de las grandes empresas del país. Cadena de productos alimenticios: Del total de empresas de la localidad Santafé, hay 1.534 empresas que se podrían integrar a la cadena de productos alimenticios. Estas empresas representan el 4% del total de empresas de la localidad. El 58% de los empleados de estas empresas viven en la localidad o cerca de esta, mientras que el 42% debe trasladarse desde puntos aislados de la localidad para llegar al sitio de trabajo. Entre los establecimientos de la zona dedicados a las actividades industriales, se destaca un alto grado de interacción, dado que el 64% de las materias primas que utilizan son adquiridas en lugares cercanos a su ubicación. Existen actividades de producción intermedia, de servicios empresariales y de comercialización asociadas a dichos productos, que representa un potencial para la estructuración de redes, asociaciones o servicios de proveeduría, aprovechando el circuito de producción, servicios y comercialización. Ver anexo No. 9: Registro, caracterización socioeconómica de la población ubicada en el área a adquirir (fase 1) y formulación del plan de gestión social – ERU. Documento técnico de soporte para la formulación del componente socio económico del Plan Parcial Estación Central.

3.3. CARACTERIZACION COMPONENTE FINANCIERO.


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3.3.1. RECAUDO IMPUESTO PREDIAL

Según la información suministrada por la Secretaria de hacienda Distrital, mediante oficio ERU No. 2010-8308-E, del 31 de mayo de 2010, relacionada con el recaudo efectivo con base en el valor reportado por el contribuyente en las declaraciones tributarias para los años gravables 2009 y 2010, es importante resaltar que para el año gravable 2009 se recaudo en el sector un total aproximado de $300.588.000 millones de pesos y hasta la fecha (Mayo 2010) para el año gravable 2010 se ha recaudado un total aproximado de $107.539.000 millones de pesos. A continuación se relaciona el recaudo por etapas.

N° PREDIOS 2009 2010 N° PREDIOS 2009 2010 N° PREDIOS 2009 2010

315 106.952.000,00$ 57.124.000,00$ 460 127.399.000,00$ 17.206.000,00$ 91 66.237.000,00$ 33.209.000,00$

ETAPA 1 ETAPA 2 ETAPA 3

Tabla No. 25: Recaudo por etapas. Fuente: Secretaria Distrital de Hacienda.

Como se aprecia en el cuadro anterior, el mayor recaudo para la vigencia 2009 se presenta en la etapa dos con un total de $127.399.000.

3.3.2. CONVERGENCIA DE LA INVERSION DISTRITAL.

En el marco del entorno inmediato al plan parcial, el distrito ha realizado una inversión constante durante los últimos 10 años, entre los que podemos desatacar:

• Recuperación del patrimonio cultural de Cementerio Central.

• Construcción del parque del renacimiento.

• Diseños y proyecciones con relación al globo B del Cementerio Central - Parque de la Reconciliación.

• Inversión en diseños y construcción en las Troncales de Transminlenio Fase I y III, incluida la Estación Central.

• Los diseños y estudios en torno al Parque Bicentenario.

• Estudios realizados en torno a la formulación y adopción del PZCB.

• Restauración de monumentos de espacio público como la Rebeca.

• Incidencia de la construcción del Parque Tercer Milenio.

• Estudios y diseños de Centro Comercial de Comercio Mayorista.

• Recuperación de la Plaza de la Mariposa – Plazoleta Antonio Nariño.

• Programas para reubicación de vendedores ambulantes, en pro de la recuperación del espacio público.


103

• Definición de los criterios normativos para el sector mediante la adopción de las UPZ.

• Plan de regularización y manejo del Cementerio Central.

• Inversión en vías locales realizada por el IDU.

Plano No. 28 : Proyectos de inversión.

A continuación se presenta la un estimado de la inversión realizada por las diferentes entidades del distrito en el marco del PZCB, para un total estimado de $ 78.773.013.000.

Mariscal Sucre

ENTIDAD

POLÍTICAS Y ESTRATEGIAS DE LA OPERACIÓN

CENTRO

ACCIONES PREVISTAS

DECRETO 492 DE 2007

ACCIONES REALIZADAS

No. PROYECTOS DE

INVERSIÓN

$ EN EJECUCIÓN

POR ENTIDAD

ESTIMATIVO DE INVERSIÓN

POR ENTIDAD PARA EL PLAN

(%)

SDP

Estrategia Habitacional

Plan Parcial Sabana

306

Articulación, seguimiento e instrumentación a las políticas y proyectos relacionados con los sistemas generales de la ciudad.

$ 1.608.000.000

Estrategia para el desarrollo competitivo.

Plan Parcial La Favorita

Alcaldía Local de Mártires

Estrategia para el desarrollo competitivo.

Ciudadela del Motor la Estanzuela

171Mejorando nuestro entorno en los Mártires

$ 1.661.225.000

$ 9.018.332.000

SDA

Estrategia de protección e integración con el medio ambiente.


578Instrumentos de control ambiental a mega proyectos.

$ 2.169.000.000

ERUEstrategia para el desarrollo competitivo.


$ 3.151.000.000

IDUEstrategia de Movilidad

Avenida Mariscal Sucre

543

Inf raestructura para el Sistema Integrado de Transporte Público.

$ 41.638.000.000

Alcaldía Local de Teusaquillo

Estrategia para espacio público

Park Way

$ 170.444.000

$ 21.188.683.000

Estrategia de protección e integración con el medio ambiente.

Canal Arzobispo

Recuperación de la ronda del canal

339

Apoyo y acciones de mejoramiento en torno a canales de los Rios Arzobispo y San Franciscco

Estrategia para espacio público

Plazoleta Caballero y Gongora. Canal Arzobispo con Cra 24.

341Espacio público para la inclusión.

POAI 2009


104

Tabla No. 26: Proyectos de inversión en el PTI No. 2: Calle 26 Centro Internacional.

3.3.3. VALOR DEL SUELO De conformidad con el análisis realizado a los avalúos de referencia del sector, podemos observar que, la mayoría de los inmuebles (40%) se encuentran en el rango de valor entre 320.000 y 430.000 pesos el M2, comportamiento similar al encontrado en el ámbito de actuación, donde un 51% de los predios se encuentran ubicados en dicho rango de valor.

Por otra parte, el valor del suelo resultado de los avalúos de referencia, difiere en aproximadamente un 30% a los valores catastrales del suelo, en donde un 58.4% de los predios se encuentran en un rango de valor entre 177.369 -229.536 pesos M2. Ver anexo No. 10: Avalúos de referencia Estación Central.


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Plano No. 29: Avalúos de referencia en el área de influencia.

Plano No. 30: Avalúos de referencia en el ámbito de actuación.


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Plano No. 31: Valor Catastral del suelo.

3.4. CARACTERIZACION DE LA DINAMICA INMOBILIARIA.

3.4.1. ESTUDIO DE MERCADO: ESTUDIO SOBRE LA DEMANDA EFECTIVA DEL PROYECTO.

Mediante el contrato No. 065 de 2009, suscrito entre la ERU y CENAC, cuyo objeto fue la elaboración del estudio de mercado para las zonas comprendidas por las manzanas 02, 03, 04, 09, 10 y 11 del sector catastral 003101 denominado Alameda, y las manzanas 01, 02, 03, 07 del sector catastral 006103 denominado santa fe, requeridos para el desarrollo del proyecto urbano La Alameda enmarcado en el Programa Territorial Integrado Calle 26 - Centro Internacional, se obtuvieron los siguiente datos de interés relacionados con la demanda efectiva del proyecto: A partir de un ejercicio comparativo entre la demanda efectiva de inmuebles –tipo vivienda, oficinas y locales comerciales- estimada para el Proyecto Estación Central – La Alameda, y la oferta actual de unidades que reporta el mercado, se identifica una alta correspondencia de la demanda respecto de la dinámica del mercado inmobiliario. En este sentido, en virtud a que concentraciones importantes de la oferta de inmuebles -según precio- adquieren reflejo en concentraciones también importantes de la demanda por el Proyecto, resulta viable la identificación de franjas de precios como referentes para la orientación de mercado del Proyecto Estación Central – La Alameda. De manera complementaria, el análisis territorializado de la oferta de inmuebles que desarrolla el estudio permite una definición aún más pertinente de dichos precios referentes. Como derivación de lo anterior, los resultados del análisis del mercado inmobiliario en Bogotá, en lo relativo al contraste de los precios de la demanda y la oferta, permite formular las siguientes recomendaciones:

• En el caso de vivienda, se identifica un techo establecido por el rango de precios del orden de $400.000.000 a $600.000.000, y un precio medio por metro cuadrado de $3.500.000.

• Respecto de oficinas, se identifica un techo establecido por el rango de precios del orden de $3.150.000 a $3.800.000 metro cuadrado, y un precio medio de $3.600.000.

• Con relación a locales comerciales, se identifica un techo establecido por el rango de precios del orden de $3.400.000 a $4.800.000 metro cuadrado, y un precio medio de $4.700.000.


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Las anteriores recomendaciones conciernen un contexto de mercado del cual es importante considerar:

• Los resultados y recomendaciones están relacionados con la condición actual del mercado de Bogotá, en lo relativo a la dimensión y composición de la oferta y la demanda inmobiliaria.

• La relación oferta - demanda puede cambiar en el corto plazo por efecto de cambios en el componente correspondiente a oferta. En este sentido, se recomienda prever acciones de seguimiento a su comportamiento.

• Los precios de referencia adquieren soporte en proyectos importantes que se han comercializado con buenos resultados.

• El posicionamiento exitoso del Proyecto Estación Central – La Alameda debe considerar el perfil característico de la oferta competitiva, buscando un aprovechamiento óptimo de ventajas competitivas a nivel de, entre otros atributos, localización, tipo de vivienda, equipamiento, aspectos arquitectónicos y constructivos, acabados, financiación, etc.

Ver anexo No. 11 : Estudio de mercado “Estación Central.

Plano No. 32: Desarrollos inmobiliarios.

4. CONCLUSIONES DE DIAGNOSTICO.


108

Ver anexo No. 14: Archivo fotográfico de la situación actual del sector - ERU 4.1. COMPONENTE TERRITORIAL Y URBANO.

a) Bajos índices de aprovechamiento (más del 50% del área de planeamiento se encuentra

conformada por predios vacios y de un piso), en un sector que presenta una localización estratégica con relación al centro de la ciudad en particular, y la ciudad en general.

b) Presencia de actividades comerciales de tipo local (más del 50% de los predios del área de intervención), diferenciándose claramente del tipo de actividad que se desarrolla en el costado norte del área de planeamiento.

c) Desplazamiento del uso residencial (tan solo el 16% de los predios del área de intervención tienen uso residencial).

d) Ruptura funcional del Barrio la Alameda, con el Centro Internacional y el Barrio Santa Fé.

e) Bajo porcentaje de áreas de espacio público (tan sólo el 4.64% del área de planeamiento).

f) El ámbito de actuación no cumple con los límites diurnos y nocturnos, de acuerdo con la Resolución 627 de 2006 del MAVDT, de 65 dB(A).

g) Al hacer un recorrido de verificación por el sector, en el marco del presente estudio, se encontró que en algunos sectores donde el censo del Jardín Botánico identificó árboles, éstos ya no existen. La mayor parte de árboles del parque triangular entre la Calle 25 y la Av. 26 y la Av. Caracas y Trv. 17, están afectados por necrosis.

h) No hay en el área de influencia directa e indirecta corrientes de agua naturales. Las aguas lluvias son recogidas por el sistema de cunetas y sumideros y llevadas hasta los colectores.

i) El sector tiene densidades inferiores a 200 hab/ha. Estas bajas densidades se deben a que la mayor parte de la población es flotante, es decir, sólo está en el sitio durante el día.

j) De acuerdo con los datos del inventario de la malla vial de Bogotá a Diciembre de 2007 (Plan de desarrollo 2009-2012), el 56% las vías de la localidad de los Mártires se encuentra en mal estado.

k) La recuperación del espacio público a través de la intervención en las calzadas y el constante deterioro de la calidad de vida de los peatones debido a la ocupación de su espacio vital y el deterioro que presentan muchas de las vías locales, se generan principalmente por invasión de andenes por estación de vehículos y talleres ambulantes.


109

l) Según datos del DAMA, en 1999 el 14% de la población de la localidad era propietario de

vehículo y un 20% hacía uso del vehículo para trasportarse. Esto quiere decir que el restante 80% es usuario (por lo menos potencialmente) del transporte público.

m) Es de destacar que la UPZ de Las Nieves (Santa Fe) presenta una dotación más del doble superior al promedio de la ciudad (4,3 m2/hab), mientras que la UPZ de La Sabana (en Los Mártires) apenas presenta 2,8 m2/hab.

n) En síntesis la modelación presenta una movilidad aceptable con algunas demoras sobre la calle 26 como el corredor más cargado del sector, a futuro se reducirá dicha carga vehicular con la exclusión del transporte público en lo referente al tránsito de buses que se da sobe los carriles mixtos, con la puesta en marcha del sistema de transporte masivo Transmilenio.

o) Como resultado del estudio de mercado, se identifica una alta correspondencia de la demanda respecto de la dinámica del mercado inmobiliario.

p) Es fácilmente constatable la inversión realizada por el distrito en el área de influencia al plan parcial.

4.2. COMPONENTE SOCIOECONOMICO. a) El número de habitantes por vivienda en el sector está por debajo del promedio estimado

en la formulación de PZCB (3.4).

b) El 44.6% de los predios del ámbito de actuación, se destinan al uso residencial.

c) Solamente el 14% de los propietarios de la fase I, viven en el predio.

d) En la población residente existe una vinculación laboral baja (17%).

e) En los barrios que se inscriben en el área de influencia del Proyecto Estación Central- Alameda, se observa una evidente substitución progresiva de la actividad residencial, con un efecto claro sobre la población residente generando su emigración del centro, deteriorándose su modus vivendi , y la presencia de una creciente población flotante con el consecuente deterioro físico debido al impacto de este nuevo modelo funcional, donde la infraestructura vial y la movilidad es deficiente, y el uso del espacio público se ve afectado de manera negativa, generándose conflictos y deterioros en dinámicas sociales (aumento inseguridad, comercio de sustancias psicoactivas) y en actividades urbanas propias de esta porción de la ciudad (hay desequilibrio en las nuevas actividades


110

predominantes, y el centro está tendiendo a uniformizar su dinámica o tornarse monofuncional).

f) Gran parte de sus edificaciones destinadas a vivienda son ocupadas bajo otras modalidades destacándose un notorio hacinamiento de personas, hogares y viviendas, así como una nueva dinámica social en vías y espacios públicos, frecuentados por una creciente población denominada “habitante de calle” (generándose indigencia, marginalidad y drogadicción) y una alta vulnerabilidad de otros grupos poblacionales como adultos mayores, niños, jóvenes y mujeres cabeza de familia.41

g) Mientras la población de Bogotá se ha casi que triplicado en los últimos 30 años, la de las localidades de Mártires y Santa Fe ha disminuido hasta representar el 74% en 2005 respecto a 1973, en la primera de ellas, y el 93% en el 2005 frente a 1973, en la segunda. Esto ha significado que estas localidades han perdido peso relativo en la población de Bogotá (de 5% respectivamente en 1973, a 1% para Mártires y 2% para Santa Fe, en el año 2005).

h) En el 2009 la densidad de población del área urbana de la localidad de Santa Fe, así como la de Mártires es de 149 habitantes por hectárea, cifra menor a la densidad urbana promedio de la ciudad que registra 175 hab./ha

i) Las formas de ocupación de las viviendas no predomina la propiedad, lo que desde luego

tiene que ver con el nivel y estabilidad de los ingresos.

j) El porcentaje de hogares pobres y en miseria en Santa Fe (especialmente estos últimos) es superior al de Mártires y en el caso de los hogares en miseria, superior al de Bogotá.

k) Tanto el barrio Santafé como el Alameda, donde se ubica el proyecto Estación Central, se encuentran caracterizados como de alta vulnerabilidad, con base en el predominio de la informalidad, de la tasa de dependencia económica, las condiciones de hacinamiento y la incidencia de la afiliación al sistema de salud en régimen subsidiado.

l) En estas dos localidades la situación en la educación secundaria y superior, en términos de cobertura, no parece haber mejorado entre 2003 y 2007, lo que es una señal adicional de la tendencia de estancamiento poblacional y de deterioro económico que vienen experimentando estas zonas de la ciudad.

m) El territorio cuenta con un significativo potencial en mano de obra con capacidad productiva. No obstante un grupo importante de población en edad de trabajar se ocupa en actividades como la prostitución, la informalidad u otros similares, existe un atractivo

41 Dirección Técnica ERU. “Caracterización definitiva Alameda”, Bogotá 2010.


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segmento de población con capacidad de ocupación cuyas potencialidades pueden recalificarse y reorientarse al mercado.

n) Presencia significativa de población flotante por la diversidad de actividades presentes en esas dos Localidades y Barrios específicos con una tasa superior a la de la ciudad. No obstante hay presencia de empresas formales, se presentan condiciones de informalidad que impactan al territorio.

o) Sustitución de la vocación residencial por otras actividades que representan alto impacto, con afectación sobre residentes actuales que reconocen deterioro progresivo de su hábitat, dificultades de movilidad y accesibilidad, afectaciones graves a la seguridad, falta de control en el uso del suelo y pérdida del valor comercial, sociocultural de los inmuebles y de Barrios tradicionales para la Ciudad.

p) El deterioro visible de condiciones del Hábitat favorece la presencia de población flotante en condiciones extremas de informalidad y desarraigo, riesgo y afectación tanto social como ambiental y físico funcional.

q) No obstante la población de niñas y niños, jóvenes y personas mayores es significativa, no se cuenta con equipamientos y servicios urbanos que puedan aportar a generar un hábitat adecuado a sus actividades y dinámicas. Eso contrasta con el poco eficiente uso que se hace de edificios rotacionales y privados de que dispone el territorio.

r) No obstante se trata de localidades tradicionales y con amplia trayectoria residencial, las condiciones de pobreza o miseria de los hogares se asemejan a la de Localidades de periferia y de más reciente conformación, con alta dependencia del jefe e hogar u hogares unipersonales y condiciones de precariedad habitacional.


a) El recaudo efectivo con base en el valor reportado por el contribuyente en las declaraciones tributarias para los años gravables 2009 es de aproximadamente $300.588.000 millones de pesos.

b) La inversión programada por las diferentes entidades del distrito en el marco del PZCB, para un total estimado de $ 78.773.013.000.

c) Con relación a los avalúos de referencia se puede estimar que el 40% se encuentran en el rango de valor entre 320.000 y 430.000 pesos el M2.

d) Los valores catastrales del suelo, en donde un 58.4% de los predios se encuentran en un


112

rango de valor entre 177.369 -229.536 pesos M2.

e) A partir de un ejercicio comparativo entre la demanda efectiva de inmuebles –tipo vivienda, oficinas y locales comerciales- estimada para el Proyecto Estación Central – La Alameda, y la oferta actual de unidades que reporta el mercado, se identifica una alta correspondencia de la demanda respecto de la dinámica del mercado inmobiliario.

f) en lo relativo al contraste de los precios de la demanda y la oferta, permite formular las siguientes recomendaciones:

• En el caso de vivienda, se identifica un techo establecido por el rango de precios

del orden de $400.000.000 a $600.000.000, y un precio medio por metro cuadrado de $3.500.000.

• Respecto de oficinas, se identifica un techo establecido por el rango de precios del orden de $3.150.000 a $3.800.000 metro cuadrado, y un precio medio de $3.600.000.

• Con relación a locales comerciales, se identifica un techo establecido por el rango de precios del orden de $3.400.000 a $4.800.000 metro cuadrado, y un precio medio de $4.700.000.

5. OBJETIVOS


a) Mejorar las condiciones urbanas del eje de la Calle 26, entendida como la articulación entre el desarrollo de proyectos de renovación urbana y la ejecución de la Fase III de Transmilenio, a través de la construcción de la Estación Central de Transmilenio en el barrio La Alameda, conforme al Plan de intercambiadores Modales estipulado en el Plan Maestro de Movilidad de la ciudad.

b) Mitigar la ruptura funcional norte-sur y oriente-occidente, de la Calle 26, generada por las actuales condiciones de la misma.

c) Fortalecer el carácter de servicios en torno al Centro Internacional.

d) Articular los equipamientos culturales, los espacios de ocio y los parques.

e) Mejorar la cantidad y calidad del espacio público.

f) Consolidar el corredor Aeropuerto-Cerros, a través de la calle 26.


113

g) Generar proyectos inmobiliarios que mejoren e incrementen la competitividad del Distrito Capital.

h) Generar nueva oferta de vivienda en el centro de la ciudad en cumplimiento de las metas

establecidas en el Plan Zonal del Centro.

i) Atender y aprovechar la dinámica generada por la Estación central en relación con los pasajeros atraídos y generados por la estación estimados en 1.500 sentido norte-sur y 6.500 sentido oriente occidente.

j) Aumentar el espacio público para el disfrute colectivo.

k) Mitigar el impacto generado por el C02, y las partículas PM10.

l) Ofrecer nuevos desarrollos inmobiliarios, aprovechando suelo ya urbanizado y servido, frente al consumo de suelo nuevo para la ciudad.

m) Ofrecer nuevos desarrollos inmobiliarios con las características de reducción y mitigación de los impactos ambientales.

n) Orientar el desarrollo urbano bajo el concepto de arquitectura verde que fomenten el ahorro de recursos naturales y fomenten el mejoramiento de las condiciones mediante la implementación de cubiertas verdes.


a) Respetar los derechos de los propietarios de los predios y proponer formas posibles de participación en el desarrollo del mismo.

b) Recuperar el derecho de preferencia para los propietarios de los predios bajo los cuales se construirá la Estación.

c) Revertir los procesos de deterioro y generar un impacto positivo en la calidad de vida de la población usuaria de los servicios de la zona.

d) Promover la inclusión social de grupos marginados y aportar condiciones para el mejoramiento de la calidad de vida de sus actuales y futuros habitantes.

e) Aplicar estrategias de intervención en el suelo para recuperar las condiciones físicas, sociales y económicas del sector.


114

f) Aplicar una estrategia de protección a moradores y usuarios del sector, a partir de su

participación y concertación con los propietarios.


a) Aprovechar el suelo generado para el equipamiento de la Estación, que se desarrolla en

sótano, para generar encima los proyectos inmobiliarios, optimizando el uso y la inversión

en suelo.

b) Promover un espacio atractivo para la inversión pública y privada, provisto de las condiciones normativas y urbanas que estimulen la ejecución de proyectos urbanos para el fortalecimiento y establecimiento de actividades administrativas, culturales, turísticas, comerciales, financieras, científicas, académicas y residenciales, como respuesta a su caracterización de Centro diverso.

c) Mejorar las condiciones urbanas para frenar la desvalorización, resultado del deterioro urbano.

d) Mejorar el recaudo del impuesto predial de esta zona de la ciudad. e) Fortalecer las actividades económicas del Centro complementadas con nuevos servicios

turísticos, equipamientos dotacionales, espacios públicos y mejores condiciones de

accesibilidad.

6. HIPOTESIS DE FORMULACION.

6.1. COMPONENTE TERRITORIAL Y URBANO. La elección del sistema de transporte se presenta como determinante para la urbanización. Se constituye inclusive, por encima de cualquier política urbana en el principal instrumento para orientar el crecimiento urbano42. En el marco de la política sobre uso y ocupación del suelo urbano del Plan de Ordenamiento Territorial para la ciudad de Bogotá, la cual señala que, el Distrito Capital adelantará las acciones urbanísticas que permitan consolidar su actual estructura urbana y optimizar el uso y aprovechamiento de su territorio, a través de la implementación de acciones de carácter económico, físico, normativo y de gestión aplicables al centro de la ciudad, en su carácter de 42 Merlín Pierre. “Los factores de una política de transporte urbano”. En: El transporte urbano: un desafío para el próximo milenio. CEJA, INJAVIU, Bogotá, 1996, Pág. 65.


115

espacio principal de la región y el país; la formulación e implementación del Plan Parcial Estación Central permitirá:

• Aprovechar el potencial impacto positivo que puede tener Transmilenio si se articula al desarrollo urbano de la ciudad en general (jerarquización de centros de actividad, usos del suelo y densidades para las dinámicas de consolidación de la ciudad), y a la de los sectores que atraviesa en particular con el propósito de consolidar la ciudad edificada en función de un eficiente sistema de transporte masivo.

• Aprovechar las condiciones de accesibilidad diferencial que ofrece Transmilenio al suelo que se localiza en el área de influencia de la Estación Central, a partir del incremento de las condiciones de edificabilidad.

• Localizar la actividad correcta en el lugar correcto, es decir, haciendo corresponder las necesidades de accesibilidad de las diferentes actividades urbanas (en este caso servicios empresariales, comercio y vivienda) con el nivel de accesibilidad que ofrece Estación Central, al suelo localizado dentro de su área de influencia.

• Mantener una demanda constante sobre el componente flexible del Sistema Integrado de Transporte masivo (Transmilenio) y en particular sobre la Estación Central.

6.2. COMPONENTE SOCIOECONOMICO. La formulación e implementación del Plan Parcial Estación Central permitirá en el ámbito socioeconómico:

• Frenar el deterioro social, económico y físico del área de intervención a través de la implementación de una actuación integral sobre el territorio.

• Mejorar las condiciones de habitabilidad de la población tradicional del Centro y atraer nuevos habitantes.

• Fortalecer las actividades económicas del Centro complementadas con nuevos servicios empresariales, equipamientos, espacios públicos y mejores condiciones de accesibilidad.

• Mantener la dinámica inmobiliaria presente en el centro de la ciudad43, con la construcción aproximada de 234.00,00 m2 en vivienda, oficinas y comercio; cifra que

43 El Horizonte 2005- 2008, registra 585.526 m2 construidos en el Centro de la ciudad, de los cuales 234.611 m2, han sido desarrollados en zonas con tratamiento de renovación urbana.


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supera en un 33 % el número de metros cuadrados construidos en zonas con tratamiento de renovación urbana durante el horizonte 2005-2009.

6.3. COMPONENTE ECONÓMICO - FINANCIERO. La formulación e implementación del Plan Parcial Estación Central permitirá:

• Recuperar las plusvalías por parte de la Administración Distrital, como consecuencia de la revalorización de los bienes inmuebles localizados dentro de las áreas servidas por Transmilenio y por los mayores aprovechamientos del suelo que se encuentra dentro del área de influencia de la Estación Central.

• Recuperar la inversión realizada por parte de la Administración Distrital en la Construcción de la Estación Central a partir de la participación de la ERU en el desarrollo inmobiliario.

CAPITULO II: Formulación de la Operación Urbana.

1. CONDICIONES DE PARTIDA.

1.1. ESTRUCTURA DE LA OPERACIÓN.

La Operación urbana de la Estación Central es un proyecto de movilidad que origina el ordenamiento de un territorio identificado en el POT y en el Plan Zonal del Centro como un sector estratégico, para que mediante la ejecución de un Plan Parcial y la posterior convocatoria al sector privado, se desarrollen proyectos inmobiliarios que generen aprovechamiento del suelo, dinámica urbana y competitividad a esta pieza del centro. Por lo tanto, el Proyecto Integral “Estación Central” se estructura con base en el desarrollo dos proyectos sobre un mismo suelo. Son éstos: El equipamiento de la Estación, y los desarrollos inmobiliarios. Cada uno de los proyectos se podrá dar en tiempos y con rutas distintas, lo que determina precisión en la articulación entre las entidades públicas, y éstas con el privado que se convoque.


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Grafica No. 3: Esquema Operación Urbana.

1.2ACTUACIONES PREVIAS A LA PUESTA EN MARCHA DEL PLAN PARCIAL.

1.2.1. EL EQUIPAMIENTO DE MOVILIDAD “ESTACIÓN CENTRAL DE TRANSMILENIO FASE III”.

NQS

PORTAL NORTE

PORTAL SUBA

PORTAL CALLE 80

PORTAL AMERICAS

PORTAL TUNAL

PORTAL USME

PORTAL AEROPUERTO

PORTAL 20 DE JULIO

ESTACION PEDREGAL

ESTACION CENTRAL

ESTACION CALLE 19

Plano No. 33: Localización Estación Central de Transmilenio – Transmilenio S.A.


118

La Estación Central de Transmilenio, tiene como fin integrar operacional y funcionalmente las troncales que pasan por el centro de la ciudad, estas son: Troncal Av. Caracas, Troncal Calle 26, y Troncal Carrera 10ª.

El IDU, la Empresa Transmilenio, y la Secretaría Distrital de Planeación, estudiaron varias alternativas de implantación para la Estación Central en el cruce de la Av. Caracas con calle 26, con el fin de seleccionar la óptima en términos urbanos y operacionales, considerando que la misma tiene el potencial de ser motor para el desarrollo del sector, la complejidad de integrar y manejar tres (3) troncales, y los desniveles de terreno existentes para la integración del corredor de la Calle 26.

Desde el punto de vista urbano y con el fin de aprovechar al máximo su impacto como eje y motor de renovación urbana, el Distrito seleccionó la ubicación de la estación, en 4 de las manzanas (01, 02, 03, y 04) del sector 4, de la Unidad de Planeamiento Zonal UPZ las Nieves, ubicado entre Calle 26 y calle 24; entre las Carreras 13A y la Av. Caracas. Se espera que esta localización consiga desencadenar procesos de renovación urbana sobre el barrio la Alameda y Santa Fe, mediante la conformación de un nodo que permita atraer hacia el costado sur los usos y actividades del Centro Internacional, y genere la integración funcional y urbana entre ambos costados de la Calle 26.

Plano No. 34: Localización Etapa 1 del Plan Parcial.


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En línea roja punteada, el área del Plan Parcial y de la Operación Urbana. En naranja, el área que será ocupada por la estación y sobre la cual se proponen desarrollos inmobiliarios. El costo de la Estación 60.000 millones a pesos de 201244, será apalancado en parte por la operación inmobiliaria que se desarrollará, según se defina en la fase de estructuración operativa y financiera.

1.2.2 DISEÑO DEL EQUIPAMIENTO DE MOVILIDAD - PLATAFORMAS DE SERVICIO.

En la siguiente gráfica se observa el funcionamiento de la Estación Central de Transmilenio en sus dos fases: Fase 1: Plataforma 1, paralela a la Calle 26. Fase 2: Plataforma 2, perpendicular a la Calle 26 y paralela a la Av. Caracas. A la fecha de la formulación del Plan Parcial, la definición del equipamiento urbano de la Estación se encontraba diseñada y en proceso de construcción (plataforma 1 de la Estación).

AFECTACIONES

33334444

E TAPA 1

E TAPA 2

Plano No. 35: Planta sótano Estación Central de Transmilenio.

44 Transmilenio S.A. Comunicado 2012EE 3045 del 25 de abril de 2012.


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A la primera plataforma orientada sentido oriente - occidente (paralela a la calle 26), y a la segunda norte - sur (paralela a la Av. Caracas), se accede desde la Av. Caracas y la calle 26.

El diseño de la operación del sistema, determinó el diseño de la infraestructura vial y del espacio público, así como el sótano de la “Estación Central”, obedece al estudio de la integración de las fases de Transmilenio, permitiendo la correcta operación del sistema. Los desarrollos inmobiliarios que se proyecten deben conservar el diseño de la estación, expresado en los planos anexos No. 8. A la fecha se encuentran ejecutados la totalidad de los diseños de la Estación.

Por condiciones de operación de la Estación y sus dos plataformas, es necesario el englobe de las manzanas 01, 02, 03 y 04 del Barrio la Alameda, lo que determina la necesidad de reemplazar el espacio público de las calles 24 A 25 y 25 A entre la carrera 13 A y la 14, por otros espacios públicos en el esquema que se desarrolle.

1.2.3. CONSTRUCCIÓN DEL EQUIPAMIENTO DE MOVILIDAD.

Plano No. 36: A la Izquierda, los movimientos vehiculares y la integración con la estación, que demanda la adecuación de la Av. Caracas.

A la derecha, la ocupación de la estación a nivel de sótanos.


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Entendidas las dos fases de la operación, el IDU, contrató la construcción de la primera fase, es decir la correspondiente a la integración y manejo de la operación vehicular, Av. Caracas - Calle 26, a nivel de sótano, sin incluir el nivel de la Estación en superficie para manejo de pasajeros. Tampoco se construirá la cubierta de esta plataforma.

Grafica No. 4: Vista desde la Av. Caracas. En gris los edificios permanentes ubicados sobre la caracas. En azul, los sótanos. Se destinan los niveles 1 y 2 para la Estación Central en sus dos fases.

La propuesta urbana y los desarrollos inmobiliarios deberán respetar las condiciones técnicas, funcionales y de diseño de las plataformas definidas por el IDU, para atender las condiciones de operación de la integración de Transmilenio Fase III, en especial la distribución de las áreas en los sótanos 1 y 2 de la Etapa 1. Ver anexo No. 8: Diseños IDU – Estación Central de Transmilenio. Considerando que se prevén 2 desarrollos sobre un mismo suelo, y que el primer desarrollo es el equipamiento de movilidad de la Estación Central, para que la operación vehicular de la primera fase entre simultáneamente al servicio con la fase III de Transmilenio; la adquisición de suelo y el proyecto de la Estación se ejecutan de manera independiente al desarrollo del Plan Parcial, este último, determinará el ordenamiento del territorio y habilitará el suelo con norma para posibilitar los desarrollos inmobiliarios.

El diseño del equipamiento de movilidad y el Plan Parcial de la Estación Central fueron liderados inicialmente por el IDU y Transmilenio, más adelante se decide su desarrollo y puesta en marcha a través de la ERU, teniendo en cuenta que es la Entidad del Distrito con la capacidad de promover desarrollos inmobiliarios mediante convocatoria público - privada. Para desencadenar el proceso de compra de suelo y permitir los desarrollos inmobiliarios sobre la estación, la Secretaria Distrital de Planeación, adelantó y delimitó la reserva de suelo mediante la resolución 0414 del 2009. De igual forma se decide de común acuerdo entre el IDU, Transmilenio y la ERU que ésta última comprará el suelo, considerando que sobre el mismo, también se adelantarán desarrollos inmobiliarios, y que estos se harán mediante una convocatoria pública privada.


122

De acuerdo con el cronograma de obra proporcionado por el IDU, La construcción de la primera Etapa de la Estación, se adelantará entre el 2009 y el 2011.

1.2.4. PROCESO DE ADQUISICIÓN DE SUELO.

De conformidad con la Resolución 0414 del 2009, por la cual se hace la reserva de suelo para el proyecto Integral de la Estación Central, el área que se requiere para la Estación Central: 33.025,59 m2, equivalentes al 78 % del área útil del Plan Parcial.

En el siguiente plano, se delimitan en rojo los predios que requiere Transmilenio para la primera fase de la Estación (plataforma 1), en azul, los predios requeridos para la segunda fase de la Estación, (Plataforma 2).

Plano No. 37: Resolución 0414 de 2009 – Área de reserva.

A la fecha, se han adelantado las siguientes actividades en desarrollo del proceso de

AREAS MT2 %

AREA ÚTIL 42.493,06 100%

AREA PRIVADA REQUERIDA PARA LA ESTACION Y SUS CONECTORES. (Incluye área de vías a ceder) 33.025,59 78%

AREA RESTANTE 9.467,47 23%

Tabla No. 27: Área útil actual requerida para la Estación Central


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adquisición del suelo: a. Temas jurídicos: � Resolución 0414/2009, por medio del cual se determina y delimita el área de reserva del

proyecto. � Decreto 435/2009, por medio del cual se declara las condiciones de urgencia y utilidad

pública. � Suscripción Convenio 215 de 2009 entre la ERU y TMSA.

b. Estudios de soporte: � Avalúos de referencia, contrato inter-administrativo No 039 de 2008. � Avalúos comerciales, contrato No 29 de 2009. � Estudio de títulos y topográficos, contrato No 23 de 2009. � Censo, y diagnóstico socioeconómico.

c. Gestión de adquisición de predios: � Conformación del equipo técnico, jurídico y social para lleva a cabo la gestión de predios. � Elaboración y puesta en marcha del plan de gestión social. 1.3IMPLICACIONES DE LAS ACTUACIONES PREVIAS, EN LA ESTRUCTURCION DEL PLAN

PARCIAL.

Las actuaciones previas a la formulación del Plan Parcial, fueron determinantes para definir: el esquema urbano, los desarrollos inmobiliarios, y la gestión del Plan, en relación con los puntos que se señalan a continuación:

1.3.1. ESQUEMA URBANO. El esquema urbano propuesto deberá respetar: � El diseño geométrico del trazado vial de la Avenida Caracas y la Calle 26, con los accesos

previstos. � El englobe de las manzanas 01, 02, 03, 04 del Barrio la Alameda, para lo cual debe

reubicar el espacio público de las actuales vías locales (Calles 24 A, 25 y 25 A) en el nuevo esquema.

1.3.2. DESARROLLOS INMOBILIARIOS. Los desarrollos inmobiliarios propuestos deberán respetar:


124

� Los diseños geométricos de las 2 plataformas de la Estación Central. � El manejo o la integración de los pasajeros, mediante las plataformas que los vinculan al

espacio público de superficie. 1.3.3. GESTIÓN DEL PLAN. Para la gestión del plan, se debe coordinar con los agentes públicos y privados, los diferentes proyectos, relacionados con la Etapa 1: Puente de comunicación sentido norte-sur, Centro Internacional- Estación Central, niveles de las plataformas, cesiones para apoyos, niveles de placa, y la oportunidad expresa en la construcción simultánea de los proyectos. Así mismo, la ubicación y desarrollo de la Estación Central, determinó las particularidades de gestión del Plan Parcial, así: � Unidad de Gestión 1, que se desarrolla sobre los predios requeridos para la Estación

Central. � Gestión social con los propietarios de los predios de la Etapa 1 para el proceso de

adquisición de suelo. � La posibilidad de que la ERU como promotora del plan, defina el derecho de preferencia

como alternativa de participación para los propietarios que vendieron sus predios para el equipamiento de la Estación.

2. ESQUEMA URBANO. 2.1 DETERMINANTES DEL LUGAR.

Además de las consideraciones anteriores relacionadas con la ubicación, diseño y construcción del equipamiento de movilidad de la Estación Central, para la estructuración del esquema urbano y la propuesta de los desarrollos inmobiliarios se tuvieron en cuenta lo siguientes aspectos: 2.1.1. DETERMINANTES DE CIUDAD. El Plan Parcial de la Estación Central tiene como objetivo estratégico, aportar a la competitividad del centro, a través de la renovación del área de influencia de la Estación Central que integrará tres Troncales de Transmilenio, y su consolidación como polo de desarrollo en el cruce del eje Centro- Aeropuerto, y Centro Internacional- Centro Histórico.


125

Grafica No. 5: Esquema de integración.

2.1.2. DETERMINANTES DEL ÁREA DE INFLUENCIA INMEDIATA. El planteamiento urbano acusa, dos relaciones estratégicas con el área de influencia inmediata, que a continuación se describen: RELACIONES FUNCIONALES NORTE-SUR. � Mediante la proyección de un espacio público que conecta peatonalmente por encima de

la Calle 26, las actividades existentes y futuras de de ambos costados (Centro Internacional – Estación Central).

� Desde el sur y en la Estación Central, atraer y expandir la actividad comercial y empresarial característica del Centro Internacional.

� Desde el norte y en el Centro Internacional, recibir de esta conexión uno de los principales accesos desde la ciudad hacia el Centro.

� La modelación urbana que se proponga debe desdibujar la barrera existente de la Calle 26.

� Según la proyección de los datos para la construcción del equipamiento de movilidad, se esperan 1.500 pasajeros/hora sentido norte sur.

RELACIONES FUNCIONALES ORIENTE- OCCIDENTE. La relación oriente occidente se desarrolla en dos niveles, en túnel para integrar las troncales a través de zona no paga, y en superficie para conectar los espacios públicos que convergen en la Plazoleta de la Rebeca al oriente, con la plazoleta que se genera al occidente de la Avenida Caracas. Según la proyección de los datos para la construcción del equipamiento de movilidad, se esperan 4.500 pasajeros/hora sentido oriente - occidente.


126

CONECTIVIDAD SISTEMA METRO. La integración de pasajeros con el sistema Metro se ha previsto a nivel y desde las conexiones anteriores. Esta contempla al norte dos salidas: Una hacia el Banco de Bogotá, y otra en el espacio público del Hotel Tequendama. Por el sur se contemplan dos salidas: Una a la altura de la

Plazoleta de la Rebeca, y otra en el espacio público del edificio de Fonade.

Grafica No. 6: Determinantes del área de influencia.


127

2.2 PROPUESTA URBANA. Las determinantes presentadas en las gráficas anteriores, concertaron la propuesta urbana en relación con las áreas públicas y áreas privadas. Esta a su vez define las Etapas del Plan Parcial las cuales deberán entenderse así: Etapa 1= Unidad de Gestión, Etapa 2= Unidad de Actuación Urbanística y/o gestión 2 y Etapa 3 = Unidad de Actuación Urbanística y/o gestión 3.

Plano No. 38: Propuesta Urbana y cuadro de áreas Plan Parcial.

2.2.1. RELACIÓN DE ÁREAS DEL PLAN PARCIAL.

Los siguientes son los cuadros de áreas de la propuesta de ordenamiento urbano. Para su interpretación debe tenerse en cuenta las siguientes definiciones: 1. Área bruta: es el área definida en la resolución 0414 del 2009, que involucra el área

contada desde la mitad de las vías que delimitan el presente Plan.

2. Área neta: Área resultante de descontar del área bruta, las áreas afectadas por la malla vial arterial principal.

3. Área neta para cálculo de cesiones: Área resultante de descontar del área bruta, las áreas


128

afectadas por la malla vial arterial principal, controles ambientales y edificaciones permanentes.

4. Área útil: Área resultante de restarle al área neta urbanizable, el área correspondiente a la malla vial intermedia y local, franjas de control ambiental, y zonas de espacio público. Se descuenta adicionalmente inmuebles permanentes e inmuebles de conservación.

AREAS GENERALES PLAN PARCIAL ESTACION CENTRAL

DESCRIPCIÓN AREA TOTAL %

AREA BRUTA 107.045,88 M² 100 %

AREA NETA URBANIZABLE 81.260,74 M² 75,91 %

AREA UTIL

42.493,06M2

39.70 %

CUADRO DE AREAS PLAN PARCIAL ESTACION CENTRAL

NOMBRE AREA AREA TOTAL % %

AREA BRUTA 107.045,88 M² 100%

MALLA VIAL ARTERIAL EXISTENTE 25.785,14 M² 24,09%

Avenida Caracas entre Calles 24 y 26 16.853,19 M²

Avenida 26 entre Carreras 13 y 17 8.931,95 M²

CONTROLES AMBIENTALES 2.318,46 M² 2,17%

Avenida Caracas Costado Occidental 1.336,46 M²

Avenida Caracas Costado Oriental 982,00 M²

EDIFICACIONES PERMANENTES 8.498,56 M² 7,94%

ETAPA 1

Panautos 1.626,72 M²

Edificio 1 476,33 M²


Inmuebles de Interes Cultural 952,22 M²

3.388,12 M²

Tabla No. 28: Distribución general de áreas Plan Parcial Estación Central.


129

ETAPA 2

Universidad Incca 1 962,82 M²

Universidad Incca 2 1.380,67 M²

Edificio Fonade 2.766,96 M²

5.110,45 M²

AREA NETA URBANIZABLE 81.260,74 M² 75,91% 100,00%

Etapa 1 39.154,78 M² 36,58%

Etapa 2 23.592,97 M² 22,04%

Etapa 3 18.512,99 M²

81.260,74 M²

17,29%

AREA NETA PARA CALCULO DE CESIONES 70.443,71 M² 65,81%

CESIONES PARA VIAS LOCALES 15.011,69 M²

MALLA VIAL INTERMEDIA 12.442,23 M²

Carrera 13 entre Calles 24 y 26 2.259,96 M²

Calle 24 entre Carreras 13 y 17 4.678,54 M²

Carrera 13A entre Calles 26 Y 24 4.408,27 M²

Transversal 17 1.095,46 M²

12.442,23 M² 82,88%

MALLA VIAL LOCAL 2.569,46 M²

Calle 25 entre Carreras 13 Y 13A 1.000,73 M²

Carrera 16 entre Calles 24 Y 25 1.235,86 M²

Acceso desde la Calle 26 a los Lotes 1 Y 2 332,87 M²

2.569,46 M² 3,16%

CESIONES ESPACIO PUBLICO DEL PLAN PARCIAL 18.309,28 M²

ESPACIO PUBLICO QUE SE ENTREGA 11.027,64 M²

PLAZAS

Plaza Estación-- Central 5.068,69 M²

Reconfiguración Plaza de la Luz 2.878,55 M²

Plazoleta Incca 515,02 M²

8.462,26 M² 10,41%

SOBRE ANCHO ANDEN 2.565,38 M²

Sobreancho de anden Calle 25, desde la Carrera 13A hasta la 13 767,08 M²

Sobreancho Calle 24, desde la Carrera 13A hasta la 13 873,18 M²

Sobreancho Calle 24, desde la Av. Caracas a Carrera 13A 925,13 M²

2.565,38 M² 3,16%

ESPACIO PUBLICO QUE PERMANECE 947,84 M²

Peatonal Calle 24 A 947,84 M² 947,84 M² 1,17%

AREAS PRIVADAS AFECTAS AL USO PUBLICO 6.333,80 M²


130

ETAPA 1

Lote Panauto 636,00 M²

Lote 1 547,69 M²

Lote 2 835,86 M²

2.019,55 M² 2,49%

ETAPA 2

Plazoleta Fonade 327,4722

Lote 2 502,17 M²

Lote 3 1.049,06 M²

1.878,70 M² 2,31%

ETAPA 3

Lote 1 1.467,93 M²

Lote 2 967,62 M² 2.435,55 M² 3,00%

AREA UTIL 42.493,06 52,29%

ETAPA 1 19.277,11 M²

Lote 1 6.129,67 M²

Lote 2 13.147,44 M² 19.277,11 M² 23,72%

ETAPA 2 11.553,64 M²

Lote 1 1.047,58 M²

Lote 2 2.975,95 M²

Lote 3 6.076,31 M²

Lote 4 1.453,80 M²

11.553,64 M² 14,22%

ETAPA 3 11.662,31 M²

Lote 1 6.363,46 M²

Lote 2 5.298,85 M² 11.662,31 M² 14,35%

2.2.2. SISTEMA DE MOVILIDAD.

Ver Anexo No. 6: Estudio de transito para el Plan Parcial Estación Central - Contrato ERU No. 33 de 2010. 2.2.2.1. Malla vial arterial.

Tabla No. 29: Cuadro de áreas Plan Parcial Estación Central


131

2.2.2.2. Malla vial intermedia.

2.2.2.3. Malla vial local.

TRAMO VIA TIPO PERFIL

DESDE HASTA

Calle 25 V7: 10 m de ancho 2 carriles.

Carrera 13 A Carrera 13

Calle 25 Se elimina como vía se incluye en el espacio público.

La Avenida Caracas Transversal 17

Carrera 16 Se conserva el ancho actual. V7: 10 m de ancho una calzada de dos carriles.

Calle 24 Plaza de la Luz

Calle 24 A Peatonal V9: 8 m de ancho. Carrera 13 A Carrera 13

Tabla No. 32: Malla vial local.


DESDE HASTA

Av. Caracas Ampliación- Diseño especial acceso a la Estación.

V2D: 40 m de ancho de dos calzadas con cuatro carriles para Transmilenio y dos calzadas con cuatro carriles para tráfico mixto.

La Calle 24 La Calle 26

Av. Calle 26 Diseño especial para acceso a la Estación.

V2D: 40 m de ancho de dos calzadas con cuatro carriles para Transmilenio y dos calzadas con cuatro carriles para tráfico mixto.

Desde la Carrera 17 Hasta la Carrera 13

Tabla No. 30: Malla vial arterial.


DESDE HASTA

Carrera 13 V5 V5: 18 m de ancho una calzada, 3 carriles.

Desde la Calle 24 Hasta la Calle 26

Calle 24- ampliación V4E: Dos calzadas y 2 carriles por calzada.

Desde la Carrera 13 Hasta la Carrera 17

Carrera 17 Vía cerrada. Termina en la Plaza Cementerio o de La Luz

V4: 25 m de ancho, 2 calzadas y 2 carriles por calzada por sentido.

Calle 24 Plaza de La Luz

Carrera 13 A V5: 18 m de ancho, una calzada de tres carriles.

Calle 24 Calle 26

Tabla No. 31: Malla vial Intermedia


132

2.2.2.4. Normas generales para el sistema vial propuesto. Como se explicó en las condiciones de partida, la malla vial del plan se determinó por la implantación de la Estación Central de Transmilenio. Las siguientes son las observaciones y recomendaciones a la malla vial del Plan Parcial:

• La Calle 24 entre la Transversal 17 y la Carrera 13 se contempla con cuatro carriles en sentido único occidente oriente.

• La Carrera 13 A funcionará con tres carriles con único sentido sur – norte.

• La Calle 25 funcionará en doble sentido. La principal recomendación del estudio contempla implementar la alternativa con proyecto número cinco, la cual presenta las siguientes características como las más representativas:

Tabla No. 33: Correlación entre la situación actual o de diagnóstico frente a la propuesta de circulación con

proyecto. Fuente: Estudio de transito para el Plan Parcial Estación Central - Contrato ERU No. 33 de 2010.

Los anteriores ítems corresponden a las recomendaciones más relevantes del estudio para que la movilidad de la zona después de implementar el proyecto se comporte de una manera satisfactoria, brindando un nivel de confort para la circulación del sector.

2.2.3. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO. Para el desarrollo del nuevo urbanismo de esta pieza urbana, se propone que el Plan Parcial complemente el espacio público existente, hasta conseguir un porcentaje del 26 % sobre el área neta para el cálculo de cesiones, lo cual equivale a 18.309,29 m2 de espacio público. Cifra superior a lo proyectado para cualquier desarrollo nuevo en la ciudad. Para lo anterior se parte de los siguientes requerimientos:


133

� Generación de un 17% de espacio público sobre el área neta para cálculo de cesiones, lo cual corresponde a un área de 11.975,49 m2.

� Generación de 6.333,80 m2 de espacio público para mitigar el impacto de la estación (6.500 pasajeros), lo cual equivale a un 8,90% sobre área neta para cálculo de cesiones.

2.2.3.1. Espacio público existente. En el plano y cuadro siguientes, se señalan los espacios públicos existentes y que se conservan en la propuesta como espacio público, con un total de 3.668,09 m2.

Plano No. 39: Espacio Público Existe Área de Delimitación Plan Parcial. 2.2.3.2. Redefinición del espacio público.

CUADRO ESPACIO PÚBLICO ACTUAL QUE SE CONSERVA EN EL ESQUEMA URBANO

Plazoleta cementerio 2.601,81

Calle 24 A peatonal 1.066,27

Total espacio público 3.668,09

Tabla No. 34: Espacio público actual.


134

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 280 del Decreto 190 del 2004, Redefinición de Espacio Público en proyectos de renovación urbana y redesarrollo (artículo 270 del Decreto 619 de 2000), y considerando que para el desarrollo del equipamiento de movilidad de la Estación se requiere englobar las manzanas 01, 02, 03, y 04 del Barrio la Alameda, el esquema urbano del Plan Parcial ha incluido en los metros cuadrados de nuevo espacio público, la reubicación del espacio público destinado a las siguientes vías así:

2.2.3.3. Generación de nuevos espacios públicos. El Plan Parcial genera 11.975,49 m2 de espacio público, representados en:

*PLAZAS 8.462,27 M²

Plaza Estación Central 5.068,69 M²

Reconfiguración plaza de la luz 2.878,55 M²

Plazoleta Innca 515,02 M²

*SOBRE ANCHO ANDEN 2.565,39 M²

Calle 25, desde la carrera 13 A a la 13. 767,08 M²

Calle 24, desde carrera 13A a la 13. 873,18 M²

Calle 24, desde la Avenida Caracas a la Calle 13A 925,13 M²

*PEATONALES 947,84 M²

Peatonal Calle 24 A 947,84 M²

TRAMO VIA DESDE HASTA

Calle 24 A Avenida Caracas Carrera 13 A

Calle 24 B Avenida Caracas Carrera 13 A

Calle 25 A Avenida Caracas Carrera 13 A

Tabla No. 35: Espacio público a reubicar.


135

Plano No. 40: Espacio público Propuesto Plan Parcial.

DISTRIBUCIÓN ESPACIO PUBLICO - PLAN PARCIAL ESTACION CENTRAL

DESCRIPCIÓN AREA % %

1. AREA BRUTA 107.045,88 M² 100,00%

MALLA VIAL ARTERIAL EXISTENTE 25.785,14 M² 24,09%

Avenida Caracas entre Calles 24 y 26 16.853,19 M²

Avenida 26 entre Carreras 13 y 17 8.931,95 M²

CONTROLES AMBIENTALES 2.318,46 M² 2,17%

Avenida Caracas Costado Occidental 1.336,46 M²

Avenida Caracas Costado Oriental 982,00 M²

EDIFICACIONES PERMANENTES 8.498,57 M² 7,94%

ETAPA 1 3.388,12 M² 3,17%

Panautos 1.626,72 M²




136

Inmuebles de Interes Cultural (Plaza Estacion Central) 952,22 M²

ETAPA 2 5.110,45 M² 4,77%

Universidad Incca 1 962,82 M²

Universidad Incca 2 1.380,67 M²

Edificio Fonade 2.766,96 M²

2. AREA NETA PARA CALCULO DE CESIONES 70.443,71 M² 65,81% 100,00%

TOTAL AREA DE ESPACIO PUBLICO REQUERIDA PARA EL PLAN PARCIAL

CESION ESPACIO PÚBLICO REQUERIDA SDP (17% DEL AREA NETA) 11.975,43 17,00%

3. CESION ESPACIO PUBLICO DEL PLAN PARCIAL 11.975,49 M² 17,00%

PLAZAS 8.462,27 M² 12,01%

Plaza Estación Central 5.068,69 M²

Reconfiguración plaza de la luz 2.878,55 M²

Plazoleta Innca 515,02 M²

SOBRE ANCHO ANDEN 2.565,39 M² 3,64%

Calle 25, desde la carrera 13 A a la 13. 767,08 M²

Calle 24, desde carrera 13A a la 13. 873,18 M²

Calle 24, desde la Avenida Caracas a la Calle 13A 925,13 M²

PEATONALES 947,84 M² 1,35%

Peatonal Calle 24 A 947,84 M²

ESPACIO PUBLICO REQUERIDO PARA MITIGAR EL IMPACTO DE LA ESTACION (6.500 PASAJEROS)

5.850,00 8,30%

4. AREAS PRIVADAS AFECTAS AL USO PUBLICO 6.333,80 8,99%

ETAPA 1 2.019,55 M²


Lote 1 547,69 M²

Lote 2 835,86 M²


137

ETAPA 2 1.878,70 M²


Lote 2 502,17 M²

Lote 3 1.049,06 M²

ETAPA 3 2.435,55 M²

Lote 1 1.467,93 M²

Lote 2 967,62 M²

Las áreas definidas en el cuadro anterior serán entregadas por el urbanizador, de acuerdo a la distribución de cargas y beneficios definida en el presente Plan. 2.2.3.4 Áreas privadas afectas al uso público. En el área del Plan Parcial se prevén espacios privados afectos al uso público, que se generan a partir del desarrollo de los proyectos inmobiliarios en cada una de las etapas propuestas, para un total de 6.333,80 m2, distribuidos así:

AREAS PRIVADAS AFECTAS AL USO PUBLICO PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL

6.333,80

ETAPA 1 2.019,55 M²


Lote 1 547,69 M²

Lote 2 835,86 M²

ETAPA 2 1.878,70 M²


Lote 2 502,17 M²

Lote 3 1.049,06 M²

ETAPA 3 2.435,55 M²

Lote 1 1.467,93 M²

Lote 2 967,62 M²

Tabla No. 37: Áreas privadas afectas al uso público por etapas.

Tabla No. 36: Espacio público propuesta.


138

Plano No. 41: Áreas privadas afectas al uso público Plan Parcial.

� ETAPA 1 En esta etapa se encuentra el predio 17, manzana 01, del Barrio la Alameda, el cual genera una cesión privada de uso público. El espacio definido, tiene como fin servir de conexión entre el sur de Calle 26 con el Centro Internacional, y del norte de la Calle 26 con la Estación. Por este espacio se prevé la comunicación y manejo de 1.500 pasajeros/hora, que buscan el servicio de la Estación. En las normas específicas se condiciona la edificabilidad del predio a esta cesión. Considerando la necesidad de establecer y concretar esta conexión, se requiere gestionarla antes, o en simultáneo con los desarrollos inmobiliarios, por tal motivo, la norma dará las condiciones para su desarrollo. En el siguiente cuadro se consigna el área privada afecta al uso público, correspondiente a la Cesión del predio No. 17, Manzana 01, del Barrio la Alameda (Inmueble Panautos).

AREA PRIVADA AFECTA AL USO PÚBLICO


139

PREDIOS AREA NETA % AREA CESION %

PANAUTOS 2.262,72 m2 100% 636,00 28%

Tabla No. 38: Área privada afecta al uso público - Panautos.

Plano No. 42: Predio “Panautos”

Cabe aclarar que estas áreas son indicativas. Una vez aprobado el Plan Parcial, Planeación Distrital, el IDU y la ERU, determinaran con precisión la afectación. Por otra parte, en los lotes No 1 y 2 de la etapa 1, sobre la Cra. 13 A y la Calle 26, se dispone una franja de 5m de ancho, con un área total de 1.383,55 m2 de área privada afecta al uso público. Ver plano No. 41.

� ETAPA 2. En los lotes No 2 y 3 de la etapa 2, se dispone de dos áreas privadas afectas al uso público. Lote 2 sobre la Calle 25 correspondiente a 502,17 m2. Lote 3 sobre la Carrera 13 A y la Calle 25 correspondiente a 1.049,06 m2. Así mismo, esta etapa cuenta con la Plazoleta de Fonade con un área de 327,47 m2. Ver plano No. 41.

� ETAPA 3. En esta etapa se prevén dos espacios privados afectos al uso público, que se generan a partir


140

de los desarrollos inmobiliarios. Uno en el lote 1, con 1.467,93 m2, y otro en el lote 2 con 967,62 m2. Ver plano No. 41.

� NORMAS PARA LOS ESPACIOS PRIVADOS DE USO PÚBLICO.

− No se permite ningún tipo de construcción, cerramiento o limitación a estos espacios, que de una u otra forma impidan su uso y disfrute por parte de la ciudadanía.

− Será responsabilidad del inversionista privado la construcción de los espacios privados afectos al uso público en cada etapa, y de los futuros propietarios de los desarrollos inmobiliarios su mantenimiento.

− Se permite el uso bajo el espacio privado afecto al uso público.

− Empates y continuidad del espacio público: la Plaza Panautos, deberá empatarse con los niveles previstos por el IDU, para la plazoleta de la Estación Central en el costado sur y con el puente-plaza que empata con el costado norte de la Calle 26. La entrada del puente deberá tener una boca no menor a 15 m sobre la Calle 26.

− Retiro, cesión sobre la Calle 26: El IDU definirá con el propietario previa licencia de construcción el retiro necesario para construir los soportes del puente que comunica con el costado norte de la Calle 26.

2.2.3.5. Áreas comunes afectas al uso público. De conformidad con el estudio ambiental del proyecto, se sugiere que sobre las plataformas de los desarrollos inmobiliarios que se generen, se implementen espacios comunes de uso público y cubiertas verdes con fines ambientales.

2.2.4. SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS. 2.2.4.1. Datos técnicos para la prestación del servicio de acueducto y valoración de costos. El anexo No. 5, contiene la información sobre el diseño conceptual y los datos técnicos específicos preliminares determinados para la prestación del servicio de acueducto y alcantarillado. De igual forma se coordinó con el IDU, y el constructor de la fase III de Transmilenio, la previsión de conexión de desagüe de la estación y los proyectos inmobiliarios a desarrollar, bajo la Avenida Caracas. Ver anexo No.5: Diseño conceptual de redes y presupuesto para el Plan Parcial Estación Central - Contrato ERU No. 14 de 2010. 2.2.5. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS.


141

Armonizar los equipamientos existentes y complementarlos en cada etapa o unidad de desarrollo teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:

− En la etapa 1 se ubicará el equipamiento de movilidad, de la Estación Central de Transmilenio.

− En la etapa 2 se encuentra equipamiento educativo de carácter permanente de la universidad INCCA.

− En la etapa 3 se ha previsto un equipamiento público de estacionamientos disuasorios que serán precisados según se defina en la unidad de actuación y/o gestión respectiva.

2.3 ETAPAS DE DESARROLLO. Para el desarrollo del plan parcial se proponen tres etapas de conformidad con las condiciones específicas del proyecto.

Plano No. 43: Etapas de desarrollo del plan parcial.


142

ÁREAS ÚTILES POR ETAPAS PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL 42.493,06

ETAPA 1 19.277,11 M²

Lote 1 6.129,67 M²

Lote 2 13.147,44 M² 19.277,11 M²

ETAPA 2 11.553,64 M²

Lote 1 1.047,58 M²

Lote 2 2.975,95 M²

Lote 3 6.076,31 M²

Lote 4 1.453,80 M²

11.553,64 M²

ETAPA 3 11.662,31 M²

Lote 1 6.363,46 M²

Lote 2 5.298,85 M² 11.662,31 M²

Tabla No. 39: Áreas y participación en el área útil por etapas por etapas.

2.3.1. ETAPA No 1. Es la comprendida entre las Carreras 13A, y la Avenida Caracas y entre Calles 24 y 26; y entre la Transversal 17 y la Avenida Caracas entre Calles 25 y 26. Comprende las manzanas 01, 02, 03, 04, del Barrió La Alameda y las manzanas 01 y 02 del Barrio Santa Fé. Se desarrolla sobre el área requerida para la construcción del equipamiento de movilidad. Para su desarrollo se prevé la adquisición de 33.341,69 m2 representados en 264 predios, de los cuales 128 serán adquiridos Transmilenio y 136 por la ERU. La ERU ha adelantado a la fecha adquisición de 65 inmuebles. Esta etapa participa en el total del área útil del proyecto con el 45,37 % del suelo, correspondiente a 19.277,11 m2. Cuenta con dos lotes de área útil: lote 1 con un área de 6.129,67 m2, y lote 2 con un área de 13.147,44 m2. El predio de Panautos se puede desarrollar mediante reactivación, con la condición de dejar un área privada de uso público para la conexión peatonal norte – sur sobre la Calle 26 de aproximadamente 636 m2 como se señaló en el numeral 2.2.3.4 Actores de la Etapa: Empresa de Renovación Urbana y Transmilenio S.A.


143

Plano No. 44: Etapa 1 del plan parcial.

2.3.2 ETAPA No 2. Sector comprendido entre las Carreras 13A, y 13 y las Calles 26 y 24, comprende las manzanas: 09, 10 y 11 Barrio La Alameda. Esta Etapa participa en el total del área útil del proyecto con el 27,66% de suelo, correspondiente a 11.553,64 m2.

Etapa 2A: Se desarrolla en la manzana 09 del Barrio La Alameda, y cuenta con dos lotes de área útil: lote 1 conformado por 125 unidades prediales, sobre la calle 26, ocupado actualmente con edificios de vivienda y oficinas, y con un área útil de 1.047,58 m2; lote 2 conformado por 36 unidades prediales, actualmente con uso de estacionamiento, el cual se destinará a la integración peatonal desde la Plazoleta de la Rebeca a la Estación Central, conectando la Troncal de la Carrera 10 y las Troncales de la Calle 26 y Av. Caracas, su área útil corresponde a 2.975,95 m2.

Actores de la Etapa 2A: Se caracteriza por tener dos (2) grupos de actores: Transmilenio S.A. y Propietarios particulares de inmuebles. Etapa 2 B: Esta etapa se desarrolla en las manzanas 10 y 11 del Barrio La Alameda, y cuenta con dos lotes de área útil: lote 3 con un área de 6.076,31 m2, y lote 4 con un área de 1.453,80

Panautos

Área Útil


144

m2.

Actores de la Etapa 2B: Propietarios de suelo y la Universidad INCCA, dada la posibilidad de englobe de los predios con uso dotacional educativo con las áreas útiles propuestas.


2.3.3. ETAPA No. 3. La etapa 3 se desarrolla en las manzanas 03 y 07 del Barrio Santa Fe. La Etapa 3 está comprendida entre la Avenida Caracas y la Transversal 17 y las Calles 25 y 24. Esta etapa se encuentra en el área de influencia del Cementerio Central y participa en el área útil del plan parcial con el 27,45%, correspondiente a 11.662,31 m2. Cuenta con dos lotes de área útil: lote 1 con un área de 6.363,46 m2 y 73 inmuebles; lote 2 con un área de 5.298,85 m2 y 40 inmuebles.

Etapa 2 B

Etapa 2 A


145


En el área útil se encuentra la mayoría de inmuebles de conservación, para los cuales se propone su valoración, previo al desarrollo mediante el tratamiento de redesarrollo. Bajo la misma se prevé la posibilidad de construcción de 4 sótanos para albergar un posible estacionamiento disuasorio del centro. Por el norte, la pieza limita con la Plaza de la Luz donde entrega el puente de integración entre la Estación Central y el costado occidental de la Avenida Caracas. Actores de la Etapa: Esta Etapa no cuenta con propietarios o actores cuyos porcentajes de participación sean significativos.

2.3.4 TIPOS DE PREDIOS

Etapa 3


146

Dada la existencia de inmuebles de carácter permanente, inmuebles de conservación e inmuebles con uso institucional y/o educativo dentro del área de delimitación del Plan Parcial, se presenta a continuación una clasificación que permitirá orientar el tipo de intervención no solo para las áreas útiles desarrollables, sino también para aquellos inmuebles que no podrán desarrollarse a través del tratamiento de renovación urbana por redesarrollo.

Plano No. 47: Tipos de predios por etapas.

3. MODELACIÓN INMOBILIARIA.

TIPO NOMBRE Y DESCRIPCIÓN

Tipo 1. Inmueble de conservación con posibilidad de ampliación. Panauto

Tipo 2 Lotes con estructuras permanentes. Alturas que superan los 10 pisos.

Tipo 3 Predios de conservación que aún no han sido evaluados por el comité asesor de patrimonio.

Tipo 4 Predios con uso institucional y/o educativo.

Tipo 5 Predios edificables.

Tabla No. 40: Tipos de predios.


147

3.1 CRITERIOS GENERALES. Para alimentar la evaluación económica y financiera, se modelaron 3 alternativas de desarrollo inmobiliario, para las cuales se tuvo en cuenta los siguientes parámetros:

3.1.1. Área útil a considerar en la modelación. Se han incluido en la modelación inmobiliaria, solo los predios desarrollables y los de conservación. Se excluye: Fonade y registro, Panauto, y los inmuebles de la Universidad INCCA, que para su desarrollo requieren de plan de regularización y manejo. El total de área útil es 42.493,06 m2, que se distribuye así:

ÁREAS ÚTILES POR ETAPAS PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL 42.493,06

ETAPA 1 19.277,11 M²

Lote 1 6.129,67 M²

Lote 2 13.147,44 M² 19.277,11 M²

ETAPA 2 11.553,64 M²

Lote 1 1.047,58 M²

Lote 2 2.975,95 M²

Lote 3 6.076,31 M²

Lote 4 1.453,80 M²

11.553,64 M²

ETAPA 3 11.662,31 M²

Lote 1 6.363,46 M²

Lote 2 5.298,85 M² 11.662,31 M²

Tabla No. 41: Área útil por etapas del plan parcial.

3.1.2. Edificabilidad total del Plan. Índice de Ocupación Promedio: Se propone un índice de ocupación promedio de 0.69 para el plan parcial sobre el área útil, que se encuentra dentro del rango máximo permitido en suelo urbano con tratamiento de consolidación.

Índice de Construcción Promedio:


148

Se tiene como referencia los parámetros definidos en el Artículo 371 del POT45, (norma para la modalidad de consolidación con cambio de Patrón), para lo cual se establece una edificabilidad promedio de la pieza de 5.51

AREA ÚTIL 42.493,06 m2

Índice de ocupación promedio

0,69 29.262,53 m2

Índice de construcción promedio

5,51 234.186,56 m2

Tabla No. 42: Edificabilidad promedio del plan parcial.

3.1.3. Elementos técnicos y urbanos que se mantienen en la modelación inmobiliaria. Del urbanismo, se mantienen los siguientes elementos:

� Espacio público y estructura de vías locales.

� Un puente que inicia en la Plaza la Rebeca, cruza por encima de la manzana 09 Barrio La

Alameda, Lote 2 Etapa 2, paralelo a la Calle 25, para llegar a la Plaza del Cementerio al costado occidental de la Av. Caracas.

� Un Puente plaza que viene del Centro Internacional, y llega al Plaza de la Estación Central,

pasando por el edificio de Panauto.

Del Diseño de la Estación Central se mantienen los siguientes elementos: � Delimitación y diseño de las plataformas de la Estación Central de Transmilenio que

entregan al centro comercial, a través de escaleras mecánicas que unen las plataformas con el primer piso.

45 (Artículo 360 del Decreto 619 de 2000, modificado por el artículo 242 del Decreto 469 de 2003).


149

De la capacidad portante del suelo:

� Consulta con el Ingeniero de suelos Alfonso Uribe, AUS-7482 de febrero 9 del 2009, para determinar las posibilidades de los 4 sótanos.

De las alternativas estructurales, para salvar la Luz de 12 m entre los apoyos de los desarrollos que van sobre la Estación.

� Consulta con el ingeniero estructural para determinar la posibilidad de salvar las luces

entre apoyos de 12m para permitir el paso de los buses en sótano. Se consideró viable hacer posteriormente una placa de transferencia, para continuar con la construcción de los pisos superiores.

� Se decidió finalmente que la primera plataforma se construye en trinchera abierta, y no se construyen los muros de contención. De esta forma, la futura estructura solo se compromete con salvar la luz necesaria para el paso de los buses.

3.1.4. Elementos del esquema inmobiliario que se mantienen en las 3 modelaciones. Capacidad de estacionamientos en el subsuelo. � Con estas determinantes se genera la geometría sobre el suelo y se estudia la capacidad

de de ubicar accesos, rampas y estacionamientos.

� Son 4 sótanos con capacidad para 3.910 cupos aproximadamente. En los sótanos 1 y 2 de los desarrollos inmobiliarios se ubica la estación y cupos de estacionamiento para el público, en los siguientes dos. Debajo de la Plataforma 1, no se ubican sótanos, considerando que la misma se construirá antes del proyecto inmobiliario.

� La capacidad analizada es: 1.746 cupos aproximadamente en los sótanos 1 y 2 previstos para estacionamientos públicos y 2.164 cupos aproximadamente en sótanos 3 y 4 previstos para uso privado.


150

Plano No. 48: Plantas sótanos Propuesta Inmobiliaria.

� Para proponer los sótanos 3 y 4 se contó con el concepto del Ingeniero de suelos Alfonso Uribe.

� Se conservan los mismos accesos al piso principal desde la plataforma 1 y 2 de la Estación.

Plano No. 49: Plataforma Estación Central.

En rojo las plataformas de la Estación, en negro y punteado, el acceso desde las mismas al nivel del primer piso del centro comercial. Condiciones de desarrollo de los diferentes usos.


151

� En las 3 modelaciones se mantiene la tipología de plataforma y torres que permiten

separar los diferentes usos.

� El comercio ocupa la totalidad del primer piso, (en naranja), a excepción de los accesos independientes a los edificios de vivienda y oficinas.

� Entre un uso y el otro, se prevén cubiertas donde se ubican las áreas comunes con el

manejo verde, al igual que donde se establecen las zonas de cesión para la vivienda, de acuerdo con la norma.

� De igual forma y desde el primer piso se desprenden los edificios de vivienda u oficinas

que pueden llegar a alturas mayores, de acuerdo con las áreas de cesión en primer piso.

� Los escenarios propuestos se diferencian básicamente en la distribución del aprovechamiento, lo que determina diferentes ubicaciones de los edificios propuestos.

Ver anexo No. 13: Modelaciones urbanas y renders.

3.2 DIFERENCIAS ENTRE LOS ESCENARIOS.

Las diferencias entre los 3 escenarios se observan en las plantas de los niveles del 4-8 donde se da la vivienda, y en especial en las plantas de los pisos del 10 al 20, donde se desprenden torres de vivienda u oficinas según el caso. A continuación las plantas del nivel del 10 al 20 en los tres escenarios.

ESCENARIO 1 ESCENARIO 2 ESCENARIO 3

• A los edificios de oficinas se acceden desde la Plaza de la Estación Central.

• Solo se proponen para las Etapas 1 y 2.

• Los edificios de alturas superiores se dan en las 3 etapas.

• Para las Etapas 1 y 2 se proponen oficinas y para la Etapa 3 vivienda.

• Los edificios de oficinas se dan sobre la Kra. 13 A.

Tabla No. 43: Escenarios de modelación.

3.3. ESCENARIOS DE MODELACION URBANISTICA.


152

3.3.1 ESCENARIO 1. � La edificabilidad se reparte entre las 3 Etapas.

� Se desarrollan 4 torres de oficinas, 3 en la Etapa 1 con acceso desde la Carrera 13 A y una

torre en la Etapa 2.

� En la Etapa 1, Se proponen 3 edificios de vivienda en baja altura (hasta 8 pisos) ubicados paralelos a la calle 26.

� Adicionalmente se propone un edifico en altura (20 pisos) de vivienda para la Etapa 3.

Plano No. 50: Plantas Escenario 1.

Piso 4. En la Etapa 1 se accede a 3 torres de oficinas desde la carrera 13 A y el área de vivienda se ubica después del centro comercial.

Pisos del 4 al 8.


153

Imagen 7: Escenario 1, en este escenario se hacen 3 torres de oficina, una de las cuales queda en la Etapa 3.

Imagen 8: Escenario 1.


154

3.3.2. ESCENARIO 2. � En este escenario, así como en el escenario 3, la mayor edificabilidad se concentra en la

Etapa 1 y se proponen edificios de vivienda para la Etapa 3.

� A los edificios de oficinas se accede por la Plaza de la Estación Central, y a los de la vivienda por la Carrera 13 A.




155


3.3.3 ESCENARIO 3. Este escenario propone concentrar la edificabilidad en las Etapas 1 y 2, y trabajar la Etapa 3 con vivienda. Propone desarrollar edificios de Oficinas con acceso desde a Carrera 13 A y maneja alturas de 8 pisos en vivienda, hacia la plazoleta de la Estación Central.



156




157

3.4. ÁREAS DEL ESTUDIO ECONÓMICO E INMOBILIARIO. A continuación se presenta el cuadro de áreas e índices, con el que se proyectó la modelación urbana y que a su vez sirvió de base para la modelación de reparto de cargas y beneficios.

ETAPA 1 ETAPA 2 ETAPA3 TOTAL PROMEDIO

AREA UTIL 19.227,11 11.553,64 11.662,31 42.493,06

Participación en el total de área útil

45% 27% 27% 100%

I.O. Máximo Permitido. 0,76 0,76 0,5 0,69

AREA OCUPADA 14.650,60 8.780,77 5.831,16 29.262,53

I.C. Máximo Permitido. 7,29 5,35 2,73 5,51

AREA CONSTRUIDA 140.606,46 61.778,54 31.801,56 234.186,56

Distribución de la edificabilidad 60% 26% 14% 100%

Tabla No. 44: Áreas e índices proyectados para la modelación de cargas y beneficios. Nota: Los índices señalados corresponden a promedios.

4. NORMATIVA URBANA.

4.1. MODALIDADES DE TRATAMIENTO URBANÍSTICO. A continuación se presentan los tratamientos para las áreas útiles e inmuebles permanentes en cada una de las etapas.

ETAPAS AREAS MODALIDAD

ETAPA 1

Panautos 2.262,72 Conservación Tipológica

Edificio 1 476,33 Renovación Urbana - Reactivación

Edificio 2 332,85 Renovación Urbana - Reactivación

Lote 1 Etapa 1 6.129,67 Renovación Urbana - Redesarrollo

Lote 2 Etapa 1 13.147,44 Renovación Urbana - Redesarrollo

ETAPA 2

ETAPA 2 A

Fonade + Registro 3.094,43 Renovación Urbana - Reactivación

Lote 1 Etapa2 1.047,58 Renovación Urbana - Redesarrollo Lote 2 Etapa 2 2.975,95 Renovación Urbana - Redesarrollo


158

ETAPA 1 ETAPA 2 ETAPA3 TOTAL

AREA UTIL 19.227,11 11.553,64 11.662,31 42.493,06

Participación en el total de área útil

45% 27% 27% 100%

Distribución de la edificabilidad 60% 26% 14% 100%

Tabla No. 46: Edificabilidad por etapa.

4.2. AREA ÚTIL Y EDIFICABILIDAD POR ETAPA Y POR LOTES RESULTANTES DEL URBANISMO. 4.2.1. NORMA ETAPA 1 Ver fichas normativas 1, 2, 3 y 5 Esta etapa participa con el 45% del área útil del Plan Parcial y se le asigna el 60% de la edificabilidad considerando que asume los costos del suelo y la construcción de la mayoría de las cargas del plan parcial. Los usos propuestos para esta etapa corresponden a vivienda, servicios y comercio.

En la etapa 1 se ubican cuatro (4) bienes de interés cultural en la Plaza Estación Central, de tal suerte que siempre serán de uso público. Bienes de uso público si permanecen o espacio público si el consejo asesor de patrimonio, o quien cumpla sus funciones autoriza su exclusión.

ETAPA 2 B

Universidad Innca 1 962,82 Conservación - El uso permanece

Universidad Innca 2 1380,67 Renovación Urbana – Redesarrollo. El uso permanece.

Lote 3 Etapa 2 6.076,31 R.U. – Redesarrollo.


ETAPA 3



Tabla No. 45: Modalidad de tratamiento por etapas.


159

Así mismo se cuenta con el predio de Panautos con posibilidad de desarrollo mediante reactivación como se señaló en el numeral 2.3.1,

Imagen No. 13: Edificios permanentes – Etapa 1.

4.2.2. NORMAS ETAPA 2 Participa dentro del plan con el 27 % del área útil y con el 26% de la edificabilidad total. ETAPA 2 A. Ver fichas normativas 4, y 6 Los usos propuestos para esta etapa corresponden a servicios y comercio.

EDIFICIOS PERMANENTES 1 Y 2

PANAUTOS

PUENTE – PLAZOLETA QUE COMUNICA CON EL CENTRO

INTERNACIONAL ENTRADA PEATONAL


160

Imagen No. 14: Manzana 09, por redesarrollo mediante la integración de predios.

Imagen No. 15: Lote 1 ubicado en la esquina nor-occidental de la Calle 26 con la Carrera. 13 A.


161

ETAPA 2 B. Ver fichas normativas 3 y 7 Los usos propuestos para esta etapa corresponden a servicios, comercio y un institucional educativo. Esta etapa tiene cinco (5) predios de conservación y 2 predios institucionales de carácter permanente, propiedad de la Universidad INCCA. El desarrollo de estos predios, depende de la propuesta urbana, del desarrollo del plan de regularización y manejo, y de las condiciones normativas establecidas para los predios de conservación y su posible exclusión de acuerdo a la decisión del Consejo Asesor de Patrimonio, previa solicitud del promotor. En el marco de lo anterior, será posible incrementar la edificabilidad, para lo cual se establecerán las condiciones específicas con relación a las cargas de la gestión del Plan. 4.2.3. NORMAS ETAPA 3 Ver fichas normativas 3 y 8. Participa dentro del plan con el 27 % del área útil y con el 14% de la edificabilidad total. Los usos propuestos para esta etapa corresponden a comercio y vivienda de interés prioritario. Esta se encuentra en el área de influencia del Cementerio Central, y de la zona de alto impacto del Barrio Santa Fe, cuenta con varios Bienes de Interés Cultural. El desarrollo de esta etapa depende de las condiciones normativas establecidas para los predios de conservación y su posible exclusión de acuerdo a la decisión del Consejo Asesor de Patrimonio, previa solicitud del promotor. 4.3. FICHAS NORMATIVAS POR ETAPAS Y TIPOS DE PREDIOS. A continuación se presentan las fichas normativas por etapa y tipo de lote.


162

FICHA 1: LOTE TIPO 1

LOCALIZACIÓN PREDIO PANAUTOS PREDIO 17, MANZANA 01 BARRIO LA ALAMEDA.

TIPO DE PREDIO Inmueble de Interés Cultural, categoría tipológica (resolución 1075 del 29 de mayo de 2009) con posibilidad de

ampliación sobre el área no construida, según artículos 7 y 9 del Decreto Distrital 601 de 2001.

TRATAMIENTO - MODALIDAD Conservación Tipológica.

TIPO DE INTERVENCIÓN Las permitidas en el Decreto Distrital 606 de 2001 y los decretos que lo complementen o modifiquen.

AISLAMIENTOS Y EMPATES Los exigidos en el Decreto 606 de 2001.

Aislamiento por el oriente de 10 m. a partir del nivel de la plataforma de integración que conecta el proyecto

con el Centro Internacional.

Se permite empatar y adosar la obra nueva con el bien de interés cultural, de acuerdo a lo señalado en el

Decreto 606 de 2001.

ALTURAS Altura máxima permitida según Decreto 606 del 2001.

I.O MÁXIMO PERMITIDO. Resultante de dejar el área privada afecta al uso público para la plataforma de integración que conecta el

proyecto con el Centro Internacional y según los aislamientos exigidos por el Decreto 606 de 2001.

I.C MÁXIMO PERMITIDO. Según condiciones establecidas para inmuebles de conservación tipológica en el Decreto 606 de 2001.

SEMISOTANOS Según condiciones establecidas en el Decreto 606 de 2001.

SÓTANOS Según condiciones establecidas en el Decreto 606 de 2001.

Se permiten sótanos y pisos de estacionamiento por debajo del espacio privado afecto al uso público.

ESPACIOS PRIVADOS AFECTOS

AL USO PÚBLICO

Se prevé un área privada afecta al uso público de aproximadamente el 28% del predio, para la conexión de la

“Plaza Estación Central” con el Centro Internacional a través de la construcción de una plataforma de

integración. Su localización se precisará con el alinderamiento definido en la licencia de urbanismo y a lo

señalado en los planos que forman parte de la presente reglamentación.

ANTEJARDINES Y/O RETROCESOS Retroceso de 3m. desde el borde oriental del edificio “Panauto” hasta el paramento del predio, con el fin de

prever los apoyos de la plataforma de integración que conecta el proyecto con el Centro Internacional , y según

condiciones establecidas en el Decreto 606 de 2001.

CONDICIONES PARA SU

DESARROLLO

Garantizar la construcción de la plataforma de integración sobre el área privada afecta al uso público, esto

con el fin de garantizar la conectividad entre el proyecto y el Centro Internacional y el manejo de los 1.500

pasajeros/hora previstos entre la Estación Central y el costado norte de la Calle 26. La edificabilidad del predio

y la cesión de área privada de uso público quedarán sujetas a la construcción de la plataforma de integración, la

cual deberá ser construida con anterioridad o de manera simultánea con los desarrollos inmobiliarios previstos

sobre la estación. De no ser así, el distrito podrá adquirir el suelo para la construcción de la mencionada

plataforma, incorporándolo al desarrollo inmobiliario.


163

FICHA 2: LOTE TIPO 2

LOCALIZACIÓN PREDIOS 18, 19 Y 25, MANZANA 01 BARRIO LA ALAMEDA.

TIPO DE PREDIOS Inmuebles existentes.

TRATAMIENTO - MODALIDAD Renovación Urbana - Reactivación.

TIPO DE INTERVENCIÓN Reconocimiento de la existencia.

Se reconoce la existencia de las edificaciones según Art. 10 del Decreto 333 de 2010.

Para ampliación y/o cambio de uso a través de la modalidad de reactivación, deberá acogerse a la norma

definida para los inmuebles desarrollables de la Etapa No 1. Ficha Normativa No 8.

AISLAMIENTOS/EMPATES Los existentes.

ALTURAS La existente.

I.O MÁXIMO PERMITIDO. El existente.

I.C MÁXIMO PERMITIDO. El existente.

SEMISÓTANOS Solo los existentes.

SÓTANOS Solo los existentes.

ESPACIOS PRIVADOS AFECTOS AL

USO PÚBLICO

N.A.

ANTEJARDINES Y/O RETROCESOS Los existentes.

CONDICIONES PARA SU

DESARROLLO

Deberá acceder a la licencia urbanística correspondiente.

Se podrá presentar un proyecto de conjunto con los predios colindantes.


164

FICHA 3: LOTES TIPO 3

LOCALIZACIÓN ETAPA 1

Predios sobre la plazoleta de la Estación Central.

ETAPAS 2 Y 3

Otros predios.

TIPO DE PREDIO Inmuebles de Interés Cultural.

TRATAMIENTO - MODALIDAD Conservación según categorías establecidas en el Decreto 606 de 2001.

Estos inmuebles deberán ser valorados por el promotor y presentados ante el Consejo Asesor de Patrimonio, o

quien cumpla sus funciones, para su posible exclusión, en el marco del desarrollo inmobiliario propuesto para

cada una de las etapas.

VALORACIÓN DE INMUEBLES

En caso que se ratifique su valor patrimonial,

deberán ser incorporados al diseño de espacio

público de la plaza denominada “Estación Central”

y al desarrollo inmobiliario como bienes de uso

público; cumpliendo con las normas de uso y de

edificabilidad previstas en la presente

reglamentación. En caso que se excluyan del listado

de Bienes de Interés Cultural, los predios harán

parte del espacio público de la plaza denominada

“Estación Central”.

En caso que se ratifique su valor patrimonial, deberán

incorporase al proyecto que se defina en la unidad de

actuación y /o gestión correspondiente.

Los predios que estén afectos por zonas de reserva vial

como es el caso de la Calle 24, deberán solicitar su

exclusión al Concejo Asesor de Patrimonio, o quien

cumpla sus funciones. En caso que se excluyan del

listado de Bienes de Interés Cultural, los predios harán

parte del área útil de los lotes desarrollables de cada

etapa.

TIPO DE INTERVENCIÓN En caso que se ratifique su valor patrimonial, las permitidas en el Decreto Distrital 606 de 2001 y los decretos

que lo complementen o modifiquen, según la categoría dentro de la que se clasifique el respectivo inmueble.

AISLAMIENTOS Y EMPATES En caso que se ratifique su valor patrimonial, los exigidos en el Decreto 606 de 2001, según la categoría dentro

de la que se clasifiquen los respectivos inmuebles.

ALTURAS En caso que se ratifique su valor patrimonial, altura máxima permitida según Decreto 606 del 2001.

I.O MÁXIMO PERMITIDO. En caso que se ratifique su valor patrimonial, el existente.

I.C MÁXIMO PERMITIDO. En caso que se ratifique su valor patrimonial, el existente.

SEMISÓTANOS. En caso que se ratifique su valor patrimonial, según condiciones establecidas en el Decreto 606 de 2001.

SÓTANOS En caso que se ratifique su valor patrimonial, según condiciones establecidas en el Decreto 606 de 2001.


AL USO PÚBLICO

N.A.

ANTEJARDINES Y RETROCESOS En caso que se ratifique su valor patrimonial, según condiciones establecidas en el Decreto 606 de 2001.

CONDICIONES PARA SU

DESARROLLO.

En los proyectos propuestos para cada una de las etapas, se deberá garantizar la conservación del los Bienes de

Interés Cultural, en n caso que se decida mantener su declaratoria como Inmueble de Interés Cultural. Por el

contrario, en caso de ser excluidos del listado por el Consejo Asesor de Patrimonio, los predios deben ser

vinculados como área útil.


165

FICHA 4: LOTES TIPO 4

LOCALIZACIÓN ETAPA 2 A

Fonade y Registro.

ETAPA 2 B

Universidad INCCA 2 (Manzana 11 Barrio la Alameda).

TIPO DE PREDIO Dotacional Existente conforme el artículo 344 del POT.

TRATAMIENTO - MODALIDAD Consolidación de Sectores urbanos Especiales.

Numeral 1 - artículo 372 del POT.

Consolidación de Sectores urbanos Especiales. Numeral 1 -

artículo 372 del POT. En caso de englobe del predio con el

lote 4 Renovación Urbana por Redesarrollo aplicando la

TIPO DE INTERVENCIÓN Reconocimiento, adecuación, modificación. Reconocimiento, adecuación, modificación. En caso de

englobe del predio con el lote 4 obra nueva.

AISLAMIENTOS/EMPATES Los existentes.

Los existentes. En caso de englobe del predio con el lote 4,

será la resultante de aplicar los índices de ocupación y

construcción previstos para la etapa. Ficha Normativa No 7.

ALTURAS La existente. La existente. En caso de englobe del predio con el lote 4, será

la resultante de aplicar los índices de ocupación y

construcción previstos para la etapa. Ficha Normativa No 7.

I.O MÁXIMO PERMITIDO. El existente. El existente. En caso de englobe del predio con el lote 4, el

permitido de acuerdo con el desarrollo integral de la Etapa.

Ficha Normativa No 7.

I.C MÁXIMO PERMITIDO. El existente. El existente. En caso de englobe del predio con el lote 4, el

permitido de acuerdo con el desarrollo integral de la Etapa.


SEMISÓTANOS Solo los existentes. Solo los existentes. En caso de englobe del predio con el lote

4, no se permiten sótanos con frente al espacio público.

SÓTANOS Solo los existentes. Solo los existentes. En caso de englobe del predio con el lote

4 permitidos.


AL USO PÚBLICO

Debe conservar la plazoleta existente. N.A.

ANTEJARDINES Y/O

RETROCESOS

Los existentes. Los existentes. En caso de englobe del predio con el lote 4, el

exigido de acuerdo con el desarrollo integral de la Etapa.


ENGLOBE DE PREDIOS N.A. Se permite el englobe de este tipo de predio con el lote No 4

de la Etapa No 2.


166

FICHA 5: LOTES TIPO 5 ETAPA 1

LOCALIZACIÓN

LOTE 1

Sobre la plataforma 1 de la Estación Central y

sobre el intercambiador vial para la integración

operacional del sistema.

LOTE 2

Sobre la plataforma 1 de la Estación Central.

TIPO DE PREDIO Desarrollable.

TRATAMIENTO -MODALIDAD Renovación Urbana - Redesarrollo.

TIPO DE INTERVENCIÓN Obra nueva: En el proceso de construcción se deberá adelantar coordinación Técnica con el IDU y Transmilenio

S.A., teniendo en cuenta la construcción de las plataformas 1 y 2 de la Estación Central.

AISLAMIENTOS/EMPATES Las nuevas construcciones se deben empatar con los predios 18, 19 y 25 de la manzana 01 del Barrio la Alameda.

ALTURAS Resultante de la correcta aplicación de los índices de ocupación y construcción.

Se podrá generar una Plataforma de hasta 3 pisos por encima del nivel del espacio público.

I.O MÁXIMO PERMITIDO. 0.76 para plataforma con uso comercial.

I.C MÁXIMO PERMITIDO. 7.29

SEMISÓTANOS No se permiten.

SÓTANOS En los sótanos 1 y 2 se construye la Estación Central de Transmilenio, en donde se podrán desarrollar parqueaderos,

respetando el diseño de la Estación. Debajo de los sótanos 1 y 2 se podrán desarrollar más sótanos. Nota: Debajo de

la Plataforma 1, no se ubican sótanos, considerando que la misma se construirá antes del proyecto inmobiliario.


AL USO PÚBLICO

Se prevé un espacio privado afecto al uso público

sobre la Calle 13 A y la Calle 26 de 5 m de ancho

sobre el paramento del lote hacia el interior, de

acuerdo a lo señalado en el plano de Sistema de

Espacio Público del Plan Parcial. Este espacio privado

afecto al uso público deberá como mínimo

corresponder a 547,69 m2.

Se prevé un espacio privado afecto al uso público sobre la

Calle 13 A de 5 m de ancho sobre el paramento del lote

hacia el interior, de acuerdo a lo señalado en el plano de

Sistema de Espacio Público del Plan Parcial. Este espacio

privado afecto al uso público deberá como mínimo

corresponder a 835,86 m2.

ANTEJARDÍN N.A.

CONDICIONES DE DESARROLLO -Condiciones técnicas de diseño y construcción de las plataformas 1 y 2 (sótanos 1 y 2) destinadas al uso de a la

Estación Central.

-Empate y construcción de la plataforma de integración con el Centro Internacional, y el espacio de acceso para

manejo de pasajeros en la superficie.

-Sobre todas la plataformas, se debe promover el desarrollo de usos comunales y cubiertas verdes.

-Deberá asumir las cargas establecidas en el decreto.


167

FICHA 6: LOTES TIPO 5 ETAPA 2A

ETAPA 2 A

LOCALIZACIÓN

LOTE 1

Manzana 09 del Barrio La Alameda.

Lo integran los predios 9, 10, 11, y 12.

LOTE 2

Manzana 09 del Barrio La Alameda.

Lo integran los predios 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 15 y 16 de

la manzana 09 del Barrio La Alameda.

Predio requerido por el sistema Transmilenio, para la

comunicación entre la Estación Central y la plazoleta de la

Rebeca.


TRATAMIENTO -MODALIDAD Renovación Urbana - Redesarrollo.

TIPO DE INTERVENCIÓN Obra nueva.

AISLAMIENTOS/

EMPATES Deberá empatarse mediante plataforma con los predios existentes, Fonade y Registro.


I.O MÁXIMO PERMITIDO. 0.76


SEMISÓTANOS No se permiten sótanos con frente al espacio público.

SÓTANOS Permitidos.

ESPACIO AFECTO AL USO

PÚBLICO N.A.

Se prevé un espacio privado afecto al uso público sobre la

Calle 25 de 5 m de ancho sobre el paramento del lote hacia

el interior; de acuerdo a lo señalado en el plano de Sistema

de Espacio Público del Plan Parcial. Este espacio privado

afecto al uso público deberá como mínimo corresponder a

502,17 m2.

ANTEJARDINES Y/O

RETROCESOS.

5 m de ancho sobre la Carrera 13 A y 5 m de

ancho sobre la Calle 26.

5m de ancho sobre la Carrera 13

5m de ancho sobre la Carrera 13 A.

CONDICIONES DE DESARROLLO

-Sobre todas la plataformas, se debe promover el

desarrollo de usos comunales y cubiertas verdes.

-Deberá asumir las cargas establecidas en el

decreto.

-Sobre todas la plataformas, se debe promover el

desarrollo de usos comunales y cubiertas verdes.



168

-Su desarrollo está sujeto a la definición de la conexión

entre la Estación Central la Plazoleta de la Rebeca.

ENGLOBE Solo se pueden englobar los predios que conforman los lotes de acuerdo con lo definido en el esquema urbano.

FICHA 7: LOTES TIPO 5 ETAPA 2B

LOCALIZACION LOTE 3

Manzana 10, Barrio La Alameda.

Lo integran los predios 9, 10, 11, y 12.

LOTE 4

Manzana 11, Barrio La Alameda.

Lo integran los predios 2, 3, 4, 5, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17,

18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, y 28.


TRATAMIENTO -

MODALIDAD

Renovación Urbana - Redesarrollo.

TIPO DE INTERVENCIÓN Obra nueva, articulando los predios dotacionales existentes y los Bienes de Interés Cultural que se mantengan.

AISLAMIENTOS/

EMPATES

Los propuestos para el diseño integral de la unidad de actuación y/o gestión.

Deberá tener en cuenta los Bienes de Interés Cultural.




SEMISÓTANOS. No se permiten sótanos con frente al espacio público.

SÓTANOS Permitidos.

ESPACIO AFECTO AL USO

PÚBLICO

Se prevé un espacio privado afecto al uso público

sobre la Calle 25 y la Carrera 13 A; de acuerdo a lo

señalado en el plano de Sistema de Espacio

Público del Plan Parcial. Este espacio privado

afecto al uso público deberá como mínimo

corresponder a 1.049,06 m2.

N.A.

ANTEJARDÍN 5 m de ancho por la Carrera 13.

5 m de ancho por la Carrera 13 A.

5 m de ancho por la Carrera 13.

5m de ancho por la Carrera 13 A.

Por la Calle 24 se debe conservar el paramento de los inmuebles

de conservación.

CONDICIONES DE

DESARROLLO.

-Sobre todas la plataformas, se debe promover el desarrollo de usos comunales y cubiertas verdes.

-Los Bienes de Interés Cultural deberán ser valorados por el promotor y presentados ante el Consejo Asesor de

Patrimonio, o quien cumpla sus funciones, para su posible exclusión, en el marco del desarrollo inmobiliario propuesto

para cada uno de los lotes.


-El proyecto inmobiliario deberá tener unidad de diseño con el desarrollo inmobiliario propuesto para la Etapa 1.


169

FICHA 8: LOTES TIPO 5 ETAPA 3

LOCALIZACIÓN LOTE 1

Manzana 07, Barrio Santafé

LOTE 2

Manzana 03, Barrio Santafé


TRATAMIENTO - MODALIDAD Renovación Urbana - Redesarrollo.

TIPO DE INTERVENCIÓN Obra nueva.

AISLAMIENTOS/

EMPATES Se precisarán en la correspondiente licencia de urbanismo del desarrollo inmobiliario propuesto.



I.C MÁXIMO PERMITIDO. 2.73 de edificabilidad básica y máxima de 5.5 para lo cual deberá aportar a las cargas adicionales previstas para

el Plan.

SEMISÓTANOS No se permiten.

SÓTANOS Permitidos. Se prevé la posibilidad de desarrollo de 4 sótanos con un estacionamiento disuasorio para el centro,

que se podrá desarrollar bajo la Carrera 16 A y la Plaza de la Luz, donde se ubicara el acceso peatonal.

ESPACIO AFECTO AL USO PÚBLICO

Se prevé un espacio privado afecto al uso público,

de acuerdo a lo señalado en el plano de Sistema

de Espacio Público del Plan Parcial. Este espacio

privado afecto al uso público deberá como mínimo

corresponder a 1.467,93 m2.

Se prevé un espacio privado afecto al uso público, de

acuerdo a lo señalado en el plano de Sistema de Espacio

Público del Plan Parcial. Este espacio privado afecto al uso

público deberá como mínimo corresponder a 967,62 m2.

ANTEJARDÍN 5 m de ancho sobre cada uno de los costados del lote.

CONDICIONES DE DESARROLLO

-Los Bienes de Interés Cultural deberán ser valorados por el promotor y presentados ante el Consejo Asesor de

Patrimonio, o quien cumpla sus funciones, para su posible exclusión, en el marco del desarrollo inmobiliario

propuesto para cada uno de los lotes.


170

5. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.

5.1. CONCEPTO La distribución equitativa de cargas y beneficios es un principio rector del ordenamiento del territorio de obligatorio cumplimiento y no optativo ni discrecional como lo dispone el artículo 2 de la Ley 388 de 1997, que posibilita que todos los actores que participan en la gestión y desarrollo de un Plan Parcial se organicen bajo unas mismas reglas, permitiendo un trato igualitario de todos frente a la normatividad urbanística e igualando la tasa de beneficio. 5.2. JUSTIFICACIÓN Teniendo en cuenta que la asignación de usos del suelo y aprovechamientos en cada una de las etapas del Plan Parcial generan beneficios y cargas diferenciales, se hace necesario realizar un reparto donde los beneficios sean valorados de tal manera que se garantice que todos los participes tengan la misma tasa o factor de reparto por el desarrollo de la pieza urbana así como una asunción de cargas urbanísticas proporcionales a su aporte. La comprensión de este principio rector del ordenamiento del territorio, requirió de un análisis detenido de los artículos 37,38 y 39 de la Ley 388 de 1997, así como del artículo 35 del Plan de Ordenamiento Territorial46; dado que cada uno de estos aporta aspectos que son relevantes para su concreción. Al respecto la Ley 388 de 1997 dispone lo siguiente:

“Artículo 37º.- ESPACIO PÚBLICO EN ACTUACIONES URBANÍSTICAS. Las reglamentaciones distritales o municipales determinarán, para las diferentes actuaciones urbanísticas, las cesiones gratuitas que los propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público en general, y señalarán el régimen de permisos y licencias a que se deben someter así como las sanciones aplicables a los infractores a fin de garantizar el cumplimiento de estas obligaciones, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo XI de esta Ley. También deberán especificar, si es el caso, las afectaciones a que estén sometidos por efectos de reservas de terreno para construcción de infraestructura vial, de transporte redes matrices y otros servicios de carácter urbano o metropolitano. Para las actuaciones que lo requieran como la urbanización en terrenos de expansión y la urbanización o construcción en terrenos con tratamientos de renovación urbana, deberá señalarse el procedimiento previo para establecer la factibilidad de extender o ampliar las redes de servicios públicos, la infraestructura vial y la dotación adicional de espacio público, así

46 Decreto 190 de 2004 (POT).


171

como los procesos o instrumentos mediante los cuales se garantizará su realización efectiva y la equitativa distribución de cargas y beneficios derivados de la correspondiente actuación”. Subrayado fuera de texto

Del artículo anterior se puede colegir que la norma hace referencia a la asunción de cargas en los procesos de urbanización y construcción que son necesarias para generar los espacios e infraestructuras de soporte de la vida colectiva urbana, de tal forma que se garantice la provisión de bienes y prestación de servicios de uso común.

“Artículo 38º.- REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS. En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados. Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito”. Subrayado fuera

de texto

De este artículo se concluye que el reparto equitativo de cargas y beneficios busca desde el punto de vista jurídico impartir un trato igualitario de todos frente a las normas urbanísticas, de tal forma que, desde el punto de vista económico se iguale la tasa de beneficio47.

“Artículo 39º.- UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA. (…) Como Unidad de Actuación Urbanística se entiende el área conformada por uno o varios inmuebles, explícitamente delimitada en las normas que desarrolla el plan de ordenamiento que debe ser urbanizada o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a sus propietarios, de la infraestructura para el transporte, los servicios públicos domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de las cargas y beneficios.

PARÁGRAFO. Las cargas correspondientes al desarrollo urbanístico que serán objeto del reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de Actuación incluirán entre otros componentes las cesiones y la realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y

47 Entiéndase como el beneficio o ganancia que queda, una vez se han pagado todos los costos directos e indirectos del proceso. Puede entenderse también como la diferencia entre el valor que tienen los predios resultado del proceso de urbanización y/o construcción y el valor que inicialmente se empleo para el desarrollo de la actuación urbanística. Esta tasa constituye una medida de la creación de riqueza.


172

teléfonos, así como las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios.

Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes matrices de servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y deberán ser recuperados mediante tarifas, contribución de valorización, participación en plusvalía, impuesto predial o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones”. Subrayado fuera de texto

De este artículo se puede extraer que el ámbito de aplicación de la distribución equitativa de cargas y beneficios es diferente dependiendo de la categoría de carga a la que se esté haciendo referencia, es decir, si éstas son: i) cesiones urbanísticas obligatorias se distribuirán entre los propietarios de suelo que conforman la Unidad de Actuación. Puede decirse que la distribución de cargas y beneficios deben ser equilibrada mediante un reparto equitativo en el instrumento de planeamiento concreto, que para el caso es el Plan Parcial; ii) las afectaciones para el desarrollo de sistemas principales, se distribuirán entre los propietarios del suelo urbano (a nivel de ciudad) que se vean beneficiados por la implantación de las mismas. A modo de conclusión, puede decirse que la distribución equitativa de cargas y beneficios busca corregir las inequidades derivadas de las decisiones del planeamiento, evitando el enriquecimiento sin causa de algunos particulares en detrimento de otros, como consecuencia de las actuaciones urbanísticas. 5.3. DESARROLLO La consecución del principio rector conlleva seis pasos esenciales: i) la estimación de las cargas objeto de reparto48, ii) la estimación del beneficio resultante de la aplicación de la norma del Plan Parcial, iii) calcular la tasa de beneficio49, iv) realizar el reparto o distribución equitativa, v) determinar los mecanismos de ejecución mediante los cuales se garantizará la realización efectiva del reparto y vi) precisar las formas de pago de las cargas y restitución de aportes.

48 Definir, precisar y cuantificar todos los costos asociados al proceso urbanístico que serán objeto de repartición. 49 En términos de la Secretaria Distrital de Planeación “factor de reparto”.


173

i) Estimación de las cargas.

Las cargas urbanísticas que serán objeto de reparto se definen como todos aquellos costos50 derivados del desarrollo urbanístico propuesto por el Plan Parcial, éstos incluyen: i) cesiones gratuitas que los propietarios de los inmuebles deben hacer con destino a vías locales (vehiculares y peatonales), equipamientos colectivos y espacio público51 en general; ii) la realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de Acueducto, Alcantarillado, Energía y Teléfonos; y iii) los costos asociados a la gestión y formulación del Plan Parcial. Para la definición y el análisis de las mencionadas cargas se consideraron las disposiciones normativas contenidas en los artículos 37 y 39 de la Ley 388 de 1997, así como las contenidas en el artículo 35 del POT.

- Ley 388 de 1997:

“Artículo 37º.- ESPACIO PÚBLICO EN ACTUACIONES URBANÍSTICAS. Las reglamentaciones distritales o municipales determinarán, para las diferentes actuaciones urbanísticas, las cesiones gratuitas que los propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público en general, y señalarán el régimen de permisos y licencias a que se deben someter así como las sanciones aplicables a los infractores a fin de garantizar el cumplimiento de estas obligaciones, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo XI de esta Ley. También deberán especificar, si es el caso, las afectaciones a que estén sometidos por efectos de reservas de terreno para construcción de infraestructura vial, de transporte redes matrices y otros servicios de carácter urbano o metropolitano. Para las actuaciones que lo requieran como la urbanización en terrenos de expansión y la urbanización o construcción en terrenos con tratamientos de renovación urbana, deberá señalarse el procedimiento previo para establecer la factibilidad de extender o ampliar las redes de servicios públicos, la infraestructura vial y la dotación adicional de espacio público, así como los procesos o instrumentos mediante los cuales se garantizará su realización efectiva y la equitativa distribución de cargas y beneficios derivados de la correspondiente actuación”. Subrayado fuera de texto “Artículo 39º.- UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA. (…) Parágrafo.- Las cargas correspondientes al desarrollo urbanístico que serán objeto del reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de Actuación incluirán entre otros componentes las cesiones y la realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y

50 Hace referencia a los suelos privados u obras que serán entregados al Distrito para ser de uso público. 51 Parques y zonas verdes.


174

teléfonos, así como las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios. (…) Subrayado fuera de texto)”

De los artículos puede colegirse que la Ley 388 de 1997 dispone que las cargas asociadas al Plan Parcial que serán objeto de reparto entre los propietarios de los inmuebles son entre otros las cesiones gratuitas, la dotación de equipamientos colectivos, las obras públicas de redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos, así como parques, vías vehiculares y peatonales.

- Decreto Distrital 190 de 2004 – Plan de Ordenamiento Territorial (POT)

“Artículo 35º. Cargas locales (artículo 35 del Decreto 469 de 2003).Para la aplicación de los sistemas de distribución equitativa de cargas y beneficios se consideran cargas de carácter local, que se distribuirán entre todos los propietarios de una Unidad de Actuación Urbanística o cualquier otro sistema de gestión individual o asociada, las siguientes: 1. El sistema vial intermedio y local, sea vehicular o peatonal y los parqueaderos de uso público. 2. Las redes secundarias, locales y domiciliarias de servicios públicos domiciliarios. 3. Las cesiones y la dotación de equipamientos de educación, salud, cultura, centros asistenciales, seguridad y demás servicios de interés público y social. 4. Los costos asociados a la formulación y gestión del Plan Parcial. 5. La cesión del suelo para espacio público, su adecuación y dotación. Subrayado fuera de

texto”.

De este artículo se puede extraer que se considerarán como cargas locales objeto de reparto, las mencionadas por la Ley 388 de 1997 y los costos asociados a la gestión y formulación del Plan Parcial. En el Plano No 53 y la Tabla No 47 se presentan las cargas que serán objeto de reparto.


175

Plano No. 53: Cargas Urbanísticas Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central52

A continuación se presentan las cargas objeto de reparto, cuantificadas en m2 (malla vial local, espacio público y control ambiental) y unidades monetarias (redes secundarias de servicios públicos y costos asociados a la formulación y gestión del Plan Parcial):

M2 VALOR M2 VALOR M2 VALOR M2 VALOR

3.783,65 5.713,83 5.514,22 15.011,70

5.993,82 3.103,12 2.878,55 11.975,49

982,00 0,00 1.336,46 2.318,46

10.759,47 8.816,95 9.729,23 29.305,65

37% 30% 33% 100%

$ 1.678.580.581 $ 733.801.342 $ 497.735.393 $ 2.910.117.316

1,774% 0,671% 1,055% 3,5%

1.678.580.581 733.801.342 497.735.393 2.910.117.316

* Del valor de adquisición de los predios o avalúos comerciales iniciales de los inmuebles (Denominado en el DTS valor inicial del suelo)

CA

RG

AS

AN

TES

DEL

REP

AR

TO

1. Sistema o Malla Vial Local e Intermedio

2. Espacio Público

3. Control Ambiental

TOTAL CARGAS (ÁREA M2)

%

4. Redes Secundarias de Servicios Publicos

Domiciliarios

5. Costos Asociados a la Gestión y

Formulación del Plan Parcial *

TOTAL CARGAS CUANTIFICADAS EN

RECURSOS ( $ )

COMPONENTEETAPA 1 ETAPA 2 ETAPA 3 PLAN PARCIAL

Tabla No. 47: Total Cargas Objeto de Reparto Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central.

52 En el mapa la Unidad de Gestión es equivalente a la Etapa 1, y las UAU 2 y 3 son equivalentes a las etapas 2 y 3. Sin embargo puede aplicarse indistintamente la unidad de gestión y/o actuación para las etapas 2 y 3 como se establece al final de este capítulo.


176

Estimación monetaria de las cargas objeto de reparto53:


3.783,65 $ 916.912.417 5.713,83 $ 664.214.630 5.514,22 $ 804.279.314 15.011,70 $ 2.385.406.360

5.993,82 $ 5.372.154.414 3.103,12 $ 1.773.354.014 2.878,55 $ 4.163.385.801 11.975,49 $ 11.308.894.229

982,00 $ 940.588.078 0,00 $ 0 1.336,46 $ 1.280.100.145 2.318,46 $ 2.220.688.223

10.759,47 $ 7.229.654.908 8.816,95 $ 2.437.568.644 9.729,23 $ 6.247.765.260 29.305,65 $ 15.914.988.812

$ 1.678.580.581 $ 733.801.342 $ 497.735.393 $ 2.910.117.316

$ 1.180.556.509 $ 446.662.049 $ 702.545.670 $ 2.329.764.228

$ 2.859.137.090 $ 1.180.463.391 $ 1.200.281.062 $ 5.239.881.544

10.759 $ 10.088.791.998 8.817 $ 3.618.032.035 9.729 $ 7.448.046.323 29.306 $ 21.154.870.3561. TOTAL ESTIMACIÓN CARGAS (M2 y $)

CA

RG

AS

AN

TES

DEL

REP

AR

TO

1. Sistema o Malla Vial Local e Intermedio

2. Espacio Público

3. Control Ambiental

TOTAL CARGAS (ÁREA M2 y $)

4. Redes Secundarias de Servicios Publicos Domiciliarios

5. Costos Asociados a la Gestión y Formulación del Plan Parcial

TOTAL CARGAS CUANTIFICADAS EN RECURSOS ( $ )

COMPONENTEEtapa 1 - UG 1 Etapa 2 - UAU 2 Etapa 3 - UAU 3 Total PPRU

Tabla No. 48: Estimación Monetaria Cargas Objeto de Reparto Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central.

Las cargas consideradas cesiones gratuitas se componen de malla vial local e intermedia y espacio público54 en general. Tabla No 49.

� Malla vial local: Calle 25 entre carreras 13 y 13ª, el acceso desde la calle 26 a los lotes 1 y

2, la carrera 16 entre calles 24 y plaza de la luz.

� Malla vial intermedia: Carrera 13 entre calles 24 y 26, la calle 24 entre carreras 13 y 17, la carrera 13ª entre calles 24 y 26 y, la transversal 17 entre calles 24 y plaza de la luz.

� Espacio Público: Esta conformado por i) plazas o zonas verdes, dentro de las que se encuentran la Plaza Estación Central, Plazoleta Incca y la reconfiguración de la plaza de la Luz o plazoleta de las flores; ii) los sobre anchos de anden de las calles 25 entre carrera 13 y 13ª, calle 24 entre carrera 13 y 13ª y, calle 24 entre carrera 13ª y Avenida Caracas; y iii) el espacio público peatonal que permanece calle 24 ª entre carrera 13 y 13ª.

� Control Ambiental: Avenida Caracas costados occidental y oriental.

53 Los valores de 1, 2 y 3 son de referencia, no obstante, el resultado final del ejercicio de reparto se manejará en m2 para dichas cargas. 54 El control ambiental constituye espacio público sin embargo, por solicitud de la SDP se presenta aparte.


177

Tabla No. 49: Cargas Cesiones Gratuitas de Malla vial local e intermedia y Espacio Público Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central.

Las cargas que constituyen redes secundarias de servicios públicos domiciliarios55 se componen de Acueducto; Alcantarillado Sanitario; Alcantarillado Pluvial y Adicionales, esta última se incorpora según lo establecido por la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá (EAAB) en la comunicación S-2011-634474 del 26 de septiembre de 2011. Tabla No 50.

55 Para el cálculo las cargas de servicios públicos se tomaron como referencia los costos estimados mediante del Contrato ERU No 014 de 2010, dando como resultado un total de cargas de $2.910.117.316 pesos.

Etapa 1

UG 1

Etapa 2

UAU 2

Etapa 3

UAU 3PLAN PARCIAL

Local 332,87 1.000,73 1.235,86

Calle 25 entre Carreras 13 y 13A 1.000,73

Acceso desde calle 26 a los lotes 1 y 2 332,87

Carrera 16 entre calles 24 y plaza de la luz 1.235,86

Intermedio 3.450,78 4.713,10 4.278,36

Carrera 13 entre Calle 24 y 26 2.259,96

Ampliación Calle 24 entre Carreras 13 y 17 1.231,66 263,98 3.182,90

Carrera 13A Calle 24 y 26 2.219,12 2.189,16

Transversal (carrera) 17 entre calle 24 1.095,46

TOTAL Sistema o Malla Vial Local e

Intermedio 3.783,65 5.713,83 5.514,22 15.011,70

Plazas 5.068,69 515,02 2.878,55

Plaza Estacion Central 5.068,69

Reconfiguracion plaza de la luz (plazoleta de

las flores)2.878,55

Plazoleta Incca 515,02

Sobre Ancho Anden 925,13 1.640,26 0,00

Sobre Ancho Anden Calle 25, desde la carrera

13A hasta la 13767,08

Sobre Ancho Anden Calle 24, desde la carrera

13A hasta la 13873,18

Sobre Ancho Anden Calle 24, desde Avenida

Caracas a Carrera 13A925,13

Que Permanece 0,00 947,84 0,00

Peatonal Cll 24 A entre Carrera 13 y Carrera

13A947,84

TOTAL Espacio Público 5.993,82 3.103,12 2.878,55 11.975,49

Avenida Caracas Costado Occidental 1.336,46

Avenida Caracas Costado Oriental 982,00

TOTAL Control Ambiental 982,00 0,00 1.336,46 2.318,46

M2ES

PA

CIO

PÚ

BLI

CO

CO

NTR

OL

AM

BIE

NTA

LCARGAS LOCALES PP ESTACIÓN CENTRAL

SIST

EMA

O M

ALL

A V

IAL

LOC

AL

E IN

TER

MED

IO


178

Etapa 1 - UG 1 Etapa 2 - UAU 2 Etapa 3 - UAU 3 Total PPRU

Acueducto $ 439.945.811 $ 192.324.891 $ 130.453.434

Alcantarillado Sanitario $ 162.042.596 $ 70.837.871 $ 48.049.129

Alcantarillado Pluvial $ 270.790.615 $ 118.377.705 $ 80.295.265

Adicional por concepto de Acueducto $ 805.801.560 $ 352.260.876 $ 238.937.564

SUBTOTAL CARGA LOCAL SERVICIOS

PÙBLICOS$ 1.678.580.581 $ 733.801.342 $ 497.735.393 $ 2.910.117.316

1. CARGAS LOCALES PP ESTACIÓN CENTRAL

TOTAL CARGAS (Suelo + Construcción)R

EDES

SEC

UN

DA

RIA

S D

E

SER

VIC

IOS

PÚ

BLI

CO

S

DO

MIC

ILIA

RIO

S

Tabla No. 50: Cargas Locales Redes Secundarias de Servicios Públicos Domiciliarios Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central.

Cargas asociadas a la gestión y formulación del PPRU Estación Central, hacen alusión a la gestión social o la estimación de los gastos de mitigación de impactos a la población y gestión del Plan Parcial u honorarios de la ERU. Corresponde al 3,5% del Valor Inicial del Suelo56. Tabla No 51.


Gestion Plan Parcial 1,5%

Gestion Social 2%

1,774% 0,671% 1,055% 3,5%

CO

STO

S A

SOC

IAD

OS

A L

A

GES

TIÓ

N Y

FO

RM

ULA

CIÓ

N

DEL

PLA

N P

AR

CIA

L


Tabla No. 51: Total Costos Asociados a la Formulación y Gestión del

Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central.


Gestion Plan Parcial 1,5% $ 505.952.789 $ 191.426.593 $ 301.091.001 $ 998.470.383

Gestion Social 2% $ 674.603.719 $ 255.235.457 $ 401.454.668 $ 1.331.293.844

SUBTOTAL CARGA LOCAL GESTION PLAN

PARCIAL$ 1.180.556.509 $ 446.662.049 $ 702.545.670 $ 2.329.764.228


TOTAL CARGAS (Suelo + Construcción)

CO

STO

S

ASO

CIA

DO

S A

LA

GES

TIÓ

N Y

Tabla No. 52: Total Costos Asociados a la Formulación y Gestión del Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central. En recursos dinerarios

56 Entiéndase como el valor de adquisición de los predios o avalúos comerciales iníciales de los inmuebles.


179

ii) Estimación del Beneficio resultante de la aplicación de la norma del Plan Parcial. El Beneficio se consideró como la mezcla entre la ganancia del capital y rentas capitalizadas, puede decirse, que está en función de los precios de mercado esperados para los diferentes productos inmobiliarios y de la eficiencia en el uso de los factores frente a las cargas en términos de Aprovechamientos del suelo.

Tabla No. 53: Aprovechamientos Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central.

A continuación se presentan los pasos que se llevaron a cabo para determinar los beneficios:

• Paso No 1. Estimación del valor potencial del suelo.


Comercio $ 13.098.916.800 $ 7.169.932.000 $ 12.200.600.000 $ 32.469.448.800

Oficinas $ 29.832.669.120 $ 8.437.139.550 $ 0 $ 38.269.808.670

Institucional $ 0 $ 2.088.395.400 $ 0 $ 2.088.395.400

Hotel $ 0 $ 985.248.000 $ 0 $ 985.248.000

Vivienda No V.I.P $ 4.445.760.900 $ 0 $ 0 $ 4.445.760.900

Vivienda V.I.P $ 0 $ 0 $ 8.782.716.600 $ 8.782.716.600

Estacionamientos $ 1.953.600.000 $ 662.580.000 $ 3.701.700.000 $ 6.317.880.000

$ 49.330.946.820 $ 19.343.294.950 $ 24.685.016.600 $ 93.359.258.370

2.2 ESTIMACIÓN VALOR POTENCIAL DEL SUELO

2.2 TOTAL ESTIMACIÓN VALOR

POTENCIAL DEL SUELO

USOValor Potencial del Suelo

Tabla No. 54: Valor Potencial del Suelo Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central.


180

El valor potencial del suelo es el promedio de los resultados obtenidos de la aplicación de los métodos residual, por costeo y por comparación, como se describen a continuación:

a) Método residual

b) Método por costeo:

c) Método por comparación:

Comercio 20%

Oficinas 18%

Institucional 17%

Hotel 17%

Vivienda No V.I.P 18%

Vivienda V.I.P 17%

Estacionamientos 19%

% Participación del

SueloUSO

d) El valor potencial del suelo promedio:

• Paso No 2. Diferencia valor del suelo.


$ 49.330.946.820 $ 19.343.294.950 $ 24.685.016.600 $ 93.359.258.370

$ 33.730.185.962 $ 12.761.772.836 $ 20.072.733.422 $ 66.564.692.220

$ 15.600.760.858 $ 6.581.522.114 $ 4.612.283.178 $ 26.794.566.150

2.3 DIFERENCIA VALOR DEL SUELO

2.2 ESTIMACIÓN VALOR POTENCIAL

DEL SUELO

VALOR INICIAL DEL SUELO *

* Fuente: Empresa de Renovación Urbana Mayo 2012

2.3 TOTAL DIFERENCIA VALOR DEL

SUELO **

** En términos de la SDP se refiere a l Plusva lor Inicia l .

Tabla No. 55: Diferencia valor del suelo Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central.


181

• Paso No 3. Beneficio antes del reparto.

$ 15.600.760.858 $ 6.581.522.114 $ 4.612.283.178 $ 26.794.566.150

$ 10.088.791.998 $ 3.618.032.035 $ 7.448.046.323 $ 21.154.870.356

$ 5.511.968.860 $ 2.963.490.079 -$ 2.835.763.145 $ 5.639.695.793

1. TOTAL ESTIMACIÓN CARGAS

2.4 BENEFICIO ANTES DEL REPARTO *

2.3 TOTAL DIFERENCIA VALOR DEL

SUELO

2.4 TOTAL BENEFICIO ANTES DEL

REPARTO

* En términos de la SDP se refiere a l Plusva lor Fina l .

Tabla No. 56: Beneficio antes del reparto Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central.

iii) Tasa de Beneficio.57 Entiéndase como el beneficio o ganancia que queda, una vez se han pagado todos los costos directos e indirectos del proceso. Puede entenderse también como el cociente entre la diferencia del valor que tienen los predios resultado del proceso de urbanización y/o construcción, menos el valor inicial del suelo, menos las cargas objeto de reparto, sobre el valor que inicialmente se empleo para el desarrollo de la actuación urbanística ((v1 – v0) – cargas) / v0. Esta tasa constituye una medida de la creación de riqueza.

$ 5.511.968.860 $ 2.963.490.079 -$ 2.835.763.145 $ 5.639.695.793

$ 33.730.185.962 $ 12.761.772.836 $ 20.072.733.422 $ 66.564.692.220

0,082.5 TASA DE BENEFICIO* Fuente: Empresa de Renovaci ón Urbana Mayo 2012

2.5 TASA DE BENEFICIO

2.4 TOTAL BENEFICIO ANTES DEL

REPARTO

VALOR INICIAL DEL SUELO *

58 Tabla No. 57: Tasa de beneficio Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central.

iv) Reparto de cargas y beneficios.

En los numerales anteriores se estimaron los insumos necesarios para realizar el reparto, en este sentido, se procede a realizar la distribución equitativa de cargas y beneficios procurando igualar la tasa de beneficio y un trato igualitario de todos frente a la norma Plan Parcial. Así

57En términos de la SDP se denomina Factor de reparto. 58 Total Valor inicial del suelo / Total beneficio antes del reparto.


182

las cosas, a la Etapa 1 le corresponde el 60% de las cargas, a la etapa 2 el 26% y a la etapa 3 el 14% para un total del 100%. De esta manera, el reparto en recursos dinerarios quedaría como se presenta en siguiente la tabla.

Descripción Etapa 1 - UG 1 Etapa 2 - UAU 2 Etapa 3 - UAU 3 Total PPRU

2.4 TOTAL BENEFICIO ANTES DEL REPARTO $ 5.511.968.860 $ 2.963.490.079 -$ 2.835.763.145 $ 5.639.695.793

1. TOTAL ESTIMACIÓN CARGAS ANTES DEL

REPARTO$ 10.088.791.998 $ 3.618.032.035 $ 7.448.046.323 $ 21.154.870.356

2.5 TASA DE BENEFICIO

3.1 BENEFICIO DESPUES DEL REPARTO $ 2.857.791.143 $ 1.081.241.634 $ 1.700.663.016 $ 5.639.695.793

$ 12.742.969.715 $ 5.500.280.480 $ 2.911.620.162 $ 21.154.870.356

60% 26% 14% 100%

3. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

0,08

3.2 CARGAS DESPUES DEL REPARTO

Tabla No. 58: Reparto de cargas y Beneficios Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central en

Recursos Dinerarios.

Por otra parte, es preciso resaltar que el Plan Parcial deberá adoptar los índices de construcción, ocupación, tasa de beneficio y el porcentaje de cargas para cada etapa59 y no los valores monetarios aquí consignados. Toda vez, que los precios y costos de referencia se modifican permanentemente por variables de naturaleza macroeconómica y dinámicas propias del mercado. Es decir, el reparto de cargas y beneficios deberá presentarse de la siguiente manera (Tabla 59):

59 Para las cargas denominadas cesiones gratuitas (malla vial, espacio público y control ambiental) el porcentaje se traducirá en m2; mientras que para las cargas denominadas redes secundarias de servicios públicos y costos asociados a la formulación y gestión del Plan Parcial se presentaran: en recursos dinerarios las primeras y como el 3.5% del valor inicial del suelo las segundas.


183

Tabla No. 59: Reparto de cargas y Beneficios Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central para incorporar en el Plan Parcial

Tabla No. 60: Reparto de cargas y Beneficios Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central. En recursos dinerarios.


10.759,47 8.816,95 9.729,23 29.305,65

$ 2.859.137.090 $ 1.180.463.391 $ 1.200.281.062 $ 5.239.881.544

17.595,22 7.730,68 3.979,59 29.305,65

$ 3.146.043.884 $ 1.382.254.695 $ 711.554.102 $ 5.239.881.544

1. Sistema o Malla Vial Local e

Intermedio

2. Espacio Público

3.Control Ambiental

10.759,46 7.730,68 3.979,58 22.469,72

4.Redes Secundarias de

Servicios Publicos

Domiciliarios

$ 1.678.580.581 $ 733.801.342 $ 497.735.393 $ 2.910.117.316

i) La Etapa 1 debe pagar a la

Etapa 2 en obras o recursos lo

correspondiente a 1.086,27 m2

1.086,27

ii) La Etapa 1 debe pagar a la

Etapa 3 en obras o recursos lo

correspondiente a 5.749,65 m2

5.749,65

iii) Costos Asociados a la

gestión y Formulación del Plan

Parcial

$ 1.467.492.166 $ 648.453.353 $ 213.818.709 $ 2.329.764.228

El desarrollador de cada Etapa deberá transferir

al Patrimonio Autonomo del Plan Parcial EC los

recursos equivalentes al % sobre el valor de

adquisición de los predios o avalúos

comerciales iniciales de los inmuebles

(Denominado en el DTS valor inicial del suelo)

17.595 $ 3.146.072.748 7.730,68 $ 1.382.254.695 3.979,58 $ 711.554.102 22.469,72 $ 5.239.881.544

TASA DE BENEFICIO 0,08

OBSERVACIONESDISTRIBUCIÓN

EQUITATIVA DE CARGAS Y BENEFICIOS

ETAPA 1

UG

ETAPA 2

UAU 2

ETAPA 3

UAU 3PLAN PARCIAL

100%

I.O 0,76 0,76 0,50 0,69

26% 14%

I.C 7,29 5,35 2,73

El desarrollador de la Etapa 1 deberá pagar el

valor equivalente a los m2 de las cesiones de la

etapa 2 y 3 respectivamente.

Dicho Monto será determinado por la Junta

Directiva del Fideicomiso responsable del

Patrimonio Autonomo del Plan Parcial EC

TOTAL

5,51

CARGAS ANTES DEL

REPARTO


TOTAL CARGAS CUANTIFICADAS EN

RECURSOS ( $ )

CARGAS CON

REPARTO


CARGAS CUANTIFICADAS EN RECURSOS ($)

FOR

MA

S D

E P

AG

O P

AR

A C

UM

PLI

R C

ON

LA

S C

AR

GA

S

a) OBRAS

b) RECURSOS

DINERARIOS

APROVECHAMIENTOS

CON REPARTO

DISTRIBUCIÓN / EDIFICABILIDAD 60%


TOTAL CARGAS (ÁREA M2) Malla vial local e intermedia, Espacio

Público y Control Ambiental10.759,47 8.816,95 9.729,23 29.305,65

Costos Asociados a la Gestión y

Formulación del Plan Parcial *1,774% 0,671% 1,055% 3,5%

Redes Secundarias de Servicios

Publicos Domiciliarios$ 1.678.580.581 $ 733.801.342 $ 497.735.393 $ 2.910.117.316

TOTAL CARGAS (ÁREA M2) Malla vial local e intermedia, Espacio

Público y Control Ambiental17.595,22 7.730,68 3.979,59 29.305,65

Costos Asociados a la Gestión y


Redes Secundarias de Servicios


1. Sistema o Malla Vial Local e

Intermedio 2.

Espacio Público 3.Control

Ambiental

10.759,46 7.730,68 3.979,58 22.469,72

4.Redes Secundarias de Servicios


i) La Etapa 1 debe pagar a la Etapa 2 en

obras o recursos lo correspondiente a

1.086,27 m2

1.086,27

ii) La Etapa 1 debe pagar a la Etapa 3 en

obras o recursos lo correspondiente a

5.749,65 m2

5.749,65

iii) Costos Asociados a la gestión y


El desarrollador de cada Etapa deberá transferir

al Patrimonio Autonomo del Plan Parcial EC los

recursos equivalentes al % sobre el valor de

adquisición de los predios o avalúos

comerciales iniciales de los inmuebles 17.595 7.730,68 3.979,58 22.469,72

* Del valor de adquisición de los predios o avalúos comerciales iniciales de los inmuebles (Denominado en el DTS valor inicial del suelo)

FOR

MA

S D

E P

AG

O P

AR

A C

UM

PLI

R C

ON

LA

S C

AR

GA

S

a) OBRAS

b) RECURSOS DINERARIOS

El desarrollador de la Etapa 1 deberá pagar el

valor equivalente a los m2 de las cesiones de la

etapa 2 y 3 respectivamente.

Dicho Monto será determinado por la Junta

Directiva del Fideicomiso responsable del

Patrimonio Autonomo del Plan Parcial EC

TOTAL

5,35 2,73 5,51

TASA DE BENEFICIO 0,08

CARGAS CON

REPARTOTOTAL CARGAS

CUANTIFICADAS EN

RECURSOS ( $ y % )

26% 14% 100%

I.O 0,76 0,76 0,50 0,69

CARGAS ANTES DEL

REPARTO

APROVECHAMIENTOS

CON REPARTO

DISTRIBUCIÓN / EDIFICABILIDAD 60%

I.C 7,29

TOTAL CARGAS

CUANTIFICADAS EN

RECURSOS ( $ y % )

DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE CARGAS Y BENEFICIOS

ETAPA 1

UG

ETAPA 2

UAU 2

ETAPA 3

UAU 3PLAN PARCIAL

OBSERVACIONES


184

Se concluye que al desarrollador de la etapa uno le corresponde entregar al distrito los 10.759 m2 de cesiones obligatorias gratuitas de la etapa Uno; los 1.086, 27 m2 de la etapa Dos y los 5.749,65 m2 de la etapa tres; sin embargo, estas últimas podrán ser pagadas por el desarrollador al patrimonio autónomo del Plan Parcial estación central para que éste se encargue de adquirir y transferir dicho suelo al distrito. Respecto a las cargas presentadas en recursos dinerarios el desarrollador de la etapa 1, deberá entregar al patrimonio autónomo del Plan Parcial estación central el valor equivalente al 2.205 % del valor inicial del suelo del Plan Parcial y realizar las obras correspondientes a las redes secundarias de servicios públicos domiciliarios a que haya lugar para llevar a cabo el proyecto arquitectónico que se defina para la etapa 1 y sus respectivos productos inmobiliarios. El desarrollador de la etapa dos deberá entregar al distrito los 7.730,68 m2 de cesiones obligatorias gratuitas de la etapa dos. Respecto a las cargas presentadas en recursos dinerarios el desarrollador de la etapa 2, deberá entregar al patrimonio autónomo del Plan Parcial estación central el valor equivalente al 0,974% del valor inicial del suelo del Plan Parcial y realizar las obras correspondientes a las redes secundarias de servicios públicos domiciliarios a que haya lugar para llevar a cabo el proyecto arquitectónico que se defina para la etapa 2 y sus respectivos productos inmobiliarios.

El desarrollador de la etapa tres deberá entregar al distrito los 3.979,58 m2 de cesiones obligatorias gratuitas de la etapa tres. Respecto a las cargas presentadas en recursos dinerarios el desarrollador de la etapa 3, deberá entregar al patrimonio autónomo del Plan Parcial estación central el valor equivalente al 0,321% del valor inicial del suelo del Plan Parcial y realizar las obras correspondientes a las redes secundarias de servicios públicos domiciliarios a que haya lugar para llevar a cabo el proyecto arquitectónico que se defina para la etapa 3 y sus respectivos productos inmobiliarios. Finalmente se estima que el valor inicial del suelo por etapa antes del Plan Parcial es el que se presenta a continuación, estos valores son referencia y fueron estimados para presentar el ejercicio económico:


$ 33.730.185.962 $ 12.761.772.836 $ 20.072.733.422 $ 66.564.692.220VALOR INICIAL DEL SUELO *

v) Mecanismos de ejecución mediante los cuales se garantizará la realización efectiva del reparto equitativo de cargas y beneficios. Los mecanismos de ejecución que se establecen para el Plan Parcial Estación Central son:


185

1. Las Unidades de Gestión (UG) y/o Actuación (UAU) según se considere pertinente al momento del desarrollo de cada una de las etapas del Plan. Las UAU podrán desarrollarse mediante integración inmobiliaria o cooperación entre participes, en cualquier caso su aplicación está sujeta a las disposiciones del Plan Parcial e iniciará una vez se aprueben las bases de la actuación mediante el voto favorable de los propietarios que representan el 51% del área comprometida en la delimitación de la UAU como lo establece el artículo 44 de la Ley 388 de 1997. Si bien la Ley 388 de 1997 no establece una definición precisa de lo que son las “bases de la actuación”, debe entenderse por las mismas aquellas reglas bajo las cuales se regirán y organizaran los propietarios de los inmuebles, los inversionistas, la Administración60 y demás actores que participen en el desarrollo y/o ejecución del Plan Parcial. Dentro de las bases de la actuación deberán incluirse necesariamente entre otras: las formas de valoración de los inmuebles aportados, las formas de participación de los actores involucrados en el desarrollo del plan parcial, el funcionamiento de la entidad gestora y el cómo esta deberá tomar las decisiones, la indicación de quien o quienes serán los lideres o gerentes de la misma y la forma o reglas mínimas en que dicha entidad gestora debe operar el proyecto urbano.

2. Las compensaciones, entendidas estas como el pago en recursos dinerarios al patrimonio autónomo del Plan Parcial por parte del desarrollador de cada etapa, por concepto de cargas urbanísticas.

3. La enajenación voluntaria.

4. La expropiación por vía administrativa o judicial.

Vi ) Formas de pago de las cargas objeto de reparo y restitución de aportes. Las formas de pago para las cargas objeto de reparto son:

1. En suelo (m2) que deberá ser transferido al distrito capital.

2. En obras correspondiente a las redes secundarias de servicios públicos domiciliarios.

3. En recursos dinerarios que deberán ser transferidos al patrimonio autónomo del plan

parcial Estación Central por concepto de los costos asociados a la formulación y gestión

60 Entiéndase por administración las diferentes entidades públicas.


186

del plan parcial o cesiones gratuitas obligatorias (malla vial local, espacio público, control ambiental).

Cuando haya necesidad de actualizar los valores de referencia de las cargas objeto de reparto será la junta directiva del patrimonio autónomo del Plan Parcial o quien ella designe quien realizará dicha actualización. Sin perjuicio de las alternativas que defina el ente gestor, las alternativas para la restitución de aportes serán entre otras:

1. Recursos dinerarios. 2. Metros cuadrados de suelo o construcción. 3. Derechos fiduciarios. 4. Beneficio respecto del resultado final del fideicomiso, tomando como aporte el valor de

los derechos.

Para la valoración de los aportes en suelo o inmuebles se realizara un avaluó comercial antes de la actuación urbanística61, los cuales deberán cumplir con las normas establecidas sobre la materia en el Decreto Nacional 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008 del IGAC.

5.4. PARTICIPACIÓN DE PLUSVALÍA Para el Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central se encontró que la norma vigente corresponde al Decreto 1042 de 1987, el cual reglamentó el área central de la ciudad de Bogotá, dentro de este se definió el sector objeto de P.P.R.U. Estación Central como un área de Actividad Múltiple a excepción de la manzanas del costado sur occidental que corresponden a zonas de redesarrollo.

61 Entiéndase urbanización y/o edificación de inmuebles. Artículo 36 Ley 388 de 1997.


187

Plano No. 54: Norma Decreto 1042 de 1987

El sector con área de Actividad Múltiple se subdivide en sub-Áreas así:

� “AMR – C1: Área de actividad Múltiple con Tratamiento de Rehabilitación Centro 1

� AMR – C3: Área de actividad Múltiple con Tratamiento de Rehabilitación Centro 3

� Área de Actividad Múltiple: Son aquellas que por ser o estar previstas como centro de

empleo, por su localización estratégica dentro de la ciudad, por su tendencia a una

deseable mezcla de usos urbanos, constituyen sectores de atracción de la actividad

cotidiana.

� Tratamiento de Rehabilitación: Es el tratamiento determinado para aquellas áreas que por

su dinámica urbana están en proceso de cambio y requieren la actualización y

recuperación de sus estructuras, buscando el equilibrio entre las actividades mixtas y la

vivienda.


USO Principales: � Vivienda multifamiliar, bifamiliar y unifamiliar, Comercio Tipo A, Comercio Tipo B, Industria

Tipo B, Institucionales y Recreativos

� Compatibles:

� Comercio Tipo A y Industria Tipo B.


188

� Restringidos:

� Servicios Metropolitanos y Comercio Tipo A.

� Altura reglamentaria: Libre.


� USO Principales:

� Vivienda Multifamiliar, Bifamiliar y Unifamiliar, Institucional, Recreativo

� Compatibles:

� Comercio Tipo A, Industria Tipo B.

� Restringidos:

� Comercio Tipo B, Institucional y Servicios Metropolitanos.

� Altura reglamentaria: Cinco (5) pisos.

5.4.1 ZONAS DE REDESARROLLO Según el decreto, los predios o manzanas declaradas mediante Decreto o Resolución como áreas de Redesarrollo de interés social o utilidad pública mantendrán la reglamentación establecida siempre y cuando hayan comenzado los procesos de concertación. Las normas preexistentes seguirían vigentes. De acuerdo con lo anterior, aún sin tener un equivalente de norma del plan parcial de Estación Central, con la norma del Decreto 1042 de 1987 podemos establecer si existen hechos generadores de plusvalía.

- Cambio de Usos: El decreto mencionado permite el desarrollo de los mismos usos que están propuestos para los desarrollos inmobiliarios del plan parcial de Estación Central. De esta forma podemos concluir que no existe hecho generador de plusvalía por cambio de usos.

- Mayores Aprovechamientos: En el caso de los mayores aprovechamientos es necesario diferenciar entre las áreas identificadas por el Decreto 1042 de 1987. En el caso de las Áreas de Actividad Múltiple Tratamiento de Rehabilitación – C1 (AMR – C1), existe libertad de altura, motivo por el cual en estas áreas no se daría el hecho generador del efecto plusvalía. Una situación diferente sucede con el Área Actividad Múltiple Tratamiento de Rehabilitación – C3 (AMR – C3). En este caso se establece un límite de altura de 5 pisos, frente a los 8 previstos en los desarrollos inmobiliarios del plan parcial. Aquí podemos identificar que existe a nivel de norma un hecho generador de efecto plusvalía.

Como vemos a nivel normativo existe una manzana donde se presenta un hecho generador de efecto plusvalía y sobre la cual podría determinarse el cobro de la participación en plusvalía. Sin embargo, al revisar el ejercicio del reparto de cargas y beneficios vemos que con la


189

información existente acerca de los avalúos y de los desarrollos previstos para este Etapa del plan parcial, se genera un plus-valor negativo para los predios allí localizados. En este caso el valor comercial de los predios está por encima del nuevo potencial determinado en el plan parcial. Bajo este escenario es necesario preguntarse si es viable el cobro de la participación de plusvalía aún sabiendo que existe un plus-valor negativo. La Dirección de Patrimonio y Renovación Urbana definirá si se configuran o no hechos generadores de participación en la plusvalía.

Ver anexo No. 15: Reparto de cargas y beneficios para el proyecto Estación Central – Contrato ERU No. 038 de 2008.

6. ESQUEMA DE GESTION. 6.1. ESTRATEGIA DE GESTION DE SUELO. 6.1.1. ADQUISICIÓN DE PREDIOS. Para garantizar la ejecución del Plan Parcial, en cumplimiento de un adecuado desarrollo urbano se aplicaran los instrumentos de gestión de suelo previstos en la Ley 388 de 1997 a saber: 1. Anuncio de Proyecto

2. Vinculación de Propietarios al plan.

3. Celebración de Contratos o convenios que permitan la concurrencia de Terceros a la luz

de lo establecido en los artículos 61 y 62 numeral 9 de la Ley 388 de 1997.

4. La Fiducia mercantil como Instrumento que facilite : a) El aporte voluntario de los predios por parte de los propietarios. b) La transferencia de los predios objeto de adquisición y/o expropiación por vía

administrativa. c) La administración de recursos aportados por parte de Inversionistas involucrados en

el desarrollo e implementación del Plan Parcial.

5. La Expropiación por vía administrativa de acuerdo con la normatividad vigente como último recurso, cuando no se haya logrado o no se logre la enajenación voluntaria por parte de los actuales propietarios.

6.1.2. PARTICIPACION DE PROPIETARIOS DE TERRENOS EN LA GESTION DEL PLAN PARCIAL.


190

Los propietarios de terrenos que se encuentren en el ámbito de aplicación del presente Plan Parcial podrán participar en su implementación así: 1. Aportando en forma voluntaria los predios avaluados de conformidad con los criterios

establecidos en el Capítulo III de la Ley 9 de 1998 y la resolución IGAC 620 de 2008. 2. Aportando recursos de capital para el financiamiento.

3. Haciendo uso del Derecho de Preferencia: De conformidad con lo establecido en el

artículo 119 de la Ley 388 de 1997, los propietarios o poseedores de los inmuebles que sean adquiridos o expropiados de conformidad con el procedimiento contemplado en los Capítulos VII y VIII de la Ley 388 de 1997, con destino al desarrollo del proyecto de Renovación Urbana Estación Central, y que opten por recibir el dinero del precio de adquisición o indemnizatorio, según sea el caso, podrán ejercer el derecho de preferencia para adquirir inmuebles resultantes de dicho proyecto, siempre y cuando tengan la misma naturaleza del bien previamente adquirido o expropiado. El ejercicio de ese derecho tiene como propósito generar, para sus titulares, la posibilidad de reincorporarse a su entorno y continuar utilizando los bienes para la misma finalidad y destinación anterior, beneficiándose en forma directa de la renovación urbana desarrollada.

6.1.3. PARTICIPACION DE TERCEROS EN LA GESTION DEL PLAN PARCIAL. Podrán vincularse a la gestión de este Plan parcial terceros interesados aportando recursos que permitan entre otros la financiación de las cargas y las demás inversiones requeridas en las diferentes etapas previstas para la Implementación del Proyecto. Los aportes serán valorados y definidos de acuerdo a los presupuestos detallados del proyecto. 6.2. FIDUCIA MERCANTIL. Para el desarrollo e implementación del Plan Parcial se podrán, entre otros mecanismos, constituir fiducia mercantil para facilitar el manejo de los aportes en capital o terreno y la transformación de estos en derechos fiduciarios de participación en el Proyecto Urbano correspondiente a cada una de las Unidades de Actuación Urbanística y/o gestión definidas. Este mecanismo debe garantizar, entre otros aspectos:

1. El adecuado destino de los terrenos objeto de este Plan Parcial respetando las zonas de usos públicos y privados que se definan en este Decreto y propiciando su desarrollo armónico y ordenado.


191

2. Asegurar a los vinculados al proyecto, las correspondientes retribuciones de acuerdos a

sus aportes y porcentajes de participación.

3. Desarrollar los instrumentos idóneos que permitan llevar en debida forma la contabilidad de las inversiones, costos y gastos requeridos para el desarrollo del proyecto.

4. Generar diversas alternativas de ofertas a los propietarios de terrenos, inversionistas y promotores del Plan con el fin de redimir sus aportes.

6.3. UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA. El presente Plan Parcial se ejecutara a través de dos (2) Unidades de Actuación Urbanística y/ gestión (Etapa 2 y 3) y una unidad de Gestión (Etapa 1), las cuales se encuentran identificadas en el Plano de formulación No. 7 “Etapas del plan parcial y cuadro de áreas”. Para el desarrollo de cada Unidad de Actuación Urbanística deberá darse cumplimiento a las siguientes reglas:

a) Se realizará el procedimiento de delimitación de cada unidad de actuación urbanística, según lo indicado en el artículo 42 de la Ley 388 de 1997, en concordancia con los artículos 20 y siguientes del Decreto Nacional 2181 de 2006, la norma que los modifique, adicione o sustituya.

b) La ejecución de cada unidad de actuación urbanística requiere la aprobación de los propietarios que representen por lo menos el 51% del área comprometida.

c) En el evento en que se logre la gestión asociada de la totalidad de propietarios de la(s) Unidad(es) de Actuación Urbanística(s), ésta(s) se ejecutará(n) como Unidad de Gestión, en los términos del artículo 19 del Decreto Nacional 2181 de 2006, la norma que lo modifique, adicione o sustituya.

d) La ejecución de las Unidades de Actuación Urbanística que conforman el presente Plan Parcial se realizará mediante la integración inmobiliaria adelantada por el gestor de cada unidad, de conformidad con lo señalado en la Ley 388 de 1997 o la norma que la modifique, adicione o sustituya.

e) El Decreto Distrital 59 de 2007 o aquél que lo modifique o sustituya será la norma urbanística vigente para los predios incluidos en cada Unidad de Actuación Urbanística del Plan Parcial hasta tanto se cuente con dichas Unidades, mediante la implementación de las estrategia de gestión del suelo. No obstante, una vez


192

delimitada la(s) Unidad(es) de Actuación Urbanística e inscrita en los respectivos folios de matrícula inmobiliarios en los términos del artículo 23 del Decreto Nacional 2181 de 2006, los predios así afectados no podrán ser objeto de licencias de urbanización o construcción por fuera de la correspondiente unidad de actuación.

f) Una vez se cuente con la totalidad del área que conforma cada Unidad de Actuación Urbanística, se deberá obtener, en un plazo máximo de tres (3) años, una única licencia de urbanización, además de cumplir lo previsto en el artículo 18 del Decreto Nacional 2181 de 2006 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.

g) Para la expedición de la licencia de urbanización, el urbanizador de la(s) Unidad(es) de Actuación Urbanística garantizará el pago, ejecución y/o cesión de las cargas asignadas.

6.4. ESTRATEGIA DE GESTIÓN FINANCIERA. Para efecto de financiar el desarrollo e implementación del presente Plan Parcial se podrán entre otras definir las siguientes estrategias:

1. Propiciar la vinculación y aporte de recursos de los propietarios de los predios.

2. Promover la Vinculación de Inversiones Privadas.

3. Obtención de créditos externos.

4. Conformación de una Fiducia Mercantil o entidad Gestora como mecanismo para facilitar el manejo de los aportes en terrenos o capital.

5. Promover la conformación de Asociaciones público privadas o cualquier otra forma de cooperación empresarial.

6.5. EXENCIONES TRIBUTARIAS PARA LOS APORTES VOLUNTARIOS AL ESQUEMA DE ASOCIACION FIDUCIARIO. Teniendo en cuenta que mediante la expedición de este Plan Parcial se concreta el motivo de “utilidad pública” al que se refiere el literal c del artículo 58 de la Ley 388 de 1997, aquellos propietarios que en forma voluntaria aporten sus terrenos a la Fiducia Mercantil, tendrán el beneficio tributario consagrado en el artículo 18 de la Ley 788 de 2002.


193

Índice de Planos.

Plano No. 1: Localización Proyecto – Región. .................................................................................. 11

Plano No. 2: Delimitación del ámbito de aplicación plan parcial..................................................... 12

Plano No. 3: Delimitación área de influencia. .................................................................................. 13

Plano No. 4: Sectores de estudio del área de influencia Proyecto “Estación Central”. ................... 14

Plano No. 5: Delimitación etapas del proyecto................................................................................ 19

Plano No. 6: Bienes de Interés Cultural............................................................................................ 27

Plano No. 7: Destino socioeconómico del suelo. ............................................................................. 37

Plano No. 8: Levantamiento topográfico del ámbito de actuación. ................................................ 39

Plano No. 9: Programa de renovación urbana – POT....................................................................... 44

Plano No. 10: Estructura de movilidad............................................................................................. 63

Plano No. 11: Espacio publico actual. .............................................................................................. 63

Plano No. 12: Diseños IDU, Estación Central de Transmilenio Fase III............................................. 65

Plano No. 13: Resolución 0414 de 2009 – Área de reserva. ............................................................ 66

Plano No. 14: Equipamientos colectivos. ......................................................................................... 67

Plano No. 15: Alturas de las edificaciones por localidad................................................................. 68

Plano No. 16: Alturas de las edificaciones por barrio. .................................................................... 68

Plano No. 17: Alturas de las edificaciones en el área de influencia. ............................................... 69

Plano No. 18: Alturas predominantes. ............................................................................................. 69

Plano No. 19: Alturas de las edificaciones. ...................................................................................... 69


194

Plano No. 20: Población área de influencia...................................................................................... 73

Plano No. 21: Población ámbito de aplicación................................................................................. 73

Plano No. 22: Número de Hogares por manzana en el ámbito de aplicación. ................................ 81

Plano No. 23: Habitantes por vivienda............................................................................................. 82

Plano No. 24: Estratificación por localidades................................................................................... 85

Plano No. 25: Destino socioeconómico por localidades. ................................................................. 94

Plano No. 26: Destino socioeconómico por barrio. ......................................................................... 94

Plano No. 27: Destino socioeconómico en el área de influencia. .................................................... 95

Plano No. 28 : Proyectos de inversión............................................................................................ 103

Plano No. 29: Avalúos de referencia en el área de influencia........................................................ 105

Plano No. 30: Avalúos de referencia en el ámbito de actuación. .................................................. 105

Plano No. 31: Valor Catastral del suelo.......................................................................................... 106

Plano No. 32: Desarrollos inmobiliarios. ........................................................................................ 107

Plano No. 33: Localización Estación Central de Transmilenio – Transmilenio S.A......................... 117

Plano No. 34: Localización Etapa 1 del Plan Parcial. ...................................................................... 118

Plano No. 35: Planta sótano Estación Central de Transmilenio. .................................................... 119

Plano No. 36: A la Izquierda, los movimientos vehiculares y la integración con la estación, que

demanda la adecuación de la Av. Caracas. ......................................................................................... 1

Plano No. 37: Resolución 0414 de 2009 – Área de reserva. .......................................................... 122

Plano No. 38: Propuesta Urbana y cuadro de áreas Plan Parcial.................................................... 127

Plano No. 39: Espacio Público Existe Área de Delimitación Plan Parcial........................................ 133


195

Plano No. 40: Espacio público Propuesto Plan Parcial. .................................................................. 135

Plano No. 41: Áreas privadas afectas al uso público Plan Parcial. ................................................. 138

Plano No. 42: Predio “Panautos” ................................................................................................... 139

Plano No. 43: Etapas de desarrollo del plan parcial....................................................................... 141

Plano No. 44: Etapa 1 del plan parcial............................................................................................ 143



Plano No. 47: Tipos de predios por etapas. ................................................................................... 146

Plano No. 48: Plantas sótanos Propuesta Inmobiliaria. ................................................................. 150

Plano No. 49: Plataforma Estación Central. ................................................................................... 150

Plano No. 50: Plantas Escenario 1. ................................................................................................. 152



Plano No. 53: Cargas Urbanísticas Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central ............. 175

Plano No. 54: Norma Decreto 1042 de 1987 ................................................................................. 187


196

Índice de Tablas.

Tabla No. 1: Áreas Generales. ........................................................................................................... 12

Tabla No. 2: Estado actual de Bienes de Interés Cultural Barrio La Alameda................................... 30

Tabla No. 3: Inventario de Bienes de Interés Cultural Barrio La Alameda........................................ 35

Tabla No. 4: Relación de predios por Manzanas Incluidas en el Plan Parcial “Estación Central”. ... 36

Tabla No. 5: Usos por etapas. ........................................................................................................... 38

Tabla No. 6: Resumen situación jurídica de los inmuebles............................................................... 39

Tabla No. 7: Resumen Marco Normativo Decreto Distrital 190 de 2004 y PZCB............................. 40

Tabla No. 8: Directrices para el desarrollo de la Operación Estratégica Centro............................... 42

Tabla No. 9: Norma para el área objeto de estudio.......................................................................... 47

Tabla No. 10: UPZ 93: Las Nieves. ..................................................................................................... 49

Tabla No. 11: UPZ 102: La Sabana..................................................................................................... 49

Tabla No. 12: Proyecto Estación Central, en el marco del Plan de Desarrollo Distrital. ................... 50

Tabla No. 13: Matriz reducida de impacto ambiental del Plan Parcial Estación Central. ................. 53

Tabla No. 14: Presupuesto estimado infraestructura de acueducto. ............................................... 56

Tabla No. 15: Presupuesto infraestructura de alcantarillado sanitario ............................................ 56

Tabla No. 16: Presupuesto infraestructura de alcantarillado pluvial................................................ 57

Tabla No. 17: Características geométricas de la malla vial circundante. .......................................... 61

Tabla No. 18: Espacio público. .......................................................................................................... 64

Tabla No. 19: Altura de las edificaciones por etapas. ....................................................................... 70

Tabla No. 20: Población, hogares y vivienda en el área de influencia del proyecto......................... 72

Tabla No. 21: Tasas de asistencia y cobertura escolar por niveles educativos. Bogotá, Santa fe y

Mártires. Años 2003 y 2007. ............................................................................................................ 89

Tabla No. 22: Comparativo 2003-2007- afiliación por régimen y localidad...................................... 90


197

Tabla No. 23: Santa Fe. Número y distribución de los establecimientos por actividad económica

según UPZ. 2005................................................................................................................................ 96

Tabla No. 24: Los Mártires. Número y distribución de los establecimientos por actividad económica

según UPZ. 2005................................................................................................................................ 98

Tabla No. 25: Recaudo por etapas. ................................................................................................. 102

Tabla No. 26: Proyectos de inversión en el PTI No. 2: Calle 26 Centro Internacional. ................... 104

Tabla No. 27: Área útil actual requerida para la Estación Central .................................................. 122

Tabla No. 28: Distribución general de áreas Plan Parcial Estación Central..................................... 128

Tabla No. 29: Cuadro de áreas Plan Parcial Estación Central ......................................................... 130

Tabla No. 30: Malla vial arterial. ..................................................................................................... 131

Tabla No. 31: Malla vial Intermedia ................................................................................................ 131

Tabla No. 32: Malla vial local........................................................................................................... 131

Tabla No. 33: Correlación entre la situación actual o de diagnóstico frente a la propuesta de

circulación con proyecto. ................................................................................................................ 132

Tabla No. 34: Espacio público actual............................................................................................... 133

Tabla No. 35: Espacio público a reubicar. ....................................................................................... 134

Tabla No. 36: Espacio público propuesta. ....................................................................................... 137

Tabla No. 37: Áreas privadas afectas al uso público por etapas..................................................... 137

Tabla No. 38: Área privada afecta al uso público - Panautos.......................................................... 139

Tabla No. 39: Áreas y participación en el área útil por etapas por etapas. ................................... 142

Tabla No. 40: Tipos de predios........................................................................................................ 146

Tabla No. 41: Área útil por etapas del plan parcial. ........................................................................ 147

Tabla No. 42: Edificabilidad promedio del plan parcial................................................................... 148

Tabla No. 43: Escenarios de modelación. ....................................................................................... 151

Tabla No. 44: Áreas e índices proyectados para la modelación de cargas y beneficios. ................ 157

Tabla No. 45: Modalidad de tratamiento por etapas. .................................................................... 158

Tabla No. 46: Edificabilidad por etapa. ........................................................................................... 158


198

Tabla No. 47: Total Cargas Objeto de Reparto Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central.

......................................................................................................................................................... 175

Tabla No. 48: Estimación Monetaria Cargas Objeto de Reparto Plan Parcial de Renovación Urbana

Estación Central. ............................................................................................................................. 176

Tabla No. 49: Cargas Cesiones Gratuitas de Malla vial local e intermedia y Espacio Público......... 177

Tabla No. 50: Cargas Locales Redes Secundarias de Servicios Públicos Domiciliarios.................... 178

Tabla No. 51: Total Costos Asociados a la Formulación y Gestión del............................................ 178

Tabla No. 52: Total Costos Asociados a la Formulación y Gestión del............................................ 178

Tabla No. 53: Aprovechamientos Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central................ 179

Tabla No. 54: Valor Potencial del Suelo Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central. ..... 179

Tabla No. 55: Diferencia valor del suelo Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central. .... 180

Tabla No. 56: Beneficio antes del reparto Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central. . 181

Tabla No. 57: Tasa de beneficio Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central. ................. 181

Tabla No. 58: Reparto de cargas y Beneficios Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central

en Recursos Dinerarios.................................................................................................................... 182

Tabla No. 59: Reparto de cargas y Beneficios Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central

para incorporar en el Plan Parcial ................................................................................................... 183

Tabla No. 60: Reparto de cargas y Beneficios Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central.

En recursos dinerarios..................................................................................................................... 183


199

Índice de Gráficas e Imágenes

Grafica No. 1: Destino socioeconómico por predios........................................................................ 37

Grafica No. 2: Porcentaje de uso por metros cuadrados construidos. ............................................ 71

Grafica No. 3: Esquema Operación Urbana. .................................................................................. 117

Grafica No. 4: Vista desde la Av. Caracas. En gris los edificios permanentes ubicados sobre la

caracas. En azul, los sótanos. Se destinan los niveles 1 y 2 para la Estación Central en sus dos fases.

......................................................................................................................................................... 121

Grafica No. 5: Esquema de integración.......................................................................................... 125

Grafica No. 6: Determinantes del área de influencia..................................................................... 126

Imagen No. 1: Parque del Centenario y Plaza de San Diego. 1933. .................................................. 21

Imagen No. 2: Barrios Las Nieves occidental y Las Nieves Oriental. 1900........................................ 22

Imagen No 3: Izq. Plano 1894 Carlos Clavijo. Der. Plano1923 Manuel Rincón................................. 22

Imagen No. 4: Izq. 1943 Aerofotografía IGAC. Ubicación de los actuales BIC en la zona de estudio.

Se identifican: el Parque del Centenario, la Plaza de Toros, la Biblioteca Nacional. Der. 1944

Secretaría de Obras Públicas Municipales, Sección del Plano. El registro fotográfico evidencia la

alta consolidación en el barrio La Alameda y la presencia de predios sin desarrollar al costado

occidental de la ya construida Avenida Caracas. .............................................................................. 23

Imagen No 5: Izq. Plano1960 Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Der. Plano1977 Instituto

Geográfico Agustín Codazzi............................................................................................................... 24

Imagen 6: Escenario 1, en este escenario se hacen 3 torres de oficina, una de las cuales queda en

la Etapa 3......................................................................................................................................... 153

Imagen 7: Escenario 1. .................................................................................................................... 153

Imagen 8: Escenario 2 ..................................................................................................................... 154

Imagen 9: Escenario 2. .................................................................................................................... 155


200

Imagen 10: Escenario 3. .................................................................................................................. 156

Imagen 11: Escenario 3. .................................................................................................................. 156

Imagen No. 12: Edificios permanentes – Etapa ............................................................................. 159

Imagen No. 13: Manzana 09, por redesarrollo mediante la integración de 1 o más predios por

reactivación. .................................................................................................................................... 160

Imagen No. 14: Lote 1 ubicado en la esquina nor-occidental de la Calle 26 con la Carrera. 13 A.. 160


201

Índice de Documentos Anexos

NOTA: LOS DOCUMENTOS ANEXOS FUERON RADICADOS CON LA PRIMERA VERSIÓN DEL DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE (OCTUBRE 21 DE 2010). A CONTINUACIÓN SE SEÑALAN ALGUNAS ACTUALIZACIONES.

Anexo No. 1 Documento: Análisis del Contexto Histórico y

Valoración Patrimonial. Versión 8 de junio de 2012 (Actualización fichas de valoración BIC Etapa 1, 2 y 3).

Anexo No. 2 Matriz: Resumen estudio de títulos y tira topográfica - Contrato ERU No. 22 de 2009.

Anexo No. 3 Documento: Diagnostico ambiental Plan Parcial Estación Central - Contrato ERU No. 44 de 2010.

Anexo No. 4 Certificaciones: Disponibilidad de servicios públicos.

Anexo No. 5 Documento: Diseño conceptual de redes y presupuesto para el Plan Parcial Estación Central - Contrato ERU No. 14 de 2010.

Anexo No. 6 Documento: Estudio de transito para el Plan Parcial Estación Central - Contrato ERU No. 33 de 2010. Versión 8 de junio de 2012 ( Anexo Medio magnético Versión Final).

Anexo No. 7 Planos: Diseños IDU Ampliación Calle 24.

Anexo No. 8 Planos: Diseños IDU Estación Central de Transmilenio Fase III.

Anexo No. 9 Documento: Registro, caracterización socioeconómica de la población ubicada en el área a adquirir (fase 1) y formulación del plan de gestión social – ERU.


202

Documento: Documento técnico de soporte para la formulación del componente socio económico del Plan Parcial Estación Central. – Contrato ERU No. 074 de 2009. Versión 8 de junio de 2012 (Anexo Lineamientos generales Plan de gestión Social).

Anexo No. 10 Planos: Avalúos de referencia PTI 2 - Contrato ERU No. 039 de 2008.

Anexo No. 11 Documento: Estudio de Mercado “Estación Central” - Contrato ERU No. 65 de 2009.

Anexo No. 12 Registro Topográfico: Predio Panautos.

Anexo No. 13 Planos: Modelaciones urbanísticas y renders.

Anexo No. 14 Imágenes: situación actual del sector – ERU

Anexo No. 15 Documento: Calculo de cargas y beneficios para el proyecto Estación Central -Contrato ERU No. 038 de 2008. Versión 8 de junio de 2012 (Anexo Medio magnético Actualización Reparto de Cargas y Beneficios).

Anexo No. 16 Documento: Proyecto de Decreto Plan Parcial.

Versión 8 de junio de 2012.


203

Índice de Planos Anexos.


Plano No. 1 Localización del proyecto en la ciudad.

Plano No. 2 Ámbito de aplicación del Plan Parcial.

Plano No. 3 Delimitación área de influencia del Plan Parcial.

Plano No. 4 Sectores de estudio área de influencia.

Plano No. 5 Delimitación etapas del Plan Parcial.

Plano No. 6 Bienes de interés cultural.

Plano No. 7 Destino socioeconómico del suelo.

Plano No. 8 Levantamiento topográfico del Plan Parcial.

Plano No. 9 Estructura de movilidad.

Plano No. 10 Espacio público actual en el ámbito de actuación.

Plano No. 11 Estación Central de Transmilenio Fase III.

Plano No. 12 Resolución 0414 de 2009.

Plano No. 13 Equipamientos colectivos.

Plano No. 14 Altura de las edificaciones por localidad.

Plano No. 15 Altura de las edificaciones por barrio.

Plano No. 16 Altura de las edificaciones en el área de influencia.

Plano No. 17 Alturas predominantes en el ámbito de


204

actuación.

Plano No. 18 Altura de las edificaciones en el ámbito de actuación.

Plano No. 19 Población en el área de influencia.

Plano No. 20 Población en el ámbito de actuación.

Plano No. 21 Hogares por manzana en el ámbito de actuación.

Plano No. 22 Habitantes por vivienda en el ámbito de actuación.

Plano No. 23 Estratificación por localidades.

Plano No. 24 Destino socioeconómico por localidades.

Plano No. 25 Destino socioeconómico por barrios.

Plano No. 26 Destino socioeconómico en el área de influencia.

Plano No. 27 Proyectos de inversión en el área de influencia.

Plano No. 28 Avalúos de referencia en el área de influencia.

Plano No. 29 Avalúos de referencia en el ámbito de actuación.

Plano No. 30 Valor catastral del suelo en el ámbito de actuación.

Plano No. 31 Desarrollos inmobiliarios en el área de

influencia.


205

CAPITULO II: Formulación de la operación urbana.

Plano No. 1 Delimitación ámbito de aplicación plan parcial.

Plano No. 2 Diseño Estación Central.

Plano No. 3 Propuesta urbana y cuadro de áreas.

Plano No. 4 Sistema de espacio público y movilidad existente.

Plano No. 5 Sistema de espacio público del plan parcial.

Plano No. 6A Perfiles Malla Vial Intermedia.

Plano No. 6B Perfiles Malla Vial Intermedia.

Plano No. 6C Perfiles Malla Vial Intermedia.

Plano No. 6D Perfiles Malla Vial Intermedia.

Plano No. 6D Perfiles Malla Vial Intermedia.

Plano No. 6E Perfiles Malla Vial Local.

Plano No. 6F Perfiles Malla Vial Restringida.

Plano No. 7 Etapas del plan parcial y cuadro de áreas.

Plano No. 8 Tipos de lotes.

Plano No. 9 Modalidades de renovación urbana por etapas.

Plano No. 10 Cargas Generales, Cargas Locales y Cesión de Suelo.


206

Bibliografía.

• Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital. “Base catastral 2008”. Bogotá 2008.

• Empresa de Renovación Urbana - Contrato ERU No. 22 de 2009. “Resumen estudio de títulos y tira topográfica”. Bogotá 2009.

• Empresa de Renovación Urbana - Contrato ERU No. 039 de 2008. “Avalúos de referencia PTI 2”. Bogotá 2009.

• Empresa de Renovación Urbana - ERU No. 65 de 2009. “Estudio de Mercado”. Bogotá 2009.

• Empresa de Renovación Urbana- Dirección Técnica. “Análisis del Contexto Histórico y Valoración Patrimonial”. Bogotá 2010.

• Empresa de Renovación Urbana - Contrato ERU No. 14 de 2010. “Diseño conceptual de redes y presupuesto para el Plan Parcial Estación Centra”. Bogotá 2010.

• Empresa de Renovación Urbana - Contrato ERU No. 44 de 2010. “Diagnóstico ambiental Plan Parcial Estación Central”. Bogotá 2010.

• Empresa de Renovación Urbana - Contrato ERU No. 33 de 2010. “Estudio de transito para el Plan Parcial Estación Central”. Bogotá 2010.

• Empresa de Renovación Urbana – Dirección Técnica. “Registro, caracterización socioeconómica de la población ubicada en el área a adquirir (fase 1) y formulación del plan de gestión social”. Bogotá 2009.

• Empresa de Renovación Urbana - Contrato ERU No. 074 de 2009. “Documento técnico de soporte para la formulación del componente socio económico del Plan Parcial Estación Central”. Bogotá 2010.

• Empresa de Renovación Urbana – Contrato ERU No. 038 de 2008. “Calculo de cargas y beneficios para el proyecto Estación Centra”. Bogotá 2010.


207

• Ley 9 de 1989. “Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones”

• Ley 388 de 1997. “Ley de Ordenamiento Territorial”.

• Decreto 190 de 2004. “Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá”

• Decreto 492 de 2007. “Por el cual se adopta la Operación Estratégica del Centro de Bogotá, el Plan Zonal del Centro -PZCB- y las Fichas Normativas para las Unidades de Planeamiento Zonal -UPZ- 91 Sagrado Corazón, 92 La Macarena, 93 Las Nieves, 94 La Candelaria, 95 Las Cruces y 101 Teusaquillo”.


208

ANEXO 1 VERSIÓN 8 DE JUNIO DE 2012

ACTUALIZACIÓN FICHAS DE VALORACIÓN BIC ETAPAS 1, 2 Y 3

Documents

Documento Tecnico Soporte Estacion Central