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Découvrir les particularités de notre réseau immobilier, composé de près de 200 points de vente répartis partout en France.
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Cimm Immobilier ___________________________________________________________ 4
Rétrospective __________________________________________________________________ 4
Chronologie ____________________________________________________________________ 7
Cimm recrute _______________________________________________________________ 8
La Franchise____________________________________________________________________ 8
La "Succursale" ________________________________________________________________ 9
Le Mandataire à domicile ________________________________________________________ 10
Cimm Entreprises et Commerces ______________________________________________ 11
La référence pour les professionnels _______________________________________________ 11
Les clients de Cimm Entreprises et Commerces ______________________________________________ 12
Les domaines de Cimm Entreprises et Commerces ___________________________________________ 12
Les typologies de transaction _____________________________________________________________ 13
Pourquoi une branche spécialisée ? _______________________________________________ 14
Des méthodes précises adaptées à l’activité « entreprise » _____________________________________ 14
L’accompagnement du vendeur___________________________________________________________ 14
L’accompagnement du repreneur _________________________________________________________ 15
Pour quel type de profil ? ________________________________________________________ 15
Méthodes ____________________________________________________________________ 16
Outils mis à disposition __________________________________________________________________ 16
Sessions de formation __________________________________________________________________ 17
Un suivi et des conseils réguliers __________________________________________________________ 18
Rejoindre Cimm Entreprises et Commerces _________________________________________ 18
Cimm Santé _______________________________________________________________ 19
Cimm Santé : vue générale _______________________________________________________ 19
Présentation __________________________________________________________________________ 19
Rejoindre Cimm Santé __________________________________________________________________ 20
Les pharmacies ________________________________________________________________ 21
Chercher une pharmacie ________________________________________________________________ 21
Financer une pharmacie _________________________________________________________________ 25
Vendre une pharmacie __________________________________________________________________ 28
Les méthodes de Cimm Santé ____________________________________________________ 29
Des formations adaptées ________________________________________________________________ 29
Des conseils lors de l’achat d’une officine ___________________________________________________ 30
Des conseils lors de la vente d’une officine __________________________________________________ 30
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De nombreux outils et services à disposition ________________________________________________ 32
Cimm Gestion _____________________________________________________________ 33
Présentation __________________________________________________________________ 33
Un service rattaché au réseau Cimm Immobilier _____________________________________________ 33
Une collaboration étroite avec les agences Cimm Immobilier ___________________________________ 34
L’accès à un extranet ___________________________________________________________________ 36
L’action de Cimm Gestion________________________________________________________________ 37
Suivi administratif et comptable _______________________________________________ 37
Suivi technique du logement __________________________________________________ 38
Des assurances à taux préférentiels _______________________________________________ 39
L’Assurance Garantie Loyers Impayés ______________________________________________________ 39
L’Assurance Propriétaire Non Occupant ____________________________________________________ 40
L’Assurance Garantie des Revenus Locatifs __________________________________________________ 40
L’Assurance Multirisques Habitation _______________________________________________________ 40
Le logement __________________________________________________________________ 41
Vérification de la conformité du logement __________________________________________________ 41
Estimation de la valeur locative du bien immobilier ___________________________________________ 42
La recherche d’un locataire ______________________________________________________ 43
Une communication efficace et ciblée______________________________________________________ 43
Sélection rigoureuse des locataires ________________________________________________________ 45
En bref… _____________________________________________________________________ 47
On parle de Cimm ! _________________________________________________________ 48
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Cimm Immobilier
Rétrospective
Le groupe Cimm Immobilier a été créé en 1979 à Grenoble par Jean-Claude Miribel. Depuis
cette date, le réseau s’est étendu progressivement, d’abord en région Rhône-Alpes, puis
dans la France entière, DOM-TOM compris !
Le réseau occupe
aujourd’hui près de 60
départements français,
dont l’Île de la Réunion,
la Guadeloupe, ou
encore la Martinique.
Cimm Immobilier est
composé aujourd’hui de
près de 200 points de
vente, et continue de
s’étendre
régulièrement, avec des
ouvertures de nouvelles
agences chaque mois.
Pour rejoindre le réseau Cimm Immobilier, différentes solutions s’offrent à vous : créer une
succursale, ouvrir une franchise immobilière, ou encore obtenir le statut d’agent
mandataire à domicile.
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Ces différentes solutions ont été mises en place au fil du développement du réseau, afin de
rester en adéquation avec les différentes attentes des membres ou futurs membres de celui-
ci.
Par la suite, d’autres branches ont vu le jour. C’est le cas de Cimm Entreprises, réseau
national spécialisé en conseil, cession et acquisition d’entreprises et de commerces. Ce
réseau se développe depuis 2011 et permet aux professionnels d’acquérir des locaux ou
encore de céder leur entreprise.
Les réussites de Cimm Immobilier dans les différents domaines de son secteur ont mené à
l’ouverture toute récente de Cimm Santé début 2012 : cette branche est spécialisée dans
l’acquisition et la cession de pharmacies pour les professionnels de la santé..
Pour rejoindre le réseau Cimm Immobilier, ou pour toute information à propos de ces
différents statuts, nous vous invitons à contacter Christophe Prève :
[email protected] – 07.61.76.47.06.
Au fil du temps, Cimm Immobilier a mis en place des méthodes performantes et innovantes
basées sur le partage de l’information inter-réseau, et sur des formations complètes et
variées. Ces méthodes sont optimisées régulièrement afin de rester adaptées au marché
actuel.
Ce partage permet à ses membres de disposer de tous les outils et informations nécessaires
pour réussir dans l’immobilier.
Ainsi, l’enseigne Cimm Immobilier revendique son statut de réseau à taille humaine, avec un
esprit sain et des dirigeants actifs et motivants. Son développement est harmonieux et se
base sur la qualité du service, la pertinence des conseils procurés, et la convivialité.
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Chronologie
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Cimm recrute
Cimm Immobilier continue sa croissance et agrandit régulièrement son réseau. Ainsi, si vous
souhaitez nous rejoindre, n’hésitez pas à contacter notre Directeur Développement au
07.61.76.47.06.
Vous serez orienté vers l’un de nos « développeurs réseau » en fonction de vos attentes.
Cimm Immobilier propose trois statuts en fonction de votre projet :
La Franchise
Cimm Immobilier vous offre la possibilité
de créer votre propre franchise
immobilière. Ouvrir une agence via notre
réseau permet de bénéficier du savoir-
faire de l’enseigne, mais aussi d’accéder à
de nombreuses méthodes qui ont déjà fait
leurs preuves sur le terrain.
En devenant franchisé, de nombreux
outils et services sont mis à disposition :
Des formations régulières couvrant
des thèmes variés (commerce,
droit, études de cas,
communication, comptabilité…).
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Un suivi régulier avec un contact attitré.
L’accès à un logiciel de gestion immobilière permettant de renseigner ses biens en
ligne.
La mise à disposition d’un espace web personnalisable agence par agence.
Des passerelles automatiques permettant de diffuser vos biens immobiliers sur des
portails à fort trafic.
Un support téléphonique pour bénéficier de conseils sur la juridiction, le commerce,
le référencement et la communication internet, la comptabilité, et bien plus encore.
Ouvrir une agence immobilière via le réseau Cimm Immobilier permet également de
bénéficier d’une image de marque positive et dynamique, qui a déjà convaincu de nombreux
clients.
En effet, l’enseigne évoque pour beaucoup la performance et la convivialité, tout
simplement car nous axons notre développement sur ces deux concepts-phares, via le
slogan « Cimm Immobilier, l’Alliance de la Performance et de la Convivialité ».
La "Succursale"
Si vous ne remplissez pas les conditions d'accès à la profession (diplôme ou ancienneté),
peut-être pouvons-nous ouvrir ensemble une "succursale" : pour valider la faisabilité de ce
projet, appelez M. Prève au 07.61.76.47.06.
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Le Mandataire à domicile
Il est possible d’exercer cette activité grâce au statut d’agent commercial.
L’agent commercial en immobilier est un travailleur indépendant inscrit au registre spécial
des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce ; il peut exercer cette
activité en tant qu’auto entrepreneur.
Ce statut vous permet de bénéficier des avantages d’un travail autonome, tout en ayant
l'appui d'un grand groupe immobilier. De plus, les méthodes fournies, ainsi que le suivi
quotidien apporté par le réseau Cimm Immobilier permettent d’être formé rapidement au
domaine de l’Immobilier, et donc d’être opérationnel rapidement.
Un agent mandataire a également la possibilité d’être rattaché à une agence de son secteur,
afin de bénéficier d’un soutien permanent et de proximité. Il est ainsi possible de solliciter
les conseils d’une agence active sur le terrain, en plus de ceux de toute l’équipe du réseau
Cimm Immobilier, qui reste joignable en permanence.
Utile pour être conseillé et aiguillé au quotidien !
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Cimm Entreprises et Commerces
La référence pour les professionnels
Le réseau Cimm Immobilier, créé en 1979, est actuellement l’un des leaders de l’immobilier
en France. Parallèlement à son activité immobilière traditionnelle, le réseau Cimm
Immobilier a développé une entité spécialisée dans la cession d’entreprises et de
commerces. En effet, compte tenu des enjeux et de la complexité du processus de cession
d’entreprise, il convient de s’entourer des meilleurs professionnels de la transmission
d’entreprises et de commerces, afin de bénéficier d’un accompagnement à chacune des
étapes.
Ainsi, depuis 1990, l’enseigne a créé une branche intitulée Cimm
Entreprises et Commerces, qui est un réseau national spécialisé dans la
cession et l’acquisition d’entreprises.
Cimm Entreprises et Commerces intervient sur la phase
d’accompagnement, d’audit, de valorisation, de négociation, et de
financement, en complément des autres experts de la transmission d’entreprises (experts
comptables, avocats, banques...).
Spécialisée dans les projets immobiliers pour les professionnels, Cimm Entreprises et
Commerces se positionne comme un interlocuteur privilégié.
De la location d’un fond de commerce à la vente de votre entreprise, Cimm Entreprises et
Commerces vous épaule dans toutes les étapes de l’évolution de votre société.
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Cimm Entreprises et Commerces vous permet de :
(Liste non exhaustive)
Préparer la transmission de votre affaire. Vendre votre entreprise en toute sécurité. Trouver l'entreprise idéale.
Les clients de Cimm Entreprises et Commerces
De nombreux profils entrent dans la cible de Cimm Entreprises et Commerces, don ceux-ci-
dessous (liste non exhaustive) :
Artisans Commerçants. Chefs d’entreprise. Franchiseurs. Enseignes. Succursalistes. Marchands de biens. Administrateurs de biens. Investisseurs. Institutionnels.
Les domaines de Cimm Entreprises et Commerces
Cimm Entreprises et Commerces intervient dans les domaines de compétence suivants (liste
non exhaustive) :
Boutiques. Bureaux. Centres commerciaux. Fonds de commerce. Entrepôts et dépôts. Locaux commerciaux et d’activité. Terrains industriels. Immeubles commerciaux.
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Immeubles mixtes. Immeubles de bureaux.
Les typologies de transaction
(Liste non exhaustive)
Location avec ou sans droits d’entrée Vente de fonds de commerce. Vente de murs libres ou occupés. Cession de droit au bail. Transmission d’entreprises. Cession de parts sociales ou d’actions. Gérance libre de fonds de commerces.
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Pourquoi une branche spécialisée ?
Des méthodes précises adaptées à l’activité « entreprise »
Les actions et méthodes de travail utilisées présentent de nombreuses similarités avec celles
des agents immobiliers classiques. Toutefois, certaines spécificités de l’activité « entreprise »
nécessitent des compétences poussées en comptabilité, dans le secteur juridique, en
fiscalité, en finance, ainsi qu’en matière de valorisation de fonds de commerces.
C’est pour cette raison que la branche Cimm Entreprises et Commerces a été créée. Ainsi, les
formations et outils procurés aux membres sont parfaitement adaptés à l’immobilier pour
les professionnels, grâce à une filiale spécialisée rattachée au
groupe Cimm Immobilier.
Pour ceux ne disposant pas de leur propre carte professionnelle, il
est possible de créer son cabinet d’affaires Cimm Entreprises et
Commerces en succursale, ou encore d’obtenir le statut d’agent
commercial en immobilier d’entreprise.
Si vous souhaitez devenir agent commercial en immobilier d’entreprise, alors vous avez la
possibilité d’ouvrir votre propre agence via un statut indépendant, tout en bénéficiant de la
notoriété du réseau Cimm Immobilier.
L’accompagnement du vendeur
Quelle que soit la motivation (retraite, changement de vie...), la décision de céder son
entreprise est un acte fondamental et souvent unique dans la vie d’un entrepreneur.
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Pour être réussi, le projet de cession nécessite de la préparation : rien ne doit être laissé
entre les mains du hasard ! C’est pour cette raison qu’il est nécessaire d’obtenir les conseils
adéquats permettant de valoriser au mieux son entreprise, en abordant en amont un certain
nombre de sujets.
L’accompagnement du repreneur
La recherche d’une entreprise pour un entrepreneur est bien souvent un parcours du
combattant. Afin d’effectuer les meilleurs choix possibles, cette recherche nécessite une
méthodologie de travail et un accompagnement très rigoureux.
Cimm Entreprises et Commerces accompagne les repreneurs dans cette démarche, en
s’appuyant sur les axes d’analyse suivants :
Analyser les motivations du repreneur et définir ses objectifs. Établir un bilan fiscal et patrimonial du repreneur. Élaborer un projet de reprise. Effectuer un audit d’acquisition et négociation de la société cible. Rechercher des financements adaptés. Participer à la signature de tout document de transaction.
Pour quel type de profil ?
Si vous êtes un professionnel de l’immobilier en transactions de fonds de commerces et
d’entreprises, et que vous cherchez à développer ou à créer votre activité dans l'immobilier
professionnel, le réseau Cimm Entreprises et Commerces vous correspond.
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Il faut aussi garder à l’esprit que le point-clé pour réussir est avant tout la motivation ! Soyez
volontaire et passionné, notre enseigne se chargera du reste en vous procurant tous les
leviers de réussite nécessaires.
Une expérience dans le secteur de l’immobilier est donc conseillée mais pas requise, puisque
Cimm Entreprises et Commerces procure à ses adhérents toutes les techniques et méthodes
de travail pour réussir dans la cession et la reprise de fonds de commerces.
Notre devise ? « Celui qui renonce à devenir meilleur cesse déjà d'être bon ». Nous avons en
effet pour objectif d’améliorer encore et toujours nos méthodes, afin de d’être et de rester
performants sur le long terme, tout en restant adaptés aux nouveautés d’un marché en
constante évolution.
Si notre approche et les valeurs qui nous animent sont également les vôtres, vous êtes les
bienvenus dans notre réseau !
Méthodes
Outils mis à disposition
Cimm Entreprises et Commerce met à la disposition de ses adhérents de nombreux outils :
Un logiciel de gestion immobilière. Une communication effectuée à l’échelle
nationale. Un site internet dédié à la branche « Cimm
Entreprises et Commerces » : www.cimm-entreprises.fr
Un site internet spécifique agence par agence, afin que chaque adhérent puisse communiquer l’URL personnalisée de son site à ses clients.
Un service juridique et informatique à votre service.
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Sessions de formation
Des sessions de formation sont organisées régulièrement. Elles ont pour but de former les
agents commerciaux au métier de la cession d’entreprise et de commerces, et à l’immobilier
d’entreprise.
Le but de ces formations est de donner tous les leviers de réussite du métier.
Toutes les thématiques
nécessaires à la réussite sont
abordées : l’organisation, le suivi
de la clientèle, les méthodes de
prospection, la valorisation d'un
fond de commerce, la recherche
de financements, les différents
types de mandats…
De plus, des intervenants
extérieurs spécialisés
interviennent pour les
différentes thématiques.
Ces formations complètes et se
déroulant pendant une semaine permettent d’obtenir les bases nécessaires pour se lancer et
se rendre sur le terrain.
Outre ces cessions de formation, il est possible de souscrire à des modules de cours
complémentaires, afin d’approfondir ses connaissances sur certaines spécialisations de ce
corps de métier.
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Un suivi et des conseils réguliers
Des points réguliers sont effectués, notamment deux mois après la première formation :
cette rétrospective permet de faire le point sur les deux premiers mois d’activité, de donner
de nouvelles orientations, de revenir sur les difficultés rencontrées, afin de réajuster si
besoin votre politique de prospection et vous permettre de réaliser le meilleur chiffre
d’affaire possible.
Cimm Entreprises et Commerces joue donc un rôle de conseil et effectue un suivi régulier de
ses membres, afin de favoriser leur réussite.
Des entretiens téléphoniques hebdomadaires personnalisés sont également organisés.
Rejoindre Cimm Entreprises et Commerces
Christophe Prève est en charge du développement de la filiale Cimm Entreprises et
Commerces. Il est donc le contact de référence pour toute question à ce propos.
N’hésitez pas à le contacter à l’aide des coordonnées suivantes :
Christophe PRÈVE
07.61.76.47.06.
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Cimm Santé
Le réseau Cimm Immobilier se décline en trois entités :
Cimm Immobilier.
Cimm Entreprises et Commerces.
Cimm Santé.
Retrouvez dans cette partie une présentation de Cimm
Santé, la branche la plus récente du réseau Cimm
Immobilier.
Cimm Santé : vue générale
Présentation
Cimm Immobilier est fortement implanté dans le secteur de l’immobilier, et connaît la
réussite dans tous les domaines qui y sont liés : achat, vente, gestion locative, viager,
immobilier d’entreprise…
Après avoir investi tous les domaines de l’immobilier, le réseau continue son
développement, en se mettant cette fois-ci au service de la santé. Une branche spécifique a
été créée à cet effet, et a été lancée en septembre 2012. C’est ainsi que Cimm Santé, réseau
national spécialisé en conseil, cession, et acquisition d’officines de pharmacies, a vu le jour.
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Informations pratiques :
Site internet : www.cimm-sante.fr
Contact : Christophe Prève - 07 61 76 47 06 - [email protected]
Twitter : @cimmsante
Facebook : http://www.facebook.com/CimmSante
Rejoindre Cimm Santé
En rejoignant Cimm Santé, bénéficiez d’une rémunération motivante !
Cimm Santé s’adresse aux mêmes types de candidats que Cimm Entreprises et Commerces
(se référer au dossier de mai 2012), c’est-à-dire principalement aux professionnels de
l’immobilier d’entreprise. La différence réside entre autres dans le fait que les clients sont
des pharmaciens, ce qui fait de Cimm Santé un domaine ciblé. C’est un secteur encore peu
concurrentiel sur le marché de l’immobilier, et c’est par conséquent une niche à prendre.
Pour rejoindre Cimm Santé, il est préférable d‘avoir une expérience dans l’immobilier
d’entreprise. Néanmoins, si vous ne bénéficiez pas de cette expérience, ne baissez pas tout
de suite les bras !
Cimm Santé conseille ses membres tout au long de leur parcours via des cessions de
formations sur des thématiques spécialisées, des études de cas, des points hebdomadaires
avec des spécialistes du secteur… Christophe Prève, votre interlocuteur chez Cimm Santé, a
une parfaite connaissance du secteur et des différentes opportunités régionales. Il est à
votre disposition pour vous procurer les orientations nécessaires tout au long de votre
évolution. En rejoignant cette branche, le réseau Cimm Immobilier vous procurera donc
toutes les clés pour vous mettre sur la voie du succès.
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L’enseigne recherche différents types de profils. En fonction de vos attentes, vous avez ainsi
la possibilité de devenir franchisé, d’ouvrir votre succursale, ou encore de devenir agent
mandataire à domicile.
Les pharmacies
Chercher une pharmacie
Acheter une pharmacie nécessite d’avoir en tête des méthodes de prospection adaptées.
Plusieurs points doivent être respectés :
Organiser sa recherche :
Il est primordial de s'entourer de conseils de professionnels : agences de transaction,
grossistes-répartiteurs, cabinets d'expertise comptable, cabinets d'avocats et d’ études
notariales spécialisés dans le domaine de l'officine...
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Définir ses besoins :
Avant toute chose, il est nécessaire de faire un recueil de ses besoins, en préparant le
profil de l'officine que l'on veut acquérir :
Déterminer le secteur géographique.
Sélectionner la typologie du quartier (zone rurale, zone citadine, zone résidentielle, banlieue…).
Définir son projet professionnel (individuel ou de société).
Évaluer l'importance du chiffre d'affaires (en relation avec votre apport personnel).
Analyser les affaires proposées :
Effectuer une analyse marketing de l'environnement de la pharmacie.
Connaître les prescripteurs potentiels et leur localisation.
Étudier la population et la
situation économique locale. (nombre de médecins, présence de cliniques ou d’hôpitaux).
Se renseigner sur les aménagements (présents et futurs) du quartier : commerces, parkings, sens de circulation, constructions…
Évaluer la concurrence: points forts/points faibles (agencement, spécialisations, horaires, accessibilité ...).
Déterminer la situation économique et financière de la pharmacie :
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Analyser la répartition du chiffre d'affaires et son évolution par type de clientset par gamme de produits...
Comparer les chiffres de l'officine avec les ratios de la profession.
Analyser les stocks et le compte clients, la marge brute, les frais de personnel, les charges externes...
S’assurer que le prix proposé par le vendeur est réaliste :
Le prix doit être en accord avec les données du marché et les caractéristiques de l’officine. Les actions ci-dessous vous donneront quelques conseils pour vous orienter :
Analyser les documents comptables.
Analyser l’offre du point de vente (l’image et la qualité de la pharmacie).
Analyser les critères d’attractivité de la pharmacie (facilité d’accès, parking, signalisation, proximité des transports en commun, aspects extérieurs et agencement intérieur, emplacement commercial...).
Analyser l’environnement concurrentiel (social, commercial, médical et paramédical, urbain…) de l’officine.
Analyser la clientèle (degré de fidélité au point de vente, habitudes d'achat, panier moyen...).
Analyser la qualité du personnel.
Analyser le potentiel de développement, dégager les perspectives d'évolution, identifier les améliorations et les changements à opérer (réalisation de travaux, développement de nouveaux marchés, stocks à adapter...).
Se fixer des objectifs :
Politique commerciale.
Politique de Ressources Humaines.
Politique d’achat.
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Politique financière.
Peser le pour et le contre :
Calculer le point mort.
Faire un bilan de négociation avec le vendeur.
Déterminer l’échelle des risques.
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Prendre la bonne décision
Tenir compte des facteurs ci-dessous pour prendre les décisions adéquates :
Réaliser une étude de marché.
Faire un plan de financement solide et un budget prévisionnel détaillé, en intégrant les coûts réels et cachés, tout en tenant compte de votre accord personnel.
Financer une pharmacie
Préparer son Business Plan :
Définir ses objectifs : évaluer la viabilité du projet, exposer un plan de développement détaillé à votre banquier pour obtenir son accord de prêt pour la création ou l’achat.
Le dossier doit comprendre un exposé synthétique de votre projet de reprise ou de création d’une pharmacie d’officine, l'étude du contexte économique et concurrentiel (ou étude de marché), la description détaillée du projet, ainsi que son organisation financière et juridique.
Réaliser des tableaux de prévisions financières :
Le compte de résultat prévisionnel : il évalue le résultat de la pharmacie pendant les cinq premières années d'exploitation.
Le plan de financement : il précise les moyens d'exploitation et les ressources financières qu'il convient de mobiliser (1). Il montre également si vos emplois à long terme (investissements) et à court terme (actif circulant) sont bien couverts par vos ressources à long terme (capitaux propres, montant des emprunts) et à court terme (capacité d'autofinancement).
(1) Besoins en financement : l'achat du fonds de pharmacie, les frais d'acquisition (droits d'enregistrement, honoraires de
rédaction des actes, commission d'agence, frais de formalités…), le besoin en fonds de roulement, les travaux éventuels, le
stock.
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Le budget de trésorerie prévisionnel (si possible mensuel) : la différence entre les ressources et les besoins permanents constitue la trésorerie d'une entreprise. Le budget mensuel de trésorerie est un calendrier prévoyant vos dépenses et vos recettes. Il permet, par le calcul du besoin en fonds de roulement, de s'assurer que l'entreprise ne sera pas à court soudain de moyens.
Les règles de prudence pour le montage financier :
S’assurer que son apport personnel est suffisant.
Maîtriser l'endettement : depuis plusieurs années, les banquiers ont pris une position de principe assez défensive qui limite l’endettement à un maximum égal à 100% de la valeur du fonds de la pharmacie.
Élaborer une politique de rémunération cohérente.
Ne pas oublier la fiscalité et les prélèvements sociaux.
Ne pas oublier les frais annexes (pourcentage ou somme forfaitaire de 762 à 1525 euros.
Penser aux remboursements anticipés.
Tenir compte des assurances.
Penser au décès-invalidité : contrat individuel de 0,06 à 0,20% (si moins de 45 ans), contrat groupe des banques (si plus de 45 ans).
Penser à l’incapacité temporaire : en fonction d'une indemnité journalière : environ 122 euros/jour dès le 1er jour d’arrêt.
Connaître la fiscalité des capitaux versés par l'assureur en cas de décès.
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Prendre connaissance des garanties prises par la banque : subrogation dans le privilège du vendeur, nantissement en premier rang sur le fonds, assurance, caution (conjoint, autres…).
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Vendre une pharmacie
Afin de vendre une pharmacie dans les meilleures conditions, il est nécessaire de respecter les points suivants :
S’entourer de compétences, en faisant appel à des experts et conseils spécialisés dans la cession des fonds de commerce de pharmacie : avocats, experts comptables, notaires ou cabinets de transactions spécialisés comme CIMM Santé.
Sélectionner le bon acquéreur : vérifiez la surface financière et le sérieux des acquéreurs afin d'éviter des pertes de temps. Il est facile, avec l'aide de votre expert-comptable, de calculer l'apport personnel minimal nécessaire pour l'achat de votre pharmacie.
Proposer un prix "réaliste", en évaluant le prix de vente de votre officine en fonction des données du marché (statistiques nationales fournies par Interfimo), des facteurs locaux, des " plus " et des " moins" de votre pharmacie.
Attention, la demande se paupérise : les acquéreurs sont plus rares et plus exigeants qu'autrefois. Vous devez faire preuve de réalisme et ne pas survaloriser votre officine, sinon vous risquez de ne pas pouvoir la vendre, et le doute vous envahissant, vous serez inévitablement amené tôt ou tard à revoir votre prix à la baisse.
Se renseigner sur les tendances et prix de vente des pharmacies.
Choisir le moment opportun pour vendre sa pharmacie, en optant pour une date de cession postérieure au début d'exercice comptable, mais très proche de cette date. Vous réduirez ainsi la durée du dernier exercice (afin d'éviter le phénomène de cumul d'imposition des bénéfices). A négocier avec l'acquéreur de la pharmacie. Exemple : Si l’exercice comptable est décalé par rapport à l’année civile, il faut choisir une date postérieure au 1er janvier.
Négocier la vente de sa pharmacie : les éléments importants de la négociation portent bien sûr sur le prix de la pharmacie. Néanmoins, il faut aussi prendre en compte la ventilation du prix entre les éléments corporels et les éléments incorporels, le montant du stock repris, les modalités de paiement de l’officine et du stock, la commission de l'intermédiaire (en pratique à la charge de
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l'acquéreur), la reprise du personnel, la reprise des autres contrats (assurances, crédit-bail…), le choix du rédacteur d'acte …
Évaluer les conséquences financières et fiscales de la vente de sa pharmacie. Pour maîtriser l'ensemble des aspects financiers et fiscaux, vous devez, préalablement à la prise de décision, réaliser une simulation afin de déterminer l'impact fiscal des plus-values à court et long terme. L'aide du cabinet comptable est indispensable. Sur le même plan, vous devez impérativement calculer la trésorerie qui restera disponible une fois tout payé (les impôts, les crédits restant dus, les dettes fournisseurs, ce qui est dû aux salariés et aux organismes sociaux, etc.)
Bien estimer le délai d'indisponibilité du prix de la vente de la pharmacie. Le produit de la cession est souvent séquestré sur un compte géré par le rédacteur d'acte. Cette période d'indisponibilité des fonds doit être prise en compte si vous envisagez dans les mois qui suivent une nouvelle acquisition ou un investissement immobilier. Demandez à ce que les fonds séquestrés soient rémunérés.
Les méthodes de Cimm Santé
Des formations adaptées
Cimm Santé propose des formations adaptées. Celles-ci couvrent tous les thèmes relatifs au
domaine de la santé et à l’acquisition de pharmacies.
Voici quelques exemples de thématiques traitées lors de ces sessions de formation :
Le cœur de métier et l’activité en général.
Le métier du pharmacien d’officine et la règlementation.
Le marché de l’officine.
Suivi et découverte vendeur / acquéreur.
Fiche technique et métier.
Mandats et honoraires Cimm Santé.
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Lire et interpréter un bilan de pharmacie.
Évaluation d’un fonds de commerce.
Différents types de sociétés d’exploitation.
Le financement.
La communication et le référencement.
Le déroulement d’une vente.
Des conseils lors de l’achat d’une officine
Cimm Santé vous apporte :
L’analyse par des spécialistes de vos besoins et de vos envies.
La recherche des affaires les plus appropriés à vos objectifs.
L’étude des perspectives économiques de l’emplacement.
Un planning de visites prévisionnelles.
La recherche de financement et l’accompagnement bancaire.
Les conseils pour les services annexes tels que les assurances.
Un accompagnement de proximité à toutes les étapes de votre projet.
Des conseils lors de la vente d’une officine
Cimm Santé est à vos cotés pour :
L’écoute de vos objectifs et de vos besoins.
L’étude d’évaluation et la valorisation de votre affaire.
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La recherche et la présentation d’acheteurs crédibles.
L’accompagnement lors des visites.
Le contrôle de la sécurité de la transaction et la présence des garanties nécessaires.
Un suivi régulier de l’avancement de votre dossier jusqu'à la réalisation.
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De nombreux outils et services à disposition
Un logiciel de gestion immobilière.
Une communication effectuée à l’échelle nationale.
Un site internet dédié à la branche Cimm Santé.
Un site internet spécifique agence par agence.
Un service juridique et informatique à votre service.
Des sessions formation.
Des points réguliers avec des spécialistes du secteur.
«Les grandes idées sont comme les pièces que l’on déplace sur un échiquier, on risque de les
perdre, mais elles peuvent être l’annonce d’une stratégie gagnante »
Von Goethe
Cimm Santé, c’est donc une branche à part entière qui apporte encore un
service complémentaire aux clients du réseau Cimm Immobilier, ainsi qu’aux
professionnels souhaitant investir l’immobilier d’entreprise dans une branche
ciblée et encore peu concurrentielle : Cimm Santé.
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Cimm Gestion
Présentation
Un service rattaché au réseau Cimm Immobilier
Le réseau Cimm Immobilier se décline en plusieurs entités :
Cimm Immobilier, réseau de 200 agences et d’agents mandataires à domicile répartis
dans toute la France (DOM-TOM
compris).
Cimm Entreprises et Commerces,
branche spécialisée dans
l’immobilier d’entreprise.
Cimm Santé, branche spécialisée
dans la cession et l’acquisition de
pharmacies.
Cimm Gestion, service spécialisé
dans la gestion locative.
Cimm Gestion fait partie du réseau Cimm Immobilier. C’est une branche spécialisée dans la
gestion locative, qui met à la disposition du client une équipe de professionnels pour
l’orienter et le conseiller.
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Une collaboration étroite avec les agences Cimm
Immobilier
Cimm Gestion est une entité à laquelle adhèrent un grand nombre d’agences Cimm
Immobilier. Ces agences travaillent ensuite en collaboration avec Cimm Gestion, et chacune
des parties a un rôle défini précisément.
Alors que les agences Cimm Immobilier de proximité effectuent le suivi commercial et
relationnel du dossier, Cimm Gestion prend en charge l’administration et la comptabilité liée
à la location du bien.
Un propriétaire souhaite faire louer son bien, que doit-il faire ?
Un propriétaire souhaitant faire gérer son bien s’adressera à l’agence Cimm Immobilier de
son secteur pour le lui confier. L’agence obtiendra alors un numéro de mandat de la part de
Cimm Gestion, puis se chargera de sélectionner des locataires correspondants aux critères
de recherche. Une fois qu’un nombre suffisant de dossiers aura été constitué, l’agence
immobilière les transmettra à Cimm Gestion, qui effectuera le choix final du candidat. Suite à
cela, dès lors que le bail aura été signé, l’agence gèrera au quotidien les requêtes du
propriétaire et du locataire, alors que Cimm Gestion effectuera le suivi comptable et
administratif du bien loué.
Ainsi, les agences immobilières gèrent la relation de proximité avec les locataires et les
propriétaires : elles se chargent de la prospection en vue de trouver de futurs locataires,
entrent les mandats de gestion, effectuent les états des lieux, suivent les relances et les
impayés, s’occupent des problèmes techniques et du suivi éventuel des travaux… L’agence
choisie demeure l’interlocutrice unique du propriétaire et du locataire tout au long de la
location du bien.
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Exemple :
De la gestion quotidienne du bien à son suivi administratif et comptable, de l’état des lieux à
la remise des clés, de la publicité à la sélection du locataire idéal, les agences Cimm
Immobilier travaillent en collaboration avec Cimm Gestion.
L’agence reste l’interlocutrice unique du propriétaire et du locataire tout au long de la
location.
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L’accès à un extranet
Par l’onglet « Espace client » du site http://www.cimm-immobilier.fr les propriétaires
bailleurs et les locataires ont accès à leur propre extranet, sur lequel ils pourront suivre en
tant réel leur dossier.
Le locataire pourra y retrouver l’état de son compte comptable, aura la possibilité d’éditer
ses quittances de loyer ou de consulter des messages que lui adresse Cimm Gestion.
Le propriétaire bailleur aura la possibilité, quant à lui, de vérifier le bon paiement de ses
locataires, sa situation comptable, ou encore d’imprimer à volonté tous les documents que
Cimm Gestion lui adresse par mail ou courrier (comptes de gestion, aide à la déclaration des
revenus fonciers, lettres d’information).
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L’action de Cimm Gestion
Suivi administratif et comptable
Gérer un bien est chronophage : outre la relation avec le locataire, il faut aussi gérer
l’administration et la comptabilité. Alors que l’agence gère les problématiques relationnelles
et commerciales liées au logement, Cimm Gestion prend en charge le suivi comptable et
administratif et assure le suivi des contraintes liées à la gestion d’un bien au quotidien.
Domaines d’action principaux :
Validation des dossiers clients.
Gestion de l’augmentation des loyers selon l’indice INSEE.
Envoi des demandes d’assurances de ramonages, d’entretiens de chaudière aux locataires et aux agences.
Encaissement des loyers (prélèvements, virements, chèques)
Suivi / conseil / assistance.
Suivi et gestion des impayés
Règlement des factures fournisseurs et règlement des Assurances Loyers Impayés.
Traitement, éditions, mises sous pli et virements propriétaires.
Édition et envoi de l’aide à la déclaration des revenus fonciers.
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Suivi technique du logement
Cimm Gestion assure également le suivi technique des lots en gestion en faisant notamment
un compte-rendu de l’état de son bien au propriétaire à chaque départ de locataire.
En cas de problème technique, Cimm Gestion fait intervenir un réseau d’artisans
sélectionnés par ses agences de proximité, afin de garantir aux propriétaires la bonne
gestion et la bonne exécution des travaux.
Cimm Gestion assiste également les locataires et les propriétaires en cas de sinistre faisant
intervenir les assurances de chacun (exemple : dégât des eaux).
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Des assurances à taux préférentiels
Dans le cadre de la diversification de ses activités et dans l’objectif de proposer sans cesse à
ses clients de nouveaux services,
Cimm Gestion est désormais
courtier en assurance via
NousAssurons.com.
Ainsi, Cimm Gestion propose à ses
clients de nombreuses assurances
à des tarifs négociés grâce à la
puissance commerciale de
NousAssurons.com.
Veuillez trouver ci-dessous une liste non exhaustive des assurances proposées.
L’Assurance Garantie Loyers Impayés
L’Assurance Loyers Impayés permet au propriétaire d’accéder à des garanties spécifiques
dans le cas où le locataire ne paye plus ses loyers : l’assurance viendra indemniser les loyers
impayés et prendra en charge les frais de la procédure d’expulsion. Cette assurance
comporte également une garantie contre les détériorations immobilières commises par le
locataire et constatées lors de son départ.
Ce type d’assurance permet de se prémunir des impayés locatifs, pour une plus grande
sérénité.
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L’Assurance Propriétaire Non Occupant
Le propriétaire bailleur est responsable des dommages que son bien peut causer à son
locataire ou à toute autre personne. L’Assurance Propriétaire Non Occupant, communément
appelée PNO, couvre ces dommages. Elle a pour objectif de « combler le vide » entre les
garanties du contrat de la copropriété et les garanties auxquelles souscrit le locataire en
application du bail.
L’Assurance Garantie des Revenus Locatifs
L’Assurance GRL permet de protéger les revenus générés par un bien immobilier en
garantissant un revenu locatif jusqu’au départ du locataire, et en couvrant les dégradations
éventuelles du logement.
Ce système est cofinancé par l’État, et permet d’assurer les loyers impayés et les
détériorations immobilières des locataires dont les ressources ne permettent pas de
souscrire à une assurance Garantie Loyer Impayé.
L’Assurance Multirisques Habitation
L’Assurance MRH couvre à la fois les occupants locataires et les propriétaires, en les
prémunissant contre de nombreux sinistres relatifs à leur habitation : dégâts des eaux,
cambriolages, incendies…
N’hésitez pas à vous renseigner dans votre agence Cimm Immobilier de proximité : elle vous
en dira plus sur chacune des assurances visant à protéger un propriétaire.
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Le logement
Vérification de la conformité du logement
La législation française est en constante évolution : les règlementations sont de plus en plus
denses et évoluent en permanence. Pour anticiper toute action contraire à la loi, Cimm
Gestion s’assure que le logement proposé à la location soit conforme à la législation et aux
normes en vigueur.
Cimm Gestion travaille en collaboration avec
des professionnels de l’immobilier
parfaitement au fait de l’actualité juridique,
ce qui permet de vérifier que le logement est
décent et conforme à la législation actuelle :
réalisation de diagnostics techniques,
évaluation des risques pour la sécurité des
personnes, vérification des risques
technologiques et naturels, diagnostic de performances énergétiques, vérification de la
décence et de la salubrité de l’habitation… Une procédure détaillée est respectée, pour la
plus grande sérénité du propriétaire !
A l’issue de l’étude, un dossier est réalisé, qui sera remis au propriétaire et au locataire.
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Estimation de la valeur locative du bien immobilier
Un bien immobilier doit toujours être loué au
juste prix : un bien surestimé ne trouvera pas
facilement de locataire, alors qu’un bien sous-
estimé ne permettra pas au propriétaire de tirer
le meilleur profit de sa location.
C’est pourquoi l’évaluation doit être exacte dès
le départ : un logement surévalué initialement,
puis dont le loyer diminue par la suite, suscite des
réactions négatives de la part des locataires
potentiels. En effet, pourquoi le prix baisserait-il
subitement ? Cela serait-il révélateur d’un problème ?
A l’inverse, un bien surévalué trouvera difficilement un locataire, qui préfèrera louer le bien
voisin, moins cher et dont les critères sont similaires.
La branche Cimm Gestion étant spécialisée dans les problématiques locatives, elle est très au
fait des prix du marché, et cela secteur par secteur. Elle détient une importante base de
données de logements mise à jour régulièrement, ce qui permet, en quelques clics,
d’accéder aux tendances du marché en temps réel selon le lieu géographique, les
caractéristiques du logement, et de nombreux autres critères. A chaque estimation, Cimm
Gestion fait appel à des professionnels compétents qui auditent le logement sur place, puis
confronte les informations avec sa base de données, afin d’estimer le bien au prix le plus
juste.
Julie, l’interlocutrice privilégiée des agences adhérant à Cimm Gestion.
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La recherche d’un locataire
Une communication efficace et ciblée
Les agences adhérant à Cimm Gestion ont deux objectifs primordiaux :
Que le bien soit loué rapidement.
Qu’il le demeure en permanence, en évitant un temps de latence entre deux
locataires.
Pour atteindre ces objectifs, elles s’appuient sur une méthode de communication ciblée et
efficace, avec un principe de base : donner un maximum de visibilité aux biens mis en
location, en multipliant les canaux de diffusion. Cimm Gestion veille également à ce que les
contacts glanés soient de qualité et en adéquation avec les attentes du propriétaire.
Entre autres, les annonces sont diffusées sur les médias suivants :
Les annonces sont diffusées à l’ensemble du réseau Cimm Immobilier.
Les annonces sont diffusées sur de nombreux sites partenaires (sites d’annonces,
presse spécialisée).
Des flyers sont déposés en boîtes aux lettres.
Les annonces sont relayées sur les réseaux sociaux.
Des campagnes publicitaires visuelles sont mises en place : affichage en vitrine,
panneaux « à louer »…
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Des catalogues d’annonces sont mis à disposition des clients des 200 agences du
réseau Cimm Immobilier.
Les critères du bien sont confrontés aux critères de recherche du « fichier clients
informatisé» de Cimm Gestion.
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Sélection rigoureuse des locataires
Choisir un locataire est une étape cruciale dans le processus de location d’un bien
immobilier. C’est pourquoi la sélection doit être rigoureuse et basée sur des critères précis.
Une fois que le nombre de contacts est suffisant, l’agence immobilière en charge du bien
effectuera une présélection, puis transmettra les dossiers choisis à Cimm Gestion. Cimm
Gestion prendra alors le relais, et effectuera le choix final du locataire.
L’agence immobilière et Cimm Gestion suivent un processus de sélection détaillé, basé sur la
vérification des points suivants :
Que les futurs locataires soient solvables.
Qu’ils aient un emploi stable.
Qu’ils aient régulièrement payé les loyers précédents.
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Pour ce faire, chaque candidat doit compléter un questionnaire et fournir diverses pièces
justificatives :
L’agence immobilière sélectionne plusieurs dossiers de candidats-locataires répondant à des critères précis, puis les transmet à Cimm Gestion, qui réalise le choix
final en mettant à profit son expertise.
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En bref…
Cimm Gestion est une branche rattachée à Cimm Immobilier, et travaille en collaboration avec
les 200 agences du réseau, qui sont réparties partout en France métropolitaine et d’outre-mer.
Cimm Gestion permet au propriétaire de s’affranchir des contraintes liées à la gestion de son
bien, en mettant à sa disposition une équipe de professionnels pour l’orienter et le conseiller.
Le propriétaire et le locataire du bien ont un interlocuteur unique désigné au sein de l’agence
Cimm Immobilier de leur choix.
L’agence immobilière de proximité assure un contact permanent avec le propriétaire et le
locataire du bien pour tout ce qui concerne les thématiques liées à l’utilisation quotidienne du
logement.
Cimm Gestion effectue le suivi administratif et comptable du bien immobilier.
Cimm Gestion effectue le choix final du locataire grâce à l’utilisation de grilles de critères de
solvabilité.
L’agence immobilière de proximité s’assure que le bien soit loué rapidement et évite les temps
de latence entre deux locataires en s’appuyant sur une campagne de communication
performante.
Cimm Gestion s’assure que le logement soit en adéquation avec les normes juridiques en
vigueur.
Cimm Gestion effectue une estimation précise de la valeur locative du bien.
Cimm Gestion donne au propriétaire l’accès à un intranet lui permettant de suivre la gestion de
son bien immobilier.
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On parle de Cimm !
Cimm Immobilier est régulièrement cité dans la presse papier et web.
Voici quelques exemples d’articles sur notre réseau :
RégionsJobs. (2012, Mai 28). 70 recrutements dans le réseau Cimm Immobilier.: http://www.regionsjob.com/fil_info/14954_70_recrutements_dans_le_reseau_CIMM_Immobilier.aspx
Cession Pme (2012, Juin 06). Cimm Santé recrute dans le cadre de son développement. http://www.cessionpme.com/index.php?action=experts&mode=info&id=111&info_id=320
Les Echos de la Franchise. (2012, Avril 3). Franchise : CIMM IMMOBILIER lance deux enseignes dans le BtoB : http://www.lesechosdelafranchise.com/franchise-cimm-immobilier/franchise-cimm-immobilier-lance-deux-enseignes-dans-le-btob-26679.php
Tout La Franchise. (2013, Mars 15). Cimm Immobilier, la force tranquille : http://www.toute-la-franchise.com/news-196572-cimm-immobilier-la-force-tranquille.html
Les Echos de la Franchise . (2013, Avril 09). Cimm Immobilier se développe dans la gestion locative : http://www.lesechosdelafranchise.com/franchise-cimm-immobilier/franchise-immobilier-cimm-immobilier-se-developpe-dans-la-gestion-locative-33406.php
Meteojob. (2013). Cimm Immobilier organise de nombreuses formations : http://www.meteojob.com/emploi-actualites/actualite/13687/cimm-immobilier
