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Mietenoderkaufen–HistorischeDatenundgrundsätzlicheÜberlegungen
Dr.GerdKommer,LL.M.
September2016
Historische Renditen unddieZukunft
“Iknowofnowaytojudgethefuturebutbythepast.”
PatrickHenry,1736– 1799,einer derFoundingFathersderVereinigten Staaten vonAmerika,Gouverneur vonVirginia
Seite2©Dr.GerdKommer
LangfristigehistorischePreissteigerungenvonWohnimmobilien(1/4)USA,Frankreich,Norwegen
Diese Datenreihen sindvon höherer Qualität als diealler anderen Länder indiesem Zeitraum
— Ohne Kauf- undVerkaufskosten.— Ohne Nettomietertrag (Bruttomiete minusInstandhaltungskosten).— ImpliziteAnnahme:100%eigenkapitalfinanziert.— IndiesemZeitraumhatsichdieBevölkerungszahlderUSAetwaverfünffacht.InNorwegenwuchssieum156%,inFrankreichum
65%.DieZahlderHaushaltenahmjeweilsnochstärkerzu.— Innationaler Währung.— Angegebene Zahlen sind geometrische Durchschnitte.— Daten:WebsitevonRobertShiller,INSEE (Institut nationaldelastatistique etdesétudes économiques),Zentralbank Norwegen
Reale Preissteigerung vonWohnimmobilien von1891bis 2015(125Jahre)inUSA,Frankreich,Norwegen:
Bevölkerungsgewichteter Durchschnitt:0,51%p.a.
USA Frankreich NorwegenReale Ø jährl.Preissteigerung 0,4%pa 1,2%pa 1,1%pa
Seite3©Dr.GerdKommer
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1890
1894
1898
1902
1906
1910
1914
1918
1922
1926
1930
1934
1938
1942
1946
1950
1954
1958
1962
1966
1970
1974
1978
1982
1986
1990
1994
1998
2002
2006
2010
2014
Norwegen
Globale
Finanzkrise
2007- 2010Weltw.-krise
1929 - 1937
Frankreich
Reale Wertsteigerungen1891bis2015:0,4%p.a.USA
1,2%p.a.Frankreich
1,1%p.a.Norwegen
MaximalerDrawdownreal:–47%USA(1921)
–84%Frankreich(1948)
–57%Norwegen(1954)
1.WK
1914 - 1918
2.Weltkrieg
1939 - 1945
Von1891 bis 1962(72Jahre)realeWert-
steigerunginallendreiLändernnahenull.
Index
Nationale Immo-
Kriseninden
90erJahren
USA
LangfristigehistorischePreissteigerungenvonWohnimmobilien(2/4)USA,Frankreich,Norwegen
Strukturbruch?
Seite4©Dr.GerdKommer
HistorischePreissteigerungenvonWohnimmobilien(3/4)"RegimeChange"zwischen 1950und1970?
Ø Angebotsverknappung:§ 2.Weltkrieg:DrastischeWohnraumverknappung§ Endeder"Transportrevolution"(ca.1800bisca.1960)umetwa1960.DaherWachstumsratederMengedes
wirtschaftlichattraktivenBaulandesabca.1960sinkend(Knollu.a.2014).§ "Rationierung"vonBaugenehmigungenabca.1975invielenwestlichenLändernausumweltpolitischenGründen.
Ø ErhöhungWirtschaftswachstum(WachstumsrateBIPproKopf):HöheresWachstumindenmeistenwestlichenLändernnach1950alsinden70Jahrendavor.
Ø Risikosenkung:SchrittweiseEntwicklungbeiImmobilieninvestmentsdurch:- bessereroderbilligererVersicherungsschutz- bessererBrandschutz- ErhöhungderRechtssicherheitfürImmobilieninvestoren
Ø RückgangMietpreiskontrolleninvielenLändernnachdem2.WK.Ø EinführungSteuervorteile:Etablierungzuvornichtexistierenderrelativer SteuervorteilefürEigenheimbesitzerinvielenLändern
nachdem2.WK(USAschonabca.1930).Ø Zinsen:StärksterundlängsterZinssenkungstrendvon1980bisheuteseitvermutl.300Jahren.
Historische Einflüsse,diezur Erhöhung derPreissteigerungsrate vonWohnimmobilien nach dem 2.WKbeitrugen:
è Sinddiese Ereignisse undEntwicklungen inderZukunft wiederholbar?Seite5©Dr.GerdKommer
HistorischePreissteigerungenvonWohnimmobilienVergleichvon6 Ländern1970bis2015(46Jahre)(4/4)
Deutschland SchweizGroß-
britannien Schweden USA JapanGewich-teter Ø [1]
RealePreissteigerungp.a.
1970bis2015(46Jahre) –0,1% 1,0% 2,5% 1,9% 0,7% –0,1% 0,7%
1970bis1985(16 J.) 0,0% 0,9% 2,7% –1,5% 0,2% 1,9% 0,8%
1986bis1995(10J.) 0,4% –0,7% –0,9% 0,4% –0,1% 1,3% 0,2%
1996bis2005(10J.) –1,8% –0,3% 9,1% 6,7% 5,7% –3,9% 3,0%
2006bis2015(10J.) 0,8% 3,3% –0,6% 4,3% –2,3% –0,6% –1,2%
Risikokennzahlen(real)MaximalerDrawdown [2]JahrdesMaximalen DDs
–30%2009
–37%1999
–35%1995
–35%1985
–35%2011
–49%2009
——
AnteilKalenderjahremitnegativerrealerPreissteigerung 56% 36% 40% 33% 47% 58% —
Alle Angaben innationaler Währung;angegebene Rendite sind geometrische Durchschnitte;ohne Kauf- undVerkaufskosten;ohne Leverage;ohne Nettomietertrag;Datenquellen siehe G.Kommer:Kaufen oder Mieten,CampusVerlag,2016.[1] Bevölkerungsgewichteter Durchschnitt aus densechs gezeigten Ländern.[2] Basierend aufKalenderjahren.Bei Verwendung vonQuartals- oder Monatsdaten (woverfügbar)wäre dermaximale DDextremer.
Seite6©Dr.GerdKommer
Eigenheimbesitzer (EHB) Mieter +Kapitalmarktanlage
Preissteigerung Rendite nach Kosten undSteuern―Instandhaltung
+eingesparte Miete
=Gesamtrendite =Gesamtrendite
Eigenheimbesitzer (EHB) Mieter +Kapitalmarktanlage
Preissteigerung Rend.nach Kosten +Steuern
―Instandhaltung ―Miete
=Gesamtrendite =Gesamtrendite
è Beide Renditevergleichsmethoden sind korrekt,führen aber zu unterschiedlichen absoluten Renditeergebnissen.Methode Aproduziert sowohlbeim EHBals auch beimMieter eine höhere Rendite als Methode B(internerZinsfuß).
è VorteilevonMethode A:(1)Erscheint denmeisten Betrachtern intuitiver.(2)BeimKapitalmarktanlegermussmannichtdenMiet-CFabziehen.è VorteilevonMethodeB:(1)SchliesstkeinefiktivenErträge ein (eingesparte Miete). (2)ErlaubtBerechnungsinnvollvergleichbarer
Vermögensendwerte zw. EHBundMieter.
Methode A Methode B
Aus Vereinfachungsgründen indenTabellen nicht aufgeführt:Transaktionskosten(beiKaufu.Verkauf) bei beiden Asset-Klassensowie eineetwaige Fremdfinanzierung beim Eigenheim (selbstgenutzte Wohnimmobilie).Generellgilt:AussagefähigeRenditeergebnissenuraufBasisderBerechnungdesinternenZinsfußesallerCashFlows überdenGesamtzeitraumhinweg.
Grundsätzlich existieren zwei Methoden zum Vergleich derGesamtrenditen selbstgenutzterWohnimmobilien undMiete+Kapitalmarktanlagen:
Kapitalmarktrenditen undRenditen selbstgenutzterWohnimmobilien richtig vergleichen
Seite7©Dr.GerdKommer
Ø 1,0%p.a.aufdenGebäudezeitwertist verbreiteter Kalkulationswert (langfr.Mittel).Bei einem Grundstücksanteilvonz.B.15%ist 1,0%aufdenGebäudezeitwert=0,85%aufdenGesamtimmobilienwert).
Ø Empirische undsachlogische Fundierung für "1%-Richtwert"sehr schwach.
Ø Rund 1,5% p.a.aufdenGebäudezeitwertbei neuen Gebäuden (bei 15%Grundstücksanteil ist das1,28%p.a.aufGesamtimmobilienzeitwert).
Ø Rund 2,0%bis 3,0% p.a aufGebäudezeitwertbei älteren Immobilien,bei sehr hochwertigen Immobilien undbeifreistehenden Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften.
Realistisch dagegen:
EinverbreiteterFehlerbeiKaufen-oder-Mieten-Berechnungen:Instandhaltungskostenzuniedrigansetzen
Falsche,unrealistischePraxis:
―Generell besteht bei Quantifizierung vonInstandhaltungskosten ein erstaunliches Forschungsdefizit.―Immobilien- undBankbranche haben Interesse,zu niedrigen Wertanzusetzen.
èKonzeptionellerLinkzwischenSchätzgrößenfürprognostiziertePreissteigerungundInstandhaltung.Jeniedriger,diegeschätzteInstandhaltung,destoniedrigermussdieprognostiziertePreissteigerungsein.EineunabhängigeFestlegungbeiderGrößenfürindieZukunftgerichteteZweckeistgrundsätzlichfalsch.
Seite8©Dr.GerdKommer
Historische Gesamtrenditen:Selbstgenutzte Wohnimmobilie inDEversusMieten +Kapitalmarktanlage
Fall1 Fall2 Fall3 Fall4 Fall5 Fall6 Fall7 Fall8 Fall9
46Jahre:1970
bis2015
41Jahre:1975
bis2015
36Jahre:1980
bis2015
31Jahre:1985
bis2015
26Jahre:1990
bis2015
21Jahre:1995
bis2015
16Jahre:2000
bis2015
11Jahre:2005
bis2015
6Jahre:2010
bis2015Eigenheimbesitzer(EHB)InternerZinsfußp.a.EKnominal 3,8% 2,6% 1,5% 1,2% 1,3% -0,2% 1,2% 2,9% 8,8%Inflation(Verbraucherpreise) 2,7% 2,3% 2,0% 1,7% 1,8% 1,4% 1,5% 1,4% 1,2%InternerZinsfußp.a.EKreal 1,1% 0,3% -0,6% -0,5% -0,5% -1,6% -0,2% 1,5% 7,5%
Mieter/KapitalmarktanlegerInternerZinsfußp.a.EKnominal 5,7% 6,9% 6,8% 6,1% 5,5% 5,9% 2,8% 4,3% 5,1%Inflation(Verbraucherpreise) 2,7% 2,3% 2,0% 1,7% 1,8% 1,4% 1,5% 1,4% 1,2%InternerZinsfußp.a.EKreal 2,9% 4,5% 4,7% 4,3% 3,6% 4,4% 1,3% 2,9% 3,8%
Renditevorteilbeim … Mieter Mieter Mieter Mieter Mieter Mieter Mieter Mieter EHB
Ø Renditeberechnungsmethode A (siehe Seite9).Ø Eigenheimbesitzer (EHB)finanziert mit 30%Eigenkapital und70%Kredit.Mieter investiertEK-äquivalentenBetragin50/50-Portfolio
RexP/MSCIEurope(buy andhold)undmietetidentischeImmobilie.Ø BeimEHBvariableZinsbindungunterstellt(günstigeralsdiestärkerverbreitete10-Jahres-Zibi),sowieannuitätischeTilgungüber30Jahre.Ø TransaktionskostenundSteuernbeimMieterundEHBberücksichtigt.Ø EHB:Bruttomietrendite:HistorischeWertefürETWgemäßBulwiengesa.Instandhaltungskostenvon1,3%p.a.desImmobilienzeitwerts.Ø WeitereErläuterungenzudenBerechnungensieheG.Kommer:"KaufenoderMieten“;Campus2016.
Seite9©Dr.GerdKommerDaten:Eigene Berechnungen aufBasisvonDaten vonBulwiengesa,Europace,MSCI,Bundesbank,stat.Bundesamt.
Historische Gesamtrenditen:Selbstgenutzte Wohnimmobilie inDEversusMieten +Kapitalmarktanlage
Ø Renditeberechnungsmethode A (siehe Seite9).Ø Eigenheimbesitzer(EHB)finanziertvoll aus Eigenkapital.Mieter investiertgleichenBetraginein50/50-PortfolioRexP/MSCIEurope(buy and
hold)undmietetidentischeImmobilie.Ø Weitere Erläuterungen analog zu Berechnung aufSeite 10.
Daten:Eigene Berechnungen aufBasisvonDaten vonBulwiengesa,Europace,MSCI,Bundesbank,stat.Bundesamt.
Fall1 Fall2 Fall3 Fall4 Fall5 Fall6 Fall7 Fall8 Fall9
46Jahre:1970
bis2015
41Jahre:1975
bis2015
36Jahre:1980
bis2015
31Jahre:1985
bis2015
26Jahre:1990
bis2015
21Jahre:1995
bis2015
16Jahre:2000
bis2015
11Jahre:2005
bis2015
6Jahre:2010
bis2015Eigenheimbesitzer(EHB)InternerZinsfußp.a.EKnominal 5,4% 4,4% 3,8% 3,5% 3,8% 2,7% 3,2% 3,5% 5,1%Inflation(Verbraucherpreise) 2,7% 2,3% 2,0% 1,7% 1,8% 1,4% 1,5% 1,4% 1,2%InternerZinsfußp.a.EKreal 2,6% 2,0% 1,7% 1,8% 2,0% 1,2% 1,7% 2,1% 3,9%
Mieter/KapitalmarktanlegerInternerZinsfußp.a.EKnominal 5,7% 6,9% 6,8% 6,1% 5,5% 5,9% 2,8% 4,3% 5,1%Inflation(Verbraucherpreise) 2,7% 2,3% 2,0% 1,7% 1,8% 1,4% 1,5% 1,4% 1,2%InternerZinsfußp.a.EKreal 2,9% 4,5% 4,7% 4,3% 3,6% 4,4% 1,3% 2,9% 3,9%
Renditevorteil beim … Mieter Mieter Mieter Mieter Mieter Mieter EHB Mieter Unentsch.
Seite10©Dr.GerdKommer
UntersuchungenzurhistorischenGesamtrenditevermieteterWohn- undGewerbeimmobilieninDeutschland:DirektinvestmentsinstitutionellerAnleger
Seite11
EbensowieimDE-Eigenheimsegmentfehlenm.W.auchimgewerblichenImmobilienbereichakademischeUntersuchungenzulangfristigenhistorischenRenditeninDeutschland.
inDM /Euro2006bis2015(10J.)
Reale Rendite(Total Return)p.a.
1996bis2015(20J.)RealeRendite
(Total Return)p.a.
IPDGermanyAllPropertyIndex[1] 3,0% 2,6%Retail(Einzelhandel) 4,1% 3,4%Office(Büro) 1,8% 1,9%Industrial(Industrie) 3,9% 4,1%Residential(Wohnimmobilien) 5,4% 3,9%Other(Sonstige) 2,6% 2,5%
Aktien:MSCIGermanySmallCap [2] 9,4% 8,8%Mittelfr.dt.Staatsanleihen (RexP) 2,7% 3,6%
[1] DerIPDGermanyPropertyIndex misstdieGesamtrendite(ohneLeverage)vonDirektinvestitioneninstitutionellerInvestoreninDEüberdiewesentlichenImmobiliensektorenhinweg.DasIndexstartdatumist1.1.1996.DerIndexberücksichtigtkeineTransaktionskosten undkeineSteuern.TransaktionskostensindbeiImmobilienweithöheralsimAktien.
[2] DerMSCIGermanySmallCaperscheintalsangemesseneAktienbenchmarkfürgewerblicheInvestitionenindt.Immobilien.Eristabererstab2011verfügbar.FürdiefünfJahredavorwurdeersatzweisedieRenditedesDFAEuropeSmallSmallCapIndexinDMbzw.Euroverwendet.
Daten:MSCI,DimensionalFundAdvisors(DFA),DeutscheBundesbank,Statis-tischesBundesamt
UntersuchungenzurhistorischenGesamtrenditevermieteterWohn- undGewerbeimmobilieninDeutschland:InvestmentsvonPrivathaushalten (1/2)
Seite12©Dr.GerdKommer
Ø Bachu.a.2014(DIW,Berlin)werteten Daten aus Befragungen privater Vermieterhaushalte durch dasStatistische Bundesamt unddieBundesbankaus (ca.1600Haushalte mit vermieteten Wohnimmobilien).
Fürdie11einzelnenJahrevon2002bis2012nanntendie befragtenVermieterhaushaltedurchschnittlicheNettorenditennachSteuernvonreal–0,2%bis+0,3%p.a.(nominal1,5%bis2,0%p.a.).(DurchschnittsrenditenfürdenGesamtzeitraumnichtangegeben.)
Inden11Jahrenvon2002bis2012rentiertederMSCIGermanySmallCapmitreal5,5%p.a.(nominal7,2%p.a.)unddt.mittelfristigeStaatsanleihen(RexP)realmit3,6%p.a.(nominal5,3%).
Ø DeutscheGeschlossene Immobilienfonds:DieStiftung Warentest untersuchte 2015diehistorischen Renditenvon462GIFsseit 1972.Diedurchschnittliche nominale EK-Rendite für alle Fonds warnegativ (exakteZahlenangabe nicht angegeben).92%derFonds(423Fonds)verfehltenihrePrognoserendite(Fondsprospekt).DastatsächlicheErgebniswarvermutlichnochschlechter,dadieermitteltenRenditedatenwohlvonsubstantiellemSurvivorship Biasbegünstigtwaren.
Vermuteter Hauptgrund,warumInvestitionenvonPrivathaushalteninvermieteteImmobilienimDurchschnittgeringeRenditenabwerfen:ZuteurerEinkauf (2/2)
Seite13©Dr.GerdKommer
Ø Ca.40%allerVermietungsobjekteinDEgehörenprofessionellengewerblichenVermietern("Großvermieter"),ca.60%gehörenprivaten"Kleinvermietern”mitnureineroderwenigenvermietetenWohnungen.
Ø Kleinvermieterhabenvolumensbedingte,strukturelle Kostennachteile ggüb.Großvermietern.AlsKostenführerbestimmenGroßvermieterdasallgemeineMietniveau.DieKostennachteilebeimdurchschnittlichenKleinvermieterführenzuunattraktivenEigenkapitalrenditen.
StrukturelleKostennachteilevonKleinvermieternggüb.Großvermieternbei:
Kaufpreis/BaukostenMaklerkosten(KaufundVerkauf)InstandhaltungskostenVersicherungskostenRechtsberatungskostenZinskosten(Bankmarge)Ertragsteuern
Ø Ungünstigeres MarketTimingbei Kleinvermietern relativ zu Großvermietern könnte ebenfalls zu denoffenbarbesonders schwachen historischen Renditen vonKleinvermietern beigetragen haben (bei hohen Bewertungeneinkaufen undbei niedrigen verkaufen:“PerformanceChasing”).
Untersuchungen zur historischen GesamtrenditevonEigenheiminvestments indenUSA
Beracha/Johnson(2012)kommen für dieUSAim Zeitraum 1978bis 2009(32Jahre)zu analogen Ergebnissen wieKommer für Deutschland:Mieten warhistorisch tendenziell rentabler als Kaufen:In79%deruntersuchtenSzenarien warMieten +passiveKapitalmarktanlage (risikoäquivalentes 50/50-Portfolioaus Aktien undTreasuryBills)indenUSAprofitabler.Nach acht Jahren(1) lagdasNettoendvermögen desMieters durchschnittlich um45%über dem desEigenheimbesitzers.Diese Ergebnisse wurden für ähnliche Zeiträume vonjeweils über 30Jahren inzwei weiteren Untersuchungen bestätigt:Francis/Ibbotson (2009),Szapiro (2014)undBlanchett(2016).Hierbei istzu berücksichtigen,dass Eigenheimbesitz indenUSAeine weltweit vielleicht einmalig intensivestaatlicheSubventionierung genießt(2).
(1) IndenUSAbeträgt diedurchschnittliche Halteperiode bei Eigenheimen acht Jahre.(2) Steuerliche Absetzbarkeit vonKreditzinsen für Eigenheimbesitzer,staatliche Bereitstellung von
subventionierten Festsatzkrediten mit 30-jährigerZinsbindung undjederzeitiger Umfinanzierbarkeit ohneVorfälligkeitsentschädigung,keine persönliche Haftung für Eigenheimkredite inca.derHälfte aller 50US-Bundesstaaten.
Seite14©Dr.GerdKommer
Faktoren,diedielangfristigeRenditeneuerInvestmentsindt.WohnimmobilieninderZukunftgünstig beeinflussenkönnten(1/2)
Ø Zinsniveau:DerzeitMöglichkeit,sichextremniedrigeNominal- undRealzinssätzefür20+Jahrezusichern.
Ø Bewertungsniveau:DeutschlandweitnachwievorakzeptablesBewertungsniveau.AusnahmeeinigeBallungszentren(sieheAppendixS.20und21).
Ø PositiveWahrnehmungvonImmobilieninderBevölkerung:ZwarfragwürdigeaberdennochverbreiteteSicht,ImmobilienseienanderenAnlageformenhinsichtlichdesSchutzesvor"Euro-Risiken“,fürZweckederAltersvorsorgeundbzgl.geringemRisikoüberlegen.DastreibtdieNachfrage.
Ø VerbreiteteAuffassungeines“Anlagenotstands“:ZwareinDenk- undWissensfehler,dochförderterdieNachfragenachImmobilien.
Ø Angebotsknappheit:BaugenehmigungenundBaufertigstellungennehmenzwardeutlichzuabervielfachbestehtdieAuffassung,dassimmernichtgenuggebautwird.
Seite15©Dr.GerdKommer
Faktoren,diedielangfristigeRenditeneuerInvestmentsindt.WohnimmobilieninderZukunftungünstig beeinflussenkönnten(2/2)
Ø Zinsniveau:Möglicherkurz- undmittelfristigerAnstieg.
Ø KreditgenehmigungsverhaltenderBanken:Könntekonservativerwerden(GesetzzurUmsetzungderWohnimmobilienkreditrichtlinie,März2016)
Ø Bewertungsniveau:ÜberbewertungenineinigenGroßstädten.
Ø Angebot:StarkeZunahmederBaugenehmigungenundBaufertigstellungen.
Ø BaukostenundInstandhaltungskosten:MöglicheweitereZunahmedurchfortgesetzteVerschärfungstaatlicherAuflagenimBereichEnergetikundUmweltschutz,Brandschutz,Gesundheitsschutz,Behindertenschutz.
Ø Mieterschutzgesetzgebung/Mietpreisregulierung:MöglicheweitereVerschärfung.
Ø Wohnflächennachfrage:Könnteausdemogr.Gründenindennächsten10bis20Jahrenanfangenzusinken.
Ø RefinanzierungskostenvonBankenundVersicherungen:Könntentendenziellweiterzunehmen.
Ø Grunderwerbsteuer:MöglicheweitereErhöhungineinigenBundesländern.
Ø Grundsteuer:MöglicheErhöhung(inDEiminternationalenVergleichaußerordentlichniedrig).
Seite16©Dr.GerdKommer
Nationales Bewertungsniveau WohnimmobilieninDeutschland,Frankreich undGBvon1970bis Q1-2016 (1/2)
Seite17©Dr.GerdKommer
Deutschland
Frankreich
GroßbritannienVerhältnis Kaufpreis zu Miete
Quelle:TheEconomist- Website(Zugriff 18.8.2016)
Nationales Bewertungsniveau WohnimmobilieninDeutschland,Frankreich undGBvon1980bis Q1-2016 (2/2)
Seite18©Dr.GerdKommer
Deutschland
Frankreich
Großbritannien
Verhältnis durchschn.Kaufpreis zudurchschn.Haushaltseinkommen
Quelle:TheEconomist- Website(Zugriff 18.8.2016)
ImmobilienkreditzinssätzeinDeutschlandseitJanuar1970bisJuni2016
Seite19
1,0%
3,0%
5,0%
7,0%
9,0%
11,0%
13,0%1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
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1986
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1992
1994
1996
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2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Variabel verzinslicheImmobilienkredite(Durchschnitt6,8%pa)
ImmobilienkreditemitFestzinsbindung10Jahre(Durchschnitt7,0%pa)
Insgesamtwirddeutlich,dassKurzfristsätzestärkerschwankenalsLangfristsätzeunddasssieinmanchenPhasensogardeutlichüberdieLangfristsätzehinaussteigenkönnen.DarinbestehteinbeträchtlichesRisikofürKreditnehmermitvariabelverzinslichenKrediten.DieSpreizungzwischenderkurzfristigenZinsbindungundderlangfristigenZinsbindungisterstaunlichgeringundbeträgtimDurchschnittüberdenGesamtzeitraumnur0,2Prozentunkte.
Monatsdurchschnittsätze
Quelle:D
eutscheBundesbank
Zinssatz p.a.
Vor1982nureinheit-licherZinssatzverfügbar
LandEigenheim-
besitzerquote LandEigenheim-
besitzerquoteSchweiz 44% Brasilien 74%Deutschland 53% Portugal 74%Österreich 57% Finnland 74%Japan 62% Griechenland 76%Dänemark 63% Spanien 78%Frankreich 64% Tschech.Republik 80%Großbritannien 65% Mexiko 80%USA 65% Russland 84%Türkei 67% Polen 84%Niederlande 67% Norwegen 84%Kanada 68% Bulgarien 86%Schweden 70% Indien 87%Belgien 72% China 90%Italien 73% Rumänien 96%
Datenquelle:EnglischeWikipedia:"Listofcountriesbyhomeownershiprate"(Zugriffam1.10.2015).DieAngabenzuHomeOwnershipRatiosfüreinzelneLänder,einschließlichDeutschland,schwankenvonDatenquellezuDatenquellebeträchtlich.DasStatistischeBundesamtgibtfürDeutschland,Stand2014,eineEigenheimquotevon46%an.FürdieSchweizwirdvielfacheineQuoteunter40%genannt.AuchfürvieleandereLänderindieserTabellesinddemAutorQuellenbekannt,dieniedrigereWerteoderhöhereWerteangeben.MöglicheUrsachen(interalia):JenachDatenquelleunterschiedlicheKategorisierungvon"Eigentum"imFalleerbpachtähnlicherundgenossenschaftlicherWohn- oderEigentumsrechteindiversenLändern.AuchErhebungsfehlersindnichtauszuschliessen.
Eine hohe nationale Eigenheimquote ist kein nationales Wohlstandskriterium
HomeownershipRatiosinausgewählten Ländern
Seite20©Dr.GerdKommer
Ausgewählte Literatur
Ø Bach,Stefan/Popien,Philip/Thiemann,Andreas(2014):"RenditenvonImmobilieninvestitionenprivaterAnleger";Wertgrund-StudiedesDIWBerlin;ForschungsprojektimAuftragderWertgrundImmobilienAG;Berlin,02.09.2014.
Ø Beracha,Eli/Johnson,Ken(2012):“Lessonsfromover30yearsofbuyversusrentdecisions:IstheAmericandreamalwayswise?”In:RealEstateEconomics;Vol.40;No.2;pp.217-247.Ø Blanchett,David(2016):“TheHomeasaRiskyAsset”;Internet-Fundstelle:http://www.davidmblanchett.com/research;Zugriffam12.Sept.2016.Ø Eichholtz,Piet(1994):"ALong-RunHousePriceIndex:TheHerengrachtIndex,1628– 1973";In:RealEstateEconomics;1994;Vol.25;Issue2;pp.175-192.Ø Fischer,Edwin/Glawischnig,Markus(2003):"DieRendite vonVorsorgewohnungen."März 2003;Internet-Funstelle:http://www.uni-graz.at/ifwwww_rendite_vsw_banka.pdf.Ø Fox,Ryan/Tulip,Peter(2014):"IsHousingOvervalued?"ReserveBankofAustralia;ResearchDiscussionPaper;06-2014;Internet-Fundstelle:
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Buchveröffentlichungen vonGerdKommer
Ø Kommer,Gerd:"Cleveres Banking.Profi-Know-howfür Klein- undmittelständische Unternehmen";Ueberreuter 1999.
Ø Kommer,Gerd:"HerleitungundUmsetzungeinespassivenInvestmentansatzesfürPrivatanlegerinDeutschland:LangfristiganlegenaufwissenschaftlicherBasis";Campus2012.
Ø Kommer,Gerd:"Souverän Investieren mit Indexfonds undETFs.Wie Sie dasSpielgegen dieFinanzbranchegewinnen";4.Auflage,Campus2015 (1.Auflage 2002).
Ø Kommer,Gerd:"DieOptimierungvonQuellensteuerbelastungenbeiAktienindexfondsausSichteinesPrivatanlegersinDeutschland";BooksonDemand2015.
Ø Kommer,Gerd:"Kaufen oder mieten.Wie Sie für sich dierichtige Entscheidung treffen.Campus2016(1.Auflage 2010).
Ø Kommer,Gerd:"Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer.Geldsparen undFehler vermeiden beim Kauf dereigenen vier Wände”(voraussichtliches Erscheinungsdaum Januar 2017).
Seite22©Dr.GerdKommer
DasBuch zum Vortrag
GerdKommer
"Kaufen oder mieten.Wie Sie für sich dierichtigeEntscheidung treffen".Mit Online-Rechen-Tool.Campus,2.vollst.überarbeitete Aufl.,Feb.2016(1.Aufl.2010),240Seiten.
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Dasneue Buch zu Wohnimmobilien vonGerdKommer
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Gerd Kommer
Immobilienfinanzierungfür Selbstnutzer
Geldsparen undFehler vermeidenbeim Kauf dereigenen vier Wände
CampusVerlag
Wird imFeb.2017erscheinen
GerdKommerLondon+44(0)7818436914(mob.)[email protected]
StudiumBWL,Steuerrecht,Germanistik,Politikwissenschaft inDeutschland,USAundLiechtenstein(M.A.,MBA,Dr.rer.pol.,LL.M.).
LeitetdieNiederlassungLondonunddenGeschäftsbereichInfrastructure&AssetFinanceeinesdeutschenAssetManage-ment-Unternehmens.Rund25JahreimFirmenkundenkreditgeschäftundAssetManagementverschiedenerBankenundAssetManagerinDeutschland,SüdafrikaundGroßbritannientätig.AbJanuar2017unabhängigeeigeneFinanzberatertätigkeitinMünchen.
Angaben zum Autor
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