ARTÍCULOS DE DERECHO: DERECHO INMOBILIARIO

Duración De Los Contratos De Locación

Un contrato es un acuerdo de partes destinado a producir efectos jurídicos; vale

decir son las propias personas las que deciden libremente someterse a los efectos del acuerdo que

están arribando.

Hay un gran principio axiológico que transversalmente debería de hallarse presente

en todos los contratos: la libertad. Un contrato genera obligaciones para las partes, pero la

particularidad de estas obligaciones radica en que las mismas fueron asumidas porque libremente se

las contrajo. Piénsese, a contrario, en la obligación del ciudadano de pagar sus impuestos. Ésta no

surge porque voluntariamente haya aceptado tal extremo, sino por la imposición legislativa que así lo

prevé.

La libertad como principio axiológico en la vida de los contratos tiene dos grandes

manifestaciones. La primera es la denominada libertad de contratar. Cada parte debería de ser

plenamente libre a la hora de elegir si decide contratar o no y en caso afirmativo poder optar con

quien hacerlo. La presencia en la actualidad de grandes monopolios y/u oligopolios acecha

constantemente este principio.

La segunda gran manifestación de la libertad en los contratos da lugar a lo que se

denomina libertad de contratación, que consiste sencillamente en que las partes pueden prever

libremente el contenido, alcance y consecuencias de lo que ellas desean en la vida del contrato.

Este principio no es absoluto y entre sus restricciones nos encontramos con el

denominado orden público. El orden público puede definirse como el conjunto de disposiciones que a

la sociedad le interesa que necesariamente se respeten. Son estamentos que ni siquiera las partes

pueden obviar e ineludiblemente deben respetarlos.

La ley de locaciones urbanas que rige en nuestra república tiene algunas

disposiciones que son de orden público, entre ellas el plazo de duración de la locación. Las partes

pueden regular libremente regular su vida contractual pero encuentran un obstáculo insalvable en lo

que respecta al plazo de vigencia de su contrato.

En efecto el art. 2 de la ley 23091 prevé –como normativa encuadrada en el

concepto de orden público – que el plazo mínimo de las locaciones urbanas destinadas a vivienda es

de dos años (se extiende a tres años en el caso de otros destinos distintos a vivienda). Inclusive la

misma normativa pretende anticiparse al eventual intento de futuros contratantes de obviar esta

disposición cuando establece que en caso contratarse por menor tiempo del previsto, se considera

que igualmente se lo hizo por el mínimo legal (que reitero es de dos años en el caso de locaciones

urbanas destinas a viviendas)

En la disquisición técnica ambas partes contratantes en un contrato de locación son

llamadas locador (el dueño) y locatario (el inquilino).

El locador no tiene opción de resolver anticipadamente el contrato. La ley entiende

que es la parte fuerte de los contratantes (¡de hecho cuenta con un inmueble de su propiedad!) y

pretendiendo proteger la seguridad habitaciones de la parte contratante más débil, lo obliga a

respetar la vigencia plena de la duración del contrato. Esto se traduce en la sencilla situación en que

si el locador se arrepiente del contrato con total independencia del motivo de su arrepentimiento, no

va a poder unilateralmente poner fin al contrato antes de la finalización del mismo.

No es la misma situación en caso que el arrepentido sea el locatario. En

efecto y a diferencia de lo que acontece con el locador, el locatario sí va a poder resolver

anticipadamente el contrato de locación.

Es así como el art. 8 de la ley 23.091 regula la resolución anticipada por

parte del locatario. Éste va a poder resolver anticipadamente el contrato cuando al menos

transcurrieron seis meses de vigencia del contrato. Es decir que si el locatario se arrepiente del

contrato antes de ese plazo, inexorablemente va a tener que cumplir las obligaciones asumidas por

dicho lapso (cuya obligación principal es el pago del canon locativo pactado)

Asimismo el locatario que pretenda resolver su contrato, deberá comunicar

fehacientemente al locador su decisión, con una anticipación no menor de sesenta días. Entiéndase el

concepto de “fehaciente” como un medio que permite acreditar per-se que se cumplió con este

extremo (se recomienda envío de carta documento)

A su vez por hacer uso de la resolución anticipada, deberá indemnizar al

locador en la siguiente proporción: si dicha resolución opera entre los seis meses y el año de vigencia

del contrato, deberá abonar el equivalente a 1 ½ mes de alquiler; y si se produce entre el año y la

finalización prevista del contrato, 1 mes de alquiler.