감 정 평 가 서gamjung2.speedauction.co.kr/2016/1214/20161214073009_5161_1.pdf · 1.00 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 0.80 c d@ e + -@3ff g 기호 소재지 토지 면적 (㎡) 용도지역

감정의뢰인

건 명

평가서번호

서울중앙지방법원사법보좌관 하대웅

이지현 소유물건(2016타경5161)

HS160525D

의 뢰 인

건 명

감정평가서번호


이지현 소유물건(2016타경5161)

HS160525D

감 정 평 가 서

해솔감정평가사사무소


이 감정평가서는 감정평가 의뢰목적 외의 목적에 사용하거나 타인(의뢰인 또는 담보감정평가시확인은행이 아닌 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작(改作), 전재(轉載)할 수 없으며이로 인한 결과에 대하여 감정평가업자는 책임을 지지 않습니다.

이 감정평가서는 감정평가에 관한 법규를 준수하고 감정평가이론에 따라 성실하고

감 정 평 가 사(인)

감정평가액

의 뢰 인

소유자(대상업체명)

목 록표 시 근 거

감정평가목적

제 출 처

기 준 시 점


이지현(2016타경5161)

귀 제시목록

법원경매

경매1계

작 성 일조 사 기 간

2016.06.03~2016.06.07

공 부 ( 의 뢰 ) 사 정 감 정 평 가 액

종 류 면적(㎡) 또는 수량 종 류 단 가 금 액

감 정 평 가 내 용

一金사억이천칠백이십삼만원整 (₩427,230,000.-)

(토지)감정평가표

2016.06.07 2016.06.08

HS160525D

면적(㎡) 또는 수량

공정하게 작성하였기에 서명날인합니다.

채 무 자

감정평가조건

-

-

기 준 가 치 시장가치

토지토지 11,269X- 3

423

990,000 418,770,000

이 하 여 백

합 계 ₩427,230,000


감정평가액의 산출근거 및 결정의견

" 별 지 참 조 "


Ⅰ. 감정평가 개요

1. 감정평가목적

- 본건은 서울특별시 강남구 개포동 소재 구룡터널사거리 남동측 인근에 위치하는 토지로

서, 서울중앙지방법원의 경매목적을 위한 감정평가 건임

2. 기준가치 및 감정평가조건

- 본건은 「감정평가에 관한 규칙」제5조제1호의 “시장가치”를 기준으로 감정평가 함

3. 기준시점

-「감정평가에 관한 규칙」제9조제2항에 따라 대상물건의 가격조사 완료일자인 2016.06.07.

로 함

4. 감정평가방법

-「감정평가에 관한 규칙」제7조제1항에 따라 개별로 감정평가 하되, 거래사례, 평가전례

등을 통해 시산가액의 합리성을 검토하여 감정평가액을 결정함

- 본건 토지는 3인 공유 토지로 매각지분인 이지현의 지분(1/3)만의 평가로, 전체를 기준

으로 평가하되, 지분비율에 따라 배분하였음

- 본건 토지는 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량이 요구되는 바, 경매

진행 시 참고하시기 바람


- 본건 지상에 후첨 “위성사진” 및 “사진용지”와 같은 건축물대장이 없는 무허가 건물이

다수 소재하고 있으나, 이에 구애됨 없이 나지를 상정하여 평가하였으며, 제시외건물이

소재하여 토지가 소유권 행사에 제한받는 경우의 토지단가는 토지명세표에 표기하였으

니 업무 진행 시 참고하시기 바람

5. 그 밖의 사항

- 본건은 가격조사일 현재 구룡마을 상황실(02-3423-6761)에 문의한 결과 “개포 구룡마을

도시개발구역” 내 토지인 것으로 탐문되었으며, 현재 사업은 “개포 구룡마을 도시개발구

역 지정을 위한 개발계획(안) 재공람공고(서울특별시강남구공고 제2016-685호)”를

2016.04.07.에 한 상태로 조사되었으니, 경매 참여 시 주의하시기 바람

6. 개포 구룡마을 도시개발구역 지정 및 개발계획(안)1)

- 구역의 명칭·위치 및 면적 : 변경 없음

가) 명 칭 : 개포 구룡마을 도시개발구역

나) 위 치 : 서울특별시 강남구 개포동 567-1 일원

다) 면 적 : 266,304㎡

- 지정목적 및 사업시행시간 : 변경 없음

가) 지정 목적 : 화재 등 재난재해에 취약하고, 주거환경이 열악한 구룡마을에 대하여 거

주민의 주거안전과 쾌적한 도시환경 조성, 공공복리 증진을 위해 공공주도로 도시개발사

업을 추진하기 위함.

나) 사업시행기간:구역지정일 ~ 2020.12.31.까지

- 사업시행(예정)자 및 시행방식 : 변경없음

가) 사업시행(예정)자 : 서울특별시 SH공사(대표자 : 변창흠)

1) 출처 : 서울특별시강남구공고 제2016-685호(2016.04.07.)


나) 사업시행방식 : 수용 또는 사용방식

- 인구수용계획

당초 : 계획인구 5,410인, 건설호수 : 2,126호(임대 1,118/분양 1,008)

변경 : 계획인구 7,279인, 건설호수 : 2,692호(임대 1,107/분양 1,585)

Ⅱ. 토지가액의 산출근거

1. 감정평가방법의 적용

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제21조,「감정평가에 관한 규칙」제14조에

따라 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷한 비교표준지의 공시지가를 기준으로 대상토

지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인, 개별요인 비교 및 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상

토지의 가액을 산정하는 공시지가기준법을 적용함

2. 대상토지 개요

기호 소재지 지목 면적(㎡) 이용상황 용도지역 도로교통형상

지세

개별지가

(원/㎡)

1개포동

621답 1,269 전기타 자연녹지 맹지

부정형

완경사지544,300


3. 비교표준지의 선정

(1) 비교표준지 공시지가

(공시기준일: 2016. 01. 01)

기호 소재지 지목 면적(㎡) 이용상황 용도지역도로

교통

형상

지세

공시지가

(원/㎡)

11680-

268

개포동

612-2전 988 전 2종일주 세로(불)

부정형

완경사945,000

(2) 선정이유

『감정평가에 관한 규칙』제14조제1항에 따라 평가대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ지목

ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 인근지역에 소재하는 표준지를 선정함

4. 시점수정

(서울특별시 강남구 녹지지역)

기 간 지가변동률(%) 비 고

2016.01.01.~2016.04.30 0.695% 4월까지 누계

2016.04.01.~2016.04.30 0.278% 4월분

누 계

(2016.01.01~2016.06.07)

1.050%

(1.01050배)1.00695 x (1+0.00278 x 38/30)

※ 2016년 5월 이후의 지가변동률이 미고시되어 5월 지가변동률을 연장 적용함

5. 지역요인 비교

본건은 비교표준지 인근에 위치하는 바, 지역요인은 동일함(1.00)


6. 개별요인 비교

(1) 개별요인 비교항목

조 건 항 목

가로조건 가로의 폭, 구조 등의 상태

접근조건 교통시설, 상가, 공공 및 편익시설과의 접근성

환경조건일조, 자연환경, 인근환경, 공급 및 처리시설의 상태, 위험 및

협오시설 등

획지조건 면적, 접면너비, 깊이, 형상, 방위, 고저, 접면도로상태 등

행정적조건 행정상의 규제정도

기타조건 장래의 동향, 기타

(2) 개별요인 비교치 결정

기호 비교표준지 가로조건 접근조건 환경조건 획지조건 행정적조건 기타조건 격차율

111680-

2681.00 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 0.80

7. 기타요인의 보정

(1) 인근 매매사례

기호 소재지토지 면적

(㎡)용도지역

토지단가

(원/㎡)

거래가액

(천원)

자료

출처거래시점

건물

#1일원동

산2Ο-Ο임야 496 자연녹지 1,356,451 672,800

감정평가

정보체계2013.06.14

#2율현동

1ΟΟ-Ο전 26 자연녹지 784,615 20,400

감정평가

정보체계2014.11.03


(2) 인근 평가전례

[출처: 협회 감정평가정보]

(3) 인근 유사부동산의 경매평가전례 및 낙찰가

[출처: 부동산태인]

기호 소재지 지목 면적(㎡)경매평가액(원) 토지단가(원/㎡) 가격시점

낙찰가액(원) 낙찰율(%) 낙찰시점

낙찰사례 없음

(4) 『토지』의 경매통계분석

[출처: 부동산태인]

구 분서울 강남구

평균낙찰가율 낙찰건수 평균낙찰가율 낙찰건수

최근 1년간 평균낙찰가율 74.40% 226 101.83% 12

최근 6개월 평균낙찰가율 76.78% 116 57.43% 3

기호 소재지 토지면적

(㎡)용도지역

토지단가

(원/㎡)총평가액(원)

평가목적

가격시점

#1개포동

58Ο-Ο답 61 자연녹지 1,520,000 92,720,000

법원경매

2015.09.17

#2개포동

59Ο-Ο전 700 자연녹지 1,256,000 879,200,000

법원경매

2015.03.04

#3개포동

산15Ο-Ο임 353.72 자연녹지 1,270,000 449,224,400

법원경매

2015.12.07


(5) 기타요인 보정률의 결정

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제1항에 및 「감정평가에 관한

규칙」 제14조 제3항 제5호 등에 의거 인정되는 점을 참작하고 동일수급권을 포함한

인근지역의 평가선례 및 인근 시세 등과의 형평성을 위하여 기타요인 보정이 필요함

가.선례 선정

대상토지와 인근 지역에 위치한 상기 선례 중 용도지역, 이용상황, 주위 환경 등이 유

사하고 면적 등에 있어서 가능성이 높은 평가전례 를 선정하였음

나.산출산식

그밖의요인보정률 기준시점표준지가격평가사례 기준 표준지의가격

=표준지공시지가×시점수정선례단가 ×시점수정×지역요인×개별요인비교

다. 그 밖의 요인 보정률

기호 구분단가

(원/㎡)시점수정

지역

요인

개별

요인산출가격

보정률

(사례기준/

공시지가기준)

1

평가전례

기호(2)1,256,000 1.0427 1.00 0.96 1,257,246

1.317

비교표준지 945,000 1.01050 - - 954,923


라. 그 밖의 요인보정률 결정

본건은 표준지공시지가를 기준으로 하되, 인근지역의 지가수준 및 평가선례, 인근 지역 기

간별 낙찰가율 통계 등 기타 가격형성상의 제 요인을 종합참작하여 그 밖의 요인을 25%

증액보정함

8. 토지가액 결정

기호공시지가

(원/㎡)시점수정 지역요인 개별요인 기타요인

산출단가

(원/㎡)

적용단가

(원/㎡)

1 945,000 1.01050 1.000 0.80 1.30 993,119 990,000

기호

소재지 지번지 목

및용 도

용도지역및

구 조

면 적 (㎡) 감 정 평 가 액비 고

공 부 사 정 단 가 금 액

Page : 1

토지 감정평가명세표

HS160525D

1

자연녹지지역1 서울특별시 621 답 이지현지분418,770,000990,0001269x- 423

강남구 제시외감안3

개포동 @693,000/㎡

합 계 ₩418,770,000.-

이 하 여 백


(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 형태 및 이용상태 (4) 인접 도로상태 (5) 토지이용계획 및 제한상태 (6) 제시목록 외의 물건 (7) 공부와의 차이 (8) 기타참고사항(임대관계 및 기타)

토지 감정평가요항표Page : 1

HS160525D


(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 형태 및 이용상태 (4) 인접 도로상태 (5) 토지이용계획 및 제한상태 (6) 제시목록 외의 물건 (7) 공부와의 차이 (8) 기타참고사항(임대관계 및 기타)

토지 감정평가요항표Page : 2

HS160525D


HS160526D

위 치 도

N

S

소 재 지 서울특별시 강남구 개포동 621

本件

HS160526D

위 치 도

N

S


本件

비교표준지

개포동 612-2@945,000원/㎡

HS160526D

위 성 사 진

N

S


HS160526D

지 적 개 황 도

N

S

1:1200

본 건621답

이지현의 지분 1/3

615-4전

619답619-1구

615-3답620답

사 진 용 지Page : 1

HS160525D

본건 전경(서측)

본건 전경(서측)



HS160525D

본건 전경(북측→남측)

본건 전경(북측 초입)



HS160525D

제시외 건물 전경1




HS160525D





HS160525D

본건 원경

비교 표준지 전경


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