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報告者： 新竹區中信房屋 總經理 蘇俊逸
投資 產 房地 致富 運籌帷幄之中 決勝千里之外!!
秘訣
蘇俊逸 個人檔案 現任：國立清華大學EMBA/MBA第五屆校友會 會長 新竹市菁華扶輪社 創社社長 中信房屋公司新竹區 總經理 經歷：新竹區四大品牌流通聯賣會 會長 中信房屋全省菁英聯誼會 會長 中信房屋竹苗區經營者聯誼會 會長 證照：證劵營業員證照 地政士證照 不動產經紀人證照 CCIM不動產投資師認證。 座右銘：誠信踏實、積極正向
04 03
02 01
自住
節稅
換屋
投資
不動產投資四部曲
1
01
02 03 04
自住
2
02
01 03 04
換屋
一、自住
上市櫃建商 營業額 變化
建案 廣告量變化 房仲業績 新成屋增減
議價空間 大小
總價變化
單價漲跌
坪數增減
付款 條件變化 餘屋促銷
掌握「10大反轉指標」
何時可以進場？
二、換屋
換屋三三五法則 1
換屋策略 2
換屋必做功課 3
評估個人資金若是充足，可「先買後賣」，不急
於出售，較可能賣到較好的價格。
分析目的、未來的市場主流、增值性...等關鍵因素。
依自身的實際需求為全盤考量。
掌握自備款三成
每月房貸為家庭收入的三分之一
房價不超過年收入的五倍
3
03
01 02 04
投資
三、投資 不動產五大循環漲跌走勢圖
三、投資
稀少性 1 土地的稀少性已引發人口對土地激烈的競標情況。
保值性 2
安全性 3
土地資源的稀少性造就了不動產年年增值的潛力
不動產沒有遺失或遭竊之虞
不動產特性
a.一般大眾的心理陷阱
貪婪的人性
無知盲從 欠缺不動產專業素養的一般投資
者往往因為個人之好惡及猶豫保
守的心態，等待更低價格出現。
散戶型投資客群起介入，製造出
大量的「假性需求」景象，扭曲
了不動產真正價值。
陷阱
三、投資 不動產投資觀念
b.聰明的投資觀念
投資本利
回收評估
「勿選擇超過自有資金能力的標的」是投資人必須牢記在心的首要原則
短期重時機
長期看品質
短期的投資,時間第一,長期投資係以選對「房子」為其投資獲利之要件。
觸覺敏銳
出擊果斷
最佳的操盤策略是選擇適當時點介入，是在房價剛上揚之初,敏銳掌握此一反彈契機。
長期投資觀念
取代處分觀念
短期炒作固然有利可圖,長期投資,獲利更大。
充實不動產相關知識,期使不動產本身發揮最大效益。
「天下沒有白吃的午餐」,合理的利潤才是投資者追求的長遠目標。
三、投資 不動產投資觀念
1. 不買棟距太近，這樣生活沒有隱密性。 2. 不買社區規模過大，易有投資客進駐，造成進入分子太雜。 3. 不買建在山坡上的房子，安全性有疑慮。 4. 不買過高公設比的房子，特別注意是否具實用性。 5. 不買沒有附車位的房子。 6. 不買沒有管理的房子。
三、投資 不動產投資觀念
c.房產五大關鍵因素
時機 區位 價格 產品 管理
d.買房六 要
資料取自於：張金鶚 教授
由於不動產「報酬率」與「風
險」間之正向關聯，在投入不動產
投資前，投資人應先對自己的個性
及財力狀況，作一客觀評估。
心態的選擇方向 產品選擇的方向
1、店面產品
長期角度而言，投資店面的增值度最高。
2、土地產品
土地的特性是不怕風吹雨打，而且也沒有管理與維修的麻煩。
3、住宅商品
投資報酬率低，然而亦是風險最低的不動產投資，初入不動產市場者，保守作風或是不景氣時，宜以住宅商品為優先標的。
三、投資 不動產投資方向
1. 人潮流通、房價昌隆
人多的地方自然熱鬧，「地擠人稠」之下房價也高，尤其對商業性店面的投資人而言，人潮流動率高的地段是投資最主要的考慮因素。
2. 居住環境品質好、長期增值信心佳
消費型態的改變，顯示出國人生活品質之提升，已傾向於「住宅品質」的需求滿足時代了！
區位地段選擇方向
三、投資 不動產投資方向
1. 交通建設是屬於長期性的計畫，以致於常因財政、社會或其他因素的變化而修正變更，投資人不可不慎。
2. 交通建設是不動產增值的必要條件，但不是絕對條件，還必須有相當的公共設施、文化建設配合，才能提升生活品質，健全區域發展，厚植增值潛力。
3. 交通建設雖係屬於「線」的發展，然而卻是「點」的投資，仍需評估選擇「增值潛力」看好的區段的！
4. 雖說交通建設是一利多的資訊，但因它所帶來的噪音、空氣汙染及景觀、安全問題，投資人需考慮投資條件。
交通建設方向
三、投資 不動產投資方向
房屋成交量
媒體動向啟示
經濟指標關聯
從不動產經驗法則上，投資人可發現，掌握「反彈契機」的機會必會大於執意於「谷底價」的探求上。
聰明的投資人更應多重參考其他「訊息管道」──不動產週報、期刊、建築經理公司、投資顧問公司以及房仲業者，以查證新聞資料之正確性及了解市場實際交易狀況！
各項經濟指標乃成為分析不動產景氣走向的「領先指標」。
如何從我們生活周遭現象判斷掌握投資時機，亦即如何觀察不動產景氣呢？
三、投資 不動產投資運作
房屋成交屋
媒體動向啟示
經濟指標關聯
從不動產經驗法則上，投資人可發現，掌握「反彈契機」的機會必會大於執意於「谷底價」的探求上。
聰明的投資人更應多重參考其他「訊息管道」──不動產週報、期刊、建築經理公司、投資顧問公司以及房仲業者，以查證新聞資料之正確性及了解市場實際交易狀況！
各項經濟指標乃成為分析不動產景氣走向的「領先指標」。 經濟指標關聯
１. 每人GNP和經濟成長率
由於不動產非貿易性的特性，當實質所得大幅成長，國民生活條件大幅改善，更好的生活品質與居住環境乃成為國民追求的目標，因而帶動房市的活絡及房價的上揚。
2. 貨幣供給增加率（MIB）
貨幣供給額高時，表示社會上流通的資金很多，購屋需求增強，景氣會被帶動。在通貨膨脹期間，不動產是最好的投資管道。
三、投資 不動產投資運作
經濟指標關聯
3、中長期放款利率
資金來源是影響不動產需求面的最重要因素，寬鬆的利率政策，代表建築業和投資大眾有較充分的資金運用及較優惠的貸款條件，因而提升了不動產投資能力和意願。利率提高則房市景氣下降，利率降低則景氣上揚。
4. 匯率
匯率的主要影響與「熱錢」有關，在目前國內投資管道有限的情況下，熱錢的出路勢必會踴向房市。
5. 股票指數
不動產所具有的低風險特性，更吸引不少股票投資人在獲利下了結後轉入房市。因此，股票指數已成為房地產景氣的另一指標。
三、投資 不動產投資運作
1. 政治行情
即政局對房地產的影響力，現時「泛政治化」的社會生活型態下，政治環境的動態勢將成為房價浮沉的重要指標。
2. 財稅措施
財稅手段打壓房市，在長期投資上應多付出一份心力掌握問未來政策「動向」外，更應對短期財稅措施變化深入了解，以確保短線進出及中長期的投資利率。
政治財稅走向
三、投資 不動產投資運作
6. 人口淨移入（人口紅利…）
7. 公共建設（建設紅利、產業紅利）
8. 保值增值＆收益
9. 自用（住）兼投資兼節稅
三、投資 不動產投資策略
1. 土地優於房屋，中古屋優於新屋。
2. 市區（蛋黃區）重質，郊區（蛋白區）重量。
3. 新市區（重劃區）優於舊市區。
4. 漲時重勢（量），跌時重質。
5. 景氣向上復甦萌芽期。
預售屋優先
景氣向下擴張＆衰退期
中古屋優先
策略
三、投資 新竹縣市人口/戶數統計表 資料來源：內政部統計資料
三、投資 房價指數
季別 台北 新北 桃園 新竹 台中 高雄
2013 Q4 60.13 35.09 20.76 18.23 18.34 16.58
2014 Q1 58.88 37.64 20.99 18.91 18.58 17.23
2014 Q2 61.19 37.82 20.94 18.99 18.64 16.85
2014 Q3 58.67 37.72 20.61 19.23 18.87 17.85
2014 Q4 58.04 37.12 20.94 19.11 18.70 17.58
房價指數歷年走勢圖：桃園、新竹
桃園縣 新竹縣市
4
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01 02 03
節稅
四、節稅 不動產稅賦種類
土地增值稅
契稅
遺產稅
租賃所得稅
房屋稅
地價稅
贈與稅
財交所得稅
持有
移轉
四、節稅 地價稅
案例： 小明已婚，名下有四間房子，如何節省地價稅？
1間自己或老婆設籍
1間父或母設籍
1間成年子女設籍
1間岳父或岳母設籍
秘訣 但核准面積受限
都市土地3公畝 非都市7公畝 （700m2 約 211.75坪）
四、節稅 遺產稅
一般被繼承人過世時，多數財產按稅法規定，均須以被繼承人死亡時的時價課遺產稅。
節稅的方式，就是將部
分財產，購買不動產，改成以較低的公告現值或房屋評定現值，去報繳遺產稅。
死亡前兩年贈 與的財產，仍須併 入遺產課稅，故規劃 遺產稅必須儘早且 即時。
實務上通常是生前過戶稅費過高，死後子女爭產更麻煩，其實透過不動產信託登記+信託遺囑，可免除死後爭產問題。
四、節稅 個人綜合所得稅
成屋
實際買賣價申報（課稅原則）：房屋部分課稅、土地部分免課稅 房屋現值比例申報（未能提出原始買賣證明文件）
預售屋（含紅單）
屬於權利金所得，今年起已列為查核重點，國稅局會要求建設公司提供換約名冊。
四、節稅 財產交易所得 a.實際買賣價申報
必要費用中，如要主張扣除裝潢修繕費，必須對方有發票且不得有耗材，且有明確工程合約舉證並註明施工標的物。
＝（賣價-買價-必要費用）*房屋現值/（土地現值+房屋現值）
案例： 買1000萬服務費20萬 賣1500萬服務費60萬 房屋現值100萬 土地現值300萬 ＝1500-1000-20-60*（100/400） ＝105（萬）
四、節稅 財產交易所得 b.房屋現值比例申報
房屋評定現值（核定契價）* 國稅局公佈之核定標準 102年公佈101年所得標準率（新竹市17％竹北市15％鄉鎮8％）
案例：
房屋現值100萬
＝100*17％
＝17（萬）
四、節稅 權利金所得（預售屋、紅單）
＝（賣價-買價-必要費用）
案例：
買1000萬服務費20萬
賣1500萬服務費60萬 房屋現值100萬
土地現值300萬
＝1500-1000-20-60
＝420（萬） 如果是成屋可以*比例＝105萬
四、節稅 提列財產交易損失（出售房屋）
• 如能舉證賣屋確實虧損，當然免繳財產交易所得，至於虧損部分有規定可提列未來3年。
• 財產交易損失扣除額：依法可扣除金額（含前3年財產交易損失未扣除金額），以不超過本年度申報之財產交易所得額為限。
2
1
四、節稅 贈與子女財產，如何節稅？
我國『遺產及贈與稅法』有多次修正，最大的一次利多，贈與稅部分為民國98 年 1月21日總統令公布贈與日期自 98 年 1 月 23 日起免稅額為 220 萬元，以及贈與稅稅率由原本的累進稅率4％～50％，改變為現行的單一稅率10％。
課稅贈與淨額＝按贈與人每年贈與總額-扣除額-免稅額。 所謂扣除額，為贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分，最常見的是土地增值稅、契稅、房貸。
四、節稅 贈與子女財產，如何節稅？
1 按贈與人每年贈與總額 很多人尚有錯誤觀念，認為只要每次匯款給小孩子不超過100萬即課不到稅，其實是要以贈與人每年贈與總額在220萬內才係免稅。電腦化的時代可別認為分次、每次對象不同就可以僥倖避稅喔。
2 善用配偶相互贈與 善用配偶相互贈與財產不計入贈與總額，也就是說如果您要贈與小孩440萬，可先匯給配偶220萬再行贈與子女。
3 子女婚嫁可多贈與100萬 父母於子女婚嫁時所贈與之財物，總金額不超過100萬元，不計入贈與總額。
四、節稅 贈與子女財產，如何節稅？
4、贈與不動產的好處 遺贈稅法第5條第1項第3款:
以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。
然而不動產課稅認定:
土地為公告現值、房屋為評定現值，故市價與課稅價有落差。至於落差幅度、比例，各案均不同。
以新竹市、竹北市房價來說，市價1000萬的房地，土地公告現值加上房屋現值通常落在200～500萬左右。
例：1000萬市價，400萬申報價，該如何贈與才能免稅?
四、節稅 贈與子女財產，如何節稅？
父母名義購買後，分2年辦理贈與登記。
錯誤
逐年贈與資金220萬，5年後即存夠錢以小孩名義登記。
錯誤 父母出錢購買小孩名義，父親出500萬、母親出500萬（申報贈與額各為200萬），直接將錢匯給賣方帳戶或房屋交易專戶，不要匯到小孩帳戶，因為匯到小孩帳戶會被誤認為現金贈與而衍生報稅爭議，小孩如有工作能力，善用贈與負擔(房貸)也可達到免稅效果。
正確
節稅資料來源：住通地政士聯合事務所 聯絡人：莊朝志 電 話：03-5267577 0939-749212 地 址：新竹市延平路一段161號4樓
大家都認識
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荷蘭村
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CO
商圈
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