E-mail: omega74info@gmailžтчет 1_10-ОЦ... · 2016-01-12 · ООО "Омега" 454091, Россия, г. Челябинск ул. Пушкина, 6-В, +7(351)266-99-84 E-mail:

ООО "Омега" 454091, Россия, г. Челябинск

ул. Пушкина, 6-В, +7(351)266-99-84 E-mail: [email protected]

Отчет по определению рыночной (справедливой) стоимости квартир в количестве 5 единиц 1

Госпоже Шатовой О.А.

Уважаемая Ольга Антоновна!

В соответствии с Заявкой на проведение оценки № 51 от 15.12.2015 г. к Договору об оценке имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд № 1/10-ОЦ-02/2010 от 19.04.2010 года и Дополнительного соглашения №1 к Договору № 1/10-ОЦ-02/2010 от 19.04.2010 года от 31.01.2012 года, специалисты ООО «Омега» произвели оценку рыночной (справедливой) стоимости квартир в количе-стве 5 единиц.

Оценка проведена по состоянию на «24» декабря 2015 г. Целью проведения настоящей оценки являлось: определение рыночной (справедливой) стои-

мости имущества для целей включения результатов оценки в финансовую отчетность в соответствии с МСФО.

Предполагаемое использование результатов оценки: Отражение результатов оценки в бух-галтерском учёте и в финансовой отчетности в соответствии с МСФО.

Задачами проведения настоящей оценки являлись: сбор и анализ информации относительно рынка оцениваемого имущества, проведение исследований и расчетов, позволяющих установить с вы-сокой степенью достоверности рыночную (справедливую) стоимость имущества.

Оценка выполнена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом № 225 от 21 июля 2014 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», в соответствии с Федеральными стандартами оценки: ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Международные стан-дарты оценки, седьмое издание МСО-2005, принятые Международным комитетом по стандартам оцен-ки (МКСО) и стандартами и правилами оценочной деятельности СРО НП «АРМО»; в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности, признанных и применяемых на территории Российской Федерации.

Развернутый анализ и расчеты стоимостей объекта оценки представлены в соответствующих разделах отчета об оценке. Отдельные части оценки, приведенные в отчете, не могут трактоваться раз-дельно, а только в совокупности, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограниче-ния.

Проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод, что рыночная (справедливая) стоимость квартир, составляет на дату оценки:

17 989 760,90 рублей, без учета НДС

(Семнадцать миллионов девятьсот восемьдесят девять тысяч семьсот шестьдесят) рублей

В том числе:

№ п/п Адрес объекта № квар-

тиры

Общая площадь

квартиры, кв.м.

Рыночная стои-мость, рублей

за кв.м., без уче-та НДС

Рыночная стоимость, рублей, без учета НДС

1 455000, Челябинская обл, Магнитогорск г, Сталеваров ул, дом № 17, корпус 2 35 152,7 24 931,00 3 806 963,70



4 454000, Челябинская обл., г. Челябинск, ул. Академика Королева, д. 27-А 19 57,1 46 476,00 2 653 779,60

5 454000, Челябинская обл., г.Челябинск, ул. Академика Королева, д. 9 1 94,1 42 215,00 3 972 431,50

Выводы, содержащиеся в отчете, основаны на расчетах, заключениях и информации пред-ставленной заказчиком, а также на нашем опыте и профессиональных знаниях. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета.







Содержание

Сопроводительное письмо

1. Общие сведения. 4 1.1. Основные факты и выводы. 4

1.2. Сертификат (гарантия) качества оценки. 6

1.3. Допущения и ограничительные условия. 6

1.4. Сведения о специалистах – оценщиках ООО «Омега». 8

1.5. Основные понятия. 9

1.6. Процесс оценки. 12

2. Анализ рынка жилой недвижимости г. Челябинска и г. Магнитогорска. 12 2.1. Классификация объектов жилой недвижимости. 12

2.1.1. Классификация объектов жилой недвижимости первичного рынка (новостроек). 15

2.1.2. Классификация объектов жилой недвижимости вторичного рынка. 16

2.2. Наиболее престижные районы города. 17

2.3. Ценовой анализ. 20

2.3.1. Ценовой анализ г. Челябинска. 20

2.3.2. Ценовой анализ г. Магнитогорска. 25

3. Описание объекта оценки. 25 3.1. Описание объекта оценки и его окружения. 26

3.2. Описание прав на объект оценки. 29

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. 30

5. Определение стоимости объекта 30 5.1. Принципы, применяемые при определении рыночной стоимости. 34

5.2. Выбор подходов к оценке 36

5.3. Оценка объекта сравнительным подходом. 37

6. Вывод итоговой рыночной стоимости объекта оценки 48

7. Заключения. 48

8. Сведения о специалистах, принимавших участие в работе. Ошибка! Закладка не определена.

9. Список используемой литературы. 50




1. Общие сведения.

1.1. Основные факты и выводы. Задание на оценку

Объект оценки Квартиры в количестве 5 единиц. Адрес объекта оценки №

п/п Адрес объекта №

квартиры

1 455000, Челябинская обл, Магнитогорск г, Сталеваров ул, дом № 17, корпус 2 35



4 454000, Челябинская обл., г. Челябинск, ул. Академика Королева, д. 27-А 19

5 454000, Челябинская обл., г.Челябинск, ул. Академика Королева, д. 9 1

Имущественные права на объект оценки Общая долевая собственность. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

Договор № 1/10-ОЦ-02/2010 от 19.04.2010 года и до-полнительное соглашение №1 к Договору № 1/10-ОЦ-02/2010 от 19.04.2010 года от 31.01.2012 г. Заявка на проведение оценки №51 от 15.12.2015 года.

Цель оценки Определение рыночной (справедливой) стоимости квартир.

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Отчет может быть использован для отражения ре-зультатов оценки в бухгалтерском учёте и в финан-совой отчетности в соответствии с МСФО и не мо-жет быть документом доказательственного значения для иных целей

Вид стоимости Рыночная (справедливая) стоимость Дата оценки 24 декабря 2015 года Дата составления отчета 24 декабря 2015 года Срок проведения оценки 24 декабря 2015 года Балансовая стоимость объекта оценки Нет данных Существующие ограничения права Доверительное управление

Применяемые стандарты оценки

ФСО №№1-3,7, Стандарты и правила оценочной де-ятельности, утвержденные СРО, в соответствии с требованиями Международных стандартов финан-совой отчетности, признанных и применяемых на территории Российской Федерации

Реквизиты исполнителя оценки Организационно-правовая форма оценоч-ной компании

ООО «Омега» Тел. (351) 266-99-84

Место нахождения оценочной компании Юридический адрес: 454091, г. Челябинск, ул. Пуш-кина, д. 6в. Фактический адрес: 454091, г. Челябинск, ул. Пуш-кина, д. 6в.

ОГРН и дата присвоения ОГРН 1057424592312 Сведения о членстве оценочной компании в саморегулируемой организации оценщиков Не состоит

Оценщик (исполнитель) Букреева Евгения Александровна




Контакты оценщика Тел. (351) 266-99-84, Е-mail: [email protected] Сведения о членстве оценщика в саморегу-лируемой организации оценщиков

Является членом Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АС-СОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» г.Москва, Свидетельство № 989-07 от 23.10.2007, № по реестру 513.

Номер и дата документа подтверждающего получение профессиональных знаний оценщика в области оценочной деятельно-сти

Оценщик объектов и прав собственности. Имеет ди-плом ПП № 541163 МИПК РЭА им. Г.В. Плеханова по программе «Профессиональная оценка и экспер-тиза объектов и прав собственности», специализация «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», Удо-стоверение о повышении квалификации №006 г. Екатеринбург, дата выдачи: 22.09.2015. Насто-ящее удостоверение свидетельствует о том, что Букреева Евгения Александровна прошла по-вышение квалификации в АНО ДПО «Эстима-тика», по дополнительной профессиональной программе, Повышения квалификации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», образование высшее.

Страховой полис добровольного страхова-ния ответственности исполнителя

Ответственность оценщика застрахована в ОАО «АльфаСтрахование», полис № 8191R/776/00183/5, срок действия с 05.10.2015г. по 04.10.2016г., страхо-вая сумма 9 000 000 рублей, выдан 29 сентября 2015г.

Стаж работы в оценочной деятельности Стаж работы в области оценки – 12 лет. Информация о других привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке специалистов с указанием их ква-лификации и степени их участия в проведе-нии оценки объекта оценки

Не привлекались

Применяемые стандарты оценочной дея-тельности

ФСО №№1-3,7, Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные СРО, в соответствии с требованиями Международных стандартов финан-совой отчетности, признанных и применяемых на территории Российской Федерации

Реквизиты заказчика

Организационно-правовая форма компании заказчика

ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СТРОЙКОМ-КАПИТАЛ»

ОГРН и дата присвоения 1087447011497 Место нахождения заказчика 454004, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Уни-

верситетская Набережная, д. 76, нежилое помещение №4

Основные факты и выводы Затратный подход Не применялся Сравнительный подход 17 989 760,90 (Семнадцать миллионов девятьсот

восемьдесят девять тысяч семьсот шестьдесят) рублей, без учета НДС

Доходный подход Не применялся Итоговая величина стоимости объекта оценки




Рыночная стоимость, руб. 17 989 760,90 (Семнадцать миллионов девятьсот восемьдесят девять тысяч семьсот шестьдесят) рублей, без учета НДС

1.2. Сертификат (гарантия) качества оценки.

Оценщики должны соблюдать требования Федеральных стандартов оценки, а также стан-дартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемыми организациями оценщиков, членами которых являются Оценщики, в соответствии со статьей 15 Федерального за-кона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции ФЗ № 225 от 21.07.2014 г., при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Федеральные стандарты оценки Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к

проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден При-казом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден При-казом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299;

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611;

Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г. №327.

Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков Стандарты и правила оценочной деятельности СРО НП «Межрегиональный союз оценщиков»

и НП «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки». Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки Для определения рыночной стоимости объекта оценки использованы Федеральные стандарты оценки и Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщи-ков, которые указаны в п. 4 настоящего отчета.

1.3. Допущения и ограничительные условия. Следующие ограничительные условия проведения оценки являются неотъемлемой частью

настоящего отчета:

1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или уст-ном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматрива-лась как достоверная.

2. Настоящий Отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в Отчете целях. Ни одна из сторон не может использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке. Использование Отчета для иных целей может привести к заблуждению и не-верным выводам.

3. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих доку-ментов, состава и качества прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компе-тенции Оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Объект оценки рас-сматривается как свободный от каких-либо обременений, кроме оговоренных в Отчете.

4. Оценщик не занимался измерениями физических параметров объекта оценки и его ча-стей/элементов (все данные, технические характеристики, размеры, масса и т.п., содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственно-сти за вопросы соответствующего характера.




5. Оценщик провел визуальный осмотр объекта оценки и отметил в данном отчете все ви-димые важные дефекты, которые могли быть замечены им. Оценщик не несёт ответственности за оценку состояния объекта, которое невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычного визу-ального осмотра или путем изучения технической документации. Таким образом, предполагается, что отсутствуют какие-либо скрытые дефекты, кроме обнаруженных дефектов, оказывающих влия-ние на объект оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обна-ружения) скрытых дефектов.

6. Оценщик не имел возможности осмотра многих аналогов и ознакомления с их техниче-ской документацией (в таких случаях использовались характеристики, приводимые в открытых ис-точниках информации).

7. Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю восприятия текста.

8. Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствует его состоянию в момент осмотра.

9. Данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источники информации.

10. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе текущего и будущего использования предполагалось, что уровень управления данной собственно-стью будет среднерыночным.

11. Авторские права на Отчет принадлежат Оценщику. Копирование и распространение от-чета без согласования с автором является нарушением Закона об авторских правах.

12. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого ро-да расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц, вследствие ле-гального использования настоящего Отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным поряд-ком определено, что возникшие убытки, потери и задолженности явились следствием мошенниче-ства, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе вы-полнения работ по проведению оценки и/или подготовке Отчёта.

13. Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному Отчету и не от-вечает в суде по вопросам, связанным с его подготовкой, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами.

14. Приведенные в Отчете величины стоимостей действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответствен-но, величин стоимостей объекта оценки и его частей.

15. Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие не указывать его имя или его Отчет, полностью или частично, в каком либо документе, передаваемом третьим лицам, не связанным с задачей оценки. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от За-казчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

16. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величи-ны стоимости объекта и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

17. Копия отчета об оценки хранится Оценщиком с даты составления отчета в течение об-щего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

18. Оценщик сознательно стремился к минимизации объёма Отчёта. Его содержание пред-ставляется необходимым и достаточным для того, чтобы:




соответствовать требованиям, установленным нормативной базой, регулирующей оце-ночную деятельность;

быть понятным пользователям Отчёта и предоставить им всю существенную информа-цию, необходимую для понимания и проверки результата оценки и способов его получения.

19. В расчетных таблицах, которые представлены в Отчете, приведены округленные значе-ния показателей. Итоговые показатели получены при использовании точных данных.

20. В соответствии с Приказом Министерства Финансов РФ от 13 октября 2003 г. № 91н «Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» под текущей (восстановительной) стоимостью объектов основных средств понимается сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимо-сти замены какого-либо объекта. Справедливая стоимость означает наиболее вероятную цену, по которой данные оцениваемый объ-ект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки дей-ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отра-жаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной дея-тельности в Российской Федерации» установлено, что для целей Федерального закона под оценоч-ной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Согласно пункту 5 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного в целях реализации положений Федерального закона приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №298, при осуществлении оценочной деятельности используются рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимости объекта оценки. Понятие восстанови-тельной и справедливой стоимости не закреплено законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Одновременно, статьей 7 Федерального закона установлено, что в случае использования в норма-тивном правовом акте не предусмотренных Федеральным законом или стандартами оценки терми-нов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стои-мость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других, уста-новлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Дополнительно следует отметить, что и текущая (восстановительная) стоимость и справедливая стоимость и рыночная стоимость (основываясь на нормативных документах, в которых использует-ся эти понятия) должны определяться исходя из сложившихся рыночных условий на дату проведе-ния оценки.

Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в рамках данного отчета, будет учиты-ваться в качестве текущей (восстановительной) стоимости и справедливой стоимости для последу-ющего использования результатов оценки при составлении отчетности в соответствие с требовани-ями МСФО.

Согласно статье 6 Федерального Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельно-сти в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) закрепляет право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридиче-ских лиц на проведение оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и усло-виях, предусмотренных Законом N 135-ФЗ, однако указанный Закон не запрещает арендатору или иному лицу выступать заказчиком по договору.

1.4. Сведения о специалистах – оценщиках ООО «Омега».

Фамилия, Имя, Отчество Документы о профессиональном образовании

Букреева Оценщик объектов и прав собственности. Имеет диплом ПП № 541163 МИПК РЭА им. Г.В. Плеханова по программе «Профессиональная




Евгения

Александровна

оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», Удостоверение о повы-шении квалификации №006 г. Екатеринбург, дата выдачи: 22.09.2015. Настоящее удостоверение свидетельствует о том, что Букреева Евгения Александровна прошла повышение квалифи-кации в АНО ДПО «Эстиматика», по дополнительной професси-ональной программе, Повышения квалификации «Оценка стои-мости предприятия (бизнеса)», образование высшее, стаж работы в области оценки – 12 лет.

Является членом Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУ-ЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИ-СТРОВ ОЦЕНКИ» г.Москва, Свидетельство № 989-07 от 23.10.2007, № по реестру 513.

Ответственность оценщика застрахована в ОАО «АльфаСтрахование», полис № 8191R/776/00183/5, срок действия с 05.10.2015г. по 04.10.2016г., страховая сумма 9 000 000 рублей, выдан 29 сентября 2015г.

Баева

Екатерина

Вячеславовна

- Диплом о высшем образовании ВСГ № 2853790. Выдан: АНО ВПО «Московская открытая социальная академия» г. Москва. Дата выдачи: 04.02.2009 г; - Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 987418. Выдан Международной академией оценки и консалтинга 28.02.2009г. Специа-лизация «Оценка собственности: оценка стоимости предприятия (биз-неса)»;

- Свидетельство о повышении квалификации № 1955 Международной академии оценки и консалтинга по программе «Оценочная деятель-ность».

Является членом СРО НП «Межрегиональный союз оценщиков», сви-детельство № 0598, дата выдачи: 14.07.2009 г., регистрационный № 0598, г. Ростов-на-Дону.

Ответственность оценщика застрахована в ОАО «АльфаСтрахование». Полис страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности № 8191R/776/00094/5 сроком с 06.07.2015 г. по 05.07.2016 г. на сумму 3 000 000 рублей

1.5. Основные понятия.

Общая характеристика МСФО (IAS) 16 «Основные средства»

МСФО (IAS) 16 «Основные средства» является основным международным стандартом, регулирующим порядок учета основных средств.

Также при изучении правил учета основных средств необходимо руководствоваться МСФО (IAS) 1 «Представление финансовой отчетности», МСФО (IAS) 17 «Аренда», МСФО (IAS) 23 «Затраты по займам», МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов».

Определение основных средств

Основные средства - это материальные активы, которые

1. используются компанией для производства или поставки товаров и услуг, для сдачи в аренду другим компаниям или для административных целей; и

2. предполагается использовать в течение более чем одного годового периода.

Критерии и особенности признания основных средств




Объект основных средств должен признаваться в качестве актива, когда:

1. с большой вероятностью можно утверждать, что компания получит связанные с ак-тивом будущие экономические выгоды;

2. себестоимость актива для компании может быть надежно оценена.

При определении того, что составляется отдельный объект основных средств, критерии признания должны применяться с учетом конкретных обстоятельств и специфику финансово-хозяйственной деятельности компании. Например, незначительные по стоимости мелкие приспособления, штампы, шаблоны и другие аналогичные детали могут приниматься к учету как единый учетный объект; запасные части и оборудование для обслуживания основных средств, как правило, включаются в состав материально-производственных запасов и списываются на расходы по мере их использования. Однако крупные запасные части, резервное оборудование, а также запчасти и оборудование для обслуживания конкретного объекта могут приниматься к учету как основные средства, если компания предполагает их использовать в течение более одного (годового) периода, но не более срока полезного использования соответствующего объекта основных средств.

При определенных условиях общую сумму затрат на актив, целесообразно разделять на составляющие части и учитывать каждую часть как отдельный объект основных средств. Это имеет место, когда составные части актива имеют разный срок полезного использования или извлечение выгоды от использования отдельных частей происходит по разным схемам, требуя применения различных норм и методов амортизации. Например, самолет и его двигатели следует учитывать по отдельности, поскольку они имеют разные сроки полезного использования.

Активы, имеющие отношение к экологической безопасности и защите окружающей среды, принимаются к учету как основные средства, если они позволяют компании увеличить будущие экономические выгоды от других активов, принадлежащих компании. При этом балансовая стоимость всей группы соответствующих активов не должна превышать их общую возмещаемую стоимость.

Понятие «группа основных средств»

Группа (вид) основных средств - это объединение активов, одинаковых по содержанию и характеру их использования в процессе деятельности компании.

Примерами групп основных средств могут быть следующие: земля; земля и здания; оборудование; суда; самолеты; автотранспортные средства; мебель и хозяйственные принадлежности; оборудование административных помещений.

Первоначальная оценка объекта основных средств

Первоначальное признание объектов основных средств осуществляется по фактической стоимости.

Первоначальная стоимость – это сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов или справедливая стоимость другого переданного за него возмещения, на момент приобретения или сооружения актива. Структура первоначальной стоимости основных средств определяется способом приобретения объекта.

Первоначальная стоимость объектов, приобретаемых за плату, включает следующие элементы:

1. покупную стоимость, в том числе пошлины и невозмещаемые налоги на покупку (за вычетом предоставленных торговых скидок);

2. прямые затраты по доставке актива к месту назначения и приведению его в рабочее состояние (затраты на подготовку площадки, затраты на доставку и разгрузку, на установку, стои-мость профессиональных услуг архитекторов, инженеров и др.);




3. предполагаемую стоимость разборки и удаления актива (затраты на демонтаж) и восстановление площадки, на которой он располагался (регулируется МСФО (IAS) 37 «Резервы, условные обязательства и условные активы»)

Справедливая стоимость - это сумма, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

Учет основных средств после первоначального признания

Компания согласно МСФО (IAS) 16 может выбрать одну из двух моделей учета последующей оценки:

1. модель учета по первоначальной стоимости;

2. модель учета по переоцененной стоимости.

Важно отметить, что МСФО (IAS) 16 допускает применение модели учета основных средств к отдельным группам основных средств.

Модель учета по первоначальной стоимости состоит в следующем: после первоначального признания объект основных средств учитывается по его первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения, признанных согласно МСФО (IAS)36 «Обесценение активов».

Под убытком от обесценения понимается сумма, на которую балансовая стоимость актива превышает его возмещаемую стоимость; возмещаемая стоимость - наибольшая из двух величин: чистой цены продажи и ценности использования актива.

Модель учета по переоцененной стоимости предполагает, что после первоначального признания объект основных средств учитывается по переоцененной стоимости, являющейся его справедливой стоимостью на дату переоценки за вычетом амортизации и убытков от переоценки. Таким образом, альтернативный подход предусматривает систематическую переоценку объектов основных средств до справедливой стоимости.

Требования к проведению и отражению переоценок основных средств

Переоценке подлежат не отдельные объекты основных средств, а вся группа, к которой относится объект. Переоценки должны проводиться на регулярной основе, так чтобы балансовая стоимость объекта существенно не отличалась от его справедливой стоимости на отчетную дату.

Справедливой стоимостью объектов основных средств обычно является их рыночная стоимость. Такая оценка, как правило, выполняется профессиональными оценщиками.

МСФО (IAS) 16 выделяет два способа отражения переоценки на счетах бухгалтерского учета:

1. сумма накопленной амортизации на дату переоценки переоценивается в той же про-порции, что и изменение балансовой стоимости актива до вычета амортизации; при этом после пе-реоценки балансовая (остаточная) стоимость актива равняется его переоцененной стоимости;

2. сумма накопленной амортизации на дату переоценки списывается на уменьшение балансовой стоимости объекта до вычета амортизации, после чего полученный результат переоце-нивается до справедливой стоимости.

Амортизации основных средств

МСФО (IAS) 16 «Основные средства» определяет амортизацию – как систематическое уменьшение амортизируемой стоимости актива на протяжении срока его полезной службы. Амортизируемая стоимость - фактические затраты на приобретение основного средства или другая величина, отраженная в финансовой отчетности вместо фактических затрат, за вычетом ликвидационной стоимости, т.е. первоначальная стоимость за вычетом ликвидационной.




Ликвидационная стоимость - это сумма, которую компания ожидает получить за актив в конце срока его полезной службы за вычетом ожидаемых затрат на его выбытие. Если величина ликвидационной стоимости незначительна (несущественна), она может не учитываться при формировании амортизируемой стоимости. Если компания использует модель учета по переоцененной стоимости, то переоценке подлежит и ликвидационная стоимость.

Согласно МСФО (IAS) 16 срок полезной службы объекта основных средств – это период, в течение которого ожидается использование амортизируемого актива, либо количество изделий, ко-торое компания предполагает произвести с использованием актива. При определении срок полезной службы актива необходимо учесть следующие факторы:

1. ожидаемого объема использования актива, исходя из его предполагаемой мощности или фактической производительности;

2. предполагаемого физического износа, зависящий от интенсивности использования (количества смен), программы ремонта и обслуживания, условий хранения;

3. технологический и моральный износ;

4. юридические или аналогичные ограничения на использование актива.

Таким образом, по МСФО (IAS) 16 срок полезной службы основных средств определяется компанией самостоятельно оценочным путем на основе опыта работы с аналогичными активами и иными объективными факторами.

Срок полезного использования также должен периодически пересматриваться: в сторону увеличения, если производятся затраты, улучшающие состояние основного средства сверх первона-чально установленных нормативов или становится более эффективной политика компании в обла-сти ремонта и обслуживания; в сторону сокращения, в случае неблагоприятных изменений техноло-гии или в ситуации на рынке.

Инвестиционная недвижимость по МСФО – это готовое к использованию имущество или строящаяся недвижимость, находящиеся в распоряжении владельца или арендатора по договору финансовой аренды, с целью получения арендных платежей или доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для использования в производстве или поставке товаров, оказа-нии услуг, для административных целей или продажи в ходе обычной деятельности.

Инвестиционной недвижимости (собственности) посвящен одноименный стандарт IAS 40. Инвестиционной недвижимостью в целях составления отчетности по МСФО может выступать зем-ля или здание (часть здания) или и то и другое.

1.6. Процесс оценки. В ходе выполнения оценочного задания работа проводилась по следующим направлениям:

Определение целей и задач оценки объектов c заказчиком. Заключение договора на оценку. Сбор и анализ данных (финансовой, бухгалтерской, правовой и другой документации). Проведение бесед и консультаций со специалистами Заказчика о текущем состоянии и

о перспективах развития. Определение стоимости объекта оценки. Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки. Представление результатов оценки Заказчику.

2. Анализ рынка жилой недвижимости г. Челябинска и г. Магнитогорска.

2.1. Классификация объектов жилой недвижимости.

Основным классификационным признаком, при выделении типов строений, принят мате-риал и технология строительства несущих конструкций. В результате выделены следующие типы строений:




I тип Сборно-панельные строения

II тип Кирпичные строения

III тип Монолитные строения

I. Сборно-железобетонные («панельные» и «блочные») дома

Дома, построенные с помощью сборно-железобетонных технологий, можно разделить на «блочные» и «панельные». Сборно-панельные дома, которые преобладают в застройке г. Челябин-ска, представляющие собой дома, состоящие из несущих железобетонных панелей, составляющих наружные и межквартирные стены, и безбалочных железобетонных перекрытий.

В строительной практике, с развитием сборно-железобетонного домостроения, блочная технология, по причине негибкости пространственных габаритов, постепенно морально устаревает. Между тем панельная технология продолжила творческие поиски: усложнился железобетонный каркас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехниче-ские кабины и лифтовые шахты, несущая роль наружных ограждающих панелей стала ограничен-ной, вплоть до просто навесных панелей. Увеличивался шаг несущих стен (пролетов перекрытий) за счет применения различных комбинированных решений (балочных конструкций опоры перекрытий и увеличения габаритов выпускаемых плит перекрытий и др.).

Панельный дом строится по принципу конструктора: на стройплощадку подвозятся уже готовые детали будущего дома, из которых «составляют» жилой дом. Такая технология строитель-ства обуславливает главное отличие панельного домостроения от монолитного: стандартную пла-нировку. Стандартная планировка предполагает строго определенное количество и площадь поме-щений в квартире. Один удачный вариант панельного дома, как правило, копируется тысячами, от-сюда так называемые «серии» домов, дома одной серии как две капли воды похожи на друг друга. Эта особенность панельного домостроения может быть как достоинством, так и недостатком: с од-ной стороны, покупатель в панельном доме твердо знает, какую квартиру он приобретает; с другой стороны, такое строительство предполагает отсутствие свободной планировки.

Одно из достоинств панельных домов – минимальные сроки строительства. Проходит чуть больше полугода, и на месте пустыря появляется целый жилой комплекс. Другой плюс – относи-тельная дешевизна жилья. В настоящее время еще не разработана ни одна другая технология, кото-рая могла бы на равных соперничать с индустриальным методом изготовления комплектующих и возведения многоэтажных домов. Минусов у панелей гораздо больше, чем плюсов. Существенным минусом всех типовых новостроек являются плохое качество строительства, отсутствие качествен-ной сантехники и дверей, кривые стены, потолки, не заделанные швы между панелями, пустоты в стенах и пр. В результате, купив «дешевую» квартиру, покупатель вынужден вложить в нее не одну тысячу долларов. Из-за несоблюдения строительных требований в типовых домах плохая тепло- и звукоизоляция. Из-за того, что квартира продувается всеми ветрами, жителям приходится нанимать работников, которые бы с внешней стороны заделывали щели между панелями. Скудность отопле-ния привела к «выпадению» «точки россы» на внутренней поверхности ограждающих конструкций (стенах), поэтому плесень и потеки по стенам внутри квартиры в сборно-панельных домах стали делом привычным. Планировки в серийных домах тоже оставляют желать лучшего, а возможности перепланировки в таких домах крайне ограничены. Типовые панельные дома строятся быстрее, так как инвестору не требуется время для разработки и согласования нового проекта. По этой причине квартиры в панельных домах, как правило, дешевле. Чаще всего, панельная застройка преобладает в районах, где больше свободной территории и там, где с экономической точки зрения на реализацию жилья в монолите потребуется гораздо больше времени. Новые серии сборно-панельных домов, по-видимому, разрабатываться не будут, т.к. монолитно-каркасное строительство экономически эф-фективнее.

II. Кирпичные дома

Кирпич был всегда популярен. По многим характеристикам он превосходит известные строительные материалы. Жилье из кирпича – самое качественное и комфортное, прежде всего по-




тому, что кирпич это материал, который испытан веками. Кирпичные дома лучше «дышат» и гораз-до экологичнее, ведь кирпич это практически природный материал. Благодаря пористой структуре у кирпича наилучшая тепло- и звукоизоляция. Один из первых удачных серийных проектов девяти-этажный кирпичный многосекционный дом. Более высокое качество этих домов по сравнению со сборно-железобетонными достигнуто, прежде всего, за счет кирпичных стен (толщиной 510 мм). Перегородки гипсобетонные панели 160 и 80 мм. Перекрытия – многопустотные панели 220 мм. В доме пассажирский лифт и мусоропровод, центральное отопление и водоснабжение. В рядовых и торцевых секциях – квартиры разного типа планировки.

К недостаткам можно отнести лишь тот факт, что для возведения кирпичного дома, по сравнению с панельными и монолитными, требуется намного больше времени. Кроме того, для обеспечения новых требований СниП по теплоизоляции стена из чистого кирпича должна быть толщиной около 1 м, что, во-первых, нерентабельно, а во-вторых, затруднительно при строитель-стве несущей стены высокой этажности. Как следствие, жилье в кирпичных домах достаточно доро-гое, и, на сегодняшний день, предложения по продаже квартир в новостройках из кирпича доста-точно редкое явление.

III. Монолитные дома

Строительство монолитных домов – относительно новое направление для отечественного жилищного строительства. Технология строительства «монолита» принципиально отличается от «панели». Основной принцип монолитного строительства в том, что несущий скелет здания сделан из цельного бетона. При строительстве дома создается абсолютно жесткий каркас с различными видами ограждающих конструкций. Основа технологии монолитного литья – арматура и опалубка. Технология строительства позволяет возводить дома в достаточно короткие сроки, что является несомненным достоинством. Применяя ее, гораздо сложнее ошибиться и допустить брак. Сейсми-чески устойчивая конструкция прочно держит форму дома, стены получаются ровнее, потолок и пол, отлитые из бетона, лишены швов и пустот и обеспечивают хорошую звукоизоляцию. Несо-мненное главное преимущество «монолитов» — их индивидуальность. Монолитные дома, в отли-чие от панельных, не подразделяется на серии. Каждый кирпично-монолитный дом проектируется отдельно, архитекторы и проектировщики не привязаны к определенным типоразмерам и, как след-ствие, не ограничены в принятии проектных решений. Чисто внешне они красивые, непривычной формы, с большими, часто опоясывающими квартиру балконами и лоджиями, иногда с мансардны-ми этажами. К достоинствам монолитных домов можно отнести следующее: в первые годы «жизни» дома грунт проседает, и в панельных домах могут образоваться трещины, а монолит оседает цели-ком и трещин не дает. В «монолите» можно делать свободную планировку, какие-то особенные конфигурации, круглые, квадратные стены. Монолитная технология строительства позволяет раз-нообразить архитектурный стиль фасада. Поэтому монолитные дома обычно строят в местах осо-бенно привлекательных, в районах точечной застройки. Важной особенностью является то, что в большинстве сдаваемых домов в квартирах есть только несущие стены, а уж какой площади и кон-фигурации будут помещения и сколько их будет, решает покупатель.

В квартирах, что располагаются в домах из монолита, теплее зимой и прохладнее летом. В более дорогих домах такой баланс достигается не только благодаря удачной современной техноло-гии строительства, но и с помощью последних технических достижений: центральное кондициони-рование, индивидуальный тепловой пункт и др., что является неотъемлемой частью элитных домов.

Монолитное строительство обеспечивает практически «бесшовную» конструкцию. Благо-даря этому повышаются показатели тепло - и звуконепроницаемости. Кроме того, монолитные кон-струкции более долговечны. Полностью монолитные жилые дома встречаются крайне редко. Обыч-но это кирпично – монолитные или панельно – монолитные дома. Главное отличие - в материале наружных стен.




2.1.1. Классификация объектов жилой недвижимости первичного рынка (новостро-ек).

На сегодняшний день жилье в новостройках с некоторой долей условности можно разде-лить на три типа:

эконом-класс;

бизнес-класс (повышенной комфортности);

элитное жилье.

Стоимость квартиры не определяет класс жилья, к которому относится объект, а наоборот, цена на жилье напрямую зависит от класса (параметров дома). Классификация ориентирована, в первую очередь, на потребителя, чтобы правильно оценить квартиру по соотношению цена-качество. Основными критериями отнесения объектов-новостроек к той или иной категории класс-ности являются:

Месторасположение. Близость или удаленность от центра, отличительные особен-ности района, транспортная доступность, вид из окон, перспективы градостроительного развития района и т. д.

Архитектурно-планировочное решение. Количество подъездов, количество квар-тир в доме, возможности по выбору планировки из числа предлагаемых или по индивидуальному заказу, площадь и параметры отдельных помещений квартиры, количество лоджий и балконов, рас-положение квартиры в секции – угловая, внутренняя.

Качество строительства, конструктивные особенности жилого дома. Технологии строительства – фундамент, материалы фасада, стен, возможность свободной планировки, вариант отделки жилья (черновая, чистовая).

Качество инженерии, оборудование и оснащение квартир. Особенности решения систем отопления, водоснабжения (автономное или центральное), электричества, наличие циркуля-ционных насосов, систем пожаротушения, вентиляции и кондиционирования, качество лифтового оборудования, наличие системы «умный дом» и прочее.

Наличие инфраструктуры. Магазины, школы, детские сады, объекты бытового об-служивания и другие объекты, имеющиеся в наличии и предполагаемые к строительству в процессе возведения жилого дома (жилого комплекса).

Организация придомовой территории, эксплуатация и обслуживания жилого дома. Наличие парковок, зеленой зоны, площадок для отдыха детей и взрослых, ограждение терри-тории, наличие собственной обслуживающей организации, службы охраны, домофонов и прочее.

Сложившаяся репутация. Социальная составляющая, социальная однородность жильцов, близость специфических объектов, влияющих на потребительскую привлекательность жилого дома (жилого комплекса).

Исходя из перечисленных критериев, самыми существенными из которых являются место-расположение, архитектурно-планировочные решения, конструктивные особенности жилого дома и качество инженерии, все объекты, жилые дома – новостройки, можно разделить на три основных класса:

Таблица. Характеристики квартир различных потребительских классов. № Параметры Элитное жилье Бизнес-Класс Эконом-Класс

1 Застройщик. Имеет серьезную репута-цию и авторитет на рын-ке элитного жилья.

Имеет серьезную репута-цию и авторитет на рын-ке жилья.

Имеет опыт на рынке жилья

2 Управление Профессиональный ме-неджмент здания

Собственная служба экс-плуатации ЖЭК




№ Параметры Элитное жилье Бизнес-Класс Эконом-Класс 3 Количество квартир Не более 80 Не более 100 Более 100

4 Архитектура, стиль, отделка фасада.

Современный архитек-турный проект, неповто-римый облик, дорогие отделочные материалы

Современный архитек-турный проект, совре-менные отделочные ма-териалы

Современное здание

5 Материал каркаса, стен. Кирпич, Монолит – кир-пич Монолит, блоки Монолит, ЖБИ, пане-

ли, блоки

6

Планировка (площадь квартир, высота потол-ков, возможность пере-планировки).

Гибкая планировка, воз-можность планировки квартиры на свое усмот-рение, потолки от 3,2 м.

Современная планировка квартиры, возможность перепланировки, высота потолков от 2,8 м.

Наличие внутренних несущих стен, готовые планировочные реше-ния.

7

Уровень безопасности, (КПП, огороженная территория, видео наблюдение)

Огороженная территория, круглосуточная охрана, видео наблюдение, до-мофон.

Консьерж и домофон Домофон

8 Система пожарной без-опасности

Спринклерная автомати-ческая система пожаро-тушения и оповещения

Автоматическая система пожаротушения и опо-вещения

Автоматическая си-стема оповещения

9 Отделка площадей об-щего пользования

Отделка на сомом высо-ком уровне, дорогая све-тотехника, качественные отделочные материалы

Качественная отделка Полы – плитка, стены – краска

10 Лифты, окна (Материа-лы, фирма производи-тель)

Окна с деревянными или деревянно-алюминиевыми стекло-пакетами, бесшумные лифты ведущих произво-дителей (KONE, Otis).

Пластиковые импортные стеклопакеты, бесшум-ные лифты европейских производителей.

Пластиковые стекло-пакеты

11 Коммуникации, техни-ческое оснащение

Современные системы вентиляции, и кондицио-нирования, автономные системы энергоснабже-ния, автономное отопле-ние

Современные системы вентиляции, и кондицио-нирования, автономные системы энергоснабже-ния, центральное отопле-ние

Все коммуникации центральные

12 Расстояние до центра города Не более 5-10 км. Не более 10 км.

13 Паркинг Подземный паркинг, гос-тевая стоянка

Подземный или назем-ный охраняемый паркинг Наземный паркинг

14 Обустройство внутрен-ней территории

Придомовое озеленение территории, зоны отдыха, детская площадка

Придомовое озеленение территории Отсутствует

15 Инфраструктура Возможна инфраструкту-ра класса А за исключе-нием нескольких опций.

Пользование развитой инфраструктурой района

Пользование инфра-структурой района

16 Средства коммуника-ции

Телефонная линия ГТС, Выделенная линия Ин-тернет

Телефонная линия ГТС Телефонная линия ГТС

2.1.2. Классификация объектов жилой недвижимости вторичного рынка. На вторичном рынке жилья г.Челябинска все жилые дома классифицируются в зависимо-

сти от типа планировки, года постройки здания, общей площади квартир, материала стен.

Старый жилой фонд – дома постройки до 30-х годов, этажность не более 3, планировка не систематизирована.




Сталинки” и добротный старый фонд – дома постройки 30-50 годов, этажность до 4 (ис-ключения 5 этажей), кухни до 8 кв.м, потолки свыше 3 м, большие площади комнат. Площадь кух-ни: от 6 до 12 кв.м. Санузел раздельный или совмещенный. Материал стен: кирпич. Во всех «ста-линках» установлены газовые колонки. Общая площадь квартир:

1 комн. 2 комн. 3 комн. 4 комн.

32-50 кв.м. 44-65 кв.м. 59-80 кв.м. 80-100 кв.м.

“Хрущевки”– дома постройки 60-70 годов, этажность не более 5, кухни до 6 кв.м, комна-ты частично смежные, отсутствие или малая площадь балкона. Высота потолков 2,5 метра. Матери-ал стен: кирпич, панели. В зданиях отсутствует чердак, мусоропровод, лифт. Однако у этих домов есть и свои преимущества: при дешевизне на фоне других домов, «хрущевки», как правило, распо-ложены в районах с развитой инфраструктурой. Общая площадь квартир:


30-43 кв.м. 41-46 кв.м. 54-62 кв.м. 62-72 кв.м.

“Брежневки” – дома постройки 60-70 годов, этажность до 5, кухни до 8 кв.м, комнаты раздельные, наличие балкона. Высота потолков 2,7 метра. Материал стен: кирпич, панели. У этих домов есть преимущества: при дешевизне, как правило, расположены в районах с развитой инфра-структурой. Общая площадь квартир:


35-47 кв.м. 45-48 кв.м. 54-62 кв.м. 62-72 кв.м.

«Ленинградки» – дома постройки 50 – 70 годов, кирпичные, коридорного типа, этаж-ность от 5 до 9 этажей, кухни от 5 до 6 м2., площадь комнат 12 кв.м. или 18 кв.м, санузел - совме-щенный; А также дома постройки конца 70-х годов, панельные, коридорного типа, 9-ти этажные (редко встречаются 15 этажные кирпичные дома), кухни около 9кв.м., площадь комнат около 13 кв.м. или около 18 кв.м., санузел – раздельный. «Ленинградки» имеют этажность до 8-9 этажей, по-этому оборудованы мусоропроводами и лифтами.

Дома улучшенной планировки – высотные дома, построенные с конца 70-х годов. Квар-тиры в домах повышенной этажности (более 5), наличие лифта и центрального мусоропровода, с кухнями площадью 9 м.кв. в однокомнатных квартирах, 7 – 9 кв.м. в двухкомнатных квартирах, с 8 до 12 м.кв. в 3 – 4-х комнатных квартирах, раздельные комнаты, раздельный санузел, большие бал-коны и лоджии. Дома серии 90 спроектированы по индивидуальным проектам. Это 8-16 этажные жилые дома.

Дома «элитной» планировки – дома построенные с начала 90-х годов. Кирпичные и мо-нолитные дома. Индивидуальная (свободная) планировка помещений. Закрытая дворовая террито-рия. Квартиры на верхних этажах, как правило, имеют несколько ярусов. Отделка фасадов дорого-стоящими материалами.

2.2. Наиболее престижные районы города.

Административно город Челябинск разделен на 7 районов: Центральный, Калининский, Курчатовский, Советский, Тракторозаводский, Ленинский, Металлургический.

Стоимость жилой недвижимости в разных районах города может различаться в несколько раз. К основным ценно-образующим факторам, в значительной мере влияющим на стоимость жи-лья, как на первичном рынке, так и на вторичном рынке недвижимости, относится престижность местоположения. Фактор престижности определяется следующими характеристиками:

удаленность района от центра города;

наличие развитой инфраструктуры в данном конкретном месте;

наличие домов улучшенной категории в этом районе;




низкая или высокая плотность населения;

благоприятный или неблагоприятный социальный состав проживающих;

благоприятная или неблагоприятная экология;

низкий или высокий уровень криминогенности;

доступность общественного транспорта;

наличие зон отдыха (парк, сквер, лесопарковая зона).

Наиболее престижными сегментами города являются территории Центрального, Калинин-ского и Советского районов, образующих историческую часть города. Территория данных районов богата культурно-историческими местами, здесь сосредоточены здания государственных учрежде-ний и крупнейшие офисные центры. Стоимость квартир в обозначенном районе города, пожалуй, самая высокая по городу.

Второе место можно отдать всей остальной территории Калининского и Советского райо-нов, центральной части Курчатовского района и прилегающей к историческому центру города тер-ритории Тракторозаводского района. Территория обозначенных районов отличается развитой ин-фраструктурой, высоким уровнем транспортной доступности. Стоимость квартир несколько выше средней по городу цены квадратного метра недвижимости, однако, не столь высока, как в историче-ском центре города.

Третье место принадлежит центральной части Тракторозаводского и Ленинского районов, отдаленной части Курчатовского и Советского районов. Здесь менее развита инфраструктура и транспортная доступность. Удаленность районов от центра города составляет до 6 - 7 км.

По стоимости жилья на четвертом месте находится наиболее отдаленный от центра города Металлургический район, а также отдаленные территории Ленинского и Тракторозаводского райо-нов.

Основной недостаток Металлургического района состоит в существенном удалении от центра города, плюс к этому транспортная доступность района несколько ограниченна. В район из центра города можно добраться либо по Свердловскому проспекту, либо через дорогу промышлен-ного назначения, которая пролегает от ул. Героев Танкограда и ул. Хлебозаводская. Между тем, по причине высокой интенсивности движения, на обоих транспортных маршрутах ежедневно случают-ся заторы, что ограничивает транспортное сообщение района с остальным городом. Другим недо-статком Металлургического района является плохая экология. На территории Металлургического района расположена промышленная база крупнейшего градообразующего предприятия Челябинска – ОАО «Челябинский Металлургический Комбинат». Производственная активность ОАО «ЧМК» отрицательно сказывается на экологической обстановке района.

Окраины Тракторозаводского и Ленинского районов отнесены к числу промышленных территорий города, здесь расположены крупные производственные предприятия города, в том чис-ле и «Челябинский Тракторный Завод». Помимо этого окраины Ленинского и Тракторозаводского районов имеют низкий уровень транспортной и социальной инфраструктуры, неудовлетворитель-ный уровень транспортной доступности, здесь также сосредоточено большое число ветхо-аварийного жилья. Органы внутренних дел в отдаленных частях Ленинского района отмечают вы-сокий уровень уличной преступности.




Рисунок. Структура продаж по районам города

В среднем более 50% сделок с жильем приходит-ся на два самых крупных спальных района Челя-бинска – Калининский и Курчатовский (их доли в общем объеме 32% и 24% соответственно). По-чти 12% рынка у Тракторозаводского района. Советский и Центральный районы имеют при-близительно равную долю рыка по 9 и 10% соот-ветственно. На Ленинский район приходится приблизительно 8% рынка. И, наконец, самая маленькая доля у Металлургического района – 5%.



Отчет по определению рыночной стоимости квартир в количестве 5 единиц 20

2.3. Ценовой анализ. 2.3.1. Ценовой анализ г. Челябинска. Первичный рынок Кол-во - доля в %% отношении. В скобках - абсолютная величина.

Площадь - средняя общая площадь в м2. В скобках - минимальная и максимальная общая площадь в м2.

Цена м2 - средняя цена в т.р./м2. В скобках - минимальная и максимальная цена в т.р./м2.

СКО - среднеквадратическое отклонение цены м2.

Средняя по Челябинску Кол-во Площадь Цена м2 СКО 100.0% (68) 60.6 (26-90) 35.7 (28.00-62.00) 9.31

Средняя по району

Район Кол-во Площадь Цена м2 СКО

Калин 5.9% (4) 40.5 (28-53) 55.3 (50.00-61.32) 4.02

Ленин 82.4% (56) 61.8 (26-90) 32.2 (28.00-43.53) 4.85

Совет 11.8% (8) 62.5 (49-77) 51.0 (42.00-62.00) 6.97

Средняя по кол-ву комнат

Комнат Кол-во Площадь Цена м2 СКО




1ккв 30.9% (21) 41.7 (26-60) 40.1 (28.00-62.00) 10.47 2ккв 50.0% (34) 64.5 (52-76) 34.6 (28.00-62.00) 8.83 3ккв 19.1% (13) 81.0 (73-90) 31.7 (28.00-42.00) 4.71

Средняя по стенам

СтеныКол-во Площадь Цена м2 СКО ? 1.5% (1) 87.0 (87-87) 32.8 (32.76-32.76) 0.00 М 14.7% (10) 60.6 (49-77) 52.0 (42.00-62.00) 6.98 П 83.8% (57) 60.2 (26-90) 33.0 (28.00-55.00) 6.38 ? 1.5% (1) 87.0 (87-87) 32.8 (32.76-32.76) 0.00

Средняя по типу платежа

Платеж Кол-во Площадь Цена м2 СКОЕдиноврем. 27.9% (19) 62.4 (28-87) 41.0 (31.56-62.00) 9.90 Ипотека 72.1% (49) 60.0 (26-90) 33.7 (28.00-62.00) 8.22




Разработка: Попов Илья Вячеславович (специалист по информационным технологиям)

Квартирный Центр "Энергия"

Вторичный рынок Кол-во - доля в %% отношении. В скобках - абсолютная величина.

Площадь - средняя общая площадь в м2. В скобках - минимальная и максимальная общая площадь в м2.

Цена - средняя цена в т.р. В скобках - минимальная и максимальная цена в т.р.

Средневзв цена - средневзвешенная цена. Отношение суммы произведений цены и площади к сумме площадей.

Цена м2 - средняя цена в т.р./м2 (или средняя удельная цена). В скобках - минимальная и максимальная цена в т.р./м2.

Средн цена м2 - отношение суммарной цены к суммарной площади.

СКО - среднеквадратическое отклонение цены м2.

Средняя по Челябинску Кол-во Площадь Цена Средневзв

цена Цена м2 Средн цена м2 СКО

100.0% (305) 54.1 (22-190) 2296.1 (1050.0-12500.0)

2692.2 43.0 (26.7-66.2) 42.47 7.57




Средняя по количеству комнат

Комнат Кол-во Площадь Цена Средне-взв цена

Цена м2 Средн цена м2

СКО

1ккв 35.1% (107) 35.6 (22-53) 1669.9 (1050.0-3000.0) 1722.7 47.1 (26.7-65.4) 46.96 6.61 2ккв 27.5% (84) 50.3 (40-70) 2071.0 (1450.0-4300.0) 2117.0 41.0 (28.4-66.2) 41.17 6.69 3ккв 32.1% (98) 70.2 (47-150) 2840.1 (1630.0-6999.0) 3025.6 40.2 (27.5-61.1) 40.45 7.10 4ккв 5.2% (16) 98.8 (75-190) 4333.8 (2500.0-

12500.0) 5112.6 42.0 (29.8-65.8) 43.89 8.68

Средняя по районам

Район Кол-во Площадь Цена Средне-взв цена


СКО

Калин 11.8% (36) 60.3 (31-102) 2537.2 (1450.0-5000.0) 2840.5 42.5 (29.8-56.5) 42.10 6.05 Курчат 21.6% (66) 52.8 (23-150) 2331.8 (1050.0-4500.0) 2596.4 45.5 (26.7-61.6) 44.13 6.51 Ленин 20.0% (61) 52.7 (27-115) 1998.5 (1220.0-4200.0) 2169.7 38.8 (29.3-50.0) 37.91 5.44 Метал 6.6% (20) 53.6 (32-80) 1836.0 (1100.0-2550.0) 1913.7 34.9 (27.5-42.6) 34.25 4.37 Совет 7.2% (22) 61.5 (31-150) 2980.5 (1450.0-7500.0) 3574.8 48.1 (36.3-61.1) 48.43 6.61 Тракт 18.0% (55) 45.9 (22-75) 1807.1 (1080.0-3050.0) 1945.7 40.4 (30.7-52.3) 39.36 5.23 Центр 14.8% (45) 59.3 (26-190) 2921.7 (1400.0-12500.0) 3898.6 49.5 (34.2-66.2) 49.30 8.28




Средняя по сериям

Серия Кол-во Площадь Цена Средневзв цена


СКО

121 16.7% (51) 56.9 (25-105) 2401.6 (1300.0-4200.0) 2627.7 42.9 (30.7-55.9) 42.18 5.59 97 22.3% (68) 54.2 (26-153) 2402.6 (1150.0-6100.0) 2711.7 44.9 (26.7-61.6) 44.34 6.84 ? 8.2% (25) 49.5 (23-90) 2166.4 (1050.0-5500.0) 2428.4 44.2 (28.4-61.1) 43.74 8.33 Бр 15.1% (46) 50.7 (30-80) 2006.2 (1220.0-3300.0) 2076.1 40.4 (29.3-58.0) 39.57 6.77 Гт 2.0% (6) 53.7 (27-78) 1835.0 (1260.0-2520.0) 1972.1 35.9 (31.0-50.0) 34.19 6.49 Лп 7.9% (24) 49.9 (22-102) 2143.3 (1080.0-4050.0) 2506.1 44.4 (35.1-61.8) 42.98 6.57 Пм 6.2% (19) 64.6 (40-90) 2538.9 (1260.0-5000.0) 2679.1 39.2 (27.5-66.2) 39.28 9.74 Хр 16.7% (51) 41.9 (26-61) 1713.2 (1250.0-2600.0) 1765.9 41.9 (31.5-65.4) 40.89 6.75 Эл 4.9% (15) 96.5 (34-190) 4662.6 (1800.0-

12500.0) 5682.3 49.0 (29.0-65.8) 48.30 10.52




Разработка: Попов Илья Вячеславович (специалист по информационным технологиям)

Квартирный Центр "Энергия" Данные предоставлены сайтом www.74dom.ru.

2.3.2. Ценовой анализ г. Магнитогорска. Росриэлт представляет обзор цен на недвижимость в Магнитогорске по данным на декабрь

2015 г. В обзор включены стоимость на Росриэлте новостроек и квартир вторичного рынка, а также

цены на дома, земельные участки, офисы, торговые площади, гаражи. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир, офисов и торговых площадей.

Недвижимость, тип сделки

Средняя цена на недвижи-мость в Маг-нитогорске в декабре на Ро-сриэлте

Изменение це-ны на недви-жимость в Магнитогорске за месяц

Изменение це-ны на недви-жимость в Магнитогорске с начала 2015 г.

Изменение цены на не-движимость за год

Количество объявлений

ПРОДАЖА

Квартиры 31 912 руб. за кв.м.

+0.29% — +0.13% 213

- Вторичный рынок

32 124 руб. за кв.м.

+0.38% — +1.43% 194

- Новостройки 32 317 руб. за кв.м.

+0.86% — — 15

Дома 4 174 846 руб. +1.59% — -23.66% 59

Земля 197 966 руб. за сотку

-24.31% — +214.4% 14

Офисы 43 016 руб. за кв.м.

+48.47% — +3.77% 6

Гаражи 82 857 руб. -17.14% — -48.21% 7

Источник информации: http://www.rosrealt.ru/Magnitogorsk/cena




3. Описание объекта оценки.

3.1. Описание объекта оценки и его окружения.

Объект оценки жилые квартиры в количестве 5 единиц:

№ п/п Адрес строительный Квартира Кол-во

комнат



Фактиче-ское ис-

пользова-ние квар-

тир

Техническое состояние квартир

1 455000, Челябинская обл, Магнитогорск г, Сталеваров ул, дом № 17, корпус 2 35 3 152,7 Жилое

Состояние хо-рошее, отделка

черновая



черновая



черновая

4 454000, Челябинская обл., г. Челябинск, ул. Академика Королева, дом № 27-А 19 2 57,1 Жилое


простая

5 454000, Челябинская обл, Челябинск г, Академика Ко-ролева ул, дом № 9 1 3 94,1 Жилое


простая

Город Магнитогорск - один из крупнейших центров металлургической промышленности России, второй по величине в Челябинской области после города Челябинска. Расположен у подно-жия горы Магнитной по обоим берегам реки Урал. Территория города в пределах городской черты составляет 39266 га, население 409, 4 тыс. чел (2008 г).

В отраслевой структуре промышленности города Магнитогорска лидирующее положение занимает металлургическое производство и производство готовых металлических изделий № 73%. Налоговый потенциал города является одним из самых высоких в Челябинской области, поскольку его значительную часть формирует главный налогоплательщик - ОАО "Магнитогорский металлурги-ческий комбинат".

Начало городу положил рабочий поселок, возникший на строительстве Магнитогорского металлургического комбината в июне 1929 г. В город Магнитогорск он был преобразован решением Президиума ВЦИК (протокол - 10 от 10 июня 1931 года). Следует отметить, что до начала строитель-ства ММК в пределах нынешней городской черты существовала крепость Магнитная (1743 год), а затем и станица Магнитная (1838 год)- опорный пункт пограничной и оборонительной линии Орен-буржья, отделяющей Россию от киргиз - кайсацкой степи.

В соответствии со ст. 9 Устава города Магнитогорска структуру органов местного само-управления составляют:

1. Магнитогорское городское Собрание депутатов;

2. Глава города Магнитогорска

3. администрация города Магнитогорска.

Представительным органом муниципального образования является городское Собрание, ко-торое состоит из 31 депутата, избираемого на муниципальных выборах по одномандатным избира-тельным округам. Срок полномочий городского Собрания составляет 5 лет.

Глава города является высшим должностным лицом муниципального образования, избира-ется на муниципальных выборах сроком на 5 лет. В настоящее время возглавляет администрацию города Е.В. Карпов.

В целях эффективного управления городским хозяйством предусматривается деление терри-тории города на районы:




Ленинский,

Правобережный,

Орджоникидзевский.

Правобережный район города Магнитогорска был образован (в современных границах) Ука-зом Президиума Верховного Совета РСФСР от 01 февраля 1963 года. Правобережный район распо-ложен в границах от улицы Гагарина на севере до улицы Завенягина на юге. От береговой зоны реки Урал на востоке до границ города с Республикой Башкортостан на западе. Общая площадь района 39,95 га.

Правобережный район - центр административной и деловой жизни города. Здесь располо-жены администрация города Магнитогорска, крупные коммерческие банки. Промышленными пред-приятиями района являются завод ЖБИ, завод крупнопанельного домостроения, Магнитогорская обувная фабрика, ООО "Уралтрансгаз", линейно-производственное управление магистральных газо-проводов, ООО "Трест жилищного хозяйства" и т.д. На территории района есть крупные предприятия связи и коммунального хозяйства, проектные институты.

В Правобережном районе, при небольшом числе промышленных предприятий, сконцентри-рован значительный научный и культурный потенциал города: Магнитогорский государственный университет, Магнитогорская государственная консерватория, Драматический театр имени А.С. Пушкина, Госцирк, Картинная галерея, Магнитогорская государственная хоровая капелла им. С.Г. Эйдинова, Краеведческий музей, Детская картинная галерея и т.д. В районе сосредоточено большое число образовательных учреждений различного уровня, спортивных сооружений, среди которых Дворец спорта им. И.Х. Ромазана, ледовая Арена "Металлург" и другие. Район характеризуется раз-витой инфраструктурой.

Согласно п.3. ст.4 Устава города Магнитогорска администрации районов в городе являются территориальными органами администрации города и статусом юридического лица не наделяются. С 2005 года главой администрации Правобережного района является Н.Н. Ефремова.




Объекты оценки расположены в Центральном районе г. Челябинска в его северо-западной части (Тополиная аллея).

Жилой комплекс «Тополиная Аллея» расположился в центральном районе г. Челябинска, в экологически чистой зоне, удаленной от промышленных объектов и окруженной лесным массивом, чудесный вид на который открывается из окон множества домов. Расстояние до центра города со-ставляет порядка 7 км., что примерно равно 15-20 минутам езды на любом виде транспорта.

Район хорошо обеспечен общественным транспортом, автобусы и маршрутные такси доста-вят жителей района в любую точку города.

Во дворе этих домов запроектированы игровые и спортивные площадки, места для прогулок и семейного отдыха. Предусмотрены места для парковок, оснащен удобный въезд во двор со стороны окружающих дом улиц.

Микрорайон с каждым днем становится все более комфортабельным, насыщается инфра-структура, уже сейчас в пределах пешеходной доступности для вас работают: супермаркет, около 13 магазинов товаров различных направлений, 5 ресторанов, химчистка, аптека, отделения и банкоматы крупных банков, салоны красоты и спортивные клубы, ветклиника и многое другое.

Кроме того, в 4-5 минутах езды располагается ледовая арена «Трактор», городской парк им. Гагарина, городской пляж.

На территории микрорайона вот уже более 2-х лет работают школа «Интеллект» и детский сад «Какаду», оснащенные самым современным оборудованием.

Детский сад «КАКАДУ» - двухэтажное светлое, красочное здание. Фасад оформлен в разно-цветных тонах, а у каждой детской комнаты свой дизайн. Игровые площадки сделаны из прочных, экологически безопасных материалов. Крытый бассейн оснащен современной системой очистки во-ды. Программы обучения, яркие интересные игрушки.

Школа на 800 учащихся.

В здании школы спроектированы спортивная, учебная, рекреационная и хозяйственная зо-ны. Физкультурно-спортивная зона включает в себя комбинированные площадки для волейбола и баскетбола, площадку для игры в ручной мяч и беговую дорожку.

В зоне отдыха предусмотрены площадки для подвижных игр. Школа оснащена современ-ным оборудованием и удобной мебелью. В здании школы помимо классов, библиотеки с читальным залом и учебных мастерских, будет актовый зал и студия для пения и танцев.

Объект оценки находится в г. Челябинске, в жилом квартале, имеет хорошие подъездные пути. Район, в котором находятся оцениваемая квартира, имеет удобное транспортное сообщение. Недалеко от домов находятся остановки общественных видов транспорта (автобусы, маршрутные такси). Место расположения жилых домов отличается развитой инфраструктурой (школы, детские сады, магазины, увесилительные заведения, аптека, отделения банков).

Прогнозируя стоимость квартир, можно предположить, что вышеперечисленные достоин-ства квартир, а также расположение и техническое состояние домов позволят сохранить их привлека-тельность для покупателей на рынке недвижимости и в будущем.




3.2. Описание прав на объект оценки.

Объектом оценки являются жилые квартиры в количестве 5 единиц:

№ п/п Адрес строительный Квартира Кол-во

комнат

Общая пло-щадь квар-тиры, кв.м.

Имущественные права

1 455000, Челябинская обл, Магнитогорск г, Сталеваров ул, дом № 17, корпус 2 35 3 152,7 Общая долевая

собственность





4 454000, Челябинская обл., г. Челябинск, ул. Академика Королева, дом № 27-А 19 2 57,1 Общая долевая


5 454000, Челябинская обл, Челябинск г, Академика Королева ул, дом № 9 1 3 94,1 Общая долевая


Подтверждением этого служат документы предоставленные заказчиком:

- Свидетельство о государственной регистрации права от 25.06.2009г. серии 74АВ № 261145

- Свидетельство о государственной регистрации права от 30.12.2013г. серии 74АД № 787052




Все документы предоставлены в копиях (в Приложении № 1 настоящего Отчета).




4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими

способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует опре-деленная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использо-вания, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилуч-шего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое исполь-зование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим ре-зультатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разре-шены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности спосо-бов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разре-шенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых ис-пользований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, расположенная в жилом многоэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

5. Определение стоимости объекта

В базовом разделе МСО, который называется «Общие понятия и принципы оценки» приве-дены основные положения, на которых построены Стандарты, Применения и Международные Руко-водства. Для получения представления о фундаментальных основах оценки и их взаимосвязи со стандартами финансовой отчетности ниже приведены основные принципы, понятия и определения МСФО и МСО, касающиеся вопросов учета и оценки активов.

Термины МСФО

Справедливая стоимость – сумма, за которую актив может быть обменян или погашены обя-зательства между осведомленными и мотивированными сторонами при условии свободной сделки (МСФО 16, п. 6).

Балансовая стоимость – сумма, по которой принята стоимость актива после вычета любой накопленной амортизации и накопленного убытка от обесценения (МСФО 16, п.6).

Первоначальная стоимость – сумма уплаченных денежных средств или эквивалентов де-нежных средств и справедливая стоимость другого встречного предоставления, переданного для при-обретения актива на момент его приобретения или сооружения (МСФО 16, п.6).

Амортизируемая стоимость – первоначальная стоимость актива или другая сумма, отражен-ная вместо первоначальной стоимости, за вычетом ликвидационной стоимости. Амортизация – си-стематическое распределение амортизируемой стоимости актива на протяжении срока его полезной службы (МСФО 16, п.6).

Имущество, занимаемое собственником – имущество, которое держит собственник (или арендатор по договору финансовой аренды) для использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей. (МСФО 40,4).




Инвестиционное имущество – имущество (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), которое держится (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) для получения дохода от аренды или увеличения стоимости капитала или и того и другого, а не для:

а) использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административ-ных целей, либо

б) продажи в ходе обычного бизнеса (МСФО 40, 4).

Текущие активы - активы, которые:

а) как ожидается, будут реализованы или сохранены для продажи или потребления в ходе обычного операционного цикла предприятия или

б) сохраняются прежде всего для целей торговли или в течение короткого времени, как ожи-дается, будут реализованы не позднее чем через двенадцать месяцев после даты баланса; или

в) представляют собой актив в форме денежных средств либо эквивалента денежных средств, который не ограничен в использовании (МСФО 1, п. 57).

Все прочие активы должны быть квалифицированы как нетекущие (долгосрочные) активы.

Чистая цена продажи – сумма, полученная от продажи актива при условии справедливой сделки между осведомленными и свободными сторонами, за вычетом затрат на ее осуществление (МСФО 36, п.5). МКСФО принял решение дополнить данное определение чистой цены продажи: «справедливая стоимость минус затраты на продажу».

Чистая стоимость реализации – определенная цена продажи в рамках обычного ведения бизнеса за вычетом затрат на продажу и предполагаемых затрат для подготовки сделки (МСФО 2). Чистая стоимость реализации используется только в контексте МСФО 2 (Запасы) для имущества, предназначенного для реализации. При таких условиях данная величина будет равна рыночной стои-мости за вычетом затрат на продажу в том случае, если выполняются все условия определения ры-ночной стоимости. Данный термин эквивалентен термину чистая цена продажи.

Затраты на продажу – это все дополнительные затраты, которые прямо связаны с продажей актива, кроме финансовых затрат (процентов) и затрат по налогу на прибыль.

Сумма ожидаемого возмещения актива (или единицы, генерирующей денежные потоки) – наибольшая из двух оценок: справедливой стоимости (за вычетом затрат на продажу) или стоимости при текущем использовании (МСФО 36, п.6).

Переоцененная сумма – справедливая стоимость на дату переоценки за вычетом любого су-щественного накопления амортизации (обесценения) и существенных накопленных убытков от ослабления (МСФО 16, п. 31).

Основные средства – материальные активы, которые:

а) находятся у предприятия для целей использования в производстве или обеспечения услуг или продуктов, для сдачи в аренду или для административных целей;

б) будут использованы в течение более одного производственного цикла (МСФО 16, п. 6).

Стоимость в использовании – текущая стоимость предполагаемого будущего денежного по-тока, который обеспечивает продолжение использования актива и его реализацию в конце срока по-лезного использования (МСФО 36, п.6).

Срок полезной службы (полезного использования) – это:

а) период, в течение которого амортизируемый актив будет использоваться предприятием, или

б) количество продукции (или аналогичных показателей), которое можно получить от ис-пользования актива предприятием (МСФО 16, п.6; МСФО 17, п.3; МСФО 36, п.6).

Экономический срок службы (economic life):




− период, в течение которого, как ожидается, актив будет пригоден для экономического ис-пользования одним или большим числом пользователей;

− количество продукции или аналогичных единиц, которое, как ожидается, должно быть получено от актива одним или большим числом его пользователей (МСФО 17, 4).

Ликвидационная стоимость актива – расчетная сумма, которую организация получила бы на текущий момент от реализации актива за вычетом предполагаемых затрат на выбытие, если бы дан-ный актив уже достиг того возраста и состояния, в котором, как можно ожидать, он будет находиться в конце срока полезной службы (МСФО 16, п.6).

Класс основных средств – это группа объектов, одинаковых по характеру и способу исполь-зования в деятельности предприятия (МСФО 16, п. 37).

Подразделение, приносящее денежный доход /ППДД/ – это наименьшая идентифицируемая группа активов, генерирующая поступление денежных средств, в значительной мере независимых от притоков денежных средств от других активов или групп активов (МСФО 36, п.6).

Генерирующая единица - это наименьшая идентифицируемая группа активов, обеспечива-ющая поступления денежных средств, которые в значительной степени независимы от притоков де-нежных средств от других активов или групп активов (МСФО 36, п.6).

Справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу – это сумма, которую можно полу-чить путем продажи актива или генерирующей единицы при совершении сделки между хорошо осве-домленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами, за вы-четом затрат на выбытие (МСФО 36, п.6).

Там, где организация принимает модель ведения учета по справедливой стоимости в рамках МСФО 16, активы включаются в баланс по их справедливой стоимости на оснве следующих правил:

«Справедливая стоимость земли и зданий обычно определяется из свидетельств, базирующихся на рыночных данных, путем проведения оценки, осуществляемой обладающими профессиональной квалификацией оценщиками. Справедливая стоимость сооружений, машин и оборудования – это обычно их рыночная стоимость, определенная путем оценки» (МСФО 16, п. 32)

«Если в силу специализированного характера объекта основных средств последний редко продается, иначе как часть функционирующего бизнеса, и основанные на рыночных данных свидетельства относительно справедливой стоимости таких объектов отстутствуют, у организации может возникнуть необходимость расчета их справедливой стоимости с использованием доходного подхода или подхода на основе амортизированных затрат замещений» (МСФО 16, п. 33)

В соответствии с МСФО 16 классификация объектов основных средств проводится компа-нией самостоятельно с учетом общности их видов и специфики эксплуатации, например:

Земля;

Здания;

Сооружения;

Оборудование;

Автотранспортные средства;

Мебель и прочие принадлежности.

Основные положения МСФО 16

МСФО 16 требует отражать стоимость основных средств на основании результатов переоценки в случае, если их справедливая стоимость может быть достоверна определена.

При этом, результат переоценки – справедливая стоимость на дату переоценки за вы-четом накопленного износа и обесценения с даты переоценки до даты отражения в отчетности.




Переоценка должна проводиться с достаточной регулярностью с тем, чтобы избежать материальной разницы между балансовой стоимостью и справедливой стоимостью на дату баланса.

Справедливая стоимость земли и зданий определяется на основе рыночных данных в ходе оценки, проведенной профессиональным квалифицированным оценщиком.

Справедливая стоимость специализированных ОС определяется на основе доходного или затратного подхода (метод АЗЗ).

Амортизация – МСФО 16

В МСФО 16 (пп. 43-63) изложены предъявляемые к организации требования по учету амор-тизации активов, представляющих собой совокупность земли, здания, установок и машин (основные средства).

Элементы затрат. Любая часть объекта основных средств, затраты на которую значимы по отношению к полным затратам на приобретение этого объекта основных средств, должна амортизи-роваться отдельно. Там, где части объекта имеют схожий срок службы и будут амортизироваться по аналогичной норме, их можно при определении амортизационных отчислений сгруппировать.

Остаточная стоимость. Остаточная стоимость вычитается из учетной суммы актива для определения суммы, которую организация должна амортизировать. Если политика менеджмента ор-ганизации включает выведение активов из эксплуатации по истечении конкретного установленного времени, срок полезного использования актива может быть меньше его экономического срока служ-бы. В МСФО 16, п. 58 признается, что земля обычно имеет неограниченный срок полезного исполь-зования и поэтому должна учитываться отдельно. Предусмотрено также, что повышение стоимости земли не должно влиять на амортизируемую сумму для здания.

Будущий срок службы. Оценщик может предоставлять консультацию относительно оста-точного экономического срока службы актива. При сообщении информации об экономическом сроке службы задний, улучшений, производств, машин и оборудования следует заявлять, что он не обяза-тельно тот же самый, что и срок полезного использования этих активов для организации, который зависит от политики организации в отношении выбытия объектов основных средств или их модерни-зации.

Требования в отношении сообщения результатов. При представлении информации о распре-делениях стоимости или расчете остаточной стоимости элементов актива, основанной на распределе-нии стоимости полностью укомплектованного актива, оценщик должен заявить, что представленные цифры являются гипотетическими распределениями стоимости полного объекта, подготовленными исключительно для расчета подходящей нормы амортизации в финансовых отчетах организации, и в случае какой-либо иной цели полагаться на эти цифры не следует.

Стоимость альтернативного использования

Если имущество, занимаемое собственником, обладает потенциалом для некоторого альтер-нативного использования, в результате которого его стоимость в отрыве от бизнеса была бы более высокой, чем его стоимость как часть подразделения, приносящего денежный доход, к которому оно принадлежит, оценщик должен представить в отчете рыночную стоимость для этого альтернативного использования не учитывает таких проблем, как закрытие или крах бизнеса и сопутствующие затар-ты, которые были бы понесены при достижении альтернативного использования. При решении во-проса о том, какая сумма подходит в качестве справедливой стоимости, это следует принимать во внимание.

Специализированное имущество

Как МСО, так и МСФО 16 признают, что существуют категории активов, для которых в си-лу их специализированного характера – сопоставимые рыночные данные отсутствуют. Это обуслов-ливает необходимость применения к оценке стоимости этих активов доходного подхода, либо подхо-да, основанного на амортизированных затратах замещения. Выбор конкретного подхода диктуется не типом актива, а наличием или отсутствием данных рынка.




Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ)

Амортизированные затраты на замещение (DRC) представляют собой применение затратного подхода к оценке стоимости специализированных активов для целей финансовой отчетности, где прямые рыночные свидетельства ограничены. Как применение затратного подхода они основываются на принципе замещения.

Амортизированные затраты замещения используются там, где имеется недостаточно рыночных данных для определения рыночной стоимости прсредством свидетельств, основанных на рыночных данных.

Основные требования при расчете стоимости АЗЗ

От специализированных активов следует отличать основные средства, которые обычно продаются на рынке.

Классификация актива как специализированного не должна автоматически приводить к заключению о том, что следует принять оценку на основе амортизированных затрат замещения. Даже если актив оказывается специализированным, в некоторых случаях есть возможность провести оценку специализированного имущества, используя подход на основе рыночных сравнений или подход на основе капитализации дохода.

При отсутствии прямых рыночных свидетельств амортизированные затраты замещения рассматриваются как приемлемый метод оценки специализированных активов, однако методика его применения должна учитывать рыночные наблюдения оценщика в отношении стоимости земли, те-кущих затрат и ставок амортизации. Эта методика основывается на той же теоретической трансакции между разиоанльными информированными сторонами, что и понятие рыночной стоимости.

При применение методики амортизированных затрат замещения оценщик должен:

1. При оценке специализированного имущества определять стоимость земли, применяя принципы рыночной стоимости, но признавая ограничения, если таковые имеются, на использование земли, налагаемые существующими улучшениями.

2. Оценивать текущие затраты замещения актива, или в случае специализированного имущества – улучшения на земле, и вычитать из них корректировки:

На физический износ

На функциональное или техническое устаревание

На экономическое или внешнее устаревание При оценивании степени ухудшения физического состоянии улучшений вследствие износа с течени-ем времени и недостаточного ухода для расчета суммы, требуемой для восстановления физического состояния улучшений, могут использоваться различные методы стоимости оценки. Можно так же использовать расчеты специфических элементов амортизации и начисления подрядчика или прямые сравнения стоимости единицы продукции между объектами имущества в аналогичном состоянии.

5.1. Принципы, применяемые при определении рыночной стоимости.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

- Принципы, основанные на представлениях пользователя

- Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения)

- Принципы, связанные с рыночной средой

- Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимо-сти.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимо-сти, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить




более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Принципы пользователя являются основными при выборе критериев согласования различных методик оценки и стоимостей, которые получены различными методиками расчета.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стои-мостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полез-ности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания связан с представлением пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Важное зна-чение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора се-годня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.

Подходы к оценке рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости оценщик обязан использовать, основываясь на прин-ципах оценки и в соответствии с общепринятыми процедурами оценки, три подхода к оценки: 1) За-тратный, 2) Доходный и 3) Сравнения продаж. При невозможности использования одного из пере-численных подходов оценщик обязан обосновать отказ в своем отчете. Ниже приводятся характери-стики применяемых подходов, чтобы в дальнейшем не приводить мотивировок от необходимости использования того или иного подхода в процессе оценки.

Затратный подход

Данный подход обязательно применим при расчете стоимости зданий и сооружений, может применяться при расчете стоимости нестандартного (заказного) оборудования, некоторых технологи-ческих линий, находящихся на балансе предприятий как один объект.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении не-движимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение аналогичного по назначению и каче-ству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Сравнительный подход Данный подход обязательно применим при наличии информации об объектах аналогах.

В сравнительном подходе, а именно, метод прямого сравнительного анализа продаж осно-вывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод осно-вывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемыми объек-тами. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты от-личаются друг от друга, После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов, аналогичных объекту оценки.




2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных харак-теристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях не-достатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выход-ные данные могут быть представлены в виде показателей.

Доходный подход В доходном подходе может использоваться метод капитализации дохода, который основы-

вается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. При анализе способности объекта генерировать доход исследуется возможность наиболее эффективного использования объекта.

Решение о стоимости Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на

основе указанных подходов, и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объек-та. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, на сколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка. Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

5.2. Выбор подходов к оценке

Существует три общепринятых подхода в оценке рыночной стоимости объектов недвижи-мости:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

Ниже приводятся характеристики применяемых методов и общие случаи применения мето-дов, для того, чтобы в дальнейшем не приводить мотивировок от необходимости использования того или иного метода в процессе оценки.

Для целей МСФО основополагающим является применение сравнительного подхода. И толь-ко «если в силу специализированного характера объекта основных средств последний редко продает-ся, иначе как часть функционирующего бизнеса, и основанные на рыночных данных свидетельства относительно справедливой стоимости таких объектов отсутствуют, у организации может возникнуть необходимость расчета их справедливой стоимости с использованием доходного подхода или подхо-да на основе амортизированных затрат замещения» (МСФО 16, п. 33).




Подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присут-ствующих на дату оценки. Подход применяется для определения стоимости права путем сопоставле-ния цен продаж (предложений) объектов недвижимости на эффективно функционирующем свобод-ном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и про-давцы, принимающие независимые решения.

Рынок купли-продажи в городе Челябинске, где расположены оцениваемые объекты недвижи-мости, развит хорошо, оцениваемые объекты являются ликвидными и имеется необходимая и полная информация для определения их стоимости сравнительным подходом.

Таким образом, основываясь на собранной информации об оцениваемых объектах недвижимо-сти, на целях и задачах оценки, а также учитывая требования стандарта IAS 16, п. 33, для определе-ния справедливой стоимости недвижимого имущества применяется только сравнительный (рыноч-ный) подход.

Наиболее действенным методом в рамках сравнительного подхода, обеспечивающим удовле-творение этих требований, является метод сравнения продаж. Данный метод был выбран в связи с тем, что он обеспечивает максимум объективности и беспристрастности оценки, легко обозрим и не допускает кривотолков для текущих объектов оценки.

Для определения стоимости движимого имущества использовался затратный подход мето-дом ценовых индексов, в связи с отсутствием информации о продаже аналогичных объектов по со-стоянию на дату оценки 15.12.2015 г.

5.3. Оценка объекта сравнительным подходом.

Сравнительный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж. Данный метод определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они произво-дят, и использованию.

Основным критерием выбора информации, которая может быть использована для оценки методом сравнительного анализа продаж, является следующий: потенциальный покупатель, владею-щий информацией о рынке данного вида недвижимости, сочтет сопоставимый объект разумной заме-ной оцениваемому объекту.

Метод сравнительного анализа продаж, включает сбор данных о рынке продаж и предложе-ний по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым объектом. Затем цены на аналогичные объ-екты корректируются, с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объ-екта.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках и предложе-ниях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;

отбор информации с целью повышения ее достоверности, и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;

сопоставление объекта оценки и отобранных для сравнения аналогичных объектов, проданных или продающихся на рынке, по отдельным критериям. Корректировка цены оцениваемого объекта;

определение итоговой стоимости оцениваемого объекта, путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество докумен-тально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.




Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подоб-ной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по про-даже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик исполь-зовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять реше-ние о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

С целью выявления аналогов объекта оценки, был проанализирован рынок жилой недвижи-мости г. Челябинска с использованием публикуемых материалов агентств недвижимости:

№п/п Агентство недвижимости Контактная информация

1

г.Челябинск, ул. Энгельса, 44-г, 3 этаж, тел.247-41-41 (много-канальный)

2

[email protected] Адрес: г. Челябинск, ул Воровского 15 г ,3 этаж. Тел/факс: 281-42-02- приемная, 281-42-42, 8-902-894-87-68 –отдел продаж

3

Адрес: г.Челябинск, ул.Университетская Набережная, 28-а. факс 281−30−80, тлф. 281−30−81 http://www.legion74.ru mailto:[email protected]

4

Центральный офис Адрес: г. Челябинск, ул. Елькина, 85 (зда-ние ГУФРС) Телефон/Факс: +7 (351) 729-91-91 E-mail: [email protected] Филиал Адрес: г. Челябинск, пр-т Победы 303/2 (филиал ФРС) Телефон: +7 (351) 740-19-02, 270-21-72 E-mail: [email protected] www.elkina85.ru

5

Адрес: г.Челябинск, ул.Карла Либкнехта,36а, тел/факс: (351) 261-04-89 приемная, (351) 260-89-31, 8-919-34-000-44 отдел продаж www.simvol-studio.ru

6

Офис в центре: Витебская, 2, тел./факс: 8(351) 244-55-50 Севе-ро-запад: Бр.Кашириных, 157, тел./факс: 8(351) 281-55-50 E-mail: [email protected] www.an-famian.ru




7

Телефоны: (351) 270-53-70 8-904-800-22-32, [email protected]

8

Тел.: 8-919-123-1101, 223-11-01

10

[email protected] тел.: 245-01-01

11

www.chelstroy.com Адрес: Свердловский пр-т, 78 (р-н Алое Поле) Тел: 211-22-33.

12

г. Челябинск ул. Молодогвардейцев, 68 тел. 245-04-44, 740-38-96, 740-38-97 Комсомольский пр., 100 тел. 246-04-44, 726-80-36, 726-78-83. www.dan-invest.ru

13

г.Челябинск, ул.Коммуны, д.137 Телефон/Факс: 265-50-78(71), 265-21-05, 729-99-29. E-mail: [email protected] www.realtor-systems.ru

15

Офис в Центре города :г. Челябинск, пр. Ленина, 21 В, БД «Спиридонов», офис 504 Телефон/Факс: +7 (351) 729-96-96, Офис на Северо-Западе: г.Челябинск, ул. 40 лет Победы 40, офис 1 Телефон: +7 (351) 794-0-497 E-mail: [email protected]

16

[email protected] www.rielt-sk.ru Адрес: г. Челябинск, ул. Каслинская, 5; Телефон отдела продаж: (351) 731-9999, 791-68-08, 791-24-08, 791-84-01. Отдел продаж на Тополиной Аллее ул.Бр.Кашириных, 159

17

Адрес: г. Челябинск, улица Рязанская 14, офис 305. Тел. +7 (351) 7-312-526, 8-950-725-43-84,8-950-725-40-71. [email protected]

18

г.Челябинск, пр.Ленина, 55а, офис 1205. Тел.: +7 (351) 248-44-82, 248-83-32, 248-84-42. e-mail: [email protected]

19

г. Челябинск, ул. Труда, 166-А, возле центра торговли «Мол-ния» Тел.: (351) 211-07-07. [email protected]




20

г.Челябинск, пр. Труда, 84, БД»Петровский», офис 002, тел. 247-64-44. [email protected]

21

Адрес: г.Челябинск, ул.Горького, 91 (Дом контор) , Телефон: (351) 230-52-11; 245-27-63. http://www.7474.ru/dsk_1/

При подборе аналогов, в первую очередь учитывалось сходство местоположения, общей площади, состояния объекта.

Объекты-аналоги жилых помещений полностью совпадали по району расположения и дому, по этажному расположению (средние этажи), по техническому состоянию, и другим параметрам.

Поэтому, в дальнейшем проводилась корректировка удельных показателей цены объектов-аналогов по основным ценообразующим параметрам:

Корректировка на этажность;

Корректировка на состояние и уровень отделки;

Корректировка на тип дома;

Корректировка на общую площадь квартир;

Корректировка на уторговывание.




Расчет стоимости двухкомнатной квартиры г. Челябинск Показатель Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5

Адрес

454000, Челябин-ская область, г. Челябинск, ул.

Академика Коро-лева, д. 27а, кв. 19.

454000, Челябин-ская область, г. Че-лябинск, ул. Акаде-мика Королева, д. 52

454000, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Академика Короле-

ва, д. 39б


ва, д. 31а


ва, д. 5


ва, д. 11а

Цена/об. пл./ рублей 2 750 000,00 2 900 000,00 2 820 000,00 2 800 000,00 2 900 000,00 Цена/1кв.м./ рублей 48 245,61 48 333,33 47 000,00 46 666,67 48 333,33 Источник информации (название риэлторской компании, ссылка на интернет-сайт, объяв-ление в СМИ)

www.domchel.ru, тел. 8(351)-740-30-

72

www.domchel.ru, тел. 8(912)-796-20-00




ВИД КОРРЕКТИРОВКИ: Тип дома Панельный Панельный 0,0% Панельный 0,0% Панельный 0,0% Панельный 0,0% Панельный 0,0%

Дата предложения декабрь 2015. декабрь 2015. 0,0% декабрь 2015. 0,0% декабрь 2015. 0,0% декабрь 2015. 0,0% декабрь 2015. 0,0%

Год постройки дома 2011 2011 0,0% 2011 0,0% 2011 0,0% 2011 0,0% 2011 0,0% Торг - есть -5,0% есть -5,0% есть -5,0% есть -5,0% есть -5,0% Этаж 5 10 4,0% 10 4,0% 6 0,0% 1 4,0% 4 0,0% Всего этажей 10 10 0,0% 10 0,0% 10 0,0% 10 0,0% 10 0,0% Общая площадь квар-тиры, кв.м. 57,1 57 0,0% 60 0,0% 60 0,0% 60 0,0% 60 0,0%

Площадь кухни, кв.м. - - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% Вид из окон квартиры на улицу на улицу 0,0% на улицу 0,0% на улицу 0,0% на улицу 0,0% на улицу 0,0% Наличие балко-на/лоджии Лоджия Лоджия 0,0% Лоджия 0,0% Лоджия 0,0% Лоджия 0,0% Лоджия 0,0%

Высота потолков 2,65 2,65 0,0% 2,65 0,0% 2,65 0,0% 2,65 0,0% 2,65 0,0% Автомагистраль как источник шума нет нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0%

Состояние и уровень отделки квартиры (необходимо более детально структуриро-вать)

техническое со-стояние хорошее, отделка простая

техническое состояние хорошее, отделка простая

0

техническое состояние хо-

рошее, отделка простая

0



0

техническое состояние

хорошее, от-делка простая

0



0




Показатель Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5

Покрытие полов Линолеум, кера-мическая плитка

Линолеум, керамиче-

ская плитка 0,0%

Линолеум, ке-рамическая

плитка 0,0%


плитка 0,0%

Линолеум, керамическая

плитка 0,0%


плитка 0,0%

Телефон нет нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0%

Отопление центральное централь-ное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0%

Канализация центральное централь-ное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0%

Водоснабжение центральное централь-ное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0%

Электроснабжение скрытая проводка скрытая проводка 0,0% скрытая про-

водка 0,0% скрытая про-водка 0,0% скрытая про-

водка 0,0% скрытая про-водка 0,0%

Газоснабжение нет нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% Санузел раздельный раздельный 0,0% раздельный 0,0% раздельный 0,0% раздельный 0,0% раздельный 0,0% Мусоропровод есть есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% Лифт есть есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% Удаленность от метро нет нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% Наличие металл. двери есть есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% Состояние подъезда хорошее хорошее 0,0% хорошее 0,0% хорошее 0,0% хорошее 0,0% хорошее 0,0% Стоимость-индикатор: Стоимость за 1 кв.м./ рублей

48 245,61 -1,0% 48 333,33 -1,0% 47 000,00 -5,0% 46 666,67 -1,0% 48 333,33 -5,0%

Скорректированная стоимость за 1 кв.м./ рублей

47 763,16 47 850,00 44 650,00 46 200,00 45 916,67

Корректировка по мо-дулю -482,46 -483,33 -2 350,00 -466,67 -2 416,67

Расчет по весовым до-лям 46 476,00

Рыночная стоимость, рублей 2 653 779,60




Расчет стоимости трехкомнатной квартиры г. Челябинск Показатель Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5

Адрес

454000, Челябин-ская область, г. Челябинск, ул.

Академика Коро-лева, д. 9, кв. 1

454000, Челябин-ская область, г. Че-лябинск, ул. Акаде-мика Королева, д. 47


ва, д. 20


ва, д. 26


ва, д. 37


ва, д. 35а


www.domchel.ru, тел. 8(900)-023-09-

00





ВИД КОРРЕКТИРОВКИ: Тип дома Панельный Панельный 0,0% Кирпичный -3,0% Панельный 0,0% Кирпичный -3,0% Панельный 0,0%

Дата предложения декабрь 2015г. декабрь 2015г. 0,0% декабрь 2015г. 0,0% декабрь 2015г. 0,0% декабрь

2015г. 0,0% декабрь 2015г. 0,0%

Год постройки дома - - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% Торг - есть -5,0% есть -5,0% есть -5,0% есть -5,0% есть -5,0% Этаж 1 10 0,0% 8 -6,0% 2 -6,0% 3 -6,0% 9 -6,0% Всего этажей 9 10 0,0% 9 0,0% 10 0,0% 16 0,0% 10 0,0% Общая площадь квар-тиры, кв.м. 94,1 75 -5,0% 110 0,0% 92 0,0% 114 0,0% 76 -5,0%

Площадь кухни, кв.м. - - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% Вид из окон квартиры на улицу на улицу 0,0% на улицу 0,0% на улицу 0,0% на улицу 0,0% на улицу 0,0% Наличие балко-на/лоджии Лоджия Лоджия 0,0% Лоджия 0,0% Лоджия 0,0% Лоджия 0,0% Лоджия 0,0%

Высота потолков 2,65 2,65 0,0% 2,65 0,0% 2,65 0,0% 2,65 0,0% 2,65 0,0% Автомагистраль как источник шума нет нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0%


техническое со-стояние хорошее, отделка простая

техническое состояние хорошее, отделка простая

0


рошее, отделка улучшенная

-3000



-3000


хорошее, от-делка под чистовую

3000



0




Покрытие полов Линолеум, кера-мическая плитка

Линолеум, керамиче-

ская плитка 0,0%


плитка 0,0%


плитка 0,0%


плитка 0,0%


плитка 0,0%

Телефон нет нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0%

Отопление центральное централь-ное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0%

Канализация центральное централь-ное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0%

Водоснабжение центральное централь-ное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0%

Электроснабжение скрытая проводка скрытая проводка 0,0% скрытая про-



Газоснабжение нет нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% Санузел раздельный раздельный 0,0% раздельный 0,0% раздельный 0,0% раздельный 0,0% раздельный 0,0% Мусоропровод есть есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% Лифт есть есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% Удаленность от метро нет нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% Наличие металл. двери есть есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% Состояние подъезда хорошее хорошее 0,0% хорошее 0,0% хорошее 0,0% хорошее 0,0% хорошее 0,0% Стоимость-индикатор: Стоимость за 1 кв.м./ рублей

49 333,33 -

10,0%

50 000,00 -

14,0%

51 630,43 -

11,0%

44 385,96 -14,0% 50 657,89 -

16,0%


44 400,00 40 000,00 42 951,09 41 171,93 42 552,63

Корректировка по мо-дулю -4 933,33 -7 000,00 -5 679,35 -6 214,04 -8 105,26

Расчет по весовым до-лям 42 215,00

Рыночная стоимость, рублей 3 972 000,00




Расчет стоимости квартир г. Магнитогорск Показатель Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5

Адрес

455000, Челя-бинская область, г. Магнитогорск, ул. Сталеваров, д. 17/2, кв. 40

455000, Челябинская область, г. Магнито-

горск, ул. Сталеваров, д. 17/3






горск, ул. Сталеваров, д. 16


горск, ул. Карла Маркса, д. 141/2


www.avito.ru, тел. 8(908)-086-05-50

www.avito.ru, тел. 8(982)-298-10-03

www.avito.ru, тел. 8(964)-248-20-56

www.avito.ru, тел. 8(951)-253-66-32

www.avito.ru, тел. 8(951)-231-18-75

ВИД КОРРЕКТИРОВКИ: Тип дома Панельный Панельный 0,0% Панельный 0,0% Панельный 0,0% Панельный 0,0% Панельный 0,0%

Дата предложения декабрь 2015г. декабрь 2015г. 0,0% декабрь 2015г. 0,0% декабрь 2015г. 0,0% декабрь

2015г. 0,0% декабрь 2015г. 0,0%

Год постройки дома - - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% Торг - есть -5,0% есть -5,0% есть -5,0% есть -5,0% есть -5,0% Этаж - 2 0,0% 2 0,0% 5 0,0% 2 0,0% 8 0,0% Всего этажей 16 10 0,0% 10 0,0% 10 0,0% 9 0,0% 9 0,0% Общая площадь квар-тиры, кв.м. 151,9 115 -5,0% 59 -7,0% 63 -7,0% 51 -7,0% 66 -7,0%

Площадь кухни, кв.м. - - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% Вид из окон квартиры на улицу на улицу 0,0% на улицу 0,0% на улицу 0,0% на улицу 0,0% на улицу 0,0% Наличие балко-на/лоджии Балкон Балкон 0,0% Балкон 0,0% Балкон 0,0% Балкон 0,0% Балкон 0,0%

Высота потолков - - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% Автомагистраль как источник шума нет нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0%


техническое со-стояние хоро-шее, отделка

черновая


хорошее, от-делка евро-

ремонт

-9000



-9000



-9000


хорошее, от-делка простая

-3000



-3000




Покрытие полов бетон Ламинат, ке-рамическая

плитка 0,0%


плитка 0,0%


плитка 0,0%


плитка 0,0%


плитка 0,0%

Телефон нет нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% Отопление центральное центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% Канализация центральное центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% Водоснабжение центральное центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0% центральное 0,0%

Электроснабжение скрытая провод-ка

скрытая про-водка 0,0% скрытая про-



Газоснабжение нет нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% Санузел - - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% - 0,0% Мусоропровод нет нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% Лифт есть есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% Удаленность от метро нет нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% нет 0,0% Наличие металл. двери есть есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% есть 0,0% Состояние подъезда хорошее хорошее 0,0% хорошее 0,0% хорошее 0,0% хорошее 0,0% хорошее 0,0% Стоимость-индикатор: Стоимость за 1 кв.м./ рублей

37 304,35 -

10,0%

38 983,05 -

12,0%

41 269,84 -

12,0%

31 960,78 -12,0% 28 787,88 -12,0%


24 573,91 25 305,08 27 317,46 25 125,49 22 333,33

Корректировка по мо-дулю -3 730,43 -4 677,97 -4 952,38 -3 835,29 -3 454,55

Рыночная стоимость, рублей за кв.м. 24 931,00




Обоснование корректировок, применяемых к оцениваемому объекту

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.

Корректировка по условиям торга учитывает возможность торга и снижение стоимости путем переговоров продавца и покупателя в среднем до 5%. Корректировка учитывается при получе-нии информации о возможности торга при прозвоне аналогов (http://digest.subscribe.ru/realty/advice/n112254885.html).

Корректировка на условия сделки. Информация, полученная оценщиком, свидетельству-ет, что условия продажи объектов аналогов и предполагаемые условия сделки по объекту примерно идентичны: сделки осуществляются с 50-процентным авансированием и окончательными расчетами в течение от одного до трех месяцев. Величина корректировки составляет 2-3% (исходя из динамики изменения стоимости недвижимости, предоставляемая сайтом www.chelreal.ru ).

Корректировка по месторасположению подразумевает оптимальное расположение объек-та оценки относительно оживленного места и развитой инфраструктуры, а также учитывает престиж-ность района. Величина корректировки составляет 0,8-2,1% (www.mastocenka.ru).

Корректировка на материал стен учитывает наличие разницы в цене на объекты, отлич-ные по характеру конструктивных элементов, например, по материалу стен. Корректировка принима-ется в размере до 5% (http://poremontu.ru/arcticles/monolit_ili_panel; www.mastocenka.ru).

Корректировка на этаж учитывает снижение стоимости объекта за счет расположения на крайних этажах: первый этаж - до 12%; последний этаж - 4-6% (www.mastocenka.ru).

Корректировка по площади учитывает изменение стоимости в пересчете на единицу

Справочник КО-ИНВЕСТ, "Общественные и жилые здания", 2008 So/Sа Ko

<0,25 1,25 0,25-0,49 1,2 0,5-0,85 1,1 0,86-1,15 1 1,16-1,50 0,95 >1,50 0,93

So – площадь объекта оценки;

Sа – площадь аналога;

Ko – величина корректировки. Корректировка на площадь кухни. Данная корректировка вводится в том случае, если

площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 1 кв.м. Величина корректировки принимается в размере 0,5 % за каждый кв.м. (www.mastocenka.ru).

Корректировка на вид из окон учитывает, что покупатель отдаст предпочтение объекту (квартире), окна которой выходят во двор дома. Величина корректировки составляет 1,0-2,7% (www.mastocenka.ru).

Корректировка на качество отделки учитывает разницу в качестве отделки объекта оцен-ки по сравнению с качеством отделки аналогов. Величина поправки определяется экспертным путем, в соответствии со сложившимися на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализирован-ных организаций. Указывается в рублях.




Сопоставимый объект ►

Без от-делки

Требу-ется ка-питаль-ный ре-монт

Под чи-стовую отделку

Требуется космети-ческий ремонт

Хоро-шее

Евро-ремонт (повы-шенное каче-ство отдел-ки)

Эксклю-зивный евроре-монт

Объект оценки ▼

Без отделки 0 -1 500 -3 000 -6 000 -9 000 -15 000 -19 500

Требуется капи-тальный ремонт 1 500 0 -3 000 -6 000 -9 000 -15 000 -19 500

Под чистовую отделку 3 000 3 000 0 -3 000 -6 000 -12 000 -16 500

Требуется кос-метический ре-монт

6 000 6 000 3 000 0 -3 000 -9 000 -13 500

Хорошее 9 000 9 000 6 000 3 000 0 -6 000 -10 500 Евроремонт (повышенное качество отдел-ки)

15 000 15 000 12 000 9 000 6 000 0 -4 500

Эксклюзивный евроремонт 19 500 19 500 16 500 13 500 10 500 4 500 0

Корректировка на санузел подразумевает предпочтительность выбора квартиры с раз-дельным санузлом перед совмещенным, составляет 1,5% (www.mastocenka.ru).

Корректировка на балкон подразумевает предпочтительность выбора квартиры с балко-ном чем без балкона, составляет 2% (www.mastocenka.ru).

6. Вывод итоговой рыночной стоимости объекта оценки В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в

большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зави-сит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъектив-ное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу.

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления на дату оценки составила:

17 989 760,90 рублей, без учета НДС

(Семнадцать миллионов девятьсот восемьдесят девять тысяч семьсот шестьдесят) рублей

В том числе:

№ п/п Адрес объекта № квар-

тиры



Рыночная стои-мость, рублей

за кв.м., без уче-та НДС

Рыночная стоимость, рублей, без учета НДС









8. Список используемой литературы.

- Федеральный закон №135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Фе-дерации» в редакции ФЗ № 225 от 21.07.2014 г. «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297;

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298;

- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299;

- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611;

-Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса (ФСО №8)», утвержден Приказом Минэко-номразвития России от 01 июня 2015 г. №326;

- Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержден Прика-зом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г. №327;

- Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г. №328;

- Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.

- Сайты Интернет




ПРИЛОЖЕНИЕ № 1

к отчету № 1/10-ОЦ/СКК-39/2015

МАТЕРИАЛЫ ПО ОЦЕНКЕ



















Аналоги 2к
















Аналоги 3к
















Аналоги Магнитогорск










ПРИЛОЖЕНИЕ № 2

к отчету № 1/10-ОЦ/СКК-39/2015

ДОКУМЕНТЫ ОЦЕНЩИКА






















Documents

E-mail: omega74info@gmailžтчет 1_10-ОЦ... · 2016-01-12 · ООО "Омега" 454091, Россия, г. Челябинск ул. Пушкина, 6-В, +7(351)266-99-84 E-mail: