公寓大廈費用優先權－公寓大廈管理條例第二十二條 …cycu.lawbank.com.tw/Download/31/01750003.pdf第三十一期公寓大廈費用優先權 3 67 費的問題。但經查實務上的相關判決，卻發現該條項的實際功能不

公寓大廈費用優先權

－公寓大廈管理條例第二十二條第三項規定

的分析

黃健彰

目次

壹、前言

貳、外國立法例

一、日本

二、美國

參、台灣規定的分析

一、性質

二、規範意旨

三、要件

四、效力

肆、結論

關鍵字：區分所有、法定優先權、優先權、先取特權、對於區分所有

的優先權、公寓大廈費用優先權、公寓大廈管理條例、公共

基金、溯及既往

投稿日期：一○一年六月十一日；接受刊登日期：一○一年十一月十五日。

台北大學不動產與城鄉環境學系專任助理教授，中正大學法學博士。作

者十分感謝匿名審稿人提供寶貴意見。

2 中原財經法學 2013年 12月

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壹、前言

公寓大廈管理條例自一九九五年制定以來，於二○○三年底經

過大幅度修正，其中第二十二條增訂第三項規定：「前項拍賣所得，

除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序

與第一順位抵押權同。」 1希望能解決實務上區分所有人 2積欠管理

1 該條修正後之第 1 項規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或

管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員

會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條

例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百

分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規

定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。」

第 2 項規定：「前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員

會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所

有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成

移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」就此 2

項，該次修法僅將第 1 項第 2 款「…第三十九條…」配合修正為「…第四

十九條…」，其餘文字均未修正。

2 在我國民事法領域，一般而言，「所有人」即為「所有權人」，民法與

民事訴訟法法條用語均使用「（區分）所有人」一詞，公寓大廈管理條例

均使用「（區分）所有權人」一詞，土地法則多使用「所有權人」一詞（但

該法第 54 條使用「所有人」一詞）；不過，海商法第 21 條第 2 項與海洋

污染防治法第 33 條第 4 項均規定：「船舶所有人，包括船舶所有權人、

船舶承租人、經理人及營運人。」依此規定，「所有人」的涵義較「所有

權人」為廣。而日本建物區分所有法均使用「区分所有者」一詞，本文譯

為「區分所有人」。本文不擬深究用詞問題，除引用公寓大廈管理條例條

文、實務見解，或為尊重他人著作中的用詞等外，原則上使用「（區分）

第三十一期公寓大廈費用優先權 3

67

費的問題。但經查實務上的相關判決，卻發現該條項的實際功能不

彰，原因為何、如何改善，亟待探討。

又公寓大廈管理條例第二十二條的前一條─第二十一條是規定

「積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用」，而同條例

第二十二條第一項第一款與第三項卻均僅規定「應分擔之費用」，如

反面推論，同條例第二十二條的射程範圍並不包括「應繳納之公共

基金」與「其他應負擔之費用」，但此二條均在規範積欠費用等事項，

如此解釋適用是否妥當、比較法上有何規定可供我國參考，均有待

進一步研究。

另外，公寓大廈管理條例第二十二條第三項「其受償順序與第

一順位抵押權同」的規定方式，在我國法與比較法上均屬罕見。該

項效力的規定方式，是否符合擔保物權次序的法理，甚值檢討。又

其與國民住宅條例規定的法定抵押權發生競合時，次序何者為先，

亦滋疑義。

而公寓大廈管理條例第二十二條第三項是否為法定抵押權的規

定，以及該規範的功能、客體、公示與其他效力方面的問題，在解

釋論與立法論上也都有討論的空間。

公寓大廈（區分所有）已是現代社會中都市人主要居住房屋的

型態，公寓大廈管理條例也有「住宅憲法」3或「居住憲章」4之稱，

所有人」一詞。

3 參閱王澤鑑，民法物權，頁 207，自版，增訂二版（2011）。

4 參閱謝在全，法定共用部分登記為專有部分之效果─最高法院九十六年

台上字第五八四號民事判決評釋，月旦法學雜誌，第一六一期，頁 265

（2008）。


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上開規定涉及區分所有人之各債權人的受償順序，而區分所有人公

寓大廈費用的繳納影響公寓大廈的維護甚鉅。不過，我國過去文獻

上甚少深入研究該條文，而許多國家都有類似規定，他山之石，可

以攻錯，故本文第貳部分參考最新國外文獻，介紹外國立法例，其

中日本文獻對該國法制有詳盡的探討，且我國公寓大廈管理條例第

二十二條第三項規定增訂時曾將相關日本法制予以斟酌 5，故本文以

較大篇幅加以介紹；第參部分則是在第貳部分比較法的基礎上，分

析我國該規定的性質、規範意旨、要件與效力，提出解釋論或立法

論上的建議；第肆部分是結論。

貳、外國立法例

許多國家都有「公寓大廈費用優先權」之類似規定，介紹如下 6：

5 參閱立法院第五屆第三會期內政及民族委員會繼續併案審查「公寓大廈

管理條例修正草案」第三次會議紀錄，立法院公報，第九十二卷第五十七

期，頁 190-191（2003），徐委員少萍的發言。

6 除以下國家外，瑞士民法也有對於區分所有之法定擔保物權的規定。瑞

士民法第 712 條 i（法定質權）第 1 項規定：「分攤給建物區分所有人最

近三年的費用，區分所有人未支付的，全體區分所有人有請求對其應有分

攤額建立質權的權利。」第 2 項規定：「前項質權，可應管理人，無管理

人的，應絕對多數區分所有人或由法官授權的區分所有人以及前項費用的

債權人的請求，在不動產登記簿登記。」第 3 項規定：「其他情形，適用

有關設定建築承包人質權擔保的規定。」第 712 條 k（留置權）規定：「分

攤給建物區分所有人最近三年的費用，區分所有人未支付該費用的，全體

區分所有人對其房屋內的及附屬於房屋的設備或供房屋利用的動產，有與

出租人相同的留置權。」參閱殷生根、王燕譯，瑞士民法典，頁 200-201，


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中國政法大學出版社（1999）。應注意者，瑞士民法條號的小標題，與條

文同生效力。

法國居住法基於「增值觀念」，也規定業主委員會有類似的優先權（參閱

于海涌，法國不動產擔保物權研究，頁 37、54，法律出版社，二版（2006）。

法國居住法（1965 年 7 月 10 日關於確定建築不動產共同所有權規則的第

65-556 號法律）第 19 條（1994 年 7 月 21 日第 94-624 號法律，2006 年 3

月 23 日第 2006-346 號法律第 54 條修改）第 1 項規定：「共同所有權業

主聯合會對每一個共同所有權人享有的任何性質的債權，不論是涉及交納

預付款還是最終支付，均對每一個共同所有權人的區分份額享有的法定抵

押權作為擔保。在催告支付可追償的債務仍無效果之後，或者在共同所有

權人援引本法第 33 條之規定時，即可進行此項抵押權登錄。」第 2 項規

定：「物業管理人有資格為業主聯合會的利益申請登錄此種抵押權；在債

務已經消滅的情況下，物業管理人可以有效地同意撤銷該項抵押權登錄並

請求註銷登錄，無需共同所有權業主大會進行干預。」第 3 項規定：「不

履行債務的共同所有權人如提出充分的支付提議或者提供等值擔保，可以

向大審法院院長請求緊急審理全部或一部撤銷已就其區分份額登錄的抵

押權，即使在進行本訴訟的情況下，亦同。」第 4 項規定：「對於可進行

追償的時間已經超過五年債務，不得再要求進行任何抵押權登錄或補充登

錄。」第 5 項規定：「此外，第 1 項所指的債權還享有民法典第 2332 條

第 1 款為出租人規定的優先權，此種優先權對承租人在場所內配備的所有

家具均有效，但場所不帶家具出租時，不在此限。」第 6 項規定：「在最

後一種情況下，此種優先權轉移至承租人應負的租金。」第 19-1 條（1994

年 7 月 21 日第 94-624 號法律，2006 年 3 月 23 日第 2006-346 號法律第 54

條修改）規定：「因分攤第 10 條與第 30 條所指的開支和工程費用而產生

的債務，受民法典第 2374 條規定的不動產特別優先權擔保。」同法第 10

條第 1 項規定：「全體共同所有權人均有義務按照集體服務以及共同設備

為其區分份額帶來的利益，分攤由此種服務與設備引起的費用」第 2 項前

段規定：「全體共同所有權人均有義務按照其區分份額中的私人部分的價

值比例參與分攤共同部分的保護、維修和管理費用。」第 30 條第 1 項規

定：「共同所有權業主大會可以按照法律第 26 條規定的雙重多數作出決


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一、日本

日本法上的先取特權7相當於我國法上的法定優先（受償）權。

定，實施任何改善工程，例如改造現有設備、增添新設備、整理用於共同

部分的場所或者創立這種場所，但進行的改造應當符合不動產的指定用

途。」第 2 項規定：「在此情況下，共同所有權業主大會按照相同多數，

根據實施的工程對每一共同所有權人產生的利益比例，確定工程費用以及

第 36 條規定的應當負擔的補償金的分攤，但應當考慮共同所有權人之間

就分攤加高費用已達成的協議。」第 3 項規定：「共同所有權業主大會按

照相同多數，確定共用部分或者改造後或新添的設備的運作、維護與替換

所引起的費用的分攤。」以上均參閱羅結珍譯，法國民法典，頁 574-575，

北京大學出版社（2010）。此「住宅分層所有人團體之優先權」係為擔保

由每一住宅分層所有人支付其應負擔的分配額，此優先權也是一種法定抵

押權。

荷蘭民法第 286 條第 1 項亦規定：「公寓所有人或公寓權用益物權人所應

負擔，且於當前或過去之曆年已屆期之分攤費，公寓所有人全體或所有權

人團體就該債權於該公寓權上有優先受償權。」第 3 項規定：「第一項之

優先受償權與第二八五條之優先受償權發生競合者，後者享有優先次序。」

（第 285 條為承攬人優先權的規定）引自楊宏暉翻譯、蘇永欽審訂，荷蘭

民法（德文版），頁 61，法務部（2005）。

對於住宅所有權人違反一定義務，德國住宅所有權法第 18 條有「收回住

宅所有權」的規定，但無優先權的規範，參閱胡曉靜譯，德國住宅所有權

與長期居住權法（德國住宅所有權法），中德私法研究，第五卷，頁 169-170

（2009）。至於各國區分所有權的立法型態，參閱溫豐文，區分所有權─

民法物權編修正草案之評析，台灣本土法學雜誌，第九十期，頁 119-121

（2007）。

7 在日本法律條文中，也有「優先權」一詞，但亦有類似台灣法制一語多

義的情形，「優先權」指的不當然是優先受償權（例如日本種苗法第 11

條）。而且就其優先受償權的意義而言，也包含意定優先權（例如日本民


71

日本建物區分所有法8自昭和三十七年（西元一九六二年）就有對於

區分所有的先取特權規定，當時規定於該法第 6 條。該條於昭和五

十八年大幅修正並移列為第 7 條，同時也擴張、整理擔保債權的範

圍。目前該法第 7 條第 1 項規定：「區分所有人，因共用部分、建築

物基地或共用部分以外之建築物附屬設施，對其他區分所有人有債

權者，或基於規約或集會之決議，對其他區分所有人有債權者，對

於債務人之區分所有權（包括關於共用部分之權利與基地利用權）

及置於建築物之動產有先取特權。管理人或管理組合法人，就其執

行職務或業務，對區分所有人而有之債權，亦同。」9第 2 項規定：

法第 389 條第 1 項規定）與法定優先權（例如日本民法第 329 條第 1 項、

第 330 條第 1 項至第 2 項、第 331 條、建物區分所有法第 7 條第 2 項規定），

但「優先權」一詞較常使用在指稱其效力、行使與順位（次序）等場合。

又我國法制中的留置權，有一部分在日本民法規定為先取特權。為忠於日

本條文用語，避免誤解日本法制，日文法條、裁判或文獻上如使用「先取

特權」一詞，本文相關部分將直接沿用之。關於日本民法上先取特權的中

文介紹，參閱黃健彰，日本民法上的先取特權，財產法暨經濟法，第二十

期，頁 1-38（2009）。

8 本文基本上將日本「建物の区分所有等に関する法律」翻譯為日本「建

物區分所有法」，參閱法務部編，民法物權編研究修正實錄─通則、所有

權、用益物權、占有及施行法（第二冊），頁 1588，法務部（2009）。

9 日本建物區分所有法第 47 條第 1 項規定：區分所有人團體，以全體區

分所有權人四分之三出席及表決權四分之三之集會決議，決定成立法人意

旨與其名稱及事務所，且在其主事務所在地為登記者，成立為法人。第 2

項規定：依前項規定所成立之法人，稱為管理組合法人（日語的「組合」

一詞如用於契約類型即為合夥，但在此亦有結合或組織之意，故本文不譯

為「管理合夥法人」）。因此，日本的管理組合法人是區分所有人組成的

團體，而非管理委員會（執行機構），但日本法對於區分所有型態的管理

非必須以「管理組合法人」為之。台灣區分所有人組成的團體並非法人，


72

「前項先取特權，其優先權之次序及效力，視為共益費用之先取特

權。」第 3 項規定：「民法第 319 條規定（善意取得），於第一項情

形準用之。」第 8 條規定：「前條第一項規定之債權，對於該債務人

（區分所有人）之特定繼受人，亦得行使。」 10同法第 66 條規定，

第 7 條與第 8 條等上開條文於集居地區（社區）準用之。應注意者，

學者認為「對於區分所有之先取特權」的承認，是基於區分所有人

相互間特殊關係的公平觀念，而得以特約排除之11。

關於該先取特權，以下分「擔保債權」、「客體」與「次序及

效力」加以介紹，最後是「小結」。

（一）擔保債權

基於該條規定，此先取特權的擔保債權有：1. 區分所有人，因

共用部分、建築物基地或共用部分以外之建築物附屬設施，對其他

區分所有人而有之債權；2. 區分所有人，基於規約或集會之決議，

對其他區分所有人而有之債權；3. 管理人就其執行職務或業務，對

區分所有人而有之債權；4. 管理組合法人，就其執行職務或業務，

對區分所有人而有之債權。以下分述之：

與日本有異，參閱陳自強，台灣民法百年─以財產法之修正為中心，收錄

於臺灣民法與日本債權法之現代化，頁 157，自版（2011）。關於區分所

有人團體的法律性質，參閱溫豐文，建築物區分所有權之研究，頁 137-139，

三民書局（1992）。應注意者，日本現行建物區分所有法第 47 條規定的

管理組合法人，已無舊法中「區分所有人 30 人以上」的人數限制。

10 以上條文相關中文介紹，亦請參閱溫豐文，日本建物區分法，東海大學

法學研究，第七期，頁 35-36（1993）。

11 參閱坂本倫城，一般の先取特権の実行，收錄於担保法大系（第 2 巻）

実体法・手続法・実務の交錯，頁 368-369，金融財政事情研究会（1985）。


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1. 區分所有人，因共用部分、建築物基地或共用部分以

外之建築物附屬設施，對其他區分所有人而有之債權

所謂「因共用部分、建築物基地或共用部分以外之建築物附屬

設施，對其他區分所有人有債權者」，係指自共同的管理物直接所生，

且為特定區分所有人之間取得的債權 12，例如特定的區分所有人，

替其他區分所有人負擔共用部分的管理費 13、公課、地租（基地利

用權為地上權時）等，對於該區分所有人的債權 14（即墊款償還請

求權15）。該債權並不歸屬於區分所有人全體，而歸屬於特定的區分

所有人，故實行先取特權時，由該區分所有人聲請拍賣。不過，區

分所有人以外的第三人縱使替特定的區分所有人支付應負擔的債務

（例如專有部分的承租人，替該區分所有人支付應負擔的管理費），

則不取得此先取特權16。

該擔保債權尚包括：其他區分所有人對於特定區分所有人就「共

用部分、建築物基地或共用部分以外之建築物附屬設施」的侵權行

為，基於自己的共有持分之損害賠償請求權。該債權亦包括：管理

12

參閱鎌野邦樹、山野目章夫編（花房博文執筆），マンション法，頁

47，有斐閣（2003）。 13

參閱石田穣，担保物権法，頁 109-110，信山社（2010）。

14 參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，コンメンタールマンション区分所有法，

頁 56，日本評論社，二版（2004）。

15 參閱鎌野邦樹、山野目章夫編，前揭註 12，頁 47；川島武宜、川井健

編（川島一郎等執筆），新版注釈民法（7）物権（2），頁 636，有斐閣

（2007）。

16 參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 57-58。


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所有人17依日本建物區分所有法第 20 條第 1 項後段規定，對各區分

所有人得請求相當之管理費 18。

其次，有學者提到：該債權包括基於該法第 6 條第 1 項19的損

害賠償請求權與同條第 2 項20的償金請求權21，但法務省的立法者則

認為不包括該條第 2 項的償金請求權22。另外，基於專有部分而生

的電費、瓦斯費等，由於其並非基於共用部分而生的債權，故無先

取特權23。

而所謂「共用部分以外之建築物附屬設施」，係指共用部分以外

的「建築物之附屬物」與「附屬之建築物」。由於建築物附屬設施之

17

管理所有人是指依日本建物區分所有法第 11 條第 2 項規定，以規約約

定為共用部分的所有人（若純就此而言，約略相當於我國「專有部分約定

共用」的該專有部分所有人）。但依日本同法第 20 條第 1 項規定，管理

所有人對區分所有人全體負管理共用部分的義務，此時，管理所有人對區

分所有人得請求相當之管理費（而我國民法與公寓大廈管理條例並未規定

「專有部分約定共用」的該專有部分所有人，對區分所有人全體負管理共

用部分的義務與相當管理費的請求權）。

18 參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 57；鎌野邦樹、山野目章

夫編，前揭註 12，頁 47；川島武宜、川井健編，前揭註 15，頁 636。

19 該法第 6 條第 1 項規定：「區分所有人不得有妨害建築物保存及其他就

建築物管理或使用違反區分所有人共同利益之行為。」

20 該法第 6 條第 2 項規定：「區分所有人於保存或改良其專有部分或共用

部分之必要範圍内，得請求使用其他區分所有人專有部分或不屬於自己所

有之共用部分。於此情形，其他區分所有人受損害時，須支付其償金。」

21 參閱鎌野邦樹、山野目章夫編，前揭註 12，頁 47（該書未說明理由）。

反對說，川島武宜、川井健編，前揭註 15，頁 636-637。

22 參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 57（該書亦未說明其理由）。

23 參閱鎌野邦樹、山野目章夫編，前揭註 12，頁 47。


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中，除屬於專有部分的建築物之附屬物外，相當於法定共用部分；

而附屬之建築物中，依規約約定的共用部分，也相當於共用部分，

為避免「共用部分」四字的重複，故條文以「共用部分以外之建築

物附屬設施」的文字表現。本條「共用部分以外之建築物附屬設施」

係屬區分所有人共有（民法上的共有） 24。

2. 區分所有人，基於規約或集會之決議，對其他區分

有人而有之債權

所謂「基於規約或集會之決議，對其他區分所有人有債權」，係

指團體基於所謂規約或集會決議之團體意思決定，為維持團體的管

理而有必要的債權 25。該債權包括各區分所有人應負擔的管理費、

修繕費、修繕儲備基金 26等典型的債權，也包括區分所有人因違反

義務之行為而依規約應支付的違約金請求權。此債權是基於規約或

集會之決議，因此，在日本建物區分所有法第 3 條規定的區分所有

人團體並非管理組合法人的情形，歸屬於區分所有人全體總有 27。

24

參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 57。


26 參閱渡辺晋，最新区分所有法の解説，頁 116，住宅新報社，五訂版

（2012）；不動産・建築行政法規研究会，逐条解説マンションの法律（区

分所有法）がよ～くわかる本，頁 20，秀和システム（2009）。

27 參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 58。關於「總有」概念的

國內文獻介紹，例如溫豐文，土地法，頁 115-116，自版，修訂版（2012）；

溫豐文，論共有，頁 8-9，三民書局（2011）；鄭玉波（黃宗樂修訂），

民法物權，頁 158-159，三民書局，修訂十八版（2012）；鄭冠宇，共有

之法律關係，法學叢刊，第五十五卷第二期，頁 1（2010）；蘇永欽，從

效率觀點看幾個共有關係的爭議，收錄於走入新世紀的私法自治，頁 305，

元照出版公司（2002）。


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此時，關於實行先取特權的拍賣聲請，管理人得為區分所有人全體

共同為之28；當區分所有人團體滿足日本民事訴訟法第 29 條規定 29

的要件時，得以團體的名義為之；因債權及擔保權係屬總有，故各

區分所有人不得行使之 30；當區分所有人團體為管理組合法人時，

由理事代表法人行之31。

「規約或集會之決議」得決定的事項範圍，不限於關於共用部

分的債權，也包含關於專有部分的債權。因此，基於規約或集會決

議而定之管理費、修繕費等，不論是定期的或一時的，均包括在內。

規約如針對違反前述第 6 條第 1 項的行為而定有違約金，該違約金

支付請求權亦包括在內 32。

另外，日本建物區分所有法第 7 條第 1 項「基於規約或集會之決

議」而有債權者，當區分所有人團體是管理組合法人時，該債權屬於

法人本身，法人也有該債權的先取特權；但同項規定的區分所有人「因

共用部分、建築物基地或共用部分以外之建築物附屬設施」，對其他

區分所有人有債權者，區分所有人團體縱使是管理組合法人，該債權

28

參照該法第 26 條第 4 項規定：「管理人得依規約或集會之決議，就其

職務（包括第 2 項後段規定事項）為區分所有人而為原告或被告。」

29 參照日本民事訴訟法第 29 條規定：「非法人之社團或財團設有代表人

或管理人者，得以其名義起訴或被訴。」此相當於台灣民事訴訟法第 40

條第 3 項規定。

30 參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 58。

31 參閱塩崎勤，区分所有関係訴訟法，頁 383，青林書院（1992）。


編，前揭註 15，頁 637。


77

仍屬於該區分所有人，該區分所有人就其債權有先取特權33。

管理費與修繕儲備基金通常是基於規約或集會的決議，但縱

無規約或集會的決議，由於該當「對其他區分所有人就共用部分

等而有債權」，故管理費與修繕儲備基金的支付通常仍受先取特權

擔保 34。

3. 管理人就其執行職務或業務，對區分所有人而有之債權

而所謂「管理人就其執行職務或業務，對區分所有人而有的債

權」為何？依日本建物區分所有法第 26 條第 1 項規定，管理人有權

利、義務保存共用部分及建物之基地及附屬設施，並執行集會的決

議及規約所定的行為。同條第 2 項及第 4 項規定，管理人就其職務

有代理權（包括訴訟遂行權）。由於管理人與區分所有人的法律關係，

依關於委任之規定（日本建物區分所有法第 28 條），因此，例如管

理人就其執行職務或業務，對區分所有人有管理費預付請求權（日

本民法第 649 條）與必要費用償還請求權（日本民法第 650 條）等，

由於其保護的必要性很高，均該當之 35。管理人的職務權限，不限

於與「共用部分、建築物基地或共用部分以外之建築物附屬設施」

有關者 36。不過，有認為管理人的報酬請求權並非「就其執行職務

33


34 參閱渡辺晋，前揭註 26，頁 116。

35 參閱丸山英気，区分所有法，頁 70，大成出版社，二版（2007）。由

上可知，日本建物區分所有法中的管理人，約略相當於我國公寓大廈管理

條例中的管理負責人或管理委員會，而非管理服務人。

36 參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 59。


78

或業務，對區分所有人而有的債權」，故不受先取特權擔保 37。但亦

有認為，有特約時的管理人報酬請求權（日本民法第 648 條）受先

取特權擔保38。

就法律上的性質而言，管理人在職務範圍內為全體區分所有人

的代理人 39。就團體的觀點而言，管理人為區分所有人團體的代表

人，依日本建物區分所有法第 29 條第 1 項規定40，一般而言，管理

人職務執行上與第三人之法律行為的效果歸屬於區分所有人全體總

有，故管理人對第三人的債務不負清償義務。但實際上，管理人常

不以區分所有人團體的名義，而以自己名義為之，如依用途的實質

面來判斷，則管理人為遂行職務而購入相當的必備品、支出交通費、

因保存共用部分等而支出的費用應受先取特權保護 41。

管理人對區分所有人的債權之中，例如依日本建物區分所有法第

26 條第 4 項規定，為區分所有人而為訴訟當事人的情形，對於區分

所有人全體有訴訟費用預付或償還請求權的事例頗多。於此情形，對

管理人的債務歸屬於區分所有人全體總有，管理人得類推適用同法第

29 條第 1 項規定，就各區分所有人有分割債權，得對其分割債權行

37

參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 60；鎌野邦樹、山野目章

夫編，前揭註 12，頁 48；川島武宜、川井健編，前揭註 15，頁 638。

38 參閱高柳輝雄，改正区分所有法の解説，頁 39，ぎょうせい（1983）。

39 參閱日本建物區分所有法第 26 條第 2 項前段規定。

40 該項規定：「就管理人於其職務範圍內與第三人間之行為，區分所有人

應負責任之比例與第十四條所定之比例相同。但規約就建築物及其基地、

附屬設施之管理經費約定負擔之比例時，從其比例。」


編，前揭註 15，頁 638。


79

使先取特權42，而該債權也包括律師費用43。另外，依同法第 27 條規

定，管理人依規約約定而為共用部分的所有人時，依同條第 2 項準用

第 20 條第 1 項規定，管理人取得的管理費用請求權，也包括在內 44。

4. 管理組合法人就其執行職務或業務，對區分所有人而

有之債權

當區分所有人團體基於日本建物區分所有法第 47 條規定設立

管理組合法人的情形，依同法第 52 條規定，除該法所定事項外，均

依集會決議之事項而有執行事務的權限或負擔義務。

法人就其執行職務或業務，對區分所有人而有的債權，對於債

務人之區分所有權（包括關於共用部分之權利與基地利用權）及置

於建築物之動產有先取特權。取得法人格（法人化）前，歸屬於區

分所有人全體總有的債權，也歸屬於法人，故法人就該債權也有先

取特權45。

（二）客體

該先取特權的客體是債務人的「區分所有權」（包括關於共用部

分的權利及基地利用權）與「置於建築物的動產」，前者為不動產先

42

參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 59-60。


44 參閱川島武宜、川井健編，前揭註 15，頁 638。

45 參閱鎌野邦樹、山野目章夫編，前揭註 12，頁 48；稻本洋之助、鎌野

邦樹，前揭註 14，頁 60。日本建物區分所有法第 47 條第 5 項規定：「管

理組合法人成立前之集會之決議、規約及管理人職務範圍内之行為，對管

理組合法人發生效力。」


80

取特權，後者為動產先取特權 46，故該先取特權是對個別不動產與

動產的特別先取特權（特定優先權） 47，而不得對一般財產概括地

執行 48。以下分別就「不動產上的先取特權」與「動產上的先取特

權」予以說明。

1. 不動產上的先取特權

不動產上的先取特權包括「區分所有權」、「共用部分的權利」

及日本建物區分所有法第 2 條第 6 項所稱的「基地利用權」。但實際

上，關於共有部分的共有持分，依同法第 15 條規定，當然歸屬於買

受人，而依同法第 22 條規定，基地利用權原則上不得與專有部分分

離處分，故同法第 7 條第 1 項條文括弧中「包括關於共用部分之權

利與基地利用權」的文字，僅具確認同法「一體化原則」的意義 49。

實行先取特權時，區分所有權、關於共用部分的權利（對於共用部

分的共有持分等）、基地利用權（基地所有權、共有持分、租賃權或

其準共有持分）三者一併拍賣，但如規約依日本建物區分所有法第

46


47 參閱青山正明編（南敏文執筆），区分所有法，頁 61，青山書院（1997）；

丸山英気，区分所有法（2），頁 83，一粒社（1987）。法定優先權分為

一般優先權與特定優先權，就債務人不特定總財產上成立之優先權為「一

般優先權」，就債務人特定財產成立之優先權為「特定優先權」，參閱謝

哲勝，民法物權，頁 444，三民書局，增訂三版（2010）；朱柏松，論不

同抵押權之效力，收錄於民事法問題研究－物權法論，頁 231，元照出版

公司（2010）。


49 參閱鎌野邦樹、山野目章夫編，前揭註 12，頁 48-49；丸山英気，前揭

註 35，頁 71。


81

22 條第 1 項但書針對「基地利用權」約定分離處分的情形，則排除

於拍賣標的之外50。

2. 動產上的先取特權

有疑問者為，所謂「置於建築物的動產」，究竟是廣指「建築物

內現存的動產」（包括置於建築物內的金錢、有價證券、衣服、寶石

等）51或是指「與建築物使用有關而常置的動產」（榻榻米、門窗、

家具、機械器具等）？有學者提到，從文義上來看，應採後說。此

動產原則上限於債務人所有之物 52，但不限於置於專有部分者，置

於建築物共用部分的走廊、屋頂者，也包括在內53。

依日本民法第 333 條規定，債務人將「置於建築物的動產」讓

與第三人者，於交付該動產時，先取特權失其效力。另外，日本建

物區分所有法第 7 條第 3 項規定：「民法第 319 條規定（善意取得）

54，於第 1 項情形準用之」。因此，系爭動產讓與給第三人而認為第

50

參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 59。日本建物區分所有法

第 22 條第 1 項本文揭示專有部分與基地利用權一體處分原則，而該項但

書規定：規約另有約定者，不在此限。

51 大判大正 3 年 7 月 4 日民録 20 巻 587 頁，就日本民法第 313 條第 2 項

的建築物出租人先取特權（相當於我國的出租人留置權）採此見解。

52 例外則是以下提到同條第 3 項準用民法第 319 條即時取得（善意受讓）

規定的情形。

53 以上參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 59；鎌野邦樹、山野

目章夫編，前揭註 12，頁 49；川島武宜、川井健編，前揭註 15，頁 639；

丸山英気，前揭註 35，頁 71。

54 日本民法第 319 條規定：「第一九二條至第一九五條之規定，於第三一

二條至前條規定之先取特權，準用之。」


82

三人即時取得時，則先取特權不及於之。例如債務人 B 向第三人 C

借動產，債權人 A 誤信為 B 的所有物，當該誤信並無過失時，A 在

該動產上取得建物區分所有法第 7 條第 1 項的先取特權（日本建物

區分所有法第 7條第 3項準用民法第 319條，再準用民法第 192條）；

該動產為盜贓、遺失物時，被害人、遺失人 D 自被盜、遺失起二年

間，得否認 A 在該動產上的先取特權之成立（日本建物區分所有法

第 7 條第 3 項準用民法第 319 條，再準用民法第 193 條）；B 若由拍

賣、商店或由販賣與其物同種之物之商人，以善意買得盜贓物，D

非清償 B 對 A 的債務，不得否認先取特權的成立（日本建物區分所

有法第 7 條第 3 項準用民法第 319 條，再準用民法第 194 條）。另外，

日本民法第 319 條準用第 195 條並無意義，故亦無準用於區分所有

先取特權的餘地55。

（三）次序及效力

日本建物區分所有法第 7 條第 2 項規定：「前項先取特權，其優

先權之次序及效力，視為共益費用之先取特權。」本條先取特權之

次序及效力，說明如下 56：

1. 次序

對於區分所有的先取特權維持了建物的財產價值 57，具有保全

55

參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 61。日本民法第 195 條係

規範因占有動物的權利取得。

56 以下關於「次序」及「效力」的介紹，除特別註明外，均參閱稻本洋之

助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 60-61。

57 參閱末永秀夫，実務マンション法：主要法令全条文付，頁 167，日本

加除出版株式會社（2004）。


83

優先權的性質。該先取特權優先於債務人專有部分的水費、電費債

權58。本條的先取特權在形式上雖然是特定先取特權，但其次序視

為共益費用之先取特權。依日本民法第 306 條第 1 款規定，共益費

用之先取特權屬於一般先取特權；又依同法第 329 條第 1 項規定，

共益費用之先取特權為民法一般先取特權中最優先者，故本條的先

取特權與日本民法第 306條第 2款至第 4款的其他一般先取特權 59競

合時，本條的先取特權較為優先。

又依日本民法第 329 條第 2 項規定，一般先取特權原則上劣後

於特定先取特權，但共益費用先取特權對於受其利益的一切債權人

具有優先效力 60。故本條的先取特權原則上劣後於特定先取特權，

但對於受其利益的一切債權人具有優先效力。

依日本民法第 336 條規定，就不動產而言，一般先取特權縱未

登記亦得對抗一般債權人，但對已登記的第三人 61，不在此限。故

本條先取特權不以登記為必要，其與抵押權間的次序關係為：如抵

押權與本條的先取特權均未登記 62，則抵押權優先；如抵押權有登

58

參閱稻本洋之助、鎌野邦樹，前揭註 14，頁 58-59。

59 日本民法第 306 條第 2 款至第 4 款依序是僱傭關係、殯葬費、日用品供

給先取特權的規定。

60 關於該條文的中文說明，參閱黃健彰，法定優先權制度研究─兩岸物權

法修正草案芻議，國立中正大學法律學研究所博士論文，頁 246（2008）。

61 例如該區分所有權移轉登記給他人，或該區分所有權已登記抵押權等情

形，參閱丸山英気，前揭註 35，頁 71。

62 日本民法就不動產物權採登記對抗主義，故抵押權雖未登記，仍可生效。

關於日本不動產物權變動，參閱陳洸岳，日本法上不動產物權變動理論演

變之探討，收錄於邁入二十一世紀之民事法學研究－駱永家教授七秩華誕


84

記，而本條的先取特權未登記，則抵押權優先；如抵押權與本條的

先取特權均登記，則依登記的先後決定次序。

2. 效力

本條先取特權之效力，亦視為共益費用之先取特權。依日本民

法第 335 條第 1 項規定，先取特權實行時，先就置於建築物的債務

人動產受清償，債權無法獲得滿足時，再就債務人的不動產即區分

所有權（包括關於共用部分的權利及基地利用權）受清償。不過，

在「有無動產不明」而不足受清償時，不妨實行不動產先取特權 63。

又依同法第 335 條第 2 項規定，就不動產先取特權實行時，應先就

無設定擔保者受償64。

先取特權的實行，依民事執行法的規定。實行先取特權而聲請

拍賣時，須提出約定管理費的規約或集會的議事錄，作為證明先取

特權存在的文書（日本民事執行法第 181 條第 1 項第 4 款參照）65。

（四）小結

整體而言，為維護區分所有建物的管理，日本該先取特權擔保

的債權十分廣泛，客體則包括動產與不動產。但就次序及效力方面，

卻多所限制。

祝壽論文集，頁 463-492，元照出版公司（2006）。

63 參閱塩崎勤，前揭註 31，頁 383。

64 參閱鎌野邦樹、山野目章夫編，前揭註 12，頁 49。關於日本民法第 335

條規定的中文一般性說明，參閱黃健彰，工資優先權，財產法暨經濟法，

第十五期，頁 209-212（2008）。

65 參閱塩崎勤，前揭註 31，頁 383。


85

因此，關於該先取特權的次序及效力，日本學者提出二點展望：

1. 積欠管理費者也常積欠租稅等，以積欠管理費為由行使先取特權

時，實際上常無法就賣得價金優先受償。因此，先取特權的優先順

位不應劣後於已登記的抵押權及其他擔保權、租稅債權；2. 實行方

法上，應允許就不動產、動產自由拍賣。現行建物區分所有法未就

上開 1. 與 2. 予以特別考慮，故就積欠管理費的處理，除日本建物

區分所有法第 8 條對特定繼受人行使債權外，事實上別無他法 66。

二、美國

美國也承認對於區分所有的優先權 67（ condominium lien68

,

condominium common charge lien69

, condominium board's lien for

common charges70

, condominium association's lien71

, lien in favor of

66

參閱丸山英気，前揭註 35，頁 71-72。

67 See PETER M. DUNBAR, THE CONDOMINIUM CONCEPT 192 (2012). 關於美

國法上優先權的中文介紹，參閱黃健彰，美國法上優先權（ lien）之研究，

國立中正大學法學集刊，第二十五期，頁 139-177（2008）。Lien 有「優

先權」、「擔保」與其他許多翻譯的可能性，本文原則上將美國 condominium

lien 翻譯為對於區分所有的優先權。

68 採此用語者，例如 Robert P. Wise, Mississippi Construction Payment

Claims: Mississippi Lien, Stop Notice, Payment Bond, Prompt Payment, and

Open Account Laws, 29 MISS. C. L. REV. 539, 551 (2010). 69

採此用語者，例如 Bruce J. Bergman, First Mortgage vs. Condominium

Common Charge Lien - In Legal and Political Battle, 64 N.Y. ST. B.J. 34, 34

(1992). 70

採此用語者，例如 Robert L. Sweeney & Patricia K. Hart, Real Property

and Real Estate Transactions, 44 SYRACUSE L. REV. 471, 485 (1993). 71

採此用語者，例如 Trevor G. Pinkerton, Escaping the Death Spiral of Dues

and Debt: Bankruptcy and Condominium Association Debtors , 26 EMORY


86

association72

, lien for assessments73

, assessment lien74）。美國統一州

法律國家委員會（National Conference of Commissioners on Uniform

State Laws, NCCUSL）於一九八○年草擬了統一區分所有權法

（Uniform Condominium Act），其中 3-116即規定 lien for assessments。

美國目前各州區分所有權法（condominium acts）通常都有對於區分

所有之優先權的規定 75。例如依據美國威斯康辛州財產法中關於區

分所有（condominiums）的規定，區分所有人（unit owners）有繳

納區分所有共用部分相關費用（common expenses）的義務，此費用

與違反規約（declaration, bylaws, association rules）而應支付的金錢

等統稱為費用（assessments）。這些到期而未支付的費用構成存在於

該義務人專有部分（unit）上的優先權。對於區分所有之優先權須

於費用到期後二年內提出（file）。此優先權的次序雖在許多擔保物

權之前，但仍在稅捐優先權與費用債權成立前已登記的第一次序抵

押權所擔保的債權之後 76。

又如在美國麻薩諸塞州州法中，將「對於怠於繳納區分所有

共用部分相關費用（ common area fees）的追繳」列為最重要的

事項之一（除了在鄉村以外）。區分所有人有義務繳納應分擔的

BANKR. DEV. J. 125, 136 (2009). 72

採此用語者，例如 N.J.S.A. 46:8B-21 (2010).

73 採此用語者，例如 JOSEPH W. BOUCHER, WISCONSIN CONDOMINIUM LAW

HANDBOOK §1.30 (1994). 74

採此用語者，例如 James H. Jeffries IV, North Carolina Adopts the

Uniform Condominium Act, 66 N.C. L. REV. 199, 223 (1987). 75

See Eric C. Surette, 15A Am. Jur. 2d Condominiums and Cooperative Apartments

§38 (2011), https://www.lexisnexis.com/ap/auth/ (last visited Apr. 26, 2011). 76

See Wis. Stat. §703.165 (2011).


87

區分所有共用部分相關費用，這些費用應即時繳納，如遲延繳納，

尚應加上遲延利息與追繳費用（含律師費用），且這些不得抵銷

與扣押。如滿足法律上優先權規定的要件，則該擔保「每月固定

應繳納之區分所有費用及追繳費用」的優先權優先於第一次序抵

押權 77。

再如美國俄亥俄州也有對於區分所有之優先權的規定，該

優先權除擔保欠繳的區分所有共用部分相關費用外，尚包括執

行費用、律師費用等 78。而在美國亞利桑那州，區分所有之優

先權除擔保欠繳的區分所有共用部分相關費用外，亦擔保合理

範圍內的律師費用，實行該優先權的方式原則上與不動產上的

抵押權相同 79。

參、台灣規定的分析

以下分別就性質、規範意旨、要件、效力來探討我國公寓大廈

77

See ROBERT J. GALVIN, MASSACHUSETTS CONDOMINIUM LAW 9-1, 9-2

(2008 & Supp. 2009). 在我國，公寓大廈管理條例第 19 條也有公共基金「不

得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔」的規定。 78

See KENTON L. KUEHNLE & CHARLES T. WILLIAMS, OHIO CONDOMINIUM

LAW 307 (2011); Ohio Revised Code 5311.081(C)(1), 5311.18(A)(1)(b) (2004). 79

See Justin R. Cooley, Arizona's Planned Community Act: A Good Start, but

Far from the Finish Line, 4 PHOENIX L. REV. 853, 861 (2011); Gemma

Giantomasi, A Balancing Act: The Foreclosure Power of Homeowners'

Associations, 72 FORDHAM L. REV. 2503, 2531 (2004). 密西根州亦同，see

Patrick E. Mears & C. Kim Shierk, Workouts, Receiverships, and Foreclosures

on Michigan Residential Condominium Projects: A Road Map for Mortgage

Lenders, 36 MICH. REAL PROP. REV. 177, 180-181 (2009).


88

管理條例第二十二條第三項規定，並於相關部分比較上述立法例。

一、性質

公寓大廈管理條例第二十二條第三項使用「其受償順序與第一

順位抵押權同」的文字，故其為法定優先（受償）權，應無疑義。

不過，其是否為法定抵押權？按該規定雖與民法第八二四條之一第

四項「有抵押權」及國民住宅條例第十七條與第二十七條「享有……

抵押權」的用語均不盡相同，但既然其為法律規定對「特定財產」

的優先受償權利，不需當事人的設定，故其為前述法定優先權中的

「特定優先權」，而非「一般優先權」。而依公寓大廈管理條例第二

十二條規定，該優先權的客體又僅以不動產為限 80，且「其受償順

序與第一順位抵押權同」，具相當於物權的效力，故性質上為法定抵

押權81。

80

詳後述「擔保標的物範圍」。

81 法定抵押權為法定優先權的一種，相關說明，參閱黃健彰，承攬人抵押權

登記之效力─登記生效或登記對抗，中原財經法學，第二十五期，頁 141-142

（2010）。將「公寓大廈費用優先權」定性為法定抵押權的實益至少有二：

第一，得依民法第 883條準用普通抵押權的規定（詳後述「擔保標的物範圍」）；

第二，依破產法第 108 規定享有別除權（不依破產程序而行使其權利），而

非僅依破產法第 112 條先於他債權而受清償（依破產程序而行使其權利）。

將其定性為法定抵押權並不違反物權法定原則，因為即便不論「物權法定

主義緩和化」（參閱謝在全，民法物權論（上），頁 50-52，自版，修訂

五版（2010）；劉春堂，判解民法物權，頁 20-22，三民書局，修訂七版

（2010））、「物權法定主義鬆動」（參閱蘇永欽，物權法定主義鬆動下

的民事財產權體系─再探大陸民法典的可能性，收錄於尋找新民法，頁

101-158，元照出版公司（2008））、「物權法定主義之類型流動化」（參

閱曾品傑，民法物權編所有權修正評析─以通則部分為中心，國立中正大


89

應注意者，將其定性為法定抵押權，不表示應以成立、生效的

時點定其與意定抵押權的次序。最高法院六十三年台上字第一二四

○號民事判例雖然認為，法定抵押權與設定抵押權的次序應「參照

民法第八百六十五條規定，就同一不動產設定數抵押權者，其次序

依登記（即抵押權生效）之先後定之之法意」。但本則判例與現行

民法第五一三條規定的意旨不符，已經最高法院九十一年度第九次

民事庭會議決議不再援用。最高法院六十三年度第一次民事庭庭長

會議決定要旨雖然提到：「同一不動產上設定有抵押權，又有民法第

五百十三條所定之法定抵押權存在時，其順位應以各抵押權成立生

效之先後為次序（法定抵押權於其所擔保之債權發生時即同時成立

生效）。」但本則決定亦經最高法院九十五年度第八次民事庭會議決

議不再供參考。

二、規範意旨

公寓大廈費用優先權的承認，具有促進效率與維護公平的功能。

就效率的角度而言，管理費或其他有關債權對區分所有人使用區分

所有標的和價值的維持具有重大功能 82，係維護整棟公寓大廈的基

學法學集刊，第二十七期，頁 15-19（2009）），甚至「物權自由」（參

閱蘇永欽，民事財產法在新世紀面臨的挑戰，收錄於走入新世紀的私法自

治，頁 78-81，元照出版公司（2002）；謝哲勝，前揭註 47，頁 53-61））

的問題，物權法定原則頂多是指：物權的種類和內容，由法律規定，當事

人不得創設。該權利有公寓大廈管理條例第 22 條第 3 項明文規定，而「其

是否為法定抵押權」是解釋與定性的問題，不應僅以條文是否出現「法定

抵押權」或「有抵押權」的文字為斷。將本條解釋為法定抵押權的規定，

不牽涉「當事人創設新種類或新內容之物權」的問題。

82 參閱謝哲勝，區分所有的理論與實務，收錄於財產法專題研究（六），


90

礎83。積欠大筆管理費或其他有關債權者也常負債累累，於此情形，

如單憑公寓大廈管理條例第二十一條與第二十二條第一項、第二項

規定，無法確保管理費的受償，故該條例第二十二條第三項「公寓

大廈費用優先權」的規定，確有必要，可確保對區分所有不動產進

行持續而有效率的管理。

就公平的角度而言，管理費或其他有關債權具共益費用的性質 84，

如無管理費用的支出以維護公寓大廈，公寓大廈的價值往往會大幅

減損，進而影響欠繳費用人之其他債權人的受償。既然管理費或其

他有關債權的支出對於欠繳費用人之其他債權人也有利，使管理費

或其他有關債權優先受償即符合公平的理念。

公寓大廈管理條例原無相關規定，台灣高雄地方法院九十年度

鳳小字第二八九號民事判決即明白表示公寓大廈的管理費不具優先

權，令人相當遺憾。可喜的是，二○○三年修正的公寓大廈管理條

例就區分所有法定優先權已有規定，該條例第二十二條第三項規定：

「前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之

費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」該項條文為行政院草案

所無，而係立法委員徐少萍等提案增訂 85後修正通過。立法理由為：

頁 331，台灣財產法暨經濟法研究協會（2008）；謝哲勝，公寓管理費繳

納義務的繼受，月旦法學教室，第三十七期，頁 13（2005）。

83 古振暉，論公寓大廈管理費負擔之繼受，東海大學法學研究，第十六期，

頁 99（2001）。

84 參閱今中利昭，動産の先取特権の種類とその內容、効力，收錄於担保

法大系（第 2 巻），頁 489，金融財政事情研究会（1985）。

85 徐委員少萍等原提案該項條文為：「前項拍賣之所得，於積欠本條例應

分擔之費用得優先受償。」立法院審查會通過條文修正為：「前項拍賣所


91

「有鑑於實務上法院拍賣違規住戶或區分所有權人的區分所有權後，

時常因該所有權已設有抵押而導致積欠費用無以受償，致使拍賣行

為毫無實益可言。因之特擬定增定第三項，關於前項拍賣之所得，

於積欠本條例應分擔之費用得優先受償，俾使積欠費用，得以順利

受償，以謀合本條強制拍賣規定之立法意旨。」86

除此之外，已於二○○六年二月四日期滿當然廢止的九二一震

災重建暫行條例，其中的第十七條之一第二項與第四項規定 87，亦

得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用得優先一般債權

受償。」當初增訂「除其他法律另有規定外」的用意在於，該法定優先權

劣後於抵押權而受償。

86 以上參閱立法院，前揭註 5，頁 190-191；立法院，第五屆第三會期會

議紀錄，立法院公報，第九十二卷第五十七期，頁 354、358、383-385（條

文對照表）（2003）。

87 九二一震災重建暫行條例第 17 條之 1 第 1 項規定：「公寓大廈因震災

毀損辦理重大修繕者，得經區分所有權人二分之一以上及其區分所有權比

例合計二分之一以上之出席，召開區分所有權人會議，不受公寓大廈管理

條例第三十一條第一項規定之限制。重大修繕之決議，應經全體區分所有

權人及其區分所有權應有部分合計均超過二分之一同意為之。」第 2 項規

定：「依前項決議辦理重大修繕時，區分所有權人不同意決議或同意後不

依決議履行其義務者，得由他人先代為出資參與修繕，代為出資之人於出

資之範圍內，對於應負擔修繕費用而未出資之區分所有權人之區分所有權

及其基地所有權應有部分，得檢附區分所有權人會議決議紀錄、修繕承攬

契約及出資證明文件，單獨申請抵押權之登記。」第 3 項規定：「前項重

大修繕工作物之承攬人，就承攬關係報酬額，對於其工作所附之區分所有

權人之區分所有權及其基地所有權應有部分，得檢附區分所有權人會議決

議紀錄及承攬契約，單獨申請抵押權之登記，不受民法第五百十三條第一

項及第三項規定之限制。」第 4 項規定：「第二項就代為出資參與重大修

繕所登記之抵押權，優先於成立在先之抵押權，並不受民法第五百十三條


92

反映了區分所有法定優先權的立法精神。

三、要件

關於法定物權，立法者應精確預設介入的要件 88。就區分所有

的法定優先權而言，其要件方面的爭議問題如下：

（一）積欠者是否包括無權占有人？

公寓大廈管理條例第二十四條第二項規定：「公寓大廈專有部分

之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。」第三項規

定：「無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、

第四十七條、第四十九條住戶之規定 89。」但因無權占有人並非區

分所有人，而無權占有人積欠應分擔的費用在政策上也不應該以區

分所有人的財產作為擔保物，而使區分所有人成為物上擔保人，本

條準用第二十二條的範圍應該僅止於第一項，不包含第二項與第三

項規定，而無法定優先權規定的準用。

（二）是否須符合該條第一項與第二項規定？

第四項有關修繕報酬抵押權優先規定之限制。」第 5 項規定：「第三項就

修繕報酬所登記之抵押權，除前項所登記之抵押權外，優先於成立在先之

抵押權，不受民法第五百十三條第四項規定之限制。」所謂「民法第五百

十三條第四項有關修繕報酬抵押權優先規定之限制」，係指「於工作物因

修繕所增加之價值限度內」始得優先受償的限制。

88 參閱蘇永欽，法定物權的社會成本，收錄於尋找新民法，頁 206，元照

出版公司（2008）。

89 該條第 2 項與第 3 項增訂理由僅提到：「對公寓大廈中無權占有人宜訂

定相關規範，爰增訂第二項。」「對無權占有人違反第二項，訂定準用處

罰規定，爰增訂第三項。」參閱立法院，前揭註 86，頁 387（條文對照表）。


93

我國實務上關於公寓大廈費用優先權的各級法院判決，在個案

中幾乎都是否定該法定優先權的成立 90。該法定優先權在實務上功

能不彰，主要原因是其要件過於嚴格，說明如下91：

法院判決認為，由於公寓大廈管理條例第二十二條第三項規定：

「前項拍賣所得……。」而第二項又規定：「前項之住戶……。」故

管理負責人或管理委員會欲主張同條第三項的法定優先權時，須符

合該條第一項與第二項規定的要件。詳言之，須同時符合以下要件：

1. 區分所有權人積欠公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，經強制

執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。2. 由管理負

責人或管理委員會經區分所有權人會議之決議 92，起訴請求法院命

90

反觀日本，則有實行先取特權的案例。例如在東京高裁平成 14 年 1 月

23 日判決中，管理組合法人就積欠管理費之區分所有人的專有部分，聲請

拍賣以實行先取特權，進而自拍賣買受。亦參閱渡辺晋，前揭註 26，頁

294。

91 由於實務上積欠的費用金額有限，多屬簡易訴訟程序或小額訴訟程序，

故筆者尋得的相關第一審與第二審判決均為地方法院判決（多為分配表異

議之訴）。

92 100 年 11 月 16 日臺灣高等法院暨所屬法院 100 年度法律座談會民事類

提案第 15 號問題要旨：「社區管理委員會因住戶積欠依公寓大廈管理條

例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百

分之一，促請住戶改善屆期仍未改善，經依區分所有權人會議之決議，訴

請強制住戶遷離。惟住戶抗辯經區分所有權人會議之決議僅係依同條例第

32 條所規定或僅按照規約所定之方式決議，不符同條例第 31 條所定會議

之決議方式，社區管理委員會之訴依法無據，是否有理由？」審查意見：

若「僅」依公寓條例第 32 條規定之決議方式行之，於法未合，乙之抗辯

為有理由。若規約另有約定，則「僅」依規約約定行之，於法並無不合，

乙之抗辯非有理由。研討結果：照審查意見通過。


94

區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，經法院

判決勝訴確定93。

台灣台中地方法院九十六年度簡上字第二九五號民事判決亦

提到：「惟依法條之文義解釋，該項之『拍賣』，係指……管理負

責人或管理委員會聲請法院拍賣該區分所有權人之區分所有權及

其基地所有權應有部分，經法院為准許拍賣之裁定後，管理負責

人或管理委員會以該裁定為執行名義，依強制執行法所進行之拍

賣所得，管理負責人或管理委員會對該區分所有權人積欠公寓大廈

管理條例應分擔之費用，始具有與第一順位抵押權相同之受償順序。

然查本件上訴人僅係持本院支付命令為執行名義聲請參與分

配，……，就系爭管理費自無優先受償之權利。……再參諸內政部

於 93 年 10 月 14 日以內授營建管字第 0930087002 號函解釋，亦認

為管理委員會未訴請法院命違反上開條例第 22 條第 1 項之區分所

有權人出讓其所有權應有部分時，其與同條例第 22 條第 2 項規定

不符，自無同條例第 22 條第 3 項規定之適用。」 94。

又台灣台北地方法院九十九年度訴字第一四六六號民事判決

93

參閱台灣台南地方法院 94 年度南簡字第 794 號民事判決、台灣台南地

方法院 93 年度南簡字第 747 號民事判決（筆者均未尋得上訴審判決，可

能是當事人未上訴）。

台灣台北地方法院 96 年度北簡字第 8081 號民事判決、台灣台北地方法院

95 年度北簡字第 16484 號民事判決（筆者均未尋得上訴審判決，可能是當

事人未上訴）也認為系爭案件不符上開要件（二），故無法定優先權。

94 類似見解：台灣台中地方法院 96 年度中簡字第 5803 號、96 年度中簡

字第 5134 號、93 年度中簡字第 816 號與 99 年度豐簡字第 604 號等民事判

決（筆者均未尋得上訴審判決，可能是當事人未上訴）。


95

的案例事實中，區分所有權人○華公司積欠管理費及公共基金，○

華公司所有房地早經稅捐機關申請為禁止處分，原告（○○社區管

理委員會）主張：「事實上已難依公寓大廈管理條例第二十二條第

二項規定訴請法院命○華公司出讓其所有權，是以原告於系爭執行

事件已參與分配，且○華公司所有房地已禁止處分，應視為原告事

實上已聲請法院命○華公司出讓所有權應有部分，依公寓大廈管理

條第二十二條第三項具有與第一順位抵押權相同之受償順序。」但

法院仍認為：「然查本件原告就其區分所有權人○華公司所欠管理

費及公共基金，並未依據公寓大廈管理條例第二十二條規定召開區

分所有權人會議，也無訴請法院命○華公司出讓區分所有權，並於

判決確定後聲請法院裁定拍賣○華公司所有房地，而係持法院核

發確定勝訴判決及債權憑證為執行名義聲請強制執行或參與分

配，……，足認原告執行名義顯非法院准許拍賣區分所有權人之區

分所有權及其基地所有權應有部分之裁定，揆諸前開說明，就系爭

分配表之管理費及公共基金自無優先受償之權利。」同案台灣高等

法院一○○年度上字第一一四六號民事判決採相同見解 95。

依上開實務見解，該條第三項法定優先權的前提必須是「『前

項』拍賣所得」。不過，債務人積欠管理費，如不符該條第一項與

第二項情形，由於該區分所有為債務人的責任財產，債權人取得執

行名義後本可就該區分所有強制執行，只是如欲優先受償，依上開

實務見解，必須符合公寓大廈管理條例第二十二條第一項與第二項

規定。

公寓大廈管理條例第二十二條為住戶生活秩序自律性的維護

95

筆者未尋得同案最高法院判決，可能是當事人未上訴至最高法院。


96

機制之一 96，姑不論該條第一項「強制遷離」與第二項「強制出讓」

97要件嚴格的規定是否合理，該條第三項為法定優先權的規定，其

主要涉及的是「管理費債權人與其他債權人誰應優先保障」的問題。

依上開實務見解，在不符合該條前二項的情形（現實上為多數情形），

管理費債權人並無法定優先權的保障，而僅為普通債權人，如此為

平等保障「管理費債權人」與「債務人的其他普通債權人」。但如

前所述，管理費對於整棟區分所有建築物的維持有極大的助益，即

便數額不多，或「僅以支付命令為執行名義聲請參與分配」，或「係

持法院核發費用債權確定勝訴判決及債權憑證為執行名義聲請強

制執行或參與分配」，政策上仍應優先保障。上開實務見解將導致

此法定優先權的功能在現實上無法充分發揮，過於保守，前述眾多

相關立法例亦均無積欠金額最低比例與執行名義的限制。

就積欠金額最低比例而言，「積欠應分擔之費用，『經強制執行

後再度積欠』金額達其『區分所有權總價百分之一』 98」，此門檻

96

參閱溫豐文，論公寓大廈住戶生活秩序之維護，東海大學法學研究，第

二十三期，頁 166-168（2005）。

97 關於「強制出讓」規定的立法說明，參閱立法院，立法院院會紀錄，第

八十四卷第三十五期，立法院公報，頁 143-147（條文對照表）（1995）。

98 尹章華等，公寓大廈管理條例解讀，頁 110，月旦出版公司（1995），提

到：「區分所有權總價」是單指建築物價值或包括基地應有部分價值，又價

值是按照市價或公定價值，均有賴立法上加以確定。

公寓大廈管理條例就此雖未明定，但現行公寓大廈管理條例施行細則第 6 條

已規定：「本條例第二十二條第一項第一款所稱區分所有權總價，指管理負

責人或管理委員會促請該區分所有權人或住戶改善時，建築物之評定標準價

格及當期土地公告現值之和。」台灣桃園地方法院 98 年度訴字第 625 號民事

判決採相同見解（筆者均未尋得上訴審判決，可能是當事人未上訴）。


97

誠屬過高。而管理費基本上是一年或不及一年的定期給付債權，其

消滅時效期間依民法第一二六條規定為五年 99，除非債務人不主張

時效抗辯，否則僅能請求最近五年積欠的數額，而最近五年積欠的

總額也不見得能達其區分所有權總價百分之一。

上開法院見解係導因於立法條文文字，而政策上並無必要限制

「以准許拍賣之裁定為執行名義，由管理費債權人聲請強制執行」

才可行使法定優先權，從承認該法定優先權的法理來看，例如「以

支付命令為執行名義聲請參與分配」應可主張法定優先權。我國民

法第五一三條規定的承攬人抵押權、民法第八二四條之一第四項規

定的不動產分割應受補償人之法定抵押權、國民住宅條例第十七條

與第二十七條規定的法定抵押權均無類此數額或執行名義的限

制。

查閱立法院有關資料100，相關討論並未特別提及數額或執行名

99

台灣高等法院 98 年度上易字第 790 號、97 年度上易字第 41 號與 94 年

度上字第 380 號、88 年度上字第 1584 號等民事判決、台灣高等法院台中

分院 99 年度上易字第 402 號民事判決、台灣高等法院高雄分院 89 年度上

字第 213 號民事判決（筆者均未尋得上訴審判決，可能是當事人未上訴）、

台灣高等法院 91 年度上字第 796 號民事判決（本件上訴審最高法院 93 年

度台上字第 279 號民事裁定駁回上訴）；林誠二，公寓大廈管理條例管理

費之消滅時效期間，收錄於民法問題與實例解析（第二冊），頁 132-133，

瑞興圖書股份有限公司（2008）；林誠二，民法總則新解─體系化解說（下），

頁 280，瑞興圖書股份有限公司，三版（2012）。另外，雖然管理委員會

請求債務人履行可中斷時效，但 6 個月內不起訴者，時效視為不中斷（民

法第 130 條）。

100 參閱立法院，前揭註 5，頁 190-191；立法院，前揭註 86，頁 354、358、

383-385（條文對照表）。又公寓大廈管理條例第 22 條第 3 項條文為行政


98

義等的限制，此要件應非立法者有意的限制，實務上功能不彰恐怕

是立法者始料未及。

依公寓大廈管理條例第二十二條第三項規定，若具備該條第一

項與第二項要件，則有法定優先權的適用。由於該項有「『前項』拍

賣所得」的文字，故如不具備該條第一項與第二項要件，在解釋論

上可否認為也有法定優先權的適用，該條其實並未規定，解釋適用

上不一定非要反面推論不可，在不具備該條第一項與第二項要件的

情形，也可考慮目的性擴張或類推適用該條第三項規定，而認為有

法定優先權。此既不違反立法者的本意，又較能充分達成規範意旨。

退萬步言，縱使認為以上見解在現行法的解釋適用上有困難，至少

在立法論上，應認為於不具備該條第一項與第二項要件的情形，也

得主張法定優先權。

（三）是否以登記作為要件？

法定優先權也可能有相關登記的規定 101，而公寓大廈費用優先

權是否應有公示制度以保護交易安全，是值得探討的問題。按前述

日本與法國法就此有登記（登錄）的規定，但本文以為，所謂的公

院草案所無，前已論及，故無「該草案在行政機關由學者專家組成修法委

員會的討論內容」。

101 例如就民法增訂第 824 條之 1 第 4 項規定的法定抵押權而言，該條第 5

項與土地登記規則第 100 條之 1 第 1 項本文雖均有登記的規定，但該登記

並非抵押權的生效要件；就國民住宅條例第 17條規定的法定抵押權而言，

國民住宅條例施行細則第 23 條第 3 項與土地登記規則第 29 條第 10 款雖

均有囑託登記的規定，但該登記亦非抵押權的生效要件，參閱黃健彰，特

定優先權的類型，國立中正大學法學集刊，第二十七期，頁 45-46、52-54

（2009）；黃健彰，前揭註 81，頁 122-123。


99

示制度不只有登記一途，我國公寓大廈管理條例第三十五條即規定：

「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、

會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應

負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人

或管理委員會不得拒絕。」此即學者所稱「公示方法的不同實踐」102

或「公示機制的多元化」 103。對於「欲成立意定優先權的債權人」

而言，其有優先受償的期待，如債務人欠繳公共基金與應分攤或其

他應負擔費用，在因而有法定優先權的情形，將可能影響其受償，

故「欲成立意定優先權的債權人」可認為是本條的（法律上）利害

關係人104，其請求閱覽或影印「欠繳公共基金與應分攤或其他應負

102

謝在全，前揭註 81，頁 380；謝在全，建築物區分所有權要論（下），

法令月刊，第五十三卷第五期，頁 11（2002）。

103 王文宇，物權法定、資訊成本與公示登記─兼論物權法修訂，月旦民

商法雜誌，第三十一期，頁 77-78（2011），特別是頁 78（表一）。亦請

參閱蘇永欽，前揭註 81，物權法定主義鬆動下的民事財產權體系－再探大

陸民法典的可能性，頁 157。

104 內政部（97）年內授營建管字第 0970802110 號函表示該條「立法意旨

係明定與規約及區分所有權人會議之會議紀錄等權益關係之第三人得請

求閱覽，管理負責人或管理委員會不得拒絕。又按『所謂利害關係人係指

有法律上利害關係之人（參閱民事訴訟法第二章第三節訴訟參加及行政程

序法第 174 條），條例雖未對利害關係人予以定義，然區分所有權人及住

戶均屬之。』為本部 93 年 8 月 11 日台內營字第 0930085722 號函所明釋

（如附件）。另按條例第 3 條第 8 款規定，『住戶』指公寓大廈之區分所

有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經

取得停車空間建築物所有權者，上開條文並無規定住戶是否須將戶籍遷入

該區分所有權標的中，故有關區分所有權人之子女，其戶籍未設於該大廈

是否為公寓大廈管理條例第 35 條所稱『利害關係人』乙節，應視其與條


100

擔費用情形」應有必要，管理負責人或管理委員會不得拒絕 105。果

爾，「欲成立意定優先權的債權人」對於債務人欠繳費用的情形，原

則上應屬明知或可得而知。

如引進登記制度，該優先權經登記後始得主張優先權（登記生

效）或對抗第三人（登記對抗），管理負責人或管理委員會須繳納登

記費、書狀費等登記規費，增加管理負責人或管理委員會主張權利

的成本，且登記後，債務人積欠費用的數額仍可能有變化；相對的，

現行公寓大廈管理條例第三十五條的公示方法，不但管理負責人或

管理委員會不必支出登記規費，且較易使利害關係人知悉債務人欠

繳費用的實際金額。因此，在現行法之下，已足以保護交易安全，

倒不一定要引進登記制度不可 106。

應注意者，依非訟事件法第七十三條第一項規定：「法定抵押權

人或未經登記之擔保物權人聲請拍賣擔保物事件，如債務人就擔保

物權所擔保債權之發生或其範圍有爭執時，法院僅得就無爭執部分

裁定准許拍賣之。」第二項規定：「法院於裁定前，應使債務人有陳

例第 35條規定之規約等文件是否有法律上之利害關係，就個案事實認定。」

本文以為，區分所有權人及住戶僅為利害關係人的例示而已，利害關係人

應不限於區分所有權人及住戶。

105 管理負責人、主任委員或管理委員會拒絕者，有公寓大廈管理條例第

48 條第 3 款罰則規定的適用。

106 蘇永欽，前揭註 81，物權法定主義鬆動下的民事財產權體系─再探大

陸民法典的可能性，頁 146，提到：「公寓大廈管理條例第 24 條第 1 項……

當然也代表一種分散登記的政策。分散的意義在於，從最有利於交易的觀

點來建立最適當的公示制度。」至於公寓大廈費用優先權在「次序」上如

何對抗擔保物權人或普通債權人，詳後述。


101

述意見之機會。」由於該法定優先權並無登記，故就有爭執的部分，

應由主張有法定優先權者提起積極確認之訴 107。

四、效力

關於該法定優先權的效力，茲分「擔保債權範圍」、「擔保標的

物範圍」、「次序」與「是否溯及既往」等問題，探討之。

（一）擔保債權範圍

公寓大廈管理條例第二十二條的前一條─第二十一條是規定

「積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用」，而第二

十二條第一項第一款與第三項卻均僅規定「應分擔之費用」，究竟是

否包括「應繳納之公共基金」、「（其他）應負擔之費用」與其他債權，

有待研究。

1. 應負擔之費用

公寓大廈管理條例第二十二條第三項「積欠本條例應分擔之費

用」，僅使用「分擔」此一用語，與同條例第二十條、第二十一條與

第三十五條等使用類如「公共基金或應『分擔』（分攤）或其他應『負

擔』之費用」的用語有異。按該條例「負擔」與「分擔」用語的區

辨，從第十條第一項與第二項可約略看出。該條例第十條第一項規

定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所

107

陳計男，強制執行法釋論，頁 100，元照出版公司（2012），認為：法

定抵押權未登記而爭執者，須由債權人對債務人提起確認抵押權存在之訴

（對債權及抵押權有爭執者）、給付之訴（僅法定抵押權所擔保之債權有

爭執者）或確認抵押債權存在之訴，以求解決。


102

有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」第二項規

定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人

或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其

共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人

或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。……。」大

致而言，由全體區分所有人按其共有之應有部分比例支付者使用「分

擔」一詞，由一人或部分108區分所有人支付者使用「負擔」一詞。

而同條例第二十條、第二十一條與第三十五條等使用「『其他』應負

擔之費用」的用語，則認為「應分擔費用」屬於「應負擔費用」的

一種109。

而公寓大廈管理條例第二十二條法定優先權規定針對的是由全

體區分所有人按其共有之應有部分比例支付者，故使用「分擔」一

詞，其用意主要在於排除前述該條例第十條第一項「專有部分」的

費用，因為該法定優先權是在確保整棟公寓大廈的維護，是在確保

「共有（用）部分」110費用的優先受償。不過，該法定優先權擔保

108

例如公寓大廈管理條例第 12 條規定。

109 不過，民法第 799 條之 1 第 1 項本文規定：「區分所有建築物共有部

分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。」用語又有所

不同（另可參照民法第 822 條第 1 項）。

110 公寓大廈管理條例使用「共用部分」一詞，民法第 799 條原使用「共

同部分」一詞，修正後民法除第 799 條第 1 項使用「共同部分」一詞外，

其餘使用「共有部分」一詞。就此相關討論，參閱法務部編，前揭註 8，

頁 1559-1561；戴東雄，民法物權編上區分所有權之修正草案，月旦法學

雜誌，第四十九期，頁 21（1999）；溫豐文，民法第七九九條修正草案評

析，收錄於黃宗樂教授六秩祝賀─財產法學篇（一），頁 229，新學林出

版股份有限公司（2002）；陳榮傳，離開土地的房屋（上）─最高法院九


103

的債權解釋上也應該包括同條例第十條第二項但書「修繕費係因可

歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住

戶負擔」的情形，較為合理。否則將導致「修繕費係因不可歸責於

區分所有權人所致者，得主張法定優先權；修繕費係因侵權行為等

可歸責於區分所有權人所致者，反而不得主張法定優先權」的不公

平現象。另外，當住戶為區分所有人時，住戶違反特定範圍的使用

限制，依同條例第八條第二項應負擔回復原狀費用時，該費用其實

也是在維護公寓大廈的共有部分，又參照前述日本民法規定，這些

應該都屬於「因共用部分、建築物基地或共用部分以外之建築物附

屬設施，對其他區分所有人而有之債權」，該費用的支出對債務人的

其他債權人均有利，故亦應優先受償。

2. 公共基金

至於該法定優先權擔保的債權是否包括「應繳納之公共基金」？

按該條例第十條第二項本文規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、

管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金

支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」第十一

條第一項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，

應依區分所有權人會議之決議為之。」第二項規定：「前項費用，由

公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」

應分擔的費用與公共基金同樣是用來修繕、管理、維護、改良公寓

大廈的共用部分及其相關設施，如前者得優先受償，後者不得優先

受償，將有失衡平。固然前者通常是現實已發生的費用，後者通常

十一年度台上字第三六號民事判決評釋，台灣本土法學雜誌，第五十一期，

頁 40-41（2003）。


104

為尚未發生而預先繳納的費用，但本項的立法目的就是在解決實務

上積欠管理費的問題，而「應繳納之公共基金」在實務上常以「管

理（維護）費（用）」或其他類似名義要求區分所有人繳納，而管理

費往往為公共基金的來源（同條例第十八條第一項第三款） 111，本

項在適用上如排除應繳納之公共基金，反而無法解決實務上積欠管

理費的問題，違反修法意旨。

抑有進者，有學者甚至將上開公寓大廈管理條例第十條第二項

本文規定解讀為：修繕費先由公共基金支出，若有不足再由區分所

有人按其共有之應有部分比例分擔 112。果如此，公共基金實為修繕

費的首要來源，應分擔之費用為修繕費的次要來源。按公寓大廈費

用優先權的立法目的，主要即是基於該等修繕費對於公寓大廈的維

持價值功能，而該修繕費也是共益費用。既然該法定優先權的擔保

債權包括修繕費的次要來源─應分擔費用，舉輕明重，修繕費的首

要來源─公共基金當然更應為該法定優先權的擔保債權範圍 113。

111

現行法未將公共基金與一般管理費嚴格區分，有認為在立法上應將二

者區分：一般管理費用是針對共同部分的水電費、清潔費、管理委員會的

行政雜支費、人事費等常態支出；公共（共同）基金是針對修繕費、改良

費、重建費等重點支出。參閱行政院研究發展考核委員會，公寓大廈管理

問題之研究，頁 70-71、198、231，行政院研究發展考核委員會（2006）

（研究小組主持人為溫豐文教授）。

112 參閱陳明燦，公寓大廈管理委員會之法律性質─簡評最高法院 98 年台

上字第 572 號判決，收錄於土地法論—實例研習與裁判評析，頁 48，自版

（2011）。

113 運用「舉輕明重」與「舉重明輕」的法學方法時，應探究立法目的，

並宜注意論述語句，參閱吳從周，論民法第一條之「法理」，收錄於民事

法學與法學方法（第一冊），頁 65-98、112，一品出版社（2008）。


105

另外，依公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款規定，區分

所有人應繳納的公共基金是基於區分所有人會議的決議，前述日本

學者即認為修繕儲備基金屬於「基於規約或集會之決議，對其他區

分所有人而有之債權」，而受先取特權保障。再參照前述法國關於確

定建築不動產共同所有權規則的法律第十九條第一項前段規定：「共

同所有權業主聯合會對每一個共同所有權人享有的任何性質的債

權，不論是涉及交納預付款還是最終支付，均對每一個共同所有權

人的區分份額享有的法定抵押權作為擔保。」故法定優先權擔保的

債權以包括「應繳納之公共基金」為宜。

3. 其他

除此之外，前述日本該先取特權擔保的債權包括「區分所有人，

因共用部分、建築物基地或共用部分以外之建築物附屬設施，對其

他區分所有人有債權者」與「管理人就其執行職務或業務，對區分

所有人而有之債權」等，其可促進一棟區分所有建物之多數人間的

協力，以達公平的目的 114，並有助於公寓大廈的管理，值得我國在

立法論及解釋論上予以參考。

在我國現行法下，例如特定的區分所有人，替其他區分所有人

繳納共用部分的管理費等，由於該費用的繳納與否將影響整棟公寓

大廈的管理，涉及公寓大廈裡區分所有人的居住品質，或可認為代

為繳納的特定區分所有人，是就債之履行有利害關係的第三人。其

清償債務，依民法第三一二條規定 115，於清償的限度內承受債權人

114

參閱我妻栄，新訂担保物権法，頁 54，岩波書店（1993）。

115 鄭玉波（陳榮隆修訂），民法債編總論，頁 623，三民書局，修訂二版


106

對債務人的權利，而該債權人對債務人的權利受法定優先權擔保，

故該法定優先權也隨同法定移轉給代為繳納的特定區分所有人。因

此，代為繳納的特定區分所有人，對於該區分所有人的法定承受權，

受法定優先權的擔保。再者，如前所述，管理費等為保全（保存）

費用，有益於債務人的各債權人，而大理院九年上字第七二六號民

事判例提到：「因保存債務人財產所出之費用，若係有益於各債權人

之全部或一部者（共益費用），對於受益之債權人，得主張優先受償。」

116該判例雖作成於民法頒布前，但其闡釋的法理非無參照餘地。最

高法院九十四年度台上字第一七七○號民事判決等裁判 117亦一再

（2010）；陳猷龍，民法債編總論，頁 317，五南出版公司，五版（2011），

均認為：就共有物所生債務的共有人，為該條「就債之履行有利害關係之

第三人」。又台灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民執類提案第 20

號，研討結果（經付表決結果）多數認為：公寓大廈之區分所有人間，就

建物之共有部分，亦為分別共有關係；債務人欠繳之管理費，為就共有物

因使用、管理或其他情形所生之負擔。

116 引自李木貴，債權人代位權之研究，文化大學法律學研究所碩士論文，

頁 222（1995）。本判例無法自司法院網站、植根法律網或法源法律網尋得。

117 其他尚有以下民事裁判，例如台灣高等法院台中分院 92 年度上字第 394

號民事判決（最高法院 94 年度台上字第 1770 號民事判決的原審判決）；

台灣高等法院台南分院 96 年度抗字第 171 號裁定（確定執行費事件）、94

年度上易字第 17 號民事判決；台灣台北地方法院 94 年度重訴字第 679 號

民事判決；台灣台南地方法院 96 年度訴字第 84 號、97 年度南簡字第 1287、

1443 號、98 年度南簡字第 1102 號、99 年度南簡字第 86、140、984 號、99

年度訴字第 974 號、100 年度南簡字第 564、931 號等民事判決；台灣桃園

地方法院 93 年度訴字第 1685 號民事判決；台灣高雄地方法院 99 年度訴字

第 228 號民事判決；台灣台中地方法院 98 年度中簡字第 475 號與 98 年度

簡上字第 155 號民事判決。


107

揭示「保全費用之代墊支出優先任何債權受償」之法理，此等裁判

的案例事實雖非針對「公寓大廈費用優先權」，但其闡釋的法理仍有

參照餘地118。按共益費用是全體債權人權利實現的基礎，此種費用

本應由所有債權人共同承擔，而不應由代為繳納的費用支出人獨自

承擔，故債權人支出的共益費用應優先受償 119，此不論是訴訟上或

訴訟外的共益費用皆然。如此一來，區分所有人即較有誘因代為繳

納費用，有助於公寓大廈持續而有效率的管理。

管理委員會以自己名義代公寓大廈住戶為各種交易的情形，屢

見不鮮120。管理委員會或管理負責人就其執行職務或業務，對區分

所有人而有之債權，如受法定優先權的擔保，管理委員會或管理負

責人即更有誘因執行職務或業務，較不必擔心區分所有人欠債不還，

有助於公寓大廈價值的維護或增加。據此，前述美國俄亥俄州與麻

薩諸塞州對於區分所有之優先權，除擔保欠繳的區分所有共用部分

相關費用外，尚包括執行費用、律師費用等，即值得參考。在我國

現行法下，可考慮依個案情形適用或類推適用公寓大廈管理條例第

二十二條第一項第一款與第三項規定「應分擔之費用」，而將其認定

為擔保債權範圍。

118

關於保全費用優先權，參閱黃健彰，前揭註 101，頁 37-38。

119 宋宗宇，優先權制度研究，頁 155-156，法律出版社（2007）。應注意

者，共益費用優先權有一般優先權與特定優先權之分，參閱黃健彰，一般

優先權的類型，國立中正大學法學集刊，第三十期，頁 187-188（2010）。

而公寓大廈費用優先權為特定優先權，詳後述。

120 溫豐文，論公寓大廈管理委員會─兼論管理負責人，法令月刊，第四

十八卷第十期，頁 24（1997）。


108

（二）擔保標的物範圍

有學者提到，費用性擔保物權如係因為他人之物支出必要或有

益費用而生，則這種擔保權所擔保之債權，當有一定程度之「對物

（相對）性」，應探求該必要或有益費用的支出所帶來之受益範圍 121。

按公寓大廈費用優先權基本上是就區分所有的不動產支出必要或有

益費用而生，為費用性擔保物權（費用性優先權），則其擔保標的物

範圍應限於區分所有的不動產。該債權對於「與區分所有無關的財

產」，並沒有法定優先受償的理由。上開各國公寓大廈費用優先權也

都是特定優先權，而非一般優先權。

我國公寓大廈管理條例第二十二條規定僅承認「不動產」（區分

所有人的區分所有權及其基地所有權應有部分）上的法定優先權，

而不承認「動產」上的法定優先權，不同於日本與法國 122，而與美

國相近。按相較於不動產而言，動產的價值通常較低，對於債權清

償的有效性較低123；更重要的是，如前所述，管理費等主要用於區

分所有不動產的維護，與動產的關聯性較低，因而公寓大廈費用優

先權的客體並無包括動產的必要。故本文以為，不一定有必要如同

日本等國承認區分所有中「動產」上的先取特權，就此而言，可維

121

詳請參閱黃茂榮，費用性擔保物權的範圍─不動產之法律單位的任意

性及其對費用性擔保物權之扭曲，收錄於民商法判解評釋（第二冊），頁

405-406，自版（1981）。

122 在法國，該優先權之標的亦包括動產，而被認為是「不動產出租人優

先權」的延伸，參閱尹田，法國物權法，頁 486，法律出版社，二版（2009）。

法國的不動產出租人優先權約略相當於我國的出租人留置權。



109

持我國現行法的規定。

另外，在法國，當所有人出租該樓層或房間時，該優先權之標

的包括出租人的租金124。本文則以為，在我國法中，此屬「法定孳

息是否為擔保標的物範圍」的問題，應依民法第八八三條準用第八

六四條規定125論斷，亦即：公寓大廈費用優先權為「不占有性擔保

物權」，故其效力「不及於」擔保物「扣押（查封）前」債務人就擔

保物得收取之法定孳息，而「及於」擔保物「扣押後」債務人就擔

保物得收取之法定孳息126，但優先權人，非以扣押擔保物之事情，

124

參閱尹田，前揭註 122，頁 486。

125 我國民法因為省略擔保物權的一般規定，普通抵押權有若干規則即有

標兵的作用，參閱蘇永欽，現代民法典的體系定位與建構規則─為中國大

陸的民法典工程進一言，收錄於轉型中的中國大陸法制，頁 23-24，元照

出版公司（2011）。

126 附帶一提，最高法院 100 年度台上字第 877 號民事判決：「按民法第

八百六十四條所定抵押權之效力，及於抵押物扣押後抵押人就抵押物得收

取之法定孳息，此係指抵押權人就抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之

法定孳息有優先受清償之權利而言，非指抵押權人就該法定孳息當然有收

取權。原審認依該條規定，○元公司自系爭不動產查封後即喪失租金收取

權，上訴人應向有收取權之抵押權人即被上訴人為給付，此乃實體法對抵

押權人權利保障之規定，與強制執行法第一百零四條第二項規定無涉等語，

於法不無違誤」（陳忠五，民事類實務導讀，台灣法學雜誌，第一八九期，

頁 143（2011），認為本判決見解具有釐清作用），本件發回後之台灣高

等法院台南分院 100 年度上更（一）字第 18 號民事判決即採該最高法院

判決見解；而謝在全則認為抵押物扣押後抵押人已喪失收取權，民法物權

論（下），頁 363，自版，修訂五版（2010）。本文則以為，上開最高法

院判決見解不符民法第 864條但書規定的意旨。由於此爭議已非本文重點，

故不深究之。


110

通知應清償法定孳息之義務人（例如承租人），不得與之對抗。

（三）次序

「次序」一直是法定優先權的重要問題，涉及到所謂的「物權

堆疊」127，以下即探討該法定優先權與意定抵押權之間的次序 128。

在美國，公寓大廈費用優先權與第一順位抵押權間的次序為何，

其實並無定論129。區分所有人團體主張：前者的受償次序應優先於

後者，因為區分所有費用的欠繳（condo fee delinquencies）已成為

127

參閱蘇永欽，物權堆疊的規範問題─建議修法明訂以次序為軸心的堆

疊原則，收錄於尋找新民法，頁 439，元照出版公司（2008）。

128 為避免本文焦點渙散，該法定優先權與其他（法定）優先權（擔保物

權）之間的次序，不在本文探討範圍之內。例如關於「公寓大廈費用優先

權」與「承攬人抵押權」之間的次序，依前述荷蘭民法第 286 條第 3 項規

定，後者享有優先次序。See Patrick K. Hetrick, Of “Private Governments”

and the Regulation of Neighborhoods: The North Carolina Planned

Community Act, 22 CAMPBELL L. REV. 1, 80 (1999). 亦提到：在美國北卡羅

來納州，承攬人抵押權的次序優先於公寓大廈費用優先權，可供參照。 129

See Bergman, supra note 69, at 34; Sweeney & Hart, supra note 70, at

485-489; Grahame K. Wells, The Use of Super-liens to Promote Cooperation

Between Condominium Associations and Lenders , 13 ANN. REV. BANKING L.

477, 477 (1994); Pinkerton, supra note 71, 136-138; Casey Perkins, Privatopia

in Distress: The Impact of the Foreclosure Crisis on Homeowners' Associations ,

10 NEV. L. J. 561, 580-582 (2010); Daniel Goldmintz, Lien Priorities: The Defects

of Limiting the “Super Priority” for Common Interest Communities , 33 CARDOZO L.

REV. 267, 267 (2011); Andrea J. Boyack, Community Collateral Damage: A

Question of Priorities, 43 Loy. U. CHI. L. J. 53, 53 (2011); Rachel Furman,

Collecting Unpaid Assessments: The Homeowner Association's Dilemma When

Foreclosure Is No Longer a Viable Option , 19 J. L. & POL'Y 751, 771-777

(2011).


111

許多區分所有人團體的大問題，而金錢貸與人有專業能力來衡量借

用人的財力與信用，減少違約的可能性；金錢貸與人則主張：如認

為前者次序優先於後者，則將降低其貸款給區分所有人的可能性，

進一步將降低其對於區分所有價值的評估，或者至少使其提高貸款

利率。論者則提到：即使某一區分所有人欠繳費用，管理委員會仍

將以公共基金維護區分所有建築物，此也將提高該欠繳費用者之專

有部分的拍賣價額。因此，聲請拍賣的金錢貸與人也受益於區分所

有團體，而金錢貸與人享受拍賣價金的利益卻拒絕承擔任何上開費

用，將加深其不公平性 130。

在我國，公寓大廈管理條例第二十二條第三項「其受償順序與

第一順位抵押權同」 131的規定，與國民住宅條例第十七條與第二

十七條「享有第一順位之法定抵押權，優先受償」 132的用語不盡

相同，二者的實質意義是否相同或相似，頗費思量。特別是在與多

數意定抵押權競合時，公寓大廈費用優先權的受償順序究竟是「與

第一順位之意定抵押權同」或「在所有的意定抵押權之前」？實務

上認為如成立該法定優先權，則其受償順序「與第一順位之意定抵

押權同」 133。

130

See Wells, Id. at 487-489 (1994). 131

現行法並無其他法規有此用語。

132 謝在全，前揭註 126，頁 159，提到：國民住宅條例第 17 條與第 27 條

均將其法定抵押權規定為第一順位，故依此規定不論其是否成立在其他抵

押權之後，均屬第一順位。

133 參閱台灣台南地方法院 94 年度南簡字第 794 號民事判決、台灣台南地

方法院 93 年度南簡字第 747 號民事判決（筆者均未尋得上訴審判決，可

能是當事人未上訴），但在個案中均認為不成立法定優先權。


112

如前所述，將公寓大廈費用優先權定性為法定抵押權，不表示

應以成立、生效的時點定其與意定抵押權的次序。按「意定擔保物

權」與「法定擔保物權」之間的次序問題，有所謂費用性擔保物權

優先原則134，亦即：不論擔保物係因「費用性擔保物權人」的修繕

而增加價值，或因其保存而不致毀損、滅失，均使成立在先的「融

資性擔保物權人」霑其利益，基於公平與效率的考量，應該認為「費

用性擔保物權」優先於「融資性擔保物權」。「費用性擔保物權」（費

用性抵押權）具共益性質，與一般為個人利益設定的「融資性擔保

物權」（融資性抵押權）不同 135。成立在先的意定抵押權人或其他

債權人固然不一定能預見債務人嗣後積欠管理費，但公寓大廈費用

優先權為費用性擔保物權（費用性優先權）136，而意定抵押權為融

資性擔保物權。管理費為共益費用，如無管理費的支出以維護公寓

大廈，公寓大廈的價值往往會大幅減損，進而影響意定抵押權的受

償，故依「費用性擔保物權優先於融資性擔保物權」的原則，立法

政策上應認為公寓大廈費用優先權的受償順序較為優先，日本學者

就先取特權提出展望時，也有結論上採此看法者，前已論及。管理

134

參閱謝在全，民法擔保物權之新風貌，法學叢刊，第五十一卷第四期，

頁 46（2006）；謝在全，物權的一般概念問題，東吳法律學報，第六卷第

一期，頁 135（1989）；溫豐文，台灣民法典物權優先效力規定之施行經

驗，月旦民商法雜誌，第三期，頁 138-140（2004）；陳榮隆，物權之一

般效力，收錄於法制現代化之回顧與前瞻─楊建華教授七秩誕辰祝壽論文

集，頁 436，元照出版公司（1997）。

135 參閱鄭冠宇，民法物權，頁 442，新學林出版公司，二版（2011）。關

於「費用性擔保物權」與「融資性擔保物權」的概念，亦請參閱黃鈺慧，

抵押權，頁 8，三民書局（2008）。

136 參閱本文前述「擔保標的物範圍」。


113

費債權有前述五年短期消滅時效期間的限制，這使該法定優先權擔

保債權數額不致於過大，而不會過於降低意定抵押權融資的功能。

如參照民法第五一三條第四項規定，所謂「費用性擔保物權優

先於融資性擔保物權的原則」固然應有「增加或維持價值範圍」的

限制，但一般而言，增加或維持的價值（相當於「效益」）會高於其

債權數額（相當於「成本」）。特別是公寓大廈管理條例第二十二條

第三項與民法第八七一條第二項後段此種以「維持價值型」（而非

「增加價值型」）為主的費用性擔保物權，如何認定「維持價值之限

度」137有認定上的困難，故民法第八七一條第二項後段即未規定「維

持價值範圍的限制」。因此，除非有證據證明系爭管理費等債權數額

的支出是無效率、不理性的，否則應可推定其維持的價值數額高於

管理費等債權數額。

另有日本學者進一步提到：日本區分所有法第 7 條所揭的債權

雖賦予了一定社會政策的保護，但其優先順位視為一般先取特權，

故擔保效力過弱。在現實上，常有既已存在而次序較優先的抵押權

等不動產擔保權。區分所有人團體，縱使就滯納的管理費行使該條

的先取特權，就一般債權人而言，主要是心理上的間接強制力較強，

現狀上必須講究、圖謀「扣押滯納的區分所有人之薪水債權」等其

他手段，故該條的實效性有待檢討 138。按日本法將該條先取特權的

優先順位視為一般先取特權，其與抵押權間的次序關係為：如抵押

權與本條的先取特權均未登記，則抵押權優先；如抵押權有登記，

而本條的先取特權未登記，則抵押權優先；如抵押權與本條的先取

137

即「若未有此債權數額的支出，標的物將減少多少價值」。



114

特權均登記，則依登記的先後決定次序。因而，日本該條先取特權

的次序往往劣後於抵押權，前已有所論述。故日本立法例就此部分

並不值得仿效。

據此，前述美國威斯康辛州州法將對於區分所有之優先權的受

償順序，列在費用成立前已登記的第一次序抵押權所擔保的債權之

後，也不妥當。而前述美國麻薩諸塞州州法提到─該擔保「每月固

定應繳納之區分所有費用及追繳費用」的優先權優先於第一次序抵

押權，則值得我國參考。

（四）是否溯及既往

我國實務上關於公寓大廈費用優先權的各級法院判決，在個案

中幾乎都是否定該法定優先權的成立，除了是因前述的要件嚴格外，

原因之二在於法院認為該條文不溯及既往，說明如下：

台灣台中地方法院九十三年度中簡字第一九九五號民事判決提

到：「而本件被告取得勝訴判決時間，為九十二年五月七日，係於九

十二年十二月三十一日修正之公寓大廈管理條例公布前，自與前開

程序不符，從而，原告依據公寓大廈管理條例第二十二條第三項之

規定，訴請判決如訴之聲明所載，為無理由，應予駁回。」本件原

告為管理委員會，被告為銀行，本判決認為系爭規定不溯及既往，

並以「取得勝訴判決的時間」為準。

台灣台中地方法院九十三年度訴字第一○三二號民事判決則提

到：「然查依修正公寓大廈管理條例第六十三條規定：『本條例自公

布日施行。』又該條例經總統係於九十二年十二月三十一日以華總

一義字第○九二○○二四三九一一號公布施行，依中央法規標準法


115

第十三條之規定，自九十三年一月二日生效。故系爭公寓大廈管理

條例第二十二條之規定，依法應自九十三年一月二日生效，則就該

條規定所生之管理費債權，得與第一順位抵押權列為同一受償順序

者，亦應自九十三年一月二日以後所生之管理費債權為限，如管理

費債權係於該規定生效以前所發生者，自無該新修正之公寓大廈管

理條例第二十二條規定之適用，依法自應認為係普通債權」；台灣高

等法院一○○年度上字第一一四六號民事判決亦採相同見解。該等

判決認為系爭規定不溯及既往，並以「管理費債權發生的時間」為

準。

上開判決對於何時開始適用修正後關於法定優先權的規定，雖

有不同見解，但認為該規定不溯及既往而在個案中均否定法定優先

權存在，則無二致139。

姑不論能否將「新增訂之公寓大廈管理條例第二十二條第三項

規定」當作「法理」而適用於「修法前」的案例事實 140，本文於此

139

但在「否定『第三人應繼受已具體發生之前手費用債務』」的相關判

決理由中，法官似認為原告（管理委員會）就新法施行前發生的管理費與

維修費債權可主張法定優先權，並指責原告有如此優厚受償條件，捨此不

由，向被告（繼受之第三人）請求難認係權利正當行使。參閱例如台灣彰

化地方法院 93 年度彰簡字第 363 號民事判決，該案例事實為訴外人積欠

自 89 年 2 月起至 93 年 5 月共 52 期管理費，及社區 90 年度消防安全系統

維修費（關於上開判決，筆者均未尋得上訴審判決，可能是當事人未上

訴）。

140 關於新法能否當作「法理」而適用於「修法前」案例事實的探討，參

閱吳從周，法律溯及既往與類推適用，收錄於民事法學與法學方法（第四

冊），頁 5-6，新學林出版股份有限公司（2010）；詹森林，民法債編修

正條文溯及既往規定之實務問題，收錄於民事法理與判決研究（二），頁


116

欲探討者為：如認該項規定不得溯及既往，而不得適用於「修法前」

的案例事實，則上開判決見解何者為妥？抑或均不妥適？按法律不

溯及既往原則的承認是基於法安定性，其實際上是在保護「人民」

的正當信賴，避免「人民」遭受「不測」的損害。只是，所謂的「人

民」究何所指？按承認公寓大廈費用優先權之後，就「債務人」本

身的影響較小，因為其債務並無增減，債務人積欠清理費用，其財

產本來就有被強制拍賣的可能，主要差別僅在於部分債權清償後，

尚未受清償的債權及債權人有哪些。真正較可能有不測損害的是意

定擔保物權人（主要指意定抵押權人），因為有可能影響其受償。

至於普通債權人雖然也可能受損害，但普通債權人如欲先受保護，

自須成立擔保物權，否則應承擔債務人不能清償的風險，故並無「不

測」可言141。

204，元照出版公司（2003）。最高法院 100 年度台上字第 802 號民事判

決認為：民法第 877 條第 2 項增訂規定，於地上權等用益物權人或經土地

所有人同意使用之人之建築物於民法物權編修正施行前建築而抵押權人

於民法物權編修正後實行抵押權時，亦得援引為法理予以適用（亦參閱陳

忠五，民事類實務導讀，台灣法學雜誌，第一八八期，頁 136（2011））。

王澤鑑，民法總則在實務上的最新發展（一）─最高法院九○及九一年度

若干判決的評釋，台灣本土法學雜誌，第五十二期，頁 75（2003），指出：

新法律或增修規定如不具溯及效力，原則上不得作為法理而適用於新法施

行前的法律關係，但在例外情形，亦即新規定具體化一個可補充法律不備

的原則時，得以該規定蘊含的法律原則作為法理而適用。以上判決與三文

雖均非探討公寓大廈管理條例條文，但仍足供參照。

141 如同普通債權發生在前，意定擔保物權設定在後，則設定在後的意定

擔保物權仍優先於發生在前的普通債權，普通債權人於此情形應承擔債務

人不能清償的風險。


117

據此，在可能使意定擔保物權人遭受不測損害的情形，應適用

舊法；反之，在不違反信賴保護原則的情形，則應儘量適用新法，

以貫徹修法意旨。故本文以為適用新舊法的區別時間點應以意定擔

保物權人為信賴行為的時間─即「意定擔保物權設定的時間」為準。

詳言之，如無意定擔保物權人，則無論管理費債權或判決時間點為

何，只要拍賣價金分配的時點在新法施行後，均適用新法；在有意

定擔保物權人時，若其設定的時間點在新法施行前，則依舊法，故

無公寓大廈管理條例第二十二條第三項規定的適用，以保障其優先

受償的期待；若其設定的時間點在新法施行後，則依新法，故有該

項規定的適用。若有數個意定擔保物權人，其設定的時間點分別於

新法施行前、後者，則「分割適用」新、舊法─在新法施行前者，

則依舊法，故其次序優先於管理費債權；其設定的時間點在新法施

行後者，則依新法；而意定擔保物權的次序本依「成立在先，時間

在先」原則，故此「分割適用」的情形應無窒礙難行之處。據此，

上開判決「以取得勝訴判決的時間點為準」或「以管理費債權發生

的時間點為準」之見解，均待斟酌。

肆、結論

公寓大廈管理條例第二十二條第三項雖已增訂公寓大廈費用優

先權，但由於實務上基於法條文義解釋，導致管理負責人或管理委

員會欲主張該條第三項的法定優先權時，須符合該條第一項與第二

項規定的要件。詳言之，須同時符合以下要件：（一）區分所有權人

積欠公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠

金額達其區分所有權總價百分之一者。（二）由管理負責人或管理


118

委員會經區分所有權人會議之決議，起訴請求法院命區分所有權人

出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，經法院判決勝訴確

定。

上開要件相當嚴格，且法院認為該條規定不具溯及既往效力，

導致我國實務上關於公寓大廈費用優先權的各級法院判決，在個案

中幾乎都是否定該法定優先權的成立。本文以為，在不具備該條第

一項與第二項要件的情形，至少在立法論上也應認為得主張該法定

優先權。又各種法定優先權（法定抵押權）規定愈來愈多，實務上

不斷發生該增訂規定有無溯及既往效力的相關疑義；即便姑且認為

既然條文形式上並無溯及既往規定，而直接論斷優先權增訂規定並

無溯及效力，在不同的具體個案上究竟是否適用該增訂規定也往往

還有探討空間142，二○○七年稅捐稽徵法第六條第二項關於地價稅、

房屋稅優先權的增訂規定即為一例 143。而本文欲探討的公寓大廈費

用優先權也不例外，如認為公寓大廈管理條例第二十二條第三項規

定不具溯及既往效力，則宜認為：如無意定擔保物權人，則無論管

142

參閱黃健彰，前揭註 60，頁 276-279。

143 參閱黃健彰，稅捐優先權的分類及其與抵押權間的次序，財產法暨經

濟法，第二十三期，頁 123-133（2010）。2011 年該項又增訂「法院、行

政執行處執行拍賣或變賣貨物應課徵之營業稅」優先權的規定。司法院秘

書長（100）年秘台廳民二字第 1000030105 號函表示：稅捐稽徵法第 6 條

第 2 項在 2011 年 11 月 23 日由總統令修正公布後，法院、行政執行處（筆

者按：依行政院（100）年院台規字第 1000109431 號公告，已改由行政執

行分署管轄）執行拍賣或變賣貨物有關營業稅之徵收，均與土地增值稅、

地價稅、房屋稅之徵收相同，應優先於一切債權及抵押權，但並不溯及既

往適用。另執行法院代為扣繳稅款時，應同時注意地方稅優先於國稅之原

則。


119

理費債權發生或判決時間點為何，只要拍賣價金分配的時點在新法

施行後，均適用新法。在有意定擔保物權人時，若其設定的時間點

在新法施行前，則依舊法，故無公寓大廈管理條例第二十二條第三

項規定的適用，以保障其優先受償的期待；若其設定的時間點在新

法施行後，則依新法，有該項規定的適用。

再者，我國該法定優先權的客體與公示方面的相關規範，尚屬

妥適。管理費債權有五年消滅時效期間的限制，這使該法定優先權

擔保債權數額不致於過大，而不會過於降低意定抵押權融資的功能。

又日本該先取特權擔保的債權相當寬泛，有助於公寓大廈的管理，

值得我國參考。我國該法定優先權擔保的債權應包括「應繳納之公

共基金」，以及同條例第十條第二項但書「修繕費係因可歸責於區分

所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔」的

情形，與「當住戶為區分所有人時，住戶違反特定範圍的使用限制，

依同條例第八條第二項應負擔回復原狀費用」等情形。

另外，就區分所有的法定優先權與意定擔保物權之次序而言，

基於費用性擔保物權優先的法理，立法政策上應認為公寓大廈費用

優先權的受償順序較為優先。


120

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129

摘要

在台灣，公寓大廈管理條例雖已增訂「公寓大廈費用優先權」，

但該制度實務上功能不彰。本文主要目的即在於尋找其原因及解

決之道。

本文第貳部分介紹公寓大廈費用優先權的外國立法例，特別

是日本；在日本，該先取特權擔保的債權十分廣泛。

本文第參部分分析台灣公寓大廈費用優先權的規定。公寓大

廈費用優先權性質上是法定抵押權，該優先權的功能是促進效率

與維護公平。因此，應從寬解釋公寓大廈管理條例第二十二條第

三項規定。本文以為，於不具備該條例第二十二條第一項與第二

項要件的情形，至少在立法論上也應認為得主張該法定優先權。

公共基金應包含在該優先權的擔保債權範圍。就公寓大廈費用優

先權與意定擔保物權之次序而言，立法政策上應認為前者的受償

順序較後者為優先。

本文的第肆部分總結全文，提出本文結論。


130

Condominium Liens- An Analysis of the

Third Paragraph of Article 22 of the

Condominium Regulation Act

Chien-chang Huang

Abstract

Although a provision concerning condominium liens has been

added in the Condominium Regulation Act in Taiwan, it is not

functional in practice. The main purpose of this article is to find the

causes and the ways to solve the problem.

The second part of this article is to introduce the condominium

liens in foreign countries, especially Japan. The third part of this

article is to analyze the provision about condominium liens in

Taiwan. Condominium liens generally arise through statutory

mortgages. The function of the lien is to promote efficiency and

fairness of law enforcement. Therefore, the third paragraph of

Article 22 of the Condominium Regulation Act should be

interpreted broadly. In cases where the requirements of the first and

the second paragraphs of Article 22 of the Act are not met, the lien

can be asserted at least from the legislative perspective. The public

fund shall be included in the claims secured by the lien. As for the

priority between condominium liens and liens by contract, the

former shall be prior to the latter from the legislative perspective.

We conclude in the fourth part of this paper by summarizing our


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research findings.

Keywords: condominium, lien by operation of law, lien, privilege,

condominium lien, condominium common charge lien, The

Condominium Regulation Act, mutual fund, retroactivity

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公寓大廈費用優先權 －公寓大廈管理條例第二十二條 …cycu.lawbank.com.tw/Download/31/01750003.pdf第三十一期 公寓大廈費用優先權 3 67 費的問題。但經查實務上的相關判決，卻發現該條項的實際功能不

公寓大廈費用優先權－公寓大廈管理條例第二十二條 …cycu.lawbank.com.tw/Download/31/01750003.pdf第三十一期公寓大廈費用優先權 3 67 費的問題。但經查實務上的相關判決，卻發現該條項的實際功能不