壹、辦理緣起與法令依據 - pycg.com.t · f5-4：保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築 - - f5-5：更新單元規模 - - f5-6：建築基地及建築物採綠建築設計

實施者：璞慶建設股份有限公司設計單位：昌瑜建築師事務所規劃單位：邑相國際工程顧問有限公司

1-1

擬訂臺北市北投區文林段三小段 915-2 地號等 8 筆土地都市更新事業計畫案

壹、辦理緣起與法令依據

壹、辦理緣起與法令依據

一、辦理緣起

本更新單元位於文林北路以北、明德路以西、文林北路 166 巷以東及文林北路

166 巷 2 弄以南所圍街廓內部分土地，並於 102 年 6 月 26 日經臺北市政府公告

劃定為更新單元（府都新字第 10230771500 號）。

單元內建築物現況老舊窳陋，耐震結構係數不足，缺乏安全、舒適之生活空間，

土地使用未充分發揮應有效能，不符現代化都市需求（更新單元現況請詳圖

5-2）。

本案為維護居住安全，改善生活環境，促進土地再開發利用，復甦都市機能等，

爰依「都市更新條例」等相關規定，申請辦理都市更新事業。

本更新單元土地及合法建築物同意比例已達 100％，符合「都市更新條例」第

22 條規定之門檻，依「都市更新條例」第 10 條，得免擬具都市更新事業概要。

二、法令依據

依據都市更新條例第 10 條、第 11 條、第 19 條、第 22 條及臺北市都市更新自

治條例等相關規定辦理。


2-1


貳、計畫地區範圍


一、基地位置

本更新單元位於文林北路以北、文林北路 166 巷以東、明德路以西、文林北路

166 巷 2 弄以南所圍街廓範圍內（詳圖 2-1）。

二、更新單元範圍

本更新單元位於臺北市北投區文林段三小段 915-2、916、917、918、919、920、

921、929 地號等 8筆土地，土地面積共 1,028.00 ㎡（詳圖 2-3）；更新單元內

合法建築物包含 30168、30169、30170、30171、30173、32028、32029、32030、

32031、32032、32127、32128、32129、32130、32131、32678、32679、32680、

32681、32682 等 20 筆建號，建物面積共 3,119.59 ㎡。

三、劃定依據

本都市更新事業實施範圍座落於臺北市政府 102 年 6 月 26 日【府都新字第

10230771500 號】公告之更新單元－「劃定臺北市北投區文林段三段 915 地號等

8 筆土地為更新單元」，其範圍與公告更新單元一致（詳圖 2-1、圖 2-2）。

圖例及說明指北針

更新單元範圍

圖 2-1 更新單元位置示意圖


2-2




更新單元範圍地籍線

圖 2-2 更新單元地形套繪圖（S:1/500）


2-3




更新單元範圍地籍線

圖 2-3 更新單元地籍套繪圖（S:1/500）


4-1


參、計畫目標

肆、計畫目標

本更新單元內地上建物多為超過 30 年之加強磚造、鋼筋混凝土造老舊建築物，

缺乏安全舒適的生活空間，且未能發揮都市土地使用應有之良能，本案擬透過

都市更新，改善本更新單元老舊社區現況，提供安全舒適的居住空間，復甦都

市機能，以促進公共利益。本更新單元擬採都市更新重建方式，來達到下列之

目標：

一、改善窳陋老舊社區，營造優質居住環境

藉由都市更新，改善建物老舊窳陋的現況，以新式的現代建築取代舊有現存之

老舊建築，期能創造舒適的生活環境，並提升居住空間品質。

二、提升土地使用效能

透過都市更新，促進土地之有效再開發使用，發揮土地應有使用效能，並提升

所有權人的財產價值。

三、加強防災規劃、建構安全生活空間

透過整體規劃，設置充足之消防救災空間，改善原有消防死角問題，建構安全

生活空間。

四、美化市容觀瞻

藉由整體規劃設計及更新重建，帶動周邊老舊社區之更新，並透過建築景觀設

計美化都市景觀，活化都市活動空間。

因本案更新後可達成以上之目標，其中對於公共利益部份分為三部份說明：首

先：

（一）就環境舒適度而言，本案更新後可讓周圍環境更為乾淨與舒適。

（二）就安全性而言，因提供大量之人行空間，讓行人於此區域能夠得到安全之通

行與活動空間，且就防救災安全也一併因更新後改善並提升。

（三）都市景觀美化而言，更新後能讓此區域有優質的都市景觀，提升視覺美化感

受與景觀實質改善。

綜上所述，確實能夠因為本案之更新，展現公共利益，讓大眾能得到舒適環境、

安全與美觀環境。


5-6


伍、現況分析

1.文林北路 166 巷 2 弄現況 8.鄰地現況

2.文林北路 164 號現況拍攝方向示意圖 7. 明德路 3巷 7號現況

3.更新單元現況 4.更新單元現況 5.鄰地現況 6.文林北路 166 巷 2 弄現況

圖 5-2 更新單元土地使用現況圖


5-16


伍、現況分析


更新單元範圍已公告劃定更新單元文教設施現有人行步道綠帶系統

圖 5-7 更新單元與周邊環境關係圖


10-7


拾、重建區段之土地使用計畫

4.都市更新獎勵合計

都市更新獎勵ΔF1＋ΔF2＋ΔF3＋ΔF4＋ΔF5＋ΔF6＝1,448.60㎡，詳表10-4。

表 10-4 容積獎勵計算表

申請獎勵容積項目獎勵面積（㎡）基準容積比率（％）

△F1：以原容積高於法定容積 79.41 1.93％

△F2：多數人分配之樓地板面積不及當地居住平均水準 - -

△F3：更新時程獎勵 287.84 7.00％

△F4：考量地區環境狀況

△F4-1：捐贈公益設施 - -

△F4-2：協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計畫公共

設施 - -

△F4-3：協助附近市有建築物進行整建及維護 - -

△F4：小計 - -

△F5：更新地區規劃設計獎勵

△F5-1：建築設計與鄰近地區建築物相互調和、

無障礙環境及都市防災 411.20 10.00％

△F5-2：開放式廣場空間 - -

△F5-3：供人行走之地面道路或騎樓（假設留 6m） 341.19 8.30％

△F5-4：保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築 - -

△F5-5：更新單元規模 - -

△F5-6：建築基地及建築物採綠建築設計 328.96 8.00％

△F5：小計 335.35 26.30％

△F6：處理占有他人土地之舊違章建築戶 - -

更新容積獎勵合計 1,448.60 35.23％

（二）容積移轉

本更新單元基地面積為 1,028.00 ㎡，符合「臺北市都市計畫容積移轉審查許可

條件」第六點第二款規定：「基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑五百公尺範

圍內，且需面臨八公尺以上已開闢之都市計畫道路。」及第七點：「接受基地之

面積，應超過一千平方公尺」，故本案擬申請容積移轉獎勵。

依「都市計畫容積移轉實施辦法」(93 年 6 月 30 日內政部台內營字第 0930084827

號令修正發布實施)第 8 條第二項規定：「位於整體開發地區、實施都市更新地

區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地，其可移入容

積得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容積之百分之四十。」本更新單元

擬申請移入容積 1,644.80 ㎡，為法定容積之 40％。

1,644.80÷（1,028.00 ㎡×400％）＝40.00％，未來以都市發展局核發之「容積

移轉許可證明」為準。


10-8



四、申請容積獎勵後土地使用強度及允許使用組別

（一）土地使用強度

更新單元基地面積 1,028.00 ㎡，使用分區為第三之二種住宅區，建蔽率 45％、

容積率400％，允建容積7,205.40㎡﹝4,112.00㎡(法定容積)＋1,369.19㎡(更

新容積獎勵，不含△F1 原容積獎勵)＋79.41 ㎡(△F1 原容積獎勵，僅得復建於

地面以下)＋1,644.80 ㎡(容積移轉)＝7,205.40 ㎡﹞，申請容積獎勵後土地使

用強度表說明詳表 10-5。

表 10-5 土地使用強度說明表

允建面積分析

基地面積 1,028.00 ㎡

土地使用分區面積 1,028.00 ㎡（住 3-2）

允建建築面積 1,028.00 ㎡×45.00％＝462.60 ㎡

允建建蔽率 462.60 ㎡/1,028 ㎡＝45.00％

法定容積 1,028.00 ㎡×400.00％＝4,112.00 ㎡

更新獎勵容積 1,448.60 ㎡

容積移轉 1,644.80 ㎡

允建總容積 4,112.00 ㎡＋1,448.60 ㎡＋1,644.80 ㎡＝7,205.40 ㎡

(其中原容積獎勵 79.41 ㎡僅得復建於地面以下)

獎勵後平均容積率 7,205.40 ㎡/1028.00 ㎡＝700.91％

法定開挖率 70.00％

設計面積分析

實設建築面積 460.08 ㎡＜462.60 ㎡【OK】

實設建蔽率 460.08 ㎡／1,028.00 ㎡＝44.75％＜45.00％【OK】

實設總樓地板面積 12,310.15 ㎡

實設總容積 7,125.71 ㎡＜7,205.40 ㎡【OK】

實設容積率 7,125.71 ㎡／1,028.00 ㎡＝693.16％＜700.91％【OK】

實設開挖率 710.49 ㎡／1,028.00 ㎡＝69.11％70.00＜％【OK】

（二）土地使用性質

更新後預計興建一棟地下五層、地上二十層之鋼骨造建築物，考量更新單元現

況使用需求與性質，未來採住商混合規劃，集合住宅 45 戶、一般零售業（甲組）

1 戶、一般事務所 2 戶，各層規劃用途說明如下：詳圖 10-3。

1.地下二層至五層：停車空間。

2.地下一層：防空避難室兼停車空間。

3.地上一層：門廳、管委會使用空間、一般零售業（甲組）。

4.地上二層：一般事務所、防災中心、中繼水箱機房使用空間。

5.地上三層至二十層：集合住宅。


10-11




垂直動線車行動線人行動線

圖 10-4 基地配置構想說明圖


10-19



表 10-10 建築面積檢討表

1 基地座落臺北市北投區文林段三小段 915-2、916、917、918、919、920、921、929 等 8 筆地號

2 使用分區住 3-2

3 基地面積 1,028.00 ㎡

4 法定建蔽率法定容積率 45% 400%

5 基準容積 1,028.00*400%=4,112.00 ㎡

6 更新獎勵容積 1,369.19 ㎡

7 容積移轉 1,028.00*400%*40%=1,644.80 ㎡

8 允建總容積樓地板面積允建容積率 4,112.00+1,369.19+1,644.80=7,125.99 ㎡ 693.20%

9 法定空地實設空地 1,028.00*55%=565.40 ㎡ 1,028.00-460.08=567.92 ㎡

10 實設建築面積實設建蔽率 460.08 44.75%

11 實設容積樓地板面積實設容積率 7,125.71 693.16%

興建樓層數/構造別 20F/SC

各層面積計算各層樓地板面積（㎡）容積樓地板面積（㎡）戶數（戶）各層高度（ｍ）用途

地下五層 698.68 0 0 3.20 停車空間

地下四層 698.68 0 0 3.20 停車空間

地下三層 698.68 0 0 3.20 停車空間

地下二層 698.68 0 0 3.20 停車空間

地下一層 700.79 0 0 3.90 防空避難室兼停車空間

地下層

地下層小計 3,495.51 0 0

地上一層 457.13 227.36 1 4.20 門廳、管委會使用空間、一般零售業（甲組）

地上二層 443.02 286.08 2 3.40 一般事務所、防災中心、消防中繼水箱機房

地上三層 450.74 386.53 4 3.40 集合住宅

地上四層 450.74 386.53 4 3.40 集合住宅

地上五～七層 3×450.74=1,352.22 3×386.53=1,159.59 3×4=12 3×3.40 集合住宅

地上八層 427.78 367.25 2 3.40 集合住宅

地上九～十四層 6×427.78=2,566.68 6×367.25=2,203.50 6×2=12 6×3.40 集合住宅

地上十五～十九層 5×416.26=2,081.30 5×357.47=1,787.35 5×2=10 5×3.40 集合住宅

地上二十層 382.01 321.52 1 3.40 集合住宅

屋突一層 65.16 0 0 3.20 梯廳

屋突二層 68.93 0 0 2.80 消防中繼水箱機房、機械房

屋突三層 68.93 0 0 2.80 電梯機房、水箱

地上層

地上層小計(不含屋突) 8,611.62 7,125.71

12

總計（地上層及地下層） 12,310.15 7,125.71 48

汽車-一般零售業:120.34/100=1.20 輛取 2 輛、一般事務所：(443.0-40.92-32.05)=370.03/100=3.70 輛取 4 輛、

住宅: (457.13-120.34-49.68-85.47)+450.74*5+427.78*7+416.26*5+382.01=7913.11/120=65.94 輛取 66 輛法定汽車數量：2+4+66=72 輛

機車-120.34/200=0.60 輛取 1 輛、一般事務所：(443.0-40.92-32.05)=370.03/140=2.60 輛取 3 輛、、

住宅: (457.13-120.34-49.68-85.47)+450.74*5+427.78*7+416.26*5+382.01=7913.11/100=79.13 輛取 80 輛法定機車數量：1+3+80=84 輛

13 停車數輛檢討

14 開挖率檢討 695.12+15.37=710.49 < (1+45%)×1,028/2=745.30 ㎡ ......ok!(高層建築檢討) 695.12+15.37=710.49/1,028=69.11%

實施者：璞慶建設股份有限公司　設計單位：昌瑜建築師事務所　規劃單位：邑相國際工程顧問有限公司10-20

圖10-7 地下五層平面圖（S：1/200）

擬訂臺北市北投區文林段三小段915-2地號等8筆土地都市更新事業計畫案



圖10-8 地下四層平面圖（S：1/200）




圖10-9 地下三層平面圖（S：1/200）




圖10-10 地下二層平面圖（S：1/200）




圖10-11 地下一層平面圖（S：1/200）




圖10-12 一層平面圖（S：1/200）




圖10-14 二層平面圖（S：1/200）




圖10-16 三層平面圖（S：1/200）




圖10-18 四層平面圖（S：1/200）




圖10-20 五-七層平面圖（S：1/200）




圖10-24 九-十四層平面圖（S：1/200）




圖10-26 十五-十九層平面圖（S：1/200）




圖10-28 二十層平面圖（S：1/200）




圖10-30 屋突一層平面圖（S：1/200）




圖10-31 屋突二層平面圖（S：1/200）




圖10-32 屋突三層平面圖（S：1/200）




圖10-33 屋突三層平面圖（S：1/200）






圖10-34 北向、西向立面圖（S：1/400）

北向立面圖西向立面圖

南向立面圖




圖10-35 南向、東向立面圖（S：1/400）

東向立面圖




圖10-36 縱向、橫向剖面圖（S：1/500）縱向剖面圖橫向剖面圖


11-1


拾壹、都市設計與景觀計畫


一、設計目標及構想

（一）創造和諧流暢的都市空間紋理

本更新單元位於台北市北投區，鄰近北投士林科技園區，基地西南兩側緊鄰 32

米文林北路及 10m 文林北路 166 巷，北側鄰 6m 文林北路 166 巷 2 弄，景觀視野

良好。本案在規畫設計上區分適當的人行與車行空間，將可避免兩者衝突形成

安全流暢的通行動線；另呼應基地南平原北環山的特殊紋理，將建築量體分為

南北不同的面向，進而形成和諧的都市空間秩序。

（二）型塑出層次分明的都市景觀

立面幾何框架型式與垂直線語彙融合於本區獨特都市空間中，建築的人文特色

與自明性經由量體的切割堆砌呈現，藉由垂直線語彙的造型遮陽板減少室內空

間熱負荷，創造兼具豐富的建築量體表情與舒適的生活空間。

（三）導入「綠建築」觀念，實現舒適宜居的空間環境

本更新單元建築物之設計將以「生態、節能、健康」等觀念為出發點，希望藉

由導入「綠建築」觀念及設計手法，達成「安全、健康、舒適」的空間規劃，

成為兼具藝文氣息與綠色建築的特色地標。

圖 11-1 現場實景模擬圖


11-3



2.天際線

本案建築量體高度 68.95m 地上 20 層，面向 32m 文林北路為整體建築正面，建築輪廓與鄰近建築量體形成錯落有致的都市天際線。

圖 11-3 天際線模擬圖


11-5



(二)立面造型

本案位於台北市通往淡水的主要都市綠帶「文林北路」上，以垂直量體分割，消除龐大飽滿的量體感，雕塑出高層建築優雅的比例。希望本案建物呈現出優雅富人文藝

術質感的空間氛圍。

圖 11-5 東南隅透視模擬圖


11-8



(三)立面材質與色彩

由於本案鄰近洲美地區擁有獨特居住環境與景觀特質且面臨林蔭大道上，故本案整體主要色彩以低彩度、中高明度為本案建材與色彩計畫之主要規劃方向:

1.本案面對林蔭大道“文林北路”，為回應成排大樹的綠蔭氛圍，將以木質感色澤的金屬格柵為基調搭配石材框架，將自然元素延伸至建築立面上並降低建築量體對街道

尺度的壓迫性，使其融入區域環境中。

2.住戶之玻璃採用淺灰色系玻璃，強化建築量體的輕巧質感並減少輻射熱的穿透，以利節能及空間舒適度。

圖 11-8 立面材質模擬示意圖


11-13



（四）座落方位

基地三面臨路，西南兩側緊鄰 32 米文林北路及 10 米文林北路 166 巷，北側鄰 6米文林北路 166 巷 2 弄，呈西南座向。

1.主要立面開口朝向南側文林北路，東西向設置深凹陽台及配置廁所廚房減少開口部，南向則採外掛陽台搭配垂直遮陽板以降低外部之熱能。

2.借景周圍平原與大屯山景，順應文林北路軸線配置，引入自然通風、採光，深遮陽板阻隔大量輻射熱，結合節能減碳之綠建築設計手法，為創造舒適的都市空間及生活

環境。

圖 11-13 周邊環境模擬圖


11-16



圖 11-15 人車動線示意圖


11-18



圖 11-17 景觀模擬示意圖


11-19



圖 11-18 地面層景觀平面配置示意圖


11-21



圖 11-20 屋頂層景觀平面配置示意圖


11-30



圖 11-28 鋪面計畫配置圖


11-31



（四）照明計畫

照明設計原則以局部照明與間接照明為主，避免全面均齊照明所造成的單一層次，再現通透個別端景強化之空間效果。雖為局部與間接照明，整體照度仍符合夜間活動

所需之照度要求。

圖 11-29 照明平面配置計畫圖


11-32



圖 11-30 照明平面配置示意圖


11-33



（五）建築物夜間照明計畫

運用點、線、面等多種照明效果，創造舒適、安全、美觀的夜間都市景觀。依

量體呈現三段式的主題:

1.頂冠部

面塊式照明，以頂層框架面狀光帶創造區域性地標意象。

2.中間部

陽台天花板及側牆間接照明，採區塊式照明，使立面呈現活潑錯落變化。

3.低層部

除店鋪櫥窗照明外，基座柱列以線性投射照明為主，建築立面在夜間強調穩重

的基底層，並構築安全的夜間步行空間。

圖 11-31 夜間照明模擬圖


12-4


拾貳、防災與逃生避難計畫


垂直逃生動線雲梯車救災作業空間雲梯車動線逃生動線

圖 12-2 更新單元防災計畫示意圖

鄰地


13-1


拾參、實施方式及有關費用負擔

拾參、實施方式及有關費用負擔

一、實施方式

本更新單元權利變換方式辦理都市更新事業。

二、有關費用負擔

（一）經費來源、分擔方式與原則

本更新單元由「璞慶建設股份有限公司」擔任實施者，實施都市更新事業，辦

理都市更新事業所需費用全數由實施者先行支出，相關費用依據「臺北市都市

更新審議作業規範彙編─都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準」

之提列項目編列共同負擔。

（二）經費項目

1.工程費用部分

（1）建築物拆除費：更新單元內建築物拆除所需費用。

（2）營建費用：包含建築工程、機電工程、管理費（含保險、利潤）、勞工安全

衛生費、空氣污染防制費、營業稅、特殊工程等相關營建工程費用。

（3）建築設計費用：包含勘測規劃、詳細設計、現場監造等費用。

（4）鑑界費：更新單元內 8 筆土地重新鑑界所需費用。

（5）鑽探費用：包含鑽探採樣、試驗、報告撰寫所需費用。

（6）建築相關規費：依建築法規定所需繳納之相關規費。

（7）公寓大廈公共基金：依據「公寓大廈管理條例」第 18 條及其施行細則第 5

條規定，按照工程造價一定比例或金額提列公共基金。

（8）外接水、電、瓦斯管線工程費用：建築物完成後，向自來水公司、電力公

司及天然瓦斯公司申請接管所需費用。

（9）鄰房鑑定費：建築工程施工前，針對周邊鄰房進行現況鑑定所需費用；及

施工期間維護鄰房安全所需費用。

2.權利變換費用

（1）都市更新規劃費：實施都市更新（包含都市更新事業概要、都市更新事業

計畫、權利變換計畫之研擬）所需相關書圖製作與審議之作業費用。

（2）不動產估價費：委託三家估價師事務所估價作業服務費用。

（3）更新前測量費：土地複丈及建築改良物測量所需費用。

（4）土地改良物拆遷補償費用：依「都市更新條例」第 36 條及「臺北市都市更

新自治條例」第 4條規定，補償更新前建築物價值。

（5）地籍整理費：更新後辦理土地登記所需之代書作業費及地政作業規費。

3.貸款利息：工程費用及權利變換所需費用之利息成本。

4.稅捐：印花稅、營業稅所需費用

5.管理費用：依據臺北市都市更新及爭議處理審議會審議通過「都市更新事業暨

權利變換計畫內有關費用提列標準」所提列之人事行政管理費、營建工程管理

費、銷售管理費以及風險管理費等費用。


14-3


拾肆、拆遷安置計畫

（二）拆遷安置費（租金補償）

1.安置面積

本案拆遷安置費之面積，係以原居住面積（謄本面積）為依據。

2.租金補助水準

本案所提列租金補貼依據實施者與所有權人協議內容為依據，臨文林北路一樓

店面以每坪 1,200 元/月為依據，臨文林北路二樓以上住家以每坪 1000 元/月為

依據；臨文林北路 166 巷一樓住家以每坪 940 元/月為依據，臨文林北路 166 巷

二樓以上住家以每坪 800 元/月為依據。為確保各所有權人能順利搬遷，另提供

每戶 45,000 元搬遷費，本案租金補貼金額共計 39,477,636 元（詳表 14-3）。

三、其他土地改良物之補償

更新單元內包含一樓及頂樓增建部分，依實際測量面積共 165.08 ㎡，皆為範圍

內土地所有權人所有，經實施者與所有權人協調，依「臺北市舉辦公共工程拆

遷補償自治條例」有關規定，辦理其他土地改良物之補償，拆遷補償費總額為

2,834,428 元，扣除拆除工程費 16,508 元，總計其他土地改良物拆遷補償費

2,817,920 元（詳表 14-4）。

四、占有他人土地之舊違章建築戶之補償與安置

本案無占有他人土地之舊違章建築戶，故無占有他人土地之舊違章建築戶之補

償與安置計畫。


15-8


拾伍、財務計畫

表 15-9 都市更新事業實施經費成本明細

總項目項目細項數量單價複價說明

（一）拆除工程建築物拆除費 3,284.67 ㎡ 100、400、800 元/㎡ 2,018,824 元鋼鐵棚架以 100 元/㎡計算；加強磚造以 400 元/㎡計算；鋼筋混凝

土以 800 元/㎡計算，已於拆遷補償費中扣除之。

1.營建費用 12,310.15 ㎡ 61,576 元/㎡ 758,008,963 元以 20.36 萬元/坪計算(地上 20 層/地下 5層)

2.建築設計費用 1 式 23,627,297 元 23,627,297 元依實際合約提列

3.鑑界費 8 筆 4,000 元/筆 32,000 元範圍內 8 筆土地

4.鑽探費 2 孔 75,000 元/孔 150,000 元 600 ㎡一孔，預定鑽探 2 孔(同一基地至少 2 孔)

（二）新建工程

5.建築相關規費 240,639,955 元 0.10% 240,640 元以法定造價 0.1%計算

1.公寓大廈公共基金 240,639,955 元 2％～0.5％ 2,253,200 元依公寓大廈管理條例提列標準計算

3.外接水、電、瓦斯管線工程費 48 戶 75,000 元/戶 3,600,000 元每戶以 75000 元計算

一、重建費用（A）

（三）其他必要費用

4.其他（鄰房鑑定費） 190 戶 5,200 元 988,400 元單元半徑 67.4M 內估算約 190 戶

重建費用（A）合計： 798,499,014 元

壹、工程費用

公共設施費用（B）合計： 0 元無本項費用

一、都市更新規劃費（含調查費） 1 式 4,000,000 元 4,000,000 元依照合約提列

二、不動產估價費（含技師簽證費） 1 式 1,400,000 元 1,400,000 元依照合約提列

三、更新前測量費（含技師簽證費） 1 筆 130,000 元 130,000 元依照合約提列

（一）合法建築物拆遷補償費 1 式 62,092,924 元 62,092,924 元依臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例計算提列

（二）合法建築物拆遷安置費 1 式 39,377,636 元 39,377,636 元依協議內容提列

（三）占有他人舊有違章建築拆遷補償費 - 式 0 元 0 元無舊違章建築物

四、土地改良物拆遷

補償及安置費

（四）其他土地改良物拆遷補償費 1 式 2,817,920 元 2,817,920 元依協議內容提列

五、地籍整理費 48 戶 20,000 元 960,000 元每戶以 20000 元計算

貳、都市更新實

施費用（C）

權利變換費用（C）合計： 110,778,480 元

1.貸款利息(1) 253,930,844 元 2.88% 4.0 年 29,252,834 元 (拆遷補償費+容移費用)×利率×年期

2.貸款利息(2) 842,113,450 元 2.88% 4.0 年 48,505,735 元 ((A-公寓大廈公共基金+B+C-拆遷補償費)×利率×年期)折半計算參、貸款利息

（D）

貸款利息（D）合計： 77,758,569 元利息(1)+利息(2)

一、印花稅元元

二、營業稅 1,098,297,494

元1.00% 10,982,975

元以(A+B+C)×1%計算

肆、稅捐（E）

肆、稅捐（E）合計： 10,982,975

一、人事行政管理費（F1） 1,176,056,063 元 5.00% 58,802,803 元（A+B+C+D+G）×5%

二、營建工程管理費（F2） 1 式 0 元 0 元與人事行政管理費合計不得超過人事行政管理費提列上限 5%

三、銷售管理費（F3） 1,186,039,038 元 6.00% 71,222,343 元（A+B+C+D+E+G）×6%

四、風險管理費（F4） 1,245,841,841 元 11.25% 140,157,208 元（A+B+C+D+E+F1+G）×11.25%

五、信託管理費（F5） 4,000,000 元 50.00% 2,000,000 元依合約提列，實施者為一般建商得 50%提列共同負擔

伍、管理費用

（F）

管理費用（F）合計： 272,182,354 元

1 式 189,020,000 元 189,020,000 元依合約提列陸、容積移轉費

用（G）容積移轉費用（G）合計： 189,020,000 元依合約提列

共同負擔費用（A）+（B）+（C）+（D）+（E）+（F）+（G）總計： 1,459,221,393 元


17-1


拾柒、效益評估

拾柒、效益評估

本案更新計畫完成後，對政府、社區、公眾及實施者均有顯著的效益，分別說

明如下：

一、對政府之效益

（一）藉由本案的執行與推動，落實政府都市更新政策之施行。

（二）透過本案更新的成功經驗，作為市府推動都市更新的新典範。

（三）本案更新完成後，將增加地方政府的財政稅收。

二、對社區之效益

（一）促進都市土地的有效利用，使社區發展更加繁榮進步。

（二）更新後的建築量體符合地區發展特色，創造良好的都市景觀。

（三）透過建築與消防法令的檢討，提昇社區消防救災的安全性。

（四）增加房地產價值，享受賦稅減免。

三、對公眾之效益

（一）透過騎樓及無遮簷人行步道之留設，提供地區及周邊住戶良好人行動線。

（二）透過建築整體規劃與空間設計的合理性，沿續周邊商業活動行為、創造優良

的居住環境。

（三）藉由本案之推動，帶動周邊都市更新地區發展、提昇參與更新意願。

四、對實施者之效益

（一）透過民間資源投入都市更新事業整合，獲取合理報酬。

（二）透過都市更新公平、公正、公開的開發方式，提昇實施者的品牌形象。


18-1


拾捌、實施進度

拾捌、實施進度

本案都市更新事業時程自事業計畫核定公告日至都市更新成果報告共計約 5.5 年完成。詳表 18-1 實施進度表。

表 18-1 都市更新事業實施進度表

序號進度

103

年

6

月

103

年

7

月

103

年

8

月

103

年

9

月

103

年

10

月

～

104

年

10

月

104

年

11

月

104

年

12

月

105

年

1

月

105

年

2

月

105

年

3

月

105

年

4

月

～

108

年

4

月

108

年

5

月

108

年

6

月

108

年

7

月

108

年

8

月

108

年

9

月

108

年

10

月

108

年

11

月

108

年

12

月

109

年

1

月

1 事業計畫核定公告

2 申請權利變換計畫報核

3 權利變換計畫核定公告

4 申請拆除及建照執照

5 改良物殘餘價值補償

6 申請更新期間稅捐減免

7 土地補償金發放作業

8 地上物騰空拆除

9 工程施工

10 申請使用執照

11 送水送電

12 申請測量

13 釐正圖冊

14 接管

15 計算及找補差額價金

16 產權登記

17 申請更新後稅捐減免

18 更新成果備查

註：本進度為預估進度表，未來實際進度依住戶整合意願及事業計畫與權利變換實際執行狀況調整。


20-1


貳拾、其他應加表明事項

貳拾、其他應加表明之事項

一、選配原則

（一）房屋分配

房屋部分採水平方式分配，合法土地、建物所有權人及他項權利人由地面層網

上分取(依原舊屋樓層優先分配)，實施者由屋頂層往下分取，雙方各按其分配

之房屋取得公共設施持分。地下室車位則以立體分配方式。

（二）位置分選

選屋時以本基地內 915-2、916、917、918、919、920、921、929 等地號所有權

人優先分選，選定房屋時應以原舊屋座落位置及樓層優先分配；車位應以緊鄰、

連續為原則。房屋及車位分配應為完整單位（即房屋為整戶、車位為整位），所

有權人應分配坪數，於實際分選時，倘有超出或不足一戶，如選擇補足一戶時，

應俟全部所有權人整戶分選後再行分配。如所選房屋、車位與其他地主重複者，

倘協議不成則依公開抽籤方式決定之。

（三）一樓店舖分配權數

更新後新建大樓規劃之店鋪，由基地內 915-2～929 地號現有一樓所有權人按所

提供基地之可建築使用土地面積佔基地可建築使用總土地面積比例核算應有之

分配面積，倘所有權人間應分配店舖有合併分配之需要時，其相互間找補方式

及金額由相關權利人於選屋期間完成協議，並納入本案都市更新權利變換計畫。

（四）地下室設置之台電受電室、發電機室、機械房、電梯間、樓梯間及法定機車

停車位等公共設施，依地上建物面積（主建物加附屬建物）比例共同持分、

登記及使用。

（五）土地部份依所分配更新後新建大樓之建物面積（主建物加附屬建物）及車位

數量持分本基地土地；建物及車位土地持分依土地登記及相關法令辦理。

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壹、辦理緣起與法令依據 - pycg.com.t · f5-4：保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築 - - f5-5：更新單元規模 - - f5-6：建築基地及建築物採綠建築設計