新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 2017年9月 · 942 1,004 1,002 1,158 1,158 1,258 1,432 2,381 3,035 2,838 2,723 2,804 3,311 3,190 3,000 3,446 3,466 3,505

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 2017年9月

東京都千代田区西神田三丁目2番1号　http://8967.jp/

日本ロジスティクスファンド投資法人の特長

【新投資口発行及び投資口売出届出目論見書】本届出目論見書により行う日本ロジスティクスファンド投資法人投資口9,024,000,000円（見込額）の募集（引受人の買取引受けによる一般募集）及び投資口491,000,000円（見込額）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）について、本投資法人は金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）第5条に基づき有価証券届出書を2017年9月11日に関東財務局長に提出していますが、その届出の効力は生じていません。したがって、発行価格及び売出価格等については、今後訂正が行われます。なお、その他の記載内容についても訂正が行われることがあります。今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいい、以下「発行価格等」といいます。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいい、以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://8967.jp/site/file/kakaku201709.pdf）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

物流REIT（注1）のパイオニアとして12年を超える運用実績

1口当たり分配金の「安定性」と「成長性」を追求ポートフォリオの資産価値の向上を通じた「含み益」（注2）の増加

（注1）「物流REIT」とは、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場している投資法人（以下「J-REIT」といいます。）のうち、規約において物流施設の用途に供されている不動産（注1）「物流REIT」とは、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場している投資法人（以下「J-REIT」といいます。）のうち、規約において物流施設の用途に供されている不動産等を投資対象としているものをいいます。以下同じです。等を投資対象としているものをいいます。以下同じです。

（注2）「含み益」とは、各期末日現在における鑑定評価額から帳簿価額を差し引いた金額（差額が負の場合には含み損）をいいます。不動産市況の変化等により、将来、含み益及び含（注2）「含み益」とは、各期末日現在における鑑定評価額から帳簿価額を差し引いた金額（差額が負の場合には含み損）をいいます。不動産市況の変化等により、将来、含み益及び含み益率が上下することがあります。また、含み益が将来の物件売却により必ず実現されることを保証するものではないことにご留意ください。以下同じです。み益率が上下することがあります。また、含み益が将来の物件売却により必ず実現されることを保証するものではないことにご留意ください。以下同じです。

オファリング・ハイライト

【募集又は売出しの公表後における空売りについて】（1）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」といいます。）第26条の6の規定により、有価証券の取引等の規制に関す

る内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の5に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引システムにおける空売り（注1）又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ（注2）の決済を行うことはできません。

（2）金融商品取引業者等は、（1）に規定する投資家がその行った空売り（注1）に係る有価証券の借入れ（注2）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。（注1）取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。

•先物取引•国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り•取引所金融商品市場における立会外売買による空売り

（注2）取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。

【金融商品の販売等に関する法律に係る重要事項】不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動、不動産投資証券市場その他の有価証券市場の相場、金利水準、不動産市況の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。

1 継続的な物件取得とOBR実施を通じた1口当たり分配金成長の推進

2 安定的な収益基盤の構築

3 持続的な1口当たり分配金の成長とバランスシートの健全性の両立を追求した財務戦略

4 三井物産グループのアセットマネジメント事業の拡大により強化されたサポート体制

（注）各用語の意味に関しては、本文「第二部　参照情報　第2　参照書類の補完情報　1　運用状況　（1）本募集の意義（オファリング・ハイライト）と本投資法人の特長」をご参照（注）各用語の意味に関しては、本文「第二部　参照情報　第2　参照書類の補完情報　1　運用状況　（1）本募集の意義（オファリング・ハイライト）と本投資法人の特長」をご参照ください。ください。

1

2

日本ロジスティクスファンド投資法人の特長

2292

179 213280 293 282 286 292 290270

301693 700 710

942 1,004 1,002 1,158 1,158 1,2581,432

2,381

3,0352,723 2,8042,838

3,311

3,1903,446 3,466 3,5053,000

1口当たり分配金（円）

取得価格合計（億円）

含み益合計（億円）

2006年1月期第1期











物流REITのパイオニアとして継続的な物件取得とOBR実施を通じて、1口当たり分配金の「安定性」と「成長性」

2007年5月 2008年5月2005年5月 2006年5月 2009年5月 2011年5月2010年5月-50.0

0.0

50.0

100.0

150.0

200.0（％）日本ロジスティクスファンド投資法人東証REIT指数

■上場（2005年5月9日）以来のトータルリターンの推移

（出所）トムソン・ロイター・ジャパン株式会社が算出した数値をもとに、本資産運用会社が作成（注1）各用語の意味及び各数値の算出方法に関しては、本文「第二部　参照情報　第2　参照書類の補完情報　1　運用状況　（1）本募集の意義（オファリング・ハイライト）と本投資法人（注2）上記の各指標の推移は、将来における本投資法人の運用成果、本投資法人の1口当たり分配金、含み益等の動向等を示唆又は保証するものではありません。また、含み益が将来の物件

規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオNOI及び利回りを示すものではありません。また、新規取得資産取得後のポートフォリオ平均NOI利回りは本投資口の利回り又は（注3）上記のトータルリターンの推移は、将来における本投資口の値動き、本投資法人の運用成果、市場環境の変動等を示唆又は保証するものではありません。

5.0%1口当たり分配金年率平均成長率 34.9%新規取得資産取得後の

ポートフォリオ含み益率

3

301 314 326 329393 426 466

525 576660 709

771862 872

3,1983,507 3,537 3,643 3,500

3,9003,639 3,743 3,866

4,033 4,0814,048 4,180

1,432 1,432 1,496 1,586 1,6451,923 1,989 1,948 2,037 2,126 2,126 2,126

2,3822,679














新規取得資産取得後

12年を超える運用実績を追求し、ポートフォリオの資産価値の向上を通じた「含み益」の増加を達成

2013年5月2012年5月 2014年5月 2015年5月 2016年5月 2017年5月

167.2％（2017年7月31日時点）

92.9％（2017年7月31日時点）

5.9%新規取得資産取得後のポートフォリオ平均NOI利回り

の特長」をご参照ください。売却により必ず実現されることが保証されるものではないことにご留意ください。新規取得資産取得後のポートフォリオ平均NOI利回りは、一定の計算式の下算出した試算値であり、新本投資口に対する投資リターンを表示するものではなく、本投資口に投資した場合の将来の投資リターンを示唆又は保証するものではありません。

6.1%2017年7月期（第24期）末日時点のポートフォリオ平均NOI利回り

4

継続的な物件取得とOBR実施を通じた1口当たり分配金成長

物流不動産売買マーケットでの取組み

M-19　草加物流センター（追加取得）

M-32　横浜町田物流センター

取得価格80.8億円

取得物件数　6件（注1）（内、OBR2件）


ベースレートは物流施設の需給の他、金融市場、不動産売買マーケット及びその他の経済環境等によって影響を受けやすいキャッシュフローの安定性に関する本投資法人の評価基準は原則として不変

取得対象物件固有のリスクプレミアム評価上の最も重要な要因＝

当該取得対象物件から得られるキャッシュフローの安定性

適正な価格＝ベースレート（注2）+取得対象物件固有のリスクプレミアムを加味した利回りでの

評価額

T-11　高槻物流センター


新規取得資産

新規取得資産第24期取得済資産

本投資法人の中長期的な成長に資する物件取得のためのルート確保を目的とし、本投資法人は、「物流不物件取得に関する「物流不動産売買マーケットでの取組み」と「独自の取組み」、2つのアプローチをバラ金の「安定性」と「成長性」を追求していくことを、本投資法人は企図しています。

（注1）八千代物流センターⅢ（以下「取得予定資産」ということがあります。）及びその取得予定価格は、取得日が本書の日付現在未定であること、また、実際の取得価格が取得予定価格から

（注2）「ベースレート」とは、取得対象物件が立地するエリアにおける最もリスクが小さいと考えられる物件のベースとなる割引率に、取得対象物件の類似物件における売買事例や、金利（注3）各用語の意味に関しては、本文「第二部　参照情報　第2　参照書類の補完情報　1　運用状況　（1）本募集の意義（オファリング・ハイライト）と本投資法人の特長　＜オファリン

図であり、実際に建設される建物の外観・形状等とは必ずしも一致しません。以下同じです。

5

の推進

M-33　八千代物流センターⅢ（注1）

取得価格の合計　553.5億円（注1）独自の取組み

本資産運用会社独自の知見を活かす「物流不動産売買マーケットでの取組み」に比べて、高い利回りでの

物件取得が可能となり、1口当たり分配金の「安定性」と「成長性」に資する傾向

取得機会の創出相対取引の推進

M-31　新木場物流センターⅡ


OBRT-3　清須物流センター（建物部分）OBR #3 T-10　春日井物流センター（建物部分）OBR #4



スポンサーパイプライン

第24期取得済資産

第24期取得済資産新規取得資産

建設会社との協同投資プロジェクト

取得予定資産

取得予定価格32.8億円

動産売買マーケットでの取組み」と「独自の取組み」の2つのアプローチを推進しています。ンスよく組み合わせて実行することで、資産規模拡大と高い利回りでの物件取得による1口当たり分配

変動する可能性があることから取得物件数及び取得価格の合計には算入していません。また、八千代物流センターⅢに係る図は、本書の日付現在の計画を前提に作成されたイメージ

動向等の影響を加味した利回りのことをいいます。グ・ハイライト＞　①継続的な物件取得とOBR実施を通じた1口当たり分配金成長の推進　（イ）物件取得」をご参照ください。

6

OBR#1　大東物流センター

OBR#3　清須物流センター

継続的な物件取得とOBR実施を通じた1口当たり分配金成長の推進

■OBRの実績

（注）各用語の意味及び各数値の算出方法に関しては、本文「第二部　参照情報　第2　参照書類の補完情報　1　運用状況　(1)本募集の意義（オファリング・ハイライト）と本投資法人の特長　＜オファリング・ハイライト＞　①継続的な物件取得とOBR実施を通じた1口当たり分配金成長の推進　(ロ)OBRの実施　b.OBRの実施基準及び今後のポテンシャル」をご参照ください。

OBR#4　春日井物流センター

10年以内37.8％

10年超20年以下35.6％

20年超24.4％

「20年超」と「底地」で26.7％

底地　2.2％

50%以下53.3％

「150％超」と「底地」で11.1％

底地　2.2％

50%超150％以下35.6％

150％超8.9％

本投資法人は過去4物件のOBRを成功裏に完了させた実績を有しています。本投資法人は、OBRを保有物件の資産価値向上策かつ自律的な成長手段と位置付けており、これを継続的に実施することが1口当たり分配金の「安定性」と「成長性」の追求と、ポートフォリオの資産価値の向上を通じた「含み益」の増加を達成する戦略のもう一つの柱であると考えています。

（新規取得資産取得後）（新規取得資産取得後）

■OBRの実施基準及び今後のポテンシャルOBRの実施基準

優良立地

築年数の経過等により固定資産除却損が小さい

物流不動産売買マーケットでの物件取得を上回る収益性

未消化容積率が大きい

築年数別（件数ベース）未消化容積率別（件数ベース）

（注1） OBR実施前及び実施後のNOIは、それぞれOBR実施直前の営業期間における実績値（若しくは当該実績値から土壌調査等の一時的な費用を控除した数値）及びOBR実施後において当該物件が通期稼働した最初の営業期間における実績値を年換算した数値を記載しています。OBR実施前及び実施後の鑑定評価額は、それぞれOBR実施直前の営業期間の末日時点の数値及びOBR実施後において当該物件が通期稼働した最初の営業期間の末日時点の数値を記載しています。

（注2） OBR実施前のNOIは上記(注1)に記載の方法により算出しており、OBR実施後のNOIはOBR実施に際して取得した不動産鑑定評価書に記載された鑑定NOI（稼働率が100％となることを前提としています。）を記載しています。OBR実施前及び実施後の鑑定評価額は、OBR実施前については上記(注1)に記載のとおりであり、OBR実施後についてはOBR完了に際して取得した不動産鑑定評価書の鑑定NOI（稼働率が100％となることを前提としています。）を記載しています。なお、OBR実施後における鑑定NOIは、OBR実施後において当該物件が通期稼働した後の営業期間におけるNOIの実績値とは一致しないこと、上記表中の差額はOBR実施前と実施後におけるNOIの実績値の差額と一致しないことにご留意ください。

（注3）詳細については本文「第二部　参照情報　第2　参照書類の補完情報　1　運用状況　(1)本募集の意義（オファリング・ハイライト）と本投資法人の特長　＜オファリング・ハイライト＞　①継続的な物件取得とOBR実施を通じた1口当たり分配金成長の推進　(ロ)OBRの実施　a.OBRの実績」をご参照ください。

OBR実施前（注2） OBR実施後（注2）鑑定評価額 10.5億円 +35.1億円 45.6億円NOI 0.4億円 +1.8億円 2.2億円


OBR#2　八千代物流センターOBR実施前（注1） OBR実施後（注1）

鑑定評価額 24.1億円 +88.9億円 113.0億円NOI 1.2億円 +4.1億円 5.3億円


7

安定的な収益基盤の構築

■ポートフォリオの分散状況（総賃貸可能面積ベース）（新規取得資産取得後）

■賃貸借契約期限の分散状況（年間賃料ベース）（新規取得資産取得後）

■テナントの分散状況（年間賃料ベース）

地域別

テナント別　（2013年7月期末日時点）

上位10テナント比率　74.9%

大規模マルチテナント型物流施設（注）比率

テナント別　（新規取得資産取得後）

上位10テナント比率　55.9%

賃貸借契約期間の平均残存年数（新規取得資産取得後）

6.0年稼働率

（新規取得資産取得後）

98.0%

首都圏湾岸36.7%

トライネット・ロジスティクス

佐川急便

摂津倉庫

ナカノ商会

摂津倉庫

ナカノ商会

日本通運

日立物流

佐川グローバルロジスティクスタカラトミー

リコーロジスティクス

タカラトミーバンテック佐川グローバルロジスティクス

三井物産グローバルロジスティクス

日本通運

佐川急便

リコーロジスティクス

大規模マルチテナント型物流施設31.4%

大規模マルチテナント型物流施設以外

64.3%

その他4.5%

底地4.3%

首都圏内陸33.9%

その他25.1％

その他44.1％

近畿・中部・九州24.9%

2018年1月期

（%）

2020年7月期 2025年7月期 2030年7月期2023年1月期 2028年1月期 2033年1月期以降

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

0.0

（注）各用語の意味及び各数値の算出方法に関しては、本文「第二部　参照情報　第2　参照書類の補完情報　1　運用状況　（1）本募集の意義（オファリング・ハイライト）と本投資法人の特長　＜オファリング・ハイライト＞　②安定的な収益基盤の構築」をご参照ください。

本投資法人は、賃貸借契約期間の長期化とポートフォリオの分散化を進めることで、経済環境の変化による影響を受けにくいポートフォリオの構築を目指しています。

（注）「大規模マルチテナント型物流施設」は、延床面積が10,000坪以上あり、かつ大規模な追加工事等を行うことなく3社以上のテナントに対して賃貸することができる仕様をもつ物流施設をいいます。以下同じです。

アマゾンジャパン・ロジスティクス

ヤマト運輸

8

持続的な1口当たり分配金の成長とバランスシートの健全性の両立を追求した財務戦略

J-REIT中最高水準の発行体格付（2017年7月31日現在）（注1）

株式会社日本格付研究所（JCR）AA+（安定的）

株式会社格付投資情報センター（R&I）AA （安定的）

ムーディーズ・ジャパン株式会社（Moody’s）A1 （安定的）

■ LTVの推移

■有利子負債の返済（償還）期限の分散状況（新規取得資産取得後）

■有利子負債の平均借入年数の長期化と平均負債調達コストの低減

（％）

2013年7月期

33.1 30.4 32.029.5 28.8 27.1 26.7 26.3

30.934.9

2014年7月期 2015年7月期 2016年7月期 2017年7月期

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

0.0新規取得資産取得後

（注1）かかる格付は、本募集の対象である本投資口に付された信用格付ではありません。本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。また、2017年7月31日現在の格付を記載しており、今後変更が生じる可能性があります。

（注2）各用語の意味及び各数値の算出方法に関しては、本文「第二部　参照情報　第2　参照書類の補完情報　1　運用状況　(1)本募集の意義（オファリング・ハイライト）と本投資法人の特長　＜オファリング・ハイライト＞　③持続的な1口当たり分配金の成長とバランスシートの健全性の両立を追求した財務戦略」をご参照ください。

本投資法人は、持続的な1口当たり分配金の「安定性」と「成長性」を追求するため、財務基盤の安定化を図ると同時に、昨今の低金利環境を最大限活かして負債調達コストの低減も目指しています。

■格付

有利子負債の平均残存年数（新規取得資産取得後）

5.9年負債調達コストの固定化比率

（新規取得資産取得後）

97.5%

2018年1月期 2020年7月期 2023年1月期 2025年7月期 2028年1月期 2030年7月期

100

80

60

40

20

0

（億円） ■ 借入れ　■ 投資法人債有利子負債残高

1,177億円

有利子負債の平均借入年数（左軸）平均負債調達コスト（右軸）

0.73％

8.2年

2013年7月期 2014年7月期 2015年7月期 2016年7月期 2017年7月期新規取得資産取得後

6.0

7.0

8.0

9.0（年）

1.3

1.2

1.1

1.0

0.9

0.8

0.7

0.6

（%）

5.0

9

三井物産グループのアセットマネジメント事業の拡大により強化されたサポート体制

本資産運用会社の親会社である三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社（以下「MAH」といいます。）は、本投資法人及び本資産運用会社や私募ファンドの運用会社である三井物産リアルティ・マネジメント株式会社に加えて、2016年12月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場した投資法人みらい及びその資産運用会社である三井物産・イデラパートナーズ株式会社と併せて共通機能を集約し、高度化・効率化を図っており、本投資法人は、内部成長と外部成長の両面で強力なサポートが受けられると考えています。

三井物産ロジスティクス・パートナーズ

三井物産リアルティ・マネジメント

三井物産・イデラパートナーズ

■三井物産グループのサポート体制

■三井物産グループにおけるアセットマネジメント事業

● MAHに集約されたリーシングチームや施設管理部門の建築士等の専門人員のノウハウとネットワークを共有化● 三井物産株式会社の顧客ネットワークをリーシングに最大限活用

内部成長● 三井物産株式会社のアセットマネジメント事業への注力を示すことやMAHグループとして運用資産の拡大を図ることで、本資産運用会社に集まる物件情報の増加や、グループ内の私募ファンド等との協同投資案件等の期待

● MAHグループのネットワークを活用した物件パイプラインの拡充

外部成長

三井物産アセットマネジメント・ホールディングス

内部成長外部成長

国内

海外

三井物産ロジスティクス・パートナーズ設立

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

新興諸国を投資対象地域とするインフラファンド組成

Whitehelm MBK Fund Management（旧Challenger MBK Fund Management）

タイ上場インダストリアルREIT事業参画

オーストラリアインフラデットファンド運用会社への出資

アメリカ不動産ファンド運用会社への出資

総合型REIT上場三井物産アセットマネジメント・ホールディングス設立

日本初の物流REIT上場

三井物産リアルティ・マネジメント設立

シンガポール上場REIT事業参画

10

新規取得資産の概要

M-32 横浜町田物流センター

▶取得ハイライト

● 首都圏における物流の要衝として機能している横浜町田インターチェンジに隣接する極めて希少性の高い立地

● 効率的なオペレーションを可能とするダブルランプウェイを備えた大規模マルチテナント型物流施設

● 立地・施設共に高い競争力を誇ることから、ポートフォリオの基幹として安定したキャッシュフローが期待される優良物件

東京駅

横浜駅

東京外環自

動車道

東京IC

中央自動車道

関越自動車道

東北自動車道

常磐自動車道

東京外環自

動車道

圏央道

圏央道

東京湾アクアライン

東名高速道路

中央環状線

中央環状線

三郷JCT

川口JCT

大泉IC

川崎浮島JCT

鶴ヶ島JCT

八王子JCT八王子JCT

海老名JCT海老名JCT

圏央厚木IC

八王子IC

横浜町田IC横浜町田IC

東京IC16

16

20

17

東京駅

横浜駅

東京国際空港（羽田空港）

横浜港

東京港

横浜町田物流センター　横浜町田物流センター　

10km

取得日 2017年9月1日

所在地東京都町田市

取得価格 25,452百万円

鑑定評価額 25,900百万円

主要テナント株式会社宇徳日本トランスシティ株式会社　他

テナントの総数 6

総賃貸可能面積 64,816.35㎡

11

横浜町田物流センター

至横浜至横浜

至東京至東京

東名高速道路東名高速道路

国道16号線国道16号線

至厚木至厚木

至町田至町田

横浜町田IC

12

新規取得資産及び取得予定資産の概要

T-10 春日井物流センター（建物部分）

19

春日井物流センター

名古屋駅

豊田JCT

岐阜駅

春日井物流センター

名古屋港

中部国際空港線幹新道海東

中央本線

名古屋駅

岐阜駅

名神高速道路

東名高速道路

中央自動車道

←東海環状自動車道←東海環状自動車道

美濃関JCT

豊田JCT

春日井IC

小牧IC小牧JCT

岐土

JCT

日四

市JCT

20km

←

取得日 2017年8月1日（建物部分）

所在地愛知県春日井市

取得価格 2,670百万円（建物のみ）

鑑定評価額 3,119百万円（建物のみ）（注）

テナント摂津倉庫株式会社


総賃貸可能面積 20,544.26㎡


● 大消費地である名古屋市をはじめとした中部圏全域への広域配送が可能な内陸部の優良立地

● BCP（事業継続計画）拠点としても利用可能な汎用性の高いマルチテナント型物流施設

● 建設会社との協同投資によるOBR第4弾

（注）建物のみの鑑定評価額を記載しています。なお、当該鑑定評価額は、本物件全体（土地及び建物）の鑑定評価額である4,560百万円（価格時点：2017年7月1日）に、鑑定評価書に記載された積算価格における建物割合である68.4％を乗じて算出された金額です。

13

T-11

M-33

高槻物流センター

八千代物流センターⅢ


所在地大阪府高槻市



テナント株式会社ロンコ・ジャパン


総賃貸可能面積 7,158.85㎡

取得予定日未定（注1）（注2）

所在地千葉県八千代市取得予定価格 3,286百万円（注3）

鑑定評価額 4,140百万円（注4）

総賃貸可能面積 18,019.58㎡（予定）（注5）


● 大消費地である大阪市をはじめとする関西圏全域への広域配送も可能な内陸部の優良立地

● 貨物の特性に合わせたテナントの底堅い需要が期待できる低床式物流施設

● ポートフォリオの地域分散を図りつつ、収益基盤の安定に資する物件取得


● 主要環状道路である国道16号に近接した首都圏内陸部の優良立地

● テナント企業の就労環境にも配慮した汎用性の高いボックス型物流施設

● 建設会社との協同投資プロジェクト

（注3）売買契約（取得予定資産）に定めることと決定している売買代金を記載しています。なお、売買契約（取得予定資産）においては、本物件の引渡日までの間に、本物件の全部につき、本投資法人が満足する様式及び内容の賃貸借契約（以下「適格賃貸借契約」といいます。）が締結されていない場合その他引渡日において有効な適格賃貸借契約が締結され維持されていない場合には、売買代金から124百万円が減額されるものと定められるため、かかる売買代金は今後変更となる可能性があります。

（注4）価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件が設計図どおり完成し、検査済証の交付を受け、かつ登記も具備した竣工後の建物を前提として行われた鑑定評価に基づく金額を記載しています。

（注5）本物件の建築確認に係る確認申請書に基づいて記載しており、今後変更となる可能性があります。

（注1）本資産運用会社は、本物件の本投資法人による取得に関する、不動産売買契約（以下「売買契約（取得予定資産）」といいます。）を、本物件に関する建築基準法に基づく建築確認（以下「本物件の建築確認」といいます。）の取得後5営業日以内に締結することについて決定しています。本物件の建築確認が取得できない場合には、上記決定に関わらず、売買契約（取得予定資産）の締結は行われません。したがって、かかる場合には、本物件の取得は行われません。

（注2）本物件は未竣工の開発物件であり、本物件の引渡日は建物保存登記完了日から起算して1年後の応当日（ただし、本投資法人及び松尾商事株式会社が別途合意した場合には当該合意した日）となります。

14

第24期取得済資産の概要

M-31 新木場物流センターⅡ


所在地東京都江東区



テナント DHLジャパン株式会社株式会社ナカノ商会


総賃貸可能面積 38,512.20㎡


● 国内最大の消費地である東京都心部及び物流ゲートウェイへのアクセスに優れた東京湾岸部の希少性の高い立地

● 幅広いテナントニーズに対応可能なメゾネットタイプの汎用性の高い大規模物流施設

● スポンサーパイプラインを活用した相対取引による優良物件の取得

15

中央自動車道

関越自動車道

東北自動車道

常磐自動車道

東京外環自動車道

首

都高中央環状線

圏央道

圏央道

東名高速道路


首都高

湾岸線

鶴ヶ島JCT

三郷JCT

川口JCT

海老名JCT

八王子JCT

東京駅

東京IC

横浜町田IC

16

16

6

20

17

新木場IC

横浜駅


横浜港

東京港

新木場物流センターⅡ

10km

新木場IC

首都高速中央環状線

京葉線

有楽町線

りんかい線

首都高速台場線

都心環状線

東雲物流センター

都心環状線

首都高速湾岸線

首都高速深川線

新木場物流センターⅡ

約6km

14

357

東京駅

新木場駅

辰巳駅

東雲駅

東京湾

新木場物流センター

東雲物流センター

辰巳物流センター

2 km

16

第24期取得済資産の概要

M-19 草加物流センター（追加取得）（注1）

追加取得日 2017年2月6日

所在地埼玉県草加市



主要テナント小山企業株式会社　他


総賃貸可能面積 42,640.84㎡

東京IC

大泉IC

高井戸IC

岩槻IC

京葉JCT

三郷JCT

柏IC

東京駅

美女木JCT

川口JCT

東北自動車道

常磐自動車道

高谷JCT

東京港

常磐線武蔵野線

東武野田線

東関東自動車道


東京IC

大泉IC

高井戸IC

岩槻IC

京葉JCT

三郷JCT

柏IC

高谷JCT

川口JCT

美女木JCT 草加物流センター草加物流センター

10km10km

東京港

東京駅

常磐線武蔵野線

東武野田線

16

16

6

4東北自動車道



常磐自動車道



三郷物流センター三郷物流センター


● 国内最大の消費地である東京都心部及び物流ゲートウェイへのアクセスが良好な首都圏内陸部の優良立地

● 各階に直接往来可能なスロープ及びランプウェイを併設した大規模マルチテナント型物流施設

● 本投資法人の単独所有により、資産価値の更なる向上及び運営の効率化・運用の自由度向上

（注1）当該物件の準共有持分50％を取得しました。なお、本投資法人は、2012年3月27日付で本物件の準共有持分50％を取得しており、2017年2月6日付の追加取得により本物件を完全所有（100％保有）しています。

（注2）前記（注1）のとおり、本投資法人は、本物件を完全所有していることから、本物件全体（100％）の鑑定評価額を記載しています。なお、追加持分取得時に取得した鑑定評価書に基づく追加取得分の鑑定評価額（追加持分取得による増分価値を考慮した限定価格）は8,080百万円（価格時点：2016年11月30日）です。

17

T-3 清須物流センター（建物部分）

名古屋駅

豊田JCT

清須物流センター清須物流センター春日井物流センター

名古屋港

中部国際空港

東海道新幹線

中央本線

名古屋駅

名神高速道路名神高速道路

東名高速道路

中央自動車道

←東海環状自動車道

東海北陸自動車道→

東名阪自

動車道

東名阪自

動車道

豊田JCT

清洲JCT

小牧IC

春日IC

小牧JCT

四日市JCT

20km


● 中部地域の一大消費地である名古屋市中心部から10km圏内に位置する利便性の高い優良立地

● テナント企業の就労環境にも配慮した汎用性の高いマルチテナント型物流施設

● 厚い含み益と高いポートフォリオ利回りの貢献に資するOBR第3弾

取得日 2017年2月24日（建物部分）

所在地愛知県清須市

取得価格 2,325百万円（注1）


テナント三菱電機ロジスティクス株式会社


総賃貸可能面積 19,761.25㎡

（注1）本投資法人は2006年12月25日付で取得した底地について新たな建物を建設する再開発事業を行い、当該再開発事業の完了に伴い本建物を取得しました。なお、取得価格には建物の再開発に係る工事価格を記載しています。

（注2）本物件全体（土地及び建物）の鑑定評価額を記載しています。

18

東京港

1616

16

16M-21

O-4O-3

O-2

M-25M-19

M-23

M-28

M-27M-13

M-33M-11M-15

M-6

M-18

M-9M-17

M-1

M-14M-2

M-29

M-5

M-31

M-32

M-4M-20M-16

M-8

M-24

M-22

M-26

M-30

M-3 M-12

国道16号

圏央道

常磐自動車道


圏央道

東名高速道路

中央自動車道



館山自動車道


千葉北IC

柏IC岩槻IC

川越IC

八王子IC

横浜町田IC

新保土ヶ谷IC

木更津南IC

東北自動車道

関越自動車道

千葉県

埼玉県

東京都

茨城県

神奈川県

東京国際空港

10km

成田国際空港

首都圏

116

1166MM-2111111111

O-4O-3

O-2

M-25MM-19

M-23M-33

M 15

MM-32222222222222

M-22

M-26

MMMMMM-300

M-3

国道16号

圏央道

常磐自動車道

東関東

東名高速道路

中央自動車道


柏ICC岩槻IC

川越ICC

八王子IC

横浜町田ICCCCCCCCCCCC

新保土ヶ谷IC

東北自動車道

関越自動車道

埼玉県茨城県

神奈川県

10km

ポートフォリオマップ

東京港

116116

M-28

MMMMMMMMMMMMMMMMM-27MM-13M-11M-15

M-6

MMMMMMMMMMMMMMMMMMM-181

MMMMMMM-9M-17171717171717

M-1

MM-14MMMMMMM-2

M-29

M-5

MMMMMMM--33333331

M-4444444444444MM--2000000MM--166666666

M-8

MM-244

MM-12

16号

関東自動車道

圏央道

道路


東京湾東京湾京京京京アクア

アクアラインンンンンンライン

館山自動車道

千葉北ICCCCCCCC

木更津南IC

千葉県

東京都

東京東東東東東東国際空港

成田国際空港

T-9T-7

近畿圏

中部圏

首都圏

O-1

O-2O-4

O-3

19

近畿圏

中部圏

M-1 船橋物流センター M-11 八千代物流センター ●M-19 草加物流センター M-27 千葉北物流センターM-2 浦安物流センター M-12 横浜福浦物流センター M-20 辰巳物流センター M-28 千葉北物流センターⅡM-3 平塚物流センター M-13 八千代物流センターⅡ M-21 柏物流センター M-29 浦安千鳥物流センターⅢM-4 新木場物流センター M-14 浦安千鳥物流センターⅡ M-22 武蔵村山物流センター M-30 座間物流センターM-5 浦安千鳥物流センター M-15 市川物流センター M-23 柏物流センターⅡ（底地）●M-31 新木場物流センターⅡM-6 船橋西浦物流センター M-16 東雲物流センター M-24 新子安物流センター ●M-32 横浜町田物流センターM-8 川崎物流センター M-17 習志野物流センターⅡ M-25 三郷物流センター ●M-33 八千代物流センターⅢM-9 習志野物流センター M-18 市川物流センターⅡ M-26 相模原物流センター

T-1 大東物流センター T-5 小牧物流センター T-9 福岡香椎浜物流センターT-2 大阪福崎物流センター T-6 小牧物流センターⅡ ●T-10 春日井物流センター

●T-3 清須物流センター T-7 福岡箱崎ふ頭物流センター ●T-11 高槻物流センターT-4 門真物流センター T-8 多治見物流センター

O-1 前橋物流センターO-2 羽生物流センターO-3 埼玉騎西物流センターO-4 加須物流センター

首都圏

近畿・中部・九州地域その他

● 第24期取得済資産　　● 新規取得資産　　● 取得予定資産

10km

1

T-1

T-11

T-4

T-2

近畿自動車道

第二京阪道路

名神高速道路

大阪府

京都府

兵庫県

奈良県

神戸港

神戸空港

大阪国際空港

大阪港

10km

1

1

T-10T-5

T-8

T-6

T-3

名神高速道路

東名高速道路

名古屋第二環状

自動車道

東海北陸自動車道

中央自動車道岐阜県

愛知県

三重県名古屋港

清洲JCT

春日井IC

豊田JCT

四日市JCT

M-1M-2M-3M-4M-5M-6M-8M-9

T-1T-2

●T-3T-4

首都圏

近畿・中

● 第24

20

物流施設を取り巻く市場環境～大型賃貸用物流施設の需要と供給

■物流施設の需給バランスの動向及び空室率

■首都圏のLMTにおける空室率の推移

（出所）シービーアールイー株式会社（注）各用語の意味及び各数値の算出方法に関しては、本文「第二部　参照情報　第2　参照書類の補完情報　1　運用状況　（1）本募集の意義（オファリング・ハイライト）と本投資

法人の特長」及び同「（2）物流施設を取り巻く市場環境～大型賃貸用物流施設の需要と供給」をご参照ください。

（出所）シービーアールイー株式会社

02014年 2015年 2016年 2017年 2018年

0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

新規供給面積（左軸）空室率（右軸）

新規需要面積（左軸）

（予測）（千㎡）（％）

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

0

500

1,000

1,500

2,000

2014年 2015年 2016年 2017年 2018年0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0



（予測）（千㎡）（％）

2013年3月 2014年3月 2015年3月 2016年3月 2017年3月 2017年6月

全てのLMT築1年以上のLMT

0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0（％）

四大都市圏

2014年 2015年 2016年 2017年 2018年



（予測）（千㎡）（％）

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

2014年 2015年 2016年 2017年 2018年



（予測）

（千㎡）（％）

0

50

100

150

200

250

300

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

首都圏

近畿圏中部圏

【表紙】

【提出書類】有価証券届出書【提出先】関東財務局長【提出日】 2017 年 9 月 11 日【発行者名】日本ロジスティクスファンド投資法人【代表者の役職氏名】執行役員棚橋慶太【本店の所在の場所】東京都千代田区西神田三丁目 2 番 1 号【事務連絡者氏名】三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社財務企画部次長関口亮太【電話番号】 03-3238-7171 【届出の対象とした募集（売出）

内国投資証券に係る投資法人の

名称】

日本ロジスティクスファンド投資法人

【届出の対象とした募集（売出）

内国投資証券の形態及び金額】形態：投資証券発行価額の総額：一般募集 9,024,000,000 円

売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し 491,000,000 円

(注 1) 発行価額の総額は、2017 年 8 月 31 日（木）現在の株式会社東京証券取引

所における本投資法人の発行する投資口の普通取引の終値を基準として

算出した見込額です。ただし、今回の一般募集の方法は、引受人が発行

価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で

一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は、上記の金額

とは異なります。

(注 2) 売出価額の総額は、2017 年 8 月 31 日（木）現在の株式会社東京証券取引

所における本投資法人の発行する投資口の普通取引の終値を基準として

算出した見込額です。

安定操作に関する事項 1. 今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場

投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、

金融商品取引法施行令第 20条第 1項に規定する安定操作取

引が行われる場合があります。 2. 上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場

を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所で

す。【縦覧に供する場所】株式会社東京証券取引所

（東京都中央区日本橋兜町 2 番 1 号）

目次頁第一部証券情報 ········································································································ 1 第１内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。） ······························ 1 １募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） ······································· 1 ２売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し） ···································· 5 第２新投資口予約権証券 ·························································································· 7 第３投資法人債券（短期投資法人債を除く。） ···························································· 7 第４短期投資法人債 ································································································ 7 第５募集又は売出しに関する特別記載事項 ·································································· 8 第二部参照情報 ········································································································· 10 第１参照書類 ········································································································· 10 第２参照書類の補完情報 ·························································································· 11

１運用状況 ········································································································· 11 ２投資対象 ········································································································· 27 ３投資リスク ······································································································ 67 ４本資産運用会社の役員等の異動 ··········································································· 90 ５本資産運用会社による兼業業務の廃止 ····································································· 90 ６投資主総会の開催 ································································································ 90 ７課税上の取扱い ································································································ 91

第３参照書類を縦覧に供している場所 ········································································ 95 第三部特別情報 ········································································································· 96 第１内国投資証券事務の概要 ···················································································· 96 第２その他 ············································································································ 97 「参照方式」の利用適格要件を満たしていることを示す書面 ················································ 98 投資法人の目的及び基本的性格並びに主要な経営指標等の推移 ············································· 99 第 24 期計算期間（2017 年 2 月 1 日から 2017 年 7 月 31 日まで）の業績の概要 ························· 104

1

第一部【証券情報】

第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】

１【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）】

(１)【投資法人の名称】

日本ロジスティクスファンド投資法人（英文表示：Japan Logistics Fund, Inc.）（以下「本投資法人」といいます。）

(注) 本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」

といいます。）に基づき設立された投資法人です。

(２)【内国投資証券の形態等】

本書に従って行われる募集（以下「一般募集」又は「本募集」といいます。）又は売出しの対

象となる有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、

社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振

替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基づき投

資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行すること

ができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エ

ンド型です。

本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供さ

れた信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありま

せん。 (注) 投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま

す。本投資口を購入した投資者は、本投資法人の投資主となります。

(３)【発行数】

42,750口 (注) 一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社が、本投資法人の投資

主である三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社から2,250口を上限として借り入れる本投資口（以下「借

入投資口」といいます。）の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第５募集又は売出しに関する特別記載事項１オ

ーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

(４)【発行価額の総額】

9,024,000,000円 (注) 上記の発行価額の総額は、後記「(13) 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによ

る払込金額の総額です。後記「(13) 引受け等の概要」をご参照ください。発行価額の総額は、2017年8月31日（木）現在の株

式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

(５)【発行価格】

未定 (注1) 発行価格等決定日（後記「(13) 引受け等の概要」で定義します。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取

引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（1円未満切捨て）を仮

条件として需要状況等を勘案した上で決定します。今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいい、以下「発行価

格等」といいます。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価

額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、

オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいい、以下

「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、

発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期

間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://8967.jp/site/file/kakaku201709.pdf）（以

下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容につい

て訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発

行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項

分が交付され、新聞等による公表は行いません。 (注2) 2017年9月20日（水）から2017年9月25日（月）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に一般募集における価額（発

行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口1口当たりの払込金として引受人から受け取る金額）を決定し

ます。 (注3) 後記「(13) 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格の総額と発行価額の総額と

の差額は、引受人の手取金となります。

2

(６)【申込手数料】

該当事項はありません。

(７)【申込単位】

1口以上1口単位

(８)【申込期間】

2017年9月21日（木）から2017年9月22日（金）まで (注) 申込期間は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間は、需要

状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2017年9月15日（金）から、短で

2017年9月20日（水）まで、長で2017年9月25日（月）までを予定していますが、実際の発行価格等決定日は、2017年9月20日（水）から2017年9月25日（月）までの間のいずれかの日を予定しています。したがって、 ① 発行価格等決定日が2017年9月20日（水）の場合、

申込期間は「2017年9月21日（木）から2017年9月22日（金）まで」

② 発行価格等決定日が2017年9月21日（木）の場合、

申込期間は「2017年9月22日（金）から2017年9月25日（月）まで」

③ 発行価格等決定日が2017年9月22日（金）の場合、

申込期間は「2017年9月25日（月）から2017年9月26日（火）まで」

④ 発行価格等決定日が2017年9月25日（月）の場合、

申込期間は「2017年9月26日（火）から2017年9月27日（水）まで」

となりますので、ご注意ください。

(９)【申込証拠金】

発行価格と同一の金額

(１０)【申込取扱場所】

引受人の本店及び全国各支店並びに営業所

(１１)【払込期日】

2017年9月27日（水） (注) 払込期日は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記払込期日について

は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2017年9月15日（金）から、

短で2017年9月20日（水）まで、長では2017年9月25日（月）までを予定していますが、実際の発行価格等決定日は、2017年9月20日（水）から2017年9月25日（月）までの間のいずれかの日です。したがって、

① 発行価格等決定日が2017年9月20日（水）の場合、払込期日は「2017年9月27日（水）」

② 発行価格等決定日が2017年9月21日（木）の場合、払込期日は「2017年9月28日（木）」

③ 発行価格等決定日が2017年9月22日（金）の場合、払込期日は「2017年9月29日（金）」

④ 発行価格等決定日が2017年9月25日（月）の場合、払込期日は「2017年10月2日（月）」


(１２)【払込取扱場所】

株式会社三井住友銀行本店営業部東京都千代田区丸の内一丁目1番2号

(注) 上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いは行いません。

3

(１３)【引受け等の概要】

以下に記載する引受人は、2017年9月20日（水）から2017年9月25日（月）までの間のいずれか

の日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額（引受価額）にて本投資

口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で募集を行います。本投資法人

は、引受人に対して引受手数料を支払いません。ただし、引受人は、払込期日に発行価額の総額

を本投資法人に払い込むものとし、一般募集における発行価格の総額と発行価額の総額との差額

は、引受人の手取金とします。

引受人の名称住所引受

投資口数

ＳＭＢＣ日興証券株式会社東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

未定

野村證券株式会社東京都中央区日本橋一丁目9番1号

ＵＢＳ証券株式会社東京都千代田区大手町一丁目5番1号

三菱ＵＦＪモルガン・

スタンレー証券株式会社東京都千代田区丸の内二丁目5番2号

大和証券株式会社東京都千代田区丸の内一丁目9番1号

みずほ証券株式会社東京都千代田区大手町一丁目5番1号

合計 42,750口(注1) 本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社（以

下「本資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、

投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第1号）として一般募集に関する事務を行います。 (注2) 上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に本投資口の販売を委託することがあります。 (注3) ＳＭＢＣ日興証券株式会社及び野村證券株式会社を、併せて以下「共同主幹事会社」といいます。 (注4) 各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定します。

(１４)【振替機関に関する事項】

株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号

(１５)【手取金の使途】

一般募集における手取金9,024,000,000円は、後記「第二部参照情報第２参照書類の補完情

報２投資対象 (1) 第24期取得済資産、新規取得資産及び取得予定資産の概要」に記載の本投

資法人が取得する新たな特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。）

である「横浜町田物流センター」及び「高槻物流センター」の取得に伴う借入金の返済の一部に

充当する他、本投資法人が2017年8月1日付で取得した特定資産である「春日井物流センター（建

物部分）」の取得資金として充当したことによる手元資金の減少分を補うものとして手元資金に

充当し、残余が生じた場合には手元資金として将来の特定資産の取得又は借入金の返済の一部に

充当します。なお、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取

金上限474,000,000円については、手元資金として将来の特定資産の取得又は借入金の返済の一部

に充当することとし、支出するまでの間は金融機関に預け入れます。 (注1) 「横浜町田物流センター」、「高槻物流センター」及び「春日井物流センター（建物部分）」の詳細については、後記「第

二部参照情報第２参照書類の補完情報２投資対象 (1) 第24期取得済資産、新規取得資産及び取得予定資産の概要」

をご参照ください。 (注2) 一般募集と同日付をもって決議された第三者割当については、後記「第５募集又は売出しに関する特別記載事項１オ

ーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。 (注3) 上記の手取金は、2017年8月31日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算

出した見込額です。

4

(１６)【その他】

①申込みは、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の

申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。 ②申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記「(11) 払込期日」に記載の払込期日

に新投資口払込金に振替充当します。 ③申込証拠金には利息をつけません。

④一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。したがって、 (イ) 発行価格等決定日が2017年9月20日（水）の場合、

受渡期日は「2017年9月28日（木）」 (ロ) 発行価格等決定日が2017年9月21日（木）の場合、

受渡期日は「2017年9月29日（金）」 (ハ) 発行価格等決定日が2017年9月22日（金）の場合、

受渡期日は「2017年10月2日（月）」 (ニ) 発行価格等決定日が2017年9月25日（月）の場合、

受渡期日は「2017年10月3日（火）」となりますので、ご注意ください。

⑤一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用

により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替によ

り行われます。

5

２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】 (１)【投資法人の名称】

前記「１募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (1) 投資法人の名称」に

同じ。

(２)【内国投資証券の形態等】

前記「１募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (2) 内国投資証券の形態

等」に同じ。

(３)【売出数】

2,250口 (注) オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、ＳＭＢ

Ｃ日興証券株式会社が、本投資法人の投資主である三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社から2,250口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。したがって、上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの売出

数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われ

ない場合があります。オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第５募集又は売出しに関する特別記載事項１オ

ーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の

手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同

日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及び

オーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決

定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの

期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://8967.jp/site/file/kakaku201709.pdf）（新聞等）において

公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の

訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される

事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いませ

ん。

(４)【売出価額の総額】

491,000,000円 (注) 売出価額の総額は、2017年8月31日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算

出した見込額です。

(５)【売出価格】

未定 (注) 売出価格は、前記「１募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (5) 発行価格」に記載の発行価格と同一

の価格とします。

(６)【申込手数料】


(７)【申込単位】

1口以上1口単位

(８)【申込期間】

2017年9月21日（木）から2017年9月22日（金）まで (注) 申込期間は、前記「１募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (8) 申込期間」に記載の一般募集の申込

期間と同一とします。

(９)【申込証拠金】

売出価格と同一の金額

(１０)【申込取扱場所】

ＳＭＢＣ日興証券株式会社の本店及び全国各支店

6

(１１)【受渡期日】

2017年9月28日（木） (注) 受渡期日は、前記「１募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (16) その他 ④」に記載の受渡期日と同

一とします。

(１２)【払込取扱場所】


(１３)【引受け等の概要】


(１４)【振替機関に関する事項】

株式会社証券保管振替機構東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号

(１５)【手取金の使途】


(１６)【その他】

①申込みは、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の

申込取扱場所に前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。 ②申込証拠金には利息をつけません。 ③オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11) 受渡期日」に記

載の受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、保

管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

7

第２【新投資口予約権証券】


第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】


第４【短期投資法人債】


8

第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】１オーバーアロットメントによる売出し等について (１) 一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、ＳＭＢＣ日興証券

株式会社が本投資法人の投資主である三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式

会社から2,250口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントによる売

出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は2,250口を予定

していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーア

ロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、ＳＭＢＣ日興証券株式会社に借入

投資口の返還に必要な本投資口を取得させるために、本投資法人は2017年9月11日（月）開催

の本投資法人の役員会において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする本投資法人の投資

口2,250口の第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）を、2017年10月19日（木）を払込期日として行うことを決議しています。また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの

申込期間の終了する日の翌日から2017年10月16日（月）までの間（以下「シンジケートカバー

取引期間」といいます。(注)）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以

下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口

数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場

合があります。ＳＭＢＣ日興証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けたすべて

の本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内にお

いて、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバ

ーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了

させる場合があります。更に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに

伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部

又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバ

ー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、ＳＭＢＣ

日興証券株式会社は本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのた

め本第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権によ

り本第三者割当における終的な発行口数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行わ

れない場合があります。なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメント

による売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバー

アロットメントによる売出しが行われない場合には、ＳＭＢＣ日興証券株式会社による上記本

投資法人の投資主からの本投資口の借入れは行われません。したがって、ＳＭＢＣ日興証券株

式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本第三者

割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケート

カバー取引も行われません。 (注) シンジケートカバー取引期間は、

① 発行価格等決定日が2017年9月20日（水）の場合、「2017年9月23日（土）から2017年10月16日（月）までの間」

② 発行価格等決定日が2017年9月21日（木）の場合、「2017年9月26日（火）から2017年10月16日（月）までの間」

③ 発行価格等決定日が2017年9月22日（金）の場合、「2017年9月27日（水）から2017年10月16日（月）までの間」

④ 発行価格等決定日が2017年9月25日（月）の場合、「2017年9月28日（木）から2017年10月16日（月）までの間」


(２) 上記(1)に記載の取引について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、野村證券株式会社と協議の上

これを行います。

9

２売却・追加発行等の制限 (１) 三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社は、一般募集に関し、共同主幹

事会社との間で、発行価格等決定日から一般募集の払込期日以降1年を経過する日までの期間、

共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、一般募集前から所有している本

投資口（8,220口）の売却等（ただし、本投資口の募集（一般募集を含みます。）の主幹事会社

を売出人とするオーバーアロットメントによる売出しの対象とすることを目的とする本投資

口の当該募集の主幹事会社への貸付け等を除きます。）を行わない旨を合意します。 (２) 三井住友信託銀行株式会社は、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定

日から一般募集の払込期日以降1年を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面に

よる承諾を受けることなしに、一般募集前から所有している本投資口の売却等（ただし、本投

資口の募集（一般募集を含みます。）の主幹事会社を売出人とするオーバーアロットメントに

よる売出しの対象とすることを目的とする本投資口の当該募集の主幹事会社への貸付け等を

除きます。）を行わない旨を合意します。 (３) 本投資法人は、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日から一般募集

の払込期日以降90日を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受け

ることなしに、本投資口の発行等（ただし、本第三者割当等を除きます。）を行わない旨を合

意します。 (４) 上記(1)から(3)までのいずれの場合においても、共同主幹事会社は、制限期間中にその裁量で

当該合意内容の一部又は全部を解除し、又は制限期間を短縮する権限を有します。

10

第二部【参照情報】第１【参照書類】

金融商品取引法（昭和 23 年法律第 25 号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」

といいます。）第 27 条において準用する金融商品取引法第 5 条第 1 項第 2 号に掲げる事項につい

ては、以下に掲げる書類をご参照ください。

１【有価証券報告書及びその添付書類】計算期間第 23 期（自 2016 年 8 月 1 日至 2017 年 1 月 31 日） 2017 年 4 月 27 日関東財務

局長に提出

２【半期報告書】該当事項はありません。

３【臨時報告書】

前記１の有価証券報告書提出後、本書提出日（2017 年 9 月 11 日）までに、金融商品取引法第 24条の 5 第 4 項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成 5 年大蔵省令第 22 号。

その後の改正を含みます。）第 29 条第 1 項及び同条第 2 項第 3 号に基づき、2017 年 6 月 15 日に、

臨時報告書を関東財務局に提出

４【訂正報告書】訂正報告書（前記１の有価証券報告書の訂正報告書）を 2017 年 9 月 11 日に関東財務局長に提出

11

第２【参照書類の補完情報】参照書類である 2017 年 4 月 27 日付の有価証券報告書（2017 年 9 月 11 日提出の有価証券報

告書の訂正報告書により訂正済み。以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、

本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項

については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在

において本投資法人が判断したものです。 (注 1) 以下の文中において記載する数値及び比率は、別途注記する場合を除き、単位未満の数値については切り捨てて記載し、

割合については小数第 2 位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の数値又は比率の合計が全体

と一致しない場合があります。 (注 2) 本書における記載のうち、第 24 期（2017 年 2 月 1 日から 2017 年 7 月 31 日まで）以降に係る数値については、金融商品

取引法第 193 条の 2 第 1 項の規定に基づく監査を終了していません。

１運用状況

(1) 本募集の意義（オファリング・ハイライト）と本投資法人の特長

本投資法人は、2005年5月9日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に新規上場（証券

コード：8967）した日本初の物流REIT(注1)であり、同カテゴリーのパイオニアとして12年を超える運用実績を有しています。本投資法人は、日本の物流において豊富な知見(注2)を有する三井物産株式会社、不動産金

融分野において日本有数の実績(注3)を持つ三井住友信託銀行株式会社、不動産に関する豊富

な投資実績を持つケネディクス株式会社の3社をスポンサー（以下、三井物産株式会社を「メ

インスポンサー」、3社を併せて「スポンサー」といいます。）として設立されており、各

社が持つ物流・金融・不動産事業に関する知見や実績を活用して運用されています。 (注1) 「物流REIT」とは、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場している投資法人（以下「J-REIT」といいます。）

のうち、規約において物流施設の用途に供されている不動産等を投資対象としているものをいいます。以下同じです。 (注2) 三井物産株式会社は長年にわたり輸出入や国内外の販売網の整備等に尽力してきており、その事業活動の中で、物流に

関する知見を蓄積してきています。加えて、同社は世界で広範な顧客ネットワークを有する等、国際的に事業活動を展

開しており、その中で培われた「マクロ経済に関する分析力」、「ミクロ経済に関する分析力」及び「物流市場に関す

る分析力」を備えていると、本投資法人は考えています。三井物産株式会社が有する日本の物流における豊富な知見と

は、これらの事業活動の中で蓄積された知見を意味します。以下同じです。 (注3) 三井住友信託銀行株式会社は、2017年3月末日時点において14.1兆円の不動産証券化信託受託残高があり、当該受託残

高は日本国内において大級の受託残高となっています。当該受託残高に示されるとおり、三井住友信託銀行株式会社

は不動産金融分野において日本有数の実績を有していると、本投資法人は考えています。以下同じです。

本投資法人は1口当たり分配金の「安定性」と「成長性」の追求と、ポートフォリオの資

産価値の向上を通じた「含み益」(注1)の増加の達成を上場来一貫した戦略として推進してお

り、その戦略に従って積み上げてきた実績こそが本投資法人の特長であると考えています。

このような本投資法人の戦略の基盤となったのは、物件取得と本投資法人の保有する物件を

12

自ら再開発(注2)する取組み（自己バランスシートによる再開発：Own Book Redevelopment）（以下「OBR」といいます。）を継続的に実施してきたことです。本投資法人は、物流REITのパイオニアとして、物流施設がJ-REIT及びその他投資家による

主な不動産投資の対象とされていなかった時期から物流施設を取得してきたことで、先行者

としての利益を享受してきました。特に、本投資法人は、本投資法人上場後の運用初期の頃

に、現在の市場利回りに照らして相対的に高い利回りで物件を取得することができたと考え

ており、その結果として、豊富な含み益を有する堅固なポートフォリオを構築することがで

きたものと考えています。また、本投資法人は物件取得について、立地や建物仕様等、個別の不動産の特性等に基づ

きキャッシュフローの確かさを考慮した「適正な価格」での物件取得を積極的に推進してお

り、可能な限り鑑定評価額を下回る価格での取得を目指してきました。本投資法人は、第24期取得済資産（本投資法人が2017年7月期（第24期）中に取得した資

産をいいます。以下同じです。）、及び新規取得資産（本投資法人が2018年1月期（第25期）

中に取得し又は取得予定の資産をいいます。以下同じです。）6物件（取得価格の合計553.5億円）(注3)を取得済又は取得予定です。これにより本投資法人の取得価格の合計は新規上場

時の301億円から、新規取得資産取得後（新規取得資産の取得が完了する2017年10月2日時点

をいいます。以下同じです。）の2,679億円にまで成長する見込みです。更に、本投資法人はOBRを継続的に実施することにより、賃貸可能面積の増加や土地から

土地付き建物への保有資産の内容の変更に伴う、賃貸事業収益及び物件価値の向上並びに含

み益の増加を実現してきました。本書の日付現在、本投資法人は過去4物件のOBRを成功裏

に完了させた実績を有しています。本投資法人は12年を超える運用を通じ、①「適正な価格」での物件取得を通じた可能な限

り鑑定評価額を下回る取得及び②OBRの推進に加え、③適切な資本的支出や修繕、テナント

リーシングを通じた保有資産の資産価値の維持及び向上を積み重ねてきました。これらの施策を着実に実施した結果、本投資法人は、1口当たり分配金の「安定性」と「成

長性」を実現しました。本投資法人の1口当たり分配金は、2006年1月期（第1期）において

2,381円(注4)であったものが、2017年7月期（第24期）には4,180円まで増加しており、年率平

均にした場合5.0%の成長(注5)を実現しています。ポートフォリオ全体の含み益は、2006年1月期（第1期）の22億円から新規取得資産取得後の872億円にまで増加する見込みであり、ま

た、ポートフォリオ含み益率(注1)は新規取得資産取得後で34.9％に到達する見込みです。同

時に、ポートフォリオ平均NOI利回り(注6)は2017年7月期（第24期）末日時点では6.1％であ

り、新規取得資産取得後でも5.9%となる見込みです。本投資法人が東京証券取引所に上場した2005年5月9日から2017年7月31日までの期間にお

ける本投資法人のトータルリターン(注7)は167.2％、当該期間における東証REIT指数のトー

タルリターンは92.9％となっています。 (注1) 「含み益」とは、各期末日現在における鑑定評価額から帳簿価額を差し引いた金額（差額が負の場合には含み損）をい

います。不動産市況の変化等により、将来、含み益及び含み益率が上下することがあります。また、含み益が将来の物

件売却により必ず実現されることを保証するものではないことにご留意ください。以下同じです。なお、新規取得資産

取得後における含み益の算出にあたり、鑑定評価額及び帳簿価額は、以下に基づいて算出しています。・2017年7月期末日現在の保有物件（第24期取得済資産を含みます。）については、鑑定評価額は2017年7月31日を価格

時点とする鑑定評価額に、帳簿価額は2017年7月31日現在の帳簿価格に、それぞれ基づいています。・2017年7月期末日以降に取得し又は取得する予定である物件については、鑑定評価額は取得時点に取得した不動産鑑

定評価書の鑑定評価額に、帳簿価額については以下の計算により算出した金額（以下「新規取得資産想定帳簿価額」

といいます。）に、それぞれ基づいています。帳簿価額＝取得価格＋公租公課の精算見込額（取得日が属する年の固定資産税及び都市計画税等を、保有期間に応じ

て売主との間で按分して精算した金額の見込額）＋本資産運用会社に対する資産運用報酬（取得報酬）の

見込額＋仲介手数料の見込額なお、上記の金額は、概算かつ本書の日付現在における見込額であり、また、上記以外にも取得に伴う付随費用が資産

計上されることがあるため、実際の帳簿価格と一致するとは限りません。「含み益率」とは、ポートフォリオ全体の帳簿価額合計に対する対象物件に係る含み益の合計額の比率をいいます。以

下同じです。 (注2) 「再開発」とは、本投資法人が保有する土地上に存在する建物を取り壊した上で、当該土地上に本投資法人が新たに建

物を建てる行為（本投資法人が建設会社等と協同し、建設会社等が本投資法人が保有する土地上に新たに建物を建て、

その後、当該建設会社等から当該建物が竣工後の任意の時期に取得する行為を含みます。）をいいます。以下同じです。 (注3) 八千代物流センターⅢ（以下「取得予定資産」ということがあります。）及びその取得予定価格は、取得日が本書の日

付現在未定であること、また、実際の取得価格が取得予定価格から変動する可能性があることから取得物件数及び取得

価格の合計には算入していません。

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(注4) 投資口分割及び期間調整後の1口当たり分配金の数値です。2006年1月期（第1期）の計算期間は本投資法人の設立日で

ある2005年2月22日から2006年1月31日までの344日間ですが、実質的な資産運用期間は2005年5月9日からの268日間です。

なお、当該期間での1口当たり分配金は17,344円であり、本投資法人は、2014年1月31日を基準日、2014年2月1日を効力

発生日として、投資口1口に付き5口の割合による投資口分割を行い、投資口分割考慮後の1口当たり分配金は実績値を5で除し小数以下を切り捨てた3,468円です。期間調整後は、当該投資口分割考慮後の1口当たり分配金を、実質的な資産

運用期間268日で除し、本投資法人の計算期間である8月1日から翌年1月31日までの184日を乗じ、小数以下を切り捨て

て調整した値を記載しています。 (注5) 「1口当たり分配金の年率平均成長率」は、2017年7月期（第24期）の1口当たり分配金を2006年1月期（第1期）の期間

調整後1口当たり分配金で除して分配金の成長率を算出した上で、2006年1月期（第1期）から2017年7月期（第24期）ま

での期間（11年6か月）を基に、複利効果を前提に1年当たりの成長率に割り戻して算出しています。 (注6) 「ポートフォリオ平均NOI利回り」とは、本投資法人のポートフォリオ全体の純収益（Net Operating Income。以下「NOI」

といいます。）をポートフォリオ全体の資産価値で割ることにより求められる本投資法人のポートフォリオ全体の純収

益ベースの利回りをいい、以下の計算式に基づいて算出しています。・2017年7月期（第24期）末日時点のポートフォリオ平均NOI利回り＝2017年7月期（第24期）の実績のNOIを年換算し

た金額÷2017年7月期（第24期）末日時点にお

ける帳簿価額・新規取得資産取得後のポートフォリオ平均NOI利回り＝（2017年7月期（第24期）の実績のNOIを年換算した金額＋新

規取得資産の取得時点に取得した不動産鑑定評価書に記載

された直接還元法におけるNOI（以下「鑑定NOI」といいま

す。）（稼働率が100％となることを前提としています。））

÷（2017年7月期（第24期）末日時点における帳簿価額＋新

規取得資産に係る新規取得資産想定帳簿価額）新規取得資産取得後のポートフォリオ平均NOI利回りは、上記の計算式の下算出した試算値であり、新規取得資産取得

後の本投資法人のポートフォリオNOI及び利回りを示すものではありません。また、新規取得資産取得後のポートフォ

リオ平均NOI利回りは本投資口の利回り又は本投資口に対する投資リターンを表示するものではなく、本投資口に投資

した場合の将来の投資リターンを示唆又は保証するものではありません。以下同じです。 (注7) 「トータルリターン」とは、2005年5月9日から2017年7月31日までの期間（保有日数）において、当期の受取分配金を

本投資口又は東証REIT指数構成全銘柄に再投資したと仮定した場合における、インカムゲイン（受取分配金）及びキ

ャピタルゲイン（売却益）に基づく収益を示す指標として以下の計算式により求めた割合をいいます。トータルリターン＝（本投資法人（又は東証REIT指数）に係る受取分配金の再投資による追加購入投資口数＋1）×

（2017年7月31日現在における本投資口の終取引価格（又は東証REIT指数）÷2005年5月9日現

在における本投資口の終取引価格（又は東証REIT指数）－1）×100 上記の計算式においては、便宜上、受取分配金として税引前分配金を使用しています。また、上記の計算式において東

証REIT指数に係る受取分配金を使用する際には、トムソン・ロイター・ジャパン株式会社が算出する指数化された受

取分配金を使用しています。トータルリターンは、一定の仮定の下で算出される指標であり、本投資口に対する投資リターンを表示するものではな

く、また、本投資口に投資した場合の将来の投資リターンを示唆又は保証するものではありません。

＜本投資法人の特長＞

(注) 上記の各指標の推移は、将来における本投資法人の運用成果、本投資法人の1口当たり分配金、含み益等の動向等を

示唆又は保証するものではありません。また、含み益が将来の物件売却により必ず実現されることが保証されるもの

ではないことにご留意ください。

14

＜上場（2005年5月9日）以来のトータルリターンの推移＞

(出所) トムソン・ロイター・ジャパン株式会社が算出した数値をもとに、本資産運用会社が作成 (注) 上記のトータルリターンの推移は、将来における本投資口の値動き、本投資法人の運用成果、市場環境の変動等を示

唆又は保証するものではありません。

＜オファリング・ハイライト＞

本投資法人は本募集並びに第24期取得済資産及び新規取得資産の取得を、1口当たり分配

金の「安定性」と「成長性」の追求のための着実な一歩と位置付けています。

本投資法人が考えるオファリング・ハイライトは、以下の4点です。

①継続的な物件取得とOBR実施を通じた1口当たり分配金成長の推進

②安定的な収益基盤の構築

③持続的な1口当たり分配金の成長とバランスシートの健全性の両立を追求した財務戦略

④三井物産グループのアセットマネジメント事業の拡大により強化されたサポート体制

① 継続的な物件取得とOBR実施を通じた1口当たり分配金成長の推進本投資法人は継続的な物件取得とOBR実施を通じて、1口当たり分配金の「安定性」と

「成長性」を追求してきました。（イ）物件取得本投資法人の中長期的な成長に資する物件取得のためのルート確保を目的とし、本投資

法人は、「物流不動産売買マーケットでの取組み」と「独自の取組み」の2つのアプロー

チを推進しています。 a．物流不動産売買マーケットでの取組み物流不動産売買マーケットでの取組みとは、「キャッシュフローの安定性」を有する

物流施設を、物流不動産売買マーケットで取引される「適正な価格」で取得することに

より、資産規模の拡大による1口当たり分配金の「安定性」と「成長性」を実現する外

部成長戦略です。昨今の物流不動産売買マーケットは、本投資法人が新規上場を果たした時期と比較す

ると、市場参加者の増加と取引実績の蓄積により、比較的大型の物流施設の取引もなさ

れる市場に成長してきています。このような物流不動産売買マーケットでの取引にも積

極的に取り組むことにより、本投資法人の運用戦略に沿った外部成長が可能となると、

本投資法人は考えています。物流不動産売買マーケットでの価格形成は、金融市場、不

動産売買マーケット及びその他の経済環境等によって影響を受けやすく、結果的にそこ

で成立した取引価格を前提とした収益性も、それらの環境に依存することになるという

特徴が認められます。このような物流不動産売買マーケットにおいて、「適正な価格」

での物件取得に取り組むに際しても重要なポイントは、「キャッシュフローの安定性」

について詳細に検証することであると、本投資法人は考えています。すなわち、取得対象物件の「適正な価格」とは、ベースレート(注)に取得対象物件固

有のリスクプレミアムを加味した利回りでの評価額であり、取得対象物件固有のリスク

プレミアムを評価する上では、当該取得対象物件から得られるキャッシュフローの安定

性がも重要な要因であると、本投資法人は考えています。ベースレートは物流施設の

需給の他、金融市場、不動産売買マーケット及びその他の経済環境等によって影響を受

けやすいと考えられるため、物件取得の都度、ベースレートに関する目線感は常に変化

します。一方で、取得対象物件のキャッシュフローの安定性に関する本投資法人の評価

基準は原則として不変であり、ベースレートに関する合理的な判断に加えて、キャッシ

ュフローの安定性について慎重な検討を行うことで、どのような市場環境においても適

正なリスクプレミアムをベースレートに織り込んだ価格、すなわち「適正な価格」で取

得することができると、本投資法人は考えています。

15

なお、本投資法人は、新規取得資産のうち横浜町田物流センター及び高槻物流センタ

ー並びに第24期取得済資産のうち草加物流センター（追加取得）の取得は、このような

物流不動産売買マーケットでの取組みに基づくものであると考えています。 (注) 「ベースレート」とは、取得対象物件が立地するエリアにおけるもリスクが小さいと考えられる物件のベース

となる割引率に、取得対象物件の類似物件における売買事例や、金利動向等の影響を加味した利回りのことをい

います。

b．独自の取組み独自の取組みとは、「物流不動産売買マーケットでの取組み」で言及した物流不動産

売買マーケット以外での物件取得ルートの構築を意味します。具体的には、「相対取引

の推進」と「取得機会の創出」を内容とする外部成長戦略です。特に、本投資法人は、

この「取得機会の創出」のため、本資産運用会社独自の知見を活かしたパイプラインの

拡充に努めてきました。具体的には、スポンサーのパイプラインのほかに、売主のニー

ズに合わせた共有持分の段階的取得、既存テナントとのセール＆リースバック、主要テ

ナントのグループ会社との共有、建設会社及びリース会社との協同投資等による物件取

得があります。独自の取組みは、案件組成に時間がかかることや、特殊なスキームを組み立てる際の

リスク許容度の観点から、対象物件の規模感は限定的となり、資産規模の拡大による1口当たり分配金の「安定性」と「成長性」の実現への貢献度は、一般的には「物流不動

産売買マーケットでの取組み」の方が高くなる傾向にありますが、基本的に相対取引で

あることや取得スキームに工夫を凝らしていること等から、「物流不動産売買マーケッ

トでの取組み」に比べて、高い利回りでの物件取得が可能となり、1口当たり分配金の

「安定性」と「成長性」に資する傾向がある取組みであると、本投資法人は考えていま

す。なお、本投資法人は、第24期取得済資産のうち新木場物流センターⅡ及び取得予定資

産である八千代物流センターⅢの取得は、このような独自の取組みに基づくものである

と考えています。

物件取得に関する「物流不動産売買マーケットでの取組み」と「独自の取組み」、2つのアプローチをバランスよく組み合わせて実行することで、資産規模拡大と高い利回りで

の物件取得による1口当たり分配金の「安定性」と「成長性」を追求していくことを、本

投資法人は企図しています。

＜継続的な物件取得とOBR実施を通じた1口当たり分配金成長の推進＞

(注) 八千代物流センターⅢに係る図は、本書の日付現在の計画を前提に作成されたイメージ図であり、実際に建設される

建物の外観・形状等とは必ずしも一致しません。

16

（ロ）OBRの実施本投資法人は、OBRを保有物件の資産価値向上策かつ自律的な成長手段と位置付けてお

り、これを継続的に実施することが1口当たり分配金の「安定性」と「成長性」の追求と、

ポートフォリオの資産価値の向上を通じた「含み益」の増加を達成する戦略のもう一つの

柱であると考えています。 OBRは、自己のバランスシート上の物件について再開発を実施し、新たな建物を建設す

ることで賃貸可能面積の増加に伴う賃貸事業収益及び物件価値の向上を実現し、結果とし

て収益増加による1口当たり分配金の成長と、物件価値の向上による含み益の増加を企図

するものです。また、本資産運用会社及び本資産運用会社の親会社である三井物産アセットマネジメン

ト・ホールディングス株式会社（以下「MAH」ということがあります。）には、それら

のOBRを成功させてきた不動産、建築等に関わる専門人材やノウハウが蓄積されています。

今後も継続的にこれらを活用することで、OBRを継続的に実施していくことを、本投資法

人は考えています。 a．OBRの実績

本投資法人は、本書の日付現在、大東物流センター、八千代物流センター、清須物流

センター及び春日井物流センターの4物件においてOBRを成功裏に完了させた実績を有

しており、1口当たり分配金の成長と含み益の増加に大きく寄与しました。

＜OBRの実績＞ OBR#1 大東物流センター

OBR実施前(注1) OBR実施後(注1) 鑑定評価額 118.0億円 +46.0億円 164.0億円

NOI(注1) 7.3億円 +2.3億円 9.6億円

OBR#2 八千代物流センター


NOI(注2) 1.2億円 +4.1億円 5.3億円

OBR#3 清須物流センター


NOI(注3) 0.2億円 +2.2億円 2.4億円

OBR#4 春日井物流センター


NOI(注4) 0.4億円 +1.8億円 2.2億円(注1) OBR実施前の数値としては、NOIはOBR実施直前の営業期間（2008年7月期（第6期））における実績値を年換算し

た数値を、鑑定評価額は、OBR実施直前の営業期間の末日（2008年7月末日）時点の数値を記載しています。OBR実施後の数値としては、NOIはOBR実施後において当該物件が通期稼働した初の営業期間（2011年7月期（第12期））における実績値を年換算した数値を、鑑定評価額は、OBR実施後において当該物件が通期稼働した初の営

業期間の末日（2011年7月末日）時点の数値を記載しています。 (注2) OBR実施前の数値としては、NOIはOBR実施直前の営業期間（2013年1月期（第15期））における実績値から土壌

調査等の一時的な費用を控除した数値を年換算した数値を、鑑定評価額はOBR実施直前の営業期間の末日（2013年1月末日）時点の数値を記載しています。OBR実施後の数値としては、NOIはOBR実施後において当該物件が通期

稼働した初の営業期間（2016年1月期（第21期））における実績値を年換算した数値を、鑑定評価額は、OBR実施後において当該物件が通期稼働した初の営業期間の末日（2016年1月末日）時点の数値を記載しています。

(注3) OBR実施前の数値としては、NOIはOBR実施直前の営業期間（2015年7月期（第20期））における実績値を年換算

した数値を、鑑定評価額は、OBR実施直前の営業期間の末日（2015年7月末日）時点の数値を記載しています。OBR実施後の数値としては、NOIはOBR実施に際して取得した2017年7月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載

された鑑定NOI（稼働率が100％となることを前提としています。）を、鑑定評価額は、OBR完了に際して取得した

2017年7月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された数値を記載しています。なお、OBR実施後におけ

る鑑定NOIは、OBR実施後において当該物件が通期稼働した後の営業期間におけるNOIの実績値とは一致しないこ

と、上記表中の差額はOBR実施前と実施後におけるNOIの実績値の差額と一致しないことにご留意ください。

17

(注4) OBR実施前の数値としては、NOIはOBR実施直前の営業期間（2016年1月期（第21期））における実績値を年換算

した数値を、鑑定評価額はOBR実施直前の営業期間の末日（2016年1月末日）時点の数値を記載しています。OBR実施後の数値としては、NOIはOBR実施に際して取得した2017年7月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載

された鑑定NOI（稼働率が100％となることを前提としています。）を、鑑定評価額は、OBR完了に際して取得した

2017年7月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された数値を記載しています。なお、OBR実施後における

鑑定NOIは、OBR実施後において当該物件が通期稼働した後の営業期間におけるNOIの実績値とは一致しないこと、

上記表中の差額はOBR実施前と実施後におけるNOIの実績値の差額と一致しないことにご留意ください。 (注5) 鑑定評価額及びNOIについては、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。

b．OBRの実施基準及び今後のポテンシャル本投資法人は、独自のOBRの実施基準に基づき、OBRを行う物件選定及びOBR実施の

可否を総合的に判断し、継続的なOBRの実施により自律的な成長を目指します。本投資

法人がOBRの実施基準とする項目は、以下のとおりです。

ⅰ．優良立地(注1)であること立地優位性が高く(注1)、OBRを実施した後においても、高い競争力を維持する

ことが見込まれること ⅱ．物流不動産売買マーケットでの物件取得を上回る収益性

物流不動産売買マーケットで新規に物件取得を行うよりもOBRの実施の方が高

い収益性を確保することができると見込まれること ⅲ．築年数の経過等により固定資産除却損が小さいこと

築年数の経過により減価償却が進んでいる、建物が小規模である等の理由によっ

て、OBRを実施しても解体工事に伴う固定資産除却損が分配金に与える影響が小さ

いこと

ⅳ．未消化容積率(注2)が大きいこと

未消化容積率が大きいため、OBRの実施によって延床面積の大幅な増加が見込め

ること (注1) 本投資法人がOBRの実施基準の一要素とする「立地優位性が高い」とは、物流業務を行う上で重要視される、消

費地又は生産地への近接性、高速道路及び主要道路へのアクセス、港湾・空港・鉄道コンテナ駅・トラックター

ミナルへのアクセス、接道状況、労働力確保の容易性と通勤利便性、周辺環境等の要素を総合的に勘案して判断

した場合に、物流施設の立地としての適性が高いことをいい、かかる立地優位性が高い土地を「優良立地」とい

います。以下同じです。 (注2) 「未消化容積率」とは、法定の指定容積率(注3)に対して、実際に利用されていない余剰の容積率をいい、以下の

計算式により算出しています。以下同じです。・各物件の未消化容積率＝法定の指定容積率－（建物の延床面積の合計÷土地面積の合計）なお、OBRを行ったとしても、未消化容積率に応じた延床面積の増加が保証されているわけではないことにご留

意ください。 (注3) 「法定の指定容積率」とは、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基

準法」といいます。）第52条に定められる、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に

応じて都市計画で定められる容積率の上限値です。法定の指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理

由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。

以下同じです。

本投資法人の新規取得資産取得後のポートフォリオのうち、未消化容積率が150％超

の物件及び底地(注)物件が11.1％（件数ベース）、築年数が20年超の物件及び底地物件

が26.7％（件数ベース）あり、今後も長期的観点から継続的にOBRを実施できるポテン

シャルを有していると、本投資法人は考えています。 (注) 「底地」とは、本投資法人が建物の底地のみを保有する物件をいいます。以下同じです。

18

＜OBRの実施基準及び今後のポテンシャル＞

② 安定的な収益基盤の構築

物流施設の賃貸借契約は他のアセットクラスに比べて契約期間が長く、賃料水準も安定

的な傾向があると、本投資法人は考えています。本投資法人は、賃貸借契約期間の長期化

とポートフォリオの分散化を進めることで、経済環境の変化による影響を受けにくいポー

トフォリオの構築を目指しています。新規取得資産取得後における本投資法人のポートフ

ォリオ全体の賃貸借契約期間の平均残存年数(注1)は6.0年、稼働率(注2)は98.0％となる見

込みです。 (注1) 「賃貸借契約期間の平均残存年数」は、新規取得資産取得後から、本投資法人が保有する資産に係る賃貸借契約に

規定する契約期間満了日までの期間を年間賃料の金額で加重平均して計算しています。 (注2) 「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合として計算しています。この計算において、「総賃貸可能

面積」には、不動産登記簿上の延床面積より賃貸対象ではないと考えられる部分の面積を除いた面積を使用してい

ます。また、賃貸借契約に添付される建物図面等により、より正確と思われる賃貸可能面積を確認することができ

るものについては、かかる建物図面等に基づき賃貸が可能と思われる面積を使用しています。ただし、底地保有物

件については、賃貸借契約に記載された土地賃貸面積を使用しています。「賃貸面積」には、不動産又は信託不動

産に関する賃貸借契約に記載された建物（底地については土地）に係る賃貸面積のうち、総賃貸可能面積に含まれ

る面積を使用しています。なお、賃貸借契約においては、賃貸可能面積に含まれない部分が賃貸借契約に記載され

た建物（底地については土地）に係る賃貸面積に含まれる場合があります。

テナントが物流施設に求めるニーズは事業環境の変化により多様化してきていますが、

他方で、従来型の物流施設が、近年供給が進む大型マルチテナント型の物流施設や自動倉

庫等の先進的な物流施設にすべて置換されるものではなく、多様化するニーズの中で様々

な物流施設が併用されていくものと、本投資法人は考えています。そこで、本投資法人は、

安定した収益基盤を確立するためには、地域や物件タイプ、規模等の面で多様性のあるポ

ートフォリオを構築することで多様なテナントニーズに対応することが重要であると考

えています。本投資法人は、12年間に亘る物件取得を通じて、地域や物件タイプ（大規模

マルチテナント型物流施設比率(注)）の分散を実現しており、多様なテナントニーズに対

応できるポートフォリオを構築してきたものと考えています。本投資法人は、今後も経済

動向やテナントニーズ等の市場環境の変化に対する耐性を持ったポートフォリオの構築

を目指しています。

(注) 「大規模マルチテナント型物流施設」は、延床面積が10,000坪以上あり、かつ大規模な追加工事等を行うことなく3社以上のテナントに対して賃貸することができる仕様をもつ物流施設をいいます。以下同じです。また、「大規模マ

ルチテナント型物流施設比率」は、本投資法人のポートフォリオに占める大規模マルチテナント型物流施設物件の比

率を総賃貸借可能面積に基づく加重平均により算出して記載しています。以下同じです。

19

＜ポートフォリオの分散状況（総賃貸可能面積ベース）（新規取得資産取得後）＞

(注1) 「地域別」は、本投資法人が保有する物件及び新規取得資産の立地を「首都圏湾岸」、「首都圏内陸」、「近畿・

中部・九州」及び「その他」の4区分に、総賃貸可能面積（持分を共有している物件については、当該物件の総賃貸

可能面積の持分相当の数値）をベースに分類したものの比率を記載しています。「首都圏湾岸」とは、東京都江東

区、神奈川県川崎市、横浜市湾岸部、平塚市、千葉県千葉市湾岸部、浦安市、市川市、船橋市及び習志野市をいい

ます。「首都圏内陸」とは、東京都武蔵村山市、町田市、神奈川県横浜市内陸部、相模原市、座間市、千葉県八千

代市、柏市、千葉市内陸部、埼玉県草加市及び三郷市をいいます。「近畿・中部・九州」とは、大阪府、愛知県、

岐阜県及び福岡県をいいます。本円グラフにおいて、「その他」とは、それ以外の市区町村をいいます。なお、横

浜市及び千葉市における湾岸部・内陸部の区別は、本投資法人の保有物件の所在地毎に、当該地域の特性を勘案し

て決定しています。以下同じです。 (注2) 「大規模マルチテナント型物流施設比率」は、総賃貸可能面積（持分を共有している物件については、当該物件の

総賃貸可能面積の持分相当の数値）をベースに、本投資法人が保有する物件及び新規取得資産を「大規模マルチテ

ナント型物流施設」、「大規模マルチテナント型物流施設以外」及び「底地」の3区分に分類した比率を記載してい

ます。「大規模マルチテナント型物流施設以外」は、大規模マルチテナント型物流施設以外の物件であり、かつ、

底地にも該当しない物件をいいます。

特に大規模マルチテナント型物流施設比率に注目してみると、以下のグラフのとおり、

大規模マルチテナント型物流施設と特性が似ていると本投資法人が考えるLMT(注1)の空

室率は変動幅が大きいのに対して、LMT以外の空室率は比較的低位で推移しています。本

投資法人は、大規模マルチテナント型物流施設とそれ以外の物件をバランスよく保有する

ことが、安定的な収益基盤の構築に極めて重要であると考えています。

＜首都圏におけるLMT及びLMT以外の空室率の推移＞

(出所) シービーアールイー株式会社(注2) (注1) 「LMT」は、Large Multi-Tenant物件の略称であり、シービーアールイー株式会社の定義では延床面積10,000坪以上の

マルチテナント型物流施設（原則として、開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計された施設）

をいうとされています。LMTは、シービーアールイー株式会社が定める独自の分類であり、本投資法人の考える大規

模マルチテナント型物流施設とは必ずしも一致しません。以下同じです。 (注2) 「シービーアールイー株式会社」とは、世界的な事業用不動産サービス会社であり、不動産情報及びデータの分析並

びにマーケットリサーチ・レポートの作成等を業務の一部として行っています。以下同じです。 (注3) 首都圏における延床面積5,000㎡以上の賃貸用物流施設に付き集計。なお、「首都圏」とは、東京都、千葉県、埼玉

県及び神奈川県のことをいい、シービーアールイー株式会社が集計・算出するデータについて、以下同じです。

また一般的に、物流施設はテナント数が他のアセットタイプと比べて少ない傾向があり

ます。したがって、テナント分散も安定的な収益基盤の構築には重要であると、本投資法

人は考えています。2013年3月に公表した中期経営計画「stable + Growth」を開始した2013年7月期（第16期）末日における上位10テナントの比率は74.9％でしたが、新規取得資産

取得後では55.9％まで低下する見込みです。

20

＜テナントの分散状況（年間賃料ベース）＞

(注) 「テナント別」の円グラフ中の会社名は略称を使用しています。また、本円グラフにおいて、「その他」とは、上

位10テナント以外のテナントをいいます。

テナントの数の面で分散を図ると同時に、本投資法人は契約期限の面においても分散を

図り、特定の時期に賃貸借契約の期限が集中しないように努めています。

＜賃貸借契約期限の分散状況（年間賃料ベース）（新規取得資産取得後）＞

本投資法人は、これらの施策を通じて今後も長期的な収益基盤の安定化を目指します。

③ 持続的な1口当たり分配金の成長とバランスシートの健全性の両立を追求した財務戦略本投資法人は、持続的な1口当たり分配金の「安定性」と「成長性」を追求するため、

財務基盤の安定化を図ると同時に、昨今の低金利環境を大限活かして負債調達コストの

低減も目指しています。具体的には、調達期間の長期化及び負債調達コストの固定化を基本としつつも、返済（償

還）期限の分散化の観点から借入れの中に比較的短い年限の借入れを加えることや、平均

負債調達コスト低減のため変動借入れを一部実行する等を行っています。この結果、新規

取得資産取得後(注1)における本投資法人の有利子負債(注2)の平均残存年数(注3)は5.9年、

負債調達コストの固定化比率(注4)は97.5％となり、また平均借入年数(注5)は8.2年、平均

負債調達コスト(注6)は0.73%となる見込みです。本投資法人は、適切な財務戦略の実施を

通じて引き続き健全な財務状態の維持に努めます。 (注1) 本③において、「新規取得資産取得後」とは、新規取得資産を取得し、かつ、本募集による手取金の一部により借

入金の一部を返済した後を意味します。本③において、以下同じです。 (注2) 「有利子負債」には、投資法人債を含みます。以下同じです。 (注3) 「有利子負債の平均残存年数」は、新規取得資産取得後から、本投資法人の有利子負債に係る契約に規定する返済

（償還）期日までの期間を調達金額で加重平均して計算しています。

21

(注4) 「負債調達コストの固定化比率」は、有利子負債のうち、支払金利が固定化されているもの（金利スワップ取引を

用いて固定化されたものを含む）の比率です。 (注5) 「平均借入年数」は、本投資法人の有利子負債に係る契約に規定する借入（発行）日から返済（償還）日までの期

間を調達金額で加重平均して計算しています。 (注6) 「平均負債調達コスト」とは、本投資法人の有利子負債に係る適用金利に年率換算して按分したアップフロントフ

ィー及び投資法人債発行費用等の費用を加え、調達金額で加重平均したものをいいます。

＜有利子負債の返済（償還）期限の分散状況（新規取得資産取得後）＞

＜有利子負債の平均借入年数の長期化と平均負債調達コストの低減＞

LTV水準(注1)に関しては、持続的な1口当たり分配金の成長のためにも、負債調達余力

(注2)を確保しつつLTVのコントロールを実施しています。 (注1) LTV水準＝有利子負債残高÷期末算定価額×100（小数第2位を四捨五入しています。）

「期末算定価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定め

る規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所による各

期末日を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。以下同じです。なお、新規取得資産取得後におけるLTV水準は、以下の計算式により求めた見込数値です。以下同じです。

新規取得資産取得後におけるLTV水準＝（2017年7月期末日現在の有利子負債の総額＋2017年7月期末日から新規

取得資産取得後までの有利子負債の増減見込額）÷（2017年7月期（第

24期）末日時点において保有する資産の期末鑑定評価額合計+新規取得

資産の鑑定評価額合計（新規取得資産取得時点に取得した鑑定評価書の

鑑定評価額の合計））×100 (注2) 「負債調達余力」とは、保守的な財務戦略を維持したまま、金融機関等からの借入れ及び投資法人債の発行等によ

って追加的に調達することができると想定される負債性資金の額をいいます。以下同じです。なお、負債調達余力

は、本投資法人が実際に調達できる負債性資金の額を保証するものではないことにご留意ください。

＜LTVの推移＞

22

また、本投資法人は2017年7月31日現在において、下記信用格付業者より以下のとおり、

J-REIT中高水準の発行体格付を取得しています。

信用格付業者格付内容備考

株式会社日本格付研究所（JCR）

AA+ 格付の方向性：安定的

株式会社格付投資情報センター

（R&I） AA 格付の方向性：安定的

ムーディーズ・ジャパン株式会社

（Moody's） A1 アウトルック：安定的

(注) 2017年7月31日現在の格付を記載しており、今後変更が生じる可能性があります。なお、かかる格付は、本募集の対象である本投資口に付された信用格付ではありません。

本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に

供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格

付はありません。

④ 三井物産グループのアセットマネジメント事業の拡大により強化されたサポート体制本投資法人のメインスポンサーである三井物産株式会社（以下、そのグループ全体を含

め「三井物産グループ」ということがあります。）は、日本の物流において豊富な知見を

有しています。また、総合商社ならではの事業リスクの見極めが重要なオペレーショナル

アセットの運用に対する強みを活かしつつ、アセットマネジメント事業をグローバルに展

開しています。

＜三井物産グループにおけるアセットマネジメント事業＞

三井物産株式会社は、これらの知見を活かし、「物件パイプライン」、「テナントリー

シング」、「マクロ／ミクロ経済及び物流市場に関する分析力」の三つのスポンサーサポ

ートを本投資法人に提供しています。また、三井物産グループはアセットマネジメント事業の拡大のために、戦略的持株会社

として中間持株会社であるMAHを2016年4月に設立しました。本資産運用会社の親会社で

あるMAHは、三井物産グループのアセットマネジメント事業の更なる成長を企画した重

要な戦略子会社として、傘下のJ-REITや不動産ファンドの中長期的な成長を促すべく、各

種サポートに従事しています。MAHは、本投資法人及び本資産運用会社や私募ファンド

の運用会社である三井物産リアルティ・マネジメント株式会社に加えて、2016年12月に東

京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場した投資法人みらい及びその資産運用会社

である三井物産・イデラパートナーズ株式会社と併せて共通機能を集約し、高度化・効率

化を図っており、本投資法人は、内部成長と外部成長の両面で強力なサポートが受けられ

ると考えています。

23

内部成長の面では、MAHに集約されたリーシングチームや施設管理部門の建築士等の

専門人員のノウハウとネットワークを共有化することで、よりテナントニーズに即した物

件の運用及び管理を行うことができると、本投資法人は考えています。また、アセットマ

ネジメント事業への注力により三井物産株式会社のサポートが強化され、三井物産株式会

社の顧客ネットワークをリーシングに大限活用することができると、本投資法人は期待

しています。外部成長の面では、三井物産株式会社のアセットマネジメント事業への注力を示すこと

やMAHグループ（MAH及びその子会社及び関連会社をいいます。以下同じです。）とし

て運用資産の拡大を図ることで、本資産運用会社に集まる物件情報の増加や、グループ内

の私募ファンド等との協同投資案件等が期待されること等を通じ、MAHグループのネッ

トワークを活用した物件パイプラインの拡充が見込まれるものと、本投資法人は考えてい

ます。

＜三井物産グループのサポート体制＞

24

(2) 物流施設を取り巻く市場環境～大型賃貸用物流施設の需要と供給

物流は、生産者と消費者を結び、産業と国民の生活基盤を支える重要な機能を果たして

います。本投資法人が投資対象とする物流施設は、この物流という経済活動を支えるイン

フラストラクチャーであり、不動産投資家の間でも欠くことのできない投資対象として認

識が広がってきました。特に近年、サードパーティーロジスティクス（3PL）事業者(注1)とインターネット通信

販売事業者の成長を背景として大型賃貸用物流施設(注2)のニーズが高まり、多くの物流施

設の開発が行われてきました。シービーアールイー株式会社の調査によると、2016年末ま

でに累計約1,813万㎡の大型賃貸用物流施設が四大都市圏(注3)において開発されています。 (注1)「サードパーティーロジスティクス（3PL）事業者」とは、物流会社のうち、ある企業の物流業務の全部又は一部を

専門的かつ包括的に受託するものをいいます。なお、「3PL」ということがあります。以下同じです。 (注2)「大型賃貸用物流施設」とは、延床面積5,000㎡以上で、不動産投資会社及び不動産開発会社等が保有する賃貸用の物

流施設をいいます。物流会社等が保有する物流施設は含まず、延床面積5,000㎡以上の全ての賃貸用物流施設を含むも

のではありません。以下同じです。 (注3)「四大都市圏」とは、首都圏（東京都、千葉県、神奈川県及び埼玉県）、近畿圏（大阪府及び兵庫県）、中部圏（愛

知県）、及び九州圏（福岡県及び佐賀県）をいいます。以下同じです。

＜四大都市圏における大型賃貸用物流施設の供給量の推移＞

(出所) シービーアールイー株式会社

(注1) 上記は、本投資法人及び本資産運用会社の依頼に基づき、シービーアールイー株式会社が行った調査により算出

した2016年末までの四大都市圏における大型賃貸用物流施設の供給量の推移を示したものです。 (注2) 情報抽出方法は、所有者各社の開示情報及びシービーアールイー株式会社が日々の仲介活動等により情報提供を

受け、又は収集したものを対象とします。

大型賃貸用物流施設に対するニーズの高まりを受けて物流施設の開発事業に新規参入

するプレイヤーが増加していることや、折からの世界的な金融緩和により資金調達コスト

が低下していること等を背景に、2017年1月末日現在、四大都市圏における2018年の大型

賃貸用物流施設の供給量は過去大となる268万㎡が予想されています。この大幅な供給

量の増加により、四大都市圏における大型賃貸用物流施設の需給バランスは一時的に悪化

（空室率が上昇）する可能性があると、本投資法人は考えています。

＜物流施設の需給バランスの動向及び空室率＞

四大都市圏

25

首都圏

近畿圏

中部圏

26

九州圏


(注1) 上記は、本投資法人及び本資産運用会社の依頼に基づき、シービーアールイー株式会社が行った調査により算出

した四大都市圏における大型賃貸用物流施設の新規需要面積、新規供給面積及び稼働率の推移を示したものです。 (注2) 2017年及び2018年までの新規供給面積の数値は、シービーアールイー株式会社が行った調査により算出した2017

年1月末日現在における予測値であり、実績値ではありません。したがって、当該数値は、実際とは異なる場合

があります。なお、2017年の数値には2017年1月までの実績値を含みます。

一方で、前記のとおり、3PL事業者及びインターネット通信販売事業者の需要は引続き

堅調であると、本投資法人は考えています。また、空室率の一時的な押上げの要因となっ

ているのは新たに供給されたLMTであると本投資法人は考えていますが、以下のとおり、

LMTのうち、竣工後1年以上が経過したLMTの空室率は、全体の空室率と比べて低位安定

しています。このことから、新規供給されたLMTの中で、竣工時点では空室のある物件で

あっても、1年程度のリーシング期間をかけて一旦満室稼働に至ると、その後は比較的安

定的な稼働状況を維持できる傾向にあるものと、本投資法人は考えています。

＜首都圏のLMTにおける空室率の推移＞


(注) 上記は、本投資法人及び本資産運用会社の依頼に基づき、シービーアールイー株式会社が行った調査により入手

可能なLMTの情報をもとに、算出したLMTの全体と竣工1年以上が経過したLMTのそれぞれに関する、2017年6月末日までの首都圏におけるLMTの空室率の推移を示したものです。

ただし、上記のとおり比較的安定的な稼働状況であっても、賃料水準に関しては注意が

必要であると、本投資法人は考えています。首都圏において、フリーレント等の影響を平

準化させた実質的な賃料水準は、2013年以降は穏やかに上昇してきたものの、足元では横

ばいになりつつあると、本投資法人は考えています。

27

２投資対象

(1) 第 24 期取得済資産、新規取得資産及び取得予定資産の概要本投資法人は、第 24 期及び第 25 期中に、後記「第 24 期取得済資産、新規取得資産及び取

得予定資産の一覧」に第 24 期取得済資産及び新規取得資産として記載する物件（高槻物流セ

ンターを除きます。）に係る不動産及び不動産信託受益権を取得しました。また、本投資法人は、後記「第 24 期取得済資産、新規取得資産及び取得予定資産の一覧」

に新規取得資産として記載する物件のうち、高槻物流センターに係る不動産を取得することに

ついて、2017 年 9 月 4 日付で売主との間で売買契約を締結しています。更に、本投資法人は、

後記「第 24 期取得済資産、新規取得資産及び取得予定資産の一覧」に取得予定資産として記

載する物件に係る不動産（以下「取得予定資産」といいます。）について、2017 年 4 月 28 日

付で取得予定資産の売主及び売主の親会社である松尾建設株式会社との間で事業協定書を締

結し、協同して開発事業を推進することについて合意しています。また、本資産運用会社は、

2017 年 9 月 11 日付で、取得予定資産の売主及び売主の親会社である松尾建設株式会社との間

で、開発後の不動産（取得予定資産）の本投資法人による取得に関する、不動産売買契約（以

下「売買契約（取得予定資産）」といいます。）を、取得予定資産に関する建築基準法に基づ

く建築確認（以下「取得予定資産の建築確認」といいます。）の取得後 5 営業日以内に締結す

ることについて決定しています(注)。なお、売買契約（取得予定資産）が締結された場合、売

買契約（取得予定資産）は、金融商品取引業者向けの総合的な監督指針に定めるフォワード・

コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から 1 か月以上経過した後に決

済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約を言います。以下同じです。）

に該当することになります。売買契約（取得予定資産）においては、下記①及び②に記載の解

約条項等が定められるものの、売買代金相当額につき、本投資法人が合理的に満足する条件に

よる資金調達が完了したこと等が売買代金の支払の履行の条件として定められます。したがっ

て、本投資法人が売買代金の支払に必要な資金を調達できない場合には、本投資法人が資金調

達を実現するため必要となる努力を怠る等売買契約（取得予定資産）に定める義務に違反した

場合を除いて、本投資法人は下記②に記載の違約金等の支払義務を負いません。そのため、資

金調達が完了できずフォワード・コミットメント等を履行できない場合においても、そのこと

が本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。 ① 当事者の一方が売買契約（取得予定資産）に違反したときは、その相手方は、相当の

期間を定めて売買契約（取得予定資産）の履行を催告し、当該期間内に履行がされな

い場合は、売買契約（取得予定資産）を解除することができます。 ② 上記①に基づいて当事者の一方が売買契約（取得予定資産）を解除する場合、解除す

る当事者は、相手方に対し、解除と併せて、売買代金より消費税及び地方消費税相当

額を除いた金額の 10％相当額を、違約金として請求することができます。なお、かか

る違約金の定めは、売買契約（取得予定資産）の定めに従い負担する補償義務を縮減

又は免除するものではないこととされます。 (注) 取得予定資産の建築確認が取得できない場合には、上記決定に関わらず、売買契約（取得予定資産）の締結は行わ

れません。したがって、かかる場合には、取得予定資産の取得は行われません。以下同じです。

28

＜第 24 期取得済資産、新規取得資産及び取得予定資産の一覧＞

物件番号

不動産等の名称所在地取得

年月日取得先

取得価格

（百万円）

鑑定評価額 (注 1)

（百万円）

第 24期取

得済

資産

M-19

草加物流センター（追加取得） (注 2)

埼玉県草加市青柳

2017 年 2 月 6 日

合同会社エムスリー 8,080 16,900(注 3)


東京都江東区新木場

2017 年 3 月 16 日

合同会社 IK インベストメント・スリー

15,270 17,700

T-3

清須物流センター（建物部分） (注 4)

愛知県清須市春日郷ヶ島

2017 年 2 月 24 日

矢野建設株式会社(注 4) 2,325 (注 4)

5,310(注 5)

第 24 期取得済資産小計 25,675 39,910

新規

取得

資産

M-32 横浜町田

物流センター

東京都町田市鶴間

2017 年 9 月 1 日

合同会社オーエムツー TRY インベストメント・デルタ合同会社

25,452 25,900

T-10

春日井

物流センター

（建物部分）

(注 6)

愛知県春日井市

高森台

2017 年 8 月 1 日

矢野建設株式会社 2,670

（建物のみ）

3,119（建物のみ）

(注 7)

T-11 高槻

物流センター

大阪府高槻市辻子

2017 年 10 月 2 日

非開示 (注 8)

1,559 1,640

新規取得資産小計 29,681 30,659

第 24 期取得済資産及び新規取得資産合計 55,356 70,569

取得予定資産

物件番号不動産等の名称所在地取得予定

年月日取得先

取得予定価格

（百万円）

鑑定評価額

（百万円）

M-33 八千代物流センターⅢ

千葉県八千代市

上高野未定 (注 9)

松尾商事株式会社 3,286

(注 10) 4,140

(注 11)

29

(注 1) 「鑑定評価額」は、第 24 期取得済資産については 2017 年 7 月 31 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づい

て、新規取得資産については各資産の取得に際して取得された不動産鑑定評価書に基づいて、それぞれ記載してい

ます。

(注 2) 当該物件の準共有持分 50％を取得しました。なお、本投資法人は、2012 年 3 月 27 日付で本物件の準共有持分 50％

を取得しており、2017 年 2 月 6 日付の追加取得により本物件を完全所有（100％保有）しています。

(注 3) 前記(注 2)のとおり、本投資法人は、本物件を完全所有していることから、本物件全体（100％）の鑑定評価額を記

載しています。なお、追加持分取得時に取得した鑑定評価書に基づく追加取得分の鑑定評価額（追加持分取得によ

る増分価値を考慮した限定価格）は 8,080 百万円（価格時点：2016 年 11 月 30 日）です。

(注 4) 本投資法人は 2006 年 12 月 25 日付で取得した底地について新たな建物を建設する再開発事業を行い、当該再開発

事業の完了に伴い本建物を取得しました。なお、取得先には施工者の名称を記載し、取得価格には建物の再開発に

係る工事価格を記載しています。

(注 5) 本物件全体（土地及び建物）の鑑定評価額を記載しています。

(注 6) 本投資法人は、2015 年 4 月 23 日付で取得した底地について、矢野建設株式会社（以下「矢野建設」といいます。）

との間で締結した再開発事業に関する事業協定書に基づき協同して再開発事業を行い、当該再開発事業の完了に伴

い矢野建設が新たに建設した本建物を取得しました。 (注 7) 建物のみの鑑定評価額を記載しています。なお、当該鑑定評価額は、本物件全体（土地及び建物）の鑑定評価額で

ある 4,560 百万円（価格時点：2017 年 7 月 1 日）に、鑑定評価書に記載された積算価格における建物割合である

68.4％を乗じて算出された金額です。 (注 8) 取得先の承諾が得られなかったため開示していません。なお、取得先は国内の一般事業会社です。

(注 9) 本物件は未竣工の開発物件であり、本物件の引渡日は建物保存登記完了日から起算して 1 年後の応当日（ただし、

本投資法人及び松尾商事株式会社が別途合意した場合には当該合意した日）となります。

(注 10) 売買契約（取得予定資産）に定めることと決定している売買代金を記載しています。なお、売買契約（取得予定

資産）においては、本物件の引渡日までの間に、本物件の全部につき、本投資法人が満足する様式及び内容の賃貸

借契約（以下、本(注 10)において「適格賃貸借契約」といいます。）が締結されていない場合その他引渡日におい

て有効な適格賃貸借契約が締結され維持されていない場合には、売買代金から 124 百万円が減額されるものと定め

られるため、かかる売買代金は今後変更となる可能性があります。 (注 11) 価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施して

おり、本物件が設計図どおり完成し、検査済証の交付を受け、かつ登記も具備した竣工後の建物を前提として行わ

れた鑑定評価に基づく金額を記載しています。

30

(2) 不動産及び信託不動産の概要

第 24 期取得済資産、新規取得資産及び取得予定資産の個別の概要は、以下のとおりです。なお、以下に記載する各不動産等に関する｢資産の概要｣、「本物件の特長」及び｢鑑定評価

書の概要｣における記載事項に関する説明は、以下のとおりです。本「(2) 不動産及び信託不

動産の概要」の項における各記載は、原則として本書の日付現在を基準としています。 ■ 「資産の概要」欄に関する説明・「取得年月日」は、不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書（以下「売買契約書」という

ことがあります。）に記載された取得年月日を記載しています。・「取得予定年月日」は、売買契約（取得予定資産）に記載される取得年月日を記載しています。・「取得価格」は、売買契約書又は買入申込書に記載された各不動産等の売買代金を、単位未満

を切り捨てて記載しています。ただし、建物の再開発を行った不動産等については、別途注記

する場合を除き、当初の売買契約書に記載された売買代金から、取壊しを行った建物に相当す

る金額を減算し、建物の再開発に係る工事価格を加算した金額を記載しています。・「取得予定価格」は、売買契約（取得予定資産）に定めることと決定している取得予定資産の

売買代金を、単位未満を切り捨てて記載しています。・「鑑定評価額」は、株式会社谷澤総合鑑定所（以下「谷澤総合鑑定所」といいます。）、大和

不動産鑑定株式会社（以下「大和不動産鑑定」といいます。）、一般財団法人日本不動産研究

所（以下「日本不動産研究所」といいます。）及びシービーアールイー株式会社（以下「シー

ビーアールイー」といいます。）作成の不動産鑑定評価書に基づいています。当該鑑定評価額

は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評

価額での取引可能性等を保証するものではありません。・「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、第 24 期取得済資産及び新規取得資産については

本書の日付現在において有効な信託契約に基づいて記載しています。・「建物状況評価の概要」は、清水建設株式会社（以下「清水建設」といいます。）に投資対象

不動産の建物状況調査を委託し、作成された建物状況評価報告書の概要を記載しています。当

該建物状況調査は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確

性等を保証するものではありません。「PML 値」は、清水建設が作成した地震リスク評価報告書に基づく数値を記載しています。

当該地震リスク評価報告書については、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内

容を保証するものではなく、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。・土地の「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示がない場合には、地番（複数ある場

合はそのうちの一つ）を記載しています。・土地の「面積」並びに建物の「構造／階数」、「建築時期」、「延床面積」及び「用途」は、

不動産登記簿に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。）

（以下「都市計画法」といいます。）第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載して

います。・土地の「容積率」は、建築基準法第 52 条に定められる、建築物の延べ床面積の敷地面積に対

する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限を記載しています。・土地の「建ぺい率」は、建築基準法第 53 条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対

する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限を記載していま

す。・土地及び建物の「所有形態」は、第 24 期取得済資産及び新規取得資産（高槻物流センターを

除きます。）については本書の日付現在において、新規取得資産のうち高槻物流センター及び

取得予定資産については本投資法人の不動産の取得日において、本投資法人又は信託受託者が

保有している権利の内容を記載しています。・建物の「総賃貸可能面積」は、不動産登記簿上の延床面積より賃貸対象ではないと考えられる

部分の面積を除いた面積を記載しています。また、賃貸借契約に添付される建物図面等により、

より正確と思われる賃貸可能面積を確認することができるものについては、かかる建物図面等

に基づき賃貸が可能と考えられる面積を記載しています。ただし、底地保有物件については、

賃貸借契約に記載された土地賃貸面積を記載しています。

31

・「プロパティ・マネジメント会社」は、第 24 期取得済資産及び新規取得資産（高槻物流セン

ターを除きます。）については本書の日付現在において、新規取得資産のうち高槻物流センタ

ー及び取得予定資産については本投資法人の不動産の取得日において、有効なプロパティ・マ

ネジメント契約を締結している会社を記載しています。・「担保設定の状況」は、第 24 期取得済資産及び新規取得資産（高槻物流センターを除きます。）

については本書の日付現在において、新規取得資産のうち高槻物流センター及び取得予定資産

については本投資法人の不動産の取得日において、各不動産等の上に有効に成立している担保

権の有無及びその内容を記載しています。・「テナントの総数」は、各不動産等に関する賃貸借契約（第 24 期取得済資産及び新規取得資

産については本書の日付時点において有効な賃貸借契約を意味します。以下同じです。）に基

づく物件ごとのテナント数を記載しています。・「テナント名」は、各不動産等に関する賃貸借契約に基づく物件ごとの賃貸面積の上位 3 社の

名称を記載しています。・「年間賃料」は、各不動産等に関する賃貸借契約に記載された、年間賃料又は月間賃料の合計

額を 12 倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不動

産等については、その合計額）を百万円未満を切り捨てて記載しています。・「敷金・保証金」は、各不動産等に関する賃貸借契約に規定する敷金、保証金及び建設協力金

の残高の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。・「賃貸面積」は、各不動産等に関する賃貸借契約に記載された、建物（底地については土地）

に係る賃貸面積のうち、総賃貸可能面積に含まれるものの合計を記載しています。なお、賃貸

借契約においては、賃貸可能面積に含まれない部分が賃貸借契約に記載された建物（底地につ

いては土地）に係る賃貸面積に含まれる場合があります。・「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。・「特記事項」は、各不動産等の権利関係・利用の状況等及び評価額・収益性・処分性への影響

等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。 ■ 「本物件の特長」欄に関する説明

「本物件の特長」は、本投資法人がシービーアールイーに不動産又は信託不動産の物流拠点と

しての評価を委託し作成された評価報告書を含む資料及び情報に基づく本資産運用会社の判断

を記載しています。当該評価及び判断は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内

容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。 ■ 「鑑定評価書の概要」欄に関する説明

「鑑定評価書の概要」は、谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定、日本不動産研究所及びシービー

アールイーに投資対象不動産の鑑定評価を委託し、作成された不動産鑑定評価書の概要を記載し

ています。不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号。

その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士

が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。当該不

動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び

当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。

32

① 第 24 期取得済資産 M-19 草加物流センター（追加取得）(注 1)

資産の概要資産の種類不動産信託受益権

（準共有持分 50％）建物状況評価の概要

調査業者清水建設

取得年月日 2017 年 2 月 6 日報告書年月日 2016 年 11 月 30 日取得価格 8,080 百万円緊急修繕費－鑑定評価額 16,900 百万円(注 2) 短期修繕費 40 千円信託受託者三井住友信託銀行

株式会社長期修繕費 370,932 千円

信託期間満了日 2022 年 3 月 26 日 PML 値 12.7％土地所在地埼玉県草加市青柳

一丁目 6 番 39 号建物構造／階数鉄骨鉄筋

コンクリート造陸屋根 8 階建

面積 28,761.60 ㎡建築時期 2008 年 4 月 18 日用途地域工業専用地域延床面積 45,040.28 ㎡容積率 200％総賃貸可能面積 42,640.84 ㎡建ぺい率 60％用途倉庫所有形態所有権所有形態所有権

プロパティ・マネジメント会社

株式会社ザイマックスアルファ

担保設定の状況なし

テナントの総数 3 テナント名 ① 小山企業株式会社

② 株式会社サンゲツ(注 3)

③ リコーロジスティクス株式会社

年間賃料非開示(注 4) 敷金・保証金非開示(注 4) 賃貸面積 ① 20,945.65 ㎡

② 11,000.64 ㎡ ③ 10,694.55 ㎡

稼働率 100.0％

特記事項：本土地の地中に、過去に取り壊された建物の埋設基礎杭が残存しています。本投資法人は、かか

る埋設基礎杭を再建築の際に一部除去し、搬出するために想定される費用（35 百万円）を考慮の上、取得価格を決定しています。 (注 1) 不動産信託受益権の準共有持分 50％を取得しましたが、取得年月日及び取得価格以外は本

物件全体（100％）について記載しています。なお、本投資法人は、2012 年 3 月 27 日付で

不動産信託受益権の準共有持分 50％を取得しており、本書の日付現在、本物件を完全所有

（100％保有）しています。 (注 2) 追加持分取得時に取得した鑑定評価書に基づく追加取得分の鑑定評価額（追加持分取得によ

る増分価値を考慮した限定価格）は 8,080 百万円（価格時点：2016 年 11 月 30 日）です。 (注 3) 当該テナントとの賃貸借契約は、2018 年 4 月 30 日をもって期間満了により終了します。な

お、2016 年 7 月 27 日付で、当該賃貸部分について新たなテナントとの間で新たな賃貸借契

約を締結していますが、テナント名については新たなテナントの承諾が得られなかったため

開示していません。 (注 4) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。

33

本物件の特長 ◆取得ハイライト国内大の消費地である東京都心部及び物流ゲートウェイへのアクセスが良好な首都圏内陸

部の優良立地各階に直接往来可能なスロープ及びランプウェイを併設した大規模マルチテナント型物流施

設本投資法人の単独所有により、資産価値の更なる向上及び運営の効率化・運用の自由度向上 ◆物件概要 ■立地国内大の消費地である東京都心部に近接し、東京港・東京国際空港（羽田空港）等の物流

ゲートウェイへのアクセスにも優れており、物流拠点としての多様なニーズに対応できる三郷・草加エリア

東京外環自動車道三郷西インターチェンジ及び草加インターチェンジまで約 4km と至近に位置し、常磐自動車道や東北自動車道等の主要高速道路や幹線道路へのアクセスにも優れていることから、首都圏及び東北方面への広域配送拠点として評価の高い立地

工場及び倉庫が集積する工業団地内に所在しており、24 時間操業が可能徒歩圏内に住宅地が存在し、広い駐車場スペースを備えていることから労働力の確保も容易■施設有効柱間隔 10.0m、有効天井高 5.5m（倉庫部分上層は 6.0m 以上）、基準階床荷重 1.5t/㎡と

標準的な施設仕様を備えた汎用性の高い 8 階建（倉庫部分は 4 層）の大規模マルチテナント型物流施設

各階に車両が直接往来できる上り専用スロープと下り専用ランプウェイの併設により、貨物の効率的な搬出入が可能で、各階の両端に事務所スペースを配置することで複数テナントによる分割利用に有用な、テナント評価の高い施設仕様

多数の接車が可能なバース及び十分な台数（乗用車用 238 台、トラック用 31 台）の駐車スペースの確保により幅広いテナントニーズに対応可能

■その他準共有持分 50％の追加取得により本投資法人の単独保有含み益の増加による資産価値と市場流動性の更なる向上が図れるとともに、柔軟なリーシン

グ戦略の実施及びコスト削減等による運営の効率化が可能で、運用の自由度が向上

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鑑定評価書の概要(注 1) 鑑定評価額 16,900 百万円

鑑定機関谷澤総合鑑定所

価格時点 2017 年 7 月 31 日

項目内容概要等

収益価格 16,900 百万円

DCF 法による収益価格を標準とし、直接還元法による検証を行って試算

直接還元法による価格 17,100 百万円運営収益非開示(注 2)

可能総収益非開示(注 2)現行の賃貸借契約等を基に、収受可能な賃料水準等を査定

空室等損失等非開示(注 2) 運営費用非開示(注 2) 維持管理費非開示(注 2) 依頼者提示資料に基づき査定水道光熱費 45 百万円依頼者提示資料に基づき査定

修繕費 11 百万円ER、類似事例に基づく数値を一定割合で配分して査定

PM フィー非開示(注 2) 依頼者提示資料に基づき査定

テナント募集費用等

非開示(注 2)年間 10.0％のテナントが入れ替わることを想定して査定

公租公課 63 百万円 2017 年度税金資料に基づき査定

損害保険料非開示(注 2)依頼者提示資料に基づき査定、地震保険は付保しない

その他費用 0 百万円依頼者提示資料に基づき査定運営純収益 725 百万円一時金の運用益非開示(注 2)

資本的支出 26 百万円ER、類似事例に基づく数値を一定割合で配分して査定

純収益 701 百万円

還元利回り 4.1％

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りの比較検討を行い、対象不動産の市場性、不動産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、割引率との関係にも留意し査定

DCF 法による価格 16,800 百万円

割引率 4.0％金融商品の利回りを基にした積上法等により定めた倉庫のベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案することにより査定

終還元利回り 4.3％

還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定

積算価格 16,500 百万円土地比率 45.5％

建物比率 54.5％

鑑定評価額の決定に当たり留意した事項

該当事項なし

(注 1) 本物件全体（100％）について作成された不動産鑑定評価書の概要を記載しています。

(注 2) 本項目の開示により賃貸条件や業務委託費用の水準が推測され、本投資法人の効率的な運営に悪影響が生じることで投資主の利益を害するおそれがあるため開示していません。

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M-31 新木場物流センターⅡ 資産の概要

資産の種類不動産信託受益権建物状況評価の概要

調査業者清水建設取得年月日 2017 年 3 月 16 日報告書年月日 2016 年 7 月 7 日取得価格 15,270 百万円緊急修繕費－鑑定評価額 17,700 百万円短期修繕費－信託受託者三菱ＵＦＪ信託銀行

株式会社長期修繕費 53,071 千円

信託期間満了日 2023 年 9 月 30 日 PML 値 11.3％土地所在地東京都江東区新木場

二丁目 13 番 10 号建物構造／階数鉄骨造合金メッキ

鋼板ぶき 5 階建面積 19,877.99 ㎡建築時期 2015 年 8 月 5 日用途地域準工業地域延床面積 42,782.27 ㎡容積率 200％総賃貸可能面積 38,512.20 ㎡建ぺい率 60％用途倉庫・事務所所有形態所有権所有形態所有権


伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社


テナントの総数 2 テナント名 ① DHL ジャパン株式会社

② 株式会社ナカノ商会

年間賃料非開示(注) 敷金・保証金非開示(注) 賃貸面積 ① 18,221.97 ㎡

② 9,844.62 ㎡稼働率 72.9％

特記事項：本土地は、調査の結果、土地の一部に土壌汚染対策法（平成 14 年法律第 53 号。その後の改正を

含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）上の基準値を超える有害物質の存在が確認されており、東京都から同法に定められている形質変更時要届出区域に指定されていますが、汚染土壌に対して封じ込め措置等が実施されており、掘削を伴う建設工事等の土地の形質変更を実施する際には東京都知事への届出が必要となるものの、現状のまま使用して差し支えないことを清水建設に確認しています。なお、汚染土壌を敷地外に搬出する場合には、法令に従い適切に処置することが必要になるとのことでしたが、将来の再建築の際に敷地外へ土壌を搬出せず敷地内処理が可能であるとの専門家の見解を踏まえ、特に汚染処理対策費用を見込む必要がないものと判断しています。

(注) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。

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本物件の特長 ◆取得ハイライト国内大の消費地である東京都心部及び物流ゲートウェイへのアクセスに優れた東京湾岸部

の希少性の高い立地幅広いテナントニーズに対応可能なメゾネットタイプの汎用性の高い大規模物流施設スポンサーパイプラインを活用した相対取引による優良物件の取得 ◆物件概要 ■立地国内大の消費地である東京都心部の一画に位置し、東京港・東京国際空港（羽田空港）等

へのアクセスが極めて良好な物流拠点立地として希少性の高い東京湾岸部エリア首都高速湾岸線新木場インターチェンジまで約 1.8km と交通利便性に優れており、首都圏全

域への広域配送拠点や消費地向け通販、電子商取引（E コマース）等の物流拠点として評価

の高い立地臨海の産業集積地に所在していることから周辺住民からのクレーム発生等の懸念がなく、24

時間操業が可能周辺地域に人口が集積しており、JR 京葉線・東京メトロ有楽町線・りんかい線「新木場」駅

から徒歩やバスでの通勤が可能なことから労働力の確保も容易 ■施設有効柱間隔 11.7m×9.5m、有効天井高 5.5m、基準階床荷重 1.5t/㎡と標準的な施設仕様を備えた

汎用性の高い 5 階建（倉庫部分は 4 層）のメゾネットタイプの大規模マルチテナント型物流

施設低層の 1～3 階（倉庫部分は 2 層）は、外資系大手物流会社の国内における主要拠点として開

発された専用センターであり、当該物流会社の使い易さに配慮した施設仕様上層の 4・5 階は、4 階のトラックバースに接車可能なスロープの併設によって貨物の効率的

な入出庫が可能であり、分割利用も考慮した構造であるため幅広いテナントニーズに対応

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鑑定評価書の概要鑑定評価額 17,700 百万円

鑑定機関日本不動産研究所

価格時点 2017 年 7 月 31 日



直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を関連づけて査定

直接還元法による価格 17,800 百万円運営収益非開示(注)

可能総収益非開示(注)現行の賃貸借契約等を基に、中長期安定的に収受可能な賃料水準等を査定

空室等損失等非開示(注) 運営費用非開示(注)

維持管理費非開示(注)過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮して計上

水道光熱費 6 百万円過年度実績額等に基づき査定し計上

修繕費 4 百万円過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準及び ER における修繕更新費の年平均額等を考慮して計上

PM フィー非開示(注)

現行の契約条件に基づく報酬額等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を考慮して計上


0 円想定せず

公租公課 86 百万円 2017 年度税金資料等に基づき計上

損害保険料非開示(注)依頼者提供資料及び類似の建物の保険料率等を考慮して計上、地震保険は付保しない

その他費用 0 百万円都有地内における工作物設置料を計上運営純収益 741 百万円一時金の運用益非開示(注)

資本的支出 11 百万円類似不動産における資本的支出の水準、築年数及び ER における修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定


還元利回り 4.1％各地区の基準となる利回りに、対象不動産の個別性、将来予測不確実性及び類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定


割引率 3.8％類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定


類似不動産の取引利回り等を参考に、将来予測不確実性等を総合的に勘案のうえ査定




該当事項なし

(注) 本項目の開示により賃貸条件や業務委託費用の水準が推測され、本投資法人の効率的な運営に悪影響が生じることで投資主の利益を害するおそれがあるため開示していません。

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T-3 清須物流センター（建物部分）(注 1) 資産の概要

資産の種類不動産

建物状況評価の概要

調査業者清水建設取得年月日 2006 年 12 月 25 日

（土地）報告書年月日 2017 年 2 月 16 日

2017 年 2 月 24 日（建物）

取得価格 3,010 百万円(注 2) 緊急修繕費－短期修繕費－

鑑定評価額 5,310 百万円長期修繕費 23,836 千円 PML 値 10.0％

土地(注 2)

所在地愛知県清須市春日郷ヶ島 92 番

建物構造／階数鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 4 階建

面積 10,457.02 ㎡建築時期 2017 年 1 月 19 日用途地域準工業地域延床面積 20,438.10 ㎡容積率 200% 総賃貸可能面積 19,761.25 ㎡建ぺい率 60％用途倉庫・事務所所有形態所有権所有形態所有権


三井不動産ビルマネジメント株式会社


テナントの総数 1 テナント名三菱電機ロジスティクス株式会社

年間賃料非開示(注 3) 敷金・保証金非開示(注 3) 賃貸面積 19,761.25 ㎡稼働率 100.0％特記事項：


(注 1) 本投資法人は 2006 年 12 月 25 日付で取得した底地について新たな建物を建設する再開発事

業を行い、当該再開発事業の完了に伴い本建物を取得しており、本物件全体（土地及び建物）

について記載しています。 (注 2) 当初の売買契約書に記載された売買代金685百万円に、本建物の再開発に係る工事価格 2,325

百万円を加算した金額を記載しています。 (注 3) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。

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本物件の特長 ◆取得ハイライト中部地域の一大消費地である名古屋市中心部から 10km 圏内に位置する利便性の高い優良立

地テナント企業の就労環境にも配慮した汎用性の高いマルチテナント型物流施設厚い含み益と高いポートフォリオ利回りの貢献に資する OBR 第 3 弾 ◆物件概要 ■立地中部地域の一大消費地である名古屋市中心部から 10km 圏内に位置する消費者向け物流拠点

の適地であると同時に、国内有数の産業集積地に近く名古屋港へのアクセスにも優れている

ことから生産者物流としてのニーズも期待される評価の高い清須エリア主要幹線道路である国道 22 号線に近接し、名古屋高速 16 号一宮線春日インターチェンジま

で約 500m、複数の高速道路が交差する清須ジャンクションまで約 2km と至近に位置し、交通

利便性が高いことから、広域配送にも適した立地物流施設及び工場が集積するエリアに所在し、騒音・振動等に対するクレームが発生する懸

念が少ないことから、24 時間操業が可周辺背後地は人口集積が認められるエリアであり、十分な駐車場スペースを備え自動車通勤

にも配慮していることから、労働力の確保も容易 ■施設有効柱間隔約 10m、有効天井高 5.5m 以上、基準階床荷重 1.5t/㎡と標準的な施設仕様を備えた

汎用性の高い 4 階建（倉庫部分は 3 層）の物流施設充分なトラックバースと多数の垂直荷役設備（2 基の貨物用エレベータと 2 基の垂直搬送機）

の設置により、貨物の効率的な入出庫や庫内移動、保管に有用であり、幅広いテナントニー

ズに対応可能有事の時の水害対策としてキュービクルを 2m 嵩上げ対応する等 BCP（事業継続計画）を意

識した設計となっており、テナント企業が利用しやすい環境を整備 ■その他 OBR 第 3 弾プロジェクト従前より保有していた底地上に新たな建物を建設するものであり、既存建物の解体に係る一

過性の損失を発生させることなく、許容される大規模の再開発を実施

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価格時点 2017 年 7 月 31 日



DCF 法による収益価格を標準とし、直接還元法による検証を行って査定


可能総収益非開示(注)現行の賃貸借契約等を基に、収受可能な賃料水準等を査定

空室等損失等 0 円想定せず運営費用非開示(注) 維持管理費非開示(注) 依頼者提示資料に基づき査定水道光熱費 0 円想定せず


PM フィー非開示(注) 依頼者提示資料に基づき査定


0 円想定せず

公租公課 28 百万円

土地は 2017 年度税金資料、建物は新築建物課税標準価格認定基準表等に基づき査定

損害保険料非開示(注)

依頼者提示資料に基づき査定、地震保険は付保しない

その他費用 0 百万円類似事例に基づき査定運営純収益 247 百万円一時金の運用益非開示(注)



還元利回り 4.6％近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りの比較検討を行い、不動産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、査定


割引率 4.4％／4.6％金融商品の利回りを基にした積上法等により定めた倉庫のベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案することにより査定






該当事項なし


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② 新規取得資産 M-32 横浜町田物流センター

資産の概要資産の種類不動産信託受益権


調査業者清水建設取得年月日 2017 年 9 月 1 日報告書年月日 2017 年 8 月 21 日取得価格 25,452 百万円緊急修繕費－

鑑定評価額 25,900 百万円短期修繕費－

信託受託者三井住友信託銀行株式会社

長期修繕費 70,454 千円

信託期間満了日 2027 年 8 月 31 日 PML 値 12.2％土地所在地

東京都町田市鶴間七丁目 30 番 1 号

建物構造／階数鉄骨鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板ぶき 4 階建

面積 34,644.19 ㎡建築時期 2011 年 5 月 19 日用途地域準工業地域、工業地域延床面積 66,292.24 ㎡容積率 200％総賃貸可能面積 64,816.35 ㎡建ぺい率 60％用途倉庫所有形態所有権所有形態所有権


シービーアールイー担保設定の状況なし

テナントの総数 6 テナント名 ① 株式会社宇徳 ② 日本

トランスシティ株式会社

③ 非開示(注) 年間賃料非開示(注) 敷金・保証金非開示(注) 賃貸面積 ① 16,247.48 ㎡

② 16,039.50 ㎡ ③ 非開示(注)

稼働率 100.0％

特記事項：該当事項はありません。

(注) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。

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本物件の特長 ◆取得ハイライト首都圏における物流の要衝として機能している横浜町田インターチェンジに隣接する極めて

希少性の高い立地効率的なオペレーションを可能とするダブルランプウェイを備えた大規模マルチテナント型

物流施設立地・施設共に高い競争力を誇ることから、ポートフォリオの基幹として安定したキャッ

シュフローが期待される優良物件 ◆物件概要 ■立地大消費地である横浜中心部をはじめとする首都圏全域への広域配送が可能であることから拠

点ニーズが高い一方、適地が少なく大型施設の供給が限られていることから物流の要衝とし

て高い希少性を誇る横浜町田エリア主要環状道路である国道 16 号沿線に位置し、東名高速道路横浜町田インターチェンジが至近

にある上、首都圏中央連絡自動車道（圏央道）や中央自動車道へのアクセスも良好で交通利

便性に優れ、配送効率の観点から高い競争力を有する優良立地大規模工場や配送拠点等が集積するエリアに所在し、騒音等に対するクレームが発生する懸

念が少ないことから、24 時間操業が可能背後には住宅地が広がっており、東急田園都市線や JR 横浜線等の鉄道網も充実した地域に存

することから、労働力の確保も容易 ■施設有効柱間隔 10.7m×9.7m、有効天井高 5.5ｍ、床荷重 1.5t/㎡と標準的な施設仕様を備えた汎用

性の高い 4 階建の大規模マルチテナント型物流施設上り下り専用のランプウェイを併設し各階へ直接アクセスすることが可能である上、各階 27

台接車できるトラックバースを備えることにより、貨物の効率的な搬入出作業が可能であり、

幅広い業種のテナントニーズに対応十分な台数（153 台）の駐車場を確保し、事務所スペースや乗用エレベータ（4 基）を的確に

配置することにより、テナント企業の就労環境にも配慮

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鑑定機関シービーアールイー

価格時点 2017 年 7 月 31 日


収益価格 25,900 百万円 DCF 法による収益価格を重視し査定直接還元法による価格 26,000 百万円運営収益非開示(注)


空室等損失等非開示(注) 運営費用非開示(注)

維持管理費非開示(注)過去の実績を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準等の観点から検討し計上

水道光熱費 38 百万円

過去の実績を参考に、今後の稼働率予測に基づき計上

修繕費 6 百万円

過去の実績を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準等の観点から検討し計上

PM フィー非開示(注)

依頼者提供資料に基づく報酬水準を前提に、類似不動産の費用水準等の観点から検討し計上


非開示(注) 賃借人の標準的な交代周期を査定し計上

公租公課 90 百万円 2017 年度税金資料等に基づき査定損害保険料非開示(注) 依頼者提供資料に基づき査定その他費用 0 百万円過年度実績額に基づき計上運営純収益 1,037 百万円一時金の運用益非開示(注) 資本的支出 0 百万円 ER における修繕更新費に基づき査定純収益 1,039 百万円

還元利回り 4.0％標準還元利回りを基準に、定常化純収益に至るキャッシュフローの変動を考慮し査定


割引率 3.7％各期の収益の性質・実現可能性等に鑑み、この見通しにおいて考慮しきれない将来予測の不確実性に留意し査定


標準還元利回りに、建物残存耐用年数の物件属性、将来予測リスクを考慮し査定




該当事項なし


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T-10 春日井物流センター(注 1) 資産の概要

資産の種類不動産


調査業者清水建設取得年月日 2015 年 4 月 23 日

（土地）報告書年月日 2017 年 7 月 19 日

2017 年 8 月 1 日（建物）

取得価格 3,500 百万円(注 2)

緊急修繕費－短期修繕費－

鑑定評価額 4,560 百万円長期修繕費 12,741 千円 PML 値 8.9％

土地(注 2)

所在地

愛知県春日井市高森台五丁目 1 番 3 号

建物構造／階数鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 4 階建

面積 15,767.90 ㎡建築時期 2017 年 4 月 17 日用途地域準工業地域延床面積 22,281.24 ㎡容積率 150％総賃貸可能面積 20,544.26 ㎡建ぺい率 50％用途倉庫・事務所所有形態所有権所有形態所有権


阪急阪神ビルマネジメント株式会社


テナントの総数 1 テナント名摂津倉庫株式会社年間賃料非開示(注 3) 敷金・保証金非開示(注 3) 賃貸面積 20,544.26 ㎡稼働率 100.0％特記事項：該当事項はありません。 (注 1) 本投資法人は 2015 年 4 月 23 日付で取得した底地について、矢野建設との間で締結した再開発

事業に関する事業協定書に基づき協同して再開発事業を行い、当該再開発事業の完了に伴い矢

野建設が新たに建設した本建物を取得しており、本物件全体（土地及び建物）について記載

しています。 (注 2) 2015 年 4 月 23 日付で取得した土地の取得価格（830 百万円）及び 2017 年 8 月 1 日付で取得

した建物の取得価格（2,670 百万円）の合計額を記載しています。 (注 3) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。

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本物件の特長 ◆取得ハイライト大消費地である名古屋市をはじめとした中部圏全域への広域配送が可能な内陸部の優良立地

BCP（事業継続計画）拠点としても利用可能な汎用性の高いマルチテナント型物流施設建設会社との協同投資による OBR 第 4 弾 ◆物件概要 ■立地大消費地である名古屋市中心部から 20km 圏に位置し、消費者向け物流拠点としての優位性と

BCP（事業継続計画）拠点としての希少性を併せ持つ春日井エリア東名高速道路春日井インターチェンジまで 6.6km、中央自動車道小牧東インターチェンジまで

約 9km、主要幹線道路である国道 19 号（春日井パイパス）まで約 3km と交通アクセスが良好

で、中部地域全域への広域配送が可能な優良立地住宅団地や戸建てが連なる高蔵寺ニュータウン内に所在している上、十分な駐車場を確保し

ており、バスによる通勤も可能なことから、労働力の確保が比較的容易 ■施設有効柱間隔 10.75m×11.75m、有効天井高 5.5ｍ以上、床荷重 1.5t/㎡と標準的な施設仕様を備え

た汎用性の高い 4 階建の物流施設大型車両が 2 階に直接アクセスできるスロープを併設しており、1 階と 2 階に配置されたトラ

ックバースを利用して 1 階と 3 階、2 階と 4 階に分割して利用することが可能多数の垂直荷役設備（4 基の貨物用エレベータと 4 基の垂直搬送機）を設置することで作業効

率性と保管能力に長けた仕様となっており、幅広いテナントニーズに対応可能十分な台数（107 台）の駐車場や事務所スペース、乗用エレベータ（2 基）の確保により、テ

ナント企業の就労環境にも配慮 ■その他 OBR 第 4 弾プロジェクト本投資法人が保有する土地上に、建設会社と物流施設の再開発に関する事業協定書を締結し

た上で、協同してこれを推進し、再開発後の新建物を本投資法人が取得

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鑑定機関大和不動産鑑定

価格時点 2017 年 7 月 1 日






空室等損失等 0 円想定せず運営費用非開示(注) 維持管理費非開示(注) 現行の契約内容を基に妥当と判断し計上水道光熱費 0 円想定せず修繕費 3 百万円類似不動産の修繕費の水準を参考に査定 PM フィー非開示(注) 現行の契約内容を基に妥当と判断し計上


0 円想定せず


土地は 2017 年度税金資料に基づき査定、建物は再調達価格に基づき査定した想定税額を計上

損害保険料非開示(注) 依頼者資料に基づき査定その他費用 0 円想定せず運営純収益 228 百万円一時金の運用益非開示(注)

資本的支出 7 百万円類似不動産の更新費の水準を参考に、CM フィーを考慮し計上


還元利回り 4.8％もリスクが低い地域に位置する物流施設の利

回りを基準とし、対象不動産の個別性及び類似不動産の事例等を参考に査定


割引率 4.6％類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定


還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定




該当事項なし


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T-11 高槻物流センター資産の概要

資産の種類不動産建物状況評価の概要

調査業者清水建設取得年月日 2017 年 10 月 2 日報告書年月日 2017 年 8 月 21 日取得価格

1,559 百万円

緊急修繕費－短期修繕費 300 千円

鑑定評価額

1,640 百万円長期修繕費 34,914 千円 PML 値 9.5％

土地所在地

大阪府高槻市辻子三丁目 21 番 1 号

建物構造／階数 ①鉄筋コンクリート造・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 3 階建

②鉄骨造亜鉛メッキ

鋼板ぶき平家建面積(注 1) 5,192.75 ㎡建築時期 ①2010 年 2 月 16 日

②2007 年 7 月 30 日用途地域準工業地域延床面積 ①7,006.8 ㎡

②163.32 ㎡容積率 200％総賃貸可能面積 7,158.85 ㎡建ぺい率 60％用途 ①倉庫・事務所

②店舗所有形態所有権所有形態所有権


阪急阪神ビルマネジメント株式会社


テナントの総数 1 テナント名株式会社ロンコ・ジャパン

年間賃料非開示(注 2) 敷金・保証金非開示(注 2) 賃貸面積 7,158.85 ㎡稼働率 100.0％特記事項：本建物の敷地内には、高槻市所有の里道が存在しており、本建物のうち店舗用途の建物（延床面積 163.32 ㎡）は、その一部が当該里道に跨がって建設されています。本書の日付現在、本投資法人は、当該里道の払い下げについて高槻市と協議を行っており、また、当該里道上の建物について、協議完了までの間、収去する必要がないことを確認しています。 (注 1) 実測面積に基づき記載しています。 (注 2) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。

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本物件の特長 ◆取得ハイライト大消費地である大阪市をはじめとする関西圏全域への広域配送も可能な内陸部の優良立地貨物の特性に合わせたテナントの底堅い需要が期待できる低床式物流施設ポートフォリオの地域分散を図りつつ、収益基盤の安定に資する物件取得 ◆物件概要 ■立地関西大の消費地である大阪市中心部から 20km 圏に位置し、消費者向け物流拠点の適地とし

て底堅い拠点ニーズが存する大阪北部エリア国道 170 号に面し、主要幹線である国道 171 号を経由して名神高速道路茨木インターチェン

ジまで約 10km、2017 年秋開通予定の新名神高速道路（仮称）高槻インターチェンジまで約

5km と交通アクセスに優れていることから、地域配送のみならず関西圏全域への広域配送に

も適した優良立地大阪内陸の倉庫集積エリアに所在し、国道沿いに位置することから、周辺住民からクレーム

等発生する懸念がなく、24 時間操業や多頻度配送が可能大阪中心部近郊のベッドタウンに立地し、背後エリアに住宅地域が広がっていることから、

労働力の確保も容易 ■施設有効柱間隔 10.8m×9.0m、有効天井高 4.0m～5.0m、床荷重 1.3t/㎡～2.0t/㎡といったスペックを

有する 3 層の低床式ボックス型物流施設多数の垂直荷役設備（1 基の貨物用エレベータと 2 基の垂直搬送機）を配置することにより貨

物の効率的な入出庫や庫内移動、保管が可能であり、低床式の施設であることから飲料等の

重量貨物を取り扱うことが可能で、一定の底堅いテナント需要が期待できる施設仕様充分な駐車場や事務スペース等を確保することにより、テナント企業の就労環境にも配慮

49



価格時点 2017 年 7 月 1 日






空室等損失等 0 円想定せず運営費用非開示(注) 維持管理費 0 円想定せず水道光熱費 0 円想定せず

修繕費 1 百万円対象不動産の建物再調達原価に一定料率を乗じて査定

PM フィー非開示(注) 依頼者提示資料に基づき査定


0 円想定せず

公租公課 11 百万円 2017 年度税金資料に基づき査定

損害保険料非開示(注)依頼者提示資料に基づき査定、地震保険は付保しない

その他費用 0 百万円運営収益に一定料率を乗じて査定運営純収益 73 百万円一時金の運用益非開示(注)

資本的支出 2 百万円対象不動産の建物再調達原価に一定料率を乗じて査定


還元利回り 4.3％

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りの比較検討を行い、対象不動産の市場性、不動産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、割引率との関係にも留意し査定


割引率 4.2％／4.4％金融商品の利回りを基にした積上法等により定めた倉庫のベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案することにより査定






該当事項なし


50

③ 取得予定資産 M-33 八千代物流センターⅢ

資産の概要資産の種類不動産建物

状況評価の概要（施工前）(注 4)

調査業者清水建設取得予定年月日未定(注 1) 報告書年月日 2017 年 8 月 21 日取得予定価格

3,286 百万円(注 2) 緊急修繕費－

短期修繕費－鑑定評価額 4,140 百万円(注 3) 長期修繕費 10,942 千円

PML 値 7.1％

土地所在地

千葉県八千代市上高野

字大塚 2040 番 1 建物構造／階数

(注 5) 鉄骨造 4 階建

面積 9,432 ㎡建築予定時期(注 6)

2018 年 8 月

用途地域工業専用地域延床面積(注 5) 18,947.81 ㎡（予定）

容積率 200％総賃貸可能面積(注 5)

18,019.58 ㎡（予定）

建ぺい率 60％用途(注 5) 倉庫（予定）所有形態所有権所有形態所有権


未定担保設定の状況なし

テナントの総数未定(注 7) テナント名未定(注 7) 年間賃料未定(注 7) 敷金・保証金未定(注 7) 賃貸面積未定(注 7) 稼働率－特記事項：該当事項はありません。 (注 1) 本物件は未竣工の開発物件であり、本物件の引渡日は建物保存登記完了日から起算して 1

年後の応当日（ただし、本投資法人及び松尾商事株式会社が別途合意した場合には当該合意

した日）となります。 (注 2) 売買契約（取得予定資産）に定めることと決定している売買代金を記載しています。なお、

売買契約（取得予定資産）においては、本物件の引渡日までの間に、本物件の全部につき、

本投資法人が満足する様式及び内容の賃貸借契約（以下、本項において「適格賃貸借契約」

といいます。）が締結されていない場合その他引渡日において有効な適格賃貸借契約が締結

され維持されていない場合には、売買代金から 124 百万円が減額されるものと定められるた

め、かかる売買代金は今後変更となる可能性があります。 (注 3) 価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物

等鑑定評価を実施しており、本物件が設計図どおり完成し、検査済証の交付を受け、かつ登

記も具備した竣工後の建物を前提として行われた鑑定評価に基づく金額を記載しています。

(注 4) 本書の日付現在の計画を前提に作成された建物状況評価報告書に基づき記載しています。当

該計画は、今後変更される可能性があり、上記に記載の建物状況評価報告書の内容も今後変

更となる可能性があります。上記の内容は本物件の取得時における建物状況評価報告書の内

容を保証又は約束するものではありません。 (注 5) 取得予定資産の建築確認に係る確認申請書に基づいて記載しており、今後変更となる可能性

があります。 (注 6) 本書の日付現在の計画に基づく竣工予定時期を記載しています。当該竣工予定時期は、今後

変更される可能性があります。 (注 7) 本書の日付現在、有効な賃貸借契約は締結されていないため「未定」と記載しています。な

お、売買契約（取得予定資産）において、松尾商事株式会社は、本投資法人と協力して、本

物件の引渡日までの間に適格賃貸借契約を締結し、引渡日までこれを有効に維持するよう

大限努力するものとされます。

51

本物件の特長 ◆取得ハイライト主要環状道路である国道 16 号に近接した首都圏内陸部の優良立地テナント企業の就労環境にも配慮した汎用性の高いボックス型物流施設建設会社との協同投資プロジェクト ◆物件概要 ■立地千葉を中心とした、一般消費財の地域配送に加えて首都圏広域への配送拠点としてのニーズ

も期待できる千葉内陸エリア首都圏の主要環状道路である国道 16 号まで約 1km、東関東自動車道の千葉北インターチェン

ジまで約 9km と交通利便性に優れている優良立地上高野工業団地に所在することから周辺住民によるクレーム等が発生する懸念がなく、24 時

間操業が可能近傍には村上住宅団地をはじめとした住宅地が広がっており、駐車場スペースも多く確保さ

れていることから労働力確保も比較的容易 ■施設(注) 有効柱間隔 11.0m×10.75m、基準階有効天井高 5.5m、床荷重 1.5/㎡と標準的な施設仕様を備え

た汎用性の高い 4 層のボックス型物流施設 34 台接車のトラックバースと多数の垂直荷役設備（2 基の貨物用エレベータと 2 基の垂直搬

送機）を配置することにより、貨物の効率的な入出庫や庫内移動、保管が可能であり、幅広

いテナントニーズに対応十分な台数（66 台）の駐車場や事務所スペース、乗用エレベータ（1 台）を確保することに

より、テナント企業の就労環境にも配慮 (注) 本書の日付現在の計画を前提に作成されたマーケットレポートを参考に記載しています。当該

計画は、今後変更される可能性があり、上記に記載の施設の特長も今後変更となる可能性があ

ります。上記は本物件の取得時における施設の特長を保証又は約束するものではありません。

52

鑑定評価書の概要(注 1) 鑑定評価額 4,140 百万円


価格時点 2017 年 9 月 8 日




直接還元法による価格 4,180 百万円運営収益非開示(注) 可能総収益非開示(注) 対象不動産の市場賃料水準を基に査定空室等損失等 0 円想定せず運営費用非開示(注) 維持管理費 0 円想定せず水道光熱費 0 円想定せず


PM フィー非開示(注) 標準的な月額委託料に基づき査定


0 円想定せず


土地は 2017 年度税金資料に基づき査定、建物は想定値

損害保険料非開示(注)

標準的な料率に基づき査定、地震保険は付保しない

その他費用 1 百万円収益事例等に基づき査定運営純収益 196 百万円一時金の運用益非開示(注)



還元利回り 4.6％近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りの比較検討を行い、不動産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、査定


割引率 4.5％金融商品の利回りを基にした積上法等により定めた倉庫のベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案することにより査定






該当事項なし

(注 1) 価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件が設計図どおり完成し、検査済証の交付を受け、かつ登記も具備した竣工後の建物を前提として鑑定評価が行われています。

(注 2) 本項目の開示により賃貸条件や業務委託費用の水準が推測され、本投資法人の効率的な運営に悪影響が生じることで投資主の利益を害するおそれがあるため開示していません。

53

(3) 新規取得資産取得後のポートフォリオ全体及び取得予定資産の概要

本投資法人が 2017 年 7 月 31 日現在保有している資産、新規取得資産及び取得予定資産に

係る事項は、以下のとおりです。なお、本「(3) 新規取得資産取得後のポートフォリオ全体

及び取得予定資産の概要」の項における各記載は原則として本書の日付現在を基準としてい

ます。また、本項における各記載の説明は、以下のとおりです。・「土地面積」、「延床面積」及び「建築時期」は、不動産登記簿に基づいて記載しており、

現況とは一致しない場合があります。・「取得価格」は、売買契約書又は買入申込書に記載された各不動産等の売買代金を、単位未

満を切り捨てて記載しています。ただし、別途注記する場合を除き、建物の再開発を行った

不動産等については、当初の売買契約書に記載された売買代金から、取壊しを行った建物に

相当する金額を減算し、建物の再開発に係る工事価格を加算した金額を記載しています。・「投資比率」は、取得価格のポートフォリオ合計に占める割合を記載しています。・「鑑定評価額」は、谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定、日本不動産研究所及びシービーアー

ルイー作成の不動産鑑定評価書に基づいています。当該鑑定評価額は、一定時点における評

価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等

を保証するものではありません。・「総賃貸可能面積」は、不動産登記簿上の延床面積より賃貸対象ではないと考えられる部分

の面積を除いた面積を記載しています。また、賃貸借契約に添付される建物図面等により、

より正確と思われる賃貸可能面積を確認することができるものについては、かかる建物図面

等に基づき賃貸が可能と考えられる面積を記載しています。ただし、底地物件については、

賃貸借契約に記載された土地賃貸面積を記載しています。・「賃貸面積」は、各不動産等に関する賃貸借契約に記載された建物（底地については土地）

に係る賃貸面積のうち、総賃貸可能面積に含まれるものの合計を記載しています。なお、各

賃貸借契約においては、賃貸可能面積に含まれない部分が賃貸借契約に記載された建物（底

地については土地）に係る賃貸面積に含まれる場合があります。・「テナント数」は、各不動産等に関する賃貸借契約に基づく物件ごとのテナント数を記載し

ています。・「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。・「年間賃料」は、各不動産等に関する賃貸借契約に記載された年間賃料又は月間賃料の合計

額を 12 倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不

動産等については、その合計額）を単位未満を切り捨てて記載しています。・「敷金・保証金」は、各不動産等に関する賃貸借契約に規定する敷金、保証金及び建設協力

金の残高の合計額を単位未満を切り捨てて記載しています。・「緊急修繕費」は、機能上の不具合又は法規上の改善が必要な項目等に係る修繕費を記載し

ています。・「短期修繕費」は、調査年月日から起算して 1 年以内に必要とする修繕費を記載しています。・「長期修繕費」は、調査年月日から起算して 10 年以内に必要とする修繕費を記載していま

す。・「地震リスク分析における予想大損失率（PML）」及び「ポートフォリオ PML」は、清

水建設作成の 2017 年 8 月 4 日付「地震リスク評価報告書」に基づき記載しています。

54

① 新規取得資産取得後のポートフォリオ一覧及び取得予定資産物件番号

不動産等の名称所在地土地面積（㎡）

延床面積（㎡）

建築時期取得価格（百万円）

投資比率（％） (注 1)

鑑定評価額（百万円）

M-1 船橋物流センター

千葉県船橋市浜町

16,718 31,567.401993 年

10 月 27 日8,675 3.2 7,280

M-2 浦安物流センター

千葉県浦安市港

19,136 9,548.34

1986 年 10 月 8 日、

1994 年 3 月 31 日

2,902 1.1 5,220

M-3 平塚物流センター

神奈川県平塚市長瀞

12,795.97 11,270.371990 年

9 月 21 日 1,466 0.5 1,930

M-4 新木場物流センター


5,798.90 10,616.801993 年

3 月 15 日 2,454 0.9 3,780

M-5 浦安千鳥物流センター

千葉県浦安市千鳥

16,421 31,790.422006 年

1 月 10 日 6,000 2.2 8,930

M-6 船橋西浦物流センター

千葉県船橋市西浦

18,192.07 35,788.112006 年

1 月 24 日 5,700 2.1 8,000

M-8 川崎物流センター

神奈川県川崎市川崎区桜本

21,622.41 41,630.541989 年

7 月 14 日 10,905 4.1 12,200

M-9 習志野物流センター

千葉県習志野市茜浜

14,027.60 2,475.412005 年

10 月 5 日 1,690 0.6 2,360

M-11 八千代物流センター


29,103.38 58,150.822014 年

12 月 5 日 7,892(注 6)

2.9 11,800

M-12 横浜福浦物流センター

神奈川県横浜市金沢区福浦

20,080.79 36,170.202007 年

2 月 25 日 9,800 3.7 11,600

M-13 八千代物流センターⅡ


17,012.01 32,401.702007 年

8 月 24 日 5,300 2.0 7,520

M-14 浦安千鳥物流センターⅡ


2,645.34 6,192.802001 年

1 月 16 日 1,640 0.6 1,860

M-15 市川物流センター

千葉県市川市田尻

9,801.27 18,686.122008 年

2 月 25 日 4,550 1.7 5,640

M-16 東雲物流センター (注 2)

東京都江東区東雲

14,233.16 16,180.682006 年 2 月 8 日

11,800 4.4 14,600

M-17 習志野物流センターⅡ (注 2)

千葉県習志野市茜浜

22,518 44,828.622008 年

1 月 20 日 7,875 2.9 9,850

M-18 市川物流センターⅡ (注 2)

千葉県市川市高浜町

34,854.52 69,158.132009 年

10 月 9 日 17,415 6.5 23,500

M-19 草加物流センター (注 3)

埼玉県草加市青柳

28,761.60 45,040.282008 年

4 月 18 日

14,440(注 7) 5.4 16,900

M-20 辰巳物流センター

東京都江東区辰巳

9,939.01 29,394.562012 年

2 月 20 日 9,000 3.4 11,900

M-21 柏物流センター

千葉県柏市大青田

10,942(注 8)

20,550.742006 年

10 月 31 日3,725 1.4 4,530

M-22 武蔵村山物流センター

東京都武蔵村山市伊奈平

32,745.39 40,884.252003 年 7 月 8 日

8,650 3.2 10,500

55

物件番号




投資比率（％） (注 1)


M-23 柏物流センターⅡ （底地）

千葉県柏市藤ヶ谷

54,418.30 －－ 2,500 0.9 2,540

M-24 新子安物流センター (注 2)

神奈川県横浜市神奈川区守屋町

19,943.43 30,705.702012 年

5 月 11 日 9,696 3.6 11,800

M-25 三郷物流センター

埼玉県三郷市仁蔵字深田

10,688.38 19,483.062013 年

10 月１日 3,873 1.4 4,720

M-26 相模原物流センター

神奈川県相模原市緑区西橋本

22,020.77 44,019.922014 年

2 月 18 日 8,032 3.0 9,980

M-27 千葉北物流センター

千葉県千葉市花見川区横戸町

21,605.94 15,298.531995 年

10 月 30 日1,459 0.5 1,950

M-28 千葉北物流センターⅡ

千葉県千葉市稲毛区長沼町

22,684.43 25,818.001997 年

3 月 24 日 4,608 1.7 5,210

M-29 浦安千鳥物流センターⅢ


4,322.32 5,314.801998 年

12 月 18 日1,053 0.4 1,440

M-30 座間物流センター

神奈川県座間市小松原

9,889.49 9,358.532000 年

10 月 12 日1,728 0.6 2,020



19,877.99 42,782.272015 年 8 月 5 日

15,270 5.7 17,700


東京都町田市鶴間

34,644.19 66,292.242011 年

5 月 19 日 25,452 9.5 25,900

首都圏小計 577,443.66 851,399.34 － 215,551 80.4 263,160

T-1 大東物流センター

大阪府大東市緑が丘

71,837.28 92,784.581989 年

7 月 31 日他

(注 9)

9,762(注 10)

3.6 19,200

T-2 大阪福崎物流センター

大阪府大阪市港区福崎

16,576.21 23,775.042004 年

10 月 28 日4,096 1.5 6,460

T-3 清須物流センター (注 4)

愛知県清須市春日郷ヶ島

10,457.02 20,438.102017 年

1 月 19 日 3,010

(注 11)1.1 5,310

T-4 門真物流センター

大阪府門真市殿島町

3,975.60 7,416.181993 年

3 月 26 日 989 0.4 1,500

T-5 小牧物流センター

愛知県小牧市大字下末

11,057.18 9,486.451994 年 8 月 5 日

2,100 0.8 2,070

T-6 小牧物流センターⅡ

愛知県小牧市大字西之島

9,740.44 10,708.411992 年

3 月 27 日他1,800 0.7 1,570

T-7 福岡箱崎ふ頭物流センター

福岡県福岡市東区箱崎ふ頭

12,895.52 24,463.692006 年

12 月 22 日2,797 1.0 3,620

T-8 多治見物流センター

岐阜県多治見市旭ケ丘

56,341.43 75,605.232012 年

9 月 13 日

9,310(注 12)

3.5 12,000

T-9 福岡香椎浜物流センター

福岡県福岡市東区香椎浜ふ頭

8,751.58 21,230.782009 年

10 月 30 日2,750 1.0 3,400

T-10 春日井物流センター (注 5)

愛知県春日井市高森台

15,767.90 22,281.242017 年

4 月 17 日

3,500(注 13)

1.3 4,560

T-11 高槻物流センター

大阪府高槻市辻子

5,192.75(注 14)

7,170.122010 年

2 月 16 日他1,559 0.6 1,640

近畿・中部・九州地域小計 222,592.91 315,359.82 － 41,674 15.6 61,330

56

物件番号




投資比率（％） (注 1)


O-1 前橋物流センター

群馬県前橋市上増田町

16,241.43 3,487.622005 年 2 月 4 日

1,230 0.5 1,410

O-2 羽生物流センター

埼玉県羽生市川崎

20,988.43 3,579.672005 年

10 月 20 日1,705 0.6 1,960

O-3 埼玉騎西物流センター

埼玉県加須市西ノ谷

26,530.67 24,574.422007 年

3 月 31 日 4,010 1.5 4,800

O-4 加須物流センター

埼玉県加須市南篠崎

13,039.17 25,130.622008 年 3 月 4 日

3,790 1.4 4,830

その他小計 76,799.70 56,772.33 － 10,735 4.0 13,000

ポートフォリオ合計 876,836.27 1,223,531.49 － 267,960 100.0 337,490

取得予定資産

物件番号

不動産等の名称

所在地土地面積

（㎡）延床面積

（㎡）建築時期

取得予定価格

（百万円）

投資比率（％） (注 1)


M-33 八千代物流センターⅢ


9,43218,947.81

(注 15)

2018 年 8 月

(注 16)

3,286 (注 17)

－ 4,140

(注 18)

(注 1) 取得価格のポートフォリオ合計に占める割合を記載しています。 (注 2) 各準共有持分相当の数値を記載しています。

東雲物流センター：47％

習志野物流センターⅡ ：90％

市川物流センターⅡ ：90％

新子安物流センター：51％ (注 3) 2017 年 2 月 6 日付で準共有持分 50％を追加取得しています。 (注 4) 本投資法人は 2006 年 12 月 25 日付で取得した底地について、新たな建物を建設する再開発事業を行い、2017 年 2 月 24 日付での

当該再開発事業の完了に伴う建物の取得により、同日付で「清須物流センター（底地）」から「清須物流センター」に名称を変

更しました。以下同じです。 (注 5) 本投資法人は 2015 年 4 月 23 日付で取得した底地ついて、矢野建設との間で締結した再開発事業に関する事業協定書に基づき協

同して再開発事業を行い、当該再開発事業の完了に伴い、2017 年 8 月 1 日付での矢野建設が新たに建設した建物の取得により、

同日付で「春日井物流センター（底地）」から「春日井物流センター」に名称を変更しました。以下同じです。 (注 6) 当初の売買契約書に記載された売買代金 2,266 百万円から、2013 年 7 月に取壊しを行った建物に相当する金額 603 百万円を減算

し、本建物の再開発に係る工事価格 6,230 百万円を加算した金額を記載しています。 (注 7) 2012 年 3 月 27 日及び 2017 年 2 月 6 日の取得価格の合計額を記載しています。 (注 8) 保留地台帳に基づき記載しています。 (注 9) 各建物の建築時期は、以下のとおりです。

倉庫Ⅰ ：1989 年 7 月 31 日

倉庫Ⅱ ：1995 年 4 月 28 日

倉庫Ⅲ ：2010 年 7 月 12 日

事務所Ⅰ ：1989 年 7 月 31 日

事務所Ⅱ ：1968 年 9 月 30 日 (注 10) 当初の売買契約書に記載された売買代金 7,617 百万円から、2009 年 7 月に取壊しを行った建物に相当する金額 291 百万円を減算

し、再開発を行った倉庫Ⅲの工事価格 2,437 百万円を加算した金額を記載しています。 (注 11) 当初の売買契約書に記載された売買代金 685 百万円に、建物の再開発に係る工事価格 2,325 百万円を加算した金額を記載していま

す。 (注 12) 2013 年 10 月 8 日及び 2014 年 11 月 4 日の取得価格の合計額を記載しています。 (注 13) 2015 年 4 月 23 日付で取得した土地の取得価格（830 百万円）及び 2017 年 8 月 1 日付で取得した建物の取得価格（2,670 百万円）

の取得価格の合計額を記載しています。 (注 14) 実測面積に基づき記載しています。 (注 15) 取得予定資産の建築確認に係る確認申請書に基づいて記載しており、今後変更となる可能性があります。 (注 16) 本書の日付現在の計画に基づく竣工予定時期を記載しています。当該竣工予定時期は、今後変更される可能性があります。 (注 17) 売買契約（取得予定資産）に定めることと決定している売買代金を記載しています。なお、売買契約（取得予定資産）において

は、本物件の引渡日までの間に、本物件の全部につき、本投資法人が満足する様式及び内容の賃貸借契約（以下、本(注 17)にお

いて「適格賃貸借契約」といいます。）が締結されていない場合その他引渡日において有効な適格賃貸借契約が締結され維持さ

れていない場合には、売買代金から 124 百万円が減額されるものと定められるため、かかる売買代金は今後変更となる可能性が

あります。 (注 18) 価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件

が設計図どおり完成し、検査済証の交付を受け、かつ登記も具備した竣工後の建物を前提として行われた鑑定評価に基づく金額

を記載しています。

57

② 賃貸状況の概要

物件番号

不動産等の名称総賃貸

可能面積（㎡）

賃貸面積（㎡）

テナント数（件）

稼働率（％）

年間賃料（千円）

(注 1)

敷金・保証金

（千円） (注 1)

M-1 船橋物流センター 29,556.79 29,556.79 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-2 浦安物流センター 9,543.72 6,350.16 3 66.5 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-3 平塚物流センター 11,225.72 11,225.72 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-4 新木場物流センター 10,616.80 10,616.80 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-5 浦安千鳥物流センター 31,790.42 31,790.42 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-6 船橋西浦物流センター 34,319.12 22,499.06 2 65.6 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-8 川崎物流センター 41,630.54 41,630.54 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-9 習志野物流センター 2,442.87 2,442.87 1 100.0 121,200 60,600

M-11 八千代物流センター 56,882.98 56,882.98 2 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-12 横浜福浦物流センター 35,882.64 35,882.64 3 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-13 八千代物流センターⅡ 32,389.70 32,389.70 1 100.0 387,996 129,332

M-14 浦安千鳥物流センターⅡ 6,192.80 6,192.80 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-15 市川物流センター 18,686.12 18,686.12 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-16 東雲物流センター(注 3) 16,175.31 16,175.31 1 100.0 708,985 1,151,500

M-17 習志野物流センターⅡ(注 3) 43,208.86 43,208.86 3 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-18 市川物流センターⅡ(注 3) 66,497.99 66,497.99 2 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-19 草加物流センター(注 4) 42,640.84 42,640.84 3 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-20 辰巳物流センター 29,394.56 29,394.56 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-21 柏物流センター 20,546.46 20,546.46 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-22 武蔵村山物流センター 40,884.25 40,884.25 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-23 柏物流センターⅡ（底地） 54,418.30 54,418.30 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-24 新子安物流センター(注 3) 29,674.47 29,674.47 2 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-25 三郷物流センター 19,407.18 19,407.18 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-26 相模原物流センター 44,010.20 44,010.20 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-27 千葉北物流センター 14,828.38 14,828.38 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-28 千葉北物流センターⅡ 25,080.00 25,080.00 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-29 浦安千鳥物流センターⅢ 5,314.80 5,314.80 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-30 座間物流センター 9,358.53 9,358.53 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-31 新木場物流センターⅡ 38,512.20 28,066.59 2 72.9 非開示(注 2) 非開示(注 2)

M-32 横浜町田物流センター 64,816.35 64,816.35 6 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

首都圏小計 885,928.90 860,469.67 48 97.1 12,705,071 4,869,017

T-1 大東物流センター 92,730.14

(注 5)92,730.14

(注 5)1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

T-2 大阪福崎物流センター 23,726.80 23,726.80 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

T-3 清須物流センター 19,761.25 19,761.25 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

T-4 門真物流センター 7,416.18 7,416.18 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

T-5 小牧物流センター 9,486.45 9,486.45 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

T-6 小牧物流センターⅡ 10,708.41 10,708.41 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

T-7 福岡箱崎ふ頭物流センター 24,463.69 24,463.69 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

T-8 多治見物流センター 75,605.23 75,605.23 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

T-9 福岡香椎浜物流センター 21,201.15 21,201.15 3 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

T-10 春日井物流センター 20,544.26 20,544.26 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

T-11 高槻物流センター 7,158.85 7,158.85 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

近畿・中部・九州地域小計 312,802.41 312,802.41 13 100.0 3,584,731 1,409,058

O-1 前橋物流センター 3,455.53 3,455.53 1 100.0 87,600 43,800

O-2 羽生物流センター 3,518.58 3,518.58 1 100.0 118,800 59,400

O-3 埼玉騎西物流センター 24,574.40 24,574.40 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

O-4 加須物流センター 25,130.62 25,130.62 1 100.0 非開示(注 2) 非開示(注 2)

その他小計 56,679.13 56,679.13 4 100.0 730,551 265,117

ポートフォリオ合計 1,255,410.44 1,229,951.21 65 98.0 17,020,353 6,543,193

58

取得予定資産

物件番号

不動産等の名称総賃貸

可能面積（㎡）

賃貸面積（㎡）

テナント数

（件）稼働率（％）

年間賃料（千円）

(注 1)

敷金・保証金

（千円） (注 1)

M-33 八千代物流センターⅢ 18,019.58

(注 6)未定(注 7) 未定(注 7) －未定(注 7) 未定(注 7)

(注 1) 千円未満を切り捨てて記載しています。

(注 2) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。 (注 3) 各準共有持分相当の数値を記載しています。




新子安物流センター：51％ (注 4) 2017 年 2 月 6 日付で準共有持分 50％を追加取得しています。

(注 5) 各建物の総賃貸可能面積及び賃貸面積は、以下のとおりです。

倉庫Ⅰ ：54,138.36 ㎡

倉庫Ⅱ ：6,245.00 ㎡

倉庫Ⅲ ：26,896.78 ㎡

事務所Ⅰ ：1,956.36 ㎡

事務所Ⅱ ：3,493.64 ㎡ (注 6) 取得予定資産の建築確認に係る確認申請書に基づいて記載しており、今後変更となる可能性があります。 (注 7) 本書の日付現在、有効な賃貸借契約は締結されていないため「未定」と記載しています。なお、売買契約（取得予定資産）にお

いて、松尾商事株式会社は、本投資法人と協力して、本物件の引渡日までの間に本物件の全部につき、本投資法人が満足する様

式及び内容の賃貸借契約を締結し、引渡日までこれを有効に維持するよう大限努力するものとされます。

59

③ 鑑定評価の概要

物件番号


鑑定機関価格時点鑑定評価額

（百万円）

試算価格情報

積算価格

（百万円）

収益価格（百万円）

直接還元法 DCF 法

価格利回り

（％）価格

割引率（％）

ターミナルキャップレート（％）

M-1 船橋物流センター

谷澤総合鑑定所

2017 年 7 月 31 日

7,280 7,050 7,250 4.4 7,290 4.3／4.4 4.6

M-2 浦安物流センター


2017 年 7 月 31 日

5,220 5,130－

(注 1)－

(注 1)5,220 4.4／4.5

4.6(注 2)

M-3 平塚物流センター


2017 年 7 月 31 日

1,930 1,870 1,970 5.1 1,960 4.8 5.3

M-4 新木場物流センター


2017 年 7 月 31 日

3,780 3,530 3,800 4.3 3,770 4.0／4.2 4.5

M-5 浦安千鳥物流センター


2017 年 7 月 31 日

8,930 9,860 9,210 4.1 8,810 4.0／4.2 4.3

M-6 船橋西浦物流センター


2017 年 7 月 31 日

8,000 8,330 8,300 4.3 7,870 4.3 4.5

M-8 川崎物流センター


2017 年 7 月 31 日

12,200 13,000 12,800 4.4 12,700 4.1／4.3 4.5

M-9 習志野物流センター


2017 年 7 月 31 日

2,360 2,400 2,440 4.5 2,330 4.7 4.7

M-11 八千代物流センター


2017 年 7 月 31 日

11,800 10,500 11,700 4.6 11,900 4.2／4.4 4.8

M-12 横浜福浦物流センター


2017 年 7 月 31 日

11,600 10,100 11,700 4.6 11,600 4.7 4.8

M-13 八千代物流センターⅡ


2017 年 7 月 31 日

7,520 4,860 7,510 4.6 7,530 4.5 4.8

M-14 浦安千鳥物流センターⅡ


2017 年 7 月 31 日

1,860 1,690 1,890 4.2 1,850 4.1／4.3 4.4

M-15 市川物流センター


2017 年 7 月 31 日

5,640 5,400 5,720 4.2 5,600 4.3／4.4 4.4

M-16 東雲物流センター(注 3)


2017 年 7 月 31 日

14,600 14,700 14,900 4.1 14,400 4.2 4.3

M-17 習志野物流センターⅡ

(注 3)


2017 年 7 月 31 日

9,850 9,450 9,720 4.4 9,900 4.4／4.5 4.6

M-18 市川物流センターⅡ

(注 3)


2017 年 7 月 31 日

23,500 22,600 23,700 4.0 23,400 3.9／4.0 4.2

M-19 草加物流センター(注 4)


2017 年 7 月 31 日

16,900 16,500 17,100 4.1 16,800 4.0 4.3

M-20 辰巳物流センター


2017 年 7 月 31 日

11,900 11,500 12,200 3.9 11,800 3.7／3.9 4.1

M-21 柏物流センター

大和不動産

鑑定 2017 年

7 月 31 日 4,530 2,810 4,550 4.8 4,520 4.6 5.0

M-22 武蔵村山物流センター


2017 年 7 月 31 日

10,500 9,620 10,500 4.4 10,500 4.3／4.4 4.6


大和不動産

鑑定 2017 年

7 月 31 日 2,540

1,940(注 5)

2,540(注 5)

5.8(注 5)

2,540 5.8 5.8

(注 5)

M-24 新子安物流センター(注 3)

日本不動産

研究所 2017 年

7 月 31 日 11,800 10,700 11,900 4.3 11,700 3.8 4.4

M-25 三郷物流センター

大和不動産

鑑定 2017 年

7 月 31 日 4,720 3,290 4,770 4.6 4,700 4.4 4.8

M-26 相模原物流センター

日本不動産

研究所 2017 年

7 月 31 日 9,980 8,570 10,000 4.8 9,950 4.3 4.8

M-27 千葉北物流センター


2017 年 7 月 31 日

1,950 2,330 1,930 5.1 1,960 4.5／4.6 4.8

M-28 千葉北物流センターⅡ


2017 年 7 月 31 日

5,210 4,760 5,310 4.7 5,160 4.6 4.9

M-29 浦安千鳥物流センターⅢ

大和不動産

鑑定 2017 年

7 月 31 日 1,440 1,250 1,430 4.1 1,450 4.0 4.4

M-30 座間物流センター

日本不動産

研究所 2017 年

7 月 31 日 2,020 1,950 2,040 4.6 2,000 4.3 4.8


日本不動産

研究所 2017 年

7 月 31 日 17,700 16,500 17,800 4.1 17,600 3.8 4.2


シービーアールイー

2017 年 7 月 31 日

25,900 17,300 26,000 4.0 25,900 3.7 4.1

60

物件番号



（百万円）

試算価格情報

積算価格

（百万円）

収益価格（百万円）

直接還元法 DCF 法

価格利回り

（％）価格

割引率（％）

ターミナルキャップレート（％）

T-1 大東物流センター


2017 年 7 月 31 日

19,200 19,300 19,800 4.7 19,700 4.8 4.9

T-2 大阪福崎物流センター


2017 年 7 月 31 日

6,460 5,810 6,490 4.4 6,450 4.5 4.6

T-3 清須物流センター


2017 年 7 月 31 日

5,310 5,130 5,320 4.6 5,300 4.4／4.6 4.8

T-4 門真物流センター


2017 年 7 月 31 日

1,500 1,310 1,490 4.6 1,500 4.5／4.7 4.8

T-5 小牧物流センター


2017 年 7 月 31 日

2,070 1,410 2,080 4.7 2,060 4.6／4.8 4.9

T-6 小牧物流センターⅡ


2017 年 7 月 31 日

1,570 1,350 1,580 4.7 1,570 4.7 4.9

T-7 福岡箱崎ふ頭

物流センター谷澤総合鑑定所

2017 年 7 月 31 日

3,620 3,260 3,570 4.8 3,640 4.5 5.0

T-8 多治見物流センター

日本不動産

研究所 2017 年

7 月 31 日 12,000 9,490 12,200 5.0 11,800 4.7 5.4

T-9 福岡香椎浜物流センター


2017 年 7 月 31 日

3,400 3,050 3,340 4.7 3,420 4.6 4.9

T-10 春日井物流センター

大和不動産

鑑定 2017 年 7 月 1 日

4,560 4,360 4,630 4.8 4,530 4.6 5.0

T-11 高槻物流センター


2017 年 7 月 1 日

1,640 1,760 1,660 4.3 1,630 4.2／4.4 4.5

O-1 前橋物流センター


2017 年 7 月 31 日

1,410 1,230 1,430 5.4 1,400 5.6 5.6

O-2 羽生物流センター


2017 年 7 月 31 日

1,960 1,810 1,990 5.2 1,950 5.3 5.4

O-3 埼玉騎西物流

センター谷澤総合鑑定所

2017 年 7 月 31 日

4,800 4,440 4,810 5.0 4,800 4.8／5.0 5.2

O-4 加須物流センター


2017 年 7 月 31 日

4,830 4,390 4,770 4.6 4,860 4.7 4.8

取得予定資産

物件番号



（百万円）

試算価格情報

積算価格

（百万円）

収益価格（百万円）直接還元法 DCF 法

価格利回り

（％）価格

割引率（％）

ターミナルキャップレート

（％）

M-33 八千代物流センターⅢ (注 6)


2017 年 9 月 8 日

4,140 3,710 4,180 4.6 4,120 4.5 4.8

(注 1) 本件評価にあたっては、10 年後に現況建物を取り壊して更地化することを想定していることから、直接還元法による試算価格を

算定していません。 (注 2) ターミナルキャップレートには復帰価格割引率を記載しています。なお、復帰価格は土地残余法による更地収益価格を適用して

います。 (注 3) 各準共有持分相当の数値を記載しています。




新子安物流センター：51％ (注 4) 2017 年 2 月 6 日付で準共有持分 50％を追加取得しています。 (注 5) 積算価格には割合法による価格、直接還元法には有期還元法による収益価格及び割引率、ターミナルキャップレートには復帰価

格割引率を記載しています。 (注 6) 価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件

が設計図どおり完成し、検査済証の交付を受け、かつ登記も具備した竣工後の建物を前提として鑑定評価が行われています。

61

④ 建物状況評価報告書及び地震 PML 評価報告書の概要

物件番号

不動産等の名称調査業者報告書年月日

緊急修繕費（千円）

短期修繕費（千円）

長期修繕費（千円）

地震リスク分析に

おける予想大損失率（PML）（％）

M-1 船橋物流センター清水建設 2014年 8月31日

200(注 1) 4,200 735,055 13.0

M-2 浦安物流センター清水建設

2005年 1月17日、

2016年 7月29日

6,350(注 1) 1,400(注 1)455,181

18.3

M-3 平塚物流センター東京海上日動リスクコンサル

ティング株式会社

2013年 7月31日

－－ 166,478 21.1

(注 2)

M-4 新木場物流センター東京海上日動リスクコンサル


2013年 7月31日

－－ 101,086 17.6

M-5 浦安千鳥物流センター清水建設 2015年 7月31日

－－ 738,253 13.8

M-6 船橋西浦物流センター清水建設 2016年 1月31日

250(注 1) 50(注 1) 242,911 7.1

M-8 川崎物流センター東京海上日動リスクコンサル


2014年 1月31日

－－ 655,713 14.6

M-9 習志野物流センター東京海上日動リスクコンサル


2013年 7月31日

－－ 24,551 11.3

M-11 八千代物流センター清水建設 2014年

12月10日－－ 61,568 1.7

M-12 横浜福浦物流センター清水建設 2015年 7月31日

－ 300(注 1) 126,107 16.3

M-13 八千代物流センターⅡ 清水建設 2016年 1月31日

－－ 90,839 7.6

M-14 浦安千鳥物流センターⅡ 清水建設 2015年 7月31日

－ 60 35,704 13.1

M-15 市川物流センター清水建設 2016年 7月29日

－ 400(注 1) 46,778 11.8

M-16 東雲物流センター (注 3)

清水建設 2017年 7月31日

－－ 798,731 14.4

M-17 習志野物流センターⅡ (注 3)


－ 70 181,481 11.1

M-18 市川物流センターⅡ (注 3)


－－ 333,153 4.2

M-19 草加物流センター清水建設 2016年

11月30日－ 40(注 1) 370,932 12.7

M-20 辰巳物流センター清水建設 2012年 8月27日

－－ 36,215 14.6

M-21 柏物流センター清水建設 2013年 2月13日

－ 160(注 1) 75,007 9.7

M-22 武蔵村山物流センター東京海上日動リスクコンサル


2013年 7月5日

－－ 181,878 11.9


東京海上日動リスクコンサル


2013年 8月21日

－－－－

M-24 新子安物流センター (注 3)



2013年 8月14日

－－ 135,730 11.4

M-25 三郷物流センター竹中工務店 2014年 2月3日

－－ 22,760 10.9

M-26 相模原物流センター清水建設 2014 年

7 月 31 日－－ 44,503 12.3

M-27 千葉北物流センター竹中工務店 2015 年 8 月 6 日

450(注 1) － 346,550 8.4

M-28 千葉北物流センターⅡ 東京海上日動リスクコンサル


2015 年 8 月 6 日

1,500(注 1) － 170,656 6.8

M-29 浦安千鳥物流センターⅢ 清水建設 2015 年 9 月 7 日

－ 100(注 1) 45,015 10.9

62

物件番号






おける予想大損失率（PML）（％）

M-30 座間物流センター東京海上日動リスクコンサル


2015 年 8 月 6 日

－－ 109,670 11.8

M-31 新木場物流センターⅡ 清水建設 2016 年 7 月 7 日

－－ 53,071 11.3

M-32 横浜町田物流センター清水建設 2017 年

8 月 21 日－－ 70,454 12.2

T-1 大東物流センター (注 4)

清水建設、東京海上日動リスクコンサル


2014 年 1 月 31 日、

2014 年 7 月 31 日、

2017 年 1 月 31 日

(注 5)

200(注 1) 130 844,856 13.8

T-2 大阪福崎物流センター東京海上日動リスクコンサル


2014 年 1 月 31 日

－－ 105,521 14.1

T-3 清須物流センター清水建設 2017 年

2 月 16 日－－ 23,836 10.0

T-4 門真物流センター清水建設 2017 年

1 月 31 日－－ 211,899 13.3

T-5 小牧物流センター清水建設 2016 年

7 月 29 日－－ 72,629 8.7

T-6 小牧物流センターⅡ 清水建設 2016 年

7 月 29 日－－ 248,491 8.3

T-7 福岡箱崎ふ頭物流センター



2013 年 4 月 18 日

－－ 91,653 1.0

T-8 多治見物流センター清水建設 2014 年

7 月 17 日－－ 184,254 10.8

T-9 福岡香椎浜物流センター清水建設 2014 年

2 月 10 日－－ 46,709 1.0

T-10 春日井物流センター清水建設 2017 年

7 月 19 日－－ 12,741 8.9

T-11 高槻物流センター清水建設 2017 年

8 月 21 日－ 300 34,914 9.5

O-1 前橋物流センター東京海上日動リスクコンサル


2014 年 1 月 31 日

－－ 25,244 9.0

O-2 羽生物流センター清水建設 2015 年

1 月 31 日－－ 66,628 11.6

O-3 埼玉騎西物流センター清水建設 2016 年

1 月 31 日－ 130(注 1) 60,483 10.5

O-4 加須物流センター清水建設 2017 年

1 月 31 日－－ 51,184 9.5

ポートフォリオ PML 8.7

取得予定資産

物件番号






おける予想大損

失率（PML）（％）

M-33 八千代物流センターⅢ(注 6)

清水建設 2017 年

8 月 21 日－－ 10,942 7.1

(注 1) 本書の日付現在、修繕工事は完了しています。 (注 2) PML 値が 20％を超えているため、地震保険を付与しています。 (注 3) 不動産信託受益権の準共有持分を保有していますが、本物件全体（100％）について記載しています。 (注 4) 本物件については、複数建物合計数値（PML については各棟の PML 値の再調達価格に基づく加重平均）です。 (注 5) 各建物の報告書日付は、以下のとおりです。

倉庫Ⅰ ：2014 年 7 月 31 日事務所Ⅰ ：2014 年 1 月 31 日

倉庫Ⅱ ：2014 年 7 月 31 日事務所Ⅱ ：2017 年 1 月 31 日

倉庫Ⅲ ：2017 年 1 月 31 日 (注 6) 本書の日付現在の計画を前提に作成された建物状況評価報告書に基づき記載しています。当該計画は、今後変更される可能性が

あり、上記に記載の建物状況評価報告書の内容も今後変更となる可能性があります。上記の内容は本物件の取得時における建物

状況評価報告書の内容を保証又は約束するものではありません。

63

⑤ 設計者、施工者、確認検査機関物件番号

不動産等の名称設計者(注) 施工者(注) 確認検査機関(注)

M-1 船橋物流センター三井建設株式会社三井建設株式会社船橋市

M-2 浦安物流センター株式会社真尾博一級建築士事務所

株式会社イシハラ浦安市

M-3 平塚物流センター千代田化工建設株式会社千代田化工建設株式会社平塚市

M-4 新木場物流センター株式会社服部都市建築設計事務所

大末建設株式会社江東区

M-5 浦安千鳥物流センター株式会社松田平田設計三井住友建設株式会社日本 ERI 株式会社

M-6 船橋西浦物流センターケイダブリュー・デベロップメント株式会社

三井住友建設株式会社日本 ERI 株式会社

M-8 川崎物流センター株式会社日本設計事務所三井建設株式会社

三井建設・佐川建設共同企業体川崎市

M-9 習志野物流センター株式会社鴻池組株式会社鴻池組株式会社都市居住評価センター

M-11 八千代物流センター北野建設株式会社北野建設株式会社一般財団法人さいたま住宅検査

センター

M-12 横浜福浦物流センター株式会社鴻池組株式会社鴻池組株式会社都市居住評価センター

M-13 八千代物流センターⅡ 株式会社大建設計新日鉄エンジニアリング株式会社

株式会社東京建築検査機構

M-14 浦安千鳥物流センターⅡ 株式会社梓設計大成・戸田・西松特定建設工事

共同企業体千葉県

M-15 市川物流センター株式会社フジタ株式会社フジタグッド・アイズ建築検査機構

M-16 東雲物流センター新日本製鐵株式会社新日本製鉄株式会社日本 ERI 株式会社

M-17 習志野物流センターⅡ JFE シビル株式会社 JFE シビル株式会社株式会社都市居住評価センター

M-18 市川物流センターⅡ 株式会社フジタ株式会社フジタ日本 ERI 株式会社

M-19 草加物流センター鹿島建設株式会社鹿島建設株式会社財団法人さいたま住宅検査センター

M-20 辰巳物流センター鹿島建設株式会社鹿島建設株式会社ビューローベリタスジャパン株式会社

M-21 柏物流センター佐藤工業株式会社佐藤工業株式会社ビューローベリタスジャパン株式会社

M-22 武蔵村山物流センター大和ハウス工業株式会社大和ハウス工業株式会社株式会社都市居住評価センター

M-23 柏物流センターⅡ（底地）－－－

M-24 新子安物流センター新日鉄エンジニアリング株式会社

新日鉄エンジニアリング株式会社

日本 ERI 株式会社

M-25 三郷物流センター株式会社フジタ株式会社フジタビューローベリタスジャパン株式会社

M-26 相模原物流センター新日鉄住金エンジニアリング株式会社

新日鉄住金エンジニアリング株式会社


M-27 千葉北物流センター株式会社日立建設設計多田設計株式会社千葉市

M-28 千葉北物流センターⅡ 大和ハウス工業株式会社大和ハウス工業株式会社千葉市

M-29 浦安千鳥物流センターⅢ 株式会社松本設計日特建設株式会社千葉県

M-30 座間物流センターケーエスアーキテクト株式会社株式会社フジタ神奈川県

M-31 新木場物流センターⅡ 新日鉄住金エンジニアリング株式会社

新日鉄住金エンジニアリング株式会社

一般財団法人日本建築センター

M-32 横浜町田物流センター大成建設株式会社大成建設株式会社株式会社都市居住評価センター

T-1 大東物流センター株式会社洋建築事務所他清水建設他大東市他

T-2 大阪福崎物流センター大和ハウス工業株式会社大和ハウス工業株式会社日本 ERI 株式会社

T-3 清須物流センター矢野一級建築設計事務所矢野建設株式会社日本 ERI 株式会社

64

物件番号

不動産等の名称設計者(注) 施工者(注) 確認検査機関(注)

T-4 門真物流センタージェイティ不動産株式会社ジェイティ不動産株式会社門真市

T-5 小牧物流センター株式会社鴻池組株式会社鴻池組愛知県

T-6 小牧物流センターⅡ 株式会社富本設計他佐伯綜合建設株式会社他小牧市

T-7 福岡箱崎ふ頭物流センター高藤建設株式会社鹿島道路・高藤建設ナカノ商会

箱崎ふ頭建設工事共同企業体福岡市

T-8 多治見物流センター株式会社フクダ・アンド・パートナーズ

新日鉄エンジニアリング株式会社


T-9 福岡香椎物流センター株式会社フジタ株式会社フジタ日本 ERI 株式会社

T-10 春日井物流センター中日設計株式会社矢野建設株式会社 SGS ジャパン株式会社

T-11 高槻物流センター株式会社フジタ一級建築士事務所建築工房ナカイ

株式会社フジタ株式会社 UP HEAVAL

株式会社国際確認検査センター

O-1 前橋物流センター新日本製鐵株式会社新日本製鐵株式会社前橋市

O-2 羽生物流センター株式会社大林組株式会社大林組株式会社都市居住評価センター

O-3 埼玉騎西物流センター株式会社大林組株式会社大林組財団法人さいたま住宅検査センター

O-4 加須物流センター鹿島建設株式会社鹿島建設株式会社財団法人さいたま住宅検査センター

取得予定資産

物件番号

不動産等の名称設計者施工者確認検査機関

M-33 八千代物流センターⅢ 松尾建設株式会社松尾建設株式会社株式会社都市居住評価センター

(注) 設計者、施工者及び確認検査機関の名称については、各不動産等の竣工時における名称を記載しています。

65

⑥ 主要な不動産等に関する情報本投資法人が 2017 年 7 月 31 日現在保有している資産及び新規取得資産のうち、新規取得資

産取得後において、年間賃料合計がポートフォリオ全体の年間賃料の合計額の 10％以上を占

める不動産等はありません。

⑦ 主要テナントに関する情報本投資法人が 2017 年 7 月 31 日現在保有している資産及び新規取得資産におけるテナント

のうち、新規取得資産取得後において、主要テナント（全賃貸面積の 10％以上を占めるテナ

ント）はありません。

66

⑧ ポートフォリオ分散の状況新規取得資産取得後のポートフォリオの分散状況は、以下のとおりです。

(イ) 地域別比率

地域総賃貸可能面積

（㎡）比率(注 1) （％）

取得価格（百万円）

比率(注 2) （％）

首都圏 885,928.90 70.6 215,551 80.4

近畿・中部・九州地域 312,802.41 24.9 41,674 15.6

その他 56,679.13 4.5 10,735 4.0

合計 1,255,410.44 100.0 267,960 100.0

(注 1) 当該「比率」は、総賃貸可能面積の合計に対する比率を記載しています。

(注 2) 当該「比率」は、取得価格の合計に対する比率を記載しています。

(ロ) 総賃貸可能面積比率(注 1)

総賃貸可能面積物件数比率(注 2) （％）

取得価格（百万円）

比率(注 3) （％）

30,000 ㎡超 18 40.0 185,800 69.3

10,000 ㎡超 30,000 ㎡以下

17 37.8 65,564 24.5

10,000 ㎡以下 10 22.2 16,596 6.2

合計 45 100.0 267,960 100.0

(注 1) 「総賃貸可能面積比率」は、総賃貸可能面積（持分を共有している物件については、当該物件の総賃貸可能面

積の 100％の数値）をベースに分類したものの比率を記載しています。

(注 2) 当該「比率」は、物件数の合計に対する比率を記載しています。

(注 3) 当該「比率」は、取得価格の合計に対する比率を記載しています。

(ハ) 賃貸借期間別比率賃貸借期間

（残存期間）(注 1) 賃貸面積（㎡）

比率(注 2) （％）

年間賃料（百万円）

比率(注 3) （％）

10 年超 215,580.18 17.5 2,396 14.1

5 年超 10 年以内 312,591.64 25.4 5,154 30.3

3 年超 5 年以内 262,390.67 21.3 3,378 19.9

3 年以内 439,388.72 35.7 6,090 35.8

合計 1,229,951.21 100.0 17,020 100.0

(注 1) 新規取得資産取得後を起算日として算出しています。

(注 2) 当該「比率」は、賃貸面積の合計に対する比率を記載しています。

(注 3) 当該「比率」は、年間賃料の合計に対する比率を記載しています。

67

３投資リスク参照有価証券報告書の「第一部ファンド情報第１ファンドの状況３投資リスク」に関

し、同書の日付以降に発生した変更点は、以下のとおりです。なお、変更点は、＿罫で示してい

ます。 (1) リスク要因

以下には、本投資口（以下、本「３投資リスク」の項において「本投資証券」といいます。）

又は本投資法人が発行する投資法人債券（以下、本「３投資リスク」の項において「本投資

法人債券」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な

事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべ

てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本

投資法人が保有している又は取得する個別の不動産又は信託の受益権の信託財産である不動

産に特有のリスクについては、前記「２投資対象 (2) 不動産及び信託不動産の概要」及び参

照有価証券報告書「第一部ファンド情報第１ファンドの状況５運用状況 (2) 投資資産

③ その他投資資産の主要なもの (ハ) 個別不動産等の概要」を併せてご参照下さい。

なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、

当該事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものであり、実際の結果が異なるこ

ととなる可能性があります。

本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対

応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載す

るリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は下落し、発行価格に

比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能

性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低

下が生じる可能性があります。

各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した

上で本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。

本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

①本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

（ロ）金銭の分配に関するリスク

（ハ）収入及び支出の変動に関するリスク

（ニ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク

（ホ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

（ヘ）本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

②本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）投資対象が物流施設に特化していることによるリスク

（ロ）少数のテナントに依存していることによるリスク

（ハ）シングル・テナント物件に関するリスク

（ニ）三井物産株式会社、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクス株式会社からの物

件取得が想定どおり行えないリスク

（ホ）不動産を取得又は処分できないリスク

（ヘ）新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

（ト）新投資口の発行時の価値の希薄化に関するリスク

（チ）再開発事業に関するリスク

③本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）三井物産株式会社及び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、

三井住友信託銀行株式会社並びにケネディクス株式会社への依存、利益相反に関す

るリスク

（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

（ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

（ニ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

（ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

（ヘ）敷金及び保証金に関するリスク

68

④不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

（ロ）賃貸借契約に関するリスク

（ハ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

（ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

（ヘ）法令の制定・変更に関するリスク

（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク

（チ）マスターリース会社に関するリスク

（リ）転貸に関するリスク

（ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

（ル）共有物件に関するリスク

（ヲ）区分所有建物に関するリスク

（ワ）借地物件に関するリスク

（カ）借家物件に関するリスク

（ヨ）底地物件に関するリスク

（タ）開発物件等に関するリスク

（レ）有害物質に関するリスク

（ソ）水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

（ツ）保留地に関するリスク

（ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

（ナ）信託の受益権の準共有等に関するリスク

（ラ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

（ム）埋立地に関するリスク

⑤税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

⑥その他

（イ）新規取得資産及び取得予定資産を組み入れることができないリスク

（ロ）専門家報告書等に関するリスク

（ハ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

（ニ）減損会計の適用に関するリスク

（ホ）会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

（へ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

①本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エン

ド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定さ

れます。

本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影

響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の

影響を受けて変動します。

そのため、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可能性があ

り、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（ロ）金銭の分配に関するリスク

本投資法人は参照有価証券報告書「第一部ファンド情報第１ファンドの状況２

投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う

予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものでは

ありません。不動産の売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が大き

69

く変動し、投資主への分配金が増減することがあります。

また、本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報第１ファンドの

状況２投資方針 (1) 投資方針 ① 基本方針 (ト) 財務方針ｅ．利益超過分配」

及び「第一部ファンド情報第１ファンドの状況２投資方針 (3) 分配方針 ② 利

益を超えた金銭の分配」で記載しているとおり、一時的な利益超過分配を実施すること

がありますが、利益を超えた金銭の分配は、実質的には出資の払戻しに相当しますので、

利益を超えた金銭の分配が実施された場合、本投資法人の純資産は減少することになり

ます。また、これにより手元資金が減少することとなるため、突発的な事象等により本

投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じ

る可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。

（ハ）収入及び支出の変動に関するリスク

本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産等資産及び不動産等資産を裏付け

とする資産の当該裏付け不動産等（以下、本「(1) リスク要因」の項において「不動産」

と総称します。）の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動

産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借

人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性も

あります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不

動産及び信託の受益権に関する法的リスク (ロ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照

下さい。）。本書において開示されている保有資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当

該資産の今後の収支の状況や賃料総額と必ずしも一致するものではありません。また、

当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して

適正な水準にあるとは限りません。

一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多

額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況によ

り増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。

このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支

出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主

への分配金額が減少したり、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落すること

があります。

（ニ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク

本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意

思決定に参画できる他、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、

かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。たとえば、

金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し

（投信法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、

必ずしも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に

出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出され

た議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案が

あるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投

信法第93条第1項、規約第15条第1項）。更に、本投資法人は、資産の運用に係る業務その

他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投

資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性

もあります。

（ホ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

本投資証券の上場は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の

東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定する上場不動産投資信託証券の上場廃

止基準に抵触する場合には廃止されます。本投資証券の上場が廃止される場合、投資主

は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純

資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上

不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。

70

（へ）本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利

子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。

②本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）投資対象が物流施設に特化していることによるリスク

本投資法人は、不動産の中でも、物流施設を主たる投資対象としていますが、本投資

法人はこれに伴う特有のリスクを抱えています。

例えば、運用資産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公

益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生するこ

とがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす

可能性があります。

更に、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、イ

ンフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化した場合、

それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該物流施設

のテナント需要が低下する可能性があります。また、本投資法人が投資対象としている

物流施設には海外への輸送又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれるこ

とから、テナント需要は、為替等の経済情勢にも左右される可能性があります。

上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の

特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが、本投資

法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）少数のテナントに依存していることによるリスク

本投資法人の運用資産のうち相当部分は、一部の少数のテナントへ賃貸されており、

本投資法人の収入は、かかるテナントに大きく依存しています。これらのテナントの営

業状況、財務状況が悪化し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合には、本投

資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。

（ハ）シングル・テナント物件に関するリスク

本投資法人の運用資産には、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシング

ル・テナント物件も含まれており、ほとんどの物件には、このようなシングル・テナン

トを含む単一又は少数の核となる大規模テナントが存在しています。

既存テナントが退去した場合、物流施設は相対的に、代替テナントとなりうる者が限

定され、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その

結果、物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざ

るを得なくなり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。

更に、このようなシングル・テナントを含む単一又は少数の核となる大規模テナント

が存在する物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する合

意（その内容は様々です。）がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産

とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先購入権が

与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。

かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要したり、価

格の減価要因となる可能性があります。

（ニ）三井物産株式会社、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクス株式会社からの物件

取得が想定どおり行えないリスク

本投資法人は、三井物産株式会社及びケネディクス株式会社との間で「物流不動産取

得のサポートに関する協定書」を、三井住友信託銀行株式会社との間で「不動産等の仲

介情報提供に関する基本協定書」及び「開発型物件取得のサポートに関する協定書」を

締結しています。しかし、これらの協定書は、本投資法人に情報の提供を受ける権利を

与えるものにすぎず、各社は、本投資法人に対して、物流施設を本投資法人の希望する

価格で売却する義務を負っているわけではありません。即ち、本投資法人は、これらの

71

協定書により、本投資法人が適切であると判断する物件を適切な価格で各社から取得で

きることまで確保されていません。

したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために

適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

（ホ）不動産を取得又は処分できないリスク

不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低

いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、

取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で

取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産等資産を取得した後に

これらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取

引を行えない可能性等もあります。

以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために適と考える資産

のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に

行えない可能性があります。

（ヘ）新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法

人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の

希望する時期及び条件で新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うこ

とができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資

産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。

次に、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金

銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配（利益を超えた

金銭の分配を含みます。）を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保

を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制

約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を

及ぼす可能性があります。なお、本書の日付現在、本投資法人が行っている金銭の借入

れについては、すべて無担保ですが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を

維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。

更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左

右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法

人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合

には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対

する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ト）新投資口の発行時の価値の希薄化に関するリスク

本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既

存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少し、既存の投資主は、追加発行がなかっ

た場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。

更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの純資産価格や市場における需

給バランスが影響を受ける可能性があります。

（チ）再開発事業に関するリスク

投信法上、投資法人は、自ら建物の建築を行うことはできませんが、工事期間中のテ

ナントの退去によるキャッシュフローの変動がポートフォリオ全体に過大な影響を与え

る場合等の一定の場合を除き、建物の建築に係る請負契約の注文者となることはできる

と考えられています。そのため、投資法人は、一般に建物の建築に係る請負契約の注文

者となって、不動産の再開発事業を手がける可能性があります（なお、本投資法人では、

2015年9月1日開催の本資産運用会社の取締役会において、清須物流センター（底地）の

再開発事業の実施を決定し、2017年2月24日付で当該再開発事業が完了しました。）。

しかし、再開発事業は、不動産の開発にかかる各種リスク（開発リスク、許認可リス

ク、完工リスク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規

72

模な自然災害発生リスク等）を伴うものであることから、需給の状況その他の経済環境

の変化、テナントの獲得や必要な資金の確保の困難、法令改正による不動産に適用され

る規制の変更、再開発敷地における地中埋設物の発見、開発時の近隣との紛争の発生そ

の他様々な事由により、開発が遅延し、変更を余儀なくされ、中止され、又は追加の費

用負担が発生する可能性があります。これらの場合、本投資法人は、予定した再開発計

画を実施できず、又は当初の計画どおりの再開発事業が完了できないことにより、予定

された時期又は内容の物件を取得できない可能性があります。また、再開発事業が実施

された場合であっても、建築された建物のキャッシュフローは需給の状況その他の経済

環境の影響を受けることから、期待どおりに稼働しない可能性もあります。

これらの結果、再開発事業による収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性が

あるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかった

り、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被

る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が得られる分

配金が大幅に減少する可能性があります。

また、再開発事業に伴い運用資産を取り壊す場合には、当該資産を除却することに伴

い損失が生じることから、当該損失が多額に及び、投資主が得られる分配金が大幅に減

少する可能性があります。

③本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）三井物産株式会社及び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、

三井住友信託銀行株式会社並びにケネディクス株式会社への依存、利益相反に関する

リスク

三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀行株式

会社及びケネディクス株式会社は、本書の日付現在、各社で本資産運用会社の全株式を

保有しています。また、三井物産株式会社、三井物産アセットマネジメント・ホールデ

ィングス株式会社、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクス株式会社は、本資産運

用会社の一部の役職員の出向元であり、本資産運用会社の非常勤取締役の兼職先です。

更に、本投資法人は、三井物産株式会社、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクス

株式会社から、収益用不動産に関する情報の提供を継続的に受けているほか、三井物産

株式会社からは、物件取得における業務支援サービスの提供を継続的に受けています。

即ち、本投資法人及び本資産運用会社は、三井物産株式会社及び三井物産アセットマ

ネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀行株式会社並びにケネディク

ス株式会社と密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性

に対する各社の影響は相当程度高いといえます。

したがって、本投資法人及び本資産運用会社が三井物産株式会社及び三井物産アセッ

トマネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀行株式会社並びにケネデ

ィクス株式会社との間で、本書の日付現在における関係と同一の関係を維持できなくな

った場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。

更に、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、三井物産株式

会社及び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀

行株式会社並びにケネディクス株式会社との間で取引を行う場合、三井物産株式会社及

び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀行株式

会社並びにケネディクス株式会社の利益を図るために、本投資法人の投資主又は投資法

人債権者の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、投資主又は投資法人

債権者に損害が発生する可能性があります。例えば、本資産運用会社は、三井物産アセ

ットマネジメント・ホールディングス株式会社に対し本投資法人の運用資産に係るリー

シング関連業務を委託していますが、三井物産アセットマネジメント・ホールディング

ス株式会社は本資産運用会社以外の三井物産株式会社のグループ会社からも当該グルー

プ会社が運用する上場投資法人又は不動産私募ファンドのリーシング関連業務を受託し

ており、本投資法人の運用資産に係るリーシングに関して、三井物産アセットマネジメ

ント・ホールディングス株式会社が本投資法人及び本資産運用会社以外の第三者の利益

を優先する可能性があります。この場合、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する


73

（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会におい

て重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社

に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務

遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きい

と考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持

できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに

投資法人関係者に関する義務及び責任を定め、これらの者が当然に適切に運用されるよ

うに対処していますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又

は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性

があります。更に、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は

契約上負っている善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）、

投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）、利益相

反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反した場

合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が

損害を受ける可能性があります。加えて、これらの場合を含め、本投資法人又は本投資

法人の関係者が監督当局から監督上の処分を受ける可能性もあり、かかる処分が下され

た場合には本投資法人の存続及び収益等に重大な悪影響が生じる可能性があります。

このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益

権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、

建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、

経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行

に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者につ

いて業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投

資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存

しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性

があります。

（ニ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更

には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締

役会が定めたより詳細な投資方針、「運用ガイドライン」等については、投資主総会の承

認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が

反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

（ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破

産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以

下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服し

ます。

本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事

由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法

第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手

続に入ります。

本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償

還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。

このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能

性があります。

74

（ヘ）敷金及び保証金に関するリスク

物流施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は

低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、今後、これらの資金を新規取得資

産の取得資金の一部として活用することを想定しています。しかし、賃貸市場の動向、

賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託

額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を

借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもた

らす可能性があります。

④不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

本投資法人の主たる運用資産は、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報第１ファ

ンドの状況２投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、

不動産等資産です。本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報第１ファ

ンドの状況５運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの (ハ) 個別不動

産等の概要」に記載する不動産及び不動産を信託する信託の受益権並びに前記「２投資対

象 (1) 第24期取得済資産、新規取得資産及び取得予定資産の概要」に第24期取得済資産及

び新規取得資産として記載する物件（高槻物流センターを除きます。）に係る不動産及び不

動産信託受益権を保有しており、また、前記「２投資対象 (1) 第24期取得済資産、新規取

得資産及び取得予定資産の概要」に新規取得資産として記載する物件のうち高槻物流センタ

ー及び取得予定資産として記載する物件を取得します。不動産を信託する信託の受益権その

他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動

産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以

下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を

裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ネ) 不動産を信託の受益権の形態

で保有する場合の固有のリスク」及び「(ナ) 信託の受益権の準共有等に関するリスク」を

ご参照下さい。

（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性が

あり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。本投資法人は、

状況に応じては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責

任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを

理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及

び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力

になっているために実効性がない場合もあります。

これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下

することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予

定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を

与える可能性があります。

加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者

の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後にな

って判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可

能性があります。

また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取

得できないことがあります。

更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が

現況と一致していない場合もあります。加えて、敷地の一部に不動産登記簿上表示され

ていない土地（道路としての認定を受けていない道（いわゆる里道）や、水路（いわゆ

る水道）等）が含まれている場合もあります。

このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容

される限度で責任を追及したり、追加の土地の譲渡や道としての公用を廃止された後に

払下げ等を受けることにより必要な権利を取得する等の善後策を講じることとなります

が、それらの対策の実現可能性やその実効性があるとの保証はありません。

75

（ロ）賃貸借契約に関するリスク

a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク

賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が

終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、

稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条

項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定め

ている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否

定される可能性があります。更に、賃貸借契約が終了し、新たな賃貸借契約を締結する

場合に、新たな賃貸借契約の賃料等が従前の賃貸借契約よりも低額となり、不動産に係

る賃料収入が減少することがあります。

以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を

及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

b. 賃料不払に関するリスク

賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の

倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この

延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況では投資主

又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

c. 賃料改定に係るリスク

本投資法人の主たる投資対象である物流施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間

は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場合、

賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。また、

賃貸借契約上賃料等の見直しを行う定めがない場合であっても、賃貸人と賃借人との協

議により、賃貸借の範囲等の賃貸借契約の内容を変更することがあり、それに際して賃

料等が変更される場合もあります。

したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定

により賃料等が減額された場合、又は賃貸借契約の内容の変更に伴い賃料等が減額され

た場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との

交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。

d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク

建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成3年法律第90号。その

後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求

権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができ、

これにより、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に

損害を与える可能性があります。

e. 定期建物賃貸借契約に関するリスク

本投資法人は、運用資産の賃貸にあたり、定期建物賃貸借契約を利用することがあり

ます。しかしながら、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地借家法第38条

所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要

件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期建物賃貸借契約としての効力が認

められず、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があり

ます。その結果、賃料減額請求権を排除する特約の効力が認められず、又は建物賃貸借

契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼし、

投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（ハ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

火災、地震、地震に伴う液状化現象、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、

高潮、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、

劣化又は毀損し、その価値が下落する可能性があります。このような場合には、滅失、

劣化又は毀損した個所を修復するために一定期間又は修復することが出来ない場合には

永久的に不動産の不稼働を余儀なくされるため、賃料収入が減少することとなります。

また、不動産自体に毀損、滅失又は劣化が生じなかった場合においても、電気、ガス、

水道等の使用の制限やその他の外部的要因により不動産の不稼動を余儀なくされること

76

で、賃料収入が減少することがあります。加えて、災害等の影響で周辺環境が悪化する

ことにより、不動産等の価値が下落する可能性があり、また、賃料水準の下落又は稼働

率の低下により賃料収入が減少する可能性があります。このような不動産の価値の下落

又は賃料収入の減収の結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性がありま

す。本投資法人は、かかる災害等に伴うリスクを軽減するため、一定の基準に基づき保

険を付保しておりますが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険

契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等

若しくは損害が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの

理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益に悪影響を

及ぼす可能性があります。

（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合

に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性がありま

す。特に、土地の工作物の所有者は、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含み

ます。）（以下「民法」といいます。）上無過失責任を負うこととされています。不動産の

個別事情により保険契約が締結されない場合、上記(ハ)と同様、本投資法人は悪影響を

受ける可能性があります。

また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かか

る修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は

不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可


（ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則とし

てこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその

敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。

しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用される

ので、現行の規定に合致するよう行う必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能

性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産

に適用される可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後

の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を附置する義務や、

駐車場附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務

等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替

え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用

負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等

の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建

物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規

模の建築物を建築できない可能性があります。その他、法律又は条例により、地球温暖

化対策として、一定の要件を満たす不動産の所有者等に温室効果ガス排出に関する報告

や排出量制限の義務が課されることがあり、排出量削減のための義務等を履行できない

場合には、排出権に関する支出等を余儀なくされる可能性があります。

（ヘ）法令の制定・変更に関するリスク

土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過

失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去

義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管

理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、

エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正等によっても、

追加的な費用負担等が発生する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改

正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が

77

制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投

資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

なお、本書の日付現在、2017年6月2日付で公布された民法の一部を改正する法律（平

成29年法律第44号。なお、その施行日は、原則として2017年6月2日から3年を超えない範

囲内において政令で定める日とされています。）及びその関係法令により、売買契約その

他の本投資法人が締結する契約に適用される法令の内容が変更されることが予定されて

いますが、かかる改正により、本投資法人に新たな義務負担や費用負担が生じ、又は本

投資法人の権利が制限され、それらの結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性

があります。

（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク

本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められ

る又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により否認

されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等によ

り否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困

難です。

万一債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本

投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消さ

れる（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売

主について破産手続、再生手続又は更生手続が開始した場合には、不動産の売買が破産

管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。

また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買

主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産

の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否

認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・

買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取

引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は

更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる

真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

（チ）マスターリース会社に関するリスク

本投資法人は、マスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスター

リース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物

件を取得することがあります。

マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場

合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者

がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッ

シーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

（リ）転貸に関するリスク

賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場

合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなった

り、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対す

る賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可


また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合で

あっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返

還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、

賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の

負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

78

（ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法

人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によ

っては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃

料水準が低下する可能性があります。

なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づ

くテナント審査の実施、また、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行っていま

すが、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。

（ル）共有物件に関するリスク

運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・

処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性がありま

す。

まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価

格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有

していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させ

ることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の

全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使

によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可

能性（民法第256条第1項）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民

法第258条第2項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使

によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超

えては効力を有しません（民法第256条第1項ただし書）。また、登記済みの不分割特約が

ある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はそ

の換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、

倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することがで

きます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）

第60条、民事再生法第48条第1項）。

他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有

されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵

当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持

分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場

合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合

に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産

については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がそ

の共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるよ

うにする義務を負う場合があります。

不動産の共有者が賃貸人となる場合、一般的に敷金返還債務は不可分債務になると解

されており、また、賃料債権も不可分債権になると解される可能性があり、共有者は他

の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

加えて、共有者間においては、共有者間の協定書等が締結され、共有者間で共有持分

の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買

取請求権が生じることが合意され、又は共有者としての意思決定の方法等が合意される

ことがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投資

法人が所有する共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に共有

持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、当該不動

産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があり

ます。

共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるた

79

め、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性が

あります。

（ヲ）区分所有建物に関するリスク

区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改

正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の

対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物

の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方

法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替

決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのな

い限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替決議が必要

とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管

理方法に制限があります。

区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先

的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。

区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷

地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するた

めに、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として

禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合に

は、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となりま

す（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、そ

れぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を

敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処

分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離

して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売

却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の

敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及

び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（ワ）借地物件に関するリスク

借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在

する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続する

ものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に

借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普

通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅

してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる

場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以

下「借地法」といいます。）第4条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、

土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶

につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測するこ

とは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が

希望する価格以上である保証はありません。

また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権

設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があ

ります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されて

いないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該

土地の明渡義務を負う可能性があります。

更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定

者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係

る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要と

80

なります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予

め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を

承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承

諾料請求権が認められているものではありません。）。

加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金

及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する

敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有してい

る場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時

間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（カ）借家物件に関するリスク

本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又

は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有す

る建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷

金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の

場合と同じです。

加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した

賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託

者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借

契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

（ヨ）底地物件に関するリスク

本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を

取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期

借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し（ただし、定期借地権

設定契約の効力が認められるには、借地借家法所定の要件を充足する必要があるため、

かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）

には、定期借地権設定契約としての効力が認められない可能性があります。）、普通借地

権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する

正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より

時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第4条）。普

通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否

かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価

での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下

である保証はありません。

また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続

その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能

性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は

投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場

合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。し

たがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料の改定に

より賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性がありま

す。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、こ

れにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害

を与える可能性があります。

（タ）開発物件等に関するリスク

本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するため

に予め開発段階で売買契約を締結する可能性があります。また、本投資法人は一定の場

合に運用資産の建替え（OBRによるものを含みます。）を行うことをその投資方針として

おり、本投資法人が自ら建物の建築に係る請負契約の注文者となり請負契約を締結する

81

ことがあります。更に、本投資法人は、第三者を事業パートナーとして協同して投資を

行うこと（本投資法人が開発用地としての土地を取得し、当該第三者が当該土地上に建

物を建設した後に、本投資法人が当該建物を取得することを含みます。以下「開発協同

投資」といいます。）に関する契約を締結することがあります。これらの場合、既に完成

した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発

又は建築が遅延し、変更され、又は中止されることにより、契約どおりの引渡しを受け

られない可能性や、追加の出資又は追加の費用負担が必要となる可能性があります。こ

の結果、かかる物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、

予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予

定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があ

り、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（レ）有害物質に関するリスク

本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益

権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物、放射性物質等の有害物質が

埋蔵又は存在している可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土

地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の

入替えや洗浄、除染措置が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要

となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合に

は、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を

負う可能性があります。更に、これらの有害物質が存在することにより、不動産の価値

が下落する可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者

又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌

の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、

土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれ

があるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置

を命ぜられることがあります。

この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支

出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受

けられるとは限りません。

特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設の立地する地域は、工場跡地等の

土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に

比して相対的に高いものとなります。なお、かかるリスクに対応するため、本投資法人

は、本投資法人による取得前に、取得を検討する土地につき土壌汚染の有無を調査する

と共に、汚染が存在する又はその可能性が一定程度以上ある場合には、将来予想される

経済的損失について確認することとしていますが、これらの調査及び確認が不十分であ

った場合、本投資法人に多額の負担が生じるおそれがあります。

また、本投資法人は、一定の場合には土壌調査会社等の保証に基づく保険等により、

将来発生し得る汚染処理対策費用その他の経済的損失について手当てを講じた上で土地

を取得することがありますが、保険契約で填補されない損害が発生した場合又は保険契

約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは

遅延した場合には、本投資法人が予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、

投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、

当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しく

は使用されている可能性がある場合又はPCBが保管されている場合等には、当該建物の価

格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的

又は部分的交換が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可

能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接

又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する


将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不

動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が

82

課される可能性があります。

（ソ）水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、浄化槽等の水質汚

濁防止法（昭和45年法律第138号。その後の改正を含みます。）（以下「水質汚濁防止法」

といいます。）に規定される特定施設が設置されている場合があります。

水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出

するおそれがある場合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善、特定施

設の使用又は排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損

その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したことによ

り人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を含む

水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場

合には、都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。更に、有害物質

に該当する物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害

が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため

必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがあります。

これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、か

かる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害し

たときは、当該排出又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされている

ことから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対して多

額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。

これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主又は投資法人債権者が損

失を被る可能性があります。

（ツ）保留地に関するリスク

保留地とは、土地区画整理法（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。）（以

下「土地区画整理法」といいます。）に基づき、換地計画において保留地として定められ

た土地をいいます。

保留地の所有権は、土地区画整理法により換地処分の公告の日の翌日までは取得でき

ないものとされているため、本投資法人が上記保留地を取得した後も、換地処分の公告

の日の翌日までは当該保留地について所有権の取得及び所有権移転登記ができません。

そのため、保留地の売主が当該保留地を第三者に重ねて譲渡した場合には、本投資法人

による当該保留地の取得の効果を第三者に対抗することができなくなる可能性がありま

す。また、換地処分の公告の日の翌日より前の保留地に対する権利は、所有権ではなく、

保留地を使用収益する権利等であると考えられます。しかし、かかる保留地を使用収益

する権利等の性質や対抗要件具備の方法について確立した判例はなく、当該権利等の性

質又は対抗要件具備の方法について裁判所が異なる判断をした場合、本投資法人が期待

していた利益が得られなくなり、又は想定されていない費用の負担が生じる可能性があ

ります。なお、上記の換地処分の時期等は事業計画に定められていますが、かかる定め

どおりに換地処分が完了する保証はなく、換地処分が予定どおりに完了しない場合、本

投資法人は、相当期間当該保留地の完全な所有権を取得することができない可能性があ

ります。

（ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

本投資法人は、不動産を、信託の受益権の形式で取得することがあります。

信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理する

のは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、終的にはすべて受益者に帰属す

ることになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託

者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することに

なります。

信託契約上、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求さ

れるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権

については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有

83

していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券

のような流動性がありません。

信託法(大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法

律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。)及び信託法（平

成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の対象とな

った場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財

人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、

仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益

権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。

また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、

又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を

信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等

につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、

信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本

投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があり

ます。

（ナ）信託の受益権の準共有等に関するリスク

運用資産である不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、その

保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可


まず、準共有されている権利の管理は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、

準共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条）、

本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営

についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性が

あります。

また、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、信

託受益権が準共有されている場合には、準共有者間で準共有持分の優先的購入権につい

ての合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の

準共有者が優先的に購入できる機会を与える義務を負う場合があります。

更に、不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の

請求権は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は

不可分債務になると一般的には解されており、準共有者は、他の準共有者の信用リスク

の影響を受ける可能性があります。

加えて、準共有者間においては、準共有者間の協定書等が締結され、準共有者間で準

共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若

しくは買取請求権が生じることが合意され、又は受益者としての意思決定の方法等が合

意されることがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、

本投資法人が所有する準共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時

期に準共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、

不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させるこ

とができない可能性があります。

不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、単独所有の場合と比

べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要

したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（ラ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント

等（先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引渡

しを行うこととしているものその他これに類する契約）を行うことがあります。不動産

売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義

務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価

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格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。

フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定

の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得

資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等

の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

（ム）埋立地に関するリスク

本投資法人の運用資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所

在する不動産には、埋立てに使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、

土地に有害物質が含まれている可能性があります（当該土地に有害物質が含まれる場合

のリスクの詳細は、前記「(レ)有害物質に関するリスク」をご参照下さい。）。また、埋

立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害

を受ける可能性もあります（かかる災害が生じた場合のリスクの詳細は、前記「(ハ)災

害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク」をご参照

下さい。）。更に、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地上の建

物について、不等沈下その他の沈下を生じる可能性があるほか、地震の際には液状化に

よる沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります。これらの理由により当該不動産が

被害を受けた場合、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が負担し又は被

る可能性があるほか、当該不動産の価値が下落する可能性があり、その結果、本投資法

人の収益等が悪影響を受け、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

⑤税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たし

た投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配

当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

投資法人の主な導管性要件

支払配当要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること

（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配

当可能額の90％超であること）

国内50％超募集要件

投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内にお

いて募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の

記載又は記録があること

借入先要件

機関投資家（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正

を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項第1号ロ（2）に規定するものをいう。次の所有先要件において

同じ。）以外の者から借入れを行っていないこと

所有先要件

事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によっ

て所有されていること又は機関投資家のみによって所有されている

こと

非同族会社要件

事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者によ

り発行済投資口（その投資法人が有する自己の投資口を除く。）の総

数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当し

ていないこと

会社支配禁止要件他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（一定の海

外子会社を除く。）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資

主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定義の不明確性、

会計処理と税務処理との不一致に起因する法人税等の発生、税務当局と本投資法人との

見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能

85

性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当

等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主へ

の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当

局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たさ

れなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行っ

た利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主へ

の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額

に占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土

地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合

が100分の75以上となるように資産を運用すること（規約第31条第5項）としています。

本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を

充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税の軽減措置（後

記「５課税上の取扱い ② 投資法人の税務 (ロ) 不動産流通税の軽減措置」をご参照下

さい。）の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減

措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合におい

て、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人

に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課

の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、

投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する

解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金

の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があ

ります。

⑥その他

（イ）新規取得資産及び取得予定資産を組み入れることができないリスク本投資法人は、前記「２投資対象 (1) 第24期取得済資産、新規取得資産及び取得予

定資産の概要」に新規取得資産として記載する物件のうち、高槻物流センターに係る不

動産を取得することについて、2017年9月4日付で高槻物流センターの売主との間で売買

契約を締結しています。また、前記「２投資対象 (1) 第24期取得済資産、新規取得資

産及び取得予定資産の概要」に取得予定資産として記載する物件について、2017年4月28日付で取得予定資産の売主及び売主の親会社である松尾建設株式会社との間で事業協定

書を締結し、協同して開発事業を推進することについて合意しています。また、本資産

運用会社は、2017年9月11日付で、取得予定資産の売主及び売主の親会社である松尾建設

株式会社との間で、開発後の不動産（取得予定資産）の本投資法人による取得に関する、

売買契約（取得予定資産）を、取得予定資産の建築確認の取得後5営業日以内に締結する

ことについて決定しています。しかし、本書の日付以後、取得予定資産の建築確認が取得できず売買契約（取得予定

資産）が締結されない場合又は高槻物流センターの売買契約若しくは売買契約（取得予

定資産）において定められた条件が成就しない場合等においては、高槻物流センター又

は取得予定資産を取得することができない可能性があります。この場合、本投資法人は、

代替資産を取得するための努力を行う予定ですが、短期間に投資に適した代替資産を取

得することができる保証はなく、短期間に代替資産を取得できない場合又は代替資産の

取得のために追加の費用を要した場合には、本投資法人が期待していた利益が得られな

くなり、又は想定されていない費用の負担が生じる可能性があります。

86

（ロ）専門家報告書等に関するリスク

不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析

に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適

正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場

合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、

調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将

来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものでは

ありません。

建物状況評価報告書についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載し

たものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではあ

りません。

土壌汚染に関する各報告書は、個々の専門業者が調査した結果を記載したものにすぎ

ず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。また、土壌汚

染が存在する場合に、専門家に対して確認を行うことがありますが、当該確認の結果得

られた専門家の土壌汚染のリスク等に関する意見は、個々の専門家の分析に基づく、分

析の時点におけるリスク等に関する意見を示したものにとどまり、当該リスク等の内容

又は程度を保証又は約束するものではありません。

更に、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎ

ません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将

来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

（ハ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点におけ

る評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、

マーケットにおける位置づけ等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析

を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケ

ット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報はオフィスビル

や住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要なすべての情報が網羅されて

いる訳ではありません。

（ニ）減損会計の適用に関するリスク

固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見

書」（企業会計審議会 2002年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指

針」（企業会計基準適用指針第6号 2003年10月31日）が、2005年4月1日以後開始する事

業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されてい

ます。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下に

より投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性

を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に

伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本

投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損

金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損

失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生す

ることとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。

（ホ）会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、

税務上、その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資法

人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ヘ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

本投資法人はその規約に基づき、不動産等匿名組合出資持分への投資を行うことがあ

ります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等

資産に投資することとなりますが、当該不動産等資産に係る収益が悪化した場合や当該

87

不動産等資産の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分

配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回

収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約

上譲渡が制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、そ

の流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡すること

が困難となる可能性があります。

88

(2) 投資リスクに対する管理体制

①本投資法人の体制

本投資法人は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこの

ようなリスクに大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。

しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているも

のではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及

ぶおそれがあります。

（イ）利益相反への対応

本投資法人は、透明性の高い運営を行い、同時にリスク管理に努めています。また、

三井物産株式会社及び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、三

井住友信託銀行株式会社並びにケネディクス株式会社との利益相反に配慮しつつ、投資

方針を実現させることができるように体制を整備しています。

利益相反を回避するために以下の法令上の規定及び本資産運用会社による施策が存

在します。

（法令上の規定）

・本投資法人の執行役員は投信法上本投資法人に対し、善管注意義務及び忠実義務

を負っており、執行役員が故意又は過失によりその義務に違反して本投資法人に損

害を与えた場合には、本投資法人に対して損害賠償責任を負うこととなります。

・投信法上、利害関係人等との取引については、一定の制限が存在します。

・投信法上、役員会の決議において、投資法人の執行役員又は監督役員が特別の利

害関係を有する場合、決議に参加できないものとされています。

・投信法上、利害関係者との間で、有価証券の取得若しくは譲渡、有価証券の貸借、

不動産の取得若しくは譲渡又は不動産の貸借に係る取引を行う場合には、当該取引

が投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その

後の改正を含みます。）第245条の2に定める取引に該当する場合を除いて、投資法

人の役員会の承認と、これに基づく投資法人の同意を得ることとされています。

（本資産運用会社による施策）

・本資産運用会社の社内規程として利益相反対策ルールを定め、当該ルールにおい

て投資法人が利害関係者と取引を行う場合の条件及び手続についての規制を定め、

利益相反に係るリスクの管理に努めています。

（ロ）牽制体制

本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が

十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めてい

ます。また、原則月に一回の頻度で役員会を開催し、本投資法人が委託する本資産運用

会社の運用状況の報告を受けることにより、本資産運用会社に対する牽制体制を構築し

ています。

②本資産運用会社の体制

本投資法人の委託を受けた本資産運用会社は、すべてのリスクについて、原則として複数の

階層における管理体制を通じて管理を行っています。

まず、取締役会は、諮問機関である投資委員会、内部管理委員会による審議の結果の報告及

び意見具申を十分考慮に入れ、意思決定を行います。

更に、前記のとおり利害関係人等との一定の取引については、投信法に定める利益相反防止

規定を遵守することに加え、投信法に定める利害関係人等に関連した行為準則の水準を超える

厳格な利益相反防止体制を整え、投資法人本位のリスク管理体制を徹底しています。

また、本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するため、社内規程としてリスク管理規

程を制定し、統括責任者として専任の内部監査室長を任命しています。内部監査室長は各部署

から独立しており、相互牽制機能が十分発揮される体制となっています。

加えて、定期的な各部門のリスク評価を実施し、このリスク評価結果を踏まえた内部監査を

内部監査規程に基づき実施しています。そして、この内部監査により指摘された事項につき、

改善計画が策定され、その内容が内部管理委員会及び取締役会に報告されています。また、こ

の改善計画の進捗状況については定期的に内部管理委員会及び取締役会に報告されています。

89

このように、リスクに対しては、本投資法人と本投資法人から委託を受けた本資産運用会社

との相互牽制効果がありかつ重層的な検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整

備し、かかるリスクを極小化するように努めています。

なお、個別のリスクに関する管理体制については、前記「(1) リスク要因」の各記載も適宜

ご参照下さい。

90

４本資産運用会社の役員等の異動

参照有価証券報告書提出日後、以下のとおり本資産運用会社の役員の異動がありました。

就任（2017 年 6 月 15 日付）監査役（非常勤）堤一朗

退任（2017 年 6 月 15 日付）監査役（非常勤）森下次郎

新たに就任した監査役の本書の日付現在の略歴は、以下のとおりです。

役職名氏名主要略歴所有

株式数

監査役

(非常勤) 堤一朗 1982年 4月三井物産株式会社 0

1996年 2月三井物産運輸サービス株式会社（現三井物産トレ

ードサービス株式会社）

2000年 4月三井物産株式会社

2003年12月株式会社トライネット（現三井物産グローバルロ

ジスティクス株式会社）

2004年 5月三井物産株式会社

2010年11月東京国際エアカーゴターミナル株式会社

2011年10月三井物産株式会社

2013年 6月三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社

監査役（非常勤）

2016年 5月三井物産アセットマネジメント・ホールディング

ス株式会社監査役（現在に至る）

2016年 9月三井物産・イデラパートナーズ株式会社

監査役（非常勤）(現在に至る)

2017年 6月三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社

監査役（非常勤）（現在に至る）

５本資産運用会社による兼業業務の廃止本資産運用会社は、2017 年 8 月 24 日開催の取締役会において、2017 年 10 月 1 日をもって、本資

産運用会社が金融商品取引法第 35 条第 3 項に基づき行っている、同条第 2 項第 4 号に規定する宅地

建物取引業法（昭和 27 年法律第 176 号。その後の改正を含みます。）第 2 条第 2 号に規定する宅地

建物取引業又は同条第 1 号に規定する宅地若しくは建物の賃貸に係る業務を廃止することを決定し

ました。６投資主総会の開催

本投資法人は、2017 年 9 月 11 日開催の役員会において、2017 年 10 月 26 日開催予定の第 9 回投

資主総会に、執行役員 1 名の選任（候補者：現執行役員である棚橋慶太）、補欠執行役員 2 名の選任

（候補者：本資産運用会社の取締役財務企画部長兼総務部長である庄司晃基及び本資産運用会社の

投資運用部長である大角保志）並びに監督役員 3 名の選任（候補者：現監督役員である須藤鷹千代、

荒木俊馬及び東哲也）を議案として付議することを決定しました。

91

７課税上の取扱い

日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記の

とおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更

されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われること

があります。

① 投資主の税務

(イ）個人投資主の税務

a．利益の分配に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配（一時差異等調整引

当額の分配を含みます。）の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただ

し、配当控除の適用はありません。

ⅰ．源泉徴収

分配金支払開始日源泉徴収税率

2014年1月1日～2037年12月31日 20.315％（所得税15.315％住民税5％）

2038年1月1日～ 20％（所得税15％住民税5％）

※1 2014年1月1日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※2 大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総数の3％以上を保有）に対し

ては、上記税率ではなく、所得税20％（2014年1月1日～2037年12月31日は20.42％）

の源泉徴収税率が適用されます。 ⅱ．確定申告

確定申告をしない場合金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させるこ

とが可能（確定申告不要制度）

確定申告を行う場合総合課税か申告分離課税のいずれか一方を選択

※1 総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受け取る利益の分配については、

配当控除の適用はありません。 ※2 上場株式等に係る譲渡損失の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額

（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。申告

分離課税を選択した場合の税率は、上記ⅰ.の源泉徴収税率と同じです。 ※3 大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総数の3％以上を保有）が1回

に受け取る配当金額が5万円超（6か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による

確定申告を行う必要があります（この場合には申告分離課税は選択できません）。 ⅲ．源泉徴収選択口座への受入れ源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設され

ている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届

出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることが

できます。

※ 配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

ⅳ．少額投資非課税制度（NISA）

2014年1月1日から2023年12月31日までの期間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設

した非課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で2015年までは年間

100万円を上限、2016年以後は年間120万円を上限）に係る配当等で、その非課税管理勘定の

開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課され

ません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上である方

に限ります。

※ 配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択

した場合に限ります。

92

ⅴ．未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA）


した未成年者口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間80万円を上限）

に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきもの

については、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、そ

の年の1月1日において満20歳未満である方又はその年中に出生した方に限ります。

※ 配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択

した場合に限ります。

b．利益を超えた金銭の分配に係る税務

投資法人が行う利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きます。）は、

投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入か

ら成るものとして取り扱われます。

ⅰ．みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a．における利益の分配と

同様の課税関係が適用されます。

ⅱ．みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額と

みなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注1)を算定し、投資口の譲渡

損益(注2)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記c．における投資口の譲渡と原則

同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）(注3)を行います。 (注1) 譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合

※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。 (注2) 譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額 (注3) 調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

c．投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株

式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離

課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との金

額との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

ⅰ．税率

譲渡日申告分離課税による税率

2014年1月1日～2037年12月31日 20.315％（所得税15.315％住民税5％）

2038年1月1日～ 20％（所得税15％住民税5％）

※ 2014年1月1日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相

当）を含みます。

ⅱ．上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等したことにより生じた損

失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）の金額は、確定申告により、その年

分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益

通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算して

もなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわたり、株式等に係る譲渡所得等

の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除するこ

とができます。

※ 繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その

後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

ⅲ．源泉徴収選択口座内の譲渡

源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確

定申告は不要となります。源泉徴収税率は、上記ⅰ.の申告分離課税による税率と同じです。

また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選

93

択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、

配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の年初に還付されます。

ⅳ．少額投資非課税制度（NISA）


した非課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で2015年までは年間

100万円を上限、2016年以後は年間120万円を上限）を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されま

せん。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上である方に

限ります。 ⅴ．未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA）


した未成年者口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間80万円を上限）

を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等

については所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その

年の1月1日において満20歳未満である方又はその年中に出生した方に限ります。 ※ 本c．ⅳ．及びⅴ．における非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるた

め、上記ⅱ．及びⅲ．の損益通算や繰越控除は適用できません。

(ロ）法人投資主の税務

a．利益の分配に係る税務

法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配（一時差異等調整引当額の分配を含みま

す。）については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。

上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率により

所得税の源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は法人税の

前払いとして所得税額控除の対象となります。

分配金支払開始日源泉徴収税率

2014年1月1日～2037年12月31日 15.315％（復興特別所得税0.315％を含む）

2038年1月1日～ 15％

b．利益を超えた金銭の分配に係る税務

投資法人が行う利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きます。）は、

投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入か

ら成るものとして取り扱われます。

ⅰ．みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a．における利益の分配と

同様の課税関係が適用されます。

ⅱ．みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額と

みなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益

を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

※ 譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同

じです。

c．投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に

計上します。

94

② 投資法人の税務

(イ）利益配当等の損金算入

税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投

資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投

資法人の損金に算入することが認められています。

投資法人の主な導管性要件

支払配当要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配

当可能額の90％超であること）

国内50％超募集要

件

投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内にお

いて募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の

記載又は記録があること

借入先要件

機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定する

ものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを

行っていないこと

所有先要件

事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によっ

て所有されていること又は機関投資家のみによって所有されている

こと

非同族会社要件

事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者によ

り発行済投資口（その投資法人が有する自己の投資口を除く。）の総

数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当し

ていないこと

会社支配禁止要件他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（一定の海

外子会社を除く。）

(ロ）不動産流通税の軽減措置

a．登録免許税

本投資法人が2019年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る

登録免許税の税率が軽減されます。

不動産の所有権の取得日 2012年4月1日

～2019年3月31日 2019年4月1日～

土地（一般） 1.5％

2.0％（原則）建物（一般） 2.0％（原則）

本投資法人が取得する不動産 1.3％

※ 倉庫及びその敷地は、2015年4月1日以後取得分から軽減の対象となります。

b．不動産取得税

本投資法人が2019年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課

税標準額が5分の2に軽減されます。

※1 共同住宅及びその敷地にあっては、建物のすべての区画が50㎡以上のものに限り適用

されます。

※2 倉庫及びその敷地にあっては、倉庫の床面積が3,000㎡以上で流通加工の用に供する空

間を有するものに限り、2015年4月1日以後取得分から適用されます。

95

第３【参照書類を縦覧に供している場所】

日本ロジスティクスファンド投資法人本店（東京都千代田区西神田三丁目 2 番 1 号）株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町 2 番 1 号）

96

第三部【特別情報】第１【内国投資証券事務の概要】１名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料

本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三井

住友信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本

投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録

により定まります（振替法第 226 条第 1 項、第 227 条第 1 項）。本投資口に係る投資主名簿の記載

又は記録は、総投資主通知（振替機関が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有

投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第 228 条、第 152 条第 1 項）。投資主

は、保管振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係

る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は

記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることに

より、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第 228 条、第 140 条）。なお、本投資口の譲

渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は

記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第 79 条第 1 項）。投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりで

す。取扱場所三井住友信託銀行株式会社本店

東京都千代田区丸の内一丁目 4 番 1 号取次所該当事項はありません。代理人の名称及び

住所三井住友信託銀行株式会社東京都千代田区丸の内一丁目 4 番 1 号

手数料該当事項はありません。

２投資主に対する特典該当事項はありません。

３内国投資証券の譲渡制限の内容


４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項該当事項はありません。

97

第２【その他】１新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び表紙裏に本投資法人の名称を記載し、表

紙裏以降及び裏表紙に本投資法人の英文名称（Japan Logistics Fund, Inc.）を記載します。２新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり記載します。「募集又は売出しの公表後における空売りについて

(1) 金融商品取引法施行令（昭和 40 年政令第 321 号。その後の改正を含みます。）（以下「金

商法施行令」といいます。）第 26 条の 6 の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内

閣府令（平成 19 年内閣府令第 59 号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」

といいます。）第 15 条の 5 に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届

出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当

該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証

券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第 26 条の 2 の 2 第 7 項に規定

する私設取引システムにおける空売り(注 1)又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを

行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有

価証券の借入れ(注 2)の決済を行うことはできません。 (2) 金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(注 1)に係る有価証券の

借入れ(注 2)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出し

の取扱いにより有価証券を取得させることができません。 (注 1) 取引等規制府令第 15 条の 7 各号に掲げる、次の取引を除きます。

・先物取引・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り

(注 2) 取引等規制府令第 15 条の 6 に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」

３新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり金融商品の販売等

に関する法律（平成 12 年法律第 101 号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行

います。「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。

運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動、不動産投資証券市場その他の有価証券市場の相

場、金利水準、不動産市況の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、

倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」

４新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に以下のとおり記載を行います。「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の

手取金をいい、以下「発行価格等」といいます。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価

格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募

集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロット

メントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいい、

以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。）について、目論見書の訂

正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係

る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の

本投資法人ウェブサイト（［URL］http://8967.jp/site/file/kakaku201709.pdf）（以下「新聞等」といい

ます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合に

は、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発

行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合に

は、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」

５新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙、表紙裏、表紙裏の次頁及び裏表紙に、保有す

る資産の写真及び新規取得資産の写真を含む以下の内容を掲載します。

98

｢参照方式」の利用適格要件を満たしていることを示す書面

投資法人名日本ロジスティクスファンド投資法人代表者の役職氏名執行役員棚橋慶太

1 当法人は、1 年間継続して有価証券報告書を提出しています。

2 当法人の発行する投資証券は、東京証券取引所に上場されています。

3 当法人の発行済投資証券は、3 年平均上場時価総額が 250 億円以上です。

206,920 百万円

（参考）

（2015 年 6 月 30 日の上場時価総額）

東京証券取引所における終価格

発行済投資口総数

246,200 円 × 830,000 口＝ 204,346 百万円




239,700 円 × 880,000 口＝ 210,936 百万円




233,500 円 × 880,000 口＝ 205,480 百万円

99

投資法人の目的及び基本的性格並びに主要な経営指標等の推移 1. 投資法人の目的及び基本的性格 ① 投資法人の目的及び基本的性格

日本ロジスティクスファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、中長期にわたり安

定収益の確保を図ることを目標とし、主として下記に記載する不動産等資産に投資して運用を行い

ます。 (イ) 不動産等資産

a. 不動産 b. 不動産の賃借権 c. 地上権 d. 不動産、不動産の賃借権又は地上権のみを信託する信託の受益権

(ロ) 本投資法人は、不動産等資産のほか、次に掲げる特定資産（投資信託及び投資法人に関する法

律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）第 2 条

第 1 項に規定する特定資産をいいます。以下同じです。）に投資することができるものとします。 a. 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目

的とする金銭の信託の受益権 b. 当事者の一方が相手方の行う不動産等資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資され

た財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うこ

とを約する契約に係る出資の持分（相手方が当該資産に直接投資するもののほか、当該資産への

投資のための特別目的会社を通じて間接的に投資するものを含み、以下「不動産に関する匿名組

合出資持分」といいます。） c. 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目

的とする金銭の信託の受益権 (ハ) 不動産対応証券（資産の 2 分の 1 を超える額を不動産等資産又は上記(ロ)に記載する資産に投

資することを目的とする次に掲げるものをいいます。以下同じです。） a. 優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成 10 年法律第 105 号。その後の改正を含みま

す。以下「資産流動化法」といいます。）第 2 条第 9 項に定める優先出資証券をいいます。） b. 受益証券（投信法第 2 条第 7 項に定める受益証券をいいます。） c. 投資証券（投信法第 2 条第 15 項に定める投資証券をいいます。） d. 特定目的信託の受益証券（資産流動化法第 2 条第 15 項に定める特定目的信託の受益証券（上

記(ロ)a.又は c.に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。） (ニ) 本投資法人は、不動産関連資産（不動産等資産、上記(ロ)に記載する資産及び不動産対応証券

をいいます。）のほか、次に掲げる特定資産に投資することができます。 a. 預金 b. コール・ローン c. 国債証券 d. 地方債証券 e. 社債券 f. 特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法（昭和 23 年法律第 25 号。その後の改

正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）第 2 条第 1 項第 3 号で定めるものをいい

ます。） g. 譲渡性預金証書 h. コマーシャル・ペーパー i. 資産流動化法に規定する特定社債券（金融商品取引法第 2 条第 1 項第 4 号で定めるものをいい

ます。） j. 貸付信託の受益証券（金融商品取引法第 2 条第 1 項第 12 号で定めるものをいいます。） k. 金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改

正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第 3 条第 7 号に定めるもの（ただし、預金

及びコール・ローンを除きます。）をいいます。） l. 信託財産を上記 a.から k.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の

信託の受益権 m. デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第 3 条第 2 号に定めるものをいいます。）

100

n. 再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第 3 条第 11 号に定めるものをいいます。） o. 公共施設等運営権（投信法施行令第 3 条第 12 号に定めるものをいいます。）

(ホ) 本投資法人は、必要がある場合には以下に掲げる資産に投資することができます。 a. 商標法（昭和 34 年法律第 127 号。その後の改正を含みます。）に規定する商標権又はその専用

使用権若しくは通常使用権（上記(イ)又は(ロ)に定める資産への投資に付随するものに限ります。） b. 信託財産を上記 a.に掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の

受益権 c. 地球温暖化対策の推進に関する法律（平成 10 年法律第 117 号。その後の改正を含みます。）に

基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みま

す。） d. 株式（上記(イ)又は(ロ)に定める資産への投資に付随する場合に取得する不動産の管理会社等

の株式に限ります。） e. 民法（明治 29 年法律第 89 号。その後の改正を含みます。）に定める動産（上記(ニ)n.に掲げる

資産に該当するものを除きます。） f. 本投資法人が主たる投資対象とする特定資産への投資に付随して取得するその他の権利

(ヘ) 金融商品取引法第 2条第 2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券

が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上記(ロ)から(ホ)を適

用するものとします。 ② 投資法人の特色

本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目

的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エン

ド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法上の金融商品取引業者である三井物産ロジス

ティクス・パートナーズ株式会社にすべて委託してこれを行います。

101

2. 主要な経営指標等の推移

期

決算年月単位

第14期 2012年7月

第15期 2013年1月

第16期 2013年7月

第17期 2014年1月

第18期 2014年7月

営業収益百万円 5,637 5,888 5,992 6,645 6,972

（うち不動産賃貸事業収益）百万円 5,637 5,888 5,992 6,645 6,971

営業費用百万円 2,737 2,862 3,528 3,199 3,437

（うち不動産賃貸事業費用）百万円 2,206 2,294 2,946 2,544 2,758

営業利益百万円 2,899 3,025 2,464 3,446 3,534

経常利益百万円 2,618 2,696 2,126 3,021 3,108

当期純利益百万円 2,617 2,695 2,125 3,020 3,106

総資産額百万円 151,545 160,617 171,836 193,278 200,456

（対前期比）％（＋4.7）（＋6.0）（＋7.0）（＋12.5）（＋3.7）

純資産額百万円 100,177 100,255 99,685 116,579 116,666

（対前期比）％（＋0.0）（＋0.1）（△0.6）（＋16.9）（＋0.1）

出資総額百万円 97,559 97,559 97,559 113,559 113,559

発行済投資口の総口数口 148,000 148,000 148,000 166,000 830,000

１口当たり当期純利益 (注1) 円 17,688 18,2142,872

(注9)

3,783

(注9) 3,743

１口当たり純資産額円 676,878 677,403134,710

(注9)

140,457

(注9) 140,561

分配金総額百万円 2,617 2,695 2,590 3,020 3,106

１口当たり分配金円 17,689 18,21517,500

(注10)

18,196

(注10) 3,743

（うち１口当たり利益分配金）円 17,689 18,215 14,362 18,196 3,743

（うち１口当たり利益超過分配金）円－－ 3,138 －－

総資産経常利益率(年換算) (注2) ％ 1.8（3.5） 1.7（3.4） 1.3（2.6） 1.7（3.3） 1.6（3.2）

自己資本利益率(年換算) (注3) ％ 2.6（5.2） 2.7（5.3） 2.1（4.3） 2.8（5.5） 2.7（5.4）

期末自己資本比率 (注4) ％ 66.1 62.4 58.0 60.3 58.2

（対前期増減）％（△3.1）（△3.7）（△4.4）（＋2.3）（△2.1）

当期運用日数日 182 184 181 184 181

配当性向 (注5) ％ 100.0 100.0 99.9 100.0 99.9

（その他参考情報）期末投資物件数件 29 30 32 36 38

期末総賃貸可能面積㎡ 736,290.39 765,684.95 793,005.15 974,686.09 1,015,164.82

期末テナント数件 38 39 40 45 48

期末稼働率％ 97.0 97.1 97.2 99.0 98.6

当期減価償却費百万円 1,230 1,284 1,336 1,519 1,614

当期資本的支出百万円 460 158 206 85 494

賃貸NOI

（Net Operating Income） (注6) 百万円 4,719 4,890 5,086 5,642 5,839

FFO

（Funds From Operations) (注7) 百万円 3,906 3,991 3,816 4,562 4,733

１口当たりFFO (注8) 円 26,396 26,972 25,789 27,484 5,703

102

期

決算年月単位

第19期 2015年1月

第20期 2015年7月

第21期 2016年1月

第22期 2016年7月

第23期 2017年1月

営業収益百万円 9,416 7,074 7,554 7,584 7,748

（うち不動産賃貸事業収益）百万円 6,795 7,068 7,544 7,584 7,748

営業費用百万円 3,554 3,473 3,563 3,648 3,766

（うち不動産賃貸事業費用）百万円 2,833 2,776 2,850 2,906 3,037

営業利益百万円 5,862 3,601 3,991 3,936 3,981

経常利益百万円 5,456 3,210 3,549 3,563 3,591

当期純利益百万円 5,456 3,209 3,548 3,562 3,591

総資産額百万円 197,785 199,146 209,459 209,384 209,500

（対前期比）％（△1.3）（＋0.7）（＋5.2）（△0.0）（＋0.1）

純資産額百万円 119,015 118,987 128,592 128,605 128,634

（対前期比）％（＋2.0）（△0.0）（＋8.1）（＋0.0）（＋0.0）

出資総額百万円 113,559 113,559 122,823 122,823 122,823

発行済投資口の総口数口 830,000 830,000 880,000 880,000 880,000

１口当たり当期純利益 (注1) 円 6,573 3,866 4,092 4,048 4,080

１口当たり純資産額円 143,392 143,358 146,127 146,142 146,175

分配金総額百万円 3,237 3,208 3,549 3,562 3,591

１口当たり分配金円 3,900 3,866 4,033 4,048 4,081

（うち１口当たり利益分配金）円 3,900 3,866 4,033 4,048 4,081

（うち１口当たり利益超過分配金）円－－－－－

総資産経常利益率(年換算) (注2) ％ 2.7（5.4） 1.6（3.3） 1.7（3.4） 1.7（3.4） 1.7（3.4）

自己資本利益率(年換算) (注3) ％ 4.6（9.2） 2.7（5.4） 2.9（5.7） 2.8（5.6） 2.8（5.5）

期末自己資本比率 (注4) ％ 60.2 59.7 61.4 61.4 61.4

（対前期増減）％（＋2.0）（△0.5）（＋1.6）（＋0.0）（△0.0）

当期運用日数日 184 181 184 182 184

配当性向 (注5) ％ 59.3 99.9 100.0 99.9 100.0

（その他参考情報）

期末投資物件数件 36 38 42 42 42

期末総賃貸可能面積㎡ 995,855.28 1,055,755.64 1,099,880.33 1,099,880.33 1,099,880.33

期末テナント数件 47 51 54 53 53

期末稼働率％ 95.1 99.7 99.7 98.2 98.3

当期減価償却費百万円 1,583 1,668 1,717 1,707 1,697

当期資本的支出百万円 663 249 56 193 195

賃貸NOI

（Net Operating Income） (注6) 百万円 5,627 5,992 6,420 6,404 6,420

FFO

（Funds From Operations） (注7) 百万円 7,121 4,909 5,274 5,289 5,300

１口当たりFFO (注8) 円 8,580 5,915 5,993 6,011 6,023

103

（注1） 1口当たり当期純利益は、期中平均投資口数により算出しています。（注2）総資産経常利益率＝経常利益÷（（期首総資産額＋期末総資産額）÷2）×100（小数第2位以下を四捨五入して記載しています。）（注3）自己資本利益率＝当期純利益÷（（期首純資産額＋期末純資産額）÷2）×100（小数第2位以下を四捨五入して記載しています。）（注4）期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100（小数第2位以下を四捨五入して記載しています。）（注5）配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100（小数第2位以下を切り捨てて記載しています。）（注6）賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋当期減価償却費＋当期固定資産除却損（注7） FFO＝当期純利益＋当期減価償却費＋当期固定資産除却損（特別損失計上分を含み、現金支出を伴う金額を除きます。）（注8） 1口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数（小数第1位以下を四捨五入して記載しています。）（注9）本投資法人は、2014年1月31日を基準日、2014年2月1日を効力発生日として、投資口1口につき5口の割合による投資口の分割を

行いました。第16期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して1口当たり当期純利益及び1口当たり純資産額を算定しています。（注10）第16期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定した1口当たり分配金は第16期3,500円、第17期3,639円です（小数第1位

以下を切り捨てて記載しています。）。（注11）百万円単位で記載している金額は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

104

第 24 期計算期間（2017 年 2 月 1 日から 2017 年 7 月 31 日まで）の業績の概要以下には、2017 年 9 月 11 日開催の本投資法人役員会で承認された第 24 期計算期間（2017 年 2 月 1 日

から 2017 年 7 月 31 日まで）の財務諸表を掲載しています。なお、本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和 38 年大

蔵省令第 59 号。その後の改正を含みます。）及び同規則第 2 条の規定により、「投資法人の計算に関する

規則」（平成 18 年内閣府令第 47 号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。また、第 24 期計算期間（2017 年 2 月 1 日から 2017 年 7 月 31 日まで）の財務諸表については、金融商

品取引法第 193 条の 2 第 1 項の規定に基づく監査を終了していませんので、監査報告書は受領していま

せん。また、本投資法人には子会社がないため、連結財務諸表は作成していません。

105

（１）貸借対照表（単位：千円）

前期 2017年1月31日

当期 2017年7月31日

資産の部流動資産

現金及び預金 7,691,692 6,485,871信託現金及び信託預金 3,865,827 4,077,853営業未収入金 313,034 361,403前払費用 13,692 35,448繰延税金資産 88 8未収消費税等 - 846,627その他 26 19,479流動資産合計 11,884,282 11,826,692

固定資産有形固定資産

建物 7,031,881 9,329,922減価償却累計額 △1,591,524 △1,713,308建物（純額） 5,440,357 7,616,613

構築物 178,463 258,219減価償却累計額 △58,372 △65,226構築物（純額） 120,090 192,993

工具、器具及び備品 770 770減価償却累計額 △614 △634工具、器具及び備品（純額） 155 135

土地 8,047,890 8,047,890建設仮勘定 1,624,838 -信託建物 109,654,495 119,896,310

減価償却累計額 △21,392,094 △23,052,310信託建物（純額） 88,262,401 96,843,999

信託構築物 3,270,494 3,454,431減価償却累計額 △1,033,892 △1,096,343信託構築物（純額） 2,236,601 2,358,088

信託工具、器具及び備品 27,033 27,983減価償却累計額 △16,829 △17,531信託工具、器具及び備品（純額） 10,204 10,451

信託土地 91,593,017 105,222,288有形固定資産合計 197,335,557 220,292,460

無形固定資産その他 2,184 1,753無形固定資産合計 2,184 1,753

投資その他の資産長期前払費用 224,607 218,261差入保証金 10,010 10,020その他 2,000 2,000投資その他の資産合計 236,617 230,281

固定資産合計 197,574,359 220,524,495繰延資産

投資法人債発行費 41,455 54,669繰延資産合計 41,455 54,669

資産合計 209,500,096 232,405,858

106

（単位：千円）

前期 2017年1月31日

当期 2017年7月31日

負債の部流動負債

営業未払金 608,252 308,1631年内返済予定の長期借入金 8,000,000 5,500,000未払分配金 6,692 7,425未払費用 707,379 762,525未払法人税等 770 781未払消費税等 146,161 -前受金 1,282,048 1,435,836預り金 - 64,379流動負債合計 10,751,303 8,079,111

固定負債投資法人債 7,700,000 9,700,000長期借入金 56,000,000 79,500,000預り敷金及び保証金 968,170 1,028,710信託預り敷金及び保証金 5,112,637 5,124,729長期預り金 333,363 251,783デリバティブ債務 - 14,865固定負債合計 70,114,171 95,620,089

負債合計 80,865,475 103,699,200純資産の部

投資主資本出資総額

出資総額（総額） 123,288,165 123,288,165出資総額控除額 △464,424 △464,424出資総額（純額） 122,823,741 122,823,741

剰余金任意積立金

買換特例圧縮積立金 ※２ 2,219,363 ※２ 2,219,363任意積立金合計 2,219,363 2,219,363

当期未処分利益又は当期未処理損失

（△） 3,591,516 3,678,418

剰余金合計 5,810,880 5,897,782投資主資本合計 128,634,621 128,721,523

評価・換算差額等繰延ヘッジ損益 - △14,865評価・換算差額等合計 - △14,865

純資産合計 ※３ 128,634,621 ※３ 128,706,658負債純資産合計 209,500,096 232,405,858

107

（２）損益計算書（単位：千円）

前期

自 2016年8月1日至 2017年1月31日

当期自 2017年2月1日至 2017年7月31日

営業収益賃貸事業収入 ※１ 7,367,663 ※１ 7,782,207その他賃貸事業収入 ※１ 380,930 ※１ 212,920営業収益合計 7,748,593 7,995,128

営業費用賃貸事業費用 ※１ 3,037,875 ※１ 3,162,253資産運用報酬 614,819 642,174資産保管手数料 20,258 21,883一般事務委託手数料 32,427 33,816役員報酬 5,400 5,400その他営業費用 56,016 59,694営業費用合計 3,766,796 3,925,221

営業利益 3,981,797 4,069,906営業外収益

受取利息 57 22受取保険金 769 3,668未払分配金除斥益 369 627その他 0 327営業外収益合計 1,196 4,645

営業外費用支払利息 289,553 305,562融資関連費用 45,509 36,425投資法人債利息 48,575 50,197投資法人債発行費償却 1,996 2,400その他 5,500 1,000営業外費用合計 391,134 395,585

経常利益 3,591,858 3,678,966税引前当期純利益 3,591,858 3,678,966法人税、住民税及び事業税 778 784法人税等調整額 9 △0法人税等合計 788 784当期純利益 3,591,070 3,678,182前期繰越利益 445 236当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,591,516 3,678,418

108

（３）投資主資本等変動計算書前期（自 2016年8月1日至 2017年1月31日）


投資主資本

純資産合計

出資総額剰余金

投資主資本合計

出資総額

（総額）

出資総額

控除額出資総額

（純額）

任意積立金当期未処

分利益又

は当期未

処理損失

（△）

剰余金合計買換特例

圧縮積立金

任意積立金

合計

当期首残高 123,288,165 △464,424 122,823,741 2,219,363 2,219,363 3,562,685 5,782,049 128,605,790 128,605,790

当期変動額剰余金の配当 △3,562,240 △3,562,240 △3,562,240 △3,562,240

当期純利益 3,591,070 3,591,070 3,591,070 3,591,070

当期変動額合計－－－－－ 28,830 28,830 28,830 28,830

当期末残高 123,288,165 △464,424 122,823,741 2,219,363 2,219,363 3,591,516 5,810,880 128,634,621 128,634,621

109

当期（自 2017年2月1日至 2017年7月31日）（単位：千円）

投資主資本

出資総額剰余金

投資主資本合計

出資総額

（総額）

出資総額

控除額出資総額

（純額）

任意積立金当期未処

分利益又

は当期未

処理損失

（△）

剰余金合計買換特例

圧縮積立金

任意積立金

合計

当期首残高 123,288,165 △464,424 122,823,741 2,219,363 2,219,363 3,591,516 5,810,880 128,634,621 当期変動額

剰余金の配当 △3,591,280 △3,591,280 △3,591,280 当期純利益 3,678,182 3,678,182 3,678,182 投資主資本以外の項

目の当期変動額（純

額）

当期変動額合計－－－－－ 86,902 86,902 86,902 当期末残高 123,288,165 △464,424 122,823,741 2,219,363 2,219,363 3,678,418 5,897,782 128,721,523

評価・換算差額等

純資産合計

繰延ヘッジ

損益評価・換算差

額等合計

当期首残高－－ 128,634,621

当期変動額剰余金の配当 △3,591,280

当期純利益 3,678,182

投資主資本以外の項

目の当期変動額（純

額） △14,865 △14,865 △14,865

当期変動額合計 △14,865 △14,865 72,036

当期末残高 △14,865 △14,865 128,706,658

110

（４）金銭の分配に係る計算書

区分

前期自 2016年8月1日至 2017年1月31日


金額（円）金額（円） Ⅰ 当期未処分利益 3,591,516,306 3,678,418,373 Ⅱ 分配金額 3,591,280,000 3,678,400,000 （投資口1口当たりの分配金額）（4,081）（4,180） Ⅲ 次期繰越利益 236,306 18,373

分配金額の算出方法本投資法人の規約第39条(1）に定

める分配方針に基づき、分配金額

は利益の金額を限度とし、かつ租

税特別措置法第67条の15に規定

されている本投資法人の配当可

能利益の額の100分の90に相当す

る金額を超えるものとしていま

す。かかる方針により、当期未処

分利益を超えない額で発行済投

資口の総口数880,000口の整数倍

の大値となる3,591,280,000円を

利益分配金として分配すること

としました。なお、本投資法人の規約第39条(2）に定める利益を超えた金銭の分

配は行いません。

本投資法人の規約第39条(1）に定

める分配方針に基づき、分配金額

は利益の金額を限度とし、かつ租

税特別措置法第67条の15に規定

されている本投資法人の配当可

能利益の額の100分の90に相当す

る金額を超えるものとしていま

す。かかる方針により、当期未処

分利益を超えない額で発行済投

資口の総口数880,000口の整数倍

の大値となる3,678,400,000円を

利益分配金として分配すること

としました。なお、本投資法人の規約第39条(2）に定める利益を超えた金銭の分

配は行いません。

111

（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）

前期

自 2016年8月1日至 2017年1月31日


営業活動によるキャッシュ・フロー税引前当期純利益 3,591,858 3,678,966減価償却費 1,697,728 1,856,103投資法人債発行費償却 1,996 2,400受取利息 △57 △22支払利息 338,128 355,759固定資産除却損 12,277 2,500営業未収入金の増減額（△は増加） △3,433 △48,368未収消費税等の増減額（△は増加）－ △846,627未払消費税等の増減額（△は減少） △175,023 △146,161営業未払金の増減額（△は減少） 301,463 △261,788未払費用の増減額（△は減少） △1,865 39,485前受金の増減額（△は減少） △57,694 153,788その他 47,053 214,169小計 5,752,433 5,000,206利息の受取額 57 22利息の支払額 △339,280 △340,099法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △852 △773営業活動によるキャッシュ・フロー 5,412,357 4,659,355

投資活動によるキャッシュ・フロー有形固定資産の取得による支出 △830,187 △934,763信託有形固定資産の取得による支出 △225,008 △24,103,894預り敷金及び保証金の受入による収入 230,848 121,079預り敷金及び保証金の返還による支出 △83,583 △60,539信託預り敷金及び保証金の受入による収入 39,583 280,884信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △133,747 △268,791差入保証金の差入による支出－ △10投資活動によるキャッシュ・フロー △1,002,095 △24,966,035

財務活動によるキャッシュ・フロー短期借入れによる収入－ 2,000,000短期借入金の返済による支出－ △2,000,000長期借入れによる収入 1,000,000 26,000,000長期借入金の返済による支出 △1,000,000 △5,000,000投資法人債の発行による収入－ 2,000,000投資法人債発行費の支出－ △15,614分配金の支払額 △3,561,783 △3,589,919財務活動によるキャッシュ・フロー △3,561,783 19,394,465

現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 848,477 △912,215現金及び現金同等物の期首残高 10,435,782 11,284,260現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 11,284,260 ※１ 10,372,044

112

（６）継続企業の前提に関する注記該当事項はありません。

113

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ①固定資産の減価償却の方

法 (i) 有形固定資産（信託財産を含む。）

定額法を採用しています。なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

建物 2～50 年構築物 2～48 年工具、器具及び備

品 2～15 年

(ii) 無形固定資産定額法を採用しています。

②繰延資産の処理方法投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。

③収益及び費用の計上基準固定資産税等の処理方法保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産

税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応す

る額を不動産賃貸事業費用として費用処理する方法を採用してい

ます。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴

い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額に

ついては、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入していま

す。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期に

おいては該当なく、当期においては96,945千円です ④ヘッジ会計の方法

(i) ヘッジ会計の方法繰延ヘッジ処理によっております。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきま

しては、特例処理を採用しております。 (ii) ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段金利スワップ取引ヘッジ対象借入金金利 (ⅲ) ヘッジ方針本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリス

クをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。 (ⅳ) ヘッジの有効性評価の方法ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシ

ュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証するこ

とにより、ヘッジの有効性を評価しております。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきま

しては、有効性の評価を省略しております。 ⑤キャッシュ・フロー計算書

における資金（現金及び現

金同等物）の範囲

手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに

容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負

わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなって

います。 ⑥その他財務諸表の作成の

ための基本となる重要な

項目

(i) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、

信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全て

の収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘

定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記

の項目については、貸借対照表において区分掲記しています。 A. 信託現金及び信託預金 B. 信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地 C. 信託預り敷金及び保証金

(ii) 消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

114

（８）財務諸表に関する注記事項［貸借対照表に関する注記］ ※1. コミットメントライン契約

本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。（単位：千円）

前期（2017年1月31日）

当期（2017年7月31日）

コミットメントライン契約の総額 24,000,000 13,000,000当期末借入残高－－

当期末未実行枠残高 24,000,000 13,000,000

※2. 投資法人の計算に関する規則第2条第2項第28号に定める買換特例圧縮積立金の内訳は以下のとお

りです。

項目内訳対象資産市川物流センターⅡ 土地

発生原因と金額 2014年9月の船橋西浦物流センターⅡ及び横須賀物流センターの

売却に伴う売却益2,618,320千円取崩し方針税務上の益金算入に合わせて取崩しを行います。当期取崩しについての説明該当事項はありません。

金額（単位：千円）前期 2017年1月31日

当期 2017年7月31日

当期積立て・取崩し前残高 2,219,363 2,219,363 損益計算書における取崩し－－

貸借対照表残高 2,219,363 2,219,363 金銭の分配に係る計算書に

おける積立て－－

金銭の分配に係る計算書に

おける取崩し－－

当期積立て・取崩し後残高 2,219,363 2,219,363

※3. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める低純資産額


前期（2017年1月31日）

当期（2017年7月31日）

50,000 50,000

115

［損益計算書に関する注記］ ※1. 不動産賃貸事業損益の内訳


前期自 2016年8月 1日至 2017年1月31日

当期自 2017年2月 1日至 2017年7月31日

A．不動産賃貸事業収益賃貸事業収入賃料収入 7,148,681 7,541,486 地代 78,938 78,938 共益費 140,043 7,367,663 161,783 7,782,207

その他賃貸事業収入駐車場使用料 10,295 15,018 水道光熱費収入 159,232 184,275 その他営業収入 211,401 380,930 13,626 212,920

不動産賃貸事業収益合計 7,748,593 7,995,128B．不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用公租公課 681,720 679,913 外注委託費 195,414 203,474 水道光熱費 157,857 193,250 修繕費 230,890 145,090 保険料 23,105 23,721 その他賃貸事業費用 39,317 58,628 減価償却費 1,697,290 1,855,672 固定資産除却損 12,277 2,500 不動産賃貸事業費用合計 3,037,875 3,162,253C．不動産賃貸事業損益

（A－B） 4,710,718 4,832,875

116

［投資主資本等変動計算書に関する注記］発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

前期

自 2016年8月 1日至 2017年1月31日

当期自 2017年2月 1日至 2017年7月31日

発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口

発行済投資口の総口数 880,000口 880,000口

［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］ ※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係


前期

自 2016年8月 1日至 2017年1月31日

当期自 2017年2月 1日至 2017年7月31日

現金及び預金 7,691,692 6,485,871信託現金及び信託預金 3,865,827 4,077,853長期預り金（注） △273,260 △ 191,680

現金及び現金同等物 11,284,260 10,372,044（注）不動産信託受益権の準共有持分を保有している物件の信託預金のうち、準共有者間の協定により払い戻しが制限された預金

［リース取引に関する注記］オペレーティング・リース取引（貸主側）


前期

自 2016年8月 1日至 2017年1月31日

当期自 2017年2月 1日至 2017年7月31日

未経過リース料 1年内 12,888,516 13,607,6881年超 58,936,404 59,509,172

合計 71,824,920 73,116,860

117

［金融商品に関する注記］ ①金融商品の状況に関する事項

(ⅰ) 金融商品に対する取組方針本投資法人は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務

の返済等の資金手当てを目的として、投資口の追加発行、資金の借入又は投資法人債の発行等

による資金調達を行います。有利子負債による資金調達にあたっては、資本市場、金融環境及び本投資法人の資本構成や

テナントとの賃貸借条件、既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会

情勢の変化を予測の上、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効

率的な資金調達手段を選定します。デリバティブ取引については、金利変動リスクのヘッジ等を目的として行うことがあります

が、投機的な取引は行いません。余資運用に関しては、有価証券又は金銭債権を投資対象としますが、安全性と換金性を重視

して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。 (ⅱ) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入金融機関の破綻等の信用リスクに晒

されていますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入金融機関と取引することで信

用リスクの低減に努めています。借入金・投資法人債の資金使途は、主に資産の取得及び債務の返済等を目的としたものであ

り、返済・償還時の流動性リスクに晒されていますが、借入先及び返済期日の分散化、資金調

達手段の多様化、コミットメントラインの設定による手元流動性の確保等の手段により流動性

リスクの低減を図るとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。

また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、

借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘ

ッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法等につい

ては、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」の「④ヘッジ会計の方法」をご参照く

ださい。 (ⅲ) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定

された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、

異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ

取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体が

デリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

118

②金融商品の時価等に関する事項 2017年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。

（単位：千円）貸借対照表計上額時価差額 (ⅰ) 現金及び預金 7,691,692 7,691,692 －

(ⅱ) 信託現金及び信託預金 3,865,827 3,865,827 －

資産計 11,557,520 11,557,520 －

(ⅰ) 1年内返済予定の長期借入金 8,000,000 8,033,057 33,057(ⅱ) 投資法人債 7,700,000 8,207,787 507,787(ⅲ) 長期借入金 56,000,000 58,298,345 2,298,345負債計 71,700,000 74,539,190 2,839,190デリバティブ取引－－－

2017年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。

（単位：千円）貸借対照表計上額時価差額 (ⅰ) 現金及び預金 6,485,871 6,485,871 －

(ⅱ) 信託現金及び信託預金 4,077,853 4,077,853 －

資産計 10,563,725 10,563,725 －

(ⅰ) 1年内返済予定の長期借入金 5,500,000 5,524,530 24,530(ⅱ) 投資法人債 9,700,000 10,188,228 488,228(ⅲ) 長期借入金 79,500,000 81,639,434 2,139,434負債計 94,700,000 97,352,193 2,652,193デリバティブ取引 (14,865) (14,865) －

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示してお

ります。（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項

資産 (ⅰ) 現金及び預金、(ⅱ) 信託現金及び信託預金

これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。負債 (ⅰ) 1年内返済予定の長期借入金、(ⅲ) 長期借入金

長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額に

ほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引

いて算定する方法によっております。（ただし、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当

該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もるこ

とのできる利率で割り引いて算出する方法によっております。) (ⅱ)投資法人債

これらの時価については、市場価格のあるものは、日本証券業協会による公表参考値によっており、市場価格のないもの

は、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算出してお

ります。デリバティブ取引

後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品

前期（2017年1月期）及び当期（2017年7月期）において該当事項はありません。

119

（注3）金融債権の決算日後の償還予定額前期（2017年1月31日）


1年以内 1年超 2年以内

2年超 3年以内

3年超 4年以内

4年超 5年以内 5年超

現金及び預金 7,691,692 －－－－－

信託現金及び信託預

金 3,865,827 －－－－－

合計 11,557,520 －－－－－

当期（2017年7月31日）



2年超 3年以内

3年超 4年以内


現金及び預金 6,485,871 －－－－－

信託現金及び信託預

金 4,077,853 －－－－－

合計 10,563,725 －－－－－

（注4）借入金及びその他有利子負債の決算日後の返済予定額前期（2017年1月31日）



2年超 3年以内

3年超 4年以内


長期借入金 8,000,000 2,500,000 10,500,000 7,000,000 － 36,000,000投資法人債－－－－－ 7,700,000合計 8,000,000 2,500,000 10,500,000 7,000,000 － 43,700,000

当期（2017年7月31日）



2年超 3年以内

3年超 4年以内


長期借入金 5,500,000 6,500,000 7,000,000 10,000,000 14,000,000 42,000,000投資法人債－－－－－ 9,700,000合計 5,500,000 6,500,000 7,000,000 10,000,000 14,000,000 51,700,000

［有価証券に関する注記］前期（2017年1月期）及び当期（2017年7月期）において該当事項はありません。

120

［デリバティブ取引に関する注記］ ① ヘッジ会計が適用されていないもの


② ヘッジ会計が適用されているもの前期（2017年1月期）ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下

のとおりです。

ヘッジ会計の方法デリバティブ取引の

種類等主なヘッジ対

象契約額等（千円）時価

（千円）

当該時価の

算定方法

うち1年超

金利スワップの特例処理

金利スワップ取引

変動受取・固定支

払長期借入金 7,500,000 7,500,000 ※ －

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期

借入金に含めて記載しています。

当期（2017年7月期）ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下

のとおりです。

ヘッジ会計の方法デリバティブ取引の

種類等主なヘッジ対

象契約額等（千円）時価

（千円）

当該時価の

算定方法

うち1年超

原則的処理方法



払長期借入金 4,000,000 4,000,000 △14,865

取引先金

融機関か

ら提示さ

れた価格

等によっ

ておりま

す。

金利スワップの特例処理



払長期借入金 7,500,000 7,500,000 ※ －

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期

借入金に含めて記載しています。［退職給付に関する注記］前期（2017年1月期）及び当期（2017年7月期）において該当事項はありません。

［税効果会計に関する注記］ ① 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

前期（2017年1月31日）

当期（2017年7月31日）

繰延税金資産（流動）法人事業税損金不算入額 8千円 8千円

繰延税金資産（流動）計 8千円 8千円

繰延税金資産（流動）の純額 8千円 8千円

繰延税金資産（固定）繰延ヘッジ損益－千円 4,696千円

評価性引当額－千円 △4,696千円

繰延税金資産（固定）計－千円－千円

繰延税金資産（固定）の純額－千円－千円

121

② 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異

の原因となった主要な項目別の内訳

前期（2017年1月31日）

当期（2017年7月31日）

法定実効税率 31.74% 31.74%（調整）支払分配金の損金算入額 △31.73% △31.74%

その他 0.01% 0.02%

税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.02% 0.02%

［持分法損益等に関する注記］前期（2017年1月期）及び当期（2017年7月期）において、本投資法人には関連会社が存在せず、該当事

項はありません。

122

［関連当事者との取引に関する注記］ ① 親会社及び法人主要投資主等

前期（2017年1月期）及び当期（2017年7月期）において該当事項はありません。 ② 関連会社等

前期（2017年1月期）及び当期（2017年7月期）において該当事項はありません。 ③ 兄弟会社等

前期（2017年1月期）及び当期（2017年7月期）において該当事項はありません。 ④ 役員及び個人主要投資主等

前期（自 2016年8月1日至 2017年1月31日）

種類会社等の

名称又は

氏名住所

資本金

又は出資金

事業の内容

又は職業

議決権等

の所有（被

所有）割合

取引の内容

取引金

額（千

円）科目

期末残

高（千

円）

役員

及び

その

近親

者

棚橋慶太－－

本投資法人

執行役員兼

三井物産ロ

ジスティク

ス・パートナ

ーズ株式会

社代表取締

役社長

－

三井物産ロ

ジスティク

ス・パート

ナーズ株式

会社への資

産運用報酬

の支払（注1）

614,819 （注2）

未払費

用 436,011（注2）

（注1）棚橋慶太が第三者（三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社）の代表取締役社長として行った取引であり、報

酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。（注2）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

当期（自 2017年2月1日至 2017年7月31日）

種類会社等の

名称又は

氏名住所

資本金

又は出資金

事業の内容

又は職業

議決権等

の所有（被

所有）割合

取引の内容

取引金

額（千

円）科目

期末残

高（千

円）

役員

及び

その

近親

者

棚橋慶太－－

本投資法人

執行役員兼

三井物産ロ

ジスティク

ス・パートナ

ーズ株式会

社代表取締

役社長

－

三井物産ロ

ジスティク

ス・パート

ナーズ株式

会社への資

産運用報酬

の支払（注1）

821,904 （注2）（注3）

未払費

用 472,867（注3）

（注1）棚橋慶太が第三者（三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社）の代表取締役社長として行った取引であり、報

酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。（注2）資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得等に係る運用報酬163,450千円及び建替に係る運用

報酬16,279千円が含まれています。（注3）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

［資産除去債務に関する注記］


123

［賃貸等不動産に関する注記］本投資法人では、首都圏その他の地域において、賃貸用物流施設（土地を含む）を所有しています。

これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。（単位：千円）

前期

自 2016年8月 1日至 2017年1月31日

当期自 2017年2月 1日至 2017年7月31日

貸借対照表計上額期首残高 197,224,078 195,710,719

期中増減額 △1,513,359 24,581,741

期末残高 195,710,719 220,292,460

期末時価 272,880,000 306,590,000 (注1) (注2)

貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。当期の期中増減額のうち、主な増加額は草加物流センター（8,169,498千円）、新木場物流センターⅡ（15,453,058千円）の取得

及び再開発を行っていた清須物流センター（2,374,100千円）の竣工によるものです。 (注3) 期末時価は社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、前期において開発中の物件であった清須物流セン

ターについては更地としての鑑定評価額を期末時価として記載していたため、貸借対照表計上額には建設仮勘定（前期1,624,838

千円）を含めていません。

なお、賃貸等不動産に関する前期（2017年1月期）及び当期（2017年7月期）における損益については、

前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

124

［セグメント情報等に関する注記］ ① セグメント情報

本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。 ② 関連情報

前期（自 2016年8月1日至 2017年1月31日） (i) 製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるた

め、記載を省略しています。 (ii) 地域ごとの情報

A. 売上高本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略

しています。 B. 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超える

ため、記載を省略しています。 (iii) 主要な顧客ごとの情報

単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略

しています。当期（自 2017年2月1日至 2017年7月31日） (i) 製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるた

め、記載を省略しています。 (ii) 地域ごとの情報

A. 売上高本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略

しています。 B. 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超える

ため、記載を省略しています。 (iii) 主要な顧客ごとの情報

単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略

しています。

［1口当たり情報に関する注記］

前期

自 2016年8月 1日至 2017年1月31日

当期自 2017年2月 1日至 2017年7月31日

1口当たり純資産額 146,175円 146,257円

1口当たり当期純利益 4,080円 4,179円（注1） 1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口

当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。（注2） 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

前期

自 2016年8月 1日至 2017年1月31日

当期自 2017年2月 1日至 2017年7月31日

当期純利益（千円） 3,591,070 3,678,182普通投資主に帰属しない金額（千

円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千

円） 3,591,070 3,678,182

期中平均投資口数（口） 880,000 880,000

125

［重要な後発事象に関する注記］新投資口の発行本投資法人は2017年9月11日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議しています。なお、1口当たりの発行価格等については、今後開催される役員会にて決定される予定です。＜一般募集による新投資口の発行＞

発行新投資口数：42,750口分配金起算日：2017年8月1日

＜第三者割当による新投資口の発行（注）＞

発行新投資口数：2,250口分配金起算日：2017年8月1日割当先：SMBC日興証券株式会社

（注）第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権によ

り本件第三者割当における終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが行われな

い場合があります。＜資金使途＞一般募集における手取金は、2017年8月24日に公表した「国内不動産及び国内不動産信託受益権

の取得及び貸借に関するお知らせ（2物件）」に記載した不動産信託受益権及び不動産である「横浜

町田物流センター」及び「高槻物流センター」の取得に伴う借入金の返済の一部に充当する他、本投

資法人が2017年8月1日付で取得した不動産である「春日井物流センター（建物部分）」の取得資金と

して充当したことによる手元資金の減少分を補うものとして手元資金に充当し、残余が生じた場合に

は手元資金として将来の特定資産（投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。そ

の後の改正を含みます。）第2条第1項における意味を有します。以下同じです。）の取得又は借入金

の返済の一部に充当します。なお、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口

発行の手取金については、手元資金として将来の特定資産の取得又は借入金の返済の一部に充当する

こととし、支出するまでの間は金融機関に預け入れます。

（注1）需要状況等の把握期間は、2017年9月15日（金）から、最短で2017年9月20日（水）まで、最長で2017年9月25日（月）までを予定しています。（注2）発行価格等決定日は、2017年9月20日（水）から2017年9月25日（月）までの間のいずれかの日を予定していますが、上記表は発行価格等決定日が2017年9月20日（水）の

場合を示しています。なお、①発行価格等決定日が2017年9月20日（水）の場合、　　申込期間は「2017年9月21日（木）から2017年9月22日（金）まで」、払込期日は「2017年9月27日（水）」、受渡期日は「2017年9月28日（木）」②発行価格等決定日が2017年9月21日（木）の場合、　　申込期間は「2017年9月22日（金）から2017年9月25日（月）まで」、払込期日は「2017年9月28日（木）」、受渡期日は「2017年9月29日（金）」③発行価格等決定日が2017年9月22日（金）の場合、　　申込期間は「2017年9月25日（月）から2017年9月26日（火）まで」、払込期日は「2017年9月29日（金）」、受渡期日は「2017年10月2日（月）」④発行価格等決定日が2017年9月25日（月）の場合、　　申込期間は「2017年9月26日（火）から2017年9月27日（水）まで」、払込期日は「2017年10月2日（月）」、受渡期日は「2017年10月3日（火）」となりますので、ご注意ください。

日月火水木金土

9/3 9/4 9/5 9/6 9/7 9/8 9/9

9/10 9/11 912 9/13 9/14 9/15 9/16

9/17 9/18 9/19 9/20 9/21 9/22 9/23

9/24 9/25 9/26 9/27 9/28 9/29 9/30

需要状況等の把握期間（注１）

申込期間（注2）

有価証券届出書提出日

発行価格等決定日（注2）

2017年9月発行価格等決定日が2017年9月20日（水）の場合

払込期日（注2）受渡期日（注2）

需要状況等の把握期間（注１）

オファリングスケジュール

Documents

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 2017年9月 · 942 1,004 1,002 1,158 1,158 1,258 1,432 2,381 3,035 2,838 2,723 2,804 3,311 3,190 3,000 3,446 3,466 3,505