Edição de Janeiro/12

G R AT U Í TO PA R A S Í N D I C O S

D E E D I F Í C I O S

ediç

ão246J A N E I R O

20122 5 . 0 0 0

EXEMPLARES

I n d i s p e n s á v e l

G R AT U Í TO PA R A S Í N D I C O S

D E E D I F Í C I O S

Foto

: AE

Viad

uto

do

Chá

O Síndico deve, com a

colaboração da empresa

administradora e com

base nos gastos do ano

anterior, elaborar o orça-

mento para o novo ano.

Providências do Síndico para o início do ano

Os perigos do verão não estão presentes apenas nas praias. Porém, durante este período do ano, as piscinas, quadras e pátios dos condomínios...

Os cuidados com o sol ultrapassam os limites do litoral

São PauloSão PauloA cidade de todos nós,A cidade de todos nós,

458 anos458 anos

Condomínio: Ação contra construtora

Pág. 04Pág. 07

Pág. 06

Pode o síndico propor ação judi-

cial contra a construtora, com o

fi m de serem reparados os de-

feitos de construção das áreas

comuns e das áreas privativas,

em nome dos condôminos?

ç

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de condomínios

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e comerciais, administradoras, hotéis,

shoppings, construtoras.

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conselheiros, administradores, constru-

tores, prestadores de serviços em geral.

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I n d i s p e n s á v e l EDITORIAL

www.sindiconews.com.br02 Janeiro / 2012

O uso e abusoADMINISTRATIVO

O artigo 1.335, do atual Código

Civil, em seu inciso I, diz que são

direitos do condômino “usar, fruir e

livremente dispor das suas unida-

des”, sendo que o artigo 1336, do

mesmo Código, completa, no in-

ciso IV que são deveres do condô-

mino “dar às suas partes a mesma

destinação que tem a edifi cação,

e não as utilizar de maneira pre-

judicial ao sossego, salubridade e

segurança dos possuidores, ou aos

bons costumes”. É certo que esses

comandos legais se referem às par-

tes das unidades autônomas e das

áreas comuns do condomínio ver-

tical ou horizontal. Assim, o con-

dômino que, dentro ou fora de sua

unidade autônoma, fi zer barulho

em excesso, intermitente ou contí-

nuo; deixar que exalem odores de

animais; fumar na janela e deixar

cair cinzas nos apartamentos in-

feriores; segurar a porta do eleva-

dor; entrar no elevador social com

o corpo molhado da piscina; trans-

portar pacotes gerais ou “pizza” no

elevador social, estacionar o carro

irregularmente, entre outros, não

está fazendo o bom uso de seu di-

reito. Ao contrário, está ABUSANDO

DO SEU DIREITO e ainda mais: ESTÁ

ATINGINDO O BEM-ESTAR DOS OU-

TROS. É ou não é? Coitado do síndi-

co onde isso acontece, pois estará

ouvindo reclamações dos que têm

o direito de viver em sossego, com

o elevador rápido e cheiroso, e em

segurança, sem perigo de incên-

dio no apartamento ou de outros

incômodos. O síndico deve multar

o infrator e os conselheiros e con-

dôminos devem ser solidários nas

assembleias, confi rmando a mul-

ta, por eventual recurso, sob pena

de o abuso do uso se alastrar até o

caos geral no condomínio. O síndi-

co deve aproveitar o espírito geral

de confraternização e elaborar um

comunicado, junto com os conse-

lheiros, para pedir a colaboração de

todos os moradores, no sentido de

não mais cometerem irregularida-

des simples, nem as abusivas, como

têm sido praticadas. O comunicado

deve ser entregue em cada apar-

tamento, mediante comprovante,

e cópias fi xadas na portaria, nos

elevadores, salão de festa, chur-

rasqueira, piscina, salão de jogos,

quadra poliesportiva e na garagem.

Advertir que o infrator será multado

e se houver renovação da falta ou

ser ela de maior gravidade, o mau

morador poderá ser até afastado do

condomínio. REORGANIZE SEU CON-

DOMÍNIO ENQUANTO É TEMPO.

Róberson Chrispim Valle Advogado, especialista

em condomínio [email protected]

É durante as férias que consegui-

mos apreciar, curtir e conhecer

melhor a cidade de São Paulo, que

no dia 25 fará 458 anos. Nos dias

de verão, quando não chove, é uma

delícia andar pela Avenida Paulista,

pelo centro e descansar em seus

belos parques. Atrações não fal-

tam. De cabeça, me vem à mente o

Mercado Municipal, a Catedral da

Sé, o Pátio do Colégio, o Museu do

Ipiranga, o Parque do Ibirapuera...

ainda têm os inúmeros restauran-

tes - ah, São Paulo é pólo gastro-

nômico - os teatros, cinemas, ba-

res, baladas, shows.

Um turista precisa visitar muitas

vezes para conhecer tudo o que

há de bom em São Paulo. Mais fácil

para todos nós, que moramos nessa

imensa metrópole, e nem sempre

aproveitamos o que ela nos ofere-

ce. Em janeiro, o trânsito não é tão

maluco quanto no restante do ano.

É importante tirar uma folguinha

para conhecer a cidade.

Não é só uma questão de lazer. A cida-

de respira cultura em seus espetáculos

e também nas construções que con-

tam sua história. O cidadão com mais

cultura respeita melhor a moradia, a

sociedade e seus conterrâneos. Não

tenha preguiça de ler sobre São Paulo

ou visitar um museu paulistano.

Por falar em cultura, apresentarei um

pouquinho da história de São Paulo

para atiçar sua curiosidade. Quem

sabe assim, você se interesse mais

pela cidade mais importante do país.

"Em janeiro de 1554, um grupo de

jesuítas, comandado pelos padres

Manuel da Nóbrega, superior da

ordem no Brasil, e José de Anchie-

ta, chega ao planalto, auxiliado por

João Ramalho. Com o objetivo de

catequizar os índios que viviam na

região, os jesuítas erguem um bar-

racão de taipa de pilão, em uma co-

lina alta e plana, localizada entre os

rios Tietê, Anhangabaú e Tamandu-

ateí, com a anuência do cacique Ti-

biriçá, que comandava uma aldeia.

Em 25 de janeiro daquele ano, dia

em que se comemora a conversão

do apóstolo Paulo, o padre Manuel

de Paiva celebra a primeira missa

na colina. A celebração marcou o

início da instalação dos jesuítas no

local, e entrou para a história como

nascimento da cidade de São Paulo.

Dois anos depois, os padres er-

guem uma igreja – a primeira edi-

fi cação duradoura do povoado. Em

seguida, ergueram o colégio e o

pavilhão com os aposentos. Destas

construções originais, resta apenas

uma parede de taipa, onde hoje

encontra-se o Pátio do Colégio."

"A 25 de Janeiro do Ano do Senhor de

1554 celebramos, em paupérrima e

estreitíssima casinha, a primeira mis-

sa, no dia da conversão do Apóstolo

São Paulo e, por isso, a ele dedicamos

nossa casa!" - Padre José de Anchieta

em carta a seus superiores.

É impossível não querer saber mais

sobre a rica história de São Paulo.

A dica é ler bastante e rodar por

essa cidade, que é tão maravilhosa

quanto aquela.

Pensamento do mês: “Jamais haverá ano novo se continuares a copiar os erros dos anos velhos” Luís de Camões

www.sindiconews.com.br 03Janeiro / 2012

A virada de ano é sempre uma boa

oportunidade para uma reavaliação

sobre o curso no qual a vida está

nos levando, dos projetos de vida,

das alternativas futuras, e sobre no-

vos planos que, por falta de tempo,

ou até de força de vontade, continu-

am a ser nada mais do que projetos

ou intenções. O importante é ter

esses projetos na cabeça, objetivos

a serem atingidos, ter sonhos a se-

rem realizados. Afi nal, a vida é um

eterno desafi o, e vencem aqueles

que focam nos objetivos fi xados, e

lutam para conquistá-los.

Se você exerce a função de síndi-

co, talvez tenha metas para o seu

condomínio, e esteja planejando

realizá-las no transcorrer deste ano

de 2012. Alguns síndicos planejam

medidas meramente estéticas, que

visam valorizar o patrimônio, como

reformar o jardim, pintar a fachada

do edifício, trocar as cabines dos

elevadores, colocar piso mais nobre

nos halls de entrada, etc. Outros

síndicos têm problemas mais sérios

e inadiáveis a serem resolvidos, e

sua maior preocupação é arrecadar

os recursos para executá-los.

Independentemente da classifi ca-

ção social que se possa atribuir ao

seu condomínio, parece-nos que

nos dias atuais há um problema

comum a todos, que é a consis-

tente alta da taxa condominial. A

taxa condominial se transformou

num dos principais itens de des-

pesas de uma família, comparável

aos custos com alimentação e com

os da educação dos fi lhos. A taxa

condominial tem sido consistente-

mente reajustada acima dos índi-

ces ofi ciais de infl ação, o que quer

dizer que o seu peso, no orçamento

doméstico, se eleva a cada ano.

Além de se constituir num substan-

cial peso no orçamento familiar, a

taxa condominial é também um

fator determinante na hora de se

tentar vender ou alugar o aparta-

mento. Havendo vários imóveis dis-

poníveis, a escolha do comprador

recai naquele de taxa condominial

mais baixa, pois, afi nal, sabe-se que

essa taxa é para sempre, como se

fosse um aluguel ou o IPTU.

Nestas circunstâncias, talvez fosse

o caso do síndico colocar entre suas

metas para 2012, medidas para

redução dos custos condominiais,

como energia, água e pessoal. E

dentre as medidas que poderão ser

tomadas, considere a terceirização

dos serviços, eliminando a folha

de pagamentos, recolhimento de

encargos, horas extras, 13º salário,

e inúmeras outras despesas como

vale transporte, cesta básica, taxa

sindical, confederativa, etc. Tudo

isso passa a ser responsabilidade da

empresa prestadora dos serviços.

Livrando-se desses problemas com

pessoal, você passará a ter muito

mais tempo para o laser com a fa-

mília e para a realização dos seus

projetos pessoais. A terceirização

está se tornando cada vez mais in-

dispensável para os condomínios,

pois garante substituição imediata

dos empregados faltosos ou inde-

sejáveis, garante supervisão diurna

e noturna, isenta o condomínio de

passivo trabalhista, e elimina quase

uma dezena de contribuições e im-

postos, simplesmente porque não

tem mais empregados.

Etore A. [email protected]

TERCEIRIZAÇÃO Decisões para 2012JURISPRUDÊNCIA

AGRAVO REGIMENTAL NO RE-

CURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE

COTAS CONDOMINIAIS. OBRI-

GAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO

REGIMENTAL IMPROVIDO.

O acórdão recorrido aplicou regu-

larmente a jurisprudência desta

Corte, no sentido de que a cobran-

ça de cotas condominiais, por se

tratar de obrigação propter rem,

pode ser proposta tanto contra o

promitente vendedor quanto o

promissário comprador. Agravo

regimental improvido.

Acordão

Vistos, relatados e discutidos os

autos em que são partes as acima

indicadas, acordam os Ministros

da Quarta Turma do Superior Tri-

bunal de Justiça, por unanimida-

de, negar provimento ao agravo

regimental, nos termos do voto

do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Mi-

nistros Carlos Fernando Mathias

(Juiz Federal convocado do TRF 1ª

Região), Fernando Gonçalves, Aldir

Passarinho Junior e João Otávio de

Noronha votaram com o Sr. Minis-

tro Relator.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CRÉ-

DITO HIPOTECÁRIO. CRÉDITO

ORIUNDO DE DESPESAS CONDO-

MINIAIS EM ATRASO. EXECUÇÃO.

PREFERÊNCIA. INCIDENTE DE

UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRU-

DÊNCIA. NÃO OBRIGATORIEDA-

DE DE INSTAURAÇÃO PELO JUL-

GADOR.

I - O crédito oriundo de despesas

condominiais em atraso, constitui

obrigação proter rem e, por isso,

prefere ao crédito hipotecário no

produto de eventual arrematação.

II - Ao incidente de uniformização

de jurisprudência suscitado pela

parte não está o julgador obrigado

a instaurá-lo. Agravo Regimental

improvido

Acordão

Vistos, relatados e discutidos os

autos em que são partes as acima

indicadas, acordam os Ministros da

Terceira Turma do Superior Tribu-

nal de Justiça, por unanimidade,

negar provimento ao agravo regi-

mental, nos termos do voto do Sr.

Ministro Relator. Os Srs. Ministros

Nancy Andrighi e Massami Uyeda

votaram com o Sr. Ministro Relator.

CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE

QUOTAS CONDOMINIAIS. LEGI-

TIMIDADE PASSIVA. OBRIGA-

ÇÃO PROPTER REM.

Em regra, aquele inscrito no re-

gistro imobiliário como o proprie-

tário, ao tempo da distribuição

da ação de cobrança e da consti-

tuição do débito, é o responsável

pelo pagamento das quotas con-

dominiais inadimplidas. Isso não

afasta eventual legitimidade pas-

siva do possuidor, em situações já

consolidadas pelo tempo. Juris-

prudência. Na ação de cobrança

de quotas condominiais pode o

credor escolher, entre aqueles

que tenham uma relação jurídica

vinculada ao imóvel (proprietário,

possuidor).


Providências do síndico para o início do anoJURÍDICO

Há na lei (Cód. Civil), a obrigatorie-

dade do síndico em convocar as-

sembleia dos condôminos, na forma

prevista na convenção, com o fi m de

aprovar o orçamento do novo ano, o

valor da taxa de condomínio (tam-

bém para o novo ano), bem como

para aprovar as contas do ano fi n-

do, eleição de novo síndico (se for o

caso), entre outras providências.

Art. 1.350. Convocará o síndico,

anualmente, reunião da assembleia

dos condôminos, na forma prevista

na convenção, a fi m de aprovar o

orçamento das despesas, as contri-

buições dos condôminos e a pres-

tação de contas, e eventualmente

eleger-lhe o substituto e alterar o

regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a as-

sembleia, um quarto dos condômi-

nos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir,

o juiz decidirá, a requerimento de

qualquer condômino.

Na maioria dos condomínios, esta

reunião, que é a assembleia ordiná-

ria, têm em suas convenções a data

que compreende em janeiro e mar-

ço de cada ano para sua realização

(tem sido assim na grande maioria

das convenções que nos chegam

para atualização). Portanto, o sín-

dico deve convocar esta assembleia

neste período para tratar principal-

mente de:

Prestação de contas do ano fi ndo:

Antes de submeter a aprovação das

contas do ano anterior, neste caso,

2011, o síndico deve solicitar ao

Conselho Fiscal o devido parecer,

para que seja submetido aos con-

dôminos para aprovação fi nal.

Aprovação do Orçamento

para o novo ano

O Síndico deve, com a colaboração

da empresa administradora e com

base nos gastos do ano anterior,

elaborar o orçamento para o novo

ano, montando a planilha de custos

além de levantamento das obras

de manutenção e atualização dos

equipamentos. Este procedimento

se chama “Orçamento” e não deve

prever apenas os gastos que irão

compor a taxa de condomínio, mas

também, o refl exo da inadimplên-

cia, afi nal de contas, problemas fi -

nanceiros em condomínios não são

fatos raros de acontecer. O síndico

quebra a cabeça durante todo ano,

tentando deixar em dia as contas e

ainda realizar todas as manutenções

e reformas necessárias. A inadim-

plência é a maior causadora desse

desgaste no caixa dos condomínios.

Medidas contra a falta de paga-

mento da taxa condominial nunca

são sufi cientes para derrotar de vez

o problema. Imagine só, o síndico

conseguiu colocar em dia todas as

contas. De repente, acontece um

imprevisto e aparece uma reforma

para fazer. Então, este paciente ad-

ministrador de condomínios verifi ca

o caixa e percebe que está zerado.

Para começar o ano bem, o síndico

precisa fazer um balanço de gastos

de 2011. Assim, ele sabe o quanto

se tem em caixa, se existem con-

tas atrasadas, se os prestadores de

serviço têm dinheiro a receber, etc.

Depois, o síndico precisa ponderar

os custos fi xos, analisando cuidado-

samente os gastos extras do último

exercício, mantendo um fundo de

reserva para despesas emergen-

ciais de grande vulto. Este dinheiro

da reserva não pode fi car parado

numa conta corrente. Ele deve ser

aplicado em poupança ou fundo

de renda fi xa. Essa programação

necessita de um acompanhamento

mensal, analisando criteriosamen-

te cada débito. Os condomínios que

estão terminando o ano no verme-

lho devem se programar melhor em

2012, reduzindo suas despesas.

Os reparos e manutenções preven-

tivas em elevadores, caixas d’água,

encanamentos, portões e equipa-

mentos de segurança evitam gastos

com reformas completas. Anual-

mente, o síndico tem a obrigação

de prestar contas por meio de re-

latório dos gastos, recebimentos,

saldo da reserva e contas bancárias.

A transparência dá credibilidade ao

serviço do administrador e deixa os

condôminos mais tranqüilos.

A Assembleia Ordinária

Modo e Forma de Convocação

Conforme estabelece o CCB, art.

1.350, as convocações devem ser cla-

ras e precisas, anunciando os assun-

tos ou matérias que serão debatidos,

juntamente com o horário e o local

onde será realizada a assembleia, o

qual deverá ser preferencialmente

na sede do condomínio. Deve a con-

vocação ser feita em conformidade

com o que determina a Convenção,

com correspondência devidamente

registrada ou protocolada.

Quanto à forma da convocação, em

especial, salvo entendimento con-

trário, a forma escrita, com compro-

vante de recebimento, é a que mais

condiz com as normas legais que re-

gem o condomínio edilício, a ter-se

em conta a nulidade da assembleia

deliberativa que não contar com a

convocação de todos os condôminos

(art. 1.354, do CC). Dessa forma, tan-

to o modo, quanto a forma de con-

vocação das assembleias deverão ser

objeto de tratativa na convenção do

condomínio, a fi m de evitar-se futu-

ra contrariedade de entendimentos.

Quem participa:

Tem participação na AGO, os condô-

minos ou seus representantes legais

(munidos de procuração), e quanto

aos inquilinos, estes, ao contrário do

que muitos pensam, não têm direito

COMO SE INSTALA:

A instalação da assembleia compe-

te a quem convoca. Normalmente

ao síndico é dada esta missão, por

ser ele o responsável (a princípio)

pelas convocações. Ao presidente

do Conselho Fiscal também pode

ser dada esta atribuição. Desde

que o síndico esteja ausente.

É importante que os trabalhos

sejam abertos rigorosamente no

horário determinado e que não

seja permitida a participação de

estranhos, principalmente com di-

reito a voz.

A assembleia, para funcionar de

acordo com os preceitos legais,

deve seguir alguns requisitos:

1- Os trabalhos devem ser inicia-

dos por quem convoca, devendo

ser feito preferencialmente em li-

vro próprio, o registro da presença

dos condôminos.

2- Para abrir os trabalhos , deve-

-se observar o quorum mínimo de

participantes exigido em conven-

ção, tanto em primeira chamada,

como em segunda e última.

3- Suprido o número exigido seja

em que chamada for , se em pri-

meira ou segunda, da qual de uma

para outra geralmente é dado um

prazo de 30 minutos, os presentes

de participar, isto desde a entrada em

vigor do (novo) Código Civil, o que

ocorreu em 11 de janeiro de 2003.

Antes desta lei, eles tinham este di-

reito, desde que fossem unicamen-

te na AGOa e o assunto que seria

votado, não estivesse diretamente

ligado a obras de benfeitorias e nela

também, não estivesse presente , o

proprietário do imóvel, ou seu pro-

curador.

Roteiro a ser seguido para iniciar e dirigir uma assembleia

elegem o presidente, o qual entre

os participantes, escolhe o secre-

tário.

Algumas convenções proíbem que o

síndico e o administrador presidam

ou secretariem as assembleias.

4- O Presidente, ao dar início aos

trabalhos, faz a leitura da pauta da

ordem do dia, e posteriormente, so-

licita que o secretário leia a ata da

assembleia anterior, que caso não

tenha ainda sido aprovada, deve ser

naquele momento.

5- Ao seguir as pautas, deve o pre-

sidente fi car atento para o quorum

qualifi cado que porventura algum

assunto o exija, devendo proceder

a votação de cada um, em separa-

do, cabendo apenas um voto para

cada unidade representada, sem-

pre de acordo com sua proporção.

6- Após esgotados todos os assun-

tos da pauta, deve ser declarada

encerrada a assembleia, não po-

dendo nela constar votação de te-

mas não constantes da pauta, sob

risco de anulação.

Inaldo Dantas - AdvogadoAdministrador de Condomínio - Presidente do Secovi - PB

e-mail: [email protected]


Salário Contribuição (R$) ............................................AlíquotaAté R$ 1.107,52............................................................................. 8 %De R$ 1.107,53 até R$ 1.845,87 .................................................. 9 %De R$ 1.845,88 até R$ 3.691,74................................................11 %20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verifi car de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

Zeladores .........................................................................R$ 878,70Porteiro, Vigia, Garagista, e Manobristas................................R$ 841,73Cabineiro ou Ascensorista ...............................................R$ 841,73 Faxineiro e demais ...........................................................R$ 804,75Acúmulo de cargo ..................................................................... 20%Adicional noturno ...................................................................... 20%Horas extras .............................................................................. 50%Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100%Cesta Básica ....................................................................R$ 130,00

Rendimento % Parc. DeduzirAté R$ 1.566,61 ............................................ isento De R$ 1.566,62 até R$ 2.347,85.................... 7,5% ......... R$117,49De R$ 2.347,86 até R$ 3.130,51.................. 15,0% ......... R$293,58De R$ 3.130,52 até R$ 3.911,63 .................. 22,5% ......... R$528,37Acima de R$ 3.911,63 ................................ 27,5% .......... R$723,95Abatimento por dependente: .............................................. R$157,47 Salário Família à partir de 01/01/2011

Até R$ 573,58 = R$ 29,41 por cotaAcima de R$ 573,59 Até R$ 862,11 = R$ 20,73 por cotaA cota do salário familia é paga para cada fi lho menor de 14 anos

- - - - - -

Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinteRecolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente.Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados. Reajuste de 8,75% com vigência a partir de 1o de outubro/11 até 30/09/12.

INDICADOR ECONÔMICO

PISO SALARIAL

INSS

OBRIGAÇÕES

MESES SALÁRIO INFLAÇÃO TR POUPANÇA Janeiro/11 R$540,00 0,79% 0,0715%Fevereiro R$540,00 1,00% 0,0524%Março R$545,00 0,62% 0,1212%Abril R$545,00 0,45% 0,0369%Maio R$545,00 0,43% 0,1570%Junho R$545,00 -0,18% 0,1114%Julho R$545,00 -0,12% 0,1229%Agosto R$545,00 0,44% 0,2076%Setembro R$545,00 0,65% 0,1003%Outubro R$545,00 0,53% 0,0620%Novembro R$545,00 0,50% 0,0645%Dezembro R$545,00 -0,12% 0,0937%

0,5719% 0,5527% 0,6218% 0,5371% 0,6578% 0,6120% 0,6235% 0,7086% 0,6008% 0,5623% 0,5648% 0,5942%

* Índice de infl ação IGP-M da FGV **Salário Mínimo - Janeiro/12 - R$622,00

IMPOSTO DE RENDA EM 2011


JURÍDICO

Pode até ser considerado normal,

após a entrega do condomínio, o

aparecimento de vícios, falhas ou

defeitos de construção, nas áreas

comuns ou privativas.

O síndico ou o proprietário da unidade

deve entrar em contato com a admi-

nistradora, solicitando uma vistoria e

os reparos necessários. A construtora

efetua os reparos com presteza.

Esse, o quadro ideal. Mas nem sem-

pre isso ocorre.

Há construtoras que não tomam

conhecimento ou alegam que o pro-

blema é de falta de manutenção e

se recusam a efetuar os reparos.

Nesses casos, o condômino ou o

condomínio, dependendo se o pro-

blema é nas áreas comuns ou na

área privativa, deve inicialmente

notifi car a construtora e, no caso de

não atendimento, propor a medida

judicial melhor aplicável ao caso,

que pode ser: Produção Antecipada

de Provas, Ação de Indenização por

Vícios de Construção, ou Ação de

Obrigação de Fazer.

Pode o síndico propor ação judicial

contra a construtora, com o fi m de

serem reparados os defeitos de cons-

trução das áreas comuns e das áreas

privativas, em nome dos condôminos?

A jurisprudência se inclina forte-

mente no sentido de que pode.

Eis alguns julgados:

O condomínio tem legitimidade ati-

va para pleitear direitos referentes às

áreas comuns e também às unidades

autônomas (Apelação 9294352-

32.2008.8.26.0000 – TJSP – 14ª Câm.).

“Obrigação de fazer – Condomínio

– defeito em construção que atinge

áreas comuns e unidades autônomas

– Ação proposta pelo condomínio

contra a construtora – Autorização

contida em assembleia condominial

– Legitimidade ativa “ad causam” do

condomínio reconhecida, inclusive

quanto às unidades autônomas, por

afetarem todos os condôminos – Re-

curso improvido” (Agravo de Instru-

Condomínio: Ação contra construtora

mento 9040416-76.2008.8.26.0000

– TJSP – 4ª Cam.).

“Processo. Legitimidade “ad causam”.

Ação de indenização por danos morais

e materiais ajuizada por condomínio

contra a construtora do edifício con-

dominial, por expressa autorização

da assembleia geral dos condôminos

e em prol dos titulares das unidades

autônomas...” (Agravo de Instrumento

0017994-03.2007.8.26.0000 – TJSP –

2ª Câm.).

“Vícios de construção. Indenização.

Inépcia da inicial – opção do condo-

mínio promover ação de obrigação

de fazer ou indenizatória. Ausência

de exigência legal de que proceda à

reparação antes de pleitear o valor ne-

cessário para solucionar os problemas

encontrados. Legitimidade e interesse

do condomínio – possibilidade dos

condôminos serem representados pelo

síndico para pleitear a reparação tanto

das áreas comuns, quanto das uni-

dades autônomas. Aplicabilidade do

art. 618 do Código Civil...” (Apelação

9121196-13.2002.8.26.0000 – TJSP

– 6ª Câm.).

“Legitimidade ativa – Condomínio

e Condôminos representados pela

síndica – O condomínio tem legi-

timidade para propor demanda de

reparação de danos decorrentes de

vícios na construção que resultem

em danos nas partes comuns e nas

unidades autônomas – Os condômi-

nos são titulares de direitos tutelados

coletivamente – Há nexo entre os

sujeitos ativos ligados pelo mesmo

contrato, ou seja, o origem é comum

para todos os titulares de interesses

ditos violados – Interesse comum –

Exegese da Lei 4.591/64, art. 22, §

1º - Autorização dada à síndica em

Assembléia Condominial...” (Apela-

ção 970967007 – TJSP – 35ª Câm.).

Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é

autor do livro “Condomínio:

Conheça seus Problemas”

[email protected]

Sistema integrado de segurança em condomínios - SISSEGURANÇA

Com a chegada do ano de 2012

renovam-se as esperanças de uma

melhoria na qualidade de vida da

população. Espera-se que haja uma

conscientização de todos, no que

diz respeito a um aumento dos ní-

veis de proteção da comunidade,

atingindo as camadas sociais em

sua totalidade e, principalmente,

que a violência baixe a patamares

aceitáveis dentro de nossa socieda-

de, tudo isto para que se alcance a

tão sonhada segurança e tranqui-

lidade. No entanto, para que esta

aspiração deixe de ser um sonho e

se torne realidade, faz-se necessá-

rio o comprometimento e empenho

de todas as pessoas, muitas vezes,

dando uma parcela a mais de sacri-

fício, no intuito de se chegar ao tão

almejado objetivo.

Não se pode acusar ou, melhor ainda,

responsabilizar exclusivamente as au-

toridades governamentais como sen-

do os únicos “culpados” pela situação

caótica pelo qual a sociedade atual

está enfrentando, mas é bom lem-

brar que, em vários casos, a omissão

e até mesmo a falta de informações

parte da própria população que

acaba se tornando vítima de muitos

delitos e atos inseguros.

Para que esta situação seja mini-

mizada é imprescindível a atitude

preventiva de todos os indivíduos, e

isto diz respeito aos seus atos mais

básicos, tais como exercer seus di-

reitos como cidadão, e a partir daí

exercer as garantias defi nidas pela

Constituição e pelas Leis.

Os condomínios, nos últimos anos,

têm-se proliferado bastante devido

ao excessivo aumento demográfi co

das metrópoles, causando a escas-

sez de espaço, porém, os princi-

pais motivos para que as pessoas

optem por residir nestes conjuntos

residenciais estão relacionados ao

conforto, tranquilidade e seguran-

ça, sendo esta última a causa mais

citada pelos condôminos, tendo em

vista os altos índices de criminalida-

de urbana.

Para que os condomínios possam

oferecer o nível de proteção ade-

quado aos seus moradores e, por-

tanto, auxiliar na garantia de um

dos direitos básicos, que é o da

moradia com segurança, vale lem-

brar que o mais importante é que

o sistema de segurança funcione

de forma integrada. Isso signifi ca

dizer que o Sistema Integrado de

Segurança - SIS é composto por três

componentes principais conforme

segue:

MEIOS TÉCNICOS E TECNOLÓGI-COS: São os equipamentos eletro-

-eletrônicos de segurança instala-

dos além da sua proteção física;

MEIOS ORGANIZACIONAIS: São

os planos de segurança, normas

e procedimentos para orientar as

pessoas que o executam;

MEIOS HUMANOS: Dizem respeito

às pessoas que, direta ou indireta-

mente, estão ligadas às atividades

de segurança do condomínio, es-

tando aí envolvidos os síndicos,

moradores, funcionários e adminis-

tradores.

Não podemos nos esquecer de citar

a importância dos órgãos de Segu-

rança Pública que devem, também,

estar aliados ao Sistema Integrado

de Segurança - SIS para que, nesta

união, possa chegar a um nível de

proteção satisfatório para os condo-

mínios.

Quando se fala em racionalizar os

meios existentes, deve-se atentar

para que haja perfeito entrosamen-

to no binômio homem-equipa-

mento: num sistema adequado de

segurança, onde um complementa

o outro e cada qual não pode sub-

sistir isoladamente.

Só com essa integração é que tere-

mos a efi ciência e a efi cácia na pro-

teção dos condomínios.

José Elias de Godoy

Especialista de Segurança em

Condomínios e autor dos livros

“Manual de Segurança em

Condomínios’’ e “Técnicas de

Segurança em Condomínios”.

[email protected]


VERÃO Os cuidados com o sol ultrapassam os limites do litoral

Os perigos do verão não estão pre-

sentes apenas nas praias. Claro, se

você vai viajar ao litoral, todas as

dicas a seguir também são aplica-

das. Porém, durante este período

do ano, as piscinas, quadras e pá-

tios dos condomínios fi cam mais

cheios e, por consequência, a ex-

posição ao sol é bem maior. Vale a

pena informar os condôminos, que

aproveitam as férias para descansar

em casa mesmo, sobre métodos

que previnem aquela incômoda

ardência nas costas e até doenças

mais graves.

Verão nas grandes cidades Cidades são locais com muita ins-

tabilidade de tempo por causa do

desmatamento e da poluição con-

centrada. Porém, com ou sem varia-

ção climática, a verdade é que nesta

época do ano qualquer aparição do

sol será convertida imediatamente

numa invasão das áreas comuns do

edifício por condôminos e seus de-

pendentes, com muita vontade de

socializar e aproveitar o sol. E justa-

mente este sol, cuja luz é improtan-

te para a absorção de diversas vita-

minas, que pode causar problemas.

Especialmente em momentos nos

quais as pessoas tendem a não se

proteger, se expõem ao sol em ho-

rários inadequados. Algumas vezes,

por engano, pois não levam em

conta o horário de verão, quando o

alerta deve ser propagado.

A exposição prolongada e desprote-

gida ao sol pode causar queimadu-

ras leves, que podem ser tratadas

facilmente, até facilitar o apareci-

mento de câncer de pele, que é um

dos tipos mais comuns no Brasil.

Por isso, é importante que todos os

condôminos sejam conscientizados

desta ameaça.

O bronzeamento é uma defesa da

pele contra as radiações solares

nocivas. O pigmento chamado me-

lanina é o responsável por esta pro-

teção, que apesar de efi ciente, não

é perfeita.

Normalmente, em exposições des-

controladas ao sol, o primeiro pro-

blema é a queimadura. Sensação

de ardor e o inchaço são os sintomas

mais comuns. Na sequência pode vir

a insolação, que se caracteriza pela

perda excessiva de água (desidrata-

ção), levando a mal estar e tontura.

Porém, pode ser bem pior. Caso o

indivíduo tome muito sol sem pro-

teção, durante muito tempo, corre o

risco de adquirir câncer de pele.

AutoexameUma das formas mais importantes

para detectarmos alterações na

pele que podem indicar uma doen-

ça, seja ela câncer ou apenas uma

micose, é o autoexame. Deve-se

analisar a pele do corpo inteiro, em

busca de alterações.

O mais normal são descamações

geradas por fungos, localizados,

geralmente, entre os dedos dos

pés, das mãos ou na unha. Este é

um importante problema de saú-

de pública, pois o fungo pode ser

transmitido facilmente e, por isso,

deve-se exigir exames médicos

para quem frequenta a piscina do

condomínio.

Já as neoplasias de pele podem ser

identifi cadas por características claras:

• Manchas que coçam, sangram ou

descamam;

• Pintas irregulares que mudam de

cor, forma ou tamanho;

• Feridas que não cicatrizam em

quatro semanas.

Caso você identifi que uma lesão

com estas características, agende o

mais rápido possivel uma visita com

o médico, para que ele avalie da me-

lhor forma possível e realize o pro-

cedimento curativo mais adequado.

Como protegerMuito melhor do que tratar, é evi-

tar que tenhamos uma doença. O

melhor é que os cuidados mínimos

previnem contra diversas doenças.

O primeiro cuidado fundamental é

evitar os horários de sol muito for-

te (das 11 às 17 horas), lembrando

que estamos no horário de verão.

Independente da hora, deve-se

utilizar sempre o protetor solar em

quantidade adequada. Bebês não

devem ser expostos diretamente

ao sol . Pessoas de todas as idades

devem se hidratar constantemente

para evitar desidratação.

Protetor solarProtetor solar não é uma armadura.

Ele deve ser utilizado de forma ade-

quada para que proteja. Para isso, é

preciso aplicar a quantidade deter-

minada. Não adianta passar uma

gotinha e espalhar pelo corpo inteiro

e passar todo o dia. É necessário pas-

sar novamente após a piscina, já que

a água retira boa parte da proteção.

O mais importante é saber que

além do famoso fator FPS (que é a

proteção contra os raios ultraviole-

tas tipo B), existe a proteção PPD

(contra os raios ultravioletas tipo A,

que também são maléfi cos).

Fiz tudo errado! Como tratar as

queimaduras?

O primeiro passo para tratar quei-

maduras solares é utilizar um creme

hidratante para que ela se recupere

rapidamente. Compressas com água

fria ajudam, bem como pomadas es-

pecifi cas, que podem ser adquiridas

em farmácias. Não volte para o sol,

nem com roupa, pois ela deixa par-

te dos raios passar, o machucado irá

piorar e poderá ocorrer a formação

de manchas na pele após a cicatriza-

ção. Também evite permanecer mui-

tas horas dentro da água fria.

A hidratação do corpo é impres-

cindível. Tome bastante água, pelo

menos os dois litros recomendados

pela Organização Mundial da Saú-

de. Evite coçar. A tentação pode ser

grande, mas a lesão pode ser maior!

É fundamental saber quando o mé-

dico deve ser consultado. Caso a dor

seja intensa, você possua bolhas

pela pele, febre ou vômitos, vá di-

reto para um consultório ou pronto-

-socorro.

Classifi cados do Síndico
















Separe, recicle e contribua com a preservação do meio ambienteRECICLAGEM

Todos os dias vejo lixo sendo joga-

do na rua pelos transeuntes, atira-

do pelas janelas dos carros, des-

cartado em terrenos impróprios,

largado na areia da praia e por aí

vai. Costumo refl etir, na mesma

proporção em que me deparo com

estas tristes situações, sobre o

descaso humano com o meio am-

biente. As desculpas são sempre as

mesmas: "Todo mundo joga", "não

é um papelzinho que vai poluir a

Materiais recicláveis mais comuns

cidade" e até "sem lixo na rua, os

garis não teriam emprego".

Não podemos nos conformar com

a falta de educação que banaliza

o absurdo, deixando em um plano

secundário as primordiais obri-

gações do homem com a nature-

za. Materiais de todos os tipos e

procedências são descartados em

imensas quantidades todas as ho-

ras. Vocês querem números? Então,

preparem-se! São mais de 200 mil

toneladas de resíduos descartados

todos os dias no Brasil. Os aterros

estão saturados, o sistema de coleta

já não funciona como antigamente

em todo o país e, se nada for feito,

viveremos dentro de uma enorme

lata lixo.

Felizmente, algumas pessoas cons-

cientes tentam evitar este futuro

apocalíptico dos fi lmes de fi cção

cientifi ca. Se cada um de nós pro-

duz, em média, 600g de lixo por

dia, a ação de cada indivíduo é mui-

to importante. Não adianta esperar

todo mundo fazer o correto para

começar. O início depende de cada

um de nós. O primeiro movimento

é reduzir a quantidade de lixo que

você produz.

Lembre-se que nem toda emba-

lagem é lixo e muitas delas são

recicláveis. Entretanto, é necessário

conhecer a coleta seletiva para dar

o destino certo para cada material.

Assim vocês poderão implementar

o sistema em seus condomínios e

ajudar na educação da sociedade.

Plástico• Garrafas, embalagens de produ-

tos de limpeza

• Potes de cremes, xampus etc.

• Tubos e canos

• Brinquedos

• Sacos, sacolas e saquinhos de leite

• Isopor

Alumínio• Latinhas de cerveja e refrigerante

• Esquadrias e molduras de quadros

Metais ferrosos• Molas e latas

• Tampas

• Ferragem

Papel e papelão• Jornais, revistas, impressos em geral

• Papel de fax

• Embalagens longa vida

• Formulários

• Caixas

• Cartolina

• Fotocópias

Vidro• Frascos, garrafas etc.

• Vidros de conserva

• Copos

• Cacos

• Potes

Materiais não recicláveis• Cerâmicas

• Vidros pirex e similares

• Acrílico

• Lâmpadas fl uorescentes

• Papéis plastifi cados, metaliza-

dos ou parafi nados (embalagens

de biscoito, por exemplo)

• Papéis carbono, sanitários, mo-

lhados ou sujos de gordura

• Fotografi as

• Espelhos

• Fitas e etiquetas adesivas.

• Pilhas e baterias de celular (estes

devem ser devolvidos ao fabrican-

te). Existem também postos de

coletas em mercados e farmácias.

Pequenos passos fazem a diferença.

A Prefeitura de São Paulo tem um sis-

tema efi ciente de coleta seletiva. Você

só precisa levar a sério, informando os

condôminos da importância de uma

grande adesão. Atualmente, 1.871

condomínios residenciais da capital

paulista participam do programa.

Dicas da prefeitura para separar o

lixo corretamente:

• Plásticos: lave-os bem para que

não fi quem restos do produto, prin-

cipalmente no caso de detergentes e

xampus, que podem difi cultar a tria-

gem e o aproveitamento do material

• Vidros: lave-os bem e retire as

tampas.

• Metais: latinhas de refrigerantes,

cervejas e enlatados devem ser

amassados ou prensados para faci-

litar o armazenamento.

• Papéis: podem ser guardados di-

retamente em sacos plásticos

Vale lembrar que não é necessária a

separação do material reciclável por

tipo. Só é preciso separar o material

seco do úmido.

Para mais informações sobre cen-

trais de triagem, postos de coleta,

locais atendidos pela coleta porta a

porta ou de como participar do pro-

grama de coleta seletiva, ligue para

o 156 (Central de Atendimento do

Departamento de Limpeza Urbana),

(11) 3397-1723/24 (Alô Limpeza)

ou acesse http://www.prefeitura.

sp.gov.br

e

a

“ L e m b r e - se que nem toda em-balagem é lixo e muitas delas são recicláveis

“

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Edição de Janeiro/12