Einzelhandelskonzept für die

Stadt Luxemburg

City Management

Zielsetzung

Fachgutachten zur Standortbewertung und ggf. zur konkreten Steuerung des Einzelhandels

„Handel ist als Teil der Dynamik einer Stadt im urbanen Kontext von größter Wichtigkeit“

Mittel- und langfristiger Orientierungsleitfaden für Politik, Verwaltung und Unternehmen Leitbild Handel Handlungskonzept für die Stadt und die ansässigen Unternehmen, Entscheidungshilfe für anstehende Projekte

Rahmenbedingungen

Europäische Wachstumsregion

Fehlende koordinierte Einzelhandelssteuerung (mit denNachbargemeinden)

Verkaufsflächenkonzentration z.T. in nicht integrierten Lagen

Hervorragende Gestaltungspotenziale am Standort

Mit dem EH Konzept erhält die Stadt erstmals eine detaillierte Bestandsaufnahme des Handels der Stadt sowie z.T. der angrenzenden Gemeinden

Integration der Daten in das WEBSYS – das „Web-Stadt-Informationssystem“ der Stadt Luxemburg

Bestandsaufnahme Einzelhandel

Lfd. Nr.Stadtbezirk Str. HNr. Name Sortiment BR Typ VKF S VKF G763 Beggen Rue de Beggen 154 Star Market Tankstelle 1 B 60 60762 Beggen Rue de Beggen 159 Pharmacie du Cedre Apotheke 3 L 40 40761 Beggen Rue de Beggen 169 Leerstand Leer x x x x756 Beggen Rue de Beggen 170 Charme Decor GPK 19 G 80 80755 Beggen Rue de Beggen 174 Bouton d'Or Handarbeitsbedarf 8 G 20 20760 Beggen Rue de Beggen 187 Foto Trade Bilderrahmen 17 G 160 360760 Beggen Rue de Beggen 187 Foto Trade Foto 23 120760 Beggen Rue de Beggen 187 Foto Trade GPK 19 80751 Beggen Rue de Beggen 192 Sinner Backwaren 1 A 20 20758 Beggen Rue de Beggen 219 Leerstand Leer x x x x759 Beggen Rue de Beggen 219 Leerstand Leer x x x x764 Beggen Rue de Beggen 219 Megastore Blue Vision Erotikartikel 31 G 210 210757 Beggen Rue de Beggen 225 Leerstand Leer x x x x752 Beggen Rue de Beggen 251 Bang & Olufsen Unterhaltungselektronik22 F 100 100753 Beggen Rue de Beggen 251 Style Parquet Bodenbeläge 20 G 50 50754 Beggen Rue de Beggen 251 Institut Rosanna Parfümerie 4 G 30 30749 Beggen Rue de Beggen 277 Leerstand Leer x x x x750 Beggen Rue de Beggen 281 Shell Select Tankstelle 1 B 80 80618 Beggen Rue de Beggen 233-241Sport Plus Sportartikel 9 J 1000 1000619 Beggen Rue de Beggen 233-241Leerstand Leer 8 x x x620 Beggen Rue de Beggen 233-241Rêves du Orient Teppiche 16 G 100 100621 Beggen Rue de Beggen 233-241Match Verbrauchermarkt 1 E 1640 2200621 Beggen Rue de Beggen 233-241Match Drogerieartikel 4 350621 Beggen Rue de Beggen 233-241Match Textilien 8 80621 Beggen Rue de Beggen 233-241Match Hausrat 19 70621 Beggen Rue de Beggen 233-241Match Spielwaren 14 40621 Beggen Rue de Beggen 233-241Match Blumen 5 20

Beispiel WEBSYS - Einzelhandelsbesatz Ville-Haute

Detaillierte Analyse nach Stadtteilen

Stadtteil Einwohner

Verkaufs-flächein m²

Umsatz inMio. €

Nachfrage-volumen in

Mio. €Handels-

zentralität

Verkaufs-fläche

je Ew. in m²

Ville-Haute 2.763 37.630 198,4 26,6 745 13,62Bonnevoie 14.527 8.930 53,7 141,0 38 0,61Gare 8.133 28.060 167,0 78,9 212 3,45Hollerich 5.936 5.700 15,0 57,6 26 0,96Gasperich 4.790 10.580 45,1 46,5 97 2,21Cessange 2.463 185 1,3 23,9 5 0,08Merl 3.797 1.675 10,6 36,9 29 0,44Belair 9.150 2.410 21,2 88,8 24 0,26Limpertsberg 8.467 2.010 18,5 82,2 23 0,24Rollingergrund 3.386 1.030 5,8 32,9 18 0,30Muhlenbach 1.326 180 1,3 12,9 10 0,14Eich 2.065 1.510 6,7 20,0 33 0,73Beggen 2.684 5.725 37,8 26,1 145 2,13Dommeldange 1.840 4.160 9,5 17,9 53 2,26Weimerskirch 1.623 0 0,0 15,8 0 0,00Kirchberg 4.401 17.450 106,1 42,7 248 3,97Hamm 1.261 610 2,5 12,2 20 0,48Neudorf / Weimershof 3.761 1.175 10,7 36,5 29 0,31Cents 4.533 1.040 9,8 44,0 22 0,23Clausen 774 30 3,0 7,5 40 0,04Pfaffenthal 1.123 60 0,2 10,9 2 0,05Grund 717 280 2,0 7,0 29 0,39Pulvermühl 382 200 1,7 3,7 46 0,52Stadt Luxemburg 89.902 130.630 727,9 872,6 83 1,45

Analyse

Kaufkraft 2010:

Bevölkerung der engeren Stadtregion Luxemburg (ca. 123.000 EW)

ca. 90.000 EW Stadt Luxemburgca. 33.000 EW im engeren Verflechtungsbereich

verfügt laut CIMA Berechnung über eine Kaufkraft von insgesamt rund 1,23 Mrd. EUR:

Geschätzter Kaufkraftzuwachs bis 2020:

+23.000 EW in der gesamten Stadtregion= 266 Mio. EUR Zuwachs

Quelle: CIMA 2010

Stadtregion Luxemburg

Zone I:Stadt Luxemburg89.902 Einwohner

Zone II:Engere Stadtregion32.924 Einwohner

Verkaufsflächenbewertung der Stadt Luxemburg

„Mit Blick auf die Versorgungsfunktion der Stadt Luxemburg als Oberzentrum ist die ermittelte Verkaufsflächenausstattung je Ew. mit 1,45 m² / Ew. unterdurchschnittlich entwickelt.“

„Mit 2,22 m² je Ew. liegt die ‚engere‘ Stadtregion fast an der Spitze im Vergleich mit anderen deutschen Städten. Dies belegt deutlich den hohen Wettbewerbsdruck des Einzelhandels in der Stadt Luxemburg durch das breit gefächerte Angebot an Einkaufszentren und Fachmärkten im Umland.“

Quelle: CIMA 2010

1.321.441.451.451.47

1.531.531.54

1.591.601.61

1.731.77

1.901.951.96

2.062.22

3.51

0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00

Bonn

Düsseldorf

Gelsenkirchen

Luxemburg

Bremen

Hannover

Köln

Leipzig

Nürnberg

Dresden

Bochum

Karlsruhe

Aachen

Kiel

Mannheim

Augsburg

Münster

'Engere' Stadtregion Luxemburg

Trier

Verkaufsflächendichte im Städtevergleich

Quelle: CIMA 2010

Handelsumsatz in der Stadt Luxemburg

CIMA Warengruppe

Umsatz inMio. €

Nachfrage-volumen

StadtLuxemburg

Handels-zentralität

StadtLuxemburg

Kaufkraft-strom

per Saldo(in Mio. €)

Periodischer Bedarf 368,3 477,9 77 -109,6Lebensmittel und ReformwarenAlkoholische Getränke, Tabakwaren 247,7 356,0 70 -108,3

Gesundheits- und Körperpflege(einschließlich Putz- und Reinigungsmittel, Optik)

120,6 121,9 99 -1,3

Persönlicher Bedarf insgesamt 199,4 126,7 157 72,7Fashion / Bekleidung / Wäsche 157,7 69,3 228 88,4Schuhe 18,3 22,6 81 -4,3Übriger persönlicher Bedarf(Uhren, Schmuck, Lederwaren; Accessoires) 17,4 21,5 81 -4,1Heimtextilien 6,0 13,3 45 -7,3

Medien und Technik insgesamt 63,7 89,2 71 -25,5Bücher, Schreibwaren 31,8 38,7 82 -6,9Elektroartikel/UnterhaltungselektronikFoto, PC und Zubehör, Neue Medien 31,9 50,5 63 -18,6

Spiel, Sport, Hobby Gartenbedarf, Blumen 31,2 55,4 56 -24,2

Hausrat, Glas, Porzellan 16,5 7,7 213 8,8

Einrichtungsbedarf(Möbel, Teppiche, Bodenbeläge) 36,5 63,6 57 -27,1

Baumarktkernsortiment, Sonstige 12,3 52,1 24 -39,8

Einzelhandel insgesamt 727,9 872,6 83 -144,7

Quelle: CIMA 2010

Umsatzanteil Stadt Luxemburg:

Die Stadt weist laut CIMA Berechnung einen netto Kaufkraftverlust von ca. 145 Mio. EUR auf

Quelle: CIMA 2010

Gesamtbewertung des Handels der Stadt Luxemburg

„Unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung

Überproportionales Verkaufsflächenwachstum in der Stadtregion (La Belle Etoile, City Concorde, Walferdange, Howald)

Kaufkraftabflüsse aus der Stadt in allen Sortimenten

Fashion/Bekleidung: Fehlen von qualitätsorientierten großflächigen Absatzformen (z.B. Bram, P&C, Printemps)

Lebensmittel/Reformwaren: Erhebliche Nahversorgungsdefizite. Überdurchschnittlich hohe Kaufkraftbindung in den regional positionierten Hypermärkten (CACTUS, AUCHAN, CORA (CITY CONCORDE, Foetz)

Bedeutungsverlust der Stadt als Einzelhandelsstandort in Relation zur steigenden Versorgungsbedeutung des Einzelhandels in den Umlandgemeinden“ Quelle: CIMA 2010

Bewertung „Ville Haute“

„Abwechslungsreiches Einkaufslagennetz mit konsequenter Qualitäts- und Markenorientierung (Grand Rue, Rue Philippe II und Rue de Capucins)

Ergänzende Lagen mit überwiegend qualitätsorientierten und auf spezifische Zielgruppen ausgerichteten Einzelhandel (Rue de Boucherie, Rue du Fosse, Rue du Marché aux Herbes und Rue Beaumont)

Kernkompetenz: Persönlicher Bedarf (rd. 52% der Verkaufsflächen und rd. 58 % des Umsatzvolumens)

Kleinflächige und mittelgroße Betriebseinheiten dominieren. Es fehlt bisher an großflächigen Magneten mit regionaler und internationaler Sogkraft.“

Quelle: CIMA 2010

Bewertung „Quartier Gare“

„Verdichteter überwiegend konsumorientierter Einzelhandels-besatz entlang der Avenue de la Gare zwischen dem Boulevard d‘Avranches und dem ‚Place de la Gare

Avenue de la Liberté: Einzelhandelsbesatz nur zwischen Place de la Gare und dem ‚Place de Paris‘

Rund um den ‚Place de Strasbourg‘: Ergänzendes Nahversorgungszentrum mit CACTUS und Feinkostangeboten etabliert.

Mit der Neuansiedlung von SATURN und der Erweiterung von H&M an der Avenue de la Gare gewinnt die Lage Gare an Attraktivität.“

Quelle: CIMA 2010

Sicherung des Standortes

Sicherung des Einzelhandelszentrums (1)

Aktivitäten zur Sicherung und Stärkung der EH-Zentren in der Stadt Luxemburg: (CIMA)

„Stärkung der Zentrenlagen ‚Ville Haute‘ und Gare‘

Realisierung von Nischenkonzepten mit Alleinstellungs-merkmalen an Ergänzungsstandorten (‚Stilwerk, Globe-

trotter, Kfz-Boulevard)

Realisierung des Centre AUCHAN in Gasperich zur Optimierung der Nahversorgung und effizienten Bindung regionaler Kaufkraftpotenziale“

Quelle: CIMA 2010

Sicherung des Einzelhandelszentrums (2)

„Konsequenter Ausbau von ‚markenorientierten‘ und zielgruppen-spezifischen Konzepten in der ‚Ville Haute‘

Ausnutzung von Standortpotenzialen zu Verkaufsflächener-weiterungen

Hamilius, Grand Rue, Gare, …

Etablierung großflächiger Absatzformen stärker qualitätsorientiertin der ‚Ville Haute‘ (P&C, Bram) oder stärker konsumorientiert imBereich ‚Gare‘ (PRIMARK)

Konsequente Verbesserung der Qualität (Service/Präsentation) sowie der Werbung für den Einzelhandel“

Quelle: CIMA 2010

Aufwertung „Ville Haute“

„Realisierung von maximal 15.000 m² Verkaufsfläche mit der Etablierung bisher fehlender ‚Metropolenkonzepte‘ des Einzel-handels; mögliche Ankermieter: GALERIE LAFAYETTE, FNAC, bram, P&C

Diese Projektrealisierung ist nur optimal gestaltbar, wenn auf konkurrierenden Besatz im Standortbereich ‚Place Etoile‘ verzichtet wird.

Flankierende Maßnahmen: Flächenmanagement - ggf. die Zusammenlegung von Ladenlokalen zur Schaffung größerer Einheiten

Weitere Ansiedlung von Konzepten des spanischen Inditex-Verbundes (BERKSHA, PULL&BEAR)“

Quelle: CIMA 2010

Aufwertung „Quartier Gare“

„Nutzungsoptimierung im südlichen Standortbereich (Ecke Av de la Liberté – Av. De la Gare) mit Neufassung des ‚Place de la Gare‘

Zusätzliches Verkaufsflächenentwicklungspotenzial von 5.000 m² bis 8.000 m²

Ergänzende Kompetenzfelder: ‚Spiel, Sport, Hobby‘

Im Textilsegment sind Betreiberkonzepte wie PRIMARK oder die Filialschienen der Inditex-Gruppe (BERKSHA, PULL&BEAR) relevant“

Quelle: CIMA 2010

Bewertung der entstehenden Standorte durch CIMA 2010

Place de l‘ Etoile

„Innenstadtnaher Standort mit guter Erreichbarkeit. Jedoch: Ansiedlung von Sortimenten wie in der ‚Ville Haute‘ löst Verdrängung und Schwächung der ,Ville Haute‘ aus.

Entwicklungsansatz: Etablierung von Angebot komplementär zum Angebot ,Ville Haute‘: Einrichtungsbedarf, Design, LifeStyle, Informationstechnologie

Verkaufsflächendimensionierung: max. 10.000 m² (abhängig von Plänen für das Areal PAUL WURTH)

Zusätzlich: Verbrauchermarkt mit bis zu 2.500 m² zur Optimierung der Nahversorgung für die Stadtteile Belair und Limpertsberg“

Quelle: CIMA 2010

Areal PAUL WURTH

Quelle: JSWD Generalplaner GmbH;Chais & Morel et associes

Quelle: Albert Speer & Partner

Quelle: Albert Speer & Partner

„Akzentuierung durch Verdichtung (‚Landmarken‘)

Innovativer, konsumiger Handel, Trendsetter, ‚Stilwerk‘; GLOBETROTTER

Begrenztes Potenzial aufgrund Wettbewerbskulisse

Verzahnung mit ‚Quartier de la Gare‘ von hoher Bedeutung“

Quelle: CIMA 2010

„Bahnhof ‚Cessange‘ als Entwicklungspol mit Konzentration von Handelsnutzungen (geplantes städtebauliches Konzept unrealistisch)

Vorwiegend Büronutzungen am Boulevard (realistisch)

Attraktive Stadtkante in der Verzahnung mit Freiflächen(„Grüne Finger‘; Ansatz zur Absicherung attraktiver Wohngebiete)

Handelsnutzungen überdimensioniert und nicht realistisch;

Standort für Kfz-Handel, (ggf. Kfz-Boulevard)“

Gare Cessange

Quelle: CIMA 2010

Cloche d‘Or

„Realisierung des AUCHAN Shopping Centre mit einer maximalen Verkaufsfläche von 28.000 m²; Orientierung auf Massenkonsummit Bindung überregionaler Kaufkraft von den Autobahnen A1, A6 und A3

Übernahme der Nahversorgung für die Stadtteile Cessange und Gasperich

Bei 28.000 m²: Prognostizierte Umsatzverlagerung von rd.17,0 Mio. € aus der ‚Ville Haute‘ sowie ca. 18 Mio. € aus dem Quartier Gare = Umsatzverlagerungseffekte zwischen 7% und 9% (Ville Haute) und 10-12% (Gare)“

Quelle: CIMA 2010

Cloche d‘Or (2)

„Kommt es zur Realisierung vergleichbarer Projektansätze an zum Teil noch verkehrsgünstigeren Standorten (Livange, Wickrange), müsste das Center noch mehr Kaufkraft aus dem Stadtgebiet und von den bereits etablieren Centern binden.

Dies würde die Angebotsqualität des Einzelhandels in der Stadtregion Luxemburg insgesamt gefährden.“

Quelle: CIMA 2010

Livange

„Realisierung des neuen Nationalstadions mit Outlet – Mall.Das FOC soll im Toppmarkensegment angesiedelt sein.

Verkaufsflächendimensionierung: rd. 80.000 m² (inklusive FOC)

Sechsstreifiger Ausbau der Autobahn A3 im Umfeld der Anschlussstelle Livange

Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (‚CFL‘)

Hohe Strahlkraft auf die Stadtregion Luxemburg und die Südregion;

Projektvorhaben begrenzt örtliche Gestaltungsspielräume“

Quelle: CIMA 2010

Wickrange

„Verkehrsorientierter Standort in der ‚Zwischenlage‘ am Standort ‚ASPORT‘

In der vorgesehenen Dimensionierung hohe überörtliche Strahl-kraft mit negativen Auswirkungen auf Gestaltungsspielräume des Einzelhandels in der Stadtregion Luxemburg und in der Südregion“

Sortiment / Absatzform / Betriebstyp

Verkaufs-flächein m²

Umsatz-erwartungin Mio. €

Flächen-produktivität

in € / m²

Lebensmittel (insbesondere Hypermarkt) 1.800 17,0 9.444

Parfümerie-; Drogeriewaren 3.000 13,5 4.500

Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 3.300 19,0 5.758

Schuhe, Lederwaren 1.400 5,5 3.929

Fashion / Bekleidung 13.200 53,5 4.053

Bücher / Schreibwaren 300 1,5 5.000

insgesamt 23.000 110,0 4.783

Quelle: CIMA 2010

Ville Haute; (+ max. 15.000 m²(Oberzentrale Versorgungsfunktion)

Gare; (+ max. 5.000 – 8.000 m²(Oberzentrale Versorgungsfunktion; Arrondierung des Besatzes)

Etablierte regionale Shopping Center

Etablierte Fachmarktstandorte mitüberörtlicher Nahversorgungsfunktion

Ergänzender überörtlicher Versorgungs-standort (AUCHAN Center Gasperich)

Einzelhandelsstandorte mit Nischenkonzepten

Design, Lifestyle, Nahversorgung

Kfz ‚stilwerkGlobetrotter

Strategisches Handlungskonzept Stadt Luxemburg

Danke für Ihre Aufmerksamkeit

City Management