EL ARTICULO DEL CODIGO CIVIL Y …historico.juridicas.unam.mx/.../rev/dernotmx/cont/7/cnt/cnt2.pdf · trabajo a la benevolente consideración del jurado revisor que se sirva designar

EL ARTICULO 900 DEL CODIGO CIVIL Y LA COMPROBACION ANTE NOTARIO

DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Por José SERRANO ACEVEDO

www.juridicas.unam.mxEsta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jurídica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

http://biblio.juridicas.unam.mx

P R E A M B U L O

La persona que lleva a cabo una construcción sobre un terreno que le pertenece, cuando desea vender ocurre ante un notario y le comprueba su derecho de propiedad sobre el predio mediante el título correspondiente, agregando, bajo protesta de decir verdad, que la cons- trucción la ha hecho ella y a sus expensas.

Con esa sola declaración el notario autoriza el contrato que tiene por objeto la enajenación de la construcción y del terreno que ocupa.

Este modo de proceder me ha causado extrañeza y ha originado en mí el deseo de averiguar su razón de ser desde un punto de vista especu- lativo. Pretendo investigar, en la defkiente manera que me es dable, si dicho modo d e proceder está basado en alguna disposición legal o simplemente está impuesto por la imposibilidad de actuar de otra manera.

Con el objeto de satisfacer asimismo el requisito que es usual en los planteles de enseñanza profesional, presento como tesis el presente trabajo a la benevolente consideración del jurado revisor que se sirva designar la "Escuela Libre d e Derecho". en la que he hecho mis estu- dios profesionales y de la que deseo obtener mi título de abogado.

México, D. F., 26 d e junio de 1958



CAPITULO 1



La Propiedad y los modos de adquirirla

1 .-LA PROPIEDAD.

La palabra propiedad como denominación técnica del poder supre- mo sobre una cosa se empezó a usar en la época imperial de Roma. especialmente para oponer dicho poder al derecho de usufructo.

Con anterioridad se había hablado de dominio y antes aún de man- cipium, según advierte el maestro Pedro Bonfante (Instituciones d e De- recho Romano, Madrid 1929, página 250).

Diversas definiciones se han dado d e la propiedad, y entre ellas citaré sólo las dos siguientes: la primera de un romanista y la segunda de un civilista.

A.-Bonfante en la obra citada define la propiedad como "el se- ñorío más general sobre la cosa. ya sea en acción, ya sea por lo menos en potencia".

El autor explica su definición diciendo que habla del "señorío más general", porque las facultades del propietario no se pueden determinar enumerando lo que puede hacer. ya que el titular del derecho d e propiedad puede ejercitar todas las facultades posibles, teniendo en cuenta la naturaleza misma de cada cosa y las limitaciones que él mismo se haya impuesto de conformidad con las leyes. Pueden, en cambio, deter- minarse en forma positiva algunas limitaciones a ese derecho de propiedad, limitaciones que han variado y varían según los tiempos y los lugares.

Dice asimismo dicho autor que se trata d e un poder "ya sea en ac- ción, ya sea por lo menos en potencia" en virtud de que en un momento determinado puede suceder que el propietario no tenga efectivamente la disposibilidad material sobre su bien, lo cual no afecta la naturaleza misma del derecho de propiedad.

B.-Planiol define el derecho de propiedad como aquel "en virtud del cual una cosa se haya sometida, de modo perpetuo y exclusivo. a la acción y a la voluntad de una persona". (Tratado Práctico de Dere- cho Civil Francés,-Habana 1930.-Tomo 111 número 21 1 ) .

Es un derecho exclusivo porque cuando afirmamos que alguien es propietario de una cosa, negamos que cualquier otra persona pueda tener igual caracter respecto de la misma.

Es un derecho perpetuo por su naturaleza y no puede perderse por el solo hecho de no hacer uso de él. Este principio de perpetuidad sufre



sin embargo algunas importantísimas excepciones, piénsese simplemente en el derecho del propietario que queda sujeto a una condición re- solutoria.

Planiol critica al Código Civil Francts que en su articulo 544 define la urooiedad como "el derecho de sozar v de disponer de las cosas del moio más absoluto".

Nuestro Código Civil de 1928 escapa a la crítica anterior ya que . ~

con mejor técnica-legislativa se abstiene de dar una definición de la propiedad y simplemente dispone en su artículo 830 que el propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y mo- dalidades que fijen las leyes".

De la simple lectura de ambos artículos puede concluirse fácilmen- te que el Código Civil Francés nos presenta una concepción individua- lista de la propiedad, semejante al concepto absoluto de la misma que se atribuye al derecho romano y que según los comentadores era el "jus utendi, fruendi et abutendi, quatenus juris ratio patitur". El derecho romano, sin embargo, imponía a la propiedad ciertas limitaciones, como por ejemplo la de que el propietario de un fundo no podía cultivarlo hasta el límite preciso sino que debía dejar un espacio libre (limitación esta más b ~ e n de carácter religioso); el propietario tampoco podía va- riar el curso de las aguas con perjuicio de otros fundos; adviertase, finalmente, que hubo algunos casos de expropiación de propiedades de particulares por causa de utilidad o interés general.

Nuestro código citado presenta, en cambio, un aspecto diverso del derecho de propiedad al atribuirle claramente una función social.

Dicha función social aparece en los siguientes artículos: "Artículo 831.-La propiedad no puede ser ocupada contra la vo-

luntad de su dueño, sino por causa d e utilidad pública y mediante in- demnización".

"Artículo 833.-E1 Gobierno Federal oodrá exoro~ ia r las cosas aue - . - . . pertenezcan a los particulares y que se consideren como notables y ca- racterísticas manifestaciones de nuestra cultura nacional. de acuerdo con la ley especial correspondiente".

"Articulo 834.-Quienes actualmente sean propietarios d e las cosas mencionadas en el artículo anterior no podrán enajenarlas o gra- barlas, ni alterarlas -en forma que pierdan sus características-. sin autorización del C. Presidente de la República, concedida por conducto d e la Secretaría de Educación Pública y Bellas Artes".

La infracción de este artículo se castiga como delito, de conformidad con lo dispuesto por el articulo 835.

"Artículo 836.-La autoridad puede. mediante indemnización, ocu- par la propiedad particular, deteriorarla y aun destruirla, si eso es indispensable para prevenir o remediar una calamidad pública, para sal- var de un riesgo inminente una población o para ejecutar obras de evidente beneficio colectivo".

Los dos últimos artículos que han quedado transcritos destacan aún más la función social de la propiedad privada.

El derecho de propiedad se ve restringido en forma general por el



artículo 840 que determina: "No es lícito ejercitar el derecho de propiedad de manera que su elercicio no dé otro resultado que causar per- juicios a un tercero. sin utilidad para el propietario".

El derecho de propiedad. cualquiera que sea el aspecto o la fun- ción social que pueda asignársele de acuerdo con las ideologías rcinen- tes, es el poder o potestad mayor que puede darse sobre una cosa en un lugar y en una época determinada (Plena in re potestas).

Estableciendo un paralelo entre el orden dcl ser y el orden de lo jurídico y la noción del ser necesario que da Leibnitz. po- dría decirse que el derecho de ~ropiedad es aquel sobre el cual no puede concebirse otro. dentro de un orden jurídico determinado. Y as¡. como la propiedad es el poder máximo que puede tener una persona sobre una cosa, todos los demás derechos que pueden constituirse sobre ésta que- dan subordinados al de propiedad y tienen en él su base.

2.-MODOS DE ADQUISICION DE LA PROPIEDAD. "Modo" etimológicamente procede de la palabra latina "modus '

que significa forma o manera particular d e hacer una cosa (Dicciona- rio de Derecho Privado. Editorial Labor, S. A. 1950).

Adquisición es "el fenómeno de unión de un derecho al sujeto que resulta por tal hecho su titular" (Instituciones de Derecho Civil, Rug- giero. Madrid. 1929. vol. !. capítulo VI1 párrafo 23).

"Llamamos modos de adquirir la propiedad aquellos hechos jurí- dicos a los cuales la ley reconoce la virtud de hacer surgir cl dominio en un sujeto" (Ruggiero, op. cit., párrafo 52).

El derecho romano (Instituta, Libro 11, Título 1, XI) , dividía los modos de adquirir la propiedad en naturales o de derecho de gentes y c~iviles. según que procedieran del derecho natural o de la ley. Los primeros eran comunes a todos los pueblos. los segundos eran de carác- ter formal. estaban determinados positivamente por el derecho civil y eran, consiguientemente, propios y exclusivos d e los ciudadanos romanos.

Los modos de adquirir del derecho natural se dividían en origina- rios y derivados, según que la cosa adquirida no pertenecira antes a nadie o estuviera ya en el dominio de otra u otras personas.

Los romanos citaban como ejemplo típico de los modos de adquisi- ción originaria la oc~~pación y de los modos de adquisición derivada la tradición.

En los primeros existe sólo el hecho o la voluntad de un a persona. en los segundos se requieren necesariamente dos o más personas y hay causahabencia. el derecho de quien adquiere se basa en el derecho de quien transmite.

La adquisición derivada podía hacerse a su vez a título singular, como en la donación, y a titulo universal, como en la herencia: en la primera se adquiría uno o varios objetos determinados y en la segunda se adquiría la totalidad de un patrimonio o una parte alícuota del mismo.

Actualmente, afirma el citado Diccionario de derecho Privado al explicar la palabra "modo"', se dividen también los modos de adquisi- ción derivada en inter vivos y mortis causa, subdividiéndose los prime-



ros en onerosos y gratuitos. S e dice que hay onerosidad cuando la disminución que sufre un patrimonio tiene o debe tener una correspondiente disminución en el patrimonio de otra persona; en el caso de que no haya ni deba haber la correspondiente disminución en otro patrimonio, se dice que la adquisición es gratuita.

Planiol sostiene que se pueden distinguir ocho modos de adquirir establecidos en el Código Civil aunque d e manera confusa: la ocupa- ción, la convención, la posesión, la accesión. la adjudicación, el testa- mento, la ley, que en algunas hipótesis atribuye por sí misma la propiedad y la tradición. (Op. cit., número 588-40).

Unicamente la accesión será estudiada en esta tesis. en el capitulo siguiente se hará referencia a la discusión d e si efectivamente la acce- sión es un modo de adquirir la propiedad o simplemente un desarrollo de la misma.





La Acces ión

1 .-DERECHO ROMANO.

M. Ortolan en su obra "Explicación Histórica de las Instituciones del Emperador Justiniano", (Séptima edición, Madrid, tomo 1 página 312) enseña que los comentadores del derecho romano junto a la ocu- pación han colocado otro modo de adquirir la propiedad, la accesión consiste en que "el propietario de una cosa principal adquiera natural- mente, por la fuerza misma del hecho, todo lo que se agregue y reúna como accesorio a su cosa".

El mismo Ortolan cita a M. Ducaurroy calificándolo como emi- nente profesor de derecho romano que ha puesto en duda que en la le- gislación romana existiese la accesión como medio de adquirir la propiedad y transcribe el siguiente párrafo d e dicho profesor: "353.. . los lurisconsultos romanos dicen expresamente que las cosas se adquieren per traditionem (párrafo 40 h. t.): que las cosas nullius corresponden al primer ocupante (12 h. t .) : pero no he leido nunca en ninguno de ellos que la accesión fuese un modo de adquirir, ni que una cosa que Ilega- se a ser accesoria de otra dejase por este solo hecho de pertenecer a su primer dueño. Espero demostrar que los textos deciden realmente lo contrario.- 354.-Estoy convencido de que la accesión es un hecho que no transmite nada. y por consiguiente, no adquiere (no hace adquirir) a ninguna persona la propiedad de otra.. ." (Op. cit., pág. 313).

Ortolan observa que sólo debe desecharse la palabra accessio en el derecho romano. como expresión latina tomada en el sentido que se le da actualmente y "en el que es un barbarismo". Lo anterior no obsta. sin embargo, para que en nuestro derecho y en nuestro idioma se use la palabra accesión para expresar dicha idea.

La palabra accesión, concluye categóricamente Ortolan, en el sentido que se le da actualmente no pertenece a la legislación romana.

En los texos romanos se usa la palabra "accesio" para significar lo accesorio, o sea. el objeto unido accesoriamente. Dicha palabra expresa pues la cosa que se une y no el hecho de la reunión. Ulpiano la emplea en este sentido en su lacónica regla: "Accessio cedat pr,incipali" (que lo accesorio siga a lo principal) que se lee en el Digesto 34.2.19. párrafo 13 F-Ulpiano (Cuerpo del Derecho Civil Romano. Barcelona. 1892, pág. 668).

Ortolan se pregunta si esta máxima era un principio d e derecho que hacía adquirir a una persona la propiedad de otra; en favor de la



respuesta afirmativa aduce el parecer del juriscosulto Paulo que claramente acepta. al establecer la siguiente regla. que el hecho que ahora se denomina accesión es un modo de adquirir la propiedad. "In omnibus igitur isxis, in quibus mea res, per praevalentiam, alienam rem trahit meamque efficit, si eam rem vindicem, por exceptionem doli (mali), coger pretium ejus quod acceserit, dare". "Por consiguiente, en todos estos casos en que mi cosa por predominio atrae una ajena y la hace mía,. .". Con toda claridad dice dicho ~urisconsulto que la propiedad de esa cosa se transmite, "la hace mía" (Ortolan, op. cit., pág. 315).

Los textos romanos presentan diversos casos que se refieren a la accesión entendida en el sentido que se le da en la actualidad. sólo que no dan un nombre especial al principio que los comprende y explica.

2.-DOCTRINAS MODERNAS

E l Diccionario de Derecho Privado (Editorial Labor. S. A. Ma- drid, 1950) define la accesión, siguiendo a Clemente de Diego, como "el derecho que competeal dueño de una cosa sobre lo que ésta produzca Y a ella se le incorpore o una. más o menos inmediatamente, en calidad de accesorio y de un modo inseparable".

E n esa definición se dice que se adquiere por accesión tanto lo que se incorpora a una cosa como lo que ésta produce, o sea. sus frutos.

Aparecen así dos especies de accesión: la discreta en virtud de la cual una persona adquiere el producto de las cosas que le pertenecen y la contínua que hace que una persona adquiera una cosa el solo hecho de que ésta se incorpora a otra que le pertenece y que se considera principal.

La accesión ~ u e d e ser natural, industrial o mixta, según que se ~ roduzca por efecto exclusivo de la naturaleza, por el solo trabajo, o en parte por la naturaleza y en parte por el trabajo.

La accesión puede clasificarse también en inmobiliaria o mobiliaria según que se realice en beneficio inmediato de una cosa inmueble o de una mueble.

Planiol define la accesión como "el derecho en virtud del cual el propetario de una cosa adquiere la propiedad de todo lo que a ella se une o incorpora, bien natural, bien artificialmente" (Tratado Práctico de Derecho Civil Francés. Planiol y Ripert. Habana, 1930. Tomo 111, numero 256).

Conforme a esa definición, los frutos no se adquieren por acce- sión, contrariamente a lo que establece el artículo 546 del Código Na- poleón que dice: "La propiedad d e una cosa mueble o inmueble da derecho sobre todo lo que esta produce y todo aquello que se le une como accesorio, sea natural o artificalmente. Este derecho se llama de accesión".

Planiol critica el articulo citado porque bajo la denominación d e accesión incluye dos series de hipótesis muy diferentes: aquellas en que una persona es propietaria de una cosa a titulo d e accesión y aquellas en que llega a ser propietaria por efecto de la accesión.



El propietario de una cosa es dueño de todo los accesorios de la misma; le pertenecen a título de accesión porque su derecho de propiedad se extiende hasta ellos.

E n otros casos. en cambio, cuando una persona Ilega,.a ser propietaria por efecto de la accesión. sí admite Planiol que: el derecho de accesión constituye.. . un modo de adquisición de la propiedad, pero de carácter particular. ya que se liga estrechamente a la noción de propiedad, cuya extensión determina" (Planiol, op. cit. núm. 256).

Hecha esa distinción se advierte claramente que el propietario de una cosa no llega a ser propietario de los frutos de la misma por derecho de accesión (como lo afirma el Código); su derecho de propiedad es único y se extiende hasta los frutos. N o tiene un derecho de propiedad sobre la cosa principal y otro derecho d e propiedad sobre los frutos.

Laurent tampoco admite que el dueño adquiera los frutos de la cosa por accesión "Perteneciéndome a mí los frutos siguen siendo míos como consecuencia del derecho d e ~ropiedad" y en cuanto a las construcciones dice: "El dueño del suelo se vuelve propietario de la cons- truccción.. . que un tercero poseedor ha levantado. ¿Esto es a título de accesión?. . . se necesita una manifestación de voluntad para que llegue a ser propietario, lo que excluye el puro derecho de accesión. ¿Aun cuando deba conservar las construcciones y plantaciones puede decirse que él adquiere una cosa accesoria mediante una principal? No. porque la cosa que se dice ser accesoria se ha confundido con la cosa principal, ya no existe tal como era. luego no puede decirse que haya transmi- tido su propiedad.. . Si el derecho de accesión fuese un verdadero medio de adquisición de la propiedad.. ." (Principios de Derecho Civil Fran- cés. F. Laurent. México. 1895. Tomo VI , pág. 292).

F. Ricci va mucho más adelante y terminantemente afirma: "La accesión no es uno de los medios con los cuales se adquiere la propiedad. sino uno de los medios conque se ejercita el derecho de propiedad con relación a su extensión.. . Si, pues. el derecho de propiedad da derecho sobre aquello que se considera como un accesorio de la cosa. el derecho de accesión no supone medio para adquirir la propiedad, sino que la cosa penetra en el mismo derecho de propiedad. extendiéndose éste a todo lo que por accesión tiene la cosa.. . no surge en mí un nuevo derecho de propiedad, distinto o diverso del que primero tenía. sino es el mismo derecho de propiedad que se extiende y se ejerce sobre las producciones o sobre la accesión. Asi la producción o la accesión no pueden considerarse como una nueva propiedad, sino que forman parte de la propiedad ya existente, y con ella se confunden o identifican.. ."

Las afirmaciones anteriores, agrega dicho autor, tienen importancia práctica: ". . .vendido un predio, se enttende también vendidas sus acce- siones, cosa que no ocurriria si estas úitimas constituyesen propiedades distintas, toda vez que en ia venta de una propiedad no se puede con- prender una propiedad distinta". (Derecho Civil Teórico y Práctico. Francisco Ricci. Madrid. Volumen Primero. Título 11, Capitulo 11).

Manresa y Navarro se expresan en el mismo sentido: "La acce-



sión es.. . una extensión o consecuencia del dominio o mejor aún es el mismo derecho de propiedad en ejercicio",

Manresa y Navarro, sin embargo, confiesa que esta doctrina mo- derna no es la que aconsejan los ~recedentes de su derecho patrio y los antecedentes del derecho romano. "Según el derecho romano la accesión es un modo originario de adquirir la propiedad y el mismo có- digo francés en su artículo. . . 712. . .dice: "La propiedad se adquiere. . . por accesión o incorporación" y considera. por tanto, la accesión como el derecho romano". (Comentarios al Códign Civil Español. Madrid. 1904. Tomo 111. Tít. 11, Cap. 11. Párrafo 1).

Manresa y Navarro explica el criterio d s los códigos modernos que afirman que se adquiere por accesión tanto lo que los bienes producen como todo aquello que se une o incorpora a estos, diciendo que: "En la acce- sión propiamente dicha. si bien se adquiere una propiedad nueva, es tan por consecuencia de la anterior que, si se nos permitiera la expre- sión. diriamos que en rigor son las cosas las que atraen otras y por razón de aquéllas adquiere su dueño. De aquí que no puede existir accesión sin propiedad previa, a diferencia de otros modos de aquirir: aunque se la pudiera incluir entre éstos, fundamentalmente y en último término siempre será una derivación del derecho de propiedad, sin el cual no tendría fundamento ni existencia". (Op. et loc. cit.)

"El fundamento del derecho de accesión radica en el derecho de propiedad. El titulo por el cual nos hacemos o somos dueños d e los frutos y productos de los bienes y de cuanto se les incorpore o una, es la relación jurídica prcesistente en los bienes, uno de los cuales es de nuestra propiedad". (Manresa. Op. cit. Comentario al Art. 353 del Código Civil Español de 1888).

Finalmente, atendiendo la advertencia hecha por Roberto de Ru- ggiero, debe tenerse en todo caso muy en cuenta que: ". . .adquisición de la propiedad ajena por accesión no significa que se debe verificar siempre gratuitamente sin compensación patrimonial a aquel que pierda la cosa que se une a la de otro" (Instituciones de Derecho Civil. Ma- drid, 1929. Vol. 1, pág. 605).

E n todo lo relativo a la accesión están en juego dos principios fundamentales: "lo accesorio sigue a lo principal" y "nadie debe enriquecerse sin causa a expensas de otro".

Debe tenerse muy presente, además, que en nuestro derecho el enriquecimiento sin causa es una fuente de obligaciones de conformidad con lo establecido por el Capítulo 111 del Título Primero, Libro Cuar- to del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales de 1928.

3.-LEGISLACION POSITIVA

A la luz de las doctrinas expuestas podrán apreciarse las disposiciones de nuestros Códigos Civ.iles que incurren en los mismos defectos que el artículo 546 del Código Napoleón que ha quedado transcrito y del que difieren solamente en la redacción. pues tienen igual contenido.

El Código del Distrito Federal de 1928 en su artículo 886 nos de-



fine el derecho de accesión diciendo: "La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesión". Como se ve, dicho artículo queda sujeto a las críticas de Laurent y de Planiol.

El citado artículo del Código de 1928 reproduce el artículo 773 del Código de 1884, siendo ambos idénticos a l articulo 869 del Código de j 870.

Estos artículos a su vez están tomados del articulo 396 del Pro- yecto de Código Civil Español de 1851.

El artículo 353 del Código Civil Español de 1888 dice: "La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora, natural o artificialmente".

La redacción de este último articulo es mejor y más breve, pero tiene el mismo contenido,



CAPITULO 11 1



El Articulo 900 del Código Civil vigente en el Distrito Federal, sus antecedentes en el De- recho Patrio, en el Derecho Español y en el Romano.- Referencia a los Códigos Civiles

de Francia y de Italia.

CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO Y TERRITORIOS FEDERALES DEL ARO DE 1928.

"ART. 900.-E1 dueño del terreno en que se edifique siembre o plante de buena fe, tendrá derecho de hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización prescrita en el artículo 897, o de obligar al que edificó o planto a pagarle el precio del terreno, y al que sembró solamente su renta. Si el dueño del terreno ha procedido de mala fe. sólo tendrá derecho de que se le pague el valor de la renta o el precio del terreno, en sus respectivos casos".

ANTECEDENTES

A.-CODIGOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL.

1.-CODIGO DE 1884:

"ART. 788.-E1 dueño del terreno en que se edificare. sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho de hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización prescrita en el artículo 785 o de obligar. al que edificó o plantó. a pagarle el precio del terreno. y al que sembró, solamente su renta".

"ART. 885.-E1 dueño del terreno en que se edificare. sembrare o plantare de buena f e tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, prevía la indemnización prescrita en el articulo 882. o de obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno y al que sembró solamente su renta".



Como puede verse. estos articulos coinciden con la primera parte del articulo citado del código vigente. El artículo 900 del Código Ci- vil de 1928 añade un párrafo a dicho artículo 788 del Código Civil de 1884 para dar solución expresa al caso en que ha habido mala fe por parte del dueño del terreno.

Adviértase sin embargo. desde ahora, que en esta tesis se consi- derara exclusivamente la primera hipótesis prevista por el artículo 900 del Código Civil actual o sea la del edificador de buena fe. en la que se supone asimismo que el dueño del terreno es también de buena fe.

Dicha hipótesis es favorable al dueño del terreno y no obstante se verá que en ella no puede afirmarse la propiedad d e éste sobre la cons- trucción.

Si el dueño del terreno procede de mala fe, no tiene ni siquiera el derecho de hacer suya la construcción. menos aún podrá afirmarse que le pertenece.

B.-LEGISLACION ESPAROLA

1.-El articulo 1385 del Código d e 1870 para el Distrito Federal, que ha quedado transcrito. es igual al articulo 404 del Proyecto de Có- digo Civil Español de 1851, del que difiere tan sólo en la cita del artí- culo que prescribe la indemnización.

2.-E1 articulo 361 del Código Civil Español de 1888 sólo di6 una redacción diferente a la frase final del citado artículo del proyecto. "El dueño del terreno.. .tendrá derecho a hacer suya. . .previa la inde- manización establecida en los artículos 453 y 454. o a obligar al que fa- bricó o plantó a ~ a g a r l e el precio del terreno y al que sembró la renta correspondiente".

3.-Dichos artículos tienen a su vez su antecedente en la Ley de Partidas. cuya Ley XLI, Titulo XXVIII, Tercera Partida, es de este tenor:

"Ley XL1.-Como deue ome cobrar las despensas que faze en las cosas que compro a buena fe, si le son vendidas en juyzio.

Heredades agenas compran o ganan los omes a buena fe. e despues que las han compradas fazen y de nueuo alguna cosa assi como torre, o casa o otro edificio. o si es heredad. plantan y a las vegadas arboles, o ponen majuelos, o fazen y otras cosas semejantes destas nueuamente como en lo suyo. E vienen despues desso los verdaderos señores, e ven- cenlos en juyzio de aquello que assi han ganado. E porque puede acaescer contienda entre los omes si las despensas que assi fuessen fe- chas. deuen cobrar, o non, los que las fizieron: dezimos que ante que sea entregado. de la casa. e de la heredad. el que la venciere assi como sobredicho es que sea tenudo de tornar al otro, todas las despensas que fecho de nuevo en ella: ca pues que ouo buena fe en ganar la cosa e labró en ellas assi como en lo suyo, derecho es que cobre aquello que y despendio en esta manera.. ."' (Códigos Antiguos de España. Madrid. 1885).

La misma ley disponía que si el dueño del terreno era tan pobre



que no pudiese pagar las expensas hechas por el tercero de buena fe sino que más bien quisiese vender todo cuanto tenía: "dezimos que entonces no seria tenudo de las pagar". pero el que las había hecho se las podría llevar "e fazer dello su pro".

C.-DERECHO ROMANO.

Las citadas disposiciones legales españolas tienen a su vez su origen en el párrafo XXX del Título 1 del Libro 11 de las "Instituta" de Justiniano, con el que coinciden en el fondo, como lo afirma D. Floren- c.io Garcia Gollena al comentar el artículo 404 del Proyecto de Código Civil Español de 1851. (Concordancias, Motivos y Comentarios del Código Civil Español. México, 1878).

El párrafo aludido dice así: "XXX.-Ex diverso. si quis in alieno solo sua materia domun

aedificaverit. illius fit domus cujus et solum est. Sed hoc casu materiae dominus proprietatem ejus amittit, quia voluntate ejus inteiligitur esse alienata. utique si non ignorabat se in alieno solo aedificare: et ideo, licet diruta sit domus, materiam tamen vindicare non potest. Certe illud constat si in possessione contituto aedificatore, soli dominus petat domum suam esse. nec. nec solvate pretium materiae et mercedes fabrorum. posse cum per exceptionem doli mali repelli: utique si bonae tidei possessor fuerit qui aedificavit. Nam scienti alinum solum esse, potest objici culpa quod aedificaverit temere in eo solo, quod intellige- bat alienum esse".

"Por el contrario, si alguno hubiere edificado con sus materiales una casa en suelo ajeno, la casa se hace de aquel de quien también es el suelo. Pero en este caso, el dueño de los materiales pierde la propiedad de ellos. porque se entienden enajenados por su voluntad: solamente, si no ignoraba que edificaba en suelo ajeno: y así. aunque la casa haya sido derruida. no puede. sin embargo. vindicar los materiales. ES. en verdad, constante que si. constituído el constructor en posesián. el dueño del suelo pretendiese que la casa era suya, y no pagase el precio de los materiales y los jornales de los trabajadores, puede ser repelido por la excepción de dolo malo; solamente si fué poseedor de buena fe el que edificó; pues al que sabía que el suelo era de otro puede oponérsele su culpa. porque habia edificado temerariamente en aquel suelo que cono- cía que era de otro". (Traducción y texto que se leen en "Cuerpo del Derecho Civil Romano", edición fechada en Barcelona, 1889).

D.-REFERENCIA A LOS CODIGOS CIVILES DE FRANCIA E ITALIA.

1.-El artículo 555 del Código Napoleón no atribuye la propiedad de la construcción al dueño del suelo y establece un derecho de elección diferente del que establecen nuestros cádigos:

Dicho artículo dice en lo conducente: "Cuando las plantaciones, construcciones u obras han sido hechas



por un tercero y con materiales propios. el propietario del fundo tiene derecho de retenerlas o de obligar al tercero a retirarlas.

Si el propietario del fundo pide la suspensión.. . Si el propietario prefiere conservar estas plantaciones o construc-

ciones. debe reembolsar el valor de los materiales y el precio de la mano d e obra sin tener en cuenta el mayor o menor aumento de valor que el fundo haya podido obtener. Sin embargo, si las plantaciones, construcciones u obras han sido hechas por un tercero que ha sufrido la evic- ción y que no ha sido condenado a restituir los frutos, en atención a su buena fe, el propietario no podrá demandar la supresión de dichas obras, plantaciones y construcciones; pero tendrá el derecho de elegir entre reembolsar el valor de los materiales y de la mano de obra. o de reembolsar una suma igual a aquella que represente el aumento de valor del íundo ("Les Codes Francais". Paris. 1857. Huitieme édition).

2.-El Código Civil Italiano de 1865 establece:

"Art. 450.-Cuando las plantaciones, construcciones y obras han sido hechas por un tercero y con materiales propios, el propietario del predio tiene derecho o de retenerlas o de obligar a aquel que las ha hecho a que las retire.. . Si el propietario prefiere conservar las plantaciones, y construcciones. debe pagar, a su elección. el valor de los materiales y el costo de la mano de obra, o el aumento de valor que haya .,btenido el predio. . ."

El Código Civil Italiano actual. del año de 1942, con ligeras mo- dificaciones de redacción. establece el mismo derecho de elec&ón en su artículo 936.

El Código Civil Italiano tuvo el cuidado de prever el caso en que se trate simplemente de una pequeña invasión.

Dicho Código da una solución diferente y especial al supuesto in- dicado. substrayéndolo así al régimen general que establece el articulo 81 OIS!U! as anb ua e!p p p ~ g x d e sopeluos sasam saq sol ap osiuap auodo as ou ajs? ap opeja!do~d la 6 .onE!juo~ ouaua* [ap ajsed eun a j euanq ap edmo as o ! q p a un ap u p x n r ~ s u o > q ua !S-'8E6 ' J J ~ , ,

.oa!rssueq eq as anb construcción. la autoridad judicial, tomando en cuenta las circunstancias, puede adjudicar al constructor la propiedad del edificio y del terreno ocupado. El constructor queda obligado a pagar al propietario del predio el doble del valor de la superficie ocupada y a resarcirle de los daños".

El artículo 452 del Código Civil Italiano de 1865 daba la misma solución, sólo que exigía que las construcciones se hubieran hecho "a sabiendas y sin oposición del vecino".



CAPITULO 1 V



INTERPKETACION DEL ARTICULO 900 DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO

Y TERKITOKIOS FEDERALES

SU SITUACION EN EL CODIGO.

El Código Civil de 1928 dice: "Artículo 895.-Todo lo que se une o se incorpora a una cosa, lo edificado, plantado y sembrado, y lo repa- rado o mejorado en terreno o finca de propiedad ajena, pertenece al due- ño del terreno o finca, con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes:

"Articulo 896.-Todas las obras. siembras y plantaciones, así como !as mejoras y reparaciones ejecutadas en un terreno, se presumen hechas por el propietario y a su costa. mientras no se pruebe lo contrario .

Luego según el articulo 896 que afirma que las construcciones existentes sobre un terreno se presumen hechas por el propietario de éste y a sus expensas, presunción que está basada en lo que comúnmente acontece. la propiedad atribuida al dueño del terreno por el artículo 895 es sólo una propiedad presunta, lo que viene a ser confirmado por el artículo 900 que no le atribuye ninguna propiedad, segiin se demostrará posteriormente.

En esta tesis se hará referencia expresa sólo al caso de las construcciones, pero en la inteligencia de que lo mismo puede afirmarse de las siembras o plantaciones, en sus respectivos casos.

No puede interpretarse el artículo 895 en el sentido de atribuir simple y llanamente la prop~edad de la construcción al dueño del terreno porque, según enseña Ricci. no se puede afirmar que alguien tielle un derecho cuando otros tienen la facultad de probar que no le pertenece. lacultad que queda establecida por el articulo 896 que expresamente admite prueba para destruir la presunción. Consiguientemente dicha presunción no es "juris et de jure" sino juris tantum".

Esa presunción exime al dueño del terreno de la carga de la pueba ; si un tercero afirma que determinada construcción hecha en terreno ajeno le pertenece, deberá probarlo. de conformidad, además, con el principio lógico de todos admitido "asserentis est probare" (quien afir- . . ma debe probar).

El artículo 900 da solución precisamente al caso en que se destru- ye la presunción establecida por el artículo 896.



E n esta forma queda desvirtuado el principio d e que el propietario del suelo es por ese solo hecho propietario de la construcción, principio que pudiera quizá estdmarse que está establecido por el arffculo 895, si éste no concluyera con la salvedad de que queda sujeto a lo aue se disaone en los artículos siauientes" (entre los que se encuentran i l 896 y ei 900).

., Dicho artículo 900 sólo da al propietario del terreno un derecho - .

de opción. Esta afirmación quedará comprobada con la opinión de juristas

con la interpretación que ha dado a dicho artículo la Suprema Corte d e Justicia de la Nación.

En el capítulo precedente ha quedado establecida Ia relación que guarda el artículo 900 de nuestro código con los artículos que comentan 10s juristas extranjeros que se citarán.

1 .-INTERPRETACION DOCTRINAL.

a).-Manresa y Navarro.

Al comentar dicho autor el artículo 359 del Código Español de 1888 afirma que según el artículo 358. que coincide con el artículo 895 de nuestro citado código de 1928, "el dueño del predio es dueño de lo edificado, pero de conformidad con lo dispuesto en los artículos siguientes, entre los cuales se encuentra el 361 que dice . . ."el propietario del terreno puede hacer suya la obra.. ." luego no es suya todavía.. . ¿De quién es entonces? De quién la pueda reclamar el dueño? Sin duda del tercero. porque del tercero es; y para que este tercero deje de ser dueño hay que indemnizarlo, en una LI otra forma, según que haya obra- do de buena o de mala fe.. . Por otra parte, el mismo artículo da derecho al dueño del terreno para obligar al tercero a comprar el suelo en que ha edificado, con lo cual el tercero se hace dueño del todo" (José María Manresa y Navarro. "Comentarios al Código Civil Español". Madrid, 1901. Tomo 111. Título 11, capítulo 11, párrafo 1 ) .

b ) . -García Gollena.

Refiriéndose García Gollena al artículo 404 del Proyecto de Códi- go Civil Español de 1851, cuya concordancia ha quedado establecida en e1 capítulo anterior, dice que: "El artículo descansa en la regla de derecho civil o de derecho natural, que nadie debe enriquecerse con detrimento de otro que ha procedido de buena fe: y la elección qr:e en él se da al dueño del terreno salva lo dispuesto por regla peneral en los articulos 396 y 401". (Concordancias. Motivos y Comentarios del Código Civil Español. Florencio García Gollena. México, 1878).



c ) .-Francisco Ricci.

Ricci comenta en forma muy enérgica una resolución en que se dió una interpretación diferente al articulo correspondiente del Código Ci- vil Italiano y se expresa en los siguientes términos: . ..en efecto. rxaminando y regulando la respectiva posición jurídica del propietario del suelo y del constructor, el citado artículo 448 dispone que la edifi- cación se presume hecha por el propietario y a su costa, perteneciéndole: tsta presurición cesa desde el momento en que se prueba lo contrario, y salvo siempre los derechos adquiridos por terceros al amparo de la in- dicada presunción; y cuando las partes quieran hacer cesar esa duali- dad y no hubiera entre ellas acuerdo, dispone el artículo 450 que el propietario del suelo tiene derecho a elegir entre obligar al constructor a levantar lo edificado sin indemnización alguna. o con indemniza- ción de daños. segun los casos, o bien conservar lo edificado ~ a g a n d o ya los materiales y la mano de obra. ya el aumento de valor que el fundo hubiese adquirido. Ante estas disposiciones es bien claro la supuesta adquisición ipso jure, impuesta al propietario del suelo, aún contra su voluntad, es una flagrante violación de la ley, porque no puede ser un derecho adquirido por nosotros aquel que otros tienen la facultad de probar que no nos pertenece, ni puede ser nuestro a priori aquello que no podemos conservar sobre nuestro suelo, sino mediante explícita declaración de tenerlo o previo el pago de una justa compen- $ación" (Tratado de las Pruebas. Francisco Ricci. Nueva Edición. Ma- drid. Número 50, página 136).

d ) .-Rojina Villegas.

El maestro Rojina Villegas al tratar del articulo d e mérito es- cribe: "Queda a elección del dueño o adquirir lo edificado o bien vender el predio. No podría obligarse al dueño a adquirir la cons- trucción, pues podría no tener elementos para cubrirla, y entonces se originaría una situación anormal permanente entre el propietario de lo edificado y el propietario del predio. Pero independientemente de este derecho. tiene a su vez el derecho de exigir que aquel que ha edificado le compre el predio (Art. 900)" (Derecho Civil. Ediciones en- cuadernables "El Nacional". México, D. F. Tomo de bienes. pág. 142).

2.-INTERPRETACION DADA A DICHO ARTICULO POR LA SUPREMA C O R T E DE JUSTICIA DE LA NACION.

La Suprema Corte ha dicho que el dueño del terreno en que un tercero levanta una construcción no tiene otro derecho que el de obligar al que edifica a que le pague el precio del terreno o bien a hacer



suya la obra edificada, previa la indemnización correspondiente. LO anterior puede verse en la página 231 del tomo XXXV del Semana- rio Judicial de la Federación (Martínez Alfonso y coags.)

La Suprema Corte afirma asimismo lo anterior en la sentencia que en lo conducente dice: " . . . CONSIDERANDO. . . Primero. . . La facultad de optar que concede el articulo novecientos del Código Ci- vil al dueño del terreno en que se edifique de bueno fe, para hacer suya la obra previa indemnización o para obligar al que edificó a que le pague el valor del predio.. . por corresponder al dueño del suelo la facultad de elegir entre adquirir la construcción o vender su terreno Si se llegase a la conclusión contraria.. . se privaría al dueño del predio del derecho de optar que le da la ley.. ." (Benort Roma- no ]osé.-Tomo XCIII. página 282).

El mismo criterio sostiene la Suprema Corte al referirse al ar- tículo correlativo del Código Civil del Estado de Veracruz. como puede verse en la ejecutoria: "Pineda Frumencio L." que se lee en el tomo CI, página 968 del Semanario Judicial de la Federación.

En forma implícita la Suprema Corte se expresa en el mismo sentido al dictar las siguientes ejecutorias:

Sanchez Eduardo.-Tomo XLIV, página 1297.

Rosado López Romeo.-Tomo CXVIII. página 127.

De las opiniones de los juristas citados y de las aseveraciones hechas por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en las senten- cias a que se ha hecho referencia, se puede concluir con certeza que el dueño del terreno sobre el cual un tercero ha edificado d e buena fe. no adquiere la propiedad de las construcciones, sino que simplemente tiene una presunción d e propiedad a su favor. que admite prueba en contrario.

Una vez que se ha demostrado que la construcción fue hecha por un tercero de buena fe, el propietario tendrá el derecho de elegir entre hacer suya la construcción pagando previamente la indemnización que corresponda u obhgar al que edificó a pagarle el precio del terreno ocupado.

Nuestro Código Civil simplemente habla de lo "edificado". la Su- prema Corte en las resolucio!;es citadas dtce ". . . la facultad d e optar. . . para hacer suya la ob ra . . . sin especificar si se ha ocupado la totalidad o una pequeña parte del predio y sin determinar tampoco el tipo ni el tamaño de edificación o de obra; consiguientemente. de acuerdo con el principio "ubi les non distingujt, nec nos distinguere debemos", debe concluirse que el propietario tiene el mismo derecho de opción en el caso de que se le invada todo su predio o sólo una pequeña parte del mismo. en el caso de que sea una gran edificación o una pequeña (v. gr.: una parte de una pared).



El Código Civil Italiano, en cambio, como se ha visto, da una solución diferente al caso en que se trata sólo de una ligera invasión del predio colindante. "Esta disposición excepcional.. . no establece un derecho absoluto en favor del constructor. sino que concede facultad al Juez para ordenar, teniendo en cuenta las circunstancias de . hecho, la demolición de la construcción o adjudicar al constmctor el terreno ocupado " (Comentario al artículo 452 que se lee en la octava edición del "Codice Civile del Regno $Italiaw al cuidado de A. Bruno, Florencia. 1909).



CAPITULO V



COMPROBACION ANTE NOTARIO DEL DERECHO DE PKOPIEDAD SOBRE UNA

CONSTRUCCION

El articulo 54 de la Ley del Notariado para el Distrito Federal y Territorios. de 31 de diciembre de 1945 (publicada en el Diario Ofi- cial d e 23 de febrero de 1946) a la letra dice: "Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor convencional sea mayor de quinientos pesos y la constitución o transmisión de derechos reales estimados en más de quinientos pesos o que garanticen un crédito por mayor can- tidad que la mencionada, para su validez deberán constar en escritura ante Notario".

El Art. 20. de la misma Ley dice que "Notario es la persona in- vestida de fe pública para hacer constar los actos y hechos jurídicos a los que los interesados deban o quieran dar autenticidad conforme a las leyes. y autorizada para intervenir en la formación de tales actos o hechos jurídicos. revistiéndolos de solemnidad y forma legales".

El Notario en ejercicio de sus funciones debe no sólo hacer constar bajo su fe los actos o hechos jurídicos a los que las partes deben, o simplemente desean, dar autenticidad, sino que además "es un profesional del Derecho" (Artículos lo., 30.. y 110. de la misma Ley).

Como profesional del Derecho el Notario "ilustra a las partes en materia jurídica y . . . tiene el deber de explicarles el valor y las con- secuencias legales de los actos que vayan a otorgar, siempre que le pidan esa explicación o que el Notario la juzgue necesaria o conve- niente. . . " (Art. 1 1 d e la repetida ley).

El Notario es, pues, un profesional del Derecho, a la vez que un funcionario público que tiene fe pública, pero no es una autoridad; es- to último lo ha declarado la Suprema Corte en diversas ejecutorias cuya cita no parece pertinente.

Como profesional del Derecho. el Notario, en la celebración de los actos que se hacen constar en el protocolo a su cargo y que debe autorizar con su firma y sello en su carácter d e funcionario público para que tengan plena validez. debe cuidar que se cumplan todas las disposiciones legales correspondientes (artículo 13). a fin de que que- den salvaguardados los intereses d e las partes. tanto desde el punto d e vista del derecho privado como del derecho público, especialmente del



derecho fiscal, evitándoles así controversias o dificultades posteriores con los particulares o con el fisco.

Desde el punto de vista del derecho privado, el Notario debe examinar fundamentalmente, en caso de enajenaciones, el punto relativo a que el enajenante acredite ante él. mediante el título correspondiente, ser el titular del derecho que va a transmitir.

La prueba del derecho d e propiedad fue llamada prueba diabólica, porque se presuponía que para llegar a establecerla era necesario que todos los sucesivos causahabientes llegasen a demostrar que sus respectivos causantes habian tenido el derecho que transmitían, siendo esto una simple aplicación del principio juridico "nema plus juris".

En la práctica no puede exigirse la ~ r u e b a ~ l e n a de la propiedad: es suficiente que alguien exhiba el documento en que consta el acto o hecho por el cual adquirió el derecho.

" . . .Esta Suprema Corte de Justicia ha resuelto que probado con un titulo legal el derecho de propiedad, no debe ex~girse al propietario la prueba de la propiedad de sus causantes desde sus orígenes.. ." (Magaña Pacheco Pedro.-Tomo LXXIX, página 6125).

Véase en el mismo sentido: Quiebra de González Agustín.-Tomo XLI página 1399. En esta tesis se hará referencia en forma expresa sólo a la ena-

jenación de inmuebles. El artículo décimo de la citada Ley del Notariado dice: "Antes

de que se otorgue una escritura relativa a bienes inmuebles, el Nota- rio examinará el titulo o los títulos respectivos observando las reglas que sobre el se establecerán en el reglamento que al efecto expida el Ejecutivo". (Dicho reglamento no se ha expedido aún).

La palabra titulo tiene en Derecho tres acepciones. a saber: 1.- La de acto o hecho jurídico que hace adquirir un derecho; 11.-La de documento en que consta ese hecho o ese acto y 111.-La del derecho mismo que asiste a una persona para legitimarla activa o pasivamente" (Villarreal Maria d e los Angeles.-Tomo CXII del Semanario Judi- cial de la Federación, página 1562).

Al hablar del examen de títulos el artículo 100. de la Ley del Notariado vigente, entiende la palabra título en la segunda de las acepciones que le atribuye la Suprema Corte en la ejecutoria citada.

El Notario debe certificar en la escritura respectiva que ha tenido a la vista el título o titulos de propiedad que le exhibió el enajenante y debe relacionar. por lo menos. el último de ellos. citando además los datos de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad o cxpresando. cn su caso, la razón por la cual aun no está registrado. (Ley del Notariado. articulo 34 frac. 111 reformada por decreto de 31 de diciembre de 1952 publicado en el D. O. d e 8 de enero de 1953).

De la lectura de los artículos citados se concluye que la Ley de mérito supone siempre la existencia de un documento en el que consta que el enajenante es titular del derecho objeto de la transmisión



El Notario. por ejemplo, no podría dar cumplimiento al artículo últimamente citado, si se permitiera al enajenante acreditar su derecho de propiedad en forma diversa. No puede ser, además, de otra manera, en virtud de que en el Código Civil y en la Ley del Notariado se establecen rquisitos estrictos en cuanto a la forma o solemnidad y cuyo cumplimiento es indispensable para que la transmisión d e un bien inmueble sea válida y surta cabalmente sus efectos.

El documento en que se cumplan todos los requisitos señalados por dichas leyes deberá ser precisamente una escritura pública o un documento privado, en sus respectivos casos, debidamente inscritos en el Registro Público de la Propiedad que corresponda, porque sólo con este ultimo requisito podrán surtir efectos contra terceros.

La Suprema Corte ha establecido que la propiedad de un inmueble se comprueba única y exclusivamente con el primer testimonio. y en su caso, con cualquier copia posterior, de la escritura de traspaso del bien: no basta la copia certificada de su inscripción en el Registro. "puesto que en ésta se ignoran las circunstancias d e la operación. y aún tratándose de la adquisición de bienes de menor cuantía, que se extiende en documento privado del que un ejemplar debe quedar en el Registro para constancia. el comprobante relativo vendría a ser la copia certificada de todo el documento y de su inscripción" (Celaya Ber- nardo y coaga.-Tomo XCII. página 1650).

"Sin estos elementos: título de traslación de dominio e inscrip- ción del mismo, no puede darse por comprobada la propiedad de un inmueble*' (Utah Tropical Fruit Company.-Tomo LVII página 2000).

En ese sentido pueden verse: Moreno de Maldonado Juana. Sucesión de.-Tomo XXVI pági-

na 726). Félix Lucio.-Tomo XXXIII página 2689. Mata José.-Tomo XCVII página 2401. Tapia Barrera Angel, Sucesión de.-Tomo C página1 175. López Jacinto, Sucesión de.-Tomo CI página 2689. Martín Alonso y socios.-Tomo CXXIV página 215. Torres Manuel y coags.-Tomo CXXV página 362. No es suficiente para justificar el derecho de propiedad sobre un

inmueble una copia certificada de la inscripción en el Registro Públi- co de la Propiedad o una anotación puesta por el registrador al pie de un titulo y en la que se expresa que la finca a que dicho título se refiere pasa a favor de determinada persona ,porque la nota estampada por el registrador no es constancia bastante de que el título sea inmu- ne a vicios o defectos que sólo su conocimiento directo puede suministrar. (Sisniega Carlos y coags.-Tomo CVII página 427).

El derecho de propiedad no puede justificarse con el dicho de testigos porque éstos sólo pueden declarar respecta d e "actos o acon- tecimientos que puedan percibir por medio de sus sentidos y no res-



pecto de conceptos que son d e carácter jurídico, como el relativo a la propiedad. . . " (Rodríguez ]osefina.-Tomo LXXVIII, página 2245).

El mismo criterio sustenta la Suprema Corte en las siguientes ejecutorias:

Varela María Trinidad.-Tomo LV página 1837. Mata José.-Tomo XCVII página 2415. Simeón Hernández Margarito.-Tomo CXVII página 427. Elizondo Carlos Manuel.-Tomo CXXV página 426. Muñiz José M.-Tomo CXXV página 2065. El propietario no puede proveerse de un documento que le sirva

de titulo de propiedad de un inmueble (de una construcción), prorno- viendo unas diligencias d e información a d perpetuam de conformidad con el Capitulo V del Título Decimoquinto del Código de Procedirnien- tos Civiles para el Distrito Federal y Territorios.

"Considerando.. . Es de explorado derecho que las informacio- nes a d perpetuam no son instrumentos idóneos para justificar la propiedad, puesto que sólo sirven para acreditar un derecho en el que el único interesado es quien rinde la información. y toda vez que, por tratarse precisamente de actuaciones realizadas en vía de jurisdicción voluntaria, se desahogan fuera de toda contienda, los testimonios se reciben sin citación de parte contraria, dado que no hay partes, y por tanto, a ningún tercero pueden perjudicar, pues que, de lo contrario, se violaría su garantía de previa audiencia. De ahí que tales informa- ciones. como antes se expresa. no acreditan la propiedad. y de ahí también que carezcan de valor probatorio. . . y su inscripción en el Re- gistro Público de la Propiedad se ha entendido que sólo prueba la autenticidad y existencia de dichas actuaciones. . ." (Rodríguez Ju- 1ián.-Tomo CIX, página 897).

El mismo criterio aparece en las siguientes ejecutorias: Moreno de Maldonado Juana, Sucesión de.-Tomo XXVI pági-

na 726). Varela María Trinidad.-Tomo L V página 1837. Hidalgo J. Natividad y coags.-Tomo LXXXV, página 1534. El derecho de propiedad no puede justificarse tampoco con pre-

sunciones "sino por la comprobación de la existencia de los modos ad- quisitivos de la misma que la ley reconoce, tales como la usucapión o prescripción adquisitiva.. ." (Sisniega Carlos y coags.-Tomo CXVII. página 427: Varela María Trinidad.-Tomo LV, página 1837).

"Considerando. . . Cuarto. . . También es procedente este concepto de violación, por ser verdad que la propiedad de un bien inrnue- ble no puede probarse con declaraciones de testigos ni Con presunciones, sino con el titulo traslativo de dominio correspondiente.. . .- (Mata José.-Tomo XCVII. página 2415).

En esta última ejecutoria la Suprema Corte no distingue si se refiere a presunciones legales o humanas (en las dos anteriores por el



contexto pudiera quizá decirse que s e refiere solamente a las humanas) pero parece que las excluye a todas como insuficientes para demostrar el derecho de propiedad sobre un bien inmueble.

Interpretando "a contrario sensu" las afirmaciones de la Suprema Corte que determinan la forma única y exclusiva de probar dicho derecho de propiedad, ~ u e d e lógicamente concluirse que ninguna presun- ción. ni legal ni humana, puede serwr para demostrar el derecho de propiedad sobre un bien inmueble.

No podría ser por lo demás de otra manera, porque es de la naturaleza de la presunción que sólo libera, a quien la tiene a su favor, de la carga de la prueba. pero no es una prueba en si.

El artículo 381 del Código de Procedimientos Civiles para el Dis- trito Federal y Territorios dice: "El que trene a su favor una presun- ción legal sólo está obligado a probar el hecho en que se funda la presunción".

Consiguientemente, en el supuesto del comentado articulo 896 del Código Ctvil. si alguien demuestra que es propietario del suelo, prueba el hecho en que se funda la presunción consistente en que él es también dueño de lo edificado. pero no habrá probado que él es due- ño de dicha edificación, simplemente se le releva de la obligación de probar esto último.

Por lo tanto. en estos casos no podrá afirmarse que determinada persona probó ser dueña de las construcciones, se dirá tan solo que no se ha aportado prueba en contrario, como de hecho ha resuelto la Suprema Corte en las siguientes ejecutorias:

Guerra de Domínguez Ana María.-Tomo CIX. página 2703. Ríos Salas Luz.-Tomo CV, página 2610. El Notario pues. asimismo, no puede tener por comprobado el

derecho de propiedad sobre las construcciones por el solo hecho de que se le demuestre el derecho de propiedad sobre el predio en que éstas han sido hechas. porque el título del terreno no se extiende necesariamente a las construcciones, según los principios asentados en el capitulo anterior, y así el Notario no puede excluir la posibilidad de que alguien demuestre, mientras transcurre el plazo para la prescrip- ción, que la construcción le pertenece.

Esa posibilidad quedará excluída sólo cuando el artículo 896 del Código Civil establezca una presunción jurit et de jure, o cuando al artículo 895 del mismo código se le quite la parte final que lo sujeta "a lo que se dispone en los artículos siguientes", en esta última forma se daría plena eficacia al artículo 886.

El problema no puede presentarse en una legislación que no ad- mita diversidad de propietarios del terreno y de la construcción,

Es obvio concluir cuál sería la suerte del multicitado articulo 900, al hacer cualquiera de las reformas apuntadas: si se prefiriera la segunda por ser menos drástica, de él se conservaría solamente la facultad del dueño del suelo para obligar al constructor a comprarle el



terreno y la construcción. (La totalidad del terreno o sólo la superficie invadida, según conviniera a los intereses del propietario).

El valor de la construcción se compensaria con la indemnización que. en su caso, debería pagar el vendedor en cumplimiento de una obligación que tendría conio fuente el enriquecimiento ilegít,imo; dicha indemnización. en el supuesto de que hubiera habido mala fe exclusivamente por parte del propietario, comprendería además el pago de daños y perjiiicios.

La conveniencia o inconveniencia de la adopción dentro de nuestro orden juridico de alguna de las soluciones apuntadas o de la que da el Código Civil Italiano al caso de pequeña invasión del predio colindante. queda al criterio de los ~uristas experimentados. que a tra- vés de su constante y mas o menos prolongado ejercicio profesional conocen a fondo las necesidades jurídicas cuya comprensión es indispensable. si se quiere que de la inovación resulten leyes que sean ver- dadera expresión del Derecho. pues éste. como recalca el Dr. don Ja- vier de Cervantes en su cátedra, no sólo es norma sino que es norma y es hecho.

Confiando en interpretar correctamente la doctrina contenida en la afirmación del maestro citado y deseando omitir opiniones cuya expresión le parece imprudente, el autor de esta tesis simplemente desea exponer un problema y unas posibles soluciones, hacer patente una realidad cuya trascendencia debe juzgarse por la importancia que la propiedad inmueble tiene en toda sociedad organizada en un territo- rio y cuya transmisión y titulación se rodea en las legislaciones de formalidades que pueden ser más o menos complicadas. o más o menos simples, si se quiere, pero que no se efectúa en la misma forma que la de los bienes muebles.

La propiedad raíz es considerada como fundamental en el patri- n~onio de los individuos y es deseada por la generalidad de los mismos porque en ella ven un sólido fundamento de estabilidad y tranquilidad, tanto ~ndividual como familiar.

"Es verdaderamente asombroso que no se encuentre disposición legal alguna acerca d e la prueba del derecho de propiedad si conside- ramos que. el derecho del crédito al contrario ticne una prueba minu- ciosamente regulada por la ley".

"El único modo de suministrar una prueba absoluta del derecho de propiedad consiste en probar que ha poseído uno mismo o en com- binación con sus causantes durante el tiempo necesario para la usu- capión. Aun este medio resulta a veces defectuoso por las suspensio- nes de prescripción que la ley admite en favor de los incapaces y que. repitiéndose respecto a varias personas. pueden retardar indefinida- mente el cumplimiento de la prescripción.. .".-(Planiol y Ripert. op. cit.. tomo 111, número 3 5 6 ) .

Si lo anterior es cierto respecto de la propiedad en general, con mayor razón puede afirmarse respecto de la propiedad de una cons- ~rucción. cuyo titular o no tendrá ninguna prueba eficaz en sí de su



derecho o tendrá la prueba absoluta una vez que haya transcurrido el plazo requerido para la prescripción.

Debe establecerse, por exigencia de seguridad jurídica, un medio que permita al constructor de un inmueble poder probar desde luego que le pertenece. pero en la inteligencia de que poco o nada servirían otros preceptos que igualmente resultaran d e imposible o inconvenien- te aplicación práctica por no tener en cuenta que el Derecho no sólo es norma sino que es norma y es hecho.



C O N C L U S I O N E S

1.-El derecho de propiedad es el mayor que puede concebirse sobre una cosa en un orden jurídico determinado.

2.-La accesión discreta no es un modo de adquirir la propiedad, si lo es en cambio la accesión continua.

3.-Adquirir por accesión no implica necesariamente una adquisi- ción gratuita.

+.-No se puede afirmar que el propietario d e un predio es por ese solo hecho propietario de las construcciones sobre él existentes.

5.-E1 derecho de opción que establece el articulo 900 de nuestro Código Civil tiene sus antecedentes en el derecho romano. y ha llegado hasta nuestro código a través del derecho español.

6.-E1 derecho de propiedad sobre un inmueble se acredita única y exclusivamente con el primer testimonio. y en su caso con una copia posterior, de la escritura pública en que conste el acto o hecho por el cual el titular adquirió el derecho, o. en su caso con un documento privado: exigiéndose en ambos supuestos que dichos documentos estén inscritos en el Registro Público de la Propiedad.

7.-En nuestro derecho el dueño d e una construcción no puede tener título de propiedad sobre la misma. sino hasta cuando ha transcurrido el plazo necesario para que se consume la prescripción.

8.-En la práctica los Notarios no pueden actuar d e otra manera y se ven obligados a basarse exclusivamente en la presunción que establece el artículo 896 del Código Civil.



BIBLIOGRAFIA

BONFANTE PEDRO.-instituciones de Derecho Romano. Madrid. 1929.

GARCIA G0LLENA.-Concordancia, motivos y comentario. del Cddigo Civil l%-

pañol. México. 1878.

LAURENT F.-Principios de Derecho Civil Francés. México. 1895.

MANRESA Y NAVARRO.-Comentarios al Código Civil Español. Madrid. 1904.

0RTOLAN.-Explicación Histórica de las ht i tuaooes del Emperador Jusüniano.

Séptima Edición. Madrid.

PLANIOL Y R1PERT.-Tratado práctico de Derecho Civil Francés. Habana, 1930.

RICCI F.-Derecho Civil Twrico y Práctico. Madrid.

RICCI F.-Tratado de las Pruebas. Nueva edición. Madrid.

ROJINA VILLEGAS.-Derecho Civü. Ediciones eocuadernables "El Nacional". Mé-

xico, D. F.

RUGGIBRO ROBERTO.-Instituciones de Derecho Civil. Madrid, 1929.

Códigos Antiguoa de España (Ley de partida). Madrid. 1885.

Códice Civile del Regno d'ltaüa. morencia. 1909.

Cuerpo del Derecho Civil Romano (Institnta, Digesto). Barcelona. 1892.

Diccionario de derecho privado.-"Editorial Labor". S. A.. 1950.

Semanario Judicial de la Federación.



Documents

EL ARTICULO DEL CODIGO CIVIL Y …historico.juridicas.unam.mx/.../rev/dernotmx/cont/7/cnt/cnt2.pdf · trabajo a la benevolente consideración del jurado revisor que se sirva designar