ELABORAT PROCJENE SADAŠNJE GRAĐEVINSKE I TRŽIŠNE …

HRVOJE PRELEC, dipl.ing.arh. stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Zagreb, B.Magovca 18a mob. 091 3385 320

ELABORAT PROCJENE SADAŠNJE GRAĐEVINSKE I TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI

posebnih dijelova u stambenoj građevini

u prizemlju apartman B1

na lokaciji k.č.br. 928 k.o. Tribunj

Zagreb, svibanj 2014.

Stalni sudski vještak za graditeljstvo

Hrvoje Prelec, dipl.ing.arh.

PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI Apartman B1 u prizemlju, Tribunj

2

ELABORAT: Procjena sadašnje tržišne vrijednosti nekretnine upisane u z.k.ul. 1200 k.o. Tribunj (poduložak 1)

NEKRETNINA: posebni dio apartman B1 u prizemlju, koji se sastoji od sobe, kuhinje

sa dnevnim boravkom, kupaonicom sa WC-om i lođe, ukupne površine 25,60 m² na lokaciji k.č.br. 928 ZGR k.o. Tribunj, u Tribunju,

NARUČITELJ: „ENERGETIKA PROJEKT“ d.o.o. – u stečaju iz Zagreba, Velimira

Škorpika 14/A, OIB: 09706150567. PROCJENITELJ: Stalni sudski vještak Hrvoje Prelec, d.i.a. Datum: 22.05.2014. Vrijednost procijenjenog predmetnog apartmana oznake B1, u prizemlju u površini 25,60 m2 sa PDV-om iznosi:

249.001,50 ili 32.720,00 € (9.727,00 kn/m² ili 1.278,00 €/m² )

Stalni sudski vještak za graditeljstvo:

Hrvoje Prelec, d.i.a.


3

Sadržaj: 0.0. Uvod u zadatak Rješenje o imenovanju vještaka 1.0. Nalaz sudskog vještaka 1.1. Identifikacija predmetne nekretnine 1.2. Dispozicija prostora 1.3. Prikaz nekretnine s geometrijskim podacima 1.4. Tehnički opis i opremljenost prostora 2.0. Procjena predmetne nekretnine 2.1. Izračun građevinske vrijednosti 2.2. Procjena vrijednosti pripadajućeg zemljišta 2.3. Komunalni doprinos 2.4. Vodni doprinos 2.5. Priključci na komunalnu infrastrukturu 2.6. Rekapitulacija procjenjenih vrijednosti 3.0. ZAKLJUČAK 4.0. Dokumentacija i nacrt 5.0. Fotodokumentacija


4

0.0. UVOD U ZADATAK

Od strane stečajnog upravitelja Mirona Markičević dipl ing iz Zagreba, Kneza Borne 1, Oib: 52797062273, povjereno mi je građevinsko vještačenje nekretnine „ENERGETIKA PROJEKT“ d.o.o. – u stečaju iz Zagreba, Velimira Škorpika 14/A, OIB:

09706150567. Zadatak vještačenja je procjena nekretnine i izračun sadašnje tržišne vrijednosti posebnih dijelova u stambenoj građevini upisanih u zemljišno knjižni izvadak z.k.ul. br. 1200 (poduložak 1) k.o. Tribunj, koji u naravi predstavlja uređeni apartman u prizemlju, smješten u višestambenom apartnamskom objektu na lokaciji k.č.br. 928 k.o. Tribunj u naselju Tribunj.

U skladu s dobivenim zadatkom ova se procjena vrijednosti temelji na izvršenom očevidu zatečenog stanja i prikupljenim podacima od naručitelja.

Nakon izvršenog očevida dana 20.05.2014. i snimljenog zatečenog stanja predmetne nekretnine, te prikupljenih potrebnih podataka za izradu nalaza, izvršena je identifikacija predmetne nekretnine na dan procjene.

Prilikom procjene vrijednosti nekretnina primjenjen je tečaj 1 EUR = 7,61 kn

(prema srednjem tečaju HNB) za preračunavanje vrijednosti nekretnina na dan 22.05.2014.

1.0. NALAZ SUDSKOG VJEŠTAKA

1.1. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

Posebni dijelovi koji su predmet ove procjene nalaze se u stambenoj apartmanskoj građevini u sjevero-zapadnom dijelu naselja Tribunj u ulici Put Sovlja, a koja je građevina evidentirana u katastarskom operatu Državne geodetske uprave, područni ured Šibenik, te ucrtana na kopiji katastarskog plana na k.č.br. 928 k.o. Tribunj, te upisana u zemljišne knjige z.k.ul. br. 1200 poduložak 1. Stambena apartmanska građevina koncipirana je kao slobodna građevina u koju se ulazi sa sjevero-zapadne strane. Građevina ima prizemlje, prvi kat i potkrovlje, gdje je posljednja etaža oblikovana kosim krovom (P+1 s potkrovljem). U svim etažama nalaze se apartmani. Vertikalna komunikacija u zgradi riješena je unutarnjim dvokrakim stubištem, koje je smješteno u sredini tlocrta. Predmetni apartman nalazi se u prizemlju i orjentiran je na sjevero-istok. Ulaz u predmetni apartman moguć je kroz ulaz u objekt, te preko zajedničke okućnice koju može koristiti samo predmetni apartman, pa preko terase apartmana. Predmetni prostor predstavlja apartman sa oznakom B1 u prizemlju.

Predmetna građevina ima osiguran pristup na javnu prometnicu preko pristupnog neasfaltiranog puta i nalazi se oko 150 m udaljena od morske obale (zračne linije). Okućnica je neuređena, bez popločenja i uređenog parkirališta i ograđena.

Građevina je upisana u zemljišne knjige Općinskog suda u Šibeniku Zemljišno knjižni odjel Šibenik, z.k.ul. 1200 (poduložak 1) k.o. Tribunj i to u površini od 25,60 m².

Predmet procjene je:

A Apartman oznake B1 u prizemlju ukupne površine 25,60m²


5

Predmet ove procjene je gore opisana nekretnina, te se za istu procjenu kao obračunska površina uzima površina upisana u zemljišne knjige. Predmetni prostori apartmana prema zatečenom stanju na dan ove procjene, u naravi predstavljaju uređeni prostor sa izvedenim priključcima na vodovod i odvodnju, te električni priključak.

1.2. DISPOZICIJA PROSTORA Apartman B1 sastoji se od: sobe, kuhinje sa dnevnim boravkom, kupaonicom sa WC-om i lođe.

1.3. PRIKAZ NEKRETNINE S GEOMETRIJSKIM PODACIMA NETTO KORISNA POVRŠINA

br. POSEBNI DIO

NKP m

2

1 APARTMAN G 25,60 UKUPNO

25,60

BRUTTO RAZVIJENA POVRŠINA Ukupno BRP stambenog prostora = 30,72 btto m2

VOLUMEN NKP x visina prostora = 25,60 x 2,50 = 64,00 m3

SVEUKUPNA REKAPITULACIJA:

APARTMAN G

OZNAKA MJERA IZRAČUN

NKP m2 25,60

BRP m2 30,72

VOLUMEN m3 64,00

1.4. TEHNIČKI OPIS ZA APARTMANSKI OBJEKT I OPREMLJENOST

PREDMETNOG PROSTORA OPĆI PODACI

ZEMLJIŠTE prirodna konfiguracija terena u ravnini s okolnim javnim prostorom

KOMUNALNA INFRASTRUKTURA objekt priključen na el. mrežu, vodovod , odvodnju i telefon


6

LOKACIJA građevna čestica nalazi se u 2. zoni naselja Tribunj

TIP GRAĐEVINE slobodnostojeći apartmanski objekt

BROJ ETAŽA P+1 +potkrovlje

GODINA IZGRADNJE 2004. godina

KONSTRUKCIJA

TEMELJI betonski temelji

HIDROIZOLACIJA vertikalna i horizontalna hidroizolacija

NOSIVA KONSTRUKCIJA zidovi od blok opeke sa vertikalnim serklažima, međukatna konstrukcija : fert strop

KROV kosi betonski dvostrešni krov, pokriven mediteran crijepom

ZATVARANJE OBJEKTA

PROČELJE termo-izolacija+žbuka

KROVNA LIMARIJA pocinčani lim

PROZORI PVC stolarija

ZAŠTITA OD SUNCA PVC rolete

VANJSKA VRATA PVC stolarija

ZAVRŠNI RADOVI

OBRADA ZIDOVA žbukano i bojano, osim kupaonice i kuhinje sa keramičkim pločicama

OBRADA STROPOVA žbukano i bojano

OBRADA PODOVA keramičke pločice

PREGRADNI ZIDOVI cigla 10cm

VRATA drvena furnirana

ULAZNA VRATA drvena

KUĆNE INSTALACIJE

INST. VODOVODA izveden priključak

INST. ODVODNJE izveden priključak

INST. EL. RASVJETE izveden priključak

INST. TELEFONA izveden priključak

SANITARNA OPREMA ugrađena GRIJANJE I HLAĐENJE PROSTORA klima uređaj

DIZALO U OBJEKTU nema

TV antena satelitska

POMOĆNE PROSTORIJE nema

OPĆI DOJAM

KONSTRUKCIJA OBJEKTA JE ZADOVOLJAVAJUĆA, IZVEDENI (voda, odvodnja, elekrične instalacije) U FUNKCIJI PROSTOR APARTMANA KOJI SE PROCJENJUJE JE U DOBROM STANJU.


7

2.0. PROCJENA

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine vrši se prema uobičajenim metodama proračuna za potrebe izračuna vrijednosti nekretnina, kao zbroj procijenjenih vrijednosti. Izračun se temelji na izvršenom očevidu na licu mjesta i snimljenom zatečenom stanju.

Pri izračunu se koriste podaci izdani od službenih institucija koje se bave prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu, te prema vlastitom iskustvu i trenutačnim tržišnim kretanjima vrijednosti nekretnina za ovu lokaciju i ekvivalentni objekt.

Prilikom izrade ove procjene korišteni su slijedeći propisi i izvori podataka: - HRN U.C2.10 standard za obračunavanje površina objekata u korištenju prihvaćen u RH - Bilten Instituta građevinarstva Hrvatske «Standardne kalkulacije» za visokogradnju - Zakon o prostornom uređenju i gradnji - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekata - Osnovni propisi iz područja građenja - Odluka o komunalnom doprinosu - Uredba o visini vodnog doprinosa

Vrijednost nekretnine odredit će se kao zbroj procijenjenih vrijednosti:

A. Stambenog prostora B. Pripadajućeg zemljišta C. Komunalnog doprinosa D. Vodnog doprinosa E. Priključaka na kom. infrastrukturu i ostalih troškova 2.1. IZRAČUN GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI ZA CIJELI OBJEKT IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (NGV) JEDINIČNE CIJENE ZA 1 m2 NKP ZA IZGRADNJU NOVOG OBJEKTA

U POTPUNOJ DOVRŠENOSTI Prema tehničkim karakteristikama objekt se svrstava u skupinu samostojećih

stambenih objekata. Nova građevinska vrijednost (NGV) za 1 m2 NKP utvrđuje se iz podataka

«Standardne kalkulacije» za visokogradnju (Bilten Instituta građevinarstva Hrvatske.) prema slijedećim kriterijima:

- vrsta materijala od kojeg je objekt izgrađen - tehnološki sustav izvedene konstrukcije objekta - vrsta i kvaliteta materijala i izrade za obrtničke i završne radove - izvedene vrste instalacija i opreme ugrađene u prostor, a iznosi:

5.268,00 kn/ m2 NKP


8

Iz gore navedenih kriterija proizlazi slijedeća struktura cijene građenja za 1 m2 NKP: 1. KONSTRUKCIJA učešće 53 % 2. ZATVARANJE OBJEKTA učešće 16 % 3. ZAVRŠNI RADOVI učešće 13 % 4. KUĆNE INSTALACIJE učešće 18 %

UKUPNA CIJENA GRAĐENJA 100 % 5.268,00 kn/ m2 NKP

IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (SGV) JEDINIČNE CIJENE

ZA 1 m2 NKP

Prema zatečenom fizičkom stanju upotrebivosti objekta jedinična cijena za novu izgradnju objekta umanjuje se na ime starosti i trošnosti konstrukcije iznosi:

- starost objekta n = 2014 - 2004 = 10 godine - vjerojatno trajanje objekta N = 100 godina U = 0,80 x n/N x n+N/2N = 0,80 x 10/100 x 10+100/ 2 x 100 = 4,40 %

Sadašnja jedinična cijena stambenog prostora za 1m

2/NKP

r.br. FAZA GRAĐENJA

NOVA CIJENA UMANJENJE SADAŠNJA CIJENA

kn/m2 % % kn/ m

2 kn/ m

2 EUR/ m

2

1 KONSTRUKCIJA 2.792,00 53 4,40 123,00 2.669,00 350,72

2 ZATV. OBJEKTA 843,00 16 0,00 0,00 843,00 110,78

3 ZAVRŠ. RADOVI 685,00 13 0,00 0,00 685,00 90,01

4 INSTALACIJE 948,00 18 0,00 0,00 948,00 124,57

5.268,00 100 868,00 5.145,00 676,00

Procjena sadašnje građevinske vrijednosti apartmana B1

SGV = 25,60 m2 x 5.145,00 kn/ m2 = 131.712,00 kn

NGV apartman B1= 25,60 m2 x 5.268,00 kn/m2 = 134.861,00 kn


9

2.2. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI Faktori koji determiniraju tržišnu vrijednost nekretnine: - faktor lokacije 1,60

- faktor kvalitete 0,95 - faktor usklađenosti (uredna imovinska i teh. dok.) 1,00

- faktor pp 1,00 1,52 tržišna vrijednost (TV)

2.3. PROCJENA PRIPADAJUĆE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

Objekt je izgrađen u Tribunju, u ulici Put Sovlja, u 2 zoni prema Odluci o komunalnom doprinosu. Građevinska čestica k.č.br.928, k.o.Tribunj na kojoj je izvedena predmetna građevina, prema upisu u zk.ul. br.1200 poduložak 1, a u kojoj se nalazi predmetni stambeni prostor koji je predmet ove procjene ima površinu 515,00 m2.

Izračun koeficijenta pripadnog zemljišta na 1 m2 BRP-a apartmana: - ukupna površina predmetnog objekta 450,00 m2 - površina apartmana iznosi 25,60 m2 - koeficijent pripadnog zemljišta (25,60 m2 / 450 m2), koef. = 0,056888 Pripadajući dio zemljišta pod objektom za predmetni prostor lokala i spremište iznosi:

515,00 x 0,056888 = 29,30 m2 Kod utvrđivanja tržišne cijene građevinskog zemljišta provedena je metoda pretrage u

svibnju 2014. prema podacima dobivenim sa web stranica elektroničkih usluga, a vrijednost je dobivena po kriterijima kao što su: - lokacija - građ. zemljište - opremljenost građ. zemljišta - pristup i sl. Dobivena je cijena za 1 m2 površine zamljišta prema trenutnom stanju na tržištu u vrijednosti od 120 €/ m2, odnosno 913,20 kn/ m2. Iz gore navedenog proizlazi slijedeća procjena vrijednosti građevinskog zemljišta koje otpada na predmetni apartman B1:

2.4. KOMUNALNI DOPRINOS Komunalni doprinos obračunava se u skladu s obujmom, odnosno po m3 (prostornom metru) građevine koja se gradi na građevnoj čestici. Komunalni doprinos plača se za nekretnine unutar građevinskog područja naselja na kojem se u skladu s prostornim planom mogu graditi građevine za stanovanje, poslovne ili druge namjene. Naselje je

29,30 m2 x 913,20 kn/ m2 =26.757,00 kn

TV = SGV x F = 131.712,00 kn x 1,52= 200.202,00 kn


10

podijeljeno u zone prema opremljenosti komunalnom infrastrukturom ili bolje rečeno prema atraktivnosti područja i s obzirom na namjenu prostora. Prema Odluci o komunalnom doprinosu Naselja Tribunj (sl. Vjesnik Šibensko-Kninske županije br: 3/11) predmetna lokacija nalazi se u 2. zoni predmetnog područja naselja Tribunj. Komunalni doprinos za zemljište u 2. zoni obračunava se u skladu s obujmom i iznosi 110,00 kn/ m3. Iz gore navedenog slijedi da za predmetnu nekretninu, konkretno iznosi:

2.5. VODNI DOPRINOS U svrhu određivanja visine vodnog doprinosa područje Republike Hrvatske dijeli se u tri zone. Prema Uredbi o visini vodnog doprinosa ((NN 78/10) predmetna lokacija u Klenovici svrstava se unutar zone „A“, a prema istoj određena je visina vodnog doprinosa, koja se određuje u kunama po jedinici m

3 u odnosu na namjenu,

pa za stambene građevine za povremeno stanovanje iznosi 21,00 kn/m3

Iz gore navedenog slijedi da za predmetnu nekretninu, konkretno iznosi:

2.6. PRIKLJUČCI NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU I OSTALI TROŠKOVI Prema podacima Biltena IGH za 2009 god. priključci i ostali troškovi na infrastrukturu iznose 6 % od NGV objekta, pa za predmetni apartman, to iznosi:

1.7. REKAPITULACIJA PROCJENJENIH VRIJEDNOSTI

r.br.

NEKRETNINE

u zapadnom ulazu

Jedmj.

POVRŠINA

Jed. cijena

kn

PROCJENJENA VRIJEDNOST

kn €

1 APARTMAN B1 m2 25,60 4.928,00 200.202,00 26.307,75

2 ZEMLJIŠTE m2 29,30 913,00 26.757,00 3.516,03

3 KOM. DOPRINOS m3 64,00 110,00 7.040,00 925,10

4 VODNI DOPRINOS m3 64,00 21,00 1.344,00 176,60

5 PRIKLJUČCI m2 25,60 336,25 8.608,00 1.131,14

UKUPNO 243.951,00 32.057,00

NGV / 0,94 - NGV = 134.861,00 kn / 0,94 – 134.861,00 kn =8.608,00 kn

64,00 m³ x 110,00 kn/ m3 = 7.040,00 kn

64,00 m³ x 21,00 kn/ m3 =1.344,00 kn


11

IZRAČUN PDV-a

Kao osnovica za PDV: procijenjena građevinska vrijednost apartmana B1 200.202,00 kn Iznos PDV (25%): 50.050,50 kn

Procijenjena vrijednost apartmana B1 243.951,00 kn Iznos PDV-a 50.050,50 kn UKUPNA vrijednost sa PDV-om 249.001,50 kn

IZRAČUN POREZA NA PROMET ZEMLJIŠTA Zemljište koje pripada apartmanu B1 ima površinu od 29,30 m², što na dan procjene iznosi 26.757,00 kn ( porez po stopi od 5% )

p.p. zemljišta iznosi: 1.338,00 kn 3.0. ZAKLJUČAK

Temeljem ove procjene može se utvrditi cijena 1 m2 NKP i to:

3.1. Vrijednost procijenjenog predmetnog apartmana oznake B1, u prizemlju u površini 25,60 m

2 sa PDV-om iznosi:

249.001,50 ili 32.720,00 € (9.727,00 kn/m² ili 1.278,00 €/m² )

Ovaj elaborat procjene sadašnje tržišne vrijednosti predmetnog apartmana B1 u apartmanskoj

građevini u ulici Put Sovlja u Tribunju izrađen je u tri primjerka. Vještak nije dužan čuvati ovu procjenu niti njezine priloge.

Zagreb, svibanj 2014. Stalni sudski vještak za graditeljstvo:

Hrvoje Prelec, d.i.a.


12

4.0. dokumentacija


13

5.0. fotodokumentacija

Documents

ELABORAT PROCJENE SADAŠNJE GRAĐEVINSKE I TRŽIŠNE …