Upload
others
View
8
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL
YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL ULUSLARARASI FİNANS MERKEZİ
ÖZEL PROJE VE REKREASYON ALANI ARSA
SATIŞI KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ
(3328 ADA 1-13-14 PARSELLER)
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 1
RAPOR NO
PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
DEĞERLEME
BAŞLANGIÇ TARİHİ 20.09.2019
DEĞERLEME
BİTİŞ TARİHİ 23.09.2019
RAPOR TARİHİ
RAPOR BİLGİLERİ
ÜMRANİYE İLÇESİ FİNANSKENT MAHALLESİ 3328 ADA 1-13-14
PARSELLER
23.09.2019
DEĞERLEME KONUSU
EML-1909164
KULLANIM AMACI
RAPORU HAZIRLAYAN
UZMANLAR
Onur BÜYÜK - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 404674)
Ş Seda YÜCEL KARAGÖZ - Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453)
Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003)
DEĞERLEME ADRESİ
SÖZLEŞME TARİHİ 20.09.2019
FİNANSKENT MAHALLESİ FİNANSKENT CADDESİ 3328 ADA 1-13-14
PARSELLER
ÜMRANİYE/İSTANBUL
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 2
1 -
1.1 -
1.2 -
1.3 -
1.4 -
1.5 -
1.6 -
2 -
2.1 -
2.2 -
2.3 -
3 -
3.1 -
3.2 -
3.3 -
3.4 -
4 -
4.1 -
4.2 -
4.3 -
4.4 -
5 -
5.1 -
5.2 -
5.3 -
6 -
6.1 -
6.2 -
6.3 -
6.4 -
6.45 -
7 -
Ek 1 -
Ek 2 Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)
Ek 3 - İmar durum yazısı(kopya)
Ek 4 - INA Tablosu
Ek 5 - 460 Adet Ünitenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri
Ek 6 - Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)
Ek 7 - Yapı Ruhsatları (kopya)
Ek 8 - Tapular (kopya)
Ek 9 -
Ek
Ek
Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
Tapu Kayıtları
Bilgilerin Kaynağı
Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
Değerleme Rapor Özeti
Takyidat Bilgileri
Tanımı
Değerleme İle İlgili Analizler
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Pazar Yaklaşımı
10-
En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi
Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
Değerleme Yöntemleri
Verilerin Değerlendirilmesi
Pazar Yaklaşımı
Ulaşım Özellikleri
Taşınmazın Fiziki Özellikleri
Ekler
Değerleme Hizmetinin Amacı
Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki
Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme Hizmeti Bilgileri
Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
Sonuç
İçindekiler
Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
İÇİNDEKİLER
Değeri Etkileyen Faktörler
EKLER
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Taşınmazı gösteren fotoğraflar
Çarşaf Liste
Mahal Liste
Sözleşmeler11-
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 3
*
*
*
*
*
*
*
*
*
Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm
bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarına haizdir.
Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak
belirlenmektedir.
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme
Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
UYGUNLUK BEYANI
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir
yardımda bulunmamıştır.
Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti
dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha
önceden deneyimi mevcuttur.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 4
1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
1.2 -
1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi
-
1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Barbaros Mah. Mor Sümbül Sk. No:7/2 B Ataşehir/İSTANBUL
Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan Finanskent projesinin değerleme tarihindeki
mevcut durumunun pazar değerinin, tamamlanması durumundaki toplam değerinin,
tamamlanması durumundaki Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değerinin ve 460 adet
üntenin Pazar değerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2,
Şişli / İSTANBUL
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde
yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme
işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan Finanskent projesinin değerleme tarihindeki
mevcut durumunun pazar değerinin, tamamlanması durumundaki toplam değerinin,
tamamlanması durumundaki Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değerinin ve 460 adet
ünteinin Pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile
Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine
alınmıştır.
Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)
mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun
belirlenmesi de amaçlanmaktadır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır:
Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir
satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden
etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir
anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
1.2.2
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 5
1.4 -
-
Raporu Hazırlayanlar
Takdir Edilen Toplam
Nihai Değeri
(TL) (KDV Hariç)
Rapor Numarası
Rapor Konusu
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki
Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler1.5
RAPOR-2
Rapor Tarihi
RAPOR-3
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce hazırlanan rapor
bulunmamaktadır.
Söz konusu taşınmazlar için iş bu rapor EML-1909164 numara ile şirketimiz tarafından
hazırlanmıştır.
Onur BÜYÜK raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak ve Ş. Seda YÜCEL KARAGÖZ
raporu kontrol eden değerleme uzmanı olarak ve Eren KURT onaylayan sorumlu değerleme
uzmanı olarak görev almıştır.
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
RAPOR-1
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 6
1.6 -
İnşaat seviyesinin ilgili kurumdan alınan bilgiye göre
%44,28 olarak gerçekleştiği, hali hazırda inşaat
çalışmalarının devam etmediği gözlemlenmiştir.
1.434.000.000 TL
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ
BUGÜNKÜ DEĞERİ 3.194.498.561 TL
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
İSTANBUL ULUSLARARASI FİNANS MERKEZİ ÖZEL
PROJE VE REKREASYON ALANI ARSA SATIŞI
KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ
REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
RAPOR TARİHİ 23.09.2019
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
MEVCUT KULLANIM
TAPU BİLGİLERİ
İSTANBUL İLİ, ÜMRANİYE İLÇESİ, FİNANSKENT
MAHALLESİ, ADA: 3328 PARSEL:1 -13 - 14,
3 PARSELİN ALANI: 115.497,01 m², VASFI: ARSA,
MALİK: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
İMAR DURUMU
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM
PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
A.Ş.
3328 ADA 1 PARSEL H: SERBEST, E: 0,15
REKREASYON ALANI,
3328 ADA 13 PARSEL H: SERBEST, E: 0,15
REKREASYON ALANI,
3328 ADA 14 PARSEL H: SERBEST, E:2.85 ÖZEL PROJE
ALANI YAPILAŞMA KOŞULUNA SAHİPTİR.
Değerleme Rapor Özeti
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA
EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYININ NET
BUGÜNKÜ DEĞERİ63.889.971 TL
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 7
2.1 - Tapu Kayıtları
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
Cilt No 2
Tapu Tarihi 25.12.2012
Tapu Cinsi
Hisse Oranı TAM
Yevmiye No 34454
SahibiEMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
1
Sayfa No 101
Alanı 54.144,94 m²
Vasfı ARSA (REKREASYON ALANI)
Sınırı PLANINDADIR
Mahallesi FİNANSKENT
Köyü
Sokağı
Mevkii
ANA GAYRİMENKUL
Pafta No
Ada No 3328
Parsel No
3328 ADA 1 PARSEL
İli İSTANBUL
İlçesi ÜMRANİYE
Bucağı
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 8
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Sayfa No 113
Tapu Tarihi 25.12.2012
Hisse Oranı TAM
Yevmiye No 34454
Cilt No 2
Sınırı PLANINDADIR
Tapu Cinsi ANA GAYRİMENKUL
SahibiEMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Parsel No 13
Alanı 8.454,46 m²
Vasfı ARSA (REKREASYON ALANI)
Mevkii
Pafta No
Ada No 3328
Mahallesi FİNANSKENT
Köyü
Sokağı
İli İSTANBUL
İlçesi ÜMRANİYE
Bucağı
3328 ADA 13 PARSEL
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 9
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Cilt No 2
SahibiEMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
14
Tapu Tarihi 25.12.2012
TAM
Sayfa No
Tapu Cinsi ANA GAYRİMENKUL
34454
Parsel No
52.897,61 m²
Vasfı
Sokağı
Yevmiye No
Hisse Oranı
Alanı
3328
114
ARSA (ÖZEL PROJE ALANI)
Sınırı PLANINDADIR
Pafta No
Ada No
Mahallesi FİNANSKENT
Köyü
Mevkii
İli İSTANBUL
İlçesi ÜMRANİYE
Bucağı
3328 ADA 14 PARSEL
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 10
2.2 - Takyidat Bilgileri
-
2.3 -
2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler
Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul ili Ümraniye İlçesi Finanskent Mahallesi 3328 ada 1-13-
14 parsellere kain arsalardır. 3328 ada 1 parselin alanı 54.144,94 m² ve 3328 ada 13 parselin
alanı 8.454,46 m²'dir. Her iki parsel de 19.06.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar
Planına göre E=0,15, h=serbest, rekreasyon alanında kalmaktadır. Bu alanlarda tamamı
emsale dahil edilmek koşulu ile zemin altında veya üstünde ticari fonksiyonlar yer alabilir. Zemin
altında iskan edilecek ticari fonksiyonlarda kat yükeklikleri Kentsel Tasarım Rehberi ve Kentsel
Tasarım Projesinde belirlenecek olup, serbesttir.
Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 19.09.2019 tarihili TAKBİS Belgesi Çevre ve
Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Başvuru
Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belgeler ekte sunulmaktadır.
Tarafımıza iletilen TAKBİS belgelerine göre 3328 ada 1, 13 ve 14 parsellerin tapu kayıtlarında
herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri
3328 ada 14 parselin alanı 52.897,61 m² 'dir. 19.06.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama
İmar Planına göre E=2,85, h=serbest, özel proje alanında kalmaktadır. Bu alanda emsal net
parsel üzerinden hesaplanacaktır. Konut, alışveriş merkezi, rezidans, yönetim merkezi,
konaklama tesisleri ile sinema, tiyatro, konferans, toplantı, sergi, fuar salonları vb. sosyal
kültürel tesis alanları, ticaret, büro, iş hanı, lokanta, gazino, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar,
finans kurumları, oteller, özel hastane, özel eğitim alanları, katlı otopark vb. fonksiyonlar yer
alabilmektedir.
Taşınmaz son üç yıllık dönemde herhangi bir alım satıma konu olmamış olup, 25.12.2012
tarihinden beri Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Mülkiyetinde bulunmaktadır.
2.2.1
Mahalle Ada Parselİmar
FonksiyonuYüzölçümü (m²) Emsal
Finanskent 3328 1 Rekreasyon 54.144,94 0,15
Finanskent 3328 13 Rekreasyon 8.454,46 0,15
Finanskent 3328 14 Özel Proje Alanı 52.897,61 2,85
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 11
3328 Ada 14 Parsel
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 12
3328 Ada 13 Parsel
3328 Ada 14 Parsel
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 13
2.3.2 -
2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi
3328 ada 1 nolu parsel için 14.07.2016 tarihinde alınan yenileme ruhsatı, 31.12.2015 tarihinde
alınan yeni yapı ruhsatındaki bilgilerin sehven yanlış yazıldığı için düzenlenmiş, 26.09.2018
tarihinde yeniden düzenlenen yapı ruhsatı şantiye şefinin değişikliği sebebi ile düzenlenmiştir.
350.782,22 m²14.07.201616/68
66III.B Ofis ve İşyeri
10 52.486,99 m²
TOP.
KAT
SAYISI
Toplam Alan (m²)YOL
ÜSTÜ
29.09.201717/25
157III.A Yeni Yapı 3 Ofis ve İşyeri 9 1
3328 ADA 13 PARSEL RUHSAT BİLGİLERİ
Ruhsat
TarihiSayı
Yapı
SınıfıVeriliş Nedeni
Bağ.Brm.
Sayısı
Kullanım
Amacı
YOL
ALTI
SayıYapı
SınıfıVeriliş Nedeni
2 1018/14
338
8
Ofis ve İşyeri
III.B
10
Kullanım
Amacı
YOL
ALTI
350.782,22 m²8
Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler
Ruhsat
Tarihi
Bağ.Brm.
Sayısı
III.B Yeni Yapı
3328 ADA 1 PARSEL RUHSAT BİLGİLERİ
53
Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelere göre 3328 ada 1, 13 ve 14
parsellere ait yapı ruhsat bilgileri aşağıda yer alan tabloda belirtilmiştir.
YOL
ÜSTÜ
TOP.
KAT
SAYISI
Toplam Alan (m²)
31.12.2015
19.06.2012 tasdik tarihli İstanbul Finans Merkezi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'nda son
üç yıllık dönemde değişiklik yapılmadığı bilgisi alınmıştır.
Yeniden 53 Ofis ve İşyeri
Yenileme 53 2
15/23
784325.398,80 m²
26.09.2018
108 2
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 14
3328 ada 14 nolu parsel için 16.12.2014 tarihinde alınan yenileme ruhsatı, 01.12.2014 tarihinde
alınan yeni yapı ruhsatındaki yapı yüksekliği bilgilerinin sehven yanlış yazıldığı için düzenlenmiş,
29.09.2017 tarihinde tadilat için düzenlenen yapı ruhsatı 16.12.2014 tarihinde düzenlenen
ruhsatın tadilatı ve şantiye şefinin değişikliği sebebi ile düzenlenmiştir.
Mesken7 15
11
318 Mesken1
Ofis ve İşyeri 7 23
22 41.884,75 m²
11 Ofis ve İşyeri
A 16.12.2014
2014/
1220
6
V.A Yenileme319
52 Ofis ve İşyeri 7 23 30 310.453,36 m²
Ofis ve İşyeri 7 8 15 29.181,05 m²
H 16.12.20142014/
1220V.A Yenileme
G 16.12.20142014/
1220V.A Yenileme 151
29.181,05 m²G 01.12.20142014/
1264V.A Yeni Yapı 151
16
30
22
Ofis ve İşyeri 7 16
41.884,75 m²
11 Ofis ve İşyeri
Ofis ve İşyeri 7 19 28 39.108,83 m²228
15A 01.12.2014
2014/
1264
6
V.A Yeni Yapı
B 01.12.20142014/
1264V.A Yeni Yapı
30
Ofis ve İşyeri
Ofis ve İşyeri
Ofis ve İşyeri 7 11 18Yeni Yapı 101
310.453,36 m²
7 15 22 18.765,62 m²
23 44.714,79 m²
15 36.526,25 m²
7
H 01.12.20142014/
1264V.A Yeni Yapı 52
D 01.12.2014
C 01.12.20142014/
1264V.A Yeni Yapı 80
2014/
1264V.A Yeni Yapı 235
E 01.12.20142014/
1264V.A Yeni Yapı 214
52 Ofis ve İşyeri 7 2 9
151
312.499,87 m²
Ofis ve İşyeri 7 8 15 29.335,53 m²
H 29.09.201717/10
693V.A Tadilat
G 29.09.201717/10
693V.A Tadilat
36.912,50 m²
101 Ofis ve İşyeri 7 11 18 20.543,48 m²
7 15 22 17.975,29 m²
E 29.09.201717/10
693V.A Tadilat 214
29.09.201717/10
693V.A Tadilat 81 Ofis ve İşyeri
46.395,83 m²
F 29.09.201717/10
693V.A Tadilat
Ofis ve İşyeri 7 15 22
Tadilat 236 Ofis ve İşyeri 7 23 30
Blok
F 01.12.20142014/
1264V.A
D 29.09.201717/10
693V.A
C
319 Mesken
38.665,73 m²
11 Ofis ve İşyeri
Toplam Alan
(m²)
37.005,76 m²
19.414,81 m²
Ofis ve İşyeri 7
7 15 22
3328 ADA 14 PARSEL RUHSAT BİLGİLERİ
Ruhsat
TarihiSayı
Yapı
SınıfıVeriliş Nedeni
Bağ.Brm.
Sayısı
Kullanım
Amacı
YOL
ALTI
YOL
ÜSTÜ
TOP.
KAT
SAYISI
A
B 29.09.201717/10
693V.A Tadilat
29.09.201717/10
693V.A Tadilat
226 Ofis ve İşyeri 7 19 26
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 15
2.3.5 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş
2.3.6 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler
Rapora konu projelerden 3328 Ada 1 Parsel ve 13 Parsellere ilişkin yapı denetimleri İçerenköy
Mahallesi Karslı Ahmet Caddesi No: 2A Ataşehir/İstanbul adresinde yer alan Total Yapı Yapı
Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.
3328 Ada 14 Parsele ilişkin yapı denetimleri Yenişehir Mahallesi Viyana Sokak No: 20 İç Kapı
No: 20 Ataşehir/İstanbul adresinde yer alan Karmatek Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından
yapılmaktadır.
Yerinde yapılan gözlemlerde inşaatın genel olarak geçerli ruhsat ve projesine uygun olduğu, hali
hazırda projede inşai faaliyetlerin ise devam etmediği görülmüştür. Gözlemler ve şantiyeden
alınan bilgilere göre, tüm bloklarda inşaat seviyesi belirli bir aşamaya gelmiş olup şantiyeden
alınan bilgiye ve yerinde yapılan incelemeler istinaden bütün bloklar için ortalama fiziki ilerleme
yüzdesi yaklaşık %44,28 olarak belirlenmiştir.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 16
3.1 - Tanımı
3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
3.3 - Ulaşım Özellikleri
Proje Ümraniye İlçesi'nde Site Mahallesi İstanbul Finans Merkezi Alanı bölgesi içerisinde yer
almaktadır. İFM bölgesi içerisinde T.C. Merkez Bankası, Ziraat Bankası, Halk Bankası, Vakıflar
Bankası gibi kamu bankaları, SPK ve BDDK gibi kamu kurumları ve özel sektör mülkiyetindeki
arsalarda geliştirilmekte olan projeler yer almaktadır.
Sarphan Finans Park projesi, Ataşehir ilçesine oldukça yakın konumdadır. Yakın çevresi konut
fonksiyonlu gelişmiştir. Yakın konumda Soyak Yenişehir, İstanbul Finans Merkezi, Sarphan
Finanspark Projesi, Metropol İstanbul projeleri bulunmaktadır. Sinpaş Palas 1. Etabı komşu
parseli 2436 ada 5 parsel üzerinde inşa edilmeketidir.
Tahincioğlu, İFM içinde yaklaşık 85 bin metrekarelik inşaat alanına sahip, zemin+17 kattan
oluşan bir proje geliştirmiştir.
Ziraat Bankası’nın İFM projesi yaklaşık 388 bin metrekarelik kapalı alana sahip, 46 ve 40 katlı
iki kuleden oluşacak proje geliştirmiştir.
Halk GYO, yaklaşık 242 bin metrekarelik kapalı alana sahip, 46 ve 34 katlı iki ofis kulesi ve 8’er
katlı 3 ticari bina şeklinde proje geliştirmiştir.
Vakıf GYO, yaklaşık 261 bin metrekarelik kapalı alana sahip,, ofis ve ticari alanların yer alacağı
projesinde inşaata başlamıştır.
Yeditepe Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tarafından The İstanbul projesini geliştirmiştir.
Yine bölgede Duru GYO-Enisler ortaklığı, yaklaşık 7 bin metrekarelik parsele sahiptir.
İFM’de kongre ve kültür sarayı, kütüphane, cami, sağlık merkezi, okul, kreş gibi tesisler de
yapılacaktır.
Yakın çevresi'nde Soyak Yenişehir konut projeleri, Sarphan Finanspark Projesi, Metropol
İstanbul projeleri, Kent Plus projesi, Uphill Court projesi, My world projesi, Varyap Meridian
projeleri bulunmaktadır. Sinpaş tarafından inşaatına devam edilen Sinpaş Palas projesi de yer
almaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile kolaylıkla
sağlanabilmektedir. Taşınmazlara ulaşım Şenol Güneş Bulvarı üzerinden Finans Caddesi ile
ulaşılabilmektedir. Şenol Güneş Bulvarı üzerinden geçen toplu taşıma araçları ile de rahat bir
şekilde ulaşım sağlanmaktadır. Taşınmazlara ulaşım özel araçlarla 15 Temmuz Köprüsü
üzerinden sırasıyla D-100 otoyolu, Çamlıca Kavşağı, O-4 Otoyolu, Ak Zambar Sokak, Begonya
Sokak ve Finans Caddesi aracılığıyla; Fatih Sultan Mehmet Köprüsü üzerinden ise sırasıyla
Avrupa Otoyolu, O-4 Otoyolu ve Finans Caddesi aracılığıyla sağlanmaktadır.
Değerlemeye konu olan proje; İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, arsa
(rekreasyon alanı) vasıflı 54.144,94 m² yüzölçümlü 3328 ada 1 parsel; 8.454,46 m² yüzölçümlü
arsa (rekreasyon alanı) vasıflı 3328 ada 13 parsel ve 52.897,61 m² yüzölçümlü arsa (özel proje
alanı) vasıflı 3328 ada 14 parsellerde yer almaktadır.
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 17
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile kolaylıkla
sağlanabilmektedir. Taşınmazlara ulaşım Şenol Güneş Bulvarı üzerinden Finans Caddesi ile
ulaşılabilmektedir. Şenol Güneş Bulvarı üzerinden geçen toplu taşıma araçları ile de rahat bir
şekilde ulaşım sağlanmaktadır. Taşınmazlara ulaşım özel araçlarla 15 Temmuz Köprüsü
üzerinden sırasıyla D-100 otoyolu, Çamlıca Kavşağı, O-4 Otoyolu, Ak Zambar Sokak, Begonya
Sokak ve Finans Caddesi aracılığıyla; Fatih Sultan Mehmet Köprüsü üzerinden ise sırasıyla
Avrupa Otoyolu, O-4 Otoyolu ve Finans Caddesi aracılığıyla sağlanmaktadır.
3328 Ada 13 Parsel
3328 Ada 1 Parsel
3328 Ada 14 Parsel
O-4 Otoyolu
E-80 Otoyolu
E-80 Otoyolu
D-100 Otoyolu
Taşınmazların Konumu
Tarihi Yarımada
Beşiktaş
Üsküdar
Kadıköy
Mecidiyeköy
Levent-4.Levent Merkezi İş Alanı
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 18
3.4 -
3.4.1 - Genel Özellikleri
Taşınmazın Fiziki Özellikleri
Değerleme konusu proje mevcutta inşaat halindedir. Gözlemler ve şantiyeden alınan bilgilere
göre, tüm bloklarda inşaat seviyesi belirli bir aşamaya gelmiş olup şantiyeden alınan bilgiye ve
yerinde yapılan incelemeler istinaden bütün bloklar için ortalama fiziki ilerleme yüzdesi yaklaşık
%44,28 olarak belirlenmiştir. Hali hazırda inşaatın devam etmediği gözlemlenmiştir.
İstanbul Finans Merkezi kapsamında yer alan projelerde genel olarak hali hazırda kaba inşaat
çalışmalarının tamamlandığı ve devam ettiği, diğer inşaatların tamamlanmasının da dikkate
alınarak bütün projelerin tamamlanacağı bilgisi alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlardan 3328 ada 1 parsel amorf şeklinde olup, 54.144,94 m²
yüzölçümüne sahip olup arsa (rekreasyon alanı) vasıflıdır. Projesine göre taşınmaz 8 yol altı ve
2 yol üstü olmak üzere toplam 10 kattan, 53 adet ofis ve işyeri amaçlı bağımsız bölümden
oluşmaktadır. Projesine ve yeniden yapı ruhsatına göre toplam inşaat alanı 350.782,22 m²'dir.
3328 ada 13 parsel amorf şeklinde olup, 8.454,46 m² yüzölçümüne sahip olup arsa (rekreasyon
alanı) vasıflıdır. Projesine göre taşınmaz 9 yol altı ve 1yol üstü olmak üzere toplam 10 kattan, 3
adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır. Projesine ve yeni yapı ruhsatına
göre toplam inşaat alanı 52.486,99 m²'dir.
Taşınmazların Konumu
E-80 Otoyolu
D-100 Otoyolu
O-4 Otoyolu
Söğütlüçeşme Metrobüs
Ihlamurkuyu Mezarlığı
Watergarden Avm
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 19
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
B Blok
Blok
3328 ada 13 parsel amorf şeklinde olup, 52.897,61 m² yüzölçümüne sahip olup arsa (özel proje
alanı) vasıflıdır. Konu parselde yer alan prohe A, B, C, D, E, F, G ve H olmak üzere toplam 8
adet bloktan oluşmaktadır. A Blok 319 adet mesken ve 11 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız
bölümden, 7 yol altı 15 yol üstü olmak üzere 22 kattan ve 37.005,76 m² toplam inşaat alanından
oluşmaktadır.
B Blok 226 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 19 yol üstü olmak üzere 26
kattan, toplam 38.665,73 m² inşaat alanından oluşmaktadır.
C Blok 81 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 15 yol üstü olmak üzere 22
kattan, toplam 17.975,29 m² inşaat alanından oluşmaktadır.
D Blok 236 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 23 yol üstü olmak üzere 30
kattan, toplam 46.395,83 m² inşaat alanından oluşmaktadır.
E Blok 214 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 15 yol üstü olmak üzere 22
kattan, toplam 36.912,50 m² inşaat alanından oluşmaktadır.
F Blok 101 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 11 yol üstü olmak üzere 18
kattan, toplam 20.543,48 m² inşaat alanından oluşmaktadır.
G Blok 151 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 8 yol üstü olmak üzere 15
kattan, toplam 29.335,53 m² inşaat alanından oluşmaktadır.
H Blok 52 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 2 yol üstü olmak üzere 9
kattan, toplam 312.499,87 m² inşaat alanından oluşmaktadır.
BlokA 37.005,76
46.395,83
C Blok
D
38.665,73
17.975,29
29.335,53
312.499,87H Blok
942.603,20
3328 Ada 14 Parsel Toplam
İnşaat Alanı539.333,99
3328 Ada 1, 13 ve 14
Parseller Toplam İnşaat
Alanı
E Blok 36.912,50
20.543,48
G Blok
F Blok
TOPLAM İNŞAAT ALANLARI
350.782,223328 ada 1 parsel
3328 ada 13 parsel52.486,99
3328 ada 14 parsel
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 20
4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
4.1.1 - İstanbul İli
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2018 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt
Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.067.724
kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi
vardır.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli
Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul
Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı
Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda
Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze
ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya
anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih
Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı
boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı
kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı
sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir.
İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı
birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Harita 1 - İstanbul'un Konumu
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 21
4.1.2 -
1960 yılına kadar Üsküdar’a bağlı köy olarak kalan Ümraniye’de 1963 yılında belediye teşkilatı
kurulmuş ancak 1980’daki askeri darbeden sonra belediye teşkilatı feshedilerek Üsküdar
belediyesine bağlı bir Şube Müdürlüğüne dönüştürülmüştür. 04.07. 1987 tarihli Resmi Gazetede
yayınlanan 3392 sayılı Kanunla İlçe olan Ümraniye’de ilk yerel seçim 1989’da yapılmıştır. Hızla
gelişen Ümraniye İlçesinden 2008 yılında Çekmeköy ve Sancaktepe İlçeleri ayrılmış, bazı
mahalleler de yeni kurulan Ataşehir İlçesine verilmiştir. Ümraniye İlçesinde 35 mahalle
muhtarlığı mevcuttur. Ümraniye İlçesinde Kaymakamlık ve Bakanlıkların Taşra teşkilatı olan İlçe
Müdürlükleri ile Askerlik Şubesi Başkanlığı mevcut olup, Garnizon Komutanlığı Çekmeköy
İlçesinde konuşlu bulunan Hava Kuvvetleri Komutanlığına bağlı 15. Füze Üs Komutanlığı
tarafından ifa edilmektedir. İlçe Adliyesi 03.02.2013 tarihi itibariyle Kartal İlçesindeki Bölge
Adliyesine taşınmıştır.
Ümraniye İlçesi
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2018 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt
Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre ilçenin Toplam Nüfusu 690.193 kişidir.
Ümraniye Marmara Bölgesinde, İstanbul’un Anadolu yakasında yer almaktadır. Ümraniye’nin
doğusunda Sancaktepe, güneyinde Ataşehir, batısında Üsküdar, kuzeyinde Çekmeköy ve
Beykoz ilçeleri yer almaktadır. Ümraniye’nin denizden yüksekliği 120 metre olup, doğuya doğru
Yukarı Dudullu kısmında 180 metreye kadar çıkar. Yüzölçümü 45 km² dir. İlçe sınırları içinde
büyük dağ, göl ve akarsu yoktur. Geçmişte ormanlar ile kaplı iken tahribat nedeniyle küçük
topluluklar halinde bulunan birkaç yer dışında orman kalmamıştır.
İlçede hem Karadeniz hem Akdeniz iklim özellikleri görülür. Kışları Akdeniz bölgesi gibi
cephesel yağışların etkisi altında kalırken, yazları Karadeniz’in etkisiyle Akdeniz bölgesi kadar
kurak geçmez. Yükseltinin az olması yağış miktarının fazla olmasını engeller. Her ne kadar
boğazdan gelen deniz ikliminden etkilense de Çamlıca tepelerinin engellemesiyle karasal iklimin
özellikleri de görülebilmektedir.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 22
4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi
2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem
içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı
yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul
piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme
kazanmıştır.
2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci
yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz
değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir.
2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu
etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyretteği, ancak son
çeyrekte hareketlilik yaşandığ görülmüştür.
2013 yılında yaşanan Kentsel Dönüşüm Yasası (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkında Kanun) kapsamında inşaatların başlaması, yabancılara mülk satışında kolaylıklar
getiren Mütekabiliyet Yasasının onaylanması, banka kredi fazi oranlarının % 1 seviyesinin altına
düşmesi, Uluslararası Derecelendirme Kuruluşu Fitch Rating, Türkiye’nin kredi notunu kısa bir
süre önce yükseltmesi gibi nedenlerle piyasada bir hareketlilik başlamış ve alım satım işlemleri
hızlanmıştır. 2013 yılının ilk çeyreğinde konut kredisi faiz oranlarına da bağlı olarak alım satım
işlemlerinde hareketliliğin devam ettiği gözlemlenmiştir. Ancak, 2013 ün ikinci çeyreğinin sonuna
doğru gerek ülke ekonomisinde gerekse global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşullara
bağlı olarak konut kredisi faiz oranlarındaki artışların olduğu, Gezi olaylarından sonra
piyasalarda yaşanan dalgalanmaların gayrimenkul alım satımlarına yansıdığı görülmüştür.
2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş
gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre,
2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır.
Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb )
eğilim görülmektedir.
2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de
hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir.
Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu
gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile
deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkul sektöründe
ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması,
düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle
de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında
ilk sıraya oturmuştur.
2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz
oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci
oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım-
satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen
taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür.
Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme
dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki
kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 23
4.1.4 -
2013 yılı sonuna doğru açıklanan İnşaatta büyüme rakamları pozitif İç talepteki canlanmayla
birlikte yılın ilk çeyreğini yüzde 2.9 büyümeyle kapatan Türkiye ekonomisi, 2'nci çeyrekte ise 4.4
büyüme kaydetmiştir. İnşaat sektöründeki büyüme ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5.9 olarak
gerçekleşirken, 2'nci çeyrekte bu rakam 7,6 olarak gerçekleşmiştir. Sektördeki 3'ncü çeyrek
büyüme rakamı ise 8.7 olarak açıklanmıştır.
2014 yılında yerel ve cumhurbaşkanlığı seçimlerine kadar durağan bir hal seyreden konut
sektör seçim sonrasında hareketlenmiş olmasına karşın, 2014 yılının son çeyreğinde Ortadoğu'
da yaşanan terör eylemlerinin artması ve Türkiye' nin güney sınırında yaşanan olumsuzluklar
nedeniyle konut alım satımlarının olumsuz etkilendiği görülmüştür.
Türkiye İnşaat Sektörüne Bakış
Dünya genelinde şehirleşme yavaşlamakla birlikte artışını sürdürürken, ülkelerim inşaat sektörü
de uzun vadede büyümeye devam etmektedir. Ancak kısa vadede küresel büyümeye
yönelik kaygılar, inşaat sektörü görünümü üzerindeki riskleri dünya genelinde arttırmaktadır.
Dünya ticaretindeki korumacı eğilimler finansal piyasaların ve ekonomik karar alıcıların güvenini
zedelerken, konut başta olmak üzere inşaat harcamalarına yönelik kararların ötelenmesine yol
açabilmektedir. Bununla birlikte, belirsizlikler ve artan kısa vadeli riskler hükümetlerin altyapı
yatırımlarının da ertelenmesine neden olmaktadır. Bu faktörlerin etkisiyle, küresel inşaat sektörü
2018 yılının sonu ve 2019 yılı il yarısı itibariyle kısa vadeli büyüme eğilimini korusa da kırılgan
bir görünüme sergilemektedir. Diğer pek çok ekonomide olduğu gibi, Türkiye’de de inşaat
sektörü, genel ekonomi açısından bir öncü gösterge olmanın yanında büyümenin itici gücünü
oluşturma özelliğini de taşımaktadır. İnşaat sektöründeki ivmelenme ve yavaşlama genel
ekonomiye göre daha önce gerçekleşmekterdir. Bununla birlikte, son dönemlerdeki yavaşlama
haricinde sektörün yüksek büyüme temposuyla genel ekonomik büyümeye hem doğrudan hem
de dolaylı olarak en önemli katkı yapan sektörlerden biri olduğu görülmektedir (KPMG, 2019).
Özellikle 2015 ve 2016 yılının Mart ayında yaşanan küresel ekonomideki hızlı değişim ve
Haziran ayında yapılan genel seçimlerin sonucunda doların gelişmekte olan ülke para birimleri
karşısında değer kazanması, ülkemiz ekonomisindeki dengeleri de etkilediği görülmüştür. Konut
fiyatlarındaki değişimler için özellikle maliyetlerdeki artışın, konut fiyatlarına yansıdığını
göstermiştir.
Yine 2017 yılının geneline bakıldığında genel seyrin 2016 yılı ile paralel olarak gittiği
gözlemlenmiştir. 2018 yılının ilk ve ikinci çeyreğinde yaşanan küresel ekonomideki hızlı değişim
ve geçtiğimiz günlerde yapılan genel seçimlerin öncesinde doların gelişmekte olan ülke para
birimleri karşısında değer kazanması, ülkemiz ekonomisindeki dengeleri de etkilediği
görülmüştür.
Değerlemesi yapılan taşınmazların bulunduğu bölgede karışık bir gelişim görülmekte olup
bölgenin lüks konut projeleri bazında konut alanı olarak gelişim gösterdiği gözlemlenmiştir.
Yakın çevresinde lüks konut projeleri, sanayi yapıları, boş araziler, orman arazileri, müstakil
konut yapıları yer almaktadır. Genelde site şeklinde yapılanma devam etmektedir. Orta üst ve
üst gelir grubunun konut yerleşimi olarak kullanılan ve büyük ölçekli müteahhit firmaların
genelde inşaat yaptığı lüks konutların bulunduğu bir bölgedir.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 24
4.1.5 -
İnşaat Maliyet Değişim Oranı
Konut sektörü açısından diğer bir değişken de inşaat maliyetlerinde yaşanan değişimler ve
bunların arz fiyatlarına etkisidir. Her sektörde olduğu gibi maliyetlerin artması sadece kar marjını
sınırlamakla kalmayıp beklentileri ve yatırım kararlarını da etkilemektedir. Özellikle inşaat ve
buna bağlı alt sektörlerdeki ana girdi fiyatlarındaki değişimler yakından takip edilmesi gereken
maliyet unsurları olabilmektedir. 2014 yılı boyunca inşaat maliyetlerini etkileyen en önemli unsur
olarak karşımıza artan döviz fiyatları ile birlikte yükselen faiz oranları çıkmaktadır. İşçilik
maliyetleri de artışa katkı sağlamıştır. 2015 yılında ise döviz ve faize bağlı unsurlar maliyetleri
etkilese de artan işçilik maliyetleri de azımsanamayacak düzeyde olmuştur. 2016 yılının ilk
yarısında ise maliyetler makul ölçüde seyrederken 3.Çeyrek itibarı ile yaşanan darbe girişimi,
artan jeopolitik riskler gibi unsurların etkisi ile döviz kurlarında yaşanan artış girdi maliyetlerini
olumsuz yönde etkilemiştir. Son çeyrekte malzeme endeksinde yaşanan maliyet artışı fiyatlara
yansımış bu da inşaat sektörünün maliyetlerini artırmıştır. Ancak düşen kredi faizi oranları ve
sektöre yönelik alınan önlemler sayesinde maliyet artışlarının etkisi sınırlı kalmıştır. 2017 yılında
ise, malzeme fiyatlarında yaşanan artış oranı işçilik giderini geçmiş görünmektedir. Özellikle
inşaat demiri ve dövize endeksli inşaat girdilerinde yaşanan maliyet artışı, yüklenicilerin talebi ile
birleşince malzeme fiyatlarında artışlar yaşanmıştır. İnşaat girdilerinde enerji ve benzeri
hammadde kullanımın yüksek olması da özellikle Yİ-ÜFE bazlı maliyet artışlarını gündemde
tutmuştur (Emlak Konut, 2018).
İnşaat Maliyetleri Yıllık Ortalamalara Göre Değişim Oranları (TUİK, 2019)
*İnşaat maliyetlerine ait TUİK verileri 2019 yılı ilk yarıyılı için yayınlanmış olup,rapor içeriğinde
Temmuz ve Ağustos 2019 verilerine yer verilememiştir.
Gayrimenkul Sektörüne Bakış
2012 yılında 6306 Sayılı Yasa kapsamında İstanbul’un birçok bölgesinde müteaahitler eski
yapıların “riskli yapı” ilan edilebilmesi ile kat karşılığı/hasılat paylaşımı yöntemi ile arsa sahipleri
ile anlaşmaya başlamış ve yerleşik alanlarda hızlı bir dönüşüm süreci başlamıştır. Büyük inşaat
firmaları ile birlikte yeni müteahhitler de bu dönüşümün içinde yer almasıyla inşaat sektöründe
hızlı bir büyüme sağlanmıştır. Parsel alanlarının büyük olması, imar koşullarının yatırımcılar için
cazip olması, mevcut binaların dayanak alınarak inşa edilmiş olduğu eski planlara nazaran yeni
imar planlarındaki imar koşullarında artış olması nedeni ile müteahhitlerce karlılık arz etmesi;
bölgede eski yapıların yoğunluğu, boş arsa arzının olmaması nedeni ile arsaların kıymet
kazanması vb. gibi birçok nedenlerle 6306 sayılı yasa kapsamındaki uygulamaların artan bir
ivme kazandığı görülmüştür.
Yıl Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık
2016 - - - - - - - - - - - 11,92
2017 12,26 12,69 13,06 13,38 13,51 13,69 14,04 14,47 15,04 15,54 15,77 15,63
2018 15,71 15,85 16,06 16,48 17,30 18,34 19,37 20,87 22,83 24,52 25,54 26,26
2019 27,17 27,96 28,65 29,12 29,18 28,66
On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 25
4.1.5.1 -
İstanbul’ un neredeyse tüm ilçelerinde taşınmaz alım/satımı ile görevli birçok satış uzmanı,
yapılan görüşmelerde taşınmaz alım/satımlarının çok yavaş(bazı bölgelerde durma noktasına
geldiği) gittiğine dikkat çekmektedirler. Ciddi bir siyasi, ekonomik süreçten geçen ülkemizde bu
sürecin yine siyasi ve ekonomik etkenlerin olumlu yönde değişmesi ile olumlu ivme kazanacağı
düşünülmektedir.
Konut Sektörü
İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli
unsurlarındandır. Türk Konut sektörü son on beş yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim kaydetmiştir.
İnşaat sektörünün makroekonomi açısından önemi çarpan etkisinden kaynaklanmakta olup,
250 alt sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam üzerine etki yaratmaktadır
(Emlak Konut GYO, 2018).
Yatırım piyasası, 2018'in ilk yarısında başkanlık ve milletvekilliği genel seçimlerinin yanı sıra
TL'nin zayıf görünümünden kaynaklanan siyasi ve ekonomik belirsizlik nedeniyle ortalamanın
altında bir performans sergilemiştir. Birçok yatırımcı Haziran ayının sonuna kadar seçimlerin
sonucunu eklemiştir ve yatırım kararlarını ertelemiştir. Alışveriş merkezleri, ofisler, endüstriyel
ve lojistik tesisler, oteller ve araziler gibi çeşitli mülk tiplerindeki fiyat seviyeleri 1Y 2018’de 2017
yılının ilk yarısına kıyasla hafif bir düşüş göstermiştir. Bununla birlikte söz konusu mülklerdeki
getiri oranında %7-8 bandından %7,75-8,5 seviyesine doğru bir artış gözlenmiştir. Konut
piyasasında yabancı yatırımcıların tercihlerini belirleyen önemli konular vardır. Avrupa’daki
piyasalar açısından ilk etapta güvenlik ve eğitim ön plana çıkmaktadır. Bununla birlikte, başta
Almanya olmak üzere Euro Bölgesi'ndeki Euro bazlı daha yüksek gelir ve getiri oranlarının yanı
sıra - özellikle Portekiz’deki esnek ön şartlar sayesinde - serbest dolaşım hakkı kazanma
durumu yabancı yatırımcıların ilgisini çekmektedir (JLL, 2018).
2019 yılı ilk çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %15,6’lık bir
düşüş göstererek 256.433 adet seviyesinde kapanmıştır. 2018 yılının ikinci yarısıyla birlikte
önemli ölçüde artan konut kredisi faiz oranlarının konut satışlarındaki azalmayı beraberinde
getirmesi, inşaat maliyetlerindeki artış, konut fiyat endeksi artış oranındaki yavaşlama trendi
yılın başında da konuşulmaya devam etmiştir.
2019 yılı ilk çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda %22,3 oranında, ikinci
el satışlarda ise %10,0 oranında gerileme yaşanmıştır. Taleplerde yaşanan daralmanın
temelinde ise ipotekli satışların olduğu görülürken ipotekli satışlarda geçen yılın aynı dönemine
göre adet bazında yaklaşık %57,3’lük bir düşüş gerçekleşmiştir. Ancak, mart ayında konut
kredisi faiz oranlarındaki azalmanın ipotekli satışlardaki olumlu etkisi görülmüştür. İpotekli
satışların dışında diğer satışlarda ise ilk çeyrekte herhangi aşağı yönlü hareket izlenmemiştir.
6306 sayılı yasa kapsamında başlayan ve devam eden süreç ile kentsel dönüşümün yoğun
olduğu bölgelerde geniş çaplı bir dönüşüm süreci olması yeni taşınmaz sayısındaki arzı da
fazlalaştırmıştır. Yine gayrimenkul piyasasını takip eden birçok kişinin de bildiği üzere bu
kapsamda Kentsel dönüşüm yasası nedeni ile çok fazla yeni inşaata başlanmış olup, buna
paralel ülke genelinde yaşanan ekonomik kriz, 2016 yılında ülkemizin OHAL sürecine girmesi ile
birlikte maliyetlerin artması kişilerin taşınmaz alımlarına yönelik krize bağlı olarak alımlardan
vazgeçmesi, bekleme pozisyonu alması, bankaların kredi faiz oranlarına yaşanan yükselme gibi
nedenlerle satışların ciddi oranda azalması ile aynı anda arzın çok fazla olmasına neden
olmuştur. Arzın artması, inşaatları yapan şirketlerin mevcut ekonomik durum nedeniyle nakit
ihtiyaçlarını karşılama istekleri, satışların artması için yapılan kampanyalar taşınmaz
değerlerinin çok ciddi değer kayıpları yaşanmasına neden olmuştur. Yukarıda belirtilmiş olan
ekonomik duruma bağlı finansal sorunlar ülkemizin birçok ilinde o ilin ekonomik ve sosyal
yapısına bağlı olarak taşınmaz değerlerinde etkili olmuş ve olmaya devam etmektedir.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 26
Konut talebinin önündeki zorluklar nedeniyle fiyatlar da son yıllarda zayıflayan bir görünüm
sergilemektedir. Döviz kurlarındaki artışlar ülke genelinde fiyatları desteklese de Eylül itibarıyla
yıllık bazda yüzde 10,5 yükselen konut fiyatlarının geldiği nokta, yüzde 24,5 seviyesindeki
enflasyonun oldukça altında seyretmektedir. Bununla birlikte konut fiyatlarında yıllık artışlar arz-
talep dengesizliğinin daha az olmasıyla 2017 başından 2018 ortalarına kadar üç büyük şehir
içinde İzmir’de en yüksekken, İstanbul ve Ankara’da daha düşük seyretmekteydi. Son dönemde
ise İstanbul ve Ankara’da konut fiyatları enflasyonu toparlanma eğilimindeyken, İzmir’de fiyat
artışları sert bir şekilde yavaşladığı görülmektedir (KPMG, 2019).
İl Bazında Konut Fiyatlarında Yıllık Değişimler (KMPG, 2019; TUİK, TCMB 2018)
*Konut fiyatlarındaki yıllık değişimlerin yıl sonunda yayınlanması nedeniyle grafikte 2018 yıl
sonuna kadar yer alan değişimler gösterilmiştir.
TCMB verilerine göre, konut fiyat endeks artışında 2018 yılı ile birlikte fark edilir şekilde görülen
ivme kaybı 2019 yılı ilk çeyreğinde de görülmüştür. Yıl sonu itibarıyla %4,48 olan konut fiyat
endeksi yıllık artışı Şubat ayında %3,81’e kadar gerilemiştir. Yabancılara yapılan konut
satışlarında, 2018 yılı ikinci yarısındaki ivme yakalanamasa da, geçen yılın aynı dönemine göre
yaklaşık %81,5’lik büyüme gerçekleşmiştir. Toplam satışlar içindeki payı ise ilk çeyrekte %3,8
seviyesinde gerçekleşmiştir. İlk çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %44,9
pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada %19,7 pay ile Antalya yer almaktadır.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 27
Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları 2018 yılında bir önceki yıla göre yüz ölçümü
bazında %48,9, daire sayısı bazında %53,3 azalmıştır. Yapıların toplam yüz ölçümü 143,8
milyon m2 iken bunun 73,5 milyon m2’si konut, 43,6 milyon m2’si konut dışı ve 26,7 milyon
m2’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir. Belediyeler tarafından verilen yapı
kullanma izin belgeleri 2018 yılında bir önceki yıla göre yüz ölçümü bazında %5,1, daire sayısı
bazında %5,6 artmıştır. Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların 2018 yılı toplamında;
Yapıların toplam yüz ölçümü 169,9 milyon m2 iken bunun 98,7 milyon m2’si konut, 38,3 milyon
m2’si konut dışı ve 33 milyon m2’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.
Yapı Ruhsatı Yüzölçümü (m²) İstatistikleri (TUİK, 2019)
*2019 yılına ait veriler ilk altı aylık dönem için belirtilmiştir.
Konut Satış Sayıları (TUİK, 2019)
*2019 yılına ait veriler Temmuz ayı dahil olmak üzere yılın ilk yedi ayı için belirtilmiştir.
Yapı Ruhsatı İstatistikleri
yüzölçümü (m²)
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 28
Yapı Ruhsatı Daire Sayısı (TUİK, 2019)
*2019 yılına ait veriler ilk altı aylık dönem için belirtilmiştir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri
Yapı Kullanma İzin Belgesi Yüzölçümü (m²) İstatistikleri (TUİK, 2019)
*2019 yılına ait veriler ilk altı aylık dönem için belirtilmiştir.
daire sayısı
yüzölçümü (m²)
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 29
Yapı Ruhsatı Daire Sayısı (TUİK, 2019)
*2019 yılına ait veriler ilk altı aylık dönem için belirtilmiştir.
Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatislikleri Karşılaştırma
2017 yılına kadar Yapı Ruhsatı yüzölçümünün (m²) Yapı Kullanma İzin Belgesi yüzölçümünden
(m²) yüksek olmasına rağmen, 2018 yılı ile ve 2019 yılının ilk yarıyılında Yapı Kullanma İzin
Belgesi alınan yüzölçümünün daha fazla olduğu tespit edilmiştir.
Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi Yüzölçümü (m²) Karşılaştırması İstatislikleri
*2019 yılına ait veriler ilk altı aylık dönem için belirtilmiştir.
daire sayısı
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 30
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konutlar
Gayrimenkul sektörünün en önemli birleşenlerinden olan konut alt sektörü, diğer gayrimenkul
türlerine göre satışlarının hem sosyal hem de ekonomik yönü olması bakımından ayrı bir değer
taşır. Konut satışları pek çok değişkenden etkilenen bir yapıya haizdir. Ekonomik değişkenlerin
yanı sıra davranışsal değişkenlerden de etkilenir. Bazı durumlarda yatırımcının ‘rasyonel’
davranışları da farklılık gösterebilir.
Ekonomik olarak tüketici (veya yatırımcı) karar alma süreçlerini etkileyen değişkenlerin başında
fiyat ve borçlanma oranları (veya alternatif maliyet) gelmektedir. Hem arz hem de talep yönlü
konut sektörüne bakıldığında faiz oranları ve risk öngörülebilirliği oldukça önemlidir. Finansal
kesim sisteme fon aktarmaktadırlar. Ancak, finansal kesim için verilen kredilerin geri dönüp
sistemi risklilik anlamında tehlikeye düşürmemesi gerekliliği de ortadadır. Türk bankacılık ve
finans kesimi gelen ciddi düzenleme ve uygulamalar sonucu (diğer yandan içsel bilgi
birikimleriyle de) risklerini yönetebilmektedir.
Yukarıda ifade edilen değişkenlerin en önemli sonucu konut satış (ve fiyat) rakamlarında kendini
göstermektir. Konut satış rakamları pek çok modern ekonomi için artık öncü bir gösterge olarak
kullanılmakta olup gelişimin sağlıklı olup olmadığını kestirmek ve ekonomik büyüme rakamları
içinde izlenmektedir. Konut satış rakamları ile buna bağlı alt kırılımlar pek çok sektörü ya
doğrudan ya da dolaylı olarak etkilemektedir (Emlak Konut, 2018).
2016’da yüksek seyreden güvenlik kaygıları yabancıların Türkiye’de konut yatırımlarını
zayıflatsa da 2017 ile birlikte döviz kurlarındaki yükselişlerle ilginin yeniden canlandığı
görülmektedir. Son dönemde ise yurtiçi finansal piyasalarda faiz ve kurlardaki yükseliş nedeniyle
yerleşiklerin konut alım gücü gerilemiştir. Buna karşın yabancılara konut satışları artışını
sürdürmektedir. TL, dolar ve Euro karşısında değer kaybederken, Ocak – Ekim 2018
döneminde yabancılara yapılan konut satışları 2017’nin aynı dönemine göre yüzde 69,8
oranında artmıştır. Döviz kurlarındaki yükselişin yanında İstanbul’un cazibe merkezi özelliğini
koruması ve Ortadoğu açısından Türkiye’nin bir güvenli liman olarak görülmesi yabancıların
ilgisini canlı tutmaktadır. Adet olarak yabancıların Türkiye’deki konut veya genel olarak
gayrimenkul yatırımları artsa da bu yatırımların dolar karşılığının önemli bir değişim
göstermediği görülmektedir. TCMB verilerine göre 2018’in ilk 10 ayında gayrimenkul olarak
doğrudan yabancı yatırım tutarı 2017’nin aynı dönemindeki 4,1 milyar dolar seviyesinde sabit
kalmıştır (KPMG, 2019).
2019 yılı ilk çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda %22,3 oranında, ikinci
el satışlarda ise %10,0 oranında gerileme yaşanmıştır. Taleplerde yaşanan daralmanın
temelinde ise ipotekli satışların olduğu görülürken ipotekli satışlarda geçen yılın aynı dönemine
göre adet bazında yaklaşık %57,3’lük bir düşüş gerçeklemiştir. Ancak, mart ayında konut kredisi
faiz oranlarındaki azalmanın ipotekli satışlardaki olumlu etkisi görülmüştür. İpotekli satışların
dışında diğer satışlarda ise ilk çeyrekte herhangi aşağı yönlü hareket izlenmemiştir (GYODER,
2019, 1. Çeyrek).
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları (TUİK)
*2019 yılına ait istatistiki veriler TUİK'te yayınlanmamış olup, yıl sonunda yayınlanmaktadır.
Toplam İlk satışİkinci el
satışToplam İlk satış
İkinci el
satış
2018 232 367 48 995 183 372 232 367 110 558 121 809 48 995 22 832 26 163 183 372 87 726 95 646
2017 236 818 86 537 150 281 236 818 114 135 122 683 86 537 40 013 46 524 150 281 74 122 76 159
2016 230 830 86 869 143 961 230 830 109 779 121 051 86 869 41 765 45 104 143 961 68 014 75 947
2015 237 962 92 998 144 964 237 962 111 803 126 159 92 998 44 195 48 803 144 964 67 608 77 356
Diğer
satışlarToplam İlk satış
İkinci el
satış
İpotekli konut satışları
Yıl Toplam İpotekli
satışlar
Diğer konut satışları
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 31
2019 yılı 1. çeyrek sonu itibariyle ipotekli satışlar bir önceki yılın aynı dönemine göre %57,3
oranında azalmıştır. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı ise 2018 1. çeyrek sonu
itibariyle %29,4 iken 2019 yılı aynı döneminde bu oran %14,9’a gerilemiştir (GYODER, 2019 1.
Çeyrek).
İpotekli Konut Satışları (GYODER, 2019 1. Çeyrek; TUİK)
*2019 yılının ilk çeyreğine ait verilere ulaşılabilmiş olup, ikinci çeyreğine ait verilere rapor içeriğinde
yer verilememiştir.
Konut Satış Sayıları (TUİK, 2019)
*2019 yılına ait istatistiki veriler TUİK'te yayınlanmamış olup, yıl sonunda yayınlanmaktadır.
Toplam Konut Satışları Toplam İlk ve İkinci El Satışlar
İlk ve İkinci El İpotekli Konut Satışları İlk ve İkinci El Diğer Konut Satışları
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 32
4.2 -
4.3 -
Yabancılara Yapılan Konut Satışları
2012 yılında yapılan ‘yabancı uyruklu kişilere’ taşınmaz satışı ile ilgili düzenleme sonrasında
başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya
başlamıştır. Yabancı tabiiyeti gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye de gayrimenkul alması ile ilgili
yapılan bu düzenlemeden sonra artan ilgi oturma izni ile vatandaşlık verilmesi ile zirve yapmış
görünmektedir. 2011 ile 2018 yılları arasında yabancı yatırımcılar yaklaşık 29 milyar dolarlık
taşınmazı ülkemizden alarak döviz kazandırmıştır. 2015 yılın da 22.830 yabancı taşınmaz
alırken 2016 yılında rakam 18.189 olmuş 2017 yılında artan ilgiyle birlikte tekrar 22.234 kişiye
çıkan rakam 2018 yılında hızlı bir şekilde yükselerek 39.663 kişi olmuştur. Benzer artış eğilimi
2019 yılının ilk çeyreğinde de sürmüştür (GYODER, 2019 1. Çeyrek).
Yabancılara Yapılan Konut Satış Sayıları (TUİK, 2019)
*2019 yılına ait veriler Temmuz ayı dahil olmak üzere yılın ilk yedi ayı için belirtilmiştir.
Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Bilgilerin Kaynağı
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Ümraniye Belediyesi ile yerinde yapılan incelemeler
ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Herhangibir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 33
4.4 -
4.4.1 - Olumlu Faktörler
4.4.2 - Olumsuz Faktörler
*Proje inşaat halinde olup, hali hazırda inşa çalışmalarının devam etmediği
gözlemlenmiştir.
Nitelikli projelerin yer aldığı bölgede yer almaktadır.
Altyapı çalışmaları tamamlanmamıştır.
Döviz kurundaki ve ülke ekonomisindeki dalgalanmalar gayrimenkul alım satımlarını
olumsuz etkilemektedir.*
Gelişen bir bölgede yer almaktadır.*
*
Değeri Etkileyen Faktörler
Ulaşılabilirliği iyi durumda olup, D-100 ve TEM otoyoluna yakın mesafede yer almaktadır. *
*
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 34
5.1 - Pazar Yaklaşımı
5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış
bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması
yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde
edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı,
kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması
gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza
uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve
tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri;
değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale
getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip
olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla
olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır.
Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan
taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri
bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın
inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır.
Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde;
taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü
değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması
sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit
akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir
indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak
tanımlanmaktadır.
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 35
6.1 - Pazar Yaklaşımı
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²
SATILMIŞ 10000 93.220.338
1 MEDYADAN
9.322
2
Taşınmazlara çok yakın konumda, Finans Merkezi bölgesinde yer alan yaklaşık 10 dönüm
yüzölçümlü arsa 2012 yılında İş GYO tarafından 93.220.338.-TL bedel ile satın alınmıştır.
Finans Merkezinde kalan son arsalardan olup konum olarak da diğer arsalardan çok daha iyi bir
noktadadır.
MEDYADAN
MEDYADAN
Taşınmazlara yakın konumda yer alan , emsal 2.5 ticaret imarına sahip 57.461,73 m² alanlı
parsel 2008 yılında 223.467.518 TL bedelle Halk Bankasına satılmıştır.
Taşınmazlara çok yakın konumda, Finans Merkezi bölgesinde yer alan 13.483m² yüzölçümlü
3324 ada 1 parsel numaralı arsanın 2011 yılında TOKİ tarafından 72.000.000.-TL bedel ile
Enişler Grubuna satıldığı bilgisi alınmıştır. Konum olarak Finans Merkezi alanının ortasındadır.
SATILMIŞ 13483 72.000.000 5.340
SATILMIŞ 57462 223.467.518 3.889
3
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
Değerleme çalışmasında;
-Projenin mevcut durum değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
yöntemi,
-Projenin tamamlanması durumundaki değerinin tespitinde Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
kullanılmıştır.
- Pazar Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminde kullanılan ortalama birim m² satış
değerlerinin(ofis, dükkan, konut) takdir edilmesinde kullanılmıştır.
Arsa Emsalleri
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 36
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
4 MEDYADAN
Taşınmazlara yakın konumda yer alan , emsal 2.5 ticaret imarına sahip 54.384,47 m² alanlı
parsel 2008 yılında 211.500.000 TL bedelle Ziraat Bankasına satılmıştır.
SATILMIŞ 54384 211.500.000 3.889
5 İLGİLİSİ
0 532 243 86 79
Ümraniye Site Mahallesi'nde 456 ada 6 parselde kain, Finans Merkezine yakın konumdaki
295,22 m²'lik müstakil arsadır. Ayrık nizam, 4 kat konut imarlı olup, ruhsat ve projesi
onaylanmıış, ikiz villa olarak 727,71 m² inşaat alanlı olduğu beyan edilmiştir.
SATILIK 295,22 3.500.000 11.856
8
6
26.667
SATILIK 267 1.350.000 5.056
Reha Medin Batı Ataşehir Temsilciliği
0 507 739 31 61
Palladium AVM'nin karşısında konumlu 750 m² yüzölçümlü olarak pazarlanan ticaret imarlı arsa
için 20.000.000 TL satış bedeli istenmektedir.
SATILIK 750 20.000.000
296 3.700.000 12.500
City Home Emlak
0 532 271 27 97
7 Kybele Gayrimenkul
0 532 320 87 83
Batı Ataşehir Merkezde İstanbul Caddesi ve Selanik Caddesi kesişiminde (2690 ada 6 parsel)
konut imarlı 267 m² arsadır. Yola terki mevcuttur. Plan notlarına göre Emsal= 1.25, Yençok=4
kattır.
Ataşehir girişinde plazalar bölgesine yakın konumda 7 kat konut imarlı 296 m² arsadır.
SATILIK
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 37
Emsal Haritası (Konut ve Ofis Projeleri)
Taşınmazların Konumu
Varyap Meridian
Kent Plus Ataşehir
Andromeda Gold My Towerland
Metropol İstanbul
Trendist Ataşehir
Soyak Yenişehir
Uphill Court
Sarphan Finanspark
Ağaoğlu My Newwork
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 38
MYTOWERLAND ATAŞEHİR
Finans Merkezi projesi yakınında konumlu ve Ağaoğlu
İnşaat tarafından yapılmış olup yaklaşık 4 yıllıktır.80m²-
342m² arasında değişen 2+1,3+1,4+1 dairelerden
oluşmaktadır.
ANDROMEDA GOLD ATAŞEHİR
Konut Emsalleri
Finans Merkezi projesi yakınında konumlu ve Ağaoğlu
İnşaat tarafından yapılmış olup yaklaşık 4 yıllıktır. My
Towerland projesinin A bloğu olarak tasarlanmıştır. Tek
blok, zemin+51 kat ve 418 daireden oluşup lüks rezidans
projesi olarak tasarlanmıştır.
*
Ortalama 385m² 2.650.000
Birim Değeri
(TL/m²)
186m² 1.400.000 TL 7.527 TL/m²
1.100.000 TL
682m² 5.425.000
9.167 TL/m²120m²
Emlakçı Daire Tipi
Artı Emlak
0 532 275 33 87
3+1
1. kat
Eyvap Emlak
0 534 741 00 26
2+1
18. kat
AlanıDeğeri
(TL)
AlanıDeğeri
(TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
Finanspark Gayrimenkul
0 533 230 39 40
3+1
9. kat188m² 1.575.000 TL 8.378 TL/m²
7.954,55 TL/m²
*
Ortalama
Ataşehir Vizyon
0 532 236 95 15
1+1
15. kat75m² 500.000 TL 6.667 TL/m²
Emlakçı Daire Tipi
Kale Emlak Fenerbahçe
0 536 772 96 58
3+1
8. kat190m² 1.450.000 TL 7.632 TL/m²
Key Gayrimenkul Yatırım
Danışmanlığı
0 505 046 30 30
3+1
3. kat120m² 700.000 TL 5.833 TL/m²
6.883,12 TL/m²
1.330.000 TL 6.045 TL/m²
Doğuş Grup Yapı Emlak
0 532 613 80 80
3+1
1. kat188m² 1.350.000 TL 7.181 TL/m²
Key Gayrimenkul Yatırım
Danışmanlığı
0 505 046 30 30
3+1
30. kat üzeri220m²
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 39
* VARYAP MERIDIAN ATAŞEHİR
13.448 TL/m²
Metropolist Gayrimenkul
0 552 308 82 92
3+1
38. kat220m² 2.300.000 TL 10.455 TL/m²
Ortalama
Metropolist Gayrimenkul
0 552 308 82 92
2+1
30. kat145m² 1.950.000 TL
Kale Emlak Fenerbahçe
0 536 772 96 58
3+1
8. kat190m² 1.450.000 TL 7.632 TL/m²
Ataşehir'de konumlu projede kat sayısı 20 ile 61 arasında
değişen 5 konut bloğu, 3 adet yatay ofis binası ile otel ve
kongre merkezi fonksiyonları bir arada yer almaktadır.
Yaklaşık 4 yılıktır.
Emlakçı Daire Tipi AlanıDeğeri
(TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
Century21
0 546 451 61 01
2+1
11. kat118m² 845.000 TL 7.161 TL/m²
Queen Emlak
0 555 551 94 10
1+1
13. kat70m² 515.000 TL 7.357 TL/m²
Kule Yatırım
0 532 266 12 59
2+1
4. kat200m² 1.850.000 TL 9.250 TL/m²
Ortalama 578m² 4.660.000 8.062,28 TL/m²
Emlakçı Daire Tipi AlanıDeğeri
(TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
Varyap, Gap Yapı ortaklığı ve Emlak Konut GYO ortaklığı
ile inşa edilen ve inşaatı devam eden proje 3 blok tan
oluşmakta olup 1+1,2+1,3+1,4+1 daireler mevcuttur. M²
büyüklükleri 44m² - 258 m² arasında olup, satış değerleri
600.000TL-3.900.000TL arasında değişmektedir.
* METROPOL İSTANBUL
Lotus GYD
0 532 771 30 21
1+0
6. kat48m² 340.000 TL 7.083 TL/m²
Mungan Gayrimenkul
0 532 913 27 45
1,5+1
10. kat86m² 838.000 TL 9.744 TL/m²
499m² 5.428.000 10.877,76 TL/m²
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 40
8.503 TL/m²Turyap Batı Ataşehir
0 532 568 93 33
3+1
12. kat147m²
1+0
10. kat47m² 395.000 TL
1.250.000 TL
Ataşehir Yapı Gayrimenkul
0 530 684 04 89
4+1
3. kat200m² 1.745.000 TL
8.404 TL/m²
Ataşehir’de 57.000m² alan üzerinde konumlu olup inşaatı
yeni bitmiştir. 820 adet konuttan meydana gelen proje
oluşmakta olup 1+1,2+1,3+1,4+1 daireler mevcuttur. M²
büyüklükleri 32m² - 200 m² arasında olup, satış değerleri
367.000TL-1.250.000TL arasında değişmektedir.
* TRENDIST ATAŞEHİR
Emlakçı Daire Tipi AlanıDeğeri
(TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
Smart Proje
0 532 615 60 88
3+1
10. kat143m² 1.075.000 TL 7.517 TL/m²
Ataşehir Asedas Emlak
0 534 399 61 85
2+1
30. kat üzeri145m² 1.350.000 TL 9.310 TL/m²
Handan Güner Remax
0 532 511 81 58
1+1
8. kat85m² 800.000 TL 9.412 TL/m²
Ortalama 373m² 3.225.000 8.646,11 TL/m²
Prestige TR
0 532 251 98 89
Emlakçı Daire Tipi AlanıDeğeri
(TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
Ataşehir’de konumlu olup inşaatı 2008 yılında
tamamlanmıştır. 33 bloktan meydana gelen projede toplam
2044 daire yer almaktadır. 121.000 m² alan üzerine yayılan
KentPlus Ataşehir'in 80.000 m²'si peyzaj alanından
oluşmaktadır.
* KENTPLUS ATAŞEHİR
Colwell Banker Point
0 532 059 21 27
3+1
8. kat170m² 1.550.000 TL 9.118 TL/m²
Metropol Ataşehir
0 538 735 89 05
2+1
8. kat118m² 835.000 TL 7.076 TL/m²
8.725 TL/m²
Ortalama 635m² 5.380.000 8.472,44 TL/m²
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 41
9.000 TL/m²
Century21 VIP
0 533 554 44 65
Ataşehir Nida Emlak
0 541 211 80 84
4+1
6. kat200m² 1.800.000 TL
Ataşehir'de konumlu 60 m²- 450 m² arası 1742 adet
bağımsız bölümden oluşan 19 adet konut bloğu ile 4 adet
ticret bloğundan oluşmaktadır. Yaklaşık 8 yıllıktır.
5.800 TL/m²2+1
10. kat75m² 435.000 TL
*
Remax ABC
0 544 744 11 72
3+1
15. kat
Ataşehir’de konumlu olan Soyak Yenişehir Projesinde
Şelale Evleri, Palmiye Evleri, Manolya Evleri,
Bambu Evleri, Bambu Residence ve Kibele Evleri toplamda
6 etap ve 3000 konut olarak yaşam devam etmektedir.
Projede 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire tipleri bulunmaktadır.
SOYAK YENİŞEHİR
115m² 619.000 TL 5.383 TL/m²
Emlakçı Daire Tipi AlanıDeğeri
(TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
İmar Emlak
0 533 925 80 29
2+1
16. kat75m² 450.000 TL 6.000 TL/m²
Uydukent Emlak
0532 211 95 93
1+1
16. kat56m² 315.000 TL 5.625 TL/m²
Ortalama 321m² 1.819.000 5.666,67 TL/m²
Emlakçı Daire Tipi AlanıDeğeri
(TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
* UPHILL COURT
Taş Gayrimenkul
0 535 468 24 97
3+1
17. kat145m² 1.180.000 TL 8.138 TL/m²
Hüryap Ataşehir
0 532 431 43 20
2+1
3. kat112m² 890.000 TL 7.946 TL/m²
Rüya Gayrimenkul
0 532 455 45 95
1+1
7. kat68m² 530.000 TL 7.794 TL/m²
Ortalama 325m² 2.600.000 8.000,00 TL/m²
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 42
Ortalama 420m² 3.305.000 7.869,05 TL/m²
Remax Deha
0 555 875 87 62
2+1
15. kat135m² 1.135.000 TL 8.407 TL/m²
Taş Gayrimenkul
0 535 468 24 97
1+1
27. kat70m² 520.000 TL 7.429 TL/m²
55m² 400.000 TL 7.273 TL/m²
Grand Tower Gayrimenkul
0 533 383 13 26
2+1
6. kat160m² 1.250.000 TL 7.813 TL/m²
1+0
30 üzeri
Ataşehir'de konumlu projede kat sayısı 20 ile 61 arasında
değişen 5 konut bloğu, 3 adet yatay ofis binası ile otel ve
kongre merkezi fonksiyonları bir arada yer almaktadır.
Yaklaşık 4 yılıktır.
Emlakçı
Ataşehir Yapı Gayrimenkul
0 530 035 81 07
Daire Tipi AlanıDeğeri
(TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
* SİNPAŞ FİNANS ŞEHİR
11.165 TL/m²
Finansşehir Expert
0 553 707 96 93
1+1
10. kat63m²
Emlakçı Daire Tipi AlanıDeğeri
(TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
Ataşehir'de konumlu olan inşaatı devam eden projede 13
adet blok ve toplam 500 adet konut birimi bulunmaktadır.
Sinpaş GYO A.Ş. 'den alınan bilgiye göre projedeki toplam
satılabilir alan 62.107,33 m² olup, 1+1, 1,5+1 2+1+, 2,5+1,
3+1, 4,5+1 daire tipleri bulunmaktadır.
* VARYAP MERIDIAN ATAŞEHİR
690.000 TL 10.952 TL/m²
Finansşehir Expert
0 553 707 96 93
3+1
2. kat168m² 1.710.000 TL 10.179 TL/m²
Finansşehir Expert
0 553 707 96 93
1,5+1
1. kat85m² 990.000 TL 11.647 TL/m²
Ortalama 419m² 4.540.000 10.835,32 TL/m²
Finansşehir Expert
0 553 707 96 93
2+1
bahçe katı103m² 1.150.000 TL
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 43
Değeri
(TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
AtaCity Emlak
0 532 445 88 92
2+1
ara kat120m² 1.450.000 TL 12.083 TL/m²
* VARYAP MERIDIAN ATAŞEHİR
Ataşehir'de konumlu projede kat sayısı 20 ile 61 arasında
değişen 5 konut bloğu, 3 adet yatay ofis binası ile otel ve
kongre merkezi fonksiyonları bir arada yer almaktadır.
Yaklaşık 4 yılıktır.
AlanıDeğeri
(TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
Ofis Emsalleri
Kule Yatırım
0 532 266 12 59
4+1
ara kat236m² 2.350.000 TL 9.958 TL/m²
Emlakçı Ofis Tipi
Remax Go Ritm
0 544 493 29 09
tam kat
20. kat üzeri1.000m² 17.500.000 TL 17.500 TL/m²
Turyap Sancaktepe
0 530 694 38 39
3+1
13. kat200m² 1.825.000 TL 9.125 TL/m²
1.556m² ######## 14.861,83 TL/m²
* SARPHAN FİNANSPARK
1+0
5. kat81m²
Reha Medin-Acıbadem
0 539 656 47 07
Turyap Batı Ataşehir
0 532 297 82 07
1+0
3. kat
Ortalama
Emlakçı Ofis Tipi Alanı
Ataşehir'de konumlu projede kat sayısı 20 ile 61 arasında
değişen 5 konut bloğu, 3 adet yatay ofis binası ile otel ve
kongre merkezi fonksiyonları bir arada yer almaktadır.
Yaklaşık 4 yılıktır.
14.375 TL/m²80m² 1.150.000 TL
Atasay Gayrimenkul
0 533 600 33 33
1+0
3. kat90m² 1.450.000 TL 16.111 TL/m²
1.300.000 TL 16.049 TL/m²
Opus Project
0 532 491 83 93
tam kat
10. kat800m² 23.500.000 TL 29.375 TL/m²
251m² 3.900.000 15.537,85 TL/m²Ortalama
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 44
Ortalama 511m² 5.475.000 10.714,29 TL/m²
3.300.000 TL
Uphill Emlak
0 533 668 44 66
3+1
12. kat135m² 1.075.000 TL 7.963 TL/m²
Uphill Emlak
0 533 668 44 66
5+1
ara kat256m² 12.891 TL/m²
Remax Fenomen
0 534 915 62 70
2+1
16. kat120m² 780.000 TL 6.500 TL/m²
Hüryap Ataşehir
0 532 665 00 97
2+1
20. kat üzeri120m² 1.100.000 TL 9.167 TL/m²
* UPHILL COURT-TOWERS
Ataşehir'de konumlu 60 m²- 450 m² arası 1742 adet
bağımsız bölümden oluşan 19 adet konut bloğu ile 4 adet
ticret bloğundan oluşmaktadır. Yaklaşık 8 yıllıktır.
Emlakçı Daire Tipi AlanıDeğeri
(TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
Remax ABC Batı Ataşehir
0 530 495 04565. kat 113m² 2.245.875 TL 19.875 TL/m²
Ataşehir'de konumlu Ağaoğlu İnşaat tarafından geliştirilen
21 katlı tek blok 221 ofis 25 adet dükkandan oluşan yeni
projedir. Kullanım alanları brüt 106-172 m² arasında
değişmektedir. Birden fazla ofislerin birleştirilme durumu
bulunmaktadır.
Emlakçı Ofis Tipi AlanıDeğeri
(TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
* AĞAOĞLU MY NEWWORK
Ortalama 539m² ######## 19.838,13 TL/m²
Remax ABC Batı Ataşehir
0 530 495 04566. kat 107m² 2.106.750 TL 19.689 TL/m²
Remax ABC Batı Ataşehir
0 530 495 0456
Remax ABC Batı Ataşehir
0 530 495 04567. kat 159m² 3.160.125 TL 19.875 TL/m²
6. kat 160m² 3.180.000 TL 19.875 TL/m²
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 45
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²
Satılık / Kiralık Ticari Emsaller
1 Realty World Kybele Gayrimenkul
(216) 456 97 04
Yakınında bulunan Nida Kule Kuzey blokda 7. katta yer alan net 290 m², brüt 382 m² olan içi
yapılı ofis 7.000.000.-TL Kdv dahil olarak pazarlanmaktadır. Aylık kira getirisinin de 20.000.-TL
+ KDV olduğu bilgisi alınmıştır. (Kirası 6 ayda bir peşin olarak ödenmektedir. Kira getirisinin
düşük olduğu düşünülmektedir)
SATILIK 382 6.481.481 16.967
KİRALIK 382 20.000
2 Ayla Koçak Gayrimenkul
(533) 683 42 75
Yakınında bulunan Nida Kule Kuzey blokda 22. katta yer alan net 400 m², brüt 530 m² olan içi
natamam ofis 8.475.000.-TL +KDV ' den pazarlanmaktadır. Aylık kirasınında 35.000.-TL + KDV
olabileceği bilgisi alınmıştır.
SATILIK 530 8.475.000
52
35.000 66
3 Yurt Gayrimenkul
15.991
Yakınında bulunan Nida Kule Kuzey blokda 4. katta yer alan net 150 m², brüt 200 m² olan içi
yapılı ofis 3.100.000.-TL Kdv dahil olarak pazarlanmaktadır. Aylık kirasınında 15.000.-TL + KDV
civarında olabileceği bilgisi alınmıştır.
(534) 453 65 95
KİRALIK 530
SATILIK 200 2.870.370
KİRALIK 200 15.000
14.352
KİRALIK 200 15.000 75
4 Coldwell Banker Alfa Gayrimenkul
(216) 360 70 80
Yakınında bulunan Nida Kule Kuzey blokda 9. katta yer alan net 150 m², brüt 200 m² olan içi
natamam ofis 2.390.000.-TL + KDV olarak pazarlanmaktadır. Aylık kirasınında 15.000.-TL +
KDV civarında olabileceği bilgisi alınmıştır. (satış değerinin diğer emsallere göre uygun olduğu
düşünülmektedir.)
SATILIK 200 2.390.000 11.950
75
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 46
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²40
(507) 739 31 61
Palladium sırasında Halk caddesi üzerinde 7 katlı, toplam kullanım alanı 750 m² olduğu bilgisi
alınan içi natamam durumda iskanlı plaza 7.000.000.-TL satılıktır. Ayrıca 30.000.-TL kiralık
olduğu bilgisi alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bina fonksiyon, nitelik ve konum olarak emsal
taşınmaza göre daha iyi özelliklere sahiptir.
SATILIK 750 7.000.000 9.333
750KİRALIK 30.000
KİRALIK 1430 35.000 24
8 Reha Medin Batı Ataşehir
(554) 579 09 79
Palladium yakınında yeni 6 katlı, toplam kullanım alanı 1430 m² olduğu bilgisi alınan içi
natamam plaza 18.00.000.-TL satılıktır. Aylık kira getirisininde 35.000.-TL olabileceği bilgisi
alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bina fonksiyon, nitelik ve konum olarak emsal
taşınmaza göre daha iyi özelliklere sahiptir.
SATILIK 1430 18.000.000 12.587
KİRALIK 300 15.500 52
7 Kc Gayrimenkul
6 İmaj Gayrimenkul
(216) 688 32 32
Yakınında Varyap Grand Tower projesinde 8 katta yer alan net 220 m², brüt 300 m² olan içi
yapılı ofis 3.625.000.-TL pazarlanmaktadır. Ayrıca 15.500.-TL kiralık olduğu bilgisi alınmıştır.
SATILIK 300 3.625.000 12.083
KİRALIK 820 61.500 75
SATILIK 820 16.297.500 19.875
5 Remax Abc
(544) 744 11 72
Yakınında Ağaoğlu My Newwork Ataşehir projesinde 21. katta yer alan, brüt 820 m² olan (yarım
kat) içi natamam ofis 16.297.500.-TL +KDV ' den pazarlanmaktadır. Aylık kira getirisininde
61.500.-TL + KDV olduğu bilgisi alınmıştır.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 47
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²
9 Coldwell Banker Tim
KİRALIK 1500 75.000 50
(216) 352 70 70
Palladium yakınında 15-20 yıllık 6 katlı, toplam kullanım alanı 1500 m² olduğu bilgisi alınan içi
yapılı hali boş durumda plaza 15.500.000.-TL satılıktır. Ayrıca 75.000.-TL kiralık olduğu bilgisi
alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bina fonksiyon, nitelik ve konum olarak emsal
taşınmaza göre daha iyi özelliklere sahiptir.
SATILIK 1500 15.500.000 10.333
Dükkan Emsalleri
0 535 705 51 65
SATILIK 178 4.990.000
3 Ataşehir Asedas Emlak
3.660.000 30.000
Alf Alliance Vizyon Gayrimenkul
0 532 421 07 38
0 532 241 02 16
Sarphan Finanspark Projesi'nde zemin katta konumlu 3 bölümden oluşan 178 m² kullanım
alanlı olarak pazarlanan dükkan için 4.990.000 TL satış bedeli istenmektedir.
339 10.000.000 29.499SATILIK
2
1
Coldwell Banker Alfa Gayrimenkul
Sarphan Finanspark Projesi'nde zemin katta konumlu 122 m² kullanım alanlı olarak pazarlanan
dükkan için 3.660.000 TL satış bedeli istenmektedir.
SATILIK 122
SATILIK 239 7.000.000 29.289
Sarphan Finanspark Projesi'nde zemin katta konumlu 2 bölümden oluşan 339 m² kullanım
alanlı olarak pazarlanan dükkan için 10.000.000 TL; 239 m² kullanım alanlı olarak pazarlanan
dükkan için ise 7.000.000 TL satış bedeli istenmektedir.
28.034
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 48
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
5 Coldwell Banker Maya
0 533 638 54 58
Barbaros Mahallesi'nde Teknik Yapı Deluxia'da konumlu 315 m² zemin, 397 m² bodrum ve 150
m² ön bahçe olmak üzere toplam 712 m² kapalı kullanım alanlı olarak pazarlanan dükkan için
11.100.000 TL satış bedeli istenmektedir.
SATILIK 712 11.100.000 15.590
6 Remax Fenomen
SATILIK 95 3.600.000 37.895
0 530 747 94 43
Ataşehir Atatürk Mahallesi'nde Ağaoğlu Andromeda Gold'da konumlu 70 m² kapalı kullanım
alanı ve 150 m² ön kullanım alanında oluşan dükkan için 2.050.000 TL satış bedeli
istenmekteedir.
SATILIK 70 2.050.000 29.286
SATILIK 557 10.000.000 17.953
7 Remax ABC Ticari Ofis Plaza
0 530 824 00 11
Ataşehir Atatürk Mahallesi'nde Ağaoğlu Andromeda Gold'da konumlu 95 m² kapalı kullanım
alanı ve 132 m² açık kullanım alanında oluşan dükkan için 3.600.000 TL satış bedeli
istenmekteedir. 132 m²'lik açık kullanım alanının 23 m²'sinin kış bahçesi olarak kapatıldığı bilgisi
alınmıştır.
8 Oneblock Satış Ofisi
0 555 202 57 41
Ümraniye Fatih Sultan Mehmet Mahallesi'nde inşaatının yeni tamamlanlandığı beyan edilen
Oneblock Projesi'nde konumlu 557 m² kullanım alanlı olarak pazarlanan dükkan için 10.000.000
TL satış bedeli istenmektedir.
290 7.500.000 25.862
Barbaros Mahallesi'nde Sheraton Otel altında konumlu 4 bölüm asma katlı 290 m² kullanım
alanlı olarak pazarlanan dükkan için 7.500.000 TL satış bedeli istenmektedir.
SATILIK
4 Ataşehir Ata Plus Emlak
0 532 706 33 53
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 49
6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi
Bölgedeki nitelikli konut projeleri incelendiğinde ise ortalama birim m² değerlerinin 8.000.-TL ile
15.000.-TL aralığında değiştiği belirlenmiş olup, söz konusu projede konutlar için ortalama birim
m² dğeir olarak 10.000.-TL/m² takdir edimiştir.Lüks vasıflı konutların aylık kira birim m²
değerlerinin ise 30.-TL/m² ile 50.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiş olup söz konusu projede
konutlar için ortalama birim m² değeri olarak ortalama aylık kira birim değeri 45.-TL/m²
öngörülmüştür. Ssinema ve konferans nitelikli taşınmazların aylık kira birim m² değerlerinin
konum, cephe, büyüklük ve kullanım niteliği gibi özelliklere bağlı olarak 15.-TL/m² ila 30.-TL/m²
aralığında,olduğu kanaatine varılmıştır. Sinema ve konferans salonu için ortalama aylık kira
birim değeri 25.-TL/m² öngörülmüştür.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak
analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli
amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan
taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz
“iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme
yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da
farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları
aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan
taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır.
Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler,
şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm
unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
Finans Merkezi özellikli bir bölge olup, imar durumları parsellere göre değişiklik göstermektedir.
Özel Proje Alanı lejantlı parselde Emsal=2.85'tir. Bu alanda, Konut, alışveriş merkezi, rezidans,
yönetim merkezi, konaklama tesisleri ile sinema, tiyatro, konferans, toplantı, sergi, fuar salonları
vb. sosyal kültürel tesis alanları, ticaret, büro, iş hanı, lokanta, gazino, çarşı, çok katlı
mağazalar, bankalar, finans kurumları, oteller, özel hastane, özel eğitim alanları, katlı otopark
vb. fonksiyonlar yer alabilmektedir. Emsal net parsel alanı üzerinden kullanılmaktadır.
Finanskent içerisinde satılık emsal arsa kalmamış olup, bölgede yapılan eski satışlar ve
müstakil arsa satış birim m² değerleri emsallerde belirtilmiştir. Ancak müstakil arsalar konum ve
imar durumu olarak taşınmaza göre şerefiyesi çok düşük taşınmazlardır.
Sözleşme kapsamında Emlak Konut GYO A.Ş. rapor konusu 3328 ada 1 ,13, 14 parseller
içerisinde yapılacak olan alt yapı işlerinin yürütücüsü olarak görevlendirilmiştir. Söz konusu
parsellerin mülkiyeti bu alt yapı işlerinin maliyetini karşılamak amacıyla bedelsiz devredilmiş
olduğu bilgisi alınmıştır. Bu anlamda Emlak Konut GYO A.Ş. için bu parseller ticari anlam ifade
etmemekte olup geliştirilecek projeden elde edilen gelir üzerinden %2 pay alacaktır. Bu sebeple
arsa değer takdirinde bulunulmamıştır.
Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan, prestijli projelerde konumlu olan lüks
vasıflı ofislerin birim m² değerlerinin ise 10.000.-TL/m² ile 17.000.-TL/m² aralığında değiştiği
belirlenmiş olup söz konusu projede ofisler için ortalama birim m² değeri olarak ortalama
14.500.-TL/m² takdir edilmiştir. Lüks vasıflı ofislerin aylık kira birim m² değerlerinin ise 60.-
TL/m² ile 100.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiş olup söz konusu projede ofisler için
ortalama birim m² değeri olarak ortalama aylık kira birim değeri 70.-TL/m² öngörülmüştür.
Prestijli projelerde konumlu olan dükkan birim m² değerlerinin ise 25.000.-TL/m² ile 35.000.-
TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup ortalama birim m² değeri olarak 30.000.-TL/m²
takdir edilmiştir. Lüks vasıflı projelerdeki dükkanların aylık kira birim m² değerlerinin ise 150.-
TL/m² ile 200.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiş olup söz konusu projede dükkanlar için
ortalama birim m² değeri olarak ortalama aylık kira birim değeri 178.-TL/m² öngörülmüştür.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 50
TOPLAM DÜZELTME -1% 9% -1%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER 10.000 9.075 10.083 10.843
0% 0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN
DÜZELTME-6% -6% -6%
DİĞER BİLGİLER
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN
DÜZELTME
BENZER BENZER BENZER
0%
KONUM ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 5% 5% 5%
MANZARA BENZER BENZER BENZER
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0%
NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER BENZER BENZER
0% 0% 0%
0% 0% 0%
NİTELİK YENİ PROJE Yeni Yeni Yeni
KAT
KATA İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER BENZER BENZER
ALANA İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER ORTA BÜYÜK BENZER
0% 10% 0%
ALAN 100 120 200 63
BİRİM M² DEĞERİ 9.167 9.250 10.952
ZAMAN DÜZELTMESİ0% 0% 0%
BENZER
690.0001.850.000
SATIŞ TARİHİ -
BENZER BENZER
SATIŞ FİYATI 1.100.000
0%
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN)
BİLGİ
DEĞERLEME
KONUSU
TAŞINMAZ
ANDROMEDA
GOLD
BENZER
ÇOK KÖTÜ
VARYAP
MERIDIAN
SİNPAŞ
FİNANSŞEHİR
ÇOK İYİ
-10% - (-1%)
ORAN ARALIĞI
KÖTÜ BÜYÜK
BENZER
11% - 20%
ORTA KÖTÜ 1% - 10%
-20% üzeriÇOK KÜÇÜK
-20% - (-11%)KÜÇÜK
ÇOK BÜYÜK
İYİ
ORTA BÜYÜK
20% üzeri
ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 51
TOPLAM DÜZELTME -31% -5% 9%
-5% -5%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER 14.500 8.338 13.656 21.520
0% 0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN
DÜZELTME-5%
DİĞER BİLGİLER
İNŞAİ KALİTEDİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN
DÜZELTME
BENZER BENZER BENZER
0%
KONUM ORTA İYİ BENZER ORTA İYİ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME -6% 0% -6%
CEPHE İYİ BENZER ORTA KÖTÜ
CEPHE İLİŞKİN DÜZELTME -20% 0% 0%
NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER BENZER BENZER
0% 0% 0%
0% 0% 0%
NİTELİK YENİ PROJE Yeni Yeni Yeni
KAT
KATA İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER BENZER BENZER
ALANA İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER BENZER BENZER
0% 0% 0%
ALAN 100,00 120 80 107
BİRİM M² DEĞERİ 12.083 14.375 19.689
ZAMAN DÜZELTMESİBENZER BENZER BÜYÜK
0% 0% 20%
SATIŞ FİYATI 1.450.000 1.150.000 2.106.750
SATIŞ TARİHİ
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (OFİS BİRİMLERİ İÇİN)
BİLGİ
DEĞERLEME
KONUSU
TAŞINMAZ
VARYAP
MERİDİAN
SARPHAN
FİNANSPARK
AĞAOĞLU MY
NEWWORK
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 52
28.500 27.672DÜZELTİLMİŞ DEĞER 30.000
-5%
ORTA KÖTÜ
33.825
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN
DÜZELTME-5%
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN
DÜZELTME
BENZERİNŞAİ KALİTE
-5%
TOPLAM DÜZELTME -5% 7% 16%
BENZER
0% 0% 0%
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0%
DİĞER BİLGİLER
CEPHE İLİŞKİN DÜZELTME 0% 2% 4%
KONUM BENZER BENZER BENZER
0% 0% 0%
CEPHE BENZER ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ
NİTELİK YENİ PROJE Yeni Yeni Yeni
NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER BENZER BENZER
KATA İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER BENZER BENZER
0% 0% 0%
0% 10% -3%
KAT
BİRİM M² DEĞERİ 30.000 25.862 29.286
ALANA İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER ORTA BÜYÜK ORTA KÜÇÜK
0% 0% 20%
ALAN 100,00 122 290 70
SATIŞ TARİHİ
ZAMAN DÜZELTMESİBENZER BENZER BÜYÜK
BİLGİ
DEĞERLEME
KONUSU
TAŞINMAZ
Emsal-1 Emsal-4 Emsal-6
SATIŞ FİYATI 3.660.000 7.500.000 2.050.000
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (DÜKKAN BİRİMLERİ İÇİN)
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 53
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Projenin geliştirildiği arsa değeri ise Pazar yaklaşımı yöntemi ile bulunmuş olup, 3 adet parselin
toplam değeri 1.119.130.000.-TL olarak hesaplanmıştır.
Elde edilen verilen ışığında Yeniden İnşa Etme Yaklaşımına göre projenin mevcut durum
değeri aşağıdaki gibidir.
Yerinde yapılan incelemeler ve şantiyeden alınan bilgiye göre inşaat seviyesinin %44,28
seviyesinde gerçekleştiği görülmüştür.
Aşağıdaki hesaplamalarda proje için öngörülen toplam maliyet ve mevcut inşa seviyesine göre
gerçekleşmiş olan toplam maliyet değerleri gösterilmiştir.
Bu hesaplamalar sırasında proje için düzenlenmiş olan yapı ruhsatlarındaki alanlar dikkate
alınmıştır. Projenin görselleri incelenmiş, oluşan maliyetler irdelenmiş ve bu verilere de bağlı
olarak projenin lüks bir proje olacağı öngörülmüştür.
2019 yılı, Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2019 Yılı Yapı
Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliği'ne göre V.A yapı sınıfı birim maliyeti 2.010.-TL/m²
'dir.
2019 yılı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Eki'ne esas binaların metrekare İnşaat Maliyet
Bedellerini Gösterir Cetvele göre; lüks inşaat ticarethane ve işyerleri için birim maliyet 1.962,36-
TL/m² ' dir
Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir.
Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık
bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen
rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak
aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı
bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok
değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel
pozlarla yeni birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerine, kullanılan malzemelerin
kalitesine göre birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir.
Rapor konusu projenin lüks standartlarda inşa edilen bir proje olması, edinilen gerçekleşen
maliyet bilgileri, inşaat maliyetlerine ilişkin sektörden elde edilebilen veriler ve projenin genel
özellikleri dikkate alındığında birim m² bazında inşaat maliyetinin ilan edilen birim m²
maliyetlerinden daha fazla olabileceği kanaatine varılmıştır. Buna istinaden aşağıdaki tabloda
birim m² inşaat maliyetinde 3.350.-TL/m² üzerinden hesaplama yapılmıştır. Proje için oluşacak
yüklenici kârının, çevre düzeni maliyetlerinin öngörülen birim m² maliyetlerine dâhil olduğu
varsayılmıştır. Satış ve pazarlama giderlerinin toplam maliyetinin ~%2,6'sı kadar olacağı
öngörülmüştür.
Projenin gerçekleşmiş maliyetinin, öngörülen toplam maliyetin mevcut durumdaki projenin
inşaat seviyesi oranında olduğu, bu oranla elde edilen değerin, maliyeti gerçekleşmiş olan iksa
ve zemin iyileştirme değeri ile toplamı sonucunda elde edilen değer olduğu öngörülmüştür. Bu
verilere istinaden projenin gerçekleşmiş toplam maliyeti hesaplanmıştır.
Emsallerin analizi sonucu elde edilen arsa değeri üzerine projenin gerçekleşmiş toplam maliyeti
ilave edilerek, projenin mevcut durumdaki toplam değerine ulaşılmıştır.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 54
X M² =
X M² =
X M² =
X M² =
X M² =
X M² =
X M² =
X M² =
X M² =
X M² =
=
=
=
=
=
=
=
= 1.434.000.000 .-TLMEVCUT DURUM İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER (TL)
.-TL/M² 350.782,22 1.175.120.437
A BLOK
1.434.000.000 .-TLGERÇEKLEŞEN TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ
PROJENİN TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ
3.350
.-TL
3328 ada 13 parsel
3.350
Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti
3328 ada 1 parsel
3328 ada 14 parsel
İNŞAAT MALİYET HESAPLAMALARI
.-TL/M² 52.486,99 175.831.417 .-TL
3.350
.-TL/M² 37.005,76 123.969.296 .-TL
B BLOK 3.350 .-TL/M² 38.665,73 129.530.196 .-TL
C BLOK 3.350 .-TL/M² 17.975,29 60.217.222 .-TL
.-TL
D BLOK 3.350 .-TL/M² 46.395,83 155.426.031 .-TL
3.350 .-TL/M² 20.543,48 68.820.658 .-TL
EBLOK 3.350 .-TL/M² 36.912,50 123.656.875
G BLOK 3.350 .-TL/M² 29.335,53 98.274.026 .-TL
H BLOK 3.350 .-TL/M² 312.499,87 1.046.874.565 .-TL
.-TL
Projenin Tamamı İçin Öngörülen Maliyet
Öngörülen Maliyet
(TL)
3.157.720.720
F BLOK
Projenin Toplam İnşaat Maliyeti 3.157.720.720
Genel Giderler
Satış- Pazarlama Giderleri ( %2,6)80.761.665
Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet 3.238.482.385
İnşaat Tamamlanma Oranı 44,28%
GERÇEKLEŞMİŞ İNŞAAT MALİYETİ 1.434.000.000
Proje için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 55
6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki
şekilde belirlenmiştir:
% 15,50 Risksiz Oran
+ % 2,50 Risk Primi
= % 18,00 İskonto oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama
yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %18,00 olarak kabul
edilmiştir
Taşınmaz için 3 farklı senaryo öngörülmüştür. 3 risk primi göz önünde bulundurulmuş olup
projenin konumu, ulaşımı, bölgesel verileri, yönetimsel riskler, ekonomik riskler vb. gibi çok
sayıda faktör incelendiğinde iskonto oranının %18,00 olarak seçilmesinin daha uygun olacağı
kanaatine varılmıştır.
Parsel üzerinde inşa edilecek olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda aşağıda
yer alan nakit akışları düzenlenmiştir.
İskonto Oranının Hesaplanması
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler
(ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile
temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler
üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz
önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Risksiz Getiri Oranı
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet
tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden
üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl
vadeli sabit faizli devlet tahvilinin faizi yaklaşık %15,50 civarındadır.
Risk Primi
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu
riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti
amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara
nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı
gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına
bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat
sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın
karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Söz konusu projenin inşa faliyetlerinin bir sene içinde ilerlememiş olması, kat irtifakının
kurulmamış olması, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her
türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %2,50 olarak
kabul edilmiştir.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 56
6.3.1 -
■
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil
edilmemiştir.
Konferans ve sinema salonunun satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 5.000.-TL/M²
olacağı, izleyen yıllarda enflasyon oranları da dikkate alınarak %20 oranında artacağı
varsayılmıştır.
Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parsel üzerinde inşa edilmekte olan Finans Merkezi
Projesi kapsamında satışa esas konut alanı 28.782,18 m², ofis alanı 147.295,21 m²,
dükkan/işyeri alanı (3328 ada 14 parsel) 23.849,93 m², satışa esas sinema alanı 7.053,26 m²,
satışa esas konferans alanı 22.422,27 m², 3328 ada 1 parsel üzerindeki satışa esas dükkan
alanı 10.169,81 m², 3328 ada 13 parsel üzerindeki satışa esas dükkan alanı 1.722,93 m² olup
bölümlerin toplam satışa esas alanı 241.295,59 m²'dir. Satılabilir alan bilgileri icmal listelerde
yer alan satışa esas alanlardır.
Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir.Nakit akışı tablosunda, değerleme
tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir.
Ofislerin satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 10.000.-TL/M² olacağı, izleyen yıllarda
enflasyon oranları da dikkate alınarak %20 oranında artacağı varsayılmıştır.
Ofislerin satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 14.500.-TL/M² olacağı, izleyen yıllarda
enflasyon oranları da dikkate alınarak %20 oranında artacağı varsayılmıştır.
Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam
Değeri (.-TL)5.362.842.962,47
Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Net
Bugünkü Değeri (.-TL)
Yapılan nakit akış çalışmaları sonuçları aşağıda belirtilmiştir.
Ticaret satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 30.000.-TL/M² olacağı, izleyen yıllarda
enflasyon oranları da dikkate alınarak %20 oranında artacağı varsayılmıştır.
Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı
varsayılmıştır.
Projenin Gelir İndirgene Yaklaşımı Yöntemine Göre Değerleri
3.194.498.560,71
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 57
Giderlere (Maliyetlere) ilişkin Kabul ve Varsayımlar
ENFLASYON ORANI 17,50%
0.dönem 1.dönem 2.dönem
Maliyet (TL) 615.818.695 TL 615.818.695 TL 527.844.596 TL
İnşaat Maliyetlerinin dağılımı
Projede toplam inşaat alanı 942.603,20 m² olup, inşaat tamamlanmışlık oranı %44,28'dir.
Şantiyeden edinilen bilgilere göre gerçekleşen maliyetler (üst yapı, alt yapı, güçlendirme
maliyetleri vb.) aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. "Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı"nda
hesapalanan gerçekleşen maliyetler toplam 1.434.000.000.-TL olarak hesaplanmıştır
Proje için kalan inşaat alanı 525.218,50 m² olarak hesaplanmıştır. Kalan inşaatın
tamamlanması için öngörülen inşaat süresi 3 yıldır. Projenin yer aldığı bölgenin sosyo ekonomik
özellikleri, coğrafi nitelikleri ve diğer etkenler de göz önünde bulundurularak projenin inşaat
maliyetlerinin yıllara göre dağılımı aşağıdaki şekilde kabul edilmiştir. İnşaat maliyetlerine 1.
dönemden itibaren yıllık enflasyon oranı olan %17,50 oranında artış yapılmış olup nakit
akışlarında bu maliyetler dikkate alınmıştır.
Enflasyon Farkı Yansıtılmamış Maliyetler
1.759.481.985,18
0.dönem 1.dönem 2.dönem
Dağılım 35,00% 35,00% 30,00%
35,00% 35,00%
723.586.966 TLMaliyet (TL)
Dağılım
728.755.445 TL
KALAN İNŞAAT MALİYETİ (TL)
525.218,50
TOPLAM (TL) 2.068.161.106 TL
TOPLAM (TL) 1.759.481.985 TL
Dönemlik %17,50 Enflasyon Farkı
Yansıtılmış Maliyetler
KALAN İNŞAAT ALANI
1.434.000.000,00 GERÇEKLEŞEN ÜST YAPI MALİYETLERİ, ALTYAPI
MALİYETLERİ, GÜÇLENDİRME MALİYETLERİ VB.
942.603,20
TAMAMLANMIŞLIK ORANI 44,28%
TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²)
ÖNGÖRÜLEN İNŞAAT BİRİM M² DEĞERİ
30,00%
3.350,00
615.818.695 TL
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 58
6.4 - Gelir İndirgeme Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi
6.5 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
TOPLAM MALİYET TABLOSU
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir
yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile
kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) /
kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi
sonrasındaki kira gelirlerinin “kapitalize” edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı
zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki “piyasa satış” değerini de gösterir. Bu çalışmada
bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere kapitalizasyon
oranının taşınmazların özelliklerine değiştiği görülmüştür.
TOPLAM ÖNGÖRÜLEN İNŞA MALİYETİ
(Eskale Edilmiş)3.502.161.106 TL
Değerleme konusu parselleri en etkin ve verimli kullanımının, onaylanmış projesine ve ruhsatına
uygun olan projenin yapılmasının olacağı düşünülmektedir.
ÖNGÖRÜLEN TOPLAM KALAN İNŞAAT MALİYETİ 2.068.161.106 TL
GERÇEKLEŞEN ÜST YAPI MALİYETLERİ, ALTYAPI
MALİYETLERİ, GÜÇLENDİRME MALİYETLERİ VB.1.434.000.000 TL
Bu veriler ışığında, proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı
hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap
eden konut projelerinde satış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %2 - %5
aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise satışa hazır proje alanı
üzerinden her satış döneminde %5 oranında satış & pazarlama maliyeti hesabı yapılarak İNA
tablosunda işlenmiştir.
Genel Giderler Satış / Pazarlama Giderleri
Satış pazarlama giderleri, projenin özellikleri, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa
koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşa edilen projenin orta-üst gelir düzeyine hitap edecek
konut projesi olacağı dikkate alındığında, projede pazarlama ve satış giderlerinin ortalama
düzeyde tutulacağı öngörülmüştür.
Bu değerler aşağıda yer alan İNA tablosunun özet kısmında pazarlama maliyetlerinin inşaat
alanı üzerinden birim değerleri hesaplanırken irdelenmiştir.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 59
6.6 - Verilerin Değerlendirilmesi
■
■
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA
EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYININ NET BUGÜNKÜ
DEĞERİ (%2)
PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERi 1.434.000.000 TL
Gelir İndirgeme Yaklaşımına Yöntemine göre;
3.194.498.561 TLPROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ NET
BUGÜNKÜ DEĞERİ
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre;
63.889.971 TL
Sözleşme kapsamında Emlak Konut GYO A.Ş. rapor konusu 3328 ada 1 ,13, 14 parseller
içerisinde yapılacak olan alt yapı işlerinin yürütücüsü olarak görevlendirilmiştir. Söz konusu
parsellerin mülkiyeti bu alt yapı işlerinin maliyetini karşılamak amacıyla bedelsiz devredilmiş
olduğu bilgisi alınmıştır. Bu anlamda Emlak Konut GYO A.Ş. için bu parseller ticari anlam ifade
etmemekte olup geliştirilecek projeden elde edilen gelir üzerinden %2 pay alacaktır. Bu sebeple
arsa değer takdirinde bulunulmamıştır.
Mevcut durum değeri gerçekleşen inşa maliyetleri olarak maliyet yönteminden takdir edilmiştir.
Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü
değere ulaşılmaktadır. Bu yöntemde paranın zaman değeri, projedeki satışlardan yıllara bağlı
olarak elde edilecek kazançlar, satış hızları, projenin maliyet hesabında geçmiş dönem
maliyetleri ve gelecek dönemde yapılacak maliyetler öngörülen projeksiyonlar kapsamında
dikkate alınmıştır. Bu kapsamda projeden elde edilecek toplam faydanın dönem sonu değeri,
projenin toplam maliyetinin dönem sonu değeri ve bu değerlerin net bugünkü değerleri
hesaplanarak projenin net bugünkü karına ulaşılmıştır. Bu kapsamda elde edilen verilerin ve
sonuçların; daha güvenilir olması ve projeden elde edilecek nakit akışlarını, paranın zaman
değerini de dikkate alarak hesaplaması nedeni ile raporun sonuç kısmında tamamlanması
durumundaki bugünkü değeri bu yöntem sonucunda ulaşılan değerlerin yazılmasının daha
uygun olacağı kanaatine varılmıştır.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 60
6.6.1 -
6.6.2 -
.-TL
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Müşterinin talebi üzerine değerleme konusu projede 460 adet ofis nitelikli taşınmazın değer
tespiti yapılmıştır.
Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz
konusu taşınmazların tamamlanmış durumdaki değerleri için her birinin, bulundukları kat, alan,
tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir. Her bir bölümün
tamamlanmış durum için birim m² değeri ekteki listede belirtilmiştir.
21.03.2019 Tarih ve 2019-40 sayılı ayılı Resmi Gazete yayımlanan 2018/11750 Sayılı
Cumhurbaşkanı Kararına istinaden Konut ve İşyerlerine ilişkin KDV indirimi uygulaması
31.12.2019 tarihine kadar uzatılmıştır. Bu kapsamda 31.12.2019 tarihine kadar net alanı 150
m2 ye kadar olan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin KDV oranı %1; 150 m2 den büyük
olanların % 8, niteliği ticari olan taşınmazların KDV oranı % 8, arsaların %18 olarak
belirlenmiştir.
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay
Oranları
21.12.2012 tarihli İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Özel Proje Ve Rekreasyon Alanı Arsa
Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesine göre; Akdeniz İnşaat ve Eğitim Hizmetleri A.Ş.
Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG) olarak öngördüğü 1.460.000.000,00 TL +
KDV, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (ASKŞPGO) olarak % 4,15 oranı karşılığı,
Arsa Satışı Karşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG) olarak 60.590.000,00 TL+
KDV ve öngördüğü Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG)’n artması halinde, Artan
Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (AASKSTG)'ne uygulanmak üzere, Artan Arsa Satışı
Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (AASKŞPGO) olarak %4,16 oranı karşılığına tekabül eden,
Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG) Tutarı + KDV’yi ilave olarak, ayrıca
belirtilen Arsa Satışı Karşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG)ne ilave olarak Arsa
Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG)'nin %2’sine tekabül eden 29.200.000,00 TL tutarı
da gayrimenkul geliştirme çerçevesinde sözleşme konusu işin yürütülmesi bedeli olarak
ödemeyi teklif ederek kazanmıştır.
Emlak Konut GYO A.Ş. rapor konusu 3328 ada 1, 13 ve 14 numaralı parseller içerisinde
yapılacak olan altyapı işlerinin yürütücüsü olarak görevlendirilmiştir. Söz konusu parsellerin
mülkiyeti bu altyapı işlerinin maliyetini karşılamak amacıyla bedelsiz devredilmiş olduğu bilgisi
alınmıştır. Bu anlamda Emlak Konut
GYO A.Ş. için bu parseller ticari anlam ifade etmemekte olup geliştirilecek projeden elde edilen
gelir üzerinden %2 pay alacaktır. Değerleme tüm bu hususlar dikkate alınarak yapılmıştır
460 Adet Bağımsız Bölümün Tamamlanması Durumundaki Anahtar
Teslim Bugünkü Değeri (KDV hariç - TL)443.009.046
Proje kapsamındaki 460 adet bağımsız bölümün (ticari birimler için anahtar teslimi şartlarına
uygun olarak) tamamlanması durumunda bugünkü değeri için hesap edilen toplam değer
aşağıdaki gibidir.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 61
6.6.3 -
6.6.4 -
6.6.5 -
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması
Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
Hakkında Görüş
Değerlemesi yapılan 3328 ada 1-13-14 nolu parsellerde proje kapsamında blokların tamamı için
yapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. Taşınmazların inşaatının tamamlanmasının
ardından iskan belgesinin alınıp kat mülkiyeti kurularak cins tahsislerinin yapılması ile yasal
sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir.
Kira Değeri Analizi
Taşınmazın niteliği arsa olup, bölgede emsal olabilecek kiralık arsaya rastlanmamıştır. Kira
değeri analizi yapılmamıştır.
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate
alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 62
-6.6.6
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule
Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne
Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı
Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi,
taşınmazların Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde
aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
İmar bilgilerinde yapılan incelemede;
SPK’nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin (Tebliğ) 22-1-
a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve
arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka
kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1-
d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca
gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal
gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir.
Değerleme konusu 3328 ada 1-13-14 nolu parseller üzerindeki yapıların ruhsat ve projelerinin
bulunması, yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve
belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olması, inşaat işlemlerinin devam ediyor olması
nedeniyle Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "Proje"
olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine
varılmıştır.
Değerleme konusu parsellerin tapudaki niteliği “Arsa”dır. Tebliğin 22-1-r maddesinde “Ortaklık
portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye
dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.” denilmektedir. Söz konusu parsellerde
inşaat yapmak üzere gerekli tüm izinler ve yapı ruhsatı alınmış ve inşaat başlanmıştır
Gayrimenkul projelerinde inşaat tamamlanıp yapı kullanma izni alınana kadar tapudaki niteliği
arsa olmaya devam ettiğinden Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca aykırı bir durum
bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Mülkiyet ve takyidat bilgilerinde yapılan incelemede;
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya
gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat
şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu
madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi
konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama
Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez."
hükümleri yer almaktadır.
Tebliğin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde “c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek
bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte
herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir.
Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.” denilmektedir. Taşınmazlar üzerinde her
hangibir takyidat bulunmamaktadır.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, "Proje" olarak
gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine
varılmıştır.
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 63
1 USD = .-TL Tarihli TCMB Döviz Satış Kuru)
1 EURO = .-TL Tarihli TCMB Döviz Satış Kuru)
Onur BÜYÜK Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ
Lisans No: Lisans No: Lisans No:
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
*
*
* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.
*
405453404674 402003
( KDV DAHİL )
3.194.498.561 557.640.359 507.611.161 3.450.058.446
63.889.971 11.152.807
Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate
alınmamıstır.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun
veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki
niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
6,2932 23.09.2019
Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Eren KURT
TL
( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ ) ( KDV DAHİL )
5,7286 23.09.2019
( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ )
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş.
PAYININ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (%2)
TL USD EURO
10.152.223
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA NET BUGÜNKÜ DEĞERİ
TL USD EURO TL
( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ ) ( KDV DAHİL )
1.434.000.000 250.322.941 227.864.997 1.548.720.000
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi,
konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın
kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları
dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu projenin
23.09.2019 tarihli toplam değeri için aşağıdaki tablolarda yer alan değerler takdir edilmiştir.
PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ
TL USD EURO TL
7 - SONUÇ
69.001.169
EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 64