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深圳写字楼市场季度报告

世联地产

2012 年第三季度

集团写字楼事业部

Office Building Dept.

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深圳写字楼市场季度报告 2012 年 3 季度

主办：世联地产写字楼事业部

主笔：谢凌飞

有关问题的讨论或争议，可使用电话咨询：0755-22162244，世联地产写字楼事业部。

说明：本报告数据均来源于世联集团数据平台，分析结果仅

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建议。本报告版权归世联公司所有，未经书面许可，任何机

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前言： 2012 年第三季度，政府对房地产的调控依然毫不放松，叠加央行年内第二次降息的政策影

响，利率逐渐市场化，而商务物业逐渐成为客户关注的主流产品。

本季度深圳写字楼市场销售总成交量达 80960.71 ㎡，其中二级市场写字楼成交总量

37391.71 ㎡，环比上升 21.41%，整体成交均价 46447 元/㎡，环比下降 9.15%，成交量的上浮

主要源于多个项目在上半年集中入市，且取得较好销售业绩；三级市场方面，销售成交面积达

43569 ㎡，环比上涨 3.8%。

本季度二级租赁市场方面，写字楼总租赁成交面积达 17557.83 ㎡，环比上升 10%，整体均

价 82 元/㎡·月，环比下降 46.7%，主要源于龙岗区超甲级写字楼正中时代广场 A 座的租赁成交

火爆，但由于租金较低拉动整体二级市场租金水平下滑；第三季度三级租赁市场逐步回暖，本季

度已摆脱前两个季度的传统淡季的影响，成交面积达 88040 ㎡，环比上涨 0.3%，租金 143 元/

㎡·月，环比上涨 11.7%。



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摘要 2012 年第三季度深圳一级土地市场新增土地供应 21 宗，成交 20 宗，其中 1 宗商业用地＋

居住用地，16 宗工业用地，4 宗仓储用地。

深圳市写字楼二级市场销售总成交量 37391.71 ㎡，环比上升 21.41%，成交均价约为 46447

元/㎡，环比下降 9.15%。写字楼租赁市场成交总面积为 17557.83 ㎡，环比上升 10%；成交均价

为 82 元/㎡·月，环比下降 46.7%。

深圳写字楼三级市场销售成交总面积为 43569 ㎡，成交量上升 3.8%；成交均价为 34341

元/㎡，环比下降 3.9%。三级租赁市场价量齐升，其中成交面积 88040 ㎡，环比上涨 0.3%；成

交均价为 143 元/㎡·月，环比上涨 11.7%。



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世联观点 2012 年第三季度，深圳写字楼市场成交依旧火爆，三级租赁市场出现量价齐涨的

态势，二、三级销售市场及二级租赁市场均呈现量涨价跌的态势。

二级市场方面，写字楼销售市场成交量相比第二季度出现较大幅度的上升，由于

宝安区龙光世纪大厦、南山区三湘海尚、田厦国际、中心区卓越世纪中心，保税区福

年广场等高价项目的热销拉动了整体市场的成交量，但由于中心区如卓越世纪中心等

高价盘继上季度加推后本季度供货量趋于平缓，成交量缩减，而南山、宝安、龙岗等

区域的项目成交量增加，导致整体二级销售市场均价较上季度有所下降。二级租赁市

场方面，主要源于龙岗区超甲级写字楼正中时代广场 A 座的租赁成交火爆，带动整体

租赁市场成交量上涨，但由于租金相比其它区域较低带低了整体二级市场租金水平，

造成三季度二级租赁市场呈量涨价跌的态势。

三级市场方面，租售市场逐步摆脱前两个季度的传统淡季的影响，逐渐回暖。因

已临近十一评估过户政策的生效期限，二季度观望客户在三季度集中发力，大幅提升

三级销售市场的成交量，但成交均价略微下降。在此带动下，三级租赁市场呈量价齐

升的态势。受到评估过户政策的影响，10 月份三级销售市场将受到较大冲击，也势必

会挤压有办公需求的客户从购买转向租赁，10 月份的三级租赁市场行情看好。



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目录/Contents

第一部分工商政策动态....................................................................... 8

1. 宏观环境 ...................................................................................... 8

2. 金融政策 ...................................................................................... 9

3. 深圳政策 .................................................................................... 10

第二部分一级市场分析..................................................................... 12

第三部分二级市场分析 ...................................................................... 14

1．2012 年深圳写字楼市场租售走势分析 .......................................... 14

2．2012 年第三季度写字楼在租售项目列表....................................... 15

3．二级市场销售/租赁统计分析 ........................................................ 17

3.1 中心区市场动态 ........................................... 17

3.2 保税区市场动态 ........................................... 18

3.3 中心西区市场动态......................................... 18 3.3.1 在售项目 ............................................... 18

3.4 南山区市场动态 ........................................... 18 3.4.1 在售项目 ............................................... 18

3.4.2 租赁项目 ............................................... 19 3.5 罗湖区市场动态 ........................................... 19

3.5.1 租赁项目 ............................................... 19

3.6 宝安区市场动态 ........................................... 20 3.6.1 销售项目 ............................................... 20

3.6.2 租赁项目 ............................................... 20 3.7 龙岗区市场动态 ........................................... 21

3.7.1 在售项目 ............................................... 21

3.7.2 租赁项目 ............................................... 21

第四部分三级市场分析 ...................................................................... 22

1．中心区三级市场价格分析 ............................................................. 24

1.1 中心区二手写字楼销售成交价分析 .......................... 24

1.2 中心区二手写字楼租金成交价分析 .......................... 25

2．中心西区三级市场价格分析.......................................................... 26

2.1 中心西区二手写字楼销售成交价分析 ........................ 26

2.2 中心西区二手写字楼租金成交价分析......................... 27

3．南山区三级市场价格分析 ............................................................. 28

3.1 南山区二手写字楼销售成交价分析 .......................... 28



7


3.2 南山区二手写字楼租金成交价分析 .......................... 29

4．罗湖区三级市场价格分析 ............................................................. 30

4.1 罗湖区二手写字楼销售成交价分析 .......................... 30

4.2 罗湖区二手写字楼租金成交价分析 .......................... 31

5．龙岗区三级市场价格分析 ............................................................. 32

5.1 龙岗区二手写字楼销售成交价分析 .......................... 32

5.2 龙岗区二手写字楼租金成交价格分析 ........................ 32

6．宝安区三级市场价格分析 ............................................................. 33

6.1 宝安区二手写字楼销售成交价分析 .......................... 33

6.2 宝安区二手写字楼租金成交价分析 .......................... 33

第五部分经典案例分享..................................................................... 34



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第一部分工商政策动态

1. 宏观环境

温家宝：把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策

观点地产网 2012-07-09

7 月 7 日，国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。

国土部：上半年全国 105 城地价同比涨 2.3%

观点地产网 2012-08-21

8 月 21 日刊发的《2012 年上半年国土资源有关统计数据》显示，全国主要城市地价总体水平总体趋稳，增速持续趋缓。具体表现为，二季度末，商业、工业分别为 5728 元/平方米和 659 元/平方米，环比分别增长 0.4%和 0.7%，同比分别增长 3.9%和 2.3%，同比增长率较一季度分别下降 1.8 和 0.1 个百分点，增幅逐季收。

写字楼星级标准上报住建部

中国房地产报 2012-09-06

据悉，由中国房地产业协会商业地产专业委员会牵头制定，上报住房和城乡建设部审批的国内首个行业标准《商务写字楼等级标准》即将面世，届时，写字楼将被划分为白金五星、五星、四星及三星等多个等级，并像星级酒店一样悬挂等级标识。但该标准主要面向单一业权的持有型物业。

国务院：地方政府应完善商业网点规划和土地政策

新浪房产 2012-09-11

据悉，国务院 9 月 11 日发布，关于印发《国内贸易发展“十二五”规划》的通知。通知强调，地方政府应完善商业网点规划和土地政策。土地招拍挂出让前，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照工业用地市场地价水平、所在区域工业用地基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价。

国土部：土地供需矛盾很长时间不会得到缓解

北青网 2012-09-17

据悉，国土资源部部长徐绍史日前主持召开第 22 次部长办公会议，审议通过了《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》。办公会还要求，要严格监管土地利用计划的执行情况，通过完善网络的计划直报，时时监管计划的执行情况。



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2. 金融政策

统计局：上半年 GDP 同比增 7.8%

观点地产网 2012-07-13

7 月 13 日，国家统计局公布的 2012 年第二季度国民经济运行情况显示，上半年国内生产总值227098 亿元，按可比价格计算，同比增长 7.8%。数据指出，分季度看，一季度增长 8.1%，二季度增长 7.6%。

央行：非对称降息中小银行存款利率集体上浮 10%

房信网 2012-07-28

央行一个月内连续第二次降息后，中小银行集体将一年期存款利率上浮 10%，达到 3.3%。由于贷款利率最多可打 7 折，同期贷款利率最低达到 4.2%，存贷利差仅为 0.9%。

银监会：下半年要强化房地产贷款风险防控

观点地产网 2012-07-30

7 月 27 日，中国银监会主席尚福林强调，下半年要坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理，积极支持保障房等合理住房信贷需求。

央行：透露下一步“金改”内容

金融投资报 2012-09-17

据悉，中国人民银行副行长潘功胜 16 日在“国际金融论坛 2012 学术报告会”上透露，相关部门即将发布的“十二五”金融改革规划中，将涉及利率市场化、汇率市场化、人民币国际化等诸多战略及战术层面变革；将涉及间接融资及直接融资等金融结构方面改革；在金融组织结构上，涉及微型金融组织的发展问题；在宏观审慎和微观金融监管方面，将涉及构建宏观审慎管理政策框架等问题。

央行：8 月外汇占款减少 174.34 亿

中国证券报 2012-09-19

数据显示，8 月末，中国金融机构外汇占款余额达 256400.83 亿元，较上月净减少 174.34 亿元。至此，8 月外汇占款已连续两月下降，且降幅较 7 月明显扩大。

央行：上半年房地产贷款增速回升

经济参考报 2012-07-20

据悉，央行发布《2012 年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，6 月末地产开发贷款余额8037 亿元，同比增长 0.8%，增速比上季度末高 8.8 个百分点。房产开发贷款余额 2.92 万亿元，同比增长 11.3%，增速比上季度末高 0.3 个百分点。



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预计年内仍将有 1-2 次降准

上海证券报 2012-09-25

据悉，中国银行国际金融研究所昨日发布报告预计，降低存款准备金率仍是大概率事件，并维持年内仍将有 1-2 次降准的预测，但报告对降息的预期相对较弱。

央行：再放水 1800 亿元

华尔街见闻 2012-09-27

据悉，央行周四进行了 14 天期和 28 天期逆回购操作，交易量分别为 500 亿元、1300 亿元，中标利率分别为 3.45%、3.60%。至此，本周中国央行在公开市场实现净投放 3650 亿元，为路透2006 年开始纪录以来的最高值。

央行：货币市场利率 8 月小幅回升

京华时报 2012-09-29

数据显示，前 8 个月，金融市场总体运行平稳，银行间市场同业拆借量和回购量较上月减少，货币市场利率水平小幅回升。其中，同业拆借加权平均利率为 2.84%，较 7 月上升 6 个基点；债券质押式回购加权平均利率为 2.87%，较 7 月上升 2 个基点。

3. 深圳政策

深圳：前海大规模基础设施建设正式拉开帷幕

南方日报 2012-07-09

据悉，在过去不到十天时间里，贯穿深圳前海合作区“一横一纵”的航海路、东滨路试验段项目正式开工，前海管理局与深圳市规划国土委正式签署前海合作区规划和土地管理职能交接备忘录，标志着前海大规模基础设施建设正式拉开帷幕。

深圳：新一轮旧改好戏正酣黄贝岭旧村改造昨奠基

搜房网 2012-07-26

罗湖区十大旧改项目之一黄贝岭旧村改造项目奠基仪式日前举行。深圳市委常委、常务副市长吕锐锋，罗湖区委书记倪泽望、区长贺海涛等出席了奠基典礼。这也意味着深圳旧城改造工程掀起了新一波推进浪潮。

深圳：宝安区拟安排“十二五”重大项目 227 项

深圳宝安网 2012-07-30

宝安区拟安排“十二五”重大项目 227 项，总投资估算 3295.92 亿元，“十二五”期间计划投资990.7 亿元。项目涵盖社会民生项目、环保水务项目、综合交通、战略性新兴产业、高新技术产业和先进制造业、现代服务业、城市更新和资源能源类项目等八个领域。



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深圳：龙华规划获原则通过

深圳商报 2012-08-03

《深圳市龙华新区综合发展规划（2012—2020 年）》（送审稿）在龙华新区第十六次党工委会议上获原则通过。

深圳：布吉交通枢纽年底将取代深圳西站

深圳商报 2012-08-06

据悉，深圳市规划国土委表示，以布吉火车站为主体建造的布吉交通枢纽今年底将逐步取代深圳西站长途客运功能，输送能力是现有深圳西站的 5 倍，且与地铁龙岗线、环中线和常规公交、出租车等实行无缝换乘。

深圳：国际低碳城打造五大中心

深圳新闻网 2012-08-22

8 月 21 日上午，深圳国际低碳城核心区项目启动仪式在坪地街道高桥工业园举行。据了解，深圳国际低碳城核心区今年将启动项目 17 个，总投资额超过 60 亿元。其中包括深圳市特区建设发展集团有限公司的 6 个项目，投资近 30 亿元。作为中欧可持续城镇化合作旗舰项目，国际低碳城将打造五大中心，即国际低碳技术集成应用示范中心、低碳产业与人才聚集中心、低碳技术创新研发中心、低碳技术博览交易中心、低碳发展技术和服务输出中心。

深圳：前海股权交易中心今年揭牌

深圳晚报 2012-08-26

深圳市政府金融办公室主任肖亚非 24 日在投中集团 2012 深圳中国投资年会透露，深圳市政府主推的前海股权交易中心将在今年揭牌，将做成一个中小微企业融资，包括创业投资、股权投资的退出新通道。

深圳：前海已储备 197 个入库项目

南方日报 2012-09-06

据悉，前海招商引资工作取得较大进展。目前，前海储备入库项目已达 197 个，24 家企业已经完成入区登记注册，意向投资金额约 2800 亿元。



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第二部分一级市场分析

深圳市土地一级土地市场供应回暖，土地供应主流依然为工业用地，其次为仓储用地。

2012 年第三季度深圳一级土地市场新增土地供应 21 宗，成交 20 宗，其中 1 宗商业用地＋

居住用地，16 宗工业用地，4 宗仓储用地。

其中，位于龙华新区观澜街道，竞得人长安标致雪铁龙汽车有限公司。坪山新区坑梓街道金

沙片区地块由深圳市海滨制药有限公司竞得，盐田区沙头角地块由大百汇实业集团有限公司竞

得。光明新区公明街道地块由空气化工产品（深圳）有限公司竞得。

2012 年第三季度深圳已成交地块统计表：

月份土地位置地块用途地块面积(平方米)

成交金额（万元）

竞得者

7 月坪山新区金沙社区工业用地 9913 500 深圳市新产业生物医学工

程有限公司

7 月龙岗区南湾街道仓储用地 5667 287 深圳市中泰米业有限公司

7 月龙岗区南湾街道仓储用地 8000 363 深圳市信利康供应链管理

有限公司

7 月龙岗区南湾街道仓储用地 5001 240 深圳市朗华供应链服务有

限公司

7 月龙岗区布吉街道工业用地 11299 758 深圳龙岗区华通实业有限

公司

7 月龙岗区宝龙工业区工业用地 11943 896 深圳市华力兴工程塑料有

限公司

7 月龙岗区宝龙工业区工业用地 8021 598 深圳市亚泰光电技术有限

公司

7 月龙岗区宝龙工业区工业用地 37016 4534 深圳市龙岗区城市建设投

资有限公司

7 月龙岗区宝龙工业区工业用地 17586 1298 深圳市今天国际物流技术

股份有限公司

7 月龙岗区坪地街道工业用地 8243 379 创世纪转基因技术有限公

司



13


月份土地位置地块用途地块面积(平方米)

成交金额（万元）

竞得者

7 月龙岗区坪地街道工业用地 30042 1870 深圳市杰科电子有限公司

7 月龙岗区坪地街道工业用地 14977 1078 深圳市森广源实业发展有

限公司

7 月龙岗区坪地街道工业用地 31406 1925 深圳市三利谱光电科技股

份有限公司

7 月龙岗区坪地街道工业用地 34503 2134 深圳市京泉华电子有限公

司

7 月龙岗区坪地街道工业用地 18519 1134 深圳市光大激光科技股份

有限公司

7 月坪山新区坑梓街道

金沙片区工业用地 44762 2600 深圳市海滨制药有限公司

7 月龙华新区观澜街道仓储用地 70000 2200 长安标致雪铁龙汽车有限

公司

8 月盐田区沙头角工业用地 29609 7020 大百汇实业集团有限公司

8 月南山高新区南区工业用地 504 12000 深圳市易思博软件技术有

限公司

8 月光明新区公明街道工业用地 14110 900 空气化工产品（深圳）有限

公司

2012 年季三度深圳未成交地块统计表：

土地位置地块用途用地面积(㎡) 建筑面积(㎡) 挂牌价格(万元) 土地使用年限（年）

龙华新区民治街道商业用地＋居住用

地 5882 23520 13490 70



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第三部分二级市场分析

随着欧元压力的再现，全球经济又呈现走弱趋势，亚太经济大市场在第三季度减速势态愈发

明显，但深圳写字楼租售市场成交量仍处于呈上涨趋势，在市场不确定性日益增加的形式下，随

着全球房地产吸纳量逐年下滑，企业租户对于扩张采取了观望态度。部分企业也趋向于销售和回

租交易来释放更多资本，第三季度整个销售市场成交量与第二季度相比，成交量上涨。由于中心

区如卓越世纪中心等高价盘继上季度加推后本季度供货量趋于平缓，成交量缩减，而南山、宝安、

龙岗等区域的项目成交量增加，导致整体二级销售市场均价较上季度有所下降。同时由于中心区、

南山区等高租金物业成交量下降，宝安龙岗市场的成交量上涨，其低水平租金拉动整体二级租赁

市场租金水平出现较大的下滑，租赁市场与第二季度相比，呈量涨价跌趋势。

1．2012 年深圳写字楼市场租售走势分析

2012 年第三季度深圳写字楼整个销售市场与第二季度相比，呈现量升价跌的特征。成交面

积 37391.71 ㎡，环比上涨 21.41%；整体成交均价 46447 元/㎡，环比下降 9.15%，第三季度成

交单价最高的项目当属宝安区龙光世纪大厦，成交均价 64471 元/㎡，成交面积达到 1859.33 ㎡。



15


6760

1395612274

1656117557.83

119

104

147152

82

0

20

40

60

80

100

120

140

160

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000

2011.Q3 2011.Q4 2012.Q1 2012.Q2 2012.Q3

深圳写字楼二级租赁市场成交量和价格走势图

成交面积(㎡) 成交价格(元/㎡·月) 数据来源：世联监测平台三季度写字楼租赁市场，成交面积 17557.83 ㎡，环比上升 10%，整体均价 82 元/㎡·月，

环比下降 46.7%，从区域看龙岗区成交量位居第一，主要是因为目前市场上龙岗区的单一产权物

业放量较大，且三季度为租赁市场的传统旺季，因此三季度整体成交量有上涨趋势。也正因如此，

中心区、南山区的成交量下降，宝安龙岗市场的成交量上涨，其低额租金拉动整体二级租赁市场

租金水平出现较大的下滑。

2．2012 年第三季度写字楼在租售项目列表

2012 年第三季度，写字楼销售物业中，本季度由于三湘海尚入市，成交火爆，成交面积居

首位，公寓成交总面积面积为 12700 ㎡，为深圳总成交量的 35%；租赁成交主力项目主要为龙

岗区的正中时代广场 A 座，总租赁面积 8940.72 ㎡、成交均价 72 元/㎡·月，成为整个深圳甲

级写字楼的季度租赁冠军；其次宝安区华丰国际商务中心亦成交 2783 ㎡，成交均价 58 元/㎡·月。



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区域楼盘名称租售模

式类型建筑面积

（㎡）办公面积

（㎡）

商业面积

（㎡）

存量的面

积（㎡）

鸿隆世纪广场 A 座租赁

甲级综合体 109503 56837 11650 1220

瑞思国际销售商务公

寓 92788 20317 -- 17316

罗湖区京基 100 租赁甲级写

字楼 220000 170000 -- 83500 卓越世纪

中心 1 号楼租赁/销

售甲级写

字楼 120000 110000 10000 --

中心区皇岗商务

中心租赁甲级写

字楼 60000 47000 10000 9500

保税区福年广场销售工业写

字楼 61161 44890 -- 2500 中心西

区中投国际商务中心租赁

甲级写字楼 61599 52000 8000 --

振业国际商务中心销售

甲级写字楼 784500 34917 27654 1600

三湘海尚销售综合体 300222 16653 -- 950 田厦国际

中心销售甲级写

字楼 188105 68235 16645.57 --

南山区凯达尔集团大厦租赁

甲级写字楼 68356 43000 5000 12887

龙岗区正中时代广场 A 座租赁

甲级写`字楼 48295 47451 2895 3031

正中时代广场 B 座销售

甲级写字楼 63337 32988 2088 13594

珠江广场（A1-A4）销售

商务公寓+产权

酒店 207570 81128 36758 1418 维百盛大

厦租赁甲级写

字楼 34000 24000 10000 21228

龙岗区珠江广场租赁甲级写

字楼 207570 26594 -- -- 龙光世纪

大厦租赁综合体 57000 52583 4204 6800

宝安区财富港大

厦租赁综合体 130840 47500 52322 27185



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3．二级市场销售/租赁统计分析

售租区域

成交套数成交面积(㎡) 成交均价（元

/㎡）成交套数成交面积(㎡)

成交均价（元/㎡·月）

中心区 37 4303.76 61872 -- -- --

保税区 33 2578.91 40644 -- -- --

中心西区 1 890.6 35000 -- -- --

南山区 60 26323.11 44815 1 112.88 91

宝安区 10 1859.33 64471 50 5875.92 61

罗湖区 -- -- -- 2 1500 235

龙岗区 6 1436 24306 36 10069.03 71

统计 147 37391.71 46447 89 17557.83 82 数据来源：世联写字楼基础数据库

3.1 中心区市场动态

3.1.1 在售项目

项目本季均价（元/㎡）

类型成交套数成交面积(㎡)推出部分销售率

（%）

卓越世纪中心

1 号楼 61872 甲级写字楼 37 4303.76 80%

统计 61872 甲级写字楼 37 4303.76 --

数据来源：世联写字楼基础数据库

本项目整个第三季度共成交 37 套，成交总面积 4303.76 ㎡，成交均价 61872 元/㎡，其客

户主要以投资客为主，来源区域为中心区，品质及区域是客户购买本项目的最关键点。其中约 80%

为带租约销售。



18


3.1.2 租赁项目

项目本季均价

（元/㎡·月）类型成交套数成交面积(㎡)

推出部分租赁率（%）

卓越世纪中心

1 号楼 - 甲级写字楼 - -

未来将全转为销

售

统计 - 甲级写字楼 - - -- 数据来源：世联写字楼基础数据库

卓越世纪中心 1 号楼，总建筑面积 120036.6 ㎡，标准层面积 1900-2000 米，标准层高 4.1

米，共 66 层，原定单一产权租赁，后期由租转售，本季租赁无成交，剩余部分将全部转为销售。

3.2 保税区市场动态


类型成交套数成交面积(㎡) 推出部分销售率

（%）

福年广场 40644 产业园区 33 2578.91 91%

统计 40644 产业园区 33 2578.91 91%

第三季度成交总面积 2578.91 ㎡、整体均价 40644 元/㎡。项目第三季度成交客户主要以福

田中心区及车公庙区域的自用购买为主，目前客户已大量扩展到区域内外自用及投资客户。

3.3 中心西区市场动态

3.3.1 在售项目

金谷 6 号本季度成交面积：890.6 ㎡，成交均价：35000 元/㎡。

3.4 南山区市场动态

3.4.1 在售项目



（%）振业国际商务中

心 42103 甲级写字楼 3 2089.11 90%

田厦国际中心 38636 甲级写字楼+

公寓 25 11534 --



19




（%）

三湘海尚 50473 甲级写字楼+

公寓 32 12700

统计 43737 -- 60 26323.11 --

注：南山区销售成交面积包含田厦国际中心公寓楼成交面积。


振业国际商务中心，本季度总成交面积 2089.11 ㎡、整体均价 42103 元/㎡，目前推出部分

销售率 90%。购买客户包含一个整层客户，主要为投资兼自用，主要看中振业项目为现楼，可以

即买即收益；同时前海未来的投资发展空间也是客户认可本项目的重要原因。

田厦国际中心，第三季度总成交面积 11534 ㎡，成交均价约 38636 元/㎡，目前 20 层以下

的单位除 3 层大客户保留楼层外，其他楼层已经基本售罄，可售单位非常少。

三湘海尚，第三季度总成交面积 12700 ㎡，成交均价约 50473 元/㎡。

3.4.2 租赁项目

项目本季均价

（元/㎡·月）类型成交套数成交面积(㎡)

推出部分租赁率（%）

凯达尔集团

中心大厦 91 甲级写字楼 1 112.88 51%

统计 91 -- 1 112.88 -- 数据来源：世联写字楼基础数据库

凯达尔集团中心大厦，项目本季度成交总面积 112.88 ㎡，整体均价 91 元/㎡·月。

3.5 罗湖区市场动态

3.5.1 租赁项目

项目本季均价

（元/㎡·月）类型成交套数成交面积(㎡) 推出部分租赁率（%）

京基 100 235 甲级写字楼 2 1500 --

统计 235 甲级写字楼 2 1500 --


京基 100，三季度成交 1500 ㎡，成交均价高达 235 元/㎡·月。



20


3.6 宝安区市场动态

3.6.1 销售项目


龙光世纪大厦，处于销售期，租售结合，6-20 层为纯租赁，写字楼销售的部分是 2-5 层，层

高 6 米，实用率最高可达 220%。4 楼设有全球多功能视频会议室、员工餐厅。目前进驻了大量

名企，光腾讯集团就使用了 26 个整层，3 万平米；还有名雕总部、龙光集团总部。本季度主要

消化产品为位于 2、3 层，层高 6 米的办公物业，实收均价近 65000 元/㎡. 另外，1F 的商铺开

盘至今已整体消化 90%，仅剩 5 间商铺，本季度推出 16—19 层写字楼租赁。

3.6.2 租赁项目

恒据

数

据

来

源


恒丰·财富港，项目本季度总租赁面积 1315.71 ㎡、整体成交均价 85 元/㎡·月。


类型销售套数销售面积(㎡)推出部分销售率

（%）

龙光世纪大厦 64471 甲级写字楼 10 1859.33 92%

统计 64471 甲级写字楼 10 1859.33 --

项目本季均价（元/㎡·月）

类型租赁套数租赁面积(㎡)

租赁率（%）

恒丰·财富港 85 甲级写字楼 11 1315.71 35

华丰国际商务中心

58 写字楼 25 2783.21 --

展销中心 50 -- 14 1777 --

统计 64 -- 50 5875.92 --



21


3.7 龙岗区市场动态

3.7.1 在售项目

恒

来

源

：

世联写字楼基础数据库

正中 B 座销售成交 736 ㎡，均价 33632 元/㎡。客户看中项目形象品质及地段，认可本项目

区域及品质。

3.7.2 租赁项目


龙岗片区为非传统的商务市场，但由于龙岗商务区规划利好消息不断，商务租赁市场整体保

持活跃：其中龙岗写字楼标杆项目正中时代广场 A 座租赁本季度租赁成交量高达 8940.72 ㎡，整

体租金水平为 68 元/㎡·月，客户涵盖各种规模的机构客户及企业客户，主要看重区域未来的发

展规划而选择龙岗拓展新市场，为入驻正中时代广场则主要看重项目的品质与尊贵形象。

维百盛大厦本季度成交 1128.31 ㎡，作为龙岗中心城昭示性较好的写字楼产品，项目主要源

于其产品品质与性价比受到客户认可。目前客户主要为电子、贸易行业。


类型成交套数成交面积(㎡)销售率（%）

正中 B 座 33632 甲级写字楼 5 736 - 天安数码城 3 期

14500 甲级写字楼 1

700

统计 24066 甲级写字楼 6 1463 --

项目本季均

（元/㎡·月）类型租赁套数租赁面积(㎡) 租赁率（%）

正中时代广场A 座

72 甲级写字楼 27 8940.72 80%

维百盛大厦 63 甲级写字楼 9 1128.31 45%



22


第四部分三级市场分析

随着住宅市场回暖及存准率下调，三级市场写字楼成交较第二季度更为活跃，尤其 9 月份随

着十一按评估价征税政策生效期限临近，大量前期观望客户选择进入三级市场，三季度三级销售

市场呈现量升价微涨态势，三级租赁市场成交量微涨，但价格受到成熟商务区高品质项目的影响，

拉伸了整体市场的价格。

2012 年三季度三级销售市场，成交量主要集中在成熟商务区中心区和中心西区，且中心区

出现多个大面积成交，这是成交面积与上季度相比均出现上涨趋势的原因，与同期市场相比，属

于正常现象。租赁市场进入传统旺季，市场成交活跃，成交量与同期相比略微上涨，成交均价大

幅上涨。

2012 年深圳写字楼市场租售价走势分析

2012 年第三季度，从三级市场整体成交量看，三季度整体销售市场成交均价 34341 元/㎡，

环比下跌 3.9%，成交面积 43569 ㎡，环比上涨 3.8%。



23


2012 年第三季度，三级租赁成交面积 88040 ㎡，环比上涨 0.3%，租金 143 元/㎡·月，环

比上涨 11.7%，对比传统淡季的第一季度，第三季度三级市场再度活跃，这主要原因是二、三季

度为租赁市场旺季。

2012 年第三季度深圳写字楼三级市场租售情况

售租区域

成交套数成交面积

(㎡) 成交均价（元/㎡）

成交套数成交面积

(㎡) 成交均价元/

㎡·月）中心区 33 16670 41658 78 39455 169

中心西区 22 9334 32231 30 14329 141 保税区 --- --- --- 4 743 62 南山区 19 4625 42480 59 22943 130 宝安区 7 1059 38200 39 1341 90 罗湖区 29 11134 22864 28 7033 90 龙岗区 2 747 12630 51 2196 69 统计 112 43569 34341 289 88040 143




24


1．中心区三级市场价格分析

1.1 中心区二手写字楼销售成交价分析

2011 年 6 月到 2012 年 9 月中心区三级市场平均成交售价（单位：元/㎡）

中心区本季度销售总成交面积为 16670 ㎡，较上季度呈下降，本季度销售成交均价为 41658

元/㎡，价格环比上涨 16.5%；

典型成交案例：

项目名称楼层面积（㎡）价格（元/㎡）备注星河世纪 23 1250 41500

江苏大厦 A 座 34 1258 37500 数据来源：世联写字楼基础数据库



25


1.2 中心区二手写字楼租金成交价分析

2012 年 6 月到 2012 年 9 月中心区三级市场平均租金成交（单位：元/㎡·月）

中心区本季度租赁成交面积为 39455 ㎡，较上二季度环比上涨 35.7%；成交租金为 169 元/

㎡·月，成交租金略有下降，环比下降 2.5％；中心区作为典型商务区域，成交以甲级写字楼为

主，成交租金为 180 元/㎡·月。


项目名称楼层面积（㎡）价格（元/㎡·月）

备注

财富大厦 23 1031 172 -- 新华保险大厦 23 1100 150 --




26


2．中心西区三级市场价格分析

2.1 中心西区二手写字楼销售成交价分析

2012 年 6 月到 2012 年 9 月中心西区三级市场平均成交售价（单位：元/㎡）

2012 年第三季度中心西区成交面积 9334 ㎡，较上二季度环比大幅上涨下降，其成交均价为

32231 元/㎡·月，价格较上二季度环比小降。


项目名称楼层面积（㎡）价格（元/㎡）备注

创建大厦 21 1215 32000 --

NEO-B 座 36 320 46000 --




27


2.2 中心西区二手写字楼租金成交价分析

2011 年 6 月到 2012 年 9 月中心西区三级市场平均租金成交（单位：元/㎡·月）

中心西区本季度二手写字楼租赁成交面积为 14329 ㎡，成交均价为 141 元/㎡·月，整体写

字楼租赁价格与上季度小降。


项目名称楼层面积（㎡）价格（元/㎡·月）备注本元大厦 4 1050 140 --

NEO A 座 40 2000 200 --




28


3．南山区三级市场价格分析

3.1 南山区二手写字楼销售成交价分析

2012 年 7 月到 2012 年 9 月南山区三级市场平均售价成交（单位：元/㎡）

本季度南山区写字楼销售成交基本集中在以南山文化中心为核心的商务区。第三季度片区三

级写字楼市场成交均为甲级写字楼，成交面积 4625 ㎡，环比上涨 130.7%，成交均价为 42480

元/㎡·月，价格环比上季度上涨 1.9%。

典型成交案例

项目名称楼层面积（㎡）价格（元/㎡）备注

132 39000 -- 高区

310 43800 -- 海岸城东座

11 156 38000

高区 500 44000 天利中央二期

- 450 37000 --

天利中央 C 座 22 182 45000

批注 [01]: 删掉海岸城东座

两个没有楼层的



29



3.2 南山区二手写字楼租金成交价分析

2011 年 7 月到 2012 年 9 月南山区三级市场平均成交租金（单位：元/㎡·月）

2012 年第三季度片区租赁成交面积为 22943 ㎡，环比上季度下降 7.5%；整体成交均价 130

元/㎡·月，环比上一季度上涨 6.5%。本季度甲级写字楼继续为片区的成交主力。

典型成交案例

项目名称楼层面积（㎡）价格（元/㎡·月）备注天利一期 9 625 160 --

807 312 170 海岸城东座

1706 312 160 中低区 280 155 --

10 220 170 海岸城西座

570 175

中科大厦 3 1300 125 --


批注 [02]: 同上



30


4．罗湖区三级市场价格分析

4.1 罗湖区二手写字楼销售成交价分析

2011 年 7 月到 2012 年 9 月罗湖区三级市场平均售价成交（单位：元/㎡）

本季度罗湖片区二手写字楼整体销售成交面积 11134 ㎡，较上季度上涨 152.25%，成交均

价为 23864 元/㎡，环比下降 24.3%。其中，甲级写字楼成交价格为 32000 元/㎡·月，环比上

一季度下降 14.6%。

典型成交案例

项目名称楼层面积（㎡）价格（元/㎡）备注地王大厦 53 198 36600 -- 嘉里中心 28 110 35000 -- 发展中心高区 200 18000 --

数据来源：世联写字楼基础数据



31


4.2 罗湖区二手写字楼租金成交价分析

2012 年 7 月到 2012 年 9 月罗湖区三级市场平均租金（单位：元/㎡）

2012 年第三季度，罗湖区整体写字楼租赁市场相当活跃，成交面积为 7033 ㎡，环比下降

37.6%，成交均价为 90 元/㎡·月，环比下降 8.7%。其中甲级写字楼租金成交均价为 165 元/㎡·月，

环比上季度下降 1.1%。

典型成交案例

项目名称楼层面积（㎡）价格（元/㎡·月）备注嘉里中心中高区 200 150 --

高区 150 100 -- 国贸大厦

10 500 100 -- 金丰城大厦 9 808 100 --




32


5．龙岗区三级市场价格分析

5.1 龙岗区二手写字楼销售成交价分析

龙岗区作为新兴的商务区，其写字楼存量较少，本季度监测片区三级市场销售成交面积 747

㎡；成交均价为 12630 元/㎡。

典型成交案例

项目名称楼层面积（㎡）价格（元/㎡·月）备注

天安数码新城 700 14500 - 风临国际低区 47.39 10761.76 --


5.2 龙岗区二手写字楼租金成交价格分析

本季度龙岗区二手写字楼整体写字楼租赁成交面积达 2196 ㎡，环比上季度下降 70%；租金

均价 69 元/㎡·月，环比上季度上涨 27.7%。

典型成交案例

项目名称楼层面积（㎡）价格（元/㎡·月）备注 - 236 55 --

中低区 120 50 -- 440 53

天安数码城

120 60 中区 300 50 --

412 48

330 50 硅谷动力

325 42

48 38 风临国际

96 42




33


6．宝安区三级市场价格分析

6.1 宝安区二手写字楼销售成交价分析

第三季度宝安中心区商务价值逐渐受到客户认可，销售成交市场明显活跃，成交面积 1059

㎡，销售均价 38200 元/㎡，比上季度有上涨。

典型成交案例

项目名称楼层面积（㎡）价格（元/㎡·月）备注 - 250 38000 --

12 264 38000 -- 荣超滨海大厦

中低区 150 38500

万骏经贸大厦中区 145 38000 --


6.2 宝安区二手写字楼租金成交价分析

宝安区二手租赁市场成交逐步回暖，成交面积 1341 ㎡，租金均价 90 元/㎡·月，环比上涨

12.5%。

典型成交案例

项目名称楼层面积（㎡）价格（元/㎡·月）备注宏发领域 13 100 85 --

9 300 90 --

10 200 95 --

中区 144 95 -- 万骏经贸大厦

78 120 --

6 144 70 --

- 300 90 -- 荣超滨海大厦

A 座中区 75 80 --




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第五部分经典案例分享

写字楼专项研究之——自然资源型城市综合体项目

万科&招商·壹海城·壹海中心价值解构

近年市场上综合体不断涌现百花齐放，形态各异。而都市综合体，价值越来越受到人们的肯

定和认可。关于综合体的分类也出现了多种形式，作为不可复制的自然资源型城市综合体，凭借

着稀缺的自然资源成为受人瞩目的焦点。而综合体的价值是多元化的，除去自然资源价值带来的

高附加值。本文以壹海城为研究案例，试图从区域定位、区域潜力挖掘、运营保障、品牌支撑几

个方面进行解构。

研究关键词：区域定位区域潜力挖掘运营保障品牌支撑

（一）城市名片效应：深圳唯一滨海 RBD，升值空间超越 CBD

RBD(Recreational Business District)（滨海游憩商务区）在当今世界的话语体系当中代表

着一种滨海城市模式，与 CBD 一样位于城市中央，区域中心，但是 RBD 的核心是 R，在城市化

的同时把高端商务的休闲所要的东西融入进去，把商务冷冰冰的做生意，你死我活压到底下去，

这就是 RBD。

盐田滨海 RBD60 亿巨资投入区域规划，必将带动新的办公潮流；壹海城，西承都市，东临

大海，滨海而建；依托区域的商务配套及人群结构将发生全新升级。区府核心地位形成东部滨海

游憩行政文化中心和企业总部富集区，区域内万科、华大基因、周大福、大百汇、盐田港集团、

中兴研发等总部林立，滨海蓝色旅游休闲带、中英街文化特色街区、国际性港口物流枢纽、国际

高端休闲旅游胜地等诸多优势，无限商机，更在 CBD 之上。

（二）区域价值：新城市中心，片区发展原始受益者

近年来，随着罗湖成熟求变，福田雄踞中心，南山持续火爆，宝安猛然飙升，龙岗正在腾起，

热力甚至辐射东莞、惠州，大演“莞深同城”“2 小时生活圈”的好戏。而每一个区域的崛起，都

有着初始时的受益者，无论是中心区的国际商会大厦、南山的海岸城，还是前海的荣超滨海中心，

这些当初看来刷新了片区价格认知的项目，最终也回馈了认可其潜力的投资者。

作为区域发展的先头项目，如福田 CBD 的国际商会大厦、南山区 CBD 海岸城、前海的荣超滨海大厦，

随着区域的不断发展，其价值不断提升。

区域项目名称入市时间入市均价现在均价增值率

福田 CBD 国际商会大厦 2001.1 9800 42000 429%



35


南山 CBD 海岸城东座 2006.11 14000 42000 233%

前海荣超滨海大厦 2008.3 18000 40000 222%

一个区域的发展受交通与配套两大主要因素制约。拥有东部滨海沿岸的蓝色盐田，随着盐田

区逐渐成为城际交通枢纽，国家“十二五”规划纲要确定的七个粤港澳合作重大项目之一的莲塘

口岸，落成后将与香港海运业新兴基地—新界直接接驳。通过 3 条各具特色的交通落网，罗湖、

福田、瞬息通达；已规划地铁八号线，壹海中心即将成为核心大站的地铁上盖物业，7 站即接驳

罗湖核心区国贸站。口岸、交通网络、地铁构建区域便捷立体交通网络。天赋优势地利，把控东

部交通命脉。同时政府指出，按照国际一流的设计理念和建设标准，把壹海城打造成集高端商务

商业、高星级酒店、时尚休闲娱乐设施等为一体的深圳东部新地标。在深圳“多中心”的均衡健

康发展大势下，盐田价值重估，已经成为必然趋势和必须应对的命题。壹海城，作为区域的引领

者，绝高性价比，无限投资潜力，一触即发。

（三）物业价值：万科定制物业，物业升值重要保障

物管服务、产品品质、入驻企业一向是写字楼保值增值三大核心要素。其中物业管理长时间

以来又会影响产品品质与入驻企业，因此物业管理为写字楼运营保障最重要的因素。壹海中心，

由中国第一批获得一级资质的物管企业——万科物管直接服务，万科向以无可挑剔的前瞻服务理

念，领跑业界 20 年的万科物业，荟萃 20 年领袖经验，量身定制总部商务服务方案。起点决定高

度，高度决定品质。总部之选，尊崇服务，势必再领跑商界之极。

（四）品牌保障：双品牌开发一期物业，臻藏财富峰境

品牌开发商开发物业，向来具有很强的品牌号召力与大批追随者。而作为一期入市物业，升

值潜力巨大，超过同期平均房地产价格增长率。

壹海城，行业两大巨头企业万科地产与招商地产联合钜献。万科，全球第一发展商，强大的品牌

号召力有口皆碑；招商地产，百年招商局旗下地产旗舰，物业的升值潜力有口皆碑。花园城购物

中心、海上世界广场等早已成为商业繁荣典范，而今，两大巨头首度携手，集合 20 多家国际国

内知名设计团队合力打造，双品牌保障，加之一期入市物业。一个前所未有的财富王国，由此诞



36


生。

随着滨海 RBD 备受追捧，壹海城作为新城市中心的地标综合体，双品牌开发保证产品品质，品牌物管

提供运营保障，注定了综合体之上的写字楼——壹海中心，升值空间巨大。

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世联地产 深圳写字楼市场季度报告pdf.guandian.cn/20121016055415.pdf · 本报告版权归世联公司所有，未经书面许可，任何机 构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。

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