PLUSS:Oppdaterte leiepriser

Slik flytter duEiendomsoversikten

Leiepriser og statistikk

Helhetlig byutvikling

på Økern

Aktuelt område:

Oslo vest

Nytt signalbygg på Skøyen

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 08, november 2015 | www.estatelokaler.no ESTATE MEDIA

Nybygg: Ampere

Aktuelle områder:

Bryn/Helsfyr Oslo nord

På kontoret til Søylen Eiendom

84SIDER

NÆRINGS-EIENDOM!

PLUSS:Oppdaterte leiepriserSlik flytter duEiendomsoversiktenLeiepriser og statistikk

Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

SENTRALT PÅ AKER BRYGGEFILIPSTAD BRYGGE 1500-2330 KVM

KONTOR I NYDALENSANDAKERVEIEN 114380-457 KVM

CBDKRONPRINSENSGATE 17205 OG 729 KVM

VED STORTINGETTOLLBUGATA 35300-1650 KVM

KONTAKT OSS!

23 00 31 00newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

SENTRALT I CBDTORDENSKIOLDSGATE 6B232-1432 KVM

SENTRALT I GRENSENGRENSEN 13457 KVM

FORUS FELT F1-2 I BASE PROPERTY 29.10.14 I EDER BIESEL ARKITEKTER ILLUSTRASJON ALTERNATIV B LAGER/LOGISTIKKGARDERMOENAURVEGEN5000-25000 KVM

TOTALRENOVERT I ASKERSOLBRÅVEIEN 11-23350-575 KVM

LAGER/LOGISTIKKHOLTSKOGEN NÆRINGSPARK5000-300000 KVM

KONTOR I SENTRUMAKERSGATA 34250-1708 KVM

KONTOR PÅ TØYENKJØLBERGGATA 31500-1261 KVM

KOMBINASJONSLOKALER PÅ FORNEBUMARTIN LINGES VEI 25300-2300 KVM

Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

SENTRALT PÅ AKER BRYGGEFILIPSTAD BRYGGE 1500-2330 KVM

KONTOR I NYDALENSANDAKERVEIEN 114380-457 KVM

CBDKRONPRINSENSGATE 17205 OG 729 KVM

VED STORTINGETTOLLBUGATA 35300-1650 KVM

KONTAKT OSS!

23 00 31 00newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

SENTRALT I CBDTORDENSKIOLDSGATE 6B232-1432 KVM

SENTRALT I GRENSENGRENSEN 13457 KVM

FORUS FELT F1-2 I BASE PROPERTY 29.10.14 I EDER BIESEL ARKITEKTER ILLUSTRASJON ALTERNATIV B LAGER/LOGISTIKKGARDERMOENAURVEGEN5000-25000 KVM

TOTALRENOVERT I ASKERSOLBRÅVEIEN 11-23350-575 KVM

LAGER/LOGISTIKKHOLTSKOGEN NÆRINGSPARK5000-300000 KVM

KONTOR I SENTRUMAKERSGATA 34250-1708 KVM

KONTOR PÅ TØYENKJØLBERGGATA 31500-1261 KVM

KOMBINASJONSLOKALER PÅ FORNEBUMARTIN LINGES VEI 25300-2300 KVM

Bent Roar Ekse+47 93 49 20 55

be@newsec.no

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

• Lyse og innbydende lokaler i 3. etasje• Lokalet kan flyttes rett inn i, men vil også tilpasses dersom leietaker har andre ønsker og behov • Kan deles i to areal - på ca hhv ca. 1000 kvm BTA og 1265 kvm BTA• Innbydende kantine som driftes av Wilberg - tilbyr lunsj og middag, samt kan levere mat til leietakere ved behov (lunsjmøter etc) • Buss stopper rett utenfor, med flere ulike ruter• Bytrikken kjører via Aker Brygges nordlige inngang• Det er ca 7 minutters gange til Nationaltheateret togstasjon / Flytoget• Låsbart areal for sykler i garasjen

Nye Aker Brygge lokker stadig til seg nye og interessante leietakere, etter at området er oppgradert betydelig de siste årene. Her er det puls med yrende aktivitet, både innen næringsliv, kultur, restauranter, underholding, shopping med mer. I et av byggene som av mange oppfattes som et av de mest sentrale på Aker Brygge - Filipstad Brygge 1 - har vi på vegne av Storebrand Eiendom nå ledig 2.330 kvm lokaler.

I KJERNEN AV ALTFILIPSTAD BRYGGE 11000-2.330 KVM

Bent Roar Ekse+47 93 49 20 55

be@newsec.no

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

• Lyse og innbydende lokaler i 3. etasje• Lokalet kan flyttes rett inn i, men vil også tilpasses dersom leietaker har andre ønsker og behov • Kan deles i to areal - på ca hhv ca. 1000 kvm BTA og 1265 kvm BTA• Innbydende kantine som driftes av Wilberg - tilbyr lunsj og middag, samt kan levere mat til leietakere ved behov (lunsjmøter etc) • Buss stopper rett utenfor, med flere ulike ruter• Bytrikken kjører via Aker Brygges nordlige inngang• Det er ca 7 minutters gange til Nationaltheateret togstasjon / Flytoget• Låsbart areal for sykler i garasjen

Nye Aker Brygge lokker stadig til seg nye og interessante leietakere, etter at området er oppgradert betydelig de siste årene. Her er det puls med yrende aktivitet, både innen næringsliv, kultur, restauranter, underholding, shopping med mer. I et av byggene som av mange oppfattes som et av de mest sentrale på Aker Brygge - Filipstad Brygge 1 - har vi på vegne av Storebrand Eiendom nå ledig 2.330 kvm lokaler.

I KJERNEN AV ALTFILIPSTAD BRYGGE 11000-2.330 KVM

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

jr@newsec.noTHE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

• 729 kvm ledig i 5. etasje• Nylig totalrenovert og nye leietakere får et bygg som møter dagens krav og standard• På toppen er det felles takterrasse med utsikt over hele byen• Moderne, effektive og fleksible kontorlokaler• En av Oslos beste beliggenheter for kontor midt i Oslos sentrale forretningsdistrikt

Ingeniørenes Hus i Kronprinsens gate 17 ble oppført i 1931 av Den Norske Ingeniør- og Arkitektforening og den Polytekniske forening. De ønsket å sette opp et bygg for sine medlemmer som var et klart uttrykk for noe nytt som ville prege fremtidens byggestil. Eiendommen er et sjeldent og bevaringsverdig bygg, og et monument for sin tid. De arkitektoniske særpregene kan sees både på husets fasade og ikke minst i byggets interiør, særlig i lobbyen med dobbelt takhøyde.

I HJERTET AV OSLOKRONPRINSENSGATE 17729 KVM

r gitt Eiendomsspar

08 Leder

10 Nyhet

12 Velkommen hjem

22 Teknologi: Er dine nettsider mobiltilpasset?

24 Se verdien av det riktige bygget

28 Brann: Når alarmen går

32 Blikkfang

34 Kompakte byer = karbonfri bevegelighet

38 Hvorfor tinglyse leiekontrakt?

40 Juss: Leietakers «Term Sheet»

48 Et godt sted å være

56 Sitte eller stå?

Markedet

58 Nybygg tabell

60 Markedspuls

66 Aktuelt område: Bryn/Helsfyr

70 Oslo nord

Faste spalter

40 Utleier har ordet

44 Interiør: 3D som et kommunikasjonsverktøy

Lokaler/innhold/november 2015

12 For å skape en hjemmekoselig atmosfære har Søylen Eiendom brukt interi-ørdesignere fra boligsegmentet – resultatet er gjennomført, varmt og unikt.

48 Av det eksisterende bygget i Sørkedalsveien 8 er det kun bæresystemet som beholdes, da dette danner et førsteklasses grunnlag for fleksible løsninger. I prinsippet smelter de sammen gam-melt og nytt for å skape et nybygg med moderne standard og velfungerende løsninger.

Ifølge OECDs rapport «Compact Cities» (2012) har vi to valg: Vi kan la byene spre seg og spise opp verdifulle arealer, eller vi kan plan-

legge kompakte byer som er bedre for økonomien og miljøet. 34

Trenger din bedrift mer areal?Vi har ledige lokaler!

For mer informasjon kontakt oss på tlf: 05554eller les mer på www.klpeiendom.no

Universitetsgata 8

Trenger din bedrift mer areal?Vi har ledige lokaler!

For mer informasjon kontakt oss på tlf: 05554eller les mer på www.klpeiendom.no

Universitetsgata 8

Vibecke Falster+47 90 78 42 99

vf@newsec.no

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

SENTRALT PÅ BRYNNILS HANSENS VEI 3702 KVM

I Nils Hansens vei 3 har vi for utleie topp moderne kontorlokaler. Lokalet er på på 702 kvmBTA og ligger lyst til i 3. etasje. Etasjen kan også deles opp i 2 enheter på 300-400 kvm hver. Samlet kan etasjen ta fra mellom 20-45 arbeidsplasser, avhengig av utforming på lokalet.

Bygget er i siste fase av total-renovering og fremstår som nytt. Den nye fasaden består av store og fine glassflater for optimal lysinnslipp.

I Nils Hansens vei 3 har du som leietaker nå mulighet til å få skreddersydde lokaler i et topp moderne bygg. Eiendommen ligger sentralt plassert, med fin beliggenhet mellom Bryn og Helsfyr - og direkte av-/påkjørsel til Ring 3. Bygget gir god profilering for leietakerne, samt har meget god parkeringsdekning med ca 60 p-plasser. Det er også kort vei til tog og T-bane. Nytt og topp moderne ventilasjonssystem. 1GB fiberlinje med backup linje.

8 | Nr. 08–2015/Lokaler

Lokaler/leder/november 2015

Leietakers markedØkt ledighet kombinert med svakere økonomisk vekst og oljenedtur har gjort utslag i fall i leieprisene på kort sikt. Det er få store utløp av leiekontrakter de neste to årene og det gir naturlig nok mindre etterspørsel. Ledigheten har økt i vestaksen (de oljetunge områdene) grunnet fremleie, det dem-per prisveksten og gjør det vanskelig å oppnå det prisnivået man har gjort tidligere.

Det har vært større aktivitet i andre halvdel av 2015 enn forventet, og flere store kontrakter er signert sammenlignet med 2014 og første halvdel av 2015. Kombinasjonen av få utløp de kommende årene og et vesentlig lavere volum av nybygg i 2016 og 2017 – en god del mindre enn gjennomsnittet, vil gi mindre tilførsel i markedet og bidra til å holde ledigheten stabil. I tillegg er det flere næringsbygg som konverteres til bolig, det gjør at netto tilførselen av kontorarealer blir lavere. DNB Næringsmegling oppfatter imidlertid at stemningen i kontorleiemar-kedet er bedre enn målingene skulle tilsi. Selv om det er større forskjeller mellom de ulike områdene enn tidligere, opplever de god aktivitet i sentrum, med mange leietakere som søker nye lokaler.

Store forskjellerOljenedturen har medført vesentlig større forskjeller i de ulike områdene imellom.Fra Lysaker til Fornebu og Skøyen er det mye

fremleie, og store muligheter for å inngå avtaler til en godt rabatert leiepris. Ulempen er at leietaker i mindre grad kan få tilpasset lokalene til sitt bruk.

I randsone øst er det et høyt tilbud av prosjekterte nybygg. Her kan man få et splitter nytt bygg til rundt 2000 kroner per kvm. Økern-området vil bli enda mer attraktivt når Løren T-banestasjon ferdigstilles i 2017. Her har store leietakere mulighet til å signere i dag på et lavt nivå, og når bygget er innflytningsklart innen et par år har trolig området utviklet seg mye.

Flest ønsker seg til sentrum!Sentrumsområdet er attraktivt gjemt over, og ved kartlegging av hvor leietakerne søker seg til, er sen-trumsområdene ett av alternativene i 80 prosent av tilfellene ifølge Eiendomshuset Malling & Co. Her har vi ikke sett noe prisvekst – så sånt sett kan man gjøre et kupp her også, hvis vi antar at leieprisene vil forsetter å stige. Ser vi på kvadratmeterprisene i verdens dyreste byer, som Tokyo, New York og Hongkong, strekker leieprisene på toppsegmentet av kontorlokaler seg fra 11 261 koner per kvm til 23 019 kroner per kvm ifølge Nettavisen. Det er nok en stund til at vi eventuelt kommer opp på disse nivåene, men det er likevel greit å ha det i bakhodet hvis man ser på et lenger perspektiv.

Når det er sagt skremmes mange av tanken på å inngå en tiårsleiekontrakt, da Oslo sentrum kan

bli bilfritt godt inn i leieperioden. Selv om flere er i tvil om hvorvidt det er gjennomførbart, vil uansett smutthullene melde seg for tur – være seg tilgang med taxi, varelevering og lignende.

«Gode reforhandlings muligheter» I et foredrag under nettverkstreffet i foreningen Ung i Næringseiendom (UiN) rådet Gunnar Sel-byg, direktør for analyse og verdivurdering i DNB Næringsmegling gårdeiere til «å gi den siste hun-drelappen og holde på leietakeren». For ifølge han koster det rundt to og et halv års leie å erstatte en leietaker. Ser man dette i betrakting med et litt tregt leiemarked kan dette gi leietakere gode reforhand-lingsmuligheter. Derfor kan det være lurt å vurdere markedet før man går inn på en markedsleie eller en opsjon på markedsvilkår – husk at det å skifte leietaker også er en risiko for gårdeier, som kanskje ikke får leid ut lokalene med en gang. Generelt ser vi at leieprisene gjerne faller mer ved reforhandlinger enn ved nysigneringer.

Mange gårdeiere opplever også at leietakere stiller større krav til standard, og i et litt presset markedet har du som leietaker muligheten til å kreve mer…

Flere utløp, økt aktivitet og høyere sysselsetting fra 2017 vil mest sannsynlig bidra til prisvekst på lang sikt, så vurderer du å flytte – inngå avtalen i dag!

ESTATE MEDIA ASRådhusgata 26, 0151 OsloTlf: (+47) 2242 4342info@estatemedia.no

REDAKTØRSilje Rønne,Tlf: 9082 9393silje@estatemedia.no

JOURNALISTERTore Årdal,tore@estatemedia.no

FOR BESTILLING AV ANNONSERinfo@estatemedia.no

CEO / PARTNER Trond ValleTlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no

LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame:Marion Nævestad,grafisk designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

DISTRIBUSJON: Posten Norge ASOPPLAG: 10.000COPYRIGHT: Estate mediaUTGIVER: Estate media ASwww.estatemedia.no

Forside: AmpereIllustrasjon: Rift

SALGJan Erik PedersenTlf: 9015 8211 – janerik@estatemedia.noJoakim NessemTlf: 9583 5865 – joakim@estatemedia.noOla BoisenTlf: 9513 7283 – ola@estatemedia.noCamilla Skouverøe MathesonTlf: 9513 7283 – camilla@estatemedia.no

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

ESTATE MEDIA

« ØKERN-OMRÅDET VIL BLI ENDA MER ATTRAK-TIVT NÅR LØREN T-BANESTASJON FERDIGSTIL-LES I 2017. HER HAR STORE LEIETAKERE MULIG-HET TIL Å SIGNERE I DAG PÅ ET LAVT NIVÅ, OG NÅR BYGGET ER INNFLYTNINGSKLART INNEN ET PAR ÅR HAR TROLIG OMRÅDET UTVIKLET SEG MYE . »Silje Rønne/redaktør Lokaler

NESTE UTGAVE: 4.DESEMBER

10 MIN. FRA SENTRUM

KANTINE OG KAFFEBAR

TRENINGSSENTER

UTLÅN AV EL-BIL

FRILUFTSOMRÅDEKOLLEKTIVTRANSPORT

BETJENT RESEPSJON VAKTMESTERTJENESTE

10 MIN. FRA SENTRUM

KANTINE OG KAFFEBAR

TRENINGSSENTER

UTLÅN AV EL-BIL

FRILUFTSOMRÅDEKOLLEKTIVTRANSPORT

BETJENT RESEPSJON VAKTMESTERTJENESTE

Gigantisk luftrenserLuften i byene blir stadig dårligere, derfor har nederlenderen Daan Roosegaardw samlet inn penger vi Kickstarter og konstruerte en syv meter høy luftrenser som nå lovprises av mil-jøforskere over hele verden. Smog Free Tower renser 30 000 kubikkmeter luft i timen, og skaper en lomme av ren luft rundt seg uten å forbruke mer energi enn en vannkoker.Foto: Studio Roosegaarde

NÅ:BYGG

CityTree – en miljøvennlig plantevegg med benker!Dette er en helt ny og spennende måte å tenke bymøbler på, og Bymiljøeta-ten har som et prøveprosjekt plas-sert ut to. CityTree er enkeltstående bymøbler som skal bidra positivt til de grønne lungene i nærmiljøet. Vind og lufttrykk som skapes i byrommet fører luften gjennom veggen og fanger forurensende partikler. I tillegg inne-holder planteveggen ulike vekster som tiltrekker insekter, som igjen bidrar til det biologiske mangfoldet i byen. Planteveggen har integrert vanntank med automatisert vanningsanlegg som drives av et solcellepanel på toppen. Disse «bytrærne» plasseres i første omgang på Solli plass ved Sommerro-gata og det andre på Nordraaks plass.Foto: Bymiljøetaten

10 | Nr. 07–2015/Lokaler

Gode møteplasserModerne arkitektur og retail jobber i noen tilfeller mot hverandre. Strategier for å skape bedre materialitet på bygulvet bør derfor utforskes. Skissene for Narvesen i Barcode er et mulig svar på denne utfordringen. Benker, eksponeringskasser og skilt i tre skaper intimitet og tilfører hjørnet personlighet og varme, samti-dig som det støtter publikum og leietakers behov. Tatt fra sentrale prinsipper i arkitekturen, spiller grepene på lag med bygget. Illustrasjon: Mads Emil Garde. Konsept og design: Maverick

Lokaler/08–2015 | 11

MøteplassenPalette table JH7 – et bord til uformelle møter. Sofabordets design er basert på møter mellom mennesker. Det er spennende sammensetning av geometriske former, ulike materialer og strukturer. Designer: Jaime Hayon for & Tradition

NÅ: DESIGNAv: Metropolis Arkitektur & Design. • Foto: Produsentene

Lena Axelsson, interiørarkitekt MNIL i Metropolis Arkitektur & Design.

Tips: Himling I Mange kontorprosjekter bør man jobbe mer aktivt med ulike løsninger for himlingen.Varier mellom åpne løsninger, steder man kan tillate seg gips og akustisk himling. Bildet er fra Metropolis Arkitektur & Design.

Trappen – selve limet i byggetMed et aktivitetsstyrt kontor blir intern kommunikasjonen mellom etasjene viktigere for å bedre flyten.Ståltrappen er designet av Spacegroup og produsert i Norge av Autogen AS.

Design: Elemental V.3.2 En dekorativ og uttrykksfull lampe med enkel og elegant form, produsert i glass og stål.Produsent: Studio PG RB.

«Flisfint»Strukturer i fliser skaper et spennende utrykk. Disse flisene er håndlagde, og finnes i ulike farger og mønsterdybder. Mutina Bas-Relief er designet av Patricia Urquiola.Leverandør: Fagflis AS.

12 | Nr. 08–2015/Lokaler

VELKOMMEN HJEM

AV SILJE RØNNE FOTO: NYEBILDER.NO

Stearinlysene er tente, og atmosfæren lun. Det er lite som tilsier at Norges travleste handlegate går rett på utsiden, og at det ligger et shoppingsenter fem etasjer under. For her, på toppen av Oslos tak

senkes skuldrene, og gir rom for nyskapning og gode ideer.

Lokaler/08–2015 | 13

n Nybygg/Nedre Slottsgate 8/

14 | Nr. 08–2015/Lokaler

Lokaler/08–2015 | 15

n Nybygg/Nedre Slottsgate 8/

T idligere holdt Søylen Eiendom til i herskaplige Drammens-veien 49, en flott gammel villa der de ansatte var fordelt over tre etasjer.– Vi hadde et ønske om å sam-

le alle, sitte tettere fremfor å være fordelt på flere kontor, samt å komme nærmere vår virksomhet. 70 prosent av denne lå da i sentrum, og vi brukte mye tid på å kjøre frem og tilbake. Derfor var det mest praktisk å flytte inn her, sier Carl Erik Kref-ting, administrerende direktør i Søylen Eiendom.

I dag holder Søylen Eiendom til i 7. etasje i Steen & Strøm Magasin i Kongensgate. Kontorene er delt inn i to landskap, et for prosjekt, forvalt-ning, marked og de tre partnerne og økonomi for seg – alle med nærhet til hverandre. Lokalet har fem møterom ved resepsjonsområdet, som lig-ger adskilt fra arbeidsplassene slik at de ansatte verken blir forstyrret eller at besøkende skal høre hva som blir diskutert.

– Vi innreder mange kontorer for leietakere, og opplever at dagens kontor er forholdvis kalde og nakne. Vi hadde et ønske om å skape en hyg-gelig atmosfære, der folk vil trives. Vi tilbringer mye tid på kontoret, så det lå en trivselsfaktor i vurderingen, sier Krefting.

Et mørkt palett ble redningenUtfordringen med lokalene var takhøyden, som er mye lavere enn normalt med synlig ventilasjon som sjal oppmerksomhet.

– Vi fikk en sprø idé om å engasjere to interi-ørarkitekter som jeg tidligere har brukt på eget hus og hytte for å få den stilen vi ønsket, forteller Krefting, og legger til at Danese Ambiente hadde kun innredet et par kontor tidligere.

– Det som var tanken bak interiøret var at vi ønsket helt andre farger enn i et vanlig kontor der du plutselig overraskes med oransje elementer eller noe annet som ser litt malplassert ut. Vi ville ha et lunere fargevalg, med en hjemmehyggelig atmosfære, mer pyntegjenstander, fotografier på

veggene og en måte å ta fokuset bort fra det lave taket, forteller han.

Søylen Eiendom engasjerte Danese Ambiente med Grim Danese og Mads Moe, som overrasket stort.

– Det viste seg fort at de var enda flinkere enn jeg hadde trodd. De brukte fargene til å fjerne takhøyden ved å benytte mørke toner på veggene og en lys gråfarge i taket, forklarer Krefting, selv om han innrømmer at de var litt i tvil i starten.

– Jeg fikk sjokk når de begynte å male. Jeg hadde ikke nok kunnskap om mørke farger, og trodde med en gang at kontoret ville bli veldig mørkt. Jeg ble skikkelig deppa, men heldigvis tok jeg feil, legger han til.

Elementer fra hjemmetFargene i kombinasjon med møbler som er ment for hjemmebruk gjør kontoret spesielt.

– Disse stolene eller lampene kunne like gjerne vært brukt i et hus eller på en hytte, og det er med på å gjøre det veldig trivelig og hyggelig her, sier Krefting og peker på en lampe på veggen i et av møterommene.

Alle møterommene er innkranset av flott utsikt over Oslo by, og dekorert med ulik tapet som gir dem karakter og personlighet.

– Dette interiøret er ikke fryktelig maskulint, slik det gjerne er på kontor, men det har en fin balanse og representerer oss godt. For Søylen er det viktig at kontorene viser en tydelig identitet, spesielt når vi får besøk av utalandske «high end» leverandører. Interiøret er eksklusivt og det er det vi står for. Dette representerer kvalitet og design.

Vi har også fått fantastiske tilbakemeldinger fra de ansatte som stortrives i kontorene, påpe-ker han.

Lokalene var kun et råbygg før Søylen Eiendom flyttet inn. Det var et omfattende og krevende prosjekt derfor fungerte Caroline Klemp fra Søy-len Eiendom som en «mellommann» mellom interiørdesignerne, arkitekten og håndverkerne. Hun har arkitektbakgrunn og styrte prosjektet fra start til slutt.

16 | Nr. 08–2015/Lokaler

– Dette var et spennende prosjekt og vi er veldig fornøyde med resultatet. Selv om vi til tider var litt i tvil til designet er vi veldig glad for at interiørdesignerne fikk frie tøyler, forteller Klemp.

Tanken bak– Vi er ikke bare opptatt av praktiske løsninger, men at det skal se pent ut. Vi liker å forene det praktiske med estetikk. Rommene må fun-gere, det må være en flyt, sier Grim Danese.

Sammen med Mads Moe snudde de på arkitektens tegninger, og forvandlet et sjelløst kontor til et varmt og hyggelig sted å være.

– I utgangspunktet skulle det være kon-torer der resepsjonen ligger i dag, slik at du måtte gå igjennom disse for så å komme til møterommene. For å skape minst mulig distrahering var det nødvendig å legge mø-terommene på motsatt side av resepsjonen, slik at de ansatte ikke ble forstyrret, sier Moe og legger til at det er viktig å lytte til de deres behov.

Derfor tilbrakte designerne mye tid i Søy-len Eiendoms gamle lokaler, for å se hvilket behov og ønsker de ansatte hadde.

– Vi var en del i Drammensveien for å se hvordan personalet jobbet, og der satt folk til langt på kveld, derfor bestemte vi oss for å lage et kontor som var litt hyggeligere, slik at folk kunne føle at de var hjemme, forteller Danese.

Inngangspartiet til kontoret er hentet opp fra Steen & Strøm. Her har interiørdesignerne tatt igjen søylene ute mot Prinsens gate. Slik at gangen ser ut som en søyle på innsiden – som en optisk illusjon. Dette gjør det enda litt mer spennende mener Moe. Samtidig som inngangspartiet oppleves lunt, men elegant.

– Gangen er også adkomst til kontorene og brukes av resten av varehuset, derfor har vi valgt stein opp til veggen slik at denne vil tåle stativer og traller, forklarer han.

Likevel har rommet fått et rundt bord med lysekrone, for å skape følelsen av å komme hjem, forsetter Moe.

Fargens effekt– Kontoret skal være som et hjem, man er der ganske mange timer i løpet av døgnet. Vi hadde lyst til å gjøre noe som var litt an-nerledes. Takhøyden var utfordrerne, derfor

n Nybygg/Nedre Slottsgate 8/

Carl Erik Krefting, administrerende direktør i Søylen Eiendom.

Lokaler/08–2015 | 17

18 | Nr. 08–2015/Lokaler

Lokaler/08–2015 | 19

n Nybygg/Nedre Slottsgate 8/

SAMHOLD: På spiserommet til Søylen Eiendom sitter alle de ansatte sammen i lunsjen, det bidrar til et godt miljø.

20 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Nybygg/Nedre Slottsgate 8/

bestemte vi oss for å bruke mørke farger på veggene, og la taket være lysere – da svever det. Små rom skal være mørke og store lyse – dette misforstår mange. Det er mye psykologi i farger, påpeker Danese.

For ifølge han har man større behov for å fjerne konturer jo mindre rommet er, for å gi det mer plass.

– Små lyse rom kan bli litt kantete, og mørke rom gjør det motsatte. De gir også en flott bakgrunn for kunst – kunsten kommer bedre frem. Mørke lister er enda et godt grep, for det visker ut konturer og linjer og hever takhøyden, forsetter han.

Moe erfarer at nordmenn er redde for farger, og at alt helst skal være gustaviansk, gjerne med hvite rom, og lyse farger.

– Det er jo litt rart når det er kaldt ute mesteparten av tiden – det rimer ikke for meg, understreker Moe.

Interiørdesignerne valgte farger på bak-grunn av husets historie.

– Fargevalget bærer preg av tidspunktet bygget ble oppført, rundt 1920 og Art Deco. Da ble det brukt mange mettede pasteller.

Alle fargene har vi blandet selv – vi gjør alltid det, fortsetter han.

Flere av veggene er også fylt med gamle sort hvitt fotografier fra hovedstaden, med ulike temaer fra forskjellige områder av byen. Denne samlingen er Kreftings personlige og kunne like gjerne hengt hjemme på veggen, men gjør seg godt på kontoret og er med på å styrke selskapets identitet, slik at det kom-mer tydelig frem at de jobber med eiendom.

– Dette kontoret er et godt eksempel på at det går an å lage raffinerte og morsomme ting uten at det koster en formue, avslutter Moe.

Interiørdesignerne Mads Moe og Grim Danese , i Danese Ambiente.

God design er ergonomisk utformet for å holde folk friske. God design gir økt trivsel og velvære, som igjen fører til mer kreativitet og e� ektivitet. Og vi legger til at god design tar hensyn til miljøet i alle ledd av produksjonsprosessen. Og best av alt, god design har høy kvalitet og holder både form og funksjon ekstra lenge. Det er bra for lommeboken også. Les mer på kinnarps.no

Les mer om våre nyheter på kinnarps.no

Det handler om så mye mer enn å skape et vakkert arbeidsmiljø.

Making life better at workWe believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and e�ective workspace solutions to help your organisation prosper.

God møbeldesign er

en vinn-vinn-vinn-

vinn-situasjon

22 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Aktuelt/Teknologi/

Er dine nettsider mobiltilpasset?

Internettrafikken fra mobile enheter gikk i 2014 forbi

desktop i Norge og trenden er økende.

84 prosent av Norges befolkning har i dag en smarttelefon, og flere og flere av oss benyt-ter mobilen til informasjonsinnhenting, pro-duktsammenligning og kjøp på nett. Fra 21. april 2015 straffer Google nettsider som ikke er mobiltilpasset ved at de rangeres lavere enn mobiltilpassede sider, dersom brukeren søker fra mobil. Overraskende nok er fortsatt ca. 80 prosent av norske bedriftsnettsider likevel ikke mobiltilpasset.

Hva gjør vi da når over 80 prosent av oss benytter internett som kilde hver dag før vi kjøper noe enten fysisk eller på nett? Vi mobiltilpasser nettsidene.

Hva er en mobiltilpasset nettside?Mobiltilpasning av nettsider må gjøres for at nettsiden skal vises optimalt også på mobile plattformer. Responsivt design betyr at desig-net til nettstedet tilpasser seg den enheten du besøker nettsiden med, være seg PC, nettbrett eller mobil. Dersom du er opptatt av at dine kunder og prospekts skal finne frem til nettopp

din nettside er ikke mobiltilpassing lenger noe du kan velge bort. Det er bare å komme i gang.

Mobilvennlige sider gir deg:En nettside som er enkel å brukeBedre rangering i GoogleFlere besøkende til nettsidene dineMer tilfredse kunderØkt salg

God brukervennlighetIntuitiv navigasjon, kontraster mellom viktig og mindre viktig innhold og tydelige handlingsknap-per er elementært for god brukervennlighet. I tillegg vil ting som ordvalg i menyer, alternativ tekst for bilder og hvordan nettsidens adresser er utformet være viktig for hvor enkelt man kan navigere på nettstedet.

I Visma Consulting har vi stort fokus på å lage brukervennlige nettsider, noe som betyr at nettsiden i tillegg til å se bra ut, skal være enkel å bruke. Vi jobber alltid for å tilfredsstille forskriften om universell utforming. Regelver-

AV: LINE SULEJEWSKI

Få maksimalt ut av dine ansatte.Flytt dem til Frogner.Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo.

Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du.

Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år.

Så enkelt er det å få fornøyde ansatte. Bare send dem hjem til oss.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no

ket stiller en rekke krav til hvordan en nettside skal fungere, slik at det er enkelt både å navigere, lese tekst og søke etter informasjon. Etter 1. juli 2014 er det et krav om at alle nye IKT løsninger rettet mot offentligheten som utvikles skal være universelt utformet og reglene gjelder for alle virksomheter, både i privat- og offentlig sektor, i tillegg til lag og organisasjoner.

Bedre rangering i GoogleMobiltilpassing et nå et kriterie i rangeringen av sø-ketreff ved Google-søk fra mobil. Endringen er gjort for at brukerne skal få mer relevante søkeresultater som er optimalisert for den plattformen de søker fra. Nå som over halvparten av alle søk blir gjort via en mobil enhet vil resultater som ellers ville ha pekt mot en ikke-mobiltilpasset-side risikere å bli rangert lavere.

Økt trafikk, salg og tilfredshetEn omfattende undersøkelse som ble gjort blant smarttelefonbrukere i Norge viser at 66 prosent av alle brukere sier at en mobilvennlig side gjør det mer sannsynlig at de vil kjøpe firmaets produkter eller tjenester. 74 prosent sier at det er mer sannsynlig at de kommer tilbake til siden senere dersom den er mobiltilpasset.

61 prosent sier at de dersom de ikke finner det de leter etter innen fem sekunder sannsynligvis vil gå til en annen side. Halvparten sier at selv om de liker firmaet, bruker siden mindre dersom den ikke fungerer på smarttelefon.

72 prosent sier at en mobilvennlig side er viktig for dem.

Line Sulejewski, markeds- og kommunikasjonssjef i teknologiselskapet Visma Consulting.

24 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Aktuelt/Megler

Det er flere grunner til å benytte en næringsmegler i jakten på ny lokaler, én av dem er merverdi – de kjenner markedet, områdene, byggene og leietakerne. På bakgrunn av bedriftens behov, ønsker og virksomhet kan de anbefale alternativer som vil styrke selskapets identitet, synliggjøring – og i flere tilfeller øke kundestrømmen.

Se verdien av det riktige bygget

AV SILJE RØNNE FOTO: THOMAS BJØRNFLATEN/NYE BILDER

Et lokale er mer enn en arbeidsplass. Det kan være bedriftens ansikt utad, og være med på å styrke selskapets identitet ovenfor kundene – og ikke minst overfor nye kunder.

– Vi opplever ofte at de som tar kontakt med oss ender opp med helt andre eiendom-mer enn det de først antok de skulle ha. De ser gjerne ikke de samme mulighetene eller verdien av en riktig plassering og hvordan de skal synes for andre forteller Axel F. Meyer, utleiemegler i UNION Norsk Næringsme-gling AS.

Det er så mange fasetter som er viktig å få avklart på forhånd – Meyer understreker at det ikke finnes noe fasitsvar, alle selskap bør behandles individuelt og alle behov er ulike.

– Noen bedrifter vil ikke ha noe merverdi av synlighet. Det vil være meningsløst å betale mange penger for eksponering. Her burde man i stedet rådes til å bruke mer penger på trivsel for ansatte i lokalene, sier utleie-megleren.

– Samtidig bør man se på arbeidsformen, er dette en typisk 8-16 bedrift – er det som regel mindre krav til store sosiale soner. Vi har imidlertid tegnet ut lokaler for bedrifter

der det jobbes godt over gjennomsnittet. Større investeringer i lokalene for å skape trivsel har vist seg å betale seg i ettertid. Ettersom de ansatte synes det er hyggelig å være på jobb, påpeker han.

Tilgjengelighet og offentlig kommunika-sjon et annet avgjørende punkt når bedriften ser etter nye lokaler.

– Det er overraskende hvor få som har tatt en grundig analyse av de ansattes behov på dette området på forhånd. Går man feil her kan det hende at man bruker mye tid på å lete etter lokaler i et helt galt område, understreker Meyer.

Den optimale plasseringenEt godt eksempler er Noroff Education. De så på ulike lokaler langs Akerselva, der det ligger mange bedrifter innenfor media og kom-munikasjon. Meyer viste dem Mølleparken der de har leid ut til flere kreative bedrifter innenfor denne bransjen.

– For Noroffs elever er det klart en mer-verdi å ha potensielle arbeidsgivere i byggene rundt der de studerer, samtidig som dette kan gi gode synergier for de ulike virksomhetene

Lokaler/08–2015 | 25

I øvre del Grünerløkka, midt mellom Birkelunden, Markus Thranes gate og Aleksander Kiellands plass ligger Mølleparken. Med frodige gressplener, fossefall, benker, kafeer og butikker er dette et sted folk trives .

26 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Aktuelt/Megler

som allerede har plassert seg i dette området. I forkant av at vi fikk inn Noroff snakket vi med selskapene i bygget, som stilte seg svært posi-tive til å få skolen som nabo. Som megler er det et stort pluss å finne leietakere som har bruk for hveran-dre, forteller han.

Igjen er dette et bevis på en me-glers kunnskap og erfaring. Ved å ha god kjennskap til de ulike bedrif-tene i bygget kan de åpne dører for samarbeid som gir vekstmuligheter.

– Vi har også fått inn et revisor-firma i Mølleparken. De hadde et ønske om å se litt annerledes ut, og være i samme lokaler som unge kreative bedrifter. De hadde sett på en rekke lokaler i sentrum, men vi utfordret dem samtidig til å se på et alternativ på Grünerløkka – hvis de virkelig ønsket å leve ut tanken med å være litt annerledes!

De signerte for lokalene i Møl-leparken 4. Dette revisorkontoret kunne like gjerne vært et stilig arki-

tektkontor med god takhøyde, og et industrielt preg der alle ansatte sitter i åpent landskap, det motsatte av et tradisjonelt revisorkontor. De ble det bedriften ønsker å signalisere – at de driver med litt «morsom revisjon».

Motsatt effekt– Hvor du plasserer deg er avgjø-rende, Aker Brygge/Tjuvholmen kan være veldig riktig for noen selskaper og fullstendig skivebom for andre. Prisen man betaler i dette området er ikke nødvendig å betale for en rekke bedrifter. Noen områder i Oslo er svært «spesialisert», og det over-rasker meg noen ganger hvordan de ulike aktørene får råd om å plassere seg på tvers av hva som vil gavne dem. Gal plassering kan i verste fall gi et helt feil signal til den kunde-krets du ønsker å henvende deg til, påpeker utleiemegleren.

I lang tid har pris vært hoved-faktoren ved valg av lokaler. Det ble mange identitetsløse valg – som

gjorde at bedrifter dessverre ble til forveksling lik alle sine konkurrenter.

Meyer opplever nå at en del fir-maer går bort fra å velge det billigste alternativet, men de er meget bevisst på hva de får igjen for pengene.

– Totaliteten er viktig her. Gir den riktige – og litt dyrere plasseringen deg mye bedre markedsføring, så blir den marginale forskjellen i husleie helt meningsløst liten i forhold til det du kan få ut av å plassere deg på riktig sted. Den følelsen kunden får når de går inn i lokalet, opplevelsen av at det selskapet du skal besøke har forstått hvem de er og hvem de henvender seg til – tryggheten, den er gull verdt påpeker han.

– Du må jobbe mye mer for å selge et produkt eller en tjeneste dersom omgivelsene rundt ikke ser riktig ut. Riktige lokaler, innredning og beliggenhet gir deg en del gratis – det gir et godt førsteinntrykk og er verdt investeringen, avslutter Meyer.

Axel F. Meyer, utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling AS.

www.sparebank1eiendom.no

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan

• Meget god beliggenhet i Oslo sentrum

• Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium

• Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

• Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård

• Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

HAMMERSBORGGATEN 9 Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

Lokaler til leie

Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom. Tlf: 954 23 553. randi.haeselich@sparebank1.no

Utleie ved Colliers International:Joakim Kaspersen - Mobil: 481 95 150Christian Prebe - Mobil: 958 71 039

28 | Nr. 08–2015/Lokaler

Selv om gårdeier alltid har hovedansvaret for brannsikkerheten i bygget, fritar ikke dette leietaker alt ansvar. Du forplikter deg blant annet gjennom Forebyggendeforskriften og Internkontrollforskrif-ten. Det betyr at du som leietaker bør ha gode forebyggende rutiner for brannsikkerhet som vil gi de ansatte trygge bygg og lokaler.

– Leietaker har ansvar for brannsikkerheten i sin egen virksomhet, det vil si i de lokalene man leier. Internkontrollforskriften pålegger leietaker å utføre ettersyn av branndører, slokkeutstyr, rømningsveier og brannceller som er i de loka-lene man leier.

Rømningsveier må ikke brukes til oppbeva-ring eller på noen måte blokkeres eller være til hinder for trygg og sikker rømning, sier Liv-Karin Skjelbred, brannteknisk rådgiver i Firesafe AS.

Bedriften plikter å informere alle ansatte om branninstruksene, slik at de kjenner disse godt. De må vite hvor slokkeutstyret er og kunne bruke dette, vite hvilke rømningsveier som finnes, gjø-res kjent med hvor sekundær rømningsvei fra lokalet er.

– Det er viktig at alle som jobber i bygget kjenner til disse hvis de i en evakueringssituasjon møter på røyk i den kjente utgangen, og ved brann skal alle vite hvor møteplassen er, sier Skjelbred.

Leietaker er selv ansvarlig for at egne medar-beidere har tilstrekkelig opplæring, at alle vet hva som skal gjøres for å forebygge brann. Vikarer og andre som leies inn skal også få tilstrekkelig opplæring, og kjenne til instrukser og rutiner ved brannalarm.

Gårdeier er ansvarlig for felles rutiner og in-strukser i bygget, det vil si: felles rutiner og instruk-ser hvis det er flere ulike virksomheter i bygget.

Ved brannøvelse opplever brannteknisk råd-giver i Firesafe at dørene i rømningsveien ikke åpner seg som de skal, og at den grønne manuelle melderen som står ved siden av døren ikke blir brukt da de som arbeider i bygget ikke er gjort kjent med disse, den er til å åpne døren manuelt.

– Det er viktig å trene på dette når det er øvelse. Dersom det er en reell brann så kan det være sekundene som gjør at brannen ender i tragedie, understreker hun.

Et annet praktisk eksempel ved brannøvelse er at medarbeidere kun vet om én rømningsvei, og velger å bruke den selv om den er røykfylt, og de ville omkommet hvis det var en reell brann. Derfor er det svært viktig at alle i bygget kjenner til alternative rømningsveier.

RisikovurderingSom leietaker skal man foreta risikovurdering i egen virksomhet; brukes det åpen flamme (verksted, industri, produksjon), levende lys, kaffetraktere, skjøteledninger, flyttbare ovner og lignende, er det timere på elektrisk utstyr. Hvis det er tillatt å bruke levende lys må det også være rutiner/instrukser for dette.

– Alle virksomheter skal kartlegge risikoen for brann i egen virksomhet, og iverksette tiltak for å redusere risikoen for at en brann oppstår, sier hun.

Alle gårdeiere skal ha en brannvernorganisa-sjon, der en representant hos leietaker er pliktig til å delta. Leietaker skal ha sin egen brannvernansvar-lig, som spesielt har ansvaret ved en evakuering.

– Dette er viktig ved en hendelse slik at en vet og har oversikt på at bygget er evakuert ved en hendelse som for eksempel brann, påpeker Skjelbred.

Når alarmen gårHvert år rykker brannvesenet ut til nærmere 3000 bygningsbranner.

Neste gang kan det være hos dere…

AV: SILJE RØNNE

FAKTA: I gjennomsnitt starter det 100 branner per dag i Norge.

De fleste brannene skjer på dagtid, de farligste på natta.

Bar ild og elektriske apparater er de hyppigste årsakene.

Brannslokkingsapparater skal vendes opp ned per 3 måned, samt sjekke at pilen viser grønt.

Brannslokkingsapparater skal kontrol-leres av et sertifisert firma, en gang per år hos bedrifter.

Lokaler/08–2015 | 29

n Aktuelt/Brann/

30 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Aktuelt/Brann/

Sjekkliste for brannsikkerhetDenne kan benyttes for å gjøre til dels enkle tiltak som gir god trygghet for brukere i

bygget, uten store kostnader. Det vil også gi et bedre teknisk og brannsikkert bygg.

Er brannvernorganisasjonen oppdatert siste år? Har noen av nøk-kelpersonellet sluttet? Hvem er brannvernansvarlig nå? Sørg for at alt er oppdatert og at alle får informasjon.

Har deres ansatte fått tilstrekkelig brannvernopplæring (dette har virksomhetens leder ansvar for) – kan alle bruke brannslangen/brannslokningsapparatet? Vet alle hvor alternativ rømningsvei er?

Er det gjort bygningsmessige endringer i bygget? Er branntekniske tegninger i bygget oppdatert i forhold til dette? (Bygningseier har ansvar for dette).

Er bygget generelt vedlikeholdt? Det kan gjelde branntetting og dører.

Er det gjort endringer i bygget som for eksempel flytting av veg-ger – og er brannalarmanlegget, sprinkleranlegget kontrollert/oppdatert i forbindelse med dette? Høres alarmen der den skal?

Er brannsikkerhet og brannvern tema i leiekontrakt? (dette er byggeiers og virksomhetens felles ansvar).

Har dere samordningsavtale på brannsikkerhet mellom eier og virksomhet/bruker?

Hva kan virksomhet/bruker gjøre uten å forespørre eier? Kan det trekkes nye kabler gjennom brannskiller (kontorlokaler) eller kan dører flyttes?

Kilde: Firesafe

Vibecke Falster+47 90 78 42 99

vf@newsec.no

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

• Lyse fine lokaler i 2., 3. og 5. etasje• Består i dag av åpent landskap og cellekontor, men kan lett tilpasses leietakers behov• God belysning fra gaten og atrium• Kan flyttes rett inn• 3 minutter unna Nationaltheateret stasjon og Aker Brygge (båt)• Innendørs sykkelparkering• Leieperiode fra 3-5 år• Ledig nå

I Tordenskioldsgate 6 B – midt mellom Rådhuset og Stortinget – har vi ledig fra 232-1432 kvm. Eiendommen ligger innenfor CBD, og er regnet som det mest attraktive området for kontorlokaler i Oslo.

KONTOR I CBDTORDENSKIOLDSGATE 6B232-1.432 KVM

32 | Nr. 08–2015/Lokaler

Bakgården til TAG Arkitekter har fått en tydelig identitet.

Gatekunst har gitt en bar vegg et visuelt utrykk som både ansatte,

naboer og besøkende kan ha glede av.

BLIKKFANG

AV: SILJE RØNNE FOTO: TAG ARKITEKTER

n Aktuelt/Kunst

TAG ARKITEKTERTAG Arkitekter ønsker å være en samfunnsaktør. De vil bidra til bærekraftig utvikling av byer og tettsteder. TAG er et arkitektkontor sentrert rundt en glødende interesse for smarte løsninger, god arkitektur og landskap. Et team av fagspesialister som er med på å utvikle og bygge fremtidens bomiljøer og by-rom i Norge. Vi skaper kreative løsninger innenfor prosjektets rammer.

– Hva var bakgrunnen for prosjektet? – Vi flyttet inn i denne bygården i Osterhaus gate 27 for drøyt ett år siden. Ledelsen ga de ansatte midler og fritt spillerom til å pynte lokalene med kunst. Lokalene er ganske store og vi jobber over to etasjer, derfor hadde vi lyst på noe som alle kunne ha nytte av. Da var bakgården det mest logiske valget – man kan se veggen fra alle etasjene, fra trappen, møterom, kjøkken og bibliotek. Samtidig planla vi feiringen av 6-årsdagen til TAG, og vi lette etter et innslag som ville skape en opplevelse og ta pusten litt fra gjestene.

– Hvordan jobbet dere i prosessen? Og hva ga dere ideen til motivet?– Vi gikk til Reed Projects som arrangerer Nuart Festival i Stavanger, en av de største street art festivalene i verden. De viste med en gang at Hama Woods var den rette artisten for oss. Vi gikk flere runder med Hama, og hun kom med forslag, hvorpå alle arkitektene ga tilbakemeldinger om hvilken retning de følte var riktig å gå. Det var også viktig at hun forstod oss som kontor og hvilket felleskap vi har. Hama kom med flere motiver, og da vi så «Free» var det ingen tvil – dette ville vi ha!

– Hvordan representerer motivet dere som selskap?– Unge, dedikerte, smidige og modige er ordene som representerer oss i TAG. Vi utvikler fremtidens byer. Vi er lekne, og kreative arkitekter innenfor stramme rammer, og vi følte at dette motivet representerte alt dette uten å være altfor konkret og bokstavelig. Ikke minst – det er kult!

– Hvilke fordeler opplever TAG med et slikt prosjekt?– Det har vært merkbart blant de ansatte. Vi smiler enda

litt mer når vi kommer på jobb og viser stolthet over kunst-verket vi har vært med å skape. Vi føler at vi ikke bare har bidratt til vår egen bakgård, men også til den voksende street art-kulturen i byen.

Det var også viktig for festen, å ha noe som alle ville snakke om, og tenke tilbake på. Sist, men ikke minst, så er dette kunstverket en perfekt introduksjon til bedriften for besøkende, da den representerer TAG og får dem til å forstå oss.

– Hvilket tilbakemeldinger har dere fått fra kunder, be-søkende, ansatte, venner og familie? – På festen var det et stort samtaleemne, og noen kom til og med tilbake dagen etterpå for å se resultatet. Vi merker at det har skapt en nysgjerrighet rundt oss og det vi gjør – både fra kunder, nettverk og venner. Naboene i bygården her er kjempefornøyde. Det er nok mange som ville ønske seg noe slikt!

Lokaler/08–2015 | 33

FAKTANavn: Dorotea NenadovicUtdanning: Master i arkitektur, Universitetet i Za-greb, Kroatia – 2012Stilling: Arkitekt hos TAG ArkitekterFavorittmateriale: DalmatiansteinProsjektet jeg er mest stolt av: Damsgårdssundet, Bergen

34 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Aktuelt/Miljø/

Stadig flere bor og jobber i byene. Hvis vi bygger i høyden og gjør byen mer kompakt, kan vi bli mindre avhengig av bilen.

Kompakte byer = karbonfri bevegelighet

AV: PETTER EIKEN, ADMINISTRERENDE DIREKTØR I ROM EIENDOM

ILLUSTRASJON: GHIRALDI + HELLSTEN ARKITEKTER

Lokaler/08–2015 | 35

Samtidig må vi sikre at frigjorte arealer omkring bygningene blir utnyttet til områder som folk kan ha glede av. Eta-bleringen av Barcode i Bjørvika sentralt i Oslo er et eksempel på at dette er mulig.

Innen 2050 vil 70 prosent av verdens befolkning bo i byer. Det er ingen grunn til å tro at denne utviklingen vil snu. Dermed må byer vokse uten at det går på bekost-ning av klima, miljø og trivsel.

Byer som ikke flyter utKombinasjonen av en befolkning som flytter til byene, en klode som blir var-mere, økende energipriser og stram-

mere budsjetter i mange land, gjør det nødvendig å ha god byplanlegging. Ifølge OECDs rapport «Compact Cities» (2012) har vi to valg: Vi kan la byene spre seg og spise opp verdifulle arealer, eller vi kan planlegge kompakte byer som er bedre for økonomien og miljøet. OECD anbefaler å gjøre de negative ef-fektene av kompakte byer så små som mulig ved å begrense trafikkproblemene og ved å fremme etableringen av rime-lige boliger. Målet er å skape attraktiv by-design og offentlige steder – og lage det bygde miljøet grønnere.

Også EU legger vekt på at byene må

planlegges for redusert biltrafikk. EUs stra-tegi «Transport 2050» ønsker en omfor-ming av dagens transportsystemer, og et nøkkelmål er å fjerne trafikken med konvensjonelle biler fra byene. Resulta-tet man håper på er en såkalt karbonfri bevegelighet i store bysentra innen 2030. Dette innebærer å flytte de reisende fra vei til offentlig transport, og oppmuntre til gåing og sykling.

I september 2014 lanserte The Global Commission on the Economy and Climate rapporten “Better Growth/Better Climate». Hovedkonklusjonen i rapporten er at øko-nomisk vekst kan kombineres med kutt i

36 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Aktuelt/Miljø/

de globale klimautslippene, men presiserer at de neste 15 årene er kritiske. For å oppnå grønn økonomisk vekst er energieffektive kompakte byer og bærekraftige bygninger og materialer omtalt som noen av de viktigste områdene for å lykkes med reduksjon i utslipp av klimagasser.

KnutepunktsutviklingHalvparten av verdens befolkning bor i dag i urbane strøk, og står for ca. 70 prosent av det globale energiforbruket og energirelaterte klimagassutslipp. Forventet vekst i urbane strøk de neste 20-årene er ca. 1,4 millioner mennesker i uken. Dette vil kreve mye av fremtidens byer. Samtidig vet vi at bygninger forbruker 32 prosent av den globale energien i dag, og produserer 19 prosent av de ener-girelaterte klimagassutslippene.

Det å organisere utvikling omkring et trans-portknutepunkt er ikke en ny idé. Knutepunkt-sutvikling innebærer en planleggingsstrategi som har som mål å utvikle kompakte flerbruks-områder omkring transportknutepunkter som tog-, T-bane- og busstasjoner. Vi blir mer urbane. 18-åringer drømmer ikke lenger om lappen. De vil reise kollektivt og bo i by. Derfor må vi i mye større grad sørge for at folk kan bo, jobbe og ha et servicetilbud tett på gode kollektivløsninger, og vi må våge å bygge enda høyere og tettere rundt knutepunktene.

Høyt, tett og grøntSelv om Oslo er den hovedstaden i Europa som prosentvis vokser mest, kan vi ikke på-berope oss å ha en generell arealmangel. Likevel skal vi beholde privilegiet vårt med mye urørt natur og klare markagrenser. Byg-ger vi i høyden og gjør byen mer kompakt, må vi samtidig sikre at frigjorte arealer blir utnyttet til for eksempel friområder, parker, lekeplasser eller kaféer.

Etableringen av Barcode i Bjørvika sentralt i Oslo er et eksempel på at dette er mulig. Bar-code ligger rett ved Oslo S – Norges største kollektivknutepunkt. Utbyggingen legger til rette for næringsvirksomhet, boliger og rekreasjons-muligheter med god tilgang til kollektivtransport. Slik utbygging gjør det mulig for flere å jobbe og bo i Oslo.

At utbyggingen omkring Oslo S har tilført Oslo mange nye, høye bygninger, betyr ikke at høyhus er løsningen i alle norske byer. Ikke alle knutepunkter trenger en Barcode. De fleste na-turlige knutepunktene i Norge kan starte med å utnytte og forbedre eksisterende bygningsmasse på en slik måte at de blir mer kompakte og at-traktive å bruke.

Petter Eiken, administrerende direktør i Rom Eiendom. Foto: Hans Fredrik Asbjørnsen.

KONTORLYSAKER TORG 6-12200-675 KVM

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysaker-lokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder. Lokalene er godt egnet til både cellekontorer og åpent landskap. Egne terrasser i 5. etg. og hyggelig grøntområde i bakkant av bygget.

• 674 kvm i 2. etg (kan deles), 435 kvm i 4. etg og 525 kvm i 5. etg

• Lokalene leies ut etter å ha blitt totalrenovert etter leietakers behov. Lokalet i 5. etasje leies ut as is på kort basis.

• Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet

• God parkeringsdekning• Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet

og vedlikeholdt eiendom• Leietaker kan påvirke utforming etter

egne behov

Vibecke Falster+47 90 78 42 99

vf@newsec.no

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

jr@newsec.no

Bent Roar Ekse+47 93 49 20 55

be@newsec.no

KONTORNYDALSVEIEN 15CA. 699 KVM

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

I Nydalsveien 15 kan vi tilby kontor / showroommed sentral beliggenhet i Nydalen og rett vedAkerselva helt syd i Nydalen. Kort vei til GullhaugTorg og bydelens servicefasiliteter.

• Ca. 699 kvm ledige lokaler i byggets 2. etg• Spennende alternativ for egne skredder-

sydde lokaler• Like innenfor ring 3 med forbindelse til E6 og E18• Passer svært godt for leietakere som ønsker

seg hovedvekt av åpent landskap• Lokalet kan leies as-is eller ved at utleier foretar

tilpasninger etter leietakers ønsker og behov• Innflyttingsklart 1Q 2015 etter rehabilitering.• Bussforbindelser like ved og gangavstand til

Lysaker togstasjon/Flytoget.• Leie til svært gunstige betingelser

• • Ca 699 kvm ledige lokaler i byggets 2. etg

• • Spennende alternativ for egne skred-dersydde

• lokaler• • Like innenfor ring 3 med forbindelse til

E6 og E18• • Passer svært godt for leietakere som

ønsker• seg hovedvekt av åpent landskap• • Lokalet kan leies as-is eller ved at utle-

ier foretar• tilpasninger etter leietakers ønsker og

behov• Innflyttingsklart 1Q 2015 etter rehabiliter-

ing.• Bussforbindelser like ved og gangav-

stand til• Lysaker togstasjon/Flytoget.

38 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Aktuelt/Juss/

Hvorfor tinglyse leiekontrakt?

Noen leietakere har sterke meninger om tinglys-ning av leiekontrakten, særlig aktører som har vært i bransjen lenge. Men som regel forbigås temaet i stillhet i forhandlinger. Man legger da som regel «standardavtalens» (Standard leieav-tale for næringslokaler 4. utgave 03/13 utarbeide av Huseiernes Landsforbund mfl.) regulering til grunn. Standardavtalens regulering oppstiller en regel om at leieavtalen ikke kan tinglyses uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke, men også at samtykke ikke kan nektes uten saklig grunn. Leietaker vil da også dekke alle utgifter forbun-det med tinglysning og sletting av leieavtalen.

En bør alltid huske å vurdere tinglysning særskilt. En utleier har sjelden noe i mot at lei-etaker ønsker å tinglyse leiekontrakten for egen regning og risiko. Som regel vil også leietaker ha krav på å tinglyse leiekontrakten i henhold til standardens regulering, da det skal mye til før det foreligger en «saklig grunn» for utleier til å nekte dette. Dersom leietaker er bevisst på dette punktet, vil de som regel få tinglyst leiekontrakten slik som ønsket.

Vi råder derfor gjerne leietaker til å utpeke noen i sin organisasjon til å være ansvarlig for å få på plass tinglysningen når leiekontrakten er endelig inngått. Særlig opplever vi at manglende tinglysning beror på at leietaker belager seg på å gjennomføre dette senere, men at det da ikke er noen som følger opp dette.

Hvorfor er det viktig for en leietaker å tinglyse sin leiekontrakt?En av de viktigste grunnene til å tinglyse en leiekon-trakt er at leietaker sikres et visst vern ved konkurs hos utleier iht. tinglysingsloven § 23. Dette er særlig viktig dersom det for leietakers drift er sentralt å beholde akkurat den lokasjonen som leieforholdet knytter seg til. Videre kan det være gjort en rekke investeringer i lokalene som leietaker vil sikre seg. Har leietaker i en «som den er»-kontrakt bygget om et lokale fra bolig til restaurant, vil det være store investeringer som er gjort og utstyr man ikke får bruk for andre steder som er kjøpt inn.

Ved konkurs kan konkursboet velge å tre inn i leiekontrakten i utleiers posisjon.

AV: HENRIK RUDENE TAUBØLL, FAST ADVOKAT I ADVOKATFIRMAET BA-HR

Henrik Rudene Taubøll er fast advokat i BA-HRs eiendomsavdeling og arbeider hovedsakelig med transaksjoner og eiendomsutvikling. Henrik holder ofte foredrag, og nestleder i Ung i Næringseiendom.

Et tema som sjeldent kommer på spissen i leiekontraktsforhandler er spørsmålet om hvorvidt den aktuelle leiekontrakten skal tinglyses. Likevel er det gode grunner til at dette bør være noe partene er bevisste på. En tinglysning vil for eksempelvis gi rettsvern for leieforholdet ved utleiers konkurs, men mange opplever det som praktisk vanskelig å få på plass en tinglysning med den effekt at dette sløyfes.

Lokaler/08–2015 | 39

Hvorfor tinglyse leiekontrakt?

Konkursboet må selvfølgelig respektere en ikke-tinglyst leiekontrakt, men dekningsloven § 7-6 gir utleier en særhjemmel til å si opp leiekon-trakten med kun tre måneders varsel.

Dersom boet ikke trer inn i leiekontrakten kan leietaker fortsette leieforholdet, men det er sjeldent gunstig om det ikke er noen øvrig drift i bygget. Utleier vil gjerne uansett velge å heve avtalen etter dekningsloven § 7-7, så leietaker kan ikke belage seg på videre leie i lokalene. Heving kan for så vidt også da kreves av leietaker. Leietaker kan videre forsøke å melde inn sitt tap som et dividende krav, jf. dekningsloven § 7-8, men dette er ofte lite gunstig.

Hva er leietakers rettsstilling dersom leiekon-trakten er tinglyst?Da kan leietaker bli i lokalene i den utstrekning den tinglyste leiekontrakten tillater dette etter reglen i tinglysingsloven § 23. Dette er likevel ofte en mager trøst når alt annet i bygget stopper opp. Leietaker kan ikke kreve at utleier fortsetter sine alminnelige tjenester i bygget, så dette må leietaker evt. utføre selv mot et prisavslag i leien.

Det er grunn til å understreke at alle ikke-tinglyste tilleggsavtaler osv. bortfaller. Det er derfor en all grunn til også å tinglyse alle tilleggs-avtaler, forlengelser mv. som inngås løpende. Dette er noe som ofte blir glemt, særlig dersom avtalen forlenges på like vilkår som tidligere.

Man må likevel huske på at andre heftelser med bedre prioritet enn den tinglyste leiekon-trakten skal dekkes fullt ut. Når man tinglyser leiekontrakten må man derfor alltid undersøke hvilke andre heftelser som ligger på eiendom-men. Typisk kan det ligge større panteheftelser til fordel for utleiers långiver for oppføring av bygg, oppussing mv. Disse vil ved en konkurs gjerne kunne ta de fleste av midlene, og vil kunne fortrenge selv en tinglyst leierett.

En tinglysning av leiekontrakten kan likevel gi en bedre stilling, og flere valgmuligheter, ved en konkurs hos utleier.

Hvilke andre fordeler har leietaker av å ting-lyse sin leiekontrakt? En fordel ligger i det klassiske jus-eksempelet som sier at man ved tinglysning er sikret mot at din leierett bortfaller ved såkalt «dobbeltsalg», i henhold til tinglysingsloven § 21. En ny eier av et bygg er pliktig til å respektere et leieforhold som er tinglyst, mens de ikke tinglyste kan bort-falle fordi ny eier i «god tro» kjøpte bygningen uten å vite om den aktuelle leietakeren. Leieta-ker kan da kreve erstatning fra tidligere utleier, men vil faktisk miste sitt lokale. Dette er ikke hverdagsbeteende, men kan særlig være aktu-elt ved omfattende kjøp hvor ny eier ikke har blitt opplyst om alle leiekontrakter, eller typisk mindre leieforhold som utleier ikke har opplyst ny eier om.

En viktig fordel er videre at leietaker kan pant-sette leiekontrakten dersom denne er tinglyst

i henhold til panteloven § 2-1. Dersom leietaker skal foreta større investeringer kan det være nyttig å stille leiekontrakten som panteobjekt overfor en långiver. Pantsettelse av leieavtalen betinger i henhold til Standarden utleiers skrift-lige samtykke, som ikke kan nektes uten «saklig grunn». Dette kan selvfølgelig spesialtilpasses til det enkelte tilfelle.

Leietaker tar som regel kostnadene knyttet til tinglysningen, men i praksis vil disse være meget lave.

Hva blir i tilfellet ulempene med å tinglyse leiekontrakter?En ofte tilbakevendende praktisk ulempe knyttet til det å tinglyse leiekontrakter er at det kan utløse et krav til matrikulering, dvs. fradeling av det areal som utleies fra resten av eiendommen. Dette vil utleier som regel motsette seg at gjennomføres og kan stikke kjepper i hjulene for en tinglysning.

Lovens regel er at en «langvarig og eksklusiv bruksrett til del av eiendom» ikke kan tinglyses uten at arealet også fradeles tomten, jf. matrik-kellova § 10 og § 5e). Hensynet bak en slik regel er å hindre omgåelse av reglene om overskjøting, særlig opp mot dokumentavgift, men reglen kan få uheldige utslag.

Reglen kommer gjerne som en overraskelse på partene. Våre klienter har opplevd å få krav om fradeling ved utleie av hele næringsbygg. Praksis har heldigvis blitt myket noe opp, slik at kravet om fradeling kun gjelder dersom leiearealet kan skilles ut som en egen del av eiendommen. Dersom man for eksempel leier et par etasjer i et næringsbygg vil ikke arealet kunne skilles ut som del av eiendommen (men er da «del av bygning»), og dermed vil ikke matrikuleringskravet oppstå.

Det er derfor viktig at man fastslår at det som leies fremstår som en «del av eiendom» som kan fradeles tomten. Slike temaer lar seg gjerne løse, særlig ved at man peker på at også utearealet omfattes av leiekontrakten eller ved at man viser til at man ikke leier hele bygningen. Dette kan

likevel gjerne bli en tidkrevende prosess mot Kartverket. Det kan derfor ofte lønne seg å beskrive hvorfor eiendommen ikke skal ma-trikuleres i følgebrevet til Kartverket når man sender dokumentet til tinglysning.

Matrikulering krever videre iht. konsesjons-loven konsesjon, noe som kan føre til ytterli-gere tidsbruk. De fleste eiendommer i Norge er unntatt konsesjon, men man må i tilfelle innhente egenerklæring om konsesjonsfri-het som skal signeres av både kommunen og hjemmelshaver før det går til Kartverket. Dette kan ta ytterligere tid.

Dersom eiendommen må fradeles, matri-kuleres og det må innhentes egenerklæring om konsesjonsfrihet, så vil leietaker kunne få store forsinkelser. For utleiers del er dette også problematisk der en rekke dokumenter skal tinglyses i en bestemt rekkefølge.

Tinglyste dokumenter blir videre offentlig tilgjengelige.Hvem som helst vil kunne bestille tinglyste dokumenter, så leieavtalen din er da tilgjen-gelig for alle som vil ønske å se på denne. Et ønske om diskresjon er også en medvirkende årsak til at leiekontrakter ikke tinglyses.

Det går selvfølgelig an å «sladde» deler av dokumentet. Dette fungerer greit, men det er kun de vilkår som er tinglyst som vil stå seg ved konkurs. Man må finne balansen så man i tilfelle ikke «sladder» for mye. Dersom man «tar bort» for mye kan man risikere at kontrak-tens mening ikke kommer tydelig nok frem.

Kort oppsummert, bør leietaker tinglyse sin leiekontrakt?I utgangspunktet vil vi si «ja», men dette kommer an på det konkrete tilfellet. Man må vurdere utleiers stilling, behov for pantset-telse av leiekontrakten, behov for diskresjon og hvilket merarbeid som en tinglysning kan medføre.

40 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Utleier har ordet/Svein Dugstad/City finansiering AS

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?– Oslomarkedet synes å være noe delt med betydelige variasjoner. Det er spesielt to områder som skiller seg ut, med forskjellige fortegn. Vibrerende i positiv forstand i noen områder på Oslo Øst. Særlig synes vi det ser ut som om man oppnår bra priser sentralt på Helsfyr og til dels i Nydalen. Vibrerende i negativ forstand i Oslo vest. Det er et betydelig fall i leieprisene i ytre vestlige regioner og da særlig i E-18 korridoren.

Vi ser for øvrig Oslo sentrum og øvre del av Kvadraturen som spennende områder hvor de kollektive knutepunktene vil bidra positivt i kommende år.

– I hvilket område av Oslo får du mest for pengene? – Vi mener man får mye for pengene i Oslo sentrumDer kan du fortsatt få helt greie lokaler med en beliggenhet som har nærhet til restauranter, kafeer og kulturelle tilbud til i underkant av kr 2 000 per kvm dersom man er villig til å akseptere at innvendig standard ikke er den aller høyeste. Det er mulig å leie lokaler med meget høy standard til godt under kr 2 500 per kvm.

– Hvordan ser fremtiden/utviklingen ut på Helsfyr?– Vi har stor tro på Helsfyr i tiden fremover av mange grunner. City Finansiering AS eier Fyrstikktorget på Helsfyr og kjenner således området svært godt. Den nye reguleringsplanen som Oslo bystyre nylig har vedtatt for blant annet Ensjøområdet, vil medføre store og positive ringvirkninger for leiemarkedet på Helsfyr. Helsfyrtorget som et knutepunkt med bolig og næring mener vi vil forsterke seg ytterligere når utidsmessige næringsbygg i området blir konvertert til boliger eller nye kontoreiendommer. De planlagte 7000 boligene i Ensjø området innen år 2030 gjør hele området spennende i de kommende år. I tillegg er kommunikasjonsknutepunktet på Helsfyr unikt i Oslo.

– Hva slags lokaler er lettest å få tak i nå? Og hvilke lokaler er det vanskeligst å få leid ut? – Det som er lettest å få tak i er selvfølgelig de arealer som er vanskeligst å leie ut. Tilbudet stort og etterspørselen lavere. Med andre ord, i dagens marked, sannsynligvis arealer i ytre vest. I tillegg er utidsmessige og lite effektive arealer som i tillegg ligger usentralt til offentlig kommunikasjon utfordrende for eier. Verdien av slike lokaler kan være veldig lav fordi det ofte ikke er lønnsomt å foreta oppgraderinger da man ikke oppnår nødvendig leiepris.

– Hva er den største fallgruven for leietakere? – Jeg tror den største fallgruven for leietakere er å spare seg til fant. For en tjenesteytende virksomhet er det for meg helt åpenbart at lokalenes beskaffenhet er av avgjørende betydning for de ansattes produktivitet.

Trivsel, omgivelsene og beliggenhet gjør noe med hvordan men-nesker jobber. Overdreven effektivisering og suboptimal beliggenhet kan da faktisk bli kostbart. Hva som er suboptimal beliggenhet vil selvfølgelig variere for forskjellige typer virksomheter, noen må være i Vika mens for andre er den beste beliggenheten på Helsfyr!

Leietakere bør starte med å finne de lokalene som passer best for sin virksomhet både hva gjelder størrelse, fleksibilitet og beliggenhet og ikke starte med å fokusere på pris. Pris forhandler

Utleier med troen på Helsfyr

SVEIN DUGSTAD ER ADMINISTRERENDE DIREKTØR I CITY FINANSIERING AS.

Tidligere administrerende direktør i Nor-geskreditt AS, og kredittsjef i Nordea Næ-ringseiendom.

Utdannet Siviløkonom fra BI og autorisert finansanalytiker fra NHH.

Bor på Bekkestua.

AV: SILJE RØNNE FOTO: EVEN SCHJENKEN

«En grundig analyse av virksomhetens behov både i dag og i fremtiden med hensyn til arealbehov tror jeg mange tar for lett på. Det vil kunne bli svært kostbart å måtte flytte i en kontraktsperiode som følge av endret arealbehov. Flytting er også i seg selv dyrt.»

42 | Nr. 08–2015/Lokaler

man om når man har funnet de rette lokaler. Jeg tror dette er en spesielt god strategi i dagens marked!

Leietakere bør, når det gjelder pris, fokusere på leiekostnader per ansatt og ikke kvadratmeterprisen.

En grundig analyse av virksomhetens behov både i dag og i fremtiden med hensyn til arealbehov tror jeg mange tar for lett på. Det vil kunne bli svært kostbart å måtte flytte i en kontraktsperiode som følge av endret arealbehov. Flytting er også i seg selv dyrt.

– Hva bør leietakere være opptatt av? – I tillegg til ovennevnte hvor fleksibilitet er nøkkelordet bør leietakere være opptatt av både hvordan kundene og ansatte ser på valg av lokaler. Ansatte er spesielt opptatt av forutsigbarhet og noe langsiktighet i arbeidssted. Dersom man ønsker å tiltrekke seg og beholde dyktige medarbeidere må man i tillegg kunne tilby en rekke fasiliteter som kantine, treningsmuligheter osv.

Parkeringsmuligheter for sykkel er faktisk et nytt punkt på hva leietaker ofte krever. Dette ser nok ut til å kunne øke etter høstens valg!

– Hvor fleksible er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov?– Jeg tror utleierne i hovedsak er fleksible til å møte og se leietake-rens behov. Variasjonen er nok likevel stor avhengig av viktigheten av den aktuelle situasjon. Dersom leietaker er betalingsvillig er nok utleier ekstremt fleksibel! Mellom to profesjonelle og seriøse parter vil utleier strekke seg langt.

– Og hva kan de kreve av utleier? – Hva leietaker kan kreve er jo noe avhengig av hva man leier og hva man betaler. Men som tidligere nevnt er fleksibilitet vik-tig. Dette gjelder både endret arealbehov og tilpasninger som følge av andre endringer i virksomhetens behov. Jeg vil anbefale

å fokusere på utleier sin evne til å vise tillit og forutsigbarhet, slik at forutsetningene for et mest mulig vellykket langsiktig samarbeid er tilstede.

– Er det mange større lokaler på markedet? – Større lokaler er et relativt begrep. Tilbudet av ledige kontorlokaler er betydelig i deler av Oslo/Akershus, spesielt i randsonene. For lokaler på over 10 000 kvm er utfordringen sannsynligvis større frem mot år 2020, da mange slike leieforhold utløper i denne perioden. Flere av disse leieforholdene har en del fremleie i dag.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering? – Leietaker bør stille krav om at utleier dokumenterer lokalenes/eiendommens bygningsmessige og tekniske kvaliteter. Det blir stadig vanligere at leietakere av en viss størrelse ønsker at det implementeres såkalt BREEAM-sertifisering i leiekontrakten.

– Hva bør være avgjørende kriterier for valg av lokaler og hva er det første du ville gjort dersom du skulle ut på leiemarkedet i dag?Det som bør være avgjørende for valg av lokaler vil være ulikt for hver enkelt virksomhet. Det som er viktig er at leietakeren gjør en grundig analyse av eget behov, avstemmer at beliggenhet, lokalenes størrelse, åpen løsning, cellekontorer eller en miks tilpasset ens eget helt sikkert svært unike behov. Det første jeg ville gjort når jeg gikk ut på leiemarkedet er nettopp denne analysen. Hva trenger vi og deretter hva er vi villig til å betale.

Det er også helt avgjørende at man har tillit til den man skal leie av. Et leieforhold er en stor beslutning for enhver virksom-het. En leietaker beslutter hva man skal leie og hvem man skal leie av. For at et langt leieforhold skal bli en suksess er det en forutsetning at samarbeidet med utleier fungerer best mulig.

TOTALRENOVERT I ASKERSOLBRÅVEIEN 11-23350-575 KVM

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Eiendommen har vært gjennom omfattende total-renovering inne som ute, med bl a ny og inspirerende fasade. Bygget er inndelt i moduler gjennom et skrånet terreng og er knyttet godt sammen. Flere solide selskaper har etablert seg i dette bygget

• De ledige arealene er i 2., 3. og 4. etg., og er fra 350-575 kvm BTA

• Lokalet i 4. etasje har store flotte vinduer med unike lysforhold, samt egen takterrasse med utsikt mot Oslo

• Planløsningen skreddersys etter leietakernes ønsker og behov

• Flott kantine hvor maten leveres fra Annerledes personalrestauranter

• Treningsrom med tilhørende dusj- og garderobemuligheter

• Lokalene er svært arealeffektive. I all hovedsak er bygget søylefritt, noe som gir stor fleksibilitet

Bent Roar Ekse+47 93 49 20 55

be@newsec.no

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

jr@newsec.no

Vibecke Falster+47 90 78 42 99

vf@newsec.no

NÆRME STORTINGETT35350-1350 KVMFine lokaler i Tollbugata 35 i varierendestørrelser. Sentralt plassert like ved Stortinget. Muligheter for å leie hele etasjer, evt kan disse deles opp. Lokalene er planlagt oppgradert, men kan leies «as is».

• Ledige lokaler fra ca 350 kvm til 1350 kvm• Ledige fra 1.1.16 (fra 2Q16 om de skal

oppgraderes)• Alt av offentlig kommunikasjon i nærheten• Kantine og møterom i 1. etasje• Inngansgparti er betydelig oppgradert• Store vinduer og mye bruk av glass

gir lyse lokaler• Passer for både cellekontor og åpent

landskap

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

jr@newsec.no

44 | Nr. 07–2015/Lokaler

n INTERIØR/3D

3D som et kommunikasjons-verktøy

NOEN BEGREPERFørst og fremst er 3D-visualisering et kommunikasjonsverktøy. I vår bransje brukes det flere begreper, og noen av dem er:

3D-MODELL: En 3-dimensjonal modell for prosjektering av bygg, rom eller møbler

BIM: I større prosjekter utveksles og sammenstilles 3D-modeller mellom de ulike byggfagene i det som kalles BIM (Building Infor-mation Modeling).

3D-RENDER: Videre bearbeiding av en ferdig oppbygget 3D-modell til virkelighetsnær gjengivelse, som i et foto. Her påvirkes materialer og overflater av digitale lyskilder og refleksjoner som i den virkelige verden.VIRTUAL WALKTHROUGH: Å prosjektere i 3D gjør det mulig å ta med kunden på en virtuell gåtur gjennom det fremtidige bygget.

En 3D-visualisering av et fremtidig rom kan utføres på mange nivåer, fra enkle skisser og romstudier til virkelighetsnære bilder. Noen ganger kan det være en fordel med litt kunstnerisk frihet, for å sette fokus på viktige elementer eller effekter.

3D programvare er i dag en like naturlig del av vår prosjektering og designprosess som penn og papir var i ”gamle dager”. Scenario Interiørarkitekter tegner i 3D-programvaren ArchiCad, der alle elementer bygges opp i 3D fra første strek. 3D-visualisering brukes ofte av arkitekter for å vise ubygget arkitektur i virkelighetsnære bilder. I andre designfag, uten at du er klar over det, brukes det istedenfor foto i markedsføring av alt fra kjøkkenmoduler til sofaer.

Lokaler/07–2015 | 45

3D som et kommunikasjons-verktøy

3D for å formidle helheten i et romMed 3D-verktøy kan alle få en felles forståelse uten å sette seg inn i kom-pliserte tegninger. Det hjelper oss med å visualisere våre ideer, og kan besvare typiske spørsmål som kunden stiller i et prosjekt: • Hvordan oppleves helheten i rom-met?”• Hva ser vi når vi kommer inn i resep-sjonen, kantinen, møteromsavdelingen og så videre? • Hvordan er materialsammensetnin-gen, og synes vi at den reflekterer fir-maets verdier?

Vi er utstyrt med svært ulike evner til å se for oss muligheter, størrelser og proporsjoner. For mange er ikke inte-riørarkitektens tegninger nok til å gi et fullstendig bilde av mulige løsninger i prosjektet. 3D-visualisering er da et fan-tastisk redskap som kan formidle alt fra designkonsept og romfølelse, til hvilke materialer og møbler som er planlagt hvor. Den gjør det enklere å sette seg inn i muligheter og problemstillinger, og gir et tydelig beslutningsgrunnlag. Kommunikasjonen med brukergrupper og ledelse blir derfor betydelig mer ef-fektiv, og ikke minst kommunikasjonen med organisasjonen som i dag gjerne vil informeres om hvilke planer som legges for deres nye arbeidshverdag.

Simonsen advokater: Foto av ankomstområde etter ferdigstillelse. Foto: Gatis Ratzenfeldt F64.

Simonsen advokater: 3D-visualisering av ankomstområde slik det ble presentert for kunde i skisseprosjektet.

AS Scenario interiørarkitekter MNIL er et rent interiørarkitekt-kontor med lang og bred erfaring over 30 år.

46 | Nr. 08–2015/Lokaler

De fleste prosjekter i dag prosjekteres i 3D pro-gramvare – det vil si at alle planer og arbeids-tegninger bygges opp av 3D-elementer. Veien fra planer og skjemaer er dermed ikke lang til en 3-dimensjonal opplevelse av det som prosjekteres. Vi kan relativt enkelt invitere oppdragsgiver med på en virtuell tur i bygget, der man får oversikt over etasjer og rom, med høyder, dybder, og til en viss grad materialitet. En spasertur i et 3D-modellert bygg gir derfor et godt bilde på den fremtidige utformingen av rom og interiør. Når dette er sagt kan også dette utføres på ulike nivåer avhengig av hvor mye penger man vil legge i presentasjonen.

En enklere variant som benyttes mye for å vise romfølelse er å se en plantegning i fugleperspek-tiv; en 3D av hele planen sett nærmest ovenfra. Dette gir også en god indikasjon på volumer i det fremtidige lokalet.

3D som en beskrivelse av et designet objekt3-dimensjonal programvare er et nyttig redskap ved design og utforming av alle elementene som skal inn i en bygning. Det gir et umiddelbart bilde av form, både for interiørarkitekt og oppdrags-giver. Når man ser en 3-dimensjonal fremstil-ling av en resepsjon, kaffebar og lignende under utvikling, får man et realistisk bilde av hvordan den faktisk kan komme til å se ut. Dette gir et godt grunnlag for å vurdere alternative løsninger, materialer og ikke minst detaljer. Alle parter får på denne måten et tryggere utgangspunkt for å kunne foreta endelige valg. Videre er det er også et godt hjelpemiddel for håndverkere som til sist skal produsere elementene.

OPPSUMMERINGTydelig kommunikasjon er avgjørende for å skape gode beslutningsgrunnlag i et byggeprosjekt. Vi vet at oppdragsgivers representanter i en pro-sjekteringsgruppe har forskjellig bakgrunn og ulike egenskaper. Vi har utallige historier om hvor ulikt vi alle kan oppfatte tegninger, foto og andre presentasjonsmaterialer. Hos Scenario satset vi derfor tidlig på å ta i bruk 3D verktøy, og alle våre medarbeidere prosjekterer i ArchiCad. Konstant fokus på utvikling av vår kompetanse rundt 3D gjør at vi stadig blir bedre og skarpere på å kommunisere ubygget design og arkitektur.

n INTERIØR/3D

VIRTUAL WALKTHROUGH OG FUGLEPERSPEKTIV

Plantegning av en typisk kontoretasje.

Fugleperspektiv av en typisk kontoretasje.

Lokaler/08–2015 | 47

48 | Nr. 07–2015/Lokaler

GOD PLASS: I kontorlamellen har etasjeflatene en arealeffektivitet på 13 kvm per ansatt - et måltall på linje med de aller mest effektive nybyggene i dag.

Lokaler/07–2015 | 49

n Aktuelt/Ampere/

Ampere, det nye kontorbygget i Sørkedalsveien 8 skal få bedrifter til å gløde, ved hjelp av betydelige resurser som

tilfredsstiller humankapitalen.

Et godt sted å være

AV SILJE RØNNE ILLUSTRASJON: RIFT

A rbeidslivet er i endring. I dag er vi fire genera-sjoner som deltar aktivt – alle på svært ulike måter. Men med helt spesielle kvalifikasjoner, evner og kunnskap, og dermed også egne behov og krav til en arbeidsplass. I Sørkedals-

veien 8, sentralt plassert på Majorstuen bygges Ampere rundt de ansatte. For skillet mellom jobb og fritid viskes ut og glir over i hverandre: Vi trener på jobben om morgenen og jobber hjemmefra om kvelden. Vi har gått fra å være stasjonære til å bli mobile, fra fast til trådløs og fra adskilthet til mangfold. Fremtidens kontorbygg må gjenspeile de nye arbeidsformene. Derfor er det viktigere enn noensinne å tilrettelegge bygg og lokaler som åpner for bevegelse i arbeidet og som kan tilpasses de arbeidsoppgavene man måtte ha akkurat denne uken, dagen eller timen.

I Ampere har Stor-Oslo Eiendom fokusert på nettopp dette. De har formet et velfungerende kontorbygg med egenart og merverdi for de bedriftene og ansatte som kommer til å jobbe der.

– Etter ombygging vil det nye bygget fremstå med omlag 12 000 kvm, hvorav ni etasjer á 1200 kvm er kontorlokaler med tilhørende parkering, kantine og øvrige fellesfasiliteter.

Rehabilitering og ombygging av bygget er i gang, og alt har godt etter planen. Forventet ferdigstillelse er planlagt fra16 desember 2016, sier Lars-Erik Wogsted, partner i Stor-Oslo Eiendom.

Bouvet skal leie ca. 5 400 kvadratmeter fra 2. til 6. etasje. I tillegg er det flere pågående prosesser med ulike kontor-brukere på resterende areal.

– Bygget har åpne og lyse arealer, og utsikt helt opp til Holmenkollen. Vi har ca. 5000 kvm ledige lokaler i 7-10 etasje med stor fleksibilitet. Lokalene egner seg spesielt godt til bedrifter innen bank og finans, fortsetter han.

«Morgensdagens arbeidsplass» – I dag trenger du i utgangspunktet ikke å sitte på kontoret, vi er alltid på nett enten vi er hjemme eller på hytta, det betyr ikke at det er mindre verdifullt å treffes. Derfor er det viktig å lage et produkt som er så bra at folk får lyst til å møtes, det er da det skapes verdier, påpeker Wogsted.

Derfor går Stor-Oslo Eiendom drastisk til verks. Av det eksisterende bygget er det kun bæresystemet som beholdes, da dette danner et førsteklasses grunnlag for fleksible løs-ninger. I prinsippet smelter de sammen gammelt og nytt for

50 | Nr. 07–2015/Lokaler

SOSIALE SONER: I og rundt bygget blir det en rekke sosiale soner tilrettelagt for både rekreasjon og arbeidsvirksomhet. Det er planlagt takterrasse, og med umiddelbar nærhet til Frognerparken er det kort vei til grønne omgivelser.

Lokaler/07–2015 | 51

n Aktuelt/Ampere/

52 | Nr. 08–2015/Lokaler

å skape et nybygg med 2016 standard med velfungerende løsninger som tilfredsstiller morgensdagens arbeidsliv. I felleskap med kunden tilrettelegger de for mest mulig Am-pere – eller glød om du vil.

– Dette blir et bygg som skal leve utover arbeidstid, gjennom tilrettelagte sosiale so-ner og en god bedriftsrestaurant. Vi har lært av feilene til Barcode og fokuserer mye på utadrettet virksomhet og trivsel på gateplan. Derfor har vi laget en trapp som vil rette seg mot Colosseum der du både kan sitte og spise – første etasje henvende seg til byrommet, forklarer han.

Amperes første etasje blir en grønn oase, med kaffebar og tilhørende kantine – et spi-sested som fort kan forveksles med en kul restaurant og bar. Kokker fra Wilberg skal sørge for rikelig påfyll av energi i form av god mat og drikke gjennom dagen.

I og rundt bygget blir det en rekke so-siale soner tilrettelagt for både rekreasjon

og arbeidsvirksomhet. Det er også planlagt takterrasse.

– Ampere har en målsetning om å mini-mere den totale miljøbelastningen. Det gjøres nødvendige tiltak for å oppnå miljøklassifi-sering Breeam ”Very Good”. Det installeres også gjennomgående lavenergianlegg for å redusere energiforbruket i bygget, og det legges opp til utstrakt bruk av LED-lys samt styring av lys og ventilasjon etter behov, sier Wogsted.

Midt i smørøyet– Sørkedalsveien 8 ligger ved siden av Co-losseum, med alt av bussforbindelse, trikk, T-bane og flybuss, det har en veldig god plas-sering og det er underkommunisert i forhold til alle søk som går til sentrum eller Skøyen. Majorstuen er et lite kontormarked, men veldig etablert og det er høy trivselsfaktor her. Det er mange hyggelige kafeer, butikker og spisesteder i nærheten, sier Wogsted.

Lars-Erik Wogsted, Stor-Oslo Eiendom AS.

n Aktuelt/Ampere/

Lokaler/08–2015 | 53

Vi gir deg valgmuligheten til å skreddersy leieforholdet etter ditt behov.• Resepsjonstjenester• Møteromssenter• Renholdstjenester• Parkering

• Sykkelparkering• Møblering og design• IT-tjenester• Videokonferanserom

• Fasilitetsstyring• Trimrom• Garderobe anlegg• Business lounger

Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu

www.technopolis.no

Hvordan kan vi hjelpe deg?

54 | Nr. 08–2015/Lokaler

Ampere er sentralt plassert midt på Ma-jorstuen, og beliggenheten gjør dette til en synlig arbeidsplass det er enkelt og effektivt å komme seg til og fra, både med bil, sykkel og kollektivtrafikk. Bygget får parkeringsplas-ser i underetasjen, samt gode muligheter for gateparkering i nærområdet. Det blir også en avlåst sykkelparkering i kjelleren med god kapasitet, tilknyttet egen flott garderobe med dusjfasiliteter.

– Det vil også være mulig å kunne kjøre helt frem til inngangen å hente eller sette av passasjerer, forteller han.

– Frognerparken, Oslos største hage lig-ger rett i nærheten og gir en god arena for å holde uformelle møter, eller gå en tur i lunsjen, fortsetter Wogsted.

«Et sted du kan leve»Med arkitektens målsetning om å tilpasse bygget til omgivelsene, gjøre det mer åpent og tilgjengelig, vil dette gi området en opp-gradering med utadrettede aktiviteter på ga-

teplan. Som et resultat blir Ampere et bygg med en levende inngangsone og arealeffektive kontoretasjer. Byggets infrastruktur er tilret-telagt for fleksible fremtidsrettede løsninger og ulike arealkonfigurasjoner.

– Dette kontorbygget vil gå fra å være et sted du kan jobbe til å bli et sted du kan leve, avslutter han.

n Aktuelt/Ampere/

Lokaler/08–2015 | 55

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Vibecke Falster+47 90 78 42 99

vf@newsec.no

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

jr@newsec.no

HØVIKSANDVIKSVEIEN 26150-396 KVMEiendommen ligger på Høvik i grønne og rolige omgivelser. Nær all kommunikasjon som buss og tog. Enkel adkomst av og på E18.• Lokalet kan leies som ett lokale

eller deles opp til 2 lokaler på hhv ca. 150 kvm og 246 kvm

• God standard med meget bra lysforhold

• Lokalet er et hjørnelokale i 2. etasje med flott utsikt mot store grønt- og friarealer

• Felles kantine i 1. etg med hyggelig spiseplass ute

• Ca. 10 minutter fra Oslo sentrum med bil

• Enkel adkomst av og på E18

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

jr@newsec.no

Bent Roar Ekse+47 93 49 20 55

be@newsec.no

BI-BYGGETSANDAKERVEIEN 116200-1.977 KVM

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

• 4.etg. 614 kvm BTA• 5.etg. 760 kvm BTA• 6.etg. 803 kvm BTA• Takterrasse og felles kantine• Lokalene holder høy teknisk standard• Kort vei til all offentlig kommunikasjon• Levende, fremtidsrettet og spennende

bydelssentrum• BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffe-

barer, kiosker, spisesteder m.m.

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET!Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene. Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperio-den. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

n Aktuelt/Helse/

Spør du vitenskapen, er det ingen tvil om hva som er best. Svaret er både og! Vi ser nærmere på en spennende

undersøkelse med helt forbløffende resultater.

SITTE ELLER STÅ?

Du har sikkert hørt at det er bra for helsen med hev- og senkbare arbeidsbord. Men hvor mye bedre? Canadiske Preventive Medicine publiserte nylig en banebrytende rapport, der man har gått gjennom 23 uavhengige studier. Dette er hva man har kommet frem til:

Det er bra for hjertet. Den som skiftevis kan veksle mellom å sitte og stå er mer aktiv, og får en puls som i gjennomsnitt er åtte slag høyere i minuttet sammenlignet med den som sitter hele tiden.

Bedre verdier – det gode HDL-kolesterolet øker, mens det skadelige LDL-kolesterolet synker.

Vektreduksjon – i gjennomsnitt gikk personene som deltok i undersøkelsen ned mellom to og fire kg i løpet av ett år.

Gladere – mentalt har vi det bedre og får mer energi, og til og med færre depresjoner hvis vi kan veksle mellom å stå og å sitte. Hvis vi senere går tilbake til et arbeidsbord der vi konstant sit-ter, synker humøret igjen.

Oppsummering: Men er det ikke da best å stå oppreist hele tiden? Nei, i lengden blir det for slitsomt for rygg og ledd. Kroppen trenger også hvile. Dessuten viser resultatene at en del ar-beidsoppgaver, for eksempel konsentrert skri-vearbeid, fungerer noe bedre hvis vi sitter. Det er altså variasjonen som er hemmeligheten.

AV: LIV TVETER FOTO: KINNARPS AB

Liv Tveter, administrerende direktør i Kinnarps AS.

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET!Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene. Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperio-den. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

58 | Nr. 08–2015/Lokaler

Økt nybygg fremoverEiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 573 000 kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 91 000 kvm fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 5,8 prosent av den totale massen av kontorbygg, mot 6,7 prosent i fjor.

n Nybygg/statistikk/

Adresse/prosjekt-navn

Størrrelse (kontor)

Område År ferdig Utbygger Bruker Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400 Økern 2014 Höegh Eiendom Aller Media Nei

Fridtjof Nansens vei 16 8 600 Majorstuen 2015 Reimers-familien POD Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000 Økern 2015 Höegh Eiendom Bymiljøetaten ja

Lysaker Polaris BT 1 18 000 Lysaker 2015 NCC Technip ja

Munkedamsveien 62 5 000 Sentrum Vika-Aker Brygge

2015 RS Platou & Fabritius

RS Platou Nei

Nesøyveien 4-6 20 000 Slependen-Billing-stad

2015 Varner Gruppen Varner Gruppen Nei

USAs Ambassade Huseby 5 000 Oslo ytre vest 2015 Amerikas Forente Stater USA Nei

Fornebuporten bygg A 29 500 Fornebu 2016 Aker AKSO+Kværner Nei

Veritasveien 1 30 000 Høvik 2016 Det Norske Veritas Veritas ja

Drammensveien 131 10 800 Skøyen 2014 Berner Gruppen Yara Nei

Drammensveien 134 26 000 Skøyen 2015 Norwegian Property ASA Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26 16 500 Aker 2014 KS v/Pareto SSB Nei

Eilert Smiths vei 2 10 000 Kalbakken 2014 Brick AS NG Data Minimalt

Ullernchausseen 56 20 000 Ullern 2015 Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media 10 000 Hasle 2015 Höegh Eiendom Aller Media Nei

Frontbygget 16 000 Hasle 2015 Höegh Eiendom Bymiljøetaten + Ja

Silurveien 2 18 000 Ullern 2015 Selvaag Selvaag + Ja

Fornebuporten, trinn 1 30 000 Fornebu 2015 Fornebuporten AS Ja

Schweigaardsgate 16 12 900 Sentrum øst 2015 Entra Eiendom Statoil Fuel & Retail Nei

Diagonale 12 000 Sentrum øst 2016 Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

Ja

Portalbygget 13 000 Hasle 2016 Höegh Eiendom Cowi Ja

Fornebuporten, trinn 2 29 500 Fornebu 2016 Fornebuporten AS Ja

Storgata 12-14 8 500 Sentrum 2016 Olav Thon Gruppen Riksrevisjonen Nei

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016

Her er noen av konklusjonene i rapporten:Absorbsjonen av arealer var i 2014 på samme nivå som i 2013 og utgjorde 184 000 kvm mot 186 000 kvm i 2013.

Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2015 er 218 000 kvm, en betydelig økning fra 2014 hvor det kun ble ferdigstilt 93 000 kvm (+134 prosent). Dette vil innebære økt arealledighet.

I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015 og nivåene vil trolig ikke være høyere enn at arealbalansen isolert sett vil kunne forbli rimelig konstant. Det er imidlertid grunn til å frykte at svekket oljepris vil kunne innebære svekkelse av arealabsorbsjonen, hvilket vil innebære økt arealledighet i flere år fremover.

Kilde: Akershus Eiendom

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon.

artur@unitedpress.notlf: 40 40 34 22

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikk- nettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager!

Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

60 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Områder / MARKEDSPULS

Pulsen på

leiemarkedet

NÅ

Leiemarkedet, status og fremtid

– Ledigheten i kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum har økt med 23 000 kvm siden forrige rapport i 1. kvartal. Status per i dag er en ledig-het på 864 000 kvm, tilsvarende 9,0 prosent. Vi teller som alltid kun kontorlokaler som er tilgjengelig i dag eller innen de neste 12 måne-der, sier Ingrid Elisabeth Moe, analytiker i DNB Næringsmegling AS.

Til tross for at ledigheten øker, erfarer DNB Næringsmegling at det er god aktivitet i mar-kedet. En del leietakere er alltid på flyttefot, selv om de økonomiske konjunkturene er blitt svakere. Oljenedturen har medført vesentlig større forskjeller de ulike områdene imellom. Vestaksen, hvor oljeselskapene i stor grad er konsentrert, rammes i større grad.

– I snart ett år har vi fått kjenne hvordan en næring som tidligere smurte markedet i form av høy etterspørsel etter arealer, ikke bare etterspør

mindre areal, men også bidrar til økt ledighet i form av reduksjon av areal eller fremleie, sier Moe.

Kontormarkedet i stor-Oslo består heldigvis av langt mer enn oljeselskaper.

– Store kontorbrukere som halvoffentlige og offentlige virksomheter, foreninger/stiftelser, undervisningsvirksomheter og mange selskaper innen bransjer som for eksempel IKT bidrar til å holde etterspørselen oppe, særlig i Oslo, forklarer hun.

Mange vil til sentrumSentrum er fortsatt attraktivt, og ved kartleg-ging av hvor leietakerne søker seg til, ønskes sentrumsområdene i 50 prosent av tilfellene ifølge DNB Næringsmegling. God offentlig kom-munikasjon, urbant folkeliv og et vell av servi-cemuligheter i form av handel og restauranter

frister leietakere fra alle bransjer. – Mange har opplevd prisnivået i sentrum

som høyt, men med årets korreksjon i leiepri-sene, har nivået blitt mer overkommelig for flere, sier analytikeren og legger til: «Ledigheten har altså økt med 23 000 kvm siste halvår, men vi tror også at det kan være økt skjult ledighet. Vi registrerer at en del arealer ikke lenger mar-kedsføres som ledige, selv om de ikke er leid ut. Enkelte arealer som har blitt annonsert over lang tid uten napp, kan få tretthetssymptomer og tas bort fra markedet en periode i påvente av bedre tider eller nye idéer for eiendommen.»

DNB Næringsmegling ser også en økende grad av fremleie, som er negativt for markedet.

– Fremleieobjektene tilbys ofte til en svært rabattert pris, men med en ulempe; leietaker kan i liten grad få tilpasset lokalene til sitt bruk. For brukere som ikke har høye krav til dette, er det

DNB Næringsmegling forventer ikke leieprisoppgang før fra 2. halvår 2016 for de mest attraktive områdene.

Foto: Shutterstock

Lokaler/08–2015 | 61

n Områder / MARKEDSPULS

imidlertid mulig å få lokaler i de fleste områder til en godt rabattert leiepris, sier Moe.

Vestaksen hardest rammetSysselsettingen i typiske kontoryrker fortsetter å vokse mer enn generell sysselsetting, og har i perioden 2004 til 2014 steget med 24 prosent, mens sysselsettingen i Fastlands-Norge kun steg med 19 prosent ifølge DNB Næringsme-gling. Det er imidlertid store forskjeller i utvik-lingen mellom ulike kontorintensive næringer.

– Særlig sterk har veksten vært innenfor faglig, vitenskapelig og teknisk tjenesteyting og forretningsmessig tjenesteyting, mens finans-tjenester har hatt liten vekst. En knapp tredjedel av kontorsysselsettingen arbeider i stor-Oslo, i denne sammenhengen definert som Oslo, Asker og Bærum. Her har veksten i kontorsys-selsettingen vært på hele 29 prosent de siste ti årene, altså høyere enn kontorsysselsettingen i landet som helhet, understreker hun.

DNB Næringsmegling anslår en lav, men litt sterkere prosentvis vekst for kontorsys-selsettingen enn for landet som helhet, men anslagene fremover er justert litt ned som følge av lavere anslag for den økonomiske veksten.

Nedturen i oljesektoren rammer i større grad Asker og Bærum, Lysaker og Fornebu, enn Oslo sentrum. Analysebyrået International research Institute of stavanger (IrIs) har kartlagt ansatte i oljesektoren, og har funnet ut at direkte og indirekte ansatte i petroleumsrelatert virksom-het utgjør 9 prosent av sysselsettingen i Oslo, og 13 prosent i Akershus. Oslo er hovedsakelig indirekte eksponert til oljenæringen via et stort antall avanserte kunnskapsbaserte tjenester som advokater, finans, konsulenter osv.

– I et worst-case scenario kan man regne på hva det vil si om oljenæringen fremleier for eksempel 20 prosent av arealet sitt. Dersom selskapene direkte knyttet til petroleumsnærin-gen i Asker og Bærum gjør det, vil ledigheten øke fra dagens 11,5 prosent til 15 prosent, sier Moe.

Om også sysselsatte som indirekte leverer til oljenæringen ledigstiller 20 prosent av arealet sitt, vil imidlertid ledigheten kunne øke til ca. 21 prosent.

– At hver femte kvadratmeter kan bli ledig i hele Asker og Bærum er kun et worst case-scenario, men i enkeltmarkeder som Lysaker, er ledigheten høyere enn dette allerede i dag, understreker hun.

For Oslos del er tallene derimot langt mindre avskrekkende. Dersom selskapene direkte knyt-tet til næringen legger 20 prosent av arealet sitt ut for fremleie, vil det kunne øke ledigheten fra dagens 8,4 prosent til 8,8 prosent ifølge DNB Næringsmegling.

– Om også de indirekte involverte selska-pene gjør det samme, vil ledigheten øke til 10,4 prosent, legger analytikeren til.

På landsbasis finner man lave forventninger i konjunkturbarometerne til DN

og Norges Bank. DNs siste konjunkturba-rometer for 2. kvartal viser svake utsikter i alle bransjer, med forventninger langt under snittet av målingene etter finanskrisen.

– Stemningen faller også innen privat tje-nesteyting, hvor vi finner store kontorbrukere som – foruten oljeservicevirksomhetene, også finansnæring, konsulentvirksomhet og annen type forretningsmessig tjenesteyting, sier Moe.

Bedre enn forventetDNB Næringsmegling oppfatter imidlertid at stemningen i kontorleiemarkedet er bedre enn disse målingene skulle tilsi. Selv om det er større forskjeller mellom de ulike områdene nå, enn før.

– Vi opplever at det er god aktivitet i sen-trum, med mange leietakere som søker nye lokaler. Leiemarkedet går sin gang, og selv om utløpsvolumene er svake de nærmeste årene, har alltid et visst antall leietakere utløp på sine kontrakter, sier Moe.

DNB Næringsmegling har også registrerer et økende arealbehov hos flere ulike typer bru-kere. Offentlige og halvoffentlige virksomheter absorberer mye arealer. Likeens er det flere som vokser innen ny teknologi, som IT-bedrifter og selskaper som tilbyr ulike effektiviserings- og moderniseringstjenester.

– Selv om oljeoppdragene er færre, klarer mange konsulent- og entreprenørselskaper å vri sin virksomhet mot nye offentlige prosjek-ter innen bygg og infrastruktur. Hovedstaden preges av et omstillingsdyktig næringsliv med stor bredde i kompetansen. Vi ser nå eksempler på omstillingsevne i ulike inkubator- og inno-vasjonsmiljøer, hvor det er økende aktivitet, påpeker hun.

Konvertering Noen enkelteiendommer blir trukket fra mar-kedet hvert år, av ulike årsaker. Oftest fordi beliggenheten vurderes som lite attraktiv for kontorbrukerne, for eksempel fordi det er langt til nærmeste kommunikasjonsknutepunkt. Slike utrangerte kontoreiendommer blir gjerne konvertert til bolig, eller til barnehager, hotell eller skole.

– Høy konkurranse og overkapasitet i kon-tormarkedet vil antagelig legge grunnlag for et høyt volum konvertering også fremover. Rekordhøye boligpriser underbygger også dette, tror analytikeren.

Utløp og søk Utløp på leietakernes eksisterende leiekontrakt er viktigste faktor for aktivitet i leiemarkedet. I Arealstatistikk sin oversikt over utløp frem i tid viser lave nivåer for de nærmeste tre årene, og utløpsvolumene bedrer seg ikke nevneverdig før i 2019.

– I perioder som nå, med økt usikkerhet, registrerer vi en økende andel av reforhand-linger. Flere bedrifter er usikre på egen vekst fremover, og velger en avventende holdning, gjerne ved å reforhandle dagens lokaler på en kort kontrakt. For andre bedrifter kan det imidlertid nå være en god mulighet til å sikre seg arealer i attraktive områder til en redusert pris sammenlignet med hva man måtte betale for et års tid siden, forklarer hun.

De fleste store leietakere annonserer sine leiesøk i markedskanaler som eiendomsbran-sjen har tilgang på. Ved kartlegging av både offisielle bransjesøk, samt uoffisielle søk DNB Næringsmegling har i egne databaser, ser de at halvparten av leietakerne søker seg til sen-trumsområder, samt at nærhet til tog/flytog vurderes som spesielt attraktivt.

Utviklingen videre DNB Næringsmegling antar at kontorledig-heten fortsetter å øke noe mer i inneværende år og i 2016, fordi mange større bygg er i ferd med å bli ledige de neste 12 månedene. De venter dermed at ledigheten topper ut på 9,4 prosent, før den avtar i 2017 i takt med økt økonomisk aktivitet og høyere utløpsvolumer i leiemarkedet. Arealabsorbsjonen for 2015 antas å bli svakt negativ, før den tar seg opp i 2016 og 2017.

– Vi opplever økende forskje l ler i

Ingrid Elisabeth Moe, analytiker i DNB Næringsmegling AS.

Leiemarkedet, status og fremtid

Foto: Shutterstock

62 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Områder / MARKEDSPULS

Illustrasjon: Arena stasjon, én av seks nye stasjoner som kommer med Fornebubanen.

markedet. Ikke bare som tidligere; mellom attrak-tive eiendommer nær kommunikasjonsknutepunk-tene kontra eiendommer med lang gangavstand til knutepunkt, men også i økende grad mellom vestaksen og Oslo forøvrig. Oljenæringen har langt større betydning for vestaksen, og ledigheten er nå spesielt høy på Lysaker, men også på Fornebu og i Asker og Bærum, sier hun.

– For Oslo sin del styrer man i stor grad unna denne ledighetsveksten. Områdene i Asker og Bæ-rum er også i mindre grad en naturlig lokasjon for de mange offentlige og halvoffentlige virksomhetene som er på søk etter lokaler, og slik sett forsterker dette ulikhetene områdene imellom, fortsetter hun.

Konkurransen i leiemarkedet er uansett høy, uavhengig av hvilket område man er i. Det å ta godt vare på leietakerne sine har sjeldent vært viktigere enn i dag. As-is-leiene har vært under press i et års tid nå.

– En reforhandling av leiekontrakten til en mo-derat leiepris er nok mer attraktivt enn å stå igjen med et tomt bygg i et leiemarked med betydelig overkapasitet. Samtidig har leiene også beveget seg nedover ved nysigneringer, men her avhenger leieprisen i stor grad av leietakernes krav til standard, understreker hun.

Leiefritak er også brukt i økende grad, og i noen eksempler med fritak i opp mot et år, noe som de siste årene har vært uvanlig. DNB Næringsmegling oppfatter ikke at leiene beveger seg i takt i samme grad som før. Det er nå større ulikheter mellom områdene.

– Vi tror at mye av korreksjonen er tatt ut i de mest attraktive områdene, og at leieprisstigningen kommer raskere i sentrum enn langs vestaksen, hvor det vil ta lenger tid før markedet kommer i balanse, avslutter Moe.

Foto: Trond Isaksen

MV-Panorama Alu MV-Trespiler

Modulvegger– din komplette innredningsleverandør fra A til Å

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

64 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Områder / OSLO OG OMEGN

Skøyen

CBD

Fornebu

Høvik

Lysaker

Sandvika

Økern

Bjerke

Stovner

Alna

Ullevåll Nydalen

Gamle Oslo

Østensjø

Bryn

Ryen/Manglerud

Helsfyr

Carl BernerMajorstuen

Nordstrand

Sentrum

OSLO NORD*Økern · Hasle · Ulven · Løren

Topp standard/beliggenhet: 2150 kr/kvm Normalt god standard: 1500 - 1700 kr/kvm

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åp-ner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg.÷Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fre-mover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen, Tele2, Miljødirektoratet, Statens vegvesen.

* Egen sak om Oslo nord følger over de neste sidene

ASKER OG BÆRUMTopp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,6 %

+ Opplever en positiv utvikling som kontorom-råde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bran-sjekluster for oljenæringen.÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

NYDALENTopp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 8,3%

Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt.+ God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger.÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

FORNEBUTopp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker)

Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020.+ Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Ly-saker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster.÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte t-banen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

CBDAker Brygge · Tjuvholmen · Vika

Topp standard/beliggenhet: 4700 kr/kvm Normalt god standard: 3400 kr/kvm Arealledighet: 5,5 %

Prestisjeområde preget av en del mindre lei-etakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene.+ Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå. Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

DRAMMENTopp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 12 %

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revital-isert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog.÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryg-geri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

OSLO SENTRUMSentrum · Kvadraturen · Bjørvika

Topp standard/beliggenhet: 3300 kr/kvm Normalt god standard: 2650 kr/kvm Arealledighet: 6,1 %

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid.+ Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leie-priser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

Drammen

Lokaler/08–2015 | 65

n Områder / OSLO OG OMEGN

Skøyen

CBD

Fornebu

Høvik

Lysaker

Sandvika

Økern

Bjerke

Stovner

Alna

Ullevåll Nydalen

Gamle Oslo

Østensjø

Bryn

Ryen/Manglerud

Helsfyr

Carl BernerMajorstuen

Nordstrand

Sentrum

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju.

OSLO VESTSkøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen

Topp standard/beliggenhet: 2650 kr/kvm Normalt god standard: 1950 kr/kvm Arealledighet: 10,7 % (eks. Skøyen)Leiepriser Skøyen: 3100/2750

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjon-sområdet på Skøyen.÷ Lav ledighet og press på de beste loka-lene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

OSLO ØSTBryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen

Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvmNormalt god standard: 1300 kr/kvmArealledighet: 8,4 %

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger.+ Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og opp-fattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

OSLO SYDRyen · Oppegård · Skullerud · Ski

Topp standard/beliggenhet: 1650 kr/kvm Normalt god standard: 1450 kr/kvm Arealledighet: 8 %

Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt. Dette åpner nye muligheter for regionen.+ Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3. Buss- og T-banedekning. Godt tilbud av kombinasjons-lokaler og mange logistik-kvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

LYSAKERTopp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1600 kr/kvm Arealledighet: 10-11 % (inkl. Fornebu)

I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt.+ God adkomst og meget god kollek-tivdekning. Flytog. Bransjekluster.÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Mi-crosoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelm-sen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

ROMERIKERomerike/Gardermoen

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet.+ Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass.÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

Romerike/Gardermoen

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

66 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Aktuelt område /Oslo øst

Et område i utvikling

Området består nå av over 575 000 kvm mo-derne kontorarealer som anslagsvis huser nærmere 20 000 ansatte i 3 000 virksomheter. Beliggende rett øst for sentrum, utgjør Bryn-Helsfyr en portal til den såkalte Hovinbyen – Oslos største utviklingsområde, som grunnet sin nærhet til sentrum kan bli en forlengelse av den tette byen.

– Sammen med et av byens klart beste kollektivtilbud bidrar hele fire FutureBuilt-prosjekter til å gi området en tydelig miljøprofil. Tre av disse er realiserte prosjekter innenfor en radius av ca. 300 meter, mens det siste, Brynseng Skole, er under bygging, sier Per Kristian Lundquist, talsmann i Bryn-Helsfyr-samarbeidet.

Lojalitetsundersøkelsen gjort av Bryn-Hels-fyr-samarbeidet viser at leietakernes ansatte er godt fornøyd med Bryn-Helsfyr som arbeids-sted, noe som igjen dokumenteres gjennom høy og stadig økende leietakerlojalitet. Nå velger hele 9 av 10 virksomheter å bli i området når leieavtalene utløper.

Kontorområdet Bryn-Helsfyr er omkranset av etablerte boligområder på alle kanter, og Fyrstikktorget, Scandic Helsfyr og Bryn Senter byr på så godt som alle typer fasilitetstilbud. En rekke små og store eiendomsaktører eier eiendommer i området. Majoriteten av disse er deltakere i Bryn-Helsfyr-samarbeidet, som driver aktiv omdømmebygging av Bryn-Helsfyr som Oslos knutepunkt for næringsvirksomhet. Totalt sett regnes Bryn-Helsfyr som et attrak-

tivt, sentrumsnært område der du fortsatt får høy kontorstandard til svært konkurransedyk-tig leiepriser.

Oppsving– De siste 10-12 årene er det investert milliarder i nybygg, rehabilitering og modernisering av kontoreiendommer. Det er i denne perioden tilført ca. 100 000 kvm nye kontorarealer, mens store deler av den eksisterende bygningsmas-sen har blitt totalrehabilitert og modernisert. Standarden er gjennomgående høy, og man kan leie svært attraktive lokaler til svært gunstig pris, forteller Lundquist.

En rekke store nybygg og rehabiliterings-prosjekter er ferdigstilt og innflyttet de siste årene. Herunder de tre FutureBuilt-prosjektene Fredrik Selmers vei 4, Grensesvingen 7 og Østensjøveien 27.

Parallelt har eiendomsaktørene i Bryn-Hels-fyr-samarbeidet bidratt til at området opplever styrket omdømme, økt markedsinteresse og lavere ledighet. Området har kommet sterkere på kartet og blitt bedre kjent som et sentrum-snært kommunikasjonsknutepunkt – noe som blir et stadig viktigere lokaliseringskriterium.

– Området fortsetter derfor å tiltrekke seg nye, attraktive leietakere – og det er en rekke nye, spennende utviklingsprosjekter på gang, legger han til.

Områdets leietakerstruktur preges av allsi-dighet og mangfold, med alt fra store og små norske og internasjonale selskaper i en rekke

ulike bransjer, til en rekke kommunale og stat-lige etater. Området rommer hovedkontor for ledende IT-selskaper som Atea, Datametrix, Tele2 og ICE, for entreprenørbedrifter som AF Gruppen, NCC og BundeBygg og for of-fentlige virksomheter som Miljødirektoratet, Kripos, Skattedirektoratet, Utdanningsetaten og Statens Vegvesen.

Høye ambisjonerFlere eiendomsaktører arbeider med ytterli-gere utviklingsplaner for sine eiendommer på Bryn-Helsfyr – alle med høye ambisjoner for miljø og tilføring av mer urbane kvaliteter til området.

Pecunia igangsatte nylig bygging av et nybygg i Nils Hansens vei 25 på Bryn. Bygge-starten er en merkedag for Pecunia, i lys av at de brukte nesten 16 år på å få regulert tomten. Prosjektet er fordelt på fire byggetrinn med til sammen bortimot 20 000 kvm lyse arealer. Av dette er første byggetrinn på 8 200 kvm.

– Entra totalrehabiliterer nå Strømsveien 96 ved siden av Helsfyr T-banestasjon. Prosjek-tet ferdigstilles ved årsskiftet 2016-2017, med nybyggstandard og miljøkvaliteter som energi-klasse B og BREEAM Very Good-sertifisering. Totalt areal blir på ca. 18 000 kvm, hvorav ca. 12 500 utgjør kontorarealer. Statens legemid-delverk har inngått en 15-års leiekontrakt med Entra på totalt 6 500 i bygget, mens resten av arealene foreløpig er ledige for utleie, sier talsmann i Bryn-Helsfyr-samarbeidet.

FOTO: NYEBILDER.NO OG BRYN-HELSFYR-SAMARBEIDET.

God tilgjengelighet via kollektivt, vei og sykkel – og høy standard til

konkurransedyktig pris, er hovedgrunnene til at Bryn-Helsfyr har utviklet

seg til det største og viktigste kontorområdet øst for sentrum. Mange, store

utviklingsprosjekter står for tur, og skal forsterke områdets urbane kvaliteter.

Lokaler/08–2015 | 67

Et område i utvikling

Muligheter: I Strømsveien 96 ved siden av Helsfyr T-banestasjon vil første etasje tilrettelegges med store glassfasader for åpne, publikumsrettede fasiliteter og utleie til service-tilbydere som kafeer og butikker for å skape liv på gateplan.Illustrasjon: Entra

68 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Aktuelt område /Oslo øst

Skanska Commercial Development Norway AS kjøpte nylig Grenseveien 90 AS på Helsfyr, og har ambisiøse utviklingsplaner for eiendommen. De ønsker å utvikle et nytt og attraktivt kontorbygg med høye miljøambisjoner, som samtidig bidrar til den positive utviklingen og urbaniseringen av området.

– Oslo Areal er også i ferd med å ferdigstille reguleringen av ca. 32 000 kvm fremtidsrettede kontorarealer i eiendommen Fyrstikkalleen 1 på Helsfyr. Prosjektet består av tre bygg som kan fungere enkeltvis eller bindes sammen til et stort moderne anlegg. Det har totalt ti etasjer inklusiv parkering, og prosjekteres som miljøbygg med energiklasse A og BREEAM Excellent-sertifisering, understreker han.

NCC har nylig startet byggingen av Brynseng skole, som skal bli Norges mest energieffektive skolebygg. Skolen planlegges som en pilot på nesten nullenergibygg. Den bygges etter pas-sivhus-standarden, og opp mot 90 prosent av oppvarming- og varmtvannsbehovet dekkes av varmepumpe med brønnpark.

– Grunnsteinen er lagt og byggearbeidene startet ved det som skal bli Vålerenga Stadion på Valle Hovin ved Helsfyr. Målet er at stadion står ferdig i august/september 2017. Eieren er Vålerenga kultur- og idrettspark AS. Stadiondelen

av prosjektet inkluderer stadion, tribuner, skole, parkering og næring. NCC Property Development er i ferd med å kjøpe eiendom av Vålerenga for å utvikle ca. 60 000 kvm næringsarealer ved stadion, forklarer Lundquist.

– Selvaag Bolig skal bygge inntil 400 boliger på en 13,2 mål stor tomt i området, og de første boligene er lagt ut for salg nå i oktober 2015. Totalt sett innebærer planene ved Valle et kjempeløft for hele Bryn-Helsfyr-området, som vil få et nytt, dynamisk og levende delområde med boliger, kontorer og servicefasiliteter, forsetter han.

Om Bryn-Helsfyr:Områdets hovedstyrke er tilgjengelighet, og spesielt kollektivtilbudet. Fire T-banelinjer, to-get, flybussen og et stort antall andre bussruter stopper her. Bryn-Helsfyr ligger tett på Oslo S og på riktig side av byen mot Gardermoen, og veiforbindelsene er gode i alle retninger.

Bryn-Helsfyr byr på spennende industrihistorie. Området har tradisjoner som viktig næringsom-råde tilbake til 1800-tallet, da nærheten til Alnaelva, sentrum og jernbanen gjorde at bl.a. teglsteins-, fyrstikk- og tekstilfabrikker var lokalisert her.

Per Kristian Lundquist, talsmann i Bryn-Helsfyr-samarbeidet.

www.ramsoskar.no in fo@ramsoskar.no

I N T E R I Ø R A R K I T E K T E R

70 | Nr. 08–2015/Lokaler

n Aktuelt område/Oslo Nord

Haslelinje: Höegh Eiendom fører an i utbyggingen av Hasle og Økern. Her fra Haslelinje prosjektet.

– Som følge av stadig fortetting og konver-tering av lagereiendommer i sentrumsnære områder, så endres også forutsetningene i Oslo Nord. Vi ser allerede tendenser til at auto-aktørene fra Ensjø flytter seg oppover langs Østre Aker vei (eksempelvis Møller og Tesla ). Fleksible lagerarealer med til-hørende utearealer langs E6, Riksvei 4 og Østre Aker vei er det stor etterspørsel etter, forteller Joachim Moltke-Hansen, i Realist Næringsmegling AS.

– Dette kombinert med utviklingen av Økern, Hasle og Ulven gjør at Groruddalen blir mer og mer interessant for leietakere med større lagerbehov enn kontorbehov. Dette er leietakere som ikke nødvendigvis har samme fokus på nærhet til T-bane, men som er avhen-gige av god kommunikasjon med veinettet og enkel adkomst med bil, fortsetter han.

Området preges av leietakere i utallige bransjer og slik vil det nok være fremover også.

Illustrasjon: LOF Arkitekter AS/RIFT AS

Klare endringer i Oslo nord«Aksen langs Ring 3 er og vil bli preget av

nye kontoretableringer som presser de tradisjonelle leietakerne nordover.»

Lokaler/08–2015 | 71

– På generelt grunnlag merker vi at lager-brukere blir mer og mer kravstore. De litt mer ukurante eiendommene opplever gjerne større ledighet enn tidligere, sier Moltke-Hansen.

Kontorområdet Økern/HasleChristian Geelmuyden, utleiesjef i Höegh Eien-dom opplever også at aksen langs Ring 3 er og vil bli preget av nye kontoretableringer (Hasle, Økern, Ulven) som presser de tradisjonelle leietakerne (bil, lettindustri, småproduksjon og håndverksbedrifter) nordover.

– Økern/Hasle vil, i tillegg til Helsfyr, bli det primære kontorområdet i Oslo nord de nærmeste årene. Med umiddelbar nærhet til tre T-banestasjoner og et titalls busslinjer i området er det enkelt å ta seg til området fra hele Oslo-området. Økern og Hasle har også enkel adkomst fra hovedveinettet og relativt kort vei til sentrum, sier Geelmuyden.

Utleiesjefen i Höegh Eiendom tror Hasle-området vil bære preg av å være en egen liten bydel med en miks av boliger, kontorer og handel – rundt kjøpesenter på Økern.

– Kontortilbudet på Økern ligger fortsatt noen år frem i tid, det er grunn til å tro at dagens eier vil prioritere kjøpesenterdelen. Et vellykket utviklet kontorbygg på Økern vil kunne bli en reell konkurrent til kontorområdet Hasle, understreker han.

Hasle har etablert seg som et attraktivt kontorområde for store brukere med fire so-lide leieavtaler inngått, to bygg ferdigstilt og to bygg under oppføring. Området er ferdig regulert og kan tilby nybygg med solide utvi-klere. Hasle har til nå vært et lite kjent område for etablering av kontorbedrifter.

Kontorområde Ulven– Ulven-området er et stort utviklingsområde, på omtrent 300 mål. Fabritius/Ulven er så vidt i gang med nybygg for bydel Bjerke. Dette byg-get plasseres midt i utviklingsområdet ved et sentralt torg, forteller Geelmuyden.

Han tror Ulven-området kan bli et fint kon-torområde, men store deler av området ligger et stykke fra T-banestasjonen på Økern, og han synes området i dag fremstår noe uoversiktlig.

Groruddalen (Alnabru, Furuset, Kalbakken)Groruddalen som kontorområde fremstår frag-mentert – en blanding av storhandel, faghan-del, utidsmessige kontorbygg og lett industri/produksjon.

– Jeg tror dette bildet kommer til å forsterke seg etter hvert som de mere sentrumsnære kontorområdene langs Ring 3 ytterligere presser de tradisjonelle virksomhetene nordover, sier Geelmuyden og legger til: «Jeg støtter analysesjef i Akershus Eiendom, Ragnar Eggen, i hans teori om at kontorbygg med lengre gangavstand enn 500 meter til nærmeste T-banestasjon vil være fremtidens tapere i kontormarkedet.»

Få maksimalt ut av dine ansatte.Flytt dem til Frogner.Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo.

Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du.

Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år.

Så enkelt er det å få fornøyde ansatte. Bare send dem hjem til oss.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no

Klare endringer i Oslo nord

72 | Nr. 08–2015/Lokaler

Foto: Shutterstock

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Slik finner du nye lokaler

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administre-rende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Lokaler/08–2015 | 73

Positive endringer? Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at mis-nøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommu-nikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbu-det i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt om-råde, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekon-trakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibili-tet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

«Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent»Ina Grieg Eide, Multiconsult

Dette sjekker du på visning:• Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsle-delsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulig-hetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et audito-rium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjen-nom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsana-lyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

74 | Nr. 07–2015/Lokaler

n Flyttehjelp/Flytteprosessen steg for steg/

AV: SILJE RØNNE, KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

Flytteprosessen steg for stegNår en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

3 år før leiekontrakten utløper

1,5 år før leiekontrakten utløper

9 måneder før flytting

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon.

Signer ny leiekontrakt

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Bestem layout av kontorlokalene

Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og

dermed utforme lokalene på en hensiktsmessig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme

seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et fler-bruksbygg, se hvilket avtaler gårdeier kan tilby. Ta en total gjennom-gang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og

avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg

fri for tilbakestillinger og hovedrenhold.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetnin-gen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle?Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for?Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT.Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremti-dige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må plan-legges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilba-kelevering av eksiterende lokaler som koster mest.Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsom-råder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flyttepro-sjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan.Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

Lokaler/07–2015 | 75

n Flyttehjelp/Flytteprosessen steg for steg/

Vanlige feil i flytteprosessen:1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.2. Kommer for sent i gang med prosessen – ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

6 måneder før innflytting

1-3 uker

3 måneder før flytting

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Leveranseperioden: Levring og montering av nytt utstyr.Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en funge-rende leveranseperiode.

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksys-tem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Kast og rydd i egne lokaler

Forbefaring

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er

ryddig er som oftest prosjektet i rute.

1 års befaring:

Overtagelse

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.Tips: avtal denne ved overtagelse.

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

2 uker etter flyttingTilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne pe-rioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

76 | Nr. 08–2015/Lokaler

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per Haaheimper@realinform.no / 90 55 87 05

Lokaler/08–2015 | 77

Oversikt over eiendomsaktører

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per Haaheimper@realinform.no / 90 55 87 05

78 | Nr. 08–2015/Lokaler

eiendomsaktører

Eiendomsspar AS

Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50E-mail: utleie@eiendomsspar.nowww.eiendomsspar.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EiendomsInvestor AS

Postboks 1131300 SandvikaTlf: 67 55 69 95E-mail: hoel@eiendomsinvestor.nowww.eiendomsinvestor.no

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

EIENDOMSINVESTOR

BRYN EIENDOM AS

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.nowww.bryneiendom.no

Største utleier på Bryn!

Fabritius Gruppen AS

Ulvenveien 111 0504 OsloTlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no

Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

Braathen Eiendom

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: post@braatheneiendom.nowww.braatheneiendom.no

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE

ADVOKATER

BANK

Arntzen Legal

P.O. Box 7051St. Olavs plass, 0130 OsloTlf: 67 55 69 95www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

arntzenlegal

EY AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaks-joner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskom-petanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika0021 OsloTlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.nowww.dnb.no/bedrift/naringseiendom

Din suksess er vår suksess

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.de får mye mer enn det.Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.24 02 81 20 • post@paretobank.no

Advokatfirmaet Grette DABesøksadresse: Filipstad Brygge 2Postboks 1397 Vika, 0114 OsloTlf.: 22 34 00 00Epost: firmapost@grette.nowww.grette.no

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Lokaler/08–2015 | 79

eiendomsaktører

SOSIALE ENTREPENØRER

Ferd Eiendom

Strandveien 501366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendoms-virksomhet i Ferd-konsernet.

FORTIN AS

Sommerrogata 13-15Pb. 2500 Solli, 0202 OsloTlf: 23 08 41 60E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.nowww.fortin.no

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Fram Eiendom

Karenslyst Alle 20278 OsloTlf: 22 12 25 50post@fram.nowww.fram.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Höegh Eiendom

Parkveien 550256 Oslo Tlf: 22 22 10 00www.hoegheiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

OXER Eiendom

Asker PanoramaDrengsrudbekken 12, 1383 AskerPostboks 420, 1373 Askerwww.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

NCC Property Development AS

Østensjøveien 27, 0661 OsloTlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.nowww.ncc.no/kontor

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Myren Eiendom AS

Sandakervn. 24C, Bygg B,0401 OsloTlf: 22 87 19 00E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Rom Eiendom AS

Schweigaards gate 230048 OsloTlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Loe Utvikling ASSjølyst Plass 4, 0278 OsloTlf: 911 91 669 eller 991 11 090E-mail: post@loeutvikling.nowww.loe.no

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Sparebank1 Forsikring ASKapitalforvaltning - Eiendom

Hammersborggate 20106 OsloTlf: 21 02 50 50post.eiendom@sparebank1.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

80 | Nr. 08–2015/Lokaler

Fazenda Asset Management AS

Stranden 3A,0250 Oslo Email: post@fazenda.noTlf: 23012121www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Colliers Property Management ARS AS

Hegdehaugsveien 310352 OsloTlf: 22 06 62 80E-mail: marthe@colliers.nowww.colliers.no

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

ForvaltningsCompagniet AS

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen0195 OsloTlf: 815 55 100E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

Aberdeen Asset Management

Henrik Ibsens gate 100, 0230 OsloTlf: 22 01 27 00E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Basale AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: post@basale.nowww.basale.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Thon Eiendom

Stenersgata 20105 OsloTlf: 23 08 00 00E-mail: post@thoneiendom.nowww.thoneiendom.no

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor bolig-prosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

Telenor Eiendom Holding AS

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Braathen Eiendom

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: post@braatheneiendom.nowww.braatheneiendom.no

En annen standard.

EIENDOMSFORVALTERE

EIENDOMSFORVALTERE

Stor-Oslo Eiendom

Kirkegata 17, 0153 OsloPostadresse: Postboks 666, Sentrum0106 OsloTlf: 21 60 52 20Fax: 21 60 52 21E-mail: post@soeiendom.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjeneste- spekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

ON Property AS

Askerveien 611384 AskerTlf: 66 98 72 40E-mail: post@on.nowww.on.no

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

eiendomsaktører

Lokaler/08–2015 | 81

EIENDOMSFORVALTERE

Basale Næringsmegling AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: megling@basale.nowww.basale.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Thon Eiendom

Stenersgata 20105 OsloTlf: 23 08 00 00E-mail: post@thoneiendom.nowww.thoneiendom.no

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor bolig-prosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

NÆRINGSMEGELERE

eiendomsaktører

CONFIDON AS

Besøksadresse:Bogstadveien 6, 0355 OsloTlf. +47 47 35 48 45post@confidon.nowww.confidon.no

Markedsekspertise: KontormøblerConfidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

Besparende mellomledd

ANSKAFFELSESBISTAND

FIRESAFE AS

Robsrudskogen 15,1470 LørenskogTlf: 09110e-post: firmapost@firesafe.nowww.firesafe.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

BRANNVERN

Hvem leverer hva til leietaker

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: post@hjellnesconsult.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSRÅDGIVERE

GK NORGE AS

Ryenstubben 12Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.Tlf: +47 22 97 47 00e-post: post@gk.nowww.gk.no

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, le-dende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

Gårdpass AS

Verkseier Furulundsv. 120668 OsloTlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10e-post: firmapost@gaardpass.nowww.gaardpass.no

Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året rundt...

EIENDOMS SERVICE

SNØRYDDING - STRØING

FEIING - SPYLING

GRESS - GRØNTANLEGG

ENTREPRENØRTJENESTER

CONTAINERUTLEIE

VAKTMESTERTJENESTER

Tlf. 982 83 605 www.gaardpass.no

SNØRYDDING - STRØINGFEIING - SPYLINGGRESS - GRØNTANLEGGCONTAINERUTLEIEVAKTMESTERTJENESTER

• • • ••

www.gaardpass.no23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

82 | Nr. 08–2015/Lokaler

eiendomsaktørereiendomsaktører

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf: 22 52 21 00e-post: info@angtvattbilen.nowww.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

EIENDOMSSERVICE

NEAS

Haslevangen 150579 OsloTlf: 67 40 11 00www.neasdrift.no

Teknisk Drift • FasaderenholdLandscaping • Håndverk

Norges ledende facility management selskap!

ISS

Kundesenter 05155Sentralbord 815 55 155www.isst.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere aveiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje,fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Alliero

Nydalsveien 30B 0484 OsloTlf: 23 26 54 00e-post: post@alliero.nowww.alliero.no Totalleverandør av kvalitetshåndverk

HÅNDVERKSTJENESTER

ENERGIRÅDGIVNING

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: post@hjellnesconsult.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

HØYDEN AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLOTlf: +47 22 22 66 00e-post: mail@hoyden.nowww.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

FLYTTETJENESTER

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: post@relokator.nowww.relokator.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av le-verandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Hvem leverer hva til leietaker

GK NORGE AS

Ryenstubben 12Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.Tlf: +47 22 97 47 00e-post: post@gk.nowww.gk.no

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, le-dende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

RADONTILTAK AS

www.radontiltak.org post@radontiltak.orgTlf: 22699200Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

Lokaler/08–2015 | 83

eiendomsaktørereiendomsaktører

AMBIUS ASEn del av Rentokil Initial Norge AS

Frysjaveien 400884 OsloPostboks 24 Økern/0508 OsloTlf. 23 00 66 00e-post: kontakt-no@ambius.comwww.ambius.no

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

MODULVEGGER OSLO AS

Gladengveien 14Tlf. 23 24 22 00E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlingerSe våre produkter på www.modulvegger.no

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: post@relokator.nowww.relokator.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av le-verandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Fra ledig til utleid

merkevarebygging av bygg

www.kominn.comtlf 22 74 17 71

MERKEVAREBYGGING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf 22 52 21 00e-post: info@angtvattbilen.nowww.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

RADONLAB AS

www.radonlab.compost@radonlab.noTlf: 21 96 03 50Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

EnviroPac AS

Kakkelovnskroken 1 0954 OsloTlf: 06130E-mail: info@enviropac.nowww.enviropac.no

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MILJØTILTAK

HÅNDVERKSTJENESTER

NITO TAKST SERVICE AS

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisa- sjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

hello@kubik.no tel: 480 03 181 www.kubik.no

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming

TAKSERING

Tlf: 21 02 35 00 www.efg.no

Together we make it matter Vi tror på innredningsløsninger som er fleksible og stimulerer til samarbeid og effektiv kommunikasjon. Med EFG Surround finnes uendelige muligheter til å lage soner i det åpne kontorlandskapet, for fokusert arbeid eller for møter - arealeffektivt og identitetsskapende.

Annons_NyttRom_EFG_240x264_utan DStext.indd 1 2015-10-27 12:33:48

ReturadresseEstate MediaRådhusgata 260151 Oslo

B