Estudio de mercado e impacto económico de … · Informe Final Revisado Sometido a: Cordeco Land Services Corp. 4 de septiembre de 2007 Estudios Técnicos ... Este tipo de proyecto

Ave. Domenech 113, Hato Rey, Puerto Rico, 00918-3501 Tel. (787) 751-1675 • Fax (787) 767-2117 Apartado 12144, San Juan, Puerto Rico, 00914-0144 [email protected]

Estudio de mercado e impacto económico de Discovery Bay Resort & Marina en Aguada, Puerto Rico

Informe Final Revisado

Sometido a: Cordeco Land Services Corp.

4 de septiembre de 2007

EstudiosTécnicosInc.

Estudio de mercado e impacto económico de Discovery Bay Resort & Marina Informe Final Cordeco Land Services Corp.

Estudios Técnicos, Inc.

CONTENIDO

RESUMEN EJECUTIVO...................................................................................................... I INTRODUCCIÓN..................................................................................................................1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO .....................................................................................2

DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DE LOS USOS PROPUESTOS .................................................5 ANÁLISIS SOCIO DEMOGRÁFICO DEL ÁREA............................................................7

CONTEXTO ECONÓMICO DE PUERTO RICO.......................................................................7 � Introducción.................................................................................................7 � Proyecciones - Supuestos y Condiciones.....................................................7 � Escenario de Crecimiento más Probable......................................................9

CONTEXTO ECONÓMICO DE LA REGIÓN NOROESTE.......................................................12 PERFIL SOCIOECONÓMICO DE LOS RESIDENTES MÁS CERCANOS DE LA LOCALIZACIÓN 14

� Base Poblacional........................................................................................14 � Hogares ......................................................................................................15 � Salarios ......................................................................................................17 � Empleo y Desempleo .................................................................................17

PERFIL SOCIOECONÓMICO DEL MERCADO DE LA ZONA METROPOLITANA DE SAN JUAN

...............................................................................................................................18 ANÁLISIS DEL MERCADO DE MARINAS ...................................................................21

MERCADO DE MARINAS ................................................................................................21 � Inventario de Botes en Puerto Rico............................................................21 � Inventario de Marinas en Puerto Rico........................................................22 � Oferta en el Área de Estudio ......................................................................27 � Oferta de Marinas en la República Dominicana ........................................27

OFERTA DE SERVICIOS DE REPARACIÓN, MECÁNICA, PIEZAS DE EMBARCACIONES Y

ESCUELAS DE NAVEGACIÓN EN EL ÁREA DE MERCADO .........................................29 ESTRATEGIA DE MERCADO............................................................................................30 CAPACIDAD DE MERCADO PARA UNA NUEVA MARINA .................................................30

EVALUACIÓN DEL MERCADO TURÍSTICO ..............................................................32 DEFINICIÓN DEL CONCEPTO ..........................................................................................32 EJERCICIO DE MEJORES PRÁCTICAS DE PROYECTOS RESIDENCIALES-TURÍSTICOS........33 PROYECTOS SIMILARES EN PUERTO RICO......................................................................36 CONCLUSIONES SOBRE EL EJERCICIO DE MEJORES PRÁCTICAS .....................................39 DEMANDA DE HABITACIONES DE HOTEL.......................................................................40

� Estimado de la Oferta ................................................................................41 � Proyección de Demanda ............................................................................46


Estudios Técnicos, Inc.

EVALUACIÓN DEL MERCADO RESIDENCIAL .........................................................49 EL MERCADO DE SEGUNDAS VIVIENDAS EN PUERTO RICO ...........................................49

� Crecimiento en el Uso de Unidades de Segundas Viviendas.....................49 � Tendencias en Proyectos de Segunda Vivienda Nuevos............................50 � Ventas Comparables de Unidades de Segundas Viviendas .......................52 � Conclusiones sobre el Mercado de Segundas Viviendas ...........................53

PROYECTOS ACTIVOS EN LOS MUNICIPIOS MÁS CERCANOS AL DESARROLLO PROPUESTO

...............................................................................................................................54 PROYECCIÓN DE DEMANDA POR SEGUNDA VIVIENDA EN EL ÁREA DE MERCADO.........56 PROYECCIONES DE DEMANDA POR UNIDADES DE VIVIENDA PRINCIPAL DE MÁS DE

$211,000 ................................................................................................................57 CAPTACIÓN DE MERCADO DE LOS PROYECTOS DE VIVIENDA PROPUESTOS ..................57

IMPACTO ECONÓMICO DEL PROYECTO DISCOVERY BAY RESORT &

MARINA...............................................................................................................................59 INTRODUCCIÓN ..............................................................................................................59 METODOLOGÍA PARA DETERMINAR IMPACTO ECONÓMICO...........................................59 IMPACTO ECONÓMICO: FASE DE CONSTRUCCIÓN ..........................................................62 IMPACTO ECONÓMICO: FASE OPERACIONAL .................................................................64 IMPACTO EN EL EMPLEO Y EL INGRESO DE LA MARINA .................................................67 IMPACTO EN EL EMPLEO Y EL INGRESO DEL CASINO .....................................................68 SUPUESTOS ....................................................................................................................69 IMPACTOS EN EL EMPLEO E INGRESO DURANTE LA FASE OPERACIONAL DEL CASINO ...69 IMPACTO FISCAL DEL CASINO .......................................................................................70 IMPACTO EN EL EMPLEO Y EL INGRESO DE LA COMBINACIÓN DE USOS Y FASES ...........70 OTROS BENEFICIOS DEL PROYECTO...............................................................................71

CONCLUSIÓN.....................................................................................................................72

Estudio de mercado e impacto económico de Discovery Bay Resort & Marina Resumen Ejecutivo Cordeco Land Services Corp.

Estudios Técnicos, Inc. i

RESUMEN EJECUTIVO

Cordeco Land Services Corp. es dueño de un total de 210 cuerdas. De este total, pretende

desarrollar un complejo residencial-turístico en 145 cuerdas de terreno ubicadas entre

Aguada y Aguadilla. Con el objetivo de evaluar el mercado y el impacto económico de

los usos propuestos, es que se lleva a cabo el presente estudio.

Los usos propuestos incluyen residencial, hotelero, y marítimo con actividad comercial.

Específicamente, el proyecto contará con una marina con capacidad para 900

embarcaciones (500 muelles flotantes y 400 “drystack”, además de 100 muelles secos

adicionales para suplir la demanda futura estimada); componente hotelero de 330

habitaciones con casino y spa, dividido en dos torres, una de 160 habitaciones y otra de

170 habitaciones. Una torre será un hotel tradicional con casino y spa, y la otra un hotel

en la categoría de time-share, condo hotel y/o residence hotel; 737 unidades de vivienda

en diferentes formatos incluyendo villas y apartamentos, de las cuales una gran

proporción se utilizará como unidades de veraneo; y 108,000 pies cuadrados de espacio

comercial para tiendas de artículos marítimos, entretenimiento, y restaurantes, entre otros

servicios complementarios.

A continuación se presenta un resumen de los hallazgos sobresalientes del estudio.

Hallazgos Sobresalientes

• La situación actual de la economía es de estancamiento, pero se espera que mejore

para el periodo de tiempo en que comience a operar el proyecto. Se espera que la

recesión actual continúe luego de 2007, lo que sugiere que el estancamiento de la

economía continuará en el corto y mediano plazo. Algunos de los sectores que

reflejan el estancamiento de la economía son el consumo privado y la inversión en

construcción, tanto privada como pública que se encuentran saturados, y el “stock”’

general de vivienda que para abril del 2007 se estimaba en tres años y medio. Sin

embargo, ya para el 2010, cuando se contempla la operación de algunos de los usos

del proyecto, se espera una mejoría de la economía, con un crecimiento proyectado de


Estudios Técnicos, Inc. ii

2.4% considerando una baja en los precios del petróleo, una disminución en las tasas

de interés y el comienzo de un periodo de post-ajuste.

• Varias iniciativas públicas ocurriendo en la región al presente indican potencial de

crecimiento en el corto y mediano plazo para el área. La iniciativa de promover el

área oeste como Porta del Sol, por parte de la Compañía de Turismo, ha contribuido

al patrón de desarrollos diversos en el área que a su vez han mejorado su

competitividad en años recientes. Además actualmente se están realizando varias

obras por parte del sector público para la realización de los Juegos Centroamericanos

en el 2010. En general, la zona oeste se caracteriza por un desempeño sólido de la

industria turística, y también por haberse convertido en los pasados años en un

importante jugador del sector residencial, con municipios como Isabela, Cabo Rojo y

Rincón con varios proyectos que sobrepasan los $300,000 por unidad.

• La región del proyecto presenta un contexto socio-económico favorable para el

desarrollo propuesto. Según el censo del 2000, la población del área de mercado

creció a razón de 1.1%, en comparación con 0.8% para todo Puerto Rico. Otras

variables que superaron al promedio de Puerto Rico son el crecimiento en el número

de hogares y el crecimiento en el salario por empleado. El número de permisos de

construcción también creció a un ritmo más alto que el de todo Puerto Rico durante la

década de 1995-2005, de 3.6% vs. 2.8% anual durante el periodo. Entre los

municipios de mayor crecimiento se encuentran Aguada, Rincón, Mayagüez, e

Isabela.

• Contexto socio-económico favorable en la Zona Metropolitana de San Juan como

área principal para mercadear el proyecto. El área metropolitana también goza de

varias variables socioeconómicas que superan el promedio de Puerto Rico. Algunas

son el crecimiento poblacional y el empleo. Otras variables casi iguales al promedio

de Puerto Rico son ingreso por hogar y salario por empleado. La única variable

importante que está por debajo del promedio de Puerto Rico es el crecimiento en el

número de hogares, lo cual es típico en áreas metropolitanas, donde hay una alta

concentración de solteros, incluyendo divorciados que son jefes de hogar. Lo último


Estudios Técnicos, Inc. iii

sugiere que se debe enfocar el diseño y la promoción de algunas de las unidades del

proyecto a personas dentro de estos sectores con ingresos altos.

• La industria local de marinas ha ido creciendo significativamente en los pasados años.

El número de embarcaciones registrados en Puerto Rico creció a razón de 9.1%

durante el periodo de 1993-2003, lo cual refleja una industria sólida. Además, se ha

encontrado que la mayoría de las marinas de Puerto Rico están ocupadas a capacidad,

lo cual es otro indicador de la solidez de la industria. Actualmente en Puerto Rico hay

aproximadamente 21 marinas con 3,831 espacios en muelle, 1,807 espacios en “dry

stack”, y sobre 500 espacios en varaderos.

• Las marinas del área de mercado presentan deficiencias en comparación con la

competencia, lo cual es una ventaja competitiva para la marina propuesta. Además,

los servicios que ofrecen son muy limitados. Esto sugiere que las facilidades

existentes no pueden satisfacer la necesidad por marinas del área, en cuanto a calidad

y servicios se refiere. Por esta razón, se entiende que es posible que se haya

acumulado demanda potencial considerable en los últimos años, que la marina

propuesta podría suplir con la oferta de una buena instalación de marina y los

servicios complementarios necesarios.

• La evaluación de la oferta de marinas en la República Dominicana indica que el

proyecto propuesto está ofreciendo un producto acorde con las tendencias del

mercado. Se encontró que típicamente, marinas como la propuesta por Discovery Bay

forman parte de comunidades residenciales-turísticas como Cap Cana, Puerto Plata y

Casa de Campo. Además de la marina, estas comunidades se caracterizan por ofrecer

amenidades tales como casino, spa, habitaciones de hotel, residencias en varios

formatos, restaurantes, comercio y parque de entretenimiento, entre otras. El proyecto

propuesto ofrecerá varias de las amenidades anteriores, lo cual es acorde con lo que

se está ofreciendo en la República Dominicana, que se considera un importante

competidor para Puerto Rico en lo que al mercado turístico y de marinas se refiere.

• Un ejercicio de mejores prácticas indica que la mezcla de usos ofrecida por el

proyecto propuesto es adecuada, en contraste con la mezcla de usos ofrecida por


Estudios Técnicos, Inc. iv

conceptos de comunidades residenciales-turísticas ofrecidos por otros destinos. El

proyecto se define como una comunidad residencial-turística. Este tipo de proyecto

típicamente gira en torno a una de sus amenidades entre las cuales se encuentran

como las más importantes: un casino, campo de golf, y/o marina. En el caso de

Discovery Bay, el proyecto girará en torno a las actividades de la marina, a pesar de

que también contará con facilidades de casino y spa. Se encontró que este tipo de

producto requiere de un número alto de vivienda, con una mezcla específica de

formatos, entre los cuales se identificaron las villas y los condominios como los más

comunes. Discovery Bay ofrecerá estos formatos. Además, también se identificaron,

como amenidades importantes, los comercios, restaurantes, casa club, spa y diferentes

conceptos de productos hoteleros. Discovery Bay también ofrecerá algunas de las

amenidades antes mencionadas, como comercios, restaurante, casa club, “beach” club

y centro de convenciones.

• Se identificó la necesidad por habitaciones de hotel en la categoría de los productos

hoteleros que contempla el proyecto. El componente hotelero del proyecto se

encuentra dentro de la categoría de hotel tradicional con casino (tipo resort), y

conceptos de time-share, condo-hotel, y/o residence hotel. Se supone que 160

habitaciones comiencen a operar en el 2011, y otras 170 en el 2014. Utilizando como

“set” competitivo las instalaciones hoteleras a través de la Isla y en el área de

mercado dentro de las categorías anteriores, se identificó una necesidad por

habitaciones de hotel de 1,045 habitaciones en el 2011, y de 2,550 habitaciones en el

2014. Considerando las habitaciones del proyecto propuesto, con las 160 habitaciones

que entrarían al mercado en el 2011, todavía quedaría una necesidad adicional de 885

habitaciones en dicho año. Por otro lado, considerando la entrada de las 170

habitaciones en el 2012, todavía quedaría una necesidad adicional de 2,220

habitaciones de hotel en el segmento del desarrollo propuesto.

• El mercado local de segunda vivienda ha alcanzado un crecimiento razonable en los

últimos años y se vislumbra un fuerte potencial de crecimiento en la región,

específicamente en los renglones de precios altos. Según el censo, las unidades de

segunda vivienda crecieron a razón de 4.3% durante el periodo de 1990-2000. En


Estudios Técnicos, Inc. v

parte, el crecimiento ha estado relacionado con aspectos tales como aumento en el

poder adquisitivo de los compradores potenciales, cambios en factores demográficos

y cambios en el estilo de vida, entre otros. Una evaluación más a fondo de proyectos

nuevos de segunda vivienda durante el primer trimestre del 2007 en los municipios

con mayor concentración de este tipo de producto como Dorado, Cabo Rojo y Río

Grande arrojó lo siguiente: un 70% de las unidades disponibles habían sido vendidas

u opcionadas; la mayoría de los proyectos están en los renglones de precios que

sobrepasan los $300,000; los proyectos más caros se encuentran en comunidades

turísticas-residenciales como Coco Beach en Río Grande y Palmas del Mar en

Humacao; información de re-venta para el 2006 indica que este tipo de producto se ha

estado vendiendo a un promedio de $236.7 el pie cuadrado. Además, se estimó una

necesidad por unidades de segunda vivienda de 1,365 unidades durante el periodo del

2000 al 2010, o un promedio de 137 unidades anuales en el área de mercado del

proyecto propuesto. Esta necesidad estimada se ajustó a razón de 10% para considerar

la demanda adicional por parte de inversionistas ubicados en otras áreas geográficas

de la Isla y el extranjero. Considerando lo anterior, se estima que el proyecto

propuesto puede contribuir a disminuir la necesidad estimada de segundas viviendas

en el área de mercado a razón de 58% durante un periodo estimado de 5 años. Se

estima que el componente de segundas viviendas del proyecto representa un 60% del

total de las unidades de vivienda propuestas para el desarrollo. Como se explica

anteriormente, se supone que las unidades de segunda vivienda serán para inversiones

de extranjeros o para el uso de residentes como unidades de veraneo o de uso

temporero.

• Se estimó el potencial de demanda para el desarrollo de primeras viviendas en los

renglones de $211,000 o más en el área de mercado del proyecto. En el área de

mercado se estimó una necesidad de 190 unidades de viviendas anuales durante el

periodo del 2005-2009 en los renglones de precio de $211,000 o más. Esto es positivo

para el proyecto, ya que la evaluación del mercado de vivienda arrojó que el 44% de

los proyectos activos en el área de mercado se encontraban en el renglón de $200,000

o más. Se estima que Discovery Bay puede contribuir a satisfacer la necesidad de


Estudios Técnicos, Inc. vi

primera vivienda a razón de 31% durante un periodo de 5 años que tomará la

captación del mercado de este componente del proyecto. El componente de primera

vivienda representa un 40% del total de las unidades de vivienda propuestas para el

desarrollo. Primera vivienda se entiende como vivienda que será utilizada por sus

dueños permanentemente durante los 365 días del año.

• El proyecto traerá impactos económicos significativos a la economía local.

Excluyendo los ingresos fiscales que generaría la marina, el proyecto en su totalidad

generará durante las fases de construcción y operación los siguientes impactos

económicos: un promedio de 785 empleos directos, un promedio de 1,078 empleos

indirectos e inducidos, $18.4 millones en ingresos directos, $35.7 millones en

ingresos indirectos e inducidos, y $14.5 millones en ingresos fiscales. Según indicara

el proponente del desarrollo, la mayoría de los empleos creados por el desarrollo

serán para las personas residentes en las comunidades aledañas al proyecto.

• El proyecto traerá otros beneficios a la zona, además de los económicos. El proyecto

contribuirá a mitigar el problema de inundaciones que afecta a parte de los terrenos en

donde se dará el desarrollo. Cordeco pretende proteger a 3,200 personas de las

inundaciones que afectan el área, y rescatar los terrenos para desarrollar el área como

un destino residencial-turístico.


Estudios Técnicos, Inc. 1

INTRODUCCIÓN

Cordeco Land Services Corp. es dueño de un predio de 210 cuerdas en los límites de los

municipios de Aguada y de Aguadilla, del cual pretende desarrollar unas 72 cuerdas para

usos turísticos y residenciales, además de 73 cuerdas adicionales para el desarrollo de una

marina. Esto resulta en un total de 145 cuerdas a ser desarrolladas. El objetivo de este

estudio es evaluar el mercado y el impacto económico de los distintos usos propuestos

para esta porción del terreno denominado como Discovery Bay Resort and Marina.

Para determinar si existe mercado para los usos propuestos se agruparon todos los usos en

tres categorías:

1. Uso residencial,

2. Uso marítimo con actividad comercial, y

3. Uso hotelero.

El mercado para cada uso propuesto se evalúa en los correspondientes capítulos de este

informe.

Antes de analizar el mercado de los usos contemplados se presenta una descripción

general del proyecto y todos sus usos, además de un análisis socio-demográfico del área.

Finalmente se cuantifica el impacto económico del proyecto propuesto medido en

términos de la cantidad generada de empleos, ingresos y contribuciones, tanto al gobierno

central como al municipio de Aguada.



DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

Cordeco Land Services Corp. es dueño de un predio de 210 cuerdas entre la Comunidad

Espinar de Aguada y las Urbanizaciones García, Victoria y el Residencial Público

Aponte de Aguadilla (ver siguiente mapa). De esos terrenos, se han identificado 145

cuerdas con potencial de desarrollo. El mapa a continuación presenta la ubicación del

proyecto.

En las cuerdas identificadas con potencial de desarrollo, se propone la construcción de

Discovery Bay Resort & Marina. Éste es un proyecto residencial-turístico que al

completarse tendrá una marina con capacidad para 900 embarcaciones (además de 100

muelles secos adicionales que no se contemplan en esta fase del proyecto para suplir la

demanda futura estimada). También se vislumbra el desarrollo de 330 unidades de hotel



(un hotel tradicional con casino y otro hotel tipo time share, o condo hotel, o residence

hotel) y 737 unidades de vivienda. El proyecto tendrá otros usos complementarios que

incluyen una plaza con un área comercial de 60,000 pies cuadrados para tiendas de

artículos marinos, entretenimiento, restaurantes, tiendas misceláneas y servicios

personales. También, habrá un área de servicio para la marina, que contará con un

edificio para servicios de reparación y mantenimiento de embarcaciones y una pequeña

escuela vocacional marítima (48,000 pies cuadrados).

El proyecto se desarrollará como una comunidad planificada, donde los usos estarán

programados por fases. Esta programación de usos parte de las condiciones económicas

actuales, sin embargo, están sujetos a cambios en éstas.

En las siguientes tablas se aprecia el tamaño de estos usos y el itinerario de operación de

cada uno.



Primer año de operación de componentes de proyecto

Componente 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Diques, dragado, rompeolas y preparación de terrenos futuros. - - - X - - - -

Marina 280 espacios de botes "drystack" y área de varadero. Incluye muelle de combustible y muelle para agencias de gobierno. - - - X - - - -

Área de servicios y reparación de botes - - - X - - - -

Hotel tradicional de 160 habitaciones, spa, centro de convenciones y casino de 10,000 p/c - - - X - - - -

Marina de 250 wet slips (Primera fase) - - - X - - - -

Apartamentos "Garden View", 200 unidades (Primera Fase) - - - - - X - -

Apartamentos "Garden View", 125 unidades (Segunda Fase) - - - - - - - X

Plaza comercial de 60,000 pc, restaurantes y salón actividades y estacionamiento - - - - X - - -

Torre "A" condominio de 100 unidades de vivienda - - - - - - X -

Edificio comercial y oficinas, 48,000 pc - - - - - X - -

Hotel de 170 unidades, tipo Time Share y/o hotel residencial - - - - - - X -

Escuela artes marinas - - - X - - - -

Torre "B" Condominio de 120 unidades de vivienda - - - - - - X -

Marina 250 wet slips (Segunda fase) - - - - X - - -

Torre "C" condominio de 140 unidades de vivienda - - - - X - - -

Villas residenciales turísticas (32 unidades) Primera Fase - - - X - - - -

Villas residenciales turísticas (20 unidades) Segunda Fase - - - - - - X -

Drystack 120 adicionales - - - - - X - -



Distribución Geográfica de los Usos Propuestos

En la ilustración de la siguiente página se presenta un plano esquemático del terreno en

donde se presentan las áreas que se dedicarán a los diferentes usos.





ANÁLISIS SOCIO DEMOGRÁFICO DEL ÁREA

Contexto Económico de Puerto Rico

� Introducción

La economía doméstica se encuentra en una encrucijada. Aparte del estancamiento en su

crecimiento desde los años 90, al 2007 ésta se encuentra en lo que probablemente sea el punto

más bajo del presente ciclo económico. Se puede apreciar el comienzo de la fase negativa del

presente ciclo, la cual se inició durante los años fiscales 2004-2005 cuando la economía comenzó

a desacelerarse. La posibilidad de que la recesión se extienda más allá del fiscal 2007 hace

necesario determinar la duración probable de la fase actual del ciclo y, a la misma vez, la base del

crecimiento económico esperado para el período 2007-2010.

En la próxima sección se presentan proyecciones para los años fiscales 2007 al 2010. Éstas

incorporan la información actualizada al 2006 que a fines de marzo pasado publicara la Junta de

Planificación de Puerto Rico, más los indicadores económicos mensuales recientes para lo que va

del presente año fiscal 2007. Los supuestos para la proyección también se presentan a

continuación.

� Proyecciones - Supuestos y Condiciones

Las perspectivas de corto plazo para la economía, tanto para el presente fiscal como para el 2008,

son de una contracción de -1.2% en el fiscal 2007 y apenas un crecimiento real de 0.2% para el

fiscal 2008. Para los dos

años siguientes, las

previsiones son de un

movimiento hacia una

recuperación módica en

el 2009 de 1.6% y algo

mayor para el 2010, de

2.4%. No obstante, el

crecimiento promedio de estos cuatro años (0.8%) estará por debajo del crecimiento histórico

alcanzado durante los cuatro años anteriores (1.9%), que de por sí fue bajo, y el de los últimos

diez años (2.3%).

��

��

��

�� !�! ��! �� ! ��

"��#��$�� ! ��

��$�� #� �� !�% ��

�� ! %�� ! !�� ! �� !

�� !�% �� !��

��&��

'��$��(�)��$��*� � �#�+�� +�,��-�.�$��,/ �� +�"� �

� ��

��

� �� !��



Los crecimientos proyectados se explican en base a lo siguiente:

La actividad económica continuará en esencia en recesión hasta el cuarto trimestre de este año.

La combinación de la baja en el mercado de viviendas, particularmente el segmento de viviendas

caras, con condiciones de crédito generales que son más restrictivas e inversión en construcción

pública baja generarán una contracción en 2007.

En el mejor escenario posible de la colocación de la deuda pública, según previsto por el Banco

Gubernamental de Fomento, la inversión en construcción pública durante 2007-2008 contribuirá

poco al crecimiento del fiscal 2008. Específicamente, en el segundo semestre del 2008 se debería

observar el comienzo de un leve repunte en la actividad económica liderado por los efectos de la

inversión en construcción pública. Sin embargo, esto no augura una recuperación a la par en la

demanda por viviendas. El consumo reflejará un crecimiento inferior al del fiscal 2007 (un

estancamiento virtual), reflejando un ajuste estructural hacia la baja en los patrones de consumo,

lo que contribuirá a un crecimiento mínimo en el fiscal 2008.

El desarrollo de dichos proyectos públicos debería afectar la tasa de crecimiento más

decididamente en el fiscal 2009, generando un incremento ligeramente superior al del fiscal 2008.

La recuperación de la actividad económica debería continuar durante este año fiscal.

El año 2010 reflejará una mejoría incipiente en la tasa de crecimiento de 2.4%, basada en la

estabilización del precio mundial del petróleo, una leve baja en las tasas de interés y el comienzo

de un período post-ajuste (que

debería terminar en 2009) en los

patrones de consumo local y los

efectos sobre el ingreso de los

diversos proyectos de

infraestructura ya en marcha.

Dadas las limitaciones del sector

público en cuanto a situación fiscal

e inversión pública, el obstáculo principal, a abril de 2007, para la recuperación de la actividad

económica es la incapacidad que tiene la economía local de generar empleo y, por lo tanto,

ingreso, de forma significativa.1 Dicha incapacidad reduce seriamente el crecimiento de la

1� 0 �� 1 �� $�*� �� 0 �� #� �� $� �� "�� 2� �� .�� $��

��$�� $��$��3 �� 4�� #��$�� $�� #�� +�� "��+��1 ��

� ��"�� !�#��"� ��#��

� ��$��

��

��!

��

��

��

�%�&��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

��

��

��

��

!�

��

'��$��(�)��$��*� � �#��2�.,"�

� ��$��'��%�&



demanda agregada limitando de esta forma la capacidad para crecer sobre el nivel experimentado

en el 2004 (año electoral) de 2.7%.

La concretización de este escenario de crecimiento está condicionada críticamente sobre la

premisa de que la colocación de las emisiones de deuda para el financiamiento de inversión

pública programada por el Banco Gubernamental de Fomento a partir de fines de este mes ocurra

durante el segundo semestre, a más tardar durante el primer semestre del 2008. De lo contrario, el

crecimiento económico incipiente que ésta podría generar tardaría más en materializarse

extendiendo así la fase actual descendente del ciclo económico, es decir, la recesión.

� Escenario de Crecimiento más Probable

El nivel de volatilidad e incertidumbre que caracteriza la situación política y económica

actual dificultan el establecimiento de supuestos de crecimiento a largo plazo. Varios

factores incidirán sobre el crecimiento económico esperado durante los años fiscales

2007-2008. Cabe recordar que le restan tres meses al año fiscal 2007, por lo que algunos

de estos factores están ya influenciando la actividad económica.

Los dos motores principales de crecimiento de la economía doméstica en años recientes,

el consumo privado y la inversión en construcción (privada y pública), se encuentran

saturados. Durante los

años 1996-1999, el

promedio del

crecimiento del

consumo privado real

fue de 5.4% mientras

que el de la inversión

en construcción fue de

16.6%. Durante 2003-

2006, sin embargo, el

promedio del crecimiento del consumo privado real fue de 3.4%, mientras que el de la

��$��.�� $�+�� $� ��"��+��$�� $��+��5��!��$��%�!�6�� 7��$��%�!�6�� 7��.�$��$��4��$�� $��8��

��

� ! �%�& $�%�& �%�& �%�& �%& �%�&9��$�� !��

9��$�� 4��

"��#��$��$�+�$�$��

��$��

��"��#��$��$�� !

�� $��*�5�

��$�� #� ��

��.��

��.�� ! �� ! � �

��9��

��:�8��2�.8�� ! �! ��

��.�� ! �� ! ��

��.��

��9��

;��$��$��$�� !� ��

��;��$��$�� !�� ! �� %

��$�� !��

�� ("��(�� "�� !�#��



inversión en construcción fue -3.9%. De hecho, la construcción total (privada más

pública) ha tenido una contribución negativa al crecimiento del PNB real durante el

período de 2001-2006, excepto 2004, promediando -0.5% (véase la tabla 3). Por otro

lado, el consumo privado real ha sido la contribución más alta al crecimiento del PNB

real, aunque ésta se ha contraído

desde 2004 (de 5.4% en 2004 a

2.9% en 2006).

Relacionado con lo anterior, el

papel del gobierno central

adquiere relevancia en la

coyuntura actual. Las limitaciones

al presupuesto público y la

posibilidad de aumentar el nivel

de endeudamiento, ha restringido el rol contra-cíclico del gasto y la inversión pública. De

esta forma, las restricciones al gasto discrecional del gobierno central, combinado con

limitaciones al endeudamiento, han agudizado la desaceleración de la actividad

económica en lo que va del fiscal 2007, y posiblemente contribuyan a extender el período

recesionario.

Otro factor es el relacionado con el mercado de vivienda. La crisis del mercado

hipotecario en Puerto Rico en el 2005 provocó, entre otras cosas, que el mercado pasara

de ser mayoritariamente non-comforming a uno mayoritariamente comforming.� Analistas

del mercado local esperan, sin embargo, que el segmento de hipotecas experimente

pérdidas más bien bajas debido a lo altamente colaterizadas que estaban. Los efectos más

negativos se espera que ocurran en los segmentos de préstamos de consumo personal,

tarjetas de crédito y préstamos para autos.

En la actualidad (abril de 2007), el segmento de vivienda privada confronta una situación

de sobre-oferta significativa, particularmente en el segmento de viviendas más caras. De

�� < ��#��1 ��$��*� $��$��= #�+��> ��= ��8��8��1 �� %��> ��$�� $�+��$� ��$��$�� $��5�� $��6�� $��7��2��1 ��? ��2�6��7�� "��$�2�< ��$�6@ ��7+��%��

)�*� �� +�%�� +��%� �+��%�� +��%�� +��%� �+��%�� +�%��

� �*�� +��%�� +��%� �+��%�� +�%�� +��%� �+��%�� +��%��

�,(�� +��%�� +��%�� +��%�� +��%�� +��%�� +��%�� +��%��

��

)�*� ��

�� "��

� �*��

�,(��

-./�0



hecho, se estima que, a abril de 2007, el “stock” general de viviendas es de tres años y

medio. Una reducción en el mismo está condicionado a que la economía logre aumentar

la demanda por mano de obra, y por lo tanto a aumentar el ritmo de crecimiento del

ingreso personal disponible (YPD), a partir de la segunda mitad del año fiscal 2008

(enero-junio 2008). Sin un aumento en el ingreso personal disponible no es razonable

que dicho inventario se reduzca.

Un factor adicional tiene que ver con la inversión pública, que no será significativa

durante el período de 2007-2008. Según el Banco Gubernamental de Fomento (BGF), a

marzo se tenían programadas emisiones por un total de $12.3 billones, de los cuales

33.4% representaría dinero nuevo y proveería de financiamiento para la inversión pública

en construcción durante los próximos cinco años. Hay una emisión de $500 millones

pendiente, de los cuales $325 representa dinero nuevo. Asumiendo que la colocación de

esos $500 millones fuese exitosa, entendemos que la misma no será suficiente para

generar crecimiento por encima del 0.5% en el fiscal 2008. De materializarse los

proyectos a ser financiados por la misma, en el mejor de los casos, comenzarían a ser

implementados en el cuarto trimestre de este año, probablemente durante el primero del

2008, afectando la actividad económica a partir de sólo desde el segundo semestre del

fiscal 2008.

Finalmente, la deuda pública total debería de aumentar durante 2007-2009 como

resultados de estas emisiones. Hay que tener en cuenta que como proporción del PNB

ésta ha venido aumentando considerablemente durante los últimos cinco años, llegando a

representar 70% del PNB en el 2006. El BGF prevé que la deuda extra-constitucional

será pagada progresivamente hasta el 2038, mientras que el balance de la deuda por pagar

del Fondo de Mejoras Públicas (outstanding debt balance) sería cancelado en el 2023.� El

servicio de la deuda como proporción de los recaudos al Fondo General alcanzó 8.1% en

el 2006, uno de sus niveles más bajos en los últimos 25 años.�

3� 3 �� A $�� $�$� �� $�� 8�� *��$�� #��$��+� �� 2�� B�� /��$�� 4�� $��9'+�2�8��*�� $��#��+��4��$��4�� 4��$��4�)��4��"��= ��2�6��7�� 6'��7�� 9��$��'��$�+��C ��D ��



La evolución proyectada por el BGF, tanto de la deuda extra-constitucional como del

Fondo de Mejoras Permanentes puede ser muy optimista. En ambos casos el crecimiento

nominal del PNB tendría que ser mayor que el crecimiento de las dos deudas durante

todo el período proyectado (hasta el 2038 y 2023), en vista de que el gasto público ha

sido utilizado sistemáticamente para generar crecimiento económico desde, al menos,

1990.

Contexto Económico de la Región Noroeste

En esta sección se describen brevemente algunos de los aspectos económicos más

importantes que caracterizan la región noroeste. Se incluyen aspectos como la

competitividad del área, así como un análisis del desarrollo de iniciativas

gubernamentales y privadas en la misma.

El área noroeste es una de las que más prioridad se le ha dado en los últimos años en

términos de desarrollo. Se han desarrollado diversos proyectos para mejorar la

competitividad de la región. Se está tratando de integrar a la Región como un destino

turístico a través de la iniciativa Porta del Sol. También se están realizando obras del

sector público para poder realizar los Juegos Centroamericanos del 2010. Los elementos

que hacen del área de mercado un lugar atractivo son los siguientes:

• Inversión pública en infraestructura – Uno de los proyectos más importante para el

desarrollo propuesto que está en su fase de planificación y que tendrá buenas

repercusiones sobre el área, es la ampliación de la PR-22 a un Expreso desde Hatillo a

Aguadilla. Además, actualmente los dos proyectos de inversión pública más grandes

de la zona son: la expansión de la PR-2 de Mayagüez a Ponce, y todo el desarrollo

integrado planificado para Mayagüez, al ser éste cede de los juegos Centroamericanos

y del Caribe en el 2010. El primero se divide en 16 proyectos pequeños para un total

de $225 millones, de los cuales dos ya se encontraban terminados a finales del 2006.

Se espera que el resto de los proyectos estén listos en el 2010, a tiempo para la

celebración de los juegos Centroamericanos. El objetivo de esta expansión es

conectar al aeropuerto de Aguadilla y las universidades con el Puerto de las Américas

en Ponce, para así promover el desarrollo económico del área. En cuanto a los

desarrollos integrados para los juegos Centroamericanos en Mayagüez, estos incluyen



el desarrollo de cinco componentes principales para un total de $200 millones, con un

valor agregado de inversión en infraestructura para la región que excederá $1.9

billones, de los cuales $365 millones serán invertidos en proyectos de carácter

turístico. Los componentes son: Complejo Central Americano de Deportes, que

incluye un estadio para carreras y soccer con capacidad de asiento para 15,000

personas, además del parque de pelota Isidoro García, con capacidad de asiento para

10,000 personas; Parque del Litoral, un parque lineal a través de la bahía de

Mayagüez de 2.0 k.m. que será considerado como los pulmones del área y que

conmemorarán los juegos, en un total de 42 cuerdas de terreno, conectando el estadio

del Complejo Central Americano con el Río Yagüez en el Barrio la Marina; Villa de

400 unidades de vivienda que servirán de hospedaje a los atletas y delegados de los

juegos, y que serán vendidas a particulares después de los juegos; el Natatorium, que

será construido dentro de la Universidad de Puerto Rico de Mayagüez; y facilidades

para jugar tennis, con unas seis canchas, oficinas administrativas, y área de

emergencias médicas para los atletas. Además de los proyectos anteriores, otras obras

públicas en la zona incluyen: las obras realizadas al Aeropuerto Rafael Hernández, el

Puerto de Mayagüez, el Aeropuerto Regional Eugenio María de Hostos, la

construcción de los primeros cinco tramos de la conversión a expreso de la PR-2 entre

Mayagüez y San Germán, la primera etapa de la ampliación de la Avenida

González y del desvío Oeste de Mayagüez, así como otros proyectos de abastos de

agua. En varios de los municipios se están dando otros proyectos de rehabilitación del

Centro Urbano.

• Políticas de desarrollo económico – Una de las iniciativas más importantes para el

desarrollo económico de Puerto Rico es el Corredor Tecno-Económico de Puerto

Rico. Esta iniciativa propicia el establecimiento de conglomerados o “clusters” de

industrias relacionadas a sectores económicos específicos. El sector Oeste de Puerto

Rico cuenta con varias universidades (por ejemplo el Recinto Universitario de

Mayagüez, la UPR de Aguadilla, la Universidad Interamericana y el Sistema

Universitario Ana G. Méndez) que favorecen convertir esta zona en centro de

investigaciones para nuevos productos. También el aeropuerto de Aguadilla se

desarrollará bajo esta iniciativa.



• Sector turístico fuerte - La zona oeste se caracteriza por tener playas, una oferta

hotelera de paradores y una alta concentración de segundas viviendas. En los últimos

años se han desarrollado en estos municipios cuatro de los hoteles más atractivos de

Puerto Rico, Villa Montaña Beach Resort, Horned Dorset Primavera, Rincón of the

Seas Grand Caribbean y Rincón Beach Resort. Todos estos desarrollos giran en torno

a Porta del Sol, que es el nombre que la Compañía de Turismo le da a la

conglomeración de municipios ubicados en la costa Oeste con atracciones turísticas

importantes, como: playas, “surfing”, “scuba diving”, pesca deportiva, “skydiving”,

velerismo y navegación, tours de los cafetales, actividades de ciclismo “off-road”,

actividades de agroturismo, y visitas a islitas de Desecheo, Mona y Guilligan’s, entre

otras atracciones.

• Fuerte desarrollo comercial - En el área se han desarrollado en los últimos años

centros comerciales de tamaño regional como: Isabela Mall, Aguadilla Mall, Western

Plaza y University Plaza entre otros.

• Importante sector residencial emergente - Esto ocurre principalmente en los

municipios de Isabela, Cabo Rojo y Rincón. En la actualidad hay proyectos en la

zona que sobrepasan los $300,000 por unidad de vivienda. Esta situación no ocurría

10 años atrás.

Perfil Socioeconómico de los Residentes más Cercanos de la Localización

La tabla de la siguiente página presenta una comparación de los municipios más cercanos

a la localización en términos de población, ingresos, y empleos con el total de Puerto

Rico.

� Base Poblacional

En el 2000, el Censo de Población y Vivienda reportó un total de 448,376 personas en el

área cercana al proyecto, de las cuales el 22% residían en Mayagüez (ver siguiente tabla).

De acuerdo a las proyecciones de la Junta de Planificación, la población debe alcanzar los

481,099 habitantes en el 2010. La densidad de 914 personas por milla cuadrada en el área

de mercado, es más baja que el promedio de Puerto Rico. Sin embargo, municipios como



Aguada, Mayagüez, Aguadilla y Quebradillas tienen mayor densidad que el promedio de

Puerto Rico.

La expansión de la zona urbana de Mayagüez ha llevado al desarrollo de nuevas

viviendas, carreteras en municipios de la periferia como Aguada, Rincón y Moca. Esto,

además, ha provocado un crecimiento poblacional fuerte en estos municipios.

� Hogares

En el 2000, el Censo reportó 150,847 hogares en el área de mercado. De otra parte, la

Junta de Planificación otorgó 1,494 permisos de vivienda entre 1990 y 2000. Sin

embargo, durante el periodo de 1995-2000 el desarrollo de viviendas fue superior al

periodo de cinco años anterior. Durante el periodo del 2000-2005, el número de permisos

otorgados fue casi igual al otorgado durante la década anterior, de 1,363 en cinco años vs.

1,494 en 10 años durante el periodo de 1990-2000. En Aguada, el número de permisos de

vivienda otorgados durante la pasada década fue 170. Sin embargo, durante el periodo de

2000-2005 se otorgaron más permiso que en la década anterior, o 190 permisos.



Car

acte

ríst

icas

So

cio

eco

nó

mic

as d

el Á

rea

Po

bla

ció

nH

og

ares

Po

bla

ció

n p

or

Ed

ades

1980

1990

2000

2010

1990

2000

Cre

c. A

nual

0-19

añ

os

20-5

9 añ

os

> 6

0 añ

os

Ag

uad

a3

1,5

673

5,91

14

2,04

246

,977

10,1

8513

,520

2.9

%33

.4%

54.

2%

12.4

%R

incó

n1

1,7

881

2,21

31

4,76

716

,248

3,8

485,

147

3.0

%29

.2%

53.

0%

17.8

%A

ñas

co2

3,2

742

5,23

42

8,34

830

,681

7,4

479,

398

2.4

%31

.7%

53.

5%

14.8

%M

aya

güe

z9

6,1

9310

0,37

19

8,43

497

,140

31,7

4934

,742

0.9

%28

.8%

52.

9%

18.3

%A

gua

dill

a5

4,6

065

9,33

56

4,68

568

,995

18,1

9822

,087

2.0

%30

.8%

53.

0%

16.2

%M

oca

29,

185

32,

926

39,

697

44,8

739

,229

12,7

123

.3%

33.8

%5

3.8

%12

.4%

Isab

ela

37,

435

39,

147

44,

444

48,2

0211

,727

14,9

702

.5%

31.1

%5

2.7

%16

.2%

Que

bra

dilla

s1

9,7

282

1,42

52

5,45

028

,392

6,2

098,

280

2.9

%33

.5%

52.

5%

14.0

%C

amu

y2

4,8

842

8,91

73

5,24

439

,524

8,5

3911

,457

3.0

%32

.5%

53.

4%

14.1

%S

an

Seb

astiá

n3

5,6

903

8,79

94

4,20

447

,592

11,8

4514

,970

2.4

%31

.1%

51.

6%

17.3

%L

as M

arí

as

8,7

479,

306

11,

061

12,4

752

,735

3,56

42

.7%

33.6

%5

2.7

%13

.7%

Áre

a P

rim

aria

246,

613

265,

990

287,

973

304

,914

80,6

5697

,606

1.9%

30.

9%

53.3

%15

.8%

Áre

a S

ecu

nd

aria

126,

484

137,

594

160,

403

176

,185

41,0

5553

,241

2.6%

32.

0%

52.5

%15

.5%

Áre

a d

e M

erca

do

373,

097

403,

584

448,

376

481

,099

121

,711

150

,847

2.2%

31.

3%

53.0

%15

.7%

Pu

erto

Ric

o3,

196,

720

3,5

22,

037

3,8

08,

610

4,0

22,4

468

71,3

651,

054

,924

1.9%

32.

0%

52.6

%15

.4%

Fue

nte:

Cen

so 2

000

y P

roye

ccio

nes

de J

unta

de

Pla

nifi

caci

ónF

uent

e: C

enso

200

0F

uent

e: C

enso

200

0

Cre

cim

ien

to P

ob

laci

on

alP

erm

iso

s V

ivie

nd

a, p

or

año

Sal

ario

po

r E

mp

lead

o19

80-9

019

90-0

020

00-1

019

90-1

995

1995

-200

020

00-0

519

9020

04C

rec.

Anu

al

Ag

uad

a1.

3%

1.6

%1.

1%60

110

190

$10

,72

3$

14,9

842

.4%

Rin

cón

0.4

%1

.9%

1.0%

4289

215

$9,4

76

$15

,209

3.4

%A

ñas

co0.

8%

1.2

%0.

8%86

881

34

$1

3,1

34

$19

,375

2.8

%M

aya

güe

z0.

4%

-0.2

%-0

.1%

203

194

308

$10

,81

4$

19,3

544

.2%

Ag

uad

illa

0.8

%0

.9%

0.6%

231

261

423

$11

,15

7$

24,7

435

.9%

Mo

ca1.

2%

1.9

%1.

2%64

6792

$1

0,4

35

$16

,798

3.5

%Is

abe

la0.

4%

1.3

%0.

8%93

195

313

$9,2

12

$15

,077

3.6

%Q

uebr

adi

llas

0.8

%1

.7%

1.1%

8613

592

$9

,68

8$

17,3

534

.3%

Cam

uy

1.5

%2

.0%

1.2%

135

190

154

$10

,06

8$

16,9

063

.8%

Sa

n S

ebas

tián

0.8

%1

.3%

0.7%

8411

11

65

$9

,10

4$

16,0

894

.2%

Las

Ma

ría

s0.

6%

1.7

%1.

2%13

287

$8

,47

1$

14,6

784

.0%

Áre

a P

rim

aria

0.8

%0.

8%

0.6%

685

809

1,3

63$1

0,9

74

$20

,000

4.4%

Áre

a S

ecu

nd

aria

0.8

%1.

5%

0.9%

412

660

731

$9,4

21

$16

,015

3.9%

Áre

a d

e M

erca

do

0.8

%1.

1%

0.7%

1,0

961,

469

2,0

93$1

0,5

94

$19

,193

4.3%

Pu

erto

Ric

o1

.0%

0.8

%0.

5%10

,123

14,6

5519

,367

$12

,97

6$

22,2

313.

9%F

uent

e: J

unta

de

Pla

nifi

caci

ónF

uent

e: D

TR

H, C

ompo

sici

ón I

ndus

tria

l

Den

sid

ad P

ob

laci

on

alE

mp

leo

sIn

gre

so p

or

Ho

gar

1990

2000

2010

Áre

a M

illas

219

9020

04C

rec.

Anu

al19

9020

00C

rec.

Anu

al

Ag

uad

a1,

162

1,36

11,

520

31

4,

003

5,

945

2.9

%$1

5,1

38

$23

,643

4.6

%R

incó

n8

541,

033

1,1

361

4

1,4

34

1,85

2

1

.8%

$14

,41

4$

23,6

385.

1%

Añ

asco

642

721

781

39

4,

216

4,

848

1.0

%$1

5,9

87

$24

,863

4.5

%M

aya

güe

z1,

293

1,26

81,

252

78

4

1,2

04

3

8,67

5

-0.5

%$1

9,8

63

$28

,262

3.6

%A

gua

dill

a1,

621

1,76

71,

885

37

1

3,5

43

1

7,66

9

1.9

%$1

7,4

08

$25

,538

3.9

%M

oca

655

789

892

50

3,

346

5,

347

3.4

%$1

6,2

28

$22

,046

3.1

%Is

abe

la7

0780

28

705

5

5,8

11

5,72

6

-0

.1%

$14

,72

0$

25,2

225.

5%

Que

bra

dilla

s9

441,

121

1,2

512

3

2,7

07

2,46

7

-0

.7%

$15

,13

7$

23,7

874.

6%

Cam

uy

623

760

852

46

6,

148

3,

870

-3.3

%$1

5,4

53

$24

,462

4.7

%S

an

Seb

astiá

n5

5062

76

757

1

5,4

76

5,46

4

0

.0%

$14

,04

9$

20,9

094.

1%

Las

Ma

ría

s2

0123

92

694

6

1,8

40

1,32

9

-2

.3%

$12

,21

7$

19,5

974.

8%

Áre

a P

rim

aria

1,0

681,

157

1,2

2524

967

,746

74,3

350.

7%$1

7,6

79

$25

,625

3.8

%Á

rea

Se

cun

dar

ia5

2457

06

6524

121

,982

18,8

56-1

.1%

$14

,57

5$

23,2

464

.8%

Áre

a d

e M

erca

do

761

823

914

490

89,7

2893

,191

0.3%

$16

,63

2$

24,7

864

.1%

Pu

erto

Ric

o1,

028

1,11

21,

174

3,42

68

55,8

171,

042

,863

1.4%

$24

,22

1$

36,8

334

.3%

Fue

nte:

DT

RH

, Com

posi

ción

Ind

ustr

ial

Fue

nte:

Cen

sos

y C

uent

as N

acio

nale

s



� Salarios

En el 2004, el salario promedio de los trabajadores en el área de mercado fue $19,193.

Por su parte, los salarios en Aguada en el 2004 eran $14,984. El municipio con salario

más alto por empleado es Aguadilla con $24,743.

� Empleo y Desempleo

De acuerdo a la encuesta de establecimientos, el empleo en el área de mercado creció

0.3% anual durante el periodo de 1990 a 2004. De acuerdo al Departamento del Trabajo,

el número de personas empleadas en el área de mercado fue 93,191 en el 2004,

comparado con 89,728 en el 1990.

Durante el periodo de 1990 al 2004 la economía de Mayagüez perdió unos 2,500

empleos, en términos netos. Aquí se aprecia el efecto del cierre de las atuneras en este

Municipio. Pero esta pérdida fue más que compensada por las ganancias en los otros

municipios. Sin embargo, éste sigue teniendo un número significativo de empleos, si se

considera que el 43.7% del empleo del área de mercado se genera en este municipio. Los

dos municipios que mayor crecimiento porcentual tuvieron en el empleo durante el

periodo mencionado fueron Moca (3.4% anual) y Aguada (2.9% anual).

Por otra parte, los datos de la encuesta de hogares reflejan que la región se caracteriza por

tener un nivel de desempleo más alto que el promedio de Puerto Rico. A marzo del 2003

la tasa de desempleo en la región es 17.6%, en comparación con 12.1% de Puerto Rico.



Fuerza Trabajadora Empleo Desempleo

Tasa de Desempleo

Aguada 15,829 13,279 2,550 16.1%Rincón 5,608 4,783 825 14.7%Añasco 10,711 8,900 1,811 16.9%Mayagüez 34,724 29,516 5,208 15.0%Aguadilla 21,438 17,741 3,697 17.2%Moca 13,448 11,253 2,195 16.3%Isabela 12,138 9,601 2,537 20.9%Quebradillas 6,978 5,361 1,617 23.2%Camuy 12,447 10,258 2,189 17.6%San Sebastián 12,331 9,373 2,958 24.0%Las Marías 2,878 2,276 602 20.9%

Área Primaria 101,758 85,472 16,286 16.0%Área Secundaria 46,772 36,869 9,903 21.2%Área de Mercado 148,530 122,341 26,189 17.6%Puerto Rico 1,394,767 1,225,769 168,998 12.1%Fuente: Departamento del Trabajo, Marzo 2003

Desempleo en los municipios más cercanos al proyecto

Perfil Socioeconómico del Mercado de la Zona Metropolitana de San Juan

Es recomendable mercadear el proyecto en otras regiones del país, pero con énfasis en los

municipios de la zona metropolitana que incluyen a Bayamón, Guaynabo, San Juan,

Caguas y Carolina. De esta región se podría atraer tanto a personas que deseen adquirir

una propiedad como segunda vivienda, ó las de alto ingreso que viajan a trabajar a la

región oeste de municipios cerca al área metropolitana.

De acuerdo con las entrevistas realizadas, uno de los mercados más fuertes para este tipo

de proyecto en la región oeste es la Zona Metropolitana de San Juan, particularmente

Guaynabo y San Juan, donde está la concentración más alta de familias de alto ingreso.

(Ver siguiente mapa). También, en esta zona se concentran las personas que compran

embarcaciones de más de $500,000 en Puerto Rico, por lo que es recomendable diseñar

una campaña agresiva de mercadeo en ésta.



Población: La población de estos municipios alcanzó 1.1 millones, ó 28 % del total de

Puerto Rico. Su crecimiento es lento, pero su densidad es alta. La densidad poblacional

en esta área es más de cuatro veces el promedio de Puerto Rico.

Ingreso: Estos municipios tienen una base de ingreso de $15,200 millones. En ellos

residen la mayor concentración de hogares con ingresos altos, particularmente en

Guaynabo y San Juan. El ingreso por familia en el año 2000 fue de unos $40,000,

comparado con unos $36,800 para el promedio de Puerto Rico. En Guaynabo el ingreso

promedio por familia es de $59,000.

Empleos: Más de la mitad de los trabajadores de Puerto Rico trabajan en estos 5

municipios.

Salarios: En cuanto a salario promedio por trabajador, éste está cerca de $23,800,

superior al promedio de Puerto Rico, que es de $22,200 en el 2004.



Car

acte

ríst

icas

Soc

ioec

onóm

icas

del

Áre

a

Pob

laci

ónH

ogar

esP

obla

ción

por

Eda

des

1980

1990

2000

2010

1990

2000

Cre

c. A

nual

0-19

año

s20

-59

años

> 60

año

sS

an J

uan

434,

849

437,

745

434,

374

427,

789

150,

592

163,

462

0.8%

27.9

%53

.0%

19.1

%G

uayn

abo

80,7

4292

,886

100,

053

103,

537

28,8

5634

,068

1.7%

29.2

%54

.1%

16.7

%C

arol

ina

165,

954

177,

806

186,

076

194,

091

54,4

6663

,546

1.6%

29.5

%54

.3%

16.3

%C

agua

s11

7,95

913

3,44

714

0,50

214

5,89

340

,104

46,9

371.

6%31

.0%

53.0

%16

.0%

Bay

amón

196,

206

220,

262

224,

044

227,

457

65,7

8573

,693

1.1%

30.0

%52

.8%

17.2

%Á

rea

de M

erca

do99

5,71

01,

062,

146

1,08

5,04

91,

098,

767

339,

803

381,

706

1.2%

29.1

%53

.3%

17.6

%P

uert

o R

ico

3,19

6,72

03,

522,

037

3,80

8,61

04,

022,

446

871,

365

1,05

4,92

41.

9%32

.0%

52.6

%15

.4%

Fue

nte:

Cen

so 2

000

y P

roye

ccio

nes

de J

unta

de

Pla

nific

ació

nF

uent

e: C

enso

200

0F

uent

e: C

enso

200

0

Cre

cim

ient

o P

obla

cion

alP

erm

isos

Viv

iend

a, p

or a

ñoS

alar

io p

or E

mpl

eado

1980

-90

1990

-00

2000

-10

1990

-199

519

95-2

000

2000

-05

1990

2004

Cre

c. A

nual

San

Jua

n0.

1%-0

.1%

-0.2

%1,

157

1,32

41,

316

$14,

416

$25,

406

4.1%

Gua

ynab

o1.

4%0.

7%0.

3%53

852

052

9

$15,

246

$25,

656

3.8%

Car

olin

a0.

7%0.

5%0.

4%56

081

776

9

$15,

094

$21,

387

2.5%

Cag

uas

1.2%

0.5%

0.4%

420

518

942

$1

0,39

4$1

9,85

54.

7%B

ayam

ón1.

2%0.

2%0.

2%62

566

659

3

$11,

356

$19,

128

3.8%

Áre

a de

Mer

cado

0.6%

0.2%

0.1%

3,30

03,

845

4,14

9$1

3,91

9$2

3,79

43.

9%P

uert

o R

ico

1.0%

0.8%

0.5%

10,1

2314

,655

19,3

67$1

2,97

6$2

2,23

13.

9%F

uent

e: J

unta

de

Pla

nific

ació

nF

uent

e: D

TRH

, Com

posi

ción

Ind

ustr

ial

Den

sida

d P

obla

cion

alE

mpl

eos

Ingr

eso

por

Hog

ar19

9020

0020

10Á

rea

Mill

as2

1990

2004

Cre

c. A

nual

1990

2000

Cre

c. A

nual

San

Jua

n9,

158

9,08

78,

950

48

286,

797

32

1,88

1

0.

8%$2

6,61

6$4

1,19

34.

5%G

uayn

abo

3,42

83,

692

3,82

127

28

,872

46,4

27

3.5%

$38,

422

$59,

620

4.5%

Car

olin

a3,

925

4,10

84,

285

45

40,9

25

57

,985

2.

5%$2

5,86

8$3

8,36

34.

0%C

agua

s2,

273

2,39

42,

485

59

32,0

34

45

,693

2.

6%$2

1,70

4$3

2,20

74.

0%B

ayam

ón4,

961

5,04

65,

123

44

45,2

30

61

,281

2.

2%$2

4,68

1$3

4,99

13.

6%Á

rea

de M

erca

do4,

459

4,75

74,

859

223

433,

858

533,

267

1.5%

$26,

544

$40,

064

4.2%

Pue

rto

Ric

o1,

028

1,11

21,

174

3,42

685

5,81

71,

042,

863

1.4%

$24,

221

$36,

833

4.3%

Fue

nte:

DTR

H, C

ompo

sici

ón In

dust

rial

Fue

nte:

Cen

sos

y C

uent

as N

acio

nale

s



ANÁLISIS DEL MERCADO DE MARINAS

En esta sección se presenta una evaluación del mercado de marinas en Puerto Rico. El

propósito es evaluar la viabilidad económica y necesidad de una marina en la región oeste

de la Isla.

Mercado de Marinas

� Inventario de Botes en Puerto Rico

De acuerdo a los datos obtenidos en el sitio de Internet de la “National Oceanic and

Atmospheric Administration” (NOAA), en Puerto Rico había un total de 60,911 botes

registrados en el año fiscal 2003. Estos datos incluyen los botes recreativos, así como los

de pesca deportiva. Durante el periodo de 1993 y el 2003 (fiscal), casi se duplicó el

número de embarcaciones, registrando un aumento de aproximadamente 35,343

embarcaciones. En otras palabras, la demanda por botes creció 9.1% anual (Ver siguiente

gráfica).

Total Embarcaciones Registradas

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

e = Estimado

Embarcaciones 25,568 35,930 38,718 44,049 47,034 49,595 54,000 55,849 60,911

1993 1994 1995 1996 1997 1998 2001e 2002e 2003

Fuente: Comisionado de Navegación. Los datos del 2001-2002 son estimados de Estudios Técnicos, Inc.

Para el 2003, la información fue obtenida del informe de la NOAA: “Status of the Coral Reef Ecosystems

of the Territory of Puerto Rico.”



Se entiende que el número de botes recreacionales en Puerto Rico es mayor que el que

reflejan las estadísticas gubernamentales. En Puerto Rico, hay cientos de botes que

regularmente anclan en los muelles y marinas de Puerto Rico que no están registrados en

Puerto Rico. Estos botes son registrados en Miami, el caribe y otros estados del este de

Estados Unidos, donde han sido comprados. Se estima que la mayoría de estos botes son

de más de 40 pies de largo.

Estas tendencias ilustran la razón por la cual muchas de las marinas en Puerto Rico están

ocupadas a capacidad. Además, demuestra la necesidad del desarrollo de nuevos

proyectos.

� Inventario de Marinas en Puerto Rico

La industria de Marinas en Puerto Rico aporta significativamente a la economía de la

Isla. La costa este de Puerto Rico, particularmente Fajardo y Humacao, son las regiones

que más se benefician de esta industria. En el este hay alrededor de 10 marinas y más del

90% de los muelles y "dry stacks" de Puerto Rico.

Según un inventario realizado por Estudios Técnicos, Inc., se refleja que en Puerto Rico

operan aproximadamente 21 marinas con una capacidad de 3,831 espacios en muelle,

1,807 en "dry stacks" y sobre más de 500 espacios en varaderos y almacenes en seco o

tierra (Land Storage)(ver siguiente tabla y fotos).

El almacenaje en tierra es un servicio que se ofrece durante la época de verano y de

huracanes para proteger las embarcaciones. Este tipo de almacenaje incluye los varaderos

y otras facilidades construidas en cemento para protección de los vientos de huracanes.

Cambiar tabla a cont… con nuevos números validados.



Inventario de Marinas de Puerto Rico

Nombre Municipio Muelle "Dry stack"

Arecibo Yacht Club Arecibo 76 0

Club Naút ico de Boquerón Cabo Rojo 105 0

Bahía Marina Boquerón Cabo Rojo 60 0

Boca Cangrejos Yacht Club Carolina 200 0

Isleta Marina Fajardo 220 0

Conquistador Marine Fajardo 25 0

Marina Puerto del Rey Fajardo 1,100 700

Puerto Chico Marina Fajardo 274 370

Sea Lovers Marina Fajardo 130 0

Villa Marina Yacht Harbour Fajardo 250 550

Club Náut ico de Guayama Guayama 42 120

Anchor Villeage Marina Interior Humacao 320 0

Palmas del Mar Yatch Club Humacao 163 0

Club Deportivo del Oeste Joyudas- Cabo Rojo 64 0

Club Náut ico de la Parguera Lajas 49 0

Club Naút ico de Ponce Ponce 141 42

Marina de Salinas Salinas 110 0

Club Náut ico de San Juan San Juan 117 0

San Juan Bay Marina San Juan 96 25

Marina la Barca Salinas 38 0

Sun Bay Marina Fajardo 250 0

Total 3,831 1,807

Fuente: Estudios Técnicos, Inc, el Sr. Benito Pinto, editor del periódico La Regata, y el Depto. de Recursos Naturales. No

incluye todas las marinas de Puerto Rico. Falta el Club Náutico de Mayagüez, el varadero de Puerto del Rey, el varadero de

la Parguera, Culebra y villas de pescadores, además de otras pequeñas marinas en diversos puntos de la Isla.

A continuación se presenta un mapa con la ubicación de las marinas de Puerto Rico.





Marinas de Puerto Rico y el Oeste

Isleta Marina, Fajardo Cangrejos Yacht Club, Carolina

Marina Puerto del Rey, Fajardo Club Náutico de San Juan



De acuerdo a información obtenida a través de las propias marinas, algunas no tienen

espacios disponibles y en algunos casos tienen listas de clientes en espera. A raíz de la

gran demanda por embarcaciones y marinas, la industria está atravesando por un ciclo de

San Juan Bay Marina Bahía Marina Boquerón

Club Deportivo del Oeste, Cabo Rojo Club Náutico de la Parguera



expansión. Las marinas que más se han expandido en los últimos años han sido Puerto

del Rey, Villa Marina Yacht Harbor y Marina Puerto Chico.

� Oferta en el Área de Estudio

Las marinas existentes en el área de estudio son deficientes, al compararlas con las

marinas de Fajardo. Los servicios que ofrecen son muy limitados y la planta física es

deficiente.

En el área de estudio hay varias marinas. Estas son: el Club Náutico de Mayagüez, el

Club Náutico de Boquerón, La Bahía Marina Boquerón y el Club Deportivo del Oeste.

De acuerdo a la información obtenida, en varias de éstas como el Club Náutico de

Boquerón no hay espacios disponibles.

En el área de estudio también hay otras facilidades de muelles que no son marinas como

tal. Entre éstos se encuentran puertos o rampas que utilizan los pescadores, y desarrollos

residenciales que tienen su propia área de muelle. Los más conocidos son: El Club

Náutico El Parterre de Aguadilla, Boticentro y Punta del Mar en Lajas, Rafi Corales en

San Germán, Villa Taína en Cabo Rojo, Nuestra Señora del Carmen y Yagüez Diving

and Fishing Club en Mayagüez. También, estaba el Club Náutico de Rincón que tuvo que

cerrar por el fuerte oleaje.

� Oferta de Marinas en la República Dominicana

También es importante seguir de cerca el desempeño que tengan las marinas de la

República Dominicana, ya que por su cercanía puede representar competencia o

complementar al proyecto. Además, se debe tener en cuenta que en la República

Dominicana el gobierno está estimulando la inversión en infraestructura para atraer

proyectos grandes orientados al mercado de alta capacidad de consumo. Incluso, el

gobierno ha encaminado esfuerzos a otorgarle más estímulo a éstos productos que a los

desarrollos turísticos que tienen el concepto de todo incluido. Algunos ejemplos de este

tipo de proyecto son las siguientes marinas: Ocean World Marina, Puerto Luterón, Capa

Cana y la marina de Casa de Campo en Altos de Chavón. A continuación una descripción

breve de algunas de estas marinas.



Ocean World Marina- esta marina se encuentra a 3 millas de Puerto Plata y cuenta con

un total de 140 espacios en el muelle y sobre 200 espacios en “dry stack”. La marina

tiene capacidad para acomodar mega yates de hasta 250 pies y también ofrece los

servicios que requieren este tipo de embarcaciones. También cuenta con un puerto de

entrada completo con facilidades de emigración en sus predios. Entre las atracciones

cercanas a la marina se encuentran: un campo de golf, el parque de entretenimiento

“Ocean World Adventure” (con uno de los “habitats” para delfines más grandes del

mundo, con una piscina de 12 millones de galones de agua de mar), facilidades de

helipuerto, un casino que se inaguró recientemente, cercanía a la amplia oferta de hoteles

y entretenimiento en Puerto Plata, tiendas y restaurantes, entre otras.

Marina de Cap Cana- este uno de los proyectos turístico-residenciales más grandes del

Caribe, que se encuentra actualmente bajo construcción. Como parte de sus amenidades,

o más bien como su pilar, el proyecto contará con una marina que tendrá capacidad para

más de 500 espacios de muelle con capacidad de acomodo para mega-yates de hasta más

de 150 pies. Se supone que esta será la marina más importante del Caribe. El centro de la

marina, será el gran canal, que tendrá casi 60 metros de ancho y 5 metros de profundidad.

El mismo estará rodeado de tiendas de lujo, restaurantes exclusivos y hoteles de 5

estrellas. La transportación de los visitantes a través de los canales de la marina se

realizará utilizando un sistema de transportación innovador llamado “vaporetto shuttles”.

La marina se desarrollará en tres fases y tendrá un costo total de $96 millones.

Marina de Casa de Campo- Casa de Campo es un “resort community” de lujo

localizado en la Romana, en un área que ocupa cerca de 7,000 acres de terreno frente al

mar. Se le conoce como uno de los “resorts” más completos del Caribe. El proyecto tiene

componentes de hotel, villas, residencias de lujo, campo de golf, spa, comercios,

restaurantes, y centro de convenciones, entre otras amenidades. Además, esta comunidad

cuenta con una marina de 274 espacios de muelles entre sus amenidades. La marina

también cuenta con facilidades de servicio para las embarcaciones, helipuerto, y acceso a

todas las demás amenidades ofrecidas por el complejo turístico-residencial.



Oferta de Servicios de Reparación, Mecánica, Piezas de Embarcaciones y

Escuelas de Navegación en el Área de Mercado

En el área de estudio, hay una oferta limitada de negocios que ofrezcan servicios complementarios para embarcaciones.

• En el caso de compañías que ofrecen servicios de reparación y mecánica a

embarcaciones en el área de mercado no hay ninguna. La más cercana es Gil Boat

Repair en el municipio de Lajas. En Puerto Rico, hay un número limitado de

compañías de este tipo, específicamente en Fajardo y San Juan.

• En el caso de compañías de piezas para embarcaciones hay sólo tres en el área de

estudio. Estas son: Botes del Norte en Camuy, Vita’s Marine Center en Aguadilla y

Power Sports Racing en San Sebastián. Los más cercanos son: Luscar Marine en

Cabo Rojo, AE Marina en Lajas, Marine Pro Distribution Inc en Hormigueros,

Quality Marine, Inc en Cabo Rojo, y Vistas de la Parguera Marina, Inc. en Lajas.

• En cuanto a escuelas de navegación, el área de estudio no cuenta con ninguna. Sin

embargo, hay pequeñas tiendas y escuelas de buceo en el área, entre las cuales se

encuentra: Parguera Divers en Lajas, Atlantis Dive Center y Aquativa-Underwater

Adventures en Aguadilla, Desecheo Dive Shop y Taino Divers en Rincón, JR Dive

Center y La Cueva Submarina en Isabela y The Dive Shop en Mayagüez.

• Además, el área de mercado no cuenta con facilidades amplias de varaderos, en los

cuales se llevan a cabo servicios de reparación, además del remolque de

embarcaciones para su ubicación en tierra. Entre los varaderos existentes en la Isla se

encuentran el de Villa Marina Yatch Harbor en Fajardo, el de la Marina de Palmas, el

de San Juan Bay Marina en San Juan, y el de la Marina del Puerto del Rey también en

Fajardo, entre otros.



Estrategia de Mercado

Una marina en el oeste debe estar dirigida hacia varios segmentos:

• población del área de estudio que disfruta de los deportes naúticos (“recreational boating”);

• fanáticos de la pesca deportivo tipo “tag and release”;

• proveedores de servicios recreacionales, tales como la pesca, el buceo, la vela y el “surfing”;

• proveedores de servicios de “charter” a Isla Mona, Desecheo y otros lugares de interés en la zona;

• veleros y otros botes recreacionales turísticos que viajan de Florida a Islas Vírgenes;

• eventos de regata de veleros como los que organizan las compañías Heineken y Coors;

• la industria de mega-yates internacional5.

Capacidad de Mercado para una Nueva Marina

En base al análisis anterior, nuestra opinión es que la demanda por espacios de marina en

el área de estudio no puede ser satisfecha por las facilidades existentes. Actualmente, la

oferta es limitada. Es posible que en el área de estudio se haya acumulado una demanda

5 El mercado de alquiler de yates es una actividad con excelentes implicaciones económicas de la cual la economía de

algunas islas del Caribe y de Florida se han beneficiado durante muchos años, pero no la de Puerto Rico. Sin embargo,

gracias a los esfuerzos llevados a cabo por la industria local, Puerto Rico ha comenzado a atraer este tipo de actividad

turística a la zona metropolitana y este. Para los yates que navegan de Florida a las Islas Menores, una parada en el

noroeste de Puerto Rico sería conveniente. Actualmente, en la zona no hay desarrollos que atraigan este tipo de

embarcación a la región.



potencial considerable, que demuestra que al no haber una marina adecuada en el sector,

se ha satisfecho la necesidad con marinas en otras regiones de Puerto Rico. Además, es

muy posible que la falta de un desarrollo de marina en el sector, haya sido un factor

limitante para la industria en general.

También es importante considerar la concentrada oferta de proyectos de segunda

vivienda en la zona, que también son típicamente los usuarios principales de

embarcaciones que necesitan espacio de muelle en alguna marina del área, para lo cual la

marina propuesta pueda proveer dicho espacio.



EVALUACIÓN DEL MERCADO TURÍSTICO

En este capítulo se evalúa el comportamiento del mercado turístico en Puerto Rico, y en

el área de mercado del desarrollo propuesto. Además, también se evalúa la composición

de conceptos comparables en otros destinos del mundo y proyectos existentes en Puerto

Rico que tienen algunas de las amenidades turísticas que ofrecerá Discovery Bay. El

objetivo de esta comparación, es identificar la mezcla de actividades y/o amenidades que

debe tener un desarrollo como el propuesto para ser exitoso.

El uso hotelero del proyecto se compone de dos torres de hotel. La primera será cede de

un hotel de 160 habitaciones que entrará en operaciones para el 2011. La segunda será un

hotel de 170 habitaciones que entraría en operación para el 2014. Ambos conceptos

estarán dirigidos a mercados diferentes, siendo el primero un hotel tradicional, y el

segundo un hotel que operará bajo el concepto de “time share”, condo hotel, o “residence

hotel”.

Finalmente, se evalúa la necesidad por habitaciones hoteleras en el mercado de Discovery

Bay.

Definición del Concepto

El proyecto propuesto con todos sus componentes sería el único en su clase en Puerto

Rico. Aunque en Puerto Rico hay proyectos similares que tienen la gran mayoría de las

amenidades que ofrecerá Discovery Bay, la diferencia es que sus actividades se dan

separadamente, y no de manera integral como será la actividad del proyecto propuesto,

que girará en torno a las actividades de la marina.

Discovery Bay se podría definir como una comunidad-residencial-turística. Este tipo de

producto típicamente tiene componentes de vivienda en varios formatos incluyendo villas

y apartamentos, facilidades de hotel, campo de golf y/o marina, spa, gimnasio, centro de

conferencias, restaurantes y comercios, entre otras amenidades. Típicamente, gran parte

de la vivienda es adquirida por inversionistas del extranjero, y muchos de los residentes

locales la utilizan por temporadas, o sino la alquilan a turistas locales o extranjeros como

unidades de veraneo. A continuación se presenta un ejercicio de mejores prácticas de

productos similares alrededor del mundo.



Ejercicio de Mejores Prácticas de Proyectos Residenciales-Turísticos

En esta sección se evalúan varios destinos que tienen proyectos de naturaleza de

comunidades-residenciales-turísticas. A través de la evaluación de estos casos se podrá

observar que la sinergia de actividades de proyectos en esta categoría, generan una fuerte

actividad turística y comercial en la zona que ubican.

Punta Cana, República Dominicana- este destino ubicado al este de la República

Dominicana, es una de las áreas más populares del país por su extensa línea de playas

vírgenes y la oferta de un sin número de “resorts” de tipo todo incluído. En años recientes

Punta Cana se ha convertido en un de los lugares de la república dominicana en donde

más desarrollos de carácter turístico se están dando. Se ha observado una tendencia más

reciente de desarrollos mixtos, incluyendo residencias, condominios y villas para

vacacionar, pero siempre con el componente hotelero incluído. También es un destino

reconocido por la oferta de deportes marítimos como el “snorkling”, “wind surfing”, y

yatismo, entre otros. Uno de los desarrollos más recientes en la zona en la categoría de

comunidades residenciales turísticas, y que se considera como uno de los proyectos más

importantes del Caribe es Cap Cana. La inversión proyectada a largo plazo para el mismo

es de $1.5 billones. El proyecto se encuentra ubicado a 10 minutos del aeropuerto de

Punta Cana.

Este desarrollo comenzó desde el 2001. Su construcción se dará por fases durante un

periodo de 10 años, y a su culminación contará con un total de 5,000 unidades de

vivienda y más de 500 habitaciones de hotel. Además, el desarrollo tendrá una marina de

lujo que tendrá capacidad para más de 500 embarcaciones con espacios disponibles para

yates de hasta más de 150 pies de largo. La marina es considerada como el pilar del

proyecto, con la intención de ser la marina más importante del Caribe. El gran canal de

casi 60 metros de ancho y 5 metros de profundidad, será el eje central, y estará rodeado

por tiendas de lujo, restaurantes exclusivos y hoteles 5 estrellas, entre otras amenidades.

La transportación de los visitantes a través de los canales de la marina se realizará

utilizando un sistema de transportación innovador llamado “vaporetto shuttles”, el cual es

ambientalmente favorable. La marina se desarrollará en tres fases y tendrá un costo total

de $96 millones. Además de las amenidades mencionadas anteriormente, el proyecto



también contará con 3 campos de golf diseñados por el reconocido Jack Nicklaus, un golf

club, y un beach club.

En cuanto a las opciones de bienes raíces, serán varios los formatos ofrecidos por el

proyecto para de esta forma poder adaptarse a las necesidades específicas de cada

individuo. Entre las opciones ofrecidas se encuentran: lotes de terreno en la playa o cerca

del campo de golf, condominios en la marina, y villas de golf y de playa, entre otras

opciones. Algunos de los diferentes proyectos dentro de las categorías antes mencionadas

incluyen:

- Golden Bear Lodge: es un concepto de condominio de lujo único en el mundo,

creado por Jack Nicklaus. Este se compone de 98 unidades de condominios divididas

en 71 unidades de 2 habitaciones, 14 unidades de una habitación, y 14 estudios. Éstas

tienen un lujoso diseño arquitectónico, cuentan todas con piscina privada y vistas del

Mar Caribe. Se conectan al edificio principal del golf club, con servicios de

restaurante, business center, spa, y facilidades privadas para practicar golf.

- Condominio Aguamarina: este complejo ofrece una combinación de acceso a la

playa y las atracciones de la marina del proyecto. Estos se encuentran ubicados en el

gran canal de la marina. Los apartamentos tienen una, dos y tres habitaciones. Su

atractivo principal es la vista a las actividades marítimas de la marina.

- Punta Palmera: un complejo residencial privado con vista y acceso al mar. El

edificio principal tiene lobby, área de recepción, gimnasio privado, servicio de

concierge, dos piscinas privadas y un restaurante gourmet para el disfrute de los

dueños.

- Área de Hotel: se compone de dos hoteles. El primero es el Hotel Altabella

Sanctuary Hotel & Spa, que abrió recientemente y tiene un total de 177 suites. Un

40% de las suites tienen entrada desde el mar a través de una piscina interna

alimentada directamente por las aguas del Mar Caribe. Esta parte del proyecto tiene

un costo total de $58 millones, y tendrá un total de 8 restaurantes, 8 barras, y un

centro de convenciones con capacidad de hasta 500 personas. El segundo hotel, es el

Altabella Fishing Lodge, un hotel 5 estrellas, con un estilo más moderno e informal,

debido a su localización específica en la marina. Contará con un total de 120 suites y



unas 290 unidades de apartamento con vista a la marina, que serán manejadas a través

de un sistema de “rental pool” (típicamente conceptos de “fractional ownership”,

condo hotel, “time share” y/o “residence hotels”). Este componente tendrá 11

restaurantes y 10,000 metros cuadrados de tiendas de marcas reconocidas. En total,

ambos proyectos (hotel y apartamentos) tendrán un costo de $180 millones.

St. Barts, el Caribe- esta isla del Caribe se distingue por tener características bien

peculiares, especialmente la oferta de productos hoteleros en el formato de villas y

hoteles de 5 estrellas con tamaños pequeños. Este destino ha sido capaz de atraer al

mercado europeo con un alto poder adquisitivo, mayormente franceses. A esta islita se le

denomina como un destino “elite”, debido a la carencia de edificios altos, casinos y

playas repletas de gente. Estas características la han convertido en uno de los destinos

preferidos de los turistas discriminadores y los ricos y famosos. Sin embargo, aquí los

visitantes pueden recibir productos de alta calidad, así como villas privadas que ofrecen

los mismos servicios y comodidades disponibles en la residencia principal de estos

turistas tan sofisticados. La industria turística de St. Barts ha sido exitosa a través del

tiempo, a pesar de las barreras de aire que la distinguen, ya que no hay facilidades de

aeropuerto grandes disponibles que ofrezcan vuelos desde los países europeos de donde

provienen sus visitantes principales. Para mitigar la falta de transportación aérea, la isla

cuenta con facilidades de puerto a donde atracan varios cruceros semanalmente. Además,

este destino es popular para el yatismo, considerando su localización central entre

Antigua y St. Thomas. Específicamente el puerto de Gustavia tiene una profundidad de

entre 13 a 16 pies, y tiene facilidades de muelle para hasta 40 mega yates. También hay

facilidades públicas para yates en Corossol y Colombier, con espacios de muelle

adicionales para embarcaciones de cualquier tipo. Este destino ha sido capaz de acaparar

a un blanco europeo muy lucrativo a través de la oferta de amenidades específicas para

este segmento del mercado, inclusive sin la oferta de servicio aéreo de primera clase. A

continuación algunos ejemplos de los productos hoteleros disponibles en St. Barts.

- Villas Privadas: estás son la opción más popular de St. Barts. A pesar de que hay un

inventario hotelero disponible, un 50% del inventario de habitaciones de la isla es en

el formato de villas. La Belle Aurore es una de las villas más famosas arrendadas en



St. Barts. Está localizada en el Mont Jean con acceso privado a la playa. Tiene 4

suites privadas, una amplia piscina, y jacuzzi con vista al mar.

- Hoteles de Servicio Completo: como St. Barts atrae a un mercado de alto poder

adquisitivo, la mayoría de los productos hoteleros de la isla, además de las villas

privadas, se encuentran en la categoría de lujo. La mayoría de estos hoteles cuentan

con restaurantes de primera clase. A pesar del lujo de los hoteles, estos son pequeños

en tamaño, ofreciendo un inventario de no más de 100 habitaciones. Uno de los

hoteles más reconocidos es el Hotel Carl Gustaf. Este tiene 14 unidades de una y dos

habitaciones con piscina privada, todas con vista al puerto de Gustavia. La tarifa

promedio de este hotel es de $500 la noche. Eden Roc es otro de los hoteles más

reconocidos en la isla y tiene un total de 32 habitaciones. Todas las habitaciones son

de diferentes formatos y tamaños. Actualmente el dueño está desarrollando villas

residenciales para la venta, con precios que fluctúan entre $300,000 y $600,000.

Otros proyectos similares- otros proyectos que están ofreciendo una mezcla de

amenidades similares a las que ofrecerá el desarrollo propuesto se presentan en la tabla a

continuación. Estos proyectos se encuentran en México, República Dominicana, las

Bahamas y Costa Rica.

Otros Proyectos Similares a Discovery BayProyecto Ubicación

Los Cabos MéxicoBarra Navidad México

Casa de CampoLa Romana, República

Dominicana

Ocean WorldPuerto Plata, República

DominicanaAtlantis Las BahamasLos Sueños Costa Rica

Proyectos Similares en Puerto Rico

A continuación se presenta una descripción de algunos proyectos similares existentes en

Puerto Rico. Aunque estos proyectos cuentan con la mayoría de las amenidades que

ofrecerá Discovery Bay, no tienen la integración que el desarrollo propuesto tendrá con la

marina como eje de toda la actividad del proyecto. Sin embargo, es importante hacer



referencia a estos proyectos para entender la competencia en términos de amenidades

individuales existentes en el mercado.

Palmas del Mar- se considera como la comunidad planificada más grande del Caribe,

con aproximadamente 2,750 acres de tierra designados a una variedad de usos, entre los

que se encuentra el residencial, comercial y “resort”. Palmas del Mar se encuentra

localizado en la costa sureste de Puerto Rico, a aproximadamente 45 millas de San Juan.

Palmas cuenta con sobre seis millas de costa, incluyendo aproximadamente tres millas de

playa de arena continuas. Entre los componentes principales de la comunidad de Palmas

del Mar se encuentran:

• Four Points Candelero Hotel & Casino, con un total de 107 habitaciones

• Aproximadamente 38 comunidades residenciales de primeras y segundas viviendas, distribuidos entre los siguientes vecindarios: Port Road, Ridge Top, Roble Valley, Shell Castle, Harbour View ó Harbour Lights.

• Algunos desarrollos más recientes incluyen a: Aquabella, Harbor Lakes I, Harbor Point, The Castles at Palmas del Mar, y The Villas at Shell Casttle.

• Instalaciones de Time Sharing y/o fractional ownership;

• Instalaciones de condo hotel;

• Marina con capacidad para yates de hasta 130 pies;

• Instalaciones comerciales entre las cuales se encuentra el Anchors Village y Palmanova, incluyendo supermercados, boutiques y otras tiendas;

• Centro ecuestre;

• Deportes acuáticos;

• Dos campos de golf de 18 hoyos de clase mundial;

• Renta de bicicletas y carros de golf;

• 20 canchas de tenis;



• Casa Club de 25,000 pies cuadrados, la cual tiene un restaurante de lujo;

• Beach Club que incluye un área de piscina y jacuzzi de 7,650 pies cuadrados, jardines, áreas de juego, parque para niños, piscina de niños, acceso directo a la playa y estacionamiento;

• Gimnasio;

• Dieciocho restaurantes; y

• Escuela, conocida como “The Palmas Academy”.

Dorado Beach East- en Dorado existe un conglomerado de desarrollos múltiples que se

conocen como el área de Dorado Beach East. Este conglomerado incluye cerca de 400

acres de terreno, rodeados de múltiples conceptos entre los cuales se encuentran: la playa

de Cerromar, el centro de pescadores, antiguas facilidades de lo que eran los conocidos

hoteles Hyatt Cerromar Beach Hotel y Dorado Beach Hotel, Hacienda del Mar Time

Share, 4 campos de golf, y un número significativo de viviendas de primera y segunda

vivienda de personas con alto poder adquisitivo, entre otras amenidades. Recientemente,

se inaguraron unas 36 casitas destinadas para el uso de los miembros del club de golf en

parte de lo que era el Dorado Beach Hotel. Esto incluye la renovación de las facilidades

para banquetes, playas piscinas, y canchas de tennis que servían al hotel para uso de los

miembros del club y usuarios de las casitas. También inaguró recientemente en el área,

“The Plantation Club”, una casa club y restaurante estilo hacienda a un costo de $5

millones que cuenta con asientos para hasta 500 personas. Planes futuros para el área

proponen el futuro re-posicionamiento de los terrenos como un destino turístico de gran

escala y de lujo, incluyendo una mezcla de varios conceptos turísticos entre los cuales se

encuentran, hotel tipo resort de menor escala que el antiguo Cerromar, componente de

condo hotel, y un amplio número de unidades de time share y segundas viviendas.

También en los planes de re-desarrollo se contempla un parque acuático y un gimnasio.

Los atributos mencionados anteriormente convierten a esta zona en un nicho

especializado, que se podría definir como un concepto residencial-turístico de lujo muy

parecido a Palmas del Mar, aunque en menor escala.



El Conquistador- éste “resort” está localizado al este de la Isla. El complejo se divide en

4 villas diferentes, incluyendo: El gran hotel, Las Casitas Village, Las Olas Village, y La

Marina Village. Entre sus componentes están: 939 habitaciones de hotel, incluyendo 750

habitaciones regulares, 17 suites, y 155 villas de una, dos y tres habitaciones; campo de

golf Arthur Hills; 70,000 pies cuadrados de espacio para conferencias y reuniones;

Golden Door Spa de 26,000 pies cuadrados; Casino; 16 restaurantes y barras; 8 piscinas

externas; piscina de actividades con chorrera de 12 pies de alto; piscina para niños; 7

canchas de tennis, y marina privada con 25 espacios para embarcaciones.

Este proyecto se ha aprovechado a través del tiempo de la aparición de nuevos nichos en

el mercado turístico local durante los pasados años, como lo fueron en su momento los

condo-hoteles. La primera fase de las casitas fue desarrollada bajo el concepto de condo

hotel, mientras que la segunda fase estuvo disponible para venta individual, con la opción

de la participación de sus dueños en el programa de arrendamiento del hotel, mientras la

villa no esté en uso por estos. La segunda fase de las casitas se vendió en precios de entre

$350,000 y $750,000.

Conclusiones sobre el Ejercicio de Mejores Prácticas

La evaluación de proyectos similares anterior señala que comunidades residenciales-

turísticas alrededor del mundo, similares a Discovery Bay requieren de una mezcla

específica de conceptos de vivienda y amenidades para ser exitosas. Se identificó que un

proyecto de este tipo debe contener un fuerte componente residencial en varios formatos

para así satisfacer las necesidades de los diferentes objetivos. Entre los formatos más

populares se identificaron los condominios y las villas.

También se pudo observar que el componente de vivienda dentro de un proyecto de este

tipo, es en su mayoría para uso de segunda vivienda o para inversión, en donde el dueño

utiliza su unidad por un periodo de tiempo al año, para luego, el tiempo que no sea

utilizada por este se le otorgue al operador del hotel como parte de su cartera de unidades

disponibles para alquiler. Esto tiende a generar unos impactos económicos significativos

en el destino que opere el proyecto, especialmente en los segmentos turísticos y de ventas

al detal.



Además del componente de vivienda, entre las amenidades que son cruciales para este

tipo de proyecto, se identificaron las siguientes: campo de golf o marina como eje central

del complejo residencial-turístico, comercios, restaurantes, centro de convenciones, casa

club, spa y habitaciones de hotel.

En cuanto a los conceptos similares existentes localmente, aunque estos han sido muy

exitosos a través del tiempo, ninguno cuenta con la integración de actividades que

Discovery Bay logrará alcanzar a través de la operación de la marina como eje central del

proyecto.

Considerando todo lo anterior, entendemos que la mezcla de actividades, amenidades y

tipos diferentes de conceptos residenciales que ofrecerá Discovery Bay son acorde con

las tendencias del mercado.

Demanda de Habitaciones de Hotel

En esta sección se lleva a cabo una evaluación del componente hotelero del proyecto

propuesto. Con este objetivo en mente, se define un set competitivo de hoteles a través de

la Isla. Específicamente, este set competitivo incluye facilidades de hotel similares a las

de Discovery Bay. El componente hotelero del proyecto incluye 330 habitaciones de

hotel con casino, que serán mercadeadas como hotel tradicional, time share, condo hotel,

y/o “residence” hotel. Se supone que 160 habitaciones comiencen a operar en el 2011, y

las 170 remanentes en el 2014.

Los conceptos de condo hotel, time share, y hasta los “residence hotels” son más que un

mecanismo de financiamiento y mercadeo de proyectos hoteleros tradicionales. Por esta

razón, a la hora de evaluar la demanda y oferta para estos, las habitaciones de hotel

tradicionales se incluyen como parte de las facilidades competitivas. El “residence” hotel

es el concepto más nuevo en la Isla. Este es una mezcla de los conceptos de time share y

condo hotel, pero con la diferencia de que las amenidades son de un nivel superior y más

parecidas a una residencia principal. Los formatos varían entre apartamentos, townhouses

y residencias unifamiliares. Usualmente las personas compran esta unidad como si fuese

una unidad típica de vivienda, ya sea para uso por temporada o permanente. También está



la opción de comprar la unidad bajo el formato de tenencia compartida, en donde el

dueño compra el uso de la unidad por un periodo específico del año, muy parecido a los

conceptos de condo hotel y time share. Típicamente son promocionados por cadenas de

hoteles reconocidas como Marriott, Wyndham, Sheraton, Hilton e Intercontinental.

Por otro lado, el perfil del usuario potencial del componente hotelero del proyecto

(considerando su operación, ya sea como hotel tradicional, time share, condo hotel, o

residence hotel) se puede describir como el turista típico, ya sea de negocios o por placer

que se queda en instalaciones estilo “resort” o con amenidades como golf, casino, spa y/o

marina a través de la Isla. Este usuario potencial requiere de una facilidad de lujo y con

servicios y amenidades de primera calidad, que típicamente son comunes en complejos

en donde hay una mezcla de amenidades como las de Discovery Bay, entre las cuales se

encuentran playa, residencias, comercios, hoteles, marina, casino, restaurantes, centro de

convenciones y spa, entre otras.

� Estimado de la Oferta

Con el objetivo de que el grupo de facilidades competitivas recoja todas las cualidades,

amenidades y servicios que ofrecerá el desarrollo propuesto, además de incluir los hoteles

de mayor calibre o de tipo “resort” en el área de mercado, también se incluyen otros

hoteles importantes alrededor de la Isla, que cuentan con alguna o varias de las

amenidades que ofrecerá Discovery Bay.

La proyección de demanda considera la oferta del grupo de facilidades competitivas,

además de la oferta de nuevas habitaciones de hotel en la categoría del proyecto que

entrarán al mercado durante la operación del componente hotelero de Discovery Bay. Lo

último se presenta más adelante.

La tabla a continuación presenta un resumen de las facilidades seleccionadas como

competencia.



Hotel Sector Habitaciones

Tarifa Promedio más

Baja a 2007

Tarifa Promedio más

Alta a 2007

Caribe Hilton San Juan 646 $325.00 $385.00

Condado Lagoon Villas at Caribe Hilton San Juan 168 $350.00 $1,080.00

Copamarina Beach Resort Guánica 106 $165.00 $250.00

Holiday Inn Mayagüez &Tropical Casino Mayagüez 141 $130.00 $147.00

Hyatt Hacienda del Mar Resort Dorado 80 $200.00 $1,000.00

Intercontinental San Juan Carolina 402 $239.00 $1,500.00

Wyndham El Conquistador Resort & Spa Fajardo 918 $295.00 $765.00

Las Casitas at The Conquistador Fajardo 90 $450.00 $1,800.00

Mayagüez Resort & Casino Mayagüez 140 $159.00 $325.00

Gran Meliá Puerto Rico Río Grande 486 $500.00 $1,500.00

Rincón Beach Resort Añasco 112 $185.00 $595.00

Rincón of the Seas Grand Caribbean Hotel Rincón 112 $235.00 $495.00

San Juan Marriott Resort & Casino San Juan 525 $295.00 $350.00

The Horned Dorset Primavera Rincón 53 $590.00 $1,190.00

The Ritz-Carlton San Juan Hotel Spa & Casino Carolina 416 $409.00 $2,000.00

Whyndham Rio Mar Beach Resort & Golf Club Río Grande 600 $425.00 $3,950.00

Wyndham Condado Plaza Hotel & Casino San Juan 570 $238.00 $335.00

Wyndham El San Juan Hotel & Casino Carolina 382 $325.00 $3,500.00Total 5,947 321$ 1,176$

Fuente: Que Pasa Magazine, Compañía de Turismo de PR y Estudios Técnicos, Inc.

Set Competitivo

Nota: Las facilidades sombreadas se refieren a facilidades localizadas en el área de mercado de Discovery Bay.

Para estimar la oferta, el número de habitaciones de los hoteles competitivos se toma en

consideración. El grupo de hoteles competitivos lo componen un total de 18 facilidades a

través de la Isla, con una oferta de 5,947 habitaciones. De este total, el área de mercado

cuenta con 5 facilidades importantes, y que tienen un total de 558 habitaciones.

A continuación se presenta una descripción más detallada y fotos de algunos de los

hoteles principales en el área de mercado.



Mayagüez Resort & Casino

• 140 habitaciones con vista al jardín o a la bahía de Mayagüez y 3

suites.

• Piscina Olímpica y piscina para niños, jacuzzi exterior, mini

gimnasio, tres canchas de tenis y área para cuido de niños.

• Restaurante con comida Internacional y Caribeña y 3 bares.

• 8 salones de conferencia y banquetes.

Rincón Beach Resort

• 112 habitaciones de estilo tropical con vista al mar y a la piscina.

Éstas cuentan con aire acondicionado, TV con cable, secadora de

pelo, acceso al Internet, abanico de techo y nevera.

• Tiene piscina para nadar y piscina con barra, también tiene

gimnasio, canchas de tenis y “volleyball”. Ofrece deportes

acuáticos incluyendo buceo, kayak, “snorkeling”, pesca,

“windsurfing” y “surfing”, paseo a caballo y paseo en bicicleta.

• Tiene un restaurante de comida caribeña – contemporánea que se

especializa en mariscos y “steaks”. También cuenta con un bar.

• Tiene un salón de baile frente al mar y una terraza frente al

océano para actividades, y salones para reuniones.

• Tienen sillas para personas con impedimentos, fax, servicio de

lavandería, estacionamiento gratis, y acceso al Internet en áreas

públicas.



The Horned Dorset Primavera

• Hotel con 53 habitaciones, villas panorámicas con vista al mar al

estilo mediterráneo español, suites aisladas con cama de pilares en

caoba y antigüedades y piscina privada con terraza y balcón.

• Spa y sauna.

• Parte del concepto de este hotel es no incluir televisión, radio ni

teléfono. Además, no se admiten niños menores de 12.

• Servicio de lavandería y estacionamiento gratis.

• Salón de reuniones para grupos pequeños y salón de conferencia.

Lo anterior se traduce en un set competitivo, que tiene un total de 2.1 millones de “room

nights” disponibles durante el año (5,947 habitaciones por 365 días al año).

Las propiedades de hotel dentro del set competitivo tienen tarifas diarias que fluctúan

entre $130 y $590. Esto resulta en un promedio ponderado de $321 la noche. La facilidad

con el precio más bajo es el Holiday Inn de Mayagüez, mientras que la más cara es el

Horned Dorset Primavera en Rincón. Curiosamente ambas facilidades se encuentran

dentro del área de mercado de Discovery Bay. De todos los proyectos competitivos, los

más parecidos al concepto de Discovery Bay son el Conquistador y las Casitas, y el

Wyndham Río Mar Beach Resort and Golf Club. Ambas facilidades juntas tienen una

tarifa promedio de $390 la noche. A pesar de que ninguna de estas facilidades se

encuentra ubicada en el área de mercado del proyecto, se consideran como los

competidores principales por la naturaleza de sus amenidades y el perfil de los huéspedes

que atraen, muy similar al cliente potencial de Discovery Bay.



Según la evaluación anterior, es razonable sugerir una tarifa promedio de no menos de

$350, que es menor que la competencia directa, pero algo más alta que el promedio

ponderado de todo el set competitivo.

Como se menciona anteriormente, para la evaluación de la oferta, también es necesario

considerar los proyectos hoteleros bajo planificación y/o construcción actualmente,

dentro de la categoría de Discovery Bay. De acuerdo a información obtenida a través de

la Compañía de Turismo, los siguientes hoteles se encuentran bajo planificación y/o

construcción:

Hoteles Bajo Planificación y/o Construcción en la Categoría de Discovery Bay

Hotel Área # Hab Tipo FechaHotel Distrito Centro de Convenciones

San Juan 500 Hotel (mixto) 2008

Hotel Rennaisance San Juan 428 Hotel y Condo hotel

2008

Hotel Vanderbilt San Juan 309 Hotel y Condo hotel

2008

Mandarin Oriental Humacao 200 Hotel y Condo hotel

2009

Condado Lagoon Villas (2da. Etapa)

San Juan 96 Hotel 2010

Total 1,533Fuente: Compañía de Turismo de Puerto Rico, División de Planificación

Habrá un total de 1,533 habitaciones de hotel en la categoría de Discovery Bay entre el

2008-2010. Esto resulta en unos 559,545 “room nights” adicionales para el 2010, el cual

es el primer año de operaciones para la primera fase del componente hotelero del

proyecto.

La tabla a continuación refleja el efecto de la entrada de las nuevas habitaciones de hotel

en sus respectivos años.

"Room Nights" DisponiblesSet Competitivo

Oferta 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Habitaciones de Hotel Existentes 5,947 5,947 5,947 5,947 5,947 5,947 5,947 5,947Nuevas Habitaciones de Hotel 0 1,237 1,437 1,533 1,533 1,533 1,533 1,533Total Habitaciones de Hotel Disponibles 5,947 7,184 7,384 7,480 7,480 7,480 7,480 7,480

"Room Nights" de Habitacioens Existentes 2,170,655 2,170,655 2,170,655 2,170,655 2,170,655 2,170,655 2,170,655 2,170,655"Room Nights" de Nuevas Habitaciones de Hotel 0 451,505 524,505 559,545 559,545 559,545 559,545 559,545Total "Room Nights" Disponibles 2,170,655 2,622,160 2,695,160 2,730,200 2,730,200 2,730,200 2,730,200 2,730,200

Fuente: Que Pasa Magazine, Compañía de Turismo de PR y Estudios Técnicos, Inc.



� Proyección de Demanda

Para estimar la demanda efectiva durante el primer año de operaciones, los “room nights”

disponibles (según presentados en la tabla anterior) se multiplicaron por la tasa de

ocupación promedio de los hoteles localizados fuera del área metropolitana, según

reportado por la Compañía de Turismo de Puerto Rico. En este caso, la tasa de ocupación

promedio durante el periodo del 2001-2006 fue de 57.4%.

"Room Nights" Hoteles Fuera del Área Metropolitana

AñoTasa de

OcupaciónDemanda "Room

Nights"

2001 60.4% 910,384 2002 54.2% 862,031 2003 56.2% 942,337 2004 58.5% 908,084 2005 58.6% 1,025,489 2006 56.4% 1,204,303

Promedio/Crecimiento Anual 01-06 57.4% 5.76%

Fuente: Selected Statistics of the Tourism Activity in PR 2004-2005.Para el 2006, la data es proyectada, pero también fue provista por turismo.

Utilizando la tasa de crecimiento de los “room nights” de 5.76% en la tabla anterior, para

el periodo del 2001-2006 se proyectó la demanda hacia el futuro de 1.2 millones de

“room nights” en el 2007, llegando hasta 1.5 millones en el 2010, y 1.7 millones en el

2012.

Demanda por Habitaciones de HotelSet Competitivo

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014DemandaDemanda del Mercado 1,273,615 1,346,915 1,424,434 1,506,415 1,593,114 1,684,803 1,781,769 1,884,315

Demanda Inducida de Nuevas Facilidades 0 45,151 52,451 55,955 55,955 55,955 55,955 55,955Total "Room Nights" Demandados 1,273,615 1,392,066 1,476,885 1,562,370 1,649,069 1,740,758 1,837,723 1,940,270Fuente: Estimados Estudios Técnicos, Inc.

Además de la demanda del mercado, también se calculó una demanda inducida. Esto no

es más que demanda provocada por la entrada de nueva oferta al mercado, que

típicamente resulta en la atracción de un número mayor de huéspedes al área de mercado.

Se utilizó una demanda inducida representativa al 10% de la nueva oferta.

El impacto de la nueva oferta se dará durante el periodo del 2008-2010, cuando entrarán

al mercado sobre 1,500 habitaciones de hotel en la categoría de Discovery Bay.



Proyecciones OcupaciónSet Competitivo

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014"Room Nights" Disponibles 2,170,655 2,622,160 2,695,160 2,730,200 2,730,200 2,730,200 2,730,200 2,730,200Demanda de "Room Nights" 1,273,615 1,392,066 1,476,885 1,562,370 1,649,069 1,740,758 1,837,723 1,940,270Tasa de Ocupación del Mercado 58.7% 53.1% 54.8% 57.2% 60.4% 63.8% 67.3% 71.1%Fuente: Estimados Estudios Técnicos, Inc.

La tasa de ocupación del proyecto se calculó dividiendo los “room nights” demandados u

ocupados del hotel por el número de habitaciones disponibles. La tabla a continuación

presenta los resultados. Considerando la entrada al mercado de nueva oferta, la ocupación

del área de mercado debe estar entre 58.7% en el 2007, 57.2% en el 2010, y 63.8% en el

2012 (refiérase a la tabla anterior).

Tasa de Ocupación Proyectada para Discovery Bay2010 2011 2012 2013 2014

Ocupación Proyectada 45.0% 53.0% 51.0% 54.0% 56.0%Habitaciones Disponibles 160 160 160 160 330"Room-Nights" Disponibles 58,400 58,400 58,400 58,400 120,450

"Room-Nights" Ocupados 26,280 30,952 29,784 31,536 67,452Fuente: Estimados Estudios Técnicos, Inc.

Para determinar si hay necesidad adicional por habitaciones de hotel en el mercado a la

hora de apertura de ambas fases del hotel, los “room nights” proyectados se dividieron

entre 365 días para obtener el número de habitaciones de hotel demandadas durante el

año correspondiente. Para realizar un escenario conservador, se considera que el hotel

estará ocupado a la capacidad promedio de su mercado cuando la tasa de ocupación

alcance un promedio de 53%. Sin embargo, por el carácter y magnitud de Discovery Bay,

entendemos que este podría alcanzar tasas de ocupación más altas que el estándar del

mercado. Además, el hecho de que la marina es un atractivo único del proyecto,

contribuirá a crear un nicho propio del hotel, lo que se traduce en la posibilidad de

demanda adicional a la proyectada.

Luego, la demanda por habitaciones de hotel con una ocupación de capacidad promedio

fue estimada, para obtener el número real de habitaciones de hotel necesarias en el

mercado en un tiempo en particular. Los resultados de este ejercicio se presentan en la

tabla siguiente.



Necesidad de Habitaciones de Hotel en el Mercado de Discovery Bay2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Habitaciones de Hotel Existentes 5,947 5,947 5,947 5,947 5,947 5,947 5,947 5,947 Demanda por Habitaciones de Hotel 6,584 7,196 7,634 8,076 8,525 8,998 9,500 10,030 Nuevas Habitaciones de Hotel Necesarias 637 1,249 1,687 2,129 2,578 3,051 3,553 4,083 Nuevas Habitaciones en el Mercado - 1,237 1,437 1,533 1,533 1,533 1,533 1,533

Demanda por Habitaciones de Hotel Neta 637 12 250 596 1,045 1,518 2,020 2,550

Menos: Habitaciones de Hotel Discovery Bay 160 160 160 330 Demanda Disponible 637 12 250 596 885 1,358 1,860 2,220

Fuente: Estimados Estudios Técnicos, Inc.

Se estima que habrá una necesidad adicional de habitaciones de hotel de 1,045 unidades

en el año 2011, cuando la primera fase de Discovery Bay entrará en operaciones. Esto

sugiere que hay mercado para las 160 habitaciones propuestas para la primera fase,

quedando todavía una necesidad adicional por unas 885 habitaciones de hotel. Por otro

lado, en el año 2014, cuando la segunda fase de Discovery Bay entre en operaciones,

habrá una necesidad de 2,550 habitaciones de hotel. Esto también sugiere que hay

necesidad más que suficiente a ser satisfecha por las 170 habitaciones de la segunda fase,

que en conjunto con la primera fase dejan todavía una necesidad adicional de 2,220

habitaciones de hotel en el mercado de Discovery Bay.



EVALUACIÓN DEL MERCADO RESIDENCIAL

En esta sección se discute el comportamiento de las ventas de segunda vivienda en Puerto

Rico, y de primera y segunda vivienda en el área de mercado, para determinar si hay

necesidad de desarrollar nuevas unidades de vivienda en el área.

El Mercado de Segundas Viviendas en Puerto Rico

� Crecimiento en el Uso de Unidades de Segundas Viviendas

El mercado de segundas viviendas en Puerto Rico ha ido desarrollándose y se ha

convertido en uno más competitivo (ver siguiente gráfica). Así lo demuestra la

información censal sobre vivienda estacional, recreativa y ocasional de Puerto Rico en

1990 y 2000. El crecimiento se debe en parte a su visualización como inversión, aumento

en el ingreso personal y a cambios en los factores demográficos y de estilos de vida, entre

otras razones.

Viviendas para Uso por Temporada, Recreacional u Ocasional en Puerto Rico

20,969

32,041

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

1990 2000

Crecimiento anual promedio = 4.3%

Fuente: Censos de Población y Vivienda 1990 y 2000.

El número de unidades para uso por temporada, recreacional u ocasional creció de 20,969

en 1990 a 32,041 unidades en el 2000. Esto significa un crecimiento anual de 4.3%. Si se

mantiene el crecimiento anual de la pasada década, se podría estimar que deben haber

39,600 viviendas de este tipo en el 2005. Otro dato interesante es que durante el periodo



de 1990 al 2000 la proporción de viviendas de este tipo entre las unidades totales creció.

La proporción de éstas aumentó de 1.8% en 1990 a 2.3% en 2000.

� Tendencias en Proyectos de Segunda Vivienda Nuevos

Para evaluar más a fondo el comportamiento de este mercado, se seleccionaron proyectos

de vivienda nuevos ubicados en municipios considerados como líderes en cuanto a la

oferta de proyectos en la categoría de segundas viviendas. Estos municipios son: Cabo

Rojo, Dorado, Fajardo, Guánica, Humacao, Isabela, Lajas, Rincón, Vega Alta, y Río

Grande. El mapa a continuación presenta la ubicación de estos municipios.



La información de estos proyectos se obtuvo a través del Construction & Sales Activity

Report que publica Estudios Técnicos, Inc. trimestralmente. Se utilizó la información del

primer trimestre del 2007. La tabla a continuación resume los detalles de los proyectos

que se encontraron en esta categoría.

Precios # de Proyectos Unidades Vendidas Opcionadas% Disponible del

Total70,000-79,000 0 0 0 0 080,000-89,000 0 0 0 0 090,000-99,000 0 0 0 0 0

100,000-199,000 3 1,344 617 430 22%200,000-299,000 10 995 401 237 36%300,000-399,000 5 356 75 210 20%400,000-499,000 8 404 179 130 24%Más de 500,000 6 475 165 46 56%

Total 32 3,574 1,437 1,053 30%Fuente: Construction & Sales Activity Report, Estudios Técnicos, Inc.

Proyectos de Vivienda "Second Home" a fecha de Marzo del 2007

En los municipios antes mencionados hay un total de 32 proyectos que se consideran con

carácter de segunda vivienda. Estos proyectos tienen un total de 3,574 unidades. De las

unidades disponibles, 1,437 unidades habían sido vendidas, y 1,053 unidades opcionadas

a marzo del 2007. Esto significa que un 70% de las unidades disponibles habían sido

vendidas u opcionadas a marzo del 2007, quedando únicamente un 30% del inventario

disponible. En estos proyectos, se vendieron alrededor de 32 unidades al mes.

Diez de los 32 proyectos se encontraba en el rango de precios de entre $200,000-

$299,000, seguido por el rango de $400,000-$499,000 (8 proyectos), y en tercer lugar por

el de más de $500,000 (6 proyectos). Esto es indicador de que los proyectos de vivienda

de segunda vivienda se mercadean en el segmento de precios altos, comenzando desde

$200,000 en adelante, pero en su mayoría son de $300,000 o más. El precio promedio de

los proyectos fue de un mínimo de $234 por pie cuadrado, y un máximo de $324 por pie

cuadrado.

Algunos de los proyectos de segunda vivienda con las ventas mensuales más altas son los

siguientes: 1) Haciendas del Club Golf y Playa ubicado en Joyuda. Este ofrece unidades

de uso mixto de 3 habitaciones y 2 baños, con precios que fluctúan entre $289,000 y

$439,000. Las ventas mensuales fueron de 5.8 unidades al mes. Este desarrollo es parte



del reconocido Complejo Deportivo del Oeste que cuenta con facilidades de golf y

marina, entre sus amenidades; 2) Torre de Playa Santa en Guánica. Este ofrece unidades

de apartamento de 2 habitaciones y 3 baños, con precios que van desde $257,000 hasta

$650,000. Las ventas mensuales promedio fueron de 2.8 unidades al mes; y 3) The

Woods at Palmas del Mar en Humacao. Este es un desarrollo de villas de 3 habitaciones y

2.5 baños dentro de la reconocida comunidad residencial-turística de Palmas del Mar. Las

unidades tienen precios que van desde $432,000 hasta $552,200. Las ventas mensuales

promedio fueron de 2.5 unidades.

� Ventas Comparables de Unidades de Segundas Viviendas

Las tablas a continuación presentan información sobre ventas comparables del banco de

datos del tasador Luis Abreu y Asociados. Se seleccionó una muestra de 93 ventas que se

entiende están en la categoría de segundas viviendas en los municipios antes

mencionados, y que tienen un inventario alto de este tipo de vivienda.

Ventas de Unidades de Segundas Viviendas en Puerto Rico durante el 2006

Precio de Venta Cabo Rojo Dorado Fajardo Guánica Humacao Isabela Lajas Rincón Vega AltaRío

Grande Total

Menos de $65,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

$65,000 a $94,999 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

$95,000 a $114,999 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

$115,000 a $149,999 0 0 3 0 0 0 1 0 0 0 4

$150,000 a $199,999 0 1 0 1 0 2 2 0 0 0 6

$200,000 a $249,999 1 0 3 4 1 1 2 1 0 1 14

$250,000 a $299,999 1 1 3 1 0 1 0 1 3 2 13

$300,000 a $399,999 5 2 1 1 3 2 0 3 3 2 22

$400,000 a $800,000 1 6 0 0 9 0 0 2 6 3 27

$801,000 o más 0 3 1 0 3 0 0 0 0 0 7

Total 8 13 11 7 16 6 5 7 12 8 93Fuente: Luis Abreu & Associates.



Mediana de Precio por p.c. de Unidades de Segundas Viviendas en Puerto Rico durante el 2006

Precio de Venta Cabo Rojo Dorado Fajardo Guánica Humacao Isabela Lajas Rincón Vega AltaRío

Grande PromedioMenos de $65,000 - - - - - - - - - - -$65,000 a $94,999 - - - - - - - - - - -$95,000 a $114,999 - - - - - - - - - - -$115,000 a $149,999 - - $100.2 - - - $213.4 - - - $156.8$150,000 a $199,999 - $138.4 - $120.7 - $204.9 $171.3 - - - $158.8$200,000 a $249,999 $225.7 - $71.8 $226.8 $145.4 $180.3 $192.8 $240.3 - $297.7 $197.6$250,000 a $299,999 $240.0 $144.0 $135.3 $216.3 - $186.0 - $129.5 $152.5 $188.5 $174.0$300,000 a $399,999 $241.2 $219.0 $150.9 $250.2 $218.3 $273.0 - $315.4 $163.6 $281.0 $234.7$400,000 a $800,000 $182.2 $218.1 - - $255.7 - - $294.4 $199.2 $287.7 $239.6$801,000 o más - $454.0 $432.6 - $305.5 - - - - - $397.4Promedio $222.3 $234.7 $178.1 $203.5 $231.2 $211.0 $192.5 $244.9 $171.8 $263.7 $215.4Fuente: Luis Abreu & Associates.

Según la muestra seleccionada, se identificó que Humacao y Dorado son los líderes en

cuanto a la venta de proyectos de segunda vivienda. El primero, con un total de 16

unidades vendidas y el segundo, con un total de 13 unidades vendidas durante el 2006.

Por otro lado, la mayoría de los proyectos de segunda vivienda están en el renglón de

precios de entre $400,000 a $800,000, seguido por el de $300,000 a $399,000. Este es

otro indicador que valida el hecho de que los proyectos de segunda vivienda están en los

renglones de precios altos. El promedio de la mediana de las unidades vendidas en el

2006 fue de $215 por p.c. El municipio con el precio más alto fue Río Grande, con una

mediana promedio de $263.7 el pie cuadrado. Este fue seguido por Rincón, con una

mediana promedio de $244.9 y luego Dorado con una mediana promedio de $234.7. En

el renglón donde se encuentra la mayoría de los proyectos de segundas viviendas que es

el de $400,000 a $800,000, la mediana promedio fue de $239.6 por pie cuadrado.

� Conclusiones sobre el Mercado de Segundas Viviendas

El hecho de que la adquisición de una propiedad represente mejor calidad y estilo de

vida, y que a la vez sirva como instrumento de inversión ha hecho atractiva a las

segundas viviendas en los últimos años. Además, los desarrolladores de segundas

viviendas están ofreciendo mejores productos, incluyendo mayor espacio entre sus

características, lo que ha llevado a que algunas unidades tiendan a convertirse de segunda

vivienda a casi la vivienda principal luego, cuando los dueños deciden pasar más tiempo

en dicha vivienda. Esto crea un impacto económico significativo en la comunidad de su

ubicación.



Otros factores secundarios que han hecho que este mercado continúe creciendo

significativamente incluyen cambios en patrones laborales (por ejemplo: trabajos

temporeros, trabajos desde el hogar y trabajos en varias regiones). También se destaca la

aparición de la Internet como un instrumento para mercadear estas propiedades desde

distancias lejanas. En términos demográficos, también se ha ampliado la base de personas

que compran segundas viviendas. En la actualidad se está dando el caso de jóvenes

adultos de clase media alta comprando este tipo de unidades de vivienda. También se está

observando una tendencia alcista de personas del extranjero, especialmente de Estados

Unidos, que compran unidades de vivienda en la Isla para pasar la temporada de invierno.

También, a través de la evaluación del mercado de segundas viviendas local se pudo

observar que la mayoría de los proyectos demandados se encuentran ubicados dentro de

lo que se podría definir como comunidades turísticas-residenciales, específicamente en el

caso de Dorado (Dorado Beach East) y Humacao (Palmas del Mar). Estos proyectos

disfrutan del acceso a un variado número de amenidades entre las cuales se encuentran

playa, campo de golf, spa, gimnasio, marina, restaurantes, centros ecuestres y comercios,

entre otras amenidades. Ésta característica es beneficiosa para el proyecto, ya que el

mismo contará con varias de las amenidades antes mencionadas, lo que permitirá que se

puedan mercadear las unidades acorde con lo que está demandando el mercado y a un

precio muy similar al que se está cobrando en los proyectos dentro de comunidades

turísticas-residenciales como Dorado y/o Palmas del Mar.

Proyectos Activos en los Municipios más Cercanos al Desarrollo Propuesto

En la tabla siguiente se presenta una sinopsis de los proyectos de viviendas que

estuvieron activos (que tuvieron ventas) durante el primer trimestre del 2007, según el

Construction & Sales Activity Report preparado por Estudios Técnicos, Inc.

trimestralmente. Se observa que la mayoría de los proyectos se encontraba en los

renglones de precio de entre $100,00 a $199,000 y de $200,000 hasta $299,000. Los

proyectos en estos renglones de precios representaban el 65% del total de todos los

proyectos activos durante el primer trimestre del 2007.



Las ventas mensuales de los proyectos en el área fueron de 29.3 unidades mensuales.

Para los proyectos en el renglón de precios de más de $500,000, las ventas mensuales

fueron de 4.2 unidades al mes. Específicamente, estas ventas se refieren al proyecto

Macor by the Sea en Rincón, que tiene precios de entre $800,000 y $1.2 millones. El

mismo tiene un total de 54 unidades de apartamento de 2 habitaciones y 2 baños, de las

cuales 51 ya fueron vendidas y 2 opcionadas. Este proyecto es considerado como uno con

un alto componente de “segunda vivienda”.

Proyectos Activos en el Área de Mercado a Marzo del 2007

Precios # de Proyectos Unidades Vendidas OpcionadasVentas

Mensuales

% Disponible del Total (sólo

vendidas)

% Disponible del Total

(vendidas y opcionadas)

70,000-79,000 0 0 0 0 - - -80,000-89,000 10 1,789 1,118 360 19.9 38% 17%90,000-99,000 1 60 0 60 - - -

100,000-199,000 21 1,098 263 535 1.9 76% 27%200,000-299,000 16 946 313 411 1.4 67% 23%300,000-399,000 5 151 25 113 0.7 83% 9%400,000-499,000 3 99 56 17 1.1 43% 26%Más de 500,000 1 54 51 2 4.2 6% 2%

Total 57 4,197 1,826 1,498 29.3 56% 21%Fuente: Construction & Sales Activity Report, Estudios Técnicos, Inc.Nota: Faltan 2 proyectos para los cuales el precio no estaba disponible.

Otros proyectos que se estuvieron vendiendo bastante bien en el área de mercado son los

siguientes:

• El proyecto de apartamento Table Rock en Aguada, con un precio promedio

de $215,000 por unidad. Tiene un total de 30 unidades de apartamento de 2

habitaciones y 1 baño. Las ventas mensuales fueron de un promedio de 2

unidades al mes.

• Paraísos de Mayagüez en Mayagüez con un total de 217 unidades, de las

cuales 183 fueron vendidas y 6 opcionadas. Este proyecto es de unidades

unifamiliares de 4 habitaciones y 3 baños cada una. El mismo tuvo ventas

promedio de 5 unidades al mes. La unidad tiene un tamaño promedio de 2,300

pies cuadrados.

• Pelican Reef en Rincón. Este es un proyecto de 52 unidades de apartamento

de las cuales 51 fueron vendidas y 1 opcionada. Los apartamentos tienen 2



habitaciones y un baño y tienen precios que fluctúan entre $180,000 y

$650,000. Las ventas mensuales promedio fueron de 1.7 unidades.

Proyección de Demanda por Segunda Vivienda en el Área de Mercado

El área primaria de mercado se caracteriza por tener algunos municipios como Rincón,

Añasco, Aguadilla e Isabela que, como ya se ha señalado, cuentan con una gran

concentración de segundas viviendas.

Del 1990 a 2000 se desarrollaron 137 unidades al año en los once municipios analizados.

Este dato provee una idea de cuantas unidades se estarán desarrollando en los próximos

años, si el mercado se comporta de manera similar a la pasada década.

Estimado de nuevas unidades necesarias de segunda vivienda en el área de mercado

Segundas viviendas

1990

Segundas viviendas

2000Proyección

2010

Nuevas unidades 2000

al 2010

Nuevas unidades anuales

Aguada 213 315 417 102 10

Aguadilla 362 462 562 100 10

Añasco 181 379 577 198 20

Camuy 106 133 160 27 3

Isabela 330 552 774 222 22

Las Marías 106 144 182 38 4

Mayagüez 387 457 527 70 7

Moca 86 243 400 157 16

Quebradillas 179 142 105 -37 -4

Rincón 323 725 1,127 402 40San Sebastián 180 266 352 86 9

2,453 3,818 5,183 1,365 137

Fuente: Censo de Población y Vivienda y Estimados de Estudios Técnicos, Inc.

Para el 2010 debe de haber 5,183 unidades de este tipo. Esto significa que del 2000 al

2010 se deben desarrollar 1,365 unidades. Hay que tener en cuenta que esta proyección

depende en gran medida de cuatro elementos: la situación económica prevaleciente a

nivel macroeconómico, la competencia de proyectos en lugares como Dorado, Río

Grande y Palmas del Mar, la calidad del proyecto y la forma efectiva en que se logren

mercadear las unidades.



Proyecciones de Demanda por Unidades de Vivienda principal de más de

$211,000

Para realizar las proyecciones de vivienda en este renglón de precios en el área analizada

se utilizó el Estudio de Demanda de Vivienda (2005-2009) publicado por la Asociación

de Bancos de Puerto Rico.

Necesidad Anual de Vivienda de más de $211,000 en el área de Mercado Demanda de Vivenda Anual en el Área de Mercado

Desde Hasta

�@4��

�@4��

�@E��

��

�2��

�"��

�3��:��B��

�:�2�4F�=��

�:� ��

�G��

�<�� #��

�0��0

��$�>��

�1��#

�2��

$211,000 $240,000 4 8 3 4 4 1 10 3 3 2 5 50$241,000 $270,000 1 4 1 2 1 0 4 1 1 1 1 20$271,000 $300,000 2 4 1 2 2 0 6 1 1 1 1 20$301,000 $330,000 3 8 2 3 3 1 12 2 2 1 2 40$331,000 $360,000 1 2 0 1 1 0 3 0 0 0 0 10$361,000 $390,000 1 2 0 1 1 0 4 1 1 0 1 10$391,000 $420,000 2 6 1 3 2 0 11 2 2 1 2 30$421,000 $450,000 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0

+ $451,000 0 1 0 0 0 0 2 0 0 0 0 10Total 15 38 11 16 16 3 57 12 10 6 15 190Total demanda para unidades con precio superior a $211,000 190

Fuente: Asociación de Bancos de Puerto Rico, Demand for Housing 2005-2009

En el área de mercado se proyecta que haya una demanda de vivienda de 190 unidades

anuales en los renglones de precio de $211,000 o más entre el periodo del 2005 y el 2009.

Captación de Mercado de los Proyectos de Vivienda Propuestos

Al ser Discovery un proyecto de carácter residencial-turístico, se debería tratar de

satisfacer la necesidad que hay en el mercado por las unidades de más de $200,000. Esto,

ya que, en el caso de segundas viviendas, la evaluación del mercado arrojó que los

proyectos de este tipo comienzan en el renglón de precios de más de $200,000. En el caso

de los proyectos de vivienda principal del área mercado, un 44% de los proyectos,

también se encuentra en los renglones de precio de $200,000 o más.

Se estima que las 737 unidades de vivienda del proyecto se venderían en un periodo de 5

años. Se supone que el 60% de las unidades serían para satisfacer la necesidad de

segunda vivienda y el 40% restante la necesidad por primera vivienda de más de

$211,000 en el área de mercado. La necesidad de viviendas se evaluó para los 11



municipios que componen el área de mercado del proyecto propuesto, según definida

anteriormente en el informe.

Para primera vivienda de más de $211,000 se estima una necesidad promedio de 190

unidades al año. Para segunda vivienda se estimaron 137 unidades al año. En el caso de

segunda vivienda la demanda se ajustó a razón de 10% para considerar la demanda por

este tipo de producto que proviene de otras áreas geográficas de la Isla y del extranjero.

Captación del Mercado de Vivienda por Discovery Bay

Componente Residencial AbsorciónAños: 2011 2012 2013 2014 2015 Total

Apartamentos "Garden View", 200 unidades (Primera Fase) 200 200Torre "A" condominio de 100 unidades de vivienda 100 100Torre "B" Condominio de 120 unidades de vivienda 120 120Torre "C" condominio de 140 unidades de vivienda 140 140Villas residenciales turísticas (32 unidades) Primera Fase 32 32Villas residenciales turísticas (20 unidades) Segunda Fase 20 20Apartamentos "Garden View", 125 unidades (Segunda Fase) 125 125Total proyecto 32 140 200 240 125 737Total proyecto vivienda primaria (40%) 13 56 80 96 50 295Total proyecto segunda vivienda AM (60%) 19 84 120 144 75 442Mercado anual vivienda más de $211,000 área mercado 190 190 190 190 190 950Mercado anual segunda vivienda 152 152 152 152 152 761

% de mercado vivienda > $211,000 área mercado 7% 29% 42% 51% 26% 31%% mercado anual segundas viviendas 13% 55% 79% 95% 49% 58%

Fuente: Estimados de Estudios Técnicos, IncNota: Se ajustó la demanda de segundas viviendas a razón de 10%, para considerar la demanda adicional por este productoque proviene de otras áreas geográficas de la Isla y del extranjero.

Estimamos que durante los 5 años en que Discovery ofrecerá el componente residencial

del proyecto, contribuirá a satisfacer el 58% de la necesidad de segunda vivienda y el

31% de la necesidad por primera vivienda con un valor de más de $211,000 en el área.



IMPACTO ECONÓMICO DEL PROYECTO DISCOVERY BAY RESORT & MARINA

Introducción

En esta sección se presenta un análisis de los efectos que generará el desarrollo turístico

Discovery Bay Resort en el empleo, los salarios y los recaudos fiscales estatales y

municipales.

Los estimados se llevaron a cabo para la fase de construcción y para la de operación,

suponiendo que la primera comienza en el año 2008, y la segunda comienza en 2011.

Auque se contempla que el primer año de construcción sea el 2008, no se descarta la

posibilidad de que por razones de atraso en los procesos de cumplimiento y

permisología del proyecto, el desarrollo comience a construirse entonces en el 2009.

Esto no debe afectar significativamente los resultados del análisis de impacto

económico a continuación. El efecto de la fase de construcción es temporero, pero,

generalmente, tiene un impacto significativo en el ingreso y empleo del área. Por otro

lado, el efecto de la fase operacional es recurrente.

Metodología para Determinar Impacto Económico

Se considerará el efecto directo, indirecto e inducido que pueda provocar la ubicación del

desarrollo de Discovery Bay Resort & Marina sobre el empleo y el salario, así como en

términos de ingresos al fisco.

Se comienza el análisis con una recopilación de los datos relacionados al impacto

económico del proyecto. Las cifras de inversión total en la fase de construcción y su

distribución por año se presentan en la tabla a continuación:

Itinerario de Inversión en Construcción (mill $) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Total

Inversión en Vivienda $16.6 $26.2 $35.4 $34.2 $10.1 $122.6Inversión en Espacio Comercial $4.0 $8.1 $4.2 $16.3Inversión en Marina $12.4 $18.9 $6.4 $24.3 $61.9Inversión en Hotel $9.3 $9.5 $10.3 $10.6 $39.7Inversión en Otros Usos $17.5 $17.9 $20.6 $56.1

Inversión Total en Construcción $17.5 $39.6 $69.6 $40.7 $74.2 $44.8 $10.1 $296.6

Fuente: Cordeco Land Services Corp



La inversión total será de aproximadamente $296.6 millones distribuidos en siete años.

Esta cifra incluye el costo de la marina, el hotel incluyendo el casino, el área comercial,

el área residencial, los diques y toda la infraestructura necesaria para la construcción del

proyecto. Por el contrario, no se incluyen otros gastos como “soft costs”, en términos de

estudios, permisos, planos, etc.

Además de los datos de inversión del proyecto, se consideran otros datos generales y se

establecen algunos supuestos, los cuales se muestran en las tablas del resto de esta

sección.

Para la estimación del efecto que tendrá el proyecto en el empleo se utilizaron los

coeficientes de requisitos de empleo directo, indirecto e inducido publicados por la Junta

de Planificación de Puerto Rico.

Los coeficientes de requisitos utilizados para la fase operacional son del año 1982, por lo

que fueron ajustados por la inflación para cada año respectivo de comienzo de cada uno

de los proyectos en cuestión (se consideró una inflación proyectada de 4.5 por ciento y

una inflación en el sector de la construcción de 2.5 por ciento).

Por cada millón de dólares de ingreso en el área comercial en la fase operacional, se

generan 4.3 empleos directos, y en ventas al detal 8.08 empleos directos. Además, se

muestra que por habitación de hotel se genera 1.16 empleados.

Para estimar el efecto en el ingreso, se utilizó el salario promedio anual por trabajador en

el sector de bienes raíces ($17,466), hoteles ($19,038), ventas al detal ($12,835) y

construcción ($16,050), provistos por el Departamento del Trabajo y Recursos Humanos.

También se estimaron algunos de los posibles ingresos al fisco entre los cuales se

encuentran los ingresos por costos de permisos de construcción estatal y municipal,

municipales; e ingresos generados por la contribución sobre ingreso personal y

corporaciones. Véase la tabla siguiente para información sobre los diferentes supuestos

utilizados en las tasas contributivas.



Supuestos sobre Tasas ContributivasTasas Contributivas para Construcción

Costos de Permisos de Construcción ($5.00 por $1,000 invertidos) 0.50%Patentes de Construcción ($5.00 por $1,000 invertidos) 0.50%Patente Municipal (3% por $) 3.00%Ganancia Neta antes de Contribución por cada dólar de ingresos 5.00%Tasa contributiva promedio de Ingresos de Corporaciones 9.43%

Tasas Contributivas en la Fase de OperaciónImpuesto Patente Municipal 0.25%Impuesto por Habitación (Hoteles sin casino) 9.0%Tasa contrubutiva sobre la propiedad (con valor de 1954) 6.0%Tasas Contributiva sobre Ingreso de Individuos 8.0%

Fuente: Estimados de Estudios Técnicos, Inc.

Para el efecto en el empleo y el ingreso (salarios) en la fase de construcción, se

consideran los coeficientes de empleo directo, indirecto e inducido. Éstos muestran los

empleos generados por millón de dólares invertidos en la etapa de construcción del

proyecto (ver siguiente tabla). El mismo análisis puede hacerse con el ingreso. Los

multiplicadores de ingreso muestran cuántos dólares genera un dólar de inversión

adicional en todo el sistema.

Supuestos sobre Multiplicadores EconómicosMultiplicadores de la Construcción

Multiplicadores de Empleo (empleos por $millón de construcción, dólares del 1987)

Coeficiente de Empleo Directo 20.31Coeficiente de Empleo Directo e Indirecto 31.32Coeficiente de Empleo Directo, Indirecto e Inducido 45.23

Multiplicadores de Ingreso para la ConstrucciónMultiplicador de Ingreso Tipo I (Directo + Indirecto) 1.780Multiplicador de Ingreso Tipo II (Directo, Indirecto en Inducido) 2.750

Multiplicadores para la OperaciónMultiplicadores de EmpleoDirecto e Indirecto (Tipo I)

Hotel 1.27Venta al Detal 1.17

Directo, Indirecto e Inducido (Tipo II)Hotel 1.96Venta al Detal 1.76

Multiplicadores de IngresoDirecto e Indirecto

Hotel 1.24Venta al Detal 1.23

Directo, Indirecto e InducidoHotel 1.91Venta al Detal 1.91

Fuente: Estimados de Estudios Técnicos, Inc.



En la fase operacional del proyecto, se recibirán ingresos por concepto de la operación

hotelera y la operación comercial. En la próxima tabla se presentan los supuestos para

tales ingresos, sin incluir los relacionados a la marina.

Supuestos de Ingresos para Fase OperacionalVentas al Detal

Total ventas anuales por pie cuadrado $300Porciento de Ganancia Neta 3.0%Tasa promedio Corporativa 10.0%

HotelTasa promedio de ocupación 50%Porciento de Ganancia Neta 6%Tasa Promedio Corporativa 3.0%Crecimiento del Precio por Habitación 1.0%

Impacto Económico: Fase de Construcción

En esta sección, se presentan y discuten los resultados del impacto económico total de la

fase de construcción. Además, se promedia el efecto por año, considerando el tiempo que

durarán las actividades programadas. Se estima que la inversión total será de $296.7

millones de dólares, distribuidos como se indica en la siguiente tabla:

Impacto Económico de la ConstrucciónItinerario de Inversión en Construcción

Millones de dólares 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Total

Inversión en Vivienda $16.6 $26.2 $35.4 $34.2 $10.1 $122.6

Inversión en Espacio Comercial $4.0 $8.1 $4.2 $16.3

Inversión en Marina $12.4 $18.9 $6.4 $24.3 $61.9

Inversión en Hotel $9.3 $9.5 $10.3 $10.6 $39.7

Inversión en Otros Usos $17.5 $17.9 $20.6 $56.1Total de Costos de Desarrollos Combinados $17.5 $39.6 $69.6 $40.7 $74.2 $44.8 $10.1 $296.6

En términos de unidades esta inversión sería como se describe en la siguiente tabla:

Número de unidades a desarrollarse

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Total

Unidades de Vivienda 0 0 102 170 210 193 63 737

Espacio Comercial (miles de p/c) 0 0 30,000 54,000 24,000 0 0 108,000

Slips y Drystacks de Marina 0 265 390 125 120 0 0 900

Habitaciones de Hotel 0 80 80 0 85 85 0 330



Una vez dicha inversión es estimada a precios corrientes para cada uno de los años en

cuestión, se estima que se generarán anualmente unos 538 empleos directos (full time

equivalent [fte], o equivalentes a un trabajador a tiempo completo); y 660 indirectos e

inducidos; para un total de 1,199 empleos (véase la siguiente tabla). El efecto por año en

la fase de construcción puede observarse en la misma tabla.

Empleos generados por la construcción

Número de Empleos Anuales 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Promedio

Empleos directos de construcción (#) 212 467 801 457 813 479 105 538Empleos indirectos e inducidos de construcción (#) 260 574 983 561 998 587 129 660

Número de empleos (fte) 472 1,041 1,785 1,019 1,811 1,066 234 1,199

El efecto en el salario se mide al multiplicar el salario promedio anual por trabajador por

los empleos generados en el sector de la construcción. El ingreso generado por los

empleos directos será de unos $13.3 millones al año, los indirectos e inducidos se estiman

en $23.3 millones, para un ingreso total personal de $36.7 millones cada año de la etapa

de construcción:

Ingreso generado por la construcción

Millones de dólares 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Promedio

Ingreso directo $4.6 $10.7 $19.1 $11.4 $21.2 $13.0 $3.0 $13.3

Ingresos indirectos e inducidos de construcción $8.1 $18.7 $33.4 $20.0 $37.1 $22.8 $5.2 $23.3

Ingreso ($ mill) $12.7 $29.3 $52.6 $31.4 $58.2 $35.8 $8.2 $36.7

El proyecto también generará ingresos para el gobierno, tanto municipal como estatal.

Los gastos fiscales del proyecto en la fase de construcción se presentan en la tabla

titulada, “Ingresos fiscales”. En dicha fase, el proyecto aportará $2.84 millones al fisco

durante la etapa de construcción (ver siguiente tabla), tanto a nivel municipal como

estatal.

Ingresos fiscales generados por la construcción

Millones de Dólares 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Promedio

Permiso de Construcción $0.09 $0.20 $0.35 $0.20 $0.37 $0.22 $0.05 $0.21Impuestos Municipales de Construcción $0.09 $0.20 $0.35 $0.20 $0.37 $0.22 $0.05 $0.21Patente municipal de construcción $0.53 $1.19 $2.09 $1.22 $2.23 $1.34 $0.30 $1.27Contribución sobre Ingreso de empleos construcción $0.37 $0.85 $1.53 $0.91 $1.69 $1.04 $0.24 $0.95Impuestos corporativos de contratistas $0.08 $0.19 $0.33 $0.19 $0.35 $0.21 $0.05 $0.20

Total de Ingresos Fiscales $1.15 $2.63 $4.64 $2.73 $5.01 $3.05 $0.69 $2.84



Impacto Económico: Fase Operacional

En esta sección se presentan los estimados de impacto económico relacionados con la

fase operacional. En esta fase no se han estimado los impactos fiscales de la operación de

la marina. El análisis de los impactos operacionales, tanto de la marina como del casino

se presenta en secciones aparte a continuación.

Para el desarrollo residencial se asume que el impacto es mínimo durante la fase

operacional y no se computa. No obstante, el desarrollo de estas unidades de viviendas

tendrá un impacto en la demanda por otros bienes y servicios que se venden en la región.



Primer año de Construcción de los componentes del Proyecto

Componentes 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Diques, dragado, rompeolas y preparación de terrenos futuros. X - - - - - -

Marina 280 espacios de botes "drystack" y área de varadero. Incluye muelle de combustible y muelle para agencias de gobierno. - X - - - - -

Área de servicios y reparación de botes - - X - - - -

Hotel tradicional de 160 habitaciones, spa, centro de convenciones y casino de 10,000 p/c - X - - - - -

Marina de 250 wet slips (Primera fase) - X - - - - -

Apartamentos "Garden View", 200 unidades (Primera Fase) - - - X - - -

Apartamentos "Garden View", 125 unidades (Segunda Fase) - - - - - X -

Plaza comercial de 60,000 pc, restaurantes y salón actividades y estacionamiento - - X - - - -

Torre "A" condominio de 100 unidades de vivienda - - - - X - -

Edificio comercial y oficinas, 48,000 pc - - - X - - -

Hotel de 170 unidades, tipo Time Share y/o hotel residencial - - - - X - -

Escuela artes marinas - - X - - - -

Torre "B" Condominio de 120 unidades de vivienda - - - - X - -

Marina 250 wet slips (Segunda fase) - - X - - - -

Torre "C" condominio de 140 unidades de vivienda - - X - - - -

Villas residenciales turísticas (32 unidades) Primera Fase - - X - - - -

Villas residenciales turísticas (20 unidades) Segunda Fase - - - - - X -

Drystack 120 adicionales - - - - X - -

Tomando en consideración el comienzo de operaciones para la actividad comercial y

hotelera en la tabla anterior, la actividad económica que generarán los usos mencionados

(sin incluir la marina ni el casino, que se estimarán más adelante) una vez el proyecto esté



funcionando a su mayor capacidad es 523 empleos directos cada año y 787 empleos

indirectos e inducidos. Un desglose por año puede apreciarse en la tabla a continuación.

Empleos generados por la operación (sin incluir la Marina y el Casino)Número de Empleos Anuales 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Promedio

Empleo en Hoteles

Empleos Directos de Hoteles 186 186 186 383 383 383 383 383 309Empleos de Hotel Indirectos e Inducidos 364 364 364 750 750 750 750 750 605

Espacio Comercial

Empleos Comerciales Directos 0 145 262 262 262 262 262 262 215Empleos Comerciales Indirectos e Inducidos 0 256 199 199 199 199 199 199 181

Total de empleados Operacionales

Empleos Operacionales Directos 186 331 447 645 645 645 645 645 523Empleos Oprecionales Indirectos e Inducidos 364 620 563 949 949 949 949 949 787

Los salarios directos promedian unos $11.04 millones al año y los salarios indirectos e

inducidos a $26.63 millones, para un total de $37.67 millones de ingresos generados por

la operación del proyecto cada año.

Ingreso personal generado por la operación (sin incluir la Marina y el Casino)Millones de dólares anuales 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Promedio

Ingreso Personal generado por Hotel

Directo $3.53 $3.53 $3.53 $7.29 $7.29 $7.29 $7.29 $7.29 $5.88

Indirecto e Inducido $13.18 $13.18 $13.18 $27.18 $27.18 $27.18 $27.18 $27.18 $21.93

Ingreso Personal generado por Hotel $16.71 $16.71 $16.71 $34.47 $34.47 $34.47 $34.47 $34.47 $27.81

Ingreso Personal generado por Comercio

Dólares $ 0 $ 3,029,917 $5.70 $5.96 $6.22 $6.50 $6.80 $7.10 $5.16

Ingreso indirecto e Inducido $ 0 $ 2,757,225 $5.19 $5.42 $5.66 $5.92 $6.18 $6.46 $4.70

Ingreso Personal generado por Comercio $ 0 $ 5,787,142 $10.89 $11.38 $11.89 $12.42 $12.98 $13.57 $9.86

Ingreso Total (Hotel + Comercio)

Ingresos Directo $3.53 $6.56 $9.23 $13.24 $13.51 $13.79 $14.08 $14.39 $11.04Ingreso indirecto e Inducido $13.18 $15.94 $18.37 $32.60 $32.85 $33.10 $33.37 $33.65 $26.63

Ingreso personal generado por Operación $16.71 $22.50 $27.60 $45.85 $46.36 $46.89 $47.45 $48.04 $37.67

En cuanto a los ingresos fiscales que generará la operación del hotel y el componente

comercial una vez el proyecto esté terminado se estimó en un promedio de $2.66

millones anuales. Considerando la aportación del área del hotel, los mayores ingresos al

fisco serán por concepto del impuesto de habitación, junto con la aportación de la

contribución sobre ingreso personal.



Impacto Fiscal durante la Fase Operacional (sin incluir la Marina y el Casino)Miles de Dólares 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Promedio

Impacto Fiscal del Hotel

Impuesto de habitación $0.77 $0.78 $0.78 $1.63 $1.65 $1.67 $1.68 $1.70 $1.33

Patente Municipal del Hotel $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

Impuesto de propiedad del Hotel $0 $0 $0 $0.27 $0.31 $0.31 $0.30 $0.15

Contribución sobre ingreso personal del Hotel $0.28 $0.28 $0.28 $0.58 $0.58 $0.58 $0.58 $0.58 $0.47Taxes corporativos del Hotel $0.02 $0.02 $0.02 $0.03 $0.04 $0.04 $0.04 $0.04 $0.03

Total de Impuestos Generados por Hotel $1.07 $1.08 $1.09 $2.52 $2.58 $2.60 $2.61 $2.32 $1.98

Impacto Fiscal del Espacio Comercial

Patente Municipal $ 0 $ 54,000 $0.10 $0.10 $0.10 $0.10 $0.10 $0.10 $0.08

Impuestos sobre la propiedad $ 0 $ 0 $ 0 $0 $0.18 $0.17 $0.17 $0.32 $0.10

Contribución sobre ingreso personal $ 0 $ 242,393 $0.46 $0.48 $0.50 $0.52 $0.54 $0.57 $0.41Impuestos Corporativos $ 0 $ 54,000 $0.10 $0.10 $0.10 $0.10 $0.10 $0.10 $0.08

Total de Impuestos Generados por Comercio $0 $350,393 $0.65 $0.67 $0.87 $0.89 $0.90 $1.08 $0.68

Impuesto Fiscales Totales

Impuestos de Habitación $0.77 $0.78 $0.78 $1.63 $1.65 $1.67 $1.68 $1.70 $1.33

Patente Municipal $0.00 $0.06 $0.10 $0.10 $0.10 $0.10 $0.10 $0.10 $0.08

Impuestos sobre la propiedad $0 $0 $0 $0.27 $0.48 $0.48 $0.46 $0.32 $0.25

Contribución sobre ingreso personal $0.28 $0.53 $0.74 $1.06 $1.08 $1.10 $1.13 $1.15 $0.88Impuestos Corporativos $0.02 $0.07 $0.11 $0.13 $0.13 $0.13 $0.13 $0.13 $0.11

Ingresos Fiscales Totales $1.07 $1.43 $1.74 $3.19 $3.45 $3.48 $3.51 $3.41 $2.66

Impacto en el Empleo y el Ingreso de la Marina

Se estima que la marina debe generar aproximadamente 53 empleos directos y 212

empleos indirectos e inducidos, una vez se desarrollen los primeros 530 espacios en el

año 2011. Este estimado es en base al promedio de empleados por espacio de guardar

embarcaciones (muelle + dry stack). De acuerdo a información de otras marinas en los

bancos de datos de Estudios Técnicos Inc., se entiende que por cada diez espacios para

guardar embarcaciones se genera 1 empleo.

2011 2012 2013 TOTALEspacios: 530 250 120 900

Empleados Directos de Marina Discovery 53 25 12 90Empleados de concesionarios en Marina Discovery (incluyendo reparación, venta y renta, etc.) 44 21 10 75

Empleados o personas independientes con permisos de trabajo permanentes en Discovery: incluye especialistas, mantenimiento general, capitantes y asistentes) 9 4 2 15Otros trabajadores empleados en Marina Discovery, tales como mecánicos, técnicos, con pases diarios ( promedio estimado) 106 50 24 180Empleados Indirectos de Marina Discovery 159 75 36 270

Total 212 100 48 360Fuente: Impacto económico de la imposición de arbitrios sobre la industria náutica de Puerto Rico, The Marina and Boatyard Association of Puerto Rico.

Generación de Empleos de la marina en Discovery Bay Marina

Según este parámetro, las marinas de Discovery Bay requerirán el empleo del equivalente

a 90 personas a tiempo completo una vez finalizadas todas las fases de construcción de

los diferentes espacios de marina planificados. La nómina de la marina en el año 2014



puede rondar los $1.5 millones y el ingreso indirecto e inducido estará cerca de $2.3

millones anuales. Aunque no se contempla en el presente estudio, el proponente

contempla el desarrollo de 100 muelles secos adicionales para satisfacer la demanda

estimada en el futuro.

Impacto Económico de la Marina

Empleos directos 90Empleos indirectos e inducidos 270

Total de empleo 360Ingreso Directo $1,550,527Ingreso Indirecto e Inducido $2,326,824

Total de Ingreso 3,877,350

Además del impacto económico de la operación de la marina estimado anteriormente, la

construcción de una marina en la Región Oeste también generaría lo siguiente:

• un aumento en la oferta de marinas para los dueños y usuarios de embarcaciones

en la Región Oeste de Puerto Rico;

• el desarrollo de la industria de navegación, pesca deportiva, ecoturismo, vela y

kayac, entre otros en la región; y

• el desarrollo de la industria de yates y mega-yates en Puerto Rico.

Los yates generan una demanda considerable por bienes y servicios en su marina base. La

misma incluye la demanda por muelle, venta de equipo marino, servicios de reparación y

mantenimiento, venta de gasolina y aceites, venta al por mayor de comidas y bebidas,

seguros y otras misceláneas. También algunas de esas embarcaciones requieren ser

varadas para pintura y reacondicionamiento. Otros costos pueden estar relacionados con

el aire acondicionado, la transmisión, ó electricidad, entre otros.

Impacto en el Empleo y el Ingreso del Casino

El desarrollo del casino tendrá un impacto significativo en la economía, y también en los

sectores turísticos y de servicios del área de mercado. A través de la oferta de un casino,



los negocios cercanos podrían atraer nuevos visitantes y generar gastos por parte de los

turistas y visitantes al casino.

Supuestos

La siguiente tabla resume los supuestos utilizados para estimar los impactos de la fase

operacional del casino.

Supuestos2011 2012 2013 2014 2015

Mesas 13 13 13 13 13Tragamonedas 302 302 302 302 302Empleos 121 121 121 121 121Salario Promedio (incluyendo beneficios) $20,246 $20,651 $21,064 $21,485 $21,915Crecimiento del Salario y los Visitantes 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%Ingreso Bruto antes del Pago de Patente Municipal $11,808,250 $13,107,157 $14,548,944 $16,149,328 $17,925,754Ingreso Bruto antes de la Contribución sobre Ingresos $5,304,962 $5,963,435 $6,694,115 $7,504,924 $8,404,657Contribución sobre Ingreso Personal (por individuo) $1,782 $1,818 $1,854 $1,891 $1,929Impuesto sobre el Ingreso Corporativo 34% 34% 34% 34% 34%Tasa Aplicable a la Patente Municipal 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50%Impuesto a la PRTC por Gastos Operacionales 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%

Multiplicador de Empleo Tipo 1 1.27 1.27 1.27 1.27 1.27Multiplicador de Empleo Tipo 2 1.96 1.96 1.96 1.96 1.96Multiplicador de Ingerso Tipo 1 1.29 1.29 1.29 1.29 1.29Multiplicador de Ingreso Tipo 2 1.91 1.91 1.91 1.91 1.91

Impactos en el Empleo e Ingreso durante la Fase Operacional del Casino

Se estima que el casino requerirá un total de 121 empleados para su operación.

Aplicándole los multiplicadores de empleo directo, indirecto e inducido a la figura

anterior, se estima entonces que el casino generará un total de 237 empleos directos,

indirectos e inducidos.

Impacto Operacional2011 2012 2013 2014 2015

Empleo Directo 121 121 121 121 121Empleo Directo, Indirecto e Inducido 237 237 237 237 237

Ingreso Directo $2,449,766 $2,498,761 $2,548,737 $2,599,711 $2,651,706Ingreso Directo, Indirecto e Inducido $4,679,053 $4,772,634 $4,868,087 $4,965,449 $5,064,758

En cuanto al ingreso por salarios, el casino debe generar aproximadamente $2.5 millones

en ingreso directo, considerando un salario promedio de $1,800 mensuales por empleado.

Al aplicarle los multiplicadores de ingreso directo, indirecto e inducido, se estima un

ingreso promedio de $4.9 millones durante un periodo de cinco años.



Impacto Fiscal del Casino

La suma del impuesto corporativo y el impuesto personal que el proyecto generará es de

un promedio de $2.5 millones durante un periodo de cinco años. El pago de patente

municipal será de aproximadamente $73,539.

Impacto Fiscal

2011 2012 2013 2014 2015Impuesto sobre Ingreso Corporativo $1,803,687 $2,027,568 $2,275,999 $2,551,674 $2,857,584Impuesto sobre Ingreso Personal $215,622 $219,934 $224,333 $228,820 $233,396Patente Municipal $59,041 $65,536 $72,745 $80,747 $89,629Distribución al Gobierno de las Tragamonedas $7,921,060 $8,792,377 $9,759,539 $10,833,088 $12,024,728Impuesto Operacional a la PRTC $897,757 $996,510 $1,106,126 $1,227,800 $1,362,858Licencia del Casino $150,000 $150,000 $150,000 $150,000 $150,000

$11,047,168 $12,251,925 $13,588,741 $15,072,128 $16,718,194

El impacto fiscal más significativo del casino es la distribución al gobierno de las

tragamonedas (de $7.9 millones en el primer año, hasta $12 millones en el año cinco).

Otras distribuciones significativas al gobierno incluyen el impuesto operacional a la

Compañía de Turismo y la licencia del casino.

El casino propuesto pagará al gobierno un total de $11 millones durante el primer año de

operaciones hasta $16.7 millones en el año cinco. En términos del impuesto operacional y

la licencia a la Compañía de Turismo, ambas partidas resultan en un total de $1,047,757

durante el primer año de operaciones.

Impacto en el Empleo y el Ingreso de la Combinación de Usos y Fases

El último paso del ejercicio de impacto económico es combinar todos los impactos como

resultado de todas las fases y todos los usos propuestos en el proyecto. Un análisis del

impacto económico total entre el 2008 y 2018, excluyendo los ingresos fiscales producto

de la marina, indica que el Discovery Bay generará un promedio de 785 empleos directos

y 1,078 empleos indirectos e inducidos.

Impacto Económico Total del Proyecto 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 PromedioEmpleos directos (# FTE) 212 467 801 817 1,290 1,059 883 778 778 778 778 785Empleos indirectos e inducidos (# FTE) 260 574 983 1,200 1,809 1,302 1,465 1,065 1,065 1,065 1,065 1,078

Ingreso directo ($mill) $4.62 $10.67 $19.11 $18.22 $31.48 $26.26 $20.28 $17.61 $17.89 $18.18 $18.48 $18.44Ingreso indirectos e inducidos ($mill) $8.09 $18.67 $33.45 $36.62 $57.14 $45.65 $42.37 $37.42 $37.68 $37.95 $38.22 $35.75Ingresos Fiscales $1.15 $2.63 $4.64 $14.85 $18.69 $18.37 $18.95 $20.16 $20.20 $20.22 $20.13 $14.54



También el proyecto generará un promedio de $18.4 millones en ingreso directo y $35.7

millones en ingreso indirecto e inducido. De la misma manera sin contar los ingresos

fiscales producto de las operaciones de la marina, habrá un promedio de $14.5 millones

en recaudos fiscales al gobierno en dicho periodo.

Otros Beneficios del Proyecto

En la actualidad, el predio de terreno se utiliza para la venta de arena y su remanente son

terrenos mayormente herbáceos. Los terrenos ubican en áreas inundables del Río

Culebrinas y el Sistema del Caño Madre Vieja. No obstante, "Cordeco" ha desarrollado

un plan para viabilizar el desarrollo del proyecto propuesto.

Durante el periodo de 1993 hasta el 2003, el Cuerpo de Ingenieros de los Estados Unidos

de América evaluaba un proyecto que contempla el desarrollo de dos diques en ambos

extremos del predio de terreno. Estos diques tienen el propósito de evitar las

inundaciones en los desarrollos residenciales ubicados al oeste y al este del predio. Sin

embargo, el proyecto, según diseñado por el Cuerpo de Ingenieros de los Estados Unidos

de América, imposibilitaría cualquier tipo de uso productivo en el predio del desarrollo

propuesto.

El plan de "Cordeco" propone proteger de las inundaciones a más de 3,200 personas y

rescatar los terrenos necesarios para poder desarrollar el área como un destino

residencial, turístico, náutico y comercial. En términos generales, el plan de Cordeco

propone lo siguiente:

Cordeco entiende que ésta es la opción más costo-efectiva por las siguientes razones:

• el plan propuesto crearía una gran economía en el área, un sistema estuario y un

destino turístico y naútico para la región Porta del Sol; y

• el costo de desarrollo de los diques se reduciría, ya que "Cordeco" donaría la

tierra que se utilizará en la construcción de los diques.



CONCLUSIÓN

El análisis realizado para todos los componentes de Discovery Bay sostiene la viabilidad de

mercado del proyecto. No obstante, es importante considerar que los proyectos que lograrán

el mayor éxito, serán aquellos que ofrezcan alternativas innovadoras dirigidas a satisfacer las

necesidades específicas del mercado, pero que tomen en consideración todos los retos que

plantea una economía lenta, que se espera que para inicios del proyecto haya cambiado. En

este sentido, un proyecto de uso mixto ofrece una alternativa que le permite al desarrollador

suplir varias necesidades en un mismo espacio. Por su diversidad de usos, amplía las

capacidades de financiamiento y aportación económica del proyecto.

Los tipos de desarrollo como el propuesto tienden a convertirse en destinos, precisamente por

la mezcla de actividades que, en conjunto, generan atractivos más allá de los que se

generarían por los usos aislados.

Algunos de los aspectos más importantes que sostienen la viabilidad de mercado del proyecto

son:

• Las variadas iniciativas públicas ocurriendo en el área de desarrollo (Porta del Sol)

que apuntan hacia un potencial de crecimiento en el corto y mediano plazo,

• Un contexto socio-económico tanto en el área de mercado, como en la zona

metropolitana de San Juan (que es donde se promoverá intensamente el componente

de segunda vivienda del proyecto) favorable para el desarrollo propuesto, con varias

de las variables que superan el promedio de Puerto Rico,

• Una industria local de marinas en crecimiento, con una oferta de facilidades

deficiente en el área de mercado,

• La oferta por parte de Discovery Bay de amenidades que debe tener un proyecto

residencial-turístico acorde con las tendencias del mercado local y otros destinos

como la República Dominicana, las Bahamas, Islas Vírgenes, Costa Rica, y México,

entre otros,

• La existencia de necesidad por habitaciones de hotel en la categoría del producto

hotelero que ofrecerá Discovery Bay,



• La existencia de un mercado local de segunda vivienda con crecimientos razonables

en los pasados años y la expectativa de un fuerte potencial de crecimiento,

específicamente en la región Porta del Sol en donde ubicará el proyecto,

• La existencia de necesidad de vivienda en el área de mercado en los renglones de

precio en los que estará el componte residencial del proyecto, y

• Los impactos económicos sustanciales que traerá el proyecto a la economía local, que

a su vez beneficiarán a la gran mayoría de los residentes de las comunidades aledañas

(cerca de 3,200 personas según el proponente), en cuanto a empleo se refiere.

Documents

Estudio de mercado e impacto económico de … · Informe Final Revisado Sometido a: Cordeco Land Services Corp. 4 de septiembre de 2007 Estudios Técnicos ... Este tipo de proyecto